做房地产项目成功的关键是什么

第一篇：做房地产项目成功的关键是什么

 做房地产项目成功的关键是什么

1、做房地产项目成功的关键是什么？

例：一场球赛成功的关键

基本功 —— 教 练 —— 战 术（技巧与配合）

（基础）（核心）（关键）

一部电影成功的原因是什么？

剧 本 —— 导 演 —— 演 员

（基础）（核心）（关键）

※ 项 目 —— 策 划 —— 销 售（缺一不可）

（基础）（核心）（关键）

做房地产的目的是把房子换成钱

2、没有卖不掉的楼盘，只有卖不掉的营销

意思是：只要营销做的好，那么房子一定卖得掉。

什么叫营销？

※ 营销：营是经营，经营是策划，销是销售。

二、产品规划，主管营销

1、房地产的销售就是有策划的去销售，叫房地产的营销。

老 总 —— 工程部 —— 销售部

2、经过策划的营销有二个好处：

① 能增加产品本身的价值或产品的副价值。（比同类产品卖得高）

② 经过策划的营销可能会创造奇迹。

例：关于一只波斯猫和一个宋朝碗的故事。

3、营销从什么时候开始进入状态？

应该说是从看地的时候就已经进入状态了。

4、房地产的营销不仅仅只包括销售，还包括围绕营销所进行所有的营销活动：市场调查、参与决策、规划设计、建立市场渠道、广告宣传、市场推广等等。

营销贯穿与整个房地产开发的全过程。

银行是帮富人的，不帮穷人。

全国为什么这么多烂盘，倒闭以后就成了抵押公司。

做一个项目前，必须每一个细节考虑仔细。

房地产项目的刹车是什么？是营销：一是策划，二是销售。

5、房子卖不掉怎么办，是什么原因，都要仔细考虑到、考虑成熟。

地段、配套、户型、价格、规划、设计（外立面、大门、围墙）

三、现场如何克敌置胜？（来一个打死一个）

（１）十大诀窍

1、演习是战前的准备

模拟是战场的实现，开盘造势。

2、信号弹从这里升起，战场的设定和售楼处的位置设置和布置。

3、钢铁是这样练成的，销售员具备的八大素质和营销机构的组成，营销人员使用的武器。

4、行家一听音，便知哪部分，讲接电话的技巧。

5、四两拔千斤，小药治大病，讲如何征服，客户洽谈。

6、脑筋急转弯，如何陪客户看房。

7、签约、签合同注意什么。

8、先当解放兵，后当解放军，客户管理。

9、打扫战场，进行交房。

10、房地产首****击广告。

一个营销员要培养三年，才能胜任此工作。

造势：就是造成一种声势，造成一种让人看得见，摸不着的梦。

a:分成两个部分：

1）软广告造势：一些活动（信息发布会，记者访谈会等）

2）硬广告造势：电视、报纸、广播、车体、霓虹灯、征集广告语，征集房型，征集广告代理权等）

造势：扩大影响，扩大声势。

b:形象造势：分为两个部分

硬件造势：品牌、理念、会所、环境。

软件造势：宣传品牌（汽球、派单、横幅、标语）。

派 单：随着楼盘的档次提高，派单显不出档次。

卖 期 房：要提出前三个月造势，如果造势的功能没有的话，那么营销功能减退，另外就是销售时间长。

（２）售楼处的设置（32个字）

看得见，摸得着（标志要明显）

认得出，记得住（指客户来过一次要记得住；没来过听别人说的，来时要认得出来）靠得上，走得近（有停车的地方，在车站附近）

上得去，下得来

大得合理，小得适当（楼盘大，价格高的话，要有档次、气派、简洁大气）

一个人是卖不掉房子的，必须是团队操作。

售楼处给人的整体印象要好，很关键：

宾馆的档次，银行的程序，家的温暖，空姐的服务。

（３）武 器

沙盘是重要武器，体现出：生态、运动、现代化。

生态：环保、绿色、新鲜空气，一种生活空间。

样板房：户型，客户管理部制出表格（客户简历、喜好）

接听电话：服务（价格）买一个心理平衡。

卖场是大家造的气势。

售楼部可以放音乐（招人），节奏把握。

（４）接电话技巧

声音：是企业的名片，是老总的声音，是接话人的态度、品味、年龄、学历、情绪及公司档次的真实写照。（总部）

四句话：客户太多，长话短说，讲清地址，明天会客。（现场）

（５）大武器：必须做答客问（统一说词）

由三大部配合做出来的：市场部（开发部）、销售部，企划部

如：开发商是谁，以前开发过什么楼盘、价格、配套、工程方面问题。

老总的两个职能：１）领航２）后勤部长。

客户见一个杀一个：做了答客问就不怕客户问倒。

如何洽谈客户（花园很大，但东西很细）

原则：一声问候，一脸欢喜。

一杯热茶，打消疑虑。

不谈房子，谈友谊。

先听后说，了解中各。

知己知彼，他定合适。

碰上比较，不能反驳。

先是YES，后是BUT。

跟客户交朋友，赞扬是开路先锋。

不能吹虚，不能吆喝。

势均力敌，人盯人。（来四个看房，六人上，盯上能做主的人）

（６）签约，签合同

专人签合同，要快，不要拖拉。

有投诉的客户必须到“贵宾室”，避开其他的客户。

四要点：谢是先，畅想明天（尽量不要让客户仔细看合同）

快写快算，马上再见（签完合同，不要留他）

客户犹豫：①房子品质 ②价格

陪客户看房型，最多不能超过两套.逼订：经理没有权力打折（根据情况），我们楼盘的品质在这，我们做的是一个品牌、一个人气。（然后举例子）

必须要有团队精神，要配合。

四、产品规划

产品特制是以整个市场导向为依据，透过精密的市场调查、分析、研究，以了解消费者的需求、接受程度以及购买力，进而塑造出量身定做的产品，达到全面化销售的结果。① 整体的经济分析：政治、经贸、资金、股市、房产的有关争令等。

资金情况：主要看银行今年把贷款放在哪里。比如：基本建设或者是能源基础建设，掌握这方面的信息，对房地产整个都会有影响。一入市后，贸易方面肯定是受益的，地产价格一定往上升，国外的资金大量进来，到时候开工厂这都是需要地产的，开公司的人多，到时候地产方面仅次于贸易，肯定往上升。

股市方面：股市的高升对房地产影响太大了。

天时；中央政府提倡一定要培育房地产的基本增长点，因为只有房地产的项目可以带动130多家至150多家产业的发展，买了房子以后，比如：电视、冰箱、装修等。

地利：国家的市场需要把银行的存款让老百姓花掉，换句话说：就是把老百姓的6万个亿的存款抽出来，不抽出来，国家的财政方面会出现一个梗阻的现象，没有办法转了，要保证国民经济的平衡，因此钱再往银行存，银行就倒闭了，钱不敢放，再放就放不出去了，银行本来就是靠利息，因此，给房子做按揭非常保险，不还钱我有房产证在银行。

人和：改革开放后，人都向高处走，过好的生活标准：有好房子住，有车开，有钱可以旅游，有别墅住，每年有几万元存款，再一个就是孩子问题：考重点学校。

a.培养全民族的素质。

b.可以把老百姓的钱掏出来。

c.把孩子的问题可以解决掉。

② 小区环境的分析：

地段解决一个商圈：

如：市政投资一个公园在小区附近，这就决定了小区升值，要善于利用这些方面：交通的问题、市场的问题、各种商圈的问题、公车的问题等，都会受限制，小区环境方面必须充分的③ 基地有关重大投资计划分析：

建房子地段方面：交通建设方面，公园开发，大规模合资案。要注意到房子规划方面，必须规划局有朋友，清楚对提高房子档次方面有好处，要不然给你搞个大规模合资案。④ 做产品应考虑到：房产销售市场的近期走向。（清楚）

产品的种类：做别墅，那个地段的别墅是卖给谁要弄清楚，销售率情况，多大的销售量，弄清对手实力）

⑤ 同类房产的资料分析（对手关系）

产品的数量、种类，销售率

⑥ 规划特色：是一种包装。

开盘的价格：高开低走

低开高走

中开低走

一个项目开盘后，开到这个价位能不能打，如果很抢手，可以打的话,“升”，第四、五天从广告上价格开始升，客房都是买涨不买跌的，“越打人气越旺”，哪个楼盘跌了是没有客户去买的，越来越升，就促使他们往上。

经过包装的产品可以卖高价，保证利润，客户是不可能买跃价的楼盘。

⑦ 主力产品，定位要做到100%的准确。

主力户型，不能只做一种。

好的产品应具备：模范性功能、口碑性功能、示范性功能。

产品定位：优势、劣势、机会、危险（关键）。

打一个广告战，打对手（同类产品），消灭对手、主力户型。

分析：

财物利润目标：（投资报酬率）

价格定得低→财物利润低→销售快

价格定得高→财物利润高→销售慢

失去了跟人家竞争的机会

朝向、景观、层次（与定价有关系）

a.1－2层，到冬天阴森，光线不好，必须夏天快卖。

b.环境：不要总讲房子，多讲环境、景观、绿地。

c.好的房子可以封一点。

１）什么叫项目？抓项目是抓一种个案。

是指标地物的相关资源创造的总称。

是积累、营造、拓展和美化资源的过程。

如：破破烂烂的一块地经过几年后成为一个全国最漂亮的一个小区，这就是美化资源、拓展资源、创造资源的一个过程。

抓项目论证：

① 地皮：好地、坏地；山地、平地；大地、小地；旺地、凶地、吉地；熟地、生地；整块地、散地；副价值高的一、副价值低的地。

如：以前是工厂的地，那么这就是熟地，做熟地比较好，不会下沉，生地会下沉5-10公分，（农田地3-5年后）墙壁会裂开，房子出现倾斜。

对看地必须保持清醒的头脑，对地以前的情况也要了解清楚。对当地的民俗民风的调查，对当地的经济情况的调查，消费调查，对竞争对手调查。

定性：有形象定位、档次定位、户型定位、价格定位、客源定位、功能定位。

品指品质→规划设计全案的利弊、价格、环境。

牌指形象→套型、景观、绿化、生活方式、物业、质量、安保、运动、娱乐、教育、治安、医疗、门墙、房屋外立面缺一不可。

企业文化

组成：企业的理念、口号、目标，经理以及员工的资力标准、奖惩条例，公司的形象、企业的人格魅力、班干的建设模式、员工的培训和机制、团队修炼等。

最主要的班子建设：好的班子是一个领头羊，火车头要公正、团体、有带动力，可以带动企业。

“员工富、企业强、家园美”——理念

“让所有信任我们的开发商赚线”——口号

勤奋敬业，能吃苦；

全心育人，带队伍；

博学多才，懂战术。

销售人员三要素：房子不要卖重，合同不要签错，钞票不要丢失。

“客户是朋友”——跟上帝不能沟通，跟朋友可以沟通。

售楼处布置：由内向外

a.展览区

b.洽谈区

c.样板区

d.停车区

e.园艺造景

主配套：大型看板，销售战旗，另外小型儿童乐园。

a.大型图案标志：楼盘名称（瞭看图、绿化图、小区景观气氛图）

（沙盘模型一定要用，不用比用差20%）

销售卖点要说清：绿化、运动、保安、门景、交通比例、价格。

b.资料夹、计算器、户型单页。

c.样板房的功能：作用很大。

d.停车场的线按国际标准画好。

e.园艺造景指通过10m2范围造景，看到小区以后的环境规划。

销售人员８大素质：

a.崇高的敬业精神：忠（忠诚）、学（学习）、悟（领悟）、精（精益求精）。人生在于经营，但人生不能经营。

b.高档次的顾问意识。

c.顽强的团队精神。

d.精湛的销售技巧。

e.宽范的知识面。

f.对楼盘顶尖品质的认可。

g.良好的公关意识和交际能力。

h.良好的协调意识、组织能力和独立做战能力。

营销机构组成：

10万m2的楼盘用人６－８个最多

20万m2的楼盘用人 9－12个最多

谈客户时，不要以为话说得多，就表示懂得多，也就能推销成功，其实这是相当大的错误。

遵守一、二、三的说话方式：说一分钟，听二分钟，再附合三分钟。

成功者的共同特点：

１、灼热的欲望

２、自我激励

３、明确目标

４、完全的投入与承诺

５、恒心与毅力

６、心态与动机

７、热情

８、马上行动

１）赢家不等待感觉，他们的行动在创造感觉。

２）恒心和毅力意味着不断付出牺牲，这种付出能使一个平凡人成为不平凡。

３）思想产生动机，动机决定行为。

成功唯“勤”，别无他途。

销售员：贩卖梦想，而不是贩卖效用，与其强调产品的效应、便利，不如让客户对商品怀着无比的梦想。



第二篇：项目管理成功有哪些关键要素

项目管理成功有哪些关键要素

发布人：圣才学习网 发布日期：2010-04-29 09:23 共

49人浏览[大] [中] [小]

企业面临着不断变化的客户需求，新产品开发日益成为企业成功经营的核心。持续推出成功的新产品将使企业保持活力，发展成为市场的“常青树”。然而，一个研发项目的失败率很高，使得企业不得不对之慎重对待。那么研发项目成功的因素主要有哪些呢？它们包括：

项目的目标、范围是否明确

项目可行性研究和计划是否完整和适当

项目的组织是否健全、稳定；是否获得领导的积极支持

是否建立了有序的、有效的、良好的沟通渠道

是否具有有效、全面的项目管理，严格的变更控制

是否建立了良好的、积极的、团队合作的文化氛围

需求识别

“万事开头难”，好的开始意味着成功了一半。一个项目的成功，也是如此。研发项目的成果，无论它是一个实体产品，还是一个软件或是一项服务，其最终目的都是为了企业的利润。企业为了实现利润，新产品就需要得到市场和客户的认同和拥护。而设计人员的主要误区之一就是，过于关注产品本身的技术，而忽略了产品的使用性（客户需求）。设计人员往往为了产品的性能而设计产品，出于职业上的习惯，设计师经常容易将其所负责的产品项目看作自己的一件艺术品，很容易陷入对产品的性能追求“完美主义”的陷阱，却忽略了用户的真正需求，不能充分考虑产品在市场上的价格性能比和商业受欢迎程度。事实上，功能最齐全、性能最好的产品往往并不是市场上最畅销的产品。

索尼公司的“机器人”就是一个再好不过的例子。公司在研发早期就发现了“技术并不完美”，想要让机器人完成任何一项家务事都是那么的困难。然而，索尼公司很快就认识到，不必追求完美，为什么一定要开发“完成任务型”的机器人呢？如果功能达不到消费者的预期，只能为企业带来灾难性的后果。还不如创造一种供人娱乐，功能简单的机器人！正是这一英明的决断为索尼公司的机器人产品迎来了巨大的成功。相反，我们却看到本田公司耗时15年花费上亿美元，但最终都没有拿出可以推向市场的产品。原因就在于它将机器人定位于功能型机器人，而造成消费者对其期望过高。所以一个好的市场切入点，准确地需求识别能力是研发项目成功的首要因素。也只有这样，项目才可能有明确的目标和范围，目标是企业在市场这个大海里航行的明灯。

项目可行性研究和计划

“凡是预则立，不预则废”，项目计划的制定对于整个项目运行来说无疑十分重要。在进行产品预研和立项之前应该做好充分的调研工作，调研内容至少应当包括：

市场可行性调研

技术可行性调研

经济及成本可行性调研

知识产权调研

企业在发现目标市场以后，还需要具备了各种资源条件，确定自己是否能够达到目标，如果发现欠缺，就应当及时创造条件去弥补。一个完整的项目计划应当包括一下内容：

清晰的目标

资源

成本、质量

时间进度

完成标志

任务名称、层次及其分解

上层任务的约束

下层任务的配合 阶段里程碑

团队组建

“有什么样的开发团队，就有什么样的新产品。”人，无疑是项目运行中最重要的因素。许多项目最终的失败，就是由于项目缺乏有力的领导，没有得到高层管理者的支持，团队协作不力等人力资源因素造成的。那么如何建立一个高效的团队呢？

首先是领导者的支持。有些关乎企业整体研发项目，没有一把手的支持，是很难想象的。研发项目往往不是单个研发小组的问题，它牵涉到技术部门、生产部门、采购部门等多个团队的协作，没有企业最高权力层的支持，有时很难得到资源的分配，导致项目陷入困境。另一方面，企业的高层管理者需要摆正自己的位置。他们当中的很多人并不是产品专家，他们对于新产品开发的管理更多地体现为对新产品开发团队的管理支持，而具体问题应当放手让研发专家去做。研发项目需要创新精神，如果企业一把手，总是以自己以前成功的经验来干涉研发团队，往往适得其反。杉杉集团董事长郑永刚，在企业多元化战略发展的过程中，就做好了老板的角色。他对新项目团队充分放权，同时又给予了强大的后勤保障，使得企业在新的领域迅速壮大。

其次，充分考虑组织形式的优缺点。“矩阵式组织结构”是最常用的项目组形式，它可以看作是跨部门的临时团队。它的优点在于：有利于充分利用各部门的人力与物力，有利于员工的专业增长，有利于扩展员工的知识面与眼界，易于适应工作任务与客观需要的变化。然而它的缺点亦很明显，首先，部门之间存在着观念和信息的“隐性文化壁垒”，这些壁垒很难打破，而打破这些“壁垒”，恰恰是新产品开发管理的关键。为保持各部门之间的平衡，需要管理上进行不断的调整。同时双重报告制度引起矛盾和“多头管理”的混乱，渠道的增生会创造信息的阻塞，责任的重叠会引起利益地盘的争夺等等。所以企业需要对项目的组织结构精心考虑，尽量避免可能会形成的障碍，发挥团队工作的优势。

最后，要形成好的研发团队机制和文化。建设好的信息传播机制，及时发现项目进行中的问题，建立开发团队的协调机制，其目的在于沟通信息、明确责任、协调进度。平衡好正式机制和非正式机制。正式机制多体现为团队会议，非正式机制则是不同部门的开发人员之间的随机交流。非正式的团队机制是不好用制度规定下来的，而恰恰是这种地下的机制有时是项目成败的关键，可以想象一个谣言四起的组织内，是很难形成凝聚力和战斗力的。而这就需要在很大程度上依靠团队文化的建设。企业应当鼓励并支持研发团队形成：

创新性，鼓励原创性的工作

协同性，鼓励随时随地通畅的交流

风险性，重视细节和不同意见

容错性，容忍一定水平的试错

沟通管理

沟通在团队工作中的重要不言自明。除了企业要制定好沟通计划安排，定期根据项目各相关利益主体的信息需求、沟通的要求进行进度交流、绩效报告和信息处理以外，企业还应当重视与客户的沟通。产品的最终使用者和评价者是客户，不论它是一家企业，还是广大的消费者，保持有效的沟通渠道，是保证项目按正确方向行进的有效方法。沟通中纠缠于细节，是十分不明智的，有时这样的沟通成本非常昂贵。企业应当鼓励多从大局出发，多考虑客户真实需求的沟通文化，建立一支高效的沟通团队。

时间管理

时间管理是项目管理中的一个关键职能，也称为进度管理，它对于项目进展的控制至关重要。在范围管理的基础上，通过确定、调整合理的工作排序和工作周期，时间管理可以在满足项目时间要求的情况下，使资源配置和成本达到最佳状态。进度是计划的时间表，应该按计划安排进度。计划决定需要做什么、谁去做、花多长时间、成本是多少等问题。项目时间管理由下述5项任务组成：活动定义、活动顺序、活动时间的估计、项目进度编制、项目的进度控制。

我国的三峡工程实施了项目管理，其中进度管理很有特点。针对三峡工程的特点、进度计划编制主体及进度计划涉及内容的范围和时段等具体情况，确定三峡工程进度计划分为三个大层次进行管理，即业主层、监理层和施工承包商层。通常业主在工程进度控制上要比监理更宏观一些，但鉴于三峡工程的特性，三峡工程业主对进度的控制要相对深入和细致。这是因为三峡工程规模大、工期长、参与工程建设的监理和施工承包商多，任何一家监理和施工承包商所监理的工程项目及施工内容都仅仅是三峡工程一个阶段中的一方面或一部分，而且业主在设备、物资供应、标段交接和协调上的介入，形成了进度计划管理的复杂关系。为满足三峡工程总体进度计划的要求，各监理单位控制的工程进度计划还需要协调一致，这个工作自然要由业主来完成，这也就是三峡工程进度计划为什么要分三大层次进行管理的客观原因和进度计划管理的特点。

在时间管理中，“项目里程碑”的制定十分重要。项目里程碑要确定的一个关键点就是“交付物”。到某个阶段，项目组要拿出实现定义好的“交付物”。企业及时对交付物进行评审，确认前一个阶段的工作，才能继续下一阶段的工作。这对于项目时间和质量控制来说，都是十分重要的。如果在一定阶段，没有明确定义的“工作成果”，会对项目会带来莫大的风险，因为任何工作没有得到评估和肯定，以后一旦出现反复，不但会浪费时间，还会影响员工士气，直接导致延误项目的进度，超时、超支情况的发生。

成本管理

成本控制，并不仅限于现场管理、降低物耗、提高生产效率的联想，事实上企业的成本包括了设计（研发）成本、制造成本、销售成本三大部分。我们在关注制造成本、销售成本等方面的同时，还应把目光放得更高一点，以研发过程的成本控制作为整个项目成本控制的起点，这才是从整体出发，全面控制成本的关键。

产品研发和设计是生产、销售的源头之所在，一个产品的目标成本其实在设计成功后就已经基本成型，作为后期的产品生产等制造工序（实际制造成本）来说，其最大的可控度只是降低生产过程中的损耗以及提高装配加工效率（降低制造费用）。有一个观点是被普遍认同，就是产品成本的80%是约束性成本，并且在产品的设计阶段就已经确定。也就是说，一个产品一旦完成研发，其目标材料成本、目标人工成本便已基本定性，制造中心很难改变设计留下的先天不足。所以研发项目的成本管理，就决定了未来的整个生产成本，对于企业的利润起着决定性的作用。

在研发过程中，成本控制应当遵循的原则：

1、以目标成本作为衡量的原则。目标成本一直是我们关注的中心，通过目标成本的计算有利于我们在研发设计中关注同一个目标：将符合目标功能、目标品质和目标价格的产品投放到特定的市场。

2、剔除不能带来市场价格却增加产品成本的功能。我们认为顾客购买产品，最关心的是“性能价格比”，也就是产品功能与顾客认可价格的比值。

3、从全方位来考虑成本的下降与控制。有时一个小的技术细节，看似对成本的影响不大，但是一旦考虑到各个部门的协同运作，譬如采购、生产、工艺等相关部门，就会有较大的隐性成本暴露出来。所以成本控制，更应当听取多方的意见，杜绝为了降低某项成本而引发的其他相关成本急剧增加的现象。

风险管理

在项目管理中，风险的定义是“能够影响项目一个或多个目标的不确定性”。这里，想强调的就是相关性。那些与目标不相关的不确定性，应该被排除在风险管理过程之外。譬如，我们在上海实施一个IT项目，那么苏州的产业政策变化是个不确定性因素，但是与上海的项目就是完全不相关的风险。把风险和目标相联系，就可以确保风险识别过程关注于那些起作用的不确定性，而不要被不相关的风险分散了我们宝贵的精力。

风险识别以后，我们就应当考虑这种不确定性会导致的后果。我们可以假定不确定性的几种情况，分别分析它们会导致的结果，这就是“情景分析”方法。然后，企业就可以为各种情况制定应对措施。根据项目风险特性、项目组织抗风险能力、可供选择的风险应对措施和办法、机遇和威胁等因素，采用购买保险、制定应急计划、从外部获取各种资源、设立应急的不可预见费用、制定可代替的项目总体方案或具体实施方案等等。

风险的控制和管理对于，及早识别项目的风险，努力避免风险事件的发生，积极消除风险事件的后果，充分吸取项目风险管理中的经验与教训来说，十分重要。

结束语

研发项目对于企业来说，日益显得重要起来，特别是中国加入世贸组织以后，面临更大的竞争性挑战环境，每个企业都应当认真思考这一问题。

第三篇：成功的关键

成功的关键

“天才就是勤奋，勤奋，再勤奋。”经典力学之父牛顿的这句名言，一语道出成功的关键。只有无止境的勤奋追寻，才能到达成功的理想境界，领略无限风光。即使天生愚钝的人，只要真诚地投入到工作中去，努力探索，也能创造出人间奇迹。

捷克大教育家夸美纽斯说：“勤奋可以克服一切障碍。”只要勤奋努力，就能战胜遗传的缺陷，克服自身的弱点。天资聪敏者的优势，往往只在某个方面。而所谓素质差，也仅仅是指某个方面。只要进行反复训练，勤奋努力，就能消除这方面的差距，同样也可以有所作为。勤能补拙。

同样，美国哈佛大学一位心理学教授指出，一个人在一生当中能否获得成功，智商的高低并不是决定性的因素。许多事实已经证明，不少获得重大成就的人，智商其实并不高。他们的成功，主要靠后天的勤奋努力。爱因斯坦说：“天才和勤奋之间，我毫不迟疑地选择勤奋，它几乎是世界上一切成就的催产婆。”这句话，应当成为我们每个人的座右铭。

你也许还是觉得光凭勤奋，不一定能够完成一件了不起的工作，因为你不是天才。其实不然。真正形成天才的决定因素就是勤奋。化学元素周期表的发明者门捷列夫说：“终生努力，便成天才。”文学家高尔基也明确指出：“天才就是勤奋。人的天赋就像火花，它可以熄灭，也可以燃烧起来，而威逼它燃烧成熊熊大火的方法只有一个，就是勤奋、勤奋、再勤奋。”

退一步说，即使我们未必是“千里马”，但是可以通过“老黄牛”精神，取得一样惊人的成绩！所谓“老黄牛精神”，就是指刻苦奋斗精神——坚韧不拔、埋头苦干、顽强拼搏的“牛劲”。正是这种“牛劲”，使人们能够在艰巨的工作中，永远坚定乐观，开拓前进。我们不一定都有“千里马”之才，但是，勤能补拙，老天也会被感动的——甚至就像丑小鸭可以成为白天鹅一样，甘心不断磨砺自己的老黄牛，也终有一天会成为千里马！

所以，成功没有捷径。聪明才智不可恃，点滴累积才是成功的要诀。笨鸟先飞早入林，早起的鸟儿有虫吃！正像蝉联三次世界篮球冠军的天才教练蓝帕第说的：“任何一位顶天立地、有作为的人，不管怎样，最后他的内心一定会感谢刻苦的工作与训练，他一定会衷心向往训练的机会。

第四篇：浅谈如何成功组建房地产项目销售团队

浅谈如何成功组建房地产项目销售团队

有人说，销售人才是企业的“金山”，有人用“三分天下有其二”来形容销售队伍的重要性。无一不说明销售团队是公司获取利润的直接工作者。销售团队的水平高低很大程度上就决定了企业的生存和发展空间，而销售团队的组建就为未来发展态势定了基调：

一、找准团队组建理念

1、基于岗位责任制以项目销售经理为核心组建团队

在设定科学合理岗位责任制的基础上充分授权，以项目销售经理为核心组建销售团队。项目销售经理对销售团队其他管理人员（如销售主任）、功能成员（如销售助理、客户服务、财务等）、置业顾问的人员数额配置、入职标准、基础薪酬标准等拥有选择权和决定权。公司领导、其他部门和个人不能擅自超越岗位职责范畴干涉项目销售经理组建工作。

项目销售经理在公司授权下，充分按照个人的理念和工作思路开展团队组建工作，项目销售经理全面主持项目销售部工作。这有利于日后工作中销售团队的思路统一、传达顺畅，形成一支富有激情、凝聚力强、执行力强销售团队，出色完成销售目标和任务。

2、完善监督考核机制，实行业务、管理双制横

完善公司监督考核机制，通过业务研讨机制、业绩考核机制对项目销售经理实现有效制横，以免出现业务偏离或徇私舞弊等情况。

建立项目业务研讨机制，通过召开项目业务研讨定期联席会、重大营销活动、突发事件临时会议等方式，对项目的营销工作进行总结反思，针对存在问题的解决方案和工作部署形成方向性决议，以供下

阶段工作执行参考，以免因项目销售经理个人能力欠缺、主观判断失误等原因而造成的业务偏差，使项目陷入困境。

建立现代企业管理机制，建立、完善项目各项日常管理制度、奖惩机制、绩效考核体系，通过目标管理法将任务指标层层分解，建立严格的述职与业绩考评、激励与惩罚制度和晋升机制，杜绝“人情管理”因素。

3、优化人员结构和岗位设置

实践证明：扁平化组织、低成本运作，是实现业务快速扩张的有效模式。

房地产销售以代理服务为主，这就更需要扁平化组织构架和低成本的运作模式。实行功能合并，尽量少设专职管理人员，项目销售经理主持全面工作，由表现突出的置业顾问（高级置业顾问）兼任销售主任，销售主任职责是协助所管辖置业顾问完成业务工作、提供业务指导，销售助理兼任行政工作等。精简人员和职位的同时，提高在职员工待遇，通过有竞争力的薪酬留住优秀人才，提高员工工作的积极性和战斗能力的目的，确保销售任务的完成。相反人员过多、机构过于复杂容易滋生内部矛盾，尤其是业务不好的情况下更是如此。

4、明确团队战略目标

任何目标都是为了完成一定的使命和任务而组建的，没有明确使命和目标的团队是不可能长期存在的，更谈不上有卓越的表现。因而团队组建伊始就应当明确团队的战略目标，并且要将总的战略目标有效层层分解。

二、严谨细致选拔成员

1、管理人员要德才兼备，基本素质要过关

“兵熊熊一个，将熊熊一窝”，所以，必须要求管理人员德才兼备。“德”主要包括四个方面“责任心、上进心、事业心、爱心”，胸怀，眼界和大局观，有自知之明，能够超越自我，和公正、自律、谦逊等，一句话“要有爱心、事业心、责任心，耐得住寂寞，禁得住诱惑”。“才”只要是指要有敏锐的洞察力，富有创新精神，要善于总结提高。强烈的务实精神，善于用人，能带出一支过硬的队伍。

2、置业顾问的选拔

管理人员的选拔主要是通过内部培养或者聘请“空降兵”来完成的，置业顾问的选拔才是项目销售团队人员选拔的重点。

目前，在置业顾问的遴选中，普遍存在“经验主义”的误区。十分强调应聘者的所谓“相关工作经验”，总是希望找到能迅速为企业带来业务的高手，从而免去了系统培训。事实上，有从业经历人员带来工作经验的同时，也给他们打上了过去工作的烙印，从而增加融入销售团队的难度，给销售管理带来压力，不利于团队的凝聚力形成。

因此，置业顾问的选拔一定要走出经验主义的误区，不仅仅看重从业经验，而应从职业操守、职业精神、服务理念，专业技能等多方面进行严谨细致的审查，严格把关，层层筛选，将一批服务意识强，理论涵养高，实操能力强，发展潜力大，符合项目要求的置业顾问补充到团队中。

选拔的几个要点：

（1）选择最合适的，而不是全部选最优秀的；

（2）选择知识结构、性格互补，而不是单一雷同；

（3）搭配选择，不一定全选有经验的，加入部分新手使团队更

容易管理，执行力更强，更有利于满足企业长期发展要求；

（4）年龄、性别适当控制，置业顾问以女性为主；

（5）切合项目具体要求；

三、开展严格系统的岗前培训

（一）培训理念

培训是一个由不知道到知道的过程。所有关于房地产知识、项目信息、营销技巧、管理能力等知识的获得与能力的提高都是培训。

培训不仅仅是讲座，它应该是多种方式的集合。所有理论自学、项目会议、实践总结、知识讲座、业务交流都是培训。

培训不仅仅只有集中式的。所有随时与工作有关的学习与提高都是培训。与工作相结合的分散自学、交流是最显成效的培训。

培训不仅仅是公司和管理人员的事情，更多的是个人的事情。公司和管理人员主导的培训只是很小的一个部分，仅仅是专业必须要求的灌输，更大的意义在于团队学习氛围的营造和学习的平台的搭建。

培训主讲不仅仅是领导，所有人员都可以而且必须是培训主讲。培训不是简单的自上而下的拉动培训，而应该是互动的、人人参与、知识共享的，每一个人都可以而且必须是主讲人，而不仅仅是简单机械的接受者。

培训不是简单的环节，而应是一个系统的过程。培训前的准备、培训过程的执行与培训后的考核与反馈，缺少任何一个环节，效果都可能大打折扣。

充分整合各种优势资源，挖掘内部潜力，调动一切积极的因素，构建多条途径、多种形式相结合的立体网络培训体系，实现自我培训

与互相培训相结合，上级培训与下级培训相结合，常规培训与事件培训相结合，随时、分散培训与定时、集中培训相结合，将培训经常化、常规化。

（二）培训内容

人员补充后，应按照公司发展和项目要求，通过课堂讲演、互动研讨、实地考察、现场模拟等多种方式、多重渠道为新进员工提供熟悉长沙、熟悉市场、房地产基础知识、客户接待技巧等方面的严格系统培训。培训内容主要有：

1、企业情况、企业文化学习。

2、熟悉城市。城市布局规划、主要干道、与本项目关联密切的交通线路，著名的消费场所和标志性建筑等，本地方言适应性训练。

3、熟悉房地产市场。了解房地产行业、本地市场，项目所在区域，同类竞争楼盘情况。

4、房地产基础知识学习。

5、房地产销售流程、项目销售制度学习。

6、客户接待技巧学习。

7、项目产品情况熟悉。

8、其他。体能训练、对新毕业员工的工作方法学习等。

   

分享

第五篇：自信——成功的关键范文

各位老师、同学们：

大家好！今天我演讲的题目是“自信——成功的关键”。

爱默生说过：自信是成功的第一秘诀。

自信，就是自己信得过自己，自己看得起自己。它，不是孤芳自赏，也不是夜郎自大，更不是得意忘形，毫无根据的自以为是和盲目乐观：而是激励自己奋发进取的一种心里素质，是以高昂的斗志，充沛的干劲迎接生活挑战的一种乐观情绪，是战胜自己，告别自卑，摆脱烦恼的一种灵丹妙药。

在漫漫人生旅途中，我们笑过，哭过，我们成功过，失败过。挫折，失败也许曾一点点的慢慢吞噬你的信心，使你胆怯。但是，朋友们，失败，它并不可怕，可怕的是它带来了自卑。

在不知不觉中，它消磨软化我们的信念，钝化我们的锐气，使我们畏缩不前。于是，我们开始怀疑自己，否定自己，最后自我消沉。

曾经，我多么想实现我心中的理想，但是我退却了。因为失败，因为自卑。我觉得自己是一只多么渺小的丑小鸭。无论我怎样发奋努力，我永远不可能拥有变成白天鹅的那一天！就这样，自卑，它蒙蔽了我的双眼，我看不见前方的阳光大道。

直到有一天，我看到了爱因斯坦的传记。这个科学巨人，小时候，他被老师们称为弱智。但他的母亲却时时鼓励他，使他找回自信。

正是因为这自信，他成功了！他发表了《相对论》，他成为了科学巨人！今天，在我重新找回自信之后，我要向你们真诚的说声：朋友们，自信吧！没有自信，谁也不可能成功！

朋友们，选择自信吧。告别自卑的阴影，去创造自己辉煌的人生。自信是成功的关键。只有拥有自信，才能拥有自我：只有拥有自信，才能走向成功！

自信，是成功的伴侣，是战胜困难的利剑。只有它才能让我们达到理想的彼岸。诗仙李白，他发出了“仰天大笑出门去，我辈岂是逢蒿人”的浩叹，他自信“天生我材必有用，千斤散尽还复来”：伟大主席毛泽东，他写下“自信人生二百年，会当击水三千里”，他骄傲“数风流人物，还看今朝”。他们都成功了，因为他们拥有了自信。

自信，是成功的关键。有了自信，一对足便能穷尽大漠沙海，让脚下飘起丝绸之路：有了自信，一双手便能雕绘出莫高窟的金碧辉煌，托起“神州号”在宇宙中遨翔！

“自信是成功之基”这句话曾经深深地振憾着无数人的心，曾经传遍了五湖四海，曾经无数次地激励着人们前进，曾经得到了亿万大众的认可，这是为什么呢？为什么简单的七个字曾经走遍全世界呢？让我告诉你，因为这是铁铮铮的事实，因为这是不可辩驳的格言，因为这是千古不变的人间真理。

让我们摸摸自己的脑袋想想，在生活中这样的例子俯拾即是。想当初，爱因斯坦是一个被大家公认的低能儿，他不但不曾灰心丧气，仍坚信“天生我才必有用”，一直努力不懈，最终成为了著名的科学家；爱迪生也曾经在实验中一次又一次地失败，但他没有放弃，相信自己，最后发明了灯泡；还有海伦凯勒，她小时候因生了一场大病，接二连三地丧失了正常人应有的能力，变得又聋又瞎又哑。在这种情况下，因为她有乐观的人生态度，她挺过去了，不仅成了著名的教育家，还帮助许许多多像她一样的儿童。

在一次又一次的困境中，爱因斯坦若是不自信，那么他将一辈子是大家口中的弱智；爱

迪生若是在他耳聋时丧失信心，那么他将永远是一个一事无成的懦夫；海伦凯勒若是在病后消极堕落，没有对人生以自信，那么她将只能默默忍受上天给她的这一切不公平的命运。

无数事例证明，人生需要自信，拥有自信，方能成功。

同学们，让我们敞开自信的心扉，用我们的双手去创造美好的明天，让自信之心充满全中国，让自信之声响起来，让自信之手挥动起来，让自信的风帆扬起来，让我们在困境中，听到心灵的呼唤，听到响亮的声音，看到挥舞的千万只手，看到飘扬的船帆，提高我们的信心吧！自信，是成功的关键，我相信，有了自信，我们初二（6）班，从此刻起，都会让所有的人感到自豪，感到骄傲！我的演

讲

完

毕，谢

谢

大

家！