代理金融业务调研报告

第一篇：代理金融业务调研报告

代理金融业务调研报告

近期，代理业务部走访各网点，主要针对我局金融业务发展滞后、收入水平较低的情况进行调研，寻找网点经营中存在的问题、营业员在业务营销过程中存在的不足，结合网点自身环境及与随机客户的交流，了解客户的需求和意见。另外，通过近几年来金融业务的发展情况对比、市场份额及客户群体的变动，跳出常规，转变观念寻求积极的发展策略，从细节着手对代理储蓄业务、保险业务、基金理财类业务等方面重点分析，找出问题并提出解决方案。

一、代理储蓄业务

储蓄业务是邮政代理金融各项业务的基础，利差收入是代理金融收入的主要来源，如何扩大储蓄存款规模，巩固市场份额，增加企业效益，是代理金融业务发展的关键。总体上看，1-4月份，储蓄业务保持了较为平稳的发展，但仍然存在着一些问题，主要表现在：储额呈现下降趋势、相应储蓄增额同期比也逐年下滑。原因主要体现在以下几个方面：

1、（传统揽收时期，其他商业银行出台的相应揽储政策要好与我局，给用户的报酬也高于我局30%-100%,部分客户受利益驱使转向其他银行。）由此看出，我局平时的客户维护中，客户忠诚度与其他银行相比较低。

2、我局储额中存在部分代发工资，代发款入局后无滞留，形成有效收入较少。

3、近两年，基金理财类业务市场火热，各金融机构争相抢占理财类业务市场份额，今年我局也加大了理财类业务的发展力度，导致资金分流。

4、今年我局先后三处网点停业装修改造，导致网点用户分散，用户普遍服务受到临时制约，部分用户在邮储银行

办理储蓄业务时将存款转出，致使我局余额受到影响。于此同时，其他商业银行部分网点已完成改造，软硬件条件的提高，一定程度上对我局的储额方面有所影响。

5、与其他商业银行相比我局营业网点员工服务水平和服务热情急需提高，部分客户反映部分网点营业员在与客户的交流中服务态度不够好。另外，忽略了网点内卫生及用品摆放等诸多细节的重要性。好的环境和对客户亲善的态度更有助于我们发觉潜在客户。

6、大客户维护政策不健全，与大客户的交流大多局限在存款、揽收等利我的角度，缺乏日常生活、节假日等给予客户的问候、关怀，对大客户难免有忽视的表现，长期以来致使客户流失。

储蓄业务发展措施

在以储额增长为核心，大力发展结算类业务的基础上，重视网点经营的细微环节，立足网点客户、立足营销业务种类对储蓄发展存在的问题层层剖析。

1、网点支局长时时关注网点余额情况，发现大额存款流失及时查询原因，对于开发商、农户（农村网点）生产使用的资金做到心中有数，并提早沟通攻关采取措施将资金回流，即存款用完之后尽量保证还存回我局，这样避免了大额资金的流失。

2、重点加大对客户的管理维护力度。正准备在我局朝阳支局试点使用的“大客户营销管理系统”应该得到充分利用，通过系统的“客户生日提醒”等功能，主动向客户投去慰问、赠送小礼品等，合理维护原有大客户。通过系统提供的大客户资料制定合理营销方案，通过电话、短信等访问形式努力发掘潜在客户。另外，提高网点绿卡VIP金卡使用率，予以用户方便的同时提高用户忠诚度。

3、与我局所有代发单位沟通，本着统一标准、统一时

间的原则，提出将代发款制定日期上账，制定时间统一发放。（建议在我局滞留几天，隔天向客户发放）。

4、关注“储蓄竞赛方案”各单位营销情况，定期以短信、文件的形式通报，进度快的部门做经验介绍，较慢的分析原因，提出营销过程中的困难，及时解决。营造火热的工作氛围。

5、加强网点管理力度，要求支局长了解网点周边客户群，注意收集有价值的客户信息，分析客户资金运用结构，对客户群体进行细分，有针对性的对客户进行维护。

二、代理保险业务

存在问题

1、保险业务营销过程中网点开口率过低、缺少灵活性，大多营业员主要以定期存款客户为目标，营销范围狭窄。不能准确把握用户的需要并针对产品特点适当满足用户的需要。另外，营业员存在为难情绪，在销售产品的过程中受阻便失去信心，失去营销积极性。

2、未能合理有效的安排分流窗口用户，导致在保险业务办理的过程中，经常出现客户拥挤现象，让客户感到不满。

3、有理财经理的网点很少向理财经理引荐客户，没有充分发挥理财经理的作用，这样在一定程度上影响保单的成功率。

4、在业务营销的方式方法上缺少创新，只是一味的套用传统模式，每个客户都有他自身的需求，能够准确把握用户的需求可能不用我们多费口舌也能成功营销，对营业员的综合能力要提出更高的要求。

发展措施

1、做好网点综合管理工作。所长每日组织早会，做到

有内容、有计划，如本日计划增多少保额，出多少张保单等以保险竞赛为契机，同时由所长、营业员进行角色演练，在一问一答的对话中学会展业技巧。

2、要用心揣摩客户心理，这样往往营销成功率很高。注意观察老营业员或经验丰富的营业在与客户交谈中的一言一行，并细心分析揣摩客户的不同心理变化，逐渐学会从客户的需求角度去引导

3、扩大宣传，全员营销。网点将原有宣传单据整理分类，摆放在宣传架上，以制作条幅、定期发放传单等形式扩大产品知名度。另外，对于有投保意向但有疑虑情绪的客户进行记录，积累客户资料，利用轮班的时间上门或电话营销，实现“二次挖掘”。

4、客户对保险的理解接受程度偏低，客户拒绝保险营销和投保后反悔的行为经常发生。这就要求营业员要总是能够自我调节，用笑容面对拒绝，并把每次拒绝当成下一次成功的开始。

5、提高业务办理水平，在出单速度等方面加大改进措施，要求网点营业员将储蓄、保险、中间业务等系统界面同时开启登录，便于业务随时随地办理，提高工作效率。网点业务繁忙时注意有效分流客户，如在办理保险业务时及时分流待办业务客户，避免客户产生不必要的焦虑。

6、经常性的邀请保险公司专业讲师在支局开展业务培训，现场指导和推介产品。不定期的举办“保险特训营”、“产品说明会”。

三、代理基金理财类业务

存在问题

1、我局理财类业务起步较晚，网点理财类业务前台水

平急需提高，很多网点人员对此类业务的办理不够熟练。

2、对基金理财类业务学习不重视。营业员在参加业务培训时态度不够端正，课堂所讲的知识也不能够完成体会，对相关业务的发展必然产生一定的影响。

5、许多理财用户对理财产品有很大的认识度。对相关产品的了解也很深，很多时候在选择上趋向专业银行。除此之外，其他商业银行针对不同的客户有不同的理财产品，产品具有广泛的多样性和灵活性，导致我们宣传理财业务的压力很大。

发展措施

1、做好网点阵地营销工作。各局要在网点营业大厅显著位置张贴、布放理财产品海报、宣传折页、单册等。有电子显示屏支局，要滚动显示产品特点，营业员有针对性选择符合条件的客户进行营销，将此作为提高老客户忠诚度的一种手段。

2、选定“准客户”进行目标营销。要求各网点要每个月上报一定数量非邮政储蓄的客户名单，将 “日日升”、“月月升”及其他理财产品作为桥梁，通过有效营销使其成为邮政储蓄客户，将其作为争夺客户和吸引更多的中高端客户的有利手段。

3、启动通讯工具进行销售。各网点要利用好已掌握的储蓄客户、基金客户、理财客户，对其进行手机短信营销，要求每个网点在财富日日升和月月升俩款产品及其他理财产品的销售中，每周都向不少于20名目标客户发送手机宣传短信。

4、所长和营业员的全力配合，抓住每次发行理财产品的机遇来推销我们的业务，使我们在发展业务过程中拉动、拉近客户。

第二篇：代理金融业务题库

代理金融业务题库

一、填空题

1、单笔交易金额在人民币（含）现金汇款需留存客户身份证复印件。

2、柜员制网点应设有至少 个对外营业窗口。

3、复核制和柜员制网点均应保证营业时间内至少有 人当班。

4、安防系统记录资料（监控录像）的保存期不少于 天。

5、储蓄网点（柜员制）分为、、三级柜员。

6、尾箱分为 和。系统尾箱按用途分为、和

三类。

7、实物尾箱指装有 及 的钱箱。

8、营业结束，普通柜员轧帐正确无误后必须上缴系统尾箱，同时将系统尾箱对应的实物尾箱上缴。

9、客户在邮政储蓄机构开立的个人存款帐户，分为 和。

10、绿卡帐户纳入 帐户管理。

11、个人储蓄帐户公限于办理 存取业务，不得办理 结算，不得加办。

12、代理他人在邮政储蓄机构开立个人存款帐户的，代理人应当出示 和代理人的实名证件。

13、长期不动户的存款帐户再在柜台办理交易时，需经 授权后办理。

14、大额预约取款应在 中进行登记。

15、预留密码的活期存款帐户可在 邮政储蓄任一联网网点通存通取，可在 任一联网网点办理清户。

16、个人活期存款帐户开户起存金额为 元。

17、活期存款按 结息，为结息日，按结息日挂牌活期利率计算。

18、单笔存款在 万元（含）以上的，使用“中国邮政整存整取定期储蓄特种存单”。

19、邮政储蓄出具个有存款证明，分为两种类型：时点存款证明和 存款证明。20、帐户余额在（不含）以上的正式挂失为大额员挂失。

21、冻结个人存款的期限最长为 个月。

22、同城跨行ATM取款每笔收取 元跨行手续费。

23、是中华人民共和国的中央银行。

24、中华人民共和国的法定货币是。

25、假币分为 和 两种。

26、银行业监督管理机构根据审慎监管的要求，对金融机构进行现场检查时，检查人员不得少于 人，并应当出示合法证件和检查通知书。

27、商业银行办理个人储蓄存款业务，应当遵循、、、的原则。

28、挂失补发、挂失清户、撤消凭证、解挂失、密码重置应由 办理。

29、邮储银行不受理、等查询方式的司法查询。

30、在基金产品销售过程中，在客户购买基金产品之前，网点前台人员或理财经理必须对客户进行 及，并将评估意见告知客户，双方签字。

31、中间业务交易账户是客户在邮政储蓄办理代理开放式基金业务的基本交易账户，中间业务交易账户下必须有对应的。

32、理财产品交易，以中间业务交易账户为交易账户，以中间业务交易账户指定的 为理财结算账户，以理财合同号来标识客户购买的理财产品。

33、客户认购时，系统生成一个理财合同号，对同一产品的多笔认购分别生成不同的合同号，根据 顺次排列。

34、开通邮政保险代理业务的市、县、支局、网点《营业执照》的经营范围中必须包含有“ ”字样。

35、开办保险代理业务的市、县、支局、网点必须持有。

36、网点必须建有 台账，及时逐笔记录相关业务信息。＿＿＿＿＿＿＿＿保管。

38、销售人员在对客户宣传产品时，是否对保险产品进行全面真实的解释和宣传，向客户说明保险产品的经营主体是。

39、中邮人寿投保单上必须留有客户真实 以便回访。

40、支局请领保险重控凭证时，一般情况下，按不超过 的实际使用量核发；柜员个人请领时，一般情况下，按不超过 的实际使用量核发。

41、柜员之间因换班等原因需要交接时，重空凭证应填列。

42、网点所有犹豫期退保及犹豫期后退保业务必须在 上进行逐笔登记，网点负责人应对每一笔退保业务进行审核，并在《退保业务登记簿》和保险合同上签署审核意见。

43、支局长收到县局凭证管理员发放的实物后，登记《保险重要空白凭证汇总登记簿》，在系统内登记入帐，按顺序发放使用，不得跳号、空号、漏号。重控凭证必须由支局长、所主任锁存在 内妥善保管。

44、每日营业终了，柜员、综合柜员均需打印，轧账单上须加盖日戳、柜员或综合柜员名章。同时在《保险业务登记簿》进行登记处理。

45、网点支局长、综合柜员必须负责做好本网点重要凭证的保管、请领和使用工作。支局长每周、综合柜员每日对重要凭证的请领、验收和交接制度执行情况、安全保管（存）情况、顺号使用情况、每日登记盘结帐和凭证是否相符等，要进行认真的监督检查，与实物进行核对，确保无误，并有详细记录，过夜留存的凭证应入 保管。

46、营业员销售时不得存在任何误导投保人，或是在销售过程中一直强调“ ”字眼，及不确切向客户说明推销的产品是保险的行为。

47、业员销售分红险过程中不得向客户许诺 ；销售十年期时险种时，营业员不得引导客户提前，必须如实说明保险年限。

48、在营业窗口为用户办理卡折投保业务时，必须使用用户本人的 卡折；如用户无邮政活期帐户的，可为用户新开户办理投保业务。全市各支局、班组不得以任何理由使用非用户本人实名制帐户以外的卡折为用户办理 业务。

49、营业员在销售期缴保险过程中是否向客户解释清楚缴费。50、、为保险重要空白凭证，必须遵照重要空白凭证管理规定，视同现金管理。

37、保险代理重要空白单证（保险单和发票）必须由

领用

51、重要空白凭证作废/遗失，按规定加盖“作废”戳记及经办人名章，豋记，并立即向上级领导报告，及时组织查找，提交书面报告，通知被代理保险公司，并于（）个工作日内在省级报刊上登报声明。

52、代理销售人员不得将保险产品与银行理财产品、存款、基金等产品混同推介，不得套 用、、等概念。

53、空白凭证数量不满足营业需要时，综合柜员应向一级支行凭证管理员请领，交易 码，请领数量以不超过 预计使用量为限。综柜收到实物凭证后，及时清点无误，手工登记，并在系统中进行起止号维护，交易码，确保 记录、记录、三者相符。空白实物凭证应放入保险柜或金库保管。

54、投保单的填写要严格、认真、规范，保证内容真实、准确、全面、字迹清晰不涂改、所要求填写的项目来可或缺。其中，凡涉及、、等项目变动的，不得涂改。

二、选择题（单项）

1、一本通内单笔存款金额最高 万元（含）。A、30 B、50 C、100 D、150

2、一本通每本存折有 行记录客户交易明细。A、36 B、48 C、54 D、60

3、扣划在存款人开户局所属 内任一联网网点办理。

A、网点 B、县（市）C、市（州）D、省

4、冻结的效力从冻结手续开结之时开始，但冻结期限六个月从冻结手续办结的第 天起算。

A、当天 B、第二天 C、第三天 D、第四天

5、客户变更实名证件时，应由本人在 内邮政储蓄联网网点办理。A、开户网点 B、开户县（市）C、开户市（州）D、开户省

6、按业务自理规定，在每年 日终进行长期不动户的处理。A、3月30日 B、6月30日 C、9月30日 D、12月30日

7、紧急挂失、函电挂失收取手续费标准是。A、2元 B、5元 C、10元 D、不收取

8、单笔交易金额在人民币（含）现金汇款需留存客户身份证复印件。A、5000元 B、1万元 C、2万元 D、5万元

9、单笔交易金额在5万元（含）以上的大额取款、单笔交易金融在（含）以上的大额存款、单笔转帐金额在5万元（含）以上的转帐业务，需联网核查客户身份信息。A、5万元 B、10万元 C、20万元 D、30万元

10、国债包括储蓄国债（电子式）、凭证式国债两种，储蓄式国债最高限额为 万元。A、50 B、100 C、200 D、300

11、代理开放式基金系统除其他证券业休息日外，于周一至周五上午8：30分开市，下午 点闭市。

A、3点 B、4点 C、5点 D、6点

12、保险代理从业人员最基本的职业道德是。A、守法遵规 B、诚实信用 C、客户至上 D、勤勉尽责

13、保险代理从业人员在执业活动中应客观、全面的向客户介绍有关保险产品与服务的信息，不误导客户；如实告知所属机构与投保有关的客户信息。这一职业道德所诠释的道德原则中的。A、守法遵规原则 B、诚实信用原则 C、勤勉尽责原则 D、专业胜任原则

14、“一人为众、众为一人”体现的保险特征是。A经济性 B 互助性 C法律性 D补偿性

15、按保险标的分类，可将保险分为。

A财产保险和人身保险 B财产损失保险和责任保险 C财产保险和人身保险 D 责任保险和人身保险

16、保险是一种法律行为，合同行为。若接受损失赔偿的一方是被保险人，则提供损失赔偿的另一方是。

A经济人 B投保人 C 受益人 D保险人

17、保险保障功能具体表现为。

A补偿功能和给付功能 B融资功能和经济功能 C管理功能和补偿功能 D经济功能和管理功能

三、选择题（多项）

1、同一帐户取款、转帐金融在10万元（含）到50万元（不含）之间的须经 授权。A、综合柜员 B、支局长 C、县局业务管理 D、县局业务主管理

2、活期存款帐户按签发存款凭证方式可为。

A、绿卡户 B、单折户 C、单卡户 D、卡折合一户

3、查询指客户、有权机关或储蓄机构内部对系统内的某一存款帐户或已清户帐户的相关信息的调阅和相看，以及营业网点和各级管理信息的查询。分为。A、客户查询 B、司法查询 C、内部查询 D、信息查询

4、挂失分为。

A、正式挂失 B、临时挂失 C、函电挂失 D、紧急挂失

5、可以对个人储蓄帐户余额进行扣划的“有权机关”包括。A、人民检察院 B、人民法院 C、税务机关 D、海关

6、随机换单时，应由 在作废的存单上加盖名单。

A、普通柜员 B、综合柜员 C、支局长 D、县（市）储汇管理员

7、以下各类资费，以现金方式收取的有。

A、活期储蓄异地清户 B、挂失手续费 C、活期异地存取款 D、帐户到帐户转帐

8、以下业务档案保管期限是15年的有。

A、交易凭单 B、利息清单 C、挂失登记簿 D、电子存储方式的档案

9、中国人民银行为执行货币政策，可以运用 货币政策工具。A、存款准备金 B、基准利率 C、买卖国债 D、现贴现

10、中国人民银行有权对金融机构的 行为进行检查监督。

A、反洗钱 B、反假币 C、机构迁址 D、业务准入

11、银行业金融机构有下列 情形之一，由国务院银行业监督管理机构责令改正，有违法所得的，没收违法所得，违法所得五十万元以上的，并处违法所得一倍以上五倍以下罚款；没有违法所得或者违法所得不足五十万元的，处五十万元以上二百万元以下罚款；情节特别严重或者逾期不改正的，可以责令停业整改或者吊销其经营许可证；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

A、未经批准设立分支机构的 B、未经批准变更、终止的 C、违反规定从事未经批准或者未备案的业务活动的 D、违反规定提高或者降低存款利率、贷款利率的

12、商业银行与客户的业务往来，应当遵循 的原则。

A、平等 B、自愿 C、公平D、诚实信用

13、金融机构在收缴假币过程中有下列 情况之一的，应当立即报告当地公安机关，提供有关线索：

A、一次性发现假人民币20张（枚）（含20张、枚）以上、假外币（含10张、枚）以上的 B、属于利用新的造假手段制造假币的 C、有制造贩卖假币线索的

D、持有人不配合金融机构收缴行为的

14、联网核查范围包括

A、开户 B、修改实名证件 C、挂失等特殊业务 D、大额存、取款和转帐 E、汇兑汇款及取款在1万元（含）

15、在办理保险业务时需要留存身份证复印件的有。

A、单个被保险人保险费金额人民币2万元（含）以上且以现金形式缴纳的人身保险合同投保人。

B、保险费金额人民币1万元（含）以上且以现金形式缴纳的财立保险合同投保人。C、代理人代为办理人身保险业务的还需要被保险人、法定继承人以外的指定受益人的身份证件.。

D、保险费金额人民币20万元（含）以上且以转帐形式缴纳的保险合同的投保。

四、判断题

1、客户连续累计输错卡、折等凭证密码达5次，密码自动锁定（）

2、客户在申请解除密码锁定时，如果客户输入的密码是正确的，应在次日为客户解除锁定。（）

3、客户预约取款，约定时期未办理支取，约定日期次日支取可不再进行预约。（）

4、办理单笔转帐金融在5万元（不含）以上的现金到帐户和帐户间转帐业务，客户应提供本人有效身份证件进行登记。（）

5、存取款免填单只适用于客户持存折、绿卡办理的存取款业务。（）

6、个人结算帐户和活期储蓄帐户批量开户时，开户起存金额可以为零。（）

7、存款人死亡后，合法继承人为证明自己的身份和有权提取该项存款，应向本人住所地、经常居住地或储蓄机构所在地的公证机构（未设公证机关的地方向县、市人民法院）申请办理继承权证明书，邮政储蓄机构凭以办理过户或支付手续。（）

8、不需出示身份证件、只需密码、印鉴和/或凭证办理的业务，若密码、印鉴和/或凭证正确，均视为客户本人办理。（）

9、若客户户名所使用的汉字在计算机字库中不存在，则输入“#”号，然后在存折/单上“#”号旁手工填写该字，加盖名单。（）

10、个人活期存款帐户开户后可随时存取，取款后帐户的留存金额不能为零。（）

11、整存整取（包括转存后）可多次（至多5次）办理部分提前支取。部分提前支取后剩余部分资金不得低于10 元。（）

12、定活两便储蓄存款不可部分支取。（）

13、撤销存款证明的申请，必须由客户本人办理，不得由他人代理。（）

14、在柜台办理的转帐交易转出或转入帐户至少一方应为在邮政储蓄开户的个人储蓄帐户。（）

15、客户可在ATM上变更存折密码。（）

16、邮政储蓄机构不受理客户提出的调阅原始单据的查询。对有争议的交易，邮政储蓄机构可向客户提供该原始单据的复印件。（）

17、挂失申请书丢失可办理再挂失，发给客户新的挂失申请书。原挂失申请书仍然有效。（）

18、办理密码正式挂失和临时挂失时，客户应提供存款凭证笔该帐户对应的实名证件，代理人还需提供代理人实名证件。（）

19、所有凭证的正式挂失必须在帐户开户的省内办理。（）20、每笔交易只能办理最多三次成功的取消。（）

21、帐户信息修改只能在原交易受理网点办理。

22、由网点最后签退的柜员办理机构签退交易。办理机构签退时，应双人监督签退。（）

23、人民币由中国人民银行统一印制、发行。（）

24、金融机构发现假币而不收缴的，中国人民银行有权对金融机构处以1000元以上5万元以下罚款。（）

25、绿卡储蓄卡无有效期。（）

26、客户终止投资理财产品及理财产品到期后，按相应的收益区间向客户收取一定的超额收益手续费。（）

27、国债投资者必须在规定的提前兑取期内办理储蓄国债（电子式）提前兑取业务，提前兑取开始前和提前兑取停止期间不允许提前兑取。（）

28、当日撤单必须由投保人持本人有效身份证件到原投保网点办理。（）

29、投保人没有年龄限制。（）

30、同一受益顺序的受益人的受益份额之和必须为100%。（）

31、投保/续期缴费单笔金额在人民币5万元（含）以上的需通过人民银行建立的联网核查系统进行核查。（）

32、根据我国《保险法》的规定，保险代理人在办理保险业务活动中不得有承诺向投保人、被保险人或者受益人给予保险合同规定以外的其它利益的行为。（）

33、根据我国《保险法》的规定，受益人是指人身保险合同中由被保险人或者投保人指定的享有保险金请求权的人，投保人、被保险人均可以为受益人。（）

34、根据《保险法》规定，投保人不得为无民事行为能力的人投保以生存为给付保险金条件的人身保险，保险人也不得承保。（）

第三篇：代理金融业务题库

代理金融业务题库

一、填空题

1、单笔交易金额在人民币（含）现金汇款需留存客户身份证复印件。

2、柜员制网点应设有至少个对外营业窗口。

3、复核制和柜员制网点均应保证营业时间内至少有人当班。

4、安防系统记录资料（监控录像）的保存期不少于天。

5、储蓄网点（柜员制）分为、、三级柜员。

6、尾箱分为和。系统尾箱按用途分为、和三类。

7、实物尾箱指装有及的钱箱。

8、营业结束，普通柜员轧帐正确无误后必须上缴系统尾箱，同时将系统尾箱对应的实物尾箱上缴。

9、客户在邮政储蓄机构开立的个人存款帐户，分为和。

10、绿卡帐户纳入帐户管理。

11、个人储蓄帐户公限于办理存取业务，不得办理结算，不得加办。

12、代理他人在邮政储蓄机构开立个人存款帐户的，代理人应当出示和代理人的实名证件。

13、长期不动户的存款帐户再在柜台办理交易时，需经授权后办理。

14、大额预约取款应在中进行登记。

15、预留密码的活期存款帐户可在邮政储蓄任一联网网点通存通取，可在任一联网网点办理清户。

16、个人活期存款帐户开户起存金额为元。

17、活期存款按结息，为结息日，按结息日挂牌活期利率计算。

18、单笔存款在万元（含）以上的，使用“中国邮政整存整取定期储蓄特种存单”。

19、邮政储蓄出具个有存款证明，分为两种类型：时点存款证明和存款证明。

20、帐户余额在（不含）以上的正式挂失为大额员挂失。

21、冻结个人存款的期限最长为个月。

22、同城跨行ATM取款每笔收取元跨行手续费。

23、是中华人民共和国的中央银行。

24、中华人民共和国的法定货币是。

25、假币分为和两种。

26、银行业监督管理机构根据审慎监管的要求，对金融机构进行现场检查时，检查人员不得少于人，并应当出示合法证件和检查通知书。

27、商业银行办理个人储蓄存款业务，应当遵循、、、的原则。

28、挂失补发、挂失清户、撤消凭证、解挂失、密码重置应由办理。

29、邮储银行不受理、等查询方式的司法查询。

30、在基金产品销售过程中，在客户购买基金产品之前，网点前台人员或理财经理必须对客户进行及，并将评估意见告知客户，双方签字。

31、中间业务交易账户是客户在邮政储蓄办理代理开放式基金业务的基本交易账户，中间业

务交易账户下必须有对应的。

32、理财产品交易，以中间业务交易账户为交易账户，以中间业务交易账户指定的为

理财结算账户，以理财合同号来标识客户购买的理财产品。

33、客户认购时，系统生成一个理财合同号，对同一产品的多笔认购分别生成不同的合同号，根据顺次排列。

34、开通邮政保险代理业务的市、县、支局、网点《营业执照》的经营范围中必须包含有“”字样。

35、开办保险代理业务的市、县、支局、网点必须持有。

36、网点必须建有台账，及时逐笔记录相关业务信息。

＿＿＿＿＿＿＿＿保管。

38、销售人员在对客户宣传产品时，是否对保险产品进行全面真实的解释和宣传，向客户说

明保险产品的经营主体是。

39、中邮人寿投保单上必须留有客户真实以便回访。

40、支局请领保险重控凭证时，一般情况下，按不超过的实际使用量核

发；柜员个人请领时，一般情况下，按不超过的实际使用量核发。

41、柜员之间因换班等原因需要交接时，重空凭证应填列。

42、网点所有犹豫期退保及犹豫期后退保业务必须在上进行逐笔登记，网点负责人应对每一笔退保业务进行审核，并在《退保业务登记簿》和保险合同上签署

审核意见。

43、支局长收到县局凭证管理员发放的实物后，登记《保险重要空白凭证汇总登记簿》，在系统内登记入帐，按顺序发放使用，不得跳号、空号、漏号。重控凭证必须由支局长、所主

任锁存在内妥善保管。

44、每日营业终了，柜员、综合柜员均需打印，轧账单上须加盖日戳、柜员或综合柜员名章。同时在《保险业务登记簿》进行登记处理。

45、网点支局长、综合柜员必须负责做好本网点重要凭证的保管、请领和使用工作。支局长

每周、综合柜员每日对重要凭证的请领、验收和交接制度执行情况、安全保管（存）情况、顺号使用情况、每日登记盘结帐和凭证是否相符等，要进行认真的监督检查，与实物进行核

对，确保无误，并有详细记录，过夜留存的凭证应入保管。

46、营业员销售时不得存在任何误导投保人，或是在销售过程中一直强调

“”字眼，及不确切向客户说明推销的产品是保险的行为。

47、业员销售分红险过程中不得向客户许诺；销售十年期时险种时，营

业员不得引导客户提前，必须如实说明保险年限。

48、在营业窗口为用户办理卡折投保业务时，必须使用用户本人的卡折；

如用户无邮政活期帐户的，可为用户新开户办理投保业务。全市各支局、班组不得以任何理

由使用非用户本人实名制帐户以外的卡折为用户办理业务。

49、营业员在销售期缴保险过程中是否向客户解释清楚缴费。

50、、为保险重要空白凭证，必须遵照重要空白凭证

管理规定，视同现金管理。

37、保险代理重要空白单证（保险单和发票）必须由领用

51、重要空白凭证作废/遗失，按规定加盖“作废”戳记及经办人名章，豋

记，并立即向上级领导报告，及时组织查找，提交书面报告，通知被代

理保险公司，并于（）个工作日内在省级报刊上登报声明。

52、代理销售人员不得将保险产品与银行理财产品、存款、基金等产品混同推介，不得套

用、、等概念。

53、空白凭证数量不满足营业需要时，综合柜员应向一级支行凭证管理员请领，交易

码，请领数量以不超过预计使用量为限。综柜收到实

物凭证后，及时清点无误，手工登记，并在系统中进行起止号维护，交

易码，确保记录、记录、三

者相符。空白实物凭证应放入保险柜或金库保管。

54、投保单的填写要严格、认真、规范，保证内容真实、准确、全面、字迹清晰不涂改、所

要求填写的项目来可或缺。其中，凡涉及、、等

项目变动的，不得涂改。

二、选择题（单项）

1、一本通内单笔存款金额最高万元（含）。

A、30B、50C、100D、1502、一本通每本存折有行记录客户交易明细。

A、36B、48C、54D、603、扣划在存款人开户局所属内任一联网网点办理。

A、网点B、县（市）C、市（州）D、省

4、冻结的效力从冻结手续开结之时开始，但冻结期限六个月从冻结手续办结的第天起算。

A、当天B、第二天C、第三天D、第四天

5、客户变更实名证件时，应由本人在内邮政储蓄联网网点办理。

A、开户网点B、开户县（市）C、开户市（州）D、开户省

6、按业务自理规定，在每年日终进行长期不动户的处理。

A、3月30日B、6月30日C、9月30日D、12月30日

7、紧急挂失、函电挂失收取手续费标准是。

A、2元B、5元C、10元D、不收取

8、单笔交易金额在人民币（含）现金汇款需留存客户身份证复印件。

A、5000元B、1万元C、2万元D、5万元

9、单笔交易金额在5万元（含）以上的大额取款、单笔交易金融在（含）以上的大额存款、单笔转帐金额在5万元（含）以上的转帐业务，需联网核查客户身份信息。

A、5万元B、10万元C、20万元D、30万元

10、国债包括储蓄国债（电子式）、凭证式国债两种，储蓄式国债最高限额为万元。

A、50B、100C、200D、30011、代理开放式基金系统除其他证券业休息日外，于周一至周五上午8：30分开市，下午点闭市。

A、3点B、4点C、5点D、6点

12、保险代理从业人员最基本的职业道德是。

A、守法遵规

B、诚实信用

C、客户至上

D、勤勉尽责

13、保险代理从业人员在执业活动中应客观、全面的向客户介绍有关保险产品与服务的信息，不误导客户；如实告知所属机构与投保有关的客户信息。这一职业道德所诠释的道德原则中的。

A、守法遵规原则

B、诚实信用原则

C、勤勉尽责原则

D、专业胜任原则

14、“一人为众、众为一人”体现的保险特征是。

A经济性B 互助性C法律性D补偿性

15、按保险标的分类，可将保险分为。

A财产保险和人身保险B财产损失保险和责任保险

C财产保险和人身保险D 责任保险和人身保险

16、保险是一种法律行为，合同行为。若接受损失赔偿的一方是被保险人，则提供损失赔偿的另一方是。

A经济人B投保人C 受益人D保险人

17、保险保障功能具体表现为。

A补偿功能和给付功能B融资功能和经济功能

C管理功能和补偿功能 D经济功能和管理功能

三、选择题（多项）

1、同一帐户取款、转帐金融在10万元（含）到50万元（不含）之间的须经授权。

A、综合柜员B、支局长C、县局业务管理D、县局业务主管理

2、活期存款帐户按签发存款凭证方式可为。

A、绿卡户B、单折户C、单卡户D、卡折合一户

3、查询指客户、有权机关或储蓄机构内部对系统内的某一存款帐户或已清户帐户的相关信

息的调阅和相看，以及营业网点和各级管理信息的查询。分为。

A、客户查询B、司法查询C、内部查询D、信息查询

4、挂失分为。

A、正式挂失B、临时挂失C、函电挂失D、紧急挂失

5、可以对个人储蓄帐户余额进行扣划的“有权机关”包括。

A、人民检察院B、人民法院C、税务机关D、海关

6、随机换单时，应由在作废的存单上加盖名单。

A、普通柜员B、综合柜员C、支局长D、县（市）储汇管理员

7、以下各类资费，以现金方式收取的有。

A、活期储蓄异地清户B、挂失手续费C、活期异地存取款D、帐户到帐户转帐

8、以下业务档案保管期限是15年的有。

A、交易凭单B、利息清单C、挂失登记簿D、电子存储方式的档案

9、中国人民银行为执行货币政策，可以运用货币政策工具。

A、存款准备金B、基准利率C、买卖国债D、现贴现

10、中国人民银行有权对金融机构的行为进行检查监督。

A、反洗钱B、反假币C、机构迁址D、业务准入

11、银行业金融机构有下列情形之一，由国务院银行业监督管理机构责令改正，有违法所得的，没收违法所得，违法所得五十万元以上的，并处违法所得一倍以上五倍以下

罚款；没有违法所得或者违法所得不足五十万元的，处五十万元以上二百万元以下罚款；情

节特别严重或者逾期不改正的，可以责令停业整改或者吊销其经营许可证；构成犯罪的，依

法追究刑事责任：

A、未经批准设立分支机构的B、未经批准变更、终止的C、违反规定从事未经批准或者未备案的业务活动的D、违反规定提高或者降低存款利率、贷款利率的12、商业银行与客户的业务往来，应当遵循的原则。

A、平等B、自愿C、公平D、诚实信用

13、金融机构在收缴假币过程中有下列情况之一的，应当立即报告当地公安机

关，提供有关线索：

A、一次性发现假人民币20张（枚）（含20张、枚）以上、假外币（含10张、枚）以上的B、属于利用新的造假手段制造假币的C、有制造贩卖假币线索的D、持有人不配合金融机构收缴行为的14、联网核查范围包括

A、开户B、修改实名证件C、挂失等特殊业务D、大额存、取款和转帐

E、汇兑汇款及取款在1万元（含）

15、在办理保险业务时需要留存身份证复印件的有。

A、单个被保险人保险费金额人民币2万元（含）以上且以现金形式缴纳的人身保险合同投

保人。

B、保险费金额人民币1万元（含）以上且以现金形式缴纳的财立保险合同投保人。

C、代理人代为办理人身保险业务的还需要被保险人、法定继承人以外的指定受益人的身份

证件.。

D、保险费金额人民币20万元（含）以上且以转帐形式缴纳的保险合同的投保。

四、判断题

1、客户连续累计输错卡、折等凭证密码达5次，密码自动锁定（）

2、客户在申请解除密码锁定时，如果客户输入的密码是正确的，应在次日为客户解除锁定。

（）

3、客户预约取款，约定时期未办理支取，约定日期次日支取可不再进行预约。（）

4、办理单笔转帐金融在5万元（不含）以上的现金到帐户和帐户间转帐业务，客户应提供

本人有效身份证件进行登记。（）

5、存取款免填单只适用于客户持存折、绿卡办理的存取款业务。（）

6、个人结算帐户和活期储蓄帐户批量开户时，开户起存金额可以为零。（）

7、存款人死亡后，合法继承人为证明自己的身份和有权提取该项存款，应向本人住所地、经常居住地或储蓄机构所在地的公证机构（未设公证机关的地方向县、市人民法院）申请办

理继承权证明书，邮政储蓄机构凭以办理过户或支付手续。（）

8、不需出示身份证件、只需密码、印鉴和/或凭证办理的业务，若密码、印鉴和/或凭证正

确，均视为客户本人办理。（）

9、若客户户名所使用的汉字在计算机字库中不存在，则输入“#”号，然后在存折/单上“#”

号旁手工填写该字，加盖名单。（）

10、个人活期存款帐户开户后可随时存取，取款后帐户的留存金额不能为零。（）

11、整存整取（包括转存后）可多次（至多5次）办理部分提前支取。部分提前支取后剩余

部分资金不得低于10 元。（）

12、定活两便储蓄存款不可部分支取。（）

13、撤销存款证明的申请，必须由客户本人办理，不得由他人代理。（）

14、在柜台办理的转帐交易转出或转入帐户至少一方应为在邮政储蓄开户的个人储蓄帐户。

（）

15、客户可在ATM上变更存折密码。（）

16、邮政储蓄机构不受理客户提出的调阅原始单据的查询。对有争议的交易，邮政储蓄机构

可向客户提供该原始单据的复印件。（）

17、挂失申请书丢失可办理再挂失，发给客户新的挂失申请书。原挂失申请书仍然有效。（）

18、办理密码正式挂失和临时挂失时，客户应提供存款凭证笔该帐户对应的实名证件，代理

人还需提供代理人实名证件。（）

19、所有凭证的正式挂失必须在帐户开户的省内办理。（）

20、每笔交易只能办理最多三次成功的取消。（）

21、帐户信息修改只能在原交易受理网点办理。

22、由网点最后签退的柜员办理机构签退交易。办理机构签退时，应双人监督签退。（）

23、人民币由中国人民银行统一印制、发行。（）

24、金融机构发现假币而不收缴的，中国人民银行有权对金融机构处以1000元以上5万元

以下罚款。（）

25、绿卡储蓄卡无有效期。（）

26、客户终止投资理财产品及理财产品到期后，按相应的收益区间向客户收取一定的超额收

益手续费。（）

27、国债投资者必须在规定的提前兑取期内办理储蓄国债（电子式）提前兑取业务，提前兑

取开始前和提前兑取停止期间不允许提前兑取。（）

28、当日撤单必须由投保人持本人有效身份证件到原投保网点办理。（）

29、投保人没有年龄限制。（）

30、同一受益顺序的受益人的受益份额之和必须为100%。（）

31、投保/续期缴费单笔金额在人民币5万元（含）以上的需通过人民银行建立的联网核查

系统进行核查。（）

32、根据我国《保险法》的规定，保险代理人在办理保险业务活动中不得有承诺向投保人、被保险人或者受益人给予保险合同规定以外的其它利益的行为。（）

33、根据我国《保险法》的规定，受益人是指人身保险合同中由被保险人或者投保人指定的享有保险金请求权的人，投保人、被保险人均可以为受益人。（）

34、根据《保险法》规定，投保人不得为无民事行为能力的人投保以生存为给付保险金条件的人身保险，保险人也不得承保。（）

第四篇：代理金融业务一季度总结

代理金融业务一季度总结

近期，通过走访红格，主要针对红格网点金融业务发展滞后、收入水平较低的情况进行走访，寻找网点经营中存在的问题、营业员在业务营销过程中存在的不足，结合网点自身环境及与随机客户的交流，了解客户的需求和意见。另外，通过近几年来金融业务的发展情况对比、市场份额及客户群体的变动，转变观念寻求积极的发展策略，从细节着手对代理储蓄业务、保险业务、基金理财类业务等方面重点分析，找出问题并提出解决方案。

一、代理储蓄业务

储蓄业务是邮政代理金融各项业务的基础，利差收入是代理金融收入的主要来源，如何扩大储蓄存款规模，巩固市场份额，增加企业效益，是代理金融业务发展的关键。总体上看，1-4月份，储蓄业务保持了较为平稳的发展，但仍然存在着一些问题，主要表现在：储额呈现下降趋势、相应储蓄增额同期比也逐年下滑。原因主要体现在以下几个方面：

1、（传统揽收时期，其他商业银行出台的相应揽储政策要好与我局，给用户的报酬也高于我局30%-100%,部分客户受利益驱使转向其他银行。）由此看出，我局平时的客户维护中，客户忠诚度与其他银行相比较低。

2、我局储额中存在部分代发工资，代发款入局后无滞留，形成有效收入较少。

3、近两年，基金理财类业务市场火热，各金融机构争相抢占理财类业务市场份额，今年我局也加大了理财类业务的发展力度，导致资金分流。

4、今年我局先后两处网点停业装修改造，导致网点用户分散，用户普遍服务受到临时制约，部分用户在邮储银行办理储蓄业务时将存款转出，致使我局余额受到影响。于此同时，其他商业银行部分网点已完成改造，软硬件条件的提高，一定程度上对我局的储额方面有所影响。

5、与其他商业银行相比我局营业网点员工服务水平和服务热情急需提高，部分客户反映部分网点营业员在与客户的交流中服务态度不够好。另外，忽略了网点内卫生及用品摆放等诸多细节的重要性。好的环境和对客户亲善的态度更有助于我们发觉潜在客户。

6、大客户维护政策不健全，与大客户的交流大多局限在存款、揽收等利我的角度，缺乏日常生活、节假日等给予客户的问候、关怀，对大客户难免有忽视的表现，长期以来致使客户流失。

储蓄业务发展措施

在以储额增长为核心，大力发展结算类业务的基础上，重视网点经营的细微环节，立足网点客户、立足营销业务种类对储蓄发展存在的问题层层剖析。

1、网点支局长时时关注网点余额情况，发现大额存款流失及时查询原因，对于开发商、农户（农村网点）生产使用的资金做到心中有数，并提早沟通攻关采取措施将资金回流，即存款用完之后尽量保证还存回我局，这样避免了大额资金的流失。

2、重点加大对客户的管理维护力度。正准备在我局朝阳支局试点使用的“大客户营销管理系统”应该得到充分利用，通过系统的“客户生日提醒”等功能，主动向客户投去慰问、赠送小礼品等，合理维护原有大客户。通过系统提供的大客户资料制定合理营销方案，通过电话、短信等访问形式努力发掘潜在客户。另外，提高网点绿卡VIP金卡使用率，予以用户方便的同时提高用户忠诚度。

3、与我局所有代发单位沟通，本着统一标准、统一时间的原则，提出将代发款制定日期上账，制定时间统一发放。（建议在我局滞留几天，隔天向客户发放）。

4、关注“储蓄竞赛方案”各单位营销情况，定期以短信、文件的形式通报，进度快的部门做经验介绍，较慢的分析原因，提出营销过程中的困难，及时解决。营造火热的工作氛围。

5、加强网点管理力度，要求支局长了解网点周边客户群，注意收集有价值的客户信息，分析客户资金运用结构，对客户群体进行细分，有针对性的对客户进行维护。

二、代理基金理财类业务 存在问题

1、我局理财类业务起步较晚，网点理财类业务前台水平急需提高，很多网点人员对此类业务的办理不够熟练。

2、对基金理财类业务学习不重视。营业员在参加业务培训时态度不够端正，课堂所讲的知识也不能够完成体会，对相关业务的发展必然产生一定的影响。

5、许多理财用户对理财产品有很大的认识度。对相关产品的了解也很深，很多时候在选择上趋向专业银行。除此之外，其他商业银行针对不同的客户有不同的理财产品，产品具有广泛的多样性和灵活性，导致我们宣传理财业务的压力很大。

发展措施

1、做好网点阵地营销工作。各网点要在网点营业大厅显著位置张贴、布放理财产品海报、宣传折页、单册等。有电子显示屏支局，要滚动显示产品特点，营业员有针对性选择符合条件的客户进行营销，将此作为提高老客户忠诚度的一种手段。

2、选定“准客户”进行目标营销。要求各网点要每个月上报一定数量非邮政储蓄的客户名单，将 “日日升”、“月月升”及其他理财产品作为桥梁，通过有效营销使其成为邮政储蓄客户，将其作为争夺客户和吸引更多的中高端客户的有利手段。

3、启动通讯工具进行销售。各网点要利用好已掌握的储蓄客户、基金客户、理财客户，对其进行手机短信营销，要求每个网点在财富日日升和月月升俩款产品及其他理财产品的销售中，每周都向不少于20名目标客户发送手机宣传短信。

4、所长和营业员的全力配合，抓住每次发行理财产品的机遇来推销我们的业务，使我们在发展业务过程中拉动、拉近客户。

第五篇：中山市房地产金融业务情况调研报告

中山市房地产金融业务情况调研报

告

中山市房地产金融业务情况调研报告

近年来，全国房地产市场迅速发展，房价持续走高，国家为了抑制高企的房价，纷纷出台了一系列宏观调政策。为深入了解国家宏观调控政策影响下了的中山房地产市场和我分行房地产金融业务发展情况，找准我分行在中山房地产市场中的位置，办公室联合房地产金融业务中心对中山市房地产市场及我分行房地产金融业务发展情况进行了调研，现将有关情况报告如下：

一、中山市房地产形势分析

随着国家住房制度改革的发展深入，我市住房和房地产开发业得到了快速发

展，已连续几年保持较快增长速度，4年来住宅商品房以每年%的速度发展，住宅销售面积由的万平方米增长到的万平方米，增长近2倍。房地产开发投资由的21亿元上升到的亿元，增长近3倍。全市城镇人均居住面积由的28平方米上升到的平方米，与全国城镇人均居住面积近平方米相比，处于国内领先水平。由于居住环境的不断改善，我市先后荣获了“国家卫生城市”、“全国园林城市”、“国家环保模范城市”和联合国“人居奖”等荣誉称号，增强了我市房地产业的发展优势。近年房地产快速发展的同时，也存在商品房空置面积增加、结构性问题突出等问题。

房地产市场的发展总体正常，住宅市场潜力较大。

从我市城市化进程角度来看，显示对住宅的巨大需求。末我市城镇人口占总人口%，若城市化进程加速发展，占全市人口近六成的乡村居住人口进城将成为推动未来中山楼市的巨大力量。从人口

流动情况来看，对住宅的需求也较大。我市末外来人口万人，年末外来人口与户籍人口之比为83：100，与79：100、74：100相比，逐年上升的趋势明显。如此大量的流动人口是城市房屋租赁市场和二手房的消费主体，为房屋租赁和二手房等市场的发展奠定了基础。据国土资源局统计，—，中山市共核发房屋租赁证12169宗，代国家征收税款2022万元。另据国土资源局有关部门对我市房地产市场潜在需求调查显示，潜在购房者购置新房后希望将多余的房屋推向租赁市场的占比%。1—5月二手房屋面积交易同比增加39%，交易面积达83万平方米，是一手楼交易面积的2倍。随着我市工业化进程的加快和第三产业不断发展，外来人口消费的力度也进一步加强，这对将来整个市场的租价和房价的走向都会产生一定的影响。从房地产市场需求来看，随着城区土地资源的逐渐稀少、中山市居民收入的稳步提高、交通条件的改善以及家庭汽车

拥有量的上升，越来越多的城区人渴望到郊区居住，享受生态园林生活，使得城效和镇区楼盘逐渐成为置业热点，居住城郊化的趋势越来越明显。

根据《中山年鉴》资料显示，中山市城镇居民人均可支配收入15836元，农民人均纯收入7523元，分别比去年同期增长6%、%，人们的生活逐渐步入小康。随着人们收入稳步增加、房改政策措施的实施以及不合理收费政策的取消，我市的房地产具有一定的发展空间。房地产开发资金来源多元化，银行资金占比不高。

房地产开发资金来源情况表单位：万元 项目

国家预算内资金100000 国内银行贷款433***5123530 银行贷款占比%%12%% 利用外资***441 自筹资金5687668978***5 其他资金来源

***5242750362186 合计***160662420 房地产开发投资主要来源4条渠道，分别是国内银行贷款、利用外资、自筹资金和其它资金来源。从来源渠道占比来看，其他资金来源占比最大，其次是自筹资金，第三是银行贷款，最后是利用外资。从到，银行贷款占房地产开发资金来源的比例年平均保持在14%左右。房地产资金的多渠道来源不仅说明中山房地产企业实力不断增强，房地产业运作逐渐趋于成熟规范，也在很大程度上降低了银行贷款的风险。从这一点也可以说明，即便是他行以房地产开发贷款支持的房地产客户，其发放的贷款额也不会很高，因此是否有开发贷款并非是赢得住房按揭贷款的关键。对我分行没有发放房地产开发贷款的发展商，我们也不能放弃营销个人住房按揭贷款。国家宏观调控政策对中山房地产市场的影响很有限，1—4月份我市房地产投资平稳增长，房价受原材料价格上涨的

影响缓慢上升。

今年1—4月份，我市房地产投资平稳增长，房地产开发完成投资亿元，同比增长%；施工面积万平方米，同比增长%；新开工面积万平方米，同比增长%；其中住宅新开工面积万平方米，增长%。房地产开发投资呈现如下主要特点： 1．投资逐步回升。在去年高增长基础上，2、3、4月份我市房地产开发投资增长率分别为-%、%、%，显示出稳步回升势头。

2．房地产开发资金充裕。投资额与本年到位资金比为1：，其中利用外资增长最快，达倍；其他资金所占比重最大，为全部到位资金的%。

3．新增商品房屋供应增加，受政策影响持币观望者增多，销售相对减弱。前四个月累计房屋竣工面积万平方米，同比增长%；其中住宅竣工面积万平方米，同比增长%。商品房屋销售面积万平方米，同比下降%；其中住宅销售面积万平方米，同比微降%。

4．商品房屋建筑造价升高，销售价格微增。受国家宏观调控政策的影响，全国房价有所下降，但中山的房价比较理性，据房产地业界的调查，无论从建材、开发成本上看，还是中山的人文居住环境，中山的楼价有上升的空间。据统计资料计算，每平方米商品房屋的建筑造价为1214元，同比增长%，而每平方米商品房屋的销售价格为2539元，同比微增%。

当前住宅和房地产开发建设中亟需研究和解决的新情况和新问题 1．商品房空置面积偏大。

在到连续三年商品房畅销的情况下，不少企业为分一杯羹而不断加入房地产开发的行列，房地产开发进入全面开发的阶段，因此施工规模不断扩大，竣工面积增长较快。

近五年商品房开发投资完成情况单位：万平方米 项目4月

商品房屋销售面积

其中：住宅 商品房屋 空置面积 其中：住宅

商品房销售面积逐年攀升的同时，商品房屋空置面积也在增大，——4年商品房屋空置面积分别为、、、、、万平方米，其中住宅面积空置分别为、、、、、万平方米，住宅空置面积占商品空置面积的六成左右。每年房屋销售面积略多于房屋空置面积，5年房屋空置面积平均增长速度在18%左右。据统计资料显示，空置商品房中空置一年以上的面积占比%。这些主要是由于商品房结构比例失调，导致部分商品房大量空置，资金严重积压，若按我市今年上半年平均销售价格每平方米2487元计算，积压资金达34亿元。2．规模化、市场化经营的综合开发实力强的房地产公司不多。据年报资料显示，有开发工作量的房地产开发经营企业161家，其中具有三级以上资质的只有15家，占总数的%。我

市投资规模超5亿元只有5家，占总数的%。，完成房地产投资大于5000万元的企业有14家，占总数的%；完成投资额在1000万元以下的有76家，占总数的%。具有暂定和其他资质等级的企业共有129家，占全部企业的%，这些企业只能开发单个项目，如果要继续开发其他项目，则需要重新取得新的资质等级。仅20%左右的企业具有综合开发资格。过小过多房地产开发企业因规模较小而资金不足，以致拖欠企业的工程款和不能准时偿还银行贷款等情况时有发生，同时企业难于扩大经营，若销售链条中断，便陷入了进退两难的局面，增大银行金融风险。

3．公司资产负债率高，开发成本和管理费用较高，经济效益亟待提高。

据《中山统计年鉴》资料显示，全市房地产公司161家，负债总计亿元，平均每家负债9907万元，全部企业资产负债率高达%，是历史的较高水平。经营收入亿元，商品房销售收入亿元，其中销

售给个人亿元，占全部销售收入的%，说明我市的房地产市场仍以个人购房为主。企业利润总额为亿元，其中亏损企业76家，占全部企业的%，比上年同期下降个百分点，但亏损比例仍然较高。亏损最严重的三家开发企业的利润总额之和为负5307万元。企业的商品房的结构不合理，不适合市场需求，亏损企业的开发种类主要集中在高层住宅、别墅及商业营业用房。

二、国家宏观调控政策对我分行房地产金融业务的影响

房贷加息效应初显，提前还贷逐渐增加 自10月29日央行2次上调个人住房贷款利率后，我分行提前还贷个案较第一次增加了三四成，加息造成较大的提前还款压力，预计还将继续。今年1—5月，粗略估计我分行提前还款金额约3000万元，累计发放额为亿元，提前还款额占发放额15%。由此造成我分行资金使用成本增加，效率不高。据了解，当前造成提前还款客户数量俱增的原因主要有

以下几个方面：一是近几年股市持续低迷，分红保险及人民币理财产品预期收益率均有所下降；二是部分客户群体收入水平提高为提前还款提供了物质保障，提前还贷者中比例最大的群体是受过高等教育，家庭年收入一般为5万元以上的客户；三是部分银行如中行对提前还款的客户收取了一定比例的违约金，我分行尚未实施该项收费，一定程度上助长了客户在违约金收取办法出台之前尽快提前还款的心理。最高法院颁布新规定，银行审批相对谨慎。

最高人民法院发布的关于“被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”的规定在业界引起了轩然大波。据了解，目前中山各大银行包括四大国有商业银行为了保障自身的利益，规避风险，都有将按揭成数减少的意图，但因考虑同业竞争均未付足实施，处于观望状态，都在密切注视其他银行的举

动。从我分行目前的情况来看，虽然未正式出台降低贷款成数的条文，但在审批程序中，贷款审批人对审批尺度有所收紧，特别是对中低收入群体的首次置业、部分二次置业者以及镇区支行客户，贷款审批被降低贷款按揭成数的情况已屡见不鲜，但对我们拓展楼盘按揭业务带来一定的阻碍。在当前同业竞争日益激烈的情况下，开发商有了很大的自1 2 3 下一页