拆迁补偿费入账票据及税收问题

第一篇：拆迁补偿费入账票据及税收问题

拆迁补偿费入账票据问题

2013-7-23

（1）税法规定只对“转让无形资产——土地使用权”收入征税

①《营业税暂行条例》第一条规定：转让土地使用权收入应该依法缴纳营业税。

②国税发「1993」149号第八条第一款第（一）项规定：“转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为”

（2）拆迁补偿收入不属于“转让无形资产——土地使用权拆迁补偿收入是指：”集体土地被国家征收“、”归还国有土地使用权“取得的收入。（3）拆迁补偿收入不属于营业税征税范围。

①《营业税税目注释》国税发「1993」149号第八条第二款：土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。

②《关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》国税函〔2008〕277号：纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为。③《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函「2009」520号）：国税函「2008」277号中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上地方人民政府出具的收回土地使用权的文件，以及土地管理部门报经县以上地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权的文件。

④根据以上规定，只要有国家批准的征收、归还文件，就是征收、归还。所取得的收入就是拆迁补偿收入。拆迁补偿收入，不属于税法规定的转让土地使用权收入，是国家对被拆迁单位和个人因归还国有土地使用权以及因此而丧失的土地附着物的补偿，国家与单位同占有土地的单位和个人之间没有发生交易行为，因此对于单位和个人因国家征收、征用土地而取得的土地及不动产补偿费收入，不征收营业税。

（4）不应税收入不需要开发票《征管法》第二十一条规定：单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票。根据以上规定，拆迁补偿费不需要开具发票。

（5）“拆迁补偿费”应取得票据因为补偿收入不是经营性收入，不需要开发票，原土地使用者，无论是单位还是个人取得补偿款时开具的收据均可以作为房地产企业税前扣除的凭证。超过政府规定支付标准的补偿款不得扣除。

房地产公司支付给个人的拆迁补偿费等，应以：拆迁补偿协议、被拆迁人原房屋产权证复印件、被拆迁人签字的收款收据，以及被拆迁人身份证复印件、联系电话等资料作为支付款项的原始凭证即可，以便核实；除此之外，支出的其他费用无合法凭证的不得在税前扣除。有些地方规定，支付的拆迁补偿费须取得地税部门开具的免税专用收据。

国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知

国税函【2009】520号

各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏、青海省(自治区)国家税务局：

近接部分地区反映土地使用者将土地使用权归还给土地所有者时，政府收回土地使用权的正式文件如何掌握以及纳税人进行拆除建筑物、平整土地并代垫拆迁补偿费的行为如何征收营业税的问题。经研究，现明确如下：

一、《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》(国税函〔2008〕277号)中关于县级以上(含)地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上(含)地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上(含)地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

二、纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。

国家税务总局

二○○九年九月十七日

土地补偿费有关税收政策问题

一、在城市旧城改造和城市规划过程中，或多或少会涉及到单位和个人的房屋拆迁补偿问题。对于该项拆迁工程涉及到的拆迁人、被拆迁人、拆迁公司相应的涉税处理，各地规定不一。

二、企业和个人的搬迁大致可分为政策性搬迁和商业性搬迁。政策性搬迁因为涉及到政府对城市的规划其他主导原因，会有许多税收优惠。而商业性搬迁是由企业之间或企业与个人之间的自由协定为依据而进行的一种市场行为，政府不参与其中。在税收上适用各种不同规定。根据国税函〔2009〕118号的规定，政策性搬迁是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因。税务对此类搬迁的认定是审核有无政府搬迁文件或公告。如果没有，则一般不会认同为政策性搬迁，从而将此类涉税处理界定为商业行为。根据渝地税发〔2007〕207号，重庆对此类政策性搬迁范围规定为：搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或由重庆市土地储备中心、重庆市城市建设投资公司、重庆渝富资产管理公司等将土地收回,支付给搬迁企业的搬迁补偿收入，也包括从受政府委托实施片区开发的开发企业取得的搬迁补偿收入。下面就搬迁补偿有关的涉税问题做梳理分析。

一、政策性搬迁

1、营业税

由于政策性搬迁是政府收回企业或个人土地使用权（包括地上建筑物等不动产）的行为，因此根据国税函（2008）277号规定，被搬迁企业“只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税”。国税函（2007）969号规定，“对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费，不征收营业税”。同时，根据渝地税发[2002]156号规定，属于旧城改造项目范围内的此类补偿，“在拆迁原房过程中，被搬迁企业选择货币补偿（安置）方式，所取得的货币补偿（安置）价款，暂不征收营业税及附加税费”。《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月25日修订）第四十三条规定，“任何单位和个人建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”。国家出让的土地，一种是国家通过收储方式取得的国有土地；一种是通过征收的方式取得的集体土地。无论收储还是征收都是一种国家行为。因此，在收储或者征收过程中支付的所有资金，都应属于补偿性款项。对于被拆迁者来讲，都不属于营业性收入；第四十七条规定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。” “征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费”。《物权法》（2007年3月16日公布）第四十二条规定“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿”。《城市房屋拆迁管理条例》（2001年6月6公布）第四条“拆迁人应当依照本条例的规定，对被拆迁人给予补偿、安置”。

根据以上法律规定，补偿收入不属于生产经营收入；再根据《征管法》第二十一条“单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票”。因此补偿收入不需要开票，原土地使用者取得补偿款开具的收据可以作为税前扣除的凭证。因此，受政府授权或委托的开发企业在支付被搬迁企业的补偿款时，只需取得收款收据，并以搬迁、补偿的有关文件作为附件入账即可。

2、土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税；根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。因此，被搬迁企业因上述政策性原因拆迁房产或收回土地使用权得到的拆迁补偿费，免征土地增值税。

3、企业所得税

被搬迁企业取得拆迁补偿费，根据国税函〔2009〕118号规定，重置、重建或改良的，以其补偿收入扣除支出后的余额计入应纳税所得额，此类固定资产可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。没有重置、重建或改良计划和立项报告的，应将搬迁补偿收入加上各类变卖收入扣除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额。

根据国税函〔2009〕118号第二条第四款规定，企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。

4、个人所得税 根据财税[2005]45号第一条规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。因此，如果个人取得的拆迁补偿款超过标准部分，应属于个人所得税纳税范畴，按“财产转让所得”税目征收个人所得税。

二、商业性搬迁

根据以上的政策性搬迁文件知道，被搬迁的企业和个人，都是因为政策性原因归还土地使用权而得到相应补偿。那么，如果不属于政策性搬迁，仅是企业与企业之间，企业与个人之间的市场收购转让行为，则属于商业性的搬迁，对此类补偿费的涉税问题分析如下。

1、营业税

根据国税函[1997]87号文件规定：对于土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地辅助物的补偿收入，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的“销售不动产——其他土地附着物”税目征收营业税。对于具有该土地使用权的单位和个人，同样适用于该文件，因为没有政府搬迁文件，因此得到的此类补偿，不属于政府收回土地使用权而应得的补偿费，它属于一种财产转让的经营行为，被搬迁企业或个人接受的补偿费，实际上是财产转让收入。接受补偿的单位或个人在取得收入是，应给付款单位开具营业性发票，并交纳营业税。

2、企业所得税

由于非政策原因搬迁，被搬迁企业取得补偿费（转让收入）后，如果重置、重建、改良发生的支出，属于固定资产性质类的，只能通过折旧或摊销形式在企业所得税前抵扣，而不能像政策性搬迁那样将重置、重建、改良支出全部抵扣；如果属于费用性质的，则可计入当期损益扣除。

3、土地增值税

由于非政策性搬迁，被搬迁企业或个人取得补偿费（转让收入）后，需要交纳土地增值税，其增值额由补偿费（转让收入）减去扣除额后确定。扣除额则根据以下文件处理：财税字（1995）48号第十条，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。财税（2006）21号第二条，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经过当地税务部门确认，按增值税条例第六条第（一）、第（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。

4、个人所得税个人所得税扣除项目参照土地增值税的扣除项目确认余额后按“财产转让所得”交纳个税。

第二篇：拆迁补偿费税收政策

收取拆迁补偿费的会计处理

不论是何种补偿方式，有一点是相同的。拆迁项目是由政府主导的，不是被拆迁人主动搬迁，是根据政府的指令被动搬迁，是被拆迁人的非自愿行为。并且由政府下达统一的拆迁安置通知，这是以政府为主的拆迁安置的最重要特征。

政府拆迁安置时被拆迁人收到的拆迁补偿款的会计处理，财政部 2005年8月15日下发的《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号）做出了相关的规定。该文件适用的范围是企业因城镇规划、库区建设等公共利益需要搬迁而收到政府给予的相应补偿款。

企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为“专项应付款”核算。搬迁补偿款存款利息，一并转增“专项应付款”。因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销“专项应付款”；机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销“专项应付款”；用于安置职工的费用支出，直接核销“专项应付款”。企业搬迁结束后，“专项应付款”如有余额，作调增“资本公积金”处理，由此增加的“资本公积金”由全体股东共享：“专项应付款”如有不足，应计入当期损益。

三、迁补偿款的涉税处理

可以得到政府拆迁补偿款的居民和企事业单位，涉及到的税种有“营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税”等税种，在此分别加以阐述。

1、营业税

对于企业收到的拆迁补偿款是否要交纳营业税，目前国家税务总局的文件没有明确规定，只有《关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复》（国税函[1997]87号）文件在内容与此比较近似，该文件规定对于对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照营业税“销售不动产——其他土地附着物”税目征收营业税。因为该文件存在适用范围的限定，个人和企业收到的拆迁补偿款不

能完全适用该文件。

另外根据《营业税税目注释》（国税发[1993]149号）的规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营业税。但该文件只是对国家收回土地使用权而给与使用者的补偿不征收营业税，但是政府支付给被拆迁人的补偿款是包含土地使用权的补偿款及土地上的建筑物、构筑物等土地附着物的补偿款。因此该文件也不完全适用拆迁补偿款的涉税处理。

由于税务总局文件的不明确性，使各地税务机关在实际操作时无所适从。为解决此现状，各地税务机关根据各地实际情况自行制定了一些拆迁补偿款项营业税税务处理的规定。重庆地方税务局关于《旧城改造房屋拆迁过程中有关营业税政策的通知》（渝地税发[2002]156号）规定，被拆迁人与拆迁人实行房屋产权调换形式补偿的，被拆迁人因房屋结构和面积原因所取得的结算价款，暂不征收营业税及附加税费；在拆迁原房过程中，被拆迁人选择货币补偿（安置）方式，所取得的货币补偿（安置）价款，暂不征收营业税及附加税费。广东省《关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》（粤地税函[1999]295号）规定，在城市改造建设中支付给被拆迁户得拆迁补偿收入，凡经县级以上政府批准，国土局及有关房地产管理部门发出公告，限期拆（搬）迁的地（路）段的，被拆迁户取得的拆迁补偿收入（包括货币、货物或其他经济利益）暂不征收营业税。

山东省则没有做出明确的规定，实务中各地市税务机关操作依据两个原则，一是城市拆迁改造必须是在政府主导下进行的，第二是被拆迁方取得的拆迁补偿费必须是由政府财政支付的。在这两个前提下被拆迁户取得的拆迁补偿收入可免征营业税。

山东省由于没有明确的政策规定，各地税务机关在执行当中可能会出现千差万别的结果。建议企业在遇到此类业务时多与主管税务机关进行沟通，尽可能的降低税收风险。

2、企业所得税

⑴内资企业所得税

根据目前的政策，对内资企业取得拆迁安置补偿款在所得税方面没有特别的规定。被拆

迁单位应按照财企[2005]123号文件的规定，房屋、设备的拆迁、拆卸、运输、清理等先通过“固定资产清理”科目核算，拆迁完毕冲销“专项应付款”，“专项应付款”余额转入“资本公积”或“营业外支出”。“资本公积”并入应纳税所得额计算缴纳企业所得税，转入“营业外支出”的损失按照《企业财产损失所得税前扣除管理办法》（国家税务总局令第13号）的规定，经过确定城市改造的政府所在地税务机关的上一级税务机关审批后作为财产损失税前扣除。

但对于机器设备重新安装、调试等原因发生的费用，直接核销“专项应付款”的规定，同税法的规定存在时间性差异。按照规定机器设备的安装、调试所发生的费用应予资本化，通过计提折旧的形式税前扣除。

另外，财企[2005]123号文中提到用于安置职工的费用是在“专项应付款”中支付，此处的安置职工的费用我们认为应该是被拆迁企业利用拆迁之际对企业的经营做出调整，由此出台一系列优惠政策鼓励职工“一次性买断工龄”或是解除劳动合同，在此情况下支付给职工的安置费用，事实上很多的被拆迁企业都使会采取此种办法“减员增效”。财企[2005]123号文的规定在这一点上跟税法在一定程度上存在差异，国家税务总局《关于企业支付给职工的一次性补偿金在企业所得税税前扣除问题的批复》（国税函［2001］918号）规定，企业对已达一定工作年限、一定年龄或接近退休年龄的职工内部退养支付的一次性生活补贴，以及企业支付给解除劳动合同职工的一次性补偿支出（包括买断工龄支出）等，原则上可以在企业所得税税前扣除。各种补偿性支出数额较大，一次性摊销对当年企业所得税收入影响较大的，可以在以后均匀摊销。具体摊销年限，由省（自治区、直辖市）税务局根据当地实际情况确定。山东省国家税务局转发《国家税务总局关于企业支付给职工的一次性补偿金在企业所得税税前扣除问题的批复》的通知（鲁国税函[2001]733号）规定，一次性扣除对企业所得税收入影响较大的，可由市级国税局确定，在2-3年的时间内扣除。因此，职工安置费的扣除年限若确定为2-3年的时间，则又会出现税前扣除的时间性差异。

⑵外资企业所得税

在外商投资企业和外国企业所得税方面，规范搬迁补偿费税务处理的最主要文件是国家税务总局《关于外商投资企业和外国企业取得搬迁补偿费收入税务处理问题的批复》（国税函[2003]115号）。该文件的内容如下：

① 企业取得搬迁补偿费收入，凡搬迁后重新购置或建造与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产（以下称重置固定资产）的，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值和

处置费用后的余额，冲减企业重置固定资产的原价。

② 企业取得搬迁补偿费收入，凡搬迁后不再重置与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产的，根据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第44条的规定，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值及处置费用后的余额，计入企业当期应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

依照财企[2005]123号规定进行的会计处理与国税函[2003]115号的规定存在差异之处，在企业所得税汇算清缴时作纳税调整。

3、个人所得税

被拆迁人是个人的取得拆迁补偿款个人所得税处理，早在1998年的国家税务总局下发的《关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复》（国税函[1998]428号）文件就明确，按照城市发展规划，在旧城改造过程中，个人因住房被征用而取得赔偿费，属补偿性质的收入，无论是现金还是实物（房屋），均免予征收个人所得税。

另外，2005年财政部、国家税务总局《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》（财税[2005]45号）规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

从文件适用范围上看财税[2005]45号文件应比国税函[1998]428号的范围更加广泛。被拆迁人按有关标准取得拆迁补偿款免征个人所得税。

4、土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》的规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物

并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。因此，不论是法人还是自然人，不管是内资企业还是外资企业，只要是发生转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为就要根据税法的规定计算缴纳土地增值税。同时第8条又规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。

《土地增值税暂行条例实施细则》第11条进一步规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。财政部、国家税务总局刚刚下发的《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）对实施细则的第11条作了进一步的解释，文件规定，因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

根据财税[2006]21号的规定，符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

在此我们将以某内资企业为例，对企业收取拆迁补偿费业务的整个处理过程进行分析。

SDS水泥厂是山东省内水泥支柱企业，随着城市的发展SDS水泥厂已是身处闹市，粉尘污染已严重影响到周围居民的正常生活，成为市区的污染大户，政府决定对其进行腾笼换业，将整个生产厂区迁出市区。为顺应政府规划，SDS水泥厂决定实施腾笼换业将全部生产部门迁出市区，既可以净化市区的环境，有可以盘活存量资产实现资源优化配置。

在实施腾笼换业的过程中，政府财政按每平方米2300元的价格拨付了3800万元的搬迁补偿款作为拆迁补偿款。该厂拆迁资产的原值26800万元累计折旧15400万元，拆迁过程中发生清理费用21万元，拆迁设备的运输、调试等费用共计发生145万元，员工安置费按员工实际工龄每年每人1200元发放共计260万元。

因为，SDS水泥厂的拆迁是在政府的规划范围内由政府主导下进行的，并且拆迁补偿款完全是由政府财政来解决，符合山东省掌握的免征营业税的原则，以及国家免征土地增值税的规定，在向SDS水泥厂所在地税务机关提出免税申请后，税务机关做出了免予征收土地增值税的批复。

以下是SDS水泥厂此项拆迁业务的会计处理及涉税处理过程。

1、收到搬迁补偿款时：

借：银行存款 3800万元

贷：专项应付款 3800万元

2、固定资产拆迁时：

①将固定资产转入固定资产清理

借：固定资产清理 1230万元

累计折旧 15400万元

贷：固定资产 26800万

②支付清理费用

借：固定资产清理 21万元

贷：银行存款 21万元

③清理损失核销专项应付款

借：专项应付款 1251万元

贷：固定资产清理 1251万元

此时，如果政府所确定的拆迁补偿只有1000万元，企业在拆迁过程中实际发生了251万元的拆迁损失，可按照国家税务总局13号令的规定，提供政府有关部门的行政决定文件，专业技术部门或中介机构鉴定证明以及企业资产的账面价值等资料向税务机关申请，在取得税

务机关的批文后可作为税前扣除的依据。

3、运输、调试设备发生的费用：

借：专项应付款 145万元

贷：银行存款 145万元

依《企业会计制度》的规定设备的运输费、调试费属于资产资本化的内容，支出的运输费、调试费要通过资产折旧的形式转化为成本费用，税法也有着相同的规定，但以财企[2005]123号的处理原则，作为费用在发生的当期一次性处理，从而产生税会时间性差异。在纳税影响会计法的核算模式下产生了“递延税款”借方数额，在以后依会计与税法对计提折旧的不同认定产生的差异中逐步转销。

4、支付职工的安置费时：

借：专项应付款 260万元

贷：银行存款260万元

国税函[2001]918号与财企[2005]123号对职工安置费的不同规定，若支付的职工安置费金额较大，经税务机关批准在2年或是3年内税前扣除，则会产生暂时性的时间性差异，产生的“递延税款”借方数额同样也要在2年或是3年内转销。

5、确定专项应付款余额，结转专项应付款

专项应付款余额3800－1251－145－260=2144万元

借：专项应付款 2144万元

贷：资本公积 2144万元

政府拨付的拆迁补偿款最终形成的“资本公积”，按规定先依结余的金额乘以所得税税率确定“递延税款”贷方数额，终了根据应纳税所得额确定“递延税款”的借方和“资本公积”的贷方数额。

倘若该企业是一外资企业，会因是否重置固定资产而产生两种不同的处理结果。

在搬迁后不再重置与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产的，搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值及处置费用后的余额，计入企业当期应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。若搬迁补偿收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值及处置费用后出现拆迁损失，则可依照《国家税务总局关于取消及下放外商投资企业和外国企业以及外籍个人若干税务行政审批项目的后续管理问题的通知》（国税发[2004]80号）的规定，就企业财产发生损失的实际情况向主管税务机关做出书面备案说明后在税前扣除。

搬迁后重置与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产的情况下，由于会计制度与税法规定的差异，实务中除表现在运输、调试费及职工安置费方面的差异外，还表现为结余补偿费处理上的差异。国税函[2003]115号规定结余补偿款冲减重置固定资产的原值，当期不确认所得，形成“递延税款”的贷方余额，再通过以后固定资产少提折旧的形式，转销税会差异形成的“递延税款”贷方余额，实现纳税义务。

城市建设带动了拆迁改造的步伐，在大规模的拆迁改造中，政府支付被拆迁人拆迁补偿款，使土地使用效益最大化，被拆迁人照章纳税。这是个人利益、企业利益和社会利益相一致的良性表现，有助于国民经济的良性发展。

企业所得税根据《关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知 财税[2007]61号规定：

对企业取得的政策性搬迁收入，应按以下方式进行企业所得税处理：

1.搬迁企业根据搬迁规则，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地(以下简称重置固定资产)，以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入企业应纳税所得额。

2.企业因转换生产经营方向等原因，没有用上述搬迁收入进行重置固定资产或技术改造，而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的，可在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除，其余额计入企业应纳税所得额。

3.搬迁企业没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

4.搬迁企业利用政策性搬迁收入购置的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或推销，并在企业所得税税前扣除。

5.搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。

至于账务处理应当按照处置固定资产通过“固定资产清理”科目的方法处理

随着杭州市近郊改造步伐的日益加快，由于政策性拆迁补偿涉及到相关企业的账务处理及涉税问题日益增多。想在这里谈一些个人看法，以供参考。

事实上到目前为止，真正涉及到拆迁补偿处置问题的财税文件主要有两个，分别是财税[2007]61号“财政部国家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知”及财企[2005]123号“关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知”。前者规范的税务处理问题，而后者规范的则主要是账务处理问题。二者规范的问题是有差别的，不能混为一谈。有不少企业将财税[2007]61号理解为账务处理的依据，显然不妥。这主要有两方面的原因：一方面是因为财税[2007]61号发文较晚，企业相对容易了解，也因为涉及税收处理方面的较大改革，与财会媒体报道较多分不开。另一方面财企[2005]123号由于发文单位是财政部企业司，所以大家相对关注较少。就拿财企[2007]48号关于企业自2007年起不再计提应付福利费的企业司文件，广大企业就知之甚少，最后总算税总在2007汇算清缴过程中对企业2007计提的福利费不再纳税调增而网开一面，才解决了这个尴尬的问题。税务大于财务在企业财会人员的心目中可见一斑。但无论如何，做为专业人员对于财务与税务均不可偏废，因为好的财务知识事实上还是能够与税务相得益彰的。

其实两个文件的适用性都是一致的即政策性搬迁收入与补偿，这就排除了其他非政府拆迁行为所获取补偿的行为。当然政策性搬迁一般以相关的批文与政府财政部门的拨款为凭，但事实上目前许多款项是属于层层划拨的，也有可能政府是委托拆迁安置公司实施相关领拨款手续的。这里就特别要强调相关批文的重要性。当然也要注意与当地财税部门的沟通，因为有很多事例由于层层转拨而导致难以获得财税部门的认同。

财企[2005]123号文明确的是：企业收到政府拨给的搬迁补偿款及相应利息均计入“专项应付款”科目，因搬迁发生的固定资产清理及发生的调试及搬运费用和职工安置费用冲转“专项应付款”科目。如有余额转入资本公积，不足计入损益。这些内容应该都不是新东西，财务处理也一直如此而已。

只是有许多企业把这种处理自然而然地联系到了财税[2007]61号文上就感到不能操作了。这就把财务与税务的规定相淆了。财税[2007]61号文在很多方面与财企[2005]123号相似，上文所述的财企[2005]123号事实上也完全适用于财税[2007]61号文，只不过财税[2007]61号文立意税收且行文时间较晚就包括了更广的内容。主要在财企[2005]123号文基础上进一步明确了：

1、企业用搬迁收入购建相类似的资产、技术改造、安置职工、处置费用均列入了扣除范围，且购置的资产可以继续折旧或摊销。较先前税收政策有重大突破，显然这里购置的固定资产应视作纳税调整事项，而不是用购置的固定资产去冲专项应付款，企业应以备查账簿列示反映。只是文件同时强调搬迁协议、技改及重置资产的该项或计划仍需报经税务机关审核。企业不能因政策放宽，而忽视案头工作。

2、搬迁收入并非要求在当年结转，而允许跨五个，这就大大减轻了企业的纳税负担。

3、对享受所得税优惠政策的高新技术等企业干脆就允许将搬迁收手不计入企业总收入。

如果明确了这几点，对于政策性拆迁补偿问题，企业就应该能够驾轻就熟

政府拆迁补偿收入的所得税计算

回复时间：4月8日

咨询内容政府拆迁补偿收入是否免交所得税？如不免交所得税扣除项目有哪些？为了安置人员支付的费用能否作为扣除项目？如可以数额有没有标准？这笔安置费需要交个人所得税吗？

1、对政府拆迁补偿收入可免征个人所得税，应征收企业所得税。企业所得税上具体处理，要根据企业是否购置同类资产，进行冲减资产价值或记入应纳税所得额。对安置人员支付的费用，在税法上目前无规定标准。

声明：根据国家法律规定，本栏目的答复仅作为税收法规学习的参考意见，不作为执法依据。回复内容：

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拆迁补偿收入应纳入应纳税所得

日前，南京市地税局下关分局的税务人员在对辖区内的一家照相馆实施税务检查的过程中，发现该

单位200012月份的22号凭证“其它应付款”科目中的16291元为拆迁补偿费用，未计入应纳税

所得额，年终也未作相应的纳税调整，造成少报利润16291元。

在查实企业的这一问题后，税务部门根据《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条及国税函 [ 1996]653号文件规定，对该单位虚报少报行为应定性为偷税，并对其作出了补交税款4398.57元、罚款2688元、加收滞纳金248.52元的处理决定。

近年来，随着城市建设的快速发展，房屋拆迁补偿的收入也成为了部分企业的一项重要收入来

源，对此项收入企业应将其计入收入并照章纳税，否则既给国家税收带来了损失，也将使自己吞下

违法被罚的“苦果”。2010/12/15

搬迁企业房屋拆迁补偿费的税务处理

金易律师事务所马小林

因城市规划、基础设施建设的需要，政府收回土地重新规划，给搬迁的企业以经济上的补偿。该拆迁补偿费该不该缴税？如何缴税？

根据国家税务总局的有关规定，对因城市改造，由土地管理部门委托拆迁公司实施拆迁，单位和个人取得的由拆迁公司支付的拆迁补偿费，以及因市政工程建设实施拆迁，单位和个人取得的由拆迁公司支付的拆迁补偿费，暂不征收营业税。

因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁（包括部分搬迁或部分拆除）或处置相关资产，并按规定从政府取得了搬迁补偿收入或/和处置资产收入。这部分收入可能还涉及企业所得税的缴纳问题：

1、如果企业搬迁后没有重新购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产，或为转换新的生产经营业务而购置的新的固定资产和土地使用权，则企业应按 搬迁收入 + 拆迁固定资产的变卖收入— 拆迁固定资产的折余价值— 处置费用和搬迁费用的余额，计入当年企业所得应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

2、如果企业搬迁后异地重建，为恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁补偿或处置资产收入，购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产或新的固定资产和土地使用权，或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，则企业应按 搬迁收入 + 拆迁固定资产的变卖收入— 拆迁固定资产的折余价值— 处置费用和搬迁费用— 固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出的余额，若余额大于零，则余额计入应纳税所得额，缴纳企业所得税。若该余额小于零，则不需缴纳企业所得税。

企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，还可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。

2010-01-12

企业从规划搬迁次年起的五年内，取得的搬迁收入或处置资产收入暂不计入企业当年应纳税所得额。如果从搬迁次年起的五年内未完成搬迁的，企业必须在搬迁次年起的第五年，进行结转处理，按上述规定缴纳企业所得税，否则，企业会被视为少计收入，可能受到税收机关的处罚。如果企业在五年内完成搬迁的，应在完成搬迁的当年，按上述规定缴纳企业所得税。

当然，上述的税务处理仅适用于“企业政策性搬迁”。纳税企业只有将相关文件、重置或改良固定资产或技术改造的计划报主管税务机关审核后，才能按照上述规定做税务处理。如果缺少程序上的报批，则应当将搬迁收入计入当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。

从上述分析中可以看出，国家对企业政策性搬迁后重建、转换业务或技术改造，给予了大力的支持，不仅允许在计算企业所得税时，从搬迁补偿收入和资产收入中扣除购置新固定资产、或改良其他固定资产、或进行技术改造的支出，而且企业购置或改良的固定资产可以按规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。企业最好利用政策性搬迁的机会，发展新业务，进行技术改造或固定资产改良

财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知

财税

[2005]45号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：

经国务院批准，现将城镇房屋拆迁有关税收政策通知如下：

一、对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

二、对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。请遵照执行。

财政部

国家税务总局

二○○五年三月二十二日

财政部、国家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知

房

财政部、国家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知

发文字号： 财税[2007]61号 发文单位： 财政部国家税务总局

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建

设兵团财务局：

为支持城市的规划改造工作，经研究，现将企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问

题明确如下：

一、本通知所称企业政策性搬迁收入，是指因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂

牌等形式）取得的土地转让收入。

二、对企业取得的政策性搬迁收入，应按以下方式进行企业所得税处理：

（一）搬迁企业根据搬迁规则，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地（以下简称重置固定资产），以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入企业应纳税

所得额。

（二）企业因转换生产经营方向等原因，没有用上述搬迁收入进行重置固定资产或技术改造，而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的，可在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除，其余额计入企业应纳税所得额。

（三）搬迁企业没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

（四）搬迁企业利用政策性搬迁收入购置的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧

或推销，并在企业所得税税前扣除。

（五）搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。

三、对于符合西部大开发、高新技术企业等企业所得税优惠政策的搬迁企业，其取得企业搬迁收入，在审核企业享受税收优惠政策有关主营业务收入占总收入比例的条件时，不计

入企业的总收入。

四、主管税务机关要对企业取得的政策性搬迁补偿收入和原厂土地转让收入加强管理。重点审核有无政府搬迁文件或公告，有无搬迁协议和搬迁计划，有无企业技术改造、重置固

定资产的计划或立项，是否在规定期限内进行技术改造、重置固定资产和购置其他固定资产

等。

五、本通知印发之前已做税务处理的，不再调整；尚未进行税务处理的，按照本通知的规定执行。

请遵照执行。

营业税总局未明确。地方有许多不同甚至相反规定的文件。因此以当地规定为准。参看： 《关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复》（国税函[1997]87号）：对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照营业税“销售不动产——其他土地附着物”税目征收营业税。

福建省地方税务局《关于拆迁补偿业务征收营业税问题的通知》（闽地税发[2004]63号）：

一、拆迁人给予被拆迁单位和个人补偿安置的房屋，不论其以何种方式结算价款，均属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”征收营业税。拆迁人支付的拆迁补偿金应作为成本费用列支，不得冲减其“销售不动产”的计税营业额。

二、被拆迁单位和个人因拆迁取得的房屋（或土地）拆迁补偿费及其他补助费或补偿安置的房屋，除下列两种情况外，均应征收营业税。

1、被拆迁单位和个人取得政府财政部门支付的房屋（或土地）拆迁补偿费及其他补助费，暂免征收营业税。

2、被拆迁个人因自用普通住房拆迁，所取得的补偿费或拆迁过程中发生的房屋等面积产权调换，暂免征收营业税。

深圳市地方税务局关于旧城拆迁改造有关营业税问题的通知

（1999年10月18日 深地税发[1999]462号）

各分局：

按广东省地方税务局《关于旧城拆迁改造有关营业税问题的批复》（粤地税函〔1999〕295号）略称：“关于开发商以土地或房产补偿给被拆迁户的征税问题。对开发商根据当地政府的城市规划和建设部门的要求，进行旧城拆迁改造，以土地补偿给被拆迁户的，按营业

税暂行条例实施细则第十五条规定，核定营业额计征‘转让土地使用权’的营业税。以房产补偿给被拆迁户的，对补偿面积与拆迁面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征‘销售不动产’的营业税；对补偿面积超过拆迁面积的部分，按营业税暂行条例实施细则第十五条规定，核定营业额计征‘销售不动产’的营业税。”

另外，对被拆迁户取得的补偿收入征税问题，仍按原规定执行，不征收营业税。

请遵照执行。

关于房屋拆迁过程中有关营业税政策的通知

文 号:

渝地税发〔2002〕156号

渝地税发〔2002〕156号

关于房屋拆迁过程中有关营业税政策的通知

各区县（自治县、市）地方税务局，市局各直属单位：

近一段时间，有区县局向市局请示在旧城改造中有关房屋拆迁征收营业税的政策问

题。经市局研究，现明确如下：

一、房屋拆迁过程中对被拆迁人（单位或个人，以下同）的税收政策

（一）被拆迁人与拆迁人（单位或个人，以下同）实行房屋产权调换形式补偿的，被拆迁人因房屋结构和面积原因所取得的结算价款，暂不征收营业税及附加税费。

（二）在拆迁原房过程中，被拆迁人选择货币补偿（安置）方式，所取得的货币补偿（安置）价款，暂不征收营业税及附加税费。

二、房屋拆迁过程中对拆迁人的税收政策

（一）在现房安置方式中，对拆迁人向被拆迁人收取的结构价差，经各区县（自治县、市）地方税务局审查后，暂不征收营业税及附加税费；对因各种原因增加还房面积而收取的房屋价款，应征收营业税及附加税费。

（二）拆迁人与被拆迁人实行房屋产权调换形式补偿的，拆迁人向被拆迁人收取的结构价差，经各区县（自治县、市）地方税务局审查后，暂不征收营业税及附加税费；对因偿还房面积超过原房面积而收取的结算价款，应征收营业税及附加税费。

关于财企[2005]123号文件执行中若干问题的指导意见

近年来，收到动拆迁补偿的会计处理是我们在审计中经常遇到的问题之一，但以往只有一些地方财政部门发布的地方性文件而缺乏全国统一的处理规定，致使实务中做法不一致的问题相当普遍（例如有的地方作为资本公积，有的地方冲减新购建的资产的入账价值，还有些地方则作为一次性的收益）。财政部于2005年8月15日发布了《关于企业收到政府拨给的搬迁补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号），首次在财政部文件的层面上明确了企业在收到政府拨给的搬迁补偿款时应进行何种会计处理的问题。该文件主要内容如下：

1．企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专项应付款核算。搬迁补偿款存款利

息，一并转增专项应付款。

2．企业在搬迁和重建过程中发生的损失或费用，应当核销该专项应付款。其中：（1）

因搬迁出售、报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净

损失核销专项应付款；

（2）

以下各项直接核销专项应付款：

机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试等原因发生的费用（注：也就是可搬

迁设备因搬迁而发生的增量费用）；

企业因搬迁而灭失的、原已作为资产单独入账的土地使用权；

用于安置职工的费用支出。

3．企业搬迁结束后，专项应付款如有余额（指贷方余额，即拨款结余），作调增资本公积金处理，由此增加的资本公积金由全体股东共享；专项应付款如有不足（指借方

余额），应计入当期损益。

4．企业收到的政府拨给的搬迁补偿款的总额及搬迁结束后计入资本公积金或当

期损益的金额应当单独披露。

财企[2005]123号文件的规定总体上与现行会计规范中收到与特定资产相关的政府拨款的会计处理规定是一致的，即收到时先计入专项应付款，发生的相关费用和损失在其中核销，项目完成后将剩余的不需上缴的拨款转入“资本公积-拨款转入”科目，可用于转增资本或者弥补

亏损。

在该文件的具体执行过程中，可能会遇到一些问题。下文对此进行讨论。

一、关于财企[2005]123号文件的适用条件问题

1．可适用本文件的动拆迁项目的范围

根据财企[2005]123号文件的规定，该文件只规范从政府收到的搬迁补偿款的财务处理。既然搬迁补偿款是从政府收到的，那么相应的动拆迁项目也必然是由政府主导的。这也就是此类搬迁的最重要特征。政府主导性所派生出来的另一项特征是非自愿性（或者说非主动性），即不是企业主动搬迁，而是根据政府的指令被动搬迁。由政府下达的搬迁通知是表明“政府主

导性”和“非主动性”的重要证据。

另外，此类搬迁在多数情况下是为了实施城市总体规划、水库库区建设或者建造重大市政设施（如道路拓宽、地铁、绿地等以社会公益目的为主的设施）而实施的，也就是建设项目在多数情况下带有公益性质。但建设项目的公益性本身并不构成适用财企[2005]123号文件的必要条件。例如：政府为了调整城市布局，将原位于市中心区的重污染工厂搬迁到郊区，在原址兴建高级住宅区。此类建设项目当然并非公益性项目，但它是在政府主导下，并非企业主动进行的搬迁，因此，在此类搬迁中企业从政府收到的补偿款项也同样适用财企[2005]12

3号文件的规定。

在实务中，此类动拆迁可能是由政府直接出面实施的，也可能通过“市场化操作”由政府委托专业的动拆迁公司或者政府办的“开发公司”等机构具体组织实施，或者通过企业所在的上级控股公司实施。这时除了考虑前述的“政府主导性”和“非主动性”两项基本特征以外，还要结合补偿款项的来源判断能否适用财企[2005]123号文件。关于对补偿款项来源的分析，详见

下文“2.补偿款项的来源”。

企业通过与房地产开发公司签订协议，将其原先的用地转让给房地产公司进行房产开发，不属于财企[2005]123号文件规范的范围，而应当按照常规的转让无形资产业务进行处理。有时在此类业务中还会出现这样的安排：先由企业将土地交回给土地储备中心，再由土地储备中心转让给房地产开发公司。这种安排中虽然有土地储备中心作为中间人，但只是为了满足相关政府部门对于土地使用权转让的程序要求，土地储备中心往往是“平进平出”，并不赚取差价，即土地储备中心按照企业与房地产公司之间签订的协议上注明的补偿款向企业支付补偿，同时向房地产公司收取转让金，本身并不从该交易中谋取经济利益，也就不影响交易的实质。更重要的是该交易并非由政府主导。因此，此类情况下的搬迁及其补偿款的处理不适

用财企[2005]123号文件的规定。

2．补偿款项的来源

根据财企[2005]123号文件的规定，该文件所涉及的补偿款是指由政府拨给的搬迁补偿款。在实务操作中，此类款项的收取可能有以下几种途径，应当分别情况处理：

（1）

直接从政府取得补偿金，也就是付款人为政府财政专户。这是最简单的情形，多见于由政府直接实施搬迁的情形。款项直接来源于政府本身就是该项动拆迁系政府主导的一项重要证据。在此类情况下，审计时应取得政府的搬迁通知、确定搬迁补偿款项金额的政府批文和银行进账单等证据，将实际收取的补偿款金额与政府批文核对一致，同时核实银行进账单上载明的付款人是否为财政专户。

（2）

从动拆迁的具体实施者，例如专业动拆迁公司、政府办的“开发公司”或者被搬迁企业所在的企业集团（控股公司）获取补偿金。我们认为，在同时满足以下2项条件的情况下，可以将所收到的搬迁补偿款项视同为政府拨款：

①

补偿款项的金额最终由政府确定并以批文形式明确，实际收到的补偿款项金额与政府批文一致。政府可以委托专业的评估机构和其他中介机构对被拆迁的房屋、收回的土地使用权以及被搬迁企业因搬迁而需发生的其他增量费用和损失进行评估，在此基础上确定需支付的补偿款项金额，但补偿款项金额的最终决定权应当在政府手中，最终以批文的形

式加以明确。

在实务操作中可能会出现被搬迁企业与动拆迁的具体实施者谈判确定补偿金额的情况，这种情况的出现可能是由于政府拨给动拆迁的具体实施者一笔总的款项，但不确定其中每一户被搬迁企业和居民动迁户应获得的补偿份额。同时，动拆迁的具体实施者通过与被搬迁企业的谈判，意图尽量压低补偿金额，实际支付的补偿金额与其从政府收到的款项之间的差额就形成了动拆迁的具体实施者的利润。这种情况下被搬迁企业收到的补偿款不能视为政府拨款，不适用财企[2005]123号文件的规定。

②

补偿款项最终来源于政府财政专户，动拆迁的具体实施者在这一过程中只是起到代收代付的作用，即把政府拨给的款项原封不动地支付给各家被搬迁企业，并不利用搬迁补偿款的收付过程谋取其自身的经济利益和其他利益。为此，审计中需要实施下列程序：

如果被搬迁企业不能提供确定补偿金额及其支付方式的政府批文（政府应在该批文上明确各家被搬迁企业分别应获取的补偿款金额），则应向动拆迁的具体实施者索取该批文（可以要求提供复印件并加盖动拆迁具体实施者的公章以确认其与原件一致）或者函证该批文的主要内容，将该批文中的各项规定与目前实际收到的补偿款项金额、支付方等核对一致。凡不能提供相关政府批文或者函证确认其各项主要条款内容的，则不能认定为政府拨

款。

向动拆迁的具体实施者了解其所支付的搬迁补偿款项的来源是否为财政资金。可以要求动拆迁的具体实施者提供收到政府拨款的银行进账单复印件，核实其付款人是否为

财政专户。

实务中会出现这样的情况：补偿款的付款人是政府办的“开发公司”，但政府实际并未向开发公司拨入该笔补偿款项，而是要求或者默许其从土地出让金、转让金收入中坐支。这种情况违反了财政收支“收支两条线”管理的规定，因而是不合规的；同时也因为其直接来源不是财

政，不能认定为政府拨款。

不符合上述政府拨款构成条件的补偿款项不属于财企[2005]123号文件的规范范围，对其处理尚无明文规定。对此我们认为：此类款项应当视为企业转让其无形资产（土地使用权）和相关固定资产所收到的款项，应当在扣除所清理或报废的资产的账面价值以及其他因搬迁直接导致的费用后，将余额计入损益处理；但如果确有证据表明所收到的搬迁补偿款显著高于所清理或报废的资产的公允价值以及其他因搬迁直接导致的费用之和，则所清理或报废的资产的公允价值与账面价值之间的差额可以计入损益；同时应将超出部分视同非政府机构所给予的、与重新购建新资产相关的捐赠，计入资本公积。

二、搬迁补偿款项会计处理中的一些特殊问题 1．

可从搬迁补偿款项中核销的费用和损失的范围

财企[2005]123号文件对于可从搬迁补偿款项中核销的费用开支的范围采取列举的方式。根据该文件的规定，可从搬迁补偿款中核销的费用开支主要包括两种类型：

（1）

间接核销，指因搬迁出售、报废或毁损的固定资产的清理损失。这些资产应当首先按照常规的固定资产清理业务进行账务处理，对于清理结束后的净损益不是计入营业外收支，而是从专项应付款中核销。因此需要注意：在编制现金流量表的间接法部分时，这部分固定资产清理损益不包含于“固定资产报废损失”和“处置固定资产、无形资产和其他长

期资产的损失”两个项目内。

（2）

直接核销，又分为两种情况：一是搬迁中所灭失的原有土地使用权的原账面价值，二是因与搬迁直接相关的一些费用性支出，例如可搬迁设备的拆卸、运输、重新安装、调试支出，以及安置职工的支出等。对于所灭失的土地使用权，视同国家提前收回，故其摊余价值应当作为损失，从专项应付款中核销。对于可搬迁设备的拆卸、运输、重新安装、调试支出，从理论上说应当将这些固定资产的原账面价值中所包含的前一次安装、运输、调试支出及其所对应的累计折旧分别从原值和累计折旧中转销，再将本次新发生的拆卸、运输、重新安装和调试支出增加其原值，在该固定资产的剩余可使用年限内计提折旧。但因为这种

操作比较复杂，实际上多数采用简化的处理方法。

如果除了财企[2005]123号文件中所列举的损失和费用以外，被搬迁企业还发生了其他直接与搬迁相关的费用和损失，例如搬迁期间的停工损失等，则这些费用和损失应如何处理？对此，我们的观点是：财企[2005]123号文件中未列举的费用和损失，只要是有确凿证据表明确实与当前的搬迁活动直接相关，如果不进行当前的搬迁活动就不会发生的费用和损失，也

应该可以直接核销专项应付款。

2．搬迁已经开始但尚未收到搬迁补偿款项时的处理

有时政府的搬迁补偿款到位比较晚，在实际到位时企业已经开始实施搬迁，并已发生了可以从专项应付款中核销的损失和费用。对此问题的处理，我们的意见是：

（1）

在收到政府关于确定搬迁补偿款金额的批文之前，因为能否收到补偿，以及补偿的金额都不能确定，因此不能将已发生的费用和损失在“其他应收款”科目中挂账，而

应当直接计入发生当期的损益。

（2）

在政府关于搬迁补偿款金额的批文（应以书面文件为证）收到后、搬迁补偿款实际收到之前发生的与本次搬迁直接相关的费用和损失，如果在批文中有明确的关于支付期限、进度和方式的规定，因而可以合理预期将会按照该批文的规定收到搬迁补偿款的，则可以在“其他应收款”科目中暂挂（但挂账金额不应超出可收到的补偿款金额），待收到补偿款后与“专项应付款”对冲。如果虽然政府批文明确了应收取的搬迁补偿款金额，但未明确支付期限、进度和方式，则应当结合过去的经验合理估计将来收到的可能性，如果基本确定可收到补偿款项，且补偿款项足以弥补这些已发生的费用和损失的，也可以将这些已发生的费用和损失暂挂处理，但应考虑是否有必要对这些挂账的费用计提坏账准备。（3）

为稳健起见，在任何情况下均不应将尚未收到的搬迁补偿款预计入账。前述（2）关于在一定程度上允许费用和损失挂账的处理方法，不应追溯到收到批文前已发生的费用和损失，也就是说不能将收到批文前已发生的费用和损失从损益中转出而重新计入其他应收款。这是因为：对于补偿款项能否收到，以及补偿款金额的估计，都应当基于资产负债表日所能获得的信息。对于资产负债表日前发生费用和损失，期后获得批文的情形，由于当初费用和损失发生时尚无法估计收到补偿款的可能性及其金额，所以不能根据期后发生的事实对原先已作账务处理的费用和损失进行追溯调整。3．

收到搬迁补偿款项在现金流量表上的列示

从理论上说，搬迁补偿款可以分为两部分：一是对旧资产清理和报废损失以及因搬迁而发生的各项费用和损失的补偿，二是因新资产的购建成本高于原资产，而对所增加的成本给予的补助。在现金流量表上，前者属于投资活动性质，而后者属于筹资活动性质，因此理论上应

当分解为“处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收到的现金”和“收到的其他与筹资活动有关的现金”两个项目反映。但是，由于补偿款收到时整个搬迁过程尚未结束，难以对搬迁补偿款在投资和筹资活动之间按照可靠的标准进行估计和划分，因此通常采用简化处理方法，即全部作为“收到的其他与筹资活动有关的现金”处理。

4．新旧规定的衔接处理

财企[2005]123号文件明确自下发之日（2005年8月15日）起施行。对于该文件有无追溯既往的效力这一问题，文件并未作出规定。对此我们的理解是：财企[2005]123号文件不适用于2005年8月15日之前已收到补偿款，且在业务和账务处理两方面均已处理完毕的企业搬迁。这是因为：从财政部发布的有关企业财务、会计处理的文件的惯例来看，凡是标明“自发布之日起执行”之类的文件，对于发布日前已完成的交易基本上都没有追溯的效力，最典型的例子是当初的财会[2001]64号文和“问题解答二”中关于股权投资贷差计入资本公积的规定。而且财企[2005]123号文件所规范的是企业的财务处理而不是会计处理，规范财务处理的文

件尚无追溯调整的先例。

三、与搬迁补偿款项相关的税务处理问题

1．营业税

截至目前，对搬迁补偿费是否要交纳营业税的问题，在国家级的税务文件中尚无明确规定。唯一一项内容比较接近的文件是国家税务总局于1997年发布的《关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复》（国税函[1997]87号），该文件规定对于对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照营业税“销售不动产--其他土地附着物”税目征收营业税。另外，根据《营业税税目注释（试行稿）》（国税发[1993]149号）的规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营业税（有人将其理解为对被收回土地使用权的补偿不征收营业税）。近年来，一些地方的税务机关自行制定了一些搬迁补偿款项营业税税务处理的规定。例如福建省地方税务局《关于拆迁补偿业务征收营业税问题的通知》（闽地税发[2004]63号）规定：

一、拆迁人给予被拆迁单位和个人补偿安置的房屋，不论其以何种方式结算价款，均属于营业税的征税范围，应按“销售不动产”征收营业税。拆迁人支付的拆迁补偿金应作为成本费用列支，不得冲减其“销售不动产”的计税营业额。

二、被拆迁单位和个人因拆迁取得的房屋（或土地）拆迁补偿费及其他补助费或补偿安置的房屋，除下列两种情况外，均应征收营业税。

1、被拆迁单位和个人取得政府财政部门支付的房屋（或土地）拆迁补偿费及其他补助费，暂免征收营业税。

2、被拆迁个人因自用普通住房拆迁，所取得的补偿费或拆迁过程中发生的房屋

等面积产权调换，暂免征收营业税。

由于目前尚无搬迁补偿费营业税税务处理的统一政策，可建议企业在遇到此类业务时多与主管税务机关及其专管员沟通，并根据沟通结果确定如何进行税务处理。

2．土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》第8条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。《土地增值税暂行条例实施细则》第11条进一步规定：此处所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第11条规定，符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征

收土地增值税。

由上述规定可知，企业从政府收到的搬迁补偿款项，在绝大多数情况下是免征土地增值税的，但是此类情况下的免征应以原房地产所在地税务机关的批文为准。在审计中，我们需要关注是否已获得税务机关的免税批文。如果尚未收到批文，则应视同房地产出售或转让，计提应

交土地增值税。3．

企业所得税

（1）

搬迁补偿款结余的所得税处理

截至目前，内资企业所得税法中对搬迁补偿款的税务处理未作专门规定。在外商投资企业和外国企业所得税方面，规范搬迁补偿费税务处理的最主要文件是国家税务总局《关于外商投资企业和外国企业取得搬迁补偿费收入税务处理问题的批复》（国税函[2003]115号）。该

文件的内容如下：

①

企业取得搬迁补偿费收入，凡搬迁后重新购置或建造与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产（以下称重置固定资产）的，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额，冲减企业重置固定

资产的原价。

②

企业取得搬迁补偿费收入，凡搬迁后不再重置与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产的，根据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第44条的规定，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值及处置费用后的余额，计入企业当期应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。实务中内资企业收到搬迁补偿费的税务处理在很多情况下也是参照国税函[2003]115号文件执行的。有不少地方的税务机关参照该文件的精神，对本地区内资企业搬迁补偿费的税务处理作出了规定，例如《江苏省国家税务局关于企业所得税若干具体业务问题的通知》（苏国

税发[2004]97号）等。

（2）

搬迁过程中发生损失的所得税处理

①

对内资企业而言，当搬迁补偿款不足以弥补企业因搬迁而发生的费用和损失时，依据国家税务总局第13号令《企业财产损失所得税前扣除管理办法》的规定，可以在经过税务机关审批后作为财产损失税前扣除。

该办法第9条规定，因政府规划搬迁、征用等发生的财产损失由该级政府所在地税务机关的上一级税务机关审批。

该办法第44条规定，因政府规划搬迁、征用等发生的财产损失申请税前扣除，必须符合下列条件：

（一）有明确的法律、政策依据；

（二）不属于政府摊派。

该办法第45条规定，企业因政府规划搬迁、征用，依据下列证据认定财产损失：

（一）政府有关部门的行政决定文件及法律政策依据；

（二）专业技术部门或中介机构鉴定证明；

（三）企业资产的账面价值确定依据。

据此，我们在审计内资企业时如遇到此类情形，应当以税务机关的批文作为确定是否需对该

损失进行所得税纳税调整的依据。

②

对外商投资企业而言，根据国家税务总局《关于取消及下放外商投资企业和外国企业以及外籍个人若干税务行政审批项目的后续管理问题的通知》（国税发[2004]80号）第十条的规定，外商投资企业财产损失的税前扣除自2004年7月1日起从审批制改为备案制。企业发生财产损失的，在向主管税务机关报送所得税申报表时，应就其财产损失的类型、程度、数量、价格、损失理由、扣除期限等作出书面说明，同时附送企业内部有关部门的财产损失鉴定证明资料等，若涉及由企业外部造成财产损失的，还应附送企业外部有关部门、机构鉴定的财产损失证明资料。主管税务机关检查企业所得税纳税情况时，应就企业财产损失进行重点检查。对企业列支的财产损失，凡没有提供上述情况说明资料的，又没有办法实

际取证，可以进行纳税调整。

因此，在审计外商投资企业时，因搬迁补偿款不足以弥补企业因搬迁而发生的费用和损失而导致的财产损失能否税前扣除，更多地是取决于职业判断。（3）

企业搬迁涉及所得税税务处理与财务处理差异的总结 从上述规定看，收到搬迁补偿费的财务处理与税务处理差异较大。主要体现在： ①

财务上对于核销相关费用和损失后的搬迁补偿费结余数规定计入资本公积，也就是不影响被搬迁企业的损益，但税务上规定此类结余数应当冲减重置固定资产的原价，也就是通过减少可税前列支的折旧的形式计入以后的应纳税所得额中。因此，在重置了同类或类似固定资产的情况下，就会在以后内形成应税暂时性差异。为稳健起见，对于

采用纳税影响会计法核算所得税的企业而言，应当在将搬迁补偿款结余转入资本公积时，按照结余金额乘以适用税率预留出递延税款贷项（而不是将结余款全额计入资本公积），在以后根据会计和税法上对于折旧计提的差异逐年转销该贷项。

②

财企[2005]123号文件未对搬迁后不再重置同类或类似固定资产时结余款的处理作出明确的规定，但根据税法规定，此类情形应视同常规的固定资产、无形资产处置进

行税务处理。

③

财企[2005]123号文件规定可从搬迁补偿费中列支的费用和损失包括可搬迁的机器设备的拆卸、运输、重新安装、调试等费用，但国税函[2003]115号文件并未明确此类费用可作为财产损失予以税前扣除。

④

财企[2005]123号文件规定用于安置职工的费用可以直接核销搬迁补偿款，我们理解这里所说的安置费主要包括“买断工龄”的一次性补偿金。根据国家税务总局《关于企业支付给职工的一次性补偿金在企业所得税税前扣除问题的批复》（国税函[2001]918号）的规定，一次性补偿金原则上可以在企业所得税税前扣除。但该文件同时规定：各种补偿性支出数额较大，一次性摊销对当年企业所得税收入影响较大的，可以在以后均匀摊销。具体摊销年限由省级税务局根据当地实际情况确定。因此，在企业搬迁过程中如涉及部分职工“买断工龄”或支付其他补偿的，还应关注税务机关是否允许将买断工龄款一次性税前扣除。如果税务机关要求分年扣除的，则在采用纳税影响会计法的情况下会出现可扣除暂时性差异（也就是递延税款借项）。在确认该递延税款借项时，应特别关注《企业会计制度》第107条关于该差异未来转回期间（一般为3年）内应预计有足够的应纳税所得额产生这一前提条

件。

四、与IFRS的差异及其协调

IFRS中涉及该问题的准则主要是IAS20《政府补助会计和政府援助的披露》。根据IAS20的基本原则，搬迁补偿款项应当分解为两部分：对于因原有资产报废处置或收回的损失，以及其他相关费用给予补偿的部分，为与收益相关的政府补助；搬迁补偿款超过与收益相关政府补助的部分，应视为政府对于新资产购建成本超过原有资产的补偿，应界定为与资产相关的政府补助。政府补助会计的基本原则是：“政府补助应当在与其拟补偿的相关成本相配比的期间内，系统地确认为收益。政府补助不应当直接贷记股东权益”（见IAS20第12段）。根据IAS20，对于这两类不同性质的补助，应按照下列方法处理：

1．与收益相关的政府补助在收益表内通常作为一个贷项单列，或者在诸如“其它收益”的一般项目中反映。也可采用另外一种方法，即报告有关费用项目时将其扣除（IAS20

第29段）。

2．与资产相关的政府补助，包括按公允价值的非货币性补助，都应当在资产负债表内列报，要么把补助作为递延收益，要么在确定资产账面金额时将补助额扣除（IAS20

第24段）。

根据上述规定，鉴于搬迁补偿款在实际收到时难以在两类补助之间作出准确划分，可以在收到时先在某一负债类科目中暂挂，在发生可从搬迁补偿款中核销的费用和损失时，将相应金额从负债科目中转出，直接冲减相关费用和损失（也就是这些费用和损失在利润表上不出现）；在搬迁完成后，将结余的搬迁补偿款按照新购建的各项长期资产的公允价值比例冲减各项相关资产的入账价值；也可以继续予以递延，在以后这些资产计提折旧或摊销时冲减其折旧、摊销费用。从某种意义上说，这种处理方法与前述国税函[2003]115号文件规定的所得税税

务处理方法有类似之处。

另外，IAS20对政府补助的确认采用权责发生制原则，根据IAS20第7段的规定，在企业能够满足补助的附加条件，且能够收到补助时，即可确认政府补助。而目前中国的会计规范对于政府补助的确认，除了企业按销量或工作量等，依据国家规定的补贴定额计算并按期给予的定额补贴可以确认为应收补贴款以外，其他各项政府补助的确认均以收付实现制为基础。这也是IAS20与中国现行会计规范的一项重要差异。

五、与沪财会[1995]134号文件和将来的《企业会计准则-捐赠与补助》的协调

1．财企[2005]123号文件与沪财会[1995]134号文件的异同

上海市财政局曾于1995年11月20日发布《关于企业置换土地使用权的有关会计处理的通知》（沪财会[1995]134号），该通知的第一条“关于出让土地使用权取得补偿收入的会计处理”在很长一段时间内被上海市的企业作为搬迁补偿费会计处理的标准。该通知第一条规定如下： 企业为服从国家治理“三废”、市政工程项目和国家重点建设规划而出让土地使用权，取得土地补偿收入以及通过政府有偿出让土地使用权取得的70%部分的土地补偿收入时，借记“银行存款”科目，贷记“长期应付款”科目；地面建筑物随着土地使用权出让而转入清理报废时，按建筑物的账面净值借记“固定资产清理”科目，按已计提的折旧借记“累计折旧”科目，按固定资产原价贷记“固定资产”科目；清理完毕后，其净损失用取得的补偿收入弥补时，借记“长期应付款”科目，贷记“固定资产清理”科目；发生的“七通一平”支出、停工损失等有关费用时，借记“长期应付款”科目，贷记“银行存款”、“应付工资”等科目；整个置换过程结束后，将“长期应付款”科目的余额转作资本公积。

从上述规定可以看出，沪财会[1995]134号文件第一条和财企[2005]123号文件的基本精神是

一致的，都强调政府主导的搬迁过程不能给被搬迁企业带来收益，在会计处理上也有类似之

处。但两者还是存在以下一些区别：

（1）

收到补偿款项时的暂挂科目，沪财会[1995]134号文件为“长期应付款”，财企[2005]123号文件为“专项应付款”。

（2）

沪财会[1995]134号文件是以当时大部分国有企业使用的土地均为无偿划拨地这一背景制定的，因此其中涉及“通过政府有偿出让土地使用权取得的70%部分的土地补偿收入”的处理问题，而这一问题对于使用土地的性质为出让或转让的企业而言是不存在的；同时，由于上述背景，沪财会[1995]134号文件也没有涉及对企业账面上的“土地使用权”核销所给予的补偿如何处理的问题。该问题在财企[2005]123号文件中予以明确。（3）

对于可从搬迁补偿款中核销的费用和损失的范围，两个文件均提及因搬迁导致的地面建筑物报废损失。但是沪财会[1995]134号文件还提及“七通一平”支出和停工损失；财企[2005]123号文件还提及各类可搬迁固定资产的拆卸、运输、重新安装、调试等费用支出和职工安置支出等。对此我们认为：新址的“七通一平”支出是应资本化的支出，最终将形成固定资产，而根据财企[2005]123号文件的基本精神，结合现行的与长期资产相关的政府拨款的会计处理规定来看，长期资产的购建支出都不能直接从政府拨款中核销。因此在财企[2005]123号文件实施后，企业搬迁中新址的“七通一平”支出不应当再核销专项应付款（当然如果企业直接从相关开发公司购入“熟地”，就不会发生“七通一平”支出）。对于与搬迁直接相关的停工损失，根据前文的说明，我们认为应该是可以从专项应付款中核销的。（4）

对于搬迁补偿款不足以弥补相关损失和费用的情形应如何处理，沪财会[1995]134号文件未作明确，财企[2005]123号文件则明确计入损益（我们理解为应计入营业外支出）。事实上由于“十补九不足”，这个问题在实务中是大量存在的。

2．财企[2005]123号文件与将来的《企业会计准则第X号--捐赠与补助》的联

系

财政部于2005年7月发布了《企业会计准则第X号--捐赠与补助》的第一次征求意见稿。该征求意见稿基本上延续了现行会计实务中关于各项政府补贴和拨款的会计处理方法，与现行实务不存在重大差异。而如前所述，财企[2005]123号文件的规定总体上与现行会计规范中收到与特定资产相关的政府拨款的会计处理规定是一致的。因此在现阶段，这两个文件之间尚未出现“打架”的情况。但是目前已有不少反馈意见对准则征求意见稿中建议的会计处理方法提出了修改意见。如果这些修改意见最终被财政部采纳，则可能需要对财企[2005]123号文件也进行相应的修订。最终发展趋势如何，目前尚不能作出判断。

财政部 国家税务总局关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知

财税[2007]61号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、地方税务局，新疆生产建

设兵团财务局：

为支持城市的规划改造工作，经研究，现将企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题明

确如下：

一、本通知所称企业政策性搬迁收入，是指因当地政府城市规划、基础设施建设等原因，搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入，以及搬迁企业通过市场（招标、拍卖、挂

牌等形式）取得的土地转让收入。

二、对企业取得的政策性搬迁收入，应按以下方式进行企业所得税处理：

（一）搬迁企业根据搬迁规则，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地（以下简称重置固定资产），以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入企业应纳税

所得额。

（二）企业因转换生产经营方向等原因，没有用上述搬迁收入进行重置固定资产或技术改造，而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的，可在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除，其余额计入企业应纳税所得额。

（三）搬迁企业没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

（四）搬迁企业利用政策性搬迁收入购置的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧

或推销，并在企业所得税税前扣除。

（五）搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。

三、对于符合西部大开发、高新技术企业等企业所得税优惠政策的搬迁企业，其取得企业搬迁收入，在审核企业享受税收优惠政策有关主营业务收入占总收入比例的条件时，不计

入企业的总收入。

四、主管税务机关要对企业取得的政策性搬迁补偿收入和原厂土地转让收入加强管理。

重点审核有无政府搬迁文件或公告，有无搬迁协议和搬迁计划，有无企业技术改造、重置固定资产的计划或立项，是否在规定期限内进行技术改造、重置固定资产和购置其他固定资产

等。

五、本通知印发之前已做税务处理的，不再调整；尚未进行税务处理的，按照本通知的规定执行。

请遵照执行。

财政部 国家税务总局 二〇〇七年五月十八日

财税[2007]61号已经有新的文件代替了

国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知

国税函[2009]118号

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：

根据《中华人民共和国企业所得税法》(以下简称“企业所得税法”)及《中华人民共和国企业所得税实施条例》(以下简称“实施条例”)规定的原则和精神，现将企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题明确如下：

一、本通知所称企业政策性搬迁和处置收入，是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁(包括部分搬迁或部分拆除)或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场(招标、拍卖、挂牌等形式)取得的土地使用权转让收入。

二、对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理：

(一)企业根据搬迁规划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权(以下简称重置固定资产)，或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计入企业应纳税所得额。

(二)企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。

(三)企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。

(四)企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。

三、主管税务机关应对企业取得的政策性搬迁收入和原厂土地转让收入加强管理。重点审核有无政府搬迁文件或公告，有无搬迁协议和搬迁计划，有无企业技术改造、重置或改良固定资产的计划或立项，是否在规定期限内进行技术改造、重置或改良固定资产和购置其他固定资产等。

二ОО九年三月十二日

第三篇：白条入账问题解析

白条入账问题解析

一、什么是白条？

所谓白条，财务上指非正式单据，即：不合法的便条、白头单据。白条不是发票的对立，即不是说没有发票的都叫白条。至于说什么叫正式单据、什么叫不合法的便条这个还是有一定的自由权，每个企业对所谓的“正式单据”的理解是不一样，比如说，每个企业对员工借支行为，要填写的这个“借支单”可能规范、样式都是不同的，那这个借支单算不算白条？严格来说，只要是履行了公司的一定授权审批程序，就不是白条，那白条真正出现的原因是：在白纸上书写证明收支款项或领发货物的字样，作为发票来充当原始凭证。这才是白条的根本，即用非正式单据来当发票用的时候才说是“白条”。那么从某种意义上说，白条上是一种逃避监督或偷漏税款的行为。

二、白条入账主要发生在哪些业务？

1.涉及到个人行为，个人领取福利费、慰问费、丧葬费、出差补助费，会议、个人劳务报酬、租用私人财产支付的租金，向个人借入资金支付的利息，在个体小商店购买各种货物，这些交易本质上是企业发生费用的行为，但是由于是支付对象是个人，在实务中要开具发票是比较困难的也是不太容易实现的，因此这部分成为白条的主要源头。

2.企业的零星无票行为，比如打的费、零星工程费用、临时工费、小额的维修费，这些费用单价比较小，有的可能才几块钱，因此很多都是没有票据的。

3.公司内部的无票行为，比如一个稍大点的企业可能公司有自己的内部食堂，这个食堂可能耗费的一部分费用是供企业员工福利花费掉的，还有一部门可能是作为业务招待耗费掉的，因此这部分不可能有票据，很可能就是白条入账，最多是履行公司的授权审批程序进行账务处理。4.还有即使是大额业务行为，企业需要开具发票，但是因各种原因未取得发票。（此种情况不讨论）

【备注】对于以上无票行为很多单位都是找一些不相关的发票去报销，这一点本人保持沉默，不支持也不反对，因为这确实是税法上很难堵的一个漏洞，但是我们国家税收基本上，申报、管理、稽查分开，能申报上、不一定不会被稽查查出来。

三、白条入账的主要影响

“白条入帐”主要是影响会计确认，以及税务上的企业所得税，既然是“白条入账”那必然就要发生一种业务相对应就是企业的某项资产被“白条”顶替拿走了，如果说当用非正式单据来当发票用的时候才说是“白条”，那么从的税务考虑白条主要对费用及所得税的影响。（以下具体分析）

四、涉及到白条的主要法律规范

1.《会计法》规定：企业必须按照国家统一的会计制度的规定对原始凭证进行审核，对不真实、不合法的原始凭证不予接受，并向单位负责人报告。

2.《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条第二款单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票。

3.《中华人民共和国发票管理办法》第三条：本办法所称发票，是指在购销商品，提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。

4.《中华人民共和国发票管理办法》第二十条销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应向付款方开具发票；特殊情况下由付款方向收款方开具发票。5.《中华人民共和国发票管理办法》第二十一条所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项时，应当向收款方取得发票。取得发票时，不得要求变更品名和金额。6.《中华人民共和国发票管理办法》第二十二条 不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收。

7.《中华人民共和国企业所得税法》第八条企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

8.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十七条企业所得税法第八条所称有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。企业所得税法第八条所称合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。

《企业所得税税前扣除办法》国税发[2000]84号，根据国家税务总局令第23号《税务部门现行有效失效废止规章目录》（2010年11月29日发布）该规章已失效或废止。列示在下面仅供讨论。

9.《企业所得税税前扣除办法》第四条第（三）项相关性原则规定，纳税人可扣除的费用从性质和根源上必须与取得应税收入相关。

10.《企业所得税税前扣除办法》第四十四条规定：纳税人申报扣除的业务招待费，主管税务机关要求提供证明资料的，应提供能证明真实性的足够的有效凭证或资料。不能提供的，不得在税前扣除。

11.《企业所得税税前扣除办法》第五十二条规定，纳税人发生的与其经营活动有关的合理的差旅费、会议费、董事会费，主管税务机关要求提供证明资料的，应能够提供证明其真实性的合法凭证，否则，不得在税前扣除。

五、是不是“白条”所产生的费用都不能税前扣除？

《企业所得税税前扣除办法》国税发[2000]84号，已经废止了，那我还列示在“四”中目的何在？因为在此之前确实有“可以税前扣除的白条费用”的说法，似乎还很合理很多解释都是基于国税发[2000]84号，如果《企业所得税税前扣除办法》今天还有效的情况下，我们可以仔细分析第四十四条、第五十二条规定，在不同费用范畴内用的分别是“有效凭证或资料”、“合法凭证”，通过对比我们可以推断出，“没有发票的业务招待费也是可以税前扣除的，因为只要有效凭证或资料，没有说要合法凭证”而五十二条“合法凭证”，我们应该就要理解成发票了，即没有发票就不能税前扣除。

六、《企业所得税税前扣除办法》已经废止了，但是企业总有白条的出现，财务人员入账应该怎么把握？

对于这个问题应该要尊重企业所得税法及其条例：企业所得税法第八条所称合理的支出是指，符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。根据这个法条来推理：只要是真实、合法、与正常的生产经营活动有关的支出都是可以税前扣除的，这里没有强调一定要发票！既然没有明说我们便可以据此推理出即使是“白条”在满足这样的情况下也是可以扣除的。不满足条件的“白条”是不可以税前扣除的。既然是所得税税前扣除，我们必要尊重所得税的法律规范——《中华人民共和国企业所得税法》。因为即使说它没有发票是“白条”违反会计法、违反发票管理办法你可以罚款、可以处分，但是依据所得税法，这个支出确实还得扣除！但是对于可否扣除问题很多税务中介机构在税务鉴证或者税务机关在征税的过程中还是采取的有无“发票”的方式。

第四篇：拿到票据不会入账？管理费用最全分类

拿到票据不会入账？管理费用最全分类

对于管理费用你的脑海里第一反应是什么？

招待、餐饮、差旅、办公、折旧，再多就想不起来什么了吧。那在这里呢，我们就给大家整理了37个管理费用科目，也分别说说相应科目的解释，方便大家在遇到实际问题时正确设置科目。

1.管理人员工资：指企业行政管理部门的人员工资，如管理人员、技术人员、工人、应由费用列支的服务人员（如食堂炊事人员），临时抽调在行政管理部门助勤人员、全厂性仓库人员等的工资。但技工学校、中小学及托儿所、幼儿园、厂外浴池、理发室及职工医院人员的工资。不包括在本项目内。

2.职工福利费：是指企业为职工提供的除职工工资、奖金、津贴、纳入工资总额管理的补贴、职工教育经费、社会保险费和补充养老保险费(年金)、补充医疗保险费及住房公积金以外的福利待遇支出，包括发放给职工或为职工支付的以下各项现金补贴和非货币性集体福利，不超过工资薪金的14%准予扣除。

3.差旅费：按照规定支付行政管理部门职工因公外出所产生的各种差旅费、住宿费、助勤费、伙食费、公杂费等等；按规定支付职工及其家属的调转、搬家费；按规定支付患职业病的职工去外地就医的交通费、宿费、伙食补贴等。

4.办公费：指行政管理部门的文具、纸张印刷品(包括各种规程、制度、报表、票据、账簿等的印刷费和购置费)、邮电通信费(包括邮票、邮费、电报、电话费、市话初装费，以及调度通信话路以外的话路租金等)、办公用品等办公费用；

5.折旧费：指按规定由行政管理部门列支的各项固定资产（包括文教、卫生、福利部门固定资产）的折旧费用。

6.修理费：指行政管理部门所用固定资产的修理费用。

7.物料消耗：物料消耗指车间为进行生产和维护生产设备、环境等所消耗的各种一般材料(不包括修理(主要指配件)和劳动保护用材料)

8.低值易耗品摊销：指行政管理部门所使用的低值易耗品、工具、低值设备因磨损而减少的价值及修理费。

9.工会经费：指按照职工工资总额2%计提并拨交给工会的经费。10.职工教育经费：指企业为职工学习先进技术和提高文化水平而支付的费用，按照职工工资总额的1.5%计提。

11.劳动保险费：指企业缴纳的养老保险金、退休金等有关离退休人员的费用支出，还核算丧葬补助费、抚恤费。支付给离退休职工的退休金(包括按规定交纳的离退休统筹金)、价格补贴、医药费(包括企业支付离退休人员参加医疗保险的费用)、职工退职金、6个月以上病假人员工资，职工死亡丧葬补助费、抚恤费一次性补偿金等等。

12.董事会费：指企业最高权力机构（如董事会）及其成员为执行职能而发生的日常开支，包括差旅费、会议费、交通费等。

13.咨询费：指企业向有关咨询机构进行科学技术、经营管理咨询所发生的费用，包括聘请经济技术顾问、法律顾问等支付的费用。

14.审计费：指企业聘请注册会计师进行查帐验资以及进行资产评估等发生的各项费用。

15.诉讼费：指企业因起诉或者应诉而发生的各项费用。

16.排污费：指企业按照规定缴纳的排污费用。17.绿化费：与生产经营有关的、合理的厂区绿化费用。

18.税金：指企业按照规定支付的房产税/城市房地产税、车船使用税/车船使用牌照税、土地使用税/土地使用费、印花税。（注：/前注明的税种是内资企业适用的税种，/后注明的项目为外资企业适用的税费）

19.技术开发费：指企业研究开发新产品、新技术、新工艺所发生的费用。

20.无形资产摊销：指专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术等无形资产的摊销。

21.业务招待费：指企业的所属部门为企业业务经营的合理需要而支付的费用。按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。

22.仓储费用：指企业材料、半成品及其产成品仓库为进行保管、整理等工作所耗用的材料、工具，备品和其他费用。

23.保险费：指行政管理部门（包括福利部门）应负担的财产保险费、车辆保险（不包括采购物资的途中保险费）。

24.水电费：指行政管理部门由于消耗水、电和照明用材料等而支付的费用。

25.运输费：指行政管理部门应负担的厂内运输部门和厂外运输机构所提供的运输费用。包括其办公用车辆的养路费、管理费、耗用燃料及其他材料等费用。不计入材料采购成本的市内运杂费。

26.取暖费：指行政管理部门所支付的取暖费，包括取暖用燃料、蒸汽、热水、炉具等支出。

27.警卫消防费：指企业警卫。消防部门的维护费用和日常经费。如消耗的消防用材料物资、预防用材料物资、预防宣传费用、警卫消防人员服装和门卫费用等。

28.会议费：指企业因召开会议按照规定支付的各种费用，其中包括会议伙食补助费、会议公杂费、住宿费和会场租赁费、会议交通费等。

29.职工交通费：按照地方规定的范围和标准支付给职工的市内交通补贴，为职工上下班工厂自备车和职工私车所耗用的汽油费、养路费等交通费以及职工探亲旅费等。30.劳动保护费：指按照规定标准和范围支付给职工的劳动保护用品，防暑降温、保健饮食品（含外购矿泉饮水）的费用和劳动保护宣传费用。

31.租赁费：指行政管理部门使用的从外部租入的各种固定资产和用具等按规定在管理费用中列支的租金。

32.环保卫生费：指企业为预防职业病而发生的工业卫生费；为保护工厂环境而发生的环境保护费用：“三废”费用；厂区清洁费用等。

33.坏账损失：指企业经批准实际转销的确实无法收回的应收款项或按规定提取的坏账准备金。

34.存货盘亏（减盘盈）：指企业的原材料、自制半成品、在产品及产成品等盘亏，毁损、报废扣除过失人及保险公司赔款与上述存货盘盈相抵后的净损失。

35.试验检验费：指企业对材料或产品进行化验、检验、试验而发生的费用。

36.计提的存货跌价准备：指企业按规定提取的存货跌价准备金。37.其他支出：兜底项目

看到这里的小伙伴，简直棒的不要不要的~管理费用虽然这么多科目，其实最重要的是按照符合自己企业的需求和发生的业务，对照上面给泥萌列出的这些，一一下设二、三级科目就可以了，不是说都要用到哦。

第五篇：核定征收白条入账问题

核定征收了，白条入账的问题

并不是说核定征收了，就可以白条入账，只能说只核定征收企业，税务机关不再考虑白条子问题。企业“白条”支出的扣除条件

根据新企业所得税法的政策精神，有些项目或者是特殊事项的白条费用只要符合真实、合理的要求，可以在税前扣除。操作中如何有效掌握白条的真实、合理性。可以直接扣除的白条应该同时符合下列条件：

（一）费用合法、真实

所谓合法，是指白条费用所支出的项目不得违反现行法律法规的规定；所谓真实，就是白条所记载的费用支出必须有充分的证据证明已经真实发生，必须坚决杜绝虚列支出的违法行为。

（二）费用必须与生产经营有关

所支付的费用必须与取得应税收入有关，与生产经营无关的白条费用不得在税前扣除。如个人支付的生活费用、经营活动之外的招待费用等不得在税前扣除。

（三）符合有关扣除标准

费用发生的标准必须在新企业所得税法规定的标准以内，如业务招待费、利息支出、出差补助费等必须符合税收政策或者财务制度的规定的标准。

（四）费用本身不具有“经营性质”

白条所记载的项目既不涉及购销商品，又不涉及应该纳税的劳务等应税事项，凡是涉及要纳税的事项必须按规定取得发票。企业“白条”支出的税务处理

根据上述条件，对企业发生的白条费用应分别以下情况进行处理： 一是符合四个条件的个人费用可以扣除。如个人领取福利费、慰问费、丧葬费、出差补助费、青苗补偿费、拆迁补偿费、拆迁安置费等等，重点掌握费用支出是否符合规定的标准。其中，青苗补偿费、拆迁补偿费、拆迁安置费因数额较大，政策性强，应该有土地和房屋拆迁等监管单位的鉴证材料。

二是无法取得正规发票的特殊事项核定扣除。如饮食业在集贸市场购买的原材料。核定中可从两个方面进行把握：一是白条应有内部稽核签字；二是原材料金额在营业成本的合理范围之内；三是凡具有经营性质的白条均不得扣除。