拆迁问题调查报告

第一篇：拆迁问题调查报告

贠庄村拆迁问题调查报告

放假期间，我发现同学村庄(河南省洛阳市洛龙区贠庄村、原属洛阳市宜阳县丰李镇)兴起了盖房子的热潮，集合家家都在盖，而且白天不盖夜里盖，盖得房屋工事粗劣，质量不高，而且家庭里面宅基地都盖满了，见到这种情况我很诧异，于是我了相关情况，做了关于洛龙区丰李镇贠庄村相关拆迁问题的调查报告。

一、丰李镇的归属。

丰李镇位于洛阳市宜阳县东部，东接洛龙区古城乡，西连宜阳县城关乡，南与伊川县鸦岭乡接壤，北与洛阳市高新技术开发区隔洛河相望。解放初期，丰李镇曾经是洛阳县第七区，1956年设丰李乡，1958年改公社，1983年改乡，1996年建镇。1997年，面积59.5平方千米，人口6.4万，辖丰李、贠庄、南营、牛屯、圪矶、薛营、小李屯、邢屯、崔村、侯城、李王屯、王屯、西庄、石门、小作、尹屯、西霍屯、牛庄、黄龙庙、前窑、山底、流水沟、呜鹤、油坊头、东漫流、马窑、河口、梁屯、毕沟、小营、东军屯、西军屯、东坡、溢坡35个行政村。

2006年1月，将西霍屯、邢屯、梁屯、王屯、油坊头、毕沟、侯城、小营等10个村划归洛阳市洛龙区，剩余25个行政村仍归宜阳县丰李镇管辖。

近年来，随着新区建设不断快速推进，市委市政府立足洛阳发展大局，决定将临近洛阳新区的16个行政村融入新区发展（包括贠庄村），调整归属洛龙区管辖。新调整的丰李镇16个行政村有157个村民组，3.2万人，面积30平方公里。

二、丰李拆迁的相关政策。

为让群众得到更多实惠，洛龙区出台了《关于实施集体土地和谐拆迁安置工作的意见》和《洛阳新区核心区被征地农民基本生活保障试行办法》。文件规定，对主动签订民宅拆迁

补偿协议，在拆迁公告发布后15日内自拆或放弃旧宅的，给予民宅所有人房屋主体面积每平方米30元的奖励；在规定时间内签订拆迁补偿协议、主动完成自拆或放弃旧房的，自签订补偿协议之日起，即可享受洛龙区制定的新区核心区被征地农民基本生活保障补助；按时签订拆迁补偿协议并完成拆迁的，可优先享受洛龙区就业安置政策，免费进行就业岗前培训，其家庭成员可有三次就业机会，确保一人就业。此外，洛龙区还设置了村民特殊拆迁奖、先进奖、村特别贡献奖，并公布村民免费办理房产证、优惠燃气初装费等一系列措施。

三、贠庄的相关问题。

由于贠庄村还处于较偏远的相关拆迁重建区域，集体搬迁还不知道在什么时候，而对于搬迁后的住房安排又是与现在住房面积有直接关系，所以掀起了盖房热潮，相关部门也有干预不允许建房，但这只是一种干预，农民都想我盖起来你还能给砸了，于是就晚上盖，当然搬迁时政府是否能组织的很好也为可知，因此群众都是抱着有备无患的心态，这也是老百姓应该有的毕竟是关系到自己命运的问题，这些我认为都可以理解，网络上也穿有许多关于搬迁时的许多负面问题，因此老百姓就更加大力度来解决，以求有个着落，我想着也应该是政府应该解决的问题，给老百姓的生活一个保障。

四、我的一些看法。

有些村民对拆迁的看法还不够，只顾自己利益，只管自己吃没吃亏，所以要进一步加大对拆迁安置的宣传和思想工作力度。其次要明确安置政策做到五个明确（1）明确安置地段与用地；（2）明确经费落实情况；（3）明确回迁时间；（4）明确重置价格；（5）明确困难户的补偿优惠政策，使群众心里有底踏实。再次要带着感情，不厌其烦地做好一户一事的工作，特别是要做好困难户、“钉子户”的工作，既要讲大局，讲政策，该坚持的一定要坚持，晓知以理，又要理解他们，能照顾的一定要照顾，柔中有刚，刚柔相济。达到让通情达理先拆者不吃亏，真正的困难户得到实惠，无理取闹的“钉子户”占不到便宜。

第二篇：关于房屋拆迁问题的调查报告

关于房屋拆迁问题的调查报告

院校：聊大外院 专业：对外汉语 班级：2011级12班 学号：2011201000 姓名：董霞

改革开放以来，我国经历计划经济向市场经济转轨的过程，这期间城市房屋拆迁也向着规范化、人性化、法制化的方向发展。1991年国务院《城市房屋拆迁管理条例》的出台，意味着城市房屋拆迁行为开始受到行政法规的制约，公民财产受到一定程度的保护。2001年《城市房屋拆迁管理条例》出台，更全面地规范拆迁行为。在法律法规不断健全的同时，我们看到城市房屋拆迁带来的纠纷不但没有减少，反而有愈演愈烈之势，就其原因是条例的某些方面出现了漏洞和不合理，主要表现在：

（1）和《宪法》的精神根本抵触。也就是说《城市房屋拆迁管理条例》是违宪的。城市房屋拆迁从政府管理角度讲是属于市政建设的范畴，而从法理角度讲则是对公民个人财产的征收行为。2000年7月1日实施的《立法法》第八条规定：“下列事项只能制定法律：

（六）对非国有财产的征收”。也就是说涉及到公民财产征收的行为只能通过全国人大制定的法律才有权规范此类重大事项，排除了行政规章。2004年3月14日第十届全国人民代表大会第二次会议通过的《宪法》修正案对原《宪法》第十三条修订增加了“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”的规定。这里所说的“法律”是指狭义上的法律概念，即全国人大或者全国人大常委会制定的法律，这是法律对征收私有财产行为进行规范的最基本依据。既然《宪法》有如此规定，那么对城市房屋拆迁的规范就应当通过在法律的层面上加以实现，但是实际上，房地产管理机构和房地产公司只认“拆迁条例”。尽管《物权法》和《城市房屋拆迁管理条例》相比，前者为上位法，后者为下位法，下位法应该服从上位法，但是在实际执行中，这个条例比“法律”还大。

（2）行政机构和该“条例”将宪法和法律赋予公民的权利剥夺。《宪法》、《物权法》这两部法律的基本精神是保护公民的人身权利、财产权利，对于公民和法人的财产给予了各样的保护。但是《城市房屋拆迁管理条例》却将这些保护化为乌有，因为该“条例”规定是否允许拆迁，并不在于当事人的意愿，而是来自房地产管理机构的拆迁部门。如果被拆迁人和拆迁人不能达成协议，房地产管理机构就可以裁决强拆。

（3）最充满强横和暴力的第十七条。该条例第十七条规定：“被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。”即在拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，或者拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的情况下，经过房屋拆迁管理部门裁决或者人民政府裁决后，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。很明显，这是对公民的房屋所有权的粗暴侵犯，因而违背了宪法的精神。很多的暴力拆迁就是因为这一条实施的结果。

（4）被拆迁人的权利在拆迁流程中被逐一剥夺。拆迁人与被拆迁人本是平等的民事主体，他们之间的协议本来应该是建立在协商一致的基础上，但是由于该行政规章赋予地方政府相关部门极大的权力，直接导致行政机构的强行介入双方，使被拆迁的公民和法人处于弱势的被宰割地位。拆迁人需取得房屋拆迁许可证，没有许可不能拆迁，而有了许可证，一切拆迁行为就合法化，就会得到政府的支持。而这时并未征求被拆迁人是否同意的意见，行政机关即可向拆迁人发放拆迁许可证，拆迁人只要获得来自政府行政机关的拆迁许可，被拆迁人就负有必须签约的当然义务，不管被拆迁人是否情愿。假如被拆迁人就补偿问题达不成协议，拆迁人即可请求行政部门强制裁决；而一旦做出裁决，若被拆迁人拒绝执行，拆迁人即可申请行政或法院强制执行。由上可知，被拆迁人的权利在整个流程中逐一被剥夺。

（5）该“条例”只涉及到房屋征收，而没有涉及到土地征收。所以对于土地的征收没有任何补偿。《物权法》所规定的房屋征收必然导致土地使用权被收回，甚至房屋征收不是目的，真正的目的是土地征收。因为，城市房屋拆迁，本质上是通过消灭房屋而获取土地，拆迁只是取得建设用地的方式。目前拆迁制度的另一个缺陷是拆迁补偿只涉及房屋，而不涉及土地或者仅象征性地给予一定的补偿。但是，众所周知，拆迁的主要目的是获得土地，对土地进行再次开发，而不是为了拆除房屋或占有使用房屋，即拆房只是取地的手段。

现行的拆迁制度只涉及房屋不涉及土地的重要理由是土地是国家的，房屋所有权人并不拥有土地或仅仅拥有土地使用权。但问题在于，拆迁人不是政府或国家，而是开发商，开发商就没有理由说房屋所有权人仅拥有土地使用权就可以收回土地使用权。即使是由政府或国家出面拆迁，《城市房地产管理法》第22条也明确规定，只有为了公共利益才允许国家提前收回出让土地使用权。对于划拨土地使用权，《国有城镇土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《暂行条例》）第40条则允许地方政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求无偿收回。也就是说，政府只可以收回划拨土地使用权，而不能为了城市建设而随意收回出让土地使用权。

事实上，被拆迁者的不动产财富中最重要的不是房屋，而是和房屋紧密相连的土地，土地的价值不被认可，不予补偿，被拆迁者即失去了最大部分的财富。暴力拆迁中的大部分深层原因是土地不予补偿造成的。而其中的土地也并不完全是国有土地，有一部分是“集体”土地，也就是农民世世代代居住的土地。另外一部分是祖传的房屋，当年他们的祖先购买房屋的时候，是连土地也购买的，事实上当年购买房屋时主要的是购买的土地，而房屋常常被看成是地上建筑附属物。关于拆迁估价标准的问题： 估价标准是按照国家标准《房地产估价规范》进行的。该“估价规范”由建设部主编，具体由中国房地产估价师学会会同国内十个单位共同编制而成。经有关部门会审，建设部以建标[1999]48号文批准，并会同国家质量技术监督局联合发布。据称该规范在编制过程中，编制组总结了我国开展房地产估价工作以来的实践经验和理论研究成果，广泛征求了全国有关单位、专家和实际工作者的意见，同时收集、分析、研究、参考了美国、英国、日本、德国等主要国家和香港、台湾地区以及国际评估标准委员会（IVSC）的有关标准和理论研究成果。但问题是，既然有如此一份“规范的”科研成果和规范文件，为什么却还会出现被拆迁人抱怨：“用被拆迁房的货币补偿款，在同地段买不到等面积的房屋。”，以至于发展为暴力拆迁，致使上访、自焚、命案连绵不绝呢？有人以为是评估机构与拆迁人串通一气，低估了被拆迁房价格造成的，但是实际上导致暴力拆迁的主要原因并非如此。拆迁补偿价格计算方法和标准的不合理：

《城市房屋拆迁管理条例》指出：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”《指导意见》也指出：“房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格”。事实上，城市拆迁范围的房屋多为旧城区里的破旧房屋。房屋结构差，建成年代久，按市场价格评估，其价格都不会高。用评估价格补偿给被拆迁人，别说购买等面积的新商品房，就是购买等面积的二手房，其价格都还相差很多。用被拆迁房的房地产市场评估价格作为货币补偿价格，并且拆迁人也支付了相应的搬迁补助费，看似公平的拆迁补偿价格的背后，实质上蕴含着实质上的不公平，极不合理。

拆迁给被拆迁人的影响：

l拆迁人没有补偿被拆迁人的土地费。

而房屋的价值很大一部分是土地的区位带来的价值，这是最大的不合理。这些房屋的土地有些是当年购买房产时附带的，有些是祖祖辈辈居住在此的农民，这些土地本来就是他们的不动产。即使划拨的土地，按照公允的原则，也应该给予适当补偿。l由于搬家被拆迁户原来平静的生活被打乱了。

搬迁时邻里关系可能要被改变，原来彼此照应的关系也因此导致新变化；居住地点的改变导致要么放弃原工作，要么接受付出更长时间的通勤代价；孩子要么被迫选择新的学校，要么同样付出更长时间的上下学路途代价；市区较便利的商场、医院等生活配套设施也要被改变，而这些却都无法从拆迁补偿价格中得到赔偿，显然并不公平。因此，被拆迁人除了应获得被拆迁房屋以市场评估价格确定的货币补偿价格及相应的搬迁补助费外，还应获得给被拆迁人造成诸多不便的赔偿，才是公平的。

l拆迁对被拆迁人可能意味着强迫消费高价住宅。在城市房屋拆迁行为中，拆迁人与被拆迁人之间的关系不同于一般市场主体之间的关系。一般市场主体之间的交易是平等、自愿、等价的交易关系，交易双方都不受任何压力，只要有一方不愿意实施某种交易，该交易就不能实现。但是对于拆迁这一行为却是一方强买，另一方不得不卖的关系。根据现行政策，城市的某一区域一旦列入拆迁范围，拆迁就是不可逆转的。被拆迁人不能选择拆还是不拆，而只能在被拆后的货币补偿和产权调换之间进行选择。在拆迁人与被拆迁人对拆迁补偿价格尚未达成协议的情况下，只要履行了相应的程序和手续并进行证据保全，拆迁人就可以申请强制拆迁。事实上在拆迁中，有很多甚至连相应的手续和证据保全的工作都没有做。

在城市生活的居民中还有不少居民的收入并不富裕，或许都拿不出钱来缴纳新建房与旧房建筑结构不同和新旧程度不同的差价款，或许只有少量存款但要用于小孩上学、老人治病等其他用途。如果这一部分居民所在的地段要拆迁，就逼迫他们至少要拿出新建房与旧房之间建筑结构不同和新旧程度不同的差价款来作住房消费，否则就无法在原处觅得一个栖身之地。旧房的建筑结构一般较差，建成年代一般较旧远，新旧房之间建筑结构不同和新旧程度不同的差价款就不是一个很小的数字。另外新建房无疑要考虑房屋的结构和户型要跟上时代的潮流，新设计户型每一单元的建筑面积就不会很小，而经济较困难的被拆迁人原来住房的建筑面积往往都较小，被拆迁人还要支付每一单元新建房比旧房增加的建筑面积的市场价格，才有可能在原地回迁。这两笔款项加起来，对于生活困难的被拆迁人来说，就是一笔很大的款项，有时甚至是根本无法承受的住房消费款。l贫穷的被拆迁人无能力搬迁到郊区居住

首先，拆迁行为并不是被拆迁人引起的。原先的住房条件虽然陈旧、简陋，毕竟还可以住，甚至可以住一辈子。被拆迁人根据他的经济条件可以不作住房消费。但是一旦他的住房被列入拆迁范围，由于旧房的建成年代旧远，建筑结构差，旧房的评估价就不可能高，因此旧房的拆迁补偿价格也就很低，使得他不得不付出一笔对他来说是可观的住房消费款，才有可能保留他原来住房的面积。即使异地安置，被拆迁人往往也得出一部分钱才能换得一套完整的单元房。

即便被拆迁人搬到郊区可以不作住房消费就能获得等面积的住房，实质上也对被拆迁人的居住地的权益造成了侵害。

经济拮据的被拆迁人往往从事体力劳动和服务行业的工作，离开市区他们的就业机会就有可能减少，而他们又没有私人交通工具的便利，离开市区将使他们在工作生活上造成很多不便。

所以，在现行的拆迁制度体系下，表面上看已经按照“评估规程”给予了“公正”的补偿，而且大部分也安排了周转房，似乎就公平合理了，而从社会生活的深层分析，这是表面的公平掩盖着事实上的极不公平。

原因分析如下：

一、项目决策的盲目性和审批的封闭性

项目决策制度化不够而随意性太大。由于城市开发资金的缺乏及认识上的差距，往往项目前期缺少科学合理的可行性论证，更多的是体现领导意志，“一任领导，一任规划”，这是目前较常见的中国特色领导特权。由于对领导干部考核机制的限制，当一任新领导到位后，往往都会通过改变城市形象着手来凸显政绩。而地方城市建设资金来源单一，要想改变城市形象，只能从地中生财，往往地处黄金地段的老城区成为首选之地。通过大规模的拆迁和外迁人口，以及土地性质的改变和提高容积率来获得高额的土地收益，从而实现城市形象的大改变；或者通过与开发商的合作，只要开发商认为项目是盈利的，且有改造投资开发意向，地方政府领导就会拍板，有关部门进行例行审查，经过“绩效分析”及“可行性论证”等等（书面上看基本上每个项目都是盈利的，至于后期如何就无人去验证），这样前期的论证就算完成，项目也就此即告成立；或者政府拿出土地“招商引资”，开发商觉得有利可图，则一拍即合，项目随之开始。城市规划也随之跟进作大幅度调整，不管其科学与否，这种朝令夕改的规划目前是普遍存在的。

审批程序的封闭性带来很大的负面作用。首先，作为项目最直接、最重要的当事人之一的居民，往往在毫不知情的情况下被列入拆迁改造范围，由于完全是在外力推动下被动拆迁，居民对于改造的时间、政策、安置地点、补偿方式等等一无所知，完全处于被动状态，也容易产生与政府对抗的心理。而圈入拆迁范围这也意味着即使暂时不拆迁，居民不得对自己的产业进行任何建设及买卖的行为。如要拆迁则也有可能面临短时间内必须迁出的局面，有如“被驱逐”的心理感受，很容易导致社会冲突；其次，在建设过程中，居民的话语权被剥夺，民意表达缺少合适的途径，不但原有的居民所留恋的城市特色及社区网络未被保留，连居民自身对补偿及安置住房的需求也不能被体现，这为以后的实质工作的开展埋下隐患，而开发商为了提高开发效益，往往偏重提高容积率，不但挤占大量公共空间，也使得旧区改建后，城市形象却未见明显提升的尴尬局面。

在当代法治理念中，程序制约是保障拆迁合法性的重要途径。按照正当程序要求，公民应当能够参与、陈述意见并影响拆迁决定和补偿方案的确定，从而得以在公开、公正、公平的程序中保障自身利益。实际上，城市房屋拆迁激发社会矛盾的直接诱因是补偿的公平性问题。无论是拆迁程序还是规划审批程序的设置上，都是一种利益的较量，管理层通过在程序上的设置，使得被拆迁人的利益被合法化地侵犯。而通过在程序上的调整能有效地保障部分利益，使得被拆迁户通过知情权及话语权来保障自身权益。我们不妨看一下美国《重要空间法》规定的征收拆迁的正当法律程序：1)预先通告；2）政府方对拟征收财产进行评估；3）向被征收方送交评估报告并提出补偿金的初次要约；被征收方可以提出反要约；4）召开公开的听证会，说明征收行为的必要性和合理性；如果被征收方对政府的征收本身提出质疑，可提出司法挑战，迫使政府放弃征收行为；5）如果政府和被征收方在补偿金额上无法达成协议，通常由政府方将案件送交法院处理；6）法庭要求双方分别聘任的独立资产评估师提出评估报告并在法庭当庭交换；7）双方最后一次进行补偿金的平等协商，为和解争取最后的努力；8）如果双方不能达成一致，将由普通公民组成的民事陪审团来确定合理的补偿金额；9）判决生效后，政府在30天内支付补偿价金并取得被征收的财产[32]。在美国，法治国家和有限政府的理念程序正义深入人心。从中我们可以看出，该程序从开始到结束处处皆有被征收方的参与，并且其参与足可影响到拆迁是否能够继续进行下去。这给我们最重要的启发是拆迁程序的设计决不能以一方为中心来构建，而应当给予所有的参与者平等公正的权利。

浙江省已于2007年3月修改了省《条例》，第十条明确规定：房屋拆迁管理部门在核发拆迁许可证前，应当依法举行听证，并就拆迁许可涉及的拆迁计划、拆迁方案和拆迁补偿安置资金的落实情况等相关事项听取意见。同样是2007年《城乡规划法》得到修订，第二十六条规定：城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。公告的时间不得少于三十日。这两大修改都使得公众参与成为必须的途径，让更多的民意能得到体现。

二、补偿安置要求和供给的矛盾

动迁安置市场化与居民理想化的补偿要求差距越来越大。在当前《条例》的拆迁制度下，由于强制拆迁的存在，任一地块一旦划入拆迁范围，该区块内所有房屋都无法避免被拆的命运，既然无法决定房屋命运，被拆迁户只能在拆迁补偿和安置上尽量为自己争取更大利益，“动迁改变命运”成为居民坚定的信念。

《条例》第二十三条规定，“拆迁补偿方式可以实行货币补偿，也可实行房屋产权调换”。拆迁双方对于两种补偿方式的不统一成为拆迁矛盾中的焦点。对于货币补偿而言，补偿价格没有包含房屋的土地使用权这点成为一硬伤。尽管《条例》二十四条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”。但仅仅区位价格并不能代表公民通过转让等途径获得的土地使用权的价格。实际操作中，对于被拆迁人的货币补偿往往无法在类似区域购买同等面积的房屋，究其原因就是土地价格的赔补未能到位。近几年房地产市场中土地在房屋价格中占比越来越高，今年据全国工商联调查的数字为58.2%，因此忽略土地使用权的补偿是很不公平也不合理的。近些年各地城市开发高速行进，拆迁总量不断加大，间接地拉动了刚性需求，房地产市场也随之不断升温。由于拆迁是个动态过程，随着时间推移房价逐步上涨，原政策规定的补偿费与市场价差距越拉越大时，原补偿费已经无法在同地段购买类似住房，群众的生活条件不能得到有效保障。由于这种风险，更多居民会选择实物安置；而实物安置补偿方式中，如果配套安置房源的建设和筹措数量远不能满足实际需要，或者安置房源无法按时提供，又或者安置房源距离城区太偏远与原居住地配套条件差距太大，会导致大量刚性的住房需求进入商品房市场寻求对口的的房屋。在这两种刚性需求的推动下，动拆迁情况就会变得很复杂：一是动迁居民强烈要求实物安置；二是要求提高补偿费用以适应市场变化；如果都不能实现，很容易让动迁陷入僵持状态，随时可以演化为群体性的社会矛盾冲突。另外，房地产评估市场的不规范也是造成拆迁矛盾的重要因素。首先，估价方法问题。一般来说，房屋拆迁评估应尽量使用市场比较法。考虑到部分城市拆迁量较大，为了加快评估进度，减少评估工作量，有些省份在地方条例中规定了“基准价格、修正”的估价方法。但在实践中，地方城市政府往往并未根据城市房价变化及时调整基准价格，造成评估价格与市场价格相差甚远。有的城市不经过市场评估，而是由政府公布区位价、房屋重置价、装修补偿标准等，造成补偿标准背离市场价格。另外，由于房价上涨过快，而标准价调整滞后，导致补偿价格远低于市场价，对被拆房屋的价格评估远未市场化。其次，目前有资质进行评估的单位几乎都是政府人员转制而来，他们与政府之间的关系是千丝万缕的，这种关系直接影响到评估结果的公正性。即使不是政府自己的评估机构转入，评估机构的选定和最终评估结果也不一定能保证结果的公平性，因为众多评估机构间的市场竞争使得他必须体现委托人的意志，以期获得下个项目的委托权，而之前评估一般都由拆迁人直接委托，这种评估价格的公正性是值得怀疑的。浙江省的《条例》在2007修改后，对房地产评估机构的选定由拆迁人与被拆迁人共同选定，这点在一定程度上改善了双方敌对的矛盾。

三、行政权力的越位

随着城市化建设的推进，为解决严重的资金需求，政府开始寻求民间资本进入危旧房改造，而同时又担心在市场化的手段下拆迁效率太低下，于是与开发商站在了同一利益战线，不遗余力地去推进拆迁。从理想状态来说，政府不应当有自己的经济诉求，然而，美国宪法之父在设计他们的国家制度时就对政府作过精辟的论断：“如果人都是天使，就不需要任何政府了；如果是天使统治人，就不需要对政府有任何外来的或内在的控制了”。正因为政府不是天使，其权力极容易被滥用来为自己获取收益。寻租理论更直接地揭示了政府权力是如何进入市场交易领域的。如果政府对某一市场领域的进入有审批权，通过寻租，政府公权力进入了市场领域。在城市房屋拆迁制度中政府正拥有着对该垄断领域的审批权，划定拆迁区域、发放拆迁许可证都是垄断性的资源。在当前房地产持续升温的前提下，掌握了土地就等于掌握了财富，获得土地使用权的一种方式就是进行拆迁开发，所以开发商也愿意付出这种“租金”来游说政府将某块土地划入规划范围进行拆迁，并获得拆迁许可证。另外，代表政府行使管理权的官员也可能会为自己收取“租金”的私利而与开发商结成利益同盟，以实现公共利益为掩护，对被拆迁人的利益进行剥夺。根据《条例》规定，政府有关部门负责审核拟订拆迁计划、发放拆迁许可证、协调和裁决拆迁人与被拆迁人之间的纠纷，并不具有参与拆迁的权力。但实践中，政府出于不同目的会想方设法保证逝迁的顺利进行，有的地方由政府直接组织拆迁指挥部，来促进项目的实施。“湖南嘉和拆迁案”正是政府行政权力越位先例的典型。政府的职责应当是维护一个公平有序的社会环境，让市场主体来行使自己的意志，而我们的政府往往逾越了这一界限，拆迁行政主管部门经常借公益之名，包揽城市房屋拆迁。从另一个角度来看，行政权力的“越位”还表现为剥夺了被拆迁人安置补偿方式的选择权。一些地方政府为了提高拆迁效率，下发文件规定对被拆迁户一律采取货币补偿方式，还有的地方虽然规定城市房屋拆迁安置补偿有产权调换和货币补偿两种方式，却规定产权调换只能异地安置，也有些地方采取抓阄的方式确定回迁或者外迁，把被拆迁户的正当要求通过玩游戏般的运气来决定，严重侵犯被拆迁人安置补偿的选择权。

四、公共利益被滥用

新通过的《物权法》对因公共利益而征收公民个人的房屋设置了严格的界限，规定了公共征收应遵循的基本原则，但对商业拆迁却没有规定。为了公共利益，被拆迁人在获得适当补偿后，必须配合拆迁，否则政府可以进行强制拆迁。而与公共利益无关，单纯的商业开发的拆迁，从理论上讲，只能由拆迁双方当事人达成的一致意愿而进行，一般不适合进行强制。但“公共利益”的界定上，我国现行法律没有明确规定和具体标准，这既给地方政府借口公共利益滥用强制权力带来方便，也容易使被拆迁人被误当成漫天要价的无良市民。

《物权法》第四十二条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”。从上述条款可以看出，《物权法》关于拆迁问题与相关法律、法规无大区别，但是强调了“公共利益”和“依法补偿”，对“征收个人住宅的”，提出要保障被征收人的居住条件。这对于我们研究推进旧区改造的方式和方法有很大意义。所谓“公共利益”，首先，要符合全社会大多数公民的利益，有利于增加社会财富，提高社会福利，促进社会发展，改善公共环境。而旧区改造恰恰是实现城市规划、优化资源配置、提高土地利用效能、改善群众生活条件的有效手段，这些都是“公共利益”的具体体现，因此可以说，旧区改造的本质就是追求“公共利益”。基于这一基本认识，应该说旧区改造动拆迁工作的本质与《物权法》“保护公民物权”的立法宗旨是一致的，关键是如何解决当前旧区改造中存在的操作机制不规范问题，理顺关系，凸显旧区改造工作“追求公共利益”的本质；其次，公共利益应该是非营利性的，征地拆迁必须有正当性理由，如果通过这些拆迁项目政府或其他机构可以进行营利，则公民就没有让渡其财产权利的义务；最后，当国家为了公共利益的需要征收个人和单位的私有不动产时，“务须按照比例原则——一则要求非在必要时不可侵犯基本权利；二则，必须在最小限度范围内，或最轻范围内来限制人民之权利——庶几，方可认为是合宪及符合公益的限制。故比例原则之贯彻，是公益理念所坚持。”因此，公共利益原则的适用还要注意到将被拆迁人的利益损失减小到最低。

五、救济渠道不充分 救济程序包括行政救济程序和司法救济程序，按照《条例》规定，对于拆迁纠纷的解决存在两种模式，如果拆迁人与被拆迁人达成拆迁补偿协议，因协议的履行发生争议的，双方当事人可以请求仲裁或诉讼；如果拆迁人与被拆迁人无法达成补偿安置协议的，拆迁人可以申请房屋拆迁管理部门裁决，对该裁决不服的，可以向人民法院起诉，但是诉讼期间不停止拆迁的执行。《条例》的这项规定实际效果就是，无论补偿安置协议能否达成，拆迁最终都不可避免，区别仅仅是自行拆迁还是有关部门强拆而已。强拆前，拆迁人与被拆迁人没有签订补偿或安置协议，拆迁人也不向公证机关办理被拆房屋有关证据保全，导致对基本情况有异议时无据可查，这直接导致了公民对于保全自己的财产权的无能为力；本来走民事诉讼是完全可行的，尤其是拆迁双方对拆迁不存在任何异议，而仅仅是补偿、安置问题有争议的情况下，诉诸司法应该是保障公平的的最佳途径，但目前我国只能通过行政裁决和行政诉讼的道路。

国务院制定《条例》，首先，希望通过行政裁决来解决拆迁纠纷，是为了加强行政监管力度，提高拆迁效率，尽可能降低拆迁社会成本，减少拆迁矛盾，从这个意义上看是有其合理性的。但这种行政裁决前置的做法使政府部门陷入两难境地。政府部门作为发放拆迁许可证的主管机关，其发放拆迁许可证的行为就是已经赋予了拆迁行为行政合法性，在此基础上再由自己对拆迁中产生的纠纷进行裁决，审核部门和裁决部门集于一身的特殊关系使得作出的拆迁裁决难以保持公正，但却仍然具备相应的“行政合法性”。而目前申请裁决的都是拆迁人，一旦受理，管理部门必须在30日内做出裁决，被拆迁人如果不服，可在裁决60日内申请行政复议或在三个月内提起行政诉讼，而行政诉讼往往旷日持久，很多被拆迁人在发生纠纷时更愿意选择上访而不愿诉讼，而拆迁管理部门也往往为此坐上被告席，担任出力不讨好的角色。另外，这个制度也将法院推到尴尬的境地，法院对房屋拆迁行政裁决审查是的该行政裁决的合法性，对其便理性不予审查。法院依据行政诉讼原理很多时候只能对拆迁行政裁决进行维持，这样的后果极大损害了司法权威。

第三篇：关于农村中拆迁问题的调查报告

关于农村中拆迁问题的调查报告

摘要：拆迁工作的每一步都涉及到人与人之间的关系，涉及到拆迁关系人之间的权利义务，涉及到千家万户的切身利益，涉及到城市建设的总体布局和城市功能的提高，涉及到社会的方方面面。房屋拆迁管理工作更是一项程序严谨、操作规范的工作。拆迁建设要想达到“拆迁一处，造福一片，稳定一方”的基本目的，首要的前提是必须规范拆迁管理，是全面履行拆迁管理职能的基础。然而在当前的拆迁过程中，确实面临很多的问题，本文简单的谈谈拆迁中问题与一些对策。

关键词：拆迁 问题 对策

近年来．随着我国经济的发展及城市化进程的加快，农村房屋拆迁范围和力度逐步加大，当前农村房屋拆迁中情况越来越复杂，也暴露了一些情况和问题

一．拆迁中产生的问题

（一）．“非正规拆迁”成了当前农村房屋拆迁的主要模式

目前，农村房屋拆迁的模式可分正规拆迁与非正规拆迁二种。正规拆迁模式是指在履行依法拆迁审批手续后的房屋拆迁行为；非正规拆迁模式是指未依法办理房屋拆迁手续的房屋拆迁行为。正规拆迁模式中．一种为履行征地报批后的拆迁，简称为征地拆迁，另一种为收回国有土地的房屋拆迁，称为国有土地的房屋拆迁。从近年来各地农村房屋拆迁情况分析，正规式的房屋拆迁明显减少，而非正规式的房屋拆迁显著增多。非正规式拆迁成了当前农村房屋拆迁的主要模式，主要有以下几个因素：

一是办理征地拆迁相关手续太复杂。一方面，依法履行征地拆迁手续，不但要办理拆迁方案等的审批手续．而且还要办理征地报批手续。征地报批环节多、要求高、程序复杂、时间冗长。在履行村民代表签字、征地听证、政策处理等工作程序中，村集体和被拆迁农民会提出较高、较多甚至较苛刻的要求．如要求提供优裕的安置条件、提高征地拆迁及补偿安置标准、给予高标准保障等等．一旦目的达不到．就不会顺利地签字盖章．致使征地报批手续无法办理；另一方面，征地拆迁模式中办理房屋拆迁审批手续时．必须提供安置用房、落实安置地以及拆迁资金等，这对于重点工程和基础设施项目来说难度较大。而对于适用新的集体土地拆迁政策来说，商品住宅平均价适用问题又会衍生较多问题：商品住宅平均价格要求与当地的商品房价格相接轨．且须向社会公布，而目前大多数地方的商品住宅平均价要大大超过当地的安置房价格，有的甚至超过近一倍左右。如适用新集体土地拆迁政策，将会造成当地大量的安置房屋闲置和拆迁资金缺1：3．还会造成新老拆迁项目过渡障碍以及相关社会问题等。

二是办理国有土地房屋拆迁手续难度大。

办理国有土地房屋拆迁手续主要是国有土地收回批准文件的获得相当困难。因为国有土地的收回批准，执行的是国家土地管理法第58条之规定。其一：收回国有土地必须报经批准权限部门批准．而批准权限是原征地时的批准机关，即至少要得到省级政府或国务院的批准。其二：收回国有土地时，除了对收回土地的补偿等有关问题要梳理清楚外，还必须向被拆迁人告知地上建筑物的补偿安置等相关情况，即国土部门在履行土地收回程序时，还应与建设部门做好协调沟通。由于受上述诸多条件的制约．办理国有土地房屋拆迁手续的难度是可想而知的。三是多数被拆迁人法律意识淡薄。房屋拆迁对被拆迁人来说，实质性的问题是补偿安置问题．即拆迁中被拆迁人获得利益的多少。由于非征地拆迁模式补偿安置条件相对优越．很少会有拆迁人去关注“程序合不合法、手续全不全面”等非实质性问题。

（二）历史及后遗症问题严重暴露

农村房屋拆迁，虽然对当地的建设和城市化进程推进起了不可磨灭的作用，但也暴露出了很多问题，影响了拆迁工作的顺利进行。一是产权权属不清现象严重

被拆迁房屋土地权属未登记、错误登记、模糊登记、重复登记等现象较为普遍；还有不少村未将土地使用权证发放到产权人的手上，而由村里集中保管，致使历史遗留问题未能得到及时解决，并催生了大量违章建筑。二是违章建筑成了新农村建设中的“毒瘤”。

近年来在拆迁大量房屋的同时，也涌现了大量的违章建筑。可以说。新产生的违章建筑数量可以与过去几年的拆迁量相提并论。这些违章建筑既有土地违法，也有规划违法，甚至部分地块，户违章建筑率高达95％。由于违章建筑的建造时间界定困难，导致政策处理难度增大。三是房屋性质及用途认定难。

过去农村房屋拆迁中以住宅拆迁为主，乱搭建现象较少，相应的住宅与附属用房住宅与非住宅之间的认定问题也较少。但近年来由于“住宅用房擅自改为工业性或经营性质的房屋，住宅附属用房(农用仓房)、工业性质的房屋擅自改用为住宅性质的房屋，其中甚至还有集体土地改变为国有土地性质的房屋”等改变性质用途用房的大量涌现，在目前国家没有相应的法律规定的情况下，造成拆迁中如何界定房屋性质及用途等问题和矛盾不断积累，使拆迁工作陷入被动。

四是各自为政的操作弊端在现今拆迁中日益显现。房屋拆迁是一个较强的行政性工作。各地在拆迁中，除了按国家和政府有明文规定的政策外。有较多内容不但没统一，而且也难统一，由各地政府以及房屋拆迁单位在实施操作中自主规范。各地以完成房屋拆迁为目的，在政策的基础上，另行设定或增加补偿标准，缺乏全局意识、责任意识。其最终的结果，将造成拆迁户之间互相攀比。拆迁项目难度大增。

五是安置房的质量和产权证问题成为上访的新增点。

其一，安置房屋套型不合理和质量问题严重。在近年大量农村房屋拆迁中，安置用房的建造绝大多数是由政府或者拆迁人指定的拆迁单位实施的，由于对拆迁安置房建设的重要性认识不足，致使安置用房在选址、规划、设计、建造等环节上，未作充分的调查、摸底、分析、论证，与被拆迁人的沟通协调工作做的不够，加上房屋建设时的工程管理跟不上，导致拆迁安置用房建造的套型与群众要求不相符合。小区的档次和房屋的质量也较低劣，群众极不满意；其二，安置房手续不合法。近年来大量拆迁是政府实施的公益性公建性项 目，安置房建设往往存在未批先用、少批多用等问题，导致安置房屋交付使用后，拿不到合法的权属证书，被拆迁户只能通过上访、信访、群访等行为，维护自己的权益。此外，没有及时解决村集体村级发展留用地、对村集体利益保护不力、不解决历史征地后。

（三）拆迁中形成的各种矛盾

1、土地城乡二元制管理体制与土地市场同一性的矛盾。

我国目前实行的是城乡二元制土地管理模式，即同一块相同用途的土地，因其国有、集体不同属性而地价大不相同。这一体制在拆迁补偿过程中表现出较大差异。如城庄9号地块中的砖瓦厂，按集体工业用地政策来补偿，每亩不足10万，如按国有工业用地政策来补偿，则每亩可能高达30万。相同的土地市场、相同的土地、相同的用途，如此大的补偿差价，一般的被拆迁人难以接受。

2、群众高期望值与政府坚守政策底线的矛盾。

在拆迁过程中，多数群众期望值较高，相互攀比，与政府讨价还价，希望能得到更多的利益，最起码不能损失既得利益。如在确权过程中，一些群众把沿街住宅改成店面，希望政府能按店铺来补偿；一些既成事实的违法建筑，希望政府能按合法建筑来补偿；一些经过改造出租的原猪舍等附房，最好能按住宅来补偿如不能按他们的要求来确权，这些人会牺牲眼前的既得利益，多数不肯签约，有的甚至相互串联，共同向政府施压。对政府而言，确权和补偿都有规定，不可突破政策的底线，否则会按下葫芦起了瓢，引发连锁反应。

3、安置房建设滞后与项目快速推进的矛盾。

征地拆迁、安置房建设、基础设施配套在项目推进的过程中是互动的，安置房能否及时落实，基础设施配套是否完善，直接影响了拆迁工作的顺利推进。在项目建设中，往往有重项目进度、轻安置建设的现象，有些项目已经开始建设，安置房的用地还没着落。一些拆迁群众眼见为实，不相信图纸，对纸上房屋不踏实，也害怕过长的过渡期会影响生活，客观上也造成了部分被拆迁人拖延时间、滞缓拆迁。

4、强制拆迁的长周期与项目要求高效率的矛盾。

执行等一系列程序。从裁决到法院强制执行，一般需要一年以上的时间。而项目建设往往是早开工、早收益，对时间要求比较高，政府在时间上往往处于劣势，不敢与钉子户打持久战。有的项目为了息事宁人。早日拆除，往往会对已经作了 强制拆迁裁决的拆迁人适当退让，迁就让步。这样虽然拔了“子”，加快了拆迁，但却没有做出“样子”，使其他拆迁户也觉得“坚持就是胜利”，会把钉子户视作榜样。

5、宣传工作不到位与群众耍本明白帐的矛盾。

拆迁难表面看是由于拆迁户工作不好做，实质上也有宣传发动工作不到位的责任。我们许多拆迁宣传工作流于形式、力度不够、针对性不强，没有实实在在替被拆迁人着想，没有明白把拆迁补偿政策讲透，没有把江北经济社会又好又快发展与被拆迁人个人利益关系讲清，使一些没弄清补偿政策的老实人怕吃亏，使一些似懂非懂的“精明人”想钻空子，使一些确有实际问题的群众找不到合适的解决途径，造成一些拆迁户有抵触、观望、犯难情绪，影响了拆迁的进程。

二．拆迁问题中的解决方案

（一）加大宣传力度，营造拆迁氛围。宣传的声势越大、针对性越强、拆迁的阻力就越小。宣传目的一是统一思想、提高干部认识，把握正确舆论导向，引导广大群众了解大项目带来大发展、大开发带动大建设、城市化带动大提升的积极意义；二是要贴近实际宣讲政策，让广大群众了解、理解、支持征地拆迁工作。树立“加快城市化建设，群众是最大受益者”观念；三是要强拆一件、触动一片，通过“以案说法”等形式，说明抵制征地拆迁肯定将少得实惠，造大声势，为顺利推进征地拆迁工作鸣好锣、开好道。

（二）坚持安置先行。体现以民为本。

要切实从维护群众的角度出发，在项目启动前，事先考虑安排被拆迁群众的安置出路，做到安置先行。加快安置房及配套设施建设，让被拆迁户及时介入，参与设计、建设、管理，让群众吃放心丸。要真心实意帮助村级组织发展壮大集体经济，努力做到与主体项目同步规划、同步报批，消除村干部的思想顾虑，使其能全心全意、全力以赴投入到征地拆迁工作中。

（三）坚守政策底线，坚持公平公正

为切实体现拆迁补偿工作的公平公正，不让老实人吃亏，就必须严格执行政策，坚守政策底线。要“软硬兼施”，对积极配合征地拆迂工作的拆迁户给予奖励，对漫天要价、提不合法和无理要求的钉子户，要选准典型，进行行政强制拆迁。一旦进入行政裁决、行政强迁程序，就严格执行到底，不迁就，不退让。今天严格执行政策，就是为了明天减少钉子户，这个项目与钉子户强硬到底，是为了彻底打破其他群众“大闹大收益，不闹没便宜”的跟风心理。

（四）严格土地执法，遏制违法建设。违章建筑是拆迁过程中争议最大的难点、各方利益的交织点，也是百姓关注热点，直接关系着拆迁进展快慢。当前，随着我区土地供需矛盾的加剧，违法建筑有明显的反弹趋势。面对这项艰巨的任务，作为职能部门，国土分局要充分发挥主观能动性，与各街道(镇)和有关职能部门一道，主动坚决地制止国土违法行为，特别是对违反土地利用总体规划、违反国家产业政策和宏观调控政策、严重侵犯农民利益、群众反应强烈的违法建筑，争取查处一批，拆除一批，动一动真格，切实遏制新违法用地发生。

（五）强化队伍建设，提高队伍素质。拆迁工作是一项政策性、专业性较强的工作，要选调善于做群众工作的同志从事拆迁工作；要加大各项培训力度，学习征地拆迁补偿安置政策及相配套政策，不断提高业务素质和政策水平；要不断强化拆迁工作人员的事业心、责任心，锻造～支拉得出、打得响、拆得动的拆迁队伍。

第四篇：关于农村中拆迁问题的调查报告

关于农村中拆迁问题的调查报告

摘要：拆迁工作的每一步都涉及到人与人之间的关系，涉及到拆迁关系人之间的权利义务，涉及到千家万户的切身利益，涉及到城市建设的总体布局和城市功能的提高，涉及到社会的方方面面。房屋拆迁管理工作更是一项程序严谨、操作规范的工作。拆迁建设要想达到“拆迁一处，造福一片，稳定一方”的基本目的，首要的前提是必须规范拆迁管理，是全面履行拆迁管理职能的基础。然而在当前的拆迁过程中，确实面临很多的问题，本文简单的谈谈拆迁中问题与一些对策。

关键词：拆迁问题 对策

近年来．随着我国经济的发展及城市化进程的加快，农村房屋拆迁范围和力度逐步加大，当前农村房屋拆迁中情况越来越复杂，也暴露了一些情况和问题

一．拆迁中产生的问题

（一）．“非正规拆迁”成了当前农村房屋拆迁的主要模式

目前，农村房屋拆迁的模式可分正规拆迁与非正规拆迁二种。正规拆迁模式是指在履行依法拆迁审批手续后的房屋拆迁行为；非正规拆迁模式是指未依法办理房屋拆迁手续的房屋拆迁行为。正规拆迁模式中．一种为履行征地报批后的拆迁，简称为征地拆迁，另一种为收回国有土地的房屋拆迁，称为国有土地的房屋拆迁。从近年来各地农村房屋拆迁情况分析，正规式的房屋拆迁明显减少，而非正规式的房屋拆迁显著增多。非正规式拆迁成了当前农村房屋拆迁的主要模式，主要有以下几个因素：

一是办理征地拆迁相关手续太复杂。一方面，依法履行征地拆迁手续，不但要办理拆迁方案等的审批手续．而且还要办理征地报批手续。征地报批环节多、要求高、程序复杂、时间冗长。在履行村民代表签字、征地听证、政策处理等工作程序中，村集体和被拆迁农民会提出较高、较多甚至较苛刻的要求．如要求提供优裕的安置条件、提高征地拆迁及补偿安置标准、给予高标准保障等等．一旦目的达不到．就不会顺利地签字盖章．致使征地报批手续无法办理；另一方面，征地拆迁模式中办理房屋拆迁审批手续时．必须提供安置用房、落实安置地以及拆迁资金等，这对于重点工程和基础设施项目来说难度较大。而对于适用新的集体土地拆迁政策来说，商品住宅平均价适用问题又会衍生较多问题：商品住宅平均价格要求与当地的商品房价格相接轨．且须向社会公布，而目前大多数地方的商品住宅平均价要大大超过当地的安置房价格，有的甚至超过近一倍左右。如适用新集体土地拆迁政策，将会造成当地大量的安置房屋闲置和拆迁资金缺1：3．还会造成新老拆迁项目过渡障碍以及相关社会问题等。

二是办理国有土地房屋拆迁手续难度大。

办理国有土地房屋拆迁手续主要是国有土地收回批准文件的获得相当困难。因为国有土地的收回批准，执行的是国家土地管理法第58条之规定。其一：收回国有

土地必须报经批准权限部门批准．而批准权限是原征地时的批准机关，即至少要得到省级政府或国务院的批准。其二：收回国有土地时，除了对收回土地的补偿等有关问题要梳理清楚外，还必须向被拆迁人告知地上建筑物的补偿安置等相关情况，即国土部门在履行土地收回程序时，还应与建设部门做好协调沟通。由于受上述诸多条件的制约．办理国有土地房屋拆迁手续的难度是可想而知的。三是多数被拆迁人法律意识淡薄。房屋拆迁对被拆迁人来说，实质性的问题是补偿安置问题．即拆迁中被拆迁人获得利益的多少。由于非征地拆迁模式补偿安置条件相对优越．很少会有拆迁人去关注“程序合不合法、手续全不全面”等非实质性问题。

（二）历史及后遗症问题严重暴露

农村房屋拆迁，虽然对当地的建设和城市化进程推进起了不可磨灭的作用，但也暴露出了很多问题，影响了拆迁工作的顺利进行。

一是产权权属不清现象严重

被拆迁房屋土地权属未登记、错误登记、模糊登记、重复登记等现象较为普遍；还有不少村未将土地使用权证发放到产权人的手上，而由村里集中保管，致使历史遗留问题未能得到及时解决，并催生了大量违章建筑。

二是违章建筑成了新农村建设中的“毒瘤”。

近年来在拆迁大量房屋的同时，也涌现了大量的违章建筑。可以说。新产生的违章建筑数量可以与过去几年的拆迁量相提并论。这些违章建筑既有土地违法，也有规划违法，甚至部分地块，户违章建筑率高达95％。由于违章建筑的建造时间界定困难，导致政策处理难度增大。

三是房屋性质及用途认定难。

过去农村房屋拆迁中以住宅拆迁为主，乱搭建现象较少，相应的住宅与附属用房住宅与非住宅之间的认定问题也较少。但近年来由于“住宅用房擅自改为工业性或经营性质的房屋，住宅附属用房(农用仓房)、工业性质的房屋擅自改用为住宅性质的房屋，其中甚至还有集体土地改变为国有土地性质的房屋”等改变性质用途用房的大量涌现，在目前国家没有相应的法律规定的情况下，造成拆迁中如何界定房屋性质及用途等问题和矛盾不断积累，使拆迁工作陷入被动。

四是各自为政的操作弊端在现今拆迁中日益显现。

房屋拆迁是一个较强的行政性工作。各地在拆迁中，除了按国家和政府有明文规定的政策外。有较多内容不但没统一，而且也难统一，由各地政府以及房屋拆迁单位在实施操作中自主规范。各地以完成房屋拆迁为目的，在政策的基础上，另行设定或增加补偿标准，缺乏全局意识、责任意识。其最终的结果，将造成拆迁户之间互相攀比。拆迁项目难度大增。

五是安置房的质量和产权证问题成为上访的新增点。

其一，安置房屋套型不合理和质量问题严重。在近年大量农村房屋拆迁中，安置用房的建造绝大多数是由政府或者拆迁人指定的拆迁单位实施的，由于对拆迁安置房建设的重要性认识不足，致使安置用房在选址、规划、设计、建造等环节上，未作充分的调查、摸底、分析、论证，与被拆迁人的沟通协调工作做的不够，加上房屋建设时的工程管理跟不上，导致拆迁安置用房建造的套型与群众要求不相符合。小区的档次和房屋的质量也较低劣，群众极不满意；其二，安置房手续不合法。近年来大量拆迁是政府实施的公益性公建性项

目，安置房建设往往存在未批先用、少批多用等问题，导致安置房屋交付使用后，拿不到合法的权属证书，被拆迁户只能通过上访、信访、群访等行为，维护自己的权益。此外，没有及时解决村集体村级发展留用地、对村集体利益保护不力、不解决历史征地后。

（三）拆迁中形成的各种矛盾

1、土地城乡二元制管理体制与土地市场同一性的矛盾。

我国目前实行的是城乡二元制土地管理模式，即同一块相同用途的土地，因其国有、集体不同属性而地价大不相同。这一体制在拆迁补偿过程中表现出较大差异。如城庄9号地块中的砖瓦厂，按集体工业用地政策来补偿，每亩不足10万，如按国有工业用地政策来补偿，则每亩可能高达30万。相同的土地市场、相同的土地、相同的用途，如此大的补偿差价，一般的被拆迁人难以接受。

2、群众高期望值与政府坚守政策底线的矛盾。

在拆迁过程中，多数群众期望值较高，相互攀比，与政府讨价还价，希望能得到更多的利益，最起码不能损失既得利益。如在确权过程中，一些群众把沿街住宅改成店面，希望政府能按店铺来补偿；一些既成事实的违法建筑，希望政府能按合法建筑来补偿；一些经过改造出租的原猪舍等附房，最好能按住宅来补偿如不能按他们的要求来确权，这些人会牺牲眼前的既得利益，多数不肯签约，有的甚至相互串联，共同向政府施压。对政府而言，确权和补偿都有规定，不可突破政策的底线，否则会按下葫芦起了瓢，引发连锁反应。

3、安置房建设滞后与项目快速推进的矛盾。

征地拆迁、安置房建设、基础设施配套在项目推进的过程中是互动的，安置房能否及时落实，基础设施配套是否完善，直接影响了拆迁工作的顺利推进。在项目建设中，往往有重项目进度、轻安置建设的现象，有些项目已经开始建设，安置房的用地还没着落。一些拆迁群众眼见为实，不相信图纸，对纸上房屋不踏实，也害怕过长的过渡期会影响生活，客观上也造成了部分被拆迁人拖延时间、滞缓拆迁。

4、强制拆迁的长周期与项目要求高效率的矛盾。

执行等一系列程序。从裁决到法院强制执行，一般需要一年以上的时间。而项目建设往往是早开工、早收益，对时间要求比较高，政府在时间上往往处于劣势，不敢与钉子户打持久战。有的项目为了息事宁人。早日拆除，往往会对已经作了强制拆迁裁决的拆迁人适当退让，迁就让步。这样虽然拔了“子”，加快了拆迁，但却没有做出“样子”，使其他拆迁户也觉得“坚持就是胜利”，会把钉子户视作榜样。

5、宣传工作不到位与群众耍本明白帐的矛盾。

拆迁难表面看是由于拆迁户工作不好做，实质上也有宣传发动工作不到位的责任。我们许多拆迁宣传工作流于形式、力度不够、针对性不强，没有实实在在替被拆迁人着想，没有明白把拆迁补偿政策讲透，没有把江北经济社会又好又快发展与被拆迁人个人利益关系讲清，使一些没弄清补偿政策的老实人怕吃亏，使一些似懂非懂的“精明人”想钻空子，使一些确有实际问题的群众找不到合适的解决途径，造成一些拆迁户有抵触、观望、犯难情绪，影响了拆迁的进程。

二．拆迁问题中的解决方案

（一）加大宣传力度，营造拆迁氛围。

宣传的声势越大、针对性越强、拆迁的阻力就越小。宣传目的一是统一思想、提高干部认识，把握正确舆论导向，引导广大群众了解大项目带来大发展、大开发带动大建设、城市化带动大提升的积极意义；二是要贴近实际宣讲政策，让广大群众了解、理解、支持征地拆迁工作。树立“加快城市化建设，群众是最大受益者”观念；三是要强拆一件、触动一片，通过“以案说法”等形式，说明抵制征地拆迁肯定将少得实惠，造大声势，为顺利推进征地拆迁工作鸣好锣、开好道。

（二）坚持安置先行。体现以民为本。

要切实从维护群众的角度出发，在项目启动前，事先考虑安排被拆迁群众的安置出路，做到安置先行。加快安置房及配套设施建设，让被拆迁户及时介入，参与设计、建设、管理，让群众吃放心丸。要真心实意帮助村级组织发展壮大集体经济，努力做到与主体项目同步规划、同步报批，消除村干部的思想顾虑，使其能全心全意、全力以赴投入到征地拆迁工作中。

（三）坚守政策底线，坚持公平公正

为切实体现拆迁补偿工作的公平公正，不让老实人吃亏，就必须严格执行政策，坚守政策底线。要“软硬兼施”，对积极配合征地拆迂工作的拆迁户给予奖励，对漫天要价、提不合法和无理要求的钉子户，要选准典型，进行行政强制拆迁。一旦进入行政裁决、行政强迁程序，就严格执行到底，不迁就，不退让。今天严格执行政策，就是为了明天减少钉子户，这个项目与钉子户强硬到底，是为了彻底打破其他群众“大闹大收益，不闹没便宜”的跟风心理。

（四）严格土地执法，遏制违法建设。

违章建筑是拆迁过程中争议最大的难点、各方利益的交织点，也是百姓关注热点，直接关系着拆迁进展快慢。当前，随着我区土地供需矛盾的加剧，违法建筑有明显的反弹趋势。面对这项艰巨的任务，作为职能部门，国土分局要充分发挥主观能动性，与各街道(镇)和有关职能部门一道，主动坚决地制止国土违法行为，特别是对违反土地利用总体规划、违反国家产业政策和宏观调控政策、严重侵犯农民利益、群众反应强烈的违法建筑，争取查处一批，拆除一批，动一动真格，切实遏制新违法用地发生。

（五）强化队伍建设，提高队伍素质。

拆迁工作是一项政策性、专业性较强的工作，要选调善于做群众工作的同志从事拆迁工作；要加大各项培训力度，学习征地拆迁补偿安置政策及相配套政策，不断提高业务素质和政策水平；要不断强化拆迁工作人员的事业心、责任心，锻造～支拉得出、打得响、拆得动的拆迁队伍。

第五篇：拆迁问题

最新申论热点——关于拆迁问题

近年来，随着城市建设及郊区城市化建设快速发展，征地拆迁项目不断增多，其规模不断扩大。越来越多的土地被征用、房屋被拆迁，随之而来的征地拆迁纠纷也不 断增多。由于该类纠纷的存在其一定的复杂原因，对其处理的法律依据也有一定困难，所以由此产生大量群体上访事件，严重影响社会稳定。

一、当前征地拆迁存在的问题

近年来土地征用、房屋拆迁工作是稳定、有序进行的，但由于各方面的原因，还存在着一些不可忽视的问题，这些问题主要有：

(一)征地数量大。党中央、国务院从我国国情出发和基于国家粮食安全的战略考虑，把保护土地及耕地作为一项基本国策。国家对土地用途实行严格的管制制度，对农用 土地转为建设用地规定了严格的审批程序，实行“占一补一”的耕地占用补偿制度。但近几年来，有些地方“一窝风”的建开发区，不论项目有无或多少，先“圈” 地再说，导致粮田荒芜、土地闲置;有的地方征地带有很大的随意性，先用后征或边用边征;有的地方在招商时对土地争相压价，恶性竞争，使土地资源流失。各类 开发区遍地开花，使我国耕地锐减：我国耕地从1996年的19.51亿亩减少到2002年的18.89亿亩，已低于国家土地利用总体规划规定的到2010 年全国耕地保有量的19.2亿亩，对我国粮食安全已亮起了“红灯”。

(二)补偿政策较乱。一是在农村，征地补偿政策不一的问题非常突出。不同时期的补偿标准不一样，不同地区不同项目的补偿标准更不了样;乡与乡、村与村，甚 至于同一个村的同类地块也不一样，造成农村基层干部工作难做，农民群众思想难通的困难局面。二是在城镇，居民房屋拆迁的补偿政策更乱。有些地方在不同时期 以政府行政规章和文件的形式出台针对不同建设项目的不同标准的居民房屋拆迁补偿标准。造成区与区、街道和街道，甚至同一条街道上同类房屋拆迁补偿标准不一 样的情况，引发了不少纠纷。三是农村村民与城镇居民的补偿标准不一样。农民与城市居民进行比较，这在城乡结合部位也是引发矛盾纠纷的重要因素。

(三)利益分配矛盾复杂。补偿费标准偏低，使本已非常有限的征地补偿费用成为当事人争夺的目标。排挤他人的分配额，使自己获得更多的补偿金，是造成基层群 众自治权出现偏差的主要原因，例如基层村委会依《村民委员会组织法》

规定嫁城女、入赘婿等能否享有分配权、享有多大分配权，其处理的差距很大：有的规定不 能享有分配权，有的规定在一定条件享有分配权，也有规定享有分配权，但该分配权较同村组其他成员要小等等，于是没有享有分配权或没有享有完全分配权的村 民，以要求享有村民待遇为由，纷纷诉至法院，对该类案件因缺乏法律依据，很难使当事人服判息诉，从而导致群体上访事件，甚至越级上访的发生。

(四)工作方法简单。正常的征地拆迁工作是发展经济、重塑城市形象、改善人民群众工作和居住环境的好事，是符合广大人民群众根本利益的。但是涉及到广大被征地的农民和被拆迁的 居民的切身利益，特别是有相当数量的弱势群体存在一定的困难。但是在征地拆迁工作中，有的地方工作方法简单，如在拆迁之前不进行必要的公示，就随意在房子 上写上很大的“拆”字，甚至不签拆迁协议就停水断电、上房揭瓦，严重影响拆迁的正常生活;有的工作人员把思想暂时不通的拆迁户称为“刁民”，把确有困难的 群众称为“钉子户”;有些地方把拆迁工作交给“拆迁公司”，甚至随意出动警力;有的地方搞株连，象前段时间出现的“嘉禾事件”可谓恶劣之极了

二、当前征地拆迁问题的成因

(一)政绩观的偏差。在一些地区，GDP是衡量干部政绩的最重要的指标，GDP的增长率影响到干部的升迁。有的地方行政官员为了在有限的任期内早出“政绩”，不 顾本地实际情况，置长远利益于不顾，违背客观经济规律，杀鸡取蛋、竭泽而渔，只管自己“政绩”显赫，而不管群众的承受能力，盲目地大量地搞征地拆迁，使资 源过量消耗和严重浪费。加之保护耕地的意识不强，无视我国人地矛盾突出的国情，认为在经济发展的热潮中认为，要发展经济必须多上新项目，而上新项目不得不 大量占用耕地。在资金短缺、科技水平落后的情况下，土地几乎成了有的地方扩大投入、增加产出的唯一选择。于是出现了很多开发区“开”而不“发”，“圈”而 不“用”，过分征用土地的现象，严重影响广大人民群众的根本利益。

(二)政策法规及地方性规定不够衔接。我国法律对国家征用土地及私有财产应当给予补偿作了原则性的规定，如国务院《城市房屋拆迁管理条例》，遵 循“等价有偿”的原则，对拆迁程序、评估、补偿等方面作了比较原则的规定，在这

个文件实施之后，各省条例作了修订，但有的市、县却未作相应修订，这样就使 有些地方法规存在一些与国务院和省条例不相衔接的地方。又如由于受种种条件的限制，城市环境改善后原先划定的土地级别不能随之调整，使得拆迁补偿价格与实 际市场价格不符，一些土地级别低的地区房地产价格因市场调节因素明显高于土地级别高的地区，但拆迁区位补偿仍低于土地级别高地区。至于各地乡规民约的规定 不一致，那就更是法律所鞭长莫及的了。

(三)历史遗留问题解决乏力。那些因历史原因或城市管理不到位造成的，既无合法产权和土地使用证明，也无其他合法建房手续的房屋，还有已被规划主管部门认 定的违章建筑，在拆迁中其合法性待定，但大多数无证照房屋都是困难群众的安身之所，对无证照房屋的补偿，没有政策依据，拆迁主管部门不能视为有证房屋补 偿，其实际补偿与有证房屋差距较大。还有虽然土地多年前已被征用，但房屋一直没有拆迁，这部分已经成为居民的拆迁户，是按照农民拆迁还按照城市居民拆迁，这直接关系到被拆迁户的根本利益。另外，还有违反规划用地、用地手续不全、欠交土地出让金和规费、施工资料不全、无法竣工验收、非法补办用地手续等一些遗 留问题亟待解决。

(四)、保障措施不够配套。主要是就业、交通、生活、医疗、教育等措施不够配套，引起群众上访增多。例如在就业保障方面：按照现行政策，征地拆迁农民转为 居民，领取了劳动力安置费，就视同安置就业，有的人因为领不到待业证，同时由于文化、技能等方面处于弱势，找工作很难。在养老保险方面：现行社会养老保险 政策，投保年限必须交费满15年，距离退休时间不足15年的就不能进入社会保险统筹，这就意味着男45岁、女35岁以上就不能参加社会保险统筹。在子女就 学方面：各区对本辖区范围内的学生上学都有免缴有关费用的优惠政策，拆迁户子女原来学校和新购房学校所在地往往不一致，对学生入学有不同的规定，被拆迁人 在购房期间，因办理户口和房产证需要一段时间，这期间拆迁户子女上学就成问题，且其子女上学必须交纳一定的赞助费或借读费用。

三、解决征地拆迁问题的对策

征地拆迁是一项政策性、群众性都很强的工作，必须按照“三个代表”的要求，始终把维护最广大人民群众的根本利益作为工作的出发点和归宿，坚持执法为民，依法行政，用发展的办法解决问题，将征地拆迁工作推向法制化、规范化的轨道。

(一)树立正确的政绩观。何谓正确的政绩观?十六大报告指出：贯彻“三个代表”重要思想，关键在坚持与时俱进，核心在坚持党的先进性，本质在坚持执政为 民。所以立党为公、执政为民，就是我们各级领导干部应该具有的政绩观。树立正确的政绩观，必须深怀爱民之心、恪守为民之责、善谋富民之策、多办利民之事，诚心诚意为人民谋利益，把中央的方针政策同本地区、本部门的具体实际有机结合起来，把改革的力度、发展的速度和群众可承受的程度协调统一起来，充分考虑城 市建设的速度和人民群众的承受程度，做到干一任的工作，想几任的事情，切忌使现在的“政绩”成为后人的包袱，切忌做那些花哨一时、贻害一世的事情。我们作 决策、定思路、想问题、做工作要常思是否做到“权为民所用、情为民所系、利为民所谋”，是否在为人民群众办好事、办实事、谋利益。在推进城市化进程中，少 数地方不切实际地加快基础设施建设，搞劳民伤财的形象工程和政绩工程，超越了人民群众的承受能力，损害了人民群众的利益，从根本上讲就是一种扭曲的政绩观 在作怪。

(二)完善相关地方性立法，促进依法行政。在征地拆迁工作中，各级地方政府努力做到权为民所用、情为民所系、利为民所谋，切实维护人民群众的合法权益，而 且政府及其有关部门确实也出了不少力，做了不少事。但是为什么有些地方、有些群众还是有意见呢?最关键的一条就是要依法行政，建设法治和服务型政府。其一 是要规范征地、拆迁工作的主体，不能盲目动用行政权力进行拆迁。其次是规范行政行为(包括抽象行政行为)。地方政府可以根据法律、行政法规和本地区的地方性法规，制定行政规章，对本行政区域的具体行政管理事项予以规定。为了进一步规范征地拆迁补偿工作，做到有 法可依，各地要根据有关法律法规的规定，结合本地实际情况制定相应的操作性较强的《安置拆迁补偿办法》已经迫在眉睫。同时，要教育和监督行政工作人员在征地拆迁工作中，规范具体行政行为，做到征地规范化、拆迁合法化、补偿标准化。

(三)妥善处理征地拆迁遗留问题，坚持执法为民。拆迁安置中的历史遗留问题，情况复杂，处理难度大，所以要引起各级党委、政府的高度重视，并采取有力措施 加以解决。在处理征地拆迁遗留问题之前，要进行详细的调查摸底，对问题的各个方面、各个环节进行全面考虑，以赢得工作的主动权。针对历史遗留问题的不同情 况，制定方案，落实措施，实行目标管理，突出重点，地方领导干部要进行包干负责，奖罚兑现。对于部分拆迁群众提出的合理要求，如适当提

高农村补偿标准和对 确有实际困难的“一籍多户”进行照顾等等，要在政策上适当倾斜。此外，要保持拆迁安置工作的延续性，切实落实对被拆迁群众的承诺，勤政为民，真正做好被拆 迁群众的“公仆”。

(四)加大拆迁安置法律政策宣传的力度。在多年来的拆迁安置工作中，我们积累了一些成功的经验，其中重要的一点就是对拆迁安置法律政策的宣传。首先，要在 每项重点工程建设的拆迁征用地之前召开动员大会，向被拆迁村组和拆迁户发放大量的宣传资料，是一项有益的必不可少的工作。其次，要加强相关法律政策宣传工 作。对参与拆迁安置工作的干部要进行相关法律政策的学习和培训，尤其对被拆迁范围内的村组党员和干部进行更深层次安置补偿法律政策的学习和宣传，利用他们 的幅射作用，教育和提高全体被拆迁安置群众的政策法律素质。对可能出现和已经出现的问题，特别是对基层党员干部发现和提出的政策问题，有针对性地加以认真 负责地解释和说明。实践证明，只要我们及时做好拆迁安置相关法律政策的宣传工作，就能够得到广大群众的理解和支持，许多矛盾都可得到预防和解决。

(五)妥善处理征地拆迁的信访问题，及时化解矛盾。凡涉及征地拆迁的信访问题，各地区各有关部门主要负责人都要以高度的政治责任感，切实做好拆 迁信访工作，及时了解民情，充分考虑民意，努力改善民生。要认真排查、梳理拆迁中的不稳定因素。要高度重视拆迁信访工作，坚持领导接待日制度，坚持关口前移，重心下移，组织专门力量，集中进行排查，对已发生群体 上访和有可能发生围堵党政机关、阻断交通等集体上访的拆迁项目，要重点排查，力争从最基层和源头上发现可能影响社会稳定的问题和隐患，及时化解矛盾。对已 经发生的以及排查出来的矛盾和问题，制定工作方案，排出时间表，千方百计把不稳定因素解决在基层，解决在内部，解决在萌芽状态。

(六)提供良好的配套措施，维护弱势群体的合法权益。针对基础设施、交通、商业、学校、医院等配套设施存在的问题，进行规划弥补，提供更多的社 会保障和配套措施，加强对拆迁群众的帮扶工作。一是提供就业保障。预防因被征地拆迁户不能就业，“坐吃山空”。从实际情况出发，在就业免费培训、提供就业 机会等方面，为其提供条件。二是拓宽社保渠道。可以将一次性补偿细化为老年生活保险补偿、儿童读书保险补偿和最低生活标准补偿等，由相应的机构定期发放，切实解决被拆迁户的实际生活困难。三是解决跨区域拆迁户子女就学问题。教育

部门可以加强协调，制定统一的办法，妥善解决跨区购房拆迁户子女就近上学问题，确保拆迁户家庭的子女能够及时就近按同等条件入学。

(七)转变工作作风，树立政府良好形象。征地拆迁工作利国富民，对加速经济发展和加快城市化进程意义重大。同时，拆迁、安置、补偿涉及到被拆迁群众的直接 利益，也是被拆迁群众最关心、最实际、最容易引发各种矛盾焦点问题，这些都对政府工作提出了很高的要求，从一个侧面体现了政府部门工作作风的好坏和工作水平的高低。在拆迁安置补偿过程中，政府转变工作作风在一定程度上促使工作水平的提高。我们保持优良的工作作风，就会得到广大被拆迁群众的理解和支持，使这 项工作有序推进;反之就会遭到部分拆迁群众的抵触，使工作受阻。为此我们要牢记“五心”，转变作风，打造诚信政府形象。即在拆迁安置工作中，接待群众咨询 要热心;调查补偿情况要细心;听取群众意见要耐心;核实安置补偿标准要公心;善后安置要关心，从而树立起人民政府的良好形象，获得广大人民群众的支持和拥护。