海南万宁东山岭旅游景区经营分析

第一篇：海南万宁东山岭旅游景区经营分析

海南万宁东山岭旅游景区经营分析

一、饮誉国内外的“海南第一山”东山岭

海南万宁市城东的“东山岭”旅游景区，是享誉中外的著名佛教名山，是海南开发较早的旅游景点之一。曾与五公祠、鹿回头、天涯海角等景点齐名。电视剧连续剧《红楼梦》片头中有一块神姿仙态的“飞来石”，它就在被称为“海南第一山”的东山岭上。

东山岭方圆十多公里，大自然灵气所钟，造就了一种和谐的氛围和逸致的丽景：她雄峙南天，三峰耸翠，形如笔架，又叫笔架山；她腰峰怪石嶙峋，貌似品字，享有“万山第一”之赞称。东山岭大小石景一百多处，处处神奇，石石苍劲，洞洞莫测。最为著名的是“东山八景”：七峡巢云、正笏凌霄、仙舟系缆、蓬莱香窟、瑶台望海、冠盖飞霞、海眼流丹、碧水环龙。构成了一幅山明水秀的曼妙图画，自然景观令人叹为观止。

东山岭以景秀岭奇成为古今文人墨客流连忘返之地。依托得天独厚的自然资源和佛教渊源，景区旅游业发展迅速，生意红火，连续数年接待国内外旅游观光者超过百万人次，年门票收入达数千万元之多。

东山岭上的华峰仙岩、潮音寺、东灵寺等景区，一年四季游客络绎不绝。特别是始建于宋朝的潮音寺，相传是当年大慈大悲观世音菩萨实现“常住南海愿”的修身福地，是中泰佛教文化交流的结晶，浏览景点弥勒宫，李纲塑像、龙洞迷宫令游人啧啧称奇。源远流长的宗教文化也给东山岭平添了“佛国仙山”的色彩，引来不少善男信女，带旺了东山岭的人气，游客最多时每天超过20000人。

屹立在海南之东的东山岭，依托海南旅游目的地的优势及丰富的自然历史人文景观，在全国的旅游经济大潮中作出了卓越的表现，以年淡季日平均游客5、6000人，旺季日平均超过万人，节假日日平均人数达到3万人的不斐业绩，展现出东山岭景区“淡季不淡，旺季更旺”的经营状况。

二、东山岭旅游市场经营状况

拥有如此资源的东山岭，成为大多数到海南游客的必选地。来海南观光的游客，必然要光临东山岭，因为是有关一段“东山再起”的传説，广大游客来到东山岭，希望借助这个富有“吉祥寓意”的典故，为自己或家人、朋友带来好运！

2002年，东山岭同以四川乐山纪辉国际旅行社为首的旅游公司联合经营，着力挖掘东山岭的佛教文化，利用在国内丰富的旅行社网络，通过实施针对旅游客源地组团社的独特优势，推荐东山岭，拓展市场，取得了令人瞩目的成绩。与此同时，潮音寺充分利用作为海南著名佛教寺庙之一的特点，为游客们提供了一个理想的领略佛教文化的活动场所，每天上万人前来拜谒烧香供佛的人络绎不绝，以年平均200万游客计算，仅门票收入（定价每人38元），全年门票收入超过7000万元，极大地带旺了东山岭的人气和旅游经济。

三、海南东山岭旅游经济的发展趋势

海南是我国唯一的热带岛屿省份，拥有丰富的阳光、海水、沙滩、温泉、热带风光、民族风情等国内罕有、国际不多的旅游资源，具备建设世界一流休闲度假旅游胜地的基础条件，是国人冬季及春节长假旅游的首选目的地。

国务院批准“海南国际旅游岛”项目大建设，海南旅游行业迎来前所未有的发展机遇。政府规划在均衡区域旅游发展布局、旅游产品开发、旅游设施建设等方面，取得了长足进展，促进了海南旅游行业的转型升级。目前，海南已初步形成吃、住、行、游、购、娱配套的旅游接待体系，具备年3000万人次的接待能力。2009年，海南接待旅游过夜人数2200万人次，旅游收入达到206亿元。旅游业也带动了文化体育及会展产业的发展。近几年，海南引进世界小姐、世界精英模特大赛等大型文化娱乐活动，陆续举办了环岛国际公路自行车赛、沙滩排球巡回赛、高尔夫球职业巡回赛等体育赛事。以博鳌亚洲论坛为代表的会展经济在海南获得蓬勃发展，其辐射效应覆盖全省。随着国际旅游岛建设的推进，将会给海南第一山的“东山岭景区”迈入一个新的发展时期。

四、东山岭景区承包经营的分析：

一）收入部分：经营东山岭景区的 旅游收入主要由以下四项：

1、门票收入：

以年平均游客人数200万人计，以目前门票定价为38元一人计算，年门票收入为7600万元。

以旅行社组团折扣为六折（最惠政策）计算，全年门票毛利可达4560万元。

2、旅游工艺品、纪念品、宗教产品销售收入：

结合2009年游客消费率为 60%，每位游客消费购买旅游商品额度为70元计算，全年可达到8400万元销售额，以产品成本挤销售成本计算毛利率为55%，全年可达到商品销售毛利5000万元。

3、饮食服务、景区导游服务收入：

结合2009年游客平均消费饮食挤导游服务挤其他服务项目统计，平均每位游客景区消费额度达到每人25元，全年服务收入可达到5000万元销售收入，按毛利率50%计算，可获得销售毛利2500万元。

4、景区商业门店及专业服务招商出租收入：

在景区按服务配套项目对外招商：如摄像服务、民族服装出租、娱乐设施场地出租、饮食小吃零售、外包演艺、民族风情、特色展览及其他临时服务项目收入总计全年约1200万元。

综合景区以上收入计算，东山岭景区总承包全年毛利润可达到13000万元。二）经营成本：为实现以上经营利润的成本分析：

1、人工成本：

旅游服务员是劳动密集型产业，本项目按经营需要从业人数约为80人，按海南人力资源成本及本公司福利待遇计算，每人月工资及福利约为3000元，全年人力成本支出约为288万元。

2、3、项目总承包费（按实际协商价格计算）管理成本：

为保障项目的正常有序经营，按行业惯例，管理成本包含：人员管理、政策协调、主管部门协调、业务往来、行政支出、政府部门管理费用等，项目管理成本约为销售收入的5%，即650万元。

4、宣传推广费用：

该费用主要包含：媒体宣传、活动赞助、礼品馈赠、大型推广活动等，按景区制定的年度推广计划预算年销售额2%计算，全年宣传费用约为260万元。

5、其他预算外支出约为1%计算130万元。

综合项目总支出（不包含总承包费）合计全年运营成本约为2000万元。

三）投资回报率及项目风险评估

1、根据市场调查和项目优势，以上所列投资及回报计算分析，该项目能短期内收回投资，经营风险较小。

2、在项目盈利良好状态时，能持续发展，具有广阔的潜力空间。

3、该地区具有自然及人文双重特色优势，实属难得商业机遇，极大地降低了经营风险。

4、依托海南旅游目的地全年3000万游客优势，为项目运营提供可靠客源保障。

6、市场风险小于50%的项目能令投资者趋之若鹜，但该项目赢利模式及投资回报周期超过了50%。是一项经济效益颇丰，具有可持续性发展的理想投资项目。

中绿益善文化传播（北京）有限公司策划

第二篇：海南东山岭的导游词

东山岭风景区在万宁市东2公里处，因三峰并峙，形似笔架，历史上又叫笔架山，是海南开发较早的旅游景点之一。下面由小编来给大家分享海南东山岭的导游词，欢迎大家参阅。

海南东山岭的导游词1

各位游客们大家好，我是您们的导游小红，首先欢迎大家来到海南。今天我将带领大家云游览东山岭。

东山岭自古以来就有“仙山佛国”之称，海拔只有184米，但却被赋予“海南第一山”的盛誉，可见岭上风景之秀丽和人文、历史之雄厚。正是“山不在高，有仙则名;水不在深，有龙则灵”。岭上气候温和，四季常青，集奇石、幽洞、灵寺、秀水于一处。沿着“云路初级”，移步换景，您将看到“正芴凌霄”、“仙舟系缆”“蓬莱香窟”，瑶台望月等著名的东山八景。八景之一的“正芴凌霄”位于方丈洞之西，此景观虽历经千百年，但一亭亭巨石却依然气宇轩昂、直逼云霄，像是古代臣子手持玉芴“遥向高天面帝王”一样。“仙舟系缆”

走过36洞，便到了天造地设、浑然天成的“华封仙岩”胜迹，这个天然洞府高二丈有余，是东山岭最早的石庙。宋宣和四年，有人在这里题刻“华封”二字。如今的东山岭已经遍及了摩崖石刻，可谓集古今书法之大成之地。其中，有一处题刻题写了我国著名诗人、国歌作词者田汉先生的《游东山》：琼州多胜境，此岭独岿然。羊肥爱芝草，茶好伴名泉…….”诗中所提到的羊和茶就是今天的东山岭二绝：东山羊和鹧鸪茶。东山羊是海南四大名菜之一，久负盛名;鹧鸪茶是自古野生，纯天然的绿色佳品。

沿阶而上，一路山花烂漫，闻名海内外的“潮音寺”就座落在岭腰的一处曲径通幽的地方。庙的正门有一副对联“朝自空中起，音从海外来”。潮音寺的命名也取此对联潮音二字。寺庙采取中国宋代建筑为主要风格，里面供奉着释迦及起弟子的佛像，是为琼籍泰国高僧所捐，体态优美，独具神韵。

海南东山岭的导游词2

各位团友，大家好!我们很快就会到达被誉为“海南第一山”的东山岭风景区。这是我们今天下午去兴隆温泉路上经过的第一个景点。东山岭地处万宁市区以东3公里处，历来是海南一处闻名遐尔的名胜。

东山岭海拔只有184米，与海南中部第一高山—高1867米的“五指山”相比，可以说是小巫见大巫了。但是为什么“海南第一山”的称号却赠给了东山岭呢?俗话说的好：“山不在高，有仙则名。水不在深，有龙则灵。”东山岭之所以被人称为“海南第一山”，并非是因海拔高度方面的原因。这里有一种说法：

第一，海南岛自古以来便是“水上丝绸之路”的中途岛，东山岭东临南海，在古代如灯塔般成为海南省的象征。正如海南第一才子，明朝大学士丘浚所颂“环海三千里，琼崖第一山”;

第二，传说这里是个风水宝地，是古代仙人、道长炼丹养生之地，到现在还有丹灶等遗迹;

第三，东山岭历来是有名的宗教名山，具有悠久的历史，自唐代便有人在此辟修道，开坛说法，距今少说也有1200多年的历史了。两宋以后，懦、释、道三教四流，留下了许多名胜古迹，清代时更是香火鼎盛。这里先后建起了潮音寺、净土庵，聚集着和尚和尼姑，来这里求神拜佛的人很多，具有“仙山佛国”之称;

第四，东山岭满山皆石，石石皆景，景景奇观.自然景观和人文景观为一体，自唐来以来便是旅游胜地。

站在山顶上，远眺东南大海，水天一色;向西望，万宁市街新楼美，周遭百亩稻田在风中碧波摇曳，恰似一幅立体的山水画，好一个东山岭，好一个海南第一山。凭海临风，遥想当年，海南地处古代“水上丝绸之路”之中途岛，东山岭巍然耸立在南海边上，在当时犹如灯塔般成为海南岛的象征。正如明代大学士邱浚所颂：环海三千里，琼崖第一山。

海南东山岭的导游词3

各位团友，大家好。我们现在是处在东山岭的山脚下，从这里到山上的潮音寺是我们走东山岭的主要路线。因为这里已包含东山岭景区最有代表性的风景。如果想上山顶的朋友，或想悠闲上山的朋友请坐上缆车，在我规定的时间到山上的潮音寺门前集中。好，走路上山的朋友请跟我来吧。正所渭千里之行始于足下，我们现在就沿着这石阶而上，徒步踏上这200级台阶登上山去游览，在体验山高路远感受的同时让我们一起寻找“海南第一山”的答案吧。

大家可以看到东山岭山上各式各样的怪石布满整个山岭，据考证，由于地壳的造山运动，才形成东山岭，并屹立在万宁市东面。山上的硕石原都是海底巨岩。瞧，那几只可爱的小羊就是东山羊了，因经常在山上觅食，那攀岩的功夫真是了不起。

请大家随着我的手指方向看，那便是东山八景中的“正芴凌霄”景观。芴是古代臣子上朝拜见皇帝时手中所持的一个手板，不同官位的大臣所执芴的制作材料也不一样，有象芴，即象牙所制。也有木芴，即竹片所制。您瞧，它多象古代臣子手持看各自的芴“遥向高天面帝王”啊。

再看这“仙舟系缆”景观，更是鬼斧神工，惟妙惟肖，据说当年太上老君发现东山岭生长灵芝草，便派仙医下凡起灶炼丹，引来了救母心切的南海龙王驾舟至此，不料一日波涛汹涌,潮水退去，龙舟被搁浅了。心急的南海龙王在东山仙人的指点下走过了36洞，回到龙宫救母去了，然而这龙舟却永远留在了人间。据当地的老人讲，心诚的人摸一摸这龙舟，一年都会顺心如意。

海南东山岭的导游词4

位于海南岛东南部万宁县境内的海边，享“海南第一山”之美名。东山岭三峰耸立，方圆约10公里，主峰海拔184米，并不高峻，然峙立在一片海滨平原之上，突兀挺拔，颇有气势。从东山岭东瞰，有一海滨泻湖(即是一个巨大的海边湖泊，它有通道与大海沟通)，宛若一面明镜，镶嵌在南海沿岸海滨，人称“中国第一大泻湖”，这就是小海。东山岭，又名“笔架山”，与文峰塔隔河相望，是游览避署胜地。山上巨石遍布，有数条小径穿行山间，沿之攀登，或进幽洞，或登怪石，或临峭壁，或见清泉，景物变化，步移景换。

东山岭不仅美景古迹名扬琼岛，更有“三宝”，誉满海南。东山三宝——羊、茶、泉。东山羊，体壮肉嫩，肉薄膘少，没有膻味。东山岭地处热带海滨，肥沃的土壤，海洋的调节，丰沛的降雨，蕴育了东山岭的名茶——鹧鸪茶。东山泉水，时而从石缝之中潺潺而泄，时而从地面上汩汩涌出，不断变换。观狮台旁边“飞来石”上刻有“海南第一泉”五字，石下泉水，终年流淌，称“仙泉”。东山泉水，清洌甘甜，是为佳泉。

东山岭坐落在海南省东海岸，距万宁县城1.5公里，面积10平方公里，由三座山峰相依而成，海拔184米，自然风光秀丽，景物得天独厚，人文景观奇特。山上怪石嶙峋，异洞幽深，丹崖翠壁，泉丰林秀;春风长驻，四时花开;石景遍布，佳致叠出;奇岩异洞，各具姿态。素有“海外桃源”、“海南第一山”之称。大自然的灵气给东山岭造就了雄奇俊致的美景。七峡巢云、正笏凌宵、仙舟系缆、蓬莱香窟、瑶台望海、冠盖飞霞、海眼流丹、碧水环龙，此八景驰名中外。登山一般从“云路初阶”开始，有山高路远之意。

海南东山岭的导游词5

东山岭可谓是一座奇山。相传为古代仙人道士炼丹修性之处，名曰“小瀛洲”。而今，“仙人”远逝，“丹灶”尚存，那百多幅刻在岩壁的诗文寂寥地抒发着古人的感怀，倾诉着这座名山曾有的辉煌。

东山岭从山谷到山脊，到处耸立着形态各异的峭岩、崖壁和大大小小的山石：有石岭、石海、石谷、石崖;有石梯、石桥、石鹰、石鸡，有传说中神仙住的石床、石板、石桌、石凳……岩石重重叠叠、悬崖凌空、摇摇欲坠。其中一巨大的“活石”怒耸崖畔，有三级风吹拂时，“活石”便微微颤动，此时观石，会感到活石在慢慢升降。山上还有由无数块岩石叠成的“三十六洞”，传说这些奇洞与南海相通，有一次海龙王上东山岭取仙丹救母，不慎龙船搁浅，后经神仙指点从“三十六洞”返回龙宫。

沿花岗石道拾级而上，但见峰峦屏立，怪石擎天。一路上，山花烂漫，峰回路转。山上古今石刻历历在目，尤以“海南第一山”、“南天斗宿”、“洞天福地”、“东山耸翠”等最为壮观。

东山岭上有著名的佛教寺庙，最为有名的为潮音寺，此寺为纪念南宋抗金名将李纲而修建的。一年四季游客络绎不绝，香火鼎盛。游览景点弥勒宫、李刚塑像、龙洞迷宫令游人啧啧称奇。东山岭已建有现代化豪华宾馆，其东山羊、和乐蟹、后安鲻鱼、港北对虾、东山烙饼等风味美食令游人大饱口福。在海南的山中，东山岭不高，也显不出多少幽峻来。然而从古至今，论名气之大，推崇者之多，没有哪座山可与之媲美。早在晋朝，文人墨客就在此地留下笔墨石刻。到明代，万州牧曾光祖题写了“海南第一山”几个大字，由工匠镌刻在东山岭上。至此这一名号便堂而皇之地成为东山岭的代名词。

第三篇：景区经营分析

景区经营分析

一、关于旅游景区的界定

旅游景区是我国旅游业发展重要的生产力要素，是旅游吸引力的根本来源，也是旅游创汇创收的重要方面。为了规范旅游景区服务，提高其管理和服务水平，促进我国旅游景区的健康发展，国家旅游主管部门近年来加大了对旅游景区的管理和指导力度。2000年11~12月期间，国家旅游局按照国家标准《旅游区（点）质量等级的划分与评定》（GB/T17775—1999）要求，对全国31个省（自治区、直辖市）申报首批国家4A级旅游区（点）的215家景区中的199家进行了现场评定，根据旅游景区的服务质量、环境质量、景观质量，并参考景区的游客满意度，进行综合考评，产生了首批187家国家4A级旅游区（点）。全国首批4A级旅游景区基本包括了国内最主要的旅游景区，在开发、管理、营销、服务方面，这些景区都具有最典型的意义，因而可以说，它们是中国旅游精品景区的主体部分和突出代表。为有助于对我国旅游景区经营情况的基本了解，本报告根据各景区提供的资料，对全国首批4A级旅游景区1999年经营情况，进行分析研究，以期形成关于我国旅游景区行业经营概况的认识

二、伴随着中国经济的高速发展，我国百姓的生活发生了翻天覆地的变化。旅游，成了中国老百姓日常生活中不可缺少的部分。同时，旅游业也是世界公认的朝阳产业，是我国国民经济新的增长点和第三产业的龙头。随着我国经济社会的全面发展和人们精神文化需求的日趋增长，旅游正在悄然兴起并迅猛发展。同时，也应该清醒地认识到在蓬勃红火的旅游背后存在的诸多问题：当前市场的背景下，我国的旅游景区却仍然延续着计划经济的模式，大部分还属于事业性质，纯属公益事业，经费靠财政拨款。旅游区管理机构虽然既有保护的职能，又有组织生产、经济、解决就业和社区管理的职能，但因政企不分，事企不分而导致了诸多弊端，如资金短缺，经济效益低下，机构臃肿等。由于旅游景区不同于一般的企业，有着自身的特殊性。

三、市场化经营管理模式

市场化经营管理模式就是将所有权和经营权分离，真正把风景区作为一项产业来对待，将其作为独立的主体推向市场。存在的市场化方式主要有两种，一种是以项目的形式招商引资，由多个投资主体进入景区行使经营权；另一种方式是垄断经营权，以一家作为投资主体，进行垄断经营。由于政企职能分开，产权比较明晰，企业作为市场主体的积极性得到充分调动，效率得到了提高。近年来，我国有相当一部分旅游景区（景点）将经营权不断地拍卖出去，这种经营意识是对传统管理意识和管理体制的一大突破，总溪河景区要想有突破性的发展，借鉴这条路子无疑有很强的可操作性益，而忽视社会、环境效益。因此目前完全按市场机制经营的方式遭到了质疑。如黄山风景旅游区，从保护遗产的角度出发，必须严格遵循“景区游，区外居”的旅游方式，而黄山股份公司为追求赢利，必然尽可能以高消费方式将尽可能多的游客留在景区，由此必然造成遗产质量破坏，从而出现了在黄山发展旅游经济后“景区的环境卫生和安全质量提高，而遗产质量反而恶化”这一似乎怪异的现象。另外，这种纯商业化经营必然以其垄断性而伤害游客正当利益。由于风景旅游区不同于一般的企业，有着自身的特殊性，我们在引进市场化机制的时候一定要慎重。从市场的角度看，旅游景区经营具有三个方面的主要任务，即旅游景区如何吸引游客、如何为游客提供满意的服务、如何实施旅游景区的可持续发展。本文把旅游景区视为一个企业，把景区发展视为一个产品。认为，旅游景区经营是，通过调动旅游景区相关投入要素，在有效保护旅游景区公共资源（主要是风景资源、生态资源与文物资源）的前提下，对其合理利用并追求效率最大化的营销、管理与服务。这一概念既包括对这些公共资源的合理利用，也包括对这些公共资源的有效保护，主张对旅游资源要在保护的前提下利用，在利用中促进保护，既要适度保护，又要适度开发、合理利用，而不能过度保护，也不能过度开发。利用与保护互为依托，共同促进。旅游景区经营的主要内容：①开发与利用景区内旅游资源，建设景区旅游吸引物。②从事旅游景区的日常经营，销售景区旅游吸引物，实现景区经营的经济、社会与环境效益，包括对旅游景区的产品设计和组合；为组合旅游产品而进行人、财、物的协调与组织；市场营销；旅游服务的提供。③资源保护与环境维护，培育景区持续的旅游吸引物。④景区的安全管理与服务质量管理，传递旅游吸引物。景区治理结构应包括两个层次。第一个层次是外部治理，包括市场经济方面的旅游产品市场、资本市场、劳动力市场，还包括政策法规方面的风景名胜区条例、自然保护区条件、文物保护法等；第二个层次是内部治理，包括公共资源的有效保护和对公共资源的合理利用。外部治理是市场和法规对景区的治理，它虽然不能代替景区的内部治理，但却对景区内部治理结构和治理行为的选择具有重要影响。因此，在设计旅游景区治理结构时，不能不考虑市场和法规对景区经营的治理要求。在内涵上，景区治理结构主要包括五个方面：一是旅游景区治理的总体目标，这是旅游景区治理的导向性机制；二是旅游景区治理的政策框架和法规体系，这是旅游景区治理的规范性机制；三是旅游景区的管理体制，这是旅游景区的组织运行机制；四是旅游景区的经营机制，这是旅游景区的运作系统和传导机制；五是旅游景区员工及当地社区居民的参与和接受，这是旅游景区的参与机制。上述五个方面的内容和机制有着紧密的逻辑联系，构成一个有机整体。四从市场的角度看，旅游景区经营具有三个方面的主要任务，即旅游景区如何吸引游客、如何为游客提供满意的服务、如何实施旅游景区的可持续发展。本文把旅游景区视为一个企业，把景区发展视为一个产品。认为，旅游景区经营是，通过调动旅游景区相关投入要素，在有效保护旅游景区公共资源（主要是风景资源、生态资源与文物资源）的前提下，对其合理利用并追求效率最大化的营销、管理与服务。这一概念既包括对这些公共资源的合理利用，也包括对这些公共资源的有效保护，主张对旅游资源要在保护的前提下利用，在利用中促进保护，既要适度保护，又要适度开发、合理利用，而不能过度保护，也不能过度开发。利用与保护互为依托，共同促进。旅游景区经营的主要内容：①开发与利用景区内旅游资源，建设景区旅游吸引物。②从事旅游景区的日常经营，销售景区旅游吸引物，实现景区经营的经济、社会与环境效益，包括对旅游景区的产品设计和组合；为组合旅游产品而进行人、财、物的协调与组织；市场营销；旅游服务的提供。③资源保护与环境维护，培育景区持续的旅游吸引物。④景区的安全管理与服务质量管理，传递旅游吸引物。景区治理结构应包括两个层次。第一个层次是外部治理，包括市场经济方面的旅游产品市场、资本市场、劳动力市场，还包括政策法规方面的风景名胜区条例、自然保护区条件、文物保护法等；第二个层次是内部治理，包括公共资源的有效保护和对公共资源的合理利用。外部治理是市场和法规对景区的治理，它虽然不能代替景区的内部治理，但却对景区内部治理结构和治理行为的选择具有重要影响。因此，在设计旅游景区治理结构时，不能不考虑市场和法规对景区经营的治理要求。在内涵上，景区治理结构主要包括五个方面：一是旅游景区治理的总体目标，这是旅游景区治理的导向性机制；二是旅游景区治理的政策框架和法规体系，这是旅游景区治理的规范性机制；三是旅游景区的管理体制，这是旅游景区的组织运行机制；四是旅游景区的经营机制，这是旅游景区的运作系统和传导机制；五是旅游景区员工及当地社区居民的参与和接受，这是旅游景区的参与机制。上述五个方面的内容和机制有着紧密的逻辑联系，构成一个有机整体。目前，我国旅游景区的经营管理中主要存在以下问题：

1、多头管理，多重目标

目前我国旅游景区的宏观管理格局是政出多门、体制混乱。例如，自然文化遗产的管理体制具有管理多重目标性、企业化经营和不同的程度的多重管理等三个明显特征，现行管理体制的主要问题是多重目标与企业化经营之间的矛盾，而多重管理加剧了这种矛盾。、

第四篇：海南万宁大花角项目经济分析(草案)

海南万宁大花角项目经济分析（草案）

一、项目概况

项目位于海南万宁大花角英豪半岛大花角自然保护区、项目总用地100亩，有一线海景400米，用地性质为旅游业用地，容积率0.5，该区域现为海南省东部沿海仅存未被利用的天然海湾，碧海银滩，生态植被保留完好，通向项目地的省重点工程万宁兴隆至英豪半岛的旅游观光大道已动工建设，预计两年内完工。根据市场需求和用地性质，将该项目定位为产权式酒店，突出目前海南酒店业的生态、环境特点，避开同质化的竞争，将项目改造成带有个性鲜明的地中海风情的主题酒店，充分利用一线海景和海上活动，提高项目的附加值。

二、主要技术经济指标

1、容积率：0.5

2、规划总建筑面积：33350㎡

3、按地上五层建筑考虑，每层建筑面积6670㎡，可用于销售面积26680㎡，不可销售面积（酒店一楼大堂及公共面积）6670㎡

三、销售收入

26680㎡X1.2万元/㎡=32016万元

四、项目成本计算

1、土地出让价：100亩X210万/亩=21000万元（土地最低增值税需5580万元未考虑）

2、建安成本：33350㎡X1800元/㎡=6003万元

3、水电安装成本：33350㎡X200元/㎡=667万元

4、电梯中央空调：33350 ㎡X400元/㎡=1334万元

5、消防工程：33350㎡X200元/㎡=667万元

6、前期设计费：33350㎡X50元/㎡=166.75万元

7、城市基础设施配套费：33350㎡ X150元/㎡=500.25万元

8、园林绿化：33350 ㎡X500元/㎡=1667.5万元

9、道路市政：33350㎡ X400元/㎡=1334万元

10、公共水电、燃气、通信、网络配套工程：33350㎡X350元/㎡=1167.25万元

11、装修及配套家具费用：33350㎡X5000元/㎡=16675万元

12、项目财务成本：32016万元X2%=640万元

13、策划营销费用：32016万元X2%=640万元

14、贷款利息：40000万元X15%/年X3年=18000万元

15、上交税费（未考虑土地增值税）32016万元X11%=3521.8万元

16、不可预见费：32016万元 X3%=960万元

17、成本总计：74943.55万元

五、项目利润

32016—74943.55=-42927.55万元（其中一楼大厅6670㎡作为可用面积、产权属开发商未考虑产权出售，该部分产权只能按年10%的经营权收回成本，年收入为6670㎡X1.2万元/㎡X10%年收入=8004万元）

六、项目谈判要求

1、该土地出让年限至2050年12月5日，从今年计算仅有36年使用权，按照国土出让年限规定，旅游酒店用地出让年限为50年，卖方将土地年限补办至50年。

2、该土地转让的增值税按最低税率30%计算需交5千多万，如按最高60%计算，税金过亿元，按规定该税费应由卖方承担。

3、项目容积率过低，规模小，难以体现规模效益。

4、项目虽有原生态海岸线，但周边基础设施、交通缺乏，估计需三年后周边项目开发，基础设施，交通基本完善后才能实施开放。

第五篇：海南旅游景区开发建设热火朝天

海南旅游景区开发建设热火朝天

亚龙湾再添一流度假酒店

又一家具有国际一流水准的五星级度假酒店——华宇度假酒店将在三亚亚龙湾兴建。

华宇度假酒店紧靠亚龙湾中心广场，东临金棕榈度假酒店，南临滨海大道，山、湖、海风光尽收眼底。该酒店由山西华宇集团有限公司投资兴建，国际著名的凯悦国际酒店集团进行经营管理。预计投资３．５亿元人民币，规划用地１０５．９亩，建设用地７．０６万平方米，计划建成四层以内、具有浓郁热带海滩特色的度假酒店。预计今年９月动工，２００４年底竣工。

华宇度假酒店实行新颖的“先管理，后建设”的发展思路。酒店尚未动工，投资方就先确定了酒店的管理者——凯悦国际酒店集团，并根据凯悦的经营定位对酒店进行规划建设。据悉，该酒店将着重发掘国外尤其是东南亚的高档客源。

冯家湾新增四个旅游项目

总投资一点八亿元的海域温泉度假酒店开工

一度沉寂的文昌市冯家湾旅游区又热闹起来了。日前，由温州一企业投资兴建的一大型度假酒店开工兴建。

５月２８日，该项目在冯家湾举行了开工尊基仪式。据了解，该酒店是利用冯家湾优良的海湾资源，并从约７公里外的地方引来温泉，属海域温泉度假型酒店。该项目占地约３００亩，总投资约１．８亿元，按５星级的标准建设。

除温州客商投资兴建的海域温泉度假酒店外，冯家湾旅游区还引进了其他３个较大型的项目。分别是：海南德威实业有限公司投资兴建的休闲度假别墅区，投资规模８０００万元。海南正豪假日酒店，占地１００亩，投资额约８０００万元，拟于下月中旬开工。此外，海南南岛酒店已完成了２００万元的投资，今年开始也将追加投资，继续未完成的酒店项目。

两大旅游项目落户南田农场

南田农场在三亚凯莱度假酒店分别与北京中安达旅游度假服务有限公司、广州珠江实业集团有限公司正式签约，在南田温泉旅游城修建中安达南田温泉分时度假村和珠江实业酒店两大项目。两项目共占地１７００亩，总投资６．９亿元人民币。

省领导陈玉益、王守初、于迅、新加坡、乌兹别克斯坦、土库曼斯坦、白俄罗斯、亚美尼亚等国家的驻华使节，三亚市和省农垦总局领导以及韩国三星集团、美国派拉蒙电影公司、中国旅行社总社、中国太平洋保险公司等国内外著名企业的代表出席了签字仪式。

据了解，北京中安达旅游度假服务有限公司是一家专门在国内著名旅游景区、景点内开发建设分时度假村的中外合资企业。该公司十分看好南田农场的温泉旅游资源，与该场联手在南田热带温泉旅游城内开发建设分时度假村。该度假村共占地１５００亩，由北京中安达公司投资５亿元人民币，修建６００幢至８００幢别墅和多功能中心、网球场、遛马场、保龄球馆、超市及可容纳４００人至８００人的星级宾馆、国际会议中心等，总建筑面积约２１万平方米。另外，广州珠江实业将投资１．９亿元，在南田旅游城修建一座占地２００亩的酒店。海南海大源管理咨询有限公司是一家专业化管理咨询服务公司，主要致力于为企业提供高质量的各类管理咨询、规划与可行性研究。“海大源”以务实、高效、创新的管理实战团队，凝聚和融入了一批专业化实战派企业精英、名牌高校精英、资深高级管理顾问及海南大学热爱海南、熟悉海南的具有丰富实践经验高校博士、教授专家团队，并与著名的北大纵横咨询有限公司等一批成长性、服务性和专业性俱佳的专业机构形成了策略联盟。作为海南知识服务业的一面旗帜，为海南企业的成长与变革提供时效性的解决方案，并进而成为推动海南企业成长的重要力量。

服务项目：景区、旅游、休闲农业等旅游项目规划、投资项目策划、可行性研究报告、地产项目策划等方面的诊断和管理咨询。

近年来开展的部分咨询项目：海南世界地质公园度假村项目可行性研究报

告、三亚市科技工业创意产业发展战略研究课题、三亚港发展战略规划研究报告、南丽湖幸福城二期项目可行性研究、海南坤博生态农业有限公司营销策划、海口综合保税区入区项目评价指标体系、海南坤博公司天龙逃生系统营销策划方案、参与“定安（塔岭）生态高新技术产业园区产业发展整体规划、海口市“十一五”人才规划中期评价、洋浦某石化有限公司投资框架建议、海口保税区区位调整产业定位与功能划分（规划）研究等。