营改增各地口径：深圳国税再次明确营改增实务中争议的12个问题（5篇）

第一篇：营改增各地口径：深圳国税再次明确营改增实务中争议的12个问题

深圳市 “营改增”工作指引

一、纳税人提供建筑服务时，按照工程进度在会计上确认收入，与按合同约定收到的款项不一致时，以按合同约定收到的款项为准，确认销售额。先开具发票的，为开具发票的当天。

二、纳税人2016年4月30日前已在地税申报缴纳营业税，但未开具发票的收入，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除外）。纳税人在补开发票的次月（申报期）申报时，无需申报补开发票的销售额。

补开发票收入需要代开增值税普通发票的纳税人，可凭4月30日前已经在地税缴纳营业税的完税凭证，到主管国税机关办理代开手续。

三、纳税人将自建的不动产对外租赁，该不动产的《建筑施工许可证》上注明的开工日期在2016年4月30前的，或《建筑施工许可证》未注明开工日期但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的，可按照《国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>的公告>》（国家税务总局公告2016年第16号）的规定，适用简易计税办法缴纳增值税。

四、属于不征税项目的存款利息是指仅限于存储在国家规定的吸储机构所取得的存款利息。

五、通过内部贷款收取成员企业的贷款利息属于贷款服务收入。接受贷款服务方支付的利息，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

六、在2016年4月30日前签署的销售服务、无形资产或者不动产的合同，且合同的执行期延续到5月1日之后的，应先根据营业税的有关规定确定其中属于应缴营业税的收入，并缴纳营业税。其余收入应按照增值税的规定缴纳增值税。

七、婚庆公司提供婚庆策划、主持司仪、婚车花篮等整体服务，按照居民日常服务缴纳增值税。

八、酒店住宿的同时，免费提供餐饮服务（以早餐居多），是酒店的一种营销模式，消费者也已统一支付对价，且适用税率相同，不应列为视同销售范围，不需另外组价征收，按酒店实际收取的价款，依适用税率计算缴纳增值税。

九、异地纳税人出租我市范围内的不动产，应按国家税务总局公告2016年第16号《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》在我市预缴。本市纳税人出租的不动产所在地与其机构所在地不在同一区的，不需要在不动产所在地预缴。直接在机构所在地申报缴纳。

十、按照财税（2016）36 号文件政策规定，统借统还业务中，统借方按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息，免征增值税。

若统借方向资金使用单位收取的利息，高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，应将其视为转贷业务，全额缴纳增值税。

十一、预缴税款问题

小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票。

十二、本市小规模纳税人在机构所在地提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向在机构所在地主管国税机关填报《增值税预缴税款表》，预缴税款后，按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票。预缴税款时，需提交以下资料：

（一）《增值税预缴税款表》；

（二）与发包方签订的建筑合同原件及复印件；

（三）与分包方签订的分包合同原件及复印件；

（四）从分包方取得的发票原件及复印件。

第二篇：海南国税明确营改增实务中争议的27个问题

营改增各地口径：海南国税明确营改增实务中争议的27个问题

海南国税全面推开营改增政策指引——重点关注问题解答

（一）来源：海南国税

日期：2016-04-26

一、关于餐饮企业营改增后税负问题

营改增后，对于提供餐饮服务的小规模纳税人来说，适用税率由原营业税时的5%改为增值税的3%，计税依据由含税变为不含税，税负下降约40%。举例来说，某餐饮企业小规模纳税人月营业额10.3万元，营改增前缴纳营业税：应纳税额=10.3*5%=0.515万元。营改增后缴纳增值税：应纳税额=10.3/（1+3%）*3%=0.3万元，税负下降：（0.515-0.3）/0.515=41.7%。

对于提供餐饮服务的一般纳税人来说，适用税率由原营业税时的5%改为增值税的6%，税率提高了1个百分点，但由于计税依据由含税变为不含税，因此，6%的增值税税率按营业税口径返算，相当于5.66%的营业税税负水平，也就是说，营改增餐饮业一般纳税人即使没有任何进项可以抵扣，税负最多也只比营业税制度下增加0.66%个百分点。而改革后，餐饮企业的材料采购、设备采购、服务采购、不动产购臵和租赁、办公支出等都可以获得进项抵扣，购进农业生产者自产农产品，也可以使用国税机关监制的农产品收购发票，按照现行规定计算抵扣进项税额，综合以上因素，总体上看，营改增后提供餐饮服务的一般纳税人税收负担会有不同程度的下降。

二、关于建筑工程老项目的确定问题

•营业税改征增值税试点有关事项的规定‣中规定，建筑工程老项目是指：

（1）•建筑工程施工许可证‣注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；

（2）未取得•建筑工程施工许可证‣的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。对于现实中存在的•建筑工程施工许可证‣以及建筑工程承包合同都没有注明开工时间的情况，按照实质重于形式的原则，只要纳税人可以提供2016年4月30日前实际已开工的证明，可以按照建筑工程老项目进行税务处理。

三、关于个人二手房购买时间的确定问题

•营业税改征增值税试点过渡政策的规定‣中规定：对于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。对于住房购买时间，参照•国家税务总局财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知‣（国税发„2005‟89号）规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间（以两者时间孰先为准）。

四、关于物业管理公司收取水电费问题

根据•中华人民共和国增值税暂行条例‣及其实施细则、•海南省国家税务局关于物业管理公司销售水、电增值税有关问题的公告‣（海南省国家税务局公告2013年8号）等有关规定，物业公司收取水电费，按以下情况区分对待：

（一）物业管理公司销售水、电行为

供水、供电公司统一将水、电销售给物业管理公司，统一向物业管理公司结算收取水、电费，并向物业管理公司开具货物销售发票。再由物业管理公司向住户销售水、电并收取价款的行为，属于物业管理公司销售水、电行为。物业管理公司发生上述销售水、电行为的，应向当地主管国税机关领取货物销售发票开具给用户，并按销售货物计算缴纳增值税。

（二）物业管理公司代收水、电行为

物业管理公司受供水、供电公司委托代收水、电费，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：

1、持有相关代收协议；

2、物业公司不垫付资金；

3、代收水、电费时，将供水、供电公司开具给用户的货物销售发票转交给用户

4、物业管理公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费（手续费部分按照经纪代理服务计算缴纳增值税）。

五、关于房地产开发企业自行开发产品出租有关问题 •财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知‣（财税[2016]36 号）以及•国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>‣（国家税务总局公告2016 年第16 号）规定，房地产开发企业如果是小规模纳税人，其出租不动产应适用简易计税方法；如果是一般纳税人，则要根据取得不动产的时间来判定，2016 年4 月30 日前取得的不动产属于“老”的不动产，可以选择适用简易计税方法；2016 年5 月1 日以后取得的不动产属于“新”的不动产，出租时适用的是一般计税方法。

对此问题，有人认为房地产开发企业自行开发的产品用于出租并没有进行明文规定。其实总局的16号公告中已经明确，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。房地产企业自行开发的产品属于自建取得，所以适用普遍规定。

六、关于餐饮业外卖适用税率问题 根据•国家税务总局关于旅店业和饮食业纳税人销售非现场消费食品增值税有关问题的公告‣（国家税务总局公告2013年第17号）规定，旅店业和饮食业纳税人销售非现场消费的食品，属于不经常发生增值税应税行为，根据•中华人民共和国增值税暂行条例实施细则‣（财政部国家税务总局令第50号）第二十九条的规定，可以选择按小规模纳税人缴纳增值税，按3%征收率缴纳增值税。

“不经常发生增值税应税行为”出自•国家税务总局关于明确†增值税一般纳税人资格认定管理办法‡若干条款处理意见的通知‣（国税函[2010]139号）中的规定。该文件规定，认定办法第五条第（三）款所称不经常发生应税行为的企业，是指非增值税纳税人；不经常发生应税行为是指其偶然发生增值税应税行为。

此次营改增之后，已不存在非增值税纳税人。17号公告虽未明文废止，但其引用的依据已经失效。因此，餐饮业一般纳税人销售非现场消费的食品，应适用17%的税率，不能再按3%征收率缴纳增值税。

七、关于建筑业纳税人外出经营临时税务登记问题 建筑企业跨县区提供建筑服务，在地税部门管理时，持外管证在劳务发生地办理报验登记，就地缴纳税款并代开发票。营改增后，对跨县区提供建筑服务，基本沿袭了营业税下的管理方式，也是持外管证在劳务发生地预缴税款，回机构所在地申报。因此，在移交确认过程中，对这类纳税人的报验登记信息不必进行登记确认，也不必登记为增值税一般纳税人，对于已经办理登记确认信息的纳税人，需要对登记确认信息予以删除。

八、关于建筑业和房地产业纳税人适用简易计税方法的对象问题

部分建筑企业和房地产企业对适用简易计税方法的对象存在疑惑，不清楚是以项目为对象还是以整个纳税主体为对象。

建筑业和房地产业按项目管理是基本原则，这是针对建筑业和房地产业行业特点专门作出的特殊政策安排，类似于货物增值税可以对部分产品选择适用简易或一般的计税方法，对建筑业和房地产业是实实在在的利好。遵循这一原则，建筑企业和房地产企业一般纳税人是否适用简易计税方法，并非取决于自己的身份，而是以项目为对象的，只要是针对2016 年4 月30 日前的老项目就可以选择简易计税方式计算缴纳增值税。举例来说，一个建筑企业或房地产企业有A、B两个项目，A属于老项目，B属于新项目，A项目适用简易计税方法并不影响B项目选择一般计税方法。

九、关于房地产开发企业土地价款扣除问题

部分房地产企业“一次拿地、一次开发”，按照项目中当期销售建筑面积与可供销售建筑面积的比例，计算可以扣除的土地价款，政策规定清晰；但如果房地产企业“一次拿地、分次开发”，如何扣除土地成本？可供销售建筑面积如何确定？

房地产企业分次开发的每一期都是作为单独项目进行核算的，这一操作模式与•房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法‣中的“项目”口径一致，因而，对“一次拿地、分次开发”的情形，要分为两步走，第一步，要将一次性支付的土地价款，按照土地面积在不同项目中进行划分固化；第二步，对单个房地产项目所对应的土地价款，按照该项目中当期销售建筑面积跟与可供销售建筑面积的占比，进行计算扣除。

十、关于房地产开发企业跨县（市、区）预缴税款问题 目前出台的营改增政策中，对房地产开发企业销售跨县自行开发的房地产项目是否在不动产所在地预缴税款，并未进行相关规定。

本着不影响现有财政利益格局的原则，建议房地产开发企业在每个项目所在地均办理营业执照和税务登记，独立计算和缴纳税款；对于未在项目所在地办理税务登记的，参照销售不动产的税务办法进行处理，即在不动产所在地按照5%进行预缴，在机构所在地进行纳税申报，并自行开具发票，对于不能自行开具增值税发票的小规模纳税人，可向不动产所在地主管国税机关申请代开。

全面推开营改增政策指引——重点关注问题解答

（二）来源：海南国税 日期：2016-04-28

一、关于营改增纳税人领购税控装臵和发票问题 •增值税专用发票使用规定‣（国税发„2006‟156号第三条规定:“一般纳税人应通过增值税税控系统领购专用发票”;•国家税务总局关于推行增值税发票系统升级版工作有关问题的通知‣（税总发„2014‟156号）“增值税发票系统升级版操作办法”中第九条规定:“纳税人可根据确认的发票种类持金税盘或税控盘（特定纳税人可持报税盘）及相关资料到税务机关领取增值税发票”。因此纳税人应先安装税控装臵，然后领取增值税发票。

二、地税机关代开增值税发票的范围问题

（一）符合自开增值税普通发票条件的增值税小规模纳税人，销售其取得的不动产，购买方索取增值税专用发票的，可依申请代开增值税专用发票。简单地说就是，月销售额3万元以上（或按季纳税的，季销售额9万元以上）的小规模纳税人，销售其取得的不动产，地税机关只能为其代开“专票”。

（二）不符合自开增值税普通发票条件的增值税小规模纳税人，销售其取得的不动产，可依申请代开增值税专用发票或增值税普通发票。简单地说就是，月销售额 3 万元以下（或按季纳税的，季销售额 9 万元以下）的小规模纳税人，销售其取得的不动产，地税机关可以为其代开“专票”或“普票”。

（三）其他个人（也就是自然人）销售其取得的不动产或出租不动产（包括住房），可依申请代开增值税专用发票或增值税普通发票。简单地说，自然人销售其取得的不动产（包括住房）或出租不动产（包括住房），地税机关可以为其代开“专票”或“普票”。

（四）属于下列情形之一的，地税机关不得代开增值税专用发票，只能代开增值税普通发票：

1.向其他个人（也就是自然人）销售其取得的不动产或出租不动产。也就是说，买房人或承租人是自然人的，不得代开“专票”。

2.销售其取得的不动产或出租不动产适用免征增值税规定的。也就是说，免税不得代开“专票”。

三、房地产企业5月1号之前收取的预收款未开票的如何开具发票

房地产企业4月30号之前收取的预收款，已缴纳营业税，但并未取得营业税票的，根据18号公告第十七条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。

四、关于营改增后有几种发票可以使用的问题

根据•国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告‣（国家税务总局公告2016年第23号）有关规定：

（一）一般纳税人及小规模纳税人可开具增值税专用发票、增值税普通发票、机动车销售统一发票、增值税电子普通发票。

（二）增值税普通发票（卷式）启用前，纳税人使用国税机关发放的现有卷式发票。

（三）门票、过路（过桥）费发票、定额发票、客运发票和二手车销售统一发票继续使用，自2016年5月1日起，由国税机关监制管理，原来地税机关监制的门票、过路（过桥）费发票，仍然可以沿用至6月30日。

（四）采取汇总纳税的金融机构，省、自治区所辖地市以下分支机构可以使用地市级机构统一领取的增值税专用发票、增值税普通发票、增值税电子普通发票。

（五）国税机关、地税机关使用新系统代开增值税专用发票和增值税普通发票。代开增值税专用发票使用六联票，代开增值税普通发票使用五联票。

（六）自2016年5月1日起，地税机关不再向试点纳税人发放发票。试点纳税人已领取地税机关印制的发票以及印有本单位名称的发票，可继续使用至2016年6月30日，特殊情况经省国税局确定，可适当延长使用期限，最迟不超过2016年8月31日。

（七）纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票（税务总局另有规定的除外）。

五、关于纳税人提供建筑服务、销售不动产增值税发票开具注意事项

除增值税发票开具一般规定外，纳税人提供建筑服务及房地产销售不动产增值税发票开具还需注意：

提供建筑服务，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。

销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。

六、纳税人出租不动产增值税发票开具注意事项 除增值税发票开具一般规定外，纳税人出租不动产增值税发票开具还需注意： 出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。

个人出租住房适用优惠政策减按1.5%征收，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中征收率减按1.5%征收开票功能，录入含税销售额，系统自动计算税额和不含税金额，发票开具不应与其他应税行为混开。

七、纳税人差额征税开具增值税发票注意事项

纳税人部分服务以差额作为销售额计算应纳税额，通过新系统中差额征税开票功能，录入含税销售额（或含税评估额）和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样，发票开具不应与其他应税行为混开。

全面推开营改增政策指引——重点关注问题解答

（三）来源：海南国税 日期：2016-04-30 一、一般纳税人认定部分政策适用

第一，关于房地产开发企业营改增后一般纳税人办理、领购发票、申报的问题。对于增值税一般纳税人资格登记问题，我们在•国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告‣（国家税务总局公告2016年第23号）中进行了明确，所有试点纳税人，不区分房地产开发企业还是其他企业，大体分为两种情形： 一是试点实施前，已经取得增值税一般纳税人资格的并且兼有试点应税行为的试点纳税人，不需要重新办理增值税一般纳税人资格登记手续，由主管国税机关制作并送达•税务事项通知书‣，告知纳税人。

二是非兼营纳税人，试点实施前应税行为的年应税销售额超过500万元的试点纳税人，应向主管国税机关办理增值税一般纳税人登记。年应税销售额等于连续不超过12个月应税行为营业额合计÷（1+3%）。需要注意两个问题：其一，差额征收营业税的，应按差额前的营业额计算；其二，偶然发生的转让不动产的营业额，不计入年应税销售额参与计算。若试点实施前应税行为年应税销售额未超过500万元的试点纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，也可以向主管国税机关办理一般纳税人资格登记。试点纳税人在国税机关办理税务登记后，即可向主管国税机关领用发票并进行纳税申报。

第二、任何企业，如果按规定可以选择简易计税方法，36个月内不能变更，维持征管相对的持续与稳定，这个原则不能突破。

二、关于申报有关问题

税务总局公告第23号明确，季申报的原营业税纳税人，4月份的营业税收入在5月征期向地税局申报，5、6月份的增值税收入在7月征期向国税局申报。同时明确，6月份申报期延长至6月27日。

三、小微企业营改增有关优惠政策适用

营改增后，对于兼营的小微企业，原增值税和营改增部分（包括先前试点的3+7行业）仍然各自核定收入，可以各自享受3万元免税的政策。

部分行业适用差额征税的增值税政策，这些行业的小规模纳税人在适用小微企业免税政策时，应该按差额之前的销售额来确定是否可以享受3万元以下免税的政策。

四、部分税收优惠政策衔接问题

纳税人提供管道运输、有形动产融资租赁服务，增值税实际税负超过3%部分即征即退优惠政策的衔接问题。•财政部国家税务税局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知‣（财税„2013‟106号）中规定，纳税人提供管道运输、有形动产融资租赁服务，增值税实际税负超过3%部分实行即征即退政策，且该政策执行至2015年年底。本次全面推开营改增，财税两家共同制发的•财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知‣（财税„2016‟36）对这两项优惠政策进行了延续。但由于财税„2016‟36号文件的执行时间为2016年5月1日，对于此项优惠政策在2016年1-4月期间如何过渡问题，国家税务总局已与财政部进行初步沟通，大的方向是，整个营改增试点期间，不论是已纳入试点行业还是本次新纳入试点行业，优惠政策除特殊项目规定外，一般情况下在试点期间保持稳定。有关这两项优惠政策的过渡衔接问题，将尽快以文件形式进一步明确。

小编按：财税„2016‟47号明确一般纳税人提供管道运输服务和有形动产融资租赁服务，按照•营业税改征增值税试点过渡政策的规定‣（财税„2013‟106号）第二条有关规定适用的增值税实际税负超过3%部分即征即退政策，在2016年1月1日至4月30日期间继续执行。

五、关于部分行业税负变化的有关解释

部分纳税人提出车辆停放服务营改增后税负可能增加。现有文件已经明确，老停车场收的停车费可以选择按5%的征收率交税，这与原来营业税对停车费按5%征税相比，增值税是价外征收而营业税是价内征收，因此，5%的增值税税率按营业税口径返算，相当于4.76%的营业税税负水平，税负会有略微下降。

部分纳税人提出保理行业利息支出不能作进项抵扣、税负可能上升问题。保理行业在交营业税时，也是按利息全额5%交税，支出的利息不能差额扣除。改征增值税后，利息收入全额6%计销项，支出的利息也不能作进项，但企业的房租、水电费、办公用品等支出都可以抵进项，算下来，保理行业的税负应该不会增加。部分纳税人提出餐饮业税负有所提高。餐饮企业原来按5%交营业税，现在餐饮企业最高按6%的税率交增值税，但相应的其可以抵扣的进项很多。根据现行文件规定，餐饮行业中的一般纳税人购进农业生产者自产的农产品，可以使用农产品收购发票计算抵扣进项税额。另外所支付的房租、水电燃气费、锅碗瓢盆，只要取得合法凭证，都可以抵进项。据测算，抵完之后行业税负并不会增加。小餐饮企业没达到500万的销售额，还可以按照3%征收率交税，比起5%的营业税，税负会直接下降约40%。

除上述行业外，其他类似的生活服务行业，基本都是这种情况，500万以上的企业，有点进项税负就不会增加，文化体育服务可以选择简易征收，税负也不会增加，500万以下的，税负会大幅减少，这都是营改增带来的好处，也就是总理常说的“改革红利”。

六、关于房地产开发企业自行开发产品出租有关问题 •财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知‣（财税„2016‟36号）以及•国家税务总局关于发布<纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法>‣（国家税务总局公告2016年第16号）已经对此进行了明确，房地产开发企业如果是小规模纳税人其出租不动产应适用简易计税方法；如果是一般纳税人，则要根据取得不动产的时间来判定，2016年4月30日前取得的不动产属于“老”的不动产，可以选择适用简易计税方法；2016年5月1日以后取得的不动产属于“新”的不动产，出租时适用的是一般计税方法。

在国家税务总局2016年16号公告中明确，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。房地产企业自行开发的产品属于自建取得，所以适用普遍规定。

财税„2016‟36号文件中明确：房地产老项目，是指•建筑工程施工许可证‣注明的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。新、老项目的界定标准，对房地产开发企业的不同的经营行为是同样，按照租、售相同，税收公平原则，房地产开发企业将尚未出售的房屋进行出租，仍按上述标准判定是否属于新老项目。

七、关于个人转让住房营改增试点过渡衔接问题 对于2016年4月30日前已签订的个人住房转让合同，5月1日以后办理产权变更的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。

八、酒店业赠送餐饮服务是否视同销售的问题

酒店住宿的同时，免费提供餐饮服务（以早餐居多），是酒店的一种营销模式，消费者也已统一支付对价，且适用税率相同，不应列为视同销售范围，不需另外组价征收，按酒店实际收取的价款，依适用税率计算缴纳增值税。

九、关于融资性售后回租本金扣除问题 本次营改增，将售后回租业务从租赁业调整到金融业，适用于贷款服务的税收政策，还原于其业务实质。贷款业务的计税依据中，不包含向贷款方收取本金。因此，在财税„2016‟36号文件中，对售后回租的销售额的表述发生了改变，没有再沿用“扣除本金”的概念，使用了“提供融资性售后回租服务，以取得的全部价款和价外费用（不含本金），扣除相关利息后余额为销售额”的表述。所以，融资性售后回租的计税基础并没有发生改变。

十、统借统还业务中，统借方利息收入能否免征增值税的问题

财税（2016）36号文件政策规定，统借方按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息，免征增值税。若统借方向资金使用单位收取的利息，高于支付给金融机构借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，应将其视为转贷业务，全额缴纳增值税。

第三篇：关于“营改增”问题

关于“营改增”试点范围开展税收自查和

专项纳税评估的工作方案

各区地税局、市局稽查局、直属局、相关处室：

根据市局领导意见和当前工作需要，决定从七月十五日至九月三十日在全市“营改增”试点范围开展税收自查和纳税评估工作。现将有关工作明确如下：

一、营改增试点范围。

㈠交通运输业。陆路运输服务、水路运输服务、航空运输服务、管道运输服务。

㈡部分现代服务业。

1、研发和技术服务。包括研发服务、技术转让服务、技术咨询服务、合同能源管理服务、工程勘察勘探服务。

2、信息技术服务。包括软件服务、电路设计及测试服务、信息系统服务和业务流程管理服务。

3、文化创意服务。包括设计服务、商标著作权转让服务、知识产权服务、广告服务和会议展览服务。

4、物流辅助服务。包括航空服务、港口码头服务、货运客运场站服务、打捞救助服务、货物运输代理服务、代理报关服务、仓储服务和装卸搬运服务。

5、有形动产租赁服务。包括有形动产融资租赁和有形动产经营性租赁。

6、鉴证咨询服务。包括认证服务、鉴证服务和咨询服务。

二、纳入本次税收自查和纳税评估的具体对象。

㈠交通运输业。货运自开票纳税人、航空客货运纳税人、管道运输纳税人。㈡服务业的勘察设计纳税人。

㈢广告业的广告发布单位纳税人（如广播、电视台、公汽、地铁、网络等

单位）。

㈣2011纳税50万元以上的、纳入上述现代服务业试点范围的其他纳税人。

三、税收自查和纳税评估的主要内容。

（一）、税款缴纳情况；

（二）、税收政策执行情况；

（三）、发票使用情况。

四、营改增试点范围评查的所属时期。

这次税收自查和纳税评估的所属时期为纳税人2011和2012年1-6月税源期。有欠税和纳入各区局备案管理的纳税人，自查和评估所属时期追索至欠税和备案。

五、营改增试点范围评查的方法。

㈠各区局对上述营改增试点范围管理的纳税人进行摸底，确定具体自查和评估名单。

㈡组织确定评查对象的纳税人，填定《分行业调查表》（见附件1-4）进行自行检查。

㈢开展纳税评估。自查的基础上，对有疑点的户进行纳税评估，各区局纳入评估的户数不得低于评查对象的20%。发现有政策执行不到位、违规抵扣应税收入、违规使用发票、长期欠税不缴、备案管理存在风险等情况，要积极宣传税收政策，督促限期改正，依法清缴税款。

㈣进行专项稽查。对拒绝自查或不认真自查的纳税人，以及在纳税评估中发现有重大偷漏税情形、欠税数额较大的（50万元以上）的纳税人，移送稽查部门组织专项稽查和清缴欠税。

六、时间安排。

此项评查工作分三个阶段进行，第一阶段（7月15-31日）：纳税人自查期。

第二阶段（8月1-31日）：纳税评估和税款入库期；第三阶段（9月1-30日）：移送和专项稽查及总结期。

七、几点要求。

1、加强领导。营改增试点是“十二五”规划确定的加快我国财税体制改革重要内容之一，是今明两年税收改革工作的重要内容，各区局必须加强对些项工作的领导。

2、专人负责。各区局税政部门是本次评查工作的责任单位，要指定专人负责此项工作，组织精干力量，切实做好营改增试点行业的税收自查和纳税评估工作。

3、追缴欠税。对清理出来的欠税要严格的执行税收政策，加强追缴欠税力度，做到及时入库、应收尽收。

附件：1-4（交通运输、勘察设计、广告发布、其他行业）表一、二。

武汉市地方税务局税政管理一处

武汉市地方税务局纳税评估管理办公室

二○一二年七月十二日

第四篇：营改增材料

一、营业税改征增值税的背景

1、增值税

增值税是对销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一个税种。

增值税一般纳税人有17%、13%两档税率，小规模纳税人（销售额在规定标准之下，并且会计核算不健全，不能按规定报送有关税务资料的增值税纳税人，具体标准为从事货物生产为主、年销售额不大于50万元的企业和以销售为主、年应税销售额不大于80万元的企业）适用3%的征收率。国内增值税由国税局负责征收，其中75%为中央收入，25%为地方收入。

2、营业税

营业税是对在境内提供应税劳务以及销售不动产转让无形资产的单位和个人征收的一个税种。具体行业包括交通运输业、建筑业、邮电通讯业、文化体育业、金融保险业、娱乐业、服务业、转让无形资产和销售不动产。

其中交通运输业、建筑业、邮电通讯业和文化体育业适用3%的税率，娱乐业适用5%～20%的税率不等，其他行业适用5%的税率。除铁道部门、各银行总行、各保险公司总公司集中缴纳的营业税部分归国税局征收外，其他部分属于地税部门征收，归省及以下地方所有。

3、增值税与营业税的地位

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——在全部税收中的地位。全国2011年实现国内增值税收入24267亿元，占全部税收（89720）的27.0%，是全部税种中组织收入最大的税种。2011年全国实现营业税收入13679亿元，占全部税收的15.2%。在营业税中，有174.56亿元属于中央税，占全部营业税的1.3%。地方营业税（13504.44亿元）占全国地方税收（35511亿元）的38%，是地方税的最大税种。东湖高新区2011年税收收入完成85.3亿元，其中：营业税180776万元，占总税收的21.2%；增值税212312万元，占总税收的24.9%。

——在地方一般预算收入中的地位。武汉市2011年一般预算收入中，税收收入2865974万元，其中：营业税984134万元，占34.3%；增值税461527万元，占16.1%。东湖高新区2011年一般预算收入中，税收收入342107万元，其中：营业税90388万元，占26.4%；增值税26539万元，占7.8%。

——在地税组织收入中的地位。分部门看，2011年，东湖高新区国税部门实现税收39.06 亿元，地税部门实现税收47.31 亿元。地税收入中营业税为180776万元，占地税收入的38.2%。

4、营业税改征增值税的必要性

——营业税存在重复征税。营业税是对提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产所取得的营业额征税，增值税是对在流转过程中产生的增值额征税，两者产生了差异。缴纳营业税的企业从增值税一般纳税人那里购买货物或接受劳务供应，交

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纳的增值税进项税额是不能抵扣的，而要按着提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产所取得的营业额计算交纳营业税，每道流转环节都要交税。增值税是只对增值额那部分征税，这样就比增值税纳税人无形中多交了一些税。这样产生了行业之间的区别化对待。

——营业税的税负重。增值税应纳税额是当期销项税额减去当期进项税额之差，如果一个企业进项税额比较多，比如购买较多的生产资料，那么它的应纳税额就会减少，税负会减轻。虽然表面看起来营业税的税率比较低，但是，每一道环节征的税，下一环节的税款还要计入基数，再次征税，商品每经过一道流转环节就要交纳一次税，税上加税，税滚税，流转环节越多，重复征收越严重，税负越高。一种税率为 5%的商品如果流转 4 次，其税率如滚雪球一样至少加到20%，成为重税。

——增值税抵扣链条中断。从税制完善性的角度看，增值税和营业税并行，破坏了增值税的抵扣链条，影响了增值税作用的发挥。增值税具有“中性”的优点（即在筹集政府收入的同时并不对经济主体施加“区别对待”的影响，因而客观上有利于引导和鼓励企业在公平竞争中做大做强），但是要充分发挥增值税的这种中性效应，前提之一就是增值税的税基应尽可能宽广，最好包含所有的商品和服务。在现行税制中增值税征税范围较狭窄，导致经济运行中增值税的抵扣链条被打断，中性效应便大打折扣。

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——营业税不利于第三产业发展。从产业发展和经济结构调整的角度来看，将我国大部分第三产业排除在增值税的征税范围之外，对服务业的发展造成了不利影响。这种影响主要表现在由于营业税是对营业额全额征税，且无法抵扣，不可避免地会使企业为避免重复征税而倾向于“小而全”、“大而全”模式，进而扭曲企业在竞争中的生产和投资决策。比如，由于企业外购服务所含营业税无法得到抵扣，企业更愿意自行提供所需服务而非外购服务，导致服务生产内部化，不利于服务业的专业化细和服务外包的发展。

同时，出口适用零税率是国际通行的做法，但由于我国服务业适用营业税，在出口时无法退税，导致服务含税出口。与其他对服务业课征增值税的国家相比，我国的服务出口由此易在国际竞争中处于劣势

——营业税、增值税分治不利于税收征管。从税收征管的角度看，两套税制并行造成了税收征管实践中的一些困境。随着多样化经营和新的经济形式不断出现，税收征管也面临着新的难题。比如，在现代市场经济中，商品和服务捆绑销售的行为越来越多，形式越来越复杂，要准确划分商品和服务各自的比例也越来越难，这给两税的划分标准提出了挑战。再如，随着信息技术的发展，某些传统商品已经服务化了，商品和服务的区别愈益模糊，二者难以清晰界定，是适用增值税还是营业税的难题也就随之产生。上述分析，可以说明营业税改征增值

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税这一改革的必要性。国际经验也表明，绝大多数实行增值税的国家，都是对商品和服务共同征收增值税。在新形势下，逐步将增值税征税范围扩大至全部的商品和服务，以增值税取代营业税，符合国际惯例，是深化我国税制改革的必然选择。

5、营业税改征增值税的经济效应分析

经济理论和实践证明，社会分工程度是生产力发展水平的重要标志。营业税改征增值税的经济效应，不仅体现为税负减轻对市场主体的激励，也显示出税制优化对生产方式的引导。相对而言，前者的作用更直观，后者的影响更深远。其效应传导的基本路径是：以消除重复征税为前提，以市场充分竞争为基础，通过深化产业分工与协作，推动产业结构、需求结构和就业结构不断优化，促进社会生产力水平相应提升。

——在深化产业分工方面，营业税改征增值税既可以从根本上解决多环节经营活动面临的重复征税问题，推进现有营业税纳税人之间加深分工协作，也将从制度上使增值税抵扣链条贯穿于各个产业领域，消除目前增值税纳税人与营业税纳税人在税制上的隔离，促进各类纳税人之间开展分工协作。

——在优化产业结构方面，将现行适用于第三产业的营业税，改为实行增值税，更有利于第三产业随着分工细化而实现规模拓展和质量提升。同时，分工会加快生产和流通的专业化发展，推动技术进步与创新，增强经济增长的内生动力。

——在扩大国内需求方面，营业税改征增值税消除了重复

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征税，对投资者而言，将减轻其用于经营性或资本性投入的中间产品和劳务的税收负担，相当于降低投入成本，增加投资者剩余，有利于扩大投资需求；对生产者和消费者而言，在生产和流通环节消除重复征税因素后，商品和劳务价格中的税额减少，可以相应增加生产者和消费者剩余，有利于扩大有效供给和消费需求。

——在改善外贸出口方面，营业税改征增值税将实现出口退税由货物贸易向服务贸易领域延伸，形成出口退税宽化效应，增强服务贸易的国际竞争力；货物出口也将因外购生产性劳务所含税款可以纳入抵扣范围，形成出口退税深化效应，有助于进一步拓展货物出口的市场空间。

——在促进社会就业方面，以服务业为主的第三产业容纳的就业人群要超过以制造业为主的第二产业，营业税改征增值税带来的产业结构优化效应，将对就业岗位的增加产生结构性影响；随着由于消除重复征税因素带动的投资和消费需求的扩大，将相应带来产出拉动型就业增长。

6、营改增的影响

——营改增的意义：而按照建立健全有利于科学发展的财税制度要求，“营改增”有利于完善税制，消除重复征税；有利于社会专业化分工，促进三次产业融合；有利于降低企业税收成本，增强企业发展能力；有利于优化投资、消费和出口结构，促进国民经济健康协调发展。

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——国家税务总局局长肖捷曾撰文测算，“营改增”全面推开后，将带动GDP增长0.5%左右，第三产业和生产性服务业增加值占比将分别提高0.3%和0.2%，高能耗行业增加值占比降低0.4%。

——全国减税影响：虽然长期来看，“营改增”具有促进经济增长从而带到税收增长的作用，但短期看是有减税效应的，并且“营改增”还是今年乃至“十二五”时期我国结构性减税的重头戏，是1994年分税制改革以来影响最为重大的改革。据测算，“营改增”如在全国全面铺开，预计每年税收净减少1000亿元以上。

二、上海试点情况

1、试点时间：2012年1月1日

2、选择上海率先试点的原因

 上海发展现代服务业愿望强烈、门类齐全

 上海财力雄厚：2011年上海全市实现税收收入6828.7亿元，地方财政收入完成3429.8亿元，财政收入为4021.9亿元。 上海市主要领导支持

 上海国地税一个机构、两块牌子：上海税务局  准备充分：2009年已启动

3、试点范围：两大类、十个细分行业

 交通运输业：陆路运输服务业、水路运输服务业、航空

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运输服务业、管道运输服务业

 部分现代服务业：物流辅助服务、研发和技术服务、信息技术服务、文化创意、有形动产租赁、签证咨询服务

4、试点效果：

——减税效应明显。上半年，上海 “营改增”试点工作取得了好于预期的阶段性成效，试点企业应纳增值税104.9亿元，整体减税约44.5亿元，减收比例为29.8%：小规模纳税人税负明显下降，大部分一般纳税人税负略有下降，原增值税一般纳税人的税负因进项税额抵扣范围扩大而普遍降低。统计数据显示，截至6月15日申报期结束，上海市共有13.5万户企业经确认后纳入试点范围，其中小规模纳税人9万户，一般纳税人4.5万户。

其中：小规模纳税人申报缴纳应税服务增值税累计为7.2亿元，与按原营业税方法计算的营业税相比，减少税收4.9亿元，降幅为40%，小规模纳税人成为此次改革的最大受益者；一般纳税人申报缴纳应税服务增值税累计为77.3亿元，剔除即征即退企业后，按增值税申报的应纳增值税税额比按原营业税方法计算的营业税税额减少4.2亿元，其中约3万余户企业税负下降，其余近1.5万户企业税负有所上升，主要集中在交通运输业和物流辅助业。也就是说，在上海市13.5万户试点企业中，89.1%的企业在改革后税负得到不同程度的下降。

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——打通和延长增值税抵扣链条。实施营改增改革后，通过进一步打通和延长增值税抵扣链条，绝大部分试点企业以此为契机，着力整合业务资源、拓展业务空间、创新服务领域。

——促进生产性服务业从制造业中分离。营改增从税制上解决了企业长期以来存在的“大而全”、“小而全”问题，不少企业主动将一些生产性服务业务转为向外部发包，部分生产性服务业逐步从制造业中分离出来。

——促进企业经营业态创新。据统计，今年上半年，上海全市共有1.2万户原实行营业税的企业在试点期间新增了试点服务项目，新办试点企业8779户，主要集中在文化创意服务、鉴证咨询服务，以及研发和技术服务等新兴产业领域。

——减税促增长效应显现。伴随着“营改增”试点的深入推进，其结构性减税综合效应也得以充分体现，某公司既采购了上游企业的设备，推动上游企业业务增长，同时对下游企业提供业务服务，因对下游企业也有减税作用，也促进了本公司的业务增长。上海市对1200多户营改增试点企业的调查显示，今年上半年，试点企业的设备更新升级意愿逐步增强，如交通运输业的设备采购额同比增长10.8%，物流辅助服务企业的设备采购额增幅高达171.3%。

三、第二批试点推广计划

7月25日，国务院第212次常务会议决定将交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点范围，由上海市分批扩

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大至北京市、天津市、江苏省、浙江省、安徽省、福建省、湖北省、广东省、厦门市、深圳市等十地。明年继续扩大试点地区，并选择部分行业在全国范围试点。

7月31日，财政部和国家税务总局印发《财政部 国家税务总局关于在北京等8省市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知》（财税„2012‟71号），明确将交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点范围，由上海市分批扩大至北京市、天津市、江苏省、浙江省（含宁波市）、安徽省、福建省（含厦门市）、湖北省、广东省（含深圳市）等8个省（直辖市）。

1、新旧税制转换时间

北京为9月1日，江苏、安徽为10月1日，福建、广东为11月1日，天津、浙江、湖北为12月1日。

2、主要内容

 税率：在现行增值税17%和13%两档税率的基础上，新增11%和6%两档低税率，交通运输业适用11%税率，部分现代服务业中的研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅助服务、鉴证咨询服务适用6%税率，部分现代服务业中的有形动产租赁服务适用17%税率；

 税收优惠：试点纳税人原享受的技术转让等营业税减免税政策，试点后调整为增值税免税或即征即退；

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 现有一般纳税人抵扣增加：试点地区和非试点地区现行增值税一般纳税人向试点纳税人购买增值税应税服务，可抵扣进项税额；

 出口零税率：试点纳税人提供的符合条件的国际运输服务、向境外提供的研发和设计服务，适用增值税零税率；试点纳税人在境外或向境外提供的符合条件的工程勘察勘探等服务，免征增值税；

 差额征收方式延续：试点纳税人原适用的营业税差额征税政策，试点期间予以延续；

 税收归属：原归属试点地区的营业税收入，改征增值税后仍归属试点地区；

 征收机关：营业税改征的增值税，由国税局负责征管。

3、试点意义

此次扩大试点范围，是国务院根据经济社会发展形势，统筹“稳增长、调结构、惠民生、抓改革”目标任务，立足当前、着眼长远而做出的一项重要战略决策，意义十分重大。已经开始试点的上海市加上即将进行试点的8个省市，是我国重要的经济区域，大多分布在东部沿海，经济总量占半壁江山，对全国的经济发展，举足轻重，此次扩大试点对下一步改革在全国推开，也具有十分重要的意义。同时，这些地区的服务业相对发达，改革示范效应明显，有利于进一步促进经济结构调整，实现转变经济发展方式和支持现代服务业发展的战略目标。

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四、湖北省试点改革安排

1、试点开始时间：今年12月1日完成税制转换工作 2012年7月31日，《财政部 国家税务总局关于在北京等8省市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知》（财税„2012‟71号）明确要求我省自今年12月1日起完成税制转换工作。

2012年8月21日，《湖北关于营业税改征增值税试点有关事项公告》也明确为12月1日完成税制转换工作。

2、试点范围：两大产业、十个细分行业，具体包括： 《湖北关于营业税改征增值税试点有关事项公告》（2012年8月21日）明确我省试点范围为：陆路运输服务业、水路运输服务业、航空运输服务业、管道运输服务业、研发和技术服务业、信息技术服务业、文化创意服务业、物流辅助服务业、有形动产租赁服务业和鉴证咨询服务业实施营业税改征增值税试点改革。

3、节点安排：

 10月31日以前完成试点行业征管系统的升级、征管干部的培训以及其他相关的准备工作

 11月30日以前完成试点企业的模拟空转准备工作  12月1日正式实现新旧税制的转换  2013年实现新税制的正常申报

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4、改革影响：

——本省试点改革影响。据省国税局巡视员、武汉市政府参事覃先文预测，实施“营改增”，湖北省将减税约40亿元，其中武汉约减营业税24亿元，减少的税收将转变为企业的利润，成为助推试点行业以及相关行业做大做强、转型升级的“营养”和动力。

据地税局统计，东湖高新区共涉及企业1307户，这些企业2011年共纳营业税27800万元，享受税收减免2041万元。若按年增长20%计算，2012年这些企业约纳营业税3.34亿元，2013年约应纳营业税4.00亿元。若比照上海试点企业减收29.8%的幅度计算，2013年高新区试点企业约减税1.19亿元。

——外省试点改革影响。高新区增值税一般纳税人从试点地区取得的新开增值税专用发票纳入抵扣而增加抵扣，也会造成减收，并且会随着营改增试点范围的扩大而影响增加。如因天然气管道运输费进项抵扣率由7%提高到11%，中石油华中天然气销售公司2012年预计运费进项税额增加约7000万元。

五、后续改革

 将营业税税目全部纳入增值税征税范围  出台《中华人民共和国增值税法》  整合税务机关  重构分税制财政体制

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第五篇：房地产营改增问题

关于房地产业营改增几个问题

1.问题：房开企业将在建工程项目划转给全资的物业公司，是否需缴纳土地增值税？ 回复：房地产开发企业将在建工程划转给物业公司因涉及到所有权转移，因而按照土地增值税暂行条例及其实施细则的的规定，必须确认土地增值税计算缴纳土地增值税。

2.问题：营改增后交政府的费用如土地费、市政配套费等预计会有进项税额抵扣吗? 回复：营改增后缴纳的土地出让金是否可以抵扣问题是一直是营改增的难题之一，但总体的方向中可以抵扣，但有可能不是一次性抵扣而是分期抵扣。但对房地产开发企业而言，一定是在整个项目清算前抵扣。至于市政配套费，由于本身并没有负担增值税，因而，主流的观点是不存在（不是不让）进项抵扣，但也有观点主张按一定的综合抵扣率进行抵扣。

3.问题：政府回购房有哪些优惠税收政策？

回复：政府回购房，除了经济适用房，其他一律没有优惠，按照销售不动产进行所有的税收处理

4.问题：营改增，房产公司的尾盘的房子在政策前面先做销售还是？？？，该如何操作？ 回复：营改增的政策尚未明确，因而有关营改增过程中尾盘销售应当如何处理很不好说，但从目前的有关消息分析，老项目老办法，新项目新办法，因而初步估计营改增前已经开发并开始销售的房产，在营改增后应当还是继续征收营业税，或者采取简易的方式征收增值税

5、问题：房地产业纳税人处置办理产权登记的地下车位等附属设施如何征收营业税？ 回复：签订销售合同，销售地下车位和附属设施，无论是否办理产权登记，应按规定征收销售不动产营业税。（地下车位及其他附属设施只要进行销售，有销售合同并入营业额，征收营业税。如若签订的是租赁合同，那就征收租赁业营业税，只要建了地下车位和附属设施给业户用，无论购买还是租赁，只是税目不同，税率都为5%，一个是租赁业营业税，一个为销售不动产营业税）。

6、问题：销售小产权房是否征收营业税？

回复：销售小产权房应按规定征收销售不动产营业税，（小产权房是一时半不出来房产证，用自有土地建出来的）。

7、问题：房地产业纳税人按拆一还一方式实行回迁安置的如何确定其营业税纳税义务发生时间？

回复：房地产业纳税人按拆一还一方式实行回迁安置的对偿还面积与拆迁面积相等的部分，其营业税纳税义务发生时间为办理交房手续的当天。

8、问题：如何确定回迁安置房的计税依据？

回复：对建设安置回迁房的，对偿还面积与拆迁面积相等的部分，由当地税务机关按照同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。对纳税人以自己名义立项，再改纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房的，土地价款是纳税人不承担的，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，在核定计税依据时，土地没付款，不包括回迁安置房所属地方土地价款，只要没付出，就不把金额核上。

9、问题：房地产开发企业在取得预售证之前以诚意金、意向金等名义收取的款项是否征收营业税？

回复：在取得预售证前可以不征收，一旦取得预售证要申报缴纳税款，诚意金转为预收款，转为预收款的当天为纳税义务发生的时间。

10、房地产业税收清查的重点？

回复：

1、房地产企业是否存在低价销售的行为，有无价格明显偏低，而无正当理由的情况，关联企业之间销售价格是否合理。

2、各种以房地产抵债、无偿赠予房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项目、是否按照规定申报纳税。

3、拆迁补偿或者安置等行为是否按规定申报纳税。

4、车位、阁楼、地下室等附属设施，销售收入是否申报纳税。

5、农村集体组织、社区委员会、房地产开发企业所取得的小产权房收入、棚户区改造收入，是否申报纳税。

6、销售房产预收款或预收定金分期收款合同约定的时间应收取而未收取的销售款是否申报纳税，采取银行按揭贷款购房的取得的按揭贷款是否申报纳税。

11、营改增以后对房地产业税负影响分析？

回复：假定三个条件

1、营改增前后房地产开发企业含税收入总额和含税的成本保持一致。

2、营改增前后,房地产开发企业使用税费营业税为5%，假定房地产增值税税率为11%。

3、营改增前后,房地产开发企业房屋可抵扣的进项税额对应成本全部计入到价税扣除范围内。取得的可抵扣进项税额占房地产售房收入比重不会超过10%前提下，房地产行业税负只增不减。

8、土地使用税

房地产业将土地证办到买房人户后，可以减少应税土地面积。（有人咨询买完房是否能按开完发票的减少土地？不行。什么时候把土地证分割到买房户后，由土地局第几科出具证明，报到征收单位，给你减除土地依据，有依据后土地使用税可以不交。如果土地登记信息不变更，不报土地变更信息表，土地使用税不能免于缴纳）。

注意：房地产企业在移交回迁安置房时，应按计税价格为安置人全额开据不动产销售发票。安置房在销售时按差额征税的，以不动产销售发票为扣除凭据。

注意：个人所得税明细申报（汇缴时工资费用据实填，个人所得税明细申报表工资部分要和企业所得税纳税申报表工资费用相等）。

注意：营改增，自查税款如果是写当期税款只认当期应申报缴纳税款，补交税款要重新补交，并按照偷税漏税处罚。

总结：在现实情况下，营改增不可能降低房地产企业税负，营改增之后将增加房地产企业整体税负2%-3%。