写字楼物业企业接管验收管理专题

第一篇：写字楼物业企业接管验收管理专题

写字楼物业企业接管验收管理

写字楼物业竣工后，物业企业在在接管写字楼时，必须对物业进行全面的验收，以明确物业企业和开发商双方的维修责任。1.1.1写字楼物业验收采用的标准

在验收写字楼物业时，主要以下面的规范为标准：

1）GB50007-2011《建筑地基基础设计规范》

2）GB50010-2010《混凝土结构设计规范》

3）GB50011-2001（2008年修订版）《建筑抗震设计规范》

4）GB50014-2006（2011年修订版）《室外排水设计规范》

5）GB50016-2006（2011年修订版）《建筑设计防火规范》

6）GB50207-2002<屋面工程施工质量验收规范》

7）新编《电气装置安装工程施工及验收规范》系列规范

8）GB50242-2002《建筑给水排水与采暖工程施工质量验收规程》

9）GB50243-2002<通风与空调工程施工质量验收规程》

10）GB/T10060-2011《电梯安装验收规范》 1.1.2写字楼物业验收应提供的资料

在物业验收接管前，开发商须提供相关物业的各种技术资料和竣工图，并分类立卷，在验收时交物业企业归档保存。若验收时尚未完成竣工图，则必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明，竣工图最迟必须在免费保修期开始后的六个星期内呈交。物业企业将参考这些技术资料对物业的设施进行验收管理、运行、维护和保养。这些资料主要包括：

1.土建、装修需要的资料

1）建筑、装修和绿化等设计说明。

2）总平面图、建筑图和结构图。

3）装修图（包括所有顶棚、地面、墙面、门窗及幕墙等材料表）。

4）质监站、规划局、消防局、环卫局及园林管理所等政府职能部门的验收报告）。

5）土建、装修、建材和五金等供应商及厂商资料。

6）房屋面积测量报告。

7）物业沉降测试报告。

8）防水工程的盛水实验报告。

9)隐蔽工程验收鉴证。

2.弱点系统需要的资料

1)各弱点系统的操作和维护保养手册（包括屋宇自动控制系统、消防自动报警系统、防盗监控系统、卫星电视系统、电话和综合布线系统、背景音响系统和车库自动化管理系统等）。

2)各弱电系统图、平面图。

3)弱电系统设备明细表、承包商资料及产品合格证。

4)消防局、技防办、音像处理处、有线电视台、国家安全局、电话公司等政府职能部门的验收合格证明）。

5)设备原理图、计算机软件程序和说明等。

3.电气系统需要的资料

1)高压、低压和变配电设备操作和维护保养手册。

2)所有电气系统图、平面图、隐蔽工程验收资料及说明。

3)电气设备明细表、承包商资料及产品合格证。

4)供电局验收报告。

5)各种用电设备调试、测试报告。

6)避雷装置系统、平面图、测试报告、防雷验收报告。

4.给谁排水需要的资料

1)喷淋、消火栓系统操作和维护保养手册。

2)消防水、给水排水系统图、平面图及电器控制图。

3)消防喷淋、消火栓、给水排水系统设备明细表、承包商资料及产品合格证。

4)消防局验收批文、卫生防疫站、自来水、城市排水检测站和质监站等政府职能部门的验收报告。

5)消防水系统试压、调试及检测报告。

6)污水处理系统竣工图样、卫生防疫站验收批文。

7)蓄水池、水箱和开关器水质检测报告。

5.空调系统需要的资料

1)空调系统、送排风系统操作和维护保养手册。

2)空调、送排风系统图、平面图及电气控制图。

3)空调机组（热泵机组）、新风机组、热交换器及风机盘管等设备明细表表、承包商资料及产品合格证。

4)消防局验收批文。

5)空调系统及设备试压、调试报告。

6.动力设备需要的资料

1)锅炉、应急发电站和电梯等设备操作和维护保养手册。

2)锅炉房、应急发电机房平面图、煤气调压站平面图和煤气系统图、平面图。

3)劳动局、质监站及煤气公司有关验收证明。

4)锅炉、应急发电机及电梯等设备的调试报告、产品合格证书。

5)煤气管道的试压报告。

7.电梯验收提交资料

电梯正式验收移交前，施工单位需递交以下资料，以便使物业公司技术人员尽快掌握电梯的操作及紧急事故处理，但不限于此：

1)建设委员会质监站批发的“电梯运行证”。

2)技术监督局批发的“电梯安全使用证”。

3)点滴技术规格说明书。

4)电梯出厂合格说明书。

5)电梯装箱清单

6)电梯管理与使用手册

7)电梯一般安装标准。

8)电梯操作说明书。

9)电梯维修保养手册。

10)电梯安装图样。

11)电梯机械及电气控制图样。

12)电梯备品备件图样。

13)电梯操作培训手册。

14)电梯承包商竣工调试及自查记录。

15)电梯应急维修电话。

16)电梯供应商和安装单位联系人、电话、传真等资料。

8.其他需要的资料

开发商、承包商认为需要提供的其他资料。

1.1.3写字楼物业验收的程序

当开发商提供了各种资料后，物业企业才开始验收。在验收时若发现问题，物业企业可以拒绝验收和接管，同时要求开放商和承建商整改，只有整改到满足验收标准时，才可以通过验收。

1.物业验收条件

1)提供的验收资料齐全并且没有造假。

2)提供必要的专业技术介绍和培训。3)提供所有的测试、检验和分析报告。

4)被验收的场地、设备和机房清洁干净。

2.拒绝验收

对于以下情况，物业企业有权拒绝验收接管物业：

1)严重违反国家有关法规。

2)未能通过有关政府职能部门的验收。

3)工地与交付物业不能有效隔离。

4)机房不能完全独立封闭。

5)其他可能危及设备正常运行和进驻人安全的物业。

3.缺陷整改

对在验收中发现的各种问题，包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保护一起的受损等情况，物业企业将会作详细的缺陷记录，以供开发商督促承包商（或者供应商）进行整改，对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。若问题比较严重，则向开发商建议暂缓验收，待整改完成后重新验收。

4.试运行

若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收，但由于小业主（或租户）进驻的需要必须开启运行某些设备或系统，物业企业一般仅作实物验收，并严格按开发商的书面指令进行管理和操作。在此期间，技术上仍由承包商（供应商）把关，若发生任何问题或意外，除物业企业人为原因外，责任由开发商及其承包商负责。对于重要设备或者机房有必要签订临时试运行协议，清楚列明有关各方的责任。

5.验收通过

被验收物业完好，设备及系统运行情况正常，所有指标均达到合同约定的要求，场地、设备和机房均清洁干净，经有关各方书面确认验收通过，开发商应督促承包商（或供应商)移交所有的钥匙、备品条件和专用工具，物业正式交由物业企业接收管理。

6.保修期

正常情况下，物业整体验收结束，便正式进入保修期，但物业验收往往是一段相当长的过程，在此期间，有些设备可能会因限期投入运行或起亚原因已经进入保修期。故需要开发商与其承包商、供应商协议约定整个项目保修期的其实日期，并书面通知物业公司，而在次之前进入保修期的部分设备和系统，若需要签续保合同，开发商应酌情予以补偿。

1.1.4 新写字楼物业的接管验收

写字楼物业的接管验收，是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。1.接管验收应具备的条件

1）建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格（分期交付使用的工程必须和施工区域隔离）。

2）供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用。

3)房屋幢、户编号业经有关部门确认。

2..接管验收应提交的资料

(1)产权资料

1）项目批准文件。

2）用地批准文件。

3）建筑执照。

4）建筑分层、分单元面积表。

5）行政主管部门验收合格的证书、批文。

6）拆迁安置资料。

（2）技术资料

1）竣工图 包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图样。

2）地址勘察报告。

3）工程合同及开、竣工报告。

4）工程预决算。

5）图样会审记录。

6）工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）。

7）隐蔽工程验收证明。

8）沉降观察记录。

9)竣工验收证明书。

10）钢材、水泥等主要材料的质量保证书。

11）新材料、构配件的鉴定合格证书。

12）谁、点、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。

13）机电设备、设施系统的调试报告和使用说明书。

14）砂浆、混凝土块试压报告。

15）供水、供暖的试压报告。

3.质量与使用功能的检验

（1）主体结构

1）地基基础的沉降不得超过《建筑地基基础设计规范》的允许变形值，不得引起上不结构的开裂或相邻房屋的损坏。

2）钢筋混凝土构件产生的变形、裂缝，不得超过《混凝土结构设计规范》的规定值。

3）砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。

4）凡应抗震设防的房屋，必须符合《建筑抗震设计规范》的有关规定。

5）外墙不得渗水。

（2）屋面

1）各类屋面必须符合《屋面工程施工质量验收规范》中的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。

2）平武面应有隔热保温措施，三层以上房屋在共用部位应设置屋面检修孔。

3）阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、雨水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。

（3）楼地面

1）面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。块料面层应表面平正

5、解封均匀顺直，无缺棱掉角。

2）卫生间、阳台、盥洗盆地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。

3）木楼地面应凭证牢固，接缝密合。

（4）装修

1）刚、木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗密封严密，木门窗缝隙湿度。

2）进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。

3）木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不漏顶帽，与基层必须钉牢。

4）门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。

5）抹灰应表面平整，油灰饱满，粘贴牢固。

6）饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。

7）尤其、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。

（5）电气

1)电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用铰接或绑接的方式。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，是管路在结构上或者电气上均连城整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1MQ/KV.2)应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。

3）照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。

4）各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合《相关艰涩工程防雷设施验收规范》的要求。

5）电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层、曳引机的噪声和震动声不得超过《电梯安装验收规范》的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏、可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图样资料均应符合要求。

6）对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共享天线。

除上述要求外，同事应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。

(6)水、卫生、消防

1)管道应安装牢固，空置不见启闭灵活、无滴漏。谁呀实验及保温、防腐措施必须符合《建筑给水排水与采暖工程施工质量验收规程》的要求。应按套安装水表或预留表位。

2)高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。

3)卫生间、厨房间的排污管应分设，出户管长不宜超过8M,并且不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。

4)卫生器具质量应良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐全、制动灵活。

5)水泵安装应平稳，运行时无较大震动。

6)消防设施必须符合《建筑设计防火规范》的要求，并且有消防部门检验合格证明。

（7）采暖

1）采暖工程验收必须在采暖期以前两个月进行。

2）锅炉、箱罐的压力容器应安装平正、配件齐全，不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格证明。

3）炉排必须进行12h以上的试运转，炉排之间、炉排与炉铁之间不得互相摩擦，且无杂音、不跑偏、不凸起、不受卡，返转应自如。

4）各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应严密应开关灵活。

5）炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风挡板应安装平正、启闭灵活，闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。

6）管道的直径、坡度及检查井必须符合《建筑给水排水与采暖工程施工质量验收规程》的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。

7）设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须符合《建筑给水排水与采暖工程施工质量验收规程》的规定。

8）锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全，本质、烟尘排放浓度应符合环保要求。

9）经过48h连续试运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。

（8）冷冻机组及热泵机组

1）冷冻机及热泵应安装平正，配件齐全，有原厂或授权单位检验合格。

2)与冷冻机及热泵运行相关的冷却塔、风机、水泵等安装应适当、平正、无变形、裂纹、磨损、腐蚀等。

3）各管道、管件安装应符合要求，保温、避雷支架等安装合理。

4)各类现场仪器、仪表齐全准确，自动控制调节系统灵活可靠。

5）机器运行平稳，无异常撞击声及杂音，无剧烈振动，显示屏显示正常，各类指标均在运行范围内。

6）各辅助设备运行正常，无杂音。冷却塔效果良好，无严重飘水，水泵运行平稳，扬程、流量符合要求。

7）经过一段时间的联系运行，冷却剂及热泵和附属设备的热工性能、机械性能及空调区室温符合设计要求。

8）新风机、等风量机组、变风量机组，风机盘管、温控器调节阀等工作正常，无异声。

9）冷凝水管道畅通无渗水，集水盘排水情况良好，无倒泛水，连续运行无滴水，保温良好。

（9）附属工程及其他

1）室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置、管道坡度、管径均在必须覆盖符合《室外排水设计规范》的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。

2）化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm.立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。

3）明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。

4）房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。

5）房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合相关规定。

6）挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。

7）单体工程必须做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外面地面平整，室内外高差符合设计要求。

8）群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，并达到应有的质量和使用功能。

4.质量问题的处理

影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限有建设单位负责维修，也可采取费用补偿的方法，有接管单位处理。1.1.5旧写字楼物业的接管验收

有些旧的写字楼，可能由于种种原因要换物业企业，新的物业企业在接管时同样要对物业进行验收。

1.接管验收应具备的条件

1)房屋所有权、使用权清楚

2)土地使用范围明确。

2.接管验收应检索提交的资料

1)产权资料

2)房屋所有权证

3)有关司法、公证文书和协议。

4)房屋分户使用清册。

5)房屋设备及定、附着物清册。

(2)技术资料

1)房地产平面图

2)房屋分间平面图

3)房屋及设备技术资料。

3..接管验收程序

1）移交人书面提请接管单位接管验收。

2）接管单位按规定进行审核。对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。

3）接管单位会同移交人按规定进行检验。

4）对检验中发现的危损问题，按规定进行检验。

5）交接双方共同清点房屋、装修、设备和定着物和附着物，核实房屋使用状况。

6）经检验符合要求的房屋、装修、设备和定着物和附着物，核实房屋使用状况。

7）移交人配合接管单位按接管单位的规定逐项移交。

4.质量与使用功能的检验

1）以《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99)和国家有关规定作为检验的依据。

2）从外观检查建筑物整体的变异状态。

3）检查房屋结构、装修和设备的完好与损坏程度。

4）查验房屋情况（包括建筑年代、用途变迁、拆改添建、装修和设备情况）。评估房屋现有价值、建立资料档案。

5.危险和损坏的处理

1）属有危险的房屋，应由移交人负责排险解危后，才能接管。

2）属有损坏的房屋，由移交人和接管单位协商解决，既可约定期限由移交人负责维修，也可采取其他补偿形式。

3）属法院判决没收并通知接管的房屋，按法院判决办理。

第二篇：写字楼物业接管验收标准

第一太平物业对写字楼执行接管验收标准的实例

第一章

大厦土建装饰的验收标准及程序

一.验收前需具备的图纸资料和文件

1.设计图纸、文件、设计修改和材料代用文件。

2.材料出厂质量证书、出厂合格证、检验合格证。

3.预制构件出厂质量证书。

4.隐蔽工程验收文件。

5.施工安装自检记录。

6.结构硅酮密封胶相容性试验报告及幕墙物理性能检验报告。

二.组织验收小组人员熟悉合同、图纸、招投标文件及各项洽商变更。

三.验收时间由甲方、物业、总包方、监理四方订出一个切实可行的时间表。

1.外围玻璃幕墙干挂大理石。

2.大厦室内大理石墙面、地面。

3.木墙面。

4.防火门、门锁、油漆、粉涮。

四．大理石干挂墙验收

1．大理石应表面整洁，线条顺直，对缝宽窄一致，色泽一致。

2．保温层完好（不得渗水、不透风）。

3．石材安装牢固无损坏，表面不应有咬色现象等。

4．石材出厂合格证、检验合格证。

五．玻璃幕墙及遮阳板验收

（一）玻璃幕墙及遮阳板验收前应将其表面擦洗干净。

（二）玻璃幕墙及遮阳板观感检验符合下列要求：

1．明框玻璃、框料应横平竖直，缝宽应均匀，并符合设计要求。

2．玻璃品种、规格与设计相符，整幅玻璃色泽应均匀，不应有水纹、气泡、折碱、发霉和镀膜脱落等现象。

3．铝合金料不应有脱膜现象。

4．装饰压板表面应平整，不应有肉眼可察觉的变形、波纹或局部压砸等缺陷。

5．幕墙、遮阳板的上下边及侧边封口沉降缝、伸缩缝、防震缝的处理及防雷体系应符合设计要求。

6．幕墙隐蔽节点的遮封装修整齐美观。

7．幕墙不得渗漏。

（三）玻璃幕墙及遮阳板工程抽样检验应符合下列要求：

1．铝合金材料及玻璃表面平滑、整洁，表面不应有划伤或凹凸不平等现象。

2．玻璃应安装或粘结牢固，橡胶条和密封胶应镶嵌密实，填充平整。

3．钢化玻璃表面不得有伤痕。

4．遮阳板远看线条一致，近看各个连接点安装牢固。

5．玻璃幕墙活动窗支撑架灵活。

6．玻璃外窗五金齐全（手柄支撑架多点锁）。

（四）玻璃幕墙、遮阳板工程抽样检验数量，每幅幕墙竖向构件或竖向拼缝 和横向构件或横向拼缝应各抽查5%，并均不得小于3根，每幅幕墙分格应各抽查5%，并不得小于10个，所抽检质量均应符合中华人民共和国行业标准，玻璃幕墙工程技术规范JGJ102—96。

六．楼顶验收（楼顶平台地面）

1．排水坡度有无倒泛水现象，地面防水是否有渗漏现象，防水做完后是否做闭水试验，是否有闭水试验记录。

2．雨水管泄水口是否畅通。

3．雨蓖子是否齐全。

4．女儿墙是否完整。

5．各种机座是否表面平整，不空鼓、表面不应有脱皮。七．地库验收

地下一层、地下二层停车场地面应做防水并有做防水记录。八．楼地面验收

1.面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，不缺棱掉角、表面平整，接逢均匀顺 直。

2.卫生间地面不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。

3.楼地面应平整牢固，接缝密合，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。九．装修验收

1.钢木门窗应安装平整、牢固，无翘皮变形。开关灵活，零配件装配齐全，钢木门窗缝隙严密、适度。

2.木装修表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。

3.抹灰面应平整，不空鼓、不起泡和裂缝等。

4.地砖和墙砖应表面平整，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角，无空鼓。

5.油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏涮、咬色等现象。

6.锁开关灵活、安装牢固，表面光洁无划痕、零配件齐全。

7.所有木墙木门要用防火阻燃材料涮制。

十．责任

由于在短时间的现场检查中有些问题可能不能及时显现出，接管验收后在 正常运行中发现的有关质量问题将随时提出，并可再次召开各方会议落实相关的问题。

验收中所发现的问题整理出清单，组织协调会议，明确存在问题的责任并落实整改负责人及完成日期，会议纪要由各方签字认可。

第二章

电梯工程验收标准

第一节

电气部分

一．电源与照明

1． 电梯电源应由配电室直接送至机房，电压波动不应太大（7%）。2． 机房照明应与电梯电源分开，应在机房靠近入口处设照明开关。3． 电梯主开关及其副开关应符合；

（1）各接线紧固，开关设备等安装牢固。

（2）每台电梯均应设置能切断该电梯最大负荷电流的主开关。

（3）主开关不应切断下列供电电路。

① 轿厢照明通风和报警。

② 机房、隔层和井道照明。

③ 机房、桥顶和底坑电源插座。

（4）主开关的位置应能从机房入口处方便、迅速地接近。

（5）各电梯主开关均应有识别标志。

（6）轿顶应装设照明装置，或设置以安全电压供电的电源插座并有明 显

标志。

（7）井道内应装设足够照明，电源应由机房照明回路获得。

4． 电气设备接地应符合下列规定：

（1）所有电气设备的外露可导电部分均应可靠接地或接零。

（2）电梯轿厢可利用随行电缆的钢芯或芯线作保护线。当采用电缆芯 线作保护线时，保护线不应少于2根。

二．配线

1．机房和井道内的配线应用电线管或电线槽保护。且不得使用可燃材料。

2．轿顶配线应走向合理，防护可靠。

3．电线管应用卡子固定，固定点间距均匀。

4．电线槽连接处应锁紧，管口应装保护口。

5．电线槽安装应牢固，接口严密。

6．电线管电线槽均应可靠接地或接零，不得作保护回路线使用。

7．配线应绑扎整齐，并有清晰的接线编号。

8．接地线应与其它导线有明显标记，宜用黄绿相间。

9．随行电缆的安装应符合下列规定：

（1）随行电缆两端以及不运动部分应可靠固定。

（2）圆型随行电缆应绑扎固定在轿底和井道电缆架上。扁平型随电缆 固定应使用楔形插座或卡子。

（3）随行电缆在运动中有可能与井道内其它部件挂、碰时，必须采用 防护措施。

三．电气设备安装

1．电柜、控制柜（屏、箱）的安装应布局合理，固定牢固，且应符合下列规定：

（1）尽量远离门、窗。

（2）屏、柜和双面维修屏安装应便于核查与维修。

2．门召唤盒、指示灯盒及开关盒的安装应符合下列规定：

（1）盒体应平整、牢固不变形，埋入墙内盒口不应突出装饰面。

（2）面板安装后应与墙面贴实，不得有明显的凹凸变形和歪斜。

（3）安装位置正确不得有过大偏差，且按规定安装，排列要整齐。

（4）有消防功能的电梯须有消防开关且按“安装规范”安装。第二节

安全保护装置

一．电气安全部分

1.电梯的各种安全保护开关必须可靠固定，不得焊接固定。

2.与机械相配合的各安全保护开关应工作可靠，在下列情况时应可靠断开或立即停止运行。

（1）限速器速度接近动作速度时。

（2）安全钳拉杆动作时。

（3）超载时。

（4）轿、厅门未关或未锁紧时。

（5）安全窗开启时。

（6）缓冲器衩压时。

3.电气系统中的安全保护装置检查

（1）错相、断相、欠电压、过电流、弱磁、超速等保护与产品要求及 “安装规范”相符并通过对检验合格有合格证明。

（2）急停、检修、程序转换等按钮和开关动作应灵活可靠，标示清楚。

（3）极限、限位、缓速开关及其碰轮和碰铁应符合“电梯安装规范”，如无法试验，可出示相关各部分验收合格证明。

二．机械安全部分

1．限速器

（1）动作可靠。

（2）钢绳和绳套无断丝、折曲、扭曲和压痕。

（3）夹绳钳（楔块）与限速器绳之间的间隙应为3mm，无堵塞物。

（4）润滑良好，绳轮无裂纹。

（5）张紧装置无松动或移位（零部件无磨损破裂。）

2．安全钳

（1）动作可靠。

（2）操作机构和制停机构所有构件灵活无损。

（3）钳楔块面与轿厢导轨工作面间隙应为2～3mm。

（4）安全嘴无裂损及污物塞入。

3．缓冲器

油压的无漏油，若是弹簧的应无锈蚀及螺栓松动，底坑无积水。

4．终端限位保护

（1）强迫减速开关、终端限位开关、终端极限开关应安装牢固。

（2）磁轮灵活可靠。

（3）轿厢外侧的开关打板无扭曲变形。

（4）其各电气连接线及元器件无脱落，正常无损。

（5）需油的零部件无缺油。第三节

电梯各组成部分

一．曳引与导靴部分（有验收合格证书）

1．导轨

（1）压板固定牢固。

（2）润滑良好，表面无凹坑、毛刺及划伤，无变形。

（3）两导轨端部接头处台阶大小应合适（控制在0.05mm）

2．导靴

（1）润滑良好，靴衬工作面磨损量应不超过1mm。

（2）靴衬与导轨部隙不大于1mm。

（3）导靴与轿厢架联结紧固。

（4）导靴运行中无啃道。

3．导轨架

（1）无变形、裂纹、移位，无脱焊，无锈蚀。

（2）水平度无起差。

4．配重

（1）配重架上绳头组无松动，螺母紧固，卡绳无脱落。

（2）导靴磨无损或缺油润滑。

（3）配重架上配重块无松动、无晃动，铺垫平正。

（4）安全钳应灵活可靠。

5．曳引机

（1）噪声小，传动及换速平稳。

（2）联结件紧固。

（3）承重梁架设稳固完好，支承比度应符合规范，下部防震胶齐全完好。

6．制动器：

（1）无卡震，表面无划伤、高温焦化料及油污。

（2）电磁线圈接头无松动，绝缘良好。

（3）噪音小，运动灵活。

（4）制动器板手，盘车手轮应可靠，位置明显醒目。

7．减速器

（1）运转平稳，无撞击声和振动，无漏油。

（2）温度正常（不大于20%）。

（3）连接件无松动。

8．连轴器

（1）无螺母松动。

（2）无冲击，机械零部件无裂纹或磨损。

9．曳引轮

（1）无异声漏油。

（2）钢丝绳与轮槽无滑动。

（3）各紧固螺栓无松动。

10． 钢丝绳

（1）无磨损，锈蚀及断丝现象。

（2）绳头组合装置无损环。

二．轿厢、层门和电梯门系统（有验收合格书或纪录）

1．轿厢

（1）厢内整洁、干净。

（2）厢架与厢体联接螺栓紧固。

（3）轿底轿壁、顶位置无错位现象。

（4）轿顶轮或绳头组合无裂纹、松动、移位。

（5）轿壁无翘曲，嵌头螺钉无脱落松动。

（6）无震动声响。

（7）超载装置动作灵敏可靠。

2．轿厢门

（1）门板无变形划伤、撞蹭、下坠及掉漆。

（2）门导轨、门地坝无松动。

（3）门靴在门坝槽内运动灵活，间隙适中，无杂物，无卡阻，无划损。

（4）门刀、螺栓无松动变形，且与层门有关构件间间隙应符合要求。

（5）安全触板或光电感应功能动作灵敏可靠。

（6）轿门闭合装置应可靠和准确。

3．层门

（1）门须灵敏、可靠、保险。

（2）联动机构滑轮无损，传动绳无松动。

（3）噪音小。

（4）开关门过程灵活、平滑、平稳、无抖动。

（5）与轿厢门配合准确无撞击声或其它异声。

（6）门扇运动中无跳动。

4．轿顶安全窗

（1）安全窗打开后电梯应可靠停止运行。

（2）开启无卡阻。

5．层楼指示器。召唤箱、厢内控制板及全部信号系统无故障、无错误、整洁且 操作灵活。

6．补偿装置。与轿厢底联结牢固，噪音小，无脱环或断丝爆股。

第四节

机房部分

1．温度及通风应符合规定（5～40℃）。

2．主机控制屏应与门窗距离适宜。

3．有相应防水措施。

4．电机墙之间距离应方便检查。

5．相应绳孔有预留。

6．有防尘防水措施。

7．合格安装避雷设备。

第三章

电气工程验收标准

一．高压开关的隔离柜、PT柜、主进柜、出线柜、联络柜应传动良好，压线结实，二次保护动作准确，有耐压试验合格报告、二次保护动作试验报告。

1.高压柜的耐压试验报告。

2.高压柜二次继电保护试验报告。

二．变压器

1.变压器的保护试验及耐压试验应合格，保护装置整定值符合规定：

2.变压器应进行五次空载全电压冲击合闸应无异常情况，第一次受电后持续时间不应少于10min，励磁涌流不应引起保护装置的误动作。

3.变压器起动运行并带一定负荷即可能的最大负荷运转24h，应正常并记录相关值。

4.接地引下线及其主接地网的连接应牢固可靠。

5.温度保护装置指示应正确。

6.验收时应移交的文件

（1）变更设计部分的实际施工图

（2）变更设计的证明文件

（3）产品说明书、试验记录、合格证件、安装图纸

（4）安装技术记录、器身检查记录。

（5）试验报告

（6）备品备件移交清单

三．互感器

1．设备外观应完整无缺损。

2．保护间隙距离应符合规定。

3．油漆应完整，相色应正确。

4．接地应良好。

5．验收资料

（1）变更设计的证明文件

（2）产品说明书、试验记录、合格证件、安装图纸

（3）试验报告

四．电缆

1．电缆规格应符合规定，排列整齐，无机械损伤，标志牌应装设齐全。

2．电缆的固定，弯曲半径、有关距离和单芯电力电缆的金属护层的接线、相序排列应符合要求。

3．电缆终端、电缆接头应安装牢固。4．接地应良好。

5．电缆终端的相色应正确，电缆支架等的金属部件防腐层应完好。

五．电容器

1．绝缘电阻值应合格。

2．外观应完好。

3．交流耐压试验应合格。

4．冲击合闸试验进行三次，电容相互间的差值不宜超过5%。

六．接地装置

1．接地网外露部分连接可靠，接地规格正确，防腐层完好，标志齐全明显。

2．避雷针的安装位置及高度符合要求。

3．接地电阻值及设计要求的其他测试参数符合要求。

4．所移交资料

（1）设计变更证明

（2）安装技术记录（包括隐蔽工程记录等）

七．配电盘柜

1．盘柜的固定及接地应可靠，盘、柜漆层应完好、清洁整齐。

2．柜内元件应齐全完好，安装位置正确、固定牢固。

3．所有二次回路接线应准确，连接可靠，标志齐全清晰，绝缘符合要求。

4．操作及联动试验正确（双路互投应能自动转换）。

5．多股铜线接头应涮锡。

6．所需移交资料

（1）变更设计图

（2）说明书、试验记录、合格证、安装图纸

（3）根据合同提供的备品备件清单

（4）调整试验记录

八．低压电器

1．电器型号、规格符合设计要求。

2．电器安装牢固，平正应符合要求。

3．电器的接零、接地可靠。

4．绝缘电阻值符合要求。

5．标志齐全完好。

6．交流接触器通电后，操作应灵活，电磁器件应无异响，触头压力、接触电阻不应超过规定。

7．所需移交资料

（1）说明书、合格证、安装技术记录、根据合同清单提供的备品备件 调整试验记录。

九．交流电动机

1．电机外壳油漆应完整，接地良好。

2．电机引出线应相序正确、固定牢固、连接紧密。

3．测定电机定子绕组，转子组及励磁回路绝缘电阻，使用1000V兆欧表测绝缘值不小于0.5MΩ。

4．电机空载运行时2h并记录空载电流。

5．带负荷运转，电机各部温度不应超过产品技术条件。

6．电动机带负荷启动次数、冷态可起动2次时间不小于5min，热态起动一次。当在处理事故以及电动机起动时间不超过2～3s可再起动一次

十．发电机

1．发电机在两路市电同时失电时要能自动投入。2．发电机从电机开始运转至并入系统应能保持72小时。

3．发电机出口母线应设有防止漏水、漏油、金属其他物体掉落。

十一．电气照明装置

1．并列安装相同型号灯具、开关、插座的垂直偏差、距地面高度应符合要求。

2．照明配电箱的安装、回路编号应正确。

3．要有接地或接零。

4．灯具的固定是否紧固。

十二．真空断路器

1．真空断路器应固定牢靠，外表清洁完好。

2．电气连接应可靠且接触良好。

3．真空断路器与其操动机构的联锁正常。无卡阻、分合闸指示正确，辅助开关动作应准确可靠，接点无电弧烧损。

4．灭弧室的真空度应符合产品的技术规定。

5．并联电阻值电容器值应符合产品的技术规定。

6．绝缘部件瓷件应完整无损。7．相色标志正确、接地良好。

8．应移交的资料

（1）变更设计的证明文件

（2）产品说明书、试验记录、合格证及安装图纸等资料

（3）安装技术记录

（4）调整试验记录

（5）备品备件清单

第四章 大厦空调、给排水系统验收注意事项及验收条件

一．注意事项

（一）组织验收小组人员熟悉合同、图纸、招投标文件及各项洽商变更。

（二）由监理提供本专业风、水系统各项实验报告，以书面文件的形式提 供。由施工方提供本专业设备台帐及各设备的技术资料及产品说明书，本专业风、水系统各项调试记录及文件

1． 施工图、竣工图及设计变更文件。

2． 设备制品和主要材料的合格证或试验记录。

3． 隐蔽工程验收记录和中间试验记录。

4． 设备试运转记录（冷冻主机、锅炉、新风柜、空调柜、排风 机、生活给水泵及稳压泵、各消防系统主泵及稳压泵、污水泵、集水泵）。

5． 水压试验记录。

6． 空调采暖系统、给排水系统通水冲洗记录、闭水试验记录、通 球试验记录。

7． 工程质量事故处理记录。

8． 分项、分部单位工程质量检验评定记录。

（三）验收标准

1． 合同、招、投标文件上规定的各项国家标准，合同、招、投标文 件上规定的所能达到的使用功能、设计功能。

2． 设计规范：

（1）采暖通风和空气调节设计规范（GBJ19—87）

（2）高层民用建筑设计防火规范（GBJ0243—97）（3）采暖，卫生工程施工与验收规范（GBJ242—82）

（4）通风与空调工程施工与验收规范（GBJ0243—97）

（5）室外排水设计规范（GBJ14）

制冷设备安装工程施工及验收规范：

（1）制冷设备，空气分离设备安装工程施工与验收规范（GB50274—98）

（2）压缩机，风机，泵安装工程施工与验收规范（GB50275—98）

3． 各项设备还须分项作细化

（四）验收时间由甲方、物业、总包、监理四方订出一个切实可行的时间 表。

（五）验收划分

1． 设备（分项）

2． 空调水系统

3． 空调风系统

4． 多联冷媒户外主机

5． 户内盘管机

6． 空调自控功能的实现

7． 给排水系统

8． 消防水系统

（六）责任

由于在短时间的现场检查中有些问题可能不能及时显现，接管验收后在正常运行中发现的有关质量问题将随时提出，并可再次召开各方会议落实相关问题。

各种验收中所发现问题整理出清单，组织协调会议，明确存在问题的责任，并落实整改负责人及完成日期，会议纪要由各方签字认可。二．条件

1．各种隐蔽工程的验收报告。

2．管道、工艺完成报告（焊接强度、防腐处理、保温严密度）。

3．各风机盘管吊装后，接水盘、冷凝水管的排水试验报告（是否有倒坡）、管道内是否有堵塞。

4．冷冻机组、天燃气锅炉原始资料、机组各项功能安装试验报告、调试记录。

5．各种仪表是否齐全。

6．各风机盘管的出风管道出风口的保温、回风口是否严密有过滤网。各盘管风机、新风机组的风量、风速测试报告。

7．新风机组有无噪音，送风管道、保温是否规范，加湿器能否实现加湿功能，达到要求。

8．水泵安装应平稳，运行时无较大震动、噪音，电机温升正常，电流不应超过额定工作电流。

9．锅炉、箱罐等压力容器应安装平、正、配件齐全，不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷，安装完毕后，必须有专业部门的检验合格证。

10． 各种仪器仪表应齐全、精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀 门应开关灵活。

11． 管道的管径、坡度、管井及检查井必须符合GBJ242—82（采暖与 卫生工程施工及验收规范）的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。

12． 设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象，保温防腐措施必须符合采暖与卫生工程、施工及验收规范的规定。

13． 锅炉辅机应运转正常，无杂音，消烟除尘、消音减震设备应齐 全，水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。

14． 经过48小时连续运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖 区室温必须符合设计要求。烟道、通风道应畅通无阻塞物。

15． 各类屋面必须符合GB50207-94(屋面工程技术规范)中的规定，排 水畅通，无积水，不渗漏。

16． 九层平台及屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢 固，接口严密、不渗漏。

17． 卫生间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积 水，不允许倒泛水和渗漏。

18． 高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。

19． 卫生间的排污管应分设，地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。20． 卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐 全、操作灵活。

21． 消防设施必须符合GBJ16-87(建筑设计防火规范)、GB50045-95(高层民用建筑设计防火规范)的要求，并且有消防部门检验合格签证。

22． 室外排水系统的标高、检查井设置、管道坡度、管径必须符合 GBJ14(室外排水设计规范)第二章2、3、4节的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。

23． 化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，立管与粪池间的 连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。

24． 明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。

第五章

弱电系统、消防系统验收标准

第一节

弱电系统验收条件

一．弱电各系统验收包括：消防报警系统、安防系统、楼控系统、卫星电视及 有线电视系统、广播系统、车库道闸系统、综合布线系统

二．具备接管验收条件

1． 建设单位书面提请接管单位验收。

2． 工程全部施工完毕，调试完毕，达到深圳市《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》。

三．需提前提交的资料

1．弱电各系统平面图、系统图、逻辑关系图、设备说明书、设备检验合格证、出厂合格证、附属设备的全部图纸。

2．合同（含洽商变更）附本。

3．现场施工图（与现实情况吻合）、设备清单、工程设计变更的洽商记录。

4．各种随机资料、使用说明书、操作维修手册等。

5．总包、监理检查的原始记录。

6．消防验收合格，由消防局颁发的验收合格证。

四．标准

1． 电气线路应安装平整、牢固、横平竖直，过墙应有套管、导线连接必 须牢固。

2． 各种设备器件、盒、箱、缆线、连接硬件等安装应符合相应产品的有 关规范的规定。

3． 各设备接口接触良好，位置准确，外观完好，功能完好，控制准确迅 速。4． 名种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻符合设计要求。

5． 各种仪器、仪表齐全精确，空调自控电动执行器阀门应开关灵活。

6． 各种设备功能完好，性能符合设计要求。

7． 各系统硬件设备与软件匹配良好、运行正常。

8． 各系统连接硬件符合设计要求，标记和号码清晰，性能标志设置正 确。

9． 各系统接线箱油漆完整、盘内外清洁、箱盖，开关灵活、线路无绞接 现象，各回路线编号齐全、完整、清晰、正确，接线整齐。五．责任

由于在短时间的现场检查验收中有些问题可能不能及时显现出来，接管验收后在正常运行中发现的有关质量问题将随时提出，并可再次召开各方会议落实相关的问题。验收中所发现的问题整理出清单，明确存在问题的责任，并落实整改负责人及完成日期。会议纪要由各方签字认可。

第二节

弱电系统验收程序

验收程序： 分系统

分机房：主机

供电、备电、接地、外观、运行 分楼层（从上向下）：机房

竖井

DDC

各系统相关设备 一．消防报警系统

（一）中控室设备（消防中心报警主机）

（二）各楼层设备

1．各回路及模块箱

2．各防火卷帘门

3．各设备间的相关设备

4．各楼层其它具体设备及线路连接逐一按标准验收

二．安防系统

（一）中控室设备

（二）各楼层竖井I/O接口板、各信息点设备、监控点设备线路及连接逐一 按标准验收

三．楼控系统

（一）中控室设备

（二）各楼层机房、竖井、污水井、水箱、DDC箱、信息采集点设备、所 有自控点设备线路及连接逐一验收。

四．卫星电视及CATV系统

（一）楼顶有线电视及卫星电视机房设备、接收及传输设备

（二）各楼层、竖井、分线箱及各用户终端线路及连接逐一验收

五．广播系统

（一）中控室设备

（二）各楼层竖井及具体设备、线路及连接逐一按标准验收

六．车库道闸系统

（一）主机及相关设备

（二）进出口各项设备逐一按标准验收

七．综合布线

（一）机房

（二）各层PDS小室内设备逐一按标准验收

第三节

消防系统验收接管程序

一.具备验收条件

1.建设单位书面提请验收单

2.与合同相符（含洽商变更），符合设计要求

3.有消防局颁发的消防验收合格使用许可证

4.符合施工、防火规范，各独立系统工作正常

5.消防主机人员能独立上岗值班（由厂家进行培训）

二.所需资料

6.合同（含洽商变更）

7.实际施工图纸（与现实吻合），设备清单

8.各种随机资料，使用说明书等

9.总包与分包自检的原始记录，监理质检的原始记录

三.验收的内容

1．火灾自动报警系统验收

2．消防广播系统验收

3．插口电话对讲系统验收

4．防火卷帘门的验收

5．强电切换（非事故照明电源强切）的验收

6．监控风阀与监控风机消防系统

（1）排烟阀、排烟风机消防控制系统的验收

（2）正压送风阀、正压送风机消防控制系统的验收

7．电梯的消防功能

（1）客梯的迫降功能验收

（2）消防梯的归首功能验收

8．消防水灭火系统的功能验收

（1）消火栓水泵

（2）喷淋泵

（3）水喷雾泵

（4）末端泄水、水流指示器、压力开关的状态显示

9．消防监测信号、消防控制各接口模块的检查

10． 防火门 11． 消火栓

12． 疏散指示灯

13． 消防通道

四.人员安排

1． 空调给排水专业：检查消防水、消防泵、喷淋水泵、喷雾泵、排风 机，排烟机，正压送风机水阀、防火阀、排风阀等消防水系统和通风系统。

2． 强电：强切电力控制配电箱、电梯。

3． 弱电：检查消防主机、报警系统、联动控制系统、卷帘门。

4． 弱电专业负责，保安部配合：对烟感、温感等进行逐点检查，确保其 完整有效。对消防器材进行点位的统计，确保其完整可靠。

五.验收的要求

1． 对照图纸、设备清单查验数量。

2． 依据施工规范检查其安装质量。

3． 按照设计要求检查其功能。

六.验收的组织

消防验收是系统、设备、楼体验收的综合，每个专业、每个部门都需要密切配合。

第四节

消防中控室验收内容及其标准

一.消防报警主机系统

1.安装位置需与后侧保持一米的空间，如操作台长度超过4米，一侧靠墙安装时，另一侧距墙不应小于1米，以保证日后方便检修。

2.消防控制设备对室内消火栓系统应有下列控制、显示功能：

（1）控制消防水泵的启、停；

（2）显示启泵按钮启动的位置。

3.消防控制设备对自动喷水灭火系统应有下列控制、显示功能：（1）控制系统的启、停；

（2）显示报警阀、闸阀、及水流指示器的工作状态；

（3）显示消防水泵的工作、故障状态。

4.火灾报警后，消防控制设备对联动控制对象应有下列功能：

（1）停止有关部位的风机、关闭防火卷帘，并接收其反馈信号；

（2）启动有关部位的防烟、排烟风机（包括正压风机）、排烟阀，并接收 其反馈的信号。

5.火灾确定后，消防控制设备对联动控制对象应有下列功能：

（1）关闭有关部位的防火门、降落有关部位的防火卷帘，并接收其反馈 信号；

（2）发出控制信号，强制电梯全部停于首层，并接收其反馈信号；

（3）接通火灾事故照明灯和疏散指示灯；

（4）切断有关部位的非消防电源。

6.火灾确认后，消防控制设备应按疏散顺序接通火灾报警装置和火灾事故广播。警报装置的控制程序应符合下列要求：

（1）二层及二层以上楼层发生火灾，宜先接通着火层及其相邻的上、下层；

（2）首层发生火灾，宜先接通本层、二层及地下各层；

（3）地下室发生火灾，宜先接通地下各层及首层。

二、电脑图形中心

1.在正常状态下，进入图形中心可清楚的查看所有消防设备的工作状态；

2.有信号返回时操作员可及时、准确知道探测点位置及探测器现时状态；

3.图形中心所有设备位置应与设计图纸相吻合，无遗漏；

4.烟感、温感地址编码无重复、无错码、无遗漏；

5.应设置多重密码，供操作人员和工程技术人员使用。

三、七氟丙烷灭火控制盘

1.控制系统的紧急启动和切断装置；

2.由火灾探测器联动的控制设备应具有30秒可调的延时装置；

3.显示系统手动、自动工作状态；

4.在报警、喷射各阶段，控制盘应有相应的声、光报警信号，并能手动切除声响信号。

四、CD广播录放盘

1.在进行工作时无杂音，音质清晰、纯正；

2.快进或快退时无大的声响；

3．可分区域控制

4.需设置人工话筒，有播音功能。

五、消防固定对讲电话

1.通话质量清晰，无回音，可清楚显示对方位置；

2.各主要设备房、重点部位都应能够与中控室进行直线联系；

3.手动报警按钮位置宜设置对讲电话插孔；

4.具有录音功能，能够清楚录制双方通话内容，录制时间不得少于60分钟，并可循环录制。

六、消防应急广播录放盘及扬声器

1.录放盘在火灾时应具有在消防中控室将火灾疏散层的扬声器和广播音响功放机强制转入火灾事故广播状态的功能；

2.消防中控室应能清楚显示火灾事故广播扩音机的工作状态，并能用话筒播音；

3.中控室可控制扬声器的音量；

4.扬声器应设在建筑物的走道和大厅等公共场所，其数量应能保证从本层任何部位到最近一个扬声器的步行距离不能超过25米，每个扬声器的额定功率不应小于3W。

七、消防应急广播功放机

火灾应急广播设备的功放机，其容量不应小于事故广播扬声器容量较大的三层扬声器容量的总和。

八、消防报警主机电源和备用电源

主、备电源误差不能低于23V，高于25V,并进行多次联动测试，以保证主电源故障时备用电源可正常供应主机系统的运行，并具有自动切换功能。

九、消防中控室接地电阻

1.工作接地电阻值应小于4Ω；

2.采用联合接地时，接地电阻应小于1Ω；

3.中控室接地板引致各消防设备的接地线应选用铜芯，接地软线其线芯截面积不应小于4平方毫米。

第六章

物业接管验收前所需资料

一．土建

（一）隐检记录

1.隐蔽工程验收记录

2.防水工程检验记录

（二）验收记录（验收中）

1．单位工程质量综合评定表

2．单位工程验收记录

（三）新材料、新技术

1．新型建筑材料（国家技术监督局检验合格证、出厂合格证）

2．施工新技术（施工新技术经建设部认可并有鉴定书）

（四）原材料试验报告

1．砖、水泥、砂、石、钢筋、防水材料、隔热保温材料、防腐材料试验汇总表

（五）施工试验报告

1．防水工程试水试验

二．暖卫和燃气

（一）图纸会审、设计变更、洽商记录

（二）隐蔽工程验收记录

（三）主要设备

1．主要设备明细表（台帐）2．主要设备试运转记录 3．设备出厂合格证

4．开箱及抽检记录 5．设备安装记录

第三篇：写字楼物业接管验收程序要点

写字楼物业接管验收程序要点

A． 写字楼接管验收前工作

（1）成立物业管理机构

成立物业管理公司或设置管理处，设立各级管理机构及各岗位，草拟各级管理员工岗位职责，招聘所需员工及进行岗前培训，建立一支优良的专业物业管理队伍。管理机构一般应在写字楼管前3个月建立，各级管理人员和员工应该到位。

（2）草拟各种规章制度。

物业管理的规章制度分为物业管理公司内部的规章制度和公司对外（业主、租户）的规章制度两类：

1)．物业管理公司内部的规章制度。建立一套科学的、健全的、严格的规章制度，使人人有章可循，事事有法可依。物业管理公司内部的规章制度主要有公司的守旨，纪律、经营方针、工作程序、岗位职责等。如保安员守则、工具的使用及保管规定、制服管理规定、考勤规定等等。公司也可以将各种规章制度合成一本《员工手册》，方便员工全面了解和遵守公司的规章制度。

2)．物业管理公司对外的规章制度。包括公司向业主、租户解释公司的宗旨、权利和义务，以及公司管理服务范围、管理服务方式，还有要求业主和租户共同遵守的行为准则等方面的文件。如业主公约、用户手册等等。

（3）组成写字楼验收小组。

由物业部，工程部及公司有关人员组成写字楼验收小组，验收小组还应在验收前完成以下工作：

1)．提前派出部分工程技术人员进驻现场，与开发单位和承建单位的工作人员一起参与写字楼竣工收尾监理工作，主要参与机电设备的安装调试，了解整个写字楼内装配的设备设施，熟悉各类设备的构造、性能；熟悉水、电等线路的铺设位置及走向，为入住后的管理、维修养护打下良好的基础。

2)．主动与开发单位、承建单位联系，协商写字楼交接问题（如交接日期及注意事项）和制定验收方案，统一验收标准。

3)．准备接管验收的各种表格，如接管验收表、接管验收遗漏统计表等。

（4）财务方面准备。

筹措物业管理维修基金；制定财务预算方案，提交开发单位审批；井建立完善的财务制度，有效控制管理费及基金收支；制定第一年的管理收支预算，拟定收费标准，包括管理按金及其他管理款项的建议。

（5）协助开发单位购买所需用具及设备，保质保量，以保证写字楼管理顺利进行。

（6）编制写字楼验收计划。

验收小组依据开发单位、承建单位提供的竣工图、设备清单等文件，按设计及施

工要求编制验收计划。验收计划应包括项目概况、接管原则、验收标准、职责分工、日期安排及工作内容。验收要求等。

B． 写字楼接管验收的程序

（1）写字楼接管验收具备的条件。

新建写字楼的接管验收应具备以下条件：

1)．建设工程已施工完毕并已竣工验收合格；

2)．供电、给排水、供暖、卫生、道路等写字楼的附属设备能够正常使用；

3)．写字楼的名称应有地名管理部门审核的批准书，以及经公安部审批编制的正式门牌号码。

（2）写字楼的预验收。

接到开发商接管验收的通知后，验收小组对所接收的资料，具备条件的，应在15天内签发验收复函并约定验收时间。届时，验收小组根据验收计划、标准（依据建设部《房屋接管验收标准》），按专业分工进行预验收。

1)．验收小组对设计图纸、设计变更、竣工图、设备清单进行预验收，对写字楼的主体结构、外墙、楼地面、装修及电气、水、卫生、消防、供气、电梯、附属工程进行质量与使用功能的检验。同时，还要重点验收设备和主材的规格型号、容量、制造厂并清点数量、安装位置等。

2)．在预验收中检查出不符合标准的项目，提出书面的《物业验收整改通知书》，返回给移交单位，并在规定时间内由移交单位或工程施工单位进行整改。

3)．对验收中的单独设备进行试运转验收。主要验收设备的安装质量和运转中设备的主要技术指标，对不符合指标的，及时提出书面意见，要求移交单位组织设备制造厂或施工单位重新凋试，要达到规定的要求。

4)．预验收后形成一份预验收报告，交公司总经理审查。

（3）写字楼的正式验收

预验收中提出的项目落实后，验收小组要进行检查、验证，如整改合格，则进行正式的写字楼验收。

1)．写字楼的实物验收：一是图纸与设备规格型号、数量符合；二是工程的主要设备的实际安装位置与设计安装位置符合；三是设备包括设备连接的整个系统的技术性能，应与设计的功能符合。验收结果记录在《验收交接记录表》中。

2)．对写字楼的其他公共配套设施进行验收，重点放在预验时已记录在案的问题方面，其结果也记录在《验收交接记录表》中。

3)．各专业人员根据验收后的情况，写出单项工程验收报告。验收小组根据单项验收报告，作出综合性验收评定及意见书，并将验收报告送公司总经理审批。

4)．公司总经理代表写字楼的接收单位，同写字楼的交接单位进行正式移交。物业管理公司会同开发单位、施工单位、施工监理单位签字生效，并将全部资料收归存档。

验收资料

写字楼接管时有三个方面的资料需要移交，一是产权方面的资料，二是技术方面的资料，三是开发商对楼盘原有的内部装修标准及销售部门承诺的优惠条件方面的资料的移交。

（1）产权方面的资料。

1)．项目批准文件；

2)．用地批准文件；

3)．建筑执照；

4)．拆迁资料；

5)．业主姓名、产权、位置、建筑面积清单。

（2）技术方面资料。

1)．竣工图，包括总平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；

2)．地质勘察报告；

3)．工程预决算分项清单；

4)．图纸会审记录；

5)．竣工验收证明书；

6)．工程合同及开、竣工报告；

7)．工程设计变更通知及技术核定单位（包括质量事故处理记录）；

8)．隐蔽工程验收签证；

9)．沉降观测记录；

10).设备及主要建材的质量保证书或合格证书以及供水、供暖、管道煤气的试压报告。

（3）开发商对楼盘原有装修标准及承诺的优惠条件资料。

1)．内部装修标准资料；

2)．承诺的优惠条件资料。

写字楼接管验收的标准和检验方法

写字楼接管验收的标准主要是：

（1）地基、梁、柱、板主体：

1)．地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；

2)．钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值；

3)．按图纸设计逐间检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位及非收缩性裂缝；

4)．无钢筋外露。

（2）顶棚

1)．抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮；

2)．无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。

（3）墙面：

1)．抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无面层剥，无明显裂缝，无污渍；

2)．块料（如磁砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤；色泽一致；对缝砂浆饱满，线条顺直；

3)．外墙面：无裂缝、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象。

（4）地（楼）面：

1)．毛地面：平整，无裂纹；

2)．块料（如磁砖等）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂缝、损伤，色泽一致，对缝线条顺直；对缝砂浆饱满，线条顺直。

3)．水泥砂浆面层：抹灰平整，压光均匀，无空彭，无裂缝，无起泡等缺陷。

4)．卫生间地面。可用以下2种检查方法检验：一是向地面冲倒水，观察水流向是否准确到地漏，不应有积水、倒泛水；二是封闭地漏，灌水浸泡地面24小时，第二天到楼下检查楼面应无渗漏。

（5）门窗：

1)．开启自如，手轻摇晃门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现；目视零配件装配齐全，位置准确，无翘曲变形；

2)．从室内轻摇晃门锁与连接牢固，开启灵活；

3)．木门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉角，无变形；

4)．单指轻击玻璃安装牢固，无轻微晃动现象；玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂缝，无损伤和刮花痕迹。

5)．窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷。可选择以下检查方法：先关紧所有窗户，从顶层房间窗户自上向下均匀浇水，停止浇水后半小时逐间检查每个窗台是否有水渗入。

（6）楼梯、扶手：

1)．砼结构的楼梯：无裂缝，面层无剥落，钢筋无处露；

2)．钢木结构的楼梯：用力轻摇无晃动，安装牢固；钢筋无锈蚀，无变曲；木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面光滑，无扎手。

（7）开关：

1)．安装牢固，目视盖板无损坏；

2)．开关灵活，开启接触效果良好。

（8）照明灯具：

1)．轻碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴，零配件齐全，灯罩完好无损；

2)．打开所有灯肯，检查电源接通是否正常，灯具发光是否正常；

3)．楼内公共照明灯全部接通连续工作3天，统计有多少自然损坏的。

（9）供水系统：

1)．安装牢固不能摇动，管道（尤其是接头）完好无损，无渗漏水，无锈迹；

2)．水龙头和水阀：打开水阀，流水畅通，无漏水；关紧水龙头，无漏水。

（10）排污管道（含塑料管）：

1)．安装牢固，外观完好无损，配件齐全；

2)．从楼上各排水口注入，楼下目视管道接口密实无渗水，楼上排水畅通无堵塞；

3)． 铸铁管：灌水后无渗漏水，表面无锈迹，无裂纹，面层油漆均匀。

（11）卫生洁具：

1)．安装牢固，外观完好无损，面层无污渍和刮花痕迹；

2)． 灌水后排水口密实，无渗水，接水软管无锈迹；

3)． 便器：水箱冲水正常，不堵塞，冲水畅通。

跟进工程遗漏的管理：

工程遗留问题是指竣工验收和楼宇使用过程中，发现的安全隐患、使用的建筑材料不合格、设计无法达到使用要求、保修无法解决的设计缺陷等方面的工程质量问题。

物业部对完善配套工程执行监督职责，指定专人作好协调工作。对发现的遗留问题，及时向管理处经理汇报，并作好与开发建设单位的联系工作。在进行工程完善和遗留问题的改造时，要加强施工现场的管理，具体有两种不同情况的管理：

（1）在业主（租户）未入伙之前的施工管理。

1)．分清责任范围，物业部指定专人与施工队保持联系，协调解决交叉工作的予质，以确保已接管房屋和设施的完好。

2)．配合施工队的用水、用电，要求施工队进出场有序（必要时可签订合同）。

3)．限制施工队的活动范围，不许到施工现场以外区域活动。

（2）在业主（租户）已入伙之后进行施工时，除按上面第（1）条规定执行以外，还必须加强以下工作的管理：

1)．限制噪音施工时间，确保业主（租户）的工作和休息。

2)．严禁施工人员穿拖鞋及袒胸露臂，严禁吸烟。

3)．施工单位必须提前把安全负责人、施工人员名单交物业部，办理临时出入证，施工完毕将证交回。

4)．增强保安力量，加强对施工人员的管理监督，避免给已入伙的业主（租户）带来安全隐患。

5)．施工队离场前，必须到物业部申请“放行条”，经有关人员核查无误并签名后，施工队方可撤离写字楼。

第四篇：物业写字楼接管验收工作手册（共）

第一节 接管验收工作内容和程序

一、物业管理的验收内容

二、接管验收项目及标准

三、公共设施设备交接验收标准 第二节 楼宇资料交审核规定

一、目的

二、范围

三、楼宇资料审核

第三节 系统竣工验收程序及内容

一、给排水系统

二、火灾自动报警系统

三、卫生系统

四、通风空调系统

五、离心式制冷系统

六、高压设备及变压器系统

七、盘、柜及二次接线系统

八、电梯及电气部份系统

第四节 设备观感质量检查项目统计表

一、空调

二、风机

三、给排水、排污

四、消防

五、电气设备

六、建筑装饰

七、公共设施 第五节 附件

一、验收接管程序

二、资料移交清单

三、遗留问题统计表

四、公共设施交接验收表

五、相关使用表格

第一

节接管验收工作内容和程序

一、物业管理的验收内容 1 验收项目：

验收接收：项目批准文件、用地批准文件、开发许可证、建筑许可证、房地产平面图、房屋建筑合格证，幷填写《接管项目资料记录》。1.1 物业的竣工资料，设计变更，中间验收，设备出厂合格证、竣工图、单体设备试运转记录等技术检验资料的验收。

1.2 移交设备清单的要求包括设备规格型号、容量等按照设计要求验收，对设备的数量、安装位置的核对。1.3

按运行系统对物业竣工工程（楼宇）的验收包括：对讲系统、公共天线系统、给排水系统、强电系统、弱电系统、空调系统、消防系统、电梯系统、自控系统等。2

物业验收的基本要求 2.1

物业预验收

2.1.1 验收组分专业系统，依据设备图纸的要求，参考设备变更，对竣工图、设备清单进行预验收。

2.1.2 验收组依据《建筑安装工程质量检验评定标准》对物业的实物进行验收，主要验收设备和主材的规格型号、容量、制造厂家、安装位置、幷清点数量。

2.1.3 在预验收中检查出不符合国家标准的项目，提出书面的《验收整改报告》退回给移交单位，由移交单位或工程施工单位依据报告整改。

2.1.4 对预验收的单体设备进行试运转验收，主要验收设备安装质量和运转中设备的主要技术指标，对不符合的技术指标，及时提出书面整改意见，要求设备制造厂家或施工单位进行重新整改并达到规定的要求。

2.1.5 预验收后需形成一份综合性报告报总经理审查。2.2

物业验收

2.2.1 在预验收的《验收整改报告》落实实施后，验收组进行验证并在《验收整改报告》中记录结果，整改合格后，进行正式验收。2.2.2 对移交单位移交的竣工图，设备出厂合格证，建筑主材合同中间验收的试验报告单，设备的调试记录等进行验收并在《设备验收交接记录》中记录。

2.2.3 物业的实施验收做到三符合：一是图纸与设备规格型号数量符合，二是工程的主要设备的安装要求与安装质量符合，三是设备包括设备联接的整个系统的技术性能应与设计功能符合，验收结果记录在《设备、设施验收交接记录 》。特殊设备须经政府有关部门检验合格颁发合格证才有效，电梯需有劳动局合格证，消防设备须有市消防局合格证，锅炉需有压力容器合格证。

2.2.4 对公共配套设备进行验收，将结果记录在《物业验收交接记录》中，各项指标应符合设计功能要求，建筑物、设备、设施单项验收由主管部门主管签字认可。2.3

验收后的工作

2.3.1 各专业根据验收后的情况，由各职能部门写出各《单项工程验收报告》。

2.3.2 验收组根据单项工程验收报告，作出综合性验收评定幷将验收报告交总经理。

2.3.3 竣工验收要填写《竣工工程资料验收记录》，填写《物业验收交接记录》。2.3.4 业主代表接管单位，同物业的移交单位进行正式移交，交接手续需经业主代表、施工单位、施工监理、物业管理公司签字后方可生效。

2.3.5 验收完毕，验收组负责将各类资料搜集整理后移交设备部存档专人保管。

资料的移交接管 3.1

产权资料 3.1.1 项目批准文件 3.1.2

用地批准文件 3.1.3

建筑执照 3.2

技术资料 3.2.1

竣工图包括： 3.2.1.1 总平面图 3.2.1.2 建筑图 3.2.1.3 结构图 3.2.1.4 水电安装图 3.2.1.5 设备图 3.2.1.6 附属工程图 3.2.1.7 隐蔽管线图

3.2.2

沉降、变形、位移观测记录及观察点布置图 3.2.3

地质勘测报告 3.2.4

图纸会审记录

3.2.5

永久性水准点位置及基础埋深 3.2.6

设备合格证、设备使用说明书

3.2.7 工程设计变更通知及技术核定单(包括质量、事故记录)3.2.8 隐蔽工程验收签证

3.2

竣工验收合格证书 3.2.1

市建设工程竣工验收证书 3.2.2

市建筑消防验收合格证

3.2.3

钢材、水泥等主要材料的质量保证书 3.2.4

新材料、构配件的鉴定证书

3.2.5

水、电、采暖、卫生器具、电梯、消防设备检验合格证书

3.2.6

电话工程竣工验收证书 3.2.7

有线电视施工合格证书 3.2.8

用电话许可证 3.2.9

用水许可证 3.2.10

供电协议书 3.2.11

用气协议书

3.2.12

砂浆、混凝土块试压报告 3.2.13

供水、供暖试管道压报告 3.2.14

燃气管道工程验收表 3.3

其它

3.3.1

建筑位置、建筑面积清单

二、接管验收项目及标准 1

验收项目：

基础设施，机电设施（空调、电梯、强电、消防、给排水、弱电智能化系统）； 屋面；

消防设施，水池、水箱； 垃圾箱 车库

沙井、检查井和化粪池 明暗沟； 挡土墙； 踏步、台阶； 2

验收标准：

1997年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》及达到设计要求。2.1

新建房屋的接管验收标准 2.1.1

主体结构

2.1.1.1梁、柱、板主体按图纸设计逐间检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝；地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。

2.1.1.2钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值，无钢筋外露。

2.1.1.3木结构应结点牢固，支撑系统可靠、无蚁害，其构件的自动检索须符合结构工程施工及验收规范规定。

2.1.1.4砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。2.1.2

外墙不得渗水

2.12.1外墙面无裂纹、起砂、麻面等缺陷，无渗水现象。2.1.2.1抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无面层剥落，无明显裂缝，无污渍。

2.1.2.2块料（如瓷砖）面层

A．

粘贴牢固，无缺棱掉角。B．

面层无裂纹、损伤、色泽一致。C．

对逢砂浆饱满，线条顺直。2.1.3

屋面 2.1.3.1各类屋面必须符合屋面工程施工及验收规范的规定，抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮，无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍；排水畅通，无积水，不渗漏。

2.1.3.2平屋面应有隔热措施，三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔。

2.1.3.3阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、沟、落水管应牢固，接口严密，不渗漏。2.1.4

楼地面

2.1.4.1毛地面平整，无裂纹，水泥砂浆面层抹灰平整，压光均匀，无空鼓，无裂纹，无起泡等缺陷。

2.1.4.2块料面层应表面平正，对逢砂浆饱满，接缝均匀顺直，无缺棱掉角；面层与基层必须粘结牢固，不空鼓；整体面层平整，色泽一致，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。

2.1.4.3卫生间、阳台、浴洗间地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。

A．

用小桶或胶管向地面冲倒水，水顺利流向地漏，地面无积水。

B．

第二天到楼下检查有无渗漏。

2.1.4.4地漏过滤篦子安放稳固，管缝密实，无渗漏水，无堵塞，排水畅通。2.1.5

装修 2.1.5.1钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗油漆均匀，缝隙适度，门缝线条均匀，不掉角，不变形。

2.1.5.2木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，必须钉牢。

2.1.5.3进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固。2.1.5.4饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。

2.1.5.5油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。2.1.5.6电子对讲门开启灵活，通话器完好，通话清晰；门外观无刮花痕迹；防盗门无锈迹和刮花痕迹。2.1.5.7窗台泛水正常，无向室内倒流现象。

可选择以下方法检查

A．

关紧所有窗户，从天面或顶层房间窗户自下而上均匀浇水，停止浇水后半小时，逐间检查每个窗户是否有水渗入。B．

查询天气预报，在验收期间出现下雨天前，先后将门窗关紧，雨后逐间检查墙面和窗台泛水。2.1.6

楼梯、扶手

2.1.6.1砼结构的楼梯：无裂缝，面层无剥落，钢筋无外露。2.1.6.2钢木结构的楼梯：安装牢固，用力轻摇无晃动，钢筋无锈蚀、无弯曲。2.1.6.3木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面光滑不扎手。

2.1.7

电气

2.1.7.1电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铅导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间的地绝缘电阻值不得小于1MΩ/KV。2.1.7.2应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。2.1.7.3照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。

2.1.7.3.1用木或硬竹片等轻碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴，零配件齐全。

2.1.7.3.2打开所有灯具，检查电源接通是否正常，灯具发光正常。2.1.7.3.3产品合格，使用寿命达到要求，室内公共照明灯全部接通连续工作3天，统计有多少损坏的。

2.1.7.4各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合电气装置安装工程施工及验收规范的要求。

2.1.7.5电梯应能准确地启动运行，牵引机的噪声和震动不得超过电器装置安装工程施工及验收规范的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。2.1.7.6对电视信号有屏蔽影响的物业，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的物业，应设置电视共用天线。2.1.7.7电气插座

单指轻击检查盖板安装牢固，无晃动并紧贴墙面。盖板无损坏，符合安装要求，满足“左零右火”规定，每个都检测，试电笔检查每个插座电源接通是否正常。

2.1.7.7.1有线电视插座由市有线电视台验收。

2.1.7.7.2电话插座只进行外观验收，单指轻击盖板安装牢固，盖板无损坏。2.1.7.7.3接线盒

A.单指轻击盖板安装牢固，目视盖板无损坏。

B.用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常，并用绝缘胶布完全缠包线头。2.1.7.7.4开关

A.安装牢固，目视盖板无损坏。B.全检开关灵活，开启接触效果良好。2.1.7.7.5配电箱

A.安装牢固，配件齐全，试操作一次空气开关等控制是否正常。B.开关是否符合型号规定。C.导线与设计相符，布线规范。D.目视像盖无损坏，操作一次开关灵活。2.1.7.7.6门铃

A.室外按钮安装牢固，盖板完好，操作灵活，操作检查一次。B.室内预留线盒参照本规定。

2.1.7.7.7除上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。2.1.8

水、消防

2.1.8.1管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求。应按套安装水表或预留表位。

2.1.8.2高位水箱进水管与水箱检验口的设置应便于检修。2.1.8.3卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8m，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污等接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。

2.1.8.4卫生器具质量良好，安装牢固，配件齐全，完好无损，面层无污渍和刮痕，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐全，制动灵活。

2.1.8.4.1灌水后排水口接口密实，无渗水，接水软管无锈迹。2.1.8.4.2便器水箱冲水正常，不堵塞，冲水畅通。2.1.8.5水泵安装平稳，运行时无较大震动。

2.1.8.6消防设施必须符合建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范的要求，并且有消防部门检验合格签证。

2.2

附属工程及其它室外排水系统的标高、窨井（检查井）、管道坡度、管径均必须符合室外排水设计规范的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。

2.2.1化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。

2.2.2明沟、散水、落水沟内不得有断裂、积水现象。

2.2.3房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。

第五篇：物业接管验收

集中检查，是建设方向物业企业移交前由物业公司组织的，从客户使用和物业服务角度，主要对空鼓裂纹、门窗、给排水、房间尺寸、设备安装、成品保护、使用功能等项目进行检验。

可分为户内和公共区域两种，根据建设进度户内检验一般在交房日前4-5个月具备检验条件。

公共区域按配电、给排水、环境、弱电、消防等专业根据工程进度分部分项开展。本章节主要讲解室内检查。

◆目的：（1）提高一次交房成功率。（2）减少交房后客户报事量和磨合期物业返修工作量。

2、集中检查流程（1）确定检查时间

项目部与物业技术部或管理处确定，一般在交房前4-5个月。物管师商学院【微信号：wuyeguanlishi】整理.（2）启动会确定项目部、物业检查整改联系人，检查标准、返修流程向施工单位、监理交底。（3）制定计划根据预验房时间、施工进度制定检查计划，在预验房前完成检查整改。

（4）检查准备人员、工具、记录资料筹备（记录表洋房每单元、高层每10层制定成册）、检查培训。

（5）检查 物业工程负责人组织员工进行检查，分片区负责制。

（6）记录反馈原始资料物业保存，复印件当天或次日由总包在物业签字领取，分发到各分包单位整改。

（7）整改各分包单位接到检查记录表进行整改。（8）复检

整改结束，监理进行检查，合格通知物业复检。（9）资料维护物业工程负责人指定专人对计划、检查，整改资料进行维护。

附件：《集中检查启动会指南.doc》

3、集中检查计划根据项目进度制定检查计划，在业主开放日前完成检查整改，检查项目必须是全检，而不是抽检。参加人员对于检验标准的掌握是提高工作质量的基础和保证。户内检查每小组一般每工作日能完成xx户的检验。附件：《集中检查计划表.xls》

《集中检查工作量参考.doc》《集中检查内容.xls》 《户内检查记录表.》

4、集中检查工具

（1）压力实验工具（俗称手动加压泵）

（2）游标卡尺（3）激光测距仪

（4）投线仪

（6）塞尺（5）红外线多线墨线仪

（7）两米尺

（8）卷尺（9）角尺

（10）空鼓锤

（11）记号笔（12）兆欧表

（13）钳型万用表

5、集中检查标准（1）房间及公共部位空间尺寸

房间内墙面之间净距极差20mm以内 l净高偏差值-20mm以内，极差在20mm以内 l非矩形的主要功能房间内墙净距差可不做检查。

（2）现浇楼板厚度及裂缝板厚应符合设计要求，偏差符合施工质量验收规范； 现浇楼板不应有可见的裂纹。

（3）门窗检查门窗开启灵活、关闭严密、无倒翘；推拉窗有防脱落措施 l进户门开启方向符合设计要求。橡胶密封条、毛毡密封条完好；玻璃密封条与玻璃、玻璃槽口接触紧密、平整。有排水口的门窗、排水口畅通；排水口数量符合设计要求。

（4）墙面、地面和顶棚抹灰与基层粘结牢固、无脱落、空鼓；抹灰层无爆灰和裂缝 l免抹灰工艺顶棚不应有可见裂缝。

抹灰层之间、与基层之间粘结牢固、无空鼓；抹灰层无爆灰和裂缝；孔洞、槽、盒周围抹灰表面整齐、光滑；管道后面抹灰表面平整。

（5）防水工程无面不应有滲漏、积水；天沟、泛水、变形缝构造符合设计要求。

有防水要求房间、阳台无滲漏、排水坡向正确、排水畅通无倒泛水和积水；

外墙无滲漏；外窗无滲漏。

注：其余方面略

6、集中检查方法（1）房间及公共部位空间尺寸门窗检查

（2）（3）墙面、地面和顶棚 两米尺检测墙面垂直度： 红外线多线墨线仪检测室内阴角垂直度：

角尺检测阳角：检查空鼓裂纹：检查阳台阴角（注意阴阳角较多处，客户关注较多）：

检查室内标示（给排水管、管线预留孔洞、强弱电线盒、开关、插座等均应做相应的标示）： 检查天棚平整度（顶面检查时，应检查平整度，空鼓、裂纹，顶面有弱电进户接线盒的应作全面检查，避免漏装。）：

地面检查（平整度误差不大于2mm，地面面层与下一层应结合牢固，无空鼓，无裂缝、脱皮、麻面、起砂等缺陷。）：

（4）防水工程检查烟道、外墙、门窗漏水（门窗、外墙、烟道等渗水，应在长时间下雨或大雨时检查，如未下雨，则采用淋水的方式进行。）：（5）玻璃安装工程阳台玻璃栏板材质及栏杆高度检查（高度不低于1.05米；应使用安全玻璃的部位不得使用非安全玻璃；护栏玻璃应使用公称厚度不小于12㎜的钢化玻璃或钢化夹层玻璃；当玻璃临空高度达到5m及以上时，应使用钢化夹层玻璃。）：室内护窗栏杆高度检查和施工工艺（不低于900㎜；焊接牢固、无毛刺无晃动，漆作工艺好、无色差、无明显焊点、检测铝合金门限位器设置和成品保护等情况|（铝合金无倒翘无明显划伤（长度不得大于100㎜）凹陷，胶条无脱落，边框封口胶应密实平整；平开窗锁钩风撑安装稳固使用灵无明显划痕。纵向栏杆之间净间距不大于110mm）：活。）： 窗户检查（开启性能：窗扇应开启灵活、关闭严密，无倒翘；推拉窗应有防止脱落的措施。）：

（7）建筑给排水工程：除分户检验要求检查事项外，应作支管排水坡度检查、通球试验、灌水试验、给水管道压力试验

检查水井水表设置情况（安装平稳牢固、无渗漏、表前防盗阀、表后截止阀或球阀；水表牌号应与户位号一致。）：

户内给水管检查（户内总水阀和装修水龙头安装到位、开启灵活、排污管道灌水实验（管道、配件等接口严无渗漏 ；阀门高度离地800㎜。）：

密，无渗漏；管道畅通。）：

道的最底部的污水井。）：

排污管道通球实验（球能从测试点被水冲至被测管给水管道支架稳固性（给水管应安装应平整牢固，支架间距参照规范择录。）：给排水管顺直度检查（排水管道应安装规范，每层必须装伸缩套管、隔2-3层应设置清扫口、顺直度采用红外线多线墨线仪进行测试。）：

给排水管顺直度检查（给水管应安装应平整牢固，Φ32PPR横管间隔0.8米必须安装支架。）：地漏检查（地漏型式符合设计要求，水封深度不小于50㎜；存水湾水封深度不小于50㎜，冲水排水通畅。）：

（7）建筑电气工程配电箱、外墙窗、栏杆等电位、接地、线间绝缘测试（配电箱内各线间、金属栏杆、等电位绝缘阻值均不得低于0.5MΩ；接地连接正确）：配电箱配置和设置高度检查：1.8m室内装修电源插座高度检查300mm

强弱电箱内电气元件规格、型号、数量符合设计要求标示完好，标识清楚、动作灵活，接线、插座等相续正确；电表读数、户位正确。检查记录

7、集中检查重、难点问题及处理方法（1）集中检查管理

1）标准、流程培训，自己做足功课；2）分栋或片区责任制；3）有效的汇报制度、员工每天向工程经理汇报检查、整改情况；4）重点、突出问题及时向地产反馈，并落实处理方法。

（2）重点关注客户敏感点1）阴阳角顺直度，房间尺寸、门窗；

2）渗水；3）空鼓、裂纹。

（3）整改质量、进度控制 1）明确施工单位返修队伍，分片区责任制；

2）返修材料准备，与项目部落实供货期较长的材料供应及时性，确保整改进度；

3）整改质量、进度出现异常时，组织项目部、营销客户中心、物业技术部会议解决。