项目收益债有关问题汇总

第一篇：项目收益债有关问题汇总

项目收益债有关问题汇总

一、发行主体问题

1、主体有无国企民企限制？

答：对发行主体的所有制无特殊限制，只要符合发债条件即可申报发行。

2、公开发行的项目收益债券，是否要求发债规模依然不得超过净资产40%，近三年平均净利润足以覆盖债券一年利息？

答：按《证券法》的现行规定，暂时是这样的。

3、项目收益债与43号文、926号文的关系。发行主体对于企业债券相关管理文件中的其他要求（如发债指标、地区债务率、应收款项比例、短期高利融资、资产负债率等）是否必须满足？

答：国发43号文，主要是为了加强地方政府性债务管理能力，降低政府性债务压力，剥离融资平台公司政府融资职能。9月26日发改委发布的《关于全面加强企业债券风险防范的意见》是在企业债券当时的政策环境和形势下，对风险防范措施手段的完善。两者与项目收益债没有冲突。

符合申报发行条件的项目收益债，不受企业债券关于发债指标、地区债务率、应收款项比例、短期高利融资、资产负债率等的限制。

4、如项目实施主体为子公司，项目公司不符合公开发行条件的，可否由母公司作为发行主体公开发行项目收益债券？或，约定由母公司享有项目的收益权后，可否由母公司作为发行主体公开发行项目收益债券？

答：项目实施主体为全资子公司的，母公司可以代为发行项目收益债，如为参股子公司的，如果项目收益以参股比例计算，母公司应按参股比例合理设定发债规模。

5、因项目实施主体是当地政府重新整合后设立的，设立期限未满3年，但其下属子公司均超过3年的期限，其他条件均满足公开发行的要求，可否模拟前两年报表？或由其子公司代为发行？

答：非公开发行，只需要提供发行人近一年的财务报表；公开发行的，需要提供发行人近三年的财务报表，原则上不允许用模拟报表代替，但需要满足以下条件可申请豁免：

1、实质性合并、合并前主体资产运营已满3年；

2、由于行业性原因（非企业自身原因）造成企业合并的。

如果实施主体和权责未转移至子公司，原则上不允许子公司代为发行。

6、项目资本金到位怎么个标准，发之前全部到位？还是根据进度逐步到位？如果发行人不是专门设立的项目公司，如何确定项目资本金金额呢？

答：项目资本金根据投资计划进度按比例到位。如果发行人不是专门设立的项目公司，发行人应将其项目资本金在项目收益债发行之前存入债券募集资金监管行指定的专户上。

7、非公开发行的项目收益债，项目主体成立时间是否像交易所私募债一样，要求成立满2年？

答：详见附件中关于审计报告要求的明确描述。

8、收费高速公路项目能发项目收益债或永续债吗？ 答：满足项目收益债或永续债的发行条件，即可申报发行。

9、是否支持景区建设项目发行项目收益债？发行主体主营为景区设施建设、公园门票收入。

答：满足项目收益债发行条件，即可申报发行。

10、若棚改房项目发项目收益债，可否配建商品房，若可以，配建比例有无要求？

答：可以配建商业开发，暂时没有比例限制。

11、火车站客运枢纽及配套设施，主要收益来源是配套商业用房销售收入和商铺出租收入，是否可做项目收益债？

答：可以，但配套商业开发部分应不影响客运枢纽项目性质。

12、某城投公司建一座办公大楼，与政府签订协议，由政府每年付费使用，这种模式可行否？

答：这属于政府融资行为，不符合国发43号文件要求。▎

二、发行方式问题

1、项目收益债可以在银行间市场发行，还能不能在交易所发行？ 答：可以。

2、项目收益债联主有何要求，也要超过15亿吗？ 答：按企业债券相关政策执行。

3、项目收益债分期发行的话，可否分3期或4期发行？非公开发行项目收益债，可否分期发行完毕后投资人总数控制在200人以内？

答：批文有效期2年，2年内自由选择分期，投资人数总数控制在200人以内。

4、非公开发行项目收益债券的申报程序是直接在国家发改委备案还是仍需经省级发改委预审后备案？如仍需报经省级发改委，省级发改委预审也仅执行备案管理还是需要按照企业债券审核要求进行审核？

答：在省里按企业债券审核要求进行预审后，报国家发改委注册。

5、管理办法项目收益债申请材料目录中已经没有之前发行企业债要求券商出具的主承销商推荐意见、债券发行辅导工作报告、质量控制审查报告、债券发行可行性研究报告、专项核查自查工作报告、偿债能力专项

意见等文件，主承销商还有没有必要出具这些文件？申请材料目录中最后一条“其他文件”主要指的哪些文件？

答：不需要。根据具体项目而定，不特指。

6、请问非公开发行项目收益债券的注册周期多久？合格投资者是否采用和非公开发行公司债券同样的标准？

答：具体注册周期视项目情况而定。合格投资者指机构投资者。▎

三、项目收入问题

1、对于棚改、安置房或旧城改造项目中腾退土地，或者河道治理、荒山荒地整理出的土地，其出让收益返还是否可认定为项目收入，有无比例限定？同时需要何种文件予以确认，政府、财政、人大？尤其是对于区级政府，土地收益由市级财政返还区财政再返还项目公司的情况，需由涉及的各级政府、财政确认？腾退土地出让收入算项目自身收入还是财政补贴？

答：土地出让收入皆不属于项目收入。

2、省级计划内棚户区改造项目，如果是整体平衡的项目，即采取商品房销售来覆盖现金流的是否可行？

答：可行。

3、间接经济利益如何定义？可能包括哪些收益？

答：间接经济利益即发行人从项目相关联部分取得的利益，但不属于项目产生的直接利益。无特别明确指向，根据实际情况判断。

4、为项目出具可研报告的咨询公司、审计发行主体的会计师事务所是否属于“独立第三方”，可否同时出项目收益和现金流覆盖本息的专项意见？对于第三方（会计师事务所、咨询公司、资产评估机构）的有何资质要求？

答：为项目出具可研报告的咨询公司、审计发行主体的会计师事务所不属于“独立第三方”，可以对项目收益和现金流覆盖本息出具专项意见。资质方面无特殊要求。

5、项目收益率是什么标准，是依据可研报告吗？是否考虑融资方式不同造成的项目收益率变动，如50%债权融资与70%债权融资可能使项目收益率不同，还是只看项目本身？

答：项目收益率的测算以可研报告为基础，并需要考虑当地、当时的经济客观发展情况以及国内外同类型项目开展情况等。主要考察的是全部投资的税后内部收益率。

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四、募集资金使用问题

1、项目收益债试点管理办法第五条里，“不得置换项目资本金或偿还与项目有关的其他债务，但偿还已使用的超过项目融资安排约定规模的银行贷款除外”。是什么意思？在实践中什么样的银行贷款可以用债券募集资金来偿还？如，项目投资中银行贷款已经落实了百分之八十，现在债券融资又解决了百分之五十，可否还掉三十的贷款？

答：项目收益债募集资金只可以偿还因建设募投项目所举借的银行贷款，上述贷款的举借时间必须在债券发行之前，且在发行前应公开披露。不能用于偿还发行人为其他目的举借或在发行债券后举借的各类银行贷款。

2、债券募集资金可否用于因项目建设、运营和设备购置产生的应付账款，以及归还超过资本金安排的母公司借款？

答：可以。

3、财政补贴占比不超过50%，但国家因支持战略性新兴产业给予企业的国家级补贴有不少都超过了50%，能否成为例外？

答：感谢该问题的提出者，监管部门已将您的建议提交讨论，请持续关注。

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五、还本付息问题

1、没有财政补贴的项目，存续期的头一两个计息年度，项目正在建设，可能没有项目收入，如何满足“每个计息年度项目收入都能完全覆盖当年本息”的要求？还本付息是否可以安排差额补偿人提供？或者收益债都必须安排财政补贴？或者项目建设期不用偿付，等进入运营期再偿付？建议将“在项目收益债券存续期内的每个计息年度,项目收入应该能够完全覆盖债券当年还本 付息的规模”改为“在项目运营期内的每个计息年度…”

答：网络上传播的版本存在谬误，正式版本中应该是“在项目运营期内的每个计息年度”。项目收益债可根据项目现实情况，灵活安排期限和 兑付方案。在偿本付息年度，项目因处于建设期而尚未产生收益的，可由差额补偿人安排资金或通过财政补贴偿付本息。

2、在设计还本方案时，可否将项目预测现金净流入和还本金额相匹配，即某一特定时段还本金额更大？是否允许提前还债，否则偿债基金锁定会形成资金浪费？

答：项目收益债可根据项目实际情况，灵活安排期限及兑付方案。

3、项目收益债期限与还本方式是否跟城投债一样有硬性规定？ 答：项目收益债可根据项目现实情况，灵活安排期限及兑付方案。

4、“项目运营期内所有收入必须全部进入项目收入归集专户。”项目收入专户资金是否必须全部划入偿债资金专户中，超过当期偿债金额（还本付息金额）部分如何使用？该项目举借银行贷款的本息偿付款项应从项目收入归集专户还是偿债资金专户中支付？

答：项目收入专户资金必须全部划入偿债资金专户中，超过当期偿债金额（还本付息金额）的闲置部分只能用于银行贷款、国债、地方政府债、金融债、政府支持债等流动性较好、低风险保本投资，并在付息或兑付日前5个工作日全部化为活期存款。项目收益在债券本息全部兑付之前，不能作为银行贷款偿还来源。

5、项目建设期的利息支付，是否可以要求发债所得资金部分划入偿债专户，用于利息支付？其实，目前国内的项目可研报告中，总投资额是包含建设期利息的，银行的项目贷款也允许这么操作。

答：可以。

6、能否删除对项目税后内部收益率的要求？因为税后内部收益率等于税后债权融资成本跟股权融资成本的加权平均数，强制设为8%，纯商业项目没问题，但是目前鼓励的那些准公益项目，基本做不到。就算做到了，在目前债权比例通常大于股权比例的情况下，会隐含地要求项目的资本金部分收益率高于发债利率：假设发行利率7%，30%资本金，算个账7%*（1—25%）*70%+14.42%*30%=8%，股权的回报率是14.42%。反观鼓励的保障房之类的项目，政府如果通过国有资本投，完全不需要这么高的回报率，即便引入民营资本做ppp，政府通过补贴来实现这个收益率，恐怕也舍不得。如果这条规定是为了项目收益能覆盖本息支出，那么设定每年测算的经营现金净流量对当年计划偿付本息有一定的超额覆盖（例如1.1到1.3倍）会更好。

答：感谢该问题的提出者。监管部门拟将满足政府购买服务、运营期超过20年、政府补贴超过30%三类情况中任何一类的项目，该比例放宽至6%。

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六、差额补偿和评级问题

1、发行人与差额补偿人可以没有任何股权关系吗？ 答：可以。

2、差额补偿人是否是必须的？发行人如果资质足够，已经AA以上，可以不再设差额补偿人吗？

答：差额补偿机制暂时必须设置。

3、城投公司发行项目收益债的项目主体和差额补偿人分别由谁担任合适？如果城投公司自己做项目主体，谁来做补偿人？如果子公司做主体，城投做补偿人可以吗？

答：第二个问题的答案是独立的企业法人均有资格作为差额补偿人。第三个问题的答案是可以。第一个问题请自行甄别。

4、“项目实施主体破产，需对项目有关的财产和权益进行清算。”清算过程中，如项目有关财产和权益不足以清偿全部债券本息时，是否要求差额补偿人补偿其差额部分？如有同时具有差额补偿人及担保人，不足以清偿部分两方如何分担责任？

答：需要补偿差额部分。如果同时具有差额补偿人及担保人，不足以清偿部分由两方按事先约定分配。如无事先约定，差额补偿人应当履行差额部分补偿，如无法履行，担保人应尽担保责任。

5、公开发行的项目收益债，其主体评级最低是多少？项目收益债能否公开发行的标准能不能考虑以债项评级来定，如有的项目公司刚成立，但差额补偿和担保能使其债项评级达到AA+，这样的能否公开发行？

答：主体评级不限定，主要考虑债项评级。公开发行项目收益债要求提供项目公司三年连审报表，非公开发行的只需提供发行人最近一期年度报表。

6、在债券主体及债项评级已经对差额补偿人信用情况进行了评估的情况下，差额补偿人的信用评级报告是否是必须的？可否用当年披露的跟踪评级报告，而不重新评级？

答：必须的。可以。▎

七、抵押、质押问题

1、项目实施主体将项目建设、运营所形成的资产或收益权按照法律法规规定可以抵押或质押给债权代理人。由于发行债券时项目未竣工，抵质押资产、收益权价值如何确定？是否需要先行对项目所形成的资产或收益权进行评估？

答:应待项目完工后立即进行抵质押。

2、涉及特许经营权的项目（如污水处理、发电、供热等）是否需要先行签订特许经营权协议？

答：是。

3、收益权质押是否必须于相应主管机构处登记或备案？对于不具备于相应行政主管部门具备办理登记、备案条件的收益权，是否只签订抵押协议即可？

答：是。

4、资产或收益权如抵押给债权人，而不抵押给银行，会造成对银行贷款的影响，贷款意向函恐怕不容易出。能否抵押贷款，但明确债券的偿还具有优先权？

答：不可以。

5、保障房项目建成后抵押好像没有操作性，因为房子还需要给产权人办房产证呢。

答：可以将保障房销售收益权质押。

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八、审计问题

1、第三方审计没有明确时间节点，是不是每年，或者重大事项发生后多久。

答：每年。

2、“债权代理人应委托具有证券从业资格的会计师事务所对债券募集资金使用情况、项目收入归集情况进行专项审计。”按照管理办法要求，项目收入从归集专户向偿债资金专户划转，原则上每个计息年度内不少于两次，则专项审计频率如何要求，每个计息年度内不少于两次？

答：每年一次即可。

3、“除债券资金外，项目建设资金来源应全部落实。”项目资本金要求全部到位，如何证明项目资本金已到位，是否需要由第三方机构专项审计？

答：可以提供专项审计或其他能证实资本金到位的相关凭证。

4、请问所有顺位的差额补偿人的审计报告也需要具有证券资格的会计师事务所审计吗？

答：是。

第二篇：关于完善绿色项目收益债所需文件的请示

关于完善绿色项目收益债所需文件的请

示

县人民政府：

县城投公司绿色项目收益债已进入实质性操作阶段，需相关单位出具下列函件（函件的具体内容和印制数量由县城投公司根据实际的工作需求确定）。

一、绿色项目收益债基本情况

桃源县城市建设投资开发有限公司2019年非公开发行绿色项目收益专项公司债券发行规模不超过10亿元（以实际发行金额为准），期限不超过9年（以实际发行期限为准），募集资金用于油茶产业基地建设项目和符合其他国家产业政策的固定资产投资项目以及补充公司运营资金。

二、所需材料清单

序号

批文名称

出具部门

时间

桃源县发改委项目可研批复

县发改局

实时

桃源县发改委关于项目节能报告的审查批复

县发改局

实时

桃源县环保局关于项目环境影响表的批复

县环保局

实时

用地预审意见书

县自然资源局

实时

建设工程规划许可证

县住建局

实时

建设用地规划许可证

县住建局

实时

上述函件仅作为完善绿色项目收益债所需文件的资料，不会在此次发债之外的场合公开并使用。

可否，请批复。

XX县城市建设投资开发有限公司

2020年1月13日

第三篇：中债资信：项目收益票据的特点及其与ABN、ABS的比较

中债资信：项目收益票据的特点及其与ABN、ABS的比较

观点简述：

2014年7月11日，银行间市场交易商协会（以下简称“交易商协会”）公布《银行间债券市场非金融企业项目收益票据业务指引》（以下简称“项目收益票据指引”），正式推出项目收益票据（以下简称“PRN”），这成为继证券交易所市场的专项资产管理计划（以下简称“交易所ABS”）和银行间市场的资产支持票据（以下简称“ABN”）之后，又一个非金融企业资产证券化创新产品。本文主要介绍PRN的主要特点及其与交易所ABS和ABN的比较，以及非金融企业资产证券化产品在我国的发展概况。

从产品特点看，PRN的发行主体一般为项目公司，其 偿债来源以项目收益为主，且期限可覆盖整个项目投资周期，包括项目建设阶段与运营收益阶段。此外，PRN的交易结构设计方案还会影响其偿还风险。目前，债券市场中，与PRN特征较为类似的产品有ABN和交易所ABS两种。PRN与这两类产品本质上都是以基础资产产生的稳定现金流作为主要还款来源，属于非金融企业证券化的一种。不过，PRN在基础资产、发行期限、风险隔离等方面仍与其存在显著差异。

从PRN发行情况看，自交易商协会发布PRN指引后，首单PRN于7月14日采用非公开定向方式发行完毕。从长期看，随着地方政府举债机制的规范化发展，城投债的融资功能将逐步削弱，而与市政债并行发展的PRN将会对现有城投债形成替代作用，有效解决地方政府在城镇化建设过程中的融资难题。

一、PRN的主要特点

所谓PRN，是指非金融企业发行的，以与城镇化建设相关的经营性项目产生的现金流为主要偿债来源、地方政府责任清晰、期限可涵盖项目完整生命周期的债务融资工具。根据业务指引和首单票据的基本情况，PRN主要包括以下几方面特点：

（一）发行主体一般为项目公司，以保证与地方政府或城建类企业风险隔离

PRN的制度设计要求彻底实现项目本身与地方政府或城建类企业的风险相隔离，地方政府不能直接介入相关项目的建设、运营与还款。为保证这一隔离制度安排，发起人或母体公司需设立独立运营的项目公司作为PRN的发行主体，募集资金由项目公司封闭运作管理，专项用于项目建设与运营。

（二）偿债来源以项目收益为主，地方政府不直接承担债务责任

PRN主要以与城镇化建设相关的经营性项目收益为信用基础，项目产生的现金流作为票据的主要还款来源。一般而言，经营性市政项目的现金回流具有持续性和稳定性特点，因而能够为募集资金的偿还提供长期可靠的保障。如保障房的销售回款、物业开发或出租收入、水电燃气等公用事业的收费、收费路桥的通行费收入等。

此外，这类经营性项目的独立运作意味着地方政府不直接介入相关项目的投融资、建设、运营，不承担PRN的直接偿还责任，也不为票据承担隐形担保，因此PRN的偿债能力不依赖于地方政府偿债能力。虽然为体现市政项目的公益性，政府往往会通过税收优惠、贴息支持等措施降低项目成本，但本质上而言这是项目本身所具有的特征，不应作为地方政府直接偿债的保证。

（三）期限可覆盖整个项目投资周期，包括项目建设阶段与运营收益阶段

为使PRN与项目的现金回流相匹配，PRN的期限设计往往涵盖项目建设、运营、收益整个投资周期。从实际发行情况看，首单PRN的整体发行期限达到了15年之久，预计未来发行的PRN仍将保持较长的期限。与此同时，由于不同投资阶段的资金平衡状态不同，因而在PRN的整个发行周期，风险差异较大。

（四）交易结构的设计方案影响偿还风险

为保障发行人及投资人双方利益，PRN通常会对偿还期限、分期摊还、提前赎回、资金归集、抵质押担保、信用增进等交易条款进行结构化设计。如首单PRN就在发行条款中对分期发行、还款安排、资金监管、偿债基金等进行相关安排，并设定外部增信措施，这些交易结构设计安排为PRN的偿还提供不同的信用承诺，最终将影响票据的信用风险。

二、PRN与ABN、交易所ABS的产品特征比较

目前，债券市场中，与PRN特征较为类似的产品有ABN和交易所ABS两种。通过比较可以发现，PRN与这两类产品本质上都是以基础资产产生的稳定现金流作为主要还款来源，属于非金融企业证券化的一种。不过，PRN在基础资产、发行期限、风险隔离等方面仍与其存在显著差异。

第一，从基础资产看，一方面，PRN主要以在建或拟建项目作为基础资产，而ABN和交易所ABS的基础资产既包括由已运营项目形成的未来收益权，又包括已完工BT项目回收款、应收账款等既有债权，但不包括在建或拟建项目；另一方面，受产品推出目的影响，PRN的基础资产限定为与城镇化建设相关的经营性项目，其他两类产品对于资产范围则无硬性要求。

第二，从发行期限以及资金使用用途看，PRN募集资金只能用于项目的建设和运营，且发行期限较长；而ABN和交易所ABS的募集资金使用用途没有严格限制，且受基础资产特点的影响，两类产品的发行期限相对较短，均在5年以内。

第三，风险隔离方面，PRN强调项目资产的独立性，要求发行主体一般为项目公司，以将项目资产的信用风险和项目发起人自身的信用水平相分离。与PRN相比，交易所ABS具备信托计划特点，计划委托人需要将其能产生现金流的资产完全出售给计划管理人，由计划管理人作为发行主体对外发行，不过，由于专项计划无信托法律地位，一旦原始权益人出现破产风险，专项资产有可能无法对抗善意第三方。相较而言，ABN虽以一定的债权或收益权作为基础资产，但并没有明确的风险隔离设置，票据发行主体即为企业主体，投资人仅对于基础资产的现金流享有优先受偿权，其主要依赖的还是发企业主体的偿债能力。

表1 PRN、ABN和交易所ABS特点比较

三、我国非金融企业资产证券化产品发行概况

早在1992年，我国就开始了对非金融企业资产证券化的探索和实践。不过，直到2004年，在国务院《关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》的推动下，我国非金融企业资产证券化才开始正式起步。

在不同的非金融企业资产证券化产品中，交易所ABS的发展历史相对最长。自首单ABS“中国联通CDMA网络租赁费收益计划”2005年8月成功发行至2006年，市场上共成功发行9支，累计发行金额达263.45亿元，其中所有ABS均采取了内部或外部增信措施进行增信。而自2009年扩大试点后，市场累计公开发行13支ABS，募集资金累计达到246.55亿元。值得注意的是，2013年以后，交易所ABS大多增信现象大大减少，只有两支产品进行了第三方担保。

表2：截至2014年6月末交易所市场ABS发行情况

ABN则是2012年交易商协会在银行间市场推出的创新品种，由于推出时间相对较短，产品整体规模较小。至今为止，市场上共成功发行累计发行15支，发行总额超过133亿元。其中，所有成功发行的ABN均以非公开方式发行。虽然在非公开发行情况下难以获得其具体的基础资产和增信方式，但从市场上可获得的信息来看，其基础资产大多为交通收费收入、市政公共事业收入、BT项目回收款等，且一般使用现金流支持或第三方担保等方式对产品增信。

表3：截至2014年6月末银行间市场ABN发行情况

从PRN发行情况看，自交易商协会发布PRN指引后，首单PRN于7月14日采用非公开定向方式发行完毕。该产品对应的项目是郑州交投地坤实业有限公司的“郑州综合交通枢纽地下交通工程（东广场）”，偿债来源为该项目的物业开发和出租收入，注册发行12亿元，首期发行5亿元，发行期限为15年。在产品结构方面，该产品设计了5年+5年+5年/10年+5年两种回购期限，并由作为原始权益人体的河南郑州交投地坤实业有限公司提供部分流动性支持，以及由中债增信提供部分担保。PRN推出的根本目的在于促使地方政府隐性债务更加阳光化，防范传统地方融资平台模式下所带来的系统性风险。从长期看，随着地方政府举债机制的规范化发展，“开明渠、堵暗道”思路的真正落实，城投债的融资功能将逐步削弱，而与市政债并行发展的PRN将会对现有城投债形成替代作用，有效解决地方政府在城镇化建设过程中的融资难题。（中债资信 胡彦宇 鲁秦）（责任编辑: 陈志杰）

第四篇：企业债项目建议书

企业债与公司债

一、企业债券发行人必须满足如下条件：

1、筹集资金用途符合国家产业政策和行业发展方向，所需相关手续齐全，包括主管机关批文、土地、环评等；

2、企业存续时间超过三年，近三年没有重大违法违规行为；

3、已经发行的企业债券或者其它债务未处于违约或者延迟支付本息的状态；

4、企业累计发行债券余额不得超过其净资产（不含少数股东权益）40%；

5、近三年连续盈利，且近三年平均净利润足以支付债券一年的利息，现实审批时国家发改委一般要求近三年平均净利润能够覆盖债券一年利息的1.5倍；

6、用于固定资产投资项目的，应符合固定资产投资项目资本金制度的要求，原则上累计发行额不得超过该项目总投资的60%。用于收购产权（股权）的，比照该比例执行。用于补充营运资金的，不超过发债总额的20%。企业债发行过程中的法律依据以及审批程序介绍

（一）法律依据 1．《公司法》 2．《证券法》 3．《企业债券管理条例》 4．国家发展改革委员会、中国人民银行总行、中国证监会每年有关企业债券工作的通知 5．地方发改委、中国人民银行地区分行等每年有关企业债券工作的通知

（二）主管部门及审批程序

企业向国家发改委上报企业债发行材料，同时主承销商向证监会上报承销团成员资格核准材料，国家发改委审查同意后向证监会和人行发出会签批文；证监会和人行进行会签，其中人行会签的重点是发行品种和利率；会签文回到国家发改委，如没有问题，国家发改委下达正式发行批文。

（三）发行程序

对于发行企业债，在企业确定发行意向之后建议首先确定主承销商，由主承销商配合企业以及相关地方政府部门完成以下工作。1.确定发行主体 2．确定担保人或担保方式，担保通常有第三方担保、土地抵押担保、设立偿债基金等方式。3．确定筹集资金的使用项目 4．确定其他中介机构 5．确定发行方案 6．主承销商协助向地方发改委提出发行企业债券的申请 7．主承销商协助企业建立与主管部门的关系 8．制作申请材料并报国家发改委审批 9．发行和承销准备工作 10．发行事宜包括销售、划款、承销工作汇报、验资等 11.其他工作包括信息披露、在每个环节作企业的顾问等

（四）办理流程： 1.批准企业债券发行规模，按照以下程序进行：(1)企业按照企业债券发行规模申请材料目录及其规定的格式，提出债券发行规模申请。省属企业直接向省发展改革委提出申请;其他企业由各设区的市发展改革委初审后，向省发展改革委转报申请。经省发展改革委统一审核后，集中向国家发展改革委申请我省企业债券发行规模。(2)国家发展改革委根据市场情况和已下达债券发行规模发行情况，不定期受理企业债券发行规模申请，并按照国家产业政策和有关法律法规及国务院有关文件规定的发债条件，对企业的发债规模申请进行审核，符合发债条件的，核定发行规模和资金用途，报经国务院同意后，由国家发展改革委下达发债规模，再经省发展改革委统一转发涉及省直属企业和相关市的企业发债规模并提出有关要求。2.批准企业债券发行方案，按照以下程序进行：(1)企业债券发行人获准发债规模后，按照公开发行企业债券申请材料目录及其规定格式，逐级上报企业债券发行方案。经省发展改革委审核后，向国家发展改革委申请。(2)国家发展改革委受理企业债券发行方案后，根据法律法规及国务院有关文件规定的发债条件，以及国家发展改革委下达规模通知的要求，对企业债券发行方案申请材料进行审核，提出反馈意见，通知发行人及主承销商补充和修改申报材料。(3)发行人及主承销商根据国家发展改革委提出的反馈意见，对企业债券发行方案及申报材料进行修改和调整，并出具文件进行说明。(4)国家发展改革委分别会签中国人民银行、中国证监会后，印发企业债券发行批准文件，并抄送各营业网点所在地省级发展改革部门等有关单位。(5)企业债券发行批准文件由国家发展改革委批复给省发展改革委后(中央企业除外)，再由省发展改革委批复给企业或相关市发展改革委。

（五）企业债券发行规模申请材料目录： 1.企业债券发行规模申请材料目录：(1)企业债券发行规模申请书(省属企业直接向省发展改革委申请;其他企业通过设区的市发展改革委申请);(2)发行人近三年的财务资料;(3)发行人投资项目批复文件复印件;(4)其他必要的文件和资料。2.公开发行企业债券申请材料目录：(1)国家发展改革委下达的本次企业债券发行规模的文件;(2)企业债券发行方案申请书;(3)发行企业债券可行性研究报告，包括债券资金用途、发行风险说明、偿债能力分析等;(4)发债资金投向的有关原始合法文件;(5)经审计的发债主体最近三年的资产负债表、利润及利润分配表、现金流量表;(6)经审计的担保人最近三年的资产负债表、利润及利润分配表、现金流量表;(7)企业债券发行章程;(8)企业债券发行公告;(9)承销协议;(10)承销团协议并附承销网点和承销金额一览表及承销网点所在省级发展改革部门的意见;(11)担保函;(12)企业债券信用评级报告;(13)发债主体和担保人的《企业法人营业执照》(副本)复印件;(14)法律意见书;(15)各中介机构的证券从业资格证书复印件;(16)其他必要文件，如发行公司债券的，需报送公司债券募集说明书;(17)本期债券发行有关机构联系方式;(18)相关法律法规要求提供的其他文件。

上述申报材料用a4纸印刷、装订成册，一式3份。

注：出具的文件必须真实、准确、完整，不得有虚假材料、误导性陈述和重大遗漏。发行企业债与其他融资方式的区别

相对于从商业银行贷款（间接融资）、发行股票等传统融资方式，发行企业债券、公司债券、短期融资券等直接融资方式更具有如下优势：

放宽发行主体的限制：国有企业、民营企业，上市公司、非上市公司，只要够规模、够条件的，都可以发行债券。

期限优势：企业债属于中长期融资方式，资金使用期限为3-10年，而且可以持续发行二期三期，企业可自由选择；银行贷款主要以短期流动资金为主，不能满足企业的中长期项目用资需求。

融资成本：降低融资成本，分散融资风险。债券的融资成本跟信用级别、担保情况、发行期限等因素都有直接联系。而且我国正处于加息通道中，发行企业债可以锁定利率，规避加息风险。

审批效率：企业债属于国家大力推荐扶持的融资品种，符合发行条件即获批准，而且资金一步到位，余额由券商包销。

资金用途：企业债募集资金用途比较灵活，可以用于项目、补充流动资金、优化财务结构、偿还银行贷款等。创新融资方式，扩大融资渠道。与时俱进、创新发展，资金来源的通道丰富了，企业发展的基础当然更加稳健了；改善资本结构，提高管理效率。适当增大资产负债比重，合理运用财务杠杆，既能够督促经营管理者加强内部管理与外部协调、注重运营效率，也能够提高企业的单位盈利水平；

二、公司债券的发行条件

公司债券是指公司依照法定程序发行的、约定在一定期限还本付息的有价证券。发行公司债券的目的是为筹集生产经营资金，同时要维护投资者的利益，使发行债券的公司能够有到期偿还本息的能力，因而发行公司债券，必须符合下列条件： 1.股份有限公司的净资产额不低于人民币三千万元，有限责任公司的净资产额不低于人民币六千万元。2.累计债券总额不超过公司净资产额的百分之四十。3.最近三年平均可分配利润足以支付公司债券一年的利息。4.筹集的资金投向符合国家产业政策。5.债券的利率不得超过国务院限定的利率水平。6.国务院规定的其他条件。

对于发行公司债券筹集的资金，必须用于批准发行时所确定的用途，不得用于弥补亏损和非生产性支出。这是发行公司债券的一项重要条件，目的在于正确、有效地使用筹集到的资金，保持和增强公司的偿债能力，有利于保护债权人的利益。

发行公司债券后，能保持发债条件并获得投资者信任的，可以再次发行公司债券，这对公司的筹集资金是有益的。如果发行公司债券的公司未能取得投资者的信任，并有不利于债权人行为的，则其再次发行公司债券要受到限制。因此，凡有下列情形之一的，不得再次发行公司债券： 1.前一次发行的公司债券尚未募足的。2.对已发行的公司债券或者其债务有违约或者延迟支付本息的事实，且仍处于继续状态的。篇二：公司债与企业债的发行条件及流程

公司债与企业债的发行条件及流程

第一节

概念

公司债券是公司依照法定程序发行的、约定在一定期限还本付息的有价证券。它反映发行债券的公司和债券投资者之间的债权、债务关系。

企业债券是指企业依照法定程序发行，约定在一定期限内还本付息的有价证券。

第二节 区别 1.发行主体。公司债是由股份有限公司或有限责任公司发行的债券，我国2005年《公司法》和《证券法》对此作出了明确规定。企业债是由中央政府部门所属机构、国有独资企业或国有控股企业发行的债券。公司债券的发行属公司的法定权力范畴，无需经政府部门审批，只需登记注册，发行成功与否基本由市场决定。2.发债资金用途。公司债是公司根据经营运作具体需要所发行的债券，发债资金如何使用是发债公司自己的事务，无需政府部门审批。但在我国的企业债中，发债资金的用途主要限制在固定资产投资和技术革新改造方面，并与政府部门审批的项目直接相联。3.信用基础。由于发债公司的资产质量、经营状况、盈利水平和可持续发展能力等的具体情况不尽相同，公司债券的信用级别也相差甚多，与此对应，各家公司的债券价格和发债成本有着明显差异。而我国的企业债券，不仅通过“国有”机制贯彻了政府信用，而且通过行政强制落实着担保机制，以至于企业债券的信用级别与其他政府债券差别不大。4.管制程序。在市场经济中，公司债券的发行通常实行登记注册制，即只要发债公司的登记材料符合法律等制度规定，监管机关无权限制其发债行为。在这种背景下，债券市场监管机关的主要工作集中在审核发债登记材料的合法性、严格债券的信用评级、监管发债主体的信息披露和债券市场的活动等方面。但我国企业债券的发行中，发债需经国家发展和改革委员会报国务院审批。5.市场功能。在发达国家中，公司债是各类公司获得中长期债务性资金的一个主要方式，在上世纪80年代后，又成为推进利率市场化的重要力量。在我国，由于企业债实际上属政府债券，它的发行受到行政机制的严格控制，不仅发行数额远低于国债、央行票据和金融债券，也明显低于股票的融资额。第三节 发行条件

一、企业债发行条件

企业公开发行企业债券应符合七个条件：

第一，股份有限公司的净资产不低于人民币3000万元，有限责任公司和其他类型企业的净资产不低于人民币6000万元。

第二，累计债券余额不超过企业净资产（不包括少数股东权益）的40%。第三，最近三年平均可分配利润（净利润）足以支付企业债券一年的利息。

第四，筹集资金的投向符合国家产业政策和行业发展方向，所需相关手续齐全。用于固定资产投资项目的，应符合固定资产投资项目资本金制度的要求，原则上累计发行额不得超过该项目总投资的60%；用于收购产权（股权）的，比照该比例执行；用于调整债务结构的，不受该比例限制，但企业应提供银行同意以债还贷的证明；用于补充营运资金的，不超过发债总额的20%。

第五，债券的利率由企业根据市场情况确定，但不得超过国务院限定的利率水平。第六，已发行的企业债券或者其他债务未处于违约或者延迟支付本息的状态。第七，最近三年没有重大违法违规行为。

债券筹集资金必须按核准用途用于本企业的生产经营，不得用于弥补亏损和非生产性支出，也不得用于房地产买卖、股票买卖以及期货等高风险投资。

二、公司债发行条件

公开发行公司债券，应当符合下列条件：

（一）股份有限公司的净资产不低于人民币三千万元，有限责任公司的净资产不低于人民币六千万元；

（二）累计债券余额不超过公司净资产的40%；

（三）最近三年平均可分配利润足以支付公司债券一年的利息；

（四）筹集的资金投向符合国家产业政策；

（五）债券的利率不超过国务院限定的利率水平；

（六）国务院规定的其他条件。

公开发行公司债券筹集的资金，必须用于核准的用途，不得用于弥补亏损和非生产性支出。上市公司发行可转换为股票的公司债券，除应当符合第一款规定的条件外，还应当符合本法关于公开发行股票的条件，并报国务院证券监督管理机构核准。

第四节

发行流程

主承销商向证监会预报文件申请材料，证监会发行部出具反馈意见 发行人召开临时股东大会审议公司发行相关议案，并公告股东大会决议 主承销商向证监会补充股东大会决议，对反馈意见进行答复

步骤三

国家发改委审核阶段

国家发改委对发行申报材料进行审核

国家发改委会签人民银行和证监会

国家发改委向申请企业下达发行申请批准文件 1 1 2 3 2 3 证监会发行审核委员会审核发行材料，作出核准或不予核准的决定 4 ? 确定融资意向阶段 ? 发行准备阶段 ? 国家发改委审核阶段 ? 发行上市阶段

公司债业务流程

? 确定融资意向阶段 ? 发行准备阶段 ? 证监会审核阶段 ? 发行上市阶段 篇三：01招投标企业评级项目建议书

招投标企业资信评级项目建议书

一、资信评级行业认识

信用评级(credit rating)，又称资信评级，是一种社会中介服务为社会提供资信信息，或为单位自身提供决策参考。信用评级最初产生于20世纪初期的美国。1902年，穆迪公司的创始人约翰·穆迪开始对当时发行的铁路债券进行评级，后来延伸到各种金融产品及各种评估对象。信用评级机构 国际公认的信用评级机构只有三家，分别是穆迪、标准普尔和惠誉国际。在国内，信用评级机构的设立需要主管部门中国人民银行批准、备案。目前，在中国人民银行备案的评级机构有80余家，但90%以上为区域性信用评级机构，且均无资本（证券）市场信用评级资质。国内同时具备中国人民银行、证监会、发改委等各政府部门颁发的全牌照的信用评级机构仅有5家，分别为中诚信、联合信用、大公国际、东方金诚和上海新世纪。其中，东方金诚、上海新世纪市场份额相对较小，而联合信用、大公国际、中诚信占据了国内评级业务80%以上的市场份额。当前，一些通过百度推广获取中小企业信用需求的所谓“信用评价机构”，如中国资信评估网、中国中小企业协会信用中心等，以北京的居多，根本不具备信用评级资质，且随便制定信用评级的行业标准，从而给信用评级市场带来了较多的负面或不良影响。

二、企业资信评级的作用

1、在市场经济环境下，企业必须树立自身的信用形象 市场经济就是信用经济，信用是市场经济运行不可或缺的一环，维护和发展信用关系是保护社会经济活动秩序的重要前提。随着社会主义市场经济的发展和我国资本市场机制的逐步建立与完善，企业信用问题越来越受到政府、社会、企业的关注。《关于国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》中明确提出要“以完善信贷、纳税、合同履约、产品质量的信用记录为重点，加快建设社会信用体系，健全失信惩戒制度”。因此，企业必须重视自身的信用状况。

2、信用是企业的无形资产，是企业从事各种业务的基本条件

信用等级是所有企业在市场经济活动中真实而可靠的通行证。企业的各项筹资行为和经营活动，都需要企业与社会建立一种信用关系，企业信用等级的高低在这种信用关系的形成和延续中起着关键作用。目前，企业资信评估结果已广泛应用于发行企业债券、贷款、投标、商业谈判等领域。

3、企业投标需要提供资信证明 企业开拓市场的基本方式是进行投标。中石油、中石化、国家电网等相当多的单位在招标中要求客户提供由中国人民银行认可的第三方机构出具的资信等级证明，与此同时，资信等级作为招投标活动中的加分项也越来越多的收到投标企业的重视。随着信用体系建设的不断完善，特别是我国加入世贸组织后，按照国际惯例，由中国人民银行认可的专业资信评级机构评级投标企业的资信等级将成为市场主流。

专业资信评级机构更注重评级标准的普遍适用性，因而，即使不同的专业资信评级机构对同一被评对象进行评级，评级结果也不会有太大的差别，也就是说专业资信评级机构的评级结果具有较

强的可比性。在招投标过程中，有较强的可比性的资信等级才能发挥其应有的作用。

4、资信评级对招投标的重要意义

目前，我国已基本建立了项目招投标制度。在招投标过程中，投标人的资质是十分重要的，其中投标人的资信等级是重要的信用资质。投标人的资信等级是指由资信评级机构对投标人如期还本付息能力和履行有关承诺的能力及可信任度的综合评估。资信等级越高，其风险越小，偿债和履行有关承诺的能力和意愿越高。只有具备一定资信等级的企业，其中标后履约的风险才能得到适当控制，才能促进项目的顺利建设。当前，我国不少地区建筑施工企业在投标中大部分都要提供资信证明，在部分政府部门的招标中也要求投标企业提供资信等级证明，把投标企业的资信等级作为评标的一项内容来考核。

三、招投标企业信用等级的设置及其含义

（一）等级划分

企业资信等级划分为三等九级，符号表示为：aaa、aa、a、bbb、bb、b、ccc、cc、c，每个等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级，但不包括aaa+。

（二）等级含义 aaa级：企业经营处于良性循环状态，具有高等级的相关业务资质，项目承揽及实施能力很强，社会评价高，财务实力强，发生履约风险的可能性最小； aa级：企业经营处于良性循环状态，具有较高等级的相关业务资质，项目承揽及施工能力强，财务实力较强，履约风险发生的可能性很小； a级：企业经营处于良性循环状态，具有相关业务资质，项目承揽及施工能力较强，未来经营与发展易受内外部不确定因素影响，能够遵守承诺和履约，发生履约风险的可能性小； bbb级：企业经营处于良性循环状态，具有相关业务资质，项目承揽及施工能力一般，未来经营与发展易受内外部不确定因素的影响，履约能力会产生波动； bb级：企业经营与发展状况不佳，具有相关业务资质，项目承揽及施工能力一般，未来经营与发展易受内外部不确定因素的影响，存在一定履约风险； b级：企业经营与发展状况不佳，项目承揽及施工能力较弱，未来经营与发展易受内外部不确定因素的影响，履约风险较大； ccc级：企业未来经营与发展受内外部不确定因素的影响大；项目承揽及施工能力弱，履约风险很大； cc级：企业未来经营与发展受内外部不确定因素的影响较大；促使企业经营及发展走向良性循环状态的内外部因素很少，项目承揽及施工能力很弱，履约风险极大； c级：企业未来经营与发展受内外部不确定因素的影响很大；基本处于恶性循环状态，促使企业经营及发展走向良性循环状态的内外部因素极少，几乎不可能履约。

四、招投标企业信用分析的重点

招投标企业资信分析内容主要包括：产业分析、基础素质分析、经营管理分析、财务分析和外部支持等。

五、招投标企业资信评级过程 资信评级工作持续的时间，根据企业规模及复杂程度不同，一般需要2~3周。如企业对进度另有要求，我们将调整进度安排，保证按期完成资信评级工作。

资信评级工作的基本过程如下：

六、资信评级收费标准

七、联合信用管理有限公司简介

联合信用管理有限公司（简称“联合信用”）是经国家工商局核准，于2000年1月在北京成立的全国性专业信用服务机构，注册资本1.36亿元，在全国设有33家分支机构，是目前我国最大的信用服务机构之一，控股股东天津泰达集团。联合信用拥有在信用服务（评级、征信等）领域特许经营的全部业务资质，业务领域涵盖资本市场评级、信贷市场评级、各类市场主体征信、区域和行业信用体系建设及风险管理咨询、培训服务等，能够为客户提供一系列的综合性信用服务，已在我国形成了强有力的品牌影响力，为客户提供扶持资金辅导、融资服务等信用咨询（综合性）服务。

联合信用管理有限公司：联合资信评估有限公司、联合信用评级有限公司拥有中国人民银行、证监会、财政部、发改委等相关监管部门认可的全部资本市场评级业务资质，主要从事公司债、企业债、短期融资债券、中期票据等信用评级业务，多年来债券市场信用评级业务占有率始终位居首位。

联合信用管理有限公司青岛分公司（简称“青岛分公司”）是联合信用在山东的分支机构，主要负责地区资本市场和信贷市场的评级业务。近十年来，以工商企业、担保工商、小额贷款公司和招投标企业信用评级等为主营业务，在联合信用总公司及中国人民银行的领导下，实现了规范、稳定的发展。

（一）资质与业绩

联合信用具备中国人民银行、证监会、国家发改委等各监管部门认可的信用（信息）评级业务资质，具体如下：

1、中国人民银行：中国人民银行1997年银发[1997]547号文认可的企业评级机构

2、国发改委：国家发展和改革委员会2003年发改财金[2003]1179号文认可的企业债券评级机构

3、保监会：中国保险监督管理委员会2003年保监发[2003]92号文认可的企业债券评级机构

4、中国人民银行：中国人民银行2005年认可的银行间债券市场评级机构（2005年5月）

5、证监会：具有中国证券监督管理委员会2004年1月15日颁发的“证券投资咨询业务资格证书”

6、证监会：中国证监会2008年证监许可[2008]714号文件认可的证券市场资信评级机构

7、工业和信息化部：工业和信息化部认可的首批“国家中小企业公共服务示范平台”

8、国发改委：国家发展和改革委员会2004年认可的担保机构信用评级机构(2004年6月)

9、国发改委：国家发展和改革委员会2003年认定的国家级中小企业信用体系建设试点评级机构

10、国统计局：国家统计局2006年颁发的“涉外调查许可证” 主要业绩

1、债券评级：公司债、企业债、中期票据、短期融资债券等信用评级，服务单位覆盖中国石油、中国石化、大秦铁路、许继电气、山东黄金、南山集团、青岛港、烟台港、中国铝业、浦发银行和城投公司等上千家国内的大中型企业，根据银行间交易商协会统计显示，2014年资本市场信用评级市场占有率29.95%，资信评级业务量位居市场前一。

2、借款企业、中小企业主体信用评级

联合信用借鉴国外先进评级技术，结合国内实际建立了一整套拥有自主知识产权的信用评级体系，并在北京、上海、天津、重庆、山东、福建、海南、山西、四川、湖北、江苏、浙江、河北、河南、广东、安徽、陕西、深圳、辽宁、吉林、黑龙江等21个省市开展了借款企业、中小企业信用评级业务，年评级业务量达7000家以上，居国内同行业首列。

3、担保机构、小额贷款公司信用评级

联合信用于2002年首创国内担保机构信用评级业务，并在北京、广东、四川、江苏、浙江、吉林、辽宁、湖北、安徽、山东、山西、河北、青岛等13个省市开展了担保机构、小额贷款公司信用评级业务，累计评级业务量近5000家次，市场占有率为40%，位居全国第一。

4、联合信用与天津、吉林、辽宁、山东、山西、湖北等地的农村信用联社、城市商业银行等中小金融机构在借款客户评级、债项评级、贷款五级分类、信贷风险防范体系、信用评价体系设计、信贷人员培训等业务领域建立了广泛的合作关系，目前合作金融机构达30余家。

5、征信业务

联合信用征信业务目前已形成了由总部及全国30余家分支机构组成的行销、作业网络。在企业征信业务方面，已成功地为近千家国内外知名企业、金融机构、上市公司等提供了专业的信用评价报告、专项商务调查及企业风险管理整体解决方案等全系列产品及服务；在个人征信业务方面，已为国内部分省市的商业银行提供了几万份个人信用报告及应收账款专项报告，得到了合作金融机构及主管部门的高度评价，是国内业务规模最大的个人征信社会中介机构。

6、其他信用信息服务

（二）网站查询

联合信用管理有限公司及子公司具体情况，可通过网站详细查询： 篇四：企业债券募投项目的选择和要求

企业债券募投项目的选择和要求

一、募投项目的选择

（一）募集资金投向符合国家产业政策和行业发展方向。目前，国家重点鼓励投资项目：信息电网油气等重大网络工程、健康与养老服务、生态环保、清洁能源、粮食和水利、交通、油气及矿产资源保障工程等七大类重大投资工程包，以及信息消费、绿色消费、住房消费、旅游休闲消费、教育文体消费和养老健康消费等六大领域消费工程。

鉴于国家发改委窗口指导意见要求“债券存续期内，募投项目产生的收入（自身经营收益+项目专项补贴收入）总额要能覆盖项目总投资额”，因此，我们在遴选募投项目时，优先选择自身有经营收益的项目（例如：供水管网、保障房、园区标准厂房项目）；

（二）用于固定资产投资的项目不得超过该项目投资总额的70%；

（三）批复文件的建设主体为发行人或其子公司。

（四）完工进度：不能接近完工的项目，完工进度最好不超过50%，完工时间距离申报时间最好间隔1年以上；

（五）募投项目所需相关手续齐全：

1、发改部门出具的项目可行性研究报告的批复（或核准、备案文件）

2、规划部门出具的规划选址意见书；

3、国土部门出具的用地预审意见；

4、环保部门出具的环评批复；

5、发改部门出具的节能审查批复；（可以与1一齐出，但是不能比1提前）

6、维稳部门出具的社会风险稳定评估报告文件。上述6个文件的出文先后顺序：

上述6个文件之后：建设用地规划许可证，建设工程规划许可证（非必需）。

不涉及政府资金，一般使用备案制。涉及政府资金或者重大项目，使用审批制和核准制。

三、募投项目的经济效益来源

如何实现资金平衡（即项目本身产生的经济效益≥项目总投资额）？

1、产业债类项目：比如高速公路

2、城投类项目：（1）bt类：通过项目bt收入平衡。

（2）非bt类：通过项目中配套的商业销售、出租收入（如有，比如

商铺售、出租收入，停车位的收费收入等）和土地未来出让收入平衡。篇五：项目投资建议书(转载于:企业债项目建议书)项目投资建议书

项目投资建议书

第一部分 项目背景

该项目为我公司长期合作方，北京中招国际拍卖有限公司委托拍卖项目，项目前身为北京德华房地产开发公司于1998年开发的位于朝阳区大屯路223号的现代花园外销公寓项目，该项目因虚假按揭、抵押、法院查封等问题，已烂尾多年，现项目方欲通过拍卖方式转让该项目。由于该项目烂尾牵扯到的问题比较多，所以其转让价相对较为低廉，另该项目地理位置巨佳，符合本公司收购项目的意向和要求，可考虑对其进行收购后进行开发销售或部分持有。第二部分 项目概况

一、项目区位 1.地理位置

项目位于项目位于朝阳区亚运村大屯路222号院，阳光广场东500米

图1：项目所处区域位置

具体四至：北临中石油加油站，南至小营北路，东至浩运园(主场)小区，西至裕农农产品贸易公司

2.交通状况(1)对外道路

北苑路：地块位置西面50米，向北距离5环2.5公里，向南距离四环1.2公里

大屯路：地块位置向北沿北苑路300米，坐转即可上大屯路

安立路：地块位置向西沿慧忠路1500米后可到安立路(2)公共交通

项目位于地铁5号线大屯路站300米，周边公交845、833、358、713等多路公交到达，公共交通方便。

二、项目现状 1.项目现状

该项目欲转让表的为北京德华房地产开发有限公司名下的现代花园(天马大厦)国有土地所有权及在建工程，在建工程现状：结构已封顶，外立面装修与设备安装基本完成，内装已完成30%，各项公共设施齐全，水、电、通讯、电梯、中央空调完好，地下已完成车库对外接口，地面停车位80个。2.土地权属

(1)该项目土地属北京德华房地产开发有限公司所有。(2)项目用地正北部存在1栋4000平米6层小楼，属违章建筑，有土地证但无规划许可证，该部分不属转让范围之内，若购买方有意向，转让方欲以5000元/平米价格进行转让，但需自己另交规划罚款等手续办妥规划许可。3.周边环境与配套

教育：陈经纶嘉铭分校、芳草地小学、安慧里小学、二十一世纪双语幼儿园

商场： 飘亮购物中心、北辰购物中心、第五大道、华堂商场、居然之家 医院：中日友好医院、慧忠医院、运动休闲：姜庄湖高尔夫、钱柜 文化娱乐：炎黄艺术馆

三、项目规划条件

项目规划指标

序号项目名称数量单位性质 1土地面积12086.95平米公寓 2公寓住宅2栋34000平米在建工程 3写字楼12000平米在建工程 4配套楼4000平米违章

5共计46000平米不含违章建筑

四、转让价格及构成(1)转让价格：北京德华房地产开发有限公司名下的现代花园(天马大厦)国有土地使用权及在建工程按标的清单所列内容，转让价为3.3亿元人民币，含全部债务、土地价款、各类罚金。

(2)转让佣金：1000万元人民币

注：竞价者另需提供至少1亿的资金证明。

五、项目购买方式与付款方式 1.购买股权

如采用购买股权方式收购天马大厦项目，建设手续可以沿用，由我方申办开工证或复工证即可。当然要充分留意或有债务问题。2.购买资产

采取资产过户方式主要做好土地证过户、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证的变更

3.债务、罚款、抵押、诉讼、法院查封的处理 由我公司、拍卖公司、项目方、法院共同成立的重组小组进行清偿债务，签署债务偿还协议(含缴纳土地款和滞纳金)，又法院出具清债裁决书，解除抵押与查封。4.交接方式

在中招国际拍卖公司协同法院主持下(1)确认项目实物清单、资料清单内容(2)按清单内容，买卖双方进行资料交接和现场交接 5.付款方式(1)在法院出具清债裁决书的当日，我公司需支付2.8亿元人民币至拍卖公司帐户，按裁决书内容进行清偿债务。

(2)资料交接和现场交接后，办理过户手续，我公司需支付剩余款项至拍卖公司帐户。(3)暂留1000万元人民币在我公司帐户一年，避免或有债务出现。第二部分 市场研究

一、2008年上半年北京市总体市场分析 1.北京市场对宏观调控的反应

近年内北京市房地产市场已处于较为成熟的阶段，开发投资总量将缓慢上涨，但住宅投资则由于土地资源的有限性，呈现缓慢增长。上半年，北京市受宏观调控政策影响较为显著，房地产企业的应对策略也较为明显，施工面积同比出现明显下降，开发商采取了减慢开发速度的策略，未来一年内北京房地产供应增量将下降。北京房地产市场对价格敏感度较高，随着开发商新开楼盘价格的调整，优惠措施出台，对增加销售起了较好的作用，这些效果从期房的销售中体现出来，但由于宏观环境的不利，市场观望气氛浓厚，整体销售业绩较去年同期大幅下降。北京商品房价格无论较去年同期，还是相比疯狂上涨的2007年下半年，仍处于增长趋势，而且环比、同比都在上升，尤其是中心城区，土地资源的稀缺性支持了这些地块的上涨。

2.土地市场的变化

1、供应量大幅增加，居住用地居主导

据《北京市国土局2008土地供应计划》，2008年京城土地供应量大幅增加，比2007年增加了100公顷，廉租房和经济适用房比重大幅增长，占用地计划的23.3%，限价房占计划用地的17.65%，普通商品房仅有58.82%。随着这些地块的逐步开发，北京的住宅供应结构将进一步得到调整，以满足人们居住需求的限价房、经济适用房、廉租房比重的增加，将一步抑制商品房的有效需求。

2、交易场面趋冷，月成交量下降

进入2008年以来，北京市住宅及商业用地成交面积大幅下滑，尤其是进入3月份以来，土地市场极为冷清，尽管土地部门采取了放慢推地的速度，但推出地块的交易情况仍不尽如人意。与去年多家地产商疯抢一块土地的情形相比，今年土地出让的行情大异从前，多数地块停留在流标的边缘地带，仅3家企业或4家企业参与竞标。

3、整体较去年同期价升量升，但涨幅趋缓

由北京市土地整理中心公布的数据显示，居住及商住用地的地块2008年上半年楼面地价达4107.93元/平方米，成交金额达292.05亿元，规划建筑总面积710.95万平方米。但二季度与一季度相比有所下降。价格比去年同期也有大幅上涨，较去年下半年的疯狂上涨时期也在缓慢上涨。

4、土地购置费用仍处于增长趋势，但增速大幅下降

从土地购置价款来看，持续增长的地价水平和较高的成交量使其仍处于增长态势，随着开发商资金链的日益吃紧，以及土地价格的居高不下，开发商在土地市场开始进入观望期，放慢了购地速度，利用有限的资金开发现有土地维持生存已成为主要策略。

二、需求分析 1.亚奥区域支持

在已经过去的十几年里，亚奥区域早已由当年的竞技场迅速发展成为京城首屈一指的富人区，其繁华程度和聚集大商业的能力略有体现。2001年北京申奥成功，该地区更是进入了奥运时代。北京启用1800亿元加强基础设施的建设，其中有900亿元用于高速公路、城市快速路和轨道交通的建设，以提速城市交通。在这十几条交通干道中，约有一半都集中在亚奥地区。国家专项奥运投资使亚奥区域内的基础设施建设有了一个质的飞跃。而且，在整个奥运场馆建好以后，该地区将出现新的世界级的配套设施。不仅如此，“奥运”因素更让亚奥区域的商务环境更为人性、生态：北环水系改造工程、京城最大公园氧吧——奥林匹克森林公园、温榆河及周边地区的环境治理。根据朝阳区政府最新发布的《朝阳区奥运功能区“十一五”发展规划》，奥运功能区将形成“一轴奥运景观大道，两园奥林匹克森林公园和健翔科技园，三区生态旅游区、文化教育区、宜居生活区”，及四大产业支撑、五大重点任务等态势。2.需求积极因素分析

根据朝阳区政府最新发布的《朝阳区奥运功能区“十一五”发展规划》称朝阳区将加强该区域人口规模调控，适当控制低价商品房的开发建设，减缓户籍人口增长过快的势头;以高档商用公寓开发建设为主，吸引高素质人才。2010年前，奥运功能区人口自然增长率控制在年均1.5‰以内。该区域仍将延续过去“富人区”的聚集效应，同时奥运所带来的休闲、娱乐等环境，总体上对中产阶层以上人群具有教高吸引力，本地区居住人群以科研、教育、文化、等高素质从业人员居多，改善住房条件需求强，该项目的需求是真实、旺盛的。

第五篇：上海证券交易所高收益债方案阅读心得

心得：

1.中小微利企业；

2.一定期限内还本付息的公司债券；

3.非公开发行；每期不超过200人（注意，不是总共不超过200人）

4.风险揭示、制定偿债保障措施；发行人保证文件真实准确完整

5.证券公司承销；

6.发行前备案；

7.发行人可以是有限公司也可以是股份公司；

8.利率不超过同期银行利率的三倍；

9.期限一年以上；三年以下；

10.备案材料供十一项：主要有：募集说明书、尽职调查报告、受托管理协议；审计报告、法律意见书；

11.募集说明书内容：私募债券转让范围及约束条件；偿债保障机制、股息分配政策、私募

债券受托管理及私募债券持有人会议等投资者保护机制安排；

12.备案期限：10个工作日；

13.备案后，6个月内发行；

14.可以设置附认股权或可转股条款，但是应当符合法律法规以及中国证监会有关非上市公

众公司管理的规定。

15.合格投资者：金融机构、理财产品、法人（注册资本1000万）、合伙企业（实缴出资额

1000万）

16.个人投资者：500万，两年以上投资经验；

17.发行人的董事、监事、高级管理人员及持股5%以上的股东可以参与本公司发行私募债

券的认购和转让。

18.承销商可以参与其承销私募债券的发行认购和转让；

19.转让：现货转让

20.私募债转让投资者不得超过200人；超过后不予确认。

21.发行人建立信息披露制度，承销商专人辅导；

22.及时披露重大事项：七项；

23.董事、监事、高级管理人员及持股5%以上的股东转让私募债券的，应当及时通知发行

人，转让达成后3个工作日内披露；

24.债券受托管理人可以由主承销商担任；

25.受托人须出具受托管理人事务报告；

26.债券持有人会议召开；

27.付息日前10个工作日将应付利息全额存入偿债保障金专户；本金到期日的30日前累计

提取的偿债保障金余额不低于私募债券余额的20%。

28.股息分配的限制；有限偿付债券利息；

29.信用增级，内部增级（限制发行人抵押资产），外部增级（第三方担保和资产抵押、质

押，商业保险）

30.