第一篇：农村土地流转原因、问题及对策浅析
农村土地流转原因、问题及对策浅析
摘要：三十多年的改革开放过去了，我国大体上已进入以工促农、以城带乡的高速发展阶段，进入了传统形式农业向现代农业进发、走中国特色社会主义道路的重要时期，解决土地流转问题也是破除城乡二元结构的必然要求。当前我国农村土地流转存在经营权与所有权问题、权利流转受限，流转合同简陋，耕地面积减少等诸多问题。本作者对此浅析提出从法律，社会认知，整体规划等方面提出解决方案。
关键词：土地流转 节约型社会 现代农业 农村土地制度
土地，从古至今都是人类社会最重要的生产和生活资料。随着社会主义市场经济体制逐步建立和完善，国有土地已建立了一套比较完整的流转制度，但农村集体土地流转仍处于起步阶段并受到很多桎梏和限制。现如今提倡的建立资源节约型、环境友好型社会是一个充分利用各种资源的复杂社会系统工程，而其中重要的是要解决高效集约利用土地稀缺资源问题。
“土地流转将开启城乡一体化的新路径。”华南农业大学教授罗必良认为，一方面通过适当的土地集中和合理的土地置换，可以减少农村居民点由于住房过度分散所造成的土地浪费，推进新农村建设；另一方面“宅基地换住房，承包地换社保”，有利于提高农民非农转移劳动力的稳定性，从而有利于城乡二元体制弱化并推进城乡一体化进程。此外，当前农村经济发展的一个重要瓶颈是农村金融服务严重滞后，而宅基地及其建筑物的流转和抵押，无疑会有力推进农村金融及农村土地的资本化与市场化。由此看来，高效集约地利用有限的土地资源，是现实与未来发展的需要，具有深刻的现实意义。
经过资料调查显示，农村土地承包经营权流转大致有下4方面的原因：
1、土地承包经营曾属于高成本，低收益。农业税免征之前，农民由于承包经营土地的负担重，收益相对较低，承包经营土地的积极性不高。因此许多外出务工、经商的农民纷纷将土地承包经营权流转给亲友或其他农户，也有土地承包经营权投股或参股。这是过去几年土地承包经营权流转的一个最重要的原因之一。
2、由于二、三产业的发展，劳动力大量转移出去。土地执行二轮承包时依照“增人不增地，减人不减地”原则，使得原本存在的人多地少的矛盾更加突出。这导致大量劳动力大都向本地农村二、三产业或向外地转移，转移的劳动力中有一部分带动全家劳动力转移，此时便会将土地承包经营权流转给他人。
3、镇、村非农建设项目等的需要。因招商引资、工业园区等非农建设项目用地需要，镇、村将土地承包经营权以租赁的方式从农户手中流转出来。
4、村中产业结构调整的需要。农村为培植专业大户、承包大户，一方面鼓励农户将土地承包经营权流转给被培植对象，另一方面将土地从农户手中以租赁或其他方式流转出来再转包给被培植对象。
由此可见，土地流转这种形式只是把土地承包经营权转让，而土地所有权性质未改变，看似农民依然持有土地，双方矛盾少，可操作性强，也已是发展现代农业、实现农民增收的重要模式，但现阶段仍存在一些问题，本作者将从制度，利益，管理，耕地资源等方面阐述。
一是流转行为缺少管理，合同不规范，矛盾纠纷常见。农村土地流转行为严重不规范，主要表现为自行流转多，申请变更登记的少；口头协议多，书面协议居少；约定不明的多，约定明确的少；书面协议内容不规范的多，规范的少等。有些农村存在连锁流转现象，接受流转的农户又将自己享有的土地承包经营权流转给其他农户，形成锁链式流转造成责任不明。镇、村对土地承包经营权流转行为普遍缺乏严格规范的管理。
二是部分耕地被非农业化，存在极少量的非法流转行为。有的耕地用于招商引资、工业园区、小城镇等项目建设这些非农用途。这些建设用地绝大多数履行了批准手续，也有一小部分没有被批准。相关乡镇为了完成工业发展等任务，以镇政府或用地单位名义，采取向农户租赁的方式，将土地使用权流转到自己名下，用于非农建设，导致耕地资源减少。
三是集体土地所有权的虚位和产权关系的模糊不清。某些代表机构的成员在为集体利益进行判断和选择时，难免滥用权力，利用土地谋私。这些造成的农村集体土地利用的规模小、经营粗放等弊端，也损害了农民的利益。
四是耕地流失严重。我国人多地少，人均耕地只有1.39亩，不到世界平均水平的40%，却要养活占世界22%的人口，人口与耕地之间的矛盾已成为我国现代化进程中的突出矛盾。近年来，我国部分耕地质量降级，在农业科技没有重大突破的情况下，粮食单产的难度也在持续提高加大。
对此，本作者深入调查浅析提出以下几条解决方案：
第一，建立健全土地流转法律法规。集体土地使用权的流转包括土地承包经营权、集体建设用地使用权和宅基地使用权的流转。其中土地承包经营权已有一定的制度基础与操作实践，后两者虽有操作实践，但仍处于法律限制状态。因此，必须首先致力于农村土地产权制度变革，明确产权主体，完善产权权能，促进产权流动，保障各方的利益。同时，建设城乡统一的土地市场，奠定制度基础。第二，规范土地流转的管理。一是规范合同主体，完善流转主体资质审查制度；二是完善土地承包经营权流转中的备案、登记；三是规范合同条款，探索流转风险保证金制度。以省为单位制定示范文本。土地流转涉及土地所有者、土地经营者、中介等各组织，流转需要按规范的操作进行，签订流转合同，明确流转形式、数量、限制、双方权利与义务、年限等，经过各部门审核登记。
第三，加快推进土地流转配套措施建设，如优惠政策要兼顾双方利益，保证持续性和多样性。增强农村劳动力市场的培育力度，加大对富余劳动力的技能培训，加快农村劳动力转移，为土地流转创造条件。
第四，创造性探索土地流转解决方式。随着新型城镇化的推进，目前先后探索和推广多种土地规模经营模式，具有代表性的主要有成都模式、龙岗模式等。信托公司由于具有极为灵活的属性，算是正是参与土地流转最为合适的金融机构。此前，北京信托发布《中国土地信托流转实证研究报告》指出，通过对我国现行的土地流转模式的经验和存在的缺陷进行分析，得出需要改进的目标，建议以信托公司作为受托人来开展农村土地信托流转工作，有效保障土地信托各方当事人基本利益的实现。以制度创新促进土地流转将在未来经济增长中扮演重要角色，进行土地信托创新，将开创信托公司业务转型与创新的新高地。
第五，加强宣传，削弱“恋土”观念。针对在土地经营权流转中，部分农民思想观念陈旧，认识不足的问题，要切实加大《农村土地承包法》、《合同法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》等法律法规的宣传力度，要充分利用各种媒体，大力宣传有关土地流转的法律法规和通过流转土地增收致富的典型，让农民了解政策，放心流转，特别要向农户讲清土地经营权流转不等于放弃承包经营权，可以不直接经营土地也可获得稳定收益的道理，让农民消除和弱化“恋土”观念。
第六，大力扶持农村土地股份合作。农村第一次土地合作中途夭折主要有三大原因：一是生产关系超前，分配制度不合理，“皇粮国税”重，农民饿肚子；二是生产力水平低。特别是当时没有“两杂”种子，单位面积产量低；三是二、三产业不发达，农村富余劳动力无处吸纳，以致出现出工不出力。今天，伴随改革开放、科技进步和惠农政策实施，这些不利因素皆一一消除，已经具备“第二次土地合作化”的条件。二次合作带来的土地集中，有利于农民将田土进行改造，歌能更好的适应现代化的机械作业。土地合作后，农民可参加集体作业、承包作业或自由择业，收入扣除劳动、物质等成本后按土地股份分配，其权利可继承、也可转让。
第七，开发区土地资源利用是土地增量的集中区域，土地资源集约利用的重点环节，它不仅涉及当地发展、社会进步和对周边的示范效应，而且是我国调节宏观经济与性必须认真面对解决的基础性问题。
土地是民生之本，发展之基。我国作为加速发展的最大发展中国家，土地流转与集约利用始终是中国现代化进程中一个带有全局性、战略性的重大问题，经过法律政策、经济引导社会倡导等方面的改进，在国家宏观调控与国民贯彻实施下，相信土地问题终会得到圆满解决。
第二篇：农村土地流转问题（本站推荐）
农村土地流转问题探讨
摘要：近年来，随着酒泉市工业化、城镇化和农业产业化的加快推进，部分农村劳动力逐步向城镇转移，农村土地流转呈现出日趋活跃的势头。土地流转已成为促进规模经营、发展现代农业和增加农民收入的一项重要措施。本文针对农村土地流转问题，提出了相应的对策。
关键词：农村，土地流转，农民权益
一、保护农民土地权益，规范土地流转行为
完善相关法律、政策，保护好农民对土地的流转、收益等权益，并通过制度来规范农村土地流转行为。农村土地承包经营权是国家法律赋予农民的权利，属于用益物权性质，农民依法享有占有、使用、流转和收益等权利，任何组织和个人不得剥夺和非法限制。农民依法自主决定其承包土地是否流转、流转形式和对象，任何单位和个人不得强迫或阻碍农民依法流转其承包地。保护农民承包土地流转收益权。除支付必要的流转中介费外，农村土地承包经营权流转收益全部归农民所有，任何组织和个人不得侵占、截留和扣缴。
农村土地流转的方式、期限和具体条件，由流转双方平等协商确定，农村土地流转意向达成后，应按照统一的流转合同规范文本签订土地流转合同，并报所在乡镇农村土地流转管理部门登记备案，实行统一档案管理。农村土地承包农户既可以自己直接进行土地流转，也可以委托所在集体经济组织、中介组织和其他第三方进行流转。对于委托流转的，承包方必须出具书面委托书，并明确委托的事项、期限和权限等。农村土地流转价格由流转双方协商确定，要充分考虑市场因素，原则上以实物形式确定流转价格，以货币形式结算，也可由农村土地流转管理部门进行价格评估，确定流转价格。
从事农村土地流转服务的中介组织在办理工商税务登记的同时，还应在县农业行政主管部门备案并接受其监督和指导，依照法律和有关规定提供流转中介服务。在集中连片流转过程中，对于个别不愿流转的农户，应由集体经济组织出面，在尊重农民意愿和不影响农户经营收益基础上通过调整和互换等多种形式来解决。在土地流转登记过程中，要及时纠正违反法律法规的约定和行为。政府要加强对农村土地流转工作的指导、服务和管理，防止缺位、越位和错位现象发生。农村土地流转发生争议或纠纷，流转双方既可以自行依法协商解决，也可以请求乡镇土地流转服务中心调解。不愿协商调解或协商调解不成的，当事人既可以申请当地流转仲裁机构进行调解和仲裁，也可以直
接向人民法院起诉。
二、适当放宽农村土地的用途范围，拓展土地流转经营主体范围 在不损害土地耕作条件和基本农田保护情况下，农作物种植（包括果树、多年生经济作物、苗木、大棚和设施农业等）、禽畜养殖、水产养殖、农业科学试验等应视为农业用途。允许农村土地流转经营主体依托其流入土地和经营主业，开展农产品加工、物流配送、农业技术咨询服务和农业观光旅游等经营活动，并给予相应的政策支持和服务。拓展农村土地流转经营主体范围。农村土地流转经营主体既可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。同时，农村土地流转经营主体应当具有农业生产经营能力，不得撂荒其流转所得土地。鼓励各种金融资本、城市资本、工商资本和民间资本等资本依法参与农村土地流转，培育发展专业大户、农庭农场、专业合作社、农业产业化龙头企业成为农村土地流转经营主体。
三、鼓励创新农村土地流转形式，探索农村宅基地有限制流转 各乡村组织结合自己的实际，既可以采取转包、转让、互换、出租和入股等多种形式进行农村土地流转，也可以采取其它现行法律法规没有明确禁止的形式进行流转。鼓励农户以土地承包经营权入股方式进行农业合作生产，成立农民专业合作社；开展农民以土地入股单独兴办或与其他经营主体联办专业合作社试点工作；鼓励农村集体经济组织以多种形式参与农村土地流转；鼓励农业产业化龙头企业通过租赁和入股等多种形式参与农村土地流转，建立生产基地。鼓励全家进城落户的农民自愿放弃其农村宅基地及其所建房屋的使用权，由其所在集体经济组织收回，并给予原所有权人一定数量的货币补贴或奖励。允许在国家基本法律的框架和范围内探索农村宅基地及其所建房屋的使用权直接进入市场交易的途径和方法。
允许长期在外务工经商的农户将其农村宅基地及其所建房屋使用权以分期或一次性付款方式进行出租。鼓励农村土地流转经营主体通过集体经济组织以租赁形式获得一定期限的农村宅基地及其房屋的使用权。允许农村集体经济组织、农户和其他经营主体在其依法取得的宅基地上改扩建房屋，进行“农家乐”等生产经营活动。贯彻农村“一户一宅”制度，在农村宅基地转让或出租期内，不再批准农村宅基地指标。
对于以租赁或入股方式获得一定期限农村土地经营权的经营主体，农村土地规模经营所必需生产管理用房的建设用地指标，既可以通过承租农村宅基地来解决，也可以申请临时建设用地的方式来解决。对于通过承租农村宅基地获得农村宅基地使用权的经营主体，可以通过土地整理或缴纳土地复垦费等方式将其置换为生产管理用房的用地指标，政府可以核发农村建设用地使用证，所建房屋发放农村房屋产权证，可以出租、抵押和担保贷款，但其期限不得超过土地流转期限。鼓励农村土地流转经营主体参与农村废弃建设用地复垦工作，通过废弃建设用地复垦获得的农村建设用地指标，既可享有承租农村宅基地同等权利，还可以有偿、合理流转和转让。
第三篇：农村土地流转存在问题及对策研究
农村土地流转存在问题及对策研究
李瑞刘兴姝
(陕西省地产开发服务总公司陕西西安710075)
【摘要】当前，我国农村土地流转处于较低层次的发展阶段，在其发展过程中存在着农民缺乏依法转让意识、流转过程不够规范等系列问题，因而，要实现农村土地合理合法流转，政府就必须建立规范有序的土地流转机制，严格保护农民的合法权益，建立健全社会保障制度。
【关键词】农村；土地流转；权益；社会保障机制
一、农村土地流转的内涵
农村土地流转又叫农村土地使用权流转，它是指在不改变农村土地基本用途的前提下，按照市场经济自愿、有偿、依法的原则，由拥有土地承包经营权的用户将土地的使用权让渡给其他农户或经营组织的过程。它是实现农村资源优化配置的有效形式，促进了土地承包经营权在流转过程中与生产要素的紧密结合，实现农业生产的精细化和现代化。农村土地流转的范围既包括耕地、荒地、鱼塘、山地等其它农业用地。其主体是土地承包方，客体是土地经营权，流转方式是多种多样的，流转的原则是自愿平等协商。它是土地承包经营权在流转过程中与其他生产要素相结合，实现农业生产利润最大化的一种重要方式和途径。
二、当前农村土地流转存在的问题
1、农村土地流转程序不规范
农村土地流转在我国虽然经历了一些岁月，但无经验和规律可循，在摸索中进行，因此在实际土地流转的过程中往往出现流转程序不规范等问题。一方面，农民缺乏依法转让意识，大多数流转的土地往往进行的是口头协议，因而流转双方容易发生争执和纠纷。另一方面，我国虽然颁布了《农村土地承包法》等法律，允许农民依法流转土地，但对农村土地的流转的程序价格和管理缺乏明确的规定，这样就导致许多经营户虽然签订了合同，但合同内容和条款不明晰，流转双方缺乏在责、权、利关系上的明确规定，为以后的合同纠纷留下了许多隐患。
2、在农村土地流转过程中，权益保护意识不强
当前，在农村土地流转过程中，随意改变土地承包关系，破坏土地经营权。有些地方政府将土地流转作为增加收入的手段或作为地方“政绩”的形象工程，严重地损害了农民的利益，更有甚者，有些地方政府为了短期利益，在农民不知情的情况下，引入商户或大户进行经营，如当前很多外来农家乐的经营，使得失地农民的基本生活和生产失去了保障。
3、土地“惜转”现象较为普遍
在我国，由于根深蒂固的思想束缚，农民普遍存在“离土不离地”等现象。这样就使得很大一部分农民人不在，但不愿意放弃土地的经营权，一方面，农民无精力经营土地造成土地的大量荒废也不愿意流转，另一方面，有能力经营土地的人又缺乏经营的土地，存在着土地资源的大量破坏和浪费。“惜转”现象普遍存在。这种现象严重制约着农村生产力的发展，制约着土地资源的优化配置。
4、土地收益较低，招商引资困难较大
和工业相比，农业投资大，但收益较小，所以即使很多农民自愿出让土地，也未必有大量企业承包，尤其是一些边远山区，更是少有人问津。此外，由于我国农村环境和城市相比相对较差，软硬环境的不具备使得土地在实际流转的过程中困难重重，招商引资更是难上加难。
5、土地流转的社会保障体系不健全
在农村，土地是农民赖以生存的生命线。因此，政府一方面呼吁和倡导农民进行土地流转，但另一方面，失地农民的社会保障体系却不健全，这样农民的收入单纯依靠租赁土地来维持，严重影响着农民的收入，制约着社会的发展。
三、对农村土地合理流转的建议
1、转变政府职能，保护农民合法权益
在农村土地流转的过程中，必须尊重市场规律，保护农民合法权益。而要实现这些就要求政府转变自身职能，克服其在土地流转中的“越位”、“缺位”、“错位”等现象，政府要充分发挥其有形的手的作用，引导农民，将土地流转纳入市场，让其参与竞争，同时也要为农民提供有效的信息，使其能随时洞悉市场，更好地把握市场形势，实现土地资源利用的最大化。同时，政府还应该发挥其监督者的作用，监督土地流转的程序是否合法、土地流转的合同是否规范、土地流转的行为是否合理。禁止一些以土地流转为名义的随便改变农地用途和违背农民意愿强制流转的不良行为。
2、大力发展第三产业，加快剩余劳动力的转移
土地流转最实质的变化是农民土地使用权的让渡。通过转让，这样就使得一部分农民成为闲置人口，由于其自身素质和文化水平相对较低，较难适应现代工业化的发展。因此，要让失地农民能像以前一样安居乐业，就必须加大第三产业的发展，尤其是跟农业相关的第三产业的发展，这样不仅有利于产业结构的调整，更有利于剩余劳动力的转移。
3、建立健全规范有序的土地流转机制
农村土地要能实现合理流转，必须有相应的流转机制作保障，如土地交易系统平台，宏观上汇总和把握信息，克服传统的信息零散、易丢失等管理性失误。同时，还需要加大管理信息化的建设，加强土地流转的信息公开化、透明化，实现其他农村产权流转和投融资服务，从而将零散的农村业务统一起来，方便管理。
4、完善土地流转下的农村社会保障制度
土地是农民最基本的生存保障，在土地流转的过程中如何实现流转土地但不失去生存保障是农村土地流转的难题。我国农村土地流转的过程中尚未形成统一的城乡社会保障体系，养老保险、失业保险等基本保险仍然处于低级阶段，甚至有些农村依然处于空白状态。因此，在农村土地流转前，需要建立完善与流转制度和政策相适应的农村社会保障制度。首先，为了鼓励土地流转，对已经实行土地流转的农民实施补贴，以解除其生存的后顾之忧。其次，扩大失地农民的社会保障范围，设计一种符合失地农民需要的保障制度，突破传统的局限，使农民真正得到实惠。最后，加快农村社会保障制度和城市社会保障制度的融合，以实现城乡一体化、和谐化。
5、培养市场化的土地流转模式
农村土地流转要实现可持续发展，就必须从开始就纳入市场体制，让其参与竞争，在市
场经济中接受检验。因此，就要以科技为龙头，普及和推广科技兴农，提高农民科学种田，促进资源的优化利用。同时，农村要改善自身环境，加大投资力度，实现企业和农户合作的模式，探索多形式的土地流转模式，培育多样化的土地经营方式，加快土地流转的速度和质量。
综上所述，农村土地流转是促进农业现代化，增加农民收入的重要方式和手段，是实现农业资源优化配置的有力武器。随着时代的发展和农业的不断进步，农业土地流转成为大势所趋。因此，只有适应时代发展，不断健全和完善农村社会保障制度，规范土地流转的程序和机制，才能推动农村土地流转的健康可持续发展。
【参考文献】
[1]钟威.农村土地流转制度的法律思考[J].法制与社会，2009.6
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[3]靳淑琳.农村土地流转的思考[J].现代农业科技,2008.17
[4]陈昊.农村土地承包经营权流转现状问题与思考[J].四川农业科技，2008.5
【作者简介】
李瑞（1971-）女，陕西西安人，现工作于陕西省地产开发服务总公司，主要从事土地开发整理及行政管理工作。
刘兴姝（1980-）女，陕西西安人，现工作于陕西省地产开发服务总公司，主要从事土地开发整理工程相关工作。
第四篇：当前农村土地流转现状、问题及对策
当前农村土地流转现状、问题及对策
土地问题是解决“三农”问题的核心和基础。规范农村土地流转、激活农村土地要素、转变农业经营方式、发展适度规模经营是推进农业现代化、加快发展现代农业的必然要求。建设现代农业必须创新农业经营模式，转变农业经营方式，提高土地利用率和农业综合效益。如何在在坚持农村基本经营制度长期稳定的前提下，激活农村土地要素，促进农村土地资源向土地资本转变，加快推进现代农业跨越发展，是需要不断研究的一个重大课题。
在我国农业发展的新阶段，如何推动农村土地流转，增加农民收入，盘活农业生产要素，建立现代农业？带着这些问题，襄州区人大组织部分人大代表对辖区土地流转进行了实地调查，并提出了一些建议。
一、当前农村土地流转的现状
近年来,襄州区围绕现代农业发展不断创新土地流转机制，积极引导农村土地合理有序流转，促进土地适度规模经营和农业产业化经营。据襄州区经管局统计数据显示：全区土地流转总量达23.9万亩，流转率达21%。30亩以上规模经营面积达11万亩，占全部土地流转面积的50%。但是，农地流转在总体上仍处于一个较低的水平。土地流转规模小、速度慢，落后于农村社会经济发展。全区30亩以上流转土地面积占总耕地面积的比例不足10%，100亩以上的较大规模流转比例占5%,500亩以上大规模流转比例占2%，导致农村土地规模化经营程度很低，不能适应现代农业发展的要求。
通过调研发现，当前农村土地流转呈现以下突出特点：
流转面积由零散向集中连片转变。以“寄种”方式，将农民的土地连片集中，由专业合作社提供种子、肥料、供水、技术和产品收获，农民“零投入、零风险”负责日常田间管理，并按寄种面积获得地租和寄种工资，同时享受增产分红，走出了“公司十农户十基地”的新路子。据调查：程河镇乔庄村以每亩1000元的价格从农户手中高价租赁耕地，用于建设蔬菜大棚。并成立了襄州区程河镇乔庄鑫磊蔬菜专业合作社。从山东寿光县引进2000粒五彩椒种子，将蔬菜种植面积由150亩扩大到1000亩。还可解决1000名农民门口就业问题。通过集中连片流转实施农业产业化经营，拓宽了农业发展空间，提高了农业生产水平，发展了现代农业。
流转方式由单一向多样性转变。目前全区采取转包方式有转让、互换、代耕、将承包地委托给村集体经济组织等，实现了由初期农户之间单一的季节性转包流转向目前的多种流转方式转变，使土地流转关系更加清晰，更加符合依法自愿流转的要求。
流转渠道由自发向组织化转变。随着国家一系列强农惠农政策的出台，农民惜地情结增强，土地流转逐渐由农户自发流转向有组织地协调推动转变。组织流转一般是由农户委托村土地流转合作社或由村民委员会在征得农户同意的基础上进行的。如：黄集镇毛岗村连片种植烟叶，农户按交易面积获得土地租金700元/亩。自2009年以来，村委会每年连片面积在1300亩左右，占总面积的30%，农民增收近百万元。当年可为村民提供打工岗位近200个，增收近50万元，人均1000余元。但组织化流转要有政府引导，规范程度较高，土地大多成片，有一定规模，价格也较统一，有利于更好地促进生产要素的优化配置，促进农业资源开发。
流转主体由个体向多元化转变。过去的土地流转主要是在同村的农户之间进行，经营主体大多是单一的农户。随着农业结构调整和效益农业的发展，一些原来的种养大户扩大了经营规模，新的专业大户不断涌现。同时，还产生了一批新的农业生产经营主体，其中工商企业、专业合作社和科技人员等成了流转土地的受让主体。目前，全区工商企业、专业合作社和科技人员等新型农业经营主体共租赁土地13万亩。通过公司十合作社十农户的方式，开发建设了水果、蔬菜、食用菌、花卉等无公害绿色农产品种植基地和标准化养猪、牛、羊、禽等养殖场及农家乐、水泥制品厂等。农业产业结构正朝着规模化、产业化方向发展。
流转收益由低收入向高效益转变。土地二轮承包时，农民流转土地是为了规避税费，很多土地撂荒无人耕种。随着农业费税取消，农户的土地流转收益逐年攀升，流转价格从当初无偿代耕，到目前每亩500-1000元，越是种植条件优越、效益高的地方流转价格越高。从调查的情况看，流转土地，特别是集中连片流转用于发展优质经济作物、反季节作物、畜禽养殖和旅游观光等高附加值农业的较多，用于粮食种植的较少。
二、当前农村土地流转存在的问题
农村土地承包经营权流转是经济社会发展的必然趋势，但又是一个渐进的过程，在其发展过程中依然存在诸多值得关注、必须引起重视、亟待加以解决的矛盾和问题。
(一)土地流转机制不健全。当前土地流转主要依靠自发进行和行政推动，由于缺乏健全的市场机制和必要的中介服务机构，供需双方流转信息很难实现有效对接，“流不出、转不进”依然同时存在。缺乏统一规范的流转监管机构，土地流转管理职责不明、管理缺位。
(二)流转操作程序不规范。由于流转市场不完善，目前土地流转仍然是以转包和出租为主，相当一部分流转还是在邻里和亲戚之间进行，处于自发阶段，既缺乏明确的法律依据，又缺乏有效的市场机制，难以通过有效的流转实现土地资源的优化配置。这种方式通常以“口头协议”私下进行，既不遵循一定的程序、履行必要的手续，也没有通过合同或者契约来规范双方的权利和义务关系。而签订了书面协议的,有的是双方自行草拟的，内容极不规范;有的是村委会直接与投资业主签订的，没有农户的书面委托，造成承包关系的混乱，为日后留下了纠纷隐患。
(三)农民权益缺乏有效保障。由于土地流转尚属“买方”市场，一些地方尚未建立业主经营能力的资格审查和评估的准入机制，业主流转土地后，因投资不足或市场变化等原因，不能及时兑现农户土地租金，甚至放弃耕种，风险常常转嫁给农民和政府。特别是业主在租赁土地后一般都要修建一定的基础设施和临时性建筑，并对租赁的土地进行整理，这将打乱原有土地的界线，租赁期满后未能及时复耕，难以恢复原貌。
(四)流转土地“非粮化”较普遍。目前农村流转的土地主要用于种植经济作物、发展效益农业，因种粮效益低，一些企业租到土地后基本不种粮，流转土地“非粮化”较普遍。土地流转的目的是发展规模经营，增加农业附加值，相对于效益较低的粮食种植，发展效益农业更具有诱惑力和竞争力。但保证一定的粮食生产是我国社会经济发展的重要基础和国家稳定的重要前提，如果流转土地全部用于非粮食生产，会对保证国家的粮食安全造成一定影响。
(五)土地规模流转比较困难。由于农户的承包地块零星分散，要流转相对集中连片的土地，需要与不同的农户进行协商，既增加了土地流转的成本，也加大了规模流转的难度。受国家政策补贴方式的限制，不种粮的、甚至撂荒的都可按承包面积获得各种惠农补贴，加大了农民对土地的依赖，加之还有部分农民把土地视为生存保障，不愿转出。由于农业收入较低，农业开发又面临自然和市场双重风险，造成真正有实力的龙头企业参与土地规模经营的较少。
三、关于推进农村土地流转的建议
土地流转是调整农业产业结构的重要举措，是推动农业产业化经营，建设现代农业的前提和基础。笔者认为，促进土地承包经营权流转必须因地制宜，搞好引导，当前迫切需要做好以下几方面工作。
(一)搞好确权登记，夯实流转基础。稳定现有土地承包关系，认真做好土地确权、登记、颁证工作，建立健全土地承包经营权登记制度;认真清理、规范整理和永久管理好土地承包档案资料，做到承包地块、合同、证书、台帐“四相符”和“四到户”，为土地承包经营权依法自愿流转打下坚实基础。
(二)健全管理制度，规范流转程序。出台农村土地流转管理实施办法，土地流转尤其是规模化流转必须签订统一规范的流转合同，否则流转无效。实行流转合同登记、鉴证制度，通过合同登记、鉴证，及时发现和纠正流转双方违反法律政策的约定;对以转包、出租或其他方式流转的，要及时办理相关备案登记，对以转让、互换方式流转的，要及时办理权证变更手续。
(三)健全管理体系，搞好流转服务。各级政府应从深化农村改革、保障农民权益、发展现代农业、促进社会稳定的高度，重新审定农村经管系统的工作职能、机构设置和手段保障问题，特别是要尽快建立健全乡镇土地流转服务中心，落实好编制、人员、经费等必要的工作条件，切实把土地流转管理、指导和服务工作真正落到实处。同时，要建立市、县农村土地承包仲裁委员会，依法解决土地流转过程中出现的各类问题，维护流转双方的合法利益。
(四)健全市场机制，促进有序流转。一是搭建土地流转服务平台。健全市、区县土地流转交易市场和乡镇土地流转服务中心，开通土地流转信息网，为农民流转土地提供“一站式”服务。村级设立土地流转信息员，及时收集、反映农户流转信息。二是建立价格评估指导机制。客观公正地评估、发布土地流转指导价格，促进土地流转公平公正合理。三是建立风险防范机制。建立有效的市场准入制度，对进入流转市场的经营主体农业经营能力进行资格审查和资信评估。建立风险保障金，降低土地流转风险。四是创新农民利益联结形式。鼓励农民以土地经营权入股组建多种形式的股份合作社，把土地承包经营权量化为股权，并委托合作社统一规划、统一经营，用市场化手段进行资本运作和资产经营，实现土地资源向土地资本转变，土地承包经营权向土地股权转变，促进土地资源的优化配置和农民利益的长期有效联结。
(五)建立支持机制，鼓励土地流转。综合运用直接补贴、货款贴息、参股、担保、以奖代补等手段，加大对建立土地流转市场、股份合作社、土地流转风险金和农业政策性保险、土地规模经营等方面的财政性投入力度。对以土地承包经营权入股组建股份合作社连片经营500亩以上的，在基础设施建设方面给予重点优先扶持，并给予合作社一定的资金补助;对规模承转耕地100亩以上进行粮食种植的给予财政补贴，这既可以保护粮食种植者的积极性，又能使一批流转土地最终进行粮食生产。鼓励长期外出迁入城镇并有稳定职业和固定住所的农民自愿放弃承包土地，对自愿放弃承包土地并迁入城镇定居的农民，应享受与迁入地城镇居民同等的待遇和社会保障。建立政策性投资和担保体系，引导社会和金融资本向现代农业发展集聚，建议组建国有独资性质的市级现代农业发展投资有限公司，整合打捆各类支农资金和土地出让收益作为注册资本金，主要参与农村土地整理和土地开发，促进土地规模经营以及农业相关项目投资;提供政策性农业保险和农业信贷担保服务，通过市场化运作，对土地承包经营权、林权流转行为和农村各类权属证明质押融资以及利用宅基地、农村房屋等抵押融资进行担保等。
(六)强化组织领导，完善工作机制。农村土地流转既是今后一个时期内农业农村工作的重点，更是一项系统工程。各级各部门要形成协调联动机制，加强配合，完善服务，不断提高服务水平。特别是区县、乡镇和村一级要加大协调力度，认真协调解决行政区域内的热点难点问题。要进一步强化领导责任，建立健全部门工作责任制，将土地流转规范化管理工作纳入政府目标考核体系，逗硬督查考核，并形成长效机制，确保农村土地依法有序流转和现代农业发展落到实处
第五篇：农村土地流转存在的问题及对策
农村土地流转存在的问题及对策
随着社会主义市场经济体制的健全和农业经济进入新的发展阶段，对农业生产要素尤其是农用土地资源实行市场配置和规模经营的要求越来越迫切。但据我们调查，当前农地资源利用存在着一些较为突出的问题：
一、承包土地少，规模生产难形成。平均分包土地的格局使农民在有限的承包土地上增加收入的难度增大，扩大规模经营又没有多余的土地，放弃承包土地又担心生活没有保障，有限的土地限制了农业生产进一步发展，造成了农业土地资源的浪费。
二、小规模生产，农民收益难增加。分散零星生产经营方式难以摆脱小农经济的桎梏，制约了农业结构的调整，影响农业产业化经营的形成和推进。
三、政策不具体，监管措施难有力。提倡土地使用权的合理流转，一直是中央农村政策的主要内容之一，这在中央一系列农村政策中均有涉及，但比较原则。对土地流转的管理，从上到下的农业行政主管部门没有具体实施细则，在流转程序、流转手段、流转档案管理等方面缺乏统一规定，这是当前农村土地流转不规范的一个重要原因。
四、旧习惯根深蒂固，承包土地流转困难。在外出务工、经商的农民中，有的对土地的眷恋还很深，宁愿造成地荒也舍不得将土地流转出去，据调查，部分地方季节性的抛荒地约占耕地面积的10%。大面积抛荒影响农业经济发展，给农村经济造成一定的损失。
五、风险大，效益低，制约流转。农业是自然和市场双重影响的弱势产业，比较效益低，特别是前几年，农产品卖难，造成流转也难，加之加入WTO后对农业的影响更大，农业增产难增收，如城北镇的马林村XX年大面积种植西瓜，由于品种单一，当年气候不好，出产时，市场行情看跌，造成大量烂瓜，农民损失严重。
六、操作不规范。主要表现在：一是大多数农户之间的土地流转，只有口头约定，没有书面合同，即使有书面合同，其内容不完整，在某些方面不具有法律效力。有的未经村社集体经济组织审查同意；二是土地流转有的不按规范签订合同，合同条款、标的不明确，甚至与现行法规相冲突，如租用土地的时间超过了二轮承包期规定的时间等。有的曲线炒作地皮，实行耕地“农转非”；三是有的合同未经县乡合同管理机构审查、签证或公证机关公证。目前，还没有一个乡有比较完整的土地流转合同档案，农村土地流转资料档案缺乏。
七、开发业主引进难。由于农业收益比较低，高收益项目农业难以选择，农业开发又面临市场和自然双重风险。因 此，业主对投资农业开发极为慎重，真正有实力的民营企业或业主参与土地流转、规模经营农业的比较少。目前，全县引进从事农业开发的业主中真正坚持下来并实实在在取得较好效益的不多。有的依赖性大，只想靠政府支持；有的管理水平低，科技含量不高；有的项目选择不准，产业趋同，品种单一；有的盲目追求规模，管理粗放；也有的缺乏经济实力和经营能力。
要解决这些矛盾和问题，就必须在稳定土地承包权的基础上建立规范有序的土地使用权流转机制，促进土地使用权的依法流转。为此，提出以下几点建议：
一、稳定承包关系，完善土地延包工作。进一步做好土地承包期再延长30年不变的工作，全县自1999年开展二轮土地延包30年工作以来，各级党委政府非常重视，做了大量艰苦细致的工作，大部分地方落实了延包政策，但极少数地方由于认识不足，宣传力度不够，延包工作未真正落到实处，土地承包经营权证还滞留在干部手中，延包合同也没完全签订到户。这些地方必须在短期内查漏补缺，确保延包合同签订率和承包经营权入户率达到100%，同时要按乡、村、社逐级建立好承包土地台帐。这既是稳定土地承包权，落实党的农村基本政策的要求，也是土地使用权流转的基础。
二、明确管理机构和职能，加强土地流转管理监督。农业土地使用权流转工作是对现有农村生产关系适应新阶段 农村生产力发展要求的局部调整，是对农村基本经营制度的进一步完善，对土地使用权流转的管理，是农业承包合同管理工作的延续和发展，是农村经营管理部门三大主体职能中的首要职能。县乡两级经营管理部门要认真负起农业土地使用权流转管理的工作责任，及时发现新情况、研究新情况、解决新问题，制定土地使用权流转的措施，使之行为规范，形成配套的流转管理办法和经常性的工作制度，积极地去引导、实施、管理和监督。首先是确立土地使用权流转的具体范围、原则，规范流转的形式，明确流转的操作程序，规定对违规失范行为的处理办法；第二是规范流转合同，建立流转合同的指导、签证、仲裁制度；第三是建立土地使用权流转档案，重点对拟出让方的土地情况基本条件和拟受让方的土地需求情况进行登记造册，促进土地的顺利流转。
三、创新观念，推动土地顺利流转。全县人均耕地不到一亩，大家都停留在这块人均不到一亩土地上，很难满足人民生活的需要，农民很难富起来。随着入世，农业面临更严峻的挑战，家庭承包经营制度的农户小规模经营与现代农业集约化经营的矛盾、平均承包土地与市场自由配置土地资源之间的矛盾、分散的一家一户小农生产与社会化大生产之间的矛盾等等，在现代农业发展中将表现得更为明显。因此，广大干部要立足为民办实事出发，加强土地流转工作的引导，把它列入重要的议事日程，结合各地实际，多形式、多 渠道、积极稳妥地开展土地流转工作，把土地流转与农业产业结构调整有机结合起来，促进资源的合理配置，推动农业产业化发展。同时，对土地流转法规政策要进行广泛的宣传，促进农民积极参与土地流转工作，改变传统的农业耕种模式，扩大种植规模，防止宁肯荒地也要守着一亩地的僵化思想，有效地推动农村土地流转。
四、坚持政策原则，确保土地规范流转。一是土地流转必须在土地延包30年不变政策前提下进行，对有些地方搞三五年就调整，或打乱重新分配的做法要纠正，以保持家庭承包经营制度长期稳定。二是土地流转必须坚持“依法、自愿、有偿、规范”的原则，不能刮风、不能下指标、不能强制推行，要充分尊重农民的意愿，一切围绕农业发展，一切为了农民增收。三是要坚持土地流转主体是农民。当前，农业生产效益比较低下，农民增收困难，各地在引导农村土地流转中，一定要将流转收益归农户所有，任何组织和个人不得从中截留、扣缴收益，不许与民争利，确保农村社会稳定。四是土地流转要规范操作与管理，各级农村经营管理部门要切实履行职责，积极做好土地流转合同的签订，及时办理合同变更、解除、签证工作，积极妥善调解和处理土地流转纠纷，促进土地流转规范化发展。
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