苏州市建筑业企业所得税征收管理办法[模版]

第一篇：苏州市建筑业企业所得税征收管理办法[模版]

苏州市建筑业企业所得税征收管理办法

苏州地税发„2007‟104号

各市、吴中、相城地税局，苏州工业园区地税局、各税务分局、稽查局，市区各税务分局，稽查局：

为规范和加强建筑业企业所得税管理，完善企业所得税分类管理，确保税款及时足额入库，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则等有关法律、法规规定，结合建筑业行业特点以及苏州市实际情况，对建筑业企业所得税征收管理意见明确如下：

一、本地建筑企业的企业所得税征收管理

（一）企业所得税征收方式

在苏州大市范围内从事建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业的建筑企业，企业所得税征收原则上采取核定征收方式。对账册健全，能够准确核算收入、成本、费用、损失和利润

业，符合查账征收条件的，经纳税人申请，主管税务机关审核，可以对企业所得税实行查账征收。纳税年度终了以后，主管税务机关应认真查实查账征收建筑企业会计核算状况，对不符合查账征收条件的，应核定征收企业所得税。

（二）企业所得税应税收入的确认

纳税人从事建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业，持续时间超过1年的，可以按完工进度或完成的工作量确定收入的实现。纳税人不能如实提供应税收入，或因垫资及建设方资金不到位造成不能准确反映应税收入的，可以按形象工程进度核定应税收入。已完工建筑工程项目，不论是否结清工程价款，一律按结算金额确认应税收入；尚未决算的，暂按预算造价或工程进度结算收入确认应税收入，待结算后进行清算。

（三）企业所得税征收办法

1．查账征收企业征收办法

从事建筑工程作业且上年度营业收入企业所得税负担率（年度应纳企业所得税/营业收入，下同）小于1%的施工企业，以及从事安装、修缮、装饰及其他工程作业且上年度营业收入企业所得税负担率小于1.5%的施工企业，应根据规定的预缴征收率按季申报缴纳企业所得税。

从事建筑工程作业且上年度营业收入企业所得税负担率大于1%（含1%）的企业，以及从事安装、修缮、装饰及其他工程作业且上年度营业收入企业所得税负担率大于1.5%（含1.5%）的企业，经主管税务机关审核确认，可暂不实行按工程收入预征企业所得税的办法，继续依照原有规定申报缴纳企业所得税。

2．核定征收企业征收办法

核定征收企业应按照主管税务机关核定的应税所得率按月申报缴纳企业所得税。

纳税人（包括查账征收企业和核定征收企业）按季（月）预缴企业所得税后，年终汇算清缴，多退少补。对需要退税的纳税人，主管税务机关应在纳税评估或税收检查后及时办理。

（四）企业所得税预缴征收率

从事建筑工程作业的纳税人，按工程收入的1%预征企业所得税。从事安装、修缮、装饰以及其他工程作业的纳税人，按工程收入的1.5%预征企业所得税。

纳税人在注册地行政区域范围内和异地从事相同的工程作业，取得的工程收入均适用相同的预缴征收率。

兼营不同工程项目的纳税人，应分别核算工程收入；划分不清的，一律从高确定预缴征收率。

（五）暂不按预缴征收率征收企业所得税的纳税人管理办法 符合上述第（三）条有关规定可暂不实行按工程收入预征企业所得税的纳税人，应实行警戒线预警管理。

主管税务机关可以根据工程性质的不同，在调查研究的基础上，制定相对合理的成本费用利润率（利润总额/成本费用总额）等预警值。对达到或超过预警值的纳税人，主管税务机关应加强纳税评估和税收检查，并要求企业提供预警值异常的情况说明。

具体预警指标、预警值由各市、吴中和相城地方税务局，苏州工业园区地方税务局各税务分局，苏州市地方税务局市区各税务分局依据国税发„2005‟43号《纳税评估管理办法》等文件自行确定。

（六）税务机关代开发票时企业所得税的征收管理

本地建筑企业在其机构所在地主管地税机关申请代开建筑业发票时，应按企业所得税的有关规定，依据规定的预缴征收率或应税所得率预征企业所得税。纳税人按季（月）预缴企业所得税时，其门临开票时所缴纳的企业所得税可以抵减当期应缴企业所得税额。

二、异地建筑企业的企业所得税征收管理

（一）纳税人从事异地建筑工程作业，应到机构所在地主管税务机关开具《外出经营活动税收管理证明》（以下简称“外管证”）。从事异地建筑工程作业，未提供《外管证》或提供超过有效期《外管证》的纳税人，施工地主管地税机关在代开建筑业发票时，应按照规定核定征收企业所得税。

（二）持有《外管证》的纳税人，其企业所得税的征收管理根据国税发„1995‟227号《国家税务总局关于建筑安装企业所得税纳税地点问题的通知》有关规定执行。

三、其他未尽事宜，按照相关规定执行。如果上级税务机关出台了新的税收规定，按新的规定执行。

四、本办法自2007年7月1日起执行。

二○○七年六月十八日

第二篇：河北省建筑安装企业所得税征收管理办法

河北省建筑安装企业所得税征收管理办法

第一章

总

则

第一条

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其《实施条例》、《中华人民共和国税收征收管理法》及其《实施细则》、《跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法》、《企业所得税汇算清缴管理办法》、《企业所得税核定征收办法》和其他法律、法规的有关规定，结合建筑安装企业的经营特点，制定本办法。

第二条

本办法适用于由河北省地方税务机关负责征收企业所得税的从事建筑安装劳务的企业所得税纳税人（以下统称纳税人）。

第三条

建筑安装劳务主要包括：

（一）建筑。指新建、改建、扩建各种建筑物、构筑物的工程作业、包括与建筑物相连的各种设备或支柱、操作平台的安装或装设工程作业，以及各种窑炉和金属结构作业在内。

（二）安装。指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验设备及其他各种设备的装配、安臵工程作业，包括与设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业和被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业在内。

（三）修缮。指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善、使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业。

（四）装饰。指对建筑物、构筑物进行修饰，使之美观或具有特定用途的工程作业。

（五）其他工程作业。指上列工程作业以外的各种工程作业，如园林、绿化工程、代办电信工程、水利工程、道路修建、疏浚、钻井（打井）、拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业。

第二章

纳税管理

第四条

纳税人及其分支机构自领取工商营业执照之日起30日内，持有关证件，向地方税务机关申报办理税务登记。税务登记内容发生变化的，自工商行政管理机关办理变更登记之日起30日内或者在向工商行政管理机关申请办理注销登记之前，持有关证件向主管地方税务机关申报办理变更或者注销税务登记。

第五条

实行查账征收方式缴纳企业所得税的纳税人发生的下列事项，应按有关规定报经主管地方税务机关备案（审批）：

（一）财务会计制度；

（二）周转材料摊销方法；

（三）固定资产折旧方法、预计净残值、；

（四）成本核算方法；

（五）存货核算方法；

（六）会计核算软件；

（七）“五险一金”提取比例；

（八）符合条件的资产损失扣除；

（九）税收优惠事项；

（十）主管地方税务机关要求备案的其他事项。

第六条

账簿、记账凭证、报表、完税凭证、发票以及其他有关涉税资料应完整地保存10年以上。

第七条

纳税人必须在地税机关依照法律、法规规定的申报期限内办理纳税申报，报送纳税申报表、财务会计报表及地税机关根据实际需要要求纳税人报送的其他纳税资料。

第八条

纳税人按《河北省地方税收业务工作规程》（2010版）“1.1.1.7 建筑业项目登记”的要求办理项目登记后，为加强企业所得税源泉控管，纳税人在进行纳税申报时，必须编制《单项施工项目比对计算单》（附件1）、《周转材料摊销计算单》（附件2），作为企业所得税汇缴申报表的附表一同报送主管地方税务机关。

第九条

纳税人应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则。属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，也不作为当期的收入和费用。

第十条

纳税人在计算应纳税所得额时，其财务会计处理办法与税收法律、行政法规的规定不一致的，应当按照税收法律、法规的规定进行调整。

第三章

收入总额管理

第十一条

纳税人的收入包括以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，分为营业收入、营业外收入和税法上视同销售的收入。营业收入包括工程价款收入，劳务、作业收入，产品销售收入，设备租赁收入，材料销售收入以及其他业务收入。营业外收入包括固定资产盘盈和出售净收益，因债权人缘故确实无法支付的应付款项、罚款收入以及其他非营业收入。视同销售收入是指纳税人将自产或外购产品（商品）用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、职工福利或者利润分配等用途，按税法规定应确认的收入。

第十二条

纳税人的会计核算应当以权责发生制为基础。

建筑企业从事建筑、安装、装配工程业务或者提供其他劳务等，持续时间超过12个月的，按照纳税内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。

第十三条

企业在各个纳税期末，提供劳务交易的结果能够可靠估计的，应采用完工进度（完工百分比）法确认提供劳务收入。

（一）提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时满足下列条件：

1．收入的金额能够可靠地计量；

2．交易的完工进度能够可靠地确定；

3．交易中已发生和将发生的成本能够可靠地核算。

（二）企业提供劳务完工进度的确定，可选用下列方法：

1．已完工作的测量；

2．已提供劳务占劳务总量的比例；

3．发生成本占总成本的比例。

（三）企业应按照从接受劳务方已收或应收的合同或协议价款确定劳务收入总额，根据纳税期末提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前纳税累计已确认提供劳务收入后的金额，确认为当期劳务收入；同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前纳税期间累计已确认劳务成本后的金额，结转为当期劳务成本。

第十四条

对建筑合同约定由建设单位提供主要材料的纳税人，不论财务会计上如何核算，均应以材料拨付单（调拨单）或单项工程取费表上记载的内容来确定当期实现的营业收入。

第十五条

当纳税人提供劳务的结果不能可靠估计时，主管地方税务机关应核定其工程进度，并按照完工百分比法确认当期收入。

第四章

税前扣除管理

第十六条

纳税人发生的与其取得收入直接相关且符合经营常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。具体包括：

（一）成本，即生产、经营成本。是指纳税人提供劳务过程中发生的销售成本、销货成本、业务支出以及其他耗费；

（二）费用，即纳税人提供劳务过程中发生的经营费用、管理费用和财务费用，已经计入成本的有关费用除外；

（三）税金，即纳税人发生的除所得税和允许抵扣的增值税以外的准予税前扣除的各项税金及其附加；

（四）损失，即纳税人提供劳务过程中发生的固定资产和存货的盘亏、毁损、报废损失，转让财产损失，坏账损失，自然灾害等不可抗力因素造成的损失以及其他损失。

（五）其他支出，即纳税人在提供劳务过程中发生的除成本、费用、税金、损失以外的有关的、合理的支出。

第十七条

纳税人所得税前允许扣除的项目，应遵循真实、合法、合理的扣除原则。准予扣除的成本和费用支出，应遵循与应税收入相配比的原则，并按税法规定的扣除标准执行。

第十八条

实行查账征收企业所得税的纳税人施工成本的确认与计量。

（一）人工费用的管理

1.主管地税机关应要求纳税人在汇算清缴时，提供施工预算定额、生产人员和管理人员的名单及工资计算单等资料。雇用临时工的，企业还应将其身份证复印件和劳动合同关系证明存档备查。在企业所得税汇算清缴时，要详细审查施工项目中的人工费定额是否与工资计算单中的工薪额有差异，对符合工薪条件的支出允许扣除。

2.对无劳动合同关系的临时用工支付的费用，不得作为工资支出，而应作为劳务费支出，并到主管地税机关代开发票，否则不予扣除。

3.建筑企业在次年汇缴申报结束前（次年5月31日前）补发报告已经提取但尚未实际发放的工资，应当视同报告实发工资，准予在计算报告应纳税所得额时予以扣除。

（二）材料费用的管理

1.主管地税机关应要求纳税人提供单项施工项目预算定额，并存档备查。

2.纳税人要实行定期盘点制度，年终向主管地税机关报送“结存材料汇总表”，并作为企业所得税申报表的附表，以便地税机关准确核查经营成本中的材料费用。

3.纳税人应将周转材料的摊销方法及时向主管地税机关提供，同时主管地税机关要建立企业周转材料摊销台账，以监督企业是否按照财务会计制度规定的方法进行摊销。

4.严格审查企业原始凭证的真实性、合法性、合理性，对不符合规定条件的，一律不得扣除

第十九条

纳税人超过税法规定标准扣除的各项成本、费用和损失，应调增其纳税的应纳税所得额。主要项目包括：工资薪金支出、职工福利费、职工教育经费、工会经费、业务招待费、广告费和业务宣传费、公益救济性捐赠、提取的折旧费、无形资产及长期待摊费用等。

第二十条

纳税人报经地方税务机关批准已作为坏账扣除的应收款项，在以后全部或部分收回时，一律调增收回的应纳税所得额。

第二十一条

对税法不允许扣除但纳税人已作为扣除项目扣除的税收滞纳金，罚金、罚款和被没收财务的损失，自然灾害或者意外事故损失有赔偿的部分，非公益性捐赠支出，与生产经营活动无关的赞助支出，未经核定的准备金支出，与取得收入无关的各项支出等，应一律调增其纳税的应纳税所得额。

第五章

资产的税务处理

第二十二条

纳税人的各项资产，包括固定资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等，以历史成本为计税基础。

纳税人持有各项资产期间资产增值或者减值，除国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益外，不得调整该资产的计税基础。

第二十三条

纳税人根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的预计净残值，一经确定，不得变更；按照直线法计算的固定资产折旧，准予税前扣除。

第二十四条

纳税人房屋、建筑物以外未投入使用的固定资产、以经营租赁方式租入的固定资产、已提足折旧仍继续使用的固定资产、与经营活动无关的固定资产、单独估价作为固定资产入账的土地，不得计算折旧在税前扣除。

第二十五条

纳税人发生的以经营租赁方式租入固定资产的装修支出，应作为长期待摊费用，按照不低于3年的期限分期摊销。

第二十六条

纳税人按直线法计算的无形资产摊销费用，准予税前扣除。无形资产摊销年限一般不得低于10年；作为投资或者受让的无形资产，有关法律规定或者合同约定使用年限的，可以按照规定或者约定的使用年限分期摊销。

第二十七条

纳税人存货的成本计算方法，可以在先进先出法、加权平均法、个别计价法中选用一种；计价方法一经选用，不得随意变更。纳税人使用或者销售存货按照上述方法计算的成本，准予税前扣除。

第六章

总分支机构管理

第二十八条

纳税人在中国境内跨地区设立不具有法人资格的营业机构、场所（以下称分支机构）的，其企业所得税可实行汇总缴纳。

第二十九条

实行总、分机构体制的跨省经营纳税人应严格执行《跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法》（国税发„2008‟28号）规定，按照“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的办法计算缴纳企业所得税。

对省内跨市总分机构，按总机构统一计算的企业所得税款进行分配，总机构缴纳50%，各分支机构缴纳50%，分支机构具体分摊比例按总局《办法》规定确定，财政不再设立专户。居民企业在同一设区市内跨县（市、区）设立不具有法人资格营业机构、场所的，其企业所得税征收管理办法，由各设区市地方税务局自行制定。

第三十条

既跨省又省内跨市经营的总分支机构，按国税发„2008‟28号文件的规定执行，不执行省内跨市经营企业所得税征收管理的相关规定；既省内跨市又市内跨县（市、区）经营的总分支机构，按省局跨地区经营企业所得税征收管理的规定执行，不执行市内跨县（市、区）经营企业所得税征收管理的相关规定。

第三十一条

二级分支机构是指总机构对其财务、业务、人员等直接进行统一核算和管理的领取非法人营业执照的分支机构。

总机构应及时将其所属二级分支机构名单报送总机构所在地主管税务机关，并向其所属二级分支机构及时出具有效证明（支持证明的材料包括总机构拨款证明、总分机构协议或合同、公司章程、管理制度等）。

二级分支机构在办理税务登记时，应向其所在地主管税务机关报送非法人营业执照（复印件）和由总机构出具的二级分支机构的有效证明。其所在地主管税务机关应对二级分支机构进行审核鉴定，督促其及时预缴企业所得税。

以总机构名义进行生产经营的非法人分支机构，无法提供有效证据证明其二级及二级以下分支机构身份的，应视同独立纳税人计算并就地缴纳企业所得税，不执行国税发„2008‟28号文件的相关规定。

第三十二条

纳税人设立的跨地区经营的项目部（包括与项目部性质相同的工程指挥部、合同段等，下同），其企业所得税按下列规定进行征收管理。

（一）跨省、省内跨市经营的项目部的税收管理

1．纳税人总机构直接管理的跨地区设立的项目部，应按项目实际经营收入的0.2%按月或按季由总机构向项目所在地预分企业所得税，并由项目部向所在地主管税务机关预缴。

2．纳税人所属二级或二级以下分支机构直接管理的项目部不就地预缴企业所得税，其经营收入、职工工资和资产总额应汇总到二级分支机构统一核算，由二级分支机构按照国税发„2008‟28号文件规定的办法预缴企业所得税。

（二）设区市内跨县（市、区）经营的项目部的税收管理，由各设区市地方税务局自行确。

第三十三条

纳税人总机构应汇总计算企业应纳所得税，按照以下方法进行预缴：

（一）总机构只设跨地区项目部的，扣除已由项目部预缴的企业所得税后，按照其余额就地缴纳；

（二）总机构只设二级分支机构的，按照国税发„2008‟28号文件规定计算总、分支机构应缴纳的税款；

（三）总机构既有直接管理的跨地区项目部，又有跨地区二级分支机构的，先扣除已由项目部预缴的企业所得税后，再按照国税发„2008‟28号文件规定计算总、分支机构应缴纳的税款。

第三十四条

纳税人总机构应按照有关规定办理企业所得税汇算清缴，各分支机构和项目部不进行汇算清缴。纳税人总机构在办理企业所得税预缴和汇算清缴时，应附送其所直接管理的跨地区经营项目部就地预缴税款的完税证明。总机构年终汇算清缴后应纳所得税额小于已预缴的税款时，由总机构主管税务机关办理退税或抵扣以后的应缴企业所得税。

第三十五条

跨地区经营的项目部（包括二级以下分支机构管理的项目部）应向项目所在地主管税务机关出具总机构所在地主管税务机关开具的《外出经营活动税收管理证明》，未提供上述证明的，项目部所在地主管税务机关应督促其限期补办；不能提供上述证明的，应作为独立纳税人就地缴纳企业所得税。同时，项目部应向所在地主管税务机关提供总机构出具的证明该项目部属于总机构或二级分支机构管理的证明文件。

第三十六条

跨地区经营汇总缴纳所得税的纳税人，其分支机构的各项财产损失，应由分支机构所在地主管地方税务机关审核并出具证明后，再由总机构向所在地主管地方税务机关申报扣除。

第三十七条

总机构实行核定征收方式缴纳企业所得税的，其分支机构（项目经理部）就地缴纳企业所得税。

征收管理

第三十八条

对财务会计制度健全、能正确核算收入、成本费用，真实准确核算应纳税所得额的企业，由纳税人提出申请，经主管地税机关审查，报县级地方税务机关审批后，实行查账征收。

第三十九条

对财务会计制度不健全，不能准确核算应纳税所得额的纳税人，一律实行核定征收。核定征收包括定应税所得率征收和定期定额征收两种方式。建筑安装企业的应税所得率为5%至20%，具体由县级地方税务机关根据当地实际确定。

第四十条

纳税人的征收方式（不包括定期定额征收方式）实行一次性确认制度，以后征收方式不变的纳税人，不再履行核定手续。若以后纳税人要求变更所得税征收方式的，由纳税人在每年6月底之前提出申请，县级地税机关在5个工作日内重新核定完毕。定期定额征收方式直接通过《纳税事项辅导记录》确定，并按冀地税函„2008‟169号的相关规定执行。

第四十一条

实行查账征收的建筑安装企业，应同时符合以下条件：

（一）会计核算制度符合国家颁布的《企业会计准则》、《企业会计制度》和《小企业会计制度》及相关会计制度的要求，其经营收入和经营成本严格按照权责发生制原则进行核算；

（二）经营核算工作程序规范、合理。

1.从单位施工合同签订到工程竣工收回全部决算工程款止，能够实行全程监控；

2.工程项目施工设计、质量控制、财务收支、成本控制计划等资料完整；

3.终了，能够准确提供已完工程量、未完工程量、竣工决算等情况；

4.单个工程项目的成本必须单独核算，并在账簿上单独反映；

5.建立材料、存货定期盘点制度（每年至少盘点一次）。

第四十二条

具有下列情形之一的纳税人，实行核定应税所得率方式计征企业所得税。

(一)能正确核算收入总额，但不能正确核算成本费用总额的。

(二)能正确核算成本费用总额，但不能正确核算收入总额的。

(三)通过合理方法，能计算和推定纳税人收入总额或成本费用总额的。

第四十三条

实行核定应税所得率征收方式的纳税人，其应纳税所得额的计算按以下规定执行：

应纳所得税额=应纳税所得额×适用税率

应纳税所得额=应税收入额×应税所得率

或 应纳税所得额=成本（费用）支出额/（1-应税所得率）×应税所得率

第四十四条

纳税人的生产经营范围、主营业务发生重大变化，或者应纳税所得额增减变化达到20％的，应及时向税务机关申报调整已确定的应税所得率。经主管地方税务机关或稽查部门检查确定，纳税人的应纳税所得额增减变化超过20％的，应及时调整应税所得率。

第四十五条

纳税人取得工程收入时，必须凭所在地设区市地方税务机关统一监制的建筑业专用发票结算工程款。纳税人未按规定使用专用发票收取工程款的，税务机关应按发票管理办法的有关规定进行处罚。

第四十六条

纳税人外出经营，在施工所在地办理报验登记时，除提供《外管证》以外，还需提供机构所在地主管税务机关核定的《企业所得税征收方式核定表》。在《河北省地方税收业务工作规程》（2010版）的“1.1.1.4 报验登记”中增加相应内容。

第四十七条

对企业所得税在国税管辖或者实行查账征收方式、办理验登记的外埠纳税人，施工项目所在地地税机关在代开发票时，一律不得预征企业所得税。对其他的外埠纳税人，施工项目所在地地税机关在代开发票时，应预征企业所得税。

第四十八条

纳税人应按照《征管法》和《企业所得税法》的规定在月份或者季度终了之日起15日内预缴税款。在终了起5个月内向税务机关报送企业所得税申报表，并办理汇算清缴，结清应缴应退税款。

第四十九条

纳税人在规定期限内不缴、少缴税款，或者提供虚假资料、拒绝提供有关纳税资料的，主管地方税务机关应按照《税收征收管理法》及其《实施细则》的相关规定进行处罚。

第五十条 各设区市、县（市、区）地税机关之间，应建立规范的企业纳税信息资料传递制度，将总分机构信息、代开发票、征收流转税、所得税等情况及时传递，以加强对流转税、所得税的控管。

附

则

第五十一条

本办法未明确的有关应税收入、税前扣除项目的确定及其他未尽税务事宜，应依照有关税收法律、法规的规定执行。

第五十二条

本办法由河北省地方税务局负责解释。

第五十三条

本办法自2010年8月1日起执行。原《河北省建筑安装企业所得税管理暂行办法》（冀地税发[2004]84号）同时废止。

第三篇：苏州市外地进苏建筑业企业管理办法

苏州市外地进苏建筑业企业管理办法

第一条为规范外地进苏建筑业企业在苏建筑活动，促进建筑市场公平、有序，根据《中华人民共和国建筑法》、《江苏省工程建设管理条例》、《江苏省建筑市场管理条例》和《江苏省省外建筑施工企业核验备案管理办法》等法律法规，制定本办法。

第二条外地进苏建筑业企业在本市从事建筑活动及建设主管部门对其实施监督管理，应当遵守本办法。

本办法所称外地进苏建筑业企业，是指工商注册地为苏州行政区域以外地区，持有《建筑业企业资质证书》，进入本市从事建筑活动的建筑业企业。其中，按注册地在江苏省行政区域以内、以外地区，又分别称为省内外市建筑业企业和省外建筑业企业。

第三条苏州市住房和城乡建设局统一负责本市外地进苏建筑业企业的监督管理工作。各市、区住建部门具体负责辖区内外地进苏建筑业企业管理工作。

第四条外地进苏建筑业企业管理实行资质核验（省外建筑业企业）、企业登记（省内外市建筑业企业）、项目经理押证、信用手册、执业人员登记、动态核查和综合考评等管理制度。

第五条外地进苏建筑业企业进入本市承揽业务应当符合以下条件：

1.项目经理应具有建造师执业资格和安全生产考核合格证书（B类），并符合拟承揽项目等级要求；

2.参与房建、市政（不含地铁轻轨）、装饰项目承发包活动的企业，其项目经理近三年内至少取得一项省辖市市级以上优质工程或文明工地，施工业绩不得低于本次拟承揽项目的规模标准；

3.属分包工程的，应当征得业主和总包单位同意；

4.企业信用良好，近两年内未发生《建筑业企业资质管理规定》（建设部159号令）第二十一条所列违法违规行为。

第六条省外建筑业企业进入本市承揽工程业务前应当按《江苏省省外建筑施工企业核验备案管理办法》，通过工程所在地住建部门向省住建厅办理资质核验手续。符合条件的，持省住建厅核发的《省外建筑施工企业资质核验书》办理投标或直接发包手续。

第七条省内外市建筑业企业进入本市承揽工程业务前应当到工程所在地建设主管部门办理企业登记手续。登记完毕后，由建设主管部门出具《外地进苏建筑业企业进苏登记通知书》。企业持通知书办理投标或直接发包手续。

第八条 符合下列两种情形之一的，外地进苏建筑业企业可直接参与投标活动或承揽工程，不受第五条第2款规定的限制：

1．政府投资建筑工程采用苏州市政府投资建筑工程预选承包商名录进行招标选择投标人或承包（承揽）人的；

2．持有《苏州市建筑业企业信用手册（）》的外地进苏建筑业企业，其项目经理已在《信用手册（）》登记的。

第九条办理企业登记应当提交以下资料：

1.企业法人营业执照副本原件及复印件；

2.建筑业企业资质证书副本原件及复印件；

3.企业安全生产许可证副本原件及复印件；

4.项目经理的建造师注册证书、安全生产考核合格证书（B类）、身份证原件和复印件；

5.企业法定代表人授权委托书原件；

6.招标公告，属直接分包的提交建设单位同意证明文件；

7.现场经办人员身份证、申请进市企业为其交纳社保证明原件和复印件；

8.项目经理施工业绩证明:优质工程、文明工地获奖证书或相应文件原件及复印件；

9.《建筑业企业诚信守法承诺书》；

10.企业注册地省辖市住建部门出具的近两年企业诚信状况证明和项目经理无在建工程证明原件。

以上原件经核对无误后退还。

第十条外地进苏建筑业企业签订工程承包合同后，其项目经理的建造师注册证书原件由工程所在地建设主管部门保存。工程竣工或工程主体竣工，经验收合格后，由保存单位退还持证人。

第十一条外地进苏建筑业企业应当自工程承包合同备案之日起7个工作日内向工程所在地住建部门申领《苏州市建筑业企业信用管理手册》（以下简称《信用手册》）。申领程序和条件按《苏州市建筑业企业信用手册管理办法》执行。

第十二条外地进苏建筑业企业在苏承揽工程的项目经理和专职管理人员实行一次性登记，登记内容包括：职称证书、注册证书和岗位证书等，并应按登记名单实职到位。

项目经理和专职管理人员、地址、电话等发生变更的，应当于变更之日起7个工作日内，向当地建设主管部门书面说明并办理变更登记手续。逾期未办理变更登记的作为不良行为记录。

第十三条各级住建部门应对辖区内外地进苏建筑业企业现状是否符合所持《信用手册》条件以及项目经理、专职管理人员到位情况实行动态核查。

第十四条外地进苏建筑业企业在苏承接项目后，应当设立驻苏管理机构，配置完备的管理人员，建立相应经营管理制度，具备固定的办公场所。承接多个项目的，其管理机构和驻苏负责人应当相同。

第十五条外地进苏建筑业企业在苏从事建筑经营活动应当严格遵守法律、法规和规章，服从工程所在地建设主管部门有关建筑市场、工程质量、安全生产与文明施工、劳务分包、劳动用工、工资支付、环境保护、卫生防疫、计划生育等方面的监管，参加由建设主管部门组织的各类培训，按通知要求出席有关会议，按时报送各类报表、信息。

第十六条外地进苏建筑业企业的综合考评按照《苏州市建筑施工企业综合考评办法》执行。

第十七条外地进苏建筑业企业办理企业登记时提交虚假材料的，住建部门不予受理该企业进市手续。

第十八条动态核查中发现企业现状条件不符合所持《信用手册》条件的，由当地建设主管部门责令其于15日内整改完毕。整改期间，企业不得承揽新的工程业务。未整改或整改后仍达不到相关条件的，由核发部门收回《信用手册》。

第十九条外地进苏建筑业企业在苏从事建筑经营活动中发生《建筑业企业资质管理规定》第二十一条所列违法违规行为的，工程所在地建设主管部门可给予市场准入限制。

第二十条本办法自2011年3月1日起施行。原《苏州市外地进苏建筑业企业管理办法》（苏建设规〔2009〕9号）同时废止。

第四篇：饮食业纳税人企业所得税查账征收管理办法

太原市饮食业纳税人企业所得税查账征收管理办法（试行）

第一条为加强饮食业纳税人企业所得税征收管理，规范该行业查账征收企业所得税工作，保障国家税款及时足额入库，维护纳税人合法权益，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则和相关法律、法规制定本办法。

第二条本办法所适用的饮食业纳税人（以下简称纳税人）是指以同时提供饮食和饮食场所的方式为顾客提供饮食消费服务为主营业务的居民企业纳税人。

第三条能够按照国务院、税务主管部门的规定设置账簿，根据合法、有效凭证记账进行核算的纳税人，其企业所得税征收方式应鉴定为查账征收。

第四条纳税人会计核算与设置账簿基本要求：

（一）按照业务及管理要求制定财务管理制度。

（二）建立会计核算机构，设置财务工作岗位，明确各岗位的工作职责。

（三）确定会计核算原则，包括明确财务核算所执行的相关法规制度，常用会计科目的参考标准，资产（固定资产、流动资产）与收入、成本、费用的确认原则。

（四）规范原始凭证、记账凭证的填制与审核，原始凭证的使用与取得应合法、有效，所谓“合法、有效凭证”，是指填制内容、方式符合有关税收法规、财务会计制度规定的会计凭证（包括原始凭证和记账凭证）。其中，原始凭证包括套印税务机关发票监制章的发票以及经省级税务机关批准不套印发票监制章的专业发票和财政部门管理的行政性收费收据以及经财政部门、税务部门认可的其他凭证；记账凭证应符合填制内容完整准确、分类正确、编号连续的要求。

第五条纳税人资产入账取得原始凭证的具体要求

（一）固定资产取得的原始凭证应严格按照“合法、有效凭证”标准入账。

（二）流动资产中货币资金、短期投资、应收票据、应收帐款等除存货外的流动资产应严格按照“合法、有效凭证”标准入账；存货因受农副产品采购特殊性的局限，可允许使用自制凭证入账，入账最高限额不得高于全年存货采购总额的20%，具体限额由太原市地方税务局在企业所得税汇算清缴工作通知中明确。

第六条纳税人使用自制凭证入账应按月编制《存货自制凭证入账月度汇总表》（附表一），连同财务报表于申报期报送主管税务机关。

第七条 符合本办法第四条、第五条规定的纳税人其企业所得税征收方式应鉴定为查账征收，纳税人填写《饮食业纳税人企业所得税查账征收方式鉴定表》（附表二）后报送主管税务机关，主管税务机关受理后在20个工作日内审查核实，提出鉴定意见并报县级税务机关，县级税务机关在收到鉴定申请后30个工作日内完成复核、鉴定工作。

第八条县级税务机关应在每年6月30日前完成对所辖饮食业

纳税人企业所得税查账征收方式的重新鉴定，对重新鉴定工作完成前已进行企业所得税征收方式鉴定的纳税人，其企业所得税仍按照上征收方式预缴征收。

第九条新办税务登记纳税人符合本办法第四条、第五条规定的应在领取税务登记证件后30日内提出申请，主管税务机关应在税种鉴定时履行告知义务，逾期未提出申请的可在下一企业所得税查账征收方式鉴定期提出。

第十条企业所得税征收方式鉴定为查账征收的纳税人，按下列规定申报纳税：

（一）企业所得税征收方式鉴定为查账征收的，纳税人按月或者按季预缴企业所得税，年终5个月内汇算清缴。预缴方法一经确定，一个纳税内不得变更。

（二）纳税人应按照纳税期间的会计利润计算实际应缴纳的税额进行预缴。按实际税额预缴有困难的，经主管税务机关同意，可按上一应纳税额的1/12或1/4预缴，或者按经主管税务机关认可的其他方法预缴。

（三）纳税人预缴税款时，应按规定填写《中华人民共和国企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》，在规定的纳税申报时限内报送主管税务机关。

第十一条纳税人企业所得税征收方式鉴定为查账征收的，按《企业所得税汇算清缴管理办法》汇算清缴。

第十二条企业所得税征收方式未鉴定为查账征收的纳税人，其

企业所得税征收方式按《企业所得税核定征收办法（试行）》核定。

第十二条本办法自2012年1月1日起执行。

附表一：《存货自制凭证入账月度汇总表》

附表二：《饮食业纳税人企业所得税查账征收方式鉴定表》

附表三：

说明表》

太原市地方税务局 二〇一一年九月十二日 《饮食业纳税人企业所得税查账征收方式鉴定评分标准

第五篇：湖北省国家税务局房地产开发企业所得税征收管理办法

湖北省国家税务局房地产开发企业所得税征收管理办法

（试行）

第一章 总 则

第一条 为了加强房地产开发企业所得税的征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则以及《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业的经营特点，制定本办法。第二条 本办法适用于由全省各级国税机关负责征收企业所得税的各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业（以下简称开发企业）。

第三条 凡具备纳税人资格的开发企业（包括总机构、分支机构和开发项目，下同），由开发经营所在地主管国税机关征收企业所得税。第四条 开发项目指根据国有土地使用权证上所载土地范围所进行的开发，无论是否分期开发，均以国有土地使用权证所载土地范围为一个项目。

开发产品指开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等。

成本对象指每栋独立建筑物，以建筑工程施工许可证或预（销）售许可证上载明的单栋建筑为一个成本对象。

第二章 登记管理 第五条 开发企业自领取营业执照起30日内，向所在地主管国税机关申报办理税务登记。

开发企业进行异地开发，自取得第一份国有土地使用权证起30日内，向所在地主管国税机关申报办理税务登记。

第六条 开发企业应按照有关法律、行政法规和国务院财政、税务主管部门的规定设置账簿，根据合法、有效凭证记账，进行会计核算。开发企业应当自办理税务登记事项之日起15日内，将其财务、会计制度或者财务、会计处理办法报送主管国税机关备案。

第三章 征收方式

第七条 对开发企业原则上采取查帐征收的方式征收企业所得税，但不得事前核定其应纳税额。

第八条 开发企业出现下列情形之一的，主管国税机关可对其以往应缴的企业所得税按核定应纳税额方式进行征收、管理并逐步规范，同时应按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收。

（一）法律、行政法规的规定可以不设置账簿的。

（二）法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。

（三）擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的。

（四）虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的。

（五）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经国税机关责令限期申报，逾期仍不申报的。

（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。第九条 开发企业出现第八条所列情形之一的，主管国税机关可有权采用下列方法顺序核定其应纳税额，应税所得率一律为20％：

（一）在开发企业只能准确核算收入总额，不能准确核算成本费用支出或只能准确核算成本费用支出，不能准确核算收入总额时，主管国税机关按应税所得率计算核定应纳税额。

（二）在收入总额和成本费用支出均不能正确核算，难以查实时，主管国税机关可以按房地局测绘大队的测量（丈量）报告中所载总建筑面积乘以房产部门公布的开发项目成交均价或经营规模相近开发项目的成交均价计算收入总额，并按应税所得率计算核定应纳税额。经营规模相近的开发项目是指在地段（土地等级）、面积（建筑面积）、层高（低层、多层、中高层和高层）、用途（住宅、商业用房、办公用房和工业用房）、结构（砖木、砖混、钢砼、全钢和其他结构）和品质（建筑用材）等方面相近的开发项目。

（三）按其他合理方法核定。

第四章 申报与缴纳

第十条 开发企业缴纳企业所得税，按年计算，分月预缴。月度终了后十五日内申报预缴；终了后四个月内汇算清缴，多退少补。第十一条 开发企业在依法进行企业所得税纳税申报时，应向主管国税机关报送企业所得税申报表、财务会计报表以及国税机关要求报送的其他资料，主要包括：

（一）下列资料在取得后，复印件随当月申报表一同报送：

1、国有土地使用权证及出让合同，《国有土地使用权成交确认书》；

2、建筑用地规划许可证；

3、建设工程规划许可证，规划用地红线图（规划局出具）及建设规划总平面图、建筑红线定位图；

4、合作建房的合同协议；

5、土地使用权投资合同协议；

6、项目设计单位的工程设计概算；

7、代建工程的合同协议；

8、开发资金的借款合同协议；

9、建筑工程施工许可证、建筑工程施工合同、分项目施工预算书、开发项目工程总预算；

10、预（销）售许可证、预售商品房标准层平面图；

11、建筑规划合格证；

12、测量（丈量）报告；

13、建筑工程竣工验收备案证、权属证明书；

14、当月每个完工对象《完工对象成本统计表》（附件一）;

（二）每月随同申报表一同报送的资料包括： １、产品销售明细表（附件二）；

2、销售价格变动情况，包括销售价格具体变动情况，及销售价格执行时间。

（三）申报时应附报其他资料：

１、开发企业须出具有关机构对本完工产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及审计部门出具的已完工开发项目工程决算报告。

税务鉴定报告的基本内容包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。

2、房地产业务开发统计表（附件三）。

（四）国税机关要求报送的其他资料。

第十二条 开发企业在申报纳税时，应对涉及报国税机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。凡未按规定报批或备案以及手续、资料不全的，要及时补办有关手续、资料，否则，不得在税前扣除。

第十三条 开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率按月计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，企业可以按税法规定先弥补以前亏损后申报缴纳企业所得税，待开发产品结算计税成本后再行调整。

相关的期间费用、营业税金及附加指不包括在本办法第二十六条中各项目，不应计入开发产品成本的其他项目。

第十四条 经济适用房项目预售收入的计税毛利率不得低于3%。

（一）经济适用房项目必须符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）等有关法规的规定。

（二）开发企业对经济适用房项目的预售收入进行初始纳税申报时,须报送下列相关证明材料：

1、城市房产行政主管部门关于经济适用房建设项目的的批准文件；

2、物价部门批准的基准价格和浮动幅度；

3、受理已取得购房资格家庭的购房登记清单；

4、本办法第十一条中规定的相关资料。

凡不符合建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、中国人民银行《关于印发〈经济适用房管理办法〉的通知》（建住房〔2004〕77号）的规定或未附送房产行政主管部门的批准文件以及其他相关证明材料的，一律按销售非经济适用房的规定计算缴纳企业所得税。第十五条 非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：

（一）开发项目位于武汉市城区和郊区的，不得低于20％。

（二）开发项目位于其他地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。

（三）开发项目位于其他地区的，不得低于10％。

各市州可根据本地实际情况，在不低于上述规定的前提下，确定具体预计计税毛利率，并报省局备案。

第十六条 符合下列条件之一的，应视为开发产品已完工：

（一）竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象），取得竣工验收备案证（证明）即可认定为开发产品完工；

（二）已开始投入使用的开发产品（成本对象）；

（三）已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。

第十七条 开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工的应纳税所得额申报缴纳税款。业主收房后即应将预售收入确认为实际销售收入，合同规定收房截止日后15日内无正当理由不收房的，也必须将预售收入确认为实际销售收入。

凡已完工开发产品在完工未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管国税机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

第五章 开发产品收入的确认

第十八条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。

开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。第十九条 开发产品销售收入应按以下规定确认：

（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。

（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：

1、采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

2、采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

3、采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。

4、采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。

已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向国税机关进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。

（五）开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。

（六）开发产品预租收入的确认。开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。

第六章 其他业务的税务处理

第二十条 合作建造开发产品的税务处理。

开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：

（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。

（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：

1、开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。

2、投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。开具证明内容应包括投资方投资额、项目总利润额，投资方实际分得利润额。第二十一条 以土地使用权投资开发项目的税务处理。

（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：

1、企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。

2、接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。

（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：

1、企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。

上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生起，按5个纳税均摊至各的应纳税所得额。

2、接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。第二十二条 开发产品视同销售行为的税务处理。

开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：

（一）按本企业近期或本最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

凡签订合同或协议时销售价格低于最近一期销售价格表的，主管国税机关可要求开发企业说明情况，如不能说明情况或理由不充分的，一律应按最近一期销售价格予以调整收入。

（二）由主管国税机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；具体办法按照第九条第二款的规定确定。

（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,由主管国税机关确定。

第二十三条 代建工程和提供劳务的税务处理

（一）开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。

完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。

（二）开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。

第七章 成本费用的扣除

第二十四条 开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。

第二十五条 开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理：

（一）开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。

（二）开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。

（三）开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按占地投影法、建筑面积法或概算法等方法计算分配。

１、占地投影法：指按已动工开发成本对象占地投影面积占开发用地总投影面积的比例进行分配。地价、拆迁费、广告费等应当按照本方法计算比例后予以分摊；

计算公式：某一成本对象应分配的成本=该成本对象占地面积÷全部成本对象占地总面积×应分配的开发成本。

对于分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总积面的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总积面的比例进行分配。

２、建筑面积法：指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑积面的比例进行分配。前期费用、公共设施配套费、基础设施建设费等项目应当按照本方法予以分摊。

计算公式：某一成本对象应分配的成本=该成本对象建筑面积÷全部成本对象建筑面积×应分配的开发成本。

对于分期开发的，首先按本期全部成本对象建筑面积占开发用地计划建筑积面的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内全部成本对象建筑积面的比例进行分配。

３、概算法：按期内某一成本对象概算收入（成本）总价占期内全部成本对象概算收入（成本）总价的比例进行分配。本方法仅适用于一次性开发或同一期内的成本分配。不能分清负担对象的间接成本，应按照各成本对象概算予以计算分配，再将其分入各成本对象。计算公式：某一成本对象应分配的成本=该成本对象概算÷期内全部成本对象概算×应分配的开发成本。

对于共同成本分摊一般应采用上述三种方法，企业采取特殊分配方法或对于特定项目不按上述方法分配的，需在申报前向主管税务机关备案，主管税务机关可根据实际情况对其方法进行调整。４、直接成本包括建筑成本、销售收入提成、规费等项目。５、公司形象广告及不能分清负担对象的间接成本，应按照各项目工程概算予以计算分配，再将其分入各成本对象。

（四）计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。

（五）计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。

（六）开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。

第二十六条 下列项目按以下规定进行扣除：

（一）已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积 已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本

（二）开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊：

1、属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。

2、属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。

（三）应付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。

合法凭证是指填制内容、方式符合有关税收法规、财务会计制度规定的原始凭证，包括套印税务机关发票监制章的发票以及经省级税务机关批准不套印发票监制章的专业发票和财政部门管理的行政性收费收据以及经财政部门、税务部门认可的其他凭证（如工资单、领料单等）。

（四）维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。

（五）共用部位、共用设施设备维修基金。开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。

（六）开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

1、属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

2、属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

（七）开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处理：

1、由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。

2、由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。

（八）开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。

（九）保证金。开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。

（十）广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理：

1、开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。

2、新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税。

新办开发企业是指2006年1月1日后依法设立的内资房地产开发企业。

（十一）利息。按以下规定进行处理：

1、开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。能直接归属于某一成本对象的，应直接计入该成本对象；属于不同成本对象共同负担而不能直接归属于某一成本对象的，按概算法在期内各成本对象按比例进行分配。

2、开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。

3、开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。

４、在建成本对象发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，应向主管税务机关报送书面报告，其当应分摊的借款费用不入该成本对象，可作为财务费用直接在当期税前扣除。

（十二）土地闲置费。开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。

（十三）成本对象报废和毁损损失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。

（十四）折旧。开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。

第八章 税源管理

第二十七条 对开发企业涉税信息的采集。

（一）国税机关要加强与国土局、工商局、地税局、开发办、规划局、房产局、银行、媒介等部门建立联系制度，定期采集房地产开发企业的相关信息，用于核对纳税人所报资料。

1、从城市综合办公室取得房地产企业的立项项目及立项时间、竣工时间等信息。

2、从国土资源局取得开发企业的土地使用情况及使用面积，土地的用途、动工开发期限、土地出让金付款等信息。

3、从规划管理局取得开发企业房屋规划面积、施工时间等信息。

4、从房产管理局取得开发企业的可售房屋建筑面积信息和房屋预售面积、房屋已售面积等信息。

5、从工商部门取得开发企业办理营业执照的情况。

6、从地税局取得开发企业营业税计税收入信息和施工企业的纳税信息。

7、从银行和金融机构取得开发企业收取的个人银行按揭贷款购房情况、开发企业银行资金等信息。

8、从媒体机构取得开发企业发布的楼市开盘广告和房屋价格等信息。

（二）由市州国税局统一进行采集工作的，由市州国税局将采集的信息整理后逐级分发至主管国税机关，主管国税机关利用涉税信息，全面分析辖区内开发企业的经营情况，为税收管理员实施税源监控提供信息支持。

第二十八条 开发企业具有复杂性、多样性和滚动开发性及生产周期长、投资额大等行业特点，并且财务核算的专业性较强。主管国税机关应遵循属地管理与专业性管理相结合的原则，对房地产开发企业实行集中管理，专人负责。

（一）税收管理员在日常征管中必须及时收集开发企业的各类信息资料并进行认真整理、归档，应收集和整理的信息资料包括：

1、本办法第十一条规定的开发企业应申报资料；

2、各职能部门、媒体和网站公布的开发企业相关信息；

3、主管国税机关从外部收集和取得的涉税信息；

4、企业税款缴纳和以前稽查评估信息等。

（二）税收管理员每季度要深入房地产开发企业的施工现场，掌握开发项目的经营情况并做好工作日志。

（三）税收管理员应分户建立《房地产开发企业所得税税源跟踪管理档案》（附件四１－3），详细记录房地产开发企业的经营地址、注册资本、开发项目、可售面积、完工进度、预售收入、应预征税款、入库税款、工程完工结算等情况。

第二十九条 主管国税机关应对房地产开发企业实行税源监控，掌握开发项目的整个开发流程，实施动态管理。

（一）对开发项目开工前进行监控。在开发项目开工前，税收管理员应督促开发企业上报第十一条所列资料，进行分析和整理，掌握开发企业的基本情况、开发项目规划、建房的方式、主要材料供应方情况、与建筑公司的承包合同、销售方式、开发项目的名称、开工建设时间、开工建设地点、预计竣工时间、项目总投资数目、借款情况和工程总预算等，从总体上掌握整个开发工程的概况，为后期的税源监管打下基础。

（二）对未完工开发产品预售的监控。开发企业取得房屋预售许可证后，税收管理员应督促开发企业按月向国税机关完整填报《产品销售收入明细表》，掌握开发企业的每个开发项目预售收入申报情况，将开发企业当期申报的预售房款收入与房产部门网上公布的预售信息相比对，看有无隐瞒预售收入的情况。将开发企业预售广告上公告的销售价格与企业申报的单位价格进行对比，看有无价格不实的情况。

（三）对完工开发项目结转销售的监控。税收管理员要随时关注开发企业竣工交付备案的办理情况，并实地调查开发产品的投入使用情况，及时掌握开发产品是否已完工。应督促开发企业结转销售收入，计算实际销售毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入当期应纳税所得额。严格从税收角度规定开发产品的完工标准，以保证国家税收不流失。

（四）对完工开发项目销售的监控。开发企业完工后，税收管理员应督促开发企业按月上报《产品销售收入明细表》和税务鉴定报告，将开发企业当期申报的销售收入与房产部门网上公布的销售信息相比对，看有无隐瞒销售收入的情况。将从金融机构取得的开发企业销售开发产品的付款信息，监控开发企业收入情况，防止企业转移销售款项和推迟申报收入。

（五）对完工开发项目成本的监控。开发企业完工后，税收管理员应督促开发企业上报《完工对象成本统计表》，审核企业是否在结转销售收入的同时，按规定结算开发项目的计税成本，有无多列成本的情况，必要时应当核实其合法凭据的真实性。

（六）对房地产开发项目定期巡查监控。主管国税机关应组织人员深入到开发工地和销售地点了解工程进度和销售情况，并结合《产品销售收入明细表》进行核实，保证税款的及时足额入库。

第三十条 主管国税机关要把开发企业列入每汇算清缴申报审核的重点，审核人员应认真审核开发企业的申报资料，及时掌握企业征管情况。

第三十一条 对开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业不得给予新办企业的税收优惠政策，严格各项所得税前扣除的审批和备案管理。

第三十二条 各市州级国税机关应于每年5月30日前向省局报送《房地产开发企业所得税征管情况统计表》（附件五）及房地产税源管理工作总结报告。

第九章 评估检查

第三十三条 主管国税机关每年应根据房地产开发企业的财务会计信息、纳税申报信息、行业平均指标和部门涉税信息，对开发企业营业收入、成本费用和应纳税额进行全面评估分析。

第三十四条 主管国税机务应通过对典型企业的座谈和调查，加强对开发行业评估指标的分析研究，不定期发布开发行业的纳税评估指标预警值（正常值、上限和下限），有效地指导纳税评估工作。第三十五条 对开发企业实施纳税评估的主要内容：

（一）审核开发企业未完工产品的预售收入是否申报准确。

1、企业取得的预售收入是否按本办法规定的预计毛利率计算当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后计入当期应纳税所得额，申报缴纳了企业所得税。

2、通过对开发企业销售中心记录的预售金额与企业财务账簿及纳税申报表所列数额进行比较，看有无账实不符的情况。

（二）审核开发企业的销售收入是否申报准确。

1、抽取部分购房客户资料，开展外围调查，通过电话联系或走访，检查开发企业开具的发票（或收款收据）是否存大头小尾或不入账等问题。

2、审核开发企业附属设施的销售情况，检查企业有无附属设施销售收入不入帐的问题。

3、将从地税部门取得的开发企业营业税计税销售收入，与企业申报的企业所得税收入进行比对，看是否一致。

（三）审核开发企业的生产成本是否真实、合理。

1、审核建筑施工单位报送的工程预算书，查其申报的施工成本与预算书的差异情况，分析差异产生的主要原因；审核成本费用的相关合同与结算发票是否一致，与资金的流向是否一致，有无虚列成本费用的问题。

2、审核开发企业完工产品与未完工产品的成本计算是否正确，对共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，是否按照配比原则进行了分摊，特别是前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等费用，是否按规定计入了开发成本。

3、审核当期申报扣除的已销开发产品的计税成本，是否按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位开发成本计算确认。可售面积单位开发成本的计算是否准确，已实现销售的可售面积是否真实。

（四）审核开发企业税前列支的各项费用是否真实、合理。

1、审核有关费用如广告费、业务宣传费、业务招待费和借款利息等是否超过规定标准列支，是否将取得的预售收入也计入了广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数。

2、审核是否将应计入开发成本的支出计入期间费本。

（五）审核开发企业是否存在关联交易。

1、开发企业是否存在关联方企业，购进材料或与建筑施工企业的关联交易是否按规定价格进行结算。

2、审核开发企业向关联企业的借款是否超过注册资本的50%。第三十六条 税收管理员在纳税评估中如发现纳税人存在重大疑点或存在关联交易并转移利润情况的，应移交稽查部门或反避税部门立案查处。第三十七条 主管国税机关每年应对开发企业开展一次日常检查，强化对开发企业的征管。

第十章 法律责任

第三十八条 纳税人违反本办法规定的，主管国税机关应按《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的相关规定处理。第三十九条 各级国税机关应按本办法加强对房地产开发企业的日常监控管理，对未按规定进行监控管理，造成国家税收流失的，按照《湖北省国税系统税收执法过错责任追究实施办法》的规定进行处理。

第十一章 附 则

第四十条 本办法未明确的有关应税收入和税前扣除的确定，应依据有关税收法律法规的规定执行。

第四十一条 本办法自2006年1月1日起执行，此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，按本通知执行。第四十二条 本办法由湖北省国家税务局负责解释。