融资租赁公司资产评估（5篇）

第一篇：融资租赁公司资产评估

融资租赁公司资产评估

评估方法

（一）资产评估的基本方法

资产评估的方法主要有市场法、收益法和资产基础法。注册资产评估师执行企业价值评估业务，应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法。

1、市场法

企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。其使用的基本前提有：（1）存在一个活跃的公开市场；

（2）公开市场上存在可比的资产及其交易活动。

2、收益法

企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。应用收益法必须具备的基本前提有：（1）具有持续的盈利能力；

（2）评估对象的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；

（3）资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测并可用货币衡量；（4）评估对象预期获利年限可以预测。

3、资产基础法

企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。采用资产基础法的前提条件有：

（1）评估对象处于持续使用状态或设定处于持续使用状态；

（2）可以调查取得购建评估对象的现行途径及相应的社会平均成本资料。

（二）评估方法的选用

本次委评的是XX租赁公司股东全部权益，XX租赁公司系从事融资租赁的公司，评估人员无法收集与XX租赁公司经营规模、业务种类相类似企业的股权交易案例，故无法采用市场法进行评估。由于XX租赁公司近年持续盈利，财务资料核算较为规范，其未来收益 能进行合理预测，因此本次评估可采用收益法进行评估。

由于XX租赁公司有较完备的财务资料和资产管理资料可以利用，资产的再取得成本的有关数据和信息来源较广，资产重臵成本与资产的现行市价及收益现值存在内在的联系和替代，因此本次评估可采用资产基础法进行评估。

根据本报告的评估目的，被评估企业自身的特点，分析评估方法的适用性后，评估人员对XX租赁公司的股东权益采用资产基础法和收益法进行评估。● 资产基础法

资产基础法具体模型如下：

股东全部权益评估价值＝∑各项资产评估值－∑各项负债评估值

在评估过程中，评估人员根据各项资产及负债的具体情况，分别采用不同的评估方法，具体如下：

1、投资性房地产

委估投资性房地产为办公用房，其所在区域办公用房交易市场非常活跃，有类似的交易案例，评估人员认为市场法能够充分反映评估对象的交易价值。因该房屋本身也在出租，其所在区域附近类似房地产租赁市场较活跃，能找到类似房地产的租赁实例，评估人员认为收益法也能从收益的角度反映房地产的市场价值。综上所述，本次采用市场法和收益法进行评估。

（1）市场法

本次评估采用的市场法是指：将评估对象与在评估基准日近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算委估对象的客观合理价格或价值的方法。

本次评估采用市场法的具体思路是在充分搜集房地产交易实例的基础上，进一步选取与委估房地产处于同一供需圈内、具有较强相关性、替代性且属近期交易的类似房地产作为参照物，再根据估价对象与参照物经比较分析后的差异情况，进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正及个别因素修正等，得出委估房地产的市场价值，其公式为：

委估房地产评估值＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数（2）收益法

收益法利用了预期收益原理，即某宗房地产的客观合理价格或价值，为该房地产的产权人在拥有房地产的期间内从中所获得的各年净收益的现值之 和。

收益法是通过估算被评估房地产在未来的预期净收益，并采用适当的折现率折算成现值，然后累加求和后，得出被评估房地产的评估值。其基本计算公式为：

式中：P—房地产价格 n—收益年限 R—年净收益 r—折现率

s—年净收益增长率

本次评估采用收益法时的基本假定如下：

①待估房地产能够持续、稳定的经营和获取收益； ②待估房地产年净收益增长率保持一致；

③影响折现率的利率、风险报酬率等因素在经营期内不发生重大变化； ④无其他不可抗力的不利影响。

2、机器设备

XX租赁公司的设备主要为电子设备和运输车辆等。评估人员采用重臵成本法进行评估，即根据设备现行购臵价格、运杂费、安装调试费及其他合理购建费用计算重臵全价，再结合设备新旧程度和使用维护状况综合确定成新率，相乘后得出评估值。设备评估值=设备重臵全价×成新率 电子办公设备重臵全价=设备购臵价格

车辆重臵全价=车辆重臵购价+购臵附加税+牌照手续等其他费用

3、其他无形资产 XX租赁公司的其他无形资产系办公软件-智能调度 GIS 系统 V2.0 摊余成本。本次评估以核实后的账面值作为评估值。

4、其他资产及债权债务

评估人员主要审核其他资产及债权、债务的真实性、合法性，在清查核实的基础上，确定评估值。其中：

对于应收款项，评估人员首先抽取金额较大、账龄较长的明细账户进行函证，并采取替代程序来证实余额的真实性；其次对各明细账户进行账龄分析，通过多种方式了解债务人的偿债能力，估计其可回收性。在以上核实了解的基础上，确定存在风险损失的可能性，最终确定评估值。对于应付款项，评估人员调查了解其经济性质，查阅相关合同或协议书，并落实具体的债权人，通过核实债务来确定评估值。●收益法

收益法，是从收益的角度出发，将被评估单位作为一个整体，根据预期收益折现求得股东全部权益于评估基准日的价值。为避免会计利润和现金红利的缺陷和限制，准确把握股东全部权益价值，本次评估以股东权益自由现金流作为预期收益，基本模型如下：

股东全部权益价值=经营性资产价值+溢余资产评估值+非经营性资产（-负债）评估值，即：

其中：P 为股东全部权益价值 Ft 为第 t 年的权益自由现金流量 Fn 为 t 年后权益自由现金流量 n 为年期 r 为折现率

E 为溢余资产评估值

Q 为非经营性资产（负债）评估值

1、企业预期收益的确定

根据本次选取的评估模型，预期收益采用企业营业活动产生的权益自由现金流量。

权益自由现金流量（Ft）=净利润+折旧及摊销－资本性支出－营运资本增加额-债务本金偿还额+新增债务

净利润=营业收入－营业成本－营业税金及附加－营业费用－管理费用-财务费用－所得税

2、收益期限的确定

没有证据表明，企业所处的法律环境、市场环境可能影响企业永续经营；预计企业有能力持续拥有或取得永续经营所需的资源或资产并获得收益。

故本次评估将收益期设定为无限年期，即预测期为持续经营假设前提下的无限经营年期。

3、折现率（R）的选取：

根据资产评估行业的相关准则和操作规范，采用风险累加确定折现率（R），计算公式如下： R=Rf+(Rm-Rf）+∮ 式中：R—折现率 Rf—无风险报酬率

Rm—行业平均净资产收益率 ∮—企业特有风险报酬率

4、溢余资产价值的确定

XX租赁公司的溢余资产主要为企业出租的投资性房地产。

5、非经营性资产及负债价值的确定

XX租赁公司的非经营性资产及负债价值根据分析后确定。

（三）评估结论确定的方法

评估人员根据确定的评估方法，实施必要的评估程序后形成初步评估结论，在综合分析不同评估方法和初步评估结论的合理性及其所用数据的质量和数量的基础上，确定其中一个评估结果作为评估报告的评估结论。

二、评估程序实施过程和情况

根据国家有关资产评估的规定和会计核算的一般原则，按照委托方与本公司签订的资产评估业务约定书，评估人员业已实施了对XX租赁公司的法律性文件与资产产权证明文件的查阅，对会计记录以及相关资料的审核，对相关资产进行了必要的调查，以及我们认为有必要实施的其他资产评估程序。资产评估的详细过程如下：

（一）接受委托阶段

1、接受委托方的委托后，本公司即确定了有关的资产评估人员并与委托方及XX租赁公司相关工作人员就本次的评估目的、评估基准日、评估对象与范围、委托评估主要资产的特点等影响资产评估计划的事项进行了认真的讨论。

2、根据委估资产的具体特点，制定评估综合计划和程序计划，确定重要的评估对象、评估程序及主要评估方法。

（二）资产清查阶段

1、资产评估申报明细表的填报

首先，根据委托评估资产特点，有针对性地指导XX租赁公司进行资产 清查和填报资产评估申报明细表。

2、评估对象真实性和合法性的检查

根据XX租赁公司提供的资产评估申报明细表，评估人员针对实物资产和债权债务采用不同的方式进行清查，以确定资产的客观存在及合法性。对债权和债务，评估人员采取核对报表、总账、明细账、抽查凭证和发询证函等方式确定资产和负债的真实性。

对机器设备和房屋建筑物等实物资产，评估人员根据资产评估申报明细表，对房屋建筑物及重点设备进行逐项清查、查阅产权证明，以确定其客观存在。

3、账面价值构成的调查

根据XX租赁公司的资产特点，查阅有关会计凭证和会计账簿、以及主要资产购建合同等资料，了解申报评估的资产价值构成情况。

4、评估资料的收集

向XX租赁公司提交与本次评估相关的资料清单，指导相关人员进行资料收集和准备。

（三）评定估算阶段

1、评估人员在XX租赁公司有关人员的配合下，分组分别到现场对资产进行勘察和清点，具体情况如下：

评估人员对实物资产进行现场勘查，并查阅其相关记录，填写现场鉴定作业表，与XX租赁公司管理人员进行交流，了解资产管理制度、维修制度以及利用状况。在充分调查和了解的基础上，结合所收集的资料进行综合分析，确定资产的成新率。

2、各专业组评估人员分别进行市场调查，广泛收集与评估对象有关的市场价格信息，对所收集信息资料进行归类整理和全面分析。

3、评估人员根据现场勘察结论以及市场调查的结果，确定资产评估值，编制相关资产评估技术说明。

（四）评估汇总、提交报告阶段项目负责人对各专业组评估结果汇总，组织有关人员对评估结论进行分析，认为对XX租赁公司资产的评估结果是基本合理的。按照资产评估规范化要求，资产评估报告书、评估技术说明按本公司规定程序进行复核后出具评估报告。

第二篇：融资租赁资产属于什么资产

融资租赁资产属于什么资产？

发布日期：2014-09-24 转自：租赁视界

融资租赁资产属于什么资产？融资租赁资产属于金融资产吗？

我们常见的关于资产的字眼有：固定资产、实物资产、金融资产等等，以下分别予以简述。

（一）实物资产的概念

实物资产（Real ssets）就是“有形资产”，不一定非得看得见的，但一定有明显的价值，房屋、公司里的物品、商品、存款都属于“实物资产”。从会计角度讲，实物资产包括存货和固定资产等，存货包括库存材料、成品以及生产中的半成品。

固定资产

固定资产是指使用期限超过一个会计的机器、机械、运输工具，以及其他与生产有关的设备、工具、器具；固定资产包含于实物资产之中，固定资产一定是实物资产，而实物资产不一定是固定资产。

（二）金融资产的概念

金融资产通常指企业的库存现金、银行存款、其他货币资金（如：企业的外埠存款、银行本票存款、银行汇票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款等）应收账款、应收票据、贷款、其他应收款、股权投资、债权投资和衍生金融工具形成的资产等。国际通用的会计准则将租赁资产列入金融资产和金融工具。例如，国际会计准则委员会第39号准则IAS39“金融工具：确认和计量”中指出：“金融工具，指形成一个企业的金融资产并形成另一个企业的金融负债或权益工具的合同。金融资产指“从另一个企业收取现金或另一金融资产的合同权利。”

（三）融资租赁资产

融资租赁资产分为融资租赁公司出租的资产和承租人融资租赁租入的资产。（1）融资租赁出租的资产

融资租赁实质上是转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁，承租方按照实质大于形式的原则计提折旧，因此对出租方来说不再属于固定资产，出租方不计提折旧。（经营性融资租赁为特例）

（2）融资租赁租入的资产

承租人采用融资租赁方式租入固定资产，由于在租赁期里承租企业实质上获得了该资产所提供的主要经济利益，同时承担了与资产有关的风险。因此承租企业应将融资租入资产作为一项固定资产计价入账，同时确认相应的负债，并且要计提固定资产折旧。

综上所述，融资租赁资产对出租方来说是金融资产，对承租方来说是实物资产、是固定资产。

第三篇：黄金珠宝公司资产评估

黄金珠宝公司资产评估

评估方法

（一）评估方法的选择

依据资产评估准则的规定，企业价值评估可以采用收益法、市场法、资产基础法三种方法。收益法是企业整体资产预期获利能力的量化与现值化，强调的是企业的整体预期盈利能力。市场法是以现实市场上的参照物来评价估值对象的现行公平市场价值，它具有估值数据直接取材于市场，估值结果说服力强的特点。资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的思路。

本次XX有限公司全体股东拟以所持股权向XX黄金珠宝有限公司增资，评估目的反映的是XX有限公司股东全部权益于评估基准日的市场价值，而资产基础法从企业购建角度反映了企业的价值，为经济行为实现后企业的经营发展及考核提供了依据。被评估企业在未来其收益与风险可以可靠地估计，因此本次评估可以选择收益法进行评估。

此外，在资本市场上难以取得与被评估企业同行业近似规模企业的市场交易案例，不具备采用市场法评估的客观条件。

综上，本次评估确定采用资产基础法和收益法进行评估。

（二）资产基础法介绍

资产基础法，是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据，本次评估对象是XX有限公司的股东全部权益，具体是指将构成企业的各种要素资产的评估值加总减去负债评估值求得企业股东全部权益价值的方法。

各类资产及负债的评估方法如下：

1、流动资产XX有限公司全体股东拟以所持股权向（1）货币资金：包括现金、银行存款。

对于币种为人民币的货币资金，以核实后账面值为评估值。（2）应收类账款

对应收账款、其他应收款的评估，评估人员在对应收款项核实无误的基础上，借助于历史资料和现在调查了解的情况，具体分析数额、欠款时间和原因、款项回收情况、欠款人资金、信用、经营管理现状等，应收账款采用个别认定和账龄分析的方法估计评估风险损失，对关联企业的往来款项等有充分理由相信全部能收回的，评估风险损失为 0；对有确凿证据表明款项不能收回或账龄超长的，评估风险损失为 100%；对很可能收不回部分款项的，且难以确定收不回账款数额的，参考企业会计计算坏账准备的方法，根据账龄分析估计出评估风险损失。

经评估人员和企业人员分析，并经对客户和往年收款的情况判断，评估人员认为，对关联方、职工个人、集团内部的往来款项，评估风险坏账损失的可能性为 0；对外部单位发生时间 1 年以内的发生评估风险坏账损失的可能性为 6%；发生时间 1 到 2 年的发生评估风险坏账损失的可能性在 10%；发生时间 2 到 3 年的发生评估风险坏账损失的可能性在30%；发生时间3年至4年的发生评估风险坏账损失的可能性在50%；发生时间 4 年至 5 年的发生评估风险坏账损失的可能性在 80%；5 年以上评估风险损失为 100%。

按以上标准，确定评估风险损失，以应收类账款合计减去评估风险损失后的金额确定评估值。坏账准备按评估有关规定评估为零。（3）预付账款

对预付账款的评估，评估人员查阅了相关材料采购合同或供货协议，了解了评估基准日至评估现场作业日期间已接受的服务和收到的货物情况，未发现供货单位有破产、撤销或不能按合同规定按时提供货物或劳务等情况，故预付账款核实后的金额确定评估值。（4）存货

各类存货具体评估方法如下： 1）原材料

评估人员依据调查情况和企业提供的资料分析，对于原料金和原料银以评估基准日市场不含税基础价格确定评估值；对于以旧换新金以评估基准日市场含税基础价格确定评估值。2）在库周转材料

在库周转材料系企业销售过程中的包装盒，均为近期采购，在清查核实的基础上，以清查核实后的账面值确定评估值。3）产成品

产成品主要为各类黄金及珠宝产品，均为正常销售产品。主要采用如下方法： 评估人员依据调查情况和企业提供的资料分析，对于产成品以不含税销售价格减去销售费用、全部税金和一定的产品销售利润后确定评估值。评估价值=实际数量×不含税售价×（1-产品销售税金及附加费率-销售费用率-营业利润率×所得税率-营业利润率×（1-所得税率）×r）

a．不含税售价：不含税售价是按照评估基准日前后的市场价格确 定的；

b．产品销售税金及附加费率主要包括以增值税为税基计算交纳的城市建设税与教育及消费税等；

c．销售费用率是按销售费用与销售收入的比例平均计算； d.营业利润率=主营业务利润÷主营业务收入;e.所得税率按企业现实执行的税率;f.r为一定的率，由于产成品未来的销售存在一定的市场风险，具

有一定的不确定性，根据基准日调查情况及基准日后实现销售的情况确定其风险。其中r对于畅销产品为0，一般销售产品为50%，勉强可销售的产品为100%。4）发出商品

发出商品账面价值为XX元，全部为已销售未结算的存货，截止评估基准日未进行账务处理的原因为：2012年企业ERP系统进行结算后，发出商品汇总表中仍有个别客户存在结存情况，经企业与用友系统维护人员核实后，确认以上客户的结存数据均为已销售未结算导致，目前企业相关业务人员正及时与客户联系进行对账，待核实清楚后将发出商品进行销售结算处理。鉴于上述情况，本次评估按账面值列示。（5）其他流动资产

其他流动资产全部为企业多缴纳的企业所得税，评估人员通过查阅纳税申报表及完税凭证、企业所得税汇算清缴等资料，核实款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，以核实后的账面值确定评估值。

2、非流动资产（1）固定资产

本次纳入评估范围的固定资产全部为设备类资产，包括电子设备和车辆。

根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点和收集资料情况，电子设备主要采用重臵成本法进行评估。评估值=重臵全价×成新率 A、重臵全价的确定

依据财政部、国家税务总局（财税„2008‟170号）•关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知‣，自2009年1月1日起，购进或者自制（包括改扩建、安装）固定资产发生的进项税额，可根据•中华人民共和国增值税暂行条例‣（国务院令第538号）和•中华人民共和国增值税XX有限公司全体股东拟以所持股权向暂行条例实施细则‣（财政部、国家税务总局令第50号）的有关规定，从销项税额中抵扣。XX有限公司为增值税一般纳税人，因此，对于电子设备在计算其重臵全价时应扣减设备购臵所发生的增值税进项税额。重臵全价计算公式：

重臵全价＝设备购臵费－设备购臵所发生的增值税进项税额 ①设备购臵价的确定

向设备的生产厂家、代理商、经销商询价，或网上查询到基准日市场价格的设备，以市场价确定其购臵价；

②电子设备购臵所发生的增值税进项税额的确定

电子设备购臵所发生的增值税进项税额＝设备含税购臵价×增值税率／(1＋增值税率)B、成新率的确定

在本次评估过程中，按照设备的经济使用寿命、现场勘察情况预计设备尚可使用年限，并进而计算其成新率。其公式如下：

成新率=尚可使用年限／（已使用年限+尚可使用年限）100% 3）评估值的确定

评估值＝重臵全价×成新率 2）运输车辆

A、重臵全价的确定

重臵全价=现行含税购臵价+车辆购臵税+新车上户牌照手续费等。①现行购价主要取自当地汽车市场现行报价或参照网上报价； ②车辆购臵税分不同排量按国家相关规定计取；

③新车上户牌照手续费等分别车辆所处区域按当地交通管理部门 规定计取。

B、成新率的确定XX有限公司全体股东拟以所持股权向

对于运输车辆，根据国经贸经[1997]456号文•关于发布†汽车报废标准‡的通知‣及2000年12月18日国经贸资源[2000]1202号•关于调整汽车报废标准若干规定的通知‣的有关规定，按以下方法确定成新率后取其较小者为最终成新率，即： 使用年限成新率＝（1－已使用年限／规定使用年限）×100% 行驶里程成新率＝（1－已行驶里程／规定行驶里程）×100% 成新率＝Min（使用年限成新率，行驶里程成新率）同时对待估车辆进行必要的勘察鉴定，若勘察鉴定结果与按上述方法确定的成新率相差较大，则进行适当的调整，若两者结果相当，则不进行调整。C、评估值的确定

评估值＝重臵全价×成新率（2）无形资产

无形资产为用友财务软件及用友供应链软件、中深软软件。评估人员查阅无形资产的购臵合同、付款凭证等，了解原始入账价值的构成，摊销的方法和期限。经核实表明账、表金额相符。软件类资产以现行市场价格确定评估值。（3）其他非流动资产

1）对长期待摊费用，在核实支出和摊销政策的基础上，以评估目的实现后的资产占有者还存在的、且与其他评估对象没有重复的资产和权利的价值确定评估值。2）递延所得税资产

对递延所得税资产的评估，核对明细账与总账、报表余额是否相符，核对与委估明细表是否相符，查阅款项金额、发生时间、业务内容等账务记录，以证实递延所得税资产的真实性、完整性。在核实无误的基础上，以调整后账面值确定为评估值。

3、负债

检验核实各项负债在评估目的实现后的实际债务人、负债额，以评估目的实现后的产权所有者实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。

（三）收益法简介

1、概述

根据•企业价值评估指导意见（试行）‣，确定按照收益途径、采用现金流折现方法（DCF）对拟转让股权的价值进行估算。

现金流折现方法（DCF）是通过将企业未来预期的现金流折算为现值，估计企业价值的一种方法，即通过估算企业未来预期现金流和采用适宜的折现率，将预期现金流折算成现时价值，得到企业价值。其适用的基本条件是：企业具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。使用现金流折现法的关键在于未来预期现金流的预测，以及数据采集和处理的客观性和可靠性等。当对未来预期现金流的预测较为客观公正、折现率的选取较为合理时，其估值结果具有较好的客观性，易于为市场所接受。

2、基本评估思路

根据本次评估尽职调查情况以及企业的资产构成和主营业务特点，本次评估的基本思路是以企业历史经审计的公司会计报表为依据估算其股东全部权益价值（净资产），即首先按收益途径采用现金流折现方法（DCF），估算企业的经营性资产的价值，再加上企业母公司报表中未体现对外投资收益的对外长期投资的权益价值、以及基准日的其他非经营性、溢余资产的价值，来得到企业的企业价值，并由企业价值经扣减付息债务价值后，得出企业的股东全部权益价值（净资产）。

3、评估模型（1）基本模型

本次评估的基本模型为：

式中：

E：股东全部权益价值（净资产）； B：企业整体价值；

P：经营性资产价值；



式中：

Ri：未来第i年的预期收益（企业自由现金流量）； Rn：收益期的预期收益（企业自由现金流量）； r：折现率；

n：未来预测收益期。

ΣCi：基准日存在的非经营性、溢余资产的价值。

式中：

C1：预期收益（自由现金流量）中未体现投资收益的全资、控股或 参股投资价值；

C2：基准日现金类资产（负债）价值；

C3：预期收益（自由现金流量）中未计及收益的在建工程价值;C4: 基准日呆滞或闲臵设备、房产等资产价值;D：付息债务价值。（2）收益指标

本次评估，使用企业自由现金流作为经营性资产的收益指标，其基本定义为： R=净利润＋折旧摊销＋扣税后付息债务利息－追加资本

（5）式中：

追加资本=资产更新投资+营运资本增加额+新增长期资产投资（新增固定资产或其他长期资产）

（6）根据企业的经营历史以及未来市场发展等，估算其未来预期的自由现金流量，并假设其在预测期后仍可经营一段时期。将未来经营期内的自由现金流量进行折现处理并加和，测算得到企业经营性资产价值。（3）折现率

本次评估采用加权平均资本成本模型（WACC）确定折现率 r

式中：

Wd：评估对象的债务比率；



We：评估对象的股权资本比率；

re：股权资本成本，按资本资产定价模型（CAPM）确定股权资本

成本；

式中：

rf：无风险报酬率； rm：市场预期报酬率；

ε：评估对象的特性风险调整系数；

βe：评估对象股权资本的预期市场风险系数；

βt：可比公司股票（资产）的预期市场平均风险系数

式中：

K：一定时期股票市场的平均风险值，通常假设 K=1； βx：可比公司股票（资产）的历史市场平均风险系数

第四篇：资产评估公司工作总结

篇一：会计师事务所及资产评估事务所有限公司工作总结

新所成立伊始，得益南宁市国有资产监督管理委员会，及资产管理公司等相关部门的青睐，我们在执业过程中一直把审计质量和职业道德放在第一位,多项业务在平稳、顺利的进行当中。现将我所成立以来的工作总结如下：

一、取得可喜的业绩，稳步的迈出第一步

我所自10月开业以来，本着客观、独立的立场和实事求是的原则，始终坚持“诚信为本，操守为重”的执业理念，秉承以质量求信誉、以信誉求发展的服务宗旨，以维护社会公众利益为根本。在严格遵守注册会计师基本准则的基础上，广开客源、大力开拓各种业务，提高效益，自开业近两个月来已做了11项审计，40项验资，9项资产评估。在做业务的过程中，我们的员工以优质、高效的服务取得客户的满意并赢得了客户的尊重，和客户保持了健康的合作关系，为我所赢得了良好的口碑，同时也赢得了一定的客源。

二、建立一套科学的管理体系

一流的的事务所必须有一流的价值创造，一流的价值创造来源于一流的服务质量，一流的服务质量取决于一流的员工队伍，一流的员工队伍有赖于一流的管理团队，一流的管理要依靠完善、有效的制度保障。为了确保我所日常事务的正常运行，我们制定了一整套科学、行之有效的管理体系：

1、全员聘用合同制。我所面向社会公开招聘人才，平等竞争，择优录用，德才兼备，双向选择，全部人员包括所长实行聘用合同制。

2、以主任会计师负责制为主线的岗位责任制。事务所以业务管理为主线，形成对人员及其他方面的管理体系，实施主任会计师负责制。副主任会计师、部室主任、项目经理、执业人员、一般职员等都要明确责任和义务，实行责、权、险为一体的岗位责任制。年终综合考核，胜任者留用，不胜任者调整或解聘。

3、工资与效益挂钩。现行工资标准为基本工资加效益工资，基本工资根据我市的最低生活工资标准结合技术资质，工作年限，职务等因素分为几个档次，具体标准随岗位确定。效益工资是根据个人的能力及业务量按照一定的标准来提取，这样一来个人的能力和业绩以及工作质量直接与自己的收入挂钩，从而在很大程度上促进了员工的工作热情，同时形成了员工学习的动力，这样在所里形成工作—学习—工作这样一个良性的循环局面，最终在保证了我所执业质量的基础上又提高了经济效益。我所开业以来取得的成绩则是一个证明。

4、综合福利保险制。凡在天源事务所工作且签订合同的员工，事务所给予养老、医疗、意外等保险。解除了职工后顾之忧，稳定了思想，增强了天源的凝聚力和感召力。营造出了一种人员能进能出，职务能高能低，工资能多能少，机构能设能撤的奖勤罚懒，优胜劣汰的动态激励氛围，不搞论资排辈，不为人情关系所困挠，一切以社会效益为目的，以素质能力一把尺子量长短，以工作业绩一个标准论高低，能者上，庸者下为各方面的人才创造一个平等竞争，健康发展的良好环境。

三、吸引人才，重视对新老员工的培训

审计业务质量在很大程度上取决于注册会计师的职业道德和专业技术水平，为此，在强化业务质量监管的同时，我所把职业道德和专业培训作为培训工作的核心任务。

充分认识到人才是事务所发展的生命线，我所自成立以来就本着长远的目光，面向社会公开招聘人才，平等竞争，择优录用，德才兼备，双向选择，不断的为事务所增添新鲜的血液，在壮大我所注师队伍的同时，也注重对后备人才的培养。

注册会计师作为知识密集型的行业，终生培训是行业的显著特点，后续培训教育贯穿了每一位注册会计师的整个职业生涯。对事务所日常、系统的培训从一般助理人员、项目经理到经理，及至更高层次的管理人员都至关重要，甚至可以说，员工的执业过程就是最基本的培训课堂。因此我所特别注重对员工的培训，定期、有计划的对新老员工进行培训。为了杜绝培训工作只是讲讲课、做个报告，或者变成一种可有可无的形式，为了防止事务所员工觉得培训是在浪费资源、浪费时间与精力。所长在百忙之中抽时间出来亲自给员工做思想动员，把培训工作当作一件重要事情来抓，让全所上下从思想上把对学习的认识提升到一个高度。同时挑选业务尖子来讲课，各个所长在旁边补充指导，大家有问题随时交流，整个课堂完全是开放式，成为全所互相学习、交流经验的平台。不管是有着丰富经验的注册会计师，还是一般的助理人员，大家都坐在一起以平等的姿态互相学习。天源所自成立以来已组织全所员工专业培训了3次，在事务所内部局域网上发布了专业技术公告2部。

四、造天源文化——建设“爱”的家园

1、天源自成立伊始即打出建立“天源之家”的旗号，天源是这样说的也是这样做的。在这里每位员工都感受到充分的人情关怀与尊重，即感情方面的激励。这使天源所的每一个员工，不管他是股东与否，也不管他是注册会计师，还是一般助理人员，都能感受到领导对自己的尊重与关怀，归属感油然而生。在生活方面，所领导经常组织一些集体活动，使员工们感觉到自己是集体中的一员而并非一台单一的工作机器，让员工感动不已，铭记在心。有困难大家一起帮助，有高兴事大家一起庆祝。古语说得好：上下同欲者，胜。各方向努力，心灵的沟通，使得所里上下一条心，紧紧团结在一起，天源必将所向披靡，无往不胜。

天源也很注重员工专业技能的提高，鼓励大家学习，创造条件让没考过各种执业资格的员工安心学习，这样员工得到的不单是充足的学习时间，还有互相理解后的感动，使员工再投入工作时会更竭尽全力去维护天源所的利益。归根到底，是忠诚创造了忠诚，友谊缔结了友谊，信任产生了信任，尽职尽责促发了尽职尽责。

2、将爱延伸——响应“春蕾” 计划，救助失学儿童

在刘国强所长领导下所里始终重视开展公益活动，将社会效益放在优先。2005年，了解到南宁市财政局第6党支部号召社会各界捐助失学女童后，刘所长主动与财政局联系请缨扶持三名失学女童，并发动全所员工齐献爱心，力争在力所能及范围内能多扶持一个就多一份希望。全所工作人员响应号召踊跃捐款，负责所里清洁工作的陆阿姨听闻后，立即从微薄的工资中拿出一部分参加扶持，响应“春蕾”。最终，全所员工集体扶持了另外三名女童。工作繁忙的刘所长还亲自交代所里职员韦丽琼，指派其代表全所员工奔赴南宁地区上林县澄泰乡，把“爱心”亲自交到失学女童手中，并教导她们自强不息、好好学习，努力改变自身命运，建设大山。通过此次活动，我所共扶持了莫秋燕、李玉芳、覃柳靖等六名失学女童，让她们得以重拾书本重返课堂。

五、展望明天

1、以诚为本。可以说诚信是会计师事务所发展的生命线。注册会计师的诚信是对社会的诚信，是对公众的诚信，注册会计师的信用是一种社会信用，而不仅仅是一种经济信用。注册会计师只有遵守职业道德准则，坚持诚信，凭借其丰富的专业知识和经验，以独立、客观、公正的身份发表意见，出具的报告才具有公信力，才能真正实现不做假账。会计师事务所要自觉的在执业过程中树立诚信意识，提高自身的职业道德，建立起行业自律机制。在天源，“诚信”并不仅仅是两个字，“独立、客观、公证”也并是仅仅是一个口号，她已经渗透进了天源人的血液里。昨天、今天、明天，“诚信”都将是天源严格遵守的座右铭。

2、现阶段，事务所的发展还有很多困难，比较集中的反映在人才流失、业务流失、资质分割等问题，但是我们要有信心。我们要看到，我国的经济总量是在不断增加的，国内市场的潜力是巨大的，事实上，我们的业务量在不断增长，而且增长幅度较大；我们还要看到，随着政府职能转变的深入推进，包括会计师事务所在内的中介机构的工作空间，是能够不断拓展的。在新的一年里，我所将继往开来，发扬团结协作的精神，拓展市场份额，同时要努力将天源做大做强，形成自己的品牌。只要公司发展了，稳定了，就一定能够吸引住优秀的人才。

在新的一年里，我们相信，在社会各界的大力支持及全所员工的共同努力下，我们一定会沿着一个良性的轨道健康发展，事业一定会走向繁荣。篇二：资产评估个人总结 名解

1资产评估：是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。

2更新重置成本是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、审计、规格及技术等，以现时价格水平重新构建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。3评估基准日是指评估所有资产价值的同一日期。

4市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。

5参照物：评估人员在市场上找到的与待估资产相同或相似的，近期成交过的可供评估参照资产。

6功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失，包括新工艺、新材料和新技术的采用等而使原有资产的建造成本超过现行建造成本的超支额，以及原有资产的运营成本的超支额。

7企业价值是企业在特定时期、地点和条件约束下所具有的持续获利能力。

8企业价值评估：是指注册资产评估师对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益或部分权益价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。9容积率是指项目用地范围内的总建筑面积与项目总用地面积的比率。10无形资产有效期即无形资产的使用期限，无形资产的使用期限是影响无形资产评估值的一个重要因素。每一项无形资产，一般都有一定的使用期限。使用期限的长短，一方面取决于该无形资产先进程度；另一方面取决于其无形损耗的大小。无形资产越先进，其领先水平越高，使用期限越长。同样的，其无形损耗程度越低，其具有实际超额收益的期限（或收益期限）越长。简答

1资产评估的原则

1、资产评估工作原则：（1）真实性原则（2）科学性原则（3）公平性原则（5）简易性原则（6）独立性原则

2、资产评估的经济技术原则（1）预期收益原则（2）供求原则（3）贡献原则（4）替代原则（5）估价日期原则 2资产评估的目的

1、资产评估的一般目的是评估资产在评估时点的公允价值。

2、资产评估的特定目的（1）资产转让（2）企业兼并

（3）企业出售（4）企业联营（5）股份经营（6）中外合资、合作（7）企业清算（8）抵押（9）担保

（10）企业租赁（11）债务重组（12）征收财产税（13）家庭财产分割

（14）其他（非货币性资产交易）

3为什么要根据使用价值状况评估资产的价值？

资产使用价值决定资产评估价值，资产的效用是确定资产评估价值的重要依据。资产评估价值是指在某一特定时期内为获得该资产以取得未来收益或好处的权利所支付的货币总额。4机器设备的分类对机器设备评估的作用

在评估中对机器设备进行分类，其目的有如下几个方面：一是考虑到机器设备的技术特点，为评估中的专业技术检测创造条件；二是有利于收集市场和其他方面的相关资料，有效的选择参照物；三是适应评估委托方的要求，与财务会计处理的管理相适应；四是便于评估人员合理分工、专业协作，提高评估工作的质量和效益。5企业价值的评估和单项资产的评估加和有什么区别？（1）两者所确定的评估价值的含义不同

企业价值评估是将企业作为一个整体的不可分割的资产整体，通过对其未来获利能力的分析来获得企业评估价值，其经济含义是企业收益的未来现值。而对企业的单项资产进行评估，然后利用加总的方法获得企业全部资产的重估价值，其经济含义仅仅是在现行价格水平下重新建构企业所有单项资产所需要的成本，不能真正反映企业价值。（2）两者所反映的评估目的不同

当企业将其全部资产作为一般生产要素出售、变卖或者投资时，则采用单项资产评估的方式；当企业将其所有资产作为一个整体进行投资、转让、兼并等时，则应采用整体价值评估方式制定。

（3）两者所运用的评估方法不同

单项资产评估可以根据评估对象的特点和实际需要来确定评估方法，但是企业价值评估一般都采取收益法和市场法进行评估。（4）两者所得到的评估结果不同

企业价值评估具有很大的不确定性，整体价值一般高于单向价值之和。6流动资产评估的特点

（1）流动资产评估通常是单项资产评估（2）合理选择评估基准日

（3）既要认真进行资产清查，同时又要分清主次、掌握重点（4）流动资产的账面价值基本可以反映其现值（5）对企业会计核算资料依赖程度高 7资产评估的程序

（1）明确基本事项，签订业务约定书（2）组建项目小组。编制评估计划

（3）收集评估资料（4）清查核实待估资产，进行实地查勘（5）选择评估方法，进行估算（6）编制和提交评估报告（7）整理工作档案，归档工作底稿 论述

1分析影响我国房价的主要因素，预测房价今后的走势。影响我国房价的主要因素有：

1、央行的各项政策

央行的屡次加息以及“二套房”等政策提高了市场利率，一方面减少了居民的购房及投资需求；另一方面增加了房地产行业获得资金的难度，使开发商的资金吃紧。

2、房地产市场的投机行为

房地产投机是一种经济投机，它是利用房地产价格的涨落变化，通过在不同时期买进或卖出房地产，从差价中获取利润的行为。房地产投机对房价的影响有三种可能性：促使房价上涨、促使房价下跌、稳定房价。

3、人民币升值加速了房价上涨

随着人民币不断升值，国际游资大量进入中国，造成我国流动资金过剩。资金流动性过剩使得大量资金涌入房地产市场和股市，造成房产和股市堆积了一定的泡沫。

4、征收房地产税

征收房地产税的作用有：抑制房地产投机，增加政府财政收入；缩小贫富差距等。

5、土地调控政策

6、货币供给量以及物价指数

7、城镇居民收入分配差距的扩大 房地产的未来发展趋势预测

从住房需求方面来看，一是自主性需求旺盛，投机性需求会受到抑制。二是人民币不断升值的趋势，势必会有热钱进入中国，其中相当一部分资金会在房地产市场上释放。三是居民及企业对房地产市场的预期的刺激作用，只要大家对市场的未来充满信心，市场的需求则不会骤然减少。

从住房供给方面看：一是土地有效供给不足，导致新房供给的减少。二是住房结构发生变化，经济适用房及廉租房的比例增大，但矛盾依然突出。三是房地产二级市场和租赁市场不健全，因此，二手房流通不够顺畅，增大了住房的供给压力。四是国际石油价格不断上涨致使我国油价上涨，增加了房地产成本。四是出台的各类调控政策会增加房地产商的成本，会挤掉许多中小规模的开发商，降低了市场的竞争程度，造成该行业的寡头局面。2为什么可以用收益法评估资产的价值？

收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益并折算成现值，介意确定被评估资产价值的一种评估方法。收益法师基于“现值”规律，即任何资产等于其预期未来收益的现值之和。一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于它所购置或投资的资产在未来能给她带来的回报。

采用收益法对资产进行评估的理论依据是效用价值论：收益决定资产的价值，收益越高，资产的价值越大。资产的收益通常表现为一定时期内的收益流，二手一有时间价值，因此为了估算资产的现实价值，需要把未来一定时期内的收益折算为现值，这就是资产的评估值。3为什么可以根据市场的供求评估资产的价值？

假定其他条件不变的前提下，商品的价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。尽管商品价格随供求并不成固定比例变化，但变化的方向都带有规律性。市场的供求规律对商品价格形成的作用力同样适用于资产价值的评估，人员在判断资产价值时也应充分考虑和依据供求原则。篇三：评估工作总结 2007资产评估业务合作工作总结

广东信德房地产土地资产评估有限公司与中国银行股份有限公司广东省分行于2007年4月26日签订了《资产评估服务合作协议》，承诺为贵行提供专业的资产评估服务。在各方有关人员的大力支持和配合下，本公司得以顺利开展工作，为贵行提供了及时、快捷的资产评估服务，赢得了较为良好的口碑。2007年即将过去，我们将这一年的业务合作情况作一个总结，以使各方加深沟通了解，进一步加强双方的合作。

一、2007与贵行开展业务的总体情况 由协议签订日统计至12月5日止，本公司为贵行出具了共146份正式评估报告，其中公司类评估项目39个，评估总值人民币139137万元，零售类评估项目100个，评估总值人民币11178万元，资产处置类评估项目1个，评估总值人民币28万元，其他类评估项目6个，均属于贵行自有物业的市场租金评估，另外还有初步评估项目约40个，初步评估项目中相当一部分已出具正式的评估报告。在已完成的评估项目中，我们均按协议规定的工作时限出具并提交评估报告，报告的内容与格式均符合与贵行所签订协议的具体要求，同时本公司将评估报告质量放在首要位置进行严格控制，据现有反馈信息所知，在出具的正式评估报告中，未有出现重大的错漏或因与市场价格偏差较大而需要修改评估报告或调整评估价值的情况，总体报告质量在贵行的各级审核人员中反应良好。在资产评估业务以外的范围内，本公司也尽量配合贵行的工作，如协助办理

房地产、土地、资产的抵押他项登记工作，提供房地产市场信息资料及相关法律法规等。总体来说，在已开展业务合作的地区，本公司与贵行的业务合作是顺利的。

二、区域服务特色介绍

根据所签订的《资产评估服务合作协议》，本公司为贵行提供房地产、土地、一般性资产服务的区域为广东省佛山市、江门市、阳江市及上述地区辖属范围。在上述三个地区中，佛山市作为本公司的注册地，在本地已开展业务十多年，亦与贵行佛山市部分支行已有多年的合作经验，因此合作是最为顺畅的。本公司的服务有如下的特点。一是资质齐全，本公司具有房地产估价、土地估价、资产评估三个资质，是本地区资质最为齐全的专业评估公司，各资质均属全国性质，因此本公司对各类的资产评估项目有较强的适应能力。二是服务快捷，在佛山市范围内，除特殊情况外，本公司可以做到即日约评、即日现场开展工作，在出具报告的时限方面，凭借在本地区多年评估工作积累的经验与市场信息资料，我们可以以更快的时间出具准确、可靠的评估报告。三是开展一条龙服务，除了常规的资产评估工作以外，本公司还开展了协助办理房地产、土地、资产的抵押他项登记协助工作等的一条龙服务，在有需要时帮助贵行及客户解决抵押他项登记过程中等的疑难问题、加快出具各类他项权证的速度等等。此外，除了正常的资产评估业务以外，本公司还提供可行性研究、工程造价咨询等业务。因此，在本地区与贵行的合作是令人满意的，也得到客户的充分肯定。

至于江门地区，地域与顺德相连，距离并不远，交通也较为方便，本公司在签订后立即与贵行江门分行进行了自我推介和沟通，但是可能是由于地域惯性和当地国土、房管部门准入制度的原因，本公司与江门分行始终未能开展业务合作，2007年仅有一个资产处置类的评估项目。阳江地区的情况与江门地区相仿，到现时为止尚未能开展业务合作，而且由于顺德与阳江相距较远，在本公司在当地尚未设立驻点的情况下开展业务合作确有较大的难度，当然这是由于各方面的客观原因及本公司自身条件不足等所造成的。

三、业务合作中存在的问题

在过去的一年里，本公司与贵行的合作是比较愉快的，从各方反馈的信息来看，贵行对本公司还是比较信赖和支持的，在工作的过程中没有发生较大的矛盾和问题。尽管如此，在实际工作中仍存在一些问题，具体如下：一是关于签订合作协议的问题，本公司已于2007年4月26日与贵行广东省分行签订了《资产评估服务合作协议》，但后来贵行部分分行又要求要另行签订零售类的《资产评估服务合作协议》，如此一来令我们作为评估公司一方有些无所适从。本来本公司与贵行广东省分行签订是包括公司类、零售类及资产处置等全面合作的协议，道理上应无必要再与下属分行签订同样的、部分类别的协议，有重复之嫌。如果是有必要的话，那其他类别或其他分行是否也要重复签订呢？这样就可能造成贵行有关人员对评估公司的准入有认识上的误解或偏差，弄不清楚究竟那些评估公司在准入范围内。因此，本公司建议统一《资产评估服务合作协议》的签订方式与要求，消除双方合作的障碍。二是评估的收费标准和收取问题，在业务合作的过程中，评估公司与信贷客户的联系和沟通往往通过贵行的信贷人员进行，评估公司与信贷客户的直接沟通并不一定很通畅，在实际工作中，有时贵行信贷人员可能会作出超

出合作协议确定的评估收费额度或收费时限的承诺，这可能是部分人员对《资产评估服务合作协议》及评估业务的收费标准不熟悉所致。我们希望在充分配合贵行工作的基础上，同时也能保证所合作项目评估收费合理、及时，因此希望有关人员能在这方面提供帮助或协调，以使评估项目的后续工作得到及时的跟进。三是关于初步评估报告方面，目前本公司为贵行所出具的初步评估报告，除部分已转为出具正式报告外，其余均未有进一步明确的信息反馈。其实作为评估公司来说，初步评估报告同样经过了现场查勘、市场调查、分析处理、评估计算等一系列的程序，亦即是评估公司同样付出劳动与成本，因此我们希望使用者也要同样认真对待初步评估报告，对其使用情况及时作出反馈，除了转为正式报告的项目之外，对不被采纳的项目也要及时退回有关报告。另外我们也希望对初步评估报告适当收费，以补偿评估公司的作业成本。以上这些问题希望贵行能酌情处理，使双方的合作更加顺畅。

四、对业务合作的建议

就现时存在的问题及未来的合作关系，我们提出几点建议：一是合作区域的问题，我们希望贵行能充分考虑地域就近原则进行确定。就目前的业务情况来看，地域的远近直接影响了服务的质量与速度，如本公司其中的一个合作区域阳江地区，到目前为止尚未能开展合作，究其原因主要就是地域相距实在太远。因此，如果再行确定合作区域的话，我们希望贵行能充分考虑地域就近的原则。本公司除了佛山本地区以外，对中山、肇庆的市场情况较为熟悉，与有关部门沟通也较为充分，并且在肇庆地区设立了驻点，我们希望能争取来年增加这两个地区作为本公司的合作区域。二是对重复签

第五篇：中药饮片公司资产评估

中药饮片公司资产评估

评估方法

（一）评估方法的选择

企业价值评估的基本方法包括资产基础法、市场法和收益法。资产基础法是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法；市场法是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法；收益法是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。

由于我国目前市场化、信息化程度尚不高，我们未能收集到足够的同类企业产权交易案例，也未能收集到足够的与被评估单位业务结构、经营模式、企业规模和所处经营阶段等因素接近或可比的上市公司相关信息，因而未采用市场法。本次我们采用资产基础法、收益法两种方法对被评估单位股东全部权益价值进行了评估。

（二）评估方法简介

1、资产基础法

资产基础法，是指以被评企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估XX表内及表外各项资产、负债价值，以确定其股东全部权益价值的评估方法。具体公式如下：

股东全部权益价值＝全部资产的市场价值－全部负债的价值 各项资产的具体评估方法如下：(1)流动资产的评估

本次评估范围内的流动资产包括：货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款和存货等。流动资产评估时，首先将被评估单位填报的评估申报明细表与相关科目总账、明细账及评估基准日的会计报表进行了核对检查，然后分别情况具体评估方法如下：

1)货币资金：货币资金包括现金、银行存款，均为人民币。本次评估，对于人民币现金及银行存款，以核实无误的账面值作为评估值。

2)应收款项：应收款项包括应收票据、应收账款、预付账款和其他应收款。本次评估，通过函证、账龄分析及相关资料核对分析，判断应收项目或对应货物可收回性，以经核实后应收款项金额扣除评估预计损失额确定应收款项的评估值。3)存货：存货分为库存商品和在用周转材料，库存商品包括外购库存商品和自制库存商品。对外购库存商品以重新购置成本确定为评估值；对自制库存商品以重置成本加分摊的管理费用、财务费用和适当的净利润确定评估值。在用周转材料采用重置成本法评估。(2)固定资产－房屋建（构）筑物的评估

根据被评估单位提供的有关资料，评估人员经过实地察看、市场调查研究，遵循必要的评估程序与原则，根据房屋建筑物的特点，采用重置成本法评估。重置成本法计算公式为：评估值＝重置全价×成新率 1）重置全价的确定

建筑物重置全价由工程综合造价、前期费用、配套规费和资金成本等部分组成，计算公式为：

重置全价＝工程综合造价＋前期及其他费用＋配套规费＋资金成本 各部分计算过程如下：  工程综合造价

在对建筑物进行现场勘察分析的基础上，依据同类工程造价估算指标及建筑安装工程定额等资料，确定建筑安装工程量并计算定额基价，然后按现行的建筑安装工程造价计算程序及评估基准日的价格标准计算该建筑物的工程综合造价。 前期及其他费用

根据行业及当地建设管理部门规定的各项费用标准和行政收费政策性文件，计取相关费用，包括：建设单位管理费用、工程勘察设计费、工程监理费、招标代理服务费、前期工作咨询费和环境评价费。 配套规费

根据当地建设管理部门规定的各项费用标准，对已办理房屋所有权证或建设工程规划许可证的建筑物，计取相关费用，包括：城镇基础设施配套费和新型墙体材料专项基金。 资金成本

按照建设工程的合理工期、工程款投入惯例和基准日中国人民银行公布的固定资产贷款利率计算利息。计算公式如下：

资金成本＝(工程综合造价＋前期及其他费用＋配套费用)×合理工期×0.5×贷款利率 2）成新率的确定

成新率采用直接观察法结合耐用年限法综合确定。 直接观察法

按建筑物的结构、装修和水电配套设施等分成若干个评分项目，设立标准分，以建筑物的现状对照评分标准，评定各部分得分，相加后得出委估建筑物的综合得分。

成新率＝结构部分合计得分×G＋装修部分合计得分×S＋设备部分合计得分×B 式中：G、S、B 分别为结构、装修、设备部分的权重。 耐用年限法

根据委估建、构筑物的尚可使用年限和已使用年限，按年限法确定其成新率。 综合成新率

对两种方法计算的成新率进行算术平均，综合确定委估建筑物的成新率。(3)固定资产－设备的评估

设备采用重置成本法进行评估。通过估算全新设备的重置价值，然后在确定成 新率的基础上，计算设备的评估价值。基本计算公式为： 计算公式为：评估值＝重置全价×成新率

根据设备现场核查情况，对未见实物的设备，经被评估单位确认后，评估值按零计算；对维修配件不单独评估，并入相应设备中评估；对购置日期较早、更新较快的电子设备，直接以了解到的基准日二手市场价格计算；对其余正常使用的设备，按重置成本法确定其评估值。

具体的评估方法介绍如下： 1)重置全价的确定

设备重置全价构成一般包括如下内容：设备购置价、运杂费、安装调试费、其他费用及资金成本等。因XX饮片公司的设备均为可独立使用的定型设备，从购置到投入使用的周期较短，本次评估，其他费用和资金成本忽略不计。根据 2009 年 1 月 1 日起施行的《中华人民共和国增值税暂行条例》的规定，增值税一般纳税人购进或者自制固定资产发生的进项税额，凭增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书和运输费用结算单据从销项税额中抵扣。缴纳消费税的轿车、摩托车、游艇等，进项税额不得从销项税额中抵扣，XX饮片公司符合上述规定，因此重置全价为不含税价。对于机器设备：

重置全价＝设备购置价＋运杂费＋安装调试费－可抵扣进项税对运输车辆： 车辆重置全价＝购置价＋车辆购置税＋办证费。对于电子设备：

重置全价＝设备购置价－可抵扣进项税公式中：

设备运杂费：评估人员根据设备的重量和外形尺寸及运输距离的远近以及所用交通工具等因素视具体情况综合确定。

设备安装调试费：评估人员参考《机器设备评估常用数据与参数》等资料，并考虑到设备的重量及安装调试的复杂程度，确定所需的安装调试费用。2)成新率的确定

对机器设备，通过对设备使用状况的现场考察，根据其运行状况、主要技术指标，以及向有关工程技术人员、操作维护人员查询该设备的技术状况、大修次数、维修保养的情况，并考虑设备的已使用年限，预计出设备的寿命年限，从而计算出设备的成新率。成新率=(寿命年限－已使用年限)/寿命年限

对于车辆，采用年限及里程法，依据国家颁布的车辆强制报废标准，以车辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定成新率，其中：

使用年限法成新率＝(1－已使用年限／规定使用年限)×100% 行驶里程法成新率＝(1－已行驶里程／规定行驶里程)×100% 3)评估值的确定

将重置全价和成新率相乘，得出评估值。即：评估值=重置全价×综合成新率(4)无形资产―其他无形资产的评估

本次评估的其他无形资产为“XX”商标。XX的“XX”商标的使用范围很小，其所引致的收益不易确定，不符合收益法适用的基本条件，本次评估我们选择成本法对该商标权进行评估。(5)递延所得税资产的评估

递延所得税资产系由计提坏账准备形成的可抵扣暂时性差异，评估人员依据评估预计损失金额，结合被评估单位的企业所得税税率计算递延所得税资产。(6)负债的评估

本次评估范围内的负债均为流动负债，包括应付账款、预收款项、应付职工薪酬、应交税费、应付利息、其他应付款。

负债评估时，重点对各负债项目的经济内容、发生日期、是否存在不用支付的款项等情况进行调查，确定被评估企业于评估基准日时实际应承担的债务数额。评估时，对不需支付的负债评估为零，对正常发生的债务，以核实无误的账面值确定评估值。

2、收益法

收益法是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。常用的收益法具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。股利折现法是将预期股利进行折现以确定评估对象价值的具体方法，通常适用于缺乏控制权的股东部分权益价值的评估；现金流量折现法通常包括企业自由现金流折现模型和股权自由现金流折现模型。本次评估采用了收益法中的企业自由现金流折现模型。企业自由现金流模型下的收益法是从整体上分析衡量一个企业盈利能力、从而确定企业价值的方法，该方法不仅考虑了企业基本有形资产获取收益的因素，同时还考虑了无形资产、特别是一些不可确指无形资产获取收益的因素。

本次评估通过合理预测被评估企业未来的收益，并将未来收益折现，确定被评估企业的经营价值。由于企业资产配置不同，企业价值还应当包括溢余资产的价值，并减去溢余负债的价值。

运用该种方法具体分为如下六个步骤：

(1)确定预测期间内企业净收益、自由现金流量及财务状况；(2)确定企业在预测期末的终值；(3)采用适当折现率将预测期内净收益和终值折成现值。折现率考虑相应的形成该收益的风险因素和资金时间价值等因素；

(4)将现值相加，确定企业的经营价值；

(5)在企业的经营价值中加上溢余资产和负债的净值，得出企业投资资本价值。(6)企业的投资资本价值减去基准日付息债务的价值，得出股东全部权益价值。评估过程中使用的基本计算公式为：

式中：

P 企业经营价值

Ri 企业自由现金流量

r 折现率，以企业加权平均资本成本作为折现率 n 预测期间 i 收益年期

Vn 企业持续价值

Vo 溢余资产、非营运净资产和长期股权投资价值 重要数据和参数的选择确定：(1)收益额

本次评估采用的是企业自由现金流折现模型，对应的收益额为企业自由现金流，即：股东和付息债务的债权人在内的所有投资者的现金流量，计算公式为：企业自由现金流量＝息税前利润×(1－所得税率)＋折旧与摊销－资本性支出－净营运资金增加。(2)折现率（r）

与企业自由现金流量相匹配，本次评估采用加权平均资本成本（WACC）作为 企业自由现金流的折现率。计算公式为：

式中：

WACC： 加权平均资本成本

Re： 普通股权益资本成本（也称 Ke 折现率）We： 普通股权益资本在资本结构中的比重 Rd： 付息债务资本成本

Wd： 付息债务在资本结构中的比重 t： 企业所得税率

Rf： 现行无风险利率，选择剩余到期年限大于 5 年的国债为样本，计算样本到期收益率的平均值

β： 系统风险调整系数，以同类型上市企业为参照样本进行计算 E(Rm)： 市场收益率，根据上证综指进行计算 Rc： 企业特定风险调整系数(3)收益期 评估人员根据被评估单位前 3 年的经营状况、产品在市场上的销售情况，预测被评估单位未来 5 年的收益，并假定从第 6 年开始，企业将保持等额的收益，采用按永续经营的假定进行评估计算。