地产与旗下物业公司的思考[范文]

第一篇：地产与旗下物业公司的思考[范文]

“旗下公司”角色论

随着物业服务业的蓬勃发展，物业服务渗透到人们居住生活的方方面面，人们置业前无不把物业服务的好坏当做是否“下定”的重要因素之一，充分证明人们对良好物业服务的需要与支持。广东省中山市的商住小区物业服务的覆盖率已上升到70%以上，近几年开发的楼盘已经100%实施专业的物业服务。多年来中山市绝大多数房地产开发商自行组建物业服务企业对自己所开发的楼盘进行管理，到现在仍十分普遍，该类发展商旗下的物业服务企业（以下简称“旗下公司”）在履行了法律法规赋予物业服务企业的一般职能的同时，也为发展商在有关房屋遗留问题的协调处理上做出了不懈的努力，但其结果喜忧参半，甚至得不偿失。原因是部分“旗下公司”游说于业主和发展商之间，没有很好地把握尺度，立场不够中立，导致业主认为发展商的物业公司就是为发展商说话的，甚至是发展商的“帮凶”，使物业公司与业主形成了对立的关系，既影响了社区的安定，也阻碍了物业公司正常的经营和发展。根据十年的从业经验，笔者认为，要更好地处理物业公司和业主的矛盾，“旗下公司”应充分理顺自己与发展商以及业主的关系，认识自己的角色、摆正自己的位置是关键所在。

第一角色：物业价值的保持者

在法律法规的规范下，目前房地产公司与“旗下公司”虽然没有实现真正意义上的分业经营，但在财务上已实行了独立核算的机制，从这点上说“旗下公司”对房地产公司在经济上的过度依附已发生了质的变化。发展商组建物业公司的首要目的是希望物业公司为物业买受人提供物超所值的物业服务，向社会展示其楼盘良好的后续管理，增加消费者的购房信心，从而促进房屋的销售，为后期的开发提供有力的资金保障。其次的目的是在房屋出现质量问题时，处理上能通过“旗下公司”与物业买受人之间服务与被服务的关系进行直接协调沟通，更好更快地处理问题——特别是在分期开发阶段，房屋质量问题处理得合理及时，“旗下公司”在创造良好的销售环境上的作用就更为突出。从另一方面来说，物业买受人选择具有物业服务的楼盘是为得到物有所值的物业服务，体现优越感与成就感。从这点上，发展商与业主在物业服务上的观点大体是一致的，都希望能得到好的物业服务效果，只是角度不同而已。提供良好的物业服务，不管是市场化的物业服务企业还是“旗下公司”，都是应尽的职责所在，所以，物业公司首要的任务是为业主营造安全、文明、进步的居住环境，提供相应的物业服务，使物业得到保值或增值。这是物业公司的第一角色。

第二角色：发展商的帮手

对分期开发的楼盘，在前期的物业服务中，发展商为了提高其知名度，从人力配置到各种物料消耗等方面给予“旗下公司”大力支持，把物业服务的等级进行人为提高。“旗下公司”对该问题要把握好尺度，不能过度地提供超越资质等级的服务去误导业主/住户。否则，楼盘开发到后期没有足够的资金支持而服务水平回归合理位置时，前期入住的业主/住户就会觉得物业公司不作为，服务质量每况愈下，对物业公司的认同度明显下降，业主与物业公司在物业服务质量问题处理上的矛盾突显，最终受损失的是物业公司。所以，“旗下公司”应根据楼盘开发的理念和自己的资质等级，结合《中山市物业服务等级标准》对物业服务进行科学合理的分析，在《中山市物业服务等级标准》与发展商的要求之间找到平衡点，制定出相应的切合实际的服务规范与标准，在楼盘开发建设阶段应特别注意物业服务标准的确定问题。

通常业主从刚收楼到装修到入住期间，对房屋的质量问题特别关注，对物业服务质量的好坏不会太在意。这时物业公司应积极有效协调处理好业主关于房屋质量方面的投诉，与业主开始建立良好的信任关系。但对入住一年以上的业主，其关注的焦点开始转移到物业服务的质量上，物业公司的工作侧重点应是搞好内部管理，抓好物业服务质量，严格落实国家与地方有关物业服务规范的要求，对业主提出的意见和建议应及时修正和采纳。所以，“旗下公司”应根据上述特点，对不同时期的工作重心进行区分，以最大程度满足业主对问题处理的时效性要求，并使其感受到良好的物业服务。这是不同时期对工作重心的确定。

在处理房屋的质量问题上，“旗下公司”出面协调处理，许多业外人士认为是“狗拿耗子——多管闲事”，故持反对态度。在过去的一些案例中，因为少数“旗下公司”在处理质量问题的立场上有失偏颇，偏向发展商，所以给业主造成“旗下公司”完全是为发展商说话的认识，后又经过媒体对这种现象过多给予不当的报道，造成社会公认“‘旗下公司’是发展商的帮凶”之说。笔者认为，上述的观点犯了“以偏概全”的错误，误导了人们对“旗下公司”的认知。绝大多数的“旗下公司”处理遗留问题还是较公正的，为业主实实在在解决了不少的问题，处理了众多的纠纷，在构建和谐社区方面功不可没。至于少数业主因个人私欲膨胀无法得到满足而作出负面评价，那是业主自身综合素质问题，舆论不能说是“旗下公司”的责任并要为这类问题“买单”。物业服务企业是业主的“管家”，所以业主家中不管出了什么事，也包括房屋质量问题，都会向“管家”投诉。市场化的物业服务企业对业主投诉有关房屋质量问题的处理一般是向房地产公司反映一下，叫其来处理，或者叫业主直接去找房地产公司处理。而“旗下公司”在接受这类投诉时给出的回复是：“我们尽快（或立即）派人来处理”。两种公司处理这类问题的方式有所区别。因为绝大多数的发展商在公司管理架构中都设立了返修办或售后服务部，专门处理房屋的质量问题，又由于“旗下公司”在房地产公司的管理架构中通常是以“部门”的身份出现，为提高工作效率，“旗下公司”的负责人可以直接领导返修办或售后服务部的人员，为业主提供更好更快的售后服务。从这个角度应当说，发展商没有错，物业公司更没有错。业主投诉的目的是为了解决问题，在只需向物业公司投诉而不需要费尽心机找发展商投诉的情况下，通过物业公司的双方协调，能得到合理的处理，最终的受益者是业主，何来“多管闲事”和“帮凶”之说呢？在这方面，笔者认为“旗下公司”比市场化的物业服务企业更具有优势，为问题的合理及时处理起到了“桥梁”和“催化剂”的作用，理应得到社会的支持。所以，“旗下公司”协助合理及时处理工程遗留问题，为业主排忧解难，这是“旗下公司”的第二角色。

法制意识是摆正角色的关键

“旗下公司”坚定不移地走依法管理的道路是走出误解阴影的最便捷也是唯一的途径。“旗下公司”的负责人肩负对工程遗留问题的参与或处理的责任，这要求该负责人不但要有高度的责任感与协调沟通能力，更要有法制观念和规范意识。

在民用建筑方面，通过竣工验收和接管验收的房屋都会或多或少地存在质量上的问题，有些是施工方面的原因，有些是设计方面的原因，有些是验收过程中被忽略了，有些是使用一段时间后才出现的„„凡此种种，“旗下公司”在工程问题的处理上首先要与发展商达成共识——在法律的框架下，公平、公正、合理、及时地处理好业主的每一项投诉。这需要物业项目经理对房地产职业经理人或最高管理者、工程经理、建筑商项目经理等人做大量的协调工作，为工作的顺利开展奠定坚实的基础。为了达成共识，物业项目经理要深知相关的法律法规及司法解释，以及本项目《商品房卖买合同》的具体条文，如《建筑法》、工民建设计与施工规范、工民建各类竣工验收规范、质量保修责任书等有关内容，充分运用法规和合同条文约定向责任方进行解释，督促其认识到对违反规范的整改是其义不容辞的责任，这就为工程遗留问题的合法及时处理提供了有力的认知保障。

在处理工程问题时，也会遇到个别业主因不懂法而提出过高的不切合实际的，甚至是违法的要求，个别的也会做出过激行为，比如在园区内打出反对物管的条幅，在阳台或玻璃窗张贴标语，在物业公司或售楼部办公地点进行吵闹等。对这种情况，笔者认为物业公司应从正面进行引导，明确告知，对其提出的质量问题发展商处理的相关法律依据或合同约定，充分运用法律法规进行解释。这要求物业公司负责人要有良好的法理基础，站在公正位置处理问题，只要时机把握得当，绝大多数业主都会接受，因为即使进入法律程序，其结果也是这样。

所以，“旗下公司”在协调处理工程遗留问题时，对发展商和业主都要灵活运用强有力的法律武器，使双方该承担责任的自觉承担，该履行义务的自觉履行，这样会取得事半功倍的效果，发展商与业主最终都会认可物业公司的工作。多年来，通过笔者处理的多起工程问题，因结果皆大欢喜，物业公司得到多方认同，并与曾经发生过工程问题的业主和相关的施工队建立了良好的工作关系，笔者本人也乐在其中，但最重要的还是在业主心中为物业公司树立了一面正义的旗帜，在发展商的眼中发挥了重要的职能作用。放眼长远，良好的企业形象将成为物业公司的无形资产，自然增加了物业公司的核心竞争力。

在物业服务市场化真正到来之前，发展商旗下的物业服务企业在相当长的时期内还将存在，虽然在协调处理工程质量问题方面依然面临诸多事务和众多的不理解，但只要能正确认识自己的角色并合理定位，坚持依法管理的方针不动摇，一定会走出误区，取得明显的社会效益和经济效益。

第二篇：地产公司与物业公司相关的管理规范指引

地产公司与物业公司相关的管理规范指引

一、专业术语定义

1、前期物业介入是指项目立项后至项目集中入伙前，物业公司参与项目的规划设计和建设等物业咨询服务,并依据合同提供销售、施工等阶段的清洁/保洁和安保等服务的过程；

2、前期物业管理是指从项目集中入伙之日起，至业主、业主大会选聘物业管理公司之前，由地产开发公司委托物业公司实施的物业管理；

3、前期物业开办费是指在项目集中入伙前，物业公司为实现新项目的正常物业管理而产生的人员储备、办公设施购置、办公用房装修、工具材料采购、员工生活设施完善、VI标识制作等费用(不含酬金和利润)；

4、物业交接验收是指由地产公司牵头组织各相关专业部门、物业公司、施工单位共同参与的，对项目主体结构安全和满足使用功能为主要内容的验收过程；物业公司代表全体业主参与验收，验收合格后移交给物业公司，此过程一般要求在集中入住前60日完成；

5、集中交付是指地产公司和物业公司联合办公按照预定的现场交付方案和流程对业主进行身份审查，为具备入住资格的客户办理协议签署、费用结算、发放住宅两书及房屋验收、客户资料的收集等相关手续。#郑州鼎国物顾问#编辑整理

二、物业与地产之间存在的关系及处理原则

1、物业公司与地产公司之间应本着有利于赢得客户的满意、有利于提升骏景地产品牌和促进地产销售，合理确定物业和地产因产品属性不同而带来交叉环节工作的责权，理顺在业务和经营方面的相互关系，建立规范、高效的协同机制；

2、在公司管控关系上，地产公司作为物业公司的投资方，应履行对所属物业公司的经营活动进行指导、管理、监督、考核的职能，确保其经营活动与地产公司战略目标相一致，不断提高其管理服务水平，并实现经营良性循环；物业公司有义务承担相应的工作责任，配合地产相关业务活动的开展。地产公司对物业公司经营绩效的考核办法以年初签订的《经营管理责任书》，年末考核兑现的形式体现；

3、在业务关系上，物业公司与地产公司之间应建立清晰的业务流程，明确双方责、权、利，在此基础上理顺双方的人、财、物关系，以确保物业的良性经营；作为两个独立经营的经济实体，在具体管理项目上，地产与物业之间应以契约形式明确委托与被委托关系。

三、前期物业管理介入和前期物业管理方案

1、前期物业管理介入可行性分析：一般在地产项目立项前，由物业公司负责对当地的物业管理政策法规、劳动用工、物管市场成熟度、竞争（领先）楼盘、项目基本情况及项目客户定位特征等情况进行充分调研，并对照《公司物业服务标准》和市场价值的差异程度，判断物业管理在此市场中进入的可行性，并对未来物业经营状况进行合理预测。

2、前期物业管理方案：在项目正式完成营销推广方案前，需要确定物业管理方案，它是物业公司对物业管理服务工作的全面策划，同时也作为地产与物业签订委托管理合同的重要依据。物业管理方案中应包含管理模式、服务内容、管理服务标准、内部管理机制、品质控制方法、管理费测算等内容，该方案和物业管理费测算经地产公司审批后采用。

四、物业管理费测算

1、物业管理方案中应详列物业管理费的测算依据，并充分考虑地产销售需要的配合和物业管理处的收支平衡；管理费的测算应参照当地行业水平和政府限价，结合物业自身的经营成本和地产的销售需要确定管理费收取标准，原则是至少保证项目入住两年后能实现收支平衡，期间的差额由地产公司补贴，双方在确定方案后，纳入《前期物业管理方案》中；

2、对于定价亏损项目，须明确亏损责任承担方和分担方案报地产公司审批，对于由于配合地产销售需要等而产生的定价亏损，在对物业公司进行考核时可予以剔除；

3、如涉及到“项目开办费”和”前期服务费”的核算,以及配套设施（会所、卖场等）管理、经营事宜，物业公司应与地产公司协商确定后另行签订委托协议；

4、两年后若因物业管理费低而仍不能持平，物业公司需报业主委员会商议提价事宜。

五、《物业前期管理委托合同》的签订

1、按照相关法律法规要求，地产公司在正式销售前，必须与物业公司签订《物业管理委托合同》，合同可参照本指引的示范文本，由物业公司起草，地产确定后签署。合同中需要明确委托管理事项、委托管理期限、双方权利义务、物业管理服务标准、物业管理服务费用、维修基金的管理、管理用房和商业用房、空置房管理费、车库、会所等配套设施管理等；

2、地产公司在于客户签订《商品房预售合同》时应同时要求客户签订《前期物业管理服务协议》，该协议自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，内容包括：双方的权利和义务、物业管理服务内容和责任、物业管理服务质量标准、物业管理服务费用、有偿服务费用、代收代缴收费服务、维修基金的管理与使用、保险、广告牌设置及权益、违约责任等；

3、《前期物业管理服务协议》应和地产公司与物业公司签定的《物业管理委托合同》内容保持一致，特别要在物业服务费、公共产权、维修基金管理和使用、服务责任方面慎重严谨；为了规避日后经营的风险，应在协议中明确与业主约定：前期物业管理定价，地产给予了相关支持，物业公司与业主重新签订委托合同时，物业公司可根据实际运作情况，与业主协商调整管理费标准。#郑州鼎国物业顾问#编辑整理

六、物业前期介入管理

1、物业管理“前期介入”是本着“全过程管理”的观念，在物业的规划设计、施工建设和营销策划阶段就参与介入，从有利于今后业主的使用和管理的角度，提供有益的建设性意见，为今后的物业管理创造条件；

2、相关工作应在前期物业介入管理或项目《前期介入服务协议书》中予以约定，具体参见《物业前期介入管理流程》。#郑州鼎国物业顾问#编辑整理

七、物业接管验收

1、物业应按照《新建物业接管验收工作规范》和建设部颁布的《房屋接管验收标准》重点对房屋本体公共部位、配套设备设施和场所的质量、使用性、完好性、感观效果等进行验收，并建立书面验收档案，对不合格项目向地产提出整改要求；地产应配合物业作好验收工作，完成整改工作，确保物业完好、完整移交；

2、物业的接管验收，地产公司应至少安排在正式入住30个工作日前开展，具体参见《物业验收移交管理流程》。#郑州鼎国物业顾问#编辑整理

八、集中入住

1、具体参见《集中入住管理流程》；

2、集中入住工作人员及相关费用由地产公司承担，费用一般包括：办公设备、验房费用、材料印刷费、清洁费用、现场布置、简易装修、借用人员费用，代办费、工作人员餐费、饮用水费、一次性杯子以及管理酬金等；

3、因市政配套不到位等原因，项目用水、电、气、暖等费用由于非销售承诺形成的交费与收费之间存在的价差、量差，如按施工用或工业用标准交费与按民用标准收费之间形成的价差，以及前期施工、售后返修等造成水电开支过大等，即实际存在的收支价差和量差，应由地产公司承担补差责任。#郑州鼎国物业顾问#编辑整理

第三篇：恒大地产集团地区物业公司管理办法

恒大地产集团地区物业公司管理办法

第一章

组织架构

第一条 物业管理中心对地区公司物业管理工作进行规范、指导、监督及考核。第二条 地区物业公司由当地地区公司直接管理。

第三条 地区物业公司组织机构设臵由集团统一制定并发文执行。第二章 人事管理

第四条 地区物业公司定岗定编标准、薪资结构体系由物业管理中心统一拟订，经人力资源中心审核后，报董事局主席审批。

第五条 各地区物业公司员工薪资调整方案经物业管理中心、人力资源中心审核后，报集团董事局主席审批后实施。

第六条 地区物业公司定岗定编方案经物业管理中心、人力资源中心审核后，报集团董事局主席审批。

地区物业公司维保修人员及配合营销人员的定岗定编方案，经地区公司董事长（或主持工作一把手）签批后执行，报物业管理中心备案。第七条 地区物业公司领导班子成员、物业服务中心负责人的录用及定薪、转正定级、任免、解聘等须报地区公司董事长（或主持工作一把手）审批，并报物业管理中心备案；属物业公司董事长（或主持工作一把手）的，须报物业直管副总裁审批；属地区公司领导班子成员的还须再报董事局主席审批。

地区物业公司其他员工的录用及定薪、转正定级、调动、任免、工资、奖惩、解聘等由地区物业公司董事长（或主持工作一把手）审批后执行。

不符合公司入职及提拔晋升条件的由物业管理中心行政人事部汇总，物业直管副总裁审核，再经人力资源中心审核，每月1日报集团董事局主席审批后实施。

第八条 集团公司对地区物业公司员工因严重违反公司制度、指令或工作失职，从而决定给予的警告、通报批评、扣罚奖金、降薪、降职、免职、辞退等处分由物业直管副总裁审批执行。

第九条 物业公司领导班子的分工调整由地区公司董事长（或主持工作一把手）审批。物业公司董事长（或主持工作一把手）不得分

第四篇：物业公司司务公开工作实践与思考

张双楼矿物业公司司务公开工作的实践与思考

张双楼矿物业公司 高晓林

司务公开是职工群众的呼声，是建立现代公司制度的内在要求，是包括经营管理者在内的广大职工群众在实践中创造出来的并经实践检验了的一条搞好公司的重要制度保证。张双楼矿物业公司在推行司务公开工作过程中，注重在公开的机制、内容上、程序上和形式上多做文章，取得了可喜的成绩，并形成了自己的特色。

一、基本情况

该矿物业公司是2004年2月18日成立的,现有职工509人。近年来，随着市场竞争的加剧和改革中深层次矛盾的集中显现，张双楼矿物业公司出现了许多亟待解决的矛盾和问题。为了解决好这些问题，他们从保证职工的政治地位入手，在全公司内实行司(科、院、校)务公开制度，找到了一条解决矛盾和问题的有效途径，产生了较好的效果。一是促进了公司的民主决策和改革发展。前两年，由于公司刚成立，缺乏民主决策和科学决策，在实施重大改革措施的过程中，一些管理方面的政策措施由于缺乏群众基础，得不到职工的拥护，以至于在具体实施过程中不能得到很好的落实，职工的情绪较大，一度影响和制约了公司的健康发展。2005年以来，他们加大了司务公开工作力度，在过去的“四分开”民主管理机制的基础上，在全公司深化了司(科、院、校)务公开，让所有职工参与公司的经营管理，调动了干部职工的积极性，营造出一个“职工操主人心，领导尽公仆责”的良好氛围。特别是进入去年以来，公司立足内部基础管理，狠抓各项制度措施的贯彻落实，积极开拓外部市场，扩展增收渠道，取得了三个文明建设大丰收。全年，集团公司下达给双楼矿物业公司的经营指标是680万元，矿下达的800万元的经营考核指标。实现完成营业收入1527万元，分别提前5个月和4个月完成集团公司及矿下达的考核指标，比2004年增加收入824万元，实现了翻一番的目标；职工年人均工资17734元，比2004年人均增长3024元。实现了公司产值、成本、利润和安全公司

成立以来最好水平。很多职工都深有感触地说：司务公开使我们找到了市场经济条件下让职工知企情、参企政、管企事、监企行、促企兴的一条好路子。二是保证了公司改革调整的顺利实施。如在今年推行的《绩效工资分配办法》中，他们在充分调查、测算的基础上，先在医院进行了试点。在试点过程中，及时收集和发现存在的问题、不足以及职工对“办法”的反映，同时，通过司务公开栏和职工民主议事会议，征求对“办法”‘的意见和建议，并针对存在的问题进行了修改和完善。“办法”在全公司各单位推行实施后，由于他们在前期的宣传上、民意剖析上、“办法”的完善上下了许多功夫，大家首先从思想上认识到推行《办法》的重要性，得到了大家的理解和支持，从而使得这一改革措施得到顺利实行。三是加强了公司领导班子建设和廉政建设。由于推行了司(科、院、校)务公开，它使干部有了一面“镜子”，时时、事事、处处、对照一下自己，不符合规定的一丝一毫也不能做，做了在职工面前就通不过；职工有了一个“明白”，明白干部做事不能瞒着职工。这不仅促进了公司领导者要按市场经济规律办事，要勤政廉洁办事，而且也消除了干群之间的矛盾，让职工了解和理解公司，促进了公司上上下下拧成一股绳，增强了共渡公司难关的信心。四是促进了公司民主政治建设。实行司(科、院、校)务公开以来，他们把全面落实和拓展职代会职权作为重点，坚持和完善了以职代会为基本形式，公司民主参与、民主管理和民主监督制度，促进了公司自上而下和自下而上相结合的民主监督机制的形成。正如一些职工和干部所讲：“你给我一个明白，我还你一个清白”；“你把我当主人，我选你做公仆”。张双楼矿物业公司的实践告诉我们，通过司(科、院、校)务公开，进一步充实和丰富了职代会内容，提高了职代会的质量。

二、基本做法

张双楼矿物业公司推行司(科、院、校)务公工作取得较好成绩，除了他们指导思想明确、思想认识统一外，还在于他们在具体操作过程中，不断探索总结经验，逐步形成了自己的特色。

（一）把握三个基本点。

一是把握运行机制基本点，形成了齐抓共管的良好格局。首先，成立了司(科、院、校)务公开领导小组，各二级单位也分别层层建立了领导小组。其次，规定了相关职能部门的职责，要求各职能部门要根据各自的工作性质，及时提供相关公开的内容资料，如定期公布物资采购、材料消耗情况；财务组要按照月度经营分析会精神，公布公司经营情况等。第三，加大监督检查力度。总支及工会定期组织对二级单位公开情况进行检查考核，把公开的情况纳入月度、季度和考核范围，直接与经济挂勾，严格考核。

二是把握公开内容基本点，以全面落实和拓展职代会职权为重点，做到合法规范。他们依据《公司法》、《劳动法》、《职工代表大会条例》的规定，规范了公司的发展规划、计划、奖惩办法、规章制度、评议干部等公开内容。同时，他们坚持把公司改革和发展的热点、廉政建设的关键点，作为司务公开的重点。也就是把公司各项重大改革方案、发展规划、经济责任制方案等公司发展的难点问题，把工资奖金分配等职工群众关心的热点问题，把公司领导干部的工资收入、业务招待费、通讯费等公司廉政建设的关键点都列入了公开的内容。此外，他们还根据公司改革遇到的新情况、新问题，本着从实际出发，完善公开内容。

为了使上述公开内容有更明确的依据，他们还结合本单位实际，对照上级文件指示精神，制定下发了《关于实行司(科、院、校)务公开的实施意见》，规范了司务公开的八大方面二十一项具体内容，同时，各基层区队也相应结合单位实际，制定了可操作性的《科（院、校）务公开实施意见》，并经科职代会审议通过后实施，保证了公开内容的合法性。

三是把握公开形式基本点，主张形式为内容服务，公开的具体形式以公开内容来确定。他们采取的主要形式大致可归纳概括为“四会一日一栏一报”。１、职代会。坚持每年召开一次职代会制度，雷打不动。同时，要求各单位要与公司职代会同步召开职代会或职工大会，全面落实职代会五项职权。目前，该公司两级职代会建制率已达１００％，这是他们一直坚持的好的做法。２、司情发布会。每月月

初，由公司党政主要领导讲公司的发展经营情况、安全生产、资金运作、内部管理等情况，讲公司的各项举措和对职工的要求。３、职工民主议事会。这是领导听取群众意见、职工献计献策的会议，也是了解职工思想动态，掌握职工思想情绪的重要途径。他们坚持每月召开一次，由各条战线的４０余名职工代表及有关人员参加。会议主要听取职工群众对生产经营管理和职工关注的热点提出的意见和建议，并形成会议纪要下发，责成相关部门对所提出的意见进行答复、整改或为合理化建议研究采纳。４、经营分析会。以此作为财务公开的主要形式，每月初召开一次，由公司两级党政主要领导参加。通报资金回笼、应收账款、支出情况等，就重大财务事项作出决策。５、设立司(科、院、校)公开栏，及时把有关公开的内容放大张贴。

6、编发情况简报。把公司当月主要经济指标完成情况、重大经济和文化活动情况、党建工作情况等作为固定内容，及时以简报的形式下发到基层。

（二）坚持四个原则性。

张双楼矿物业公司推行司务公开，不仅注重在实践中探索，而且强调对实际问题的理论思考，不断研究问题，总结经验，探寻司务公开深层次、带规律的东西，并提出坚持四个原则性：

一是坚持党总支统一领导，有关部门共同推进的原则。他们认为，司务公开是党推行基层民主政治建设、支持职工当家作主的重要内容，必须由党总支统一领导，为这一工作的开展把握方向和创造条件。

二是坚持保护、调动职工和经营者两个积极性，有利于促进公司改革发展的原则。既要保护好、引导好、发挥好职工群众要求公开的意愿和热情，依法落实职工民主参与、民主管理、民主监督的权利, 又要尊重和支持总经理依法行使经营管理职权,保证公司经营策略和管理手段的正常运用。

三是坚持立足实际，逐步推行的原则。既要有原则性，又要有灵活性；既要有统一规范，又要因地制宜；既要积极推动，又要从实际出发，不能盲目追求公开内容的数量和公开形式的花样翻新。对于公开的内容、程序，必须按规定执行。

四是要坚持以职代会作为司务公开基本载体和主渠道的原则。要

把司务公开与坚持和完善职代会制度统一起来，把司务公开作为充实职代会内容，落实职代会职权的重要手段和新的切入点，推动全心全意依靠工人阶级方针在公司的落实。

（三）抓好四个关键点

如何实施司务公开工作，张双楼矿物业公司认为，应抓好四个关键点：

一是强化公开，确保真实。搞好司务公开的关键在于如何真正做到“公开”，也就是在公开的对象范围上，必须向全体职工实行全员全过程公开，而不是仅仅向部分干部公开；在公开的内容上，必须是真实的，不能“公而不开”，“部分公开”，甚至“假公开”。张双楼矿物业公司司务公开之所以能够取得很好的效果，一个主要原因就在于他们狠抓司务公开制度中“公开”这个要害环节，无论是制定规范性意见，还是在实际工作中，都反复要求公司要通过职代会及其他多种形式，真正向全体职工交“心底”、亮“家底”、兜“箱底”。除了国家法律规定的保密事项和公司的商业秘密外，公司各项重大事项应根据实

二是典型引路，分类指导。张双楼矿物业公司把典型引路作为推动全面工作的有效方法，重视发挥典型示范作用，通过典型引路，以点带面，推动司务公开工作。如他们在检查科务公开工作的过程中，发现医院公开工作比较有特色，就立即将这个单位作为科务公开的典型来抓，在进行进一步指导完善的基础上，对该院的院务公开工作进行了系统的调查，并形成经验材料。他们通过召开现场会的形式，组织全公司各单位进行学习借鉴，从而推动了面上的工作。

三是层层规范，依法运行。司务公开是依法治企的主要内容，它本身也必须依法规范、依法运行。为了使司务公开逐步实现制度化、规范化和科学化，张双楼矿物业公司制定了加强司（科、院、校）务公开工作的指导意见，明确提出了司（科、院、校）务公开的具体内容、形式、时间、程序、验收标准和监督要求等六个方面的规范性意见，各基层单位也相应制定了比较规范的科务公开意见。把单位、车间、班组的经营管理、工资分配、评先提干、材料管理等全部引入公

开范围，并健全了公开制度和有效措施。这些制度措施明确、严格、具体，使职工和经营者都能做到心中有数、操作简便。

四是检查指导，严格考核。推行这一制度贵在坚持，务求实效。张双楼矿物业公司为此建立了相应的检查指导和严格考核的保证措施，加强督促检查，提出检查标准，以此作为强化目标管理和过程管理一个重要环节。自去年以来，他们先后对公司下属单位进行了十一次全面检查，年底对各单位进行检查验收，并将验收结果与支部目标管理考核和工会“建家”考核结合起来，与领导干部的政绩考核结合起来，并作为对领导干部纪律检查、考核奖惩、任免的主要依据，防止司（科、院、校）务公开流于形式。

三、几点思考

张双楼矿物业公司在加强公司民主管理，全面落实“依靠”方针的过程中，注重把司（科、院、校）务公开工作作为依靠广大职工办公司的主要形式和载体，取得了很好的成绩，也给了我们许多启迪。而如何更好地推行司务公开，使这一民主管理形式更加完善具体成熟，是我们值得深思的问题。笔者认为，应从四个方面去不断加强司务公开工作：

（一）必须提高对司务公开工作的认识。

实行司务公开，是贯彻党的十五大精神，加强基层民主政治建设的具体实践，是新形势下深入贯彻党的全心全意依靠工人阶级方针，依靠职工推进国有公司改革和发展重要举措。因此，要通过各种途径，加大对领导干部的宣传教育力度，使领导干部认识到，推行司务公开，强化民主监督，是对现代公司管理制度的补充和完善，深刻理解和认识实行司务公开的重要性和迫切性，敢于实施自我监督和接受群众的监督，党政工达成共识，形成合力，齐抓共管，做到“领导抓”，“抓领导”。公司领导只有“用班子一个清白，换职工一个明白”；“用班子一颗诚心，还职工一个放心”，变“要我公开”为“我要公开”，公司才能政通人和，兴旺发达。同时，广大领导干部要真正理解“监督”的涵义，不能把监督误认为是套在领导干部头上的“‘紧箍咒”。职工群众的监督不是对公司经营者充分行使职权的一种束缚，而是对

公司经营者更有效地行使职权的一种保护，是一种合作和支持。

（二）必须完善司务公开工作的运行机制。

司务公开涉及公司的各个方面，除要落实公开内容，畅通公开渠道以外，还要花大力气抓好工作机制的建设。张双楼矿物业公司的实践告诉我们，要使司务公开真正良好地运作起来，党政工必须从各个角度明确自身的工作职责。一是党总支要把推行司务公开作为公司党建工作、廉政建设工作的重要内容，统一领导部署，同步检查考核。二是行政要从适应市场经济体制的客观要求和理顺公司与职工的关系、完善公司法人治理结构的内在需要去认识司务公开工作，依法、主动、真实公开。三是工会要在推行司务公开过程中，找准调动公司经营者与职工群众两个方面积极性，推动公司改革发展的结合点，履行好职代会日常工作机构的职能，承担起推行司务公开的日常工作职责。建立党总支统一领导，业务组室按章公开，工会组织分工合作，职工群众全员参与的工作运行机制，是司务公开工作得以坚持不懈、落到实处、富有成效的关键所在。

（三）必须加强对司务公开工作的监督和制约。

“不公开怎么办，公开不实怎么办？”是基层单位推行司务公开工作初期阶段时常碰到的一个问题。时下，职工最担心的不是不公开问题，而是公开不实和流于形式的问题。如何解决，除了要把提高领导干部对司务公开的思想认识放在首位，并贯穿于推行这一制度的全过程之外，有效的监督制约措施，是保证司务公开工作取得实效并能长期坚持的重要环节。张双楼矿物业公司的经验充分说明，司务公开工作应有一套有效的制约和保证措施，那就是：一是要制定规范的司务公开实施办法，并通过公司内部“小立法”的形式固定下来，成为公司管理不可缺少的重要组成部分，成为公司的自觉行为和长期行为。二是将司务公开工作引入各单位和部门职责范围，定期组织职工代表对司务公开工作进行专题检查，聘任基层职工代表担任司务公开工作信息监督员，定期召开信息发布会，收集、发布职工群众的反映。监督小组每年应对司务公开工作进行一次考核，考核情况向职代会报告，与“双文明”考核和领导干部年终考核挂勾。三是将司务公开工

作引入领导干部述职内容，在职代会上向职工代表述职，接受大家的监督和评议。

（四）必须力求司务公开工作的实效性。

司务公开是一项涉及面广、政策性强的艰巨任务。如何使司务公开扎扎实实地起步、发展和提高，张双楼矿物业公司的实践告诉我们，在实施和深化司务公开过程中，要注意把握三个问题。一要从公司的实际出发，积极稳妥地推进，不追风，不赶浪，不摆花架子，着力把个司务公开的机制建立起来，逐步规范，不断完善。二要突出司务公开的重点，抓住公开的本质，注重针对性。哪些问题最制约公司的发展，哪些问题最影响职工群众的积极性，哪些问题最涉及公司廉政建设，公开就从哪里入手。三要抓好典型总结经验，加强指导性。用不同的典型释疑解惑、回答不同的现实问题。四要把司务公开工作最终落在促进公司的改革发展上来，务求实效。通过司务公开，推进公司民主政治建设和领导干部廉洁自律，调动领导干部和职工群众的两个积极性，推动公司各项改革措施方案的实施，促进公司经济效益的提高。

第五篇：物业公司如何配合好地产的销售工作

物业公司如何配合好地产的销售工作

一、强化好管理，奠定服务工作的基础。

内部管理是企业管理的基础，企业管理是物业管理的前提。物业管理任务繁重而复杂，这就要求我们既要统筹兼顾，合理安排，又要突出重点、主次分明，做到忙而不慌，杂而不乱。为强化内部管理，我们重点做了以下几方面的工作：

1、确立销售配合组织构架和部门设置，明确各岗位的职责，把责任细化到每一位员工，有效提高了员工的工作积极性和工作效率。

2、建章立制，规范流程，完善记录。各项工作流程和各类记录表格，并加强了日常工作记录的收集与归档工作。

3、加强装修监管。严把装修管理审批关、巡查关和验收关；明确装修责任，突出整改通知书、承诺书的重要性；对个别违章装修的业主晓之以情，动之以理。通过一系列的监管措施和办法，有效控制装修户。体现物业管控能力，同时以免影响销售情况。

4、加强外包监管。保洁由外包单位提供服务。由于管理链条加长，基层员工的执行力有所减弱，对于一些突发性事务的处理有时难以到位，一定程度上对物管形象有所影响。我们通过会议讨论、个别交谈、现场查摆问题、加强日常监督和考核等形式，改善了外包工作的质量。

5、推行“首问责任制”。此阶段，为解决业主提出的问题和质疑，需要经调的单位、部门较多，难免出现不及时、不连贯、互相推诿的现象，影响了整个项目在业主心目中的形象。通过实行“首问责任制”后，不论任何人，只要第一时间受理业主的问题，都必须由该人跟踪到底，并回复或反馈业主，从而杜绝了“这是开发商的事，找开发商吧！”、“这是施工单位的事，找施工单位吧！”之类的声音，保证了服务的连贯性和时效性。

6、提高员工生活待遇，改善食宿条件。要有满意的客户，先要有满意的员工。基层员工是服务工作的直接提供者，他们的工作优劣对服务质量的影响起着最直接、最关键的作用。为提高员工的积极性，我们对员工的食宿条件进行了一系列改善，包括聘请专业厨师、提高伙食标准、增加菜系、提供餐后水果、供应早餐、定期加餐以及统一配备生活用品等。

7、丰富员工业余生活。由于目前周边生活配套设施不全，生活极不方便，员工的业余生活枯燥而乏味，造成员工的招聘难度和流动率较大。为增加员工的归属感和认同感，我们尽可能创造条件丰富员工的业余生活，为员工购置了篮球、乒乓球、羽毛球、象棋、军棋、跳棋、围棋等体育器材，并配备了阅览室、数字电视、DVD机，购买了各种书、报、杂志和定期租用内容健康向上的碟片，供员工学习观赏，员工可根据自己的特长和爱好有选择性地开展业余文化活动。此外，我们还每月为过生日的员工举办一次集体活动。此举极大地丰富了基层员工的业余生活，加强了员工之间的情感交流，为稳定员工队伍起到了至关重要的作用。

二、配合好销售，构筑营销亮点。

目前对和源项目而言，我们的出发点和落脚点就是尽可能将物业管理作为一个销售亮点展示在客户面前，从而更好地配合和促进楼宇销售。在此阶段，对于购房者来说，由于没有真实的物管服务体验，只能通过售楼处、样板房等的服务展示，让客户提前体验和感受物管服务的水准。因销售中心、样板房、会所、茶艺馆、销售路线等销售区域的物业服务人员每天都与客户零距离接触，客户能充分了解和感受我们物业服务人员的良好服务,从而对赢时物管和和源楼盘产生信赖感，并渴望成为万林湖的业主。在配合和促进销售方面，我们重点做了以下工作：

1、在销售中心、样板房、会所、茶艺馆、营销路线等销售区域配备了客服员、礼宾员、导购员、保洁员、秩序员、水电工，通过提供客户指引、客户接待、车辆指挥、秩序维护、电动船驾驶、电瓶车驾驶、水电维护、保洁、导购、茶水、餐点等一系列服务，营造销售区域整洁有序的环境和气氛，展示物业服务水平和员工风采，让客户对万林湖产生信心和增加购买欲望。

2、定期向项目公司提出合理化建议。我们会定期将在样板房、空置房、公共部位、销售区域等地方发现的一些存在安全隐患、影响今后使用、影响营销环境等问题书面向项目公司提出合理的整改建议。

3、在销售中心开辟“物业管理展示专区”，全方位向客户有形展示物业管理品牌，形成销售亮点。

4、在销售中心配备2名专职的物业管理讲解员，一是与客户进行零距离沟通，向客户介绍物管优势；二是解答客户提出的物管疑问和咨询，让客户对物管服务有正确的理解和期待；三是现场调研客户对物管服务的需求和期望，及时改进和完善我们的物管服务。

5、对配备在D3、H5、H15三个样板房的客服员进行职能调整，增加了对样板房的讲解职责。

6、对营销区域进行环境布置。除节假日外，平时我们也高度关注营销区域的环境，并对其进行重点布置，保持优美环境，营造良好的营销氛围。

7、积极主动与惠州市房管局、惠州市物业经会等部门保持经常联系，力争将一些与物业管理相关的大型活动安排到万林湖开展，以扩大万林湖的社会影响力和知名度。10月26日，惠阳区组织60余物业同行到万林湖参观，对万林湖起到了较好的宣传和推介作用。

8、指定专人每周两次浏览惠州市各房地产网站，密切关注业主、客户对万林湖的各种声音。若针对物管问题，我们会给予及时、合理的回复；若涉及质量、销售等问题，我们将及时反馈给项目公司。通过网上定期交流，保持了与业主和客户的良性互动。

9、广泛开展“学会说好几句话”活动。我们通过在秩序员、保洁员、绿化工等基层操作员工中广泛开展学会说好“您好”、“早上好”、“下午好”、“欢经来到万林湖”等几句简单问候语的活动，经近了业主、客户与员工之间的距离，让万林湖的业主和客户时刻倍感亲切，增加了业主的认同感和客户的购买欲。

三、服务好业主，形成“口碑营销”。

对分期开发的万林湖来说，物业服务的好坏对于后期的销售将产生重要的影响。在这一阶段，已入住业主对物管服务的感受最为真实，这种感受会很快在潜在客户和销售市场上传播，形成“口碑营销”。“金经银经不如业主的口碑，金奖银奖不如业主的夸奖”正是对口碑营销最好的诠释。在房地产销售中，任何一种宣传方式都没有业主的口碑宣传效果好，这时的业主成了楼盘和物管品牌的直接传播者和代言人。此外，借助老客户的重复购买或推荐购买，可降低营销费用，节约营销成本。目前万林湖尽管只有35户业主正式入住，但我们丝毫没有减退服务热情和降低服务标准，除24小时为业主提供常规物管服务外，我们还重点提供了如下特色服务：

1、在客户服务部专门配备一名“管家”进行客户关系管理，对35户已入住业主进行“一对多”的贴心管家服务。根据业主的需求，向其提供家政、保洁、园林、看护等个性化的特约服务。

2、向已入住业主推出“情感服务”，营造良好的客户关系，提高客户满意度。在业主乔迁、生日、结婚、生子以及在三八节、五一节、六一节、建军节、母亲节、父亲节、护士节、教师节、记者节、警察日、重阳节等特殊节日都将为业主精心准备鲜花和贺卡。今年开展的教师节、业主生日送鲜花服务，给业主制造了意外惊喜，得到了业主的高度赞许。

3、提供社区文化服务。35户已入住业主今年第一次在万林湖度过重阳节，尽管人数较少，但我们仍为业主们组织了重阳登高活动。活动圆满结束后，大家意犹未尽，并期待我们能组织更多的活动。

4、组建舞狮队，庆贺业主乔迁万林湖。为庆祝业主入住万林湖，我们组建了舞狮队，聘请专业人员教授。每逢业主乔迁和重要节日，我们将采用敲锣、打鼓、舞狮子等传统方式进行庆贺。

我们旨在为业主尽可能的提供各种特色服务，以提升业主对物管服务的认同感和满意度，从而形成“口碑营销”。

四、塑造好品牌，为后续销售创造条件。

我们通过对惠州物业管理现状的调研以及对几个优质楼盘的实地考察，结合万林湖项目本身的品质，确定了“致力打造惠州物业管理标杆”这一品牌目标。围绕这一目标，我们开展了以下工作：

1、确定了万林湖物业管理服务体系，包括服务理念、服务模式和服务宗旨三项内容。一是导入“service服务系统”作为我们的服务理念，其核心内容包括七个方面，即：要求物业服务人员对每一位客户都要报以微笑；关注每一位客户，主动发现客户的潜在需求，及时为客户提供服务；做好时刻为客户提供服务的准备；把每一位客户都看做是贵宾；热情恳请客户允许自己为其再次提供服务；主动进行服务创新，不断提高服务技能；对每一项细微的服务都要做得出色。Service服务系统的实施，强化了员工的服务意识，为塑造物管品牌奠定了良好的基础。二是确定了“贴心管家式服务”模式，即小区物业服务中心对业主除提供常规

公共服务外，另根据业主的个性化需求提供“一对多”的特约服务，彰显出服务的专业化、个性化、多元化和细节化。三是确定了我们的服务宗旨为：团队精诚、技能精湛、管理精心、服务精细。即将员工队伍打造成一个精诚合作的团队，并具备精湛的专业技能，对小区实施精心化的管理，对业主提供精细化的服务，最终打造万林湖物业管理精品。

2、内外兼顾，加强企业文化品牌宣传。一是建立分公司VI系统，将小区标识、员工服装、办公区域、办公用品等进行统一LOGO标识，树立一致的企业品牌形象。二是创办分公司内部刊物。企业内刊作为承载企业文化内经、弘扬企业精神的载体，越来越被广泛应用于提升企业文化品牌上。我们拟通过创办企业内刊，增进社会各界对万林湖项目和物管的了解，服务于销售。三是加强与惠州主流媒体的联系，通过多样化的现代媒体，及时宣传我们的企业文化品牌。

我们相信，通过对万林湖物管品牌的塑造，必将对后续的销售起到积极的促进作用。

在新一轮宏观调控的形势下，房地产已转入了一个消费更加理性、销售更需技巧的阶段。过去那种以开发商为中心的“推销式”的销售模式早已被以客户为中心的“营销式”的销售模式所取代。作为房地产营销手段和内容的物管服务，必将在房地产销售中起到不可忽视的“助推器”作用。