地产“美文”与“审美疲劳”（本站推荐）

第一篇：地产“美文”与“审美疲劳”（本站推荐）

地产“美文”与“审美疲劳”

一直以来，衡量一个房地产专业记者好坏的方法与标准可能是能否写出描述楼盘、赞美楼盘的生动“美文”。今天，当深圳所有报纸的房地产专刊都已经很熟练地将大特写作为一种宣传楼盘的常规武器时，房地产专刊充斥溢美之词的大特写专版文章已成为一种应景的东西，不再是吸引消费者最有力的武器。事实证明，消费者对于大量“最高级”形容词泛滥的“美文”，已经产生“审美疲劳”，作为宣传楼盘的手段，这种“美文”的边际效用已大大降低。

今天，消费者读报往往是为了追求有用信息，而绝不再是传媒所热衷的为企业、为楼盘包装的服务性信息，更多的是需要能够帮助他们分析宏观形式、把握市场变化、做出消费决策的真实、客观、专业、全面的分析性信息。

深圳商报作为一份拥有中国最富裕人群的综合性经济大报，历来关注读者需求变化，不断思考、改革编辑思想，创新版面形式。在房地产项目推广方面，深圳商报不墨守成规，大胆创新，通过对房地产相关宏观政策、经济发展、市场状况、人口流向等背景信息的收集加工及专业理性分析，正确引导消费。深圳商报的这一创新思想，恰与在专业产品研发上处处领先、在开发理念和营销模式上不断探索创新的中国房地产领军企业——万科不谋而合。

如今的万科，更多的是站在更高的角度看待一座城市和一座城市的房地产开发，将项目选址和开发纳入城市空间发展的范畴，融入当地经济发展和城区开发的配套建设中。基于此，今年万科在深圳东部和北部的两大项目——东海岸和万科城的项目宣传中，与深圳商报携手创新，突破传统楼盘包装形式，从区域内政府的一系列重大举措入手，通过东海岸的《关注“奶酪”东部》系列报道和万科城的《大深圳改变居住观》系列报道，帮助人们分析经济现象、经济政策可能带来的利益调整、机会和选择，帮助人们找准深圳时代发展的机会和趋势性变化，引导人们从市场经济、城市空间发展的高度，调整生活方式，提高生存质量，并获得更多、更大的机会收益。

实践证明，这种对项目全新的解读方式，不仅更能激发人们对产品和全新生活方式的追求和向往，同时也能为读者提供专业的辅导，帮助他们验证自己的购房眼光和消费选择。与充满赞美之词的“美文”相比，能取得更经济、更实效的市场效应。

第二篇：羡慕与比较美文

跻身俗世，攀比之心难免滋生。可是，面对当今种种时髦与潇洒，有人常说，我不羡慕。

不羡慕别人赶潮弄酷。时下，某些人整日忙着染最时髦的发型，着最趋时的服饰，忙着泡网吧做派对，忙着吃喝玩乐，活得前卫而新潮，活得兴奋而匆忙，让不少人心生羡慕。可有人不羡慕。潮流时起时落，时尚变幻莫测，时刻亦步亦趋，怎能轻松？被潮流左右，时间长了岂不要失去自我？穿着打扮不讲究时髦，也不凑热闹到网上聊天，更不为明星们意醉神迷，却可以读自己爱读的书写自己爱写的文字。虽活得不“酷”，却活得真实。

不羡慕别人前呼后拥。时下，某些“公仆”官位不高，却威风八面，气派不小，下基层时看重的是接待的档次，出则前呼后拥，食则山珍海味。这些人高高在上，官气十足，令不少人心生羡慕。可有人不羡慕。他们知道，做官只忙于耍官威、摆派头，不关心疾苦，不为人民群众办实事，这样的“官”迟早要被人民群众“拉下马”来。做官就该保持一颗“平常心”，时刻牢记着自己的身份，真正做到“为官一任，造福一方”。这样群众才打心眼里敬重。

不羡慕别人放纵享乐。时下，某些人尽兴玩乐，或“打麻将一夜两夜不睡”，或一掷千金地狂赌，或肆意淫乐，这也令不少人心生羡慕。可有人不羡慕。一味享乐人生，只会使自己陷入迷途，最终被欲望毁掉；奉献人生，在奋斗中体味成功的欢愉，在奉献中体味帮助他人的快慰，更能活得快乐而满足。

有人不羡慕，并非自命清高、哗众取宠，而是深深懂得，人生苦短，韶华易逝，每个日子都应该仔细掂量，每种行为都要好好权衡，世上走一遭，能留下点什么惠泽后人，这样的人生才真正让人羡慕。

这就有了比较。有人说，如今时代，能惊天动地的人毕竟是少数，大多数人是平凡的。又有人说当今是商品经济社会，谁都不能免俗。这两者的说法都在理。这就是说，我们尽管抱有伟大的理想，但我们终究做了凡夫俗子。当然，凡夫俗子有凡夫俗子的快乐和幸福，达官贵人的金杯玉盏里是茶，贩夫走卒的大碗里也是茶，但两者的差别是存在的，忽视了它不免自欺欺人，这还是有了比较。

林清玄在《木炭与沉香》中写道：“和高人比较使我们自卑，和俗人比较使我们下流，和下人比较使我们骄傲。外来的比较是我们心灵动荡不能自在的来源，也使得大部分的人都迷失了自我，障蔽了自己心灵原有的氤氲馨香。”话是在理，却只道出了一半事实。对于入世者而言，和别人比较具有积极意义，有比较才知自己之长短，也方能知彼知己。其实林清玄之意，也是从佛经那儿转化来的。那个《木炭与沉香》的佛经故事，本来就是劝世人莫把捏在手心里的沉香当成普通的木头。

因此，有人认为世人不是不要比较，而是人应该有两重比较，与别人比较但求向上看齐，与自己比较则求心灵平静。俗话说得好，比上不足，比下有余，这样想会使人感到心理平衡。

第三篇：美食与美文

我睡前有看会儿书催眠的习惯。睡前挑的书需有技巧，如果不幸选中科幻小说推理小说，就会兴奋到两三点睡不着。又如前两天读了梁实秋的《雅舍谈吃》，半夜十二点躺在床上犯馋瘾，恰如书里所说，“人之犯馋，实在饱暖之余，眼看着、回想起或是谈论到某一美味，喉头像是有馋虫搔抓作痒，只好干咽吐沫”，可惜未能“得遂所愿，恣情享受，浑身通泰”。

尽管深夜谈吃很不厚道，但我还是喜欢读美食文章。写美食文章的人各有各的特点。比如汪曾祺写吃，一半篇幅都是自己的下厨经验，是真会过日子的人；比如陆文夫写吃，苏州的种种风物渗透其中，让人对苏州天堂浮想联翩；比如梁实秋写吃，博古通今且风趣幽默。

梁实秋提到杀黄鳝之残忍，讲了个《颜氏家训•归心》里的故事：“江陵刘氏，以卖鳝羹为业，后生一子，头是鳝，以下方为人耳。”还补充了一篇莲池大师放生文，顿时吓得我不敢动筷子了！结果先生下半截淡定地表示：“信有因果之说，遂作放生之论。但是美味所在，放者自放，吃者自吃。”好一句吃者自吃。《雅舍谈吃》里还提到徐志摩每值秋后必去杭州西湖烟霞岭下翁家山访桂，吃一碗煮栗子，认为是一大享受。有一年他去了，桂花被雨摧残净尽，他感而写了一首诗《这年头活着不易》。（吃货哭了）总之，写美食文章的人都是爱生活的人不会错。

有人说吃永远没法写好，因为百读不如一吃，我看倒未必。夏日卧于竹席上看别人漫谈美食是自有一份轻松惬意，被勾起馋虫后的口舌生津也是一种乐趣，想象下没吃过的（所谓脑洞）、回忆起吃过的，顿感人生丰盛，放下书本后的觅食则是满足自我与打破想象的拉锯。对此，梁实秋在书里记下了一个作为吃货的深刻体验：“我曾痴想北平羊头肉的风味，想了七八年；胜利还乡之后，一个冬夜，听得深巷卖羊头肉小贩的吆喝声，立即从被窝里爬出来，把小贩唤进门洞，我坐在懒椅上看着他于暗淡的油灯照明之下，抽出一把雪亮的薄刀，横着刀刃片羊脸

肉，重复钻进被窝，在枕上一片一片的羊头肉放进嘴里，不知不觉的进入了睡乡，十分满足的解了馋瘾。”这段读得我禁不住想象大冬天缩在被子里还忍不住不停伸手拿枕边羊肉的画面，能够嚼着肉睡过去真是人生幸福。不过，梁先生在此后也说了句深刻的大实话：“老实讲，滋味虽好，总不及在痴想时所想的香。”

人生有一张嘴，舌上五味蕾，真是天生容易犯馋瘾。不过究竟什么是馋，怎么看这个馋，我十分同意梁老先生的看法：罗马暴君尼禄，在大宴群臣的时候经常撕下一根根又粗又壮的鸡腿，举起来大嚼，那不是馋。埃及废王法鲁克，据说每天早餐一口气吃二十个荷包蛋，也不是馋。对某一种食物有所偏好，大量的吃，这是贪得无厌。馋，则着重食物的质，最需要满足的是品味。

说到底啥是品位其实我也不懂，忽然想起一个曾经挺流行的说法，就是“小资”。八十年代苏州陆文夫写过一个著名的中篇《美食家》，主角朱自治在“我”高小庭的眼里倒真的是个标准的资本家，而且是个好吃成精的美食家——早晨要起个大早去朱鸿兴吃头汤面，接下来到阊门石路去蹲茶楼，在茶楼里要讨论中饭去新聚丰、义昌福，还是松鹤楼。如果这些地方都吃腻了，就与同伴雇上黄包车或者马车，到木渎的石家饭店去吃鲃肺汤，枫桥镇上吃大面，或者是到常熟去吃叫花子鸡……啊，这种腐朽糜烂的资本家生活请务必带上我！

过不起小资生活，寻常人的四季美食咱还是能吃得上的。最后我一定要引用下《雅舍谈吃》里的这段，与各位爱生活爱美食之人共勉——

“开春吃春饼，随后黄花鱼上市，紧接着大头鱼也来了。恰巧这时候后院花椒树发芽，正好掐下来烹鱼。鱼季过后，青蛤当令。紫藤花开，吃藤萝饼，玫瑰花开，吃玫瑰饼；还有枣泥大花糕。到了夏季，„老鸡头才上河哟‟，紧接着是菱角、莲蓬、藕、豌豆糕、驴打滚、艾窝窝，一起出现。席上常见水晶肘，坊间唱卖烧羊肉，这时候嫩黄瓜，新蒜头应时而至。秋风一起，先闻到糖炒栗子的气味，然后就是炮烧涮羊肉，还有七团八尖的大螃蟹。„老婆老婆你别馋，过了腊八就是年。‟

过年前后，食物的丰盛就更不必细说了。一年四季的馋，周而复始的吃。”

祝你有个好胃口，每天都是好日子。

第四篇：地产售楼处岗位职责与管理制度

销售主管岗位职责

1.处理各类突发事件。

2.应把公司及合作方的利益放在第一位，以为公司及合作方创造最大效益为目标，对公司及合作方应具有绝对诚度；

3.、协助销售经理共同进行项目组的管理工作，服从上级的安排，竭尽全力做好每一项工作；

4.主持售楼部日常工作，主持每日工作晨会，沟通上下级及售楼部与其他部门的关系；

5.、“顾客至上、科学管理”的宗旨，树立良好的企业形象，创造良好的工作环境，充分调动每一位员工的积极性，并保持团结协作、优质高效的工作气氛；

6.、根据销售经理发展规划和市场预测及总体销售计划，拟定各组及各业务员的工作任务，定期向销售经理汇报销推广计划；

7.协助业务员与客户签订购房合同，审核销售代表签订合同的有效性；

8.负责落实本组楼款的回收工作，督促销售人员的贷款流程的正常进行；

9.组织员工按排序进行工作，本组员工相互支援完成销售配合。监督该组接客户时的前台接待工作，禁止前台空位。出现空位主管有下过失单的权利；

10.做好每日的来电、来访登记及审查工作，负责销控表的销控核对，统计每日定房量，填报各项统计表格，以保证销售的准确性。并随时收集各项现场资料进行提出销售情况分析；

11.负责组织销售人员及时总结交流销售经验，加强业务修养，不断提高业务水平；

12.负责处理客户对产品或对项目部员工的投诉，并在调查分析后向销售经理汇报；

13.对项目部新员工进行培训及工作指导；

14.领导销售小组及主持小组销售会议；

15.督导培训销售代表完成销售任务，并进行小组业务考核；

16.组织本组员工案例分析；

17.随时准备完成公司临时性的工作安排，休息日服从公司安排。

18.每月最后一日前向上级领导报送工作总结

助理岗位职责

1.公司行政制度的贯彻执行与监督管理；

2.做好项目的销控管理，每日9：10以前检查当日销控。并负责和开发公司销售部做销控核对；

3.每日向开发公司提报日报、每周提供周报、每月提供月报；

4.建立内业档案及客户档案，以规范工作程序及完善内部管理制度；

5.配合完成所有管理报表；

6.完善客户合同管理工作流程；

7.协助开发商营销部部做好合约交接：归档并建立客户档案。检查合同→做合同登记并填报相关表格→影印相关 部分存档合同转交开发商营销部；

8.处理客户在办理贷款过程中所遇到的各种问题，协助处理客户投诉；

9.协助理客户办理入住手续；

10.协助业主办理产权证；

11.、完成上级交办的其他工作。

12.项目部办公用品管理；

13.做好销售人员的销售工具的发放、核对与补充。管理内容为：价目表的管理与发放、协助销售人员做客户的签约服务； 14.项目部所有员工行政考勤记录及月末汇总；

15.对项目部现场清洁卫生服务人员的工作监督管理；

16.按时完成部门经理及上级领导临交办的其他工作。

置业顾问工作职责

1、在销售经理及主管的直接领导下，进行日常业务工作；

2、熟练掌握业务知识；

3、积极进行日常销售工作，努力完成工作指标；

4、负责客户的资料登记﹑联系﹑带看﹑签约直至售后服务等系列工作；

5、每日认真填写工作日志，定期与老客户联系；

6、准时填写《购房客户联系档案》；

7、客户如有施工改动要求时，经工程部签署意见，及时填写由客户确认的工程改动单，上报工程部和社区事务部等相关部门，将结果告诉客户，并跟踪工程变动执行情况；

8、疑问及时向经理或主管反映；

9、完成部门经理及主管临时安排的其他事宜。

七、销控管理制度

执行人：销售经理；授权监督人：销售助理；填报人：销售人员。

严格执行销控管理制度，实行严格的销售暗控方式，分楼层放号，有利于价格和SP控制。原则：表格内为项目当月全部未售房。有标注A和B的为预留房。其他为可售房。操作流程：

1、小订之日

（1）、在所订房号空格内，左半部用铅笔划整齐的空圈。

（2）、在右半部分写上自己的名或者姓、不要和别的同事重复，同时写出订房日期。

2、认购之日

在空圈内涂半圈，并改认购时间，如直接签约涂满圈。

3、交首付之日

把半圈涂满，并改交款日期。

4、填报销售情况日记表

内容包括所用销售行为：以时间顺序填写小订、退小订、认购、退认购、签约、退房、交补交房款。销控管理：

1、在订房后立即更改销控，避免重复销售；

2、如出现订房后业务员未及时划销控，以致重复订房的，损失由第一销售人自行承担；

3﹑每日上班销售准备的第一项工作为核对销控，检查是否有自己已订（定）房未划削控，了解当日可售房。

注意事项：

1﹑注意用铅笔，禁止用其他笔；

2﹑注意整齐﹑干净；

3﹑注意销控的正确。

八、组织每日、每周、每月的例会制度。

每周日的项目组例会制度、主要内容业务交流、周末签约客户督导及销售培训，根据客户情况例会为每周五。

1、晨会

时间 8：45——9；00 参加人员：销售经理、销售部全体人员 内容 ：检查当日工作人员的仪容、仪表。

前日成交、回款、来电、来访中的问题及解决方法

本日广告、促销信息和统一销讲

销控表核对

销售计划完成情况

价格及控盘调整

批评、表扬

销售手册新内容更换

当日临时性工作安排

会议时间控制在10——15分钟、站立开会、经理主持，细节问题会下解决。

2、周、月例会

时间：周会，月会每月根据项目工作时段在开盘前确定。地点：销售现场

参加人员：项目部全体人员 内容：月度工作总结

客户分析、新竞争楼盘动向介绍（销售主管）

销售策略调整方向，控盘、价格、推广介绍（经理）置业顾问工作体会——每次四人，经理点评

销售相关培训——销售经理

3、销售主管以上会议

时间：根据项目部具体情况确定 地点：销售部

参加人员：经理、各主管、客服、助理 内容：总结上周销售情况；

总结销售贷款回款进度；

分析计划完成情况；

调整本周工作重点。

4、销售专题会

时间：根据销售工作情况不定期安排

参加人员：销售部相关人员及其他部门相关人员 准备：准备好议题并通知相关人员

要求：专题与工作内容结合，解决工作中的实际问题

5、会议要求

（1）每周、月例会内容由统计作会议记录，上报公司存档。（2）与会人员按业务助理通知准时到会。

（3）随身携带笔记本、笔，做好会议纪录，不得以单张纸代替。（4）未经上级批准，不得接、打电话，接待客户。（5）手机一律设置在静音状态

九、建立工作协助业绩分配制度

全体业务同仁应秉承“诚信﹑敬业﹑团结”的公司经营理念，精诚合作，遵守职责，积极完成销售任务，同时应严格遵守公司业绩分配制度，积极配合主管处理好工作中出现的业绩摩擦﹑冲突﹑撞单。

业绩分配原则

公司业绩分配遵循“第一人原则”及“团队合作原则”

1.“第一人原则”强调劳有所获﹑多劳多得的分配原则，建立有着良好有序的作业风范。

1.“团队合作原则”强调团队合作人人有责的互助精神，充分发挥全员﹑集体的力量，提高整体作业水平。业绩分配

1﹑“第一人”与“协作人”的确认

1.第一人即为客户的第一接待人（以下简称A），协作人即为后期介入（即带看过A尚未交订金的客户）属第二接待人（以下简称B）。

2.业务员A为第一接待人，包括热线接听﹑展会﹑现场接待A的客户介绍的朋友等，原则上A为业绩归属者。

3.A成为第一接待人后，因自身原因一个月时间未能使客户成交，A失去第一接待人地位，不再成为业绩归属者。

4.客户向销售主管正式提出对A的投诉，并由主管判定确属A服务质量造成的，A失去第一接待人的地位，不再成为业绩归属者，不得再参与业绩分配。

业务员A确定原则

1.客户认识A 2.A了解客户基本情况

3.A有客户的电话或姓名

4.A的老客户介绍的朋友直接找到A 5.初次来访的客户直接说出A老客户的名字

6.A的客户直接带着朋友来现场找A 业绩分配原则

1.A的客户由B带看，带看工地或带看样板间超过30分钟，B认真介绍，服务优良，并及时将客户详细情况（带看户型，﹑客户喜好﹑方位﹑电话等）告知A，并在意向客户接待统计表中登记清楚，并使客户当场下定可分50%；

1.下定或成交客户来访，其他业务人员带看属义务协助，工作量不计入业绩分配，如遇特殊情况再做另行处理；

1.离职人员妥善作好移交工作，已签约并办理贷款到帐的客户佣金按90%提取，其已签约未办理贷款客户可领取50%业绩提成；

1.公司留存原则上留给售后服务的联系人。

特殊情况分配原则

1﹑A的客户由两个以上的业务员带看，分别带看工地或者带看超过30分钟/次，均未能收取定金，则上述带看者属于义务带看，不参与佣金提报；

2﹑B工作量大

（1）收取小订金﹑大定金并对A签约起到协助作用，则B分得A提成比例的50%；

（2）收取小订金﹑大定金并由于客户主动与B联络，B在该客户最终成交起到决定性作用，并代替A与客户签约，则B分得A的提成比例的50%，并继续完成售后服务； 3﹑A与B分别接待夫妻二人（所购为同套房屋），以首先留下联系电话的业务员为第一接待人； 4﹑A的客户，订房后由于种种原因退订，但其介绍的朋友来访（未提到A），由于B接待后下订，该客户成交业绩归B，A不得参与分配；

5﹑A的客户“甲”为成交客户，其亲朋“乙”来访（乙来访前并不知道甲购买），由B接待，当乙再次陪同甲来访成交后，A不得参与业绩分配。

注意事项

1﹑业务人员在接待初次来访的客户时应主动询问其信息来源，尽量避免造成业绩冲突； 2﹑当得知客户与某位同事曾经联络过，接待人员应将情况及时告知原接待人员；

3﹑接待了其他同事的客户，接待人应及时将带看客户情况如实告之原业务员，以便其继续与该客户联络；

4﹑接待了其他业务员的客户，接待人不得主动再与其联络。业绩分配凭据

1﹑业务员工作日志；

2﹑接听热线—来电记录表；

3﹑接待来访客户——来访客户记录表；

4﹑意向客户接待统计表；

5﹑意向客户统计表；

6﹑收取订金收据。业绩分配评判

业务员之间如发生业绩冲突，由业务主管据实统一评判并公布分配结果，当事人如实提供情况，并有权提出异议，其他业务员无权参与评判。

业绩冲突违纪处罚

有下列情况出现者公司将予以开除：

1﹑相互传递业绩者 ；

2﹑出现业务事故，故意隐瞒事实真相，不积极协助调查者； 3﹑给公司造成重大损失或造成恶劣影响者； 4﹑屡次违反公司规定，屡教不改者；

5﹑在未经主管或经理许可的情况下，私自或借客户名义向公司及开发商领导谈房价折扣事宜； 业务团队坚决杜绝下列情况发生，违纪者将受到严重经济处罚： 1﹑双方因业绩冲突发生争吵，扰乱正常工作；

2﹑双方不经协商，同时私自与客户联络，招致客户反感和投诉； 3﹑做虚假记录，蒙蔽公司主管人员；

4﹑在同事间挑拨是非，在客户面前对其他业务员进行声誉诽谤和恶意诋毁； 5﹑双方私自找客户对质；

6﹑若个别业务员经常与其他同事发生业绩冲突，并纠缠不清，经主管调解后仍无法解决，在同事间产生恶劣影响，破坏整个项目组织团结合作的工作状态，公司将对当事人处以调离该项目或辞退的处理，并扣留全部应发业绩，以维护整个团队的团结与稳定。

十、严格执行各销售阶段销售流程制度

十一、客户管理制度

1、保护和建立公司客户资源档案；

2、提供准确的来访客户分析，回访客户分析、成交客户分析真正成为获得策划信息的通道；

3、处理好客户的信息反馈；

4、贺卡及各种平面媒体的信息及时传送；

5、建立客户档案管理卡《购房客房联络备忘》；

《购房客户联络备忘》是和《销控表》同样重要的表格文件，是项目每个客户的个人购房情况和联络情况记录的重要表格。

建立模式：以每单元每楼座为单位的卡册。

十二、财务制度

1、原则上本部门不管理除小订金以外的现金；

2、严格执行公司的交款流程；

3、销售经理管理小订金，并建立小订金登记表；

4、如特殊情况开发公司财务无人收认购金，则销售经理可暂时收取，并临时开具本公司收据，两日内必须交与开发公司财务部；

5、客户签约后，业务员要积极协助办理客户贷款手续和与贷款律师的交接工作，贷款到帐周期为一个月，十三、培训制度

1、老人带新人的制度要长期开展；

2、经常开展成交经验交流会；

3、组织参加公司的回训；

4、组织项目专案培训；

5、每月销售培训。

第五篇：养老地产相关政策与盈利模式

因为我们是老年住区，实际我们在研究养老地产，养老地产在网络上、微博上经常会有很多不同的声音，养老跟地产好像一沾上很多就觉得是不是有问题？养老地产是不是一定就是挂羊头卖狗肉？养老地产能够盈利吗？养老服务能够盈利吗？养老地产有哪些政策支持？现在很多项目都在前期阶段，如何做好前期的定位和可研报告，跟政府申请一些好的支持政策。这个PPT主要从四个方面给大家做一个交流。

一、养老地产的本质

这是两个第三产业的结合，在中国老龄产业协会的老龄产业的十大行业当中，就有这两个部分，养老服务业和老年房地产业。

这两个行业的投资主体和盈利模式都是不一样的，养老服务业的投资主体是民营非企业或者民营养老公司。房地产就是房地产开发公司的投资企业，养老服务业的盈利来源主要是会员费和服务费。房地产业的主要来源是房屋销售和房屋出租，这是两个不同的行业，利润来源也不一样。很多朋友一开始借助养老地产的时候，经常会把这两个行业的盈利来源混为一谈，很多不是很明白的朋友觉得是不是房地产行业介入养老？房地产行业的利润好像就总是暴利，而养老服务业应该是一个福利性、非营利性的，实际上养老服务业除了民非、公益性的性质以外，养老服务业本身社会力量参与也是要盈利的，没有盈利，企业就没法发展。房地产业主要依靠开发利润和养老服务业的结合创造一个细分的开发领域。

二、养老地产的相关政策

最近几年国家密集的出台了一些政策，这三个政策是比较纲领性、原则性的政策，现在各地省一级、市一级也在出台相应的对应政策。我们了解政策的目的一个是要明确支持方向。中央政府想得很明白，支持方向也很明确，但是到了地方，我们跟地方的发改委、民政局、卫生局、国土局沟通的时候，经常是碰到很多他们也不知道怎么办的情况，落地到地方的时候，很多政策没办法去落地的，这需要我们能够通过对这几个原则性文件的深入掌握，我 们要去做一些工作引导地方政府，让地方政府在大的政策前提下，在当地做一些政策的创新和用。

我们如何去运用这里面的政策，跟地方政府去沟通呢？这里面还是有一些要点的。在老龄事业“十二五”规划里面的指导思想，这六个体系是有三个体系都是跟我们养老地产相关的，在发展目标里面也提到了养老服务体系，也提到了要进行无障碍设施的改造和新建小区的规划建设。在基本任务里面提到了政府引导与社会参与相结合，11项任务里面有6项跟我们是紧密相关的，在这里面我们都可以找到我们跟当地政府去做一些工作的依据。比如说前面讲到了要引导开发老年宜居住宅和代际亲情住宅，我们要去找到一些养老地产的开发模式，后面还会详细讲一下。

在居家养老服务里面要建立健全三级服务网络，我们开发的养老地产，在项目里面的养老服务配套是否可以进入政府所需要的三级服务网络，我们能为政府做一些工作，你就可以得到政府的一些支持。比如说老龄服务这一项任务里面，要大力发展社区照料服务，要进入小区的配套建设规划。去年民政部已经在发改委和建设部的共同发布下，民政部编了社区老年人日间照料中心的标准，这个也是对我们一个很好的指导。讲到要统筹发展养老机构，要推进供养型、养护型、医护型养老机构的建设，在我们的项目里面，如果你的区位非常重要、规模非常大，你也可以在里面选择是什么样的养老机构，可能是小一点的社区服务中心，也可能是大一点的服务机构，根据你的客群定位去选择。

老年养护院的建设标准，去年也发布了，也可以作为我们依据的一个标准。

要优先发展护理康复服务，今年3月21号康复医院的基本标准也颁布了，这也是对我们的工作有一定的帮助。在第五项任务里面，老年人生活环境里面提到了无障碍环境建设条例，要在“十二五”期间研究制定，事实上8月1号已经开始颁布了，日本在老龄化程度到14%的时候，国家颁布了这样的无障碍条例，我们也是相对比较提前，正式颁布了这个条例，这对我们房地产行业进入养老行业都会有一定的指导作用，我们会讲到后面的几种盈利模 式当中有一种，你可以使你的开发项目先做好硬件环境，做好无障碍的适老化社区。

在生活环境里面提到了老年友好型城市和老年宜居社区，研究编制建设老年友好型城市和老年宜居社区指南。2012年11月也颁布了中国老年宜居住区试点工程管理办法(试行)，也跟大家做了一些沟通。

中国老龄产业协会现在正在组织老年旅游和养生这样的产业联盟，目的是把我们很多旅游地产的闲置物业跟老年旅游结合起来，因为目前旅游的人口当中，40%都是老年人，老年人现在又有钱、又有闲，怎么通过跟老年旅游的结合，把我们的旅游地产物业结合起来，昨天和今天很多案例讲到了，比如轮转式的方式等等，如果让老人买了一处的房子使用权，他能够得到全国很多这样达到标准的其他物业的使用权，未来50后、60后的老年人旅游养老消费能力释放出来，一定是一个非常重要的开发方向，去对应这样的消费需求。

在社会养老服务体系建设规划当中，主要是把三种养老方式做了一个很好的定义，但是我发现很多包括业内的朋友对这个还是研究的不够多，实际上国家的政策对三个不同的养老方式已经给予了明确的内涵和功能定位，在建设任务当中，明确指出社区日间照料中心和专业化养老机构是重点，日间照料床位和机构养老床位340余万张，社区养老地产里面如果设计了这样的养老床位，也可以纳入到地方的床位指标里，如果你能够在你的养老地产项目当中有这样的日间照料中心，实际上也是可以纳入政府的指标去获得一些政策的。

提到了失能和半失能老人，这也是主要的关照对象，你要研究当地失能、半失能老人的比例，现在50%以上的养老机构有4万家以上，一半以上都是不接受的，这也是市场的需求和空白。

在国家和省级层面要建立若干具有实训功能的养老服务设施，如果你的规模可以申请省一级的试点、示范，你一定要有实训功能设计在里面。昨天我们谈到人才的问题，首先是分层级要解决的，国家有国家需要考虑的问题，省一级、市一级都需要有不同层级的养老服务功能去落实，如果你在你的项目当中，能够把这样有实训功能的服务设施设计进去，你有可能申请到财政的支持。

在建设方式里面也提到了新建和改造，都可以结合。有很多朋友说我想在城市里面，老人在哪里，我就要去做这种城市型的老年公寓，但是城市里面土地很稀缺，如果能去寻找闲置的资产进行改造，也是一个非常好的方式，我也听一些朋友提到过，如果你现在拿了地是离城市很远，但是你企业又从来没做过养老，最后建议你在城市里面先做一个小的项目，通过这样的小项目，把你的团队和品牌打造出来，跟你郊区的项目进行互动。

还有输出管理团队，引导养老机构规模化、专业化、连锁化发展，现在我们能看到已经在运营的，已经入住的这些项目输出管理能力还是不够，输出团队、人才都是非常稀缺的，还需要有一个过程。养老机构向规模化、专业化、连锁化方向发展，也符合了开发企业的利润要求，如果你只是做一个单一的养老机构，它的利润率可能不能满足你企业发展的需要。

在资金筹措方面也明确提出了四个方面：第一是降低成本，北京2013年养老综合用地的性质和一些关键的要点是已经在逐步公布，在北京出来以后，由好几个省市跟进也很快，明年基本都会出来，这是非常重要的政策支持导向，大家都要非常关注，中央的政策导向性是非常明确的，地方发达城市跟进也很快，大家认识到这一条就不能等待，要去争取。还有就是地方财政、福利彩票公益基金、地方专项补助资金，在后面的129号文件当中更加明确，包括昨天朱会长也讲了，虽然是民政部出的，不是发改委等部委联合发布的，但是毕竟是中央一级政府部门，其中比如提到了在资金税费上加大力度，不管是民非还是民营企业，只要社会力量投资的养老服务机构，都是民政营业税。另外，福彩基金，原来只是留存部分的10%可以用于养老，现在规定要提高到50%。

三、养老地产的盈利模式与典型案例 六种盈利模式我们做了很多的思考，我们一直思考房地产企业如何介入到养老，昨天台湾的郭总是从另外一个角度做的分类，我们做的这个分类主要还是从房地产企业如何介入养老来思考的。

1、无障碍适老化社区

在现有人才很匮乏，短时间不能满足我们需要的前提下，你可以先做硬件的提升，使居住在小区里面的老人能够下得了楼，在小区里面活动。未来的房地产改善性需求，昨天朱会长也提到了，这个一定是真实的需求，我想改善型的需求有两种：一是当小孩要上学了，需要寻找学区房子；二是老人居家养老，无障碍的改造、无障碍的条件，你能够让老人下楼，现在我就碰到一些开发商朋友，自己的父母住在自己开发的小区里面，就已经是半失能的状态，坐轮椅，下不了楼，所以他说我要自己开发这样的项目，首先要让我的父母能够下楼活动，这是我们开发企业能够比较简单进入养老领域的一种方式。

它的主要特征：一是小区里面养老服务还没有提供，二是无障碍硬件环境；三是丰富的室内外活动空间，四是有组织的文化娱乐活动，五是盈利模式，房地产开发的产权销售。

北京的怡海花园，它的售价比周边其他的价格每平米高了5000块钱，有很好的溢价能力。

2、CCRC持续照料退休社区(定义CCRC（ContinuingCareRetirementCommunity）——持续照料退休社区)面对的主要目标客群就是家里已经不需要第二代、第三代的抚养、照顾了，老人自己喜欢跟其他老人在一起，这点我们跟美国太阳城的开发商作过沟通，上个月到北京来，在座的个别朋友也参考了，我们在老龄委的会议室，请他们几位跟我们做了沟通，盖勒普先生就讲到，60年前凤凰城第一个太阳城开始建设的时候，很多美国的老人都不相信在这样的沙漠地里面能够创建一个全新的生活方式，但是当凤凰城的第一个太阳城开业的第一天就有10万老人去了，现在里面已经住了4万多老人。所以他也提到中国现在的老人 养老方式跟未来50后、60后甚至70后老人养老模式是完全不一样的，我们现在做的事情是为未来的老人创造一种全新的生活，这跟美国的发展历程也是比较相近的。

3、CCC持续照料亲情社区

CCC把R去掉了，CCC可以跟第二代、第三代共同生活的，养老服务配套都跟上了，这个也比较符合中国人养老的习惯。在美国的老人跟中国的老人也是有同样的需求，我们听盖勒普先生介绍，他收购了太阳城以后，创建了太阳城牧场系列，这里面就有专门为年轻人设计的住宅，年轻人跟老年人在同一个社区里面，所以美国也在发展，美国的太阳城也不是一成不变的。中国有很多的开发企业也在尝试做这样的CCC的模式。

这个方式可能会比CCRC的方式更符合中国的国情特征，在它的盈利模式上面也能够更好的作为产权销售，尽快的回笼资金，有一些之前的项目产权销售部分没有或者是很少，所以资金压力比较大，现在基本的共识就是产权销售部分做到85%，15%的部分自持，我们下午还会有这样的介绍，都用这样的方式去平衡资金。

4、城市型养老公寓

这也是一种共识，老人都不愿意离开城市到郊外去，但是城内的土地非常少，我们只能到城乡结合部去做开发，也会引导一批未来的老人，如果你创造了这样全新的生活方式，你会引导一批老人去远郊或者城乡结合部。但是有大量的老人都是生活在城市环境里面，他们不愿意离开自己熟悉的环境，所以创造一个城市型的养老公寓，在竖向上把健康老人和失能、半失能老人做一个区分，这是一个很重要的发展方向。它的盈利模式会员制和产权销售都是可以的。

日本木下介护的福原君给我们讲过，他们增加了一个养老服务的领域，就是由他创办的，在日本2000年介护保险制度实行之前，他们这五年的时间是通过商业化的发展已经可以盈利了，当时他们在公司内部有一个争论，选址到底是去富士山脚下还是城市里面，后来他们选择了在城市里面，现在在东京都周围他们一共服务了3000多名中高端的老人。

5、旅游度假型养老酒店

这个应该是未来非常重要的发展方向，50后的老人，55年以后的老人、60后的老人，他们肯定不会待在家里去养老，很多人希望到处旅游，一边旅游、一边养老。刚才提到了现在正在做养老养生的产业联盟，会制定一定的标准，如果符合这样标准的项目，你当地的老人买了你的产权或者使用权，可以获得这个联盟里面其他项目的使用权，这个未来是一个非常大的趋势，现在的旅游人口当中，40%的老人比例可能还会再增加，老人旅游的消费能力还会增加，所以我们应该去参考悦榕庄精品酒店的方式，很好的结合温泉、康复、理疗、营养、膳食等功能。我也知道很多朋友手里有旅游风景区的用地，如何跟养老结合，如何争取旅游养老的老年人群，这个也需要深入的做很好的定位和规划设计。

6、护理性机构

这也是我们可以投资开发的，可以去做连锁的品牌，做规模化的发展。现在的护理型机构都有一次性入住金的问题，现在有不同的说法，有会员卡、有押金、有租金、消费卡等等，再加上月费，但是一次性入住金还是一个法律的空白，会员卡的收费跟押金、租金、消费卡的性质都是不一样的，有钱你收了你是不能用的，有的钱收了你能不能用现在也没有明确的政策支持，但是有一些做得非常好的项目，通过会员卡和押金的方式运用得还是很好。国内比较典型的民办养老机构如北京的太申祥和及寿山福海。（北京民政局今年新评定了两个五星级养老机构，一个是公办的北京第一社会福利院，另一个就是民办的寿山福海。）他们做了很好的室内外环境，有很好的活动组织，有很好的配套，主要还是通过会员制和月费的方式运营得不错，但是前期条件就是土地成本一定要拿得比较合理。

四、养老地产开发流程与前期定位 养老地产的开发流程很重要，跟普通的开发流程有所区别，设计任务书对养老服务体系的分析规划，要根据小区的规模确定居家、社区、机构的配比，这样的方案要预先有一个养老服务的框架方案，对养护院、日间照料中心、适老住宅这样的类型是一个服务团队，还是不同的服务团队，都要有一个框架性的方案。有了前三步以后才能出一个设计任务书来做规划。在规划设计阶段，特别建议一定要有一个顾问团队，不管你不同阶段是一个公司还是不同的公司去做，一定要有一个顾问团队帮你把关，在规划设计完成以后，工程建设、市场开发和人才培养要同时进行，这三个环节也很重要。老人的市场开发跟普通的住宅购买人群的市场开发方法不一样，人才培养这一块，昨天也跟大家沟通过了，可能现在这个瓶颈一时半会解决不了，但是肯定有办法，比如说当地一定要找运营管理有基础的人才，比如说医院的护理主任，或者他本身已经是养老院，不管是公办还是民营养老院的院长，在当地一定要解决这样的经营管理人才。同时一定要找到国外和国内非常好的顾问团队，比如说日本的木下，比如说昨天有台湾的、德国的、澳大利亚的，但是国外的团队跟中国国情的结合、落地，还是要中国的专家来帮助理顺，所以人才的问题要从这三个方面组合解决，要有当地的人才，国外先进的理念、成熟的模式和管理的方法，还要有中国专家帮助你转化。正式开业之前要做好运营管理方案，通过试营业进行调整。

现在跟老年住区相关的国家、行业规范或标准，至少有这九本，我们做过梳理，五月底的时候有这样一本社会力量参与的老年住区建设的模式和相关标准，在我们老年住区专家委员会的共同努力下，很多专家都做了贡献，在这里面对大家前期部分可能会比较着重的做了一些梳理，把刚才提到的九本规范，尤其是前期部分相关的，比如客群细分、项目的规模、基地的选址与布局、主要用房面积指标等等都做了梳理，可能对大家前期定位、包括给政府做可研报告，可能是一个比较好的参考图本。

结语：养老地产是大有可为的，在微博上、网络上很多人打了问号，养老地产是否是在挣老年人的钱？这个其实不是问题，只要是社会力量参与养老事业的，除了慈善组织，商业组织一定是要盈利的，养老地产更需要有比较大的利润空间。未来的养老需求和消费方式一定是丰富多彩的，我们一定 不要停留在现在和过往老人的消费观念、消费力和消费层次上，我们一定要研究未来老人的消费能力一定是丰富多彩的。

所以刚才讲的开发企业可以去做的模式都是对应了不同的消费需求、不同的老人客群，只要你做好，专业化发展，你选择一个方向、一个模式做专做精，未来一定会有很好的市场汇报。

七月份的一些数据我们看到，虽然现在养老的形势非常严峻，我们“十二五”的床位目标现在过了40%，已经完成的只有10%、30万张。2011年底的统计数据各个省的床位缺口15万张以上的省份排名我们也做了一个梳理，房地产企业进入养老行业，我们面临的是这样的市场环境，我们也不希望“十二五”还有最后三年的时候，还有90%的床位建设目标去做一些大跃进，这个肯定会有很多问题。现在整个的养老服务网络覆盖率还不到20%，3300万的失能老人，4万个养老机构里面只是50%不到的收养老人，比例只有23.5%。还有城乡老人的空巢率到了50%。我们从事养老地产的目标客群所处环境的严峻性，通过分析不同的老人，比如空巢老人应该是什么样的产品形态、盈利模式，可以对应他们的需求，可能对失能老人、半失能老人、健康活跃老人都是不太一样的。

我们都是刚刚开始，今后的路还很长，未来的三年，就是明年年初的时候，老年人权益保障法应该会正式发布，今年年底、明年年初，这可能是一个非常重要的时间段，中央和地方的政策还会密集的出台，支持我们参与养老事业。未来的三年，我们企业和个人都选择好自己的定位，可能在“十三五”的时候我们都会有一个很好的发展！谢谢大家！