关于规范土地出让金净收益使用的意见

第一篇：关于规范土地出让金净收益使用的意见

关于规范土地出让金净收益使用的意见

土地出让金收入是政府非税收入，是我区政府财政收入的重要组成部分。自《关于加强国有土地出让金管理的意见》（武政发[2002]121号）颁发以来，各镇、开发区及区各职能部门高度重视，加强了土地出让金的收缴管理，土地出让金收入在我区社会、经济等建设中起到了重要作用。近几年来，中央和省陆续出台了关于土地出让金净收益使用的规定，现就切实规范我区土地出让金净收益的使用，提出如下意见：

一、确保被征地农民保障资金，维护社会稳定

随着我区城市化进程的推进，我区被征地农民数量逐年上升，为妥善解决被征地农民基本生活保障，切实维护社会稳定，根据《关于建立被征地农民基本生活保障制度的意见》（武发[2006]37号），在土地出让金净收益中按以下原则安排被征地农民基本生活保障资金。

（一）工业用地土地出让金净收益每亩安排13000元，作为镇（开发区）被征地农民基本生活保障财政补贴资金来源。

（二）原集体土地转征为国有土地的，土地出让金净收益除区级留成部分外返还给各镇（开发区），全部作为被征地农民基本生活保障财政补贴资金来源。

（三）挂牌出让的经营性土地出让金净收益，区财政在区、镇（开发区）按比例结算前提取10%，作为区级被征地农民基本生活保障财政补贴资金来源。返还镇（开发区）部分按不低于50%的比例，由镇（开发区）提取后作为被征地农民基本生活保障财政补贴资金来源。

（四）以上

（一）、（二）两项资金由区财政按规定提取后直接解入镇（开发区）的“被征地农民基本生活保障基金财政专户”；

1、城建贷款还本付息

2、城镇基础设施建设

3、补充土地收购储备基金

4、城镇廉租房建设

5、其他社会公益事业建设

（二）土地出让金镇、开发区分成部分用途

1、化解镇级债务

2、镇、开发区基础设施建设

3、其他社会公益事业建设

五、严格执行使用规定，提高资金使用效益

土地出让金是资源性收入，为使土地出让收益达到最大化，促进区内经济有序竞争，各级各部门要根据集约化利用土地的要求，严格按规定使用土地出让金净收益，切实做到三个严禁，一是严禁以各种名义、形式将土地出让金返还给企业（开发商），二是严禁采用包价供地的方式变相降低土地出让金净收益，三是严禁代企业缴纳土地出让金。区监察、审计、财政和国土部门要对土地出让金净收益使用情况展开定期和不定期检查，一经发现问题，将对有关单位和责任人进行严肃处理。

六、本通知自2006年10月1日起执行，今后如遇上级政策调整，则按新规定执行。

第二篇：土地出让金支付规定

土地出让金支付规定

本网讯近日，财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部、审计署联合下发了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（财综[2009]74号，下称通知）。通知明确指出，开发商首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。

通知要求，要加强征收管理，保障土地出让收入及时足额征收和缴入地方国库。这是落实土地出让收支纳入地方基金预算管理的基础。除国务院有明确规定以外，任何地区和部门均不得减免缓缴或者变相减免土地出让收入。市县财政、国土资源管理部门、人民银行分支机构要各负其责，加强土地出让收入征管，确保土地出让收入及时足额缴入地方国库。

（一）严格土地出让收入征收管理。市县国土资源管理部门在国有土地出让合同、租赁合同、划拨决定书中，必须明确土地出让价款、租金和划拨土地价款的总额、缴付时间和缴付方式；对于经依法批准改变土地用途等土地使用条件的，市县国土资源管理部门必须在土地出让或租赁合同中明确应补缴的土地价款，缴款人应及时按合同有关规定缴款。对于未按规定缴清全部土地价款的单位或个人，市县国土资源管理部门不得核发国有土地使用证，也不得按土地价款缴纳比例分割发证。

（二）确保土地出让收入及时入库。土地出让收入原则上采取就地直接缴库方式，商业银行应当把收缴的土地出让收入及时足额划转地方国库。市县财政部门已将土地出让收入收缴至非税收入汇缴专户的，要严格执行10个工作日划转地方国库的规定，不得超时滞留已收缴的土地出让收入。对于不按规定将已收缴的土地出让收入及时划转地方国库的，省级财政、国土资源管理、人民银行分支机构、监察、审计部门要予以纠正，并在全省范围内通报批评。各级人民银行分支机构要加强对商业银行代收土地出让收入业务的检查监督与管理。

（三）规范土地出让收入分期缴纳行为。市县国土资源管理部门与土地受让人在土地出让合同中依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。经当地土地出让协调决策机构集体认定，特殊项目可以约定在两年内全部缴清。首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。土地租赁合同约定的当期应缴土地价款（租金）应当一次全部缴清，不得分期缴纳。

（四）严格执行土地出让（租赁）合同、划拨决定书。市县国土资源管理部门要加强土地出让（租赁）合同、划拨决定书执行管理，督促土地受让人依法履行土地出让（租赁）合同、划拨决定书，严格按照土地出让（租赁）合同和划拨决定书约定条款缴纳土地出让收入。对于未按时缴纳土地价款的单位和个人，要依法采取有效措施限期追缴。除因不可抗力未及时缴纳土地出让收入外，要严格按规定加收违约金。对于未按时缴纳土地价款、未按合同约定动工建设的单位和个人，拖欠土地出让收入期间不得参与新的土地出让交易活动；有关拖欠和违约信息要计入其诚信档案，可以通过提高竞买保证金或违约金等方式，限制其参加土地招拍挂活动。对于2009年审计调查发现的个别地方越权减免缓缴或者变相减免土地出让收入的现象，省级财政、国土资源管理、监察、审计等部门要依法采取措施予以纠正，并限期补缴应缴的土地出让收入。

（五）完善土地出让收入信息共享制度。土地出让（租赁）成交后，市县国土资源管理部门应当按照规定及时在中国土地市场网及土地有形市场等指定场所公布。国有建设用地使用权出让（租赁）合同、划拨决定书应按有关规定及时在土地市场动态监测与监管系统中填报。市县财政部门要加强与国土资源管理部门沟通协调，或通过中国土地市场网、土地有形市场等方式及时了解土地出让情况及土地出让收入相关信息。省级财政部门要商同级国土资源管理部门建立全省统一的土地出让收入征管和信息共享机制，确保财政部门、国土资源管理部门及时掌握收缴信息。

第三篇：土地出让金财税处理

返还土地出让金的财税处理

出于招商引资等需要，某些地方政府会向开发商返还土地出让金，用于企业经营奖励、财政补贴等。

案例

某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业交纳土地出让金10000万元。协议约定，在土地出让金入库后，以财政支持的方式给予乙方补助3000万元作为奖励，但未具体规定资金的专项用途。

税务处理

（一）营业税

《营业税暂行条例实施细则》第三条规定，《营业税暂行条例》第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。

本案例中，房地产企业（乙方）取得政府奖励企业的3000万元，但未发生《营业税暂行条例》规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为，因此不征收营业税。

（二）企业所得税

本案例中，房地产企业（乙方）取得政府奖励或财政补贴3000万元，是否属于不征税收入，需要进行具体判定。根据财政部、国家税务总局《关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151号）规定，对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。

财政部、国家税务总局《关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税[2011]70号）对此进一步明确，企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：

1.企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；

2.财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；

3.企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。

本案例中，由于土地出让协议未规定资金的专项用途，因此不符合财税[2011]70号文件所称的“不征税收入”的3个条件之一，不能作为不征税收入处理。企业应在取得政府奖励或财政补贴3000万元时，计入当年应纳税所得额缴纳企业所得税。

（三）土地增值税

企业在实际交纳土地出让金10000万元后，全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。

根据《土地增值税》相关法规规定，土地增值税按照转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额和规定的税率计算征收。

《土地增值税暂行条例实施细则》对扣除项目中“取得土地使用权所支付的金额”规定为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。实务操作中，房地产开发企业收到政府返还的“土地出让金”或政府给予的补偿返还款，虽然是政府对房地产开发企业的一种补助，是企业的一项营业外收入，但实质上是政府给予房地产开发企业的土地价款的折让，因此应扣减土地成本。返还3000万元地价款，实质上并不是“取得土地使用权所支付的金额”的范畴。因此，企业取得的返还款3000万元，在土地增值税清算时，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。

该观点与大连市地税局《关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函[2008]188号）观点一致，即“纳税人应当凭政府或政府有关部门下发的《土地批件》、《土地出让金缴费证明》以及财政、土地管理等部门出具的土地出让金缴纳收据、土地使用权购置发票、政府或政府部门出具的相关证明等合法有效凭据，计算取得土地使用权所支付的金额。凡取得票据或者其他资料，但未实际支付土地出让金或购置土地使用权价款或支付土地出让金、购置土地使用权价款后又返还的，不允许计入扣除项目。”

此外，青岛市地税局《房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》（青地税发[2008]100号）规定，对于开发企业因从事拆迁安置、公共配套设施建设等原因，从政府部门取得的补偿以及财政补贴款项，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

（四）契税

企业缴纳的土地出让金10000万元，应全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费，按全额征收契税。

（五）会计处理

房地产开发企业（乙方）取得3000万元政府奖励或财政补贴，收到奖励或补贴款时：

借：银行存款 30000000 贷：营业外收入 30000000 政府收储的土地出让金返还是否缴纳营业税

【问题】

我公司因政策性关停，政府将我公司的土地和地上建筑物评估后收储，并按照评估价将出让金返还我公司，是否缴纳营业税？ 【解答】

《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）规定，纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。

《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）规定，《国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》（国税函[2008]277号）中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

综上所述，你公司因政策性关停，政府将你公司的土地和地上建筑物评估后收储，按照评估价将出让金返还你公司，你公司对收到的出让金返还款可以不缴营业税。

取得政府返还土地出让金：形式不同 处理各异

经营性用地实行招拍挂，是土地市场建设的基本要求。部分地方政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因。对开发商通过招拍挂取得土地后缴纳的土地出让金实行按一定比例或额度返还的政策。由于政府与开发商之间约定返还的条件和形式不同，对开发商取得的返还款是认定为财政性资金，还是认定为经营性收入，其税务处理也不尽相同。

一、土地出让金返还用于建设购买安置回迁房

案例1：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平方米回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。

（一）营业税

本案例实际上是政府主导拆迁，由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户。对房地产开发企业来说，属于销售回迁房行为。

鉴于拆迁房屋行为的特殊性，在返还款营业税的计税依据上，根据《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定：“纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：

（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）。

笔者认为应区分以下三种情形进行处理：

1、返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。

如果返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3000万元收入计算缴纳营业税。

2、返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分。

土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。大于回迁房组成计税价格确认收入的部分，如用于其它事项，可以按实际情况，进行营业税判定。

土地出让金返还协议如果没有约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分的特定用途，应视同购买回迁房的价款或价外费用，征收营业税。

3、返还款小于回迁房组成计税价格确认收入的部分。

开发商取得土地出让金返还款小于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。返还款与计税价格确认收入的差额部分，属于营业税实施细则中的价格明显偏低，如果没有正当理由，应视同销售，征收营业税。

（二）企业所得税

本业务属于政府主导的拆迁安置工作，由政府部门将土地出让金部分返还开发企业，该款项是开发企业销售回迁房取得的收入，应当并入所得计征企业所得税。

根据《关于财政性资金、行政事业性收费、政府性基金有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2008]151号）规定：对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。

《关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》（财税[2011]70号）对此进一步明确：“企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：

（一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件；

（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；

（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。”

由于此业务属于政府采购行为，不属于不征税收入所对应的财政性资金。房地产开发企业收到的土地款返还实为一种补贴收入，按照上述政策规定应当作为收入计算缴纳企业所得税。

（三）土地增值税

1、返还款相当于回迁房土地增值税确认收入的部分。

如果返还款3000万元相当于回迁房土地增值税确认收入，房地产开发企业应按取得售房收入3000万元收入计算缴纳土地增值税。

企业缴纳的土地出让金10000元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

2、返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分。

土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分，用于其它事项，可以按实际情况，进行土地增值税是否征收的判定。

土地出让金返还协议如果没有约定返还款大于回迁房土地增值税确认收入的部分的特定用途，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。3，返还款小于回迁房土地增值税确认收入的部分。

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定：“条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益”。如果返还款3000万元小于回迁房土地增值税视同销售确认的收入，房地产开发企业应将取得的返还款3000万元全部计算售房收入计算缴纳土地增值税。

根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。属于《土地增值税暂行条例》第九条：纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：第三种情形明确，转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，对开发商取得土地出让金返还款小于回迁房土地增值税确认收入的部分，计算征收土地增值税。

企业缴纳的土地出让金10000元全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

（四）会计处理

土地出让金返还用于建设购买安置回迁房，企业应做营业收入处理。

收到返还款时：

借：银行存款 3000 贷：预收账款 3000 完工结转收入时：

借：预收账款 3000 贷：营业收入 3000

二、土地出让金返还用于拆迁

目前招拍挂制度要求土地以“熟地”出让，但现实工作中一些开发商先期介入拆迁，政府以生地招拍挂，由开发商代为拆迁。在开发商缴纳土地出让金后，政府部门对开发商进行部分返还，用于拆迁或安置补偿。案例2：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平土地及地上建筑物的拆迁费用支出。国土部门委托房地产开发公司代理进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费。约定返还的3000万中，用于拆迁费用1000万元，用于动迁户补偿2000万元。企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。

（一）营业税

根据国家税务总局《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）第二条规定：“纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照”建筑业“税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于”服务业—代理业“行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。”

返还款3000万中，取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入1000万元，应按建筑业缴纳营业税30万元。代理支付动迁补偿款差额，应按“服务业——代理业”缴纳营业税75万元。

（二）企业所得税

返还款3000万元中，取得的提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入1000万元，扣除相对应的成本费用，差额应计入当年的应纳税所得额。代理支付动迁补偿款差额，应计入当年的应纳税所得额。企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费，可以在发生当年扣除。

（三）土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，企业取得的返还款3000万元中，属于提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入和代理服务取得的收入，不属于转让不动产收入，因此，不征收土地增值税。此收入不计算土地增值税清算收入。

（四）会计处理

先期支付拆迁补偿款和进行拆迁时：

借：其它应收款 1500 其它业务支出 1000 贷：现金或银行存款 2500.土地出让金返还用于支付动迁户补偿款和拆迁费用时，企业应冲减往来和做其他业务收入处理。

收到返还款时，代理支付动迁补偿款业务： 借：银行存款 2000 贷：其它应收款 1500 其它业务收入 500 收到拆迁工程款时：

借：银行存款 1000 贷：其它业务收入1000

三、土地出让金返还用于开发项目相关的基础设施建设

以生地招拍挂出让土地后，政府为减轻开发商的负担会以土地出让金返还的形式，对开发商用于开发项目相关城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施建设部分的补偿。

案例3：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设。

（一）营业税

项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程所需要支出，按土地出让协议规定，是应该由政府承担的。

本案例符合BT（即“建设—移交”）投融资建设模式（以下简称BT模式）的特征。即房地产开发企业将该项目城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设完工后，移交给政府。

对此开发企业取得基础设施建设返还款业务，BT模式下的营业税处理如下：

1、无论其房地产开发企业是否具备建筑总承包资质，对房地产开发企业应认定为建筑业总承包方，按建筑业税目征收营业税。

2、房地产开发企业取得的返还款，应全额缴纳建筑业营业税，并全额开具建安发票。如果协议约定返还款用于项目内应收开发企业自行承担的城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程支出，则应按企业取得政府补贴处理，不征收营业税。

（二）企业所得税

本案例中企业取得的提供基础设施建设劳务收入3000万元，扣除相对应的成本费用，差额应计入当年的应纳税所得额。企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费，可以在发生当年扣除。

（三）土地增值税 根据《土地增值税暂行条例〉及其实施细则的规定，企业取得的返还款3000万，属于提供基础设施建设劳务收入，不属于转让不动产收入，因此，不征收土地增值税。

（四）会计处理

土地出让金返还用于支付该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程费用时，企业应做其他业务收入处理。

收到返还款时：

借：银行存款 3000 贷：其它业务收入 3000.四、土地出让金返还用于建设公共配套设施

公共配套设施是开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施。是企业立项时承诺建设的，其成本费用应由企业自行承担。而且开发商在制定房价时，已经包含了公共配套设施的内容。

笔者认为此业务实质上是土地出让金的折扣或折让，应收到的财政返还的土地出让金应冲减“开发成本——土地征用费及拆迁补偿费”。企业将建成的公共配套设施移交给全体业主，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位，不属于视同销售行为。因为开发商通过设定房价，从销售给业主的房款中取得了相应的经济利益。

案例4：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。

（一）营业税

此业务实际上是由政府出资购买全部或部门公共配套设施。对房地产开发企业来说，属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为。此业务返还款3000万元，应作为房地产开发企业取得销售不动产收入计算缴纳营业税（3000×5%）150万元。

返还款3000万元如小于公共配套设施的成本的差额部分，不属于视同销售行为。这部分应取得的的经济利益，开发商已经通过设定房价，从销售给业主的房款中取得了相应的经济利益，并由销售商品房收入中实现并缴纳营业税。

（二）企业所得税

根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第十八条规定：“企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额”。笔者认为企业取得返还款3000万元，应直接抵扣该项目公共配套设施的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

（三）土地增值税

企业在实际缴纳的土地出让金10000元后，全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。根据土地增值税暂行条例及其实施细则的规定，笔者认为企业取得的返还款3000万元，土地增值税清算时，应作如下处理：

1、如可以认定为属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为，即为转让不动产收入，因此，应征收土地增值税。此收入应计算土地增值税清算收入。

2、如不能认定为属于向政府销售全部或部分公共配套设施的行为，企业应将从政府部门取得的3000万元补偿款项，抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。

（四）会计处理

土地出让金返还用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。

收到返还款时，如是补贴行为：

借：银行存款 3000 贷：开发成本 3000 收到返还款时，如是购买行为：

借：银行存款 3000 贷：营业收入 3000

五、土地出让金返还给其它关联企业或个人

目前土地招拍挂制运作过程中，出于各种考虑，在开发商缴纳土地出让金后，政府部门对开发商的关联企业进行部分返还，用于企业经营奖励、财政补贴等等。

案例5：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方的关联企业丙补助3000万元，用于丙企业招商引资奖励和生产经营财政补贴。

（一）营业税

根据《营业税暂行条例实施细则》的规定，本案例房地产企业（乙方）未取得收入，也未直接获得经济利益，不征收营业税。

丙企业取得政府奖励企业的3000万元，但未发生营业税条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为，因此也不征收营业税。

（二）企业所得税 本案例房地产企业（乙方）未取得收入，也未直接获得经济利益，不征收企业所得税。

丙企业取得政府奖励或财政补贴3000万元，是否属于不征税收入问题，要根据财税[2008]151号及财税[2011]70号文的规定进行判定。如果作为不征税收入处理，根据《企业所得税实施条例》第二十八条的规定，不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。

（三）土地增值税

房地产企业（乙方）企业在实际缴纳的土地出让金10000元后，全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。

根据《土地增值税暂行条例〉及其实施细则的规定，乙方企业未取得的返还款，土地增值税清算时，不计收入，也不冲减开发成本。丙企业取得丙企业取得政府奖励企业的3000万元，但未发生出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，因此，不应征收土地增值税。

（四）会计处理

房地产开发企业（乙方）未取得返还款，会计上不作处理。

丙企业取得3000万元政府奖励或财政补贴。收到奖励或补贴款时，应作如下处理：

借：银行存款 3000 贷：营业外收入 3000

六、土地出让金返还未约定任何事项，只是奖励或补助

在土地招拍挂制运作过程中，出于招商引资等各种考虑，在开发商缴纳土地出让金后，政府部门对开发商进行返还，用于企业经营奖励、财政补贴等等。

案例6：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，目的是给企业招商引资的奖励，未规定规定资金专项用途。

（一）营业税

根据《营业税暂行条例实施细则》的规定，本案例房地产企业（乙方）取得政府奖励3000万元，但未发生营业税条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为，因此不征收营业税。

（二）企业所得税

根据财税[2008]151号及财税[2011]70号文的规定，由于本案例土地出让协议未规定资金专项用途，因此，不符合财税[2011]70号文件所称的“不征税收入”的三个条件之一，不能作为不征税收入处理。应在企业取得政府奖励或财政补贴3000万元时，计入当年应纳税所得额缴纳企业所得税。

（三）土地增值税 企业在实际缴纳的土地出让金10000万元后，全额计入开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。

根据土地增值税相关法规规定，土地增值税按照转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的增值额和规定的税率计算征收。

《土地增值税暂行条例实施细则》对扣除项目中“取得土地使用权所支付的金额”规定为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

笔者认为房地产开发企业收到政府返还的“土地出让金”或政府给予的补偿返还款，虽然是政府对房地产开发企业的一种补助，是企业的一项营业外收入，但实质上是政府给与房地产开发企业的土地价款的折让，因此应扣减土地成本。因为返还3000万元地价款，实质上并不是“取得土地使用权所支付的金额”的范畴。因此，企业取得的返还款3000万元，土地增值税清算时，应抵减房地产开发成本中的土地征用及拆迁补偿费。

（四）会计处理

收到奖励或补贴款时：

借：银行存款 3000 贷：营业外收入 3000 以上各案例中房地产开发企业通过招拍挂购入土地缴纳的土地出让金10000万元涉及契税。

根据《契税暂行条例》第八条规定：“契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。”因此，企业在签订合同的当天就应缴纳契税，计税依据为10000万元。

需要指出的是，上述情形的处理部分税务机关在执行上可能会有一些差异，企业在作出处理时，应首先和当地主管税务机关进行沟通，以避免产生不必要的涉税风险。

第四篇：土地出让金管理暂行办法

1.不悔梦归处，只恨太匆匆。

2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!

3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。

4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”

6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”

7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

土地出让金管理暂行办法

一、总则

为进一步规范土地出让金管理，提高财政资金使用效益，促进园区健康快速发展，依照市有关土地出让金管理和园区工业投入相关规定，特制定以下管理办法：

第一条 土地出让金净收益作为政府财政收入，原则上不得返还给征地单位。

第二条 市返还的所有土地出让金实行归口管理，由镇财政统一拨付给园区，园区根据土地出让金管理暂行办法进行管理。第三条 返还对象的税源注册地必须在仙女镇范围。

第四条 园区重大招商引资企业，土地出让金净收益返还采取一事一议的办法，由园区主任办公会研究决定。

二、土地出让金净收益返还

第五条 对于投资强度、注册资本、达不到要求的企业，土地出让金净收益不予返还（协议另行规定除外）。

第六条 对于投资规模1亿元以上，注册资本到帐3600万元（含30001.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”

2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。

4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。1.不悔梦归处，只恨太匆匆。

2.有些人错过了，永远无法在回到从前;有些人即使遇到了，永远都无法在一起，这些都是一种刻骨铭心的痛!

3.每一个人都有青春，每一个青春都有一个故事，每个故事都有一个遗憾，每个遗憾都有它的青春美。

4.方茴说：“可能人总有点什么事，是想忘也忘不了的。”

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。”

6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。”

7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

万元）以上的企业，园区调控比例为30 %，其中20%根据企业在三年期间的开票和税收情况进行考核奖励，具体考核奖励办法根据江发（2011）15号文件精神：；10%作为园区统筹收入。

三、附则

第七条 三产、建筑、流通、房地产开发企业的土地出让金净收益原则上不予返还（协议另行规定除外）。

第八条 本办法自二〇一一年七月一日起执行。

江都经济开发区仙城工业园区管理委员会

二〇一一年六月二十九日

1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”

2.老人们都笑了，自巨石上起身。而那些身材健壮如虎的成年人则是一阵笑骂，数落着自己的孩子，拎着骨棒与阔剑也快步向自家中走去。

3.石村不是很大，男女老少加起来能有三百多人，屋子都是巨石砌成的，简朴而自然。

4.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

5.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

6.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

第五篇：规范国有土地使用权出让金管理具体实施意见

地方法规和规章

填报单位：永吉县财政局

索取代码：***20080007

信息标题：规范国有土地使用权出让金管理具体实施意见

上传时间：2008

信息内容：（请输入全文）永吉县财政局 永吉县国土资源局

永财[2007]65号

关于规范国有土地使用权出让

收支管理的具体实施意见

永吉经济开发区财审局、国土资源局口前分局，永吉岔路河特色农业经济开发区财审局、国土资源局岔路河分局：

为全面贯彻落实《财政部 国土资源部 中国人民银行关于印发<国有土地使用权出让收支管理办法>的通知》（财综[2006]68号）、《吉林省财政厅 吉林省国土资源厅 中国人民银行长春中心支行关于规范国有土地使用权出让收支管理的实施意见》（吉财非税[2007]358号）和《关于国有土地使用权出让收支管理有关问题的补充通知》文件精神，进一步规范我县国有土地使用权出让收支管理工作，经县政府同意，结合我县实际，提出如下具体实施意见：

一、切实做好国有土地使用权出让收入征收缴库工作

（一）明确国有土地使用权出让收入的构成内容和取得方式，具体包括：

1、“土地出让收入总价款”，是指以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权取得的总成交价款。

2、“补缴的土地价款”，是指划拨国有土地使用权转让或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款、处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款、转让房改房和经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款以及出让国有土地使用权改变土地用途和容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款。

3、“划拨土地收入”，是指土地使用者以划拨方式取得国有土地使用权，依法向县人民政府缴纳的土地补偿费、安置补助、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等费用。

4、“其他土地出让金收入”，是指依法出租国有土地向承租者收取的土地租金收入、出租划拨土地上的房屋应当上缴的土地收益等其他土地出让收入。

（二）规范国有土地使用权出让收入征收管理程序

1、“土地出让总价款” 征收的基本程序：

（1）由国土资源部门根据土地出让合同和相关文件，按宗地填报“国有土地使用权招标拍卖挂牌和协议出让收入清算单”（以下简称“清算单”）一式五联，同时开具“缴交国有土地使用权出让金登记单”（以下简称“登记单”可作为缴款通知书使用）一式五联，详细填写供应土地的面积、土地出让方式、等级、单价、收入总额以及依法分期缴纳的具体数额、土地出让金财政专户开户银行、帐号和时限等。

（2）国有土地使用权受让人按照“登记单”的要求,在3日内将土地出让收入及时足额缴入

“土地出让金财政专户”后，携带国土资源部门开具的“登记单”、“银行缴款凭证”和国有土地使用权出让合同等到财政部门办理相关手续。按照规定依法向国有土地使用权受让人收取的定金、保证金和预付款，在国有土地使用权出让合同生效后，可以抵作土地价款，并由国土资源部门按合同约定的时间及时缴入“土地出让金财政专户”。

（3）财政部门审核确认应缴土地出让收入已在规定时间内足额缴入“土地出让金财政专户”后，为国有土地使用权受让人开具“土地出让收入专用票据”，并在“登记单”相关联次签章。

（4）国土资源部门依据“银行缴款凭证”、财政部门开具的“土地出让收入专用票据”和签章的“登记单”相关联次及相关资料、凭证等，为国有土地使用权受让人办理相关手续。对未按照“登记单”规定及时足额缴纳土地出让收入，并提供有效缴款凭证的，国土资源部门不予核发国有土地使用证。

（5）财政部门依据国土资源部门按宗地填报的“清算单”和相关资料、凭证等，在土地出让收入价款足额缴入“土地出让金财政专户”后，即对征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、土地出让业务支出、土地出让收入净收益等进行审核清算，并做好帐务登记核算处理业务。

2、“补缴的土地价款”和“划拨土地收入”的征收程序按“土地出让总价款”的征收基本程序执行，国土资源部门只需开具“登记单”，在出让方式栏标明“补缴的土地价款”或“划拨土地收入”，无需填报“清算单”。

3、“其他土地出让金收入”的征收，由国土资源等部门代征，每月底将代征的“其他土地出让金收入”足额缴入“土地出让金财政专户”，并及时报送收缴凭证等相关资料。

（三）按规定计提国有土地收益基金收入

财政部门应从招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的总成交价款中，按照审核清算后土地净收益10%的比例计提国有土地收益基金收入。其他三种方式取得的土地出让收入不计提“国有土地收益基金收入”。

（四）足额计提农业土地开发资金收入

财政部门应依据招标、拍卖、挂牌和协议出让国有土地面积、土地出让平均纯收益征收标准（国家规定我县为十二等，30元/平方米），按照省财政规定计提“农业土地开发资金收入”。具体计提计算公式明确如下：省集中的“农业土地开发资金收入”=土地出让面积×30元（土地出让平均纯收益标准，下同）×15%×20%；县计提“农业土地开发资金收入”=土地出让面积×30元×15%×80%。其他三种方式取得的土地出让收入不计提“农业土地开发资金收入”。

（五）严格执行省与县土地出让收入分成比例

以招标、拍卖、挂牌和协议出让国有土地使用权取得的“土地出让总价款”（即清算后的土地净收益）、“补缴的土地价款”和“其他土地出让金收入”仍执行省与县2：8的比例分成。“划拨土地收入”省级不分成。

（六）国有土地使用权出让收入缴库操作规程

1、财政部门向国库缴纳国有土地出让收入必须使用省财政厅统一监制的“缴款书”（一式五联）。

2、财政部门依据国土资源部门填报的“清算单”和“登记单”内标明的出让收入取得方式、出让面积、收入金额等相关内容，对土地出让收入按取得方式进行分类汇总，编制县财政制发的“国有土地使用权出让收入缴库通知单”（已按省与县分成比例、规定的“国有土地收益基金收入”和“农业土地开发资金收入”计提比例和标准等设置计算公式的EXCEL电子表格，见附表一，简称“缴库通知单”），计算出预算科目对应的预算级次的缴库金额。

3、财政部门按照“缴库通知单”内列明的科目编码、科目名称、预算级次及相对应的缴库金额，分别填写“缴款书”如下：

（1）“土地出让总价款”缴库，应填写5份“缴款书”，即上缴省级国库须填写科目“103014601土地出让总价款”（依据土地出让总价款清算后的土地净收益，按照省与县分成比例计算出的应上缴省级土地出让收入，扣除计提省级“农业土地开发资金收入”后的余额）和科目“1030148农业土地开发资金收入”（按规定标准和比例计提的省级“农业土地开发资金收入”）2份“缴款书”；上缴同级国库须填写科目“103014601土地出让总价款”（土地出让总价款核减上缴省级的“土地出让总价款”与“农业土地开发资金收入”，并扣除县级计提“国有土地收益基金收入”和“农业土地开发资金收入”后的余额）、科目“1030147国有土地收益基金收入”（依据土地出让总价款清算后的土地净收益10%的比例计提的“国有土地收益基金收入”）和科目“1030148农业土地开发资金收入”（按规定标准和比例计提的“县级农业土地开发资金收入”）3份“缴款书”。

（2）“补缴的土地价款”缴库，应填写2份“缴款书”，即上缴省级和同级国库须分别填写科目“103014602补缴土地价款”各1份“缴款书”。

（3）“划拨土地收入”缴库，只须填写科目 “103014603划拨土地收入”1份“缴款书”，上缴同级国库。

（4）“其他土地出让让金收入”缴库，应填写2份“缴款书”，即上缴省级和同级国库须分别填写科目“103014699其他土地出让金收入”各1份“缴款书”。

4、财政部门要确保土地出让收入及时足额缴入省和同级国库，不得截留、挤占和挪用。

二、强化国有土地使用权招标拍卖挂牌和协议出让总价款的审核清算工作

财政部门要强化对土地收购储备及国有土地使用权招标、拍卖、挂牌和协议出让收入的监督管理职能，依据相关资料，认真对土地出让收入总价款中的征地和拆迁补偿支出、土地开发支出、土地出让业务支出等进行审核清算，努力降低土地收购储备成本、开发成本，严格控制土地出让业务支出和收储机构人员经费支出。土地出让金财政专户清算后，要确保足额支付征地和拆迁补偿费、补助被征地农民社会保障支出、保障被征地农民原有生活水平补助支出等。

三、调整土地出让收入使用范围和重点，按规定用途专款专用

（一）土地出让收入使用范围包括：

1、征地和拆迁补偿支出。包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费。

2、土地开发支出。包括前期土地开发性支出以及按照财政部门规定与前期土地开发相关的费用等。含因出让土地涉及的需要进行的相关道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、土地平整等基础设施建设支出，以及相关需要支付的银行贷款本息等支出。

3、支农支出。包括用于保持被征地农民原有生活水平补贴支出、补助被征地农民社会保障支出、农业土地开发支出以及农村基础设施建设支出。

4、城市建设支出。包括完善国有土地使用功能的配套设施建设支出以及城市基础设施建设支出。具体包括：城市道路、桥涵、公共绿地、公共厕所、消防设施等基础设施建设支出。

5、其他支出。包括土地出让业务费（按国家和省相关规定核拨）、缴纳新增建设用地土地有偿使用费、国有土地收益基金支出、城镇廉租住房保障支出（按照《财政部 建设部 国土资源部关于切实落实城镇廉租住房保障资金的通知》（财综[2006]25号）要求和各地核定的比例安排）、支付破产或改制国有企业职工安置费用等。

（二）国有土地收益基金收入，全部缴入县级国库，由县政府安排专项用于土地收购储备，不得截留挪用。财政国库部门要实行分账核算管理。来源于开发区工业集中区内的国有土地收益基金收入，可专项用于开发区工业集中区新的土地收储支出。

（三）农业土地开发资金收入，要专项用于基本农田整理和土地复垦，改善农业生产条件的涝洼地、薄地等中低产田改造。财政国库部门要设立专账核算管理，年终如有结余，结转下

年使用，不得挤占挪用，不得平衡财政预算。

四、国有企业改革和棚户区改造等相关土地收益要全额缴入国库

为贯彻国家和省有关规定，切实将我县国有企业改革和棚户区改造相关优惠政策落实到位，进一步加强资金管理和监督，要将国有企业改革和棚户区改造等相关土地收益，全额缴入“土地出让金财政专户”，实行“收支两条线”管理，通过财政基金预算安排支出，用于支付破产或改制国有企业职工安置费用和棚户区改造等。

五、认真做好土地出让收入报表工作

财政部门要与国土资源部门、地方国库建立土地出让收入定期对帐制度，确保有关数据的准确无误。县财政将建立健全土地出让收入报表制度，各开发区财政部门要认真做好土地出让收支管理基础数据的统计核算工作，确保统计数据及时、准确、真实和规范，要在每月初3个工作日内将“国有土地使用权招标拍卖挂牌和协议出让收入清算汇总表”、“土地有偿使用收入情况明细表”（全口径）、“土地有偿使用收入上缴省级情况明细表”（见附表二、三、四，同时上报EXCEL电子表格）、“清算单”（报省级财政部门备查联）和“缴款书”复印件、国库对帐单等相关资料报送县财政局综合计划科。

六、加强国有土地使用权出让收支管理工作

按照《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）规定：“任何地区、部门和单位都不得以‘招商引资’、‘旧城改造’、‘国有企业改制’等名义减免土地出让收入，实行‘零地价’甚至‘负地价’或者以土地换项目、先征后返、补贴等形式变相减免土地出让收入。对此财政、国土资源部门要切实把好关口，严格土地出让收支管理，确保土地出让收入及时足额入库，规范土地出让支出管理。

七、本意见自2007年1月1日起实施，下发之日前发生的土地出让收入应依据本规定进行相应调整。此前县里下发文件有关规定与本意见规定不一致的，一律以本意见为准。

八、本意见由县财政局会同县国土资源局负责解释。

二○○七年六月十八日

主题词：土地出让 收支管理 实施意见

抄送：永吉县人民政府办公室

永吉县财政局 2007年6月18日印发