开卷考试-商业物业复习材料

第一篇：开卷考试-商业物业复习材料

商业物业复习材料

1．房屋租金的类型有；成本租金、商品租金和市场租金

2．物业租赁按方式分：定期租赁、延期租赁、意愿租赁、强制租赁。物业租赁按房屋所有权性质可以分为：公房租赁和私房租赁。在商业物业和工业物业的租赁中广泛采用净租金。

按照会所所处的位置划分，把会所分为城市会所和乡村会所。

3．写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者是由办公室组成的大楼。写字楼可能是所有者自己使用一部分，其余部分用于出租。写字楼物业

指各种商业机构用于从事经营管理的场所，又称为商务楼。商务楼是商品经济和社会专业分工发展的产物。当商品经济发展到一定水平，客观上就需要一种集中的办公场所，于是，商务楼就应运而生，并得到迅速的发展。按照不同的角度，商务楼可以分为如下的不同类型：

（1）按建筑面积的大小，可以分为小型、中型和大型。（2）按商务楼的功能，可分为单纯型、商住型和综合型。

（3）按大楼现代化的程度，可分为智能化大楼和非智能化大楼。

（4）按建造等级和所处区位、收益能力等综合因素，可分为甲级写字楼、乙级写字楼、丙级写字楼。

4．物业租赁：通常意义的物业租赁指的是房屋租赁。房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。5．商业物业：美国的罗伯特· C ·凯尔则认为商业物业是“一种私有但为公众提供商品、服务、设施和场地的场所”，“例如办公楼宇、购物中心、百货商店、加油站和停车场等”。

6、酒店物业

酒店一词是从英文Hotel译过来的，Hotel来自法文，原意是小旅馆，我国的称谓在古代为馆驿、客栈、驿站等。酒店是提供饮食产品及客房，各项设施与无形的服务效用的综合性产品与服务，从而获得利润的经济单位。酒店从古代简陋的小客栈发展到今天的“小社会”、“小城市”，完全反应了人类的经济和生活的发展变化，反应了人们的消费要求。因此，我们认为，酒店的类别是为了人们的各种不同的旅游消费需要而出现的。人们的旅游动机无非有两大类，即公务和娱乐，而在酒店的类别中，也总是以这两者来区分的。目前，酒店的类别主要有以下几种：

1）商业性酒店

为满足商务旅游人士而设计的。因此，它一般是地处商业城区，交通方便，设备齐全。

2）度假酒店

一般都处于交通方便的风景名胜区，它的客人主要是度假、娱乐、休息的客人，因此，要有适合休息和娱乐的环境设备。3）长住型酒店

主要对象为适合长期居住酒店的客人，设有为家庭提供的豪华和中等级别的完整房间，也有为单身男女提供的单间，一般都提供服务员和送餐服务。4）汽车酒店

主要为长途驾车和乘车的旅客提供住宿、餐饮的酒店，一般建在城市的平民区或公路旁，规模小，层次低。

除此之外，国外还有会议酒店、赌场酒店等。酒店物业经营管理模式：业主自己经营管理的模式、租赁经营管理模式、委托经营管理式、联号经营。7．商业物业的含义

商业物业是以经营为目的，为公众提供商品、服务（包括商务活动服务、购物活动服务和娱乐活动服务等）设施和场地的场所。8．房屋租赁合同

租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确双方权利义务关系的协议。

9、公共商业楼宇

是指由多家共同经营的商业房地产，它的经营范围已远远超出原来商场的 概念，是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。明确租赁双方权利义务关系的协议。

10、物业管理：

物业管理（property management），是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务

11、写字楼的类型

(一)按建筑面积的大小分

(1)小型写字楼，一般为 1 万平方米以下。

(2)中型写字楼，一般为 1 万至 3 万平方米。

(3)大型写字楼，一般为 3 万平方米以上。(二)按写字楼功能分

(1)单纯型写字楼，就是基本上只有办公一种功能，没有其他功能(如展示厅、餐饮等)。

(2)商住型写字楼，就是既提供办公又提供住宿。这又有两种形式，一种是办公室内有套间可以住宿，如上海启华大厦；另一种是楼的一部分是办公，另一部分是住宿，如北京国际大厦。

(3)综合型写字楼，就是以办公为主，同时又有其他多种功能，如兼作公寓、餐厅、商场、展示厅等。现在许多新建的写字楼还设有舞厅、健身房等。上海瑞金大厦、广州世贸大厦都属于这种类型。(三)按大楼现代化程度分

(1)非智能型写字楼，即传统的、不具备自动化功能的写字楼。

(2)智能型写字楼，是具有高度自动化功能的办公大楼。根据建设部 2000 年 7 月颁布的《智能建筑设计标准》，智能建筑应兼备建筑设备自动化系统(BAS)，通信网络系统(CNS)，办公自动系统(OAS)。随着科技快速发展，写字楼自动化程度也不断提高，许多新建的写字楼已实现了停车管理自动化系统、安全

（四）按建造等级、所处位置和物业管理的档次等，可分为甲、乙、丙级写字楼（1）、甲级写字楼：具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的自然状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力与新建成的写字楼相当；有完善的物业 管理服务，包括24小时的维护维修及保安服务。

（2）、乙级写字楼：具有良好的地理位置，建筑物的自然状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。（3）、丙级写字楼：物业已使用的年限(楼龄)较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的自然磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入租客的需求并与其租金支付能力相适应；相对于乙级写字楼，虽然租金较低，但仍能保持一个合理的出租率。

写字楼的基本管理

（1）工程设备管理（2）保安管理（3）清洁绿化管理

清洁是写字楼的面孔，设备是写字楼的心脏，保安是写字楼的卫士。写字楼的特点？ 1），写字楼多建于城市中心的繁华地段。2），建筑规模大，各类公司机构集中。3），建筑、设备现代先进。4），功能齐全，设施配套，有独特方便的工作、生活系统。5），使用时间集中，人员流动性大。6），经营管理的要求高、时效性强。

12、商场物业的管理具有智能化程度高、安全防范消防工作量大、财务纠纷和矛盾多等特点。商场物业的类型从建筑结构上分为：敞开式的市场和广场型两种。、按照经营的性质，商业物业可以分为：写字楼物业、商业场所物业、会所物业、停车场物业以及其他商务物业。

14、商业物业管理的模式包括；自建自管、自营与专业物业管理相结合、委托经营模式。

15、选择物业管理企业的指标通常有：是否另业主满意、专业服务水平、管理服务收费标准。、16、会所就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。社会会所经营经营策略的种类包括：生产导向策略、市场导向策略、顾客导向策略、机会导向策略

17商场物业是指建设规划中必须用于商业性质的房地产，它是城市整体规划建筑中的一种 重要功能组成部分，其直接的功用就是为消费者提供购物场所。

18、批发商业物业房产的类型从建筑结构上分：露天敞开型、室内敞开型、封闭式、综合型的物流中心。批发商业物业的设备管理内容包括：作好设备的选购工作、加强设备使用过程的控制、建立健全和严格执行设备管理制度。批发商业物业房产类型从批发商品的类型划分为消费品批发市场、生产资料批发市场。

19、购物中心的建筑特征有：商业空间步行化、公共空间社会化、商业空间室内化。购物中心的管理模式包括：发商自行管理、国外的管理机构参与合作管理、专业的物业管理公司进行市场管理、主要承租者进行经营同时展开管理。

20、公共商业楼宇的特殊管理包括：商业形象的宣传推广、承租商的选配。

22、按照物业的分类，把物业划分为居住物业、产业物业、工业物业和特殊用途物业。

23、目前，国内尚未有划分商业物业的明确标准，有人在划分“经营性物业”时，把工业厂房与仓库也包括在内，也有人在划分“收益性物业”时，把用于出租的公寓也包括其中。当然，从“经营性物业”或“收益性物业”的概念来看，这种划分并无不妥，但如果把这些分类套用于商业物业就显然不当。

因为，工业厂房与仓库明显应属于工业物业，而出租的公寓，无论从不动产管理的惯例或租户性质，都应属于居住物业。因此，划分商业物业，必须符合商业物业所具有的属性，即：）经营性。无论业主或租户，他们付出货币而获得物业永久或—定期限的使用价值，其主要的目的都是直接或间接从事经营活动，他们的付出均构成经营成本的组成部分，经营活动的赢利目的非常明显。2）公众性。该类物业主要是为公众服务，为有现实需要或潜在需要的顾客服务，因而，原则上是应该能够向公众开放的。在这类物业中，虽然也有些企业制定了准入“门槛”，如会员制俱乐部，但这种门槛只能是“消费门槛”，凡具有这种消费能力和消费需要的顾客，都应该可以进入。

3）服务性。该类物业主要从事第三产业，即服务业的经济活动，而不是从事第一产业或第二产业的生产活动。

24、会议展览物业的管理服务内容包括展前准备、计划分配、标识导向的制作和布置、布展装修管理、货运车辆管理、展物现场巡视和跟踪服务、提供咨询及其他服务、展品管理。

会展物业的类型有单一展览功能的会展物业、酒店为主的会展物业、综合性的会展物业。

25、物业设备的选择应考虑的要素：适应性、安全可靠性、方便性、节能性、环保性、经济性、独具特色。

26、停车场的类型包括车库、露天停车场、道路临时停车场。

27、承租客商在公共楼宇的不同作用。根据承租客商向公共楼宇承租营业场所的期限，可以将他们分为三种类型，即基本承租户、主要承租户和一般承租户。

28、请思考政府办公楼，工业厂商，工业大厦，储运库是否属于商业物业，为什么？

作为商业物业，必须同时具备服务性、公众性和经营性三种属性，也可以说，这就是划分商业物业的标准，只具备其中一个或两个属性的物业，则不能认为属于商业物业。政府机构的办公楼，虽然也具备服务性和公众性，但不具备经营性，因此，在国外都是把它们划为“特殊物业”或“其他物业”；一般的工业厂房与工业大厦，只具备经营性而不具备公众性和服务性；至于储运仓库，则具备了经营性和服务性，但缺乏公众性，因为允许其出入的仅是物流而非人流。

29、写字楼物业管理与服务的要求？ 1）、科学化、制度化、规范化、高起点2）、加强治安防范，严格出入管理制度，建立客户档案3）、加强消防管理，做好防火工作 4）、重视清洁管理5）、强化设备管理设施的维修保养6）、设立服务中心，完善配套服务7）、加强沟通协调，不断改进工作

30、批发商业用房产物业的特点? 1）大型化、室内化和高档化逐渐成为主流 2）功能配套日趋完善

3）交通位置和车场配套要求高

4）建筑结构与构成充分满足批发业物的基本要求：由自有产权、自我经营、自我管理的物业形式向所有权、经营权、管理权的分离的现代管理形式转化。

31、商业物业的特点是什么 1）、需要良好的商业气氛：商业物业的经营就是要吸引顾客，所以，讲究良好的区位和交通条件，包括便捷的公共交通和足够的停车场，利用集聚效应，成行成市的布局来扩大消费半径，利用户外广告、霓虹灯饰和巨幅招牌营造气氛。2）、追求设施的先进性： 只有良好的、舒适的、高档次的先进设施，才能保证业主的物业出租率及租客的营业收入。很多有名的酒店、商业大厦，虽然历史悠久，但仍长盛不衰，除了其良好的商业信誉外其重要的原因之一就是不断更新设备设施，保持先进性，才能吸引租客和顾客。3）、有很高的租赁比例：很多商业物业的投资者，当物业建成后，全部或部分用于出租给其它人进行经营活动，以收取租金作为投资回报，如办公物业，出租率会远高于自用率。有些商务楼虽然是作为开发建设单位总部的所在地，但也只有部分属自用，其余均出租给其他机构，如广东建设银行大厦、广东发展银行大厦、粤海大厦、健力宝大厦等均是如此，至于购物中心、批发市场等很多都是出租铺位或摊位。4）、以出租为主的商业物业具有价值不能库存的特点：以出租为主的商业物业中，房屋建筑物及其设备设施的价值是不能库存的，若当天租不出去，就失去当天的价值和费用回收补偿的机会。如商务楼的房间数是固定的，即使这个月的出租率达到100%，也无法挽回上一个月空置所造成的损失。而且不论物业的出租情况如何，其物业的管理服务支出的固定成本，一般不会因物业的空置而有太大的变化，如管理处的人员数量、公共照明、电梯服务等，都不会因租客的减少而消减。

32、批发商业用物业房产的类型

（1）从建筑结构上来分

① 露天敞开型 ② 室内敞开型 ③ 封闭型

④ 综合型的物流中心（2）从批发商品的类型划分 ① 消费品批发市场 ② 生产资料批发市场

33、批发商业用房产物业的特点

1）大型化、室内化和高档化逐渐成为主流 2）功能配套日趋完善

3）交通位置和车场配套要求高

4）建筑结构与构成充分满足批发业物的基本要求

5）由自有产权、自我经营、自我管理的物业形式向所有权、经营权、管理权的分离的现代管理形式转化。

34、商场物业的产权性质

商场物业的产权性质大致可分三种形式：(1)临时转移产权型。在经营上，这种形式被称为投资保本型。具体是指大型商业物业的开发商向多个个体投资者出售部分物业一定年限的产权(本质是物业的经营使用权)，到期 后，开发公司退还投资款，收回物业。它与分散出租物业的区别是一次性收取价款。(2)分散产权型。即将整体商业物业分隔成不同大小的若干块，出售给各个业主，物业的产权由多人拥有。

(3)统一产权型。即物业产权只属于开发公司或某个大业主一家。

总的说来，现在统一产权型的商场物业仍然居多。但由于其一次性投资大，经营或招商 所面临的风险也大，在整个商场物业中的比例正逐步变小。分散产权型和临时转移产权型这类新型商业物业正在逐渐增加，这种形式开发商可以尽快收回投资，又能满足众多个体经商 者的需要，比较符合现在的市场需要，因此颇为流行。

35、公共商业楼宇的管理内容？ 1）、一般性管理

(1)对小业主或承租商的管理(2)安全保卫管理。(3)消防管理（4)设备管理(5)清洁卫生及车辆管理 2）、特殊管理

(1)商业形象的宣传推广。(2)承租客商的选配。

34、简述物业租赁管理的程序？ 1）、通过广告捕捉潜在租户 2）、租户资格的审查 3）、租约条款谈判 4）、缔约技巧 5）、核查物业 6）、提供有效的租赁服务，建立良好的租赁关系 7）、收缴租金 8）、续签租约

36、会议展览物业的管理服务内容？ 1）、展前准备 2）、计划分配 3）、标识、导向的制作与布置 4）、布展装修管理 5）、货运车辆管理 6）、展物现场巡视与跟踪服务 7）、提供咨询及其他服务 8）、展品管理

37、商业物业的设备特点

1)投资额大 2)技术先进 3)种类多，数量大 4)维持费用高 5)更新周期短

38、物业租赁过程中缔约技巧

在租约正式签约前，许多租户都会发生迟疑，如都会停下来思考这样一些问题：这是否是一个正确的决策？并会反复问自己：要租赁的物业是否是所出的价位上最好的？妥协条款是否符合我的需要？是否可以再等等再说？面对租户的迟疑，物业管理者的缔约技巧是： 1）.单刀直入式

单刀直入式就是直接让对方提出他们自己满意的条件，如，“您更希望什么样的空间？”，“您还有什么不满意的吗？”

2）.总结式：总结式就是强调物业的优点和对租户的适用性，在租户查看物业和洽谈过程中始终反复强调，以显示该物业十分理想。

38、结合实际谈谈商业物业管理中治安保卫工作的特点？ 1）．综合性强，管理难度大

某些商业物业，如写字楼、综合楼、酒店等，不但楼层高、建筑面积大，而且进出口多，物业区内的公司多，餐厅、歌舞厅、游乐场、咖啡厅等娱乐、餐饮场所也较多，造成区内流量大、人员复杂，所有这些都给制定和落实安全措施带来一定的困难。同时，有些物业内众多的单位又有各自的管理部门，物业管理企业不可能干预过多，只能和有关单位密切合作，才能较好地完成治安保卫任务。2）．服务性强

从本质讲，物业管理的治安保卫就是一种服务，即提供保安服务，为保障物业内的人身和财产安全而服务。作为保安人员，要树立“服务第一、用户至上”的思想，既要有公安人员的警惕性，又要有服务人员的和颜悦色；既要坚持原则，按制度办事，又要文明礼貌，乐于助人。3）．法律规范严格，处理个案要小心谨慎

法律就是为了维持公共秩序而制定的，商业物业多属公众场所，自然也有一个遵守和维护公共秩序的问题，我国的基本法律，如《民法》、《刑法》等，以及《中华人民共和国治安处罚条例》等行政法规及各地的地方性法规，都对各种各样的“违法”、“违约”行为的构成要件作了明确的界定，对执法的权限、民事诉讼和追究法律责任等程序作出了规定。因此，在商业物业中，对安全保卫所遇到的个案处置，都必须有高度的法制意识，明确作为物业管理企业保安部门的职责范围，是协助公安部门做好治安防范。对出现的突发事件个案，必须严格按法律规定处理。否则，稍有不慎，就失去法律的保护，使自己从“原告”变成“被告”。广州“屈臣氏”超级商场就曾两次怀疑顾客盗窃商店物品，保安员对顾客搜身，结果顾客提出民事诉讼，商场被法院裁定要负“民事侵权责任”。

39、为什么说公共楼宇管理过程中分散产权的方式难以管理，以反租统一经营或以龙头带散户的经营方式进行管理效果较好？ 答：分散产权的方式如果由小业主分散经营，目前来说全国还没有一家很成功的案例。原因 是各小业主心不齐，思想难以统一，很难做到经营格局统一化、经营思想一致化，整体经营形象难以树立，所以，难以取得好的经营效果。而且小业主往往实力不足，抗市场波动、风险的能力较差，对市场的分析预见性不够，往往盈亏都不明所以，很难适应市场经济的变化。另外，个体经商者的随意性和无组织性也使管理困难，甚至有的经营者自恃业主身份，根本不服从管理。因此，对于分散产权的公共商业楼宇，最好的办法是全部反租回来，然后统一招租，或者将适当部分留作自用，或反租后再租给一家有实力的大商家经营，以作为龙头带动整个经营的兴旺，如广州天河城的南方商贸和吉之岛就是这样的龙头。许多公共商业楼宇因为没有这样的龙头，导致经营状况差或难以为继。

40、请问这家物业公司应寻找怎样的潜在租户？应从哪些方面去了解租户情况？

一、1）通过广告捕捉潜在租户

2）使用“免费”噱头捕捉潜在租户 3）引导参观捕捉潜在租户 4）建立租售中心捕捉潜在租户

5）根据本题的实际对潜在租户的寻找，可通过放置在工业区的主要干道上的大型广告牌就可找到，当然也可以通过工业经纪人寻找

二、1）.通过让潜在租户登记了解租户的基本信息

2）审查潜在租户的身份证明：核对居住或商业物业租赁者的身份证明

3）.查看租赁经历：物业管理者为不冒险，就会了解潜在租户的过去租赁历史，尽量寻找租赁史稳定可靠的、租赁期较业主或物业管理者可以从租户以往的拖欠记录中了解潜在租户的资信状况。一般地说，以往总是拖延或不按期付款的租户多数还是不会改变的，而以往总是稳定地按期付款的租户则总会保证信用。4）.对租户的资信状况进行调查

第二篇：商业物业纠纷

商业、写字楼性质物业是在建设规划中必须用于商业或办公经营性质的房地产，它是城市整体规划建筑的重要组成部分，其直接的功用就是为消费者提供购物、办公的场所。从建筑结构上来分，商场物业有敞开式的市场和广场类型，也有封闭式的购物中心、写字楼类型。较之传统的居住型物业，此类物业给开发商及物业公司带来的收益更加可观，但按照收益与风险相对应的商业原则，因经营和管理商业物业导致的法律纠纷也比住宅物业更加复杂。

一、商业物业纠纷的特点及成因简析。

我们认为，商业性物业纠纷较之传统居住型物业纠纷，具备如下两个方面的特征：

（一）商业物业较难成立业主委员会，以业委会为维权主体与物业管理公司的直接对抗相对较少，更换物业公司也相对较少。

相对于住宅而言，商业地产经营业态各异，又由于如今商业地产呈现租赁式经营模式，导致商业物业像住宅那样成立业主委员会有困难。据2010年相关部门统计，仅以深圳为例，商业物业成立业委会的比例不到四分之一。依深圳市《业主大会和业主委员指导规则》及相关文件规定，“商业物业已交付使用的建筑面积达到50%以上，或者物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用超过一年的，业主5人以上联名可向该小区(大厦)所在的街道办事处书面提出申请成立首届业主委员会。”实践中，如果商业物业是单一业主且物业又在自家成立的子公司管理之下，则根本没有成立业委会的必要。只有在存在分割产权物业的情况下，才具备了成立业委会的前提。但问题是很多商业性物业从表面上看入住率颇高，但实际上各个产权人将物业出租，或者开发商用委托第三方经营或者全场租约的形式经营，又或者开发商已经出售的单元不多而更多的单元被迫出租。因此许多写字楼的入住率高并不代表小业主交付使用的面积多，不一定达到成立业委会的法定要求。即使达到了法定的条件，也因商业楼宇的产权人不像小区业主那样特别在意小区公共事务和共同利益关系，在缺乏相互了解交流的平台下，也很难形成成立业委会的合意。加上开发商控制的物业公司显然并不希望成立对抗性的业委会，无人牵头的小业主就成了一盘散沙。

物业公司最担心的就是与业委会对抗、导致丢失管理权。没有业委会或者开发商作为大业主在业委会中具有控制权，则物业管理中最大的利益双方的冲突就大为减少，业主更换物业管理公司的诉讼以及成功的可能性也较少。当然，作为企业的物业管理服务企业的律师，我们经常向开发商、物业公司灌输成立业委会的好处，有一个监督方，有利于物业公司管理行为更加规范，有利于减少各类纠纷，有利于小区的和谐。

（二）随着商业地产的开发，物业管理公司的业务在传统住宅领域外有了新拓展，部分商业项目采用了开发商和物业管理公司合作经营的商业模式，对物业管理质量提出了更高要求，出现了相对居住型物业中欠缴物业管理费诉讼案件数量下降，但个案标的额上升以及针对管理质量、管理内容和收费合理性的新诉讼纠纷。

深圳中院房地产庭所作出的统计数据显示，传统居住型物业诉讼60%集中在物业公司诉业主欠缴物业管理费，30%则是业主诉物业公司管理不当所导致的侵权纠纷，其他物业纠纷的比例则为10%；而在商业物业中，欠缴物业管理费的纠纷比例下降至30%，经营户、业主诉物业公司管理不善导致的管理类侵权纠纷上升至50%，20%则是其他纠纷。

出现以上情形的原因主要归结为以下两个方面。其一，商业性物业因其租金与物业管理费的收费标准大大高于居住型物业，开发商一般不愿将商业物业的巨大利润让渡于其他物业公司，因此进驻商业物业的物业管理公司大多为开发商公司的子公司或关联公司。地产公司此时与物业公司之间更易形成紧密的利益共同体，传统地产业务中本应由地产公司负责经营的领域，如房屋租赁，招商引进，广告招租等业务，此时都将会一并委托给物业公司，或者直接将大厦经营权交付给物业公司代行使权利。在减少了开发商负担的前提下，无疑加大了物业管理公司的责任和义务，增加了诸如租赁合同模板的制定；租赁合同纠纷的预防和解决；招商、广告业务的引进、管理；业绩分成等新业务上。同时，因服务范围的扩大，业主和商户对物业公司的管理是否合法得当、是否谨慎合理、费用是否合理、特别是中央空调费用的测算是否合理等更加关注。其二，进驻商业物业的经营户或企业，一般依据合同约定，在进驻前均会缴纳一定数额的物业管理费保证金，加上商户进行实体经营、经济实力相对较强，因此欠缴物业管理费的案件数量相对下降，不过因为商业物业的物业管理费相对高昂，个案欠费的数额会升高。

二、针对商业物业纠纷的原因和新类型，物业管理企业在风险防范方面应当注意以下几点。

（一）在接受开发商委托，独立取得商业物业经营权的情况下，物业公司在制定商业楼宇招租租约模板时，需要注意：

1、独家经营权保障条款

在物业公司对商业楼宇招商经营过程中，租赁合同的双方为物业公司与商户。为了保证利益最大化，商户可能会提出保障其同类经营项目的独家经营权。因此，应当在合同中约定独家经营权的涵义和范围：

（1）明确独家经营权的含义。某类行业或者店铺的名称、经营业态、经营范畴等要解释明确，尤其是约定不允许引进的类似行业的范围。（2）明确违约责任，特别是独家经营的商户必须达到的业绩和按时交纳租金（或分成）、管理费等的违约责任，并约定管理方在条件成就时有权利提前解除合同。

2、开业日期与开业率的约定

对于初次招商的商业物业来说，项目开业日期对于经营商家和管理方都是比较重要的，项目开业日期的确定，是收取租金、管理费，特别是与实际使用相关联的中央空调费、水电损耗等费用的标志和起点。实践中，需要双方明确约定项目的各项收费起点，对于开业日期要求商家开业前向管理方出具书面函件，明确其开业日期，以便管理方做好水电、中央空调、其他公共设施的启动准备。到期即使因单方原因无法正式开业或者达不到商业预期，也应当开始计算各项费用。

对于因开业日期不明确或者开业率不足导致无法支付各项费用的纠纷，双方事先应当就开业的具体日期、逾期不能开业的处理办法以及各方的违约责任做出明确的约定；在开业率上应当在合同中明确约定开业是否为整体开业；如不是，则要确定开业率是多少，开业率计算标准是以开业商家占全部商家数量的比例还是以开业面积占物业整体面积的比例进行计算。管理方在合同条款制定上选择有利于己方的和免责的条款来合法规避责任和最大程度完成费用收取任务。

3、租金递增率的设定

经营商业地产时，租金是投资回报的主要方式。在租金的确定上，如合同明确约定采用固定租金，则无甚争议；若采用递增租金时，应当确定租金递增率，作为合同相对方的物业公司应当代开发商了解本地区一定时期内商业地产的升值潜力，并经过对政府规划、统计部门发布数据的研究和详细的市场调查后，借鉴周边类似物业的租金确定方式来确定。实践中，因客观经济形势的千变万化，一味租金递增将导致商户难以为继，导致或者拖欠或者逃之夭夭的后果。为了双赢乃至多赢，应当在合同中约定租金、管理费的弹性条款，如双方协商一致可以减免或者降低递增幅度等。

4、扣率租金模式下如何预防法律纠纷

除采用固定租金或递增租金的形式以外，在某些情况下还可采用扣率租金。扣率租金是采取扣率租金和固定租金两者取其高的方式，即确定一个百分比例，按照每个租期商户的营业额乘以百分比所得的金额为扣率租金。如果扣率租金高则当月租金为扣率租金，如扣率租金低于固定租金，则当月租金为固定租金，一般采取的是先预交固定租金，待租期结束后再补足扣率租金与固定租金之间的差额的形式。这种租赁费用收取方式多见于大型商厦。如深圳华X万X城。这种做法，使得物业公司在获得固定收益的同时，也分享了商户的经营成果，保证了开发企业利润的增长。但是，如何确定商户的营业额则是个突出的问题，很多时候开发企业和商户会因为营业额数额上的争执而引发法律纠纷甚至终止双方之间的租赁合同。在实践中，如果是商场统一收银方式的话，则不存在此问题；如果是由商户各自收银，采取“日报”和“月报”相结合、商户自报和物业企业定期抽查相结合的形式则更为合理。首先，应每日统计商户的日营业额，待到月底时再让商户上报整月的营业额，在此基础上很容易根据商户的日现金流量计算出整月的营业额，不容易存在误差；其次，应不定期的抽查商户的营业情况，根据当日抽查的营业额再与商户自报的营业额进行对比分析。如何确定租金是事关开发企业利润的重要事项，在实践中应采取灵活合理的方式，并在合同中进行明确具体的约定，以避免法律纠纷的出现。

5、避免“装修期”容易出现的法律漏洞

物业公司在进行物业招商时往往会给予商户一定期限的装修期，在装修期内商户享受免租并减免物业服务费用、免除中央空调费的待遇。但问题是装修期双方之间的法律关系究竟如何确定？为了财务统计便于操作，有些合同把装修期独立于正式的租赁期限以外，这样的很容易出现法律风险。因为在租赁期限内，双方存在租赁法律关系且由合同明确约定了权利义务，有据可依。如果装修期独立于正式租赁期限以外，则合同约定的租期尚未开始，并且商户未实际经营，双方的法律关系应如何界定？如装修期间发生安全事故造成人身和财产损失应如何承担？商户装修完毕但因故毁约后房屋如何才能恢复原状？等等。为了避免双方法律关系的不确定，建议将装修期纳入正式租赁期限，并在租赁合同中对装修期可能发生的问题进行具体明确的约定。

6、装修条款引发纠纷的预防

在商业地产租赁过程中，商户通常会按照自己的需要对房屋进行装修。就装修问题事先约定不明而引发的租赁纠纷日渐增多。因此在租赁双方签订租赁协议时，应对装修条款详细加以约定。

（1）装修范围。根据有关规定，承租人在装修房屋、增加附属设施前，首先应当书面征得出租人的同意，明确出租人同意装修的具体范围；其次，承租人在装修前，应将房屋装修设计方案取得出租人认可；最后，明确承租人违反上述约定应承担的恢复原状、赔偿损失、支付违约金等责任。

（2）装修期限。通常情况下，出租人应给予承租人一定的装修期限，该期限应属于“装修免租期”。承租人在该期限内除需付物业管理费、水电费等费用外，无须支付房屋租金。双方还应明确该期限届满后，即使承租人未能完成装修，仍需按约支付租金。

（3）装修保证金。为防止因承租人装修造成房屋结构破坏，出租人可以要求承租人预先支付一定数额的钱款作为装修保证金，以保证承租人履行其装修条款中约定的义务。

（4）租赁终止后的装修处理。一般说来，承租人会把装修款分期摊入营业成本中，在租赁期限正常届满时不应存在补偿问题。但在租赁关系提前结束时，双方往往会为装修的补偿问题发生争议。为此，双方应在装修条款中明确非因承租人原因而导致租赁提前终止时，出租人的装修补偿义务和补偿标准。如因承租人违约导致租赁提前终止时，承租人无权要求出租人给予装修补偿。因此，承租人应保管好装修的相关票据、合同等书证，以便双方结算。

（5）对物业管理来说也应当重视装修期，在物业服务合同中约定中央空调在装修期内是否开启、开启的时段和收费标准，装修期满后全额收取空调费。物业服务费一般在装修期有所下调，但仍要履行管理义务，应将《装修须知》让承租商户签收并随时进行监督检查，避免出现人身和财产损害。

7、优先续约权的条款设定

一般情况下，在商业地产租赁合同中均对承租人的优先续约权有约定，但往往约定的内容模糊，通常只是表述“承租方租赁期满后在同等条件下具有优先续约权”。但同等条件如何界定？无法实际操作，如果商业地产升值导致租金暴涨，有第三方出价高的情况下，承租方利用该条款占据物业拒不退出，从而发生纠纷。基于这种情况我们认为应当在租赁合同中做出如下约定：

（1）承租方在租赁期满后在同等条件下具有优先续约权。

（2）对于长期合作并且商业信誉较好的租户，同等条件可以约定为承租人有权在第三方出价的租金上下不超过10%范围内时享有优先权，比如原租金是10000元，第三方出价只要不超过11000元，承租人就有权以10000元继续承租；如果第三方出价为12100元，那么承租人有权以11000元继续承租。

（3）此外同等条件也可约定为租赁期限届满后，具备房地产评估资格的评估机构所提供的同地段、类型或相似地段、类型租金标准为同等条件，如原租金10000元，租期5年后评估租金为15000元，承租人所出租金在15000以上则有权继续承租。

8、对欠租商户采取“停水停电”措施的法律风险

在商户拖欠租金和物业管理费用的情况下，物业公司是否可以直接采取停水停电的措施是实践中比较纠结的问题。我们认为应当具体情况具体分析。

首先应在租赁合同中写明在商户欠租的情况下物业公司享有对商户采取停水停电的权利。此外，应区分两种情况：第一种情况，开发商或业主与自来水公司和电力公司签订了《用水协议》和《购电协议》，则对于欠租的商户，开发商和业主可以采取停水停电的自助措施。因为商户和自来水公司、电力公司并不存在水、电使用合同，不能享有相应的使用与否的决定权。第二种情况，商户和自来水公司、电力公司直接签订了水、电使用合同，则商户用水、用电的权利就受法律保护。此时，虽有免责约定，司法实践中也通常被认定承担擅自停水、停电造成商户经济损失的赔偿责任。另外，还要注意即使有权停水、停电，物业公司也应事先书面通知商户，提前告知停水、停电的具体实施时间、范围，以避免给商户带来突然损失和可能的法律赔偿风险。

对于物业公司因业主和租户、商户欠缴物业管理费的断水断电问题，按照国务院《物业管理条例》和各地的物业管理条例、各地《业主公约》模板以及司法实践，均认定物业公司行为违法。基于物业公司和业主之间的平等合同关系，一方付钱，一方提供服务，物业公司有对小区业主和物业使用人提供物业管理及维护相应设施设备、保证业主和物业使用人安全合理便捷使用的义务。即使物业公司接受水电部门委托代收水、电、煤、有线电视等费用，也不是这些基础设施的提供者，并不享有供水、供电、供气合同等约定的权利。即使在物业服务合同中约定当业主、物业使用人不缴纳物业费时物业公司可以采取断水断电等措施，这种约定因干涉他合同而无效。物业公司如任意胡为将承担侵权赔偿责任。

9、解除租赁合同、强行收回房屋和处理商户遗留物品的法律风险

制定租赁合同一般都会约定合同解除条件，如商户欠租达到一定金额和时间、商户违法经营，则出租人就享有合同解除权。实践中，合同解除条件已经成就，但商户拒绝腾退房屋和偿还欠款的情形较突出，考虑到从起诉到法院强制执行的时间长、过程复杂，为了避免扩大损失，业主大多会采取自行强制收回房屋的措施。如何有效的防范法律风险，避免欠租商户以丢失珍贵物品为由反咬一口呢？首先，一旦满足合同解除条件，出租人应及时向商户邮寄解除租赁合同通知书，写明要求商户自动腾退房屋的期限，如超过期限则出租人将强行收回房屋。其次，如商户超过该期限仍未搬离，则出租人应采取边清理边取证的方式：第一，邀请公证人员至现场，对清理房屋的整个过程进行公证；第二，聘请律师作为见证，并对现场商户的遗留物品进行认真清点造册，全程录像，留作证据；第三，将商户的遗留物品妥善保管，并书面通知商户留存物品的地点和清单，要求其限期领取并承担保管费用。实践中，也有由物业管理公司、业委会、社区工作站甚至无利害关系人数人见证下清退承租商户物品的做法。

（二）、物业服务企业履行管理义务应当注意的风险与防范

1、商业物业的保险与风险规避

商业物业流动人流量多，注意物业使用相关人的人身和财产的安全是物业服务重点。同时进驻商户、企业自身的实力和守法守规意识参差不齐，加上设施设备特别是空调、电梯扶梯、水电供应等都容易滋生事故，因此要比住宅物业管理有着更多的风险性。司法实践中，侵权诉讼与日俱增，而且索赔金额也日益加大。物业管理公司在日常的经营中面临着巨大的风险，因为再优秀的物业管理公司也很难避免因工作中的疏忽和过失对物业使用相关人的人身安全和财产造成损害，而受害者可依法提出索赔，如何转嫁风险成为摆在物业管理公司面前的一个难题。而保险就是一个很好的选择。

事实上，很多物业企业往往要求商户应购买相应的保险，而忽视了自身的保险。即使在商户已经购买保险的情况下，根据保险利益原则，商户投保的也只是自身的财产，万一发生不测事件，例如火灾，在毁坏商户财产的同时也给建筑物本身带来了损害；又例如第三者在经营场所的意外伤害，在商户无力赔偿或其他赔偿不足的情况下，物业公司乃至开发商往往都要承担连带责任，对于微利企业的物业管理公司而言，购买足够的保险至为重要。一般应考虑购买如下保险：

（1）财产一切险，承保范围是保险单明细表中列明的保险财产因自然灾害或意外事故造成的直接物质损坏或灭失，包括指雷电、飓风、台风、龙卷风等及其他人力不可抗拒的破坏力强大的自然现象，以及火灾和爆炸；

（2）第三者责任险，即由于意外事故造成第三者人身伤亡或财产的直接损毁，依法应由被保险人支付的赔偿金额。

（3）物业管理责任险，即凡在工商行政管理部门登记注册，取得合法资格的物业管理者，均可作为被保险人。该险种涵盖了物业管理公司最为担忧的各种责任风险，如公众场所中的第三者责任；电梯扶梯责任；游泳池责任；广告牌责任以及停车场责任等。理赔范围不仅包括了物业公司因管理或从业管理过程中的疏忽或过失造成第三者人身伤亡或财产损失（依法应由物业公司承担的经济赔偿责任），还包括物业公司诉讼费用和为缩小或减少对第三者人身伤亡或财产损失的赔偿责任所支付必要的、合理的费用。

2、商业物业停车场区域的车辆管理损毁风险的控制与预防

商业地产停车场的管理风险，主要集中在车辆管理损毁风险。，是指物业服务企业对停车场的经营服务过程中，因管理停放的车辆发生损坏、灭失等给企业带来的风险。具体风险可能有：车辆停放期间车辆外表被第三人用器具划伤，被其他停放车辆有意或无意碰撞而损坏，在停放期间被盗窃或抢劫或者因遭遇其他不可预知情形，诸如狂风暴雨等导致的车辆毁损。由于高档商圈、写字楼内停放的车辆大多价值不菲，因此该类纠纷和诉讼将导致物业公司承担不菲的赔偿风险。

物业公司是否应承担赔偿责任关键在于判断停车服务关系是否构成保管合同法律关系。依据公平原则，这方面司法实践中已经形成定论，即如果签订了特定物品的保管合同、所有人支付了保管费则构成保管关系，无论出现何种情形，保管人即物业公司都要承担赔偿责任。否则就只是车位使用服务关系。但车位使用服务这一契约关系也要求物业公司必须尽到谨慎善良合理的管理义务。即使遭遇极端天气也无法免责。2010年大雨造成广州、北京等地一些商业楼盘发生地下停车场浸水事件，车主损失巨大，造成影响较大的群体性纠纷，我们代理的物业公司方面临举证难的窘境。因此，提请注意以下方面：

（1）建立车位进场刷卡制度，并将车位服务合同性质、停放服务的具体内容和车辆停放人应注意的事项印制在停车凭证上。

（2）完善停车场硬件，要求开发商、业主购买监控设备，降低管理风险。（3）将停车场车辆停放服务的内容制成公示牌，放置在停车场显著位置，明示停车场经营单位是否承担车辆的保管责任等。

(4)收取停放服务费，给予收款凭证，收款凭证上应记载停放的时间和车辆的牌号或者电子卡应有可资查询的存档记录。如果车辆停放凭证丢失，应由车辆停放人持车辆行驶证件和驾驶人员的身份证前往管理处办理相应的凭证挂失手续，重新领取车辆放行凭证。

(5)因物业维修工程等原因可能造成停放车辆损害时，应以指示牌等形式向车辆停放人明确告知，并将可能造成车辆损害和危险的区域进行单独围拦，进行分离，明确禁止车辆停放在上述区域。(6)在异常天气来临时，需要及时广播告知业主挪移车位，提前预备沙包等物，尤其注意商业物业的地下防空停车场，一般防空区域是有三防门的，及时放下此门便具有防毒、防水、防辐射的功能，日常管理时，不能只图车辆通过的便利，用水泥封闭三防门下面的凹形闸口，而应当用易于挪动的木板或其他可以随意搬动的材料封闭凹形闸口。

(7)建立健全保安员日常巡查制度，保证一定的巡查密度，及时发现问题，排除潜在危险。对监控设备要保证完好无损，对录像资料要按照国家规定，保存至少30天。

(8)购买保险，分散管理风险。

三、物业管理企业的进场和撤场

俗语常说“有始有终”。无论是住宅物业还是商用物业，物业公司管理都始于进场而终于撤场，虽然被动撤场在商业地产中较为少见，但物业进场、撤场不当所引发的纠纷和后续调处将会十分复杂。经过对客户苏州开发区最大商业旅游建筑群、南京某重点大学校区、无锡最大购物中心、深圳南山区某大型商场等物业进场、退场的法律服务，我们认为物业企业对大型商业项目的进场和撤场应高度重视并注意风险防范。

（一）物业的进场的类型与相关问题

商业地产中依据进场时间不同分为“依前期物业管理协议的进场”和依据“新的物业管理合同”和旧的物业管理公司交接的进场。

1、“依据前期物业管理协议的进场”

协议的主体是开发商，所以交接对象也是开发商。因此在与开发商交接的情况下，进场前应当把握如下两个原则，其一，审查开发商所移交的材料是否完备，是否真实。对移交的材料应当查实，如暂时未能移交及查实的，应当由开发商说明情况，取得开发商书面承诺书，要求其在承诺期限内完成相关材料的交付义务。其二，物业公司对开发商所移交的物业及实体性构筑物一定要把好验收关，否则因把关不严而造成的后遗症和改造、增设工程会给物业公司带来沉重的负担。具体来说，应当注意以下几个方面：

（1）对在前期介入阶段提出的完善项目和整改意见进行复核，对尚未完善的事项，要求开发商提出的补救和解决措施并备案，（包括物管用房，专项基金，开办费用，是否对小业主有减免费用、允许搭建改造承诺等以及对外承诺的商业配套设施等问题）。

（2）要求开发商对小区所有土建工程、消防工程、管线隐蔽工程、装饰工程、市政工程、设备安装工程和绿化工程等主体及配套工程的施工（承包）图纸、单位名称、工程项目合同、工程负责人联系电话、保修期限等内容列出清单和附件交给物业公司。

（3）将开发商施工未用完的小区建材包括各种瓷片、玻璃窗及配件等留存清点备用，可为以后维修减少费用。

（4）凡楼宇内采用非市面上常见的建材，设备和设施的应让开发商或施工单位提供供货和维修保养单位的地址、电话和联系人。

（5）验收时注意和物管密切相关的设施和管线有无按要求做好：包括岗亭、道闸、围栏电梯设施、商业景观取水用的水管接口、垃圾收集房（含清洁工具房）、商业指示标识系统、汽车泊位是否足够，楼宇公用、消防设施做好与否，室外加工用电的预留电源插座、空调滴水、排水系统（含商铺）等。

（6）对于可能有争议的商业区域公共设备、设施、辅助场所（休憩绿地）、停车位等产权须界定并出具相关证明或特别承诺。避免以后引起投诉、纷争。

2、依据“新的物业管理合同”和旧的物业管理公司交接的进场。

这类交接相对于前者较为复杂，理想状态下如有相对方的配合则会顺利交接，但通常均会发生利益冲突。典型的案例即为北京建外soho的物业进场交接，双方互相设置障碍甚至大打出手，造成了很恶劣的社会影响，降低了北京建外SOHO的经营形象。因此对于“新旧交接”的进场方式，尤其需要注意以下几个方面：

（1）一方进场，一方会撤场，双方都应当组建接管小组，与对方会商制定交接的流程、时间表、确定负责人。

（2）严格执行交接流程，对于相关材料的交接，应当做好交接清单，并让对方签字。对因历史遗留问题发生的资料遗失，如开发商未将资料移交导致退出的物业无法移交的，应当取得其声明并签字确认。往来函件应当提前与当地邮局联系，找专人进行确认送达业务，如发生拒收的情况，应当采取DV全程跟拍或公证送达。

（3）对物业硬件设施进行验收。列出清单并依据清单对水电，管线消防等硬件设施逐项进行接管验收，对于损坏的部分，需去函说明，取得快递回执。（4）对资料和楼宇内的遗留问题进行协调，补救。

（5）如双方发生冲突，应首先取得楼内业主及开发商的支持并向政府主管机构请求协调，在维稳的背景下，通过正当的方式进场而不要采取过激措施。对有争议的部分，应当取得对方明确的书面答复，本着“求同存异”的原则，逐步进行协调接收。

（二）物业撤场应当注意的问题

一般情况，物业撤场都会有交接相对方予以全力配合。但在物业公司遵守约定管理而相对方违约，导致物业管理企业无法取得物业管理利润，依据合同行使解除权被迫撤场的情况下，相对方不仅不会配合，反而会百般刁难。在相对方不配合的情况下应当如何交接，此时注意两个原则：

1、应注意“程序合法，取证充分。”对于无人配合或设置障碍的交接，撤场属于单方行动，很容易成为对方日后争议的口实，所以必须注意程序的合法性，每一步程序都需做到合情、合理、合法。包括：

（1）成立撤场工作领导小组并分立各管理项目主管小组，明确职责；

（2）做好交接计划、流程并告知开发商，通知其截止撤场时间点管理责任发生转移，警告如因其拒绝交接造成的安全责任由其自行承担；

（3）将交接安排在管理区域内予以公示，做好管理区域内商户、小业主的说服解释工作；

(4)做好完备的交接记录，DV全程拍摄并照相，将重要机电设施设备进行封贴（加盖公章和封贴人签字）；重要机房、值班室等安全锁好；(5)保安按照管理区域的重要性次第撤岗并公告；

(6)将所有日常运营管理资料和原自开发商处取得的图纸、设施设备资料等制定清单，分类分箱封存并标记清晰；

（7）通知开发商接收管理资料、交接证明文书和钥匙并要求有法定代表人或者委托人签收;（8）对于开发商拒绝接受的财务资产应当预先安排公证提存等措施保管妥当；（9）将撤场的每一步骤和文书证明资料以及催促开发商交接的函件送达对方签收，对方不签收的，通过特快专递、公证、见证等方式取得送达的证据。

2、充分依靠政府物业主管部门和街道办等机构，事先向相关机构报告，说明撤场的原因和可能造成的严重后果；请求派人现场见证；必要时候将撤场证据和需要移交的管理资料等送达到政府主管机构保管；撤场后向政府机构提交报告。

3、整理并备份管理资料，做好财务核算、分包合同解除和清退员工的补偿工作。（1）工程类资料和日常管理资料重要的要复制备份；移交撤场资料也要整理备份。以免发生纠纷时无法举证；

（2）为了追讨开发商和商户欠费，撤场前应对管理期限内的物业费用，单独归类制定清单，向欠费方发出清偿通知书并保证送达；对未决诉讼、欠缴物业管理费或其他诉讼进行列表清理，随后可聘请律师追缴物业管理费；

（3）清理员工劳动资料，包括：项目员工合同、薪酬、社保、保险等。对于劳动合同不完备的部分进行补充，分项列明工资、社保、福利等费用和员工遣散所支出的其他费用并妥善遣散员工；

（4）撤场前对物业共用部分，共用设备的维保养护合同、清洁绿化等外包合同等分别通知解除并妥善解决争议；

（5）做好财务核算，如收支、损益核算；办公、固定资产投入后的折旧费用统计；可能将来带有收益性质的物业服务项目的测算，可以委托审计机构进行审计评估。以便公司了解项目盈亏和报税。

总之，商业物业经营管理特有的法律风险需要引起经营者和管理者的高度重视。本文一管之见，囿于经验和水平，难免有不尽、错漏之处，希望各位同仁斧正。

第三篇：商业物业委托合同

物业管理委托合同

＿＿＿＿＿＿＿有限公司认真研究，决定将 物业管理服务项目交 公司实施。根据《中华人民共和国合同法》和其他相关法律、法规之规定，双方在自愿、平等、互惠互利的基础上经友好协商，一致同意签订本合同，并共同遵照执行。

第一章

总则

一、本合同当事人：

委托方：（以下简称甲方）受托方：（以下简称乙方）

二、物业基本情况

物业类型：餐饮业 休闲业 服装 娱乐业商业街区 座落位置： 占地面积：约 公顷 建筑面积：约平方米

主配电房： 座，其中高压室 座 应急发电机组 组 水池： 个，共计平方米 绿地面积：约 万平方米 男女公厕： 座 经营性垃圾房： 座 办公楼：约平方米

三、乙方提供服务的受益人为甲方和商场各商户。

第二章

委托管理事项

一、商场公共部位环境卫生的保洁工作（不含商家内部保洁工作），包括商场楼道、过道、广场、绿地、水池、垃圾桶、垃圾站、垃圾房、果皮箱、公共卫生间、室内外公共设施设备等场所、设施设备的清扫、清洁、除尘、漂浮物及落叶的清理、垃圾归集以及经营性垃圾的收集清运等。绿化修剪后的残留物，乙方必须监督绿化养护单位自行清理，否则由乙方负责及时清理。

二、交通与车辆停放秩序的导引和管理。

三、24小时维护商场公共秩序、公共安全，包括安全监控、消防监控、巡视、门岗执勤、公共突发事件的应急处理、设施设备看护等。

四、24小时值班保证街区内能源供应（供水、供电、供气）正常，设施设备运转正常，及商场内外的应急维修工作。

五、商场内房屋、公共设施设备的维护、保养、巡检、修缮和管理。（其中材料费由甲方另行支付，正常维护所产生的耗材和工具费用除外）。

六、经商场商户委托，可提供有偿服务并合理收费。

七、与甲方相互配合对商铺装修进行管理。

八、对物业使用人违反《业主公约》《施工安全责任书》《装修管理规定》的行为，根据其情节轻重，采取提醒、批评、规劝、警告、制止、罚款等手段进行管理，并对决意不纠的负有向甲方或商场“综治办”报告的责任。

九、按照《消防法》及有关法规对街区消防设施、设备、及其他有关消防事项，商家消防进行管理。

十、按照安全、公平、合理的原则，协调街区内商家之间物业方面的相互关系。

十一、按照本合同附件：《业主公约》《施工安全责任书》《装修管理规定》等对商场、商家进行管理，并负有相应责任。

十二、甲方按照财产清册移交房屋、设施、设备以后由乙方对其进行管理，乙方负有管理、维护责任和权利。

十三、其他：

1、向商家提供报纸、信件、邮件投递到户。

2、开设24小时服务热线、接受商家、甲方的咨询、投诉及要求协助解决的其他问题。

3、协调商场与各管理机构的关系，为保障甲方、商家正常合法公平经营提供帮助。

4、无条件配合甲方对商户的管理。

5、配合甲方的在商场内或广场的活动。（产生的费用由甲乙双方另行商议结算）

第三章

委托管理期限

委托管理期限 年，自 年 月 日起至 年 月 日止，本合同期满前30日内，若甲乙双方均未提出异议，本合同在期满后将按照 年为一周期继续履行。

第四章

双方权利义务

一、甲方的权利义务

1、负责制定《业主公约》和《施工安全责任书》《装修管理规定》并作为商场房屋物业合同的附件，要求商场商户或其他使用人共同遵守。甲方负责制订物业管理服务费收取标准。

2、审定乙方根据甲方要求、结合街区经营特点所制定的《卖场管理制度》、《服务标准》、《岗位职责》、《考核办法和标准、制度》。

3、每季召集一次商户联系会，检查监督乙方商场管理服务工作实施及制度执行情况，每月对乙方的物业管理服务水平进行一次全面测评，若考核测评结果较差，甲方有权要求乙方限期整改，仍未整改的并造成重大损失的，甲方有权随时终止本合同。

4、审定乙方提出的物业管理服务计划。

5、收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于本合同生效之日起30日内向乙方提供。

6、按合同或甲乙双方协议及时足额支付交由乙方实施的特约维修费用。

7、向乙方无偿提供经简装的办公用房、工具房各一间，男女更衣室各一间，共计100平方米。

8、甲方提供乙方用水用电（其中水：30吨/月，电：300度/月由甲方无偿提供，超出上述额度的部分由乙方按照相应单价按实际使用数量向甲方支付费用）。

9、对乙方的物业管理服务工作进行指导、监督。

10、对房屋、设施、设备进行财产清册，并在合同签订以后向乙方进行移交。

11、甲方对项目内所有外立面、公共区域享有改造、改变、发布广告、增加永久、临时设施、设备的权利。

12、甲方有权根据本合同向乙方授予、解除乙方与甲方签约商户签订物业管理服务协议、收取物业管理服务费的权利。

14、项目内水、电费由甲方负责代收代缴，乙方予以配合。

15、甲方对各商户承租区域的外墙体及以外部分，享有完全的处分和管理权，乙方不享有此项权利，乙方对此有配合甲方之义务。

二、乙方的权利义务

1、根据有关法律法规及本合同的约定，制定《商场物业管理制度》。

2、向商户或其他物业使用人告知《业主公约》、《施工安全责任书》《装修管理规定》，并按法规、及上述规定对商户或其他物业使用人进行管理，并对管理负有相应职责、权利和责任。

3、不得将本物业的管理责任转让给第三方。

4、负责编制房屋、商场公用部位、公共设施设备的阶段性养护计划和有偿维修服务方案，并在甲方认定签字后组织实施。

5、负责编制物业管理服务计划、代购物品采购计划。

6、对本物业的公用设施不得擅自占用或改变其使用功能，对确需改、扩建或需要完善的项目必须征得甲方的书面许可。

7、本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部办公、工具用房、代购的各类工具、器材和办公用品，并保证完好。

8、本合同终止时，乙方按财产清册记载的项目和数量将合同项目房屋、设施、设备等如数完整地(正常损耗除外)交还甲方，若有故意损坏、灭失，乙方应予修复或赔偿。经甲方同意乙方变更或甲方变更的除外。

9、乙方不享有在项目内发布任何广告的权利，甲方书面同意的除外。

10、乙方在本合同签订生效后、经甲方书面授权后按照与甲方共同商议的方式与甲方签约商户签订物业管理协议并按协议收取物业管理费及提供相应服务、承担相应责任。物业管理服务费收取标准由甲方确认，乙方未得到甲方书面同意不得擅自更改收取标准。

11、无条件配合甲方对商家进行管理、及采取的相应措施。包括乙方按甲方书面要求对商家进行的切断水、电供应的工作。

12、因乙方管理不力造成甲方损失的，乙方应给以赔偿。因甲方直接原因造成乙方损失的，甲方给予赔偿。

13、商场商户向乙方申报的门头，房屋外立面、户外店招、户外广告、户外亮化等项目的装饰、装修以及营销广告、节日景观的设置、空调室外机、制冷室外机及排风机等户外设施、设备安装，由甲方进行审批，乙方予以配合并进行管理，乙方不享有审批的权利。商场商户向乙方所报图纸、资料应向甲方报备。

第五章 物业管理服务质量

乙方须按下列约定，实现目标管理：

一、公共环境：

商场通道及过道：每日清扫2次，循环保洁，目视过道路要求干净、整洁，无垃圾、杂物、浮砂，地砖无污迹，无积水，每100㎡痰迹、烟头、纸屑平均不超过5个，无直径2cm以上的石子；地面垃圾滞留时间不能超过1小时；

标识、宣传牌、导视图、标识、宣传牌每日擦拭1次，保持干净、整洁。清洁后检查无污渍、无积灰，不损伤被清洁物。

绿化带：每日清扫2次绿化带、草坪上垃圾，捡1次草地、绿化带上的烟头、棉签等小杂物，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，地面基本干净、无积尘、无污渍、无垃圾。

办公室：办公室每日清洁2次，内外地面拖洗干净，擦洗干净内外门窗玻璃、窗台及其他台面，发现不卫生随时处理，保持墙、地面干净、光亮、整洁，无积灰；工、器具排放整齐、有序。

垃圾箱、垃圾桶：垃圾箱隔日抹布抹1次；垃圾桶、垃圾箱定期冲洗清洁，保证无异味、积垢（具体时间）；垃圾桶、垃圾池周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹、油污，无明显异味。

垃圾收集与处理：保持垃圾桶清洁，回收垃圾桶垃圾后重新铺好新的垃圾袋；再盖好垃圾桶盖；每日定时收集、清运商场内生产、生活垃圾并集中堆放在隐蔽位置，做到垃圾日产日清，每日按时运离街区；建筑垃圾定点堆放；灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运送途中应加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染；废弃涂料、油漆等流质性垃圾在运送途中注意容器的封闭，防止溢流污染路面。

卫生消杀：夏季等蚊、蝇孳生季节每月消杀2次，其他根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠：每季进行1次；特殊情况根据需要增加次数；确保操作人员和经营户安全，有切实可行措施。

公共卫生间：保持空气畅通无异味、不堵、不露，卫生洁具包括

镜子无污迹，地面无水迹、污迹。

公共水池：保持清洁无杂物、定期清洗，保持水质，并每日有人进行检查确保硬件完好，无淌水漏水现象。

绿化：每月对公共区域绿化，进行两次维护保养，修剪草坪。

二、交通和车辆停放秩序: 各类车辆按指定方向行驶，分类有序停放。无车辆混杂停放，无易燃、易爆及有毒物品放置。按甲方要求进行管理。

三、安全护卫：

1、护管人员一律佩带工号牌，着装整齐、仪容、仪表规范，不留长发、胡须，行为规范、语言礼貌文明。

2、各出入口设立固定岗，值班中不得擅自离岗、并岗，不得聚集聊天，高声喧哗。不得在岗位上或禁烟区域内吸烟。谢绝推销或其他闲杂人员、衣冠不整者进入商场、办公室。对于从商场内搬运物品者，需要持有世纪天成欢乐谷书面签署同意的《撤场申请流程单》，方可放行。各区域设立流动岗，实行24小时值勤制度，24小时不间断巡逻，保持商场内外的治安秩序，巡逻纵向到底，横向到边，不留死角，不留空点，做好记录。巡逻中要多看、多听、多嗅以检查治安、防火、防盗等情况。

3、严格控制易燃易爆、有毒有害的违禁物品进入商场。

4、严格按照《商场突发事件应急预案》，及时准确处理事故隐患或停电、火灾、治安等各类突发事件。

5、熟悉商场情况，遇有问讯，准确耐心地给予回复，态度温馨周到，增强服务意识。

6、监控室人员持证上岗，熟练掌握各系统的工作原理、性能和常规的维护保养工作及操作方法。并准确、真实、清晰地填写监控值班记录。

7、爱护公共设施、设备，廉洁奉公，秉公执勤，互相配合、互相帮助、团结一致

8、认真处理好客户的投诉，做好记录工作。

四、供配电、供水、供气：

1、严格执行《配电房运行制度》和《电气设备操作程序》。

2、保持总配电房及街区内各分配电房的清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍。

3、每日检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线及街区内各分配电房设备等供配电系统的运行状况，并定时抄表做好记录，出现异常及时处理。

4、每年对变压器外部、低压配电柜进行2次以上清洁、保养。

5、每年按照当地供电局之相关标准对供电主设备进行维护和保养，确保商场供电正常安全有序。

6、保证正常电力供应，限电、停电按规定时间通知经营户。

7、每年检测1次护管接地电阻和配电房主要电器设备的绝缘强度；每年检测4次配电房内消防器材，保持消防器材完好。

8、潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥。

9、每月检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁害，及时采取措施消除隐患。

10、每日填写运行记录，建档备查。

11、按日、周、月周期安排作好对商场内设施、设备进行巡视、检查、维护、保养工作并做好记录。特殊天气状况下增加对商场设施、设备的巡检。发现异常及时处理解决。

12、对商场内水、电、气定期进行巡查，及时发现并防止漏水、漏电、漏气事件、事故的发生，对水、电计量器具加强巡查防止偷窃

发生。

五、房屋及共用设施设备的维修与养护：

1、保持商场内外道路畅通，无货品堆积占道现象。

2、化粪池每月巡查1次。出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；

3、楼面落水管落水口等保持完好，及时上报更换开裂、破损的落水管落水口，每季度检查一次；

4、每周清扫1次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔除沟内生长的杂草；目视基本干净无污渍、杂草，排水畅通，无积水，无臭味；

5、每3个月对地下管井疏通、清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；

6、坚持每日对地下室设施设备进行巡视，认真做好巡视纪录，发现问题及时处理，每年对地下室水泵保养两次（材料费由甲方支付）。

7、维修、养护计划按季度编制报送甲方确认，并在甲方确认后一周内组织实施。临时性维修及时呈报甲方，甲方确认后及时实施。

8、大雨、大风、大雪及灾害性天气前要做好预防、告知工作，发生时要作好巡查和紧急处理，发生后要作好善后和补救工作。

9、负责对商场外广场路面基础设施的维修，包括路牙、路面、树池、水管、公共洗手间设备等。

10、必须每年对消防监控设施进行日常维修和检测，确保商场消防监控系统正常有序，无监控死角。如因此工作延误而造成消防检查处罚，由乙方自行负责。

六、水电维修时限

急修：5分钟内到达。

七、甲方和商场商户对乙方服务的满意率: 95%以上（非乙方因素除外）。

八、以上未详尽部分，按照甲乙双方所确定的相应附件（）执行。

第六章

物业管理服务费用

一、财务收支总的原则

1、经甲乙双方共同协商，本着“既节约费用开支、又确保服务质量”的目的，世纪天成欢乐谷物业管理服务范围将根据甲方对外招商的进度和实际入驻经营的面积的不断增加而逐步扩大、分阶段实施。

2、在确保物业管理服务人员素质、数量和服务质量的前提下，甲方同意乙方按每平方米 元/月的标准对入驻的商铺收取物业管理公共服务费，乙方如不能足额收取与甲方无关。乙方可根据市场价位以及管理成本实际情况，在取得物价局批文或备案的情况下，合理对物业管理费进行适当调价，但必须事先与甲方沟通并取得甲方书面同意。

3、乙方不得向甲方商户收取超过本合同有效期以外的物业管理费，否则除必须无条件退还外，还需承担一切可能引起的相关责任。同时，甲方有权扣除乙方保证金作为补偿。

二、乙方物业费中已经包括下列费用:

1、人员工资、福利费用

2、环卫部门收取的垃圾清运费用

3、办公、耗材、低质易耗品、设备维修保养的正常费用。

4、各项不可预见费用。

5、管理费用、税金。

6、政府部门向街区收取的涉及物业管理的各项规费和杂费。

7、服装、设备更新费。

8、配电房、供水、供气设施的检测、保养费用。

9、设施、设备非正常损坏，或为乙方管理不力造成损坏的维修相关费用。

10、街区环境保洁工作所需要的各种工具或耗材，包括垃圾桶、垃圾袋、保洁用具等。

11、乙方物业人员的培训费。

12、乙方人员的劳保、工伤、事故、社会福利等费用。

13、乙方为商户提供的其他服务。

14、因乙方管理不力造成的街区商户、第三方损失的相关费用及相应赔偿。

15、以上费用由乙方承担，甲方不再予以支付。

三、乙方物业费中不含以下费用：

1、甲方对商场的建设费用，或主动为乙方添置的设备费用。

2、因绿化公司清洁不力，甲方委托乙方处理的费用。（费用额甲乙双方另行商议）

3、公共设施、设备的水、电正常消耗费用。

4、管委会发生的费用、公安部门从安全角度向街区派驻的公安人员所发生的费用。

5、因甲方进行街区或建筑物改造而产生的建筑渣土、装修垃圾的清运费用。

6、公共设施设备的大修，以及其他可申请维修基金的维修项目。

第七章

违约责任

一、甲方因完全自身原因违反本合同第四章第一条的约定，致使乙方未完成规定的管理目标或未达到服务质量，乙方有权要求甲方在一定的期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同，造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应的经济赔偿。

二、若甲方收到商家针对物业服务内容的重大投诉从而造成对甲方形象的严重影响或发生重大安全、消防责任事故，甲方有权终止合同，乙方因此造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应的经济赔偿。

三、乙方违反本合同第四章第二条的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应的经济赔偿。

四、乙方于本合同生效之日起7日内，向甲方缴纳项目实施保证金人民币（￥ 元），待本合同终止时双方结算完毕后无息退还。

五、甲乙任意一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付 万元人民币的违约金，给对方造成经济损失的，还应给予相应的经济赔偿。

第八章

附则

三、未尽事宜双方可以共同协商，并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

四、本合同及其附件中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

五、本合同正本连同附件一式六份，其中甲方三份，乙方二份、淮南市房产管理局（备案）一份，具有同等法律效力。

六、本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关规定及时协商处理。

七、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请淮南市房产管理局进行调解，协商或调解不成的，可向淮南市田家庵区人民法院提起诉讼。

八、本合同自甲乙双方共同签字之日起生效。

甲方签章： 乙方签章：

代表人： 代表人：

年 月 日 年 月 日

第四篇：商业物业岗位职责

商业物业岗位职责

1.负责协助业户的入户、装修手续办理;负责分管楼栋区域空置房的管理工作;

2.负责分管辖区的日常巡查，并监督分管楼栋的保洁、绿化等服务质量;

3.负责分管楼栋的客服沟通、拜访，改善客户关系，协助建立、完善业主档案;

4.负责分管楼栋的上门回访工作和分管楼栋内的各项费用的催收;

5.掌握各种应急时间处理程序并协调处理;

6.完成上级交办的其他工作任务。

商业物业岗位职责21、负责协助上级按照公司标准化执行所辖区域保洁或运送服务;

2、负责与客户保持及时有效的沟通，及时处理客户需求;

3、负责团队成员的培训、辅导、考核等日常管理工作;

4、负责公司财务、人力资源、运作等各项政策、制度的贯彻落实。

商业物业岗位职责3

1.依照物业主任的编排，有效地执勤;

2.确保物业内各类设备正常运作，例如:升降机、手扶梯、空调、照明等，遇有故障，必须立即汇报;

3.处理客户的资询、意见、投诉等事宜;

4.熟习公司各类政策及规章、工作流程、指引等，并切实执行;

5.有效执行各类工程的管理工作;

6.处理紧急事故;

7.与租户保持紧密沟通，维持良好关系;

8.与上级保持紧密沟通，将事情如实汇报.商业物业岗位职责4

1.依照物业主任的编排，有效地执勤;

2.确保物业内各类设备正常运作，例如:升降机、手扶梯、空调、照明等，遇有故障，必须立即汇报;

3.处理客户的资询、意见、投诉等事宜;

4.熟习公司各类政策及规章、工作流程、指引等，并切实执行;

5.有效执行各类工程的管理工作;

6.处理紧急事故;

7.与租户保持紧密沟通，维持良好关系;

8.与上级保持紧密沟通，将事情如实汇报.商业物业岗位职责51、负责制定本部门的工作计划，并主持开展本部门的各项工作;

2、负责落实本部门员工的岗位责任，并对员工的工作进行监督指导及绩效考核;

3、全面贯彻集团公司的安全管理制度，认真做好本店的防火、防盗、经营秩序等安全管理工作;

4、负责组织本店消防、空调、配电等物业设施设备的日常维护维修和定期检修保养，保证本店水、电、气及通讯系统的正常运行;

5、负责本店保安人员的日常管理，监督落实保安人员的岗位责任，确保本店经营场所内外紧急情况的及时妥善处理;

6、负责本店保洁人员的日常管理，监督落实保洁人员的岗位责任，确保本店经营场所的整洁卫生;

7、负责协调本店与物业单位及当地公安、交管、安监、城管、街道等政府部门的关系;

8、妥善处理本店物业保卫工作中出现的各种问题及突发事件。

商业物业岗位职责61、负责业主办理入住的各项准备工作以及入住流程办理和后续的服务工作;

2、负责物业管理区域内的环境卫生，园林绿化以及返修施工的监管工作，发现问题即使跟进相关人员处理;

3、负责每日对公共区域进行巡视，并做好日常记录，发现各种不安全隐患以及需要维修的设施设备及时通报相关部门进行处理;

4、负责业主委托代办服务的咨询和服务工作，及时反馈相关信息;

5、负责收集客户，业主信息，建立前期客户档案。

商业物业岗位职责71、贯彻执行商管公司下达的各项管理工作指令，完成各项考核指标;

2、按照商管公司安排，配合相关部门完成项目在规划设计、施工、竣工交付及运营等阶段相关工作，参与图纸会审，技术交底及提供合理化建议;

3、对商业项目商户二次装修申请及图纸进行审核并提出意见，负责整体装修施工的监管;

4、督导并管控商业项目公共能耗控制方案、保安保洁及设备维保资金预算、维修保养计划，推进物业公司、外包维保单位执行。

第五篇：商业物业总结

商业物业的概念

商业物业是为生产和消费提供交易平台的商业场所。商业物业是生产与消费的桥梁和纽带。商业物业的属性

经营性——为业主直接或间接参与经营，以赢利为目的公众性——为公众服务，完全或有限向公众开放服务性——第三产业 商业物业的类型

办公物业——写字楼、商务楼酒店物业——客栈、旅馆、酒店、度假村

商贸物业——商场、购物中心、批发市场、街区商铺、会展娱乐休闲物业——社区会所、俱乐部、主题公园、舞厅、歌厅、保龄球馆、健身房

商业物业的物业服务模式：自建自管、自营与专业物业服务相结合、委托经营。

按写字楼建筑面积分

小型写字楼：1万平方米以下中型写字楼：1万～3万平方米大型写字楼：3万平方米以上超大型写字楼：10万平方米以上按功能分

单纯型写字楼商住型写字楼综合型写字楼按智能化程度分智能型写字楼（办公智能化5A:OA/BA/CA/FA/SA）(3A:OA/BA/CA)非智能型写字楼按惯例分

甲级写字楼乙级写字楼丙级写字楼营销租售管理

1、规划定位调研——定位——规划

2、租售方案租金测算（净租金+物业费）、客户选择

3、促销活动促销组合： 人员推销、非人员推销、销售促进（价格折扣）、营业推广（招商管理、公关活动）

4、合同管理商场物业从建筑规模上划分：市级购物中心（3—10万）、地区购物中心（1—3万）、居住区商场（0.3—1万）写字楼的营销推广活动分类

1、写字楼的客户公关活动

2、写字楼的社会公关活动 商场物业的特点

1、建筑空间大，装饰设计新颖、别致，有特色

2、设施齐全、先进

3、客流量大

商业物业招商的特点：

1、目标客户主次分明

2、租金高低悬殊，租期长短不一

3、招商时间长

4、招商难度大

5、招商技术要求高招商部门的组织结构

房屋租赁合同的法律特征：

1、双务合同

2、有偿合同

3、诺成合同

4、要式合同

5、继续性合同

1、业态型组织模式

2、片区型组织模式

3、复合型组织模式 购物中心业态比例，零售：餐饮：娱乐=5:2:3 零售业的发展趋势：超大、超全、超值。

零售商业物业的物业服务与经营可分为策略与运行管理、现场管理者两个层次。租户选择的因素

1、声誉

2、财务能力

3、租户组合与位置分配

4、租户需要的服务

租金确定于调整的因素

1、基础租金（最低租金，每月没平方米）

2、百分比租金（营业额的提成，常作为基础租金的附加部分）

3、代收代缴费用和净租约

4、租金调整（一般五年调整一次）零售物业的费用测算

1、日常费用测算：公共耗能费（约40%）、设备维修费、工资及

福利、绿化及保洁费、安全服务费、办公费、保险费、不可预见费、物业服务酬金、税金

2、开办费：筹备期人员的工资及奖金、招聘费用、小型工具购置

费、成品保护费、安全服务费用、工服制作费、必要的交通办公费用等。购物中心的分类

一、按开发商背景及购物中心物业服务与经营的模式

1、物业型购物中心：物业型购物广场（5—10万平方米、业态业种复合度不够）、物业型摩尔购物中心Mall（15—30万、业态业种

复合度高度齐全）

2、百货公司型购物中心（10—15万平方米、业种齐备，但业态复合度通常不高）

3、连锁摩尔购物中心Mall（自营比例高【50%--70%】、业态业种的复合度极度齐备）

二、按购物中心的商场面积规模分类

1、巨型、超级购物中心（24万平方米以上）

2、大型购物中心（12—24万平方米）

3、中型购物中心（6—12万平方米）

3、小型购物中心（2—6万平方米）

三、按购物中心的定位档次分类（中、高、低档的比例为 3:5:2）

1、以高档商品为主（面积不超过10万平米）

2、以中高档商品为主（3:5:2）

3、以中低档商品为主（低档品不超过60%）购物中心的基本功能

1、售卖功能

2、生活（社区）功能 商业街的分类

1、中心商业街（商业特别发达、有较高的社会知名度、辐射整个城市）

2、地区商业街（总体规模小，以零售为主、社区消费消费场所，不能辐射整个城市）

3、特色商业街（以专业店铺经营为特色、具有特定的经营定位）

评估选择招商渠道：经济性标准评估、可控性标准评估、适应性标准评估