现代商业复习材料

第一篇：现代商业复习材料

1.2.3.4.5.一般以货币为媒介的交换活动是流通。通过向公众发行股票来筹集资金的企业类型是有限责任公司。专家预测法属于定量预测的方法。商业战略由战略指导思想、战略目标、战略重点、战略阶段和战略对策5中基本要素。必须从商业企业的内外环境、内部结构、组织实施、传播媒介等方面综合考虑的商业企业形象设计的原则是以公众为核心的原则。

6.7.8.9.以市场需求为依据，通过商品货币交换得到商品的经济活动称为商品采购。营业额/(期初存货+期末存货)/2*100% 是周转率的计算公式。商品销售的形式有封闭式售货、敞开式售货、自选式售货。在物流过程中，对商品进行不改变其性质和使用价值，只改变其外部形态的简单加工、处理等作业的流程，称为商品流通加工。

10.资产按其流动性分为流动资产、长期投资、固定资产、无形资产和其他资产。

11.资本运营与产品运营的区别为经营的体制条件要求不同、经营的导向不同、经营的策略不同。

12.通过经济指标数量上的比较来提示经济指标数量关系和数额差异的财务分析方法是比较法。

13.按发行主体不同，债券可以分为政府债券、金融债券、企业债券和短期融资券4种类型。

14.已达成买卖协议而在未来一定时期内实际交割的各类商品是期货。

15.按事物“两头小，中间大”的正态分布规律，先确定好在各登记在总数中的比例的绩效考核方法是强制分布法。

16.被定义为具有自动信息识别及信息处理能力的销售时点管理系统是POS。

17.将企业按照职能的不同划分成若干部门，每一个部门由企业最高层领导直接管理的组织结构系统模式是直线职能制结构。

18.人们相互交换产品或服务活动的过程称为交换。

19.股东仅以其出资额为限承担公司债务的清偿责任的公司是有限责任公司。

20.信仰不属于现代商业环境的宏观环境因素。

21.在信息收集、分析、处理、提供过程中，要尽量减少费用支出，尽可能提高效益属于市场调查的经济性原则。

22.EOS是电子订货系统。

23.包括采购物流、销售物流、回收物流三个基本子系统的物流系统是批发业物流。

24.反应企业某一特定时期（月末、季末、年末）财务状况的报表是资产负债表。

25.对组织的管理风格与传统会发生重大影响的人力资源计划阶段是预测阶段。

26.将员工按照总体工作情况从最好到最差进行排序的绩效考核方法是

27.企业一切活动的核心是商品。

28.企业流程再造的关键是体系再造。

29.设立股份有限公司，应有5人以上为发起人，其中必须有过半数的发起人在中国境内有住所。

30.商业企业战略控制的要素:战略评价标准、实际成效、绩效评价。

31.按配送组织的不同划分

32.在商业企业物流系统的设计中应考虑 规模适当化、运送及时化、库存合理化、系统集成化、效益最大化五个要求。

33.财务分析的方法主要有比较法、比率分析法、趋势分析法三种方法。

34.现代商业企业按所有制分类分为公有制商业企业、非公有制商业企业两类。

35.市场调查的原则有:准确性原则、全面性原则、时间性原则、适用性原则、经济性原则。

36.商业客体

37.根据成本类型的性质不同，成本预测方法主要有时间序列分析法、回顾分析法、高低点发、工程研究法。

38.具有自动信息识别及信息处理能力的销售时点管理系统是POS，将批发、零售商场所发生的订货数据输入计算机，即刻

通过通信网络传送给总公司、批发商、供货商、制造商的系统是EOS。

39.有限责任公司是由2个以上、50个以下股东共同出资组成的。各个股东仅以其出资额为限承担公司债务的清偿责任，公司

以其全部资产对公司的债务承担责任。有限责任公司保证出资者不至于因公司破产而弄的倾家荡产，使公司可以筹到更多的资金。

40.生产资料又称生活用品，是人们在生产过程中使用的劳动工具和劳动对象的总称，是用来满足社会生产、消费需求的商品。

41.资本运营是以资本增值为目的的经营活动，其内容十分广泛，生产经营、资产重组都应包括在内。资本运营是作为与产品

经营相对立的一个概念提出并加以使用的。因此我们认为，资本运营是指对企业可以支配的资源和生产要素进行运筹、谋划和优化配置，谋求实现在风险和盈利能力之间的特定平衡，从而实现企业最大限度资本增值的一系列运作活动。

42.工作绩效就是任务和目标在数量、质量及效率等方面的完成情况；对员工个人而言，工作绩效则是上级和同事对自己工作

状况的评价。

43.现代商业企业是具有人力、财力、物力等物质生产力，以及科学技术、经营管理、企业精神、职工积极性、企业应变能力

等精神生产力和协调的公共关系，是自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束地经营商品流通，以满足消费需要、协调生态关系、取得利润为目的的市场主体，是独立享有民事权利和承担民事义务的企业法人。

44.市场预测是依据市场的历史和现状，凭经验并应用一定的预测技术，对市场发展的未来趋势进行预计、测算和判断。得到

符合逻辑的结论的一系列活动过程。

45.商品经营决策的定义及分类？

商业企业的经营决策，是指企业在组织商品流通和提供服务的过程中，对经营活动的重大问题，如确定经营方向、经营目标、经营范围，以及进、销、运、存、价格、服务的合理组织等所作出的一系列决策。

分类：1.战略性决策和战术性决策2.确定型决策、风险型决策和不确定型决策3.单一目标决策和多目标决策

46.项目投资的概念及特点？

项目投资是对特定项目进行的一种长期投资行为。它主要有以新增生产经营能力为目的而新建的项目投资和以恢复或改善原有生产经营能力为目的的更新改造项目投资两大类。

特点：1.投资规模较大，投资收回时间较长2.投资风险较大3.项目投资的次数较少4.项目投资决策必须严格遵守相应的投资程序

47.员工培训的流程：1.培训需要的确定。2.培训目标的设置。3.培训计划的拟定4.培训活动的实施。5.总结评估

48.市场调查应遵循的原则？

答：1.准确性原则。2.全面性原则。3.时间性原则。4.适用性原则。5.经济性原则。

49.商品经营决策的定义及分类？

商业企业的经营决策，是指企业在组织商品流通和提供服务的过程中，对经营活动的重大问题，如确定经营方向、经营目标、经营范围，以及进、销、运、存、价格、服务的合理组织等所作出的一系列决策。

分类：1.战略性决策和战术性决策。2.确定型决策、风险型决策和不确定型决策。3.单一目标决策和多目标决策

50.资本运作的作用：1.资本运营有利于资金进入企业 2.资本运营有利于较低降低企业扩大再生产规模的成本3.资本运

营有利于企业迅速转型转业4.资本运营有利于提高企业的竞争意识5.资本运营有利于维护所有者权益6.资本运营有利于维护债权人权益

51.企业组织设计的原则？

1.目标统一原则2.工作协调原则

3.管理宽度原则4.权责一致原则

5.集权与分权相结合的原则6.稳定性与适应性相结合的原则

52.绩效考核的意义：

1.控制意义。对组织来说，通过绩效考核为各项人事管理提供了一个客观公正的标准，并依据考核结果决定晋升、奖惩、调配等。这样会使企业形成事事按标准办事的风气，使各项管理工作能够按计划进行。对员工来说，这是一种控制手段，可以使员工牢记工作职责，养成按照规章制度工作的自觉性。

2.激励意义。绩效考核能产生一定的心理效应，起到激励、监督和导向的作用。通过绩效考核，无论对成绩突出者还是落后者都会起到鞭策他们尽心尽责完成组织所给任务的作用。

3.开发意义。绩效考核是按一定的标准进行的，考核结果显示的不足之处便是员工的培训需求。管理者可以据此制定有针对性的培训计划，达到提高员工素质的目标。同时，通过绩效考核，对员工各方面的情况有详尽的了解，根据员工的长处和特点决定培养方向和使用办法，充分发挥员工长处，促进个人发展。

4.沟通意义。绩效考核后，管理者把考核的结果反馈给员工，听取他们的申诉和看法，这就提供了领导和员工之间的沟通机会，有利于增进相互之间的了解，解决管理中存在的一些问题。

53.现在商业企业的组织结构系统模式，各种模式的优缺点和所适用的企业？

1.直线职能制结构。将企业按照职能的不同划分成若干部门，每一个部门由企业最高层领导直接管理。

优点：结构简单，清晰；权责关系明确，沟通较快；提高了工作效率。

缺点：对领导人的专业知识要求极强；高度集权难以发挥灵活性。

它适用于产品单一，市场稳定的中小型企业。

2.事业部制结构，又称“斯隆模型”。特点是企业的二级机构是按产品或区域成立的专业化部门；实行分权化管理；事业部是一个利润责任中心，各事业部都要自负盈亏。

优点：组织的最高领导人摆脱了烦琐的日常事务，集中精力抓战略决策；充分发挥企业经营管理者的积极性和主动性；有利于培养全面的管理人才。

缺点：机构冗余，负荷较重；各部门之间接触较少。

适用于企业规模大，产品种类广，市场变换较快的大型企业。

3.矩阵形组织结构。它既有按直线划分的垂直领导系统，又有按项目划分的横向领导系统。

优点：灵活性强，易于将各有专长的人员结合起来完成任务，加强了组织各职能部门之间的协作；

缺点：小组是临时性的、稳定性较差，容易产生双重领导。

它适用于新产品更新换代的开发，投资项目规划等集中性短期任务。

4.子公司制分权结构。它是一种较事业部制结构更为彻底的分权结构。其特点是母公司和子公司不是行政上的隶属关系，而是资产上的连结关系；子公司与事业部不同，在法律上具有独立的法人地位。

优点：母公司无法承担子公司的债务责任，降低了责任风险；加强了子公司的责任感和经营积极性。

缺点：母公司不能对子公司直接发挥影响力；母子公司相互间的业务往来需双重纳税。

适用于跨行业的多种经营的大型商业集团公司。

第二篇：现代商业物业管理

现代商业物业管理

中国物业学会现代物业管理研究员鲁俊斌

1、管理目标

商业物业（楼宇）具有大空间、多设备、商号多、客流量大等特点，物业管理与服务的难度大、责任重。一般住宅类物业管理主要管理居民的居住场所，服务对象是住户，而商业物业作为一种商业经营场所，其物业管理机构面对的服务对象是业主、租户和顾客三个方面，其中，租户和顾客群不是长期稳定的，而是流动的，不断变化的，且来源不同，构成复杂，因此物业管理服务的好坏直接影响到商业物业的商誉。一旦物管机构在管理服务方面出现差错，导致租户或顾客不满，对物业商誉有极大的影响，而若因此失去租户或顾客，就意味着会失去物业业主的信任，从而失去物业受托管理权，影响本企业的经济效益。

因此，商业物业的物管机构为实现令各方满意的服务目标，就要不断调查研究市场情况，了解市场变化和不同租户、顾客对物业管理服务的不同要求与满意标准，以高于市场普遍水平的服务标准来满足他们，并赢得市场竞争。

2、管理措施

由于服务对象的不同与市场需求的差异，较之于住宅物业，商业物业对于物业管理的要求更高、更严格，在管理措施上，商业物业（楼宇）的物管机构应依据有关政策法规，严格制订一套适合商业物业管理的规章制度，规范各专业岗位的职业守则与工作细则，按照高标准订立工作计划和服务质量标准，使商业物业始终保持清洁文明、安全舒适的经营状态，对违反管理规定者，均一律按处罚条例进行处理。

3、商业形象

住宅类物业设计形象的主要目的在于美化居住环境，除在一定程度上促进物业销售外，在日常物业管理上并无其他商业考虑，而商业物业的形象设计则肩负着极强的商业使命，恰如其分的商业形象设计能够诱发顾客的潜在购买欲望，使之形成现实的消费；良好的外观设计、优美的内景布置能够使顾客为这种具有艺术美的商业氛围而实施自己的购买行为。现代的商业大厦（商场、商城）正是利用卓越的商业形象设计使顾客产生美感愉悦的同时，引导顾客消费，从而促进商业营销。举凡成功的商业物业无不具备独树一帜的成功商业形象，如深圳铜锣湾商业广场独特的中庭设计、深圳山姆会员店科学合理的功能分区等等。同时，舒适、幽雅的购物环境与和谐有序的消费氛围，不仅可以树立商业物业良好的自身形象，促进自身商业发展，还可起到形象示范作用，影响、带动周边商业物业形成区域发展，达到整体提升周边商业环境的效果。总之，保持物业良好形象是商业物业管理的主要任务。

由于商业物业内不同区域的功能分区不同，为正确地导引人群、疏导车辆、维持物业内部的有序经营，在适当的位置（如出入口处、楼层梯间、坡道处等）设置明显的指示牌显得格外重要。在顾客分流方面，应采取积极合理的措施（如专人导引、专题广告导引、语音导引等），既能使顾客轻松流畅地进出，又能使顾客感觉到热烈的商业气氛。如果停车场、人行入口处过于拥挤，将会严重影响购物环境，并且影响顾客情绪。另外对于物业内各经营单位（商户）的招牌（广告牌）应妥善管理，保持物业外观整洁。

影响商业物业商业形象的因素很多，完善的物业管理是非常重要的一个方面，通过良好的物业管理可以创造良好的公众形象，增强公众信心，从而吸引消费，有效促旺物业内的各项经营活动。

4、产权、债权关系

商业物业（楼宇）的所有权人可能是个人、一间或数间公司。房地产的开发建设经常是通过抵押等方 式来筹集资金的，所以物业本身可能存在着所有权或债务形式多重性的特征，对于物业管理者来说，了解物业债权的实质性关系和所有权类型是相当必要的，若物业产权不清，从物管市场的角度而言，意味着物管需求方的主体不确定，必将导致物管作业因服务对象的不明确而陷入混乱无序的状态。若物业债权关系复杂，则有可能使物管企业卷入不必要的债权纠纷，在一定程度上加大经营风险。物业管理是属于长期经营的产业，物业委托方的产权、债权关系是否清晰明确必将影响物业委托双方的长期合作发展。

5、环境清洁管理

商业楼宇物业环境的清洁与否是衡量物业管理水平的重要标志，保洁工作对物业业主、租户及顾客的影响极大，越是高档、现代的商业楼宇，对清洁工作的要求就越高。商业楼宇的人流多且人员杂乱，产生垃圾的源头较多，加上有可能部分租户居住在物业内部（如某些专业批发商场），存在生活垃圾的处理问题，保洁工作相对难以控制。除应有专人负责流动保洁、及时清运垃圾、随时保持室内外卫生之外，同时应注重提高清洁工作的专业性，满足商业物业内部各种设施设备的保养需要。

商业物业（楼宇）的保洁形式具有以下主要特点：

①由于商业楼宇日常的保洁需求时间较长（营业时间长，且节假日照常营业），在保洁人员的工作安排上一般实行两班倒，即将巡视和清洁分开，隐蔽部位（如消防通道内的设施）的保洁工作安排在白天巡视时间完成，夜间主要对营业区域进行清洁，包括地面、卫生间、玻璃、消防器具等公共设施。

②商业楼宇的保洁重点在大堂及大门入口处。大堂、大门是出入人群的必经之地，且位置最接近物业外部环境，只要注意大堂和大门出入口的卫生保持，并及时进行保洁作业，即可在很大程度上减轻物业其他楼层、部位的保洁压力，但需注意在顾客经过出入口防尘垫之后，仍会有部分灰尘散落地面，如逢雨天，应组织人员将污迹控制在大堂入口范围内。

③商业楼宇保洁巡视的人员配备主要由物业自身质素及档次来决定，楼宇档次越高，巡视的内容越单一，需配置的保洁人员越少；楼宇档次越低，巡视工作所需的人员越多，巡视频度越大，特别是集市型的商业物业，清洁质量的高低取决于巡视保洁的质量。另外商业物业保洁还需注意对停车场、理货区及垃圾存放点的巡视保洁，为方便顾客，还应注意垃圾收集桶摆放的数量与位置是否合理。

④商业物业对保洁人员的素质要求较高，包括及时发现问题的能力和正确处理清洁作业过程中的各种应注意事项的能力，在人员管理方面还涉及到防自盗等情况，物业管理单位应合理安排保洁人员的工作时间、工作区域及作业方式，做到既要保证物业环境的清洁卫生，同时也尽量避免因保洁作业对物业内部正常的商业经营活动造成不良影响。

6、环境绿化管理

营造良好的购物环境是商业物业（楼宇）成功的基本条件，而出色的绿化管理则能提高商业物业区域环境的“含金量”。尽管商业楼宇的单位面积价值昂贵，仍需要通过环境绿化来点缀，并以此营造和谐舒适的宜人气氛，提高业主、租户及顾客的生活、工作质量。

商业物业的绿化管理以经济适用、美观大方为原则，为与建筑环境气氛取得协调一致的效果，应对其进行统筹规划，合理布局。具体的绿化方案设计应结合客观环境，合理布置，既要考虑美观，通过绿化起到美化环境、改善环境小气候的作用，也要考虑植物品种的选择，方便长期的日常养护。

同住宅物业相比，商业物业（楼宇）因其着重商业综合使用功能及建筑空间方面的限制，使得物业内 可绿化区域面积较小，加上室内阳光照射不充分，因此给绿化工作带来困难，为较好解决这一问题，应充分利用有限场地，采取水平绿化与垂直绿化相结合的方法，在拥挤的有限空间里营造绿意的环境。在绿化装点室内空间时，应注意以下几点：

① 商业物业的绿化配置主要以室内绿化为着眼点，属花卉租摆范畴，对花卉的质量要求相对较高，花卉在摆放期间应表现出良好的生长状态，防止出现乱叶、黄叶、虫害、痿蔫、老化、不规整等生长不良的情况。

②商业物业室内的亮度主要由日光灯补偿，光线较柔和，因此在品种选择上以观赏叶片花卉为主，叶片质地应为革质以上，光亮无毛，颜色纯正。在养护中应及时清洁叶片，去除灰尘，以保持叶片光亮，必要时可喷施少量光亮剂。

③室内花卉的选择应注意避免选用姿态臃肿的花卉，主要突出线条美和层次美。同时要避开有异味、有毛、有毒的植物。花木摆放讲究艺术，品种配置与摆放位置要适当，风格统一协调，构图合理美观。

④因室内光照度有限，不宜摆放较高大的植物，注重环境配置的商家往往采用人造花搭配部分真花，并在透视的焦点部位人为加上背景以烘托气氛。例如，在蔬菜、瓜果区用塑料制作的藤本蔬菜、瓜果来映衬主题。

⑤室内花木一般产自热带，因此室内的湿度要较高一些。由于受到环境的制约，室花更换较频繁，日常的养护大多限于夜间浇水或补充少量颗粒剂复合缓释肥料。

⑥搬运花草植物时，保护花卉枝叶不受损伤，同时注意花木放置场地的卫生保洁。经常对植株进行检查，适当进行绿化补缺与品种调剂，确保植物生长成型，成活率达95%以上，保持植物常盛态势，可使室内环境充满生机与活力。

7、安全管理

商业物业（楼宇）面积广、商品多、客流量大，需要一支训练有素的保安和消防队伍，并有一套紧急情况下的应急方案与措施。安全管理工作的基本要求是保障物业安全，维持商业物业的经营管理秩序。

①将物业管理中的安全管理与商业经营中的防损要求结合起来。

商业楼宇内的人流构成复杂，几乎任何一家商业机构都要面对商品防损的难题，采取包括录像监控、便衣巡查等各种保安措施力求杜绝商品丢失。物管机构的安全人员应根据委托管理合同的要求，合理分工，明确责任。若商业物业的经营管理方自身设有专门的保卫部门（如商品防损部），物管机构应注意明确同防损部门的职责分工、责任区域的划分及具体工作的对接程序。若商业物业的经营管理方将防损工作交予物管机构管理，物管机构应在自身安全管理部门内部明确各安全岗位的具体设置及岗位职责，通过有效分工，采取各项有效措施，在做好物业社区治安工作的同时，积极重视商业防损工作，将商品的损失程度限制在最小范围内。

②将物业保安管理同物业消防管理相结合。

消防安全是物业安全的重要环节。由于商业物业内人员密集、设备昂贵、财物（产）汇集，发生火灾所造成的生命、财产损失无法估量。因此，商业物业的物管机构的每一位安全人员都应同时是兼职消防安全管理员，并具备相应的消防知识与技能，及时发现并处理各种火灾隐患。

③将安全管理与客户服务工作相结合。

商业物业的物业管理服务对象较多，包括业主、租户及商业顾客，同其他类型物业的物管工作相比，由于物业的商业特性，商业物业的物业管理更加强调管理的服务性，安全管理人员在日常工作中，随时都可能会接到客户的各种服务要求，因此，必须将安全 人员的日常工作纳入到客户服务工作中去，为顾客提供各种细致服务，尽可能地保护业主、租户和顾客的利益。

④紧急事故的应急处理

住宅小区的整体环境属于封闭型或半封闭型，而商业物业属开放型环境。现代物业管理中的安全管理概念正变得越来越复杂化、严格化，已不仅仅局限于物业方面的安全保卫，还包括犯罪、意外事故、自然灾害及危险物等紧急事故造成的安全保护问题。安全人员所承担的责任随着社会的发展和业主需求的变化而不断增加。

对于高度密集性的商业物业（楼宇）而言，若发生紧急事故后处理不当或不及时，将会造成无法估量的生命财产损失，因此必须设计一套有效的紧急事故处理程序，该套程序必须为诸如火灾、电源失控、水管暴裂、犯罪活动、爆破威胁、电梯事故、严重伤病等紧急事项有所准备。所有安保人员必须与物业电气、机械、交通和控制设备相关人员及物业业主、租户紧密配合。

任何一项安全计划都应有四个目标：预防措施、问题的检测和报警、损坏遏制及防止损失的进一步扩大。处理物业紧急事故最先进的方法在于预防的措施。由于物业管理者无法事先准确预测事故的发生，因此在设计保护计划时，必须尽可能地考虑任何紧急事故可能发生的各种情况，最大限度地作出反应。一些具体的预防措施如：事先做好电梯的准备工作，以便在紧急情况下供事故发生楼层的受伤人员疏散使用；在租户中提倡使用阻燃、防火性家具及材料；组织业主、租户定期举行各种应急反应训练和活动；编制紧急事故程序指南手册并发放到所有物业工作人员、业主、租户手中；储备少量应急物资等。

一旦紧急事故发生，人身安全就处于第一位。物业管理者应按设计好的基本应急程序履行职责，立即与业主、租户建立个人联系，通告危机现状以及解决办法。物业管理者必须全力以赴，以避免发生更大的损失，尽可能快地恢复正常的工作运行是减少商业经营损失的最好办法。

提高安全的重要性还包括免受犯罪、恐怖活动的侵袭。商业楼宇的一些地方较易发生犯罪活动，如商业中心的停车场就是犯罪分子与歹徒经常活动的主要地方。对此，物业管理机构有许多需要改进的地方，例如：增加照明灯以加强顾客安全感；人行道附近和停车场不应有藏身之处；为顾客提供的哨岗应安排在停车场重要位置等等。增加训练合格的保安人员，配 备高性能的安全设备，都可在一定程度上提高安全而降低犯罪发生。商业物业的物管机构应与当地公安部门加强联系，获得必要的建议与帮助。另外，租户若发现有可疑行迹应立即互相通告，这样由于失误导致的犯罪事故就会减少。

8、设施养护管理

商业物业（楼宇）高起点、高质量的设备设施需要具有先进的现代化管理手段和专业化养护维修技术。因此在养护维修方面，必须有一支专业化队伍，对物业的各种设施设备加强养护，如空调设备、电梯设施等。由于商业物业（楼宇）使用频繁，预防性的维护工作与建筑地面、设备的日常检查工作就显得尤为重要。商业楼宇内部属于人流高度密集区域，空气调节必须适宜，载人运输工具必须保证长时间安全运行，监控系统正常运行且无死角，因此必须加强各类设施、设备的维修保养，减少停机率，并在商业物业开放运行中及时处理各种设备故障，保证其正常运转，为物业业主及使用权人提供方便及不间断服务。

9、消防管理

现代商业物业（楼宇）大多是立体性建筑，且机电设备较复杂，故其消防工作显得难度更大，也更重要。消防工作的目的就是为了预防物业火灾的发生，最大限度地减少火灾损失，为业主、租户和顾客提供安全环境，保障其生命财产安全。商业楼宇常见的引发火警的原因主要为烟蒂或火种处理不当、电器引致的火警、装修不慎等。商业楼宇内部人群密集，短时间内的人员疏散压力较大，消防通道必须保持畅通无阻，遇有紧急情况时能及时疏散人群。商业楼宇建筑应严格按国家消防部门的具体有关规定配备消防装置及设备，如火警报警系统、应急发电机、应急照明系统、花洒系统、空气调节系统等等。楼宇内各类消防设施及消防通道的指示标识必须完整、齐全、清楚，所有固定装置、设备或装饰品均须达到高度安全标准，保证顾客，特别是儿童不致意外受伤。物业的消防管理还必须注意物业管理机构与业主、租户（使用人）之间的联合管理，组成以物业管理公司为主，业主和租户为辅的消防管理网络，必须注意消防宣传与强化消防管理之间的结合，才能真正把各项消防管理措施落到实处。

10、车辆管理

商业类物业（楼宇）一般均位于本地商业旺区，用地有限，各类停车场所、车位较为紧张。据典型调查（北京零点市场调查公司数据），在商业楼宇（商场、商城、商厦等）的实际消费购买人数（约占总客 流量的40%）中，70%为乘车或驾车人士。一座较为成熟的商业楼宇，其建筑面积与停车场面积的合理比例大致为4∶1。由于停车面积供应紧张，对往来车辆实施有序管理难度较大。商业物业各类停车场（地上、地下停车场）应合理规划、加强使用管理、提高使用效率，不仅保证物业管理区域内的良好的交通秩序和车辆停放秩序，确保业主、租户、顾客的车辆不受损坏和失窃，还应注意将车辆管理与环境管理、治安管理、消防管理及交通管理相结合。例如在环境管理方面要求车辆和人员保持停车场内清洁，禁止乱丢垃圾。在消防管理方面按消防要求设置消防栓，配备灭火器等。做到既方便顾客的交通往来，吸引顾客消费，又能保持整洁的物业环境和物业辖区内的安全与交通秩序。

11、公共关系

①商业社区文化

商业社区文化活动对于商业物业内的所有单位及个人均有重大意义。首先，文化活动的开展有利于在物业社区内形成一种和睦、融洽、安宁的气氛，密切内部各商业单位间的往来，为互相之间的沟通提供了渠道，俗话说，和气才能生财。其次，通过开展多种形式的商业社区文化活动，有利于加强业主、租户与 物业管理单位的沟通，增进相互间的了解，及时化解矛盾，使物管工作得以顺利开展。第三，商业社区文化活动的开展有利于唤起全体业主、商户的荣誉感，制造名牌效应。如通过组织业主旅行团、音乐会、康乐比赛等文化活动，一方面可唤起全体业主、租户的参与意识，另一方面也提高了物业知名度，并将为物业带来可观的商业效应。第四，通过开展文化工作，保证了物业社区的“安全文明”，为社区的稳定和长期发展奠定了基础。

②商业推广、促销活动

加强同商业物业内各经营单位（商户）的联络，有组织、全方位的促销活动不可或缺。物管机构可精心策划、积极配合商业物业的经营管理方组织、宣传和开展各类促营销活动，如示范表演、展示会、联合促销、季节性社会活动等，努力为吸引顾客提供各种周到细致的服务。这样，一方面可以增添商厦热闹兴旺气氛，促进物业内各商家与顾客之间的联络，另一方面可扩大商厦的知名度，吸引大批顾客前往消费。

总之，商业物业管理机构处理公共关系的核心内容就是通过各种有效沟通渠道，采取多种形式加强、密切同物业经营方、业主、租户的联系，并在经营合作上明确与物业经营方的专业分工，物业经营方负责 物业的商业经营，物管机构则专责物业管理，双方合理分工、协力合作，致力达到共同经营、整体发展的目标。

第三篇：16现代商业美术

现代商业美术

瑞安市十中：蔡

雨

一、课类型：欣赏课（运用课件多媒体教学）

二、教材分析：1.教学目的：（1）认知目标：通过本课的教学，使学生对现代商业美术的性质、范围、种类及其特点，有所了解，有所认识；（2）情感目标：达到开阔眼界，增长知识，陶冶情操，培养对商业美术的欣赏能力，提高艺术欣赏水平，树立正确的审美观点。（3）德育目标：通过公益广告的欣赏，激发学生关心社会公益事业。

重难点：本课教学的重点，使在理解商业美术的性质和作用的基础上，进一步理解商业美术设计最重要的是创意。本课的难点主要是课文内容较多，涉及面广，由于课文篇幅有限，很多问题无法一一展开，有些问题如第五部分的企业形象设计，涉及内容广，又无图片说明，学生难以理解。解决方法：突出重点，即标志、广告和包装，对于店内外环境设计和企业形象设计，采取教师简单介绍，不作深入探讨，同时寻找较新例子，补充课文上的图例陈旧或不足，提高学生兴趣。在最后，选择有震撼感的公益广告，在欣赏中提高兴趣的同时进行情感教育。

三、教学过程：

导入新课

去年我国加入了WTO，给经济发展带来了绝好的机会，但同时更多的是压力，那就是竞争，怎样在竞争中不被淘汰呢？

我们先做一个市场调查。（见图1）这里有两种葡萄酒，大家先观察一下，然后回答一个问题：假如朋友送你两瓶葡萄酒，你会对哪种商品比较感兴趣？（多叫几位同学回答，获得相同意见）教师总结：漂亮的或与众不同的包装更有竞争力。当然，包装只是竞争过程中的一种手段。今天我们就来了解现代商业美术。

讲授新课

在中国人的传统观念里，常有“酒香不怕巷子深”的说法，意为只要产品好，不管在哪里，都不怕卖不出去。然而，做为一个企业，总不能把生意局限在一条小巷，或一个小镇，并且随着科技的发展，任何一个企业都有可能制造出好商品，一句话，如果所有的酒都很香，那该怎么办？这就要看企业如何使消费者对自己 的商品感兴趣。而有创意的设计能招引更多的顾客，为企业带来滚滚财源。

接下去我们就来欣赏一段影片，看看一个啤酒之王百威啤酒如何宣传自己商品。（观看影片：百威啤酒广告）请把广告情节向同学们介绍一下？将被下锅的龙虾以（百威）作“人质”，保存了生命。这段广告就象一段紧张的动作片，给我们美的享受，同时又体现出啤酒在人们心目中无与伦比的地位。商品经济的发展，连啤酒之王都有危机感。所以他每年都要投入大量的资金进行宣传。小结：正是激烈的商业竞争，这给商业美术的发展提供了极好的发展机会。

总之，这些为推销商品为目的而产生的美术设计，我们统称为现代商业美术。从目前来看，商品美术除以上介绍到的包装设计和广告设计以外，还包括标志设计、店内外设计、企业形象设计等方面。由于这些设计都是通过视觉传达给消费者，所以，在国外又被称作“视觉传达艺术”。他是以文字、图形、色彩为基本要素的艺术创作。他是沟通企业---商品---消费者的桥梁，在精神文化领域以其独特的艺术魅力影响着人们的感情和观念。为了能更好的了解现代商业美术的特点。下面我们先来欣赏一些作品，看看企业是怎样通过美术设计推销产品的。

一、标志设计：

我们知道，很多企业都有自己标志，很多商品都有牌子。现在，我们来看作品。（见图）学生辨认：（庄吉服饰）企业标志、（金狮集团）商业标志、（男女标志）公共信息标志等三类。提问：这些标志都用在什么地方？分析并得出结论，按其功能可分企业标志、商业标志、公共信息标志。从这里看出标志和商标是不同的，一个企业只有一个标志，但是不同种类的商品可以有不同商标。学生再观察得出结论：从形式上可分文字标志和图形标志。文字标志其传达的信息比较明确，通过文字，他直接告诉我们要表达的内容，如庄吉服饰标志。而图形标志要传达的含义就比较难以表达，这就需要通过创造性思维去设计图形。比如（日本的航空标志）一只图案化的红色仙鹤，引导学生欣赏并提问：我们来猜一下这应该是什么标志？（从飞翔引导出航空，文字表示日本）仙鹤表示什么？（松鹤朝阳，吉祥图案，安全）图案的形色都很美，使人过目不忘。得出结论：以图形组成的标志，有的由于形象鲜明，也比较明确。

当然，一个著名的商标形成有很多条件，但从艺术角度来讲，他至少应当具有三个特点（以日本航空公司举例说明问题）：

1、创造性，即构思新颖，与其他商标有明显区别，过目不忘；

2、视觉形象要单纯、强烈、美观，易于辨认识别，又能吸引消费者注意力（提问：为什么用红色？并且在图象的设计上省略了仙鹤 的眼睛、羽毛细节、脚等？人们把眼光停留在标志上的时间是比较短的，如果把其表现成一副复杂的画，就难以让消费者接受，所以许多标志都概括成圆形、方形、在色彩上主要讲究醒目，许多标志用强烈的红色或黑色）；3.广泛的适应性，既要适合消费者的心理，又要适合本国国情（资本主义和社会主义，所以一般商业标志不带政治色彩），又要适合传播（电视、电影、霓虹灯、报纸、杂志等）。

作品欣赏： 2008年奥运会标志。提问：同学们对这个标志比较熟悉，请分析该标志所体现出的涵义？教师简单的总结此作品的特点：这是一个文字和图形相结合的标志，五环表示奥运会，表示五大洲人民团结、文字表示2008年在北京召开、上面图形表示具有中华民族特色中国结、运动员在打太极拳；形象鲜明，色彩鲜艳，对比强烈，醒目。

正因为标志具有传达信息作用，其简单易认的形式是一般文字无法比拟的。具有国际通用性。所以，在当今世界市场竞争日益激烈的情况下，标志已成为当今世界市场竞争的重要手段。一些驰名商标不仅其艺术形象已传遍全世界，而且成了一种巨额的无形资产，象可口可乐、金利来等等。

二、商品包装设计：

现在一件商品除了有牌子，但还得有良好的包装，优秀的包装能使商品身价百倍。记得我有个朋友，有次他在上海某座商厦的一楼买了一千支钢笔，重新用精美包装装好，拿到该座商厦的五楼推销掉，每支赚三元，一算就是净赚3000元。从这个例子中可以看出，一部分上海人尽管不了解市场，做生意不如温州人，但最重要的可以体现出商品包装的重要性，因为这一部分上海人也同时能利用精美包装达到促销。可能他们所得的利润还远不只这些。所以有人说：包装好象是商品的外貌和衣着。美国的一位著名设计师曾说过：“如果在包装上花一美元，那他所得的利润将会超过一千五百美元”。这当然不是在一件商品里，而是优秀的包装所带来畅销，从而获得滚滚财源。

那么，优秀的包装应该具有哪些特点（见图）。通过学生的观察得出结论：酒的包装再加外包装（1.保护商品）；漂亮不漂亮（2.美化商品）；文字说明（3.宣传商品）；果汁的包装（4.心理功能：刺激顾客购买的心理功能，如形状好、色彩美、材料豪华，合适的重量、独具一格的设计等都有一种无法抗拒的魅力）可以平放、竖立、展挂，使用方便（5.陈列性，便利性：易拉罐包装；）。

作品欣赏：（见图：特级安酒）刚才我们了解了优秀包装的具有以上五个特点，这是否是一个优秀的包装就让同学们去评？教师小结：特级安酒是我国贵州的名 酒，他的包装设计最大的特色就是具有强烈的民族风格和地方特色，这主要表现在酒瓶的正面是当地戏剧脸谱的造形，同时又考虑使用方便和陈列，如平放、竖立，悬挂，达到使用和美观的统一，具有很高的艺术性。所以，该包装荣获15届亚洲之星奖。

特别在现代科学发展，竞争激烈，人们生活节奏快，于是超市，自选商场这类综合性购物场所便成了人们经常光顾的地方。在这里，商品的包装显的尤其重要，整排同类商品摆在一起，没有人推荐。这时如果没有美观醒目的包装，根本就不能引起人们注意。有人比喻包装是“不说话的推销员”，那是再合适不过了。

三、广告设计：

一件好商品有了牌子和好包装，接下去就要让别人知道，广而告知。其实在古代，人们就已经注意到了广告的重要性，“自相矛盾”，就是一个典型的例子，主要的方式是用嘴巴讲，除此以外，还有什么形式？还有的把酒字写在布上挂起来，叫做酒旗，总之方式比较单一。随着竞争的激烈，科学的发展，作为商品推销和促销工具的广告，他的表现手段也在不断的推陈出新，日新月异。以市场学、心理学作为基点的广告创意，同时又结合了文学、绘画、摄影、电影、电视、戏剧、音乐等多种手段，使每件广告作品都成为科学和艺术的结晶。不过无论用哪种方式，其主要的目的是看其能否引人注目，扣人心弦、给人们留下鲜明的印象，最终唤起购买欲望。而要作到这些，关键是要创意，同时又能给人美的享受。象刚才欣赏过的百威啤酒，请问：你觉得此广告是否有以上特点？不仅引人注目，扣人心弦，象一段紧张的悬念片，给人美的享受，同时又体现出百威啤酒在人们心目中无于伦比的地位。

当然，创意的方式的多方面的，除了以上拟人的手法，还有如美能达7000照相机，该产品利用在1985年欧洲照相机大奖赛中获大奖的事实，来取得顾客的信任。还有法国衬衫广告，给人一种新颖、大胆的感觉，以极其夸张的艺术手法，创造了引人注目的艺术效果。

话又说回来，是否有创意的广告就是好广告呢？“脑白金”的今年过节不收礼，收礼还收脑白金，这无疑是有创意的，你是怎样认为的？（厌烦）刚才，我们在了解包装的特点是曾经讲到过包装的心理功能，在这里，他忽略了消费者的心理功能。小结：本广告被上海卫视列为违法广告，据说还要追究法律责任，同时其丑化了国家的形象，并且其广告以不真实的数据来获得消费者信任，因此优秀的广告不仅要有创意，还要以真实为前提，同时要给人以美的享受。既然这样。四.店内外环境设计：通过以上的努力，消费者知道了一件好商品，肯定会有去购买的欲望，提问：去哪里买？“店里”。于是，便随之出现了店内外环境设计。现代城市生活的快节奏，如何吸引顾客的注目，给顾客一个舒适的购物环境，已受越来越多人的重视。那怎样的设计才是好的呢？提问：同学们可能都比较喜欢逛街，你认为怎样的店内外设计更能吸引顾客？小结，店内外环境设计常用的手法是强调形象化和新奇感。他包括商品陈列、橱窗布置、灯光设计、店面装潢等内容。如逛街时，一个好的店面设计总能拉住我们的脚步，里面的服务员不失时机的探出头，一句话：进来看看，买不买没关系，舒适的购物环境，整齐有序的商品在柔和的灯光下，看起来一切都是那么美好，优质的服务态度，让我们宾至如归，于是空手进去，满载而归。所以他是现代商业环境的导向设计，同时他又是美化城市的组成部分，据说，最近温州人很喜欢在周末去上海外滩购物，与其说是去购物，还不如说是去看上海滩那种独特的建筑风格。象温州的五马街，也同样体现出其美化城市的功能。

五.企业形象设计：有的企业还有形象设计，在商品经济高度发达的信息社会，力图成功的企业面对激烈竞争的市场必须注重和强化自身的形象，将企业的综合素质浓缩成鲜明、统一的视觉符号系统-----象标志、标准字体、标准色彩、统一风格的产品包装及广告用语等，再通过大众传播媒介将这种形象系统循环、潜移默化地注入消费者的心中，创造名牌形象，这就是企业形象设计。

其实在竞争的影响下，不仅是一个企业，而且机关、教育部门都有企业形象设计。接下去我们就以海南的汽车运输公司为例，了解一下企业形象设计。（见图）这是一个老企业，在市场竞争中，为了获得社会的理解与信任，将其企业的宗旨和产品包含的内涵传达给公众，从而建立起自己的视觉形象系统。（1）以粉红色为标准色（学生列举柯达胶卷的标准色、可口可乐的标准色）；（2）雨伞、手表、垃圾袋、茶杯、名片、信封等办公用品包括汽车，几乎每一处都有企业名称、标志并有标准字体标准色，（3）没有粉红色就没有春天，这里四季春常在”是海南汽运的“理念主题词”。（我们学校也有理念主题词“学风，校风等口号的提出”（4）“提高员工素质”是其管理重点。除有统一的制服和证件，凡员工与顾客吵架者，顾客有奖；并组织员工军训、野营、参加摄影、音乐、绘画、服装模特表演等各种业余活动，把员工看成是企业形象的重要代表和潜在资产。（5）优秀的企业还有未来形象设计，如新观念的提出，新产品的开发等。

标准服装、标准色、专用车、信封信纸乃至证件等都构成一个有序的图象整 体，也使每位顾客产生一种无形的向心力和认同感。化了淡妆的姑娘们身穿粉红色衣服，兰色裙子。整齐的步伐、青春的朝气，高雅的气质，博得群众的啧啧赞扬。这其实不仅是一种训练方式，而且还是一种广告行为。他在不知不觉的把观众转化为顾客，为其带来了滚滚财源。公益广告欣赏

同学们，今天我们了解了现代商品美术，不管怎样，作为商品美术其最终目的都是为推销商品。但是，在今天，设计师又把关心社会的公益事业提到了重要地位。哲学家黑格尔曾经说过：“科学越发展，美感就失去越多”，环境问题、能源短缺、生态不平衡等一系列问题，已经越来越受到人们的重视。

欣赏公益广告（未来在我们手中）教师小结：优美的画面、诗情画意的大自然，漫不经心的人与被戕害丢弃的弱小的生灵，处处形成对比。同学们，一个人是渺小的，如果所有的人类都这样，这足以摧毁一个地球。如果再这样毫无顾忌的破坏环境，也许在不久的将来，人类用的最后一滴水那将是自己的眼泪。让我们为这些被无知的人类残害的弱小生命默哀一分钟，同时我们该下定决心，如何为防止悲剧的发生做出努力。课堂总结

小结：而有创意的设计更能吸引消费者。那就是在周密的调查研究的基础上，利用各方面的条件，探索艺术表现的切入点，以达到构思新颖，形象美观，并且耐人寻味，以至拍案叫绝的效果，从而发挥出最佳的能量。就象北京的“狗不理”包子，一般人会认为，狗不理的包子人还会理吗？这奇特的名字让许多人有太多的疑问，从而使其名声大震，当然同时赢得了消费者。据说这当中还有一个故事：此包子刚出笼时非常的香，一只狗从大老远就闻到了，于是偷偷的叼了一个，一口咬下去，里面的油出来了，把狗的嘴巴烫的都是水疱，于是狗再也不敢吃了，因而得名。所以一则优秀的设计虽然往往只有几句话或几个镜头，但就能达到吸引顾客。

第四篇：现代物流学复习

现代物流学复习

一、名词解释：

1、供应链：产品生产和流通中，将产品或服务提供给最终用户活动涉及的上游与下游企业所形成的网链结构。

2、供应链管理：对供应链中的物流、商流、业务流、价值流、资金流和信息流进行的计划、组织、协调及控制。

3、运输：广义是指人和物通过运力在空间的移动，其具体活动是人和物的载运及输送。物流领域的运输专指物的载运及输送，指利用设备和工具，将物品从一个地点向另一个地点运送的物流活动。

4、商品储存规划：根据仓库总平面布置商品储存任务和仓库人力设备等具体情况，对仓库生产作业区的库房、货棚、货场进行合理分配，并对其内部空间进行科学的布置。

5、物流标准：一般是指在物流领域内为获得最佳秩序和效益，对物流活动或其结果所做的统一规定。它是物流活动的基本依据，是物流能力的综合反映，是获得最佳物流秩序与效益的重要条件。

1、物流：物品从供应地向接收地的实体流动过程。根据实际需要，将运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等基本功能实施有机结合。

2、商流：即商业流通，是指以货币为媒介其所有权转移的商品交换。

3、物流管理：也称为物流“软技术”，是指对原材料、半成品和成品等物料在企业内外流动的全过程所进行的计划、实施、控制等活动。这个全过程，就是物料经过的包装、装卸搬运、运输、储存、流通加工、物流信息等环节的全过程。

4、配送中心：以组织配送性销售或供应、执行实物配送为主要职能的流通型节点。它是集货中心、分货中心、加工中心功能之综合。

5、绿色物流：物流过程中抑制物流对环境造成危害的同时，实现对物流环境的净化，使物流资源得最充分的利用。

二、单项选择题：

1、物流信息管理包括（）

A）物流信息的收集、处理、传递和存储B）物流信息的识别、处理、传递和存储

C）物流信息的收集、转换、传递和存储D）物流信息的收集、处理、分类和存储

2、随着物流配送系统的计算机系统的建立和电子商务的发展，物流信息处理越来越体现出（）的特点

A）集成化B）自动化C）网络化D）智能化

3、配送中心的仓储管理系统的功能不包括（）

A）仓库的收发、分拣、摆放、补货、过库等管理B）与运输商的电子数据交换

C）库存分析D）实现“逆向物流”的管理

4、按照ENA-13条码的规定是（）

A）国家的代码由二位数字组成，制造商代码由四位数组成，商品代码由六位数字组成，校验码由以为数字组成B）国家的代码由三位数字组成，制造商代码由三位数组成，商品代码由六位数字组成，校验码由一位数字组成C）国家的代码由三位数字组成，制造商代码由五位数组成，商品代码由四位数字组成，校验码由一位数字组成D）国家的代码由三位数字组成，制造商代码由四位数组成，商品代码由五位数字组成，校验码由一位数字组成5、要成功使用EDI，最重要的是（）

A）有一套计算机数据处理系统B）EDI标准

C）通信环境D）计算机人员

6、配送中心的计算机信息管理系统的功能包括（）

A）订货管理系统、收货管理系统、配货管理系统

B）订货管理系统、收货管理系统、配货管理系统、入库管理系统

C）订货管理系统、收货管理系统、配货管理系统、入库管理系统、摆货管理系统

D）收货管理系统、配货管理系统、入库管理系统

7、随着物流配送系统计算机网络系统的建立和电子商务的发展，物流配送中心与供应商、制造商及顾客之间的联系可通过（）实现

A）物流配送系统的计算机通信网络B）打电话

C）邮局寄信D）上门服务

8、可撤销合同在未被撤销前是（）的合同。

A）有效B）效力待定

C）无效D）不成立

9、我国《合同法》对违约责任的归责原则采用的是（）。

A）无过错原则B）过错原则

C）过失原则D）过错和过失原则

10、在运输合同中，收货人是运输合同的（）(托运人与收货人不一致时)。

A）当事人B）第三人

C）既是当事人又是第三人D）无关系人

11、仓储合同中的仓储物为（）。

A）不动产或动产B）动产

C）不动产D）所有物产

12、（）的租金按租用船舶的时间长短来计算。

A）定期租舶合同B）航次租船合同

C）提单运输D）所有租船合同

13、对环境污染限期治理的期限一般为（）。

A）2-5年B）1-3年

C）1-5年D）5-10年

14、现代物流的概念源于（）

A）第一次世界大战期间B）第二次世界大战期间

C）二十世纪七十年代D）二十世纪九十年代

15、现代物流的对象包括（）

A）物品B）产品和半成品

C）物品和服务D）物品、服务和信息

16、运输系统由除（）外的要素组成A）运输节点B）运输路线

C）运输货物件D）运输控制和营运软件

17、物流系统具有（）的特点

Ａ）系统环境稳定性强Ｂ）静态性强

Ｃ）系统环境稳定性差而动态性强Ｄ）都不对

18、总成本法应用的具体做法是（）

A）在试图保持一定的服务水平条件下，对各备选方案的成本进行汇总分析

B）选择总成本最低的方案，而不论其服务水平如何

C）在总成本既定的条件下，选择服务水平最高的方案

D）对服务水平与总成本进行加权平均

19、物流企业是（）的物流系统

A）为企业内部提供物流支持B）为社会用户提供物流服务

C）为消费者提供物流服务D）为企业集团内部提供物流服

20、下列企业中，属供应物流突出型的是（）

A）服装企业B）化工企业

C）汽车生产企业D）钢铁工业企业

1.D2.C3.D4.A5.B6.B7.A8.A9.A10.B11.B12.A13.B14.B15.D16.C

17.C18.A19.B20.C1、零售企业物流主要是（）

A）供应物流B）销售物流

C）回收物流D）调拨物流

2、下列名称中除了（），与第三方物流的含义基本一致。

A）合同物流B）全方位物流服务

C）综合物流D）物流联盟

3、第三方物流企业与客户（货主）的关系是（）

A）市场交易关系B）联盟关系

C）纵向一体化D）企业集团的成员关系

4、对车辆噪声进行规制，属（）

A）发生源规制B）交通量规制

C）交通流规制D）市场机制

5、从物流的角度看，顾客服务可以理解为（）

A）顾客满意

B）衡量物流系统为某种商品或服务创造时间和空间效用好坏的尺度

C）顾客对企业提供的产品或服务是否满意

D）顾客忠诚

6、下列服务要素中属于交易后要素的是（）

A）系统柔性B）订货周期的稳定性

C）替代产品D）产品跟踪

7、通常顾客不满意的最主要原因是（）

A）数量短缺B）送货延迟

C）产品破损D）产品质量或品种问题

8、对被包装产品或包装储存与运输水平的接收是包装标志的（）

A）识别功能B）信息传递功能

C）安全仓储功能D）流通功能

9、航空运输的主要优点：（）

A）能耗小,无污染.B）运输能力强

C）经济性好D）运行速度快,机动性好.10、大型载货汽车：车身宽度一般 2.4--2.5m，长度8--10m，载重量在（）以上。

A）5吨B）8吨

C）2吨D）6吨

11、Ⅰ级铁路是在路网中起骨干作用的铁路，其远期客货运输量为（）

A）>15Mt百万吨B）<15Mt百万吨

C）<5Mt百万吨D）>150Mt百万吨

12、初步供应商调查是指（）

A）对供应商的基本情况的调查B）了解供应商的名称、地址

C）了解供应商的生产能力D）了解供应商能提供什么产品

13、初步供应商调查一般可以采用（）

A）资源市场调查B）访问调查

C）市场份额调查D）以上三项都是

14、资源市场的调查目的是（）

A）进行资源市场分析B）制定采购策略

C）制定产品策略D）制定生产策略

15、定期订货制度的特点是（）

A）订货间隔期不变B）订购货物量不定

C）进行订货补充库存量D）A、B二项都是

16、传统意义上存货是指（）

A）存放在仓库内的货物B）暂时毫无用处的备用物

C）闲置物料D）以上三项都是

17、一般认为，库存货物耗用至某一预先指定的订货时间（不发生任何缺货损失，保证生产或经营的连续性），便开始（A）进货B）保持订货间隔期不变

C）统计订货未到量D）订货并发出订货单

18、招标采购的原则是（）

A）公开透明B）公平

C）公正D）以上三项都是

19、当采用国际有限招标时，国内优惠方面的规定（）

A）不适用B）适用

C）有的适用D）有的不适用）

20、一般来说，货物采购的履约保证金为合同（）

A）5％～10％B）30％～50％

C）60%D）3%

1.A2.C3.B4.A5.B6.D7.B8.D9.D10.B11.A12.A13.B14.A15.D16.D

17.D18.D19.A20.A

1．以强化输送，保护产品为目的的包装称为（B）。

A．物流包装B．运输包装C．商场包装D．配送包装

2．物流按其实用价值分类，可分为（A）。

A．宏观物流与微观物流B．供应物流与销售物流C．国际物流与国内物流D．社会物流与企业物流

3．物流系统要素具有（C）的特点。

A．成本与效益一致B．服务越好，效益越高C．效益背反D．以顾客为核心

4．（A）是使物流过程连贯而建立标准化体系的基点。

A．集装系统B．标准化C．物流基础模数D．集装箱

5．国际物流的分类之一：根据国际物流（D）的不同，可以将国际物区分为，国际货运代理、国际船舶代理、无船承运人、报关行、国际物流公司、仓储、配送公司等。

A．关税区域B．货物特性C．国与国之间的流向D．服务提供商

6．代理人接受委托人的委托和授权，代表委托人与第三方订立货物买卖合同或实施其他法律行为，而由委托人直接负责由此产生的权利和义务的贸易方式谓之（D）。

A．经销B．拍卖C．招标与投标D．代理

7．对等贸易有五种基本形式，即转手贸易、回购、抵销、（C）。

A．加工贸易、互购B．加工贸易、易货贸易C．易货贸易、互购D．经销、互购

8．国际贸易术语中“成本加运保费”的英文缩写字母是（B）。

A．CIPB．CIFC．CPTD．FAS

9．“FOB”即（C）交货。

A．货交承运人B．运费付函C．装运港船上交货D．工厂交货

10．保税区又称保税仓库区，是海关设置的或经海关批准注册，受（A）的特定地区和仓库。

A．海关监管B．政府特许C．国际通行D．关税保护

11．为货主（发货人或收货人）订舱、取送货、追踪、查询货物情况、代报关、代商检、仓储、包装、缮制单证分拨等，利用其专业人员、设施、设备和业务网络，从而大大减轻货主的物流业务难度的行业谓之（C）。

A．报关行B．承运人C．货运代理D．承运人代理

12．根据货物在国与国之间的流向，可以将国际物流区分为（B）。

A．国际商品物流和国际邮品物流B．进口物流和出口物流C．不同国家之间的物流和不同经济区域之间的物流D．国际物流和国内物流

13．一般所称的货物进出口贸易，买卖双方达成交易，买方通过接受单证、支付货款和收取货物与卖方的交货、交单相互对流，并最终完成货物的所有权转移贸易方式是（A）。

A．逐笔售定B．代理C．经销D．加工贸易

14．国际贸易术语，通过一个简短的概念或三个英文字母，用来确定买卖双方之间在货物交货和接货过程中的（B）。

A．方式、时间和地点B．风险、费用承担和责任C．运费、对象和风险D．数量、方式和地点

15．“运费付至”的英文缩写字母是（D）。

A．FCAB．CIFC．CIPD．CPT

16．交易磋商的一般程序为询盘、（B）、还盘和接受。

A．接盘B．发盘C．受盘D．议盘

17．保税仓库是经海关批准，外国货物可以不办理进口手续和（C）场所。

A．临时储存的B．生产加工的C．连续长时间储存的D．装卸、搬运的18．进出口业务中的基本单据有（B）、运单、商业发票、信用证、保险单、装箱单。

A．提货单B．进出口合同C．海洋单D．税单

19．合适的产品和服务，按照合适的状态与包装，以合适的（D）和合适的（），在合适的时间送到合适的用户的合适地方。

A．生产、运输方式B．利润、加工C．设计、原材料D．数量、成本费用

20．国际贸易中最基本、最常用的贸易方式是（C）。

A．经销B．代理C．逐笔售定D．加工贸易

21．当今世界上被广泛认可、最具有影响力的国际贸易术语的国际惯例是（D）。

A．1932年华沙-牛顿规则B．1941年美国对外贸易定义修正本C．1953年国际贸易术语解释通则D．2000年国际贸易术语解释通则

22．INCOTERMS2000的贸易术语分为（D）四组。

A．A、B、C、DB．B、C、D、EC．E、F、G、HD．E、F、C、D

23．由卖方投保、支付保险费的贸易术语是（C）。

A．FOB、FCAB．CFR、CPTC．CIF、CIPD．贸易术语中没有规定由何方投保、支付保费24．FOB、CFR、CIF贸易术语中买卖双方风险责任的划分是（B）。

A．装运港货物进入码头前后B．装运港货物越过船舷前后C．目的港货物越过船舷前后D．目的港货物提离码头前后

25．一般最常用的国际运输方式是（C）。

A．公路运输B．铁路运输C．海洋运输D．航空运输

26．在外贸企业出口业务中，为了保证货款的安全常采用的结算方式是预期付款方式或者、（D）。

A．现金方式B．托收方式C．汇付方式D．信用证支付方式

27．进口货物CPT南京，卸货港上海，由（B）支付从上海到南京的内陆运输费。

A．收货人B．发货人C．货运代理D．船舶代理

28．我国规定海运出口货物应在装船前（B）向运输工具所在地海关报关。

A．12小时B．24小时C．36小时D．48小时

三、判断题：

1、商流是物流的前提，物流是商流的保证。（）

2、按照生产经营性质的不同，企业物流可以划分为生产企业物流和流通企业物流。（）

3、物流管理最基本的目标就是以最低的成本向用户提供最满意的物流服务。（）

4、运输产品的生产和消费并非统一过程，而是分开的。（）

5、运输可以创造“时间效应”。（）

6、储存是一种普遍存在的社会经济现象。（）

7、物流标准是物流活动的基本依据，是物流能力的综合反映，是获得最佳物流秩序与效益的重要条件。（）

8、在社会再生产过程中，包装处于生产过程的中间和物流过程的末端。（）

9、商品配送作为一种特殊的综合的物流活动，是在传统的送货基础上发展起来的。（）

10、物流管理信息系统由物流作业系统、物流控制系统组成。（）

1、√

2、√

3、√

4、×

5、×

6、√

7、√

8、×

9、√

10、√

1、国际贸易方式是指营业地在不同国家或地区的当事人之间进行货物买卖所采取的做法和业务经营渠道。（）

2、狭义而言国际物流不仅仅指与一国进出口贸易相关的物流活动，如货物集运、分拔配送、货物包装、运输、申领许可文件、仓储、装卸、流通中的加工、报关、国际货运保险、单据制作等。（）

3、国际贸易术语又称贸易条件、价格条件或交换条件，它是一个简短的概念或三个英文字母，用来确定买卖双方之间在货物交货和接货过程中的风险、费用承担和责任划分。（对）

4、保税区又称保税仓库区，是海关设置的或经政府批准注册的受海关监管的特定地位和仓库。（）

5、进出口合同是进出口双方买卖一定货物所达成的协议，是进出口双方各自履行的约定义务的依据，也是一旦发生违约行为时进行补救，处理争议的法律文件。（）

6、物流（logistics）即是物品人供应地向接收地的实体流动过程，是将运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等基本功能有机会结合。（）

7、对于允许自由进出自由港或自由贸易区的外国商品，免征关税，但需办理报关手续。（）

8、对谷物、矿砂、油类等难以精确计量的贸易商品，应在合同中订立数量机动幅度条款。（）

9、买卖双方由谁承担保险责任由买卖双方所选择的贸易术语约定。（）

10、在仲裁裁决下达后，买卖双方争议中若有一方不服仲裁的，可向法院提起诉讼。（）

1、√

2、×

3、√

4、×

5、√

6、√

7、×

8、√

9、√

10、×

1．国际贸易方式是指营业地在不同国家或地区的当事人之间进行货物买卖所采取的做法和业务经营渠道。（对）

2．狭义而言国际物流不仅仅指与一国进出口贸易相关的物流活动，如货物集运、分拔配送、货物包装、运输、申领许可文件、仓储、装卸、流通中的加工、报关、国际货运保险、单据制作等。（错）

3．国际贸易术语又称贸易条件、价格条件或交换条件，它是一个简短的概念或三个英文字母，用来确定买卖双方之间在货物交货和接货过程中的风险、费用承担和责任划分。（对）

4．保税区又称保税仓库区，是海关设置的或经政府批准注册的受海关监管的特定地位和仓库。（错）5．进出口合同是进出口双方买卖一定货物所达成的协议，是进出口双方各自履行的约定义务的依据，也是一旦发生违约行为时进行补救，处理争议的法律文件。（对）

6．物流（logistics）即是物品人供应地向接收地的实体流动过程，是将运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等基本功能有机会结合。（对）

四、简答题：

1、现代物流有哪些特征？

答：物流整体最优化；物流信息化；物流手段现代化；物流服务社会化；物流管理专门化；物流电子化；物流快速反应化；物流网络化；物流柔性化；物流精益化；物流准时化；物流系统化；物流国际化；物流集约化；物流集成化。

2、现代物流管理有哪些基本特征？

答：现代物流管理以实现顾客满意为第一目标；现代物流着重的是整个流通渠道的商品运动；现代物流管理以企业整体最优为目的；现代物流管理重视效率更重视效果；现代物流管理是对商品运动的一元化管理。

3、供应链管理实施有哪些措施？

答：（1）在时间上重新规划企业的供应流程，以充分满足顾客的需要。

（2）在地理上重新规划企业的供销厂家分布，以充分满足顾客需要，并降低经营成本。

（3）在生产上对所有供应厂家的制造资源进行统一集成和协调，使他们能作为一个整体运作。

（4）为了充分发挥供应链管理的优势，在重建企业供应链的过程中，应做好以下基础工作：重建企业的业务流程和组织结构；选择适当的合作伙伴；建立物资技术基础设施。

1、简述如何实现仓储合理化？

答：实行ABC管理；科学的库存管理控制；应用预测技术。

2、什么是第三方物流，第三方物流有什么特征？

答：第三方物流是指生产经营企业为集中精力搞好主业，把原来属于自己处理的物流活动，以合同方式委托给专业物流服务企业，同时通过信息系统与物流服务企业保持密切联系，以达到对物流全程的管理和控制的一种物流运作与管理方式。

特征：合约关系是一对多；法人构成数量少；业务关系是一对一；多功能的服务；物流成本较低；提供的增值服务较多；质量控制较难；运营风险较大；供应链因素多。

3、供应链管理与物流管理有哪些区别？

答：物流管理是对物品实体从供应地到需求地的空间转移所实施的计划、控制、执行等活动，其主要管理对象是物品实体的移动。供应链管理则是对供应链中的物流、商流、信息流等进行的管理，顾供应链管理的范围大于物流管理。而现代物流管理的思想则是从供应链管理的角度进行。

第五篇：开卷考试-商业物业复习材料

商业物业复习材料

1．房屋租金的类型有；成本租金、商品租金和市场租金

2．物业租赁按方式分：定期租赁、延期租赁、意愿租赁、强制租赁。物业租赁按房屋所有权性质可以分为：公房租赁和私房租赁。在商业物业和工业物业的租赁中广泛采用净租金。

按照会所所处的位置划分，把会所分为城市会所和乡村会所。

3．写字楼原意是指用于办公的建筑物，或者是由办公室组成的大楼。写字楼可能是所有者自己使用一部分，其余部分用于出租。写字楼物业

指各种商业机构用于从事经营管理的场所，又称为商务楼。商务楼是商品经济和社会专业分工发展的产物。当商品经济发展到一定水平，客观上就需要一种集中的办公场所，于是，商务楼就应运而生，并得到迅速的发展。按照不同的角度，商务楼可以分为如下的不同类型：

（1）按建筑面积的大小，可以分为小型、中型和大型。（2）按商务楼的功能，可分为单纯型、商住型和综合型。

（3）按大楼现代化的程度，可分为智能化大楼和非智能化大楼。

（4）按建造等级和所处区位、收益能力等综合因素，可分为甲级写字楼、乙级写字楼、丙级写字楼。

4．物业租赁：通常意义的物业租赁指的是房屋租赁。房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。5．商业物业：美国的罗伯特· C ·凯尔则认为商业物业是“一种私有但为公众提供商品、服务、设施和场地的场所”，“例如办公楼宇、购物中心、百货商店、加油站和停车场等”。

6、酒店物业

酒店一词是从英文Hotel译过来的，Hotel来自法文，原意是小旅馆，我国的称谓在古代为馆驿、客栈、驿站等。酒店是提供饮食产品及客房，各项设施与无形的服务效用的综合性产品与服务，从而获得利润的经济单位。酒店从古代简陋的小客栈发展到今天的“小社会”、“小城市”，完全反应了人类的经济和生活的发展变化，反应了人们的消费要求。因此，我们认为，酒店的类别是为了人们的各种不同的旅游消费需要而出现的。人们的旅游动机无非有两大类，即公务和娱乐，而在酒店的类别中，也总是以这两者来区分的。目前，酒店的类别主要有以下几种：

1）商业性酒店

为满足商务旅游人士而设计的。因此，它一般是地处商业城区，交通方便，设备齐全。

2）度假酒店

一般都处于交通方便的风景名胜区，它的客人主要是度假、娱乐、休息的客人，因此，要有适合休息和娱乐的环境设备。3）长住型酒店

主要对象为适合长期居住酒店的客人，设有为家庭提供的豪华和中等级别的完整房间，也有为单身男女提供的单间，一般都提供服务员和送餐服务。4）汽车酒店

主要为长途驾车和乘车的旅客提供住宿、餐饮的酒店，一般建在城市的平民区或公路旁，规模小，层次低。

除此之外，国外还有会议酒店、赌场酒店等。酒店物业经营管理模式：业主自己经营管理的模式、租赁经营管理模式、委托经营管理式、联号经营。7．商业物业的含义

商业物业是以经营为目的，为公众提供商品、服务（包括商务活动服务、购物活动服务和娱乐活动服务等）设施和场地的场所。8．房屋租赁合同

租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确双方权利义务关系的协议。

9、公共商业楼宇

是指由多家共同经营的商业房地产，它的经营范围已远远超出原来商场的 概念，是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。明确租赁双方权利义务关系的协议。

10、物业管理：

物业管理（property management），是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务

11、写字楼的类型

(一)按建筑面积的大小分

(1)小型写字楼，一般为 1 万平方米以下。

(2)中型写字楼，一般为 1 万至 3 万平方米。

(3)大型写字楼，一般为 3 万平方米以上。(二)按写字楼功能分

(1)单纯型写字楼，就是基本上只有办公一种功能，没有其他功能(如展示厅、餐饮等)。

(2)商住型写字楼，就是既提供办公又提供住宿。这又有两种形式，一种是办公室内有套间可以住宿，如上海启华大厦；另一种是楼的一部分是办公，另一部分是住宿，如北京国际大厦。

(3)综合型写字楼，就是以办公为主，同时又有其他多种功能，如兼作公寓、餐厅、商场、展示厅等。现在许多新建的写字楼还设有舞厅、健身房等。上海瑞金大厦、广州世贸大厦都属于这种类型。(三)按大楼现代化程度分

(1)非智能型写字楼，即传统的、不具备自动化功能的写字楼。

(2)智能型写字楼，是具有高度自动化功能的办公大楼。根据建设部 2000 年 7 月颁布的《智能建筑设计标准》，智能建筑应兼备建筑设备自动化系统(BAS)，通信网络系统(CNS)，办公自动系统(OAS)。随着科技快速发展，写字楼自动化程度也不断提高，许多新建的写字楼已实现了停车管理自动化系统、安全

（四）按建造等级、所处位置和物业管理的档次等，可分为甲、乙、丙级写字楼（1）、甲级写字楼：具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的自然状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力与新建成的写字楼相当；有完善的物业 管理服务，包括24小时的维护维修及保安服务。

（2）、乙级写字楼：具有良好的地理位置，建筑物的自然状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进的(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物。（3）、丙级写字楼：物业已使用的年限(楼龄)较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的自然磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入租客的需求并与其租金支付能力相适应；相对于乙级写字楼，虽然租金较低，但仍能保持一个合理的出租率。

写字楼的基本管理

（1）工程设备管理（2）保安管理（3）清洁绿化管理

清洁是写字楼的面孔，设备是写字楼的心脏，保安是写字楼的卫士。写字楼的特点？ 1），写字楼多建于城市中心的繁华地段。2），建筑规模大，各类公司机构集中。3），建筑、设备现代先进。4），功能齐全，设施配套，有独特方便的工作、生活系统。5），使用时间集中，人员流动性大。6），经营管理的要求高、时效性强。

12、商场物业的管理具有智能化程度高、安全防范消防工作量大、财务纠纷和矛盾多等特点。商场物业的类型从建筑结构上分为：敞开式的市场和广场型两种。、按照经营的性质，商业物业可以分为：写字楼物业、商业场所物业、会所物业、停车场物业以及其他商务物业。

14、商业物业管理的模式包括；自建自管、自营与专业物业管理相结合、委托经营模式。

15、选择物业管理企业的指标通常有：是否另业主满意、专业服务水平、管理服务收费标准。、16、会所就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。社会会所经营经营策略的种类包括：生产导向策略、市场导向策略、顾客导向策略、机会导向策略

17商场物业是指建设规划中必须用于商业性质的房地产，它是城市整体规划建筑中的一种 重要功能组成部分，其直接的功用就是为消费者提供购物场所。

18、批发商业物业房产的类型从建筑结构上分：露天敞开型、室内敞开型、封闭式、综合型的物流中心。批发商业物业的设备管理内容包括：作好设备的选购工作、加强设备使用过程的控制、建立健全和严格执行设备管理制度。批发商业物业房产类型从批发商品的类型划分为消费品批发市场、生产资料批发市场。

19、购物中心的建筑特征有：商业空间步行化、公共空间社会化、商业空间室内化。购物中心的管理模式包括：发商自行管理、国外的管理机构参与合作管理、专业的物业管理公司进行市场管理、主要承租者进行经营同时展开管理。

20、公共商业楼宇的特殊管理包括：商业形象的宣传推广、承租商的选配。

22、按照物业的分类，把物业划分为居住物业、产业物业、工业物业和特殊用途物业。

23、目前，国内尚未有划分商业物业的明确标准，有人在划分“经营性物业”时，把工业厂房与仓库也包括在内，也有人在划分“收益性物业”时，把用于出租的公寓也包括其中。当然，从“经营性物业”或“收益性物业”的概念来看，这种划分并无不妥，但如果把这些分类套用于商业物业就显然不当。

因为，工业厂房与仓库明显应属于工业物业，而出租的公寓，无论从不动产管理的惯例或租户性质，都应属于居住物业。因此，划分商业物业，必须符合商业物业所具有的属性，即：）经营性。无论业主或租户，他们付出货币而获得物业永久或—定期限的使用价值，其主要的目的都是直接或间接从事经营活动，他们的付出均构成经营成本的组成部分，经营活动的赢利目的非常明显。2）公众性。该类物业主要是为公众服务，为有现实需要或潜在需要的顾客服务，因而，原则上是应该能够向公众开放的。在这类物业中，虽然也有些企业制定了准入“门槛”，如会员制俱乐部，但这种门槛只能是“消费门槛”，凡具有这种消费能力和消费需要的顾客，都应该可以进入。

3）服务性。该类物业主要从事第三产业，即服务业的经济活动，而不是从事第一产业或第二产业的生产活动。

24、会议展览物业的管理服务内容包括展前准备、计划分配、标识导向的制作和布置、布展装修管理、货运车辆管理、展物现场巡视和跟踪服务、提供咨询及其他服务、展品管理。

会展物业的类型有单一展览功能的会展物业、酒店为主的会展物业、综合性的会展物业。

25、物业设备的选择应考虑的要素：适应性、安全可靠性、方便性、节能性、环保性、经济性、独具特色。

26、停车场的类型包括车库、露天停车场、道路临时停车场。

27、承租客商在公共楼宇的不同作用。根据承租客商向公共楼宇承租营业场所的期限，可以将他们分为三种类型，即基本承租户、主要承租户和一般承租户。

28、请思考政府办公楼，工业厂商，工业大厦，储运库是否属于商业物业，为什么？

作为商业物业，必须同时具备服务性、公众性和经营性三种属性，也可以说，这就是划分商业物业的标准，只具备其中一个或两个属性的物业，则不能认为属于商业物业。政府机构的办公楼，虽然也具备服务性和公众性，但不具备经营性，因此，在国外都是把它们划为“特殊物业”或“其他物业”；一般的工业厂房与工业大厦，只具备经营性而不具备公众性和服务性；至于储运仓库，则具备了经营性和服务性，但缺乏公众性，因为允许其出入的仅是物流而非人流。

29、写字楼物业管理与服务的要求？ 1）、科学化、制度化、规范化、高起点2）、加强治安防范，严格出入管理制度，建立客户档案3）、加强消防管理，做好防火工作 4）、重视清洁管理5）、强化设备管理设施的维修保养6）、设立服务中心，完善配套服务7）、加强沟通协调，不断改进工作

30、批发商业用房产物业的特点? 1）大型化、室内化和高档化逐渐成为主流 2）功能配套日趋完善

3）交通位置和车场配套要求高

4）建筑结构与构成充分满足批发业物的基本要求：由自有产权、自我经营、自我管理的物业形式向所有权、经营权、管理权的分离的现代管理形式转化。

31、商业物业的特点是什么 1）、需要良好的商业气氛：商业物业的经营就是要吸引顾客，所以，讲究良好的区位和交通条件，包括便捷的公共交通和足够的停车场，利用集聚效应，成行成市的布局来扩大消费半径，利用户外广告、霓虹灯饰和巨幅招牌营造气氛。2）、追求设施的先进性： 只有良好的、舒适的、高档次的先进设施，才能保证业主的物业出租率及租客的营业收入。很多有名的酒店、商业大厦，虽然历史悠久，但仍长盛不衰，除了其良好的商业信誉外其重要的原因之一就是不断更新设备设施，保持先进性，才能吸引租客和顾客。3）、有很高的租赁比例：很多商业物业的投资者，当物业建成后，全部或部分用于出租给其它人进行经营活动，以收取租金作为投资回报，如办公物业，出租率会远高于自用率。有些商务楼虽然是作为开发建设单位总部的所在地，但也只有部分属自用，其余均出租给其他机构，如广东建设银行大厦、广东发展银行大厦、粤海大厦、健力宝大厦等均是如此，至于购物中心、批发市场等很多都是出租铺位或摊位。4）、以出租为主的商业物业具有价值不能库存的特点：以出租为主的商业物业中，房屋建筑物及其设备设施的价值是不能库存的，若当天租不出去，就失去当天的价值和费用回收补偿的机会。如商务楼的房间数是固定的，即使这个月的出租率达到100%，也无法挽回上一个月空置所造成的损失。而且不论物业的出租情况如何，其物业的管理服务支出的固定成本，一般不会因物业的空置而有太大的变化，如管理处的人员数量、公共照明、电梯服务等，都不会因租客的减少而消减。

32、批发商业用物业房产的类型

（1）从建筑结构上来分

① 露天敞开型 ② 室内敞开型 ③ 封闭型

④ 综合型的物流中心（2）从批发商品的类型划分 ① 消费品批发市场 ② 生产资料批发市场

33、批发商业用房产物业的特点

1）大型化、室内化和高档化逐渐成为主流 2）功能配套日趋完善

3）交通位置和车场配套要求高

4）建筑结构与构成充分满足批发业物的基本要求

5）由自有产权、自我经营、自我管理的物业形式向所有权、经营权、管理权的分离的现代管理形式转化。

34、商场物业的产权性质

商场物业的产权性质大致可分三种形式：(1)临时转移产权型。在经营上，这种形式被称为投资保本型。具体是指大型商业物业的开发商向多个个体投资者出售部分物业一定年限的产权(本质是物业的经营使用权)，到期 后，开发公司退还投资款，收回物业。它与分散出租物业的区别是一次性收取价款。(2)分散产权型。即将整体商业物业分隔成不同大小的若干块，出售给各个业主，物业的产权由多人拥有。

(3)统一产权型。即物业产权只属于开发公司或某个大业主一家。

总的说来，现在统一产权型的商场物业仍然居多。但由于其一次性投资大，经营或招商 所面临的风险也大，在整个商场物业中的比例正逐步变小。分散产权型和临时转移产权型这类新型商业物业正在逐渐增加，这种形式开发商可以尽快收回投资，又能满足众多个体经商 者的需要，比较符合现在的市场需要，因此颇为流行。

35、公共商业楼宇的管理内容？ 1）、一般性管理

(1)对小业主或承租商的管理(2)安全保卫管理。(3)消防管理（4)设备管理(5)清洁卫生及车辆管理 2）、特殊管理

(1)商业形象的宣传推广。(2)承租客商的选配。

34、简述物业租赁管理的程序？ 1）、通过广告捕捉潜在租户 2）、租户资格的审查 3）、租约条款谈判 4）、缔约技巧 5）、核查物业 6）、提供有效的租赁服务，建立良好的租赁关系 7）、收缴租金 8）、续签租约

36、会议展览物业的管理服务内容？ 1）、展前准备 2）、计划分配 3）、标识、导向的制作与布置 4）、布展装修管理 5）、货运车辆管理 6）、展物现场巡视与跟踪服务 7）、提供咨询及其他服务 8）、展品管理

37、商业物业的设备特点

1)投资额大 2)技术先进 3)种类多，数量大 4)维持费用高 5)更新周期短

38、物业租赁过程中缔约技巧

在租约正式签约前，许多租户都会发生迟疑，如都会停下来思考这样一些问题：这是否是一个正确的决策？并会反复问自己：要租赁的物业是否是所出的价位上最好的？妥协条款是否符合我的需要？是否可以再等等再说？面对租户的迟疑，物业管理者的缔约技巧是： 1）.单刀直入式

单刀直入式就是直接让对方提出他们自己满意的条件，如，“您更希望什么样的空间？”，“您还有什么不满意的吗？”

2）.总结式：总结式就是强调物业的优点和对租户的适用性，在租户查看物业和洽谈过程中始终反复强调，以显示该物业十分理想。

38、结合实际谈谈商业物业管理中治安保卫工作的特点？ 1）．综合性强，管理难度大

某些商业物业，如写字楼、综合楼、酒店等，不但楼层高、建筑面积大，而且进出口多，物业区内的公司多，餐厅、歌舞厅、游乐场、咖啡厅等娱乐、餐饮场所也较多，造成区内流量大、人员复杂，所有这些都给制定和落实安全措施带来一定的困难。同时，有些物业内众多的单位又有各自的管理部门，物业管理企业不可能干预过多，只能和有关单位密切合作，才能较好地完成治安保卫任务。2）．服务性强

从本质讲，物业管理的治安保卫就是一种服务，即提供保安服务，为保障物业内的人身和财产安全而服务。作为保安人员，要树立“服务第一、用户至上”的思想，既要有公安人员的警惕性，又要有服务人员的和颜悦色；既要坚持原则，按制度办事，又要文明礼貌，乐于助人。3）．法律规范严格，处理个案要小心谨慎

法律就是为了维持公共秩序而制定的，商业物业多属公众场所，自然也有一个遵守和维护公共秩序的问题，我国的基本法律，如《民法》、《刑法》等，以及《中华人民共和国治安处罚条例》等行政法规及各地的地方性法规，都对各种各样的“违法”、“违约”行为的构成要件作了明确的界定，对执法的权限、民事诉讼和追究法律责任等程序作出了规定。因此，在商业物业中，对安全保卫所遇到的个案处置，都必须有高度的法制意识，明确作为物业管理企业保安部门的职责范围，是协助公安部门做好治安防范。对出现的突发事件个案，必须严格按法律规定处理。否则，稍有不慎，就失去法律的保护，使自己从“原告”变成“被告”。广州“屈臣氏”超级商场就曾两次怀疑顾客盗窃商店物品，保安员对顾客搜身，结果顾客提出民事诉讼，商场被法院裁定要负“民事侵权责任”。

39、为什么说公共楼宇管理过程中分散产权的方式难以管理，以反租统一经营或以龙头带散户的经营方式进行管理效果较好？ 答：分散产权的方式如果由小业主分散经营，目前来说全国还没有一家很成功的案例。原因 是各小业主心不齐，思想难以统一，很难做到经营格局统一化、经营思想一致化，整体经营形象难以树立，所以，难以取得好的经营效果。而且小业主往往实力不足，抗市场波动、风险的能力较差，对市场的分析预见性不够，往往盈亏都不明所以，很难适应市场经济的变化。另外，个体经商者的随意性和无组织性也使管理困难，甚至有的经营者自恃业主身份，根本不服从管理。因此，对于分散产权的公共商业楼宇，最好的办法是全部反租回来，然后统一招租，或者将适当部分留作自用，或反租后再租给一家有实力的大商家经营，以作为龙头带动整个经营的兴旺，如广州天河城的南方商贸和吉之岛就是这样的龙头。许多公共商业楼宇因为没有这样的龙头，导致经营状况差或难以为继。

40、请问这家物业公司应寻找怎样的潜在租户？应从哪些方面去了解租户情况？

一、1）通过广告捕捉潜在租户

2）使用“免费”噱头捕捉潜在租户 3）引导参观捕捉潜在租户 4）建立租售中心捕捉潜在租户

5）根据本题的实际对潜在租户的寻找，可通过放置在工业区的主要干道上的大型广告牌就可找到，当然也可以通过工业经纪人寻找

二、1）.通过让潜在租户登记了解租户的基本信息

2）审查潜在租户的身份证明：核对居住或商业物业租赁者的身份证明

3）.查看租赁经历：物业管理者为不冒险，就会了解潜在租户的过去租赁历史，尽量寻找租赁史稳定可靠的、租赁期较业主或物业管理者可以从租户以往的拖欠记录中了解潜在租户的资信状况。一般地说，以往总是拖延或不按期付款的租户多数还是不会改变的，而以往总是稳定地按期付款的租户则总会保证信用。4）.对租户的资信状况进行调查