丽景花园项目工作报告

第一篇：丽景花园项目工作报告

丽景花园项目工作报告

丽景花园项目工作报告 尊敬的公司领导、各位员工：

现将烟台南山丽景花园项目一年来的工作情况汇报如下：

一、工程进度

南山丽景花园项目从5月份储备开挖土方平整场地，七月份移交给我们项目做临建，月底临建完成投入使用。8月2日第一次浇注车库底板垫层混凝土。3028层楼10月19日浇筑设备层底板混凝土，36楼10月26日浇筑设备层底混凝土；35楼11月19日浇筑设备层底板混凝土。主体施工统计：30楼1月3日浇筑12层顶板代设备层13层，共计完成面积4745m2；36楼1月7日浇筑11层顶板代设备层12层，共计完成面积

6600㎡；35楼1月16日浇筑7层顶板代设备层8层，共计完成面积4400m2；，车库层完成面积约7000m2，本年度统计完成22745m2。水电安装预埋22745m2，与主体同步配套，基本上保证了计划工期。水电安装预埋质量受到了现场甲方和监理单位的好评，两单位各赠送我们项目铜牌一块，以资鼓动。由于后期天气变化，三场大雪无法施工对工程进度有点影响，总的工期计划完成还是可观，成绩是可以肯定的。

二、质量控制 开工初期，由于场地平整较差，放线标高测量控制不好、混凝土垫层薄厚不均匀、承台钢筋搭接长度不达标、焊接质量差。p轴剪力墙钢筋绑扎太差。钢筋移位、间距不规范、水平筋水平度差、扎丝花绑距离太稀。监理曾经到现场批评下令整改。36楼楼梯方向制作反向。车库南p轴后浇带大梁主筋数量不够。35楼北侧车库顶施工缝大梁堵头木头无人清理就浇筑混凝土，对结构构成破坏。

项目例会提出后，班组整改后改用钢筋焊制，但又有弊病，钢筋预留太长，超出保护层，如不处理好，钢筋容易腐蚀生锈，潜伏着质量隐患。35楼墙面平整度和垂直度较差，卫生间地板浇筑混凝土时里面有木头及杂物等，也无人过问，很有可能导致漏水。有些构造柱扭曲太大、截面尺寸增大、感观太差。30楼北侧车库标高控制有缺陷，混凝土厚度增大等。这些质量事故都是值得我们大家重视的问题。

三、安全管理

本工程从开工以来，现场习惯违章现象很少，现场用电乱拉乱接的现象控制的较好，用电还算规范。从开工到现在还没有接到甲方和现场监理的用电整改通知单和罚款通知单。

主楼地下车库负10米搭设满堂架支模时，没有按高支模方案搭设，由于项目要求整改得及时，还好，没有出现事故。外脚手架进入主体以来，从6层起脚手架进度一直跟不上，每次总是内满堂架

走在前列，先内后外，混乱了施工秩序，对安全生产方面存在一定的影响。按规范施工每层外围脚手架必须在作业层有二层脚手板，而我们只有每隔10米有一层平板，其它作业层无临时踏脚步板。水平挑网和兜网根本只有及少部分搭设，临边洞口的搭设也没有引起重视。机械使用方面：钢筋加工车间后场人员比较负责，对机械设备的使用爱护做得很好，做到了修、管、保等工作。操作还很细心，没出什么差错。

可悲的是10月12日，36楼塔吊违章超载使用，造成塔吊倒塌。我们项目的相关负责人是不可推卸的，出现事故我们项目主要领导全在现场。只促生产，求效益，忽视了安全，形成了顾此失彼的现象，我们的项目各位领导和管理人员应该深刻的反思。

塔吊吊运过程中：常有从上吊材料撒地、撞脚手架、撞房子、撞建筑物等现象。更为严重的是各班组争用塔吊使用时，人为拉闸。项目竞一次都没有作出

严肃处理。按原理来说，塔吊及大型机械一般是不准随便故意停电和送电的。塔吊一旦停电，风速和惯性引起大臂旋转，塔吊失控撞击物体的损失是不堪设想的。曾经一次35楼突然停电刮起大风，大臂正与四标段工地的塔吊接近，可能引起相撞时，司机措手无策，用一条木方想卡住转盘控制大臂旋转，由于惯性太大没有起到作用，差点把人夹伤，幸好人体躲闪得快只把手指压了点轻伤。多年来的经验总结，我们应该明白，科学的东西是来不得半点虚伪的。在30楼模板工搭架子时掉下一条4米的木方，差一点伤人，场面十分惊险可怕。总之，安全是企业发展的保证，是取得效益的基础，万万不可粗心大意。

四、成本核算

车库底负10米与负米的挡土剪力墙与承台错位，常规应该墙体与承台属于一整体，此项未按要求施工，估计造成工料的损失五千元，我分析当时的主要原因是没有专职的技术负责人跟踪，项目

负责人之间有分岐不协调。模板使用方面浪费太大，工人施工时图方便，不愿意用旧模板，新料随便开，项目根本没有人去管，无任何人去关心，听之任之。浪费的数据无法统计。班组自己合同范围的活自己做不到位，附属工作拖拖拉拉，施工难度大一点就讲条件，要项目另开支费用，如；架子工配合项目生产太差，明知有的部位脚手架搭设高度超高后有碍事群塔作业，项目管理人员通知该方不搭设时，根本不听，动不动就找理由要项目补工，其实影响了工程进度，又耽误了别人塔吊顶升时间。安装卸料平台时，安排加一下班就找理由要求项目补钱，属于自己合同范围内的工作不肯做，直到监理和甲方下令整改和罚款时，项目不得不另外安排杂工去做，项目开支了费用。木工班组也有类似的情况。

使用脚手架扣件的班组，对扣件的使用后，从不拆卸和收拾，随便到处乱扔，遍地都是，用时就要项目部安排人帮他

们去清，去收或到外面去租，只因扣件和顶托一事，项目安排人工清理的费用不少于.00元，截止1月18日停工为止，工地上剩余的扣件大约不少于3500个。固定资产和设备利用率已达到了90﹪以上，大型机械设备损坏的情况还算好，闲置设备只有一台卷扬机和电剪。电缆电箱等配电设施基本上使用状况良好。部分小型机械修理频率太高，班组在使用中不太爱护，对有些设备的损坏和维修费用项目也没有深纠。水电资源的流失，由于多方面的原因无法控制。

混凝土浇筑时浪费和楼面标高控制不好，楼板厚度增加用量超标。按理推算每层楼面增厚一公分，30楼一层就增加三点六方，增加成本近千元。35，36楼每层增加一公分增加成本一千五百元，据现已完成的实体初步统计，成品用量比含钢筋在内的理论用量节约或4个百分点，如减去钢筋体积还欠4至5个百分点,也就是说每百平米超用混凝土方。有些梁和剪力墙浇筑时，漏落的混凝土

没有及时清理，总是等浇筑过后又去打凿，然后清理的垃圾比正常倍增。后浇带漫延出来的混凝土到现在为止还没有开始打凿，既浪费材料，包括电费、机械磨损，又要派人工去安设备增加转运量，费工费料，同时也增多了垃圾，加大了文明施工的费用投入，影响了公司的形象。其原因在于混凝土班组劳动力不足，只顾他们少花人工，不顾项目材料浪费，项目监督不到位，对不良行为处罚力度不够。

36楼设备层楼梯方向做反向，把浇筑成型的成品打掉，就人工打凿，混凝土的清理，焊接钢筋和返工重做的工料等，所付出的费用也可能上万元。p轴南大梁主筋少放，增加附加梁拆模返工第二次装模，增加钢筋近两吨及人工与混凝土材料在内，可能也近上万元。这么大的质量事故发生，而我们的相关负责人工长和管理人员连一点反应都没有。

30楼北侧车库顶板标高控制不到位，板面混凝土增厚，有的地方高出四至五公分，问题出现在什么地方到现在还搞不清楚。

30楼的主体构造柱，歪歪曲曲，平面扭曲，窗台线条破损等一系列的质量事故，要增加多少费用才能处理好，现在还是个未知数。

现场材料的管理方面有些混乱，左右两标段占用我们现场材料的情况经常发生，特别是四标段后浇带部分，我感觉钢管顶撑丢失了一些，具体数量无法考究。

塔吊超载倒塌，直接损失费用近十万元，后遗事件不知如何处理还不清楚，出事时我们项目的主要负责人都在现场，真叫人无法启齿。我分析，当时主要的心态是求赶工期，求利润大，没有考虑厉害关系。市安监站明文规定立即停工整改，而项目没有一点认识，如此酿成了恶果，更反应了我们的安全意识淡薄。

综上所述，各类事件的发生，根源在于

我们项目的管理措施不完善，制度不齐全，各分项的相关负责人思想麻痹，不负安全责任的表现，如果细究谁也担当不起责任。

五、提高自我

丽景项目管理人员共十六人，各工种配备齐全，部分工长配有后备，而自己的工作经常失误，质量恶劣，效益甚微，按同行业的管理标准，我们的配置是很富余的。现实中是恰如其反，主要原因是认为自己职业太专，资格过老，至高无上，根本没有提高自我意识，明哲保身，图利益的表现。这样下去，不但误了自己，也愧对公司。在此，我希望每位都能够认真思考，强化自己的思想理念，刻苦学习，多下功夫，把自己的业务技术和思想品德提高一个层次，为自己的进步和发展打下坚实的基础，做一个本行业的强者。六，我的建议，为了使本项目顺利进行，扬长避短，效益达到最大化，对内部员工，一定要

做到有章可循，按章办事，责权利分明，对员工报酬结算时，应根据现场项目负责人评定后给予绩效。付出与回报共存。分项工程分包时，把每单项尽量细化出单价，如预对方不履约合同时，项目更好操作。对分包班组进行考察，相关班组是否有自己的稳定施工人员，技术能力和诚信度。不应完全以最低报价为最终定标决定，对实力强，人员充沛，技术水平高，思想品德好的班组，即使是价格有点差异也应该可以考虑一下。我个人认为，优秀的队伍，质量无后顾之忧，无返工费用，工期可以提前的话，项目将节约租费，管理费，水电费，可能对项目的效益也会增加。

对与外单位的合作方面，如租赁机械，电梯，塔吊和混凝土机械，以及其它钢管和脚手板等，最好对该方做一个名誉调查，看他的业绩，信誉和履约能力，然后再看价格，最终定标。供稿人；李中清

1月26日

qq号；460498377

第二篇：项目管理研讨会书面材料-丽景书香项目（范文）

项目管理研讨会书面材料

——丽景书香项目部

既然公司推行项目管理，那么核心就是要解决两大问题，一是如何放权以利于项目管理，二是如何让项目受控于公司，不至于架空公司。

一、半年多的体会

1、现在的项目首先从人员配臵、部门设臵和部门职责明确基本满足独立开发项目的要求。

2、从前期启动、策划、建设、销售、售后服务几个方面的工作来看，目前公司做好了前期启动、定位策划工作和售后服务工作，同时对建设和销售进行了必要的指导和管控，目前的模式也是利于推动项目工作开展的。

3、在成本管理方面，公司从协作单位、物资设备等的招标、采购、合同签订、款项审核等均进行了管控，使得项目在工程管理方面没有过多的分心，也是利于公司发展的。

4、目前项目资金来源除收取部分投标保证金和履约保证金外，所有的资金均需提前报计划，通过公司拨付到项目账户，项目再行支付。

5、销售代理公司的引入一方面做好了自己分内的销售代理工作，同时也为项目的推广和销售工作提出了很多切实有效的办法，也一定程度上分担了公司的工作压

力和工作量。

6、公司单独设立策划部，提高了策划和推广工作的效率，也提高了对市场应变能力。

7、通过推行项目管理，有效的激发了项目员工的主动意识，提高了员工的办事效率和办事能力。

综上，公司推行的项目管理模式是能够切实有效的推动项目各项工作的。推行项目管理模式的必要性和正确性再一次得到印证。

二、存在的问题和想法。

1、建议公司在综合考虑的情况下，逐步提高项目部待遇，项目的管理和考核需要责、权、利对等。结合企业实际，完全的责权利对等做不到，但是能否在往对等的方面逐步发展或倾斜。目前项目部工作量大，责任重，但是权利和待遇是不匹配的。很多时候我们都是说，你反映的问题、要求，我们项目部不能决定，我们会及时向公司汇报，并配合办理。

2、项目建设资金从启动、招标、资金需求计划等方面开始就已经设计好，但是在实际的使用过程中还是会出现偏差，导致资金不等满足实际需求。目前公司选择所有协作单位，项目则由按照程序支付款项，在资金能保证的情况下可以理解为给项目的权利和管理手段；资金不能保证的情况下，由于缺乏必要的沟通基础，部分

协作单位不能理解公司和项目的难处，压力首先就会反应到项目部。协作单位要钱的手段五花八门，有的找公司，有的找部门，有的则消极怠工，更有甚者威胁人身安全的。在公司资金紧张的情况下，项目所承受的压力很大。建议公司要保证项目必要的运转资金。

3、建议公司对项目的工作要多肯定，少批评。项目各项工作细致而繁杂，绝大多数的还是尽心尽责在工作的，只不过事情的结果受制于多种外部因素，会出现不同，加之项目员工普遍年轻，经验不足，对人才的培养希望公司还是多鼓励，少指责，为大家创造一个相对宽松的工作环境。

4、在新的合作单位选择过程中，希望公司能考虑让项目部参加，特别是有过合作经历的，更需要听取项目部的意见。我们的合作单位有很优秀的，也有很不堪的。

5、建议一个项目完成后，由公司牵头对项目进行详细的总结，通过对经验教训的总结和通报，给后续项目提供借鉴和参考。

6、对外聘人员如司机、收银员、专业工程师等采用固定工资+浮动工资的模式，使用单位每月对其进行考核，依据考核情况决定浮动工资，以利于管理和调动外聘人员积极性。

7、某些必备的销售物料或现场VI类物品，可能在某特定时间点需要得十分紧急，虽说公司曾口头表态总价10万元以下的物料制作可以交给项目部走合同流程，但为了保障国有企业制度上的严谨，经得起审计检查，望公司尽快出具相关文件。

8、创造条件，通过合适的渠道鼓励项目销售经理要走出去，我们也需要培养自己的行业精英，而不仅仅有管理行业精英的销售人员，不能永远的外行管理内行。

9、目前公司对项目的考核一是公司制定的阶段性考核，二是项目部自己上报的考核，二者都是阶段性的，不系统、不完善。建议公司从完成投资额、形象进度、销售额、销售款回收、工程质量、工程安全与文明施工和管理型文件的执行情况的方面建立完善的考核体系。以利于提高员工的工作积极性和责任心。

10、项目后勤费用如生活费、物管、水电气、购臵必需的设施设备等目前是项目数目报告，按批示进行处理。除了通过协作单位处理之外，公司针对这种情况有没有更好的渠道和办法？

11、目前项目推行的双营销代理，但项目销售部对双代管理尚无经验，也难以预知在以后的销售工作中可能出现的种种问题。虽说公司有发布联合营销代理管理文件，但字面的学习终究只是一个方面。希望公司销售部能够组织项目销售部（或者联合奥维尔项目部）对双

代管理有一定的培训。

12、公司“协作单位履约信用评价机制”是否建立，如何执行，项目在其中扮演何角色？

13、目前公司业绩表存在两个问题，需要重新调整：一是时间不连贯，且与我们宣传的19年开发历程不吻合，二是部分业绩没含金量，需要提炼。

14、几个问题：

项目分管领导定位？

哪些项目是项目只负责能执行的？

哪些项目或额度是项目可以自主决定的？

哪些项目或额度是必需报公司业务部门的？

哪些项目或额度是需要报公司专业分管领导的？ 哪些项目或额度是必需报总经理或是需要上会的？

第三篇：天景花园工作总结

垃圾减量分类工作汇报

一、天景花园基本情况

二、垃圾分类理念

三、口号

四、垃圾+分类=不可多得的资源

五、前期计划设想和宣传

六、设施的建设完善

七、启动实施前最后工作

八、启动实施垃圾分类

九、引导为主的过程进行实施分类十、十天垃圾减量分类的效果分享

2013年1月

天景花园基本情况

天景花园于1989年8月破土动工，1990年8月竣工投入使用。总占地面积为12240平方米，建筑面积20671平方米。小区有6栋14个单元，层高7层，每层2户。共有190户，常驻147户，空置房有43户，常驻人员约450人。人员结构主要有公务员、企业白领、学生、老人等。区间有游泳池、停车场及儿童娱乐等配套设施，附近有幼儿园、学校、邮电局、菜市场等一应俱全，使居住其中的居民能享受便利的人居生活。小区由成片的青翠绿地环绕，区内绿化面积近5000平方米，占居住区面积的40%，绿化格局仿照了新加坡住宅模式，中间镶嵌若干槟榔树，四周种有茂盛的竹林，点缀着五彩的鲜花，环境幽静，景色秀丽，仿如美丽的图画，是安家栖息的理想场所。1991年3月22日全国第一个业主委员会宣告成立。在日常工作中，业委会每季度召开一次例会，通过此会议，讨论物业物业公司需改正的服务措施及建议。每次会议，由业委会成员及物业物业公司工作人员拟定本季度小区管理存在的相关问题，通过成员共同进行讨论、分类。罗列出物业物业公司需要改善的问题点、业委会成员需跟进的业主自治问题。最后，业主代表通过划分责任区域，与本区域内的住户直接沟通，以提高小区的文明程度，并积极配合物业公司的日常工作开展。通过业主代表的选举，住户间的沟通加深，小区一些不文明现象逐渐消失。这种“业主自治和专业管理相结合”的管理模式逐渐形成。

2012年10月份接到物业公司的通知，天景花园成为市垃圾分类试点小区，在并于11月初召开小区业主委员会会议，在会议中各委员听取天景花园物业服务中心关于垃圾分类工作开展计划和实施方案，得到业委主任肖幼美主任高度重视和委员们全力支持，批准小区垃圾分类实施方案和实施计划，并于2012年12月25日顺利启动垃圾分类投放。

垃圾分类理念

实行垃圾分类是每个公民的责任，社会的进步。配合做好垃圾减量分类，争做文明市民，共建美好家园。

口号

我们做好一小步，城市文明一大步，做好垃圾分类，利国利民、造福子孙后代。

垃圾+分类=不可多得的资源

1、可回收垃圾主要包括废纸、塑料、玻璃、金属和布料五大类。废纸：主要包括报纸、期刊、图书、各种包装纸、办公用纸、广告纸、纸盒等等，但是要注意纸巾和厕所纸由于水溶性太强不可回收。塑料：主要包括各种塑料袋、塑料包装物、一次性塑料餐盒和餐具、牙刷、杯子、矿泉水瓶等。玻璃：主要包括各种玻璃瓶、碎玻璃片、镜子、灯泡、暖瓶等。金属物：主要包括易拉罐、罐头盒、牙膏皮等。布料：主要包括废弃衣服、桌布、洗脸巾、书包、鞋等。通过综合处理回收利用，可以减少污染，节省资源。如每回收1吨废纸可造好纸850公斤，节省木材300公斤，比等量生产减少污染74％；每回收1吨塑料饮料瓶可获得0．7吨二级原料；每回收1吨废钢铁可炼好钢0．9吨，比用矿石冶炼节约成本47％，减少空气污染75％，减少97％的水污染和固体废物。

2、厨余垃圾包括剩菜剩饭、骨头、菜根菜叶等食品类废物，经生物技术就地处理堆肥，每吨可生产0．3吨有机肥料。

3、有害垃圾包括废电池、废日光灯管、废水银温度计、过期药品等，这些垃圾需要特殊安全处理。

4、其他垃圾包括除上述几类垃圾之外的砖瓦陶瓷、渣土、卫生间废纸等难以回收的废弃物，采取卫生填埋可有效减少对地下水、地表水、土壤及空气的污染。

前期计划设想和宣传

小区平面图：

投放点的设置：

根据市城管局的《实操指引》中要求必须做好分类检查登记工作等相关要求结合小区特有的情况，设置四个垃圾分类投放点，分别设置如下： 1、1B单元原有垃圾桶位置 2、3B单元原有垃圾桶位置 3、4B单元原有垃圾桶位置

4、停车场垃圾房与保洁工具房绿化带 投放点的设计制作要求：

制作不能影响小区的美观，又能符合垃圾分类功能要求，经过服务中心工作会议讨论，拟定收集点制作简易雨棚形式（类似于2A、5A公告栏）方便大家投放分类垃圾。结合业委会意见，施工前向业主公示一周，听取小区业主意见。

分类垃圾投放时间确定：

按照市城管局的《实操指引》中要求必须做好分类检查登记工作的要求，考虑到实施的有效控制和小区人力资源缺少情况。依据小区居住人员划分，小区中午留守人员主要是老人、小孩，厨余垃圾较少，设想为按早、晚二个时间点定时定点投放方式。为了确定的时间具有代表性和可执行性，对小区内居民日常生活规律进行随机即抽样调查。调查结果具体如下：

以上统计结果明显早晚的最佳投放时间，结合小区保洁时间的工作安排，拟定垃圾投放收集时间如下：

早上：7：00-8：30，晚上：19：00-20：00；

为了适应个别的生活方式和个别突发产生的生活垃圾，拟定小区车场为24小时收集分类垃圾。人力资源建设:  在小区内招募志愿者和督导员，热心公益、认真负责、善于沟通，可从退休人员中挑选。（因条件小区居民生活条件较好，不采取有酬劳招聘方式，纯属义务，也为今后他们开展工作有利）

 建立具有一定数量的志愿者队伍，主要参与宣传活动和厨余垃圾收集点检查指导工作。

天景花园小区垃圾分类工作职责

成立 天景花园 小区垃圾分类工作领导小组，负责统筹、协调垃圾分类工作。具体职责如下： 组长： 吴思强 总负责工作领导小组；

成员： 朱远香 负责具体组织协调内外部工作，通知通告的编制；

张友 负责有关设施改造工作； 刘新华 负责宣传、活动组织实施等工作； 何天昊 负责安排协调志愿者和督导员的日常工作； 赵永翠 负责收运处理作业管理工作及日常检查员的工作安排落实； 督导员 负责收集检查员日常垃圾分类效果情况，根据反馈的收集效果状况及时与业主保持良好的沟通工作，促进垃圾分类正常实施;志愿者 负责小区宣传活动和小区现场垃圾收集点的检查指导工作;检查员 负责日常垃圾分类收集点的检查和统计居民垃圾分类效果，向督导员汇报居民垃圾分类参与情况。作业人员的培训：

一、垃圾减量分类工作人员、厨余垃圾收集作业人员培训是决定今后成败的关键，培训要点：

思想意识方面------给员工学习垃圾减量分类是每个公民的责任和义务，由于我们所处的职业职责所在必行的工作。工作方法--------具体的操作和所属垃圾的分辨知识。

交流方式--------我们设想一些业主会问到的问题点进行一一解答，和培养有效的交流方式。

二、志愿者、督导员由于文化程度较高，发市城管局的《实操指南》和政府的有关文件自行学习。学习情况要他们经常交流相关工作和汇报最新情况。小区宣传

在小区出入口附近墙壁、小区居民主要活动场所宣传栏、楼梯间、服务中心门口等处须张贴垃圾减量分类海报、垃圾减量分类图例等宣传资料、口号标语。业主学习分类

一、在服务中心组织一批沟通能力和形象较好工作人员，划分责任区派发宣传折页和讲解垃圾分类工作。形成一对一的学习覆盖90%以上。每天进行情况跟进和信息反馈、解答问题点。

二、垃圾分类前期在小区集中出入口每天给居民播放PP视频，让达到家至户晓的效果。

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三、垃圾分类定期社区活动

用短信和通知方式告知全体业主，同时在日常工作中知会小朋友一起参与。由志愿者和督导员引导业主互动活动。

设施的建设完善

按计划实施配套设施的建设和物资准备

启动实施前最后工作

在启动实施前计划用一周内完成安排工作人员挨家挨户再次派发垃圾减量分类宣传单等宣传资料，同时进行一次入户调查和引导户主签订《参与垃圾减量分类承诺书》

截止2012年12月25日190户中共调查146份

启动实施垃圾分类

一、启动垃圾减量分类意味着改变生活方式，把原有的垃圾桶及垃圾点必须去除垃圾桶，用其他物品放到垃圾桶的位置，表示此处不能再放置垃圾；安排工作人员顶紧原有垃圾投放点，和现有的垃圾投放点。如有业主摆放垃圾即时安排清理，避免其他住户觉得还可以投放垃圾，如有同一住户有二次以上继续在原有垃圾点投放垃圾，安排志愿者或督导员和服务中心工作人员到家中上访。

二、投放点启动时间必须准时准点，避免误导住户可以提前或推迟，引起垃圾点时刻都有人投放垃圾，在投放时间点之外的时间垃圾桶位置不能摆放垃圾桶。如有个别住户不再时间节点投放，即时进行清理，避免误导住户这里还可以摆放垃圾。

三、投放时安排督导员或志愿者在收集点来回走动，于垃圾分类的工作话题与各住户沟通聊天的方式解决问题，提高亲和力让各位理解。

引导为主的过程进行实施分类

1、启动初期不计质量只及投放人数，因为大家是学习阶段，但要求工作人员必须不怕脏，每个垃圾袋打开暴露在住户面前用双手分拣和不停解释怎样分类才对，工作人员声音要洪亮有节理。

2、以前培训学习的口语沟通方式，表扬为主，声音要洪亮有节理，至少要旁人能听见，营造气氛产生效果感染。

3、对于多次提醒没有改善的和不理睬的，进行登记后汇报给服务中心，进行单独沟通。

4、启动阶段不采用奖励的形式进行实施分类，因为这是公民的责任。需要资金较多，服务中心没有可支配资金，以免影响今后没有礼品时影响质量。

十天垃圾分类的效果分享

2013年1月1日至6日居民参与率为100%，垃圾分类准确率达95%以上。

第四篇：汇景花园项目节能工程监理细则

大庆汇景花园居住小区工程（B区）建筑节能工程监理细则

一、工程概况：

大庆汇景花园居住小区工程（B区）小区包括多层及高层住宅、幼儿园、商服建筑等，多层基础采用混凝土条形基础，地库、小高层、高层基础采用先张法预应力混凝土管桩基础，地下一层，地上分别为 5层、9 层、11层、16层、18层、24层，住宅为剪力墙承重结构，总建筑规模30多万平米。

为加强本工程节能分部质量控制，根据本工程监理规划及国家有关现行规范及标准编制节能分部监理细则作为节能分部施工质量控制依据。

二．节能工程监理措施：

（一）施工前准备阶段监理（1）设计交底与施工图会审

各专业设计人员应将节能分部中专业设计意图、制作、安装技术要求、采用的有关规程、规范和标准以及制造安装中应注意的重要环节向施工单位作交底。监理单位做好图纸会审组织的有关工作。

（2）材料检验审批及材料供应

原材料领用时应检查钢材的合格证明文件，并应符合设计要求和国家（行业）现行有关标准规定，（3）施工组织设计、方案及批复

工程开工前，施工单位必须编报各专业节能施工方案，经监理审批后方可施工。

大庆汇景花园居住小区工程（B区）建筑节能工程监理细则

（4）施工人员及机具

施工单位应配备相应的技术人员和质量检查员。施工技术人员必须对施工图纸、施工规范、图纸有关技术要求熟练地掌握；质量检查员应上岗培训，由经验丰富，懂质量控制程序的人担任。必须熟悉施工图纸及施工规范各项要求。施工人员的数量与素质均应满足工程的需要。焊工、起重工等特殊工种必须持证上岗，施工前必须对其进行技术交底。

施工机具必须完好，满足施工过程能力要求。施工机具须经校验合格，并进行相应的标识。（5）施工临时设施

施工前须按施工组织设计要求安排布置好现场暂设、现场道路、临时电源等均应妥善布置，合格安排。（6）其他

生产施工同步情况下，应按业主要求办好临时通行证，工作许可证，动火许可证等各项手续。接受业主的入厂安全教育，方可施工。

（二）、各专业监理工程师在节能子分部中的控制要点及工作内容

1、专业工程师是在项目总监理领导下的专业监理责任人，也是项目总监理的助手，每周的监理例会时，提出现场施工进度、质量、安全等出现的问题和处理方案，每周为总监理提供报表的资料。

2、专业工程师对钢结构施工承包人进行工程进度的控制，对工程质量进行监督、检查，对施工安全进行督促，如发现有违章违规现大庆汇景花园居住小区工程（B区）建筑节能工程监理细则

象，首先口头提出，不改者再进行函件警告（监理通知）。对将发生质量事故、人身安全等问题，应有预控措施，并向施工承包人员发出整改通知或停工令，但下达前，应征得总监理工程师的同意，直至改正，经检查达到要求才发出继续施工或复工令。

3、专业工程师参加图纸会审，检查施工图纸与相关专业图纸有关矛盾之处，会同施工单位的会审意见一起填写会审意见送交总监理工程师、设计及甲方，并组织图纸会审，经各方共同确认后，与图纸一起使用。

4、审核施工单位的专项节能施工方案、开工报告。

5、对节能材料检查验收，应根据要求，进行抽样、见证、送检。

6、对现场制作零件、预埋件及隐蔽工程的检查验收。

7、审核质检资料，对评定分部工程质量等级提出意见。

8、整理各专业节能监理资料和记及归档。

（三）节能分部工程质量监理要素及手段  施工管理质量监理

1、质量保证体系

督促检查施工单位建立健全质量保证体系，明确各级质量责任制，坚持施工单位自检、互检、交接检制度。

2、计量检测

检查施工单位现场和施工班组配套的各种检测仪器和工具是否符合要求，以保证质量检查工作正常进行。

3、质量检查 大庆汇景花园居住小区工程（B区）建筑节能工程监理细则

⑴ 工程质量检查在施工自检后填制报验表，持表通知监理和建设单位到场验收，经检验符合设计要求和质量标准签字方可进行一次工序施工。

⑵ 对于不合格质量，监理可行使质量否决权，令其停工。工程因某种原因停工后，需复工时均应检查认可后下达复工令。

⑶ 分项、分部工程完工后，监理人员检查认可签署验收记录。⑷ 对于难度较大的、易产生质量通病的部位，监理应随班或跟踪检查。

4、技术资料管理

⑴ 督促检查施工单位设专人负责技术资料管理，保证及时、真实、准确、完整报送监理、建设单位签字核准。

⑵ 随时抽查技术资料管理情况。 质量要素监理

1、人员

施工队特殊工种要持有上岗证，把参加安装人数名单上报监理公司，附上岗证和焊工证复印件才能进场施工。

2、材料

⑴建筑节能工程的质量检测应由具备资质的检测机构承担，节能工程使用的材料、构配件、设备等应有出厂质量证明文件，进场验收记录，进场试验报告，且必须符合施工图设计要求及国家有关标准的规定。严禁使用国家和省明令禁止使用的材料和设备。

（2）建筑节能工程使用材料的燃烧性能等级和阻燃处理，应符大庆汇景花园居住小区工程（B区）建筑节能工程监理细则

合设计要求和现行国家标准，建筑节能工程材料还应符合国家现行有关标准对材料有害物质限量的规定，不得对室内外环境造成污染。建筑节能工程应当按照经审查合格的设计文件和经审批的施工方案施工。

 建筑节能分部工程施工质量验收合格应符合下列规定：

1、子分部工程应全部合格；

2、质量控制资料应完整；

3、外墙节能构造现场实体检验结果应符合设计要求，外窗气密性现场实体检验结果应合格，建筑设备工程系统节能性能检验结果应合格。

4、观感质量检查评价应符合要求；

（四）建筑节能分部工程施工质量验收

1、建筑节能子分部工程施工质量验收合格应符合下列规定： 1．

1、所含分项工程的质量均应验收合格； 1．

2、施工质量控制资料应完整；

1．3、有关安全及功能的检验和抽样检测结果均应符合要求； 1．

4、观感质量检查评价应符合要求。

2、施工质量控制资料应包括： 2．

1、墙体节能工程：

2．1．

1、设计交底、图纸会审记录、设计变更洽商记录、施工方案，技术、质量交底记录；

2．1．

2、材料、构配件及设备的出厂质量证明文件、进场验收记录、大庆汇景花园居住小区工程（B区）建筑节能工程监理细则

进场见证试验报告（保温材料试验报告，保温浆料试验报告，粘结，界面材料试验报告，耐碱玻纤网格布力学性能、抗腐蚀性能试验报告，外墙涂料试验报告）； 2．1．

3、施工记录；

2．1．

4、隐蔽工程验收记录和相关图像资料；

2．1．

5、施工检测资料（保温板材与基层粘结强度现场检测报告，墙体保温层后置锚固件现场拉拔检测报告，饰面砖粘结强度拉拔检测报告，抹面胶浆试验的检测报告）； 2．1．

6、分项工程质量验收记录； 2．1．

7、工程质量问题的处理方案和记录。2．

2、建筑外门窗节能工程：

2．2．

1、设计交底、图纸会审记录、设计变更和洽商记录，施工方案，技术、质量交底记录；

2．2．

2、门窗合格证书、特种门及其附件的生产许可文件，进场验收记录（型材检验记录），进场见证试验报告（门窗气密性能试验报告、密封胶条性能试验报告）： 2．2．

3、施工记录；

2．2．

4、隐蔽工程验收记录和相关图像资料； 2．2．

5、分项工程质量验收记录

2．2．

6、工程质量问题的处理方案和记录。2．

3、屋面节能工程；

2．3．

1、设计交底、图纸会审记录、设计变更洽商记录，施工方案，大庆汇景花园居住小区工程（B区）建筑节能工程监理细则

技术、质量交底记录；

2．3．

2、材料、构配件及设备的出厂质量证明文件、进场验收记录、进场见证试验报告（保温材料试验报告、粘结材料试验报告）； 2．3．

3、隐蔽工程验收记录和相关图像资料； 2．3．

4、分项工程质量验收记录； 2．3．

5、工程质量问题的处理方案和记录。2．

4、地面节能工程：

2．4．

1、设计交底、图纸会审记录、设计变更洽商记录，施工方案，技术、质量交底记录；

2．4．

2、材料、构配件及设备的出厂质量证明文件、进场验收记录、进场见证试验报告（保温材料试验报告、粘结材料试验报告）； 2．4．

3、隐蔽工程验收记录和相关图像资料； 2．4．

4、分项工程质量验收记录； 2．4．

5、工程质量问题的处理方案和记录。2．

5、采暖、建筑给水节能工程：

2．5．

1、设计交底、图纸会审记录、设计变更洽商记录，施工方案，技术交底记录；

2．5．

2、出厂质量证明文件，材料进场验收记录，散热器和保温材料进场见证试验报告；

2．5．

3、隐蔽工程验收记录和相关图像资料； 2．5．

4、分期工程质量验收记录； 2．5．

5、工程质量问题的处理方案和记录。大庆汇景花园居住小区工程（B区）建筑节能工程监理细则

2．6、室处供热管网节能工程：

2．6．

1、设计交底、图纸会审记录、设计变更洽商记录，施工方案，技术、质量交底记录；

2．6．

2、材料、构配件及设备的出厂质量证明文件、进场验收记录、保温材料进场见证试验报告；

2．6．

3、隐蔽工程验收记录和相关图像资料； 2．6．

4、分项工程质量验收记录； 2．6．

5、工程质量问题的处理方案和记录。2．

7、冷热源及辅助设备安装节能工程；

2．7．

1、设计交底、图纸会审记录、设计变更洽商记录，施工方案，技术、质量交底记录；

2．7．

2、材料、构配件及设备的出厂质量证明文件、进场验收记录、保温材料进场见证试验报告；

2．7．

3、隐蔽工程验收记录和相关图像资料；

2，7，4、施工检测资料（设备单机试运转及调试记录）； 2．7．

5、分项工程质量验收记录； 2．7．

6、工程质量问题的处理方案和记录。2．

8、通风与空调系统节能工程

2．8．

1、设计交底、图纸会审记录、设计变更洽商记录，施工方案，技术、质量交底记录；

2．8．

2、材料、构配件及设备的出厂质量证明文件、进场验收记录、进场验证报告（风机盘管机组试验报告、保温材料试验报告）； 大庆汇景花园居住小区工程（B区）建筑节能工程监理细则

2．8．

3、隐蔽工程验收记录和相关图像资料；

2，8，4、施工检测资料（风管及系统严密性检测记录，现场组装的组合式空调机组的漏风量测试记录，设备单机试运转及调试记录）； 2．8．

5、分项工程质量验收记录； 2．8．

6、工程质量问题的处理方案和记录。2．

9、配电与照明节能工程：

2．9．

1、设计交底、图纸会审记录、设计变更洽商记录，施工方案，技术、质量交底记录；

2．9．

2、材料、构配件及设备的出厂质量证明文件、进场验收记录、电线、电缆进场见证试验报告；

2，9，3施工检测资料（低压配电系统电源的指标检测报告）； 2．9．

4、分项工程质量验收记录； 2．9．

5、工程质量问题的处理方案和记录。2．

10、监测与控制节能工程；

2．10．

1、设计交底、图纸会审记录、设计变更洽商记录，施工方案，技术、质量交底记录；

2．10．

2、材料、构配件及设备的出厂质量证明文件、进场验收记录、进场见证试验报告；

2．10，3施工检测资料（系统功能测定及设备调试记录，包括数据采集及测量准确度、监测及控制功能、故障报警连锁控制的试运行记录）；

2．10．4系统技术、操作和维护手册； 大庆汇景花园居住小区工程（B区）建筑节能工程监理细则

2．10．5系统管理、操作人员培训记录； 2．10．

6、分项工程质量验收记录； 2．10．

7、工程质量问题的处理方案和记录。

3、建筑节能子分部工程安全和功能检验资料核查及主要功能抽查应包括下列内容：

3．1、外墙节能保温构造钻芯现场实体检验记录； 3．

2、外围护结构热工缺陷现场实体检验报告； 3．

3、建筑物围护结构传热系数现场实体检验报告； 3．

4、保温浆料同条件试件现场实体检验报告； 3．

5、外窗气密性现场实体检验报告； 3．

6、系统调试，试运行记录； 3．

7、系统节能性能现场实体检验报告。

三、建筑节能工程质量通病监控要求及措施：

1、外墙外保温裂缝、渗漏、脱落防控应符合下列规定： 1.1材料控制

（1）墙体保温材料应符合设计和有关规范、标准的规定，并按有关标准要求进行复验；

（2）外保温系统的膨胀聚苯板应在自然环境条件下陈放42天或60℃蒸汽养护5天后，方可上墙使用；

(3)外保温系统的抗裂砂浆应采用压折比小于等于3的专用抗裂砂浆；

（4）外墙外保温系统中所采用的玻纤网格布应经耐碱高分子材料大庆汇景花园居住小区工程（B区）建筑节能工程监理细则

表面涂塑。1.2施工控制

（1）外墙外保温应按设计要求施工，并应保证设计厚度；（2）采用粘贴附加锚固固定保温板时，锚栓为每平方米4～8个，高层建筑应在阳角区域2m范围内附加锚栓每平方米4～8个。锚栓应安装在胶粘点上，进入基层内的有效锚固深度对混凝土、实心砖应不小于50mm,对空心砌块、多孔砖不小于100mm；

（3）凸出外墙面的各类管线及设备的安装必须采用预埋件直接固定在基层墙体上，预留洞口必须埋设套管并与装饰面齐平。严禁在饰面完成的外保温墙面上开孔或钉钉；

（4）外墙预埋件或预埋套管周围应进行防水处理；

（5）外保温抗裂保护层采用玻纤网时，应在保温层表面先刮1～2遍聚合物将，再铺贴玻纤网，应使玻纤网居于抗裂保护层中部；（6）保温层与面层应粘结牢固，严禁空鼓、裂缝；

（7）外墙外保温工程采用粘结饰面砖做饰面时，其安全性及耐久性必须符合设计要求。饰面砖应作粘结强度拉拔试验，试验结果应符合设计和有关标准规定；

（8）外保温施工前，基层墙面应清理干净，不得有油污、脱模剂等妨碍粘结的附着物，不得有脱皮、空鼓、裂缝、粉化、起皮、爆灰、返碱等现象，凸起、空鼓和疏松部位应剔除并找平；

（9）外墙面得爬架孔洞、对拉螺栓孔洞、脚手架和拉墙杆处空洞等，应修补填实； 大庆汇景花园居住小区工程（B区）建筑节能工程监理细则

（10）基层表面不宜过于干燥，在粘结膨胀聚苯板或抹界面砂浆前应将墙面略微湿润，以有效增强粘结胶浆或界面砂浆与基层的粘结力；

（11）在粘结聚苯板前应对基层的表面平整度进行检查，对超过4mm的部位应进行处理；

（12）胶粘剂应严格按产品说明书进行配制。

2、墙体结露、霉变防控应符合下列规定： 2.1材料控制

（1）墙体和屋面保温材料应符合设计和有关规范、标准的规定，并按有关标准要求进行复验；

（2）保温材料的含水率应符合设计、工艺及施工技术方案要求。2.2施工控制

（1）墙体砌筑时不应存在通缝，砌体的水平和竖缝砂浆应饱满；（2）屋面女儿墙处、外墙侧卫生间地面等处，应严格做好防水；（3）墙体热桥部位应单独进行处理，严禁与墙体混同施工；（4）严禁雨、雪天和5级以上大风天气进行外保温的施工。外墙外保温施工期间以及完工后24小时内，基层及环境空气温度不应低于5℃。夏季应避免阳光暴晒。

3、外墙外保温涂料脱落防控应符合下列规定： 3.1材料控制

（1）外墙外保温饰面基层腻子，应选择耐冻融、抗裂性能合格，并与涂料有良好相容性的腻子，并应符合《外墙柔性腻子》GB/T2345

512 大庆汇景花园居住小区工程（B区）建筑节能工程监理细则 的规定；

（2）外墙外保温饰面涂料，应采用与基层相容的防水、透气性好、弹性高，且与基层相容的水溶性涂料。3.2施工控制

（1）基层应经过足够的养护期，常温下应保证2周的养护时间。基层墙体潮湿，含水率大于等于8%，PH值大于等于10时，不得涂刷涂料；

（2）涂饰前，应对基层的平整度、裂缝等质量指标进行验收，验收合格方可施工；

（3）涂饰前，应对基层进行清理，把基层表面的污染物清除干净。涂饰时，每一道涂料应涂装均匀，不宜太厚，后一道涂料应在前一道表干后进行；

(4)涂饰时，气温应在5℃以上，风力不大于5级，并应符合相关规程、规范要求。

天津辰达工程监理有限公司

2010年6月20日

第五篇：广东-广州-骏景花园-项目可行性研究报告

骏景南苑项目可行性研究报告

（东区）

广州合生骏景房地产有限公司

目 录

一、项目名称 3

二、项目地点 3

三、项目背景 3

四、项目开发企业概况 3

（一）发展商简介 3

（二）投资商简介 4

五、项目规划设计 5

（一）总体规划 5

（二）主要经济技术指标 5

骏景南苑项目可行性研究报告（东区）

广州合生骏景房地产有限公司

目 录

一、项目名称 3

二、项目地点 3

三、项目背景 3

四、项目开发企业概况 3

（一）发展商简介 3

（二）投资商简介 4

五、项目规划设计 5

（一）总体规划 5

（二）主要经济技术指标 5

（三）形态结构规划 6

（四）住宅基本户型 7

六、市场分析及发展前景 7

（一）2001年广州市房地产市场前景分析 7

（二）项目市场分析 10

1、优越的地理位置 11

2、配套完善，生活便利 11

3、周边楼盘分析 12

4、项目的发展前景 12

七、项目资金筹集 12

八、基础数据说明„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„..13

九、项目开发与销售计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„..13

十、财务分析 14

（一）销售收益估算表 14

（二）利润估算表 14

（三）现金流量表 15

十一、项目评估结果 16

骏景南苑（东区）可行性研究报告

一•项目名称 骏景南苑

二•项目地点

广州市天河区中山大道南面、车陂路西面地段。建设用地规划许可证号：穗规地证字（1997）第136号。项目东侧为车陂路；南面为规划住宅区，距黄浦大道约500米；西侧为规划住宅区；北面是成熟住宅小区“骏景花园”，紧临中山大道。

三•项目背景

第一、广州市经济发展势态，为房地产业的快速发展提供有力保障。广州市具有庞大的房产消费群体，为房地产的有效开发提供根本保证。

第二、广州市区东移，使天河区成为新的市中心区，“骏景南苑”所在地成为近市中心区，具有优越的地理位置。“九运”主会场建于东浦，使东浦板块成为房地产的热炒之地。第三、“骏景花园”的成功开发，为“骏景南苑”开发奠定了良好的基础。可以说“骏景南苑”的开发是应消费者之求，按需而开，顺势而生。

第四、“骏景南苑”的开发商为“广州合生骏景房地产有限公司”，与“骏景花园”开发商“广州合生科技园房地产有限公司”是一套人马，有较高的房地产开发技术力量，在小区规划、建筑安装、销售策划、物业管理等方面有着丰厚的基础和丰富的经验。四•项目开发企业概况

（一）发展商简况 广州合生骏景房地产有限公司是由广州天河科技园实业发展有限公司和（英属处女岛）南博置业有限公司合作成立的中外合作公司，经广州市工商行政管理局批准于二00一年六月四日注册登记，注册资金为22167万元，合作经营期限为30年。合作公司宗旨为：为社会提供环境优美、生活舒适、价格适宜的房地产商品，并从开发中获得合法利润，发展各方经济。生产经营范围是：在经广州市规划局编号为：穗规地证字（1997）第136号建设用地规划许可证同意使用的位于天河区中山大道南面、车陂路西面地段土地的开发、建设、销售、出租以及管理自建的商业住宅楼宇。合作项目规划总用地面积为253965平方米，项目计划分期分批进行开发，建筑总面积约为45万平方米。

合作公司设董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。董事长肖燕霞系由南博置业公司委派，董事会成员共五人，由董事会决定合作公司的一切重大事宜。公司下设办公室、财务部、工程部、销售部等部门。公司员工共30人，其中大专以上学历20人，中级职称10人，高级职称2人，聚集了一批房地产开发建设、销售各方面的人才。

（二）投资商简况

中方 广州天河科技园实业发展有限公司。该公司提供项目已三通一平的用地开发权及5%注册资本。

外方 南博置业有限公司（英属处女岛）是香港合生创展集团旗下的投资公司，倚靠集团的实力，在内地投资创业。集团自93年在内地投资以来，拥有在内地注册的十二个房地产项目公司的物业发展及投资权益，其总注册资金为68054万元，总建筑楼面面积约为2621300平方米。98年公司股票在香港联交所上市，筹集资金达64300万元，加上集团对广州房地产市场的深刻认识，使本集团成为广州房地产界之翘楚。

合生创展集团拥有完整合理的内部结构及各方面专业人员，在广州市房地产市场竞争中具备较大的优势，并把控制成本放在各项工作的首位。公司利用大批量生产的优势，从设计方案上大套用、小调整，原材料大批量采购，加上采用标准化管理模式施工建设等方式，有效地降低开发成本，使公司可以将中高档的楼盘按中低档的价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提高了在市场的竞争力。

近年来，合生创展集团凭借其雄厚的经济实力，良好的施工质量，不断强化其品牌优势。公司组织开发的华景新城、暨南花园、愉景雅苑、骏景花园，帝景苑在广州市各具特色、灿烂一方，堪称典范，这些楼盘总建筑面积超出125万平方米，推出销售住宅的销售率达90%以上，市场反应热烈。公司在发展过中，与金融部门、合作单位建立了良好的信用关系，取得了良好的社会信誉和广泛的社会支持。

目前正在全面展开开发的楼盘有：华南新城（占地3000亩，设计总建筑面积260万平方米）；珠江帝景（占地1000亩，设计总建筑面积156万平方米）；逸景翠园（占地580亩，设计总建筑面积90万平方米）；骏景南苑（占地375亩，设计总建筑面积45万平方米）；愉景南苑（占地4.8万平方米，设计总建筑面积15.7万平方米），这些新盘的顺利开发，将更显“合生”气势，稳固龙头地位。

五•项目规划设计

骏景南苑将建设成为大型高尚住宅区，以其优越的地理位置、超前的规划设计、完善的配套设施、幽雅的园区环境，专业的物业管理，为居民提供舒适、方便、高质生活环境。

（一）、总体规划 骏景南苑项目占地面积约25万平方米，总建筑面积约49万平方米。充分利用其优越的地理位置，全部用于建造13-19层低密度、高尚的大规模住宅小区。骏景南苑东区，占地面积81000多平方米，规划建筑面积约275774平方米，由37栋13-19层住宅楼组成。

1、规划结构力图淡化组团模式，采用小区邻里住宅群的结构模式，削弱组团形态，规划的重点是组织和丰富居民的邻里交往和居住生活活动内容，精心组织住宅组群。

2、以大面积的绿地为纽带的机组合，形成风格各异的围合或半围合空间。

3、住宅首层大部分规划为架空层，以拓展花园绿地的空间，采用点、线、面结合的方式形成小区的绿化系统，中心绿化广场东西向贯穿整个小区。

4、小区以东部40米规划路为界，分为东西两部分，两部分在建筑形式、建筑组合、路网走向、绿地系统上相互呼应，使小区成为一个统一整体。

（二）、骏景南苑主要经济技术指标

1、规划用地平衡表：

2、主要经济技术指标表： 项 目 数 量 单 位 总征用地 253965平方米 总规划用地 162000平方米 总建筑面积 4940905平方米

其中：

1、住宅建筑面积 466008平方米

2、其中公建面积 28082平方米 绿地面积 15680平方米 道路面积 54040平方米 绿地率 33.9 % 容积率 3.05 建筑密度 25 % 居住总户数 3628 户 居住总人口 12698 人 人口毛密度 783.8 人/公顷(三)、形态结构规划

小区规划总目标：特色鲜明、生态优良、经济与环境协调发展的居住园区。

住宅设计—健康、自然、户型多样。所有户型设计均考虑到自然通风，创造良好的室内气候，依据人的生活模式，以起居室为中心，公私、洁污、闹静分区。厅、房朝向均以景观视线为主，兼顾朝向。立面处理以具有现代化气息的岭南特色为目标。底层部位架空结合布置环境艺术小品，娱乐设施等，将室外铺地自然延伸进入架空层，避免架空层无人光顾的情景，屋顶部分作绿化处理，顶盖弧型飘板，局部漏空，体伸通透轻灵的特点。标准层处理为标准凸窗台，透空铁饰阳台栏杆，同时户型之间避免视线干扰。

（四）、住宅基本户型

小区设计有三种住宅类型，共63栋，户型从二房一厅一卫至五房二厅二卫等6种户型，住宅面积从66.95—140平方米（套内面积）。六•市场分析及发展前景

（一）2001年市场分析

广州市经济发展势态，为房地产业的快速发展提供有力保障

1、近几年，广州市的GDP保持了持续平稳增长，从1998年以来，增长速度分别为13%、13.3%、13.6%，2000年创近5年来最大增幅。从而带来广州居民收入的持续增长：城市居民人均可支配收入11683.39元，人均消费性支出9546.23元，同比分别增长16.9%和17.4%，2001年，市政府预计增长速度仍会达到12%，如果按国际上通行的年收入价格比来考核居民的购房负担，1998年广州的这一比例超过了9，高于国际上较为合理水平3-6的范围，目前，这一比例则下降到7.5-8，居民的有效购房能力大大提高。

2、房地产投资资金充裕。2000年全市房地产开发企业资金来源合计546亿元，比前年同期增长13.74%，房地产资金来源与实际完成开发投资的比例为1.5 ：1，房地产投资资金来源充裕，投资增长潜力较大。

3、买房者平均月收入提高，房价承受能力提高。根据统计，2000年44%潜在消费者家庭月收入达3000-6000元，总体平均月收入5218.4元，比上年的4802元有所提高，显示经济环境进一步改善。当中20-40岁的年轻家庭受教育程度越高，月收入明显高于年长家庭500元甚至上千元。近城买家认为3000-5000元/平方米的住房最易接受，平均单价为4039元/M2，与上半年3807元/ M2相比，他们对商品房价承受能力有所提高。政府政策与市政配套建设，有利于房产业的发展

1、政府出台新政策，使房产市场完备化、秩序化，一方面继续刺激消费，另一方面保护消费者。例如：①、金融界推出“零首期”业务，二手楼按揭业务，建立二手楼交易中心等，在信贷资金上更有力地支持购房者，在市场信息上更充分地提供给求购者，从而使集团购买力退出市场后，个人购房时期平稳过渡。根据市国土房管局对市属八区的房地产交易统计，2000年，二手房屋交易面积增长99%，达到125.47万平方米。②、“交通年票制”，带动海珠、芳村、白云楼市；③、“提高预售政策门槛”，“实行套内面积制”，“回收闲置土地”等政策的出台，用有形之手大清场，使有实力的发展商占领市场，从而保护消费者利益，保证市场运作更规范更有效。

2、市政配套建设上新台阶，带旺新板块地产开发。

①、新世纪广州城市总体规划拟定“西调、南拓、东移、北抑”八字方针，番禺、花都撒市改区，广州将向国际化大都市发展。花都发展“空港产业”，番禺建成广州的休闲居住旅游区，各卫星城与旧城区相连，各功能区生态环境更趋于合理。此举使广州成为真正的山水海滨城市，并使广州房地产开发格局产生重大变化。

②、地铁二号线动工兴建、新港东路的竣工、会展中心的建设等将使琶洲板块炙手可热；三号线规划出台、带旺了番禺、河南楼市，番禺区新一年数个巨无霸楼盘几乎同时有所动作；举办九运会，东圃板块有突出表现；花都区新机场建设亦带动楼市兴旺。市政建设的配套和完善，使新一轮的房地产快速发展势头已开始出现。

3、发展商积极储备土地，对房地产业持乐观态度。2000年，全市开发企业购置土地面积742.52万平方米，比1999年同期增长72.6%。土地购置费达到52.82亿元，增长46.33%。说明开发企业正在积极增加土地储备及前期开发准备工作，反映出房地产开发企业对广州房地产发展前景的乐观态度。广州市具有庞大的房产消费群体

1、据广州日报调查，普通员工买房人数大增。两年内打算购房的潜在消费者，73%是20-40岁的青壮年，其中26-35岁的青壮年由于正值结婚成家的年纪，对住房需求表现更加迫切。在单位任职管理人员的潜在消费者占了48%，比上半年59%有明显减少。而一般职工的购房比例则由上半年12%上升到24%，显示消费群向中等偏低收入层扩充。

2、非本地人买楼占4成。广州作为一个开放城市，有着宽容的成长氛围。最新的统计数字表明，若以是否“从小在广州长大”划分广州本地人和非本地人，购房比例为本地人占57%，外地人占43%，而2000年上半年是62%、38%，反映出广州正吸引越来越多非本地人在此落户。这些外地人72%具有大专以上学历，远远高于本地人，而且其家庭收入也高于本地人家庭。安居才能乐业，买房置业是欲望在广州发展的非本地人的首选，具有很大的房产市场。

3、广州市人均住房面积又多3平方米。据统计，打算买房的消费者现有的住房面积为71.3平方米/户，按每户3.3人计算，人均使用面积为21.6平方米，比上半年的18.8平方米增加近3平方米，反映出广州人的居住水平正在不断提高，这又是房地产业发展的内在动力。

4、集团购房退出市场，个人购房时期已平稳过度。取消福利分房后，原本占市场消化率三成的集团购买力全面退出市场，年初曾有业内专家担心住宅市场会因此出现“断层”。然而，由于强劲的个人消费及时补位，楼市已顺利实现由以集团消费为主向个人消费为主的平稳过渡，2000年的房地产市场出现了投入增加、销售活跃、购销两旺的良好发展势态。统计显示，2000年头10个月，全省商品房地产开发投资同比增长22.82%，其中住宅投资增长29.82%；竣工面积同比增长13.68%；销售面积同比增长27.5%。广州市商品房总售出量达到701万平方米，比99年同期下降约8%。这种下降是与99年由于房改末班车而引发的购房热潮的高峰期相比的，在集团购买大幅下降情况下，商品房能保持10%以内的降幅，都足以说明市场已经实现由集团消费与个人消费相结合的时代向个人消费市场的平稳过渡。

中国房协副会长顾云昌分析，我国的住宅与房地产业发展经历了3个时期，第一时期是十一届三中全会前，以“国家包”为特征，当时不让也不用个人建房、购房；之后的20年是第二个时期，表现为“单位包”，主要是发挥企事业单位的积极性；目前正处于第三个时期，属于百姓大众买房时代的到来，意味着住宅已变成了个人直接消费的零售商品，房地产业也随之步入了全新的发展阶段。

（二）项目市场分析

该项目地段位于中山大道与车陂路交会点，毗邻黄浦大道，其市场优势主要表现在如下：

1、优越的地理位置 本项目位居天河要冲，西倚天河公园，民族学院等著名学府近在咫尺，北接中山大道，东行车陂路，与广深高速公路相通，交通极为便利。广州市中心东移，使之正处于市中心黄金地段。其周围环境以骏景花园为首，汇集了一大群新建住宅小区，交映生辉。骏景花园以其宽阔的广场、优雅的居室设计、美丽的园林绿化，置身其中，首屈一指、更胜一筹，尽显住宅群中的优越之尊。犹如众星捧月、靓丽非常，成为好地段上的热点。

2、高尚层次的需要 珠江三角洲地区在全国率先富了起来，为广东首府的广州市更是聚集着众多的富豪阶层，这一阶层人士凭自有的经济实力，对生活环境、消费水平有着更高、更新、更好的要求。为满足这些富裕群体的需要，建设一个气派、豪华、智能、聚高尚娱乐、安全舒适、环境优雅于一身的住宅小区，能满足高收入阶层追求完美、与众不同、尽显贵尊的消费愿望。骏景花园正是基于此种社会现实投资兴建的小区，是适时而建、顺势而生，定会有乐观前景。

3、配套完善，生活便利

1）生活设施配套：小区内设有大型的农贸市场、超级市场、士多店、酒店餐厅、理发店等、极大方便居民日常生活需要。

2）健身娱乐、医疗保健设施：小区本身附设有医疗、娱乐设施、市政各种设施，可满足居民各种娱乐休闲、医疗健身需要。

3）教育设施：小区本身附设有中学、小学、幼儿园。

4、周边楼盘分析及售价定位

项目名称 项目地点 目前销售均价 开发楼盘 发展商

骏景花园 中山大道车陂花园旁 5500元/平方米 66栋12-14层 广州合生科技园房地产有限公司

天朗明居 中山大道车陂花园旁 5110元/平方米 19栋18-26层 广州天力房地产有限公司 叠翠台 中山大道与天府路交界处理品 6143元/平方米 6栋13-32层 广州东顺房地产有限公司

华江花园 黄埔大道 5756元/平方米 6栋9-30层 广州华嘉房地产有限公司 伟诚广场 天河公园南门东侧 4200元/平方米 1栋23层 广州伟腾房地产有限公司

与上述楼盘相比，骏景南苑在地理位置上占有绝对优势，并且，其开发商合生创展集团在广州市具有强大实力，在广州市开发过多个大型享有极高声誉的居民居住小区，尤其是倚骏景花园的成功气势，积成功之经验，使骏景南苑一出胎便有一种优越之感，优胜之能。我司初步将售价定位于5500元/平方米，仍留有余地，随着该项目的逐步开发，其售价也将步步走高，有望突破6000元/平方米。

5、项目的发展前景

广州市重心东移及南移的趋势已是不容置疑，天河区作为今后广州市房地产发展的重心地带已成现实。即将全线通车的广州环城高速公路将使广州市的重心东移、南移范围进一步扩大。近期内天河区政府迁到员村二马路，“九运”主会场建于东浦，是其明显的迹象。这种发展趋势将为该项目带来巨大的发展机会。

七•项目开发资金筹集计划

项目开发总成本约115670万元，我司计划采用滚动式开发，预计前期投入为92533万元，计划资金来源于：

1、注册资本金10600万元；

2、集团公司内部自筹及销售滚动投入66933万元；

3、预备向银行借款15000万元。

八、财务分析广州合生骏景南苑项目可行性研究报告-项目

1、骏景南苑施工、销售计划

科目 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 合计 施工计划 30% 35% 30% 5% 100% 销售计划 7.5% 15% 25% 20% 20% 12.5% 100%

2、单位成本表（附表一）

3、总体成本表（附表二）

4、利润估算表（附表三）

5、项目现金流量表（附表四）

6、财务现金流量表（附表五）

九、结论

本项目总成本115670万元，总收入145845万元，税前利润30175万元，税后利润为20217万元，净利润率为17.48%，内部收益率为13.26%，投资回收期为5.11年，这些指标都优于社会同类平均经济指标，从经济指标上来看，表明本项目具有较好的投资效益,本项目可行。