物业管理工程维修部运行手册

第一篇：物业管理工程维修部运行手册

物业管理工程维修部运行手册

工程部管理范围

一、强电专业

1． 负责整个物业变配电系统的日常运行、管理及维护、保养工作。

2． 负责空调、冷水机组等动力电源的供给。一般情况下电机、控制器由空调专业自行负责，但当对方技术力量不足或设备工具不全时，应给予支持配合。3． 负责给排水专业所有动力电源的维修保养。4． 负责物业公共区域的照明维修。5． 负责物业临时供电的安排和计划。6． 负责消防系统强电及卷帘门的维修、保养。7． 负责提供节约电力的计划方案，并经批准后实施。8．对系统不完善的地方提出整改方案，并经批准后实施。9．为客户提供有偿服务。

二、空调、给排水专业

1． 负责整个物业空调制冷、采暖通风系统的日常运行、管理及维修、保养工作。

2． 改善空调、采暖、通风系统的设计，使物业有一个良好舒适环境，同时最大限度节约能源。3． 负责整个物业的供水系统、排水系统、热水锅炉系统的运行、维修保养工作。4． 负责生活水水质报检工作。

5． 负责消防水系统（消火栓、喷洒）的维修、保养工作。6． 为业主、客户提供有偿服务。

三、综合维修专业

1． 负责整个物业内所有卫生洁具、设备的维修、保养。

2． 负责物业内水箱、水池及污水井、雨水井等基础设施的维修整改。3． 负责物业内公共范围的天花、墙、门等项目的修理、调整。4． 负责建筑结构方面的问题，例如渗漏、裂缝等维修、整改。5． 负责公共范围内和物业公司的家具维修。6． 负责安排一些小五金件的维修和调整。7． 负责一些临时性的任务。8． 负责为业主、客户提供有偿服务。

四、弱电专业

1． 负责整个物业内保安监控系统、综合布线系统、电话系统、物业自控系统、消防自动报警及公共应急广播系统、有线电视的正常运行和维修、保养工作。2． 负责向业主、客户提供有偿服务。工程部规章制度

一、安全保卫制度

1．工程部全体员工必须把安全防范意识放在重要位置，执行有关规定，协同保安部认真做好安全保卫工作。2．各岗位值班人员，必须严守岗位职责，必须对本岗值班范围内进行安全检查，如发现有安全隐患，须立即上报领班、主管或工程部经理。

3．各班组领班须每日进行安全检查，随时消除不安全因素，遇有重大安全隐患，须立即上报主管或工程部经理。4．主管须每月组织所属员工对所辖系统及范围进行安全检查，消除隐患，并将检查处理结果书面报告工程部主管。5．未经工程部主管批准，任何外来人员（包括外部门、外单位领导）严禁进入所有设备房（包括电缆井、管道井、泵房、机房、配电室、仓库等），已经批准者，在进出变配电室、消防中心、空调主机房、危险品仓库等重要部门时，必须办理登记手续，记录来宾姓名、证件号码、单位、进出日期及时间等。

6．所有机房、设备间、仓库、工作间等在无人时必须将门窗锁好。灯光调至合适程度，清理好现场。7．各机房门、设备门（盖）、仓库门之钥匙的配制，必须向工程部经理提出书面申请，经批准后方可配制。8．所有机房、设备间、工作间等均须在门外适当位置设置警示标志。

9．所有设置于公共区域内之设备、设施等必须锁好，并应设置围栏及警示标志。

10．所有水池、水箱箱盖随时上锁，钥匙专人管理，无关人员不得借用，打开水池或水箱必须经主管批准，并进行登记。

11．高空作业时，工作人员必须配带安全带，并进行其他有效保护措施，作业范围周边必须加设护网，防止意外坠物伤及人员或设备设施。

12．所有运行、维修、保养、巡检工作及施工、安装、接电等均必须严格执行有关规程及规范，严禁违规操作，以保证人身及设备安全，凡违规操作者，一经发现，均扣除当月工资200元人民币，因违规操作造成严重后果者，均立即除名。

13． 各类安全用具、脚手架、高梯等在使用前须检查其牢固可靠性，确认安全后方可使 用。

14．所有工具、仪器、仪表、材料、备件等均不得带出本物业范围以外，如因工作需要，须经主管书面批准，按规定办理放行手续，并做好记录。

15．工程部须每半年配合保安部一次本物业之消防报警系统、联动系统、喷淋、消火栓系统等。所有消防设施、设备之全面测试，以保证其功能正常，无故障。

二、工程验收制度 1．所有工程系统验收均须由发展商筹建处或发展商工程部负责及牵头。

2．所有系统必须在系统正常、调试完毕的情况下，连续试运行一段时间（需根据设备情况详定），尽量检查出存在之隐患后，方可进行验收。

3．在验收过程中，须以将来运行及维修为重点，进行逐项检查，如发现问题，须尽快以书面形式通报给发展商，并做出详细记录及拍照。

4．所有系统之验收，必须以获得政府有关部门签发之合格证书、使用许可证书等相关文件为标准，并须以此做为验收合格之必要条件。

5．必须要求发展商提供所有合同副本、技术资料、使用说明书、维修保养手册、调试检测报告及竣工图纸、竣工资料等全部有关工程资料，并建立档案，以备查用。

6．必须清楚了解所有工程系统及设备之保修期起止日期、保修内容以及保修责任人及其联系方式，并制定承建商、供货商保修联系表备查。

7．必须收齐所有由发展商、承建商、供货商等提供之备品、备件及专用工具等，清点入库，妥为保管并做出详细清单。

三、设备维修制度 1．预防性维护保养

1.1所有设备必须根据维修保养手册及相关规程，进行定期检修及保养，并制订相应年度、季度、月度保养计划及保养项目。

1.2相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目，以便尽可能延长系统设备正常使用之寿命，并减少紧急维修之机会。

1.3保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实，并须由工程部建立设备维修档案，以便分析故障原因，确定责任。

1.4各系统之维护保养计划及保养检修项目之制订由主管负责，并提交工程部经理审阅；保养检修及更换零配件之记录由领班负责，并提交主管审阅。

1.5进行正常系统维修保养及检修时，如对客户使用产生影响，必须提前三天通知管理处客户服务部，由客户服务部发出通告，确定检修起止日期及时间（须尽可能减少对客户之影响范围），以便使受影响之客户做好充分准备。2．紧急维修

2.1必须进行紧急维修时，须立即通知经理，安排有关人员立即赴现场检查情况，并按实际情况进行处理。2.2如因紧急维修，必须对客户使用产生影响时，须立即通知管理处客户服务部，并由客户服务部向受影响之客户发出紧急通告，同时，需考虑尽量减少影响范围。

2.3如发生故障之设备在保修期内，应做出适当之应急处理，以尽量减少对客户之影响，并立即通知有关供应商之保修负责人。2.4紧急维修结束后，须由领班填写维修记录及更换零配件记录，并以书面形式将事故障原因、处理方法、更换零配件之名称、规格及数量、品牌等、处理结果、事故发生时间、恢复正常时间等向主管报告，并提交经理审阅。此报告由工程助理存入设备维修档案，备查。3．设备的更新及系统改造

3.1出于技术更新、提高效率、安全运行、减少污染及降低能耗等方面考虑，工程部有责任提高对现有设备做出更新或改造之建议。

3.2 设备更新及改造建议，必须向物业总经理提交可行性及经济性分析报告，并须考虑总体系统运行之安全性及可靠性。

3.3 由于此类工作通常没有迫切性，故须尽量安排在最有利及对客户影响最小之时间进行。设备正常维修程序 相关链接：

第9章 设施设备检验维修手册----物业管理完全手册http:// 设备紧急抢修程序http:// 消防设备器材的管理 一.灭火器的管理与维护 1.灭火器放置地点要求

(1)灭火器应设置在通风,干燥,清洁的地面,不得受剧烈的爆晒,不得接近热源或剧烈震动.(2)灭火器悬挂在相宜的温度条件下.(3)灭火器放置地点应位置明确,便于使用,并且不影响安全疏散,推车式灭火器与其保护对象之间的通道应畅通无阻.2.灭火器检查及处置

(1)灭火器喷筒是否畅通,如果堵塞要及时更换.(2)灭火器压力表指针是否在绿色区域,如在红色区域要检查原因,检查后要送到专业公司重新灌装.(3)灭火器零部件是否完整,有无变形,机动,锈蚀,损坏.(4)灭火器可见部位防腐层是否完好,轻度脱落要及时补好,明显腐蚀听送到专业公司维修及进行耐压试验.(5)灭火器铅封是否完好,如果开封,必须选好专业公司再行安装,并作密封试验,重新铅封.3.灭火器定期检查及保养

每半年检查一次喷嘴和喷射管有无堵塞,腐蚀损坏,钢性连接式喷筒是否能饶其轴线回转,并可在任意位置停留,推车式灭火器的停车是否灵活,有无检验标识.二.消火栓的管理与养护 1.每月逐个检查消火栓一次

(1)消火栓箱外观检查:消火栓门关闭是否正常,锁,玻璃有无损坏,封条是否完好,如有脱落破坏应补贴封条.(2)消火栓箱内检查:消火栓内元件是否完好,有无脱落,丢失,水龙头有无渗漏.(3)随机抽取消火栓总数的10%测试,按消火栓报警按钮,消防监控室有无报警显示.2.每年逐个打开消火栓检查一次(1)完成月消火栓箱外观检查内容.(2)检查水龙带有无破损,发霉,如有应立即修补,替换,刷净晒干.(3)将水龙带交换拆边或翻动一次.(4)检查水枪与水龙带接头联接是否方便牢固,如有缺损立即修复.接口垫圈是否完好,如有缺损,老化立即更换,将阀杆上油.(5)检查修整全部支架,擦漆部位应重新补刷.(6)将消火栓箱内清扫干净,部件存放整齐后锁上栓门,贴上封条.物业管理公司设备的运行与维护管理

设备的运行于维护管理包括很多内容。从物业管理的角度看主要有：消防设备的运行与维护管理、柴油发电机组的运行与维护管理、高压供电系统的运行与维护管理、低压供电系统的运行与维护管理、给排水系统的运行与维护管理、中央空调系统的运行与维护管理、电梯系统的运行与维护管理等等。

一、物业设备技术运行管理

设备运行管理要首先在技术上考虑安全性和可靠性，其次是在技术性能上应处于最佳运行状态，以发挥设备的最佳效力。设备技术运行管理的要点是：

1、制定科学、严密的操作规程；

2、对操作人员进行专业的培训教育，通过理论及实际操作的考核，取得专业设备的操作资格证书和等级证书；

3、加强维护保养工作，做到“正确使用，精心维护”，确保设备保持完好能用的状态；

4、对事故的处理要严格执行“三不放过”的原则，即事故原因不查清不放过、对事故责任者不处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。

二、物业设备经济运行管理

物业设备管理工作中除了设备的技术性能管理外，还要重视设备的经济运行管理，即要重视设备运行时的经济性、维护检修和更新改造的经济等。在设备经济性运行管理中最主要的是设备运行成本管理，这在大厦设备管理中更能得到体现。设备运行成本管理主要包括能源消耗的经济核算、设备操作人员的配置、设备维修费用的管理和设备大修费的管理。

能源消耗的经济核算工作有以下两个方面：

（一）制定能源耗用量计划和做好计量工作

1、设备在运行过程中，需要消耗水、电、蒸汽、压缩空气、煤气、燃料油等各类能源。设备管理部门每年要求预先按月编制各类能源的消耗量及能源费用计划，做出1～12个月的各类能源的耗用计划及能源费用的支出计划。

2、各类能源的使用要有正确可靠的计量仪表。在实际使用中，应坚持做到每天定时抄表记录，并计算出日耗量，每旬检查统计一次实际耗用量，每月统计一次实际耗用量及能源费用，并将每月出现的异常情况，应立即查清原因并报告负责人。

（二）采用切实有效的节能技术措施

1、在选用设备时，注意设备的技术参数要同工艺要求匹配，优先采用先进的电子控制技术，实施自动调节，使设备在运行过程中一直处于最佳运行状态和最佳运行负荷之中。

2、在节约用水方面，要做到清浊分流、一水多用、废水利用。设备冷却水应采用冷却塔循环利用。

3、在节约用电方面优先选用节能型电机，在供配电设施上应有提高功率因素的措施。照明用电方面，尽量多利用自然采光，应选择合理的照明系统和照明灯具。照明灯具的开关控制应采用时间控制、日光控制或红外音频控制等节能控制方式。

同时，防止管道、阀门及管道附件泄露和损坏，发现问题及时修理和调换。对使用热源和冷源管道和设备应加强保温绝热工作，减少散热损失。

三、物业设备的维护保养管理

设备在使用过程中会发生污染、松动、泄露、堵塞、磨损、振动、发热、压力异常等各种故障，影响设备正常使用，严重时会酿成设备事故。因此，应经常对使用的设备加以检查、保养和调整，使设备处于最佳的技术状态。

（一）维护保养的方式

维护保养方式主要是“清洁、紧固、润滑、调整、防腐、防冻及外观表面检查”。

1、清洁：大气中有灰尘进入设备内，会加快设备的磨损和引起局部的堵塞，还会造成润滑剂的恶化和设备的锈蚀，致使设备的技术性能下降、噪音增加，所以设备的清洁工作看似简单，实际上是维护保养工作中很重要的一种方式。

2、坚固：设备运转相当一段时间后，因多次启停和运行时的振动，地脚螺栓和其它连接部分的坚固件可能会发生松动，随之导致设备的更大振动直到螺帽脱落、连接尺寸错位和设备的位移以及密封面接触不严形成泄露等故障，因此必须经常检查设备的坚固程度。在坚固件调正时，应该用力均匀恰当，坚固顺序按规定进行，确保坚固有效。

3、润滑：润滑管理是正确使用和维护设备的重要环节。润滑油的型号、品种、质量、润滑方式、油压、油问及加油量等都有严格的规定。润滑管理要求做到“五定”，即定人、定质、定时、定点、定量，并制定相应的润滑管理制度，建立润滑站、润滑卡。此外，对设备的清洗、换油也应有合理的计划，确保润滑管理工作的正常开展。

4、调整：设备零部件之间的相对位置及间隙是有其科学规定的，因设备的振动等因素，零部件之间的相对尺寸会发生变化，容易产生不正常的错位和碰撞，造成设备的磨损、发热、噪音、振动甚至破坏，因此必须对有关的位置、间隙尺寸作定量的管理，定时测量、调正，并在调正以后再加以坚固。

5、外观表面检查：指从设备的外观做目视或测量观察、检查。包括：设备得外表面有无损伤裂痕；磨损是否在允许的范围内；温度压力运行参数是否正常；电机有无超载或过热；传动皮带有无断裂或脱落；震动和噪音有无异常；设备密封面有无泄露；设备油漆有无脱落，外表面有无锈蚀；设备的防腐、保温层有无损坏。

同时对不同类型的设备，应更具其使用特点，采取不同维护保养方式。如对空调设备应在季节变化之前进行检查保养；对水箱类设备需要定期清洗、换水等。

（二）维护保养工作的实施

维护保养工作主要分为日常维护保养和定期维护保养两种。

1、日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、振动、异味、超载等现象，在班后对设备做好清洁工作。在冬天，如设备即将停用，应在下班后放尽设备内剩余水，以免冻裂设备。日常维护保养工作是设备维护管理的基础，应该坚持实施，并做到制度化，特别是周末或节假日前更应注意。

2、定期维护保养工作是以操作人员为主、检查人员协助进行的。它是有计划的将设备停止运行，进行维护保养。根据设备的用途、结构复杂程度、维护工作量以及人员的技术水平等来决定维护的整个周期和维护停机时间。定期维护保养工作需要对设备进行部分解体，用做好以下工作： ①彻底内外清扫、擦洗、疏通；

②检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况，调整配合间隙； ③检查安全装置；

④检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞； ⑤检查油箱，检查油位指示器，换油；

⑥检查电器线路和自动控制的元器件的动作是否正常。

设备的定期维护保养能够消除事故隐患，减少磨损，延长寿命，发挥设备的技术功能和经济特性。

（三）设备的点检

设备的点检就是对设备有针对性地检查。一些主要的设备在出厂时，制造厂商会提供该设备的点检卡或者点检规程，其内容包括检查内容、检查方法、检查周期以及检查标准等。设备点检时可按制造厂商指定的点检点和点检方式进行工作，也可根据各自的经验补充增加一些点检。设备点检时可以停机检查，也可以随机检查。检查时可以通过听、看、摸、闻等方式，也可利用仪器仪表进行诊断。通过设备的点检，可以掌握设备的性能、精度、磨损等情况，及时清除隐患，防止突发事故，不但保证了设备的正常运行，又为计划检修提供了正确的信息依据。设备的点检包括日常点检和计划点检。设备的日常点检由操作人员随机检查。日常点检的内容主要包括： ①运行状态及参数； ②安全保护装置； ③易磨损的零部件；

④易污染堵塞、需要经常清洗更换的部件； ⑤在运行中经常要求调整的部位； ⑥在运行中出现不正常现象的部位。

设备的计划点检一般以专业维修人员为主，操作人员协助进行，计划点检应该使用先进的仪器设备和手段，可以得到正确可靠的点检结果。计划点检的内容主要有： ①记录设备的磨损情况，发现其他异常情况； ②更换零部件；

③确定修理的部位、部件及修理时间； ④安排检修计划。

四、物业设备的计划检修

对在用设备，根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期。以检修间隔期为基础，编制检修计划，对设备进行预防性修理，这就是计划检修。

实行计划检修，可以在设备发生故障之前就对它进行修理，使设备一直处于完好能用的状态。根据设备检修的部位、修理工作量的大小及修理费用的高低，计划检修工作一般分为小修、中修、大修和系统大修4种。

1、小修：

主要是清洗、更换和修复少量易损件，并作适当的调整、紧固和润滑工作。小修一般由维修人员负责，操作人员协助。

2、中修

除包括小修内容之外，对设备的主要零部件进行局部修复和更换。

3、大修

对设备进行局部或全部的解体，修复或更换磨损或锈蚀的零部件，力求使设备恢复到原有的技术特性。在修理时，也可结合技术进步的条件，对设备进行技术改造。

中修、大修应由专业检修人员负责，操作人员只能做一些辅助性的协助工作。

4、系统大修

这种检修方式是一个系统或几个系统甚至整个物业设备系统的停机大检修。系统大修的范围很广，通常将所有设备和相应的管道、阀门、电器系统及控制系统都安排在系统大修中进行检修。在系统大修过程中，所有的相关专业检修人员以及操作人员、技术管理人员都应参加。

设备的计划检修不能绝对消除计划外检修（偶然性的故障抢修和意外事故的恢复性检修），但如果认真贯彻各项操作规程和规章制度，认真完成设备的日常维修和计划检修工作，那么计划外的检修时可以减少或者避免的。

五、计划检修和维护保养的关系

设备管理应建立“维护保养为主、计划检修为辅”的原则。如果维护保养工作做得好，发现问题后及时加以处理，则会大大减少设备检修工作量；反之，如果设备操作人员不爱护设备，不遵守设备的操作规程和规章制度，不对设备进行维护保养工作，就会加剧设备的损坏，使设备经常发生故障停机，则会大大增加设备检修工作量。因此，每位维护保养人员应该具有很强的工作责任心，认真执行各项工作标准，精心维护设备。

第二篇：工程维修部管理手册

工 程 维 修 部 管 理 手 册

兴业物业管理有限公司

兴业物业管理有限公司

目

录

第一章

工程维修部组织结构图―――――――――――――――――――――――3 第二章 部门和岗位职责

一、部门工作职责和内容――――――――――――――――――――――――――4

二、维修领班岗位职责―――――――――――――――――――――――――――4

三、土木工程师岗位职责――――――――――――――――――――――――――4

四、水电工程师岗位职责――――――――――――――――――――――――――5

五、空调工程工程师岗位职责――――――――――――――――――――――――6

六、弱电工程师岗位职责――――――――――――――――――――――――――6

七、网络管理员岗位职责――――――――――――――――――――――――――7 第三章

工程维修部日常工作管理

一、人员调配―――――――――――――――――――――――――――――――7

二、工作单制度――――――――――――――――――――――――――――――8

三、报告制度―――――――――――――――――――――――――――――――8

四、工具管理―――――――――――――――――――――――――――――――9

五、巡检制度―――――――――――――――――――――――――――――――10

六、交接班――――――――――――――――――――――――――――――――11

七、值班管理―――――――――――――――――――――――――――――――11

八、材料领取―――――――――――――――――――――――――――――――12

九、机房钥匙管理―――――――――――――――――――――――――――――12

十、机电设备房出入管理――――――――――――――――――――――――――12

十一、故障处理――――――――――――――――――――――――――――――13

十二、大中修管理―――――――――――――――――――――――――――――14

十三、维修管理――――――――――――――――――――――――――――――14

十四、综合维修房屋管理――――――――――――――――――――――――――14

十五、设备故障和事故处理程序―――――――――――――――――――――――15

十六、公用设施改造及维护维修工作程序―――――――――――――――――――15

十七、设备节能管理办法――――――――――――――――――――――――――18

十八、设备安全运行制度――――――――――――――――――――――――――19

十九、设备运行记录管理制度――――――――――――――――――――――――19

二十、设施设备日常保养规定――――――――――――――――――――――――20 二

十一、设备养护总体要求―――――――――――――――――――――――――20

兴业物业管理有限公司

第一章 工程维修部组织结构图

备注：

1、根据公司发展的实际工作需要可以增加或减少岗位工程师

2、工程部经理和各班组组长可以兼任专业工程师

兴业物业管理有限公司

第二章

部门和岗位职责

一、部门工作职责和内容

1、为公司提供技术支持，指导其做好展馆的市政设施、房屋及其附属设备设施的运行管理工作。

2、对展馆各市政设施、房屋及其附属设备设施的日常运作进行安全使用督导，对存在的安全隐患提出整改意见。

3、负责组织对公司管辖区域房屋结构安全进行鉴定，对损坏房屋提出修缮方案或报房屋技术部门鉴定，并根据房屋技术部门的意见组织进行整改。

4、制定公司管辖区域房屋设备设施的保养计划，并对实施情况进行监督。

5、负责对各展馆设施设备的日常运行管理进行监督考核。

6、负责公司的技术安全管理工作。

7、负责公司业务拓展中的技术筹备、前期介入和新项目的验收接管工作。

8、负责公司各技术专业和其他有关单位的业务联系工作。

9、对本部门环境因素的识别、评价及管理。

10、对本部门所产生的固废分类收集、处理。

11、完成公司下达的责任指标。

二、维修领班岗位职责

1、协助经理做好本部的各项管理工作，对管理中存在的问题提出解决办法或建议。

2、协助经理检查督促各项工作的落实。

3、协助经理做好本部员工的劳动纪律管理以及其它行政事务的管理工作。

4、协助做好员工的业绩考评，并对奖罚提出意见。

5、兼任受聘的专业技术职责，负责本专业的技术决策。

6、协助经理做好本部与其它部门之间的协调工作。

7、当经理不在岗时，全面负责本部的工作。

三、土木工程师岗位职责

1、负责展馆本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。

兴业物业管理有限公司

2、负责组织指导班组完善管理区域内的房屋建筑、市政道路图纸资料及维修档案的归档。

3、负责审批涉及建筑结构的房屋装修方案，防止出现违章改建及装修，并对违章提出处理意见。

4、负责对公司在管房屋的结构安全进行鉴定，对一般损坏房屋提出修缮方案并报批施行。

5、制定房屋大中修计划，报经批准后组织实施。

6、负责各土木工程小修的技术指导。

7、负责制定和完善公司内部与房屋安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。

8、负责由工程维修部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。

9、负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析。

10、配合行政人事部组织本专业相关技能培训工作。

11、负责相关专业对外的业务联系，协调与相关工程部门的关系。

12、在必要时协助做好相近专业的工程管理及费用控制。

13、完成公司领导及部门经理交办的其它任务。

四、水电工程师岗位职责

1、负责展馆本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。

2、负责组织指导班组完善房屋、市政水电图纸资料及维修档案供归档。

3、负责水电设施正常使用的技术监督和指导。

4、制定水电设施大中修计划，报经批准后组织实施。

5、负责水电设施维修保养的技术指导。

6、负责制定和完善公司内部与水电设施安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。

7、负责由工程维修部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。

8、负责指导供水计量、节约用水用电的技术管理，努力降低水电损耗

9、负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析。

10、配合行政人事部组织本专业相关技能培训工作。

11、兼管管道煤气工程跟踪、资料完善工作。

12、负责相关专业对外的业务联系。

兴业物业管理有限公司

13、在必要时协助做好相近专业的工程管理及费用控制。

14、完成公司领导及部门经理交办的其它任务。

五、空调工程工程师岗位职责

1、负责展馆的本专业图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。

2、负责组织指导班组完善空调图纸资料及维修档案供归档。

3、负责空调设施正常使用的技术监督和指导。

4、制定空调设施大中修计划，报经批准后组织实施。

5、负责空调设施维修保养的技术指导。

6、负责空调设施合理使用、经济运行的技术指导，节约用水用电，努力降低能耗。

7、负责完善公司内部与空调设施安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。

8、负责由工程维修部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。

9、负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析。

10、配合行政人事部组织本专业相关技能培训工作。

11、负责相关专业对外的业务联系。

12、在必要时协助做好相近专业的工程管理及费用控制。

13、公司领导及部门经理交办的其它任务。

六、弱电工程师岗位职责

1、负责展馆的本专业图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。

2、负责组织指导班组完善弱电系统图纸资料及维修档案供归档。

3、负责弱电系统设备设施正常使用的技术监督和指导。

4、制定弱电系统设备设施大中修计划，报经批准后组织实施。

5、负责各个管理区域内弱电系统（如对讲、监控及其它设备的弱电控制部分）的技术维护和管理，按质量要求制定管理办法和运行维护规范，监督、检查、指导各个管理区域内运行管理班组对弱电设备、线路的维护保养工作。

6、负责完善公司内部与弱电系统设备设施安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。

7、负责由工程维修部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。

8、负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析。

兴业物业管理有限公司

配合行政人事部组织本专业相关技能培训工作。

9、负责公司内电脑网络、设备及办公软件的技术维护和管理，保障电脑网络系统的正常、安全运行。

10、负责指导公司内职员对电脑设备的使用，及时指导解决电脑操作运行中出现的问题。

11、负责公司电脑网络系统设备配置的统筹安排工作。

12、负责公司网站及社区宽带网络建设工作。

13、配合行政人事部组织本专业相关技能培训工作。

14、负责相关专业对外的业务联系。

15、公司领导及部门经理交办的其它任务

七、网络管理员岗位职责

1、协助弱电工程师做好公司内电脑网络、设备及办公软件的技术维护和管理工作，保障电脑网络系统的正常、安全运行。

2、负责公司电脑网络内重要资料的备份保存工作，按一定周期进行更新。

3、负责指导公司内职员对电脑设备的使用，及时指导解决电脑操作运行中出现的问题。

4、负责物业管理软件的管理工作和其它办公软件的安装工作。

5、协助弱电工程师完成公司电脑网络系统设备的配置工作。

6、协助弱电工程师完成公司网站及社区宽带网络建设工作。

7、协助弱电工程师完成本专业相关技能培训工作

8、完成公司领导及部门经理交办的其它任务和弱电工程师交办的本专业的其它任务。

第三章 工程维修部日常工作管理

一、人员调配

1．日常情况下，按工程维修部的组织架构图，负责各自的职责范围，完成自身的工作。2．当发生突发事件时，需要班组之间协助解决，由工程师可协商调配人力、工具，解决问题。

3．经理有权根据工作情况，临时调配人力、工具。

4.当发生危及人身安全、危及设备安全时，工程维修部的每一位员工应根据自己的能力，首先处理问题，可不顾工种、专业的限制。

兴业物业管理有限公司

二、工作单制度

1．对于维修的项目，以维修单的方式送达工程，维修部由工程维修员统一接单。维修单上内容必须填写清楚并记录接单时间。

2．工程维修部根据轻重缓急和工种不同，将维修单派给工程师，由各专业工程师或维修领班安排实施。

3．维修人员接单后准备相应工具进行修理。完成后注明维修时间和所消耗材料，并请客户签字认可后带回交给维修领班。

4．维修领班审核后交还工程维修部备案，并向有关部门返单。

5．工程维修部一般情况下不接受电话报修，如有特殊情况，事后应补工作单。6． 所有正常的维修保养计划，应根据维修领班或工程师的指示填写工作单后方可进行。7．工作单按如下顺序分列优先安排：(1)人身安全、消防安全。(2)与客户有关。

(3)设备故障影响到客人。(4)一般维修。

(5)正常计划维修保养。

8．工程师和经理应经常检查或抽查工作单的执行情况。9.每月汇总一次工作单，向经理汇报。

10．工程维修部一般情况下不接受客户和任何电话报修，一切报修均要填写工作单。11．特殊情况，紧急情况可先进行维修，但必须后补报工作单。

三、报告制度

1．各系统操作运行人员在下列情况下须在运行记录或交接班记录中书面报告专业维修领班：

(1)所辖设备非正常操作的开停及开停时间。(2)所辖设备除正常操作外的调整。(3)所辖设备发生故障或停台检修。(4)零部件更新、代换、或加工修理。

(5)运行人员短时间离岗，须报告离岗时间及去向。(6)运行人员请假、换班、加班、倒休等。

兴业物业管理有限公司

2．各系统维修人员在下列情况下须以书面形式报告维修领班：(1)执行维修保养计划时，发现设备存在重大故障隐患。(2)重要零部件的更换、代替或加工修理。

(3)系统巡检时发现的隐患或故障，必须在巡检记录之备注栏中加以说明。(4)维修人员请假、加班、倒休等。

3．维修领班在下列情况下必须书面报告工程师：(1)重点设备除正常操作外的调整。(2)变更运行方式。

(3)主要设备发生故障或停台检修。（4）系统故障或正常检修。

（5）零部件更新、改造、或加工修理。（6）领用工具、备件、材料、文具及劳保用品。（7）加班、换班、倒休、病假、事假等。（8）须与外班组或外部门、外单位联系。4．工程师在下列情况下必须以书面形式报告经理：（1）重点设备发生故障或停台检修。

（2）因正常检修必须停止系统正常运行而影响客户使用。（3）应急抢修及正常检修后的维修总结。（4）系统运行方式有较大改变。

（5）影响本物业运行（如停电、停水、停空调、停电话等）之任何施工及检修。（6）重要设备主要零部件的更新、代换或加工维修。

（7）系统及设备的技术改造、移位安装、增改工程及外部施工。（8）人员调度及班组重大组织结构调整。（9）所属人员请假、换班、倒休、加班等。(10)对外部门、外单位联系、协调。

(11)领用工具、备件、材料、文具及劳保用品等。(12)维修保养计划及工作计划的变更或调整。(13)月度工作总结报告。

5．除以上各项外，所有有关工作事项必须口头汇报上级人员。遇有紧急事件发生或发现重大故障及隐患，可以越级汇报。

兴业物业管理有限公司

四、工具管理

1．本部工具分为公用工具、各专业自用工具及个人工具三部分，公用工具及专业自用工具由维修领班负责保管及使用，个人工具由个人自行保管及使用。

2．所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必须定期检修并保养所属工具，每月一次，以保证各类机具的正常使用。3．工具保管人必须认真建立工具台帐，做到工具与台帐相符。

4．全体员工必须爱护工具，必须正确使用工具，凡不正确使用工具、不爱护工具者，将被扣除当月绩效分，凡因此造成工具损坏者，将按工具原价赔偿，并同时扣罚当月绩效分

5．公用工具的借用，必须执行公用工具的临时借用办法，工具借用最长时间为三天，如因工作原因，需再继续使用时，必须重新办理借用手续，工具用完后立即主动归还，不得拖延。

6．专业自用工具必须由维修领班进行每日清点，并保持完好，特别是常用小型工具，不得遗失或损坏，如有遗失或损坏，须由使用人照价赔偿。

7．借用公用工具归还时，须由维修领班和使用人共同进行检验，如有遗失或损坏，须由使用人负责照价赔偿，如借用工具时未按规定填写《工程维修部借还物品记录》，或无法确定使用人时，造成公用工具的遗失或损坏，由当班人员负责照价赔偿。8．所有工具一律不得外借，如因情况特殊，必须经工程经理批准后方可借出，员工擅自外借、带出，经查实要严肃处理，不得用工具干私活。

9．所有工具要爱惜使用，工具按规定的使用年限到期时，无论公用工具还是个人领用工具，一律以旧换新。

五、巡检制度

1．巡检工作是及时发现设备缺陷，掌握设备状况，确保安全运行的重要手段，各巡检人员必须按规定的时间、巡视路线、检查项目等认真执行，并认真记录。2．在巡检过程中，如发现设备存在问题，应立即用对讲机通知维修领班，并在可能的情况下自行消除故障。如条件所限一时不能处理，则必须做好临时补救措施后，报告维修领班，并将详细情况记入巡检记录备注栏。

3．巡检人员在巡视完毕机房、泵房、配电室、竖井等所有无人值守之设备间后，必须做到随手锁门。

4．巡检人员在巡检完毕设备及其控制箱、动力柜、照明柜、高压柜、低压柜等所有

兴业物业管理有限公司

供配电设施后，必须将门锁好。

5．各运行、维修领班，必须每天对所辖系统设备进行检查；各工程师必须每周一次巡检本系统所有设备，发现问题，书面报告经理，并应立即组织处理。

六、交接班

1．接班人员须提前10分钟到达岗位，更换工服，做好接班准备工作。2．接班人员接班时必须检查以下工作：

1）查看上一班运行记录是否真实可靠，听取上一班值班人员运行情况介绍，交接设备运行记录表。

2）查看上一班巡检记录表，听取上一班值班人员巡检情况介绍，交接系统设备巡检记录表。

3）检查所辖设备之运行情况是否良好，是否与运行记录、巡检记录相符，如有不符，应记入备注栏，并应要求上一班值班人员签字。

4）检查仪表及公用工具是否有缺、损，是否清洁，并按原位整齐摆放，如有问题，应要求上一班值班人员进行整理，如有丢失，应记入交接班记录备注栏，并由上一班人员签字。

5）查看交接班记录中是否有上级维修领班及工程师发布之特别任务或安排，并在交接班记录上签字。

3．交班人员在下列情况时不得交班离岗：

1）接班人员未到岗时，应通知上级维修领班或工程师，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。

2）接班人员有醉酒现象或其他原因造成精神状态不良时，应通知上级维修领班或工程师，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。

3）所辖设备有故障，影响系统正常运行时，交班人员须加班与接班人员共同排除故障后，方可进行交接班，此时，接班人员必须协助交班人员排除故障。

4）交接班人员对所辖值班范围之清洁卫生未做清理时，接班人员应要求交班人员做好清洁工作后，方可进行交接班。

七、值班管理

1．值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗。如有特殊情况，必须向工程师或部门经理请假，经准许后方可离开。

2．值班电话为工作电话，不得长时间占用电话聊天，不得打私人电话。

兴业物业管理有限公司

3．每班必须按规定时间及范围巡检所辖设备，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，并认真填写设备运行及巡检记录，及时发现并处理设备隐患。

4．须按计划及工程师之安排做好设备日常保养和维修。如有较大故障，值班人员无力处理时，应立即报告上级维修领班或工程师。

5．值班人员用餐时，必须轮换进行，必须保持值班室内24小时有人值班，当班人员严禁饮酒。

6．值班人员必须每班打扫值班范围内之卫生，每班两次，清洁地面、窗台、门窗、设备表面等所有产生积尘之处，随时保持值班范围内之清洁卫生。

7．非值班人员未经许可不准进入配电室，如有违者，值班人员必须立即制止，否则追究其责任。如有来访者，必须进行登记。

8．任何易燃、易爆物品，不准暂放、存放于值班室，违者一切责任由值班人员负责。

八、材料领取

1．所有工具、备件、材料必须经过维修领班或工程师方可领取。2 领取工具、材料必须填写领料单。

3．材料使用后要在工作单上填写清楚，并经维修领班或工程师确认。4．多余材料必须退回库房。

九、机房钥匙管理

1．凡24小时值班机房，除值班人员掌握一套外，其余钥匙交工程维修部统一保管。2.任何人不得私自配钥匙。

3．凡非24小时值班机房，值班完成后将钥匙交24小时值班机房保管，以备发生紧急情况后，能打开机房门。4．无关人员不得借用机房钥匙。5．遗失钥匙须立即报告。6．无人值班机房借用钥匙需登记。

十、机电设备房出入管理

1．工程维修部机电设备房包括范围： 1）高压配电室 2）空调机房

兴业物业管理有限公司）物业自控机房）水箱间 5）各电梯机房

2．以上机房均为工程维修部的机电设备运行用房，为了确保本大楼内各机电系统正常运行，非工程维修部工作人员，未经许可不得进入以上机电设备房。

3．本公司内有关上级部门因检查工作，必须要进入这些场所时，应由部门经理或其指定人员陪同，并通知当值维修领班开门后进入，同时在《设备房出入登记簿》上做好记录。

4．凡外单位人员前来参观或有关上级业务部门前来检查工作，必须要进入这些场所时，应由部门经理或工程师陪同，通知当值维修领班开门进入，同时在《设备房出入登记簿》上认真做好记录。

5．本部门工作人员需要进入以上地点进行工作时，必须根据工作项目所规定的地点，到当值维修领班处办理完登记手续后，在当值人员带领下进入以上场所。工作结束后，应及时通知当值人员办理验收离场手续。

6．外单位施工和检修人员因工作需要进入这些工作场所时，必须凭事先办理好的有关施工许可证、工作票和有效的临时工作证件，到当值维修领班处办理许可和登记手续后进入现场，在工作中不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。工作结束后，及时通知当值人员办理验收离场手续。

7．所有人员进入这些场所后，都应随手关门，并不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。

8．所有施工和检修人员进入现场后，不得进行与自己工作无关的活动。必须在工作中做到文明施工，并认真做到工完、料尽、场地清。

9．所有人员均不得将任何无关杂物带入或贮放于这些机电设备房。

十一、故障处理

1、不需要停止运行进行修理的故障，称一般故障，由工程师调查与分析原因，提出修理意见和责任故障原因，吸取教训，记录在案，并汇报工程维修部经理。

2、被迫停止运行必须进行修理的故障，称重大故障，应及时汇报工程师，由工程师组织调查分析，提出修理意见报经理批准后实施，并且对故障做到三不放过，（即：故障原因分析不清不放过；责任者与群众没受到教育不放过；没有防范措施不放过。）记录在案，对责任者做出处理意见，同时以书面材料汇报服务中心主任。

兴业物业管理有限公司

十二、大中修管理

1.设备大修是工作量最大的一种有计划的预防性维修，对设备的全部或大部分解体检查，称之为大修。

2.中修是根据设备的结构特点而定的，对技术状态已达不到使用要求的设备，按实际需要进行有针对性的修理，恢复设备的性能。

3.对中修以上的设备进行修复前，必须要有书面报告交工程经理，说明：设备安装日期、使用时间。损坏程度及修复费用等。

4.对设备大修必须书面得到公司领导批准，专业性、技术性较强的设备或进口设备，应有专业公司出具的鉴定报告及预估的修复费用报告。

5.对非正常情况下出现的设备大、中修理工作，有关专业工程师必须在修理工作实施前，出具详细的分析报告，必要时追究有关人员责任。

十三、维修管理

1.值班员必须认真执行工作单（维修单）。2.在接到报修单20分钟内必须到达现场进行处理。

3.遇特殊情况时，必须征得客户同意，另行约定修理时间，并在工单上注明。4.遇客户特殊零件损坏，必须讲清原因，取得谅解。

5.进客户区维修时，必须着装整齐，使用文明语言，不得大声喧哗，与客人口角。6.值班员遇到解决不了的问题，不能讲“我不会”、“你找别人”此类的话，要“我帮您找个人看看”或“我需要拿回去分析一下”。7.每天要对本班次所有的维修单进行登记。

8.每周要对维修单汇总，对耗材、时间、返修等做出统计。

十四、综合维修房屋管理

1.职责：工程维修部对各类维修情况进行检查，对维保过程进行跟踪指导。2.内容：

（1）做好房屋接管工作，各种手续资料齐备，各种验收单与协议等文件保存好。（2）为了延长展馆的使用寿命，认真执行各项维修保养计划，使各种设施设备达到正常使用标准。

（3）定期对房屋设施设备进行巡视检查，发现事故隐患及时排除，从而保证设施设

兴业物业管理有限公司

备正常使用。

（4）二装施工中对施工图纸严格审验，对房间改造等项目要严格把关，确保主体结构不被破坏。

（5）树立安全第一的思想，二装施工中对动火严格控制，动火必须有动火证方可施工。（6）装修竣工验收必须有电检、消检验收合格报告。

（7）在巡查中发现重大事故隐患，要及时上报上级领导，并采取相应措施，防止重大事故的发生。

十五、设备故障和事故处理程序

1、无论发生何种设备和事故，工程师必须立刻组织力量迅速处理。

2、发生较重大事故或故障（指造成较大范围、较长时间有关系统不能正常工作或将造成有关系统不能正常工作，产生较严重影响，直接经济损失1000元以上者）时，必须及时报告上级领导和有关单位协调解决。

3、无论发生何种设备故障和事故，工程师有关人员必须在值班记录和故障检修记录本上作详细记录，不得疏漏隐瞒。

4、发生较重大事故或故障时，工程师在事故、故障初步处理后，写出事故、故障报告，由工程经理召集有关单位参加的事故分析会，写出分析意见和改进措施，然后由工程经理审批后送工程师。对于改进措施，有关班组必须严格执行。

5、相关文件记录：无

十六、公用设施改造及维护维修工作程序

（一）目的：确保及时更新、改造、维护维修公用设施，保证其适时适量增容和正常运行。

（二）适用范围：适用于展馆的公用设施的改造及维护维修。参考文件

1、《设施和工作环境管制程序》

2、《分供的选择与评估管制程序》

3、《采购管制程序》

（三）定义

1、公用设施的抢修：是指损坏的公用设施，已经严重影响到人身和财产安全或其正常生活，必须对其及时进行的维修。

兴业物业管理有限公司

2、外委：指委托公司外单位进行的改造及维护维修。

3、自修：指物业工程技术人员自行进行的改造及维护维修。

（四）职责 工程维修部职责

1、作为维修（改造）项目的主审部门，负责立项工程方案及预算的审核；

2、负责做好维修（改造）工程的总结；

3、负责单项项目的申报、实施及结算；

4、为各服务中心提供工程方案、预算上的技术支持；

5、组织有关部门对本部负责的项目进行竣工验收，并将验收情况反馈给该项目所属管理区域内服务中心；参与其它工程项目的竣工验收工作；

6、工程部经理为部门负责的项目的第一责任人，须督促工程项目直接负责人做好工程的实施、安全质量监督、总结工作；同时须督促员工做好工程项目的总结和部门所负责项目的实施。

（五）、工作程序

1、管理区域内公用设施的确认

2、物业管理原制作《公用设施一览表》并徐备用相应管网图、供电线路图、结构图、原理图、说明书等资料。资料应予编号。

3、管理区域内公用设施应包括如下几种：

（1）、供电、供水设施。（注：不包括水泵房、开关站、变（配）电所，该部分公用设施的控制按《供电供水设施控制程序》进行）。（2）、路灯、公共通道灯、应急灯。（3）、消防设施。

（4）、公共天线、公用电信线路。（5）、清洁卫生设施。（6）、公共防盗设施。（7）、其他公用设施。

4、责任范围划分

根据《公用设施一览表》和物业管理员人数及特长划分各物业管理员责任范围，并在一览表相应栏目注明。

5、维修（改造）计划（1）“计划”的制定

兴业物业管理有限公司

每年12月15日前做好下一的工程维修（改造）、设备保养计划，维修（改造）、保养项目主要包括：电梯、空调机组、高（低）压配电系统、消防系统、生活供水系统、排水系统、防盗监控系统、电脑（网络）设施、停车场智能管理系统、公共照明系统、楼宇及公共场地、市政道路、园林绿化、出租房屋及设施、避雷设施等。

须报计划的项目是指单项预算费用2000元以上的项目。做计划时必须根据实际管理需要，做到方案切实可行、预算基本准确。各服务中心将编制好的《维修（改造）计划》送至总经理、财务部、工程维修部（送往工程维修部时须附送上用Excel编制的计划表磁盘，下同）。（2）、季度计划的制定

各班组须在计划的基础上，根据实际管理情况，于每季度末做好下一季度的维修（改造）计划（单项预算2000元以上的项目），编制《季度维修（改造）计划》表，并将计划表送至总经理、财务部、工程维修部。

6、日常巡视检查

（1）物业管理员对自己责任范围的公用设施在正常工作日内每天巡视检查，并作《公用设施巡视记录》。

（2）物业管理员对重要公用设施应适当增加巡视频次，必要时，对其性能状况可进行试验。

7、计划外公用设施改造及维护维修

（1）、物业管理员根据下列资料提出计划外公用设施改造及维护维修项目。1）、日常巡视检查记录。2）、客户投诉记录。3）、访问客户记录。4）、上级指示。

(2)、经批准的计划外项目按规定实施。

8、公用设施的抢修

（1）、工程经理当班时，由工程经理组织实施抢修；工程经理不在时，由责任专业工程师和各班组组织实施抢修。

（2）、必要时，抢修负责人可向上级报告抢修情况或请求帮助。（3）、物业所有人力、财力、物力应优先满足抢修的需要。（4）、抢修完毕，工程经理应向物业领导报告抢修情况，包括： 1)事故原因；

兴业物业管理有限公司

2)损失情况； 3)抢修结果； 4)抢修费用； 5)纠正和预防措施。

6)除抢修外，公用设施在保修期内发生质量问题，由工程经理书面通知并监督施工单位或供应商处理。

7)公用设施改造及维护维修工作质量的检查。

8)各专业工程师重点检查项目质量和抢修项目质量，发现问题，及时通知各班组处理。9)公司经理随机检查公用设施的改造及维护维修工作质量，发现问题，及时通知工程经理处理并要求其书面报告处理结果。相关表格记录

《公用设施一览表》 《维修（改造）计划》 《季度维修（改造）计划》 《公用设施巡视记录》

十七、设备节能管理办法

1．重视节能的重要性，让每位员工都了解节能是工程管理之重要内容。2．工程维修部各专业管理人员要了解主要用电设备的数量、运行情况。3．了解各种能源的收费标准。

4．指派专人负责节能工作的检查、督促。5．推广节能观念、意识和方法。

6．不断对用电、用水及其它能源消耗情况及节能效果进行分析、调查，使之不断完善。7．应用物业自动化控制进行管理，根据季节、时间变化，时刻调整。8．加强保温材料的维护保养。

9．空调风量根据季节、时间、现场需求随时调整。10．照明线路的布置及调整。

11．灯具的选择（节能灯、日光灯带功率补偿器）。12．升降梯/电扶梯的智能管理。13．采用节能开关控制照明： 1)声控开关

兴业物业管理有限公司

2)光控开关

3)时间控制开关 4)延时控制开关

14．合理使用设备，使其最大限度的达到工作效率，例如；变压器最合理的工作负载是80~90%，这时它各方面的利用率最佳。

15．使设备保持良好的运行状态。（润滑、密封等）16．采用节能水龙

十八、设备安全运行制度

1、机电设备的管理以安全、正常、经济运行为标准，机电设备的操作、保养、维修由工程维修部专业技术人员实施，维修人员须持有相应的操作证、上岗证。

2、智能控制、消防、电梯、供电、供水设备管理实行24小时值班制度值班员必

3、须密切留意和掌握设备的运行情况，发现问题及时处理，并做好运行记录。

4、机电设备严格按照设备维修保养规程进行维护，保证设备完好。

5、值班员和维修人员应严格按照操作管理规程进行操作和维修。

6、设备管理人员应了解和掌握设备运行规律，贯彻以预防为主的方针，防止事故发生。

7、维修设备时，先准备好材料和采取相应的安全措施和技术措施，防止触电及设备事故的发生。

8、在电源干线、低压配电柜上进行工作时，必须有专人监护，操作必须使用绝缘工具并悬挂标示牌。

9、做好设备运行和维修记录，建立设备台帐，定期对设备进行清洁卫生。10供配电设备房必须具备有灭火器材。相关文件记录：无

十九、设备运行记录管理制度

1、管理区域内验收交接应移交有关机电设备档案资料，包括设备产品合格证、施工图、接线图、试验报告、说明书等，综合部档案室设专柜保管。

2、建立设备运行档案柜，保存设备技术资料、设备台帐、设备运行管理资料和维修资料等。

3、值班员和维修人员做好智能控制、消防、水电、电梯等设备的值班记录和各种设备的巡视检查和保养记录，并有记录人的签名。

兴业物业管理有限公司

4、所有记录以月为单位整理、装订成册，归档管理。

5、定期对设备管理记录进行统计分析，掌握设备运行情况。

6、借阅查找设备管理记录应办理相关手续。相关文件记录：无

二十、设施设备日常保养规定

1、供水、供电、供气及机电设备是经过周密考虑而设计的，不要随意更改，如未获批准擅自更改，造成经济损失由个人负责。

2、爱护公共设施、电梯、对讲机，教育小孩不要在电梯内嬉戏，不要乱按对讲机和电梯开关键，如属人为损坏，当事人负责修理费用，并视损坏程度受到罚款。相关文件记录：无

二十一、设备养护总体要求

1、工程维修部各专业工程师分别制定设备维修保养计划，维修保养计划经经理审批后，统一安排，形成整个物业的设备维修保养计划。

2、各专业工程师根据设备维修保养计划的要求，将任务分别落实到各专业班组或人员，安排好时间、器材、工具。

3．维修保养人员根据维修领班的安排，准备好工具、材料、按照维修保养的要求，维修保养相关设备。

4．维修保养完成后认真填写维修保养记录，上报存档。5．专业工程师要进行维修保养检查、结果，经理亦应抽查。

6．在正常进行维修保养时遇到有紧急情况发生，应先安排排除故障，后将维修保养内容补上。

7．一般情况下不得拖延维修保养的时间。8．由工程经理经理跟进维修保养的落实情况。

第三篇：工程维修部岗位职责

工程维修部岗位职责

工程维修部主管岗位职责

一、负责楼宇设备设施交接验收，建立详细的设备设施台帐，对交接验收设备或系统作现场标识，并完成交接报告。

二、制订部门日常运作、管理工作程序和规章制度及各级人员的岗位职责，建立设备、设施的操作、运行、维护保养、检修、应急处理等技术标准和规范。

三、对所辖设备设施进行全面、有效的管理，保持设备设施良好运行，按计划进行维护保养；定期进行设备完好率的统计和考核，使设备完好率达到公司规定要求，设备进行维护保养和检修的项目、方法、完好程度必须符合相关规定。运行中所发生的设备故障应得到正确、及时的处理，在紧急情况发生时，能够按应急处理方案实施有效控制处理，确保人员、设备设施安全。

四、按标准完成各项维修，及时率、满意率必须达到公司规定标准，定期进行部门服务质量考评。

五、负责上级领导确定的工程整改项目、新项目的招、投标和合同报批，对施工计划进行审核，实施项目的施工监理，完成竣工验收、办理工程结算等工作。

六、实施各专业、各系统设备、巡视、维护保养、检修记录制度，记录做到清晰、真实、完整，建立档案管理制度。按管理要求作好运行记录、技术文件、资料、图纸的收集整理、保存和归档工作。对储存的记录做好标识、收集、储存、保护、查阅和处置。

七、配合政府、行业管理部门，确保电力、供水、煤气、通信、电视等正常，按管理部门要求，定期完成电力、防雷、消防等各项安全检测，使污水、排水、噪音达到环保要求。

八、负责编制职责范围内的各种应急预案并组织培训、演练和实施。

九、负责对本部门员工的业务技能培训。

工程维修部水电技工岗位职责

一、做好控制开关设备的运行管理，做好防火、防水、防小动物及防尘措施，确保设备系统的正常运行。

二、认真执行巡视检查制度和维修保养制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现异常及时采取措施，防止隐患酿成大故障，发现异常，及时报告。

三、按照维修保养制度的规定，做好对配电设备系统的维修保养计划及其实施，使各项设备始终处于良好的运行状况。

四、及时向客户服务中心提出所需零配件的材料清单，保证常用材料零配件的必要库存量。

五、管理使用好本班的工具及仪表，使之经常处于良好及准确状态。

六、严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。

七、严格执行交接班制度，确保在岗时不出任何问题。

八、在岗时间必须对配电设备进行清洁，使地面、窗台、设备表面不留积尘。根据上级安排，定期进行设备内部清洁。

九、坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好表格上报。

十、发生事故时，在岗人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排

除时不交班，配合相关部门协力排除故障，完成后编写事故报告，交客户服务中心审阅。

十一、按要求开闭照明灯控制设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。

十二、严格执行物业公司其它规章制度，确保配电系统的正常运行。

工程维修部电梯技工岗位职责

一、认真遵守员工守则，遵守公司的各项规章制度。

二、严格按照操作规章制度进行操作运行。

三、严禁在机房内吸烟、打闹、做好防火工作。

四、机房重地严禁无关人员进入。

五、做好值班日记及工作日报表。

六、做好电梯的巡查工作。

七、每班重点检查项目：

（一）检查电梯电动机的声音是否正常。

（二）检查电梯温度是否过高，润滑油是否足够。

（三）检查控制电梯的电压、电流是否正常，各大电流继电器接点是否有烧的现象，大电流导。

（四）线是否有机动现象。

（五）检查通电设备是否正常。

（六）检查电梯门装置是否运行正常。

（七）检查电梯乘坐舒适感是否良好。

八、制定电梯保养计划，并按计划做好月度、季度、三级保养。

工程维修部锅炉工岗位职责

一、严格遵守有关锅炉安全操作的规定及各项规章制度。

二、参加有关部门组织的锅炉安全技术培训及锅炉房规章制度的学习，不断提高业务水平。

三、熟悉所操作锅炉本体、附属设备的技术参数、运转性能、构造原理及锅炉房系统的情况，熟练掌握操作技能和检查方法。

四、了解锅炉给水的水质指标和水处理方法，根据锅水水质情况调整排污次数，排污操作必须严格按操作规程要求进行，且应一人操作，一人监视水位。

五、按规程要求进行水位表、压力表的冲洗，安全阀定期的手动、自动排汽试验，报警器的定期试验，并作好记录。

六、严格执行巡回检查制度，每班从接班开始至少每一小时巡检一次，发现问题及时处理，确保锅炉安全运行。

七、根据负荷情况正确调整运行参数，做到经济运行。

八、认真填写运行记录，内容完整、字迹工整。

九、坚守工作岗位，遵守劳动纪律，不得做与本工作无关的事，班前、班中严禁饮酒，不得脱岗、睡岗。

十、锅炉工在上班前10分钟到岗，进行交接班和准备工作，有事应提前向部门主管请假，经同意后方可休假。

十一、锅炉工应保持锅炉本体、附属设备和区域内的环境卫生整洁。

第四篇：物业工程维修部草案

物业公司工程维修部执行方案 本方案重点摘要：

 成立物业公司工程维修部目的  物业公司工程维修部成员编制

 物业公司工程维修部职责和物业公司维修范围  物业公司工程维修部具体操作流程 前言

鉴于云南地产各自营小区、楼盘目前维修工程处于施工滞后，各审批执行环节复杂，涉及部门较多工作衔接易造成脱节，管理不到位等多方面因素导致维修工作滞后业主投诉率增加。现公司小区不断增多，维修工作压力增大，已影响正常物业管理工作。然而物业公司作为地产公司的售后服务机构，主导着各小区的管理、服务工作，直接面对客户，处于客户意见反馈及投诉的最前端，却不能推动和解决各小区共性的维修整改问题，为解决以上弊端，建议对维修工程部分管理方式进行调整，以确保小区正常运行。

其主要特点:量多面广、零星分散,且突发性强,时间要求紧迫,项目技术简单,用工量较少,修复费用较小。

其主要任务和目的:通过房屋的日常养护工程,维护房屋及设备的功能,保证房屋的正常使用。根椐用户的报修,组织零星维修,使发生的损坏得到及时修复,防止损坏扩大而造成更大的损失。

工程维修部组织架构及人员编制

1、组织架构

在原有物业公司组织架构基础上，成立工程维修部。工程维修部直接由分管工程的物业公司副总直管。

2、人员编制

工程维修部下设工程维修部经理一人（专业为土建、水电），副经理一人（专业为弱电），待遇按照管理处经理、副经理待遇执行, 其余人员从各管理处由现有工程部中抽调骨干员工组成。

组织架构

物业公司工程维修部职责

1、负责公司维修技术方面的控制和管理工作。

2、制定贯彻执行有关设备设施和能源管理方面的工作规章制度。

3、负责组织设备的使用、维护、革新改造直至报废的整个使用过程的管理工作，使设备始终处于良好的技术状态。

4、在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，及时供给各设备所需的能源，做好节约能源工作。

5、组织编制新接楼盘各种设备的保养、检修计划，原材料采购计划，并组织实施。

6、配合管理处组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作。

7、根据各物业管理服务中心工程设施设备台帐巡检计划，进行不定期检查考核。

9、制定负责各小区工程技术人员的业务技术培训和考核工作。

10、组织物业前期介入工程接管验收方面的工作。

11、负责主管领导交办的其他工作。

二、物业工程管理部维修范围（各管理处不能独立处理的维修项目）

项目已过保修期：

1）对业主日常生活造成影响的，由物业工程部制定维修方案上报公司。公司审批同意后，由分管领导及时抽调、组织各管理处现有工程人员进行维修。

2）对各小区因沉降导致给排水、强弱电、综合管沟等管网、管沟损坏的进行组织维修；

3）各管理处保修期已过的设施设备需维修更换项目，需中修、大修范围的维修，由工程维修部单独上报告与地产公司协商维修。

项目在保修期内：

1）由于施工方未及时、彻底维修管理处所报的问题，经项目部与物业公共书面确认，由物业工程部制定维修方案上报公司。公司审批同意后，由分管领导抽调、组织各管理处现有工程人员进行维修。维修好项目部及管理处共同验收合格，双方签字后，上传地产财务，从施工方工程款或质保金中扣除维修费用，转至物业公司财务帐户。

2）对新接楼盘设计中有明显缺陷的影响业主日常生活的，进行统计整理上报。

物业公司工程维修部具体操作流程

1、接到管理处汇报需要维修的情况后，约定时间在两日内必须到场查看。

2、现场查看后，分两种情况处理：

A、若是属于保修期内的，两日内制定初步维修方案，并报地产公司审核。地产公司设计、成本、财务等部门两日内办理完维修方案的修改（含与物业间的沟通）、审核及资金预付，并返回物业公司，同时维修费用由地产公司从施工方质保金中扣除。

B、若是已过保修期的各类工程质量问题，三日内制定初步维修方案，两日内报地产公司审核。地产公司设计、成本、财务等部门三日内办理完维修方案的修改（含与物业间的沟通）、审核及资金预付，并返回物业公司；

3、维修方案确定后，工程维修部根据批准的费用成本，负责组织材料及施工，若物业公司现有维修人员达不到技术要求的，由工程维修部按照批准的费用成本组织招聘施工单位进行施工。

4、维修过程中，如果出现方案调整或出现不可预估的其他情况，根据新情况重新调整方案及成本报价，重新补报费用，批准后继续实施。

5、维修完成后，物业工程管理部牵头组织地产公司、物业公司相关部门进行验收。

6、维修完成后配合各管理服务中心维修资料档案建立存档。物业公司工程维修部监管设想

1、物业工程维修部质量监管

A、工程维修部负责人负责制定维修方案，组织施工，管控施工进度，施工质量，完工后组织施工验收等，全面负责整个维修工作。B、工程维修部经理（副经理）每天必须到维修现场检查、指导维修工作。

C、管理处工程部主管和物管员履行施工监理职责，负责监管维修质量和维修进度，每天对维修情况进行记录。

D、维修工程完工后由工程维修部负责人组织进行验收，验收组成员为：物业公司总经理、常务副总、分管副总、具体管理处经理、具体管理处工程部主管和物管员、工程维修部经理（副经理）、具体施工组负责人等组成。

第五篇：2013工程维修部工作总结

2013工程维修部工作总结

2013年工程维修部的工作已接近尾声，并取得了明显的进步和突破，最大限度保证了设备安装、调试、整改等方面的进度和质量，对于投入使用的设备保证了其在“良好、稳定、安全、有效”的状态下运行。纵观全年工作，工程维修部一方面表现在认真落实了工作部署中的各项工作，努力实现了最大限度的满足各个部门的需要，也组建成了一只高效维修团队的目标；另一方面表现在工作思维上的巨大转变，2013年四川汇宇制药有限公司各工程、设备设施基本竣工且验证完毕，在此过程中，我们遇到了许多困难，工程部经理的领导下，公司质量部，生产部及各部门大力支持和配合下，最终圆满完成了工作任务。现将2013年工作总结如下：设备维护

1.1维修：对各车间设备出现故障能够快速的作出反应，认真分析故障，迅速排除故障，不出现拖修的现象；对设备出现重大故障隐患与车间协商，安排设备空闲时间加班加点组织大修；另外积极配合生产部门提出的各项以往累积的老毛病，老大难问题，一一落实整改到位，以满足生产要求，提高设备的使用效。

1.2保养：按照年初制定的设备保养计划，在不影响生产的前提下，针对各车间设备进行全面安全检查，对全厂的“跑、冒、滴、漏”，“捆、绑、扎”进行整治，分区保养。实行‘预防为主，维修为辅’的检修原则以后。公司基本是新设备，投入运行处于磨合状态，加上新员工使用中误操作多，造成突发故障较多，为此，工程维修部一方面加强自身新技术的学习，另一方面积极配合厂家做好设备维保期内设备检修服务，同时也对部门提出的整改意见进行合理整改。为各个部门工作的顺利进行提供了保障，也使维修部员工的技术得到提高。

1.3对一些常用的急缺零件，维修部及时加班加点进行加工制作，对于不能加工的零件及时外送加工，最大限度保证不耽误各部门工作的进行。

1.4本下半年工程部通过对内部纪律整顿、细化工作、明确职责分工，对维修质量、维修态度、维修效率等都提高了要求，并形成制度，努力保证各部门各设备的正常运行。节能减耗方面:

2.1电能：2013年由于新厂刚刚投入运行，水电的使用和考核很难找到历史数据来比较，但是工程部通过对每月用电量的统计下，基本掌握了用电量的规律。特别是5、6月姜经理、杨主管、贾主管到公司后，通过对高压室、配电房、各电线电缆清理整理、联系厂家更换改进电能补偿、发电机试用等，同时和EHS进行协调，对公司进行节能意识宣传且做出相应规程后，保证了电能质量，节约了公司用电又保证了整个公司的运营。

2.2蒸汽：

2.2.12013年公司工程部通过对锅炉及管道等加大了设备维护力度，保证了锅炉的正常使用。但蒸汽管道等存在许多缺陷和问题，在下半年9月份对锅炉房至注射剂车间（1）的蒸汽管道做了整改，重新更换蒸汽管道，保证管道的材质的同时也对管道间焊接做出了严格的要求，彻底解决了以前漏气漏水、焊接不牢、虚焊假焊的弊病。同时对宿舍供热系统做出更换、改进，有效的保证了能源的高利用率，也保证了车间蒸汽的使用。对没有保温材料包装的蒸汽管路进行保温材料的包装；增加对蒸汽管道阀门的管控，保证不浪费蒸汽，节约能源，减少公司支出。

2.3配电室6月以后采用日报表数据跟踪，发现用电数据发生大偏差，及时通知电力相关部门查明原因，进行纠偏。3 工程项目调试和技改项目

2013年工程部维修情况（部门填写了维修单的）如下表：以下表只是大略的统计且不包括办公楼与宿舍，统计时间由1月-12月15日。2013年工程部人员流动较大，到6月才算基本稳定下来，由于新员工刚开始都不太熟悉公司维修保养规程，而且各个部门又处于紧张的验收验证阶段，时间紧工作任务重，所以对于6到10月期间，基本是只要知道设备有问题就去维修，出维修单的时候较少。所以很多维修保养工作就没有纳入统计中。

总的看来，注射剂车间（1）的维修保养工作主要集中在9-12月，在这4个月中，工程维修部派出2个员工跟踪注射剂车间灌装线调试，努力协助厂家和注射剂车间员工。9月开始M车间开始做PV，工程部自9月起，都尽力做好各方面工作来保证M车间灌装顺利，从设备运行结果来看，在M车间灌装期间，工程部设备维护工作完成的很出色。但同样，M车间冻干机检漏还在紧急抢修检

漏中。对于其他部门的维修工作，维修工们也兢兢业业的完成，力保每个部门，每个设备高质量，高效率，低耗能的运行。

另外2013年下半年主要整改项目：

3.1 注射剂车间（1）纯化水系统安装调试，已投入生产。3.2 仓库约克空调热泵的安装、调试、协商整改等。3.3 注射剂车间（1）排水整改。

3.4 注射剂车间（1）灌装线，配合意大利厂家调试，帮助更改输送带、模具、管道、电气控制线、安装拆卸各种探头、仪表等。

3.5 注射剂车间（1）冻干机、外置清洗机、胶塞铝盖清洗机等各设备的安装调试、整改等，更改后都达到整改要求。

3.6 M车间冷冻干燥机管道、脉动真空灭菌柜、器具清洗机、喷码机及整个灌装生产线设备缺陷维修、整改。

3.7研发楼排风系统不能正常使用，通过更改线路、电气设备，维修班组进行彻底的改造调试后，达到正常运行且彻底解决控制点和设备不同意的弊病。做

到一劳永逸的效果。

3.8工程维修部对全公司配电柜、配电箱进出线，各个设备的进线端进线彻底清理标记，达到公司任何一处的开关、插座的接线都能迅速找出。对公司电气布线系统进行标记，方面以后电气维修工作的高效进行。

3.9 仓库、注射剂车间（1）空调自控系统的调试工作及IQ/OQ的验证工作，将空调BMS系统完善，实现数据集中显示，远控温湿度功能。

3.10 M车间空调系统完善、整改等工作，其中也有些因设计问题暂时没整改的地方，对于这种情况，工程维修部正积极入手整改中。尽最大努力完成整改工作，保证设备的正常运行和各部门的生产、工作要求。

3.11 设备文件方面有了极大的改变，对以前遗留的文件已经补齐和升级，新添各设备维修保养规程等文件。

本工程维修部组织较大的蒸汽管道整改工程，设备电气、机械、管道技改共十余项，为各部门工作顺利进行提供了保障。4 维修部队伍建设

本工程维修部人员流动较大，现有员工8名，其中维修主管1名，维修组长1名，维修员工6名。拥有药厂工作经验超过5年的3名，大专以上学历4名。维修种类包括电焊、氩弧焊、电工、机修、电控、管道、木工等工种，维修部员工相互帮助，相互学习，团结友好，齐心协力，能出色的完成任务。我们通过工作中遇到的实际情况，不断的自我进行专业教育，并制定了相应的对策和处理办法。对新进员工进行系统的培训，以老带新，同时到工作岗位进行实际操作演练，让每位员工都认识到提高技术素质的重要性。同时加强员工的集体荣誉感培养，提高相互协作能力，使组织更加团结，更富有战斗力。5 工作中存在的不足

5.1 由于都是新设备，对设备损坏估计不足，造成常用备品备用库存量及在库量不够，当设备损坏时，没有备件维修。以后工程维修部将根据设备情况及设备运行时间及时制定备品备件的采购计划。

5.2设备维修部和生产部门的对接存在问题，主要体现在，设备调试跟踪以前基本是生产车间操作人员跟踪，当设备运行中损坏后，维修人员不能及时作出判断、操作和维修。

5.3设备管理文件还不完整，计划2014年完善。5.4设备维修，保养记录，安全记录等需要进一步完善。

在过去的一年里，我们以积极、健康的心态投入工作；在今后的工作中，我们有责任、也有信心正视困难，迎接挑战，不断设定新的目标，并在通过GMP认证目标中一步步提高，在追求中不断前进，铸就辉煌。

工程维修部

2012年12月10日