《创建5A景区全程顾问方案(目录)》[合集]

第一篇：《创建5A景区全程顾问方案(目录)》

《创建5A景区全程顾问方案（目录）》

《创建5A景区全程顾问方案（目录）》

国家5A级景区由国家旅游局于2007年5月正式批准，截止到2017年9月，全国共有250家旅游景区获得国家5A级旅游景区殊荣。

国家5A级旅游景区评定是一套规范性标准化的质量等级评定体系，分别是按照《服务质量与环境质量评价细则》、《景观质量评价细则》和《游客意见评价细则》等三个评分细则进行综合评价。

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一、5A级景区评定流程： 《创建5A景区全程顾问方案（目录）》

（一）成为有一定知名度的优秀4A级景区；

（二）提交创建5A级景区规划及专家方案；

（三）地方审批创建5A级景区；

（四）投入5A级景区建设和整改；

（五）地方验收后向国家旅游局申报5A景区；

（六）国家旅游局专家小组多次测评；

（七）国家旅游局进行指导、暗访、评测和验收；

（八）通过验收向社会公布并向景区发确认函；

（九）正式授牌国家5A级景区仪式。

二、《旅游区创建5A级景区诊断报告及执行方案》

（一）诊断报告

1.服务质量与环境质量评估

1.1旅游交通 1.2游览服务 1.3综合服务 1.4特色文化 1.5信息化 《创建5A景区全程顾问方案（目录）》

1.6旅游安全 1.7旅游管理

1.8资源和环境的保护 2.景观质量评估 3.综合评价

（二）执行方案

1.工作机构 2.倒逼时间表

第二篇：全程策划顾问代理协议书

全程策划 顾问协议书

二00三年

全程策划、顾问代理协议书

委托方：（以下简称甲方）受托方：（以下简称乙方）

甲、乙双方本着平等、诚信、双赢的合作原则，就 项目全权委托乙方进行全程策划、顾问代理的有关事项，经友好协商，达成以下协议，以共同遵守。第一条：委托项目标的

一、项目名称：

二、项目基地位置：该项目位于 路，南接，北接，东接，西接。

三、协议销售面积

1、本次委托的标的项目为集商业、住宅、公寓、写字楼为一体的综合物业，总占地面积约 ㎡，建筑基地面积 ㎡，总建筑面积 ㎡，其中商场部分 ㎡，住宅部分 ㎡，写字楼部分 ㎡，公寓部分 ㎡，地下室 ㎡（含停车场、设备间 ㎡）。

2、甲方计划预留约 ㎡，其中商场 ㎡，写字楼 ㎡，住宅

㎡，公寓 ㎡。

3、本标的项目的回迁面积总量约

㎡，其中商场

㎡，住宅

㎡，公寓 ㎡，写字楼 ㎡。

4、乙方实际可销售总面积 ㎡，其中地下一层可售 ㎡，一层商场可售 ㎡，二层商场可售 ㎡，三层商场可售 ㎡，写字楼可售 ㎡ 套，住宅可售 ㎡ 套。

四、协议招商面积

甲方委托乙方全权负责对本项目未售部分的商场面积，共计 ㎡进行主力店、次主力店、配套服务机构和品牌、业户的招商、招租。第二条：委托策划、代理的服务内容

一、项目的全程策划、销售顾问

1、项目整体营销策划、销售策划；

2、项目推广策划、广告策划和SP活动策划、实施；

3、销售人员的培训、管理、考核；

4、销控、销售现场执行指导、顾问咨询。

二、商场的定位、规划顾问

1、商场的市场定位、功能定位、业态定位规划；

2、商场的物业规划、配套设施建议及咨询；

3、商场的垂直功能布局规划、业态、业种布局规划；

4、车流、物流、人流动线规划；

5、店铺平面切割规划；

6、各业态、功能对物业结构的商业需求建议、咨询；

7、一次装修设计和施工建议、咨询。

三、商场招商运营

1、主力店、次主力店招商；

2、功能服务区招商；

3、品牌招商；

4、未售铺位招商；

5、代租、返租铺位招商；

6、招商机构及体系建立；

7、招商队伍建设及培训。

四、商场运营管理

1、商场经营管理体系设计；

2、管理流程及制度建设；

3、商业营销策划及营销管理；

4、员工培训及员工队伍建设；

5、业户培训及营业人员培训； 第三条：委托方式

一、乙方以江南新天地项目的名义对外从事销售和宣传推广工作。甲、乙双方共同确定销售额基数和销售基价，并按销售额收取佣金。

二、乙方根据不同阶段需要派驻 名由商业和营销、销售等专业人员组成的专案小组入驻项目所在地，同乙方的外围专家顾问团组成项目运营小组受托管理、招商、策划和销售甲方委托的 项目。

三、经营管理期间，甲双方约定以“项目所有权和经营管理权”两权分离的方式全权委托乙方提供全程顾问、管理服务。第四条： 协议委托期限

一、甲、乙双方的合作期限自 年 月 日至 年 月 日止。合同期满后，双方经协商后确定是否续约。

二、甲、乙双方签定本协议后，乙方派驻的工作人员应于 年 月 日前到岗并开展工作。第五条：取费标准及支付方式

一、基本顾问费

1、甲方每月支付乙方基本顾问费用人民币（￥ 元）；乙方派驻的专业管理顾问团队的人员工资和费用由乙方负责。

2、甲方应于每月5日前一次性支付当月的顾问费用，不得无故拖。

二、招商费用

1、开业前期乙方招商、招租的主力店、次主力店、服务性机构在正式签约后的当月，甲方需一次性向乙方支付一个月的租金费用做为对乙方的奖励。

2、乙方对小型铺位、返租铺位的招商、招租率达到百分之五十（50%）时，甲方向乙方一次性支付铺位租金总额的一个月租金费用做为对乙方的管理顾问费用。

3、若由甲方直接引入的主力店或品牌不向乙方计算奖励或顾问费用。但后续招聘人员及招商中心人员招商、招租部分，甲方仍按一个月租金奖励向乙方予以计算。

三、销售提成1、2、房屋的销售价（平均价格）由甲、乙双方在充分调查、论证后予以书面确认或签定补充协议。乙方以双方共同确认的商品房屋价格或高出底价对外销售，并按实际销售额的（%）提取代理费。

3、完成销售任务的６０％以内按实际销售额的（％）提取代理费；完成销售任务的８０％以内按实际销售的（％）提取代理费，并补足以前提取金额；完成销售任务的９０％按实际销售的（％）提取代理费。4、5、6、甲方每月5日前向乙方一次性支付上月应取得的代理费，不得无故拖延。甲方支付乙方入场费（元），该费用后期在乙方代理费中扣除。

甲方取得预售许可证后，购房者与甲方正式签定预售合同，既算乙方实际销售应按以上约定提取代理费。

四、溢价分成

甲、乙双方共同确认销售价后，乙方根据市场情况可适当提高售价，高出双方确认价以上的溢价部分，甲、乙双方按，（即甲方，乙方）进行分成。甲方于每月5日前向乙方支付上月应得的溢价分成部分，不得无故拖延。

五、销售人员费用支付

1、乙方派驻的主要顾问和主管人员的费用由乙方负责，但销售人员工资、奖金均由甲方支付。销售人员工资、奖金的考核、发放权力归乙方所有，甲方予以监控。

2、乙方人员需对甲方原销售人员进行培训、管理、考核，不符合实际工作需要或造成不良影响的员工，乙方有权予以处罚直至开除。

六、乙方派驻的高层专业管理成员及顾问人员的工资及福利由乙方自行确定，甲方不得干预乙方的内部分配。

七、乙方所得的管理费、顾问费、销售提成、招商奖励、溢价分成为乙方的全程策划、商业顾问、销售顾问、管理模式、经营理念输出，管理制度建立及派驻管理成员和管理顾问对项目顾问管理和员工的培训等收取费用总和。乙方在经营管理过程中的招商费用、业务费用、经营费用、管理费用、行政办公费用、人员培训费用、工装、人员工资、福利、奖金、印刷费用、广告费用、促销费用、差旅费用、运输费用、招待费用、公关费用等一切与销售、推广及正常经营管理有关的费用，均直接由甲方从项目经营成本中支出，而不包含在乙方收取的费用之中。第六条：乙方的工作目标

1、充分论证、分析、策划、项目的整体营销策略、推广策略、销售策略、销控策略，并确保销售目标的实现。

2、3、系统并持续的培训销售人员，及时对销售现场予以管理、指导、考核，并适时调整策略。以专业、负责的态度引入国际、国内的知名主力店、次主力店，并对卖点予以充分的挖掘和利用。

4、及时、准确地根据本项目特点和当地市场情况编写销售店铺所需要的宣传和销售所需要的文案及文本。其中《商场经营管理十统一》文本一份；《经营管理十大保障体系》文本一份；《业户、供应商五承诺》文本一份；《投资经营业户管理公约》文本一份；《商铺投资100问》文本一份；《商铺销售协议》及《附件》文本一份;《XX市房地产市场调查报告》文本一份；《xxxx营销策划报告》文本一份。

5、及时、有效为商铺销售提供宣传所需的商业信息、数据、指标、资料的商业文本。其中：《招商指南》一份、《投资手册》一份、《招商画册》一份和《管理成本预算书》一份。

6、及时、正确地进行平面设计、平面规划、功能布局的顾问咨询。协助甲方及有关专业机构完成项目相关图纸的规划设计、制作。

7、及时、准确地接受甲方、投资业户有关商业投资、经营、管理、销售等方面的各项咨询。

8、乙方保证本项目开业时，品牌招商及经营业户的招商、招租率达到85%以上。

9、根据经营业户不同经营期的实际需要，有效地进行经营指导和对业户营业人员的岗前、岗中培训，经常开展对业户现场销售、布局、商品陈列、服务等各项工作指导。

10、对商场的管理人员及一线员工进行系统、全面的岗前、岗中的服务礼仪、服务技巧、销售技巧、管理知识和业务素质等方面的培训，确保员工的专业技能、业务素质、综合能力等符合企业经营管理的需要。

11、为企业设计合理的经营体系、工作流程和适用于经营管理需要的规范制度体系，并保证制度的充分执行。

12、对卖场未售出铺位进行招商、招租，并根据品牌和业户的经营情况不断进行品牌和业户的优化调整，始终保持经营招商、招租率在85%以上。

13、对项目的消防工作，按消防要求定期或不定期进行消防演练和安全教育工作，对消防设备、设施进行有效管理，并与当地消防部门建立良好关系，确保商场内各经营业户、投资户的人身、财产和经营的安全。

14、根据经营过程中的实际需要，不断增加或改进卖场的配套服务，并建立统一的售后服务中心和制定完善的售后服务体系，及时、有效地协调、解决消费者与经营业户的在退换货、投诉及服务方面的问题。

15、及时、有效地开展营销宣传及促销活动，根据经营管理的不同阶段进行整体的营销策划和形象推广；针对重大的节假日和重要的促销时期进行有效的促销；根据企业整体形象定位对品牌商品和经营业户的经营促销活动进行有效地整合和管理。

16、有效地开展人力资源的管理和开发，做到用人为贤，并努力将员工的发展目标和企业目标相结合；对员工进行职业生涯设计，并努力提高员工素质，从而为企业培养一批能适应企业经营需要的员工队伍。第七条：甲、乙双方的权力(一)甲方的权力

1、决策权和审批权：

甲方拥有企业发展、抵押贷款和推广、销售、招商及经营管理中的重大事项的决策权，以及各项方案、计划、指标、费用标准制定的审批权。

2、知情权：

甲方对项目顾问和经营管理情况拥有知情权，有权要求乙方按季、向甲方提供工作情况汇报和工作计划，按月、季度、提供报表。

3、监督权：

甲方有权对乙方在项目顾问、策划、销售、规划、招商和经营管理过程中的重大事项和重大决策进行必要监督。

4、审计权：

经营管理期，甲方可指派或推荐一名财务经理或财务总监担任财务管理的领导工作，指导和监督乙

方财务运作工作，并有权对财务状况进行审计。

5、建议权: 甲方有权对委托乙方策划、顾问期间的各项工作计划、营销方案及管理制度制定提出建议。

6、考核权：

甲方有权按双方约定的各项工作指标对乙方进行考核。

（二）乙方的权力

1、经营管理权：

在双方协商一致的前提下，乙方拥有该项目的整体规划、业态定位、市场定位、品牌策略、竞争策略、管理模式、管理架构、职能设计以及管理、业务、营销等一切经营管理事务的独立经营管理权。

2、人事权：

乙方拥有所有工作人员的聘用、晋升、免职、辞退和人员福利、人员考核、工资发放等权力。

3、费用审批权：

乙方按照公司的规范运行体系，制定财务预算报表经甲方核准或按照经甲方核准的《财务费用管理制度》、《差旅费用标准》、《工资及考核奖罚条例》的基础下，乙方拥有正常经营管理费用、业务费用、行政费用和人员工资、福利、奖金等费用的签字审批权。第八条：甲、乙双方的责任和义务

（一）甲方的责任和义务

1、为保证乙方有效地进行项目整体策划和销售代理工作，甲方需及时向乙方提供该项目的详细资料，并保证其真实性。

2、甲方须按双方确认的营销推广方案，及时支付广告、印刷品、促销品、公关费等费用，不得随意删减费用额度或拖延付款。

3、甲方需按照工作的实际需要招聘管理及招商人员，并由乙方负责招聘、管理和培训工作。

4、甲方协助乙方向政府机关及有关方面申请有关项目策划和销售所需的资料。

5、为确保乙方有效地开展销售工作，甲方应做好以下工作：

①甲方向乙方提供销售文件，包括项目预算，营业执照复印件、销售许可证等。②甲方应向乙方提供全部销售面积、套内使用面积及公摊面积证明。③甲方应保证已确认的工期进度及竣工时间，确保对客户的承诺。

④甲方负责乙方在销售工作中所需的水、电、冷气、暖气及通讯、办公场所、行政用车等。⑤甲方负责办理各项质检证书、面积测绘及提供产权过户、银行按揭等所需的各项文件。

⑥甲方应与乙方协商制定价格策略和销售基准价格。

6、甲方需按合同规定按时向乙方支付代理费。

7、甲方负责建设销售所需销售中心，并对销售中心进行必要的装修、布置、印刷相关的宣传资料、提供电脑等办公设备。

8、甲方负责该项目销售的全部广告费用。广告的发布、制作费用预算由乙方提交计划，报甲方确定。

9、甲方确保经营、管理、招租、招商、宣传、公关等正常经营费用的支付。

10、甲方须保证提供经营管理所需的办公场所、行政用车及通讯。

11、甲方须保证提供经营管理所需的包括仓库、员工食堂、员工更衣室、更衣设施、办公室等必要的物业设施并保证具备经营所需的规模和条件。12、13、14、负责协调银行、工商、税务等部门和单位的关系，尽可能给乙方提供宽松的经营环境。

方负责前期工程、装修、外墙广告、设备安装等的投入和施工，并保证各项工程符合经营的需要。甲方有义务协调解决乙方在经营管理中的重大突发事件或与地方政府或企业间的纠纷。

15、甲方有责任为乙方派驻的项目专案人员及顾问提供办公场地和所有办公条件并负责相关的行政、办公费用。

（二）乙方的责任和义务

1、乙方按双方约定的销售指标在规定的时间内完成销售任务。

2、乙方负责编定项目整体策划书和销售方案，在本合同生效后的二十个工作日内，向甲方提供可行的整体策划销售方案。

3、乙方负责该项目的策划销售工作，负责销售员的组织、培训和管理工作，确保销售人员素质优良，行为规范。

4、乙方负责制定广告宣传及实施计划。

5、乙方负责其所有销售工作人员的工资、工装、各种补贴及全部差旅费用。

6、乙方需接受甲方的监督，维护甲方的信誉。

7、乙方有义务及时向甲方提交销售报表，汇报重大事宜。

8、乙方确保经营管理工作的规范有序和各项考核指标的完成。

9、乙方在经营管理中需建立现代化的管理模式和理念、文化，建立完整、规范的管理制度、考核体系、培训体系、营销体系。

10、乙方在经营管理中需培养一批具备管理素质的管理干部，作为企业发展和管理的后续人才。

11、乙方有义务向甲方提供月、季、财务报表和季、工作报告和工作计划。

12、乙方有义务接受和协助甲方的半和财务审计工作。

13、乙方有义务向甲方通报招商、开业筹备的工作进展和经营管理中的重大事项及重大决定的实施情况。

14、乙方派出的高层专业管理团队承担商场经营管理工作，输出管理模式、管理体系。乙方并委派商业管理顾问对该项目提供业务、培训、管理、营销等后援工作。第九条：乙方知识产权保护及补偿

1、合作期未满，若因甲方原因终止合作或擅自解约，则甲方须对乙方已经提供的策划方案、建立的管理体系及其知识产权给予一次性补偿人民币 元整。

2、甲、乙双方因任何原因不再合作，未经乙方同意，甲方不得以任何理由留用乙方派驻的管理人员或专家顾问。

第十条：履约保证和违约责任

1、甲、乙双方应遵照本协议约定的事项、责任和义务，任何一方擅自违反本协议约定的事项，所造成的损失和责任由违约方承担。

2、甲、乙双方不得擅自单方面解除本协议或拒不履行本协议条款，否则由此造成的经济损失和法律责任由违约方全部承担。

3、若因甲方资金不到位、工程延误或不能正常支付所产生的营销、广告费用而影响销售，其责任由甲方承担。

4、甲方未能遵照本协议约定条款向乙方正常支付费用和提取代理费，乙方有权停止工作或终止本协议，并由甲方承担乙方的一切经济损失。

5、乙方在销售代理期间应遵照国家法律、法规，恪守本合同约定的义务对甲方的投资和资产负责。若因此而给甲方造成的损失，由乙方承担责任。

6、乙方在履行本协议中，若有重大失职和违约行为，甲方有权终止本协议并有权要求乙方赔偿经济损失。

第十一条：合同的解除

在合同期内，任何一方提出终止合同，必须提前30天，以书面形式通知对方，除法律规定的允许解除合同的条件以外，任何一方擅自终止合同均需向对方支付违约金，数额为 元人民币。第十二条、保密条款

乙方承诺在受托本项目策划销售过程中所接触到的有关本项目的资料，包括但不限于政府批文、技术

资料、设计方案、图片、会议记录、策划报告、经验数据等均属于甲方机密，乙方必须妥善保管和处理。乙方如需公布上述资料，必须经甲方同意。如因乙方原因造成有关资料流失、外传均属于行为失当，甲方可按情况追究乙方法律责任和经济损失。第十三条：不可抗力

如遇自然灾害、战争等不可抗力因素影响而致使本协议不能正常履行或不能完全履行，则双方互不追究责任。

第十四条：其他约定条款

1、对本合同的修改与变更，必须经甲、乙双方协商并签订书面补充协议才能生效。

2、凡因履行本合同所发生的一切争议，双方应尽量通过友好协商加以解决。协商不能解决时，可提交当地仲裁委员会仲裁或诉诸法律。

3、合同任何一方发出的任何通知或报告须以书面形式，或以电子邮件或图文传真发出。如以图文传真的形式发出，必须在发出至收件人的正确图文传真号码24小时后才视作有效送达，并须随之签收书面信件再行通知。合同双方的地址或图文传真号有变更，5日内在变更后48小时内通知对方。

4、本合同一式肆份，双方各执两份。

5、对于本合同未尽事宜，双方可协商签订补充协议，与本合同具有同等法律效力。

6、本项目销售定价和溢价金额确认书及营销宣传方案的预算，由甲乙双方共同确认后作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。

7、本合同由甲乙双方代表签字、盖章后生效。甲方（签章）：

乙方（签章）： 法定代表人：

法定代表人： 代表：

代表： 法定地址：

法定地址： 法人身份证号：

法人身份证号： 通讯地址：

通讯地址： 电话：

电话： 签约时间：二00 年 月 日 签约地点：

本协议期限：二00 年 月 日至二00 年 月 日

第三篇：万科物业管理全程顾问服务概要

物业管理全程顾问服务概要（**项目）

万科物业简介

万科于1990年介入物业管理行业，于1992年初正式成立万科物业，是万科集团全资下属企业。作为国内最早从事物业管理的专业机构之一，万科物业见证了物业管理行业发展的风雨历程，经过十余年的不辍努力，公司已发展成为业务范围遍布全国的大型物业品牌企业。目前万科物业从业员工超过9000人，管理服务面积超过1500万平方米，服务人口超过50万人。

企业理念

万科物业始终坚持“全心全意全为您”之服务理念，秉承“持续超越我们的顾客不断增长的期望”之企业宗旨，发扬“服务至诚、精益求精、管理规范、进取创新”之企业精神，不断探索物业管理新模式，积极参与行业竞争，推动物业管理行业的健康发展。专业成就

万科物业时刻关注客户的需求，不断提升管理服务内涵，致力于持续引领行业发展方向，为中国物业管理行业的发展做出了积极的探索，赢得来自同行及社会的普遍认同与赞誉，奠定了行业内的领导地位。☆共管模式（1991年）、酒店式管理（1995年）、无人化管理（1998年）、个性化服务（1999年）…… ☆国内首家通过ISO9002第三方国际标准质量体系认证 ☆国内首家实现物业管理电脑网络自动化 ☆首先推出《季度管理报告》制度 ☆首批全国物业管理行业一级资质 ☆在管项目共获“国优”称号25个，各类荣誉称号共计数百个。

专业领域 ☆物业管理全委托服务 万科物业作为行业的领跑者，致力于构筑自身品牌优势，积极介入多类型物业的管理与服务，管理服务的物业类型已涵盖大型住宅区、中央直属机关、军队物业、地方政府机关、超大型商业物业、学校、工业园区、园林物业、智能化写字楼、高档住宅等。代表项目包括了国家建设部大院及办公楼、东莞行政办事中心等。-2-

万科物业以其不懈的努力，已发展成为行业内物业管理服务类型最为丰富的企业，并成功地成长为住宅领域、政府公用物业领域物业管理的双重专家。万科物业仍将继续加强物业管理专业研究，不断提高服务品质，持续为更多的客户提供高品质的物业管理服务。☆物业管理顾问服务 万科物业秉承“铸造精品”的原则，开发出了具有自身特色及行业优势的顾问业务形态，包括物业管理常驻全程顾问服务、物业管理顾问培训服务等。万科物业根据顾问项目的自身特点，整合一切有效资源，制定出一套适合顾问客户发展需要的系统性解决方案，并通过派驻顾问人员、提交顾问书及建议函、深圳总部系统培训及岗位实习、客户回访制度等多种形式达到并超出顾问预期效果。近5年来，万科物业已经在东北、华北、华东、华中、西南、西北、华南等区域，选择有影响的城市和在当地有较大影响的物业项目，成功地输出了万科物业的优质物业管理经验，提高了顾问项目的整体运作水平及委托方的企业品牌形象，同时有效地促进了当地物业管理水平的整体提升，推动了物业管理行业在全国的均衡发展。☆小区智能化工程 万科物业从1994年开始从事智能化工程业务，历经十年发展，已培养出一支技术力量雄厚、具备丰富智能化工程设计、施工和维护经验的专业团队。我司已承担万科地产在全国开发的70％以上楼盘项目的智能化工程，并且积极开拓对外技术输出，先后承接了包括中国人民解放军总后勤部在内的多个智能化工程，专业的技术及优质的服务，得到了万科集团与外部客户的一致好评 光荣与梦想 过去的十几年中，万科物业承载并实现了了数以十万计家庭追求理想生活的梦想，万科物业也因此赢得了社会的认同和尊敬。前行的路上，作为国内物业管理行业的领跑者，万科物业有能力、更有责任持续关注客户需求变化，不断探索创新完善之道，凭我们的努力、智慧与责任感，为更多的客户提供更优质的服务。-3-

万科物业的顾问服务业务 壹

万科物业顾问服务方针 § 承袭万科物业铸造精品与持续改善品质的价值观。§ 不盲目追求顾问服务项目的数量，而重在保证顾问服务和管理输出的质量。§ 切实帮助被顾问公司有效地建立起完整的管理体系，准确把握物业管理的各个环节。§ 指导、协助被顾问公司独立地实施各项管理服务，并不断地自我完善。贰 万科物业顾问服务目标

§ 通过前期介入顾问服务，最大限度的对顾问项目之规划设计、设备选型、设备安装、智能化工程、园林绿化等方面进行优化，避免出现由于前期设计的疏忽而导致小区投入使用后不必要的额外成本支出。§ 通过现场顾问服务，帮助被顾问公司建立科学、完善的管理体系；精干、专业的管理团队；

合理、优秀的企业文化，进而使之成为当地一流的物业管理企业。§ 通过顾问监察服务，巩固、强化顾问输出效果，增强被顾问公司独立运转及自我完善能力。§ 为发展商建立品牌物业管理团队，丰富地产品牌内涵，为发展商更上层楼奠定良好的基础。叁

万科物业顾问服务特色 ◇优质精品的服务定位 万科物业认为在同等资源下，顾问项目的数量和质量必然成反比增长，因此坚持“充分利用现有资源做最好的事情”之原则，刻意限制每年输出项目的数量，将每年签约项目控制在5个左右，保证每个合作项目都能得到最充分的顾问服务，将每一被顾问公司打造成为当地的标杆企业。◇独立的第二方 “当局者迷，旁观者清”，万科物业以独立顾问的身份对被顾问公司实施顾问服务，保障科学、客观的判断、分析被顾问公司运作状况，合理的提供切实可行的解决方案。保障被顾问公司组织架构的持续完整性及公司整体运作的连续性。◇三阶段顾问法 物业公司若为地产项目提供服务，必然经历前期介入、入伙及日常管理三大阶段，每一阶段地产商及业主对物业公司都有着不同的要求。基于此，万科物业的顾问服务也针对性的分为三大阶段，对被顾问公司经历的各个环节，量身定做最为适用的顾问方案。-4-◇全面的服务内容 万科物业顾问服务范围不仅涵盖物业公司的组织架构、人力资源体系、制度体系、财务体系、品质监控体系、各项业务流程和作业指导书的建立等物业管理相关的各个环节，也包括对地产项目的规划设计优化、工程前期介入、设备选型、智能化方案的选择及优化、销售配合等与地产商密切相关的各个方面。◇物业经验的整体输出 万科物业的成功不是一人之力可以达到的。同理，我们在为被顾问公司提供服务时，也强调必须集合公司所有资源，将万科物业的经验完整、有效的传输给被顾问公司。因此，万科物业成立顾问专家组，融合公司的精英力量作为保障顾问输出质量的坚实后盾。◇强有力的执行体系 再先进的管理理念、科学的作业制度如果没有有效的执行体系，也无法达到预期的效果。因此执行力，是万科物业特别予以关注的。在顾问服务中，一方面，公司通过严谨的顾问业务管理流程和制度，保证万科物业顾问服务内部运作各环节的有效执行；另一方面，对被顾问公司及开发商，我们也严格要求其与万科物业及顾问组建立起完善的沟通反馈渠道，确保每一科学合理的指导、建议意见能够得以良好的贯彻和执行。◇全方位、立体式的培训体系 作为软性服务的顾问输出，培训是必不可少的实施环节。课程安排的合理性、科学性和完整性直接影响到顾问输出效果。对此，万科物业建立起全方位、立体式的顾问培训体系。对被顾问公司中高层的管理骨干，我们集中进行一次为期一月的封闭式训练，融合基础理论、专业理论、跟岗实习、岗位实践四大环节，进行交叉、互动训练，使之迅速胜任岗位职能。对被顾问公司的基层操作人员，我们将于项目现场不定期提供岗位技能、作业流程及礼仪规范培训，使其了解优质物业服务的含义并正确运用到日常工作中。除此之外，我们在开盘前为销售人员及售楼现场服务人员提供物业管理基础知识及礼仪培训、在顾问实施过程中提供顾问书培训，以及顾问项目经理在顾问现场，结合项目需要进行各种管理技能及专业技能培训。◇高质素的现场顾问人员 现场顾问人员是直接传授万科物业经验的主要桥梁，是把握顾问节奏、剖析被顾问公司的关键人物。因此对于现场顾问人员，万科物业有着非常高的要求。不仅要求有丰富的万科物业管理从业经验，而且必须具备良好的组织能力、沟通能力、分析能力和抗压能力。◇畅通的沟通渠道 我们为委托方及被顾问公司提供电话、传真、Email等多种沟通方式，及各层级的反馈渠道，顾客可以随时将建议及投诉意见直接反馈至万科物业公司。通过多方面的沟通，以达-5-

到持续提高顾问输出品质的目的。肆

万科物业顾问服务方式

（一）顾问期的组成 本公司提供的顾问服务包括前期介入顾问期、现场顾问期及项目监察期。前期介入顾问期，该期间为双方松散式合作，我司不长期派驻现场顾问人员。我司将根据委托方需求，在规划设计完善、楼盘销售、设备选型配合等特定阶段派遣顾问专家组，前往项目现场，对委托方顾问需求进行指导及协助。现场顾问期，我司长期派驻现场顾问人员二名，主持并组织完成委托顾问事项。顾问监察期间，我司不再派驻人员常驻顾问项目现场。采取每三个月派遣顾问专家组，前往项目现场对顾问项目物业管理进行管理审核的方式，检查物业管理的实施情况与管理效果，并根据现场审核指导情况，系统性地递交改善建议与方案，帮助委托方能够更加成熟地独立运作。通过以上“顾问——指导——审核——改善”过程，最终使委托方之物业公司能够熟练规划并实施物业管理的各项工作。

（二）顾问期起止时间的确定 1．顾问服务期应当选择适宜的起止时间与跨度。2．从物业管理本身的特性，以及充分考虑委托商的利益，现场顾问期应以一年为宜。现场顾问期过长一方面增加委托方的成本；同时易使委托方物业管理人员的依赖思想根深蒂固，于自身发展不利。3.一般来说，以入伙时间为节点，提前3－4个月开始为期一年的现场顾问期，现场顾问期后是为期半年的监察期。现场顾问期开始之前是前期介入顾问期。贵司“**项目”项目入伙时间初定在2007年12月，我司拟定顾问期间如下： ◇顾问前期时间是“签合同――2007年8月31日”； ◇现场顾问期时间是“07年9月1日――08年8月31日”； ◇顾问监察期时间是“08年9月1日――09年2月28日”。

（三）顾问服务专家组 1．在双方签订物业管理委托顾问服务合同后，公司将在合同签订后二个月左右，成立顾问项目专家顾问组。2．顾问组成员由公司各管理及业务口的专家人员组成，为委托方提供全方位的顾问服务。-6-

3．顾问组成员根据顾问工作的进程，编排详细计划分批前往项目现场，履行顾问工作。4．现场派驻两名顾问人员，常驻项目现场，作为双方合作沟通的工作对接人，传递顾问过程中的种类信息，组织实施顾问活动。5．顾问专家组的组成及职责分工 职 位 职 责 1 总经理 监督全程顾问服务效果，负责重大事项的沟通，以及出席合作过程中的重大活动。2 副总经理 分管业务的顾问指导，顾问工作监督指导，出席合 3 总经理助理 作过程中的重大活动。负责对派驻项目组人员的管理与考核、指导小区服务策划,销售过程中有关物业管理的宣传诉求,物 4 顾问经营部经理 业经营、物业公司发展规划等方面的顾问服务,审核对口的顾问书与建议函。监督、控制顾问服务实施效果。负责业务督导及顾问品质监控，顾问服务顾客满意度调查，委托方投诉处理等。指导公司及小区品质管理体系、客户服务体系、安

品质部经理 全、清洁、绿化、设备设施维护等专业管理及作业体系、小区创优达标等方面的顾问服务。审核对口的顾问书与建议函。负责企业建章建制、管理流程拟订、信息整合与管

总经理办公室主任 理等方面的顾问服务指导。审核对口的顾问书与建议函。负责物业管理企业财务管理方面的顾问服务指导，7 财务部经理 审核对口的顾问书与建议函。负责组织实施委托方万科物业管理培训及人力资源开发体系建设、组织建设、人员培训与实习、员

人力资源部经理 工绩效考核等方面的顾问服务指导，审核对口的顾问书与建议函。负责小区智能化工程方面的顾问服务指导，审核对

智能化工程部经理 口的顾问书与建议函。负责企业后勤管理、管理处成立前物业管理工作实

房产后勤管理部经理 施方面的顾问服务指导，指导物业公司与发展商的配合工作。审核对口的顾问书与建议函。绿化工程部经理 负责小区园林绿化工程方面的顾问服务指导。12 设备维护部经理 负责小区设备设施维护管理方面的顾问服务指导。13 租售中心经理 负责社区租售业务开展的顾问服务指导。平面设计师 负责CI体系的建立、推广等方面的顾问服务指导。负责全程顾问服务过程的信息传递与资料管理,负 15 顾问组秘书 责全程顾问服务的协调，定期总结分析与评估顾问服务成效。-7-

（四）现场顾问人员资历 经验丰富的现场顾问人员是物业管理顾问服务成功与否的关键环节。万科物业在选取现场顾问人员时，坚持在公司管理骨干中按照以下标准选拔：

职务 项目经理 大专学历以上，较强的文字处理能力；

教育要求 【扩展要求】物业管理、人力资源、社会学、心理学或其他管理类相关专业 电脑操作熟练、无纸化办公平台熟练运用、常用办公软件电脑水平操作及网络知识 【扩展要求】基础办公软件使用培训施教能力； 基本素质 熟悉管理学原理、管理心理学、公共关系学，较强的沟通管理要求 能力、组织协调能力和时间分配能力。【扩展要求】基础管理类课程施教能力。从事物业管理工作五年以上，在本公司工作三年以上，在公司物业管理处工作经验一年以上，任职主管级以上职务工作经验 一年以上。【扩展要求】任职物业管理顾问经理职务一年以上。具备全国统一的物业行业管理上岗证，内部质量审核员上证书要求 岗证 【扩展要求】具备项目管理资格证。在新项目进驻、客户服务、行政后勤、安全管理、设备管理、保洁与绿化管理等业务实施、管理创新等方面均有丰富的工作经验，具丰富实际工作经验和管理经验，熟知小岗位能力 区物业管理之特性与管理流程，擅长于顾问项目组织建设、CI规范、内部管理流程、业务运作流程的规划建设，专业能力 通晓ISO9000质量管理体系的建立、体系运行及体系完善工作，对万科物业管理的服务理念、服务意识、管理模式、管理风格均有较深的理解并在长期工作中再现出优秀绩效，具备较强的物业管理理论知识，对行业发展有深刻认识。企业管理专题培训、管理心理学培训、公共关系学培训、管理技能类 团队建设与团队协作培训、TTT讲师培训、有效激励、沟通管理学、领导力、企业文化建设培训等 客户服务专题培训、客户投诉心理分析、客户投诉流程设客户服务类 定、客户投诉处理技巧、顾客沟通技巧培训等 物业管理上岗证培训、项目经理专题培训、安全管理专题物业管理类 培训、物业管理与地产销售、社区文化管理与经营、物业培训背景 财务管理、接管与验收管理、合同管理等 人力资源管理专题培训、非人力资源经理的人力资源管理人力资源类 培训、招聘与面试技巧、内部员工满意度测评等 ISO9001内审员培训、ISO9001在物业管理行业的推广与运用、内部审核技巧、顾客满意度测评与实施、QC七大手质量管理类 法、品质管理八大原则、6 －SIGMA讲座等-8-

职务 项目助理 大专学历以上，较强的公文写作能力； 教育要求 【扩展要求】物业管理、或其他管理类相关专业 电脑操作熟练、无纸化办公平台熟练运用、常用办公软件电脑水平操作及网络知识 【扩展要求】基础办公软件使用培训施教能力； 基本素质 较强的沟通能力、组织协调能力和时间分配能力。管理要求 【扩展要求】基础管理类课程施教能力。从事物业管理工作三年以上，在本公司工作两年以上，在公司物业管理处工作经验一年以上，任职主管级以上职务工作经验 半年以上。【扩展要求】任职物业管理顾问助理职务一年以上。具备全国统一的物业行业管理上岗证

证书要求 【扩展要求】具备内审员资格证。擅长物业管理前期介入工作，负责管理处的筹备、与开发商、施工方的业务对接、以及设备、设施安装、调试的跟踪、设备运行维护等工作。在物业配套设备、设施管理，在供配电、消防、给排水、电梯、空调等系统运行管理及岗位能力 维护方面具备丰富的理论知识与实践经验。对于高层楼宇专业能力 自动化、小区智能化以及停车场自动化管理系统设备及维护较为熟悉。在物业移交后的工程返修及业户二次装修管理方面具有相当的实际经验。通晓ISO9000质量管理体系的建立、体系运行及体系完善工作，对万科物业管理的服务理念、服务意识、管理模式、管理风格均有较深的理解。团队建设与团队协作培训、TTT讲师培训、沟通管理学、管理技能类 时间管理、企业文化建设培训等 客户服务专题培训、客户投诉心理分析、客户投诉流程设客户服务类 定、客户投诉处理技巧、顾客沟通技巧培训等 物业管理上岗证培训、安全管理专题培训、社区文化管理物业管理类 与经营、物业财务管理、接管与验收管理、房屋装修管理培训背景 专题培训、机电设备管理专题培训 招聘与面试技巧、内部员工满意度测评等 人力资源类 ISO9001内审员培训、顾客满意度测评与实施、QC七大手法、品质管理八大原则、ISO9000－2000版条款讲座等 质量管理类 伍 万科物业顾问服务内容 ★ 前期介入顾问期

（一）项目策划、设备选型咨询服务

1、考查整体工程进度，协助发展商各专业工程的阶段性实施进度计划提议方案；-9-

2、建筑设计（地下、地面、裙房、标准层、屋面）是否满足物业管理的需求；

3、设备机房的环境、通风是否满足要求；

4、对住户室外空调机位臵确定，冷凝水的排放处理等问题的建议；

5、根据清洁管理经验及小区规划要求，提出垃圾房的建造位臵和建造价格建议；

6、管理用房位臵确定的原则及设计、装修标准，管理用房位臵的参考意见以及管理用房的布局；

7、房屋设备设计、施工建议，其中包括：设备选型、系统设计方案等；

8、跟据空调系统设计图纸，从节能和便于管理的角度提出对设计的修改建议

9、在空调设施安装时，为便于以后维修管理，对需改变安装位臵和工艺的地方提出建议；

10、对原电梯安装设计及配套设施提出合理化建议；

11、从消防设施设计布局、产品选型、施工进度等方面提出建议；

12、根据国家消防规范及公安消防主管部门的审核意见对设计中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪费等)，提出纠正及修改建议；

13、审阅园林绿化设计中植物的选择，对不利于以后物业管理养护的植物提出调整建议；

14、从治安管理、员工生活、社区文化活动需要等方面提出修改建议；

15、根据公共部位建筑材料的选用情况，提供保洁标准和程序建议；

16、对会所的规模、结构、配套项目、装修格局标准、面积分配、器材选配及经营模式等提供咨询和建议。

17、根据顾问商在建筑给水与排水方面的节能、环保等的成功经验提供专业建议；

18、对商场（商铺）、餐饮、娱乐性场所的油烟、污水及噪音的处理建议；

19、根据会所增设的项目及小区配套设施（如：泳池、餐饮等），从节能和环保的角度，提出建议。20、从创建优秀小区的角度，根据国家/省/市/区级优秀物业管理小区的考核评比标准，提出专业改进建议。

21、对物业周边围栏、岗亭、垃圾中转站的位臵、规格及标准等提出专业建议；

22、公共部分装修材料的选用；

23、协助发展商对多家电梯品牌进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案，最终帮助拟定电梯品牌、型号、规格；-10-

（二）智能化设计、安装咨询服务

1、考察整体工程进度，提出智能化工程的阶段性实施进度建议；

2、针对发展商对智能化工程的要求，对原智能化设计提出合理化建议，并根据当前市场情况，提出智能化功能调整的建议；

3、根据发展商的最终要求对智能化系统设计方案提出建议，方案要求功能完善、先进，设计合理、实用；

4、协助发展商对多家智能化系统设计方案进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方案，并对智能化设备的选型提出建议。

（三）楼盘销售相关内容

1、协助委托方拟定楼盘销售中有关物业管理的宣传内容及卖点；

2、组织委托方销售人员进行物业管理相关知识及礼仪规范的培训，统一楼盘销售推介内容，避免过度承诺；

3、协助委托方在项目所在地进行物业管理及公司业绩的宣传，以期提高当地消费者对公司的认识及认同程度；

4、提供万科物业VI光盘及宣传资料，以供委托方根据合同相关条款对外宣传万科物业及合作事实时使用；

5、组织销售现场、样板房各类物业服务人员进行服务礼仪规范、服务技能的培训。

6、对楼盘销售广告中涉及的物业管理内容提供法律咨询;

7、根据委托方需要，参加项目开盘庆典。

★ 现场顾问期

（一）前期工程跟踪

1、收集、熟悉物业项目的规划、结构设计及设施、设备的图纸资料；

2、根据物业项目施工进度计划及现场进度实况，协助制定前期介入的跟踪、监控、记录安排；

3、协助委托方安排2—3名工程、设备技术人员，组成前期工程跟进小组，对工程施工、设备安装等情况进行跟踪；

4、组织相关专业技术人员对前期工程跟进小组进行业务培训和指导，明确前期工程跟进的意义和方法；-11-

5、制定前期工程跟进业务手册，明确跟进、监控范围，完善质量记录，使其制度化、规范化。前期工程跟进涉及到以下主要内容： i.项目工程土建构造； ii.管线敷设及走向； iii.消防安全设备； iv.保安系统； v.内外装饰； vi.通讯设备 vii.给排水设备； viii.智能化系统 ix.空调设备 x.停车场管理系统； xi.供配电系统； xii.电梯设备 xiii.其他设备、设施。注：以上项目跟进，主要是从物业管理及业主使用功能需要的角度出发，而非承担工程监理的职责；

6、做好项目设计图纸在施工过程中的更改记录，填写项目工程更改记录表，以备查询；

7、建立项目工程监督跟踪档案，保证各项工作的连续性和可追溯性；

（二）培训 本公司提供的顾问服务包含培训服务； 培训采用理论授课与实操实习相结合的方式； 理论授课为二周，培训对象为委托方物业公司的管理人员及业务骨干，该一培训在本公司进行，培训师资全部为本公司中高级管理人员。在深圳参加理论培训的人员，本公司将安排其分散至公司各小区，与本公司人员一同工作，以使其有切身的管理体验，掌握物业管理的实际技能，了解物业管理服务的特性，接受万科服务理念的薰陶。该实习期为二周，与理论授课穿插进行。-12-

对委托方物业公司的一般操作人员（主要是保安员、保洁员、绿化工等），公司将选派教员，前往贵地进行授课。所有培训人员均须接受本公司的培训考核，合格者发放证书。整个培训过程，本公司跟踪进行授课效果调查与评估。并将评估结果及对培训对象的能力评估，提供完整的资料予委托方。

（三）内部管理

1、根据项目状况和管理方案，协助委托方筹备成立物业管理处，制定组织架构、人员编制、岗位职责；

2、协助委托方确定人员岗位任职资格及招聘程序，拟订人员招聘计划，组织人员招聘；

3、针对管理处不同专业、不同岗位之人员，组织进行全方位的物业管理专项培训和实习，培训采用理论授课与实操实习相结合的方式，所有培训人员均须接受本公司的培训考核，合格者发放证书。委托方中、高级管理人员均需到本公司参加物业管理专题培训与实践，普通管理人员及员工将由本公司专业人员到被顾问公司组织进行岗位服务技能专业培训。培训内容主要涵盖以下方面： a)职业道德规范； b)实用沟通技能； c)物业管理常用礼仪规范； d)物业管理基础知识； e)物业管理的前期介入； f)物业的验收与接管； g)物业管理公司（管理处）的组建、机构及人员配臵； h)入伙手续办理； i)装修管理； j)租赁与商户管理； k)物业管理法规； l)物业管理的保安、保洁及设备管理； m)物业的竣工验收与接管； n)物业管理规章的建立与档案资料的管理；-13-

o)物业管理中的财务管理； p)房屋维修管理、设备的维护和保养； q)团队协作与团队建设； r)5S概念及其作用； s)品质管理基础课程； t)紧急避险与消防基础知识； u)各岗位专业业务技能。、协助建立、完善公司人力资源管理体系，包括： 4A．人员招聘、甄选管理程序 B．绩效考核及奖惩管理程序 C．培训管理程序 D．晋升管理程序 E．薪资、福利管理体系、协助制定公司及管理处内部管理体系及各项管理规章制度，包括： 5xiv.办公设备、办公用品管理规定 xv.工作服管理规定 xvi.宿舍管理规定 xvii.仓库管理规定 xviii.采购管理规定 xix.钥匙管理规定 xx.合同管理规定 xxi.文档管理制度 xxii.信息管理制度 xxiii.装修管理规定、协助制订公司“5S”管理体系；

6、协助规划管理处管理、办公场所和员工食宿等场所及相关物品配臵计划；7-14-

8、协助设计物业项目的CI形象体系；

9、协助制定物业管理业务服务品质监控体系；

10、协助建立公司财务管理体系；

11、制作物业项目的公共标识和管理标识；

12、制作员工工作服装。

13、协助委托方进行企业文化及公司理念的建设；

（四）楼宇移交验收及公众管理

1、协助制定《前期物业管理合同》，报政府主管部门核准备案；

2、协助制定物业公司接楼验收标准： 土建类 给排水类 供配电类 机电设备类 智能化系统类 消防类 网络电讯类 其他配套设施类

3、配合开发商做好楼宇移交工作计划，对提出的整改项目进行跟踪落实；

4、协助被顾问公司与开发商签定物业管理委托合同，进行物业项目移交；

5、协助被顾问公司制定项目物业管理服务方案；

6、收集、整理发展商移交的相关资料，明确交接双方的责任： 产权资料 技术资料

7、协助制定《业主公约》，报政府主管部门核准备案；

8、指导制订小区物业管理及有关服务项目的收费标准；

9、与政府有关部门建立公共关系。-15-

（五）物业入伙

1、协助拟订《入住须知》交于发展商，以便通知业主办理入伙手续时一并发放；

2、制定入伙计划，拟订入伙流程，落实办理入伙的物业管理文件： 《业主公约》《委托银行代收款协议书》《房屋交付验收表》《业主（住户）资料卡》《物品领用登记表》煤气公司、供电局、有线电视台及自来水公司等单位《委托银行代收款合同书》《业户手册》《业主入住指南》《租户管理协议书》《装修管理协议书》其他资料

3、建立物业的竣工档案；

4、办理业主入伙；

5、建立业主档案；

6、办理相关证照、印鉴。

（六）业务管理

1、保洁类 xxiv.保洁管理各类程序及作业指导书 xxv.绿化管理各类程序及作业指导书 xxvi.会所管理各类程序及作业指导书 xxvii.家政服务管理各类程序及作业指导书

2、安全类 xxviii.治安管理 xxix.交通及停车场管理 xxx.消防管理 xxxi.紧急突发事件管理

3、设备设施类 xxxii.各类设备设施维护管理程序 xxxiii.各类设备设施操作作业指导书 xxxiv.家庭维修管理程序 xxxv.维修工具管理程序-16-

4、客户管理体系 xxxvi.客户档案库的建立 客户投诉处理机制的建立xxxvii.（七）风险规避

1、根据相关法律法规，完善物业管理服务合同；

2、提供物业管理法律、法规相关咨询。★ 顾问监察期 公司定期组织专家组，对顾问项目的物业管理的进行管理审核，检查物业管理的实施情况与管理效果，并提供改善建议与方案，帮助委托方能够更加成熟地独立运作。陆顾问沟通渠道

（一）顾问书与建议函 主要顾问内容均以顾问书及建议函的书面形式，提交给委托方； 顾问组对顾问书及建议函的内容负责； 顾问书为定期提交的书面顾问材料，对物业管理的各个方面进行系统性阐述，以作为委托方学习与实操的指导性资料，主要包括有《CI管理册》、《组织建设册》、《人力资源册》、《内部管理册》、《公众管理册》、《信息管理册》、《安全管理册》、《清洁管理册》、《设备管理册》、《入伙管理册》、《客户服务册》、《业主委员会册》、《ISO9000体系册》、《QCC活动册》等； 顾问实施过程中，发现的任何问题，顾问人员均以建议函的形式提出，并提供改进意见； 本公司认为书面提交材料，有利于量化顾问工作及衡量顾问服务品质。

（二）其他顾问沟通渠道 委托方应安排专门负责之部门，以策与本公司顾问专家组或现场顾问人员沟通，对接工作； 顾问人员定期与委托方对接部门及人员，举行工作协调会，总结顾问工作的进展，商讨改善措施； 本公司设有《顾问服务顾客满意调查表》，常驻期间每两月向委托方有关部门及人员调查一次，了解委托方对本公司顾问服务的满意度，同时作为公司对现场顾问人员工作绩效的监督。柒 万科物业管理体系

（一）企业内部管理及ISO9000体系-17-

顾问服务更多的是管理经验的输出，万科物业十余年的管理经验是顾问服务最强有力的支撑平台。多年的管理探索和经验总结，万科物业建立了详细全面的质量管理体系文件，包括质量手册一册和体系文件六册，共计上百万字，对公司业务运作和企业管理的各个方面均制定了相应的规程，确保所有过程得到有效策划、运作和控制。在体系文件的指导下，万科物业逐步完善公司、管理处各管理层次的管理制度，形成了涵盖人力资源、行政管理、财务管理、业务管理等一套科学、有效的规章管理制度体系。贵我双方合作后，我司一方面以此为服务基础，输出管理服务经验，另一方面，也将结合被顾问公司的实际，以此为参考建立起被顾问公司自己的管理体系。

（二）顾问服务运作管理体系 为规范万科物业顾问服务输出，确保每一顾问项目顺利达到既定目标，公司内部针对顾问服务制定了一系列的管理制度，具体包括： 1 顾问项目运作程序 2 顾问组进驻管理程序 3 顾问工作监督程序 4 顾问服务监察制度 5 顾问书审批管理程序 6 建议函递交、跟踪流程顾问服务计划编制、更改审批流程 8 顾问服务信息管理制度 9 顾问服务全程工作计划表 10 顾问书提交计划表 11 顾问服务工作进度表 12 顾问期工作报告 13 顾问服务月度工作报告 14 物业管理监督审核报告 15 建议函跟踪记录表 16 顾问书提交计划调整表 17 顾问服务计划阶段性分析报告 18 顾客满意度调查表 后记 目前许多物业公司制定了对外扩张的发展方针，本公司在此形势下，仍然保持着自己铸造精品的价值观，在对待顾问服务亦是如此。我们欢迎贵司对万科的物业管理进行现场考察，我司也将对贵司及贵司开发之项目进行更多了解。如果贵我双方能够达成合作关系，我司有信心帮助贵司之物业公司，成为当地一流的物业管理企业。-18-

附件：公司已顾问项目及输出效果 1998年

☆汕头中泰花园 1999年，我司协助其成立的联泰物业管理公司荣获汕头市物业管理考评第一名； 1999年，中泰花园荣获国家建设部颁发之“全国城市物业管理优秀示范小区”称号。1999年 ☆深圳星河名居（建筑面积7.3万平米）1999年，当选为深圳市十大明星楼盘； 销售开盘3个月销售率即达到60%，入伙时销售率达94%。2000年

☆星河雅居（建筑面积4.7万平米）入伙时销售率达90%以上。2001年 ☆重庆金阳骑龙山庄（建筑面积13万平米）2001年，金阳骑龙山庄获建设部颁发之“新世纪人居经典综合奖”； 2001、2002年连续获得重庆市十大明星楼盘称号； 2001年重庆秋季房交会中销售额突破1000万元大关，高居该次房交会参展楼盘销售额之首，金阳物业组织排练的“物业管理时装秀”作为该次房交会上唯一的开幕节目进行了演出，获得了一致好评。2003年，在重庆市第三届消费者满意楼盘评比中荣获“消费者满意小区称号”。☆长沙梦泽园（建筑面积17万平米）2001年，获得国家康居示范小区称号； 2001年，获得长沙市十大明星楼盘称号； 2002年，我司协助其组建的万和物业公司当选为湖南省物业管理协会理事单位。☆秦皇岛金原广场（建筑面积28万平米，秦皇岛市最大的商业项目）-19-

2002年，金原广场荣获河北省“物业管理优秀示范大厦”称号，是河北省首家荣获此称 号的商城，亦是2002年秦皇岛市唯一获得此称号的物业； 2002年，我司协助其组建的金原物业发展公司正式接管了北戴河区政府办公大楼。2002年，金原物业发展公司通过ISO9001：2000国际质量认证，是秦皇岛市唯一一家通过国际质量认证的物业管理企业； 2003年，秦皇岛市市长亲切接见了金原物业发展公司总经理，对金原物业的管理成绩给予极大的肯定，并提出希望金原物业再接再厉，积极参与政府物业后勤社会化改革，推动秦皇岛市物业管理行业发展。2004年，金原广场获建设部颁发之“全国物业管理示范大厦”称号。2002年 ☆郑州金色年华（建筑面积11.6万平米）2002年，获得郑州市十大精品楼盘称号。☆新乡辉龙花园（建筑面积8.6万平米）2002年，我司协助其成立的辉龙物业公司在当地率先通过了ISO9001：2000质量体系认证； 2003年，辉龙花园被评为“市安全文明小区”及“区物业管理优秀住宅小区”； 2003年，辉龙物业公司加入新乡市物业管理协会。2004年，辉龙物业获评为河南省物业管理示范小区。☆徐州久隆子房〃美景花园（建筑面积21万平米）2002年，子房〃美景花园荣获“全国人居经典”大奖。2003年

☆深圳信息枢纽大厦（建筑面积18万平米，深圳市CBD地区的标志性建筑）2003年，我司协助其组建的公诚物业管理公司顺利通过ISO9001：2000质量体系认证； 2003年，信息枢纽大厦连续通过“福田区物业管理优秀示范大厦”、“深圳市物业管理优秀示范大厦”考评； 2003年，信息枢纽大厦荣获“深圳市园林式绿化式达标单位”称号。☆深圳市“理想家园”（总建筑面积22万平米）☆北京市“瑞海家园”（总建筑面积158万平米）-20-

第四篇：全程法律服务方案

房地产开发全程法律服务方案

一、房地产开发全程法律业务的基本原则

由于建设工程法律事务疑难复杂，对律师业务能力要求较高，律师办理建设工程法律业务应遵循如下原则：

第一、忠诚守信原则。律师办理建设工程法律业务，应当坚持对委托人忠诚不二。在承发包、总分包或劳务总分包双方之间，信守只接受其中一方当事人委托，并且在办理委托事务过程中不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉，依法维护委托人的合法权益和国家有关法律法规的正确实施。

第二、专业负责原则。律师办理建设工程法律业务，应刻苦钻研专业法律问题，以熟悉专业的法律规定和熟悉行业特点的相应能力和水平，为当事人提供准确的、负责的专业服务。

第三、勤勉尽责原则，律师办理建设工程法律业务，应根据当事人的要求并适应业务涉及法律领域多、情况复杂的特点，恪尽职守，勤勉敬业，在委托人要求、承办律师承诺的期限内完成各项具体的法律服务。

二、前期阶段律师服务

1、为房地产项目的可行性进行法律论证，出具《项目投资法律意见》。企业与其他单位、个人合作开发房地产项目的，对拟合作项目进行法律尽职调查，就项目合作开发的合法性提供法律意见，参与缔约谈判，协助企业起草、审查、修改项目合作开发合同。

2、通过起草文件、合同，参与谈判、投标和拍卖，获得土地使用权。

3、就企业拆迁城市房屋的合法性提供法律意见，协助起草、审查、修改委托拆迁协议、房屋拆迁补偿安置协议，协助企业妥善处理房屋拆迁补偿安置纠纷。

4、审查获得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的条件并协助获得。

5、通过起草或审查合同协助开发商完成委托项目建筑方案设计和建筑施工图设计。

6、通过合同管理和审查的方式使项目完成工程开工的前期准备工作。

7、以合法性、低风险性审查为原则，协助开发商汇集自有资金、抵押融资、发行公司债券和股票、吸收各类信托基金、借助有经济实力的公司合作开发以及预售楼花收取定金和售房预收款等方式筹集开发资金。

8、协助企业审查供用电、供用水、供用气等工程类其他重要合同，并提供法律意见。

三、招投标阶段律师服务

1、审查施工招投标单位的合法性。审查招标书的合法有效性。

2、草拟招标文件或审查招标书、投标须知、合同条件、协议条款。

3、审查投标方的资质及其文件资料的合法有效性并出具法律意见书。

4、参加招标会、开标会、评标会，保证程序的合法性。

5、草拟、审查中标工程承包合同。

6、协调、处理在招标过程中招标方与投标方之间发生的争议或纠纷。

四、工程建设阶段律师服务

1、协助审查或负责草拟、签订总承包、分包、采购合同等一系列相关合同并监督合同的履行。

2、就施工合同的变更、中止履行、解除提供法律意见，协助企业起草、审查、修改相关法律文书。

3、就企业防范项目建设过程中安全生产事故责任提供法律意见，协助企业制定相关防范措施。

4、就企业防范项目建设过程中工程质量责任提供法律意见，协助企业制定相关防范措施。

5、就企业处理项目建设过程中产生的安全生产事故及环境污染纠纷提供法律意见，并协助企业妥善处理。

6、项目施工中建立规范严密的操作程序和议事规则，做好证据材料的留存。

7、负责建设过程中与各方的往来函件、签证起草、审查。

8、因项目停建、缓建，施工方逾期竣工、设计变更、工程量增减、工程理赔发生纠纷，律师作为委托代理人全程参与调解并出具法律意见书。

9、就承包人向企业提出工期、费用索赔提供法律意见，以协助企业正确控制工期及工程造价。

10、就企业向承包人提出反索赔提供法律意见，协助企业起草、审查、修改相关法律文书。

11、项目竣工验收阶段协调与有关方面的关系，就项目竣工交付使用的合法性、法律责任问题与程序问题提出意见。

五、销售阶段律师服务

1、审查待售商品房项目是否具备法律法规所规定的预售、销售条件，并提出相应的法律意见。

2、为获得预售许可证进行文件准备，协助或负责取得预售许可证，并协助办理预售合同的登记备案手续。

3、协助选择中介代理商、广告商等并草拟、审查代理销售协议、广告协议及其他协议。

4、协助开发商办理房产预售和现售，并提供预售和现售的法律服务。

5、审查、起草、修改协助企业起草商品房认购书、商品房买卖合同、业主临时公约、房屋租赁合同标准文本，参与购房谈判，并协助或负责签订售房合同和被充协议。

6、协助企业起草、审查、修改拟与银行签订的商品房抵押贷款合作协议、商品房预售款监管协议。参与委托人与有关银行的谈判，起草或修改委托人和银行的合作贷款协议。如有资金监管协议,则同时起草或审查该协议并提出修改意见。

7、审查企业拟发布的售楼广告及其他宣传材料，并提供法律意见。

8、买受人为未成年人、外国人、港澳台籍人士、境外机构在华分支或代表机构等特殊主体，或者买受人委托他人签约情形下，就买受人或签约人主体资格提供法律意见，防止签订无效的商品房买卖合同。

9、就企业以大宗、大额、团购类方式销售、租赁商品房提供法律意见，参与缔约谈判，协助企业起草、审查、修改相关合同。

10、就企业处分小区绿地、架空层、露台、平台、人防地下室及其他公共场所、公用设施的的合法性提供法律意见，协助企业起草、审查、修改相关法律文书。

11、就企业销售、租赁商品房的合法性提供法律意见。

12、为签约提供律师鉴证服务。协助公司监督商品房销售(预售)契约的履行，负责调解和处理在合同履行中产生的纠纷。

13、起草和审查业主按揭中房产商作为担保的有关合同安全性、合法性。

五、交付验房阶段律师服务

1、审查或起草《商品房使用说明书》、《住宅质量保证书》《房屋交付交接单》。

2、就企业开展前期物业管理招标提供法律意见，参与招标文件中有关法律文书的制作，协助企业起草、审查、修改拟与物业服务企业签订的前期物业服务合同。

3、审查或起草《入住手册》、业主临时公约、前期物业管理协议，为订立有关合约提供律师鉴证。

4、就企业交付商品房是否符合法定及约定条件提供法律意见，协助公司办理业主入住验收交房时的手续，协助或负责依法调处交房时与业主产生的有关争议，代理公司参与仲裁或诉讼活动，维护公司的合法权益。

5、协助公司办理商品房的产权过户手续。审查有按揭的业主办理他项权证，解除开发商的担保责任。

6、协助或负责办理项目完成后工程结算产生的争议，及时提出法律意见。

六、其他项目实施中的律师服务

1、房地产开发人员、销售人员、管理人员相关法律培训。

2、及时向公司介绍新颁布的房地产相关法律、法规、政策，并出具相关法律意见。

3、为公司提供订立劳动合同等建全管理的法律意见。

4、为公司及时解答和解决有关法律咨询和法律事务。

附各项管理制度

工程建设质量管理办法

第一条 公司为了加强对开发项目建设工程质量的管理，保证建设工程质量，保护人民生命和财产安全，维护和树立公司良好的信誉，根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》制定本办法。

第二条 本办法适用于本公司生产经营中涉及的房屋建筑、管线敷设、设备安装、建筑装饰等施工活动的质量监督管理。

第三条 公司工程技术部负责监督、管理项目建设质量；各分公司、现场项目部按照各自职责，负责本区域内建筑工程质量管理，并在业务上接受政府建设工程质量管理部门的监督和指导。

分公司和现场项目部对具体的工程建设质量负责。项目经理全面负责工程的质量管理，并对公司负责。

第四条 公司建立、健全教育培训制度，加强对员工的教育培训；未经教育培训或者考核不合格的人员，不得上岗作业。

第五条 公司建立质量检查体系，定期或不定期对工程进行质量检查，其结果作为考核现场项目部的指标。

第六条 公司所涉及的工程项目，必须严格执行工程建设程序，坚持先勘察、后设计、再施工的原则。

第七条 为保证工程质量，对工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购进行招标。

第八条 应根据工程情况制定招标条件，指定专人审查投标单位的资质情况，不符合条件的不应参与投标。

应将工程发包给具有相应资质等级和经验的施工单位。

拒绝勘察、设计、监理和施工单位转包工程的行为，未经公司同意不得在上述范围内对工程进行分包。拒绝禁止勘察、设计、监理和施工单位超越其资质等级许可的范围或者以其他勘察、设计、监理和施工单位的名义承包工程。

第九条 不得迫使承包方以低于成本的价格竞标，不得任意压缩合理工期。第十条 公司应向有关的勘察、设计、监理和施工等单位提供与建设工程有关的原始资料。原始资料必须真实、准确、齐全。

第十一条 公司或现场项目部不得明示或者暗示设计单位或者施工单位违反工程建设强制性标准，降低建设工程质量。

第十二条 工程项目所须设计图纸须审查的，在使用前应当将施工图设计文件报县级以上人民政府建设行政主管部门或者其他有关部门审查。施工图设计文件未经审查批准的，不得使用。

第十三条 涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，没有设计方案的，不得施工。

第十四条 工程项目须按规定实行监理。须监理的工程，当委托具有相应资质等级的工程监理单位进行监理。

第十五条 工程项目在领取施工许可证或者开工报告前，应当按照国家有关规定办理工程质量监督手续。

第十六条 按照合同约定，由我公司采购建筑材料、建筑构配件和设备的，相关部门应要求材料生产或供应商提供营业执照、生产许可证、质量保证体系文件和产品检验合格文件等有关质量方面的文件资料，并要求供应商作出质量保证。第十七条 公司任何单位或个人不得明示或者暗示施工单位使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备。

第十八条 现场项目部应建立完善的质量管理制度，并有效运转。

第十九条 项目部收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。

建设工程竣工验收应当具备下列条件。

（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；

（二）勘察、设计、监理和施工单位应提交完整的技术档案和施工管理资料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；

（五）有施工单位签署的工程保修书。

建设工程经验收合格的，方可交付业主使用。

第二十条 现场项目部应当严格按照国家有关档案管理的规定，及时收集、整理建设项目各环节的文件资料，建立、健全建设项目档案，并在建设工程竣工验收后，交公司存档并及时向建设行政主管部门或者其他有关部门移交建设项目档案。

第二十一条 公司按规定建立质量保修体系，对涉及的工程实行质量保修。在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）洪热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线，给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

第二十二条 公司建立质量评价体系，对已开发交付的工程进行回访，为公司下步开发收集资料。

第二十三条 本公司职工违反本办法的规定，由公司处理。第二十四条 本办法自行文之日起施行，建设工程技术管理办法

第一条 工程技术管理是建设工程管理的中心环节，遵照国家有关建设工程投资管理的政策、法规、制度、规程、规范办事，严格执行基建程序，科学规范的加强工程技术管理，是建设投资管理的基本准则。

第二条 工程技术管理工作贯穿于工程项目建设全过程中，加强计划性、程序性、规范管理行为，明确责任，降低工程造价、缩短工期、提高质量和投资效益是工程技术管理的主要任务。

第三条 工程技术管理人员在建设项目任务中负重要责任，工程管理人员应密切配合，协调推进，确保优质安全高效完成工程项目的全过程管理员。第四条 工程技术质量管理方针：三全管理（全员、全过程、全方位）、预控为主、主支控制、确保质量。

第五条 工程技术质量管理体系：建设单位、施工、监理都应根据本单位的具体情况，建立以总工程师为首的技术质量管理体系，管理人员必须到岗，职责明确、管理到位。

第六条 建设单位的职责

1、协调施工、监理、设计单位的关系。

2、根据国家的有关标准、规范、规程、规定、设计文件、施工组织设计（方案）、承包合同对施工单位和监理单位的工作质量和施工质量进行检查。

3、建设单位现场管理人员应加强现场抽查和重点检查，查改结合，发现问题时及时通知监理。

4、监督、检查施工单位及监理单位的日常工作，作好现场抽查记录及平时工作日记，公平公正处理现场发现的问题。对不符合国家规定和设计的行为提出整改要求。施工单位和监理单位均应按建设单位的要求改进工作。

5、建设单位现场管理人员应及时收集施工过程的影像等资料； 第七条 施工单位的职责

1、严格按照设计文件。施工方案。施工组织设计和国家标准、规范、规程施工，对对整个工程进度、质量、安全负责。

2、施工单位应按建设单位的目标工期，认真编制工程施工进度计划，按单位工程形象进度和工作量计划，并制定切实可行的保证计划实现的措施，包括材料供应计划，机械设备需用计划和劳动力计划并按照审核的施工总进度计划安排各项目工作，确保总进度计划的实现，3、施工单位应及时按建设单位和监理的指令改进工作。对建设单位及监理的书面指令应在建设单位及监理指定的期限内完成并书面答复。施工单位有权拒绝建设单位、监理不正确的指令。但必须陈述“拒绝”的正当理由，并得到建设单位和监理的确认。在建设单位、监理坚持其指令必须执行时，其后果由坚持人负责。

4、施工单位应作好施工和隐蔽验收前的预检、自检、互检和交接检,充分发挥专职质检员和工人班组的质量意识。经施工单位自检合格后，正式书面通知监理单位进行检查或隐蔽验收，确认模板、钢筋、预埋件、预埋管道等的尺寸、位置、走向、规格、型号已达到设计和规范要求并全部合格后，签认隐蔽验收记录，方可进行下道工序施工。

5、严格控制工程材料，严禁采购、使用不合格材料和假冒材料，对甲方供应的材料按规定作复检，并及时收集甲方的材料证明，自己采购的材料应有合格证明，对甲方认质认价的材料，施工单位必须采购甲方指定的质量标准的材料。

6、施工单位严格按现行施工验收规范，建筑安装工程质量检查评定标准，操作规程精心组织施工，绝对保证工程质量目标实现。第八条 监理单位的职责

1、根据国家标准、规程、规范、规定、设计文件，对工程质量、工程进度、工程成本控制授予监理单位施工组织、施工管理、工作协调和对施工单位进行违规处罚的权利。监理单位必须对所监理的工程质量、施工安全、工程进度和成本控制负责。

2、凡属承监本公司工程的监理单位，内部管理制度明确，应严格监理、一丝不苟、热情服务、秉公办事、言行文明，有完善的施工监督与考核机制，坚持工地会议制度，有详细的会议纪要，定期检查安全措施，查找事故隐患，在重点工序落实安全防范措施，应按质监站要求的抽检频率做好各项试验检测，准确及时下达指令，虚心接受上级、业主有关进度、质量的指示和措施。

3、凡属承监本公司工程的监理单位，对工程进行主动控制、事前监理，在材料、隐蔽工程、复杂工艺等方面，严格控制操作程序，监理、承包人质量保证体系完善。做好试验检测数据的填报、核查工作，坚持计划管理，认真审核总体与分项计划、计量支付准确、及时，无超清单支付，审核报告、现场检验准确无误，关键工序全过程旁站，一般工序坚持旁站，做好旁站记录，进入现场要配戴上岗证，挂牌服务。

4、凡属承监本公司工程的监理单位，在工程开工前第一次工地例会后一周内必须书面向现场项目部呈报合格详细的监理规划，现场项目部三天之内提出修改和批复意见。现场项目部批复之日为监理服务合同有效起始之时。凡属承监本公司工程的监理单位，必须配套必要的平行检验工具，实行日常平行检验，并认真填报工程缺陷统计报表，若不申报缺陷统计报表或不具备基本检验手段，则视为未履行平行检验，本公司将保留经济索赔的权利。监理月报、季报齐全，规范明晰及时，监理档案、施工原始记录按监理规程要求做到齐全、准确、规范，每月有质量控制分析报告。

5、凡属承监本公司工程的监理单位，必须对所监理工程中所有的隐蔽工程进行见证，若发现隐蔽记录不实或不合格工程隐蔽，则由监理单位承担返工损失10％的经济责任。

6、凡属承监本公司工程的监理单位，必须对所监理工程中的关键部位进行旁站，若所承监的关键部位发生质量事故，经查实监理人员未履行旁站，则由监理单位承担返工损失10％的经济责任。

7、凡属承监本公司工程的监理单位，必须认真编写监理月报、阶段监理报告、项目监理工作总结及监理日志，本公司现场项目部现场代表将不定期进行抽查，若发现监理单位不重视，不编报，每缺一项处罚监理责任人200元。

8、凡属承监本公司工程的监理单位，必须督促施工单位及时整理验收资料，保证房屋工程预验收三个月内领回工程竣工验收备案证，若所承监的工程三个月被无法竣工备案，则视为监理单位违约，本公司将保留经济索赔的权利。希望所有承监本公司工程的监理单位，严格按照国家监理规范运作，确保监理工作循序有效。

第九条、图纸收发和审核：工程图纸及设计文件（包括设计变更）一律由公司档案员分发给施工单位项目经理部技术负责人（或档案员）以及监理工程师。各单位技术负责人应组织有关人员认真审查图纸。第十条、图纸审查要点：

1、主要尺寸、标高、位置、预留孔洞及埋件是否正确

2、重要构造是否合理。

3、图纸、文件是否互相矛盾。

4、执行标准、规范是否明确。

5、土建与安装的衔接有无问题。

6、现在施工技术、装备、供应条件是否适应技术难点的特殊要求。

7、有无危及安全的因素。第十一条、设计交底

由建设单位组织有关单位进行。设计交底的主要目的在于说明工程特征、了解设计意图、澄清图纸会审中的问题、更正图纸错误等。设计交底记录由设计单位整理，经建设单位、设计、监理、施工各方共同签署后建设单位分发有关单位。第十二条、施工组织设计

1、施工组织设计由施工单位编制。由监理单位组织施工、建设单位、设计单位等有关人员审核。

2、施工组织设计应包括下列主要内容：(1)、工程概况(2)、施工总平面图

(3)、综合计划：包括进度、材料、预制件、设备、劳动力、施工机具、临时设施计划

(4)、施工方法及技术措施(5)、季节施工措施(6)、质量保证措施(7)、安全技术措施

(8)、环保及文明施工技术措施

3、施工组织设计的修改、批准程序要符合施工单位的管理制度，同时应通知建设单位、监理重大修改应由建立组织有关人员重新审定。

第十三条、技术交底：由各单位技术负责人向各自的属下进行技术交底。尤其是施工单位的技术交底必须深入到基层，交底应有针对性，说明操作要点、质量标准和安全注意事项。

第十四条、建筑施工必须严格按照标准、规范、规程、设计文件，施工组织设计进行施工。

第十五条、设计变更

1、变更设计施工必须按设计变更图（通知）及洽商记录进行。

2、施工中有下列情况由施工单位向监理提出，经建设单位同意后提交设计单位书面批准后可以变更施工。（1）、图纸错误（2）、合理化建议（3）、施工条件、材料规格、品种无法满足原设计要求。

3、不影响结构建筑美观和使用功能的次要部位，可以在得到建设单位及设计人同意的前提下先施工，后补充洽商记录。

4、设计变更图、变更通知、洽商记录是设计文件的组成部分，是监理的依据。第十六条、材料检验

1、主要材料、构件、配件、设备、仪表必须具备合格证、材质单方可使用。新材料、新产品应具备鉴定证明、质量标准、使用说明和工艺要求方可使用。

2、指较大、无合格证、部位特别重要的材料、构件、配件、设备、仪表必须按规范、标准的要求由施工单位复验。

3、建设单位、监理对材料、构件、设备、仪表产生疑问，可以抽样复验，复验合格由建设单位承担费用，复验不合格，施工单位承担费用，并严禁使用。第十七条、技术检验：施工规程、规范、和技术文件规定的技术检验（比如：强度、压力、绝缘、探伤等）一律按有关规定由施工单位进行，不得任意减少内容和降低标准。关键的检验应通知监理到场。施工单位应将检验报告提交监理审查登记。

第十八条、隐蔽验收

1、上道工序的工作结果被下道工序所掩盖，无法或很难进行再次检查；发生错误无法或很难弥补的工程部位必须进行隐蔽检查以及合格后方准开始下道工序。

2、监理单位必须事先按分项工程编制隐蔽验收部位计划表，表中应注明项目、部位、检查内容，并书面通知建设单位和施工单位。

3、工程进行到监理单位规定的隐检部位，施工单位在自己进行了技术复核、质量评定之后准备好相应的档案资料和检验工（量）具，报请监理验收。

4、隐蔽验收各专业人员都须参加，而且必须作出记录并有施工和监理代表签字确认。

第十九条、中间验收

某一部分分部工程完成之后，由建设单位召集施工、监理、设计联合进行验收，做出书面记录，后续的分部工程方可插入。第二十条、设备试运转

（一）具备下列条件方可进行试运转

1、安装工作完成，并经质量检验合格；

2、技术文件规定的检验工作完成并合格；

3、试运转方案编制完毕；

4、测试量具，工具齐备。

（二）试运转由施工单位主持实施，建设单位、监理单位参加。

（三）试运转记录应完整归档。第二十一条、竣工验收

（一）竣工验收条件：

1、合同规定的工程范围施工完毕，并达到质量标准；

2、档案齐备。

（二）竣工验收由质量监督总站、建设单位、施工单位、设计单位、监理联合进行。

（三）竣工验收应填写验收单。第二十二条、质量评定

1、质量评定按《建筑安装工程质量检验评定标准》按分项、分部和单位工程划分进行检验评定。

2、质量评定由施工单位按标准规定组织相应的人员进行。施工单位自检核定合格报监理单位核准。第二十三条、持证上岗

1、需要持证上岗特殊工种，施工单位必须安排持证人员操作。

2、建设单位和监理单位应随时检查特殊工种的持证情况，并有权停止无证人员工作或拒绝确认由无证人员进行施工的工程质量。

第二十四条 质量保证资料：施工单位应按市建委的有关文件的规定整理质量保证资料。质保资料应在施工过程中及时整理，严禁写“回忆录”和编假数据。质量保证资料应报监理审查、登记、竣工后由施工单位整理成卷，一式三份报监理核定。

第二十五条 质量事故

1、发生质量事故，施工单位应立即通知建设单位和监理单位，同时采取防止事故扩大的有效措施。

2、质量事故不得擅自修补掩饰。施工单位需组织有关方面调查分析事故原因，写出书面方案报监理。经设计和监理同意后方可进行处理。

3、事故处理完毕，施工单位应写出事故报告，报告应说明事故原因，处理方法和处理结果。公司对处理结果进行检查、登记备案。第二十六条 计量

1、施工使用的仪器、量具必须合格，并在规定的计量检定周期内使用。

2、监理应对在用的量具的“检定合格证”进行检查、登记。

第二十七条 分包工程质量：分包单位的资质由建设单位和监理确定，分包工程质量由总包单位负责，分包单位的施工技术由总包单位出具。

建设工程施工现场安全文明管理规定

为规范施工现场管理，切实做好安全文明施工，特制订本规定，凡属参加建设的各施工单位，都必须遵守本规定，各参与承监的监理单位均有责任督促施工单位严格执行本规定。第一条、工程开工前施工单位必须按业主提供的平面图在指定区域内详细规划和合理布置现场办公、地材堆场、加工制作区域，并绘图公布于醒目位置，现场实物应与规划相符。

第二条、施工现场实行封闭管理，围护墙或栅栏高度不低于2m，入口处应美观大方，严禁乱张乱贴。施工现场道路保持畅通，道路必须平整硬化，满足载重卡车通行，并保持日常整洁。

第三条、工程施工至二层（含二层）时必须采用目密网封闭作业，脚手架搭设必须复核规范要求，提升设备必须经安检合格后方可使用。第四条、施工现场必须保证排水畅通，施工污水应通过简易沉淀池后方可进入小区排水系统。出入车辆必须冲洗干净，严禁带泥出入。

第五条、现场施工材料必须分类堆放，并有醒目标识，严禁混堆乱放。现场临时办公环境应美观大方，设施整洁，卫生设施齐全，禁止使用干厕，严禁现场搭建施工住房。

第六条、施工现场必须有醒目的标牌标识工程规模，工程造价，开（竣）工日期，建设单位、监理单位、设计单位、施工单位负责人，施工单位安全员和质检员。严格执行行政主管部门制订的安全文明施工管理细则，确保施工安全，争做文明样板工地。

第七条、所有作业人员必须挂牌进出施工场地，持证上岗。禁止外人随便出入施工现场。

第八条、必须在施工现场醒目的位置悬挂“五牌一图”、“HSE四条禁令”。任何单位和个人都必须遵守本规定，违者按违规处罚。本规定由工程技术部统一解释。

建设工程施工用电管理规定 为加强施工用电的管理，保障安全用电，规范施工用电行为，特制定本办法： 第一条、所有施工及配合施工单位用电均由工程部统一管理，用电单位必须持用电方案经工程部审核批准，并严格按批准方案认真组织施工。方案未经工程部批准，擅自接电者，处以500-1000元罚款，并承担当月分表与总表的全部差额。第二条、各用电单位用电安装及维护人员，必须持证上岗，无电工上岗证者不得进行该项工作。一级配电柜内，必须使用计量合格的电表进行计量，并对各自的电表计量负责，现场项目部有权要求用电单位对所用电表重新进行校验。如经检查发现由于私自改动接线方式，造成电表计量不准或倒走，按

费的200%收取。抄表日期：每月20-25日，按照供电局电费单据实收取，在每月进度款中予以扣除。第三条、各用电单位对各自的用电线路负有维护管理责任，应经常对所属用电线路进行检查，发现安全隐患，立即整改。若用电线路存在安全隐患，而不能得到及时整改，工程部将停止供电。本规定由工程部统一解释。

建设工程施工用水管理规定

为规范施工用水行为，切实维护用水单位的利益，特制定此管理办法，凡用水单位均应严格遵守。

第一条、任何单位用水必须报经工程部批准，方可进行用水管道的连接，并装表计量，水表初始读数报工程部备案。严禁任何单位和个人私接取水管道，违者处罚300-500元。

第二条、任何用水点必须安装水表进行计量，并在每月20日将水表读数报至工程部，水费依此据实收取。所报水表读数如不属实，按实际用水量两倍收取水费。第三条、严禁在给水管道上直接管道泵，水压不足时应设置储水池再经加压设备进行提升，且进水管必须高于储水池水面。违反此条者按市水务处罚规定处罚。第四条、用水单位对用水管道有维护管理的义务。对用水管道的任何破坏造成水量损失，当月分摊水量全部由该用水单位承担；且用水单位必须及时修复用水管道，若未能及时修复，当月施工水损费用由该事故用水单位全部承担。本规定由工程部统一解释。

建设工程施工管理细则

第一条、为工程施工管理的规范化，针对工程施工的各个阶段，制定本管理细则，作为对参建单位进行协调工作的行为准则；

第二条、工程在设计文件、施工文件齐备条件下，由工程部组织设计部门、审计部门和相关施工单位有关人员进行设计文件会审，召开工程协调会，研究工程中可能出现的问题；

第三条、由工程室起草工程任务书，任务书要说明工程内容，进场时间和要求完工时间；

第四条、在施工现场条件不合要求情况下，不能进场施工； 第五条、设备进场，由工程部调度，开箱验货必须由工程部代表、安装和调试施工单位代表及厂方代表,三方在场情况下进行,安装测试材料由安装工程人员清点保管；

第六条、施工单位在设备材料进场后，应按厂家督导的要求，妥善做好材料和工具的存放； 第七条、施工单位如无特殊情况，需按任务书所安排开工时间进场，并按时交工。施工中途如遇材料短缺等原因须停工时，应先写好停工报告，按程序报请工程部领导同意后再做停工处理；

第八条、施工现场须保持清洁，在每天收工前应将现场清扫整理，保持施工现场整洁，做到文明施工；

第九条、在有厂方督导的情况下，施工单位须根据督导的安排，制订工程进度计划按督导要求组织人员进行施工，如施工单位与督导有不同意见时，须由工程技术部协调解决。施工单位须与工程管理人员积极配合解决施工过程中出现的问题； 第十条、施工单位施工时，在工艺上应完全按照厂方督导或安装文件的要求操作，严格把好技术关，规范施工，由于错误操作引起的损失，由施工单位负责； 第十一条、如果设计文件存在问题，使施工无法进行，需修改施工文件，应由工程技术部协调解决；

第十二条、施工过程中发现材料短缺,由施工管理人员核实,由计划部或物资供应部联系厂家或承运商解决；

第十三条、安装工程结束时，施工单位应清理好现场，清点剩余材料，如数移交给工程部。对工程所用的材料作统计，报项目技术负责人； 第十四条、安装项目完成后，施工单位及时呈报《竣工报告》，由工程项目技术负责人检查全部设备工程完成情况，并在厂方督导认可安装工程完工后，施工人员才能撤离施工现场，每个安装工程部应留下一二个安装人员配合调试工作，对于调试中发现的问题，予以配合解决；

第十五条、施工单位在完工撤离现场时，须提交交工报告，送工程项目负责人，若存在遗留问题，待条件具备时既派人解决。

建设工程现场管理人员管理细则

第一条、凡对现场管理人员的管理除另有规定外，悉依照本规则实行。

第二条、现场管理人员应恪守公司规章及通告，竭诚尽职，团结一致，使工程进行顺利。第三条、工程管理员，除负责分配的范围指挥承包商并协办工程事物外对于工程的施工，应依照图样负责监督，不得有偷工减料的现象。

第六条、现场管理人员均按规定时间到工地上班，并亲自签到，有事应提前两天请假，另行安排人员，在新的人员没到前不得离开工地，同时应做好工地的交接工作；

第七条、现场管理人员在办公时间内，一律禁止赌博，酗酒，打架及其他扰乱秩序妨碍公益等情形。

建设工程施工质量控制规定

第一条、现场管理人员应对施工现场的各种质量保证措施的落实情况进行定期不定期的检查，避免可能发生的质量事故；

第二条、所建项目均推行样板制。先按标准、规范、规程施工，作出结构装饰工程样板（如样板墙、样板间、样板结构），经确定后作为操作和质量验收的标准，达不到样板标准,均不得进行后续工程施工；

第三条、为保证操作质量，贯彻“三检”制，推行定岗操作。现场代表应对主体结构、高级装饰、设备安装等关键工种的操作人员要求施工人员持证上岗,并对其持证情况作好记录；

第四条、现场管理人员应对各分项工程的各道工序进行检查，坚持“三不放过”，做好隐蔽记录并归档保存；

第五条、下列部位必须进行跟踪隐检:

1、地基与基础工程：对于一般基础，检查槽底地质、标高、尺寸、基础断面尺寸；桩基础检查试桩、打桩记录；

2、钢筋工程：检查钢筋品种、位置、形状、规格、数量、接头位置、搭接长度、预埋件以及除锈、代用变更情况等；

3、焊接：检查焊条品种、焊条规格、焊焰长度，焊焰外观和焊接质量等；

4、防水工程：检查屋面、地下室和水中结构的防水材料层数，做法和质量情况、防水的质量情况；

5、给排水管道：检查位置、标高、坡度、试压、闭水实验防锈、防腐及预埋件情况；

6、暗配电器线路：检查位置、规格、标高、弯度、防腐接头等。对于电缆还要进行耐压绝缘试验。对于地线、避雷针等，还要进行电阻试验等；

6、材料检验:主要材料、构件、配件、设备、仪表必须具备合格证、材质检验方可使用。新材料、新产品应具备鉴定证明、质量标准、使用说明和工艺要求方可使用；

7、贵重、无合格证、部位特别重要的材料、构件、配件、现场所用的砂浆和混凝土都必须按规定取样（或试配），进行强度试验。下列项目必须进行预检:（1）、对原材料、半成品、成品、构件等进场前进行试检验；（2）、建筑物、构件物的定位线及引进标高；（3）、建筑物基放线及标高；（4）、建筑物轴线及灰线。（8）、技术检验:施工规程、规范和技术文件规定的技术检验（比如：强度、压力、绝缘、探伤等）一律按有关规定由施工单位进行，不得任意减少内容和降低标准；（9）、抽样应由建设单位、监理单位相关人员同时在场抽取。施工单位应将检验报告提交监理审查登记建设单位、监理对材料、构件、设备、仪表产生质疑，可以抽样复验，复验合格由建设单位承担费用，复验不合格，施工单位承担费用，并严禁使用。

建设工程进度控制规定

第一条、协调配合监理,根据现场情况与承包商的准备工作情况,选择合适的时机发出开工通知； 第二条、相关人员应对承包商下列实施情况进行不定期检查:A、按合同期完成工程的实施程序、施工部署、任务计划；B、施工各阶段的材料、机械及人工投入情况、平面布置；C、工程费用流动计划；

第三条、由于承包商以外的原因造成施工期延长，相关人员可据实批准延期，并同时上报,依据开工令、合同工期、延期等核算竣工日期，并作为兑现合同、结算工程款的依据。

图纸收发和审核制度

第一条、工程图纸及设计文件（包括设计变更）一律由工程部分发给施工单位项目经理部技术负责人及监理工程师；

第二条、工程部及相关人员应认真审查图纸,图纸审查要点：执行标准、规范是否明确；图纸、文件是否互相矛盾；重要构造是否合理；土建与安装的衔接有无问题；现场施工技术、装备、供应条件是否适应技术难点的特殊要求；有无危及安全的因素；图中尺寸、标高、位置、预留孔洞埋件是否正确； 第三条、工程部负责组织相关单位参加设计交底。设计交底的主要目的在于说明工程特征、了解设计意图、澄清图纸会审中的问题、更正图纸错误等。设计交底记录由设计单位整理，建设单位、设计、监理、施工各方共同签署后由建设单位分发有关单位； 第三条、由各单位技术负责人向各自的属下进行技术交底。尤其是施工单位的技术交底必须深入到基层，交底应有针对性，说明操作要点、质量标准和安全注意事项。

施工组织设计审核规定

第一条、由工程技术室负责施工组织设计审核；

第二条、施工组织设计应包括下列主要内容：工程概况；施工总平面图；综合计划：包括进度、材料、预制件、设备、劳动力、施工机具、临时设施计划；施工方法及技术措施；季节施工措施；质量保证措施；安全技术措施；安全应急预案、HSE、环保及文明施工技术措施； 第三条、施工组织设计的修改、批准程序要符合国家规定，同时应通知施工单位、监理,重大修改应组织有关人员重新审定。

设计变更规定

第一条、变更设计施工必须按设计变更图（通知）及洽商记录进行； 第二条、施工中有下列情况由施工单位向监理提出，经建设单位同意后提交书面申请经设计单位批准后可以变更施工:图纸错误；合理化建议；施工条件、材料规格、品种无法满足原设计要求；

第三条、变更图、变更通知、洽商记录是设计文件的组成部分，是工程结算的依据。

工程经济签证与工程付款实施办法

为规范工程施工现场签证管理工作，确保工程施工现场签证工作处于受控状态，特制定本办法。

第一条、职责分工：业主授权派驻现场代表（简称甲方代表）负责工程施工现场签证工作的管理与实施。

第二条、签证工作内容：基础开挖到满足设计要求时，必须进行签证确认。合同以外的土方工程。施工图和设计变更以外的工程内容。甲方确定的必须通过签证才予以确认的内容。工程施工合同中约定必须签认的。法律、法规及现行有效标准规定必须签证的。

第三条、甲方确定的必须通过签证才予以确认的内容包括：①、如因工程实际需要，一些与工程紧密相关的附加工作及额外工作，业主有权指令承包方去完成，并作为本工程的变更工作。承包方要首先付诸实施，费用按签证程序执行。②技术核定单不作为竣工结算的依据，承包方按技术核定单要求完成了工作，业主再办理经济签证。办理签证的条件是：该项工作必须按业主的指令保质保量完成并符合验收规范的要求。第四条、工程签证办理原则

①、签证原则上不允许签计时工，如有特殊临时用工情况，必须列明用工人数及用工时间。凡涉及经济费用支出的停工、窝工、用工签证、机械台班签证等，由现场代表认真核实后签证，签证内容叙述清晰，工程计量方式与工程计价方式相统一；必须注明签证原因、背景、时间、部位、尺寸、数量、材料、人工、机械台班等。

②、应在合同中约定的内容，不能以签证形式出现。例如:人工浮动工资、议价项目、材料价格，合同中未约定的，不能以工程签证的形式取代。应由有关管理人员以补充协议的形式约定。

③、业主现场项目部对施工单位报送的技术核定、技术方案及其它技术文件（含往来函件、会议纪要、会审纪录等）的认可或确认，例如:临设的布局、挖土方式、钢筋搭接方式等，应在施工组织设计中严格审查，不能做签证处理。不能作为施工单位竣工结算的依据。施工单位认为需要或产生经济签证的，应当在该项工作完成后的三天内，另外单独以现场签证单的形式申报。逾期未单独申报的，视为放弃。④、施工单位申报的签证单必须由施工单位项目经理签字并盖章，否则监理和业主方不予接收。需经业主方相关人员签字的签证单，一式五份，在签证工作内容完成后三天内，正式报送业主项目部、监理。逾期报送的或签字日期不齐全的，视为无效。

⑤、办理签证时必须将业主书面工作指令（工程联系单）、分项工程验收合格单（证明）、隐蔽工程验收单，双方对完成该项工作后工程量的计量确认书面材料等作为附件；否则不办理签证。凡不符合以上要求的签证，在工程结算时一律不予认可。

⑥、材料价格的确认要注明采购价还是预算价以避免采购保管费重复计取。⑦、所有工程量必须经现场测量后填写，到场人员必须当场在现场签证单上签字或当场在记录的原始数据上签字，后补签签证单。现场签证单一式五份，甲方现场项目部、甲方工程技术部、甲方造价部、监理单位、乙方各留一份，现场签证单必须在一个星期之内四方签字盖章完毕，并经现场项目内部统一编码备案，否则签证单视同无效。工程签证由现场甲方代表、造价人员及项目负责人共同办理。⑧、及时办理。事件发生后三天内，现场项目部完成审核，并在合同约定的时间内签署确认。⑨、违背以上原则办理的对工程承包商进行经济补偿的签证为无效签证，造价部在竣工结算时将不予认可。

第五条、现场签证结算方式：由施工单位申报签证单及签证费用，经双方确认价款并入工程结算中一并计算造价。由设计变更、技术核定、业主额外指定工作等等而发生的现场一切签证费用，中途不另外增加支付金额，竣工结算完成后一并按合同条款支付。

第六条、工程签证的办理权限

①、单项工程签证总金额在五万元以内的，且手续齐全，由现场项目部经理批准办理。单项工程签证总金额在五万元以上的，应采作补充合同，按合同审批程序办理。

②、因事件发生突然，须紧急处理，且单项工程签证总金额不足五千元的，工程签证办理人可口头请示项目经理同意，事后由项目经理补办手续。但必须有现场甲方代表及造价人员签字。

第七条、对工程承包商进行经济补偿的工程签证办理程序

工程技术档案管理制度

第一条、由工程技术部负责工程的档案管理工作，组织制定本项工程的归档范围、管理制度、收集整理工程前期文件，组织审查、接收各单位编制的档案文件。在检查汇总后向城建档案馆移交；

第二条、工程项目的勘测、设计文件的收集整理工作，由工程技术部负责收集； 第三条、负责向各施工单位负责收集、整理其承包范围内的施工技术文件和竣工图，汇总后经监理单位审核合格后移交工程部；

第四条、负责向监理单位收集工程监理文件,完工后移交工程技术部。

建设工程安全生产管理制度

第一条、为了加强建设工程安全生产监督管理，根据《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国安全生产法》制定本制度。

第二条、工程技术部应当向施工单位提供施工现场及毗邻区域内供水、排水、供电、供气、供热、通信、广播电视等地下管线资料，气象和水文观测资料，相邻建筑物和构筑物、地下工程的有关资料，并保证资料的真实、准确、完整。因建设工程需要，向有关部室查询前款规定的资料时，有关部门应当及时提供;第三条、工程造价人员在编制工程概预算时，应确定建设工程安全作业环境及安全施工措施所需费用； 第四条、任何人员不得明示或者暗示施工单位购买、租赁、使用不符合安全施工要求的安全防护用具、机械设备、施工机具及配件、消防设施和器材； 第五条、在工程开工之前，相关人员应准备好建设工程有关安全施工措施的资料，报有关部门备案； 第六条、对于将拆除工程应发包给具有相应资质等级的施工单位，并在拆除工程施工15日前，将下列资料报送公司及其他有关部门备案：施工单位资质等级证明；拟拆除建筑物、构筑物及可能危及毗邻建筑的说明；拆除施工组织方案；堆放、清除废弃物的措施。实施爆破作业的，应当遵守国家有关民用爆炸物品管理的规定;第七条、现场管理人员应对施工方使用的的机械设备和施工机具及配件进行生产（制造）许可证、产品合格证，检测合格证明，使用期限等进行检查记录。禁止使用检测不合格的机械设备和施工机具及配件； 第八条、现场管理人员应及时要求施工方对施工现场安装、拆卸施工起重机械和整体提升脚手架、模板等自升式架设设施进行自检，出具自检合格证明，办理验收手续并签字。如检测不合格的，不得继续使用； 第九条、现场管理人员应要求施工单位对本单位的安全生产进行定期和专项安全检查，并做好安全检查记录。同时对施工方的安全生产责任制度、安全生产规章制度和操作规程，安全施工措施，安全生产条件等的落实情况，确保安全生产费用的有效投入，消除安全事故隐患，对违章指挥、违章操作的，应当立即制止。并做好上报工作； 第十条、现场管理人员应对施工运输机械作业人员、安装拆卸工、爆破作业人员、起重信号工、登高架设作业人员等特种作业人员，进行特种作业操作资格证书检查，合格后方可上岗作业。否则应要求施工方换有证人员；

第十一条、对于危险性较大的工程中涉及深基坑、地下暗挖工程、高支架模板工程，可能造成损害的毗邻建筑物、构筑物和地下管线，应要求施工方出据专项施工方案，待其专项方案批准后方可允许动工； 第十二条、安全员应当检查现场入口处、施工起重机械、临时用电设施、脚手架、出入通道口、楼梯口、电梯井口、孔洞口、桥梁口、隧道口、基坑边沿、爆破物及有害危险气体和液体存放处等危险部位进行安全警示标志检查，符合国家标准；

第十三条、现场管理人员应当对办公、生活区与作业区，职工的膳食、饮水、休息场所，粉尘、废气、废水、固体废物、噪声、振动和施工照明对人和环境的危害和污染等进行检查；

第十四条、督促施工单位建立消防安全责任制度，确定消防安全责任人，制定用火、用电、使用易燃易爆材料等各项消防安全管理制度和操作规程，设置消防通道、消防水源，配备消防设施和灭火器材，并在施工现场入口处设置明显标志。有权对施工现场的作业条件、作业程序和作业方式中存在的安全问题提出批评，并上报项目经理部领导;第十五条、现场管理人员在进行安全监督检查时，有权采取下列措施：要求施工单位提供有关建设工程安全生产的文件和资料；进入施工现场进行检查；纠正施工中违反安全生产要求的行为；对检查中发现的安全事故隐患，要求其立即排除；重大安全事故隐患排除前或者排除过程中无法保证安全的，要求从危险区域内撤出作业人员或者暂时停止施工； 第十六条、施工现场发生生产安全事故，应当按照国家有关伤亡事故报告和调查处理的规定，及时、如实地向上级和其他有关部门报告。

建设工程现场签证管理办法

为规范工程施工现场签证管理工作，确保工程施工现场签证工作处于受控状态，特制定本办法。第一条、职责分工

1、公司授权派驻工地代表（简称现场项目经理）负责工程施工现场签证工作的管理与实施。

2、工程施工方（简称乙方）负责对甲方下达的指令或需由乙方签证的文件的签证。

第二条、签证工作内容

1、基础开挖到满足设计要求时，必须进行签证确认。

2、合同以外的土方工程。

3、施工图和设计变更以外的工程内容。

4、甲方确定的必须通过签证才予以确认的。

5、工程施工合同中约定必须签认的。

6、法律、法规及现行有效标准规定必须签证的。第三条、现场签证参加人员

现场项目经理、甲方预算员、乙方代表、监理单位代表。第四条、现场签证单填写要求

所有工程量必须经现场测量后填写，到场人员必须当场在现场签证单上签字或当场在记录的原始数据上签字，后补签签证单。现场签证单一式五份，甲方工程技术部、甲方现场项目部、造价部、监理单位、乙方各留一份，现场签证单必须在一个星期之内四方签字盖章完毕，否则签证单视同无效。签证原则上不允许签计时工，如有特殊临时用工情况，必须列明用工人数及用工时间。第五条、现场签证程序

1、乙方提出签证申请

甲方、监理单位同意进行签证

现场项目经理组织相关人员现场进行工程量测量、签字确认。

2、乙方填写现场签证单（现场签证单必须使用国家统一标准规范表格）

各单位必须签字盖章并留存

乙方对签证单做一份完整预算作为结算依据。第六条、现场签证结算方式

单体施工单位分三个阶段分别办理签证结算。即基础部分、主体结构部分和安装及装修部分。每个阶段在正式验收前施工单位必须将结算资料提交到甲方造价部，否则停止拨付工程进度款。第七条、签证的效力

1、乙方应予提报签证的文件，但未经甲方签证的，均属无效。已实施未经签证所产生的经济责任由乙方承担。乙方对甲方的指令确有异议（拒签），在甲方坚持要求执行时，乙方应予以执行，因指令错误发生的费用和给乙方造成的损失由甲方承担，延误的工期相应顺延。因拒不执行指令而造成的损失则由乙方承担。

2、凡签证责任人未按法律、法规、现行有效标准及合同约定时间内对对方提出的文件予以签证或签复的，应视为要求已被确认，由此产生的责任由甲方承担。

3、本办法为甲乙双方在合作中的经济或法律责任界定的依据，包括返工、返修、停工损失、延误的工期及其他经济损失。第八条、例外处置

1、必要时，甲方可发出口头指令，施工方对甲方的口头指令应予以执行。但乙方应在48小时内提出书面文件，甲方必须签证确认。

2、在特殊情况下，乙方有权要求甲方下达指令的要求，并将需要的理由和迟误的后果书面通知甲方，甲方在48小时内不予下达或答复，应承担由此造成的经济支出及顺延的工期，赔偿乙方的有关损失。

九、本办法自行文之日起执行，由工程部负责统一解释。

第五篇：物业管理全程顾问服务之管理策划

物业管理全程顾问服务之管理策划

一、量身定做的物业管理方案

1）机构组建及人员配备

2）规章制度的建立

3）物业费用测算

4）电梯费用测算

5）日常物业管理

6）社区环境与文化的建设

二、入住整体方案的策划

1、入住服务的内容

1）入住服务的涵义2）入住资料的准备3）入住服务人员的准备工作

2、入住服务应注意的问题

1）入住期间需要注意的问题2）入住操作实务案例3）入住服务的管理

物业管理全程顾问服务之品质管理与风险防范

一、企业品牌创建及内部提升

1、制定企业文化理念及服务宗旨

2、策划企业品牌创建的方案

3、提升企业内部管理机制

4、提升企业执行力

5、确保物业的保值增值

二、日常工作中风险防范与应急方案

1、物业管理风险的内容与防范管理

1）风险与物业管理风险的概念2）物业管理风险的内容

3）物业管理风险防范的措施

2、紧急事件处理

1）物业管理应急方案处理的人员组织结构

2）处理紧急事件的要求

3）紧急事件的处理过程

4）典型紧急事件的处理

三、法规政策宣贯

有关国务院、建设部、各地出台的物业管理行业相关的政策法规

物业管理全程顾问服务之管理实务

学习贵不学习更贵

一、装修管理

1）物业装饰装修管理流程及资料准备工作

2）物业装饰装修管理内容

3）物业装饰装修中各方主体的责任

4）装修管理应注意的问题

二、房屋与配套设施设备的管理与维护

1、房屋及设施设备概述

1）房屋及设施设备的种类和组成部分2）房屋及设施设备管理的基本要求

3）房屋及设施设备管理的内容与方法

2、房屋及设施设备维修养护计划与实施

1）房屋及设施设备维修养护计划地制定

2）房屋及设施设备维修养护计划的实施

3、共用设施设备的运行管理

1）制定合理的运行计划2）配备合格的运行管理人员

3）提供良好的工作环境4）建立健全必要的规章制度

5）设施设备的状态管理6）节能管理

4、几种典型设施设备的管理

1）供配电系统2）给排水系统3）消防系统

4）电梯管理5）空调管理

三、客户服务体系的建立

1、客户服务部门职责

2、客户服务的内容与流程

3、客户服务运行模式及特征

4、客户投诉的接待与沟通

5、客户服务的品质管理

6、客户服务满意度的测评

四、保洁、绿化的管理与维护

1、保洁与绿化管理人员职责

2、保洁工作制度执行

3、保洁绿化操作流程

4、保洁应急工作方案执行

5、绿化管理制度执行

五、治安防范与安全应急管理

1、物业协防人员的岗位职责

2、协防管理制度执行与检查

3、协防人员的语言培训及内部管理制度

4、协防人员巡视的重要性

5、安全应急事件处理及预案

6、消防安全管理

7、车辆停放管理服务

物业管理全程顾问服务之早期物业管理

没有经过培训的员工是企业最大的成本

早期介入与承接查验

1、早期介入的物业管理应注意事项

1）早期介入的必要性

2）早期介入的作用

3）早期介入的内容

4）物业管理项目前期运作

5）工程质量监督

6）前期沟通协调

7）前期物业管理的特点

2、物业的承接查验

1）准备工作

2）物业查验的主要内容

3）承接查验所发现问题的处理