21世纪中国物业管理发展

第一篇：21世纪中国物业管理发展

21世纪中国物业管理发展

一、新世纪物业管理将向规模化方向发展

（一）规模化经营的必然性

物业管理的规模化经营早就是业内人士谈论的热点问题。新世纪的规模化经营，就是物业管理企业充分利用自身资源，最大限度地扩大管理面积和管理领域（当然这个最大限度不是无节制，而是根据自身的实际情况），科学地确立自身的管理成本和经营目标，在一个适度界定的市场竞争中，最大化的占有市场份额。物业管理企业的规模化是21世纪中国物业管理发展面临的挑战、冲击及对策经营并不是指简单的扩大再生产，从企业的追求效益最大化的经营行为来说，规模化经营还充分考虑其投入产出比率，也就是随着投入的增加，规模的扩大，其单位增量所产出的效益应逐量增高，这才是我们所追求的真正意义上的规模经济效益。

由此可见，规模化经营能为管理企业降低成本，充分利用有限资源，获取更多的经济效益。

（二）规模化经营的途径

扩大市场份额占有率，实现规模化经营是现代物业管理企业不变的主题，但在市场份额总量有限的情况下，物业管理企业如何实现规模化经营呢？

1、兼并重组，充分利用小企业资源。

目前，无资质等级、小而全的物业管理企业较多，许多房地产开发商为了肥水不流外人田，自己成立物业管理公司管理共同开发的楼盘，但由于面积较小，造成大量重复投资及资源浪费。显然，这种状况对物业管理行业整体进步不利，由于这部分公司服务的不规范，也使本应享受正常服务的业主（住户）的利益受到损害，使业主投诉增多，这极大地损害了行业的整体形象。从长远来看为促进行业健康发展这些小物业管理企业宜通过兼并重组，实现生产要素的优化组合，共享企业资源如资金、技术、材料、劳动力等。通过企业整合，建立产业规模促进行业健康发展。规模化经营也可推动这些要素的流动和优化组合，促进行业的共同发展。

2、抓住时机，适时介入内地物管市场，扩大物业管理面积。

新世纪伊始，物业管理市场的竞争便呈现出白热化趋势。内地物业管理市场的巨大潜力，吸引了众多实力公司的目光，有品牌物业管理企业把走向内地抢占 市场作为发展目标。一段时间以来，物业管理市场呈现出“四海伐鼓雪海涌、三军大呼阴山动”的局面。但我们应该意识到，任何一家物业管理企业要到异地发展都具有一定的难度。在占领内地市场的初期阶段，对当地的政策法规的熟悉了解需要一个过程，在这一过程中，企业会出现水土不服以及由于管理链拉长而导致管理成本增加，管理效率下降的现象。同时，内地物业管理消费意识不够，收费标准较低，造成管理过程中矛盾多、风险大，稍不留神便会出现投资亏损、损害企业品牌形象等一系列问题。这些问题一直困扰着进军内地的物业管理企业，使其在进军内地之初，很难因规模的扩大而取得较好的经济效益。对此，任何一家进军内地的物业管理企业都必须要有足够的认识和思想准备，摒弃急功近利的念头，潜下心来为真正在内地市场站稳脚跟做准备。

我们还可以看到，物业管理企业进军内地市场的初期阶段，正是其与本土化磨合的关键时期，也是传播自己品牌，并使之具有“本土化”的必由之路。这一时期使我们能够充分了解当地的物业市场状态，适应当地风土人情，积累本地物业管理经验。内地物业管理市场起步较晚，对沿海等地先进的物业管理经验十分重视，他们需要有一个相互认识、相互了解、相互学习、共同提高的契机。我们进入内地市场，恰恰为其提供了一个学习、交流的机会。因此，只要我们坚持“服务第一”的指导思想，把自身积累的经验和沉淀的理论充分运用于物业管理的实际工作之中，我们就完全能够得到当地市场的认可。

二、新世纪物业管理将向区域化方向发展

所谓区域化物业管理就是利用城市管理理论、系统论及可持续发展理论，对辖区物业实行综合管理。它是以市政社区规划为基础，以城市规模的生产、生活为规模，条块结合，组合成若干适度区域，使之成为能全面推行物业管理的小区。例如深圳的华侨城片区、新洲片区、东门商业区、华强北商业区等。

随着社会的不断进步，城市功能划分越来越细，小政府、大社会的发展趋势越来越快。政府为简化办事程序，从具体事务中抽身出来制订宏观政策，必将部份服务职能让社区和企业来承担，由此，区域化物业管理初见端倪。

区域化物业管理同单一的物业管理有着许多不同的地方。我们知道，任何单一物业都与其周边环境、公共市政、公用事业、配套设施有着必然的联系；从这个意义上说，单一物业管理是区域综合型物业管理的组成部分。前是是单一专业型，后者则是综合网络型，后者更贴近城市管理的核心，并具有社会职能和企业 职能的双重性。如区域型物业管理企业必然会承担相当的社会责任，直接介入和参与政府组织的相关活动。区域化物业管理最大的特点是辖区集中成片，具有一定的规模，服务的内容和对象比较广泛，配套齐全，软件建设思路明晰。有利于个业倡导以人为本，便于合理处置城区建设与可持续发展的关系，有机、有效、合理地配置资源，并不断回报社会，从而促进物来管理在可持续发燕尾服理论指导下健康、稳步发展。

区域化物业管理的企业会根据区域（片区）物业管理的需要，科学、合理地对区域内辅助配套设施进行规划，最大限度地避免日后维修所造成的不必要的浪费，为后续管理打好基础。同时，区域化物业管理要求把区域内分散的物业集中起来进行集约化管理。但这并不等同于一个公司要搞区域垄断经营和管理，而是要实现整个区域的资源共享，优势互补，共同发展。现代化生产的重要特征之一是集约化，即资源的优化组合与专业化管理和规模化经营相集合，这在21世纪物业管理中将表现的更为突出。

由此可见，区域化物业管理具有比分物业管理更多的优势。首先，区域化物业管理有利于社区的综合管理，人们的日常生活和工作，可以通过区域化物业管理单位提供的全方位的服务来实现；其次，区域化物业管理还有利于社区的治安管理。物业管理企业处于社 区管理的第一线，对辖区内工作、生活的业主比较熟悉，对预防犯罪、维护治安有着积极重要的作用。区域化物业管理还有利于社区整体环境的治理和建设，从区域化大环境的角度综合考虑生态环境与人文环境的治理、建设、保护，这样起点高、效益好；第三，区域化物业管理还可大大降低管理公司的管理成本。区域化物业管理的规模、容量都大大高于单一的物业管理，可以做到资源共享，为物业管理公司降低管理成本，实现经济效益、社会效益、环境效益的“三丰收”，为企业规模化发展提供了可靠的物质保障。综上所述，区域化物业管理为物业管理的总体目标得以实现提供了广阔的空问。主要表现在，能继现代人创造一个安全、舒适、文明、和谐 的理想的居住、生活、工作和娱乐环境，能最大限度地提高物业的价值，提升物业的档次，能提升物业管理品牌声誉，增加公众对物业管理的信心，促进物业管理总体目标的实现。

三、新世纪物业管理将向专业化方向发展

随着社会的不断进步，城市发展水平必然会越来越高，城市功能划分将越来越细。对于物业的日常管理维护保养的要求越来越高，物业公司将起到统一组织、调度和资源整合与分配的作用。

如果物业公司一味追求小而全，过分地添置各种专业设备及相关专业人员，必将大大增加管理成本和自身负担，且这些专业设备无法充分发挥其潜在的使用价值，造成大量的资源浪费，这不符合资源共享、集约经营的原则。相反，如果组织专业公司对业主服务，则可大大避免这些矛盾，如房屋维护与保养请专业公司，他们可以科学规范地制订详细的维护保养计划，达到预想的维护保养效果，大大减少物业公司的工作量；卫生由专业的清洁公司负责；绿化由专业绿化公司承担，绿化人员每周来修剪、杀虫和施肥、灌溉等。现在物业公司的保安人员只有负责小区安全的职责，没有负责周边地区治安的职责。如果由专业公司负责治安，这些公司必然会在技防、人防方面下功夫，按照规范成片的现代化管理方式运作，这必将大大加强小区（大厦）的治安防患能力，提高广大业主的安全感和舒适感。

专业化管理必然导致物业管理人员职业化水平的提高。就目前的物业管理人才培训而言，不是以职业化为目的，持证上岗只是物业管理的普及教育，而不是职业化队伍的培养。随着物业管理专业化时代的到来，物业管理从业人员必须经过专业化才能执证上岗。只有这些经过专业化系统培训的人员走上物业管理岗位，才能够有效地组织、协调和指挥各专业公司规范化的工作，并最终使物业管理真正成为千家万户信任、依赖的具有一定社会地位的整体行业。

四、新世纪物业管理将向智能化方向发展

科技的进步，生产力的提高，专业化分工都将导致在新世纪物业管理向智能化趋势发展。

智能化是物业里面固有的一种硬件设施，它是利用现代化4C（即计算机、通讯及网络、自动控制和智能卡）技术。通过有效的网络传输，建立一个由住宅小区综合物业管理中心与安全消防系统、通讯服务管理及家庭智能化系统组成的一套完整的服务系统，为住宅的业主及使用人提供快捷、方便、高效、优质、舒适的超值服务和管理来为住户实施服务的一个理想的环境，以满足业主及使用人的需求。智能住宅小区为物业管理提供了新的发展空间，主要表现为智能住宅与智能社区的发展方向，其可以概括出四大特点：

1、网络化。目前流行的家庭的办公、网上购物、远程教育等等正是通信与计算机网络化的现实表现，离开了网络，也就不可能有住宅与住宅小区的智能化。

2、智能化。住宅的智能化是把住宅的单一居住功能引向休闲、娱乐、购物、教育、家庭办公等多项功能；把住宅小区的狭小、封闭空间变为可触及世界的开放地域。

3、人性化。智能住宅与智能住宅小区是迎合人的需要而产生和发展的，因此，在规划、设计阶段，就要充分考虑了居民的各种现实及需要应该“以人为本”。

4、综合化。智能住宅小区具有很多复杂的功能，这些功能涵盖通信、安防、物业管理、家庭智能化等几大方面，综合性很强。

具备四大特点的智能住宅与智能住宅小区的产生，给了物业管理一个发展的空间，也给物业管理一个展现价值的机会。智能住宅与智能住宅小区的出现，给物业管理增加了很多新的、技术含量较高的管理服务内容，如网络服务等等，使物业管理真正的有了“用武之地”，间接地也提升了小区物业管理的形象。同时，物业管理的参与也才能真正实现智能住宅与智能住宅小区的智能功能。

一方面，物业管理智能化系统是智能住宅与智能住宅小区智能系统的组成部分，没有物业管理的智能化，就没有完整意义上的住宅与住宅小区的智能化；另一方面，只有物业管理的参与，并通过物业公司管理服务人员对智能化设备设施的管理，及通过提供多种信息为居民服务，居民才能真正感受到住宅与住宅小区的“智能”，也才能感受生活的便利、安全、舒适与丰富多彩。现代的智能住宅小区需要智能化的物业管理。与普通住宅小区物业管理相比，智能型住宅小区物业管理具有明显不同的特点：

其一，智能化程度高。传统住宅小区由于其建筑、设备设施等硬件缺乏智能性，充其量也就作些住宅小区智能化的改造，在物业管理方面使用一些计算机，但使用范围相对狭窄。智能住宅与智能住宅小区由于其先天优势，给物业智能化管理创造了条件，不仅在计算机的使用上，还是在管理的智能化上，都比普通住宅小区范围要宽、程度要高得多。

其二、效率更高、内容更多、更便于管理。主要表现为：①物业管理中的一些传统收费项目，如房租、水电、媒气、暖气等的收费因为可以使用电脑管理而变得一目了然。房租、水、电、煤气的用量也能通过专门的传感器进行数据的精确采集。这样可以提高效率，减少收费纠纷，而且大大方便了住户。②物业管理领域中的一些专项与特约综合经营服务，如快餐盒饭送餐服务、物业租售代理服 务、代聘保姆、代为介绍家庭教师、代订车、船、飞机票、其它中介咨询服务、购物服务、洗衣服务、社区厨房等，通过电脑网络联系与处理将更为方便高效。③物业公司管理服务人员也将变为电脑网络的操作者与管理者，通过电脑网络（广城网与局域网）提供各种管理服务，不仅可以收取网络信息使用费和各种服务费，而且也从根本上改变了自身的传统形象，提升了物业管理的科技含量、档次和社会地位。管理服务人员的主要工作不再是走门串户、忙于嘴上的协调与劝解，而是管理和维护电脑网络，提供网上信息服务。这样不但增加了管理服务内容，相应增加了物业公司的收入来源和利润，而且因为网络管理服务的高效而使物业管理变得更有效率，更容易管理。

其三，管理人员素质要求更高。智能住宅小区物业管理人员要在智能结构方面不但具有普通住宅小区物业管理人员的知识结构，同时还应熟悉和掌握计算机的基本知识和网络知识，了解计算机的管理维护知识，熟练进行计算机的各种操作，包括文档处理的网络操作等等。智能住宅小区及其物业管理的上述特点，也对物业管理提出了一系列新的要求：

第一、从业人员要了解智能住宅与智能建筑的不同，努力从物业管理的各个方面入手搞好物业管理工作。智能住宅是智能建筑技术的发展和延伸，但它又有不同于智能建筑的特点。从其智能化的内容来看，重点是生活服务、安保和物业的管理维护；系统结构具有适应众多服务对象与服务内容的分散性、多样性、灵活性、控制对象分散，信息传输距离长，布线复杂等等。因此，从业人员要真正把智能住宅小区与智能建筑从管理观念和管理服务的具体内容方面区别开来，从住宅小区的角度，向居民提供优质高效的管理服务产品，同时，积极做好智能化设备设施的维护工作。

第二，必须强调和切实督促物业公司对智能住宅小区物业管理的早期介入。一方面物业公司要从思想上把早期介入真正重视起来，并切实付诸实施；另一方面，政府有关部门也要从维护人民生命财产的角度出发，强调和督促物业公司对智能住宅小区物业管理的早期介入。

第三，必须加强智能住宅小区管理服务人员，特别是智能化系统维护管理人员的培训培养工作。物业公司应选派相关专业的技术人员参与智能化系统的设计与实施，进行岗位培训，掌握智能化系统管理的技能，并将系统过程、数据全面存档，作为智能化系统启动的初始条件，以确保智能化系统正常运行，并能保证 管理服务人员正常利用该系统为广大居民服务。

第四，努力做好智能小区物业管理的组织实施工作。智能住宅小区物业管理具有普通住宅小区物业管理的一般内容，包括：①公共管理服务。具体内容有：房屋维修管理、房屋设备管理、安全管理、道路交通管理、环境环卫管理、供暖管理以及公众代办性质的服务等等。②综合经营服务。包括专项服务和特约服务两个方面。具体内容有：衣着、饮食、居住、行旅、娱乐、购物、文教体卫等方面的服务。另外，智能住宅小区物业管理比普通小区物业管理也多了一些新的管理服务内容，如网络信息服务等等。同时，智能住宅小区物业管理的主要工作也将变为管理和维护电脑网络，而不是以前那种主要是依靠人力来发现和解决物业管理问题。这样，组织和实施智能住宅小区物业管理，就主要是操作电脑网络、监测各种智能化仪器设备传送的各种信息，并给以及时处理。智能住宅小区物业管理的微观模式已经由主要是人工运作的模式，转变为主要是机器动作的模式。

在社会信息化进程日益发展的今天，人们对自己住宅的关注已不再仅仅局限于居室面积、周边的自然环境、交通道路状况等基本方面的要求，而是会逐渐把更多的兴趣和注意力放在与外界沟通、信息服务、安全防范、物业管理等方面，如何发展一个受大众和住户欢迎的小区楼盘，是物业管理公司以后所要走的方向。

综上所述，我们不难看出“以人为本”对于一个物业公司的重要性，在物业管理行业中的重要性。新世纪，物业管理充满新机遇和挑战。物业公司只有贯彻“以人为本”的服务宗旨，才能够更好的服务与业主；才能够得到更广泛的业主的支持；才能够在公司经营中获取利润；才能够创建物业管理品牌。因此，只有坚持“以人为本”，进行观念、人才、技术、管理、制度的全面创新，勇于实践，开拓进取，不断拓宽发展空间，才能使物业管理保持可持续发展，一直处于行业的领先地位。

第二篇：世纪花园物业管理开办费

在世纪花园共配置了65人，人员具体分工如下：管理人员3人，客户接待、收费及内页资料管理5人，保安32人，保洁绿化18人，维修维护7人。其中用于人员开支费用为69万元，维修材料费、办公费、税金、利润、不可预见费合计为12万元，小区管理费用总计81万元，小区物业费预计按建筑面积0.60元/平方米计算，可基本上持平。我们将从以下几个方面对小区实施标准化、规范化和精细化管理。小区设置保安情况如下：

负责区域 所在岗位 配置人数 岗位具体安排 管理中心 安管组长 2 白班、夜班轮流 主要出入口 小区东门 2 每班1人，2班轮流 小区南门 2 每班1人，2班轮流 小区西门 2 每班1人，2班轮流 休闲广场 2 每班1人，2班轮流

庭院及楼道 小区公共场所 6 每班2人，3班轮流 小区楼道内

高层住宅 一楼大厅 16 每班1人，2班轮流 合计 32人。

小区保洁绿化人员配置情况

负责区域 所在岗位 配置人数 岗位具体安排 小区公共部位保洁 18栋居民楼内公共部位 12 白班 庭院 4 白班

小区绿化 庭院绿化 2 白班 合计 18人 小区工程维修人员配置情况如下

负责区域 所在岗位 配置人数 岗位具体安排

小区电路、电器设施维修养护 电工 2 每班2人，含夜间值班及轮休 小区上下水管道及设施维修 水工 2 每班2人，含夜间值班及轮休 日常综合维修 万能工 2 每班2人含夜间值班及轮休 合计 6人

四、小区整体人员配置情况 部门 人数 工作概述 总经理 1 管理处总经理

副经理 2 物业管理副经理、维修维护副经理

客户服务中心社区服务中心 3 客户服务接待、收费、社区文化 综合管理部 2 服务品质监督、客户投诉处理、内业资料管理 工程部 7 电话、网络布线、日常房屋公共设施、设备维护、保养 安全管理部 32 小区安全管理、出入口监控以及小区巡视、避免安全隐患 绿化保洁部 18 小区公共部位地面、走廊、广场、墙面、绿地定期保洁和绿化养护 合 计 65人

九、管理费预测：

1、人员按65人计算，（员工工资、社会基本养老保险、服装、福利基金、工会经费、教育经费）

部门 人数 月工资 年工资 总经理 1 3000元/月 36，000 副经理 2 2600元/月 62，400 客户服务中心社区服务中心 3 1000元/月 36，000 综合管理部 2 900元/月 21，600 工程部 7 900元/月 75，600 安全管理部 32 800元/月 307，200 绿化保洁部 18 700元 /月 151，200 合 计 65 690，000

2、维修材料费（包含公共照明、消防系统、供水系统、排水系统、电视监控系统）一年平均费用：25400元（按0.2元/m2计算）

3、办公费（包含交通、通讯费、低值易耗品、办公水电费、小区广告、宣传、社区文化费）一年平均费用：7600元（按0.06元/m2计算）

4、税金5％：按物业管理费全部上缴计算，应交税金为127000×0.6元/平方米×12月×5％＝46000元（物业费按0.6元/平方米计算）

5、利润5%：一年利润：40000元

6、不可预见费2％：16000元 管理小区费用总合计：81万元

第三篇：世纪中国观后感

不屈的中国

——《世纪中国》观后感

近来观看《世纪中国》，感慨很深。

1928年12月29日，张学良将军当天向全世界通电，毅然宣布“遵守三民主义，服从国民政府”，在东北将原北京政府的红黄蓝白黑五色旗改为南京国民政府的青天白日旗，宣布拥护国民政府的政治行动，这就是震惊中外的“东北易帜”。

张学良说：“我们为什么易帜？实则是效法某先进国的做法。某方起初也是军阀操权，妨碍中央统治，国家因此积弱。其后军阀觉悟，奉还大政于中央，立致富强。我们今天也就是不想分中央的权力，举政权还给中央，以谋求中国的真正统一。”

张作霖被炸死后，东三省议会于1928年7月2日一致推举张学良为东三省保安总司令兼奉天省保安司令。7月4日，张学良正式主政东北。他受命于危难之时，集国难家仇、内忧外患于一身，面临的军政形势十分险恶。日本要他实行”自治“，扬言如蔑视日本警告，日本将自由行动；南京国民革命军则敦促他早日易帜，实现全国统一。由于张学良将军有着强烈的爱国思想，在当时全国各地高涨的反日浪潮推动下，于1928年12月29日，毅然宣布”遵守三民主义，服从国民政府“，以青天白日旗替换共和五色旗。这就是震惊中外的”东北易帜"。张学良将军当天向全世界通电，宣布这一消息，维护了国家统一和民族尊严，挫

败了日本帝国主义攫取中国东北的阴谋。国民政府至此获得了形式上的统一。这仅仅是形式而已。旧军阀是被消灭了，但是新军阀随之产生了。中国当时被外国占领的地方有：澳门-葡萄牙，香港-英国，台湾-日本，外蒙古。

1931年9月18日，晚10时许，日本关东军岛本大队川岛中队河本末守中尉率部下数人，在沈阳北大营南约800米的柳条湖附近，将南满铁路一段路轨炸毁，称是中国军队破坏铁路。日军独立守备队第二大队即向中国东北军驻地北大营发动进攻。次日晨4时许，日军独立守备队第五大队从铁岭到达北大营加入战斗。5时半，东北军第七旅退到沈阳东山嘴子，日军占领北大营。战斗中东北军伤亡300余人，日军伤亡24人。这就是震惊中外的九一八事变。

九一八事变是日本帝国主义长期以来推行对华扩张政策的必然结果，也是它企图把中国变为其独占的殖民地而采取的严重步骤。此后，中日民族矛盾逐步上升到顶峰，使中国国内的阶级关系发生重大变动。自古以来，有国必有防，无防国不立。强烈的国防观念，既是衡量一个民族生存的重要标志，也是构成一个国家综合国防实力的重要因素，全民国防观念强，维护国家生存与发展的观念就强。一般的情况下，在外敌入侵的时候，以唤起人民抵御外患的国防意识；而在和平时期，人民最容易滋长无敌国外患的麻痹思想和苟且偷安的心理。古今中外的事实教育着人们：没有尚武精神的民族，是走向衰落的民族；国防观念淡

漠的国家，是走向灭亡的国家。为了中华民族的强盛，就一定要增强全民的忧患意识，把我们的国防建设搞好。

悲惨的历史，我们不敢忘记：“落后就要挨打”的教训我们时刻铭记。为此，我们要从现在做起，努力学习文化知识，锻炼强壮的体魄。把我们伟大的祖国建设的更加繁荣富强！

第四篇：中国物业管理

中国物业管理业发展现状

随着我国经济发展和城市开发，物业管理已形成规模，其效益也越来越明显。在经济效益对地方政府而言，主要体现为：减少了大量的财政补贴，对住宅区开发企业而言，能提高物业市场竞争力，使开发企业的房产畅销，加速资金周转。同时，完善的物业管理能为开发商树立良好的企业形象，吸引更多的房地产交易商和消费者。在环境效益上，住宅区内的环境和布局、治安等与整个建设风貌融为一体，提高了房地产业的综合效益。但是，目前在物业管理的实践过程中还存在着如下问题：•

（一）物业管理架构不完善。目前，我国物业管理存在的首要问题是架构不完善，体制需进一步理顺和重新构建。其中，政府、管委会、物业管理公司责、权、利关系需要进一步明确。例如，成都市近年来已竣工的住宅小区中，房屋及物业管理有三种基本形式：一是政府房地产管理部门管理的，二是房地产开发商以企业管理的，三是产权单位自管的，这三种物业管理模式大约各占1/3。而且其中不少物业管理往往是局部的或单一的，一些物业管理单位企业忽视自身建设，把物业管理看成只是收费服务和简单生产活动，对企业发展和专业管理水平提高，一无规划，二无措施，没有明确管理目标责任制，企业既无压力也无动力，管理不计成本，年终无核算，对该建立哪些规章制度和管理标准，心中无数，照搬照抄了别人的规章制度，使这些规章制度流于形式。•

（二）配套设施运作不理想。目前，小区的投资建设与物业管理脱节，没有从物业的生产、流通与消费的全过程来通盘设计和全方位运作，配套设施运作不理想，物业管理滞后于住房消费使用。其公用设施本来已很少，商店、学校、银行、娱乐设施等本来不足，而这些商业性网点还因种种原因“名存实亡”。•

（三）维修保养不得力。小区或写字楼一旦发生故障性事件而向物业管理公司反映（诸如电梯损坏、水管泄漏、电

闸破坏、防盗门失灵、墙灰剥落等），往往不能得到及时解决。原因是物业管理公司在这些方面无能为力。他们一不具备各方面的专业知识，二无配备必要的维修队及设施，一旦接获维修投诉，只能向其他相关单位报告或申请维修，这显然不符合专业物业管理规范。•

（四）物业管理经费难以为继。物业管理和建设一样，也需要资金的投入，在物业管理中，应该贯彻“谁受益，谁投入”的原则，形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住房消费观还有相当的惯性，不少住户往往把物业管理理解为无偿服务或低偿服务。这有悖于社会主义市场经济条件下住宅消费原则，也是影响物业管理工作顺利开展的一大症结所在。•

（五）物业管理法制不健全。全国性小区物业管理方面的法规很不健全，诸如物业管理体制、物业管理经费、住宅小区物业管理公司的资质审查、住宅小区的物业验收交接等关于住宅小区的物业管理中的重大问题都有待于进一步的明确规定。为此造成了物业管理很难纳入依法管理的法制轨道，实行住宅小区物业管理的规范化和标准化等缺乏法制的根本保障。•

（六）物业管理公司与社会相关方面关系不顺。物业管理公司在其经营管理服务过程中与街道、居委会、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门都有密切关系。由于工作范围不明确，关系不协调，已成为小区物业管理中一大突出矛盾。•

（七）物业管理不到位。目前有物业管理公司不以“物业管理”为主业，而着重于多种经营，或只限于收租金和一般养护维修，而对于如何保养好建筑物的外貌、公用部位、周围环境，主动维修设备，提高物业的使用功能和经济价值则未能很好顾及，更谈不上特约服务了。•

（八）地区间发展不平衡。各个省（市、区）申报参评全国优秀管理住宅小区，不足全国小区总数的30%，参评城市不到全国城市的1%，有6个省会城市拿不出小区参评。这里

既有南北经济发展差异的客观因素，也有主管部门“重建轻管”的倾向。•

编辑本段中国物业管理业对策

笔者认为：国家应尽快出台物业管理专业性法规，规范政府、业主委员会、物业管理公司、房产开发商、居住者各自的责、权、利，以及相互之间的法律关系，进一步明确物业管理在社会主义初级阶段的地位和作用，为物业管理公司提供一个宽松、公开、公平的竞争环境，使我国物业管理向社会化、专业化、企业化经营轨道上迈进一步。•

（一）国家尽快颁布针对物业管理的专业性法律。物业是涉及房地产、市政、公安、工商、商业、规划、通讯等多个部门的综合经济行为，单一的部门法规在具体执行的其权威性和规范作用受到限制，且上述单行法规自身存在各种局限性。国家亟需制定一部专业性的法律，对现代市场经济条件下的物业管理行为进行引导、规范和制约，包括对业主委员会的组织运作、业主公约、房屋使用公约的鉴定、规格、专业性物业公司的资质管理、业主委员会、物业公司、政府职能部门之间的关系界定等等。•

（二）建立业主合约和业主委员会制度。房地产行政管理部门应尽快着手这方面的工作。以前建成已投入使用的大楼，可以帮助拟定完善、公正的业主合约（或房屋使用公约），并促使业主们签署，进一步指导协助大楼各业主成立健全的业主委员会组织。对于尚未竣工销售的房地产，必须指令和辅导开发商在销售之前拟定业主公约，为未来业主进行自主管理创造必要条件。•

（三）加强物业公司的资质管理。房地产行政管理部门应对物业公司进行严格的资质管理，实施注册和许可证制度，扶持市场化、社会化的专业性物业管理公司，引导专业性物业公司向大型化发展，创造规模效益，并将业绩优良的物业管理公司向业主委员会进行推荐。•

（四）设置机构，规范管理。国家有必要设置专门的物业管理机构，利用国家和地方政府制定的一些法规、政策对业主委员会、物业管理公司、开发商实施综合管理，并尽快编制物业管理劳动定额，各物业各工种的工作量、材料消耗，及以机械台班损耗等做出明确的测定，使物业在竞争中一方面即可双向选择，又可防止物业行业不正当竞争。•

（五）实行由业主委员会管理并自主选择物业公司的制度。由业主委员会选择物业管理公司，将会对物业公司的服务质量以直接的监督效果，促使物业公司提高自身综合管理水平，另一方面，业主委员会和业主公约在交纳管理费、遵守秩序和公德方面也对内部成员具有强制约束力。•

（六）加大监管力度，提高物业管理水平。政府部门应对开发商按国家有关规定支付的各项费用如维修、养护费、绿化养护费等实行全过程、全方位监督，保证能及时到位，并科学合理地使用。业主委员会和房地产开发商有权对物业管理公司的日常管理，各项收费，房屋及公共设施，设备的养护、维修和搭乱建、改变房地产和公用设施用途，以及不履行物业管理合同、管理办法、规定的行为进行严格监督。•

（七）强化管理、树立品牌。•

（八）建立激励机制，促进物业行业健康发展。•

第五篇：21 世纪中国成人教育发展的十二大趋势

世纪中国成人教育发展的十二大趋势 纪望平

(惠州学院成教学院,广东惠州516015)

摘 要:21 世纪的成人教育已经和正在发生若干重大变化,展现出多彩光芒的美好前景,呈现出多元化、多样化、开放化、产业化、自主化、终身化、社区化、网络化、高端化、国际化、法制化、学科化等十二个发展趋势。

关键词: 21 世纪;成人教育;发展趋势

收稿日期:2007 —05 —28

作者简介:纪望平(1957 —),男,汉族,陕西省勉县人,惠州学院成教学院院长,研究员,主要从事高等教育、成人教育研究,广东省教育厅成人与网络教育科研项目主持人。

中国成人教育的发展变化正在显现若干本质属性和时代特征,它既受经济、政治、社会变革及科技文化知识发展的总量和速度等系统外部条件的影响使 然,又受教育系统内部诸因素的相互作用。研究和探索中国成人教育变化演进的规律,有助于从总体上准确预测科学把握成人教育实践运动的发展方向和脉络,在推进经济发展、人才培养和社会进步过程中进一步发挥积极作用。综观本世纪初以来中国成人教育的发展态势,具有以下十二个明显的趋势和走向。

一、多元化

成人教育作为建立终身教育大厦下的一根重要支柱,仅靠大众化的成人高校和开放化的电视大学两极支撑是不够的。在建设学习型社会、扩充成人学习机会的宏大使命中,国家公共教育经费不足的矛盾将会长期存在,建立多元化的投资体制、进一步优化投资环境是缓解这一矛盾的有效途径。在世界成人教育发展大潮的推动下,各级政府、学校及社会各界对成人教育的认同感和责任感正日益增强,社会各个层面对成人教育的参与和合作将更加充分。高校、科研院所、社会行业团体、职业学校、成人文化培训单位、民营办学机构乃至于广大企业,将在政府的提倡、政策的引导和自身利益的驱动下,广开财源,各尽所能,各展所长,发挥各自的优势和特色,有针对性地设计成人教育产品和多元化课程,强化服务功能,有效整合资源,从而形成覆盖全社会的成人学习联盟及支持服务体系,为成人教育不断注入新生力量,使成人教育的办学主体走上多元化的道路。

二、多样化世纪的成人需求的多样化、个性的差异化、工作环境的复杂化、职业生涯变异的快速化决定了成人教育的办学形式和层次等必定是丰富多彩的。办学规格多

样化, 既有多层次多规格的成人继续教育, 也有多层次的学历教育;有函授教育,也有自学考试,还有网络教育;有集中培训,也有实践考察;有学校培训,也有电教培训;有级别考试,也有职业资格认证等。教学活动多样化。教学以教员为主导,以学员为主体,教学的内容着重于学员的应用, 教学的组织方式既包括课堂的面授指导,更侧重于课堂外的观察、讨论、座谈、实验、实习、讨论、研究、协作、网上教与学的交流等, 以充分调动学员的学习兴趣, 挖掘学习潜能,提高教学的效能。办学形式多样化。按需要办学,如订单式培养、菜单式培养、套餐式培养、模块化培养等等。

三、开放化

按照中国现代远程教育发展战略构想,在21 世纪初,将建设世界最大的“中国开放大学”,由教育主管部门主管或主办的广播电视大学、自学考试系统、函授教育单列机构等教育形式将划归中国开放大学统一规划、统一管理。从目前的实践特征审视,包括独立设置的成人高校、高等职业技术学院、广播电视大学、部分 教学研究型普通高校的成教学院、网络学院、民办高校成教部门等是成人高等教育实施开放教育的骨干力量,是处于一线的开放大学,是大众化教育的主力军,将在体制的开放、对象的开放、时空的开放等方面做好文章。服务学习型社会,培养应用型人才,普及实用性技能,构建高等教育层次丰富专业多样的教育“超市”,努力为各类求学者、从业者的知识更新及经济结构调整中的转岗就业提供便捷的教育服务。因此,其开放的重点将在投资管理机制的改革、教学机制的优化及人才培养模式的创新上有所作为,在招生制度上有所突破,在课程设置上更为灵活,在学生的入学资质、学分制管理、教育技术应用及考核评价方面形成自身的特色。成人教育开放化的历史变革还存在以下潜在可能,即入学由考试录取制变为选课注册制,管理以班级和专业为主变为以课程为主,学制由学年制变为学分制或成绩累计制等。政府将加大成人教育的开放和改革力度,使成人教育向所有成人、向全社会开放,机动灵活交替循环无始无终地为一切有教育需求的成人提供教育服务,从而成为21 世纪成人教育一道靓丽的风景线。

四、产业化

穷国办大教育,办全民的终身教育,完全靠国家投入是不切实际的,庞大的教育需求与国家财政支付能力不足的矛盾在短时期内也难以解决。社会主义市场经济体

制的建立和高教作为服务产业的基本属性为成人教育产业化铺就了道路,知识资本成为生产力、竞争力的关键因素,知识消费群蓬勃兴起,成为家庭个体仅次于住房、医疗、轿车之后的大宗消费项目。成人教育从公益事业型向事业产业复合型转化。面对全社会日益增长的各类成人教育服务需求,政府将充分发挥市场的调节和资源配置的作用,成人教育的办学主体将通过法人制度,面向市场、面向社会、面向求学者,为就业、转岗、创业、提升和完善自我的各类成人学习者的学历教育和继续教育大开方便之门,并提供全天候、全方位、全过程的支持服务,按照等价交换、供求平衡、优胜劣汰等市场规则进行经营运作,走出一条规划、开发、品牌、服务、自律、完善、提高的产业化发展之路。

五、自主化

随着公有制经济在国民经济体系中所占比重不断降低,市场调节成为经济结构调整的主要手段,下岗失业现象司空见惯视若平常。加之国家推行的一系列人事、劳动、医疗、福利、社保等制度的改革,成人要适应现代社会职业的可变异性,就必须提升自我的可雇佣性,从而自觉更新知识和技能。成人学习动机由过去为国家为人民为单位为现代化建设而学转变为为个人生存和发展而学,由过去的组织要我学转变为我要学,由单位支付学费转变为自己掏腰包,学习完全转变为个体人力资源开发的私人消费行为。在职业生涯的有效管理中,结合工作实际,个人对未来学习目标的期望、学习计划的安排、学习时间的选择、学习方式的确定等带有浓郁的自发性和自主化、个性化色彩,沿袭数百年以来的班级教学制、整体化、齐步走的教学管理和人才培养模式,以及在指定地点、指定时间、指定老师大规模集中成人学习指定内容的方式将不受欢迎并将逐步淡出21 世纪成人教育大舞台。

六、终身化

终身教育不仅是成人教育的世界潮流,而且已成为各国政府的教育发展战略和基本国策。全面建设小康社会,全面开发世界最大、最丰富、最宝贵的人力资源,是我国21 世纪社会主义现代化建设进程中的紧迫任务,建立终身教育体系是教育发展和社会进步的共同要求。21 世纪初以来,知识经济时代的科学技术日新月异, 知识更新速度的进一步加快,社会产业结构的不间断调整,我国进入了一个职位成为“稀缺资源”的“危机社会”,个人和企业为了求得生存必须不断提高

专业化水准,进行终生的职业生涯开发。由此引发和带来的人们工作的流动和岗位的变迁,物质生活的改善和休闲时间的增加,人们将伴随现代化建设“三步走”发展战略的落实,按照“活着→生活→乐活”三步曲的阶段目标追求改善生存状况、提升生活质量的欲望更为迫切,学习型社会的类型也逐渐从学历本位转向能力本位,成人着力于全面提高学习能力、就业能力、创业能力,终生学习成为全体公民的价值取向和生活方式。终身教育与终生学习两股潮流汇聚奏响的时代强音,成为21 世纪成人教育的主旋律。

七、社区化

成人教育将是社区教育的主要方式,发达的社区成人教育成为学习型社会的一种重要特征。社区政府根据社区经济的发展需要和财政力量主要举办成人学历教育、扫盲教育。社区办学机构根据自己的能力和实际情况主要举办各种满足成人职业和闲暇需求的继续教育。成人高校将全面突破围墙,将教育向社区中心延伸直至边远地区的居民区和农村,形成集约化、社会化、合作化的办学态势。社区图书室、文化站、体育中心、娱乐中心、成人培训中心等各种社区教育设施和机构,将积极吸纳丰富的高校教育资源,集成社区教育功能,开展娱乐教育、健康教育、职业教育、法律教育、民生教育、老年教育、妇女教育及青少年教育,使教育与人们的日常工作生活融为一体。社区成人教育将向全方位、多样化、实用化方向发展,将在扩大成人教育为社区服务的范围和方式、促进社区精神文明建设、民主建设、承担社区的科技开发、咨询和研究等方面发挥重要作用。

八、网络化

为缓解庞大的高教需求与我国的优质高教资源非常有限的矛盾,成人教育要实现跨越式的发展必须在现代远程教育方面实现突破,必须采用现代信息技术使我国的普教及各类优质教育资源得到高效率、大范围的利用,使大众真正共享这些资源。同时,借助信息技术在全社会的广泛应用和现代远程教育的巨大张力,为有效解决成人学习突出的工学矛盾也提供了可能,为成人处处能学、时时可学、人人乐学的宽松自由个性化自学创设了条件。“国家将把发展网络教育作为国家信息化的一项基本国策,加大对网络教育的投入,大力加强成人网络教育”。67 所试点高校将通过网络教育与函授教育的整合再造辉煌,各类继续教育培训机构通过通信系统直接将课程或教学视频输送到单位和个人的学习终端,奋力打造E —

Learning 时代的新型成人教育。未来成人教育将充分利用互联网、卫星网、无线网、多媒体、数码光盘和电子课程等手段,建设资源丰富的教学网站和方便快捷的教务管理支持服务平台,大量开发基于B/ S 模式的网上练习考试系统,为各类成人开拓远程学习新时空,最大限度地调动学习者的积极性、主动性和创造性,这将演绎为成人教育的主流形式。

九、高端化

科教兴国战略的实施,使成人高等教育得到了跨越式发展。随着成人专科教育的普及化和本科教育的大众化,伴随产业升级和高科技的更新换代的拉动,以及我国的新型工业化、农业产业化、农村城镇化和农民市民化进程不断加快,中低层次成人学历教育的市场将逐渐萎缩乃至最终在省、地级中心城市走向消失,成人教育学历层次需求呈现向高端迁移的趋势。世界发达国家成人教育的经验表明,高度普及的和高端发达的成人教育是维系和支撑国家经济发展和人力资源开发的不竭动力。大学后高级进修培训、企业高级技术管理培训、国外中短期培训、在职攻读硕士、博士学位等将成为成人继续教育的新趋势。清华大学、北京大 学2004 年以来先后取消成人学历教育,转以高层次创新拔尖人才的高级培训为主。持续升温的MBA、MPA 热也是成人教育高端化的标志之一。

十、国际化

WTO 的飓风将教育国际化的制度屏障一举打破,成人教育作为教育国际化的前沿阵地率先敞开了胸怀。由于我国高等教育发展水平和发达国家相比存在巨大的落差, 发达国家的优质教育资源已作为先头部队以迅猛之势在我国成人教育的各个领域抢滩成功,一场输入与输出不对称竞争的序幕业已拉开。由于成人的支付能力较高, 国外教育投资集团在我国高级成人职业教育方面已占据有利地位。经济的全球化要求我国成人教育目标上培养具有开放意识的外向型专门人才和劳动者,培养具有国际视野、能适应国际竞争的国际化人才。这一时代命题昭示成人教育必须国际化。然而,国际化也是一面双刃剑。为避免师资及资金大量外流,我国成人教育也必须奋力拼搏,发挥文明大国的文化优势,自建和引进结合,既要引进来,又要走出去,还要吸引外资独立办学,尤其是国内一流的大学和一流的企业,在教育走向世界方面负有重任,要利用自身优势,积极开发国外成人教育市场,努力提升成人教育的国际竞争力。

十一、法制化

成人教育的法律地位将进一步确立并不断完善。上个世纪80 年代至2004 年以来,中共中央、国务院、教育部先后批转、颁发了《关于改革和发展成人教育的决定》、《中国教育改革和发展纲要》、《中华人民共和国教育法》、《职业教育法》、《高等教育法》及两部面向21世纪的《教育振兴行动计划》,其中都明确了成人教育的地位和任务。21 世纪初以来,全国和各地频繁密集的职业与成人教育工作会议文件,国家、省(区)先后出台的成人教育机构设置管理条例、办学评估方案等,尽管尚不完备,但从法律、政策法规的层面为成人教育的发展营造了初步的法制环境,成人教育将从关注数量到注重质量、从粗放式到精细型、从无序到有序、从恶性竞争到依法办学、从市场准入到过程监管认证督导实现一体化的根本转变,走向社会监督、齐抓共管、质量优先、责权分明、监控有力、自我约束、规范管理的可持续发展轨道。

十二、学科化

终身教育时代的到来和学习型社会的建设,使成人教育学的研究对象变得独立突出,学科边界从模糊变得清晰。本世纪之初,在国际成人教育协会及其理论研究热潮的推动下,成人教育众多科研学术机构、团体、刊物、成果和一大批热心的工作者和志愿者,已为成人教育的学科发展奠定了宽广的基础。据不完全统计,目前创立包含中国成人教育协会在内的中央部委及省、地成人教育协会、学会、专业机构团体70 余个,创办成人类学术期刊50 余种,出版大型成人教育专著、译著20 余部、论著文集200 余种。仅2000 年以来发表论文2 万余篇,设立国家、部(委)省、厅(市)级成人教育类研究课题百余项。此外,以华东师范大学1993 年设立我国第一个成人教育学硕士点为标志,成人教育的学科地位得到确立。目前,除华东师范大学率先建立了第一个成人教育学博士点外,北京师范大学等8 家高校在教育学一级学科博士点中冠盖了成人教育方向,并在覆盖全国主要城市的39 所重点高校建立了成人教育学专业硕士点(含方向)。以这些硕士、博士点的建设与发展为平台,成人教育学将跻身于我国社会科学之林,成人教育的学术研究将活力倍增,理论研究更为系统,学术交流更加广泛,学科建设和人才培养将进入一个新的历史繁荣期和发展期,将有效促进成人教育办学的职业化、管理的专业化和发展的科学化。__