谈物业管理发展新思路

第一篇：谈物业管理发展新思路

谈物业管理发展新思路

时间:2010-04-16 09:22来源:未知 作者:壬涛 刘会欣

韩怡

物业管理在我国已经逐渐步八正轨，目前施行于各个城市的管理模式都是从香港或国外引进，与中国实际有所差距。本文从人员素质、基金运作，管理模式和企业规模四个方面详细论述，目的是找到一种新的思路，从而使我国物业管理能进步发展。

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论文关键词：物业管理维修基金自营模式规模经营

论文摘要：物业管理在我国已经逐渐步八正轨，目前施行于各个城市的管理模式都是从香港或国外引进，与中国实际有所差距。本文从人员素质、基金运作，管理模式和企业规模四个方面详细论述，目的是找到一种新的思路，从而使我国物业管理能进步发展。

物业管理产生于十九世纪的英国．伴随工业革命逐渐兴起．发展到今天已经有近二百年的发展历程．因此它的理论、运作模式与西方经济理论有千丝万缕的联系。我国的物业管理脱胎于国外为了能更好地适应中国的发展实际．就必须从各方面对其进行调整．开辟一条新思路。笔者在从事物业管理教学实践操作中．认为从以下四方面可以进行新的尝试：

一．物业维修基金的运作模式的改进

维修基金是物业企业对物业区域公共设施设备大中修的资金来源。关于它的收取国家有明确规定：由市住房资金管理中心．在业主交纳售房款的时候由售房单位从住宅售房款中提取．多层住宅2O％．高层住宅3O％．然后再由业主按照房改成本价房价的2％交纳。如果专项维修资金花光或者不到首次交纳金额的3O％．就要启动续筹机制。尽管如此．在实际操作过程中却出现两犬问题：(1)物业管理企业私自挪用占有：(2)业主无故拒缴续筹基金。由此产生的结果．公共部位年久失修小区整体环境破坏严重。我们认为应从以下方面改进

1明确基金使用程序

由物业公司确定维修计划以及维修费用．确定要维修的工程．报业主大会同意后．通过信息管理系统分摊到维修工程涉及的各家各户，到银行的维修管理系统提取资金，银行再从每家每户中扣取专项维修资金。如果费用不高，经过业主大会直接授权业委会批准，到银行支取就可以了，如果费用比较高就实行阶梯性的交费，比如先预支30％，让维修工程先运行起来，在维修期间分阶段地支取最后留有5％的质保金，过了保修期后就可以全部交付。在业委会没有成立之前．维修费用的使用则要求物业公司提出维修计划和预算报告，政府相关部门受理．并指定专业鉴定机构进行评估，最终由市国土房管局批准到专户银行支取费用。

2建立基金审查制度

每个财政年度，由房地产行政部门牵头，联合财政、审计部门对各物业区域的维修基金账户进行审查。检查内容包括：核查每笔资金支出程序是否合乎程序．核查每笔资金的使用过程。专项维修资金在存储银行时．所得的利息都存八相应的业主名下．利息由银行操作系统分摊到各个业主的名下。除了维修工程外．其他任何的形式都不能提取专项维修资金。基金账户是在银行备案的专用账户。根据1998年的213号文件．闲置的专项维修资金经过业主大会的决策可以委托银行购买国债．但是有金额的限制．不能把所用的专项维修资金都用来买国债．同时专项维修资金不能用于风险较大的投资．如股票等。最终审查结束后．将审查结果在物业区域张榜公布．使每个业主及物业使用人都了解清楚．资金使用透明化。

3．建立续筹资金的筹集制度

对于续筹资金．应明确各户缴纳比例．通常是按建筑面积计算。缴纳时刻有物业公司直接上门收取．也可直接存入维修基金专门账户．以汇款凭据为证。对于迟缴缓缴．应建立滞纳金制度．每迟一日按一定比例收取滞纳金。长期不交费的业主应具体情况具体分析：对确实经济困难的应办理缓缴手续．延长缴费期限并收取利息对长期无故拒缴的业主应有惩罚措施．如停止物业管理服务等。

二．创建新型物业管理模式

目前．绝大多数城市的物业管理都推行一种模式．即所有居住小区普遍由物业公司进行管理。这样虽然能对整个小区实行集中统一管理．提高专业化程度。但也存在管理费用较高．很多中低收入居民承受不起的问题．是当前物业管理中存在的一个突出矛盾。为了解决这个矛盾．应该打破物业公司管理一种模式的体制．引入我国台湾地区普遍实行的业主自营式物业管理．实行物业公司管理与业主自营式管理两种模式并用的物业管理新体制。所谓业主自营式物业管理．就是将整个社区的建筑物分为两部分一部分是私产(即居民的住房)．由业主自己负责：另一部分是公产．包括庭院、各种公共活动场所和临街的配套建筑物．由社区全体成员管理。他们自己选出一个比较精干的管理委员会．全权负责本管理纯属义务．没有任何报酬。委员一般任期一年．每月开会一次．讨论决定社区物业管理的重大问题。物业管理组织非常精干．专职人员只有两位．一位是干事．另一位是门卫兼监控员他们的房间有对公产部分进行监控的先进电子设备：并且24小时录像．保留2周)．另外有少量的临时工．如保洁员、修理工等．由干事根据需要聘请。管理经费来源是将公用房屋出租．从中收取管理费．所收的管理费在支付了人员费、设备费、公产运作费、卫生费．以及其他费用公共开支以后．一般还有节余。我国台湾省各城市的经济发展与居民收入水平均比内地高出许多．尚且普遍推行业主自营式的物业管理，而我们在大多数居民收入较低的条件下．却普遍推行公司经营式的物业管理，其结果是许多中低收入者交不起物业管理费．而物业管理公司由于收入较少．出现经营困难．使小区物业管理难以开展。因此可以对现行的物业管理体制进行改革．由单一的物业公司管理模式．改为物业管理公司与业主自营式管理并用的两种模式。

三、实现规模经济在物业管理行业中的应用

物业管理是市场经济的产物。它本应是一个科技含量高．专业性强的独立的行业．但现在业界却把它演变成单纯的劳动密集性行业．成了以兽一手工劳动为主的管理行业。相当数量的物业企业基本上是小作坊式经营．服务产品单一管理项目和类型少服务手段原始、粗放经营等。原因主要有四点：一是行业准入门槛低：二是专业服务没有形成市场；三是资源分割．物业管理区域规模小四是物业费偏低．收缴率不高。针对这些问题可采取以下措施：

1．加强行业监管．断绝与房地产企业”父子关系”

很多小物业公司之所以能生存正是由于原所属房地产公司供血．而由此出现大企业吃不饱．小企业吃不了．资源浪费严重的市场状况。行政主管部门应从两方面人手加强监管(1)每年进行财务审查．由政府的审计部门审计物业公司的经济账目．断绝双方的资金支持：(2)强制推行物业区域的招投标．每个小区的物业管理都要进行招投标．由政府组织向全社会公开．实现透明化。(责任编辑：论文图书馆编辑04)｛本文仅供参考，如需定制或指导原创论文，请联系论文图书馆客服!｝

2建立物业企业资质等级制度 制度应在注册资本、专业人员管理经验等多方面进行规定．不同资质的 企业管理 的区域规模有不同要求．达不到一定规模则不准注册．从而提高了准入门槛。3．有效整合物业管理资源 针对中小(本论文仅供参考，如需转载本文，请务必注明原作者以及转载来源:论文图书馆

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2建立物业企业资质等级制度

制度应在注册资本、专业人员管理经验等多方面进行规定．不同资质的企业管理的区域规模有不同要求．达不到一定规模则不准注册．从而提高了准入门槛。

3．有效整合物业管理资源

针对中小城市居住小区面积偏小、居民收入的特点．我们可以将物业区域按类型、位置进行联合．统一进行招投标。区域面积大了．既能充分挖掘企业潜力．提高企业人员工作能力：同时又因为降低了经营成本：从而能减轻业主交费负担。

四。全面提高各方的物业管理素质

物业管理虽然发展迅速．但毕竟只有二十多年的发展．人们在观念上认识层次上还需要更大的提高。正是由于差距的存在．使得企业在实施管理过程中，业主在接受服务过程中产生了很多错误行为，提高各方素质刻不容缓。笔者认为应进行以下工作：

1对业主委员会人员进行岗前培训

根据《物业管理条例》规定各类居住小区都应建立业主委员会．作为业主代表行使业主权利。加强业主素质教育就应从委员会成员做起．以点带面．推动全员物业管理知识的普及。具体做法是(1)当地房地产行政主管部门每年定期免费开班培训．凡是新成立的业委会均应派5O％以上成员参加．否则该业委会不予注舰(2)业委会在小区内定期培训业主．宣传物业管理方面的知识。2对物业公司专业人员数量作硬性规定

目前我国已推行物业管理资质认证工作．每年都进行物业管理员(师)资质考试．但由于没有对人员数量硬性规定．各企业对专业培训很不重视．物业服务也因此极不规范。所以各城市应在这方面有规定出台．迫使企业加强专业人员引进和培训工作．提高企业的综合实力。

五、结语

物业管理的发展与千家万户的日常生活紧密相连．事关房地产体制改革能否顺利进行。它从创立实践到建立完整的理论需要一个漫长的过程．笔者写作本文的目的就是提供一些新想法．希望能对物业管理服务质量产生一些促进作用。

第二篇：关于加强现阶段高校后勤物业管理新思路

关于加强现阶段高校后勤物业管理新思路

—— 以吕梁学院家属小区为例

[内容摘要] 高校后勤物业管理改革是社会发展的需要，是市场经济体制的必然要求，是高校校内管理体制改革的重要方向，也是高校办学规模不断扩大以及学校发展的必然趋势。物业管理服务作为后勤服务系统的一个重要组成部分将越来越受到关注。通过几年的努力，高校物业管理有了一些发展，但还存在一些问题，离市场化、专业化、企业化的目标还存在不少差距，怎样解决这些问题呢？从引入竞争机制及加强内部管理等方面提出一些新的思路。

[关键词] 高校后勤；物业管理；新思路 Keywords：estate management(物业管理)； university logistics（高校后勤）university rear service（高校后勤服务）

一、高校后勤物业管理的由来及基本状况

（一）高校后勤物业管理的由来

高校作为一个培养人才的摇篮，要实现教学、科研及发展的目标就必须有为这个目标提供保障的服务，高校后勤物业管理是适应高校快速发展的必然产物。

高校后勤物业管理改革是社会发展的需要，是市场经济体制的必然要求，是高校校内管理体制改革的重要方向，也是高校办学规模不断扩大以及学校发展的必然趋势。物业管理服务作为后勤服务系统的一个重要组成部分将越来越受到关注。在高校实施物业管理,因高校后勤中涉及物管的部分项目多、范围广、焦点多、矛盾多;同时受当地的经济文化发展水平,学校长期的统包统管、福利思想等影响使高校的物业管理与城市物业管理有着差异。搞好高校的物业管理工作是高校后勤社会化改革面临的一个重点,是学校后勤改革必须解决的重要问题。

（二）高校后勤物业管理与普通物业管理的区别

我们所说得物业管理，通常指业主方通过市场化的选聘一家专业物业管理公司，并委托它从事物业的设施管理和环境秩序的维护等。业主自治不在《物业管理条例》法规所要调整的法律关系内，因此不能视作为物业管理。所以高校后勤如委托市场的公司进行管理，则可以视作物业管理；如直接所属部门承办，就不能算真正意义上的物业管理。不管两者所作的工作内容是否一致。

（三）高校后勤物业管理的基本现状（从此处引发目前该领域存在的问题，引出下文中吕梁学院的后勤物业管理情况）

经过近几年的发展，高校后勤物业管理社会化改革取得了一定的成绩。但随着高校办学规模的不断扩大以及学校发展对后勤服务需要的日益增强，服务市场不断扩充，高校后勤物业管理迎来了进一步的发展机遇。同时对服务质量的需求不断提高，也给后勤物业管理的发展带来了挑战。

目前各高校后勤物业管理主要还是由学校后勤集团组建的物业管理公司经营，人员由学校分流人员及聘用临时工组成。与此同时，社会很多专业物业管理企业开始注视并逐步渗透，把高校作为一个广阔而有潜力的市场进行开发，高校已成为物业管理企业展开激烈竞争的重要市场。这样，一方面学校从安排人员，减少成本等因素考虑，占据着高校物业管理的大部分市场，而另一方面，社会专业物业管理公司为了抢占市场，拼命想挤进来。

高校后勤市场化、社会化是一种趋势和过程。高校后勤及其物业管理的经济杠杆或价值内涵由综合因素构成，而不是单一的市场价格形式；高效后勤服务的利润，也是综合性多方位低价位的。高校只有选择适合自己的后勤及其物业管理经营模式，才能达到学校、学生、后勤服务三赢的目的。其实高校后勤物业作为物业行业中的一个分支，比照物业管理的四大基本特征“企业化、专业化、社会化、经营型”，我们不容发现高校后勤物业要真正意义上发展起来，存在着很多有形或无形的瓶颈。

二、吕梁学院后勤物业管理基本现状分析(一)学院概况

吕梁学院是在原吕梁高等专科学校基础上建立的一所省属本科学院，2010年3月18日教育部批准升格为本科学院。吕梁学院位于山西省吕梁市离石区北郊，学院现有三个校区（东校区、西校区、新校区），占地1039.71亩，现有全日制在校本、专科学生8896人，学院现有教职工610人，学院家属小区目前主要分布在东、西两校区，新校区家属区正待开发中。学院现有家属楼11栋，学生公寓楼8栋。

(二)学院后勤物业管理中心经营状况

从1998年起，原吕梁高等专科学校撤消总务处，并将原总务处及其它部门、单位管理的后勤资产全部转归后勤处经营和管理。2005年后勤系统从学校规范分离，成立了吕梁学院后勤集团，建立了“小机关、大实体、多服务”的准企业运作模式，后勤实体与学校后勤处形成甲乙方关系，为建立新型后勤服务实体迈出了第一步；2006年又在吕梁市工商局注册成立了吕梁学院实习总厂物业管理中心，形成独立经营实体，企业法人与后勤集团实行“一体两制”的运作方式，逐步建立独立核算、自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束的机制。在后勤人事、分配制度改革上引进了竞争机制和激励机制。实行以岗位工资为主的工资制度，并把工资、奖酬金标准与工作表现及工作实绩挂钩。在对待后勤正式职工方面，按照“老人老办法”适当给予照顾，以保持队伍的稳定。原事业编制人员的档案工资仍由学校支付。其它分配制度由后勤集团自主决定，实行以岗位工资为主的工资制度，按任职资格和岗位责任的不同适当拉开差距，按岗定酬。逐步形成按劳分配、效益优先、兼顾公平、企业（实体）自主的分配制度。在管理上，实施目标责任制和岗位责任制。后勤物业管理中心形成之初，学校采取贷款、贷款贴息、直接投资等方式加大对后勤设施的投入。这种全新的体制可以实现教育公益性与企业经营性的有机结合，为高校后勤社会化改革深入提供了广阔的舞台，也为探索新型大学校园后勤服务管理提供一种模式。同时也从市场化运作的尝试中力图改变传统观念，提高竞争能力，实现后勤实体的自我发展与成长。

(三)学生公寓物业管理现状

学生公寓管理与教学管理统筹兼顾、协调发展，形成学生教育管理新平台 在后勤物业管理社会化改革中，学生公寓投资主体目前仍是学校，后勤集团承担物业管理服务；为规范后勤物业管理，院校领导、后勤集团、物业管理中心三方以契约形式界定学校、物业管理中心的权、责、利关系，使学生管理教育、物业管理与生活服务密切结合，保证学生公寓成为育人的重要阵地。物管中心下设有公寓管理中心，专门负责学生公寓管理工作。为使管理更加有效和便捷，公寓管理中心聘请学生担任管理员助理，形成了民主管理、民主监督的机制。宿管科定期评选“文明寝室”，开展寝室风采竞赛活动，以及科技、艺术、健身等适应青年学生特点的文化活动。在学生社区形成了管理者与被管理者，服务者与服务对象，教育者与受教育者和谐相处、互相促进的关系。成功地建立了与市场经济规律和教育规律相适应、与教育教学改革和后勤社会改革相结合的学生公寓管理模式。

(四)家属小区物业管理现状 自吕梁学院后勤集团物业管理中心创办以来，家属小区物业管理改善了许多，由刚开始的慢慢摸索到现在逐步完善是一个很大的进步，小区的大部分业主对于物业管理中心还是很满意的。

1、加强物业管理宣传力度、广度和深度，形成相互理解，相互支持，相互配合的良好工作作风。提高文化内涵，开设物业网站和宣传栏，设立意见箱和投诉电话等以提高监督力度和透明度。严格实行企业化管理，实行全成本核算。“自主经营、自负盈亏、自我发展、自我完善”。主要筹资渠道有：学校按时拨付的管理费用，住户缴纳的管理费，经营用房的租金，自办实体的收益，住房维修金（房产局申请），其它服务性收费。

2、全年360天报修接待，急修20分钟到现场，小修不过夜，修后要回访。供水、排水、供电、燃气、供暖、信息、网络、数字化等管线一次规划设计，布置经济合理，用途区分明确，小区内所有管线均以暗线铺设。

3、物业公司受业主委员会的委托，负责对住宅小区内的房屋及设施维修养护、绿化养护、环境卫生、车辆停放、治安和环境面貌等管理项目进行维护、修缮和整治，服务好业主和使用好员工，并接受业主委员会、居委会的监督。投诉处理快、信息跟进快、问题解决快。

三、吕梁学院后勤物业管理成效及存在的问题(一)成效:创新后勤物业管理服务，提高师生满意率

吕梁学院后勤集团物业管理中心始终以师生为关注焦点，以提高师生满意率为目标，以人为本，积极为师生提供规范、优质、高效、贴心的后勤服务。

1、加强质量监督，不断提高服务质量。吕梁学院后勤集团一直把服务质量当作集团生存发展的生命线，集团的服务质量有了明显的提高，但还是存在一些不到位的地方。对此，集团除了加强质量监控部的常规监督工作外，还采取措施，加强指导性的、随机性的监督检查，及时发现问题，及时整改提高。一是推行督导制度，由督导员进行定期或不定期的质量监督检查，及时改进。二是物业管理中心领导和督导员每周在报修中心进行电话回访，了解维修服务质量，听取服务对象意见和建议。

2、推行标准化物业管理，提高后勤服务档次。学院物业管理中心自注册成立以来，制定详细的高标准管理制度，配备得力人员，并加强监督检查，收到较好效果。

3、后勤物业管理层经过社会化实践，改革意识日益增强，专业化水平不断提高，干部和职工的市场化观念已基本确立，服务育人，敬业爱岗、和谐发展的理念和氛围为改革的深入奠定了扎实的基础。

(二)存在的主要问题

1、是校园过于分散，新、旧校区相距十几里，这对于集中管理和就近消费的原则存在矛盾；

2、是后勤保障手段不多，由于学院长期以来，后勤处于维持状态，服务设施较少，除了食堂以外再没有其它的经营发展手段。

3、是基础设施不足，由于学院多为过去旧校舍基础上发展起来的，各类设施除了部分老化外，很多的基础设施的建设严重不足，给后勤的今后发展带来难度。

4、是后勤自身的技术力量、技术水平与社会企业相比还有较大差距。

5、缺乏服务意识，服务水平低下。目前高校物业管理人员普遍还停留在值班员、保洁员的身份上，服务意识弱、水平低、办事效率差，缺乏统一的行之有效的管理。

6、物业管理队伍知识老化，年龄老化问题严重。高校物业管理者中大部分是从学校各部门分流的人员，没有系统学习物业管理的专业知识，而大部分值班员、保洁员来自招聘的年龄偏大民工，本身素质较低，又没有经过系统的培训。这样必然造成管理上不去，服务不到位。

7、高校物业公司盈利能力低，缺乏造血功能。大多数高校后勤物业管理费用还是靠学校拨款，物业管理公司盈利能力不足。原因在于：一方面是广大师生观念没有转变，没有从福利型服务观念转变成有偿服务的观念。另一方面则是由于物业管理公司服务水

以上几个方面相互影响，造成了目前高校虽然成立了物业管理公司，但离市场化、专业化、企业化的目标还相差太远。

四、对策与建议

学院后勤社会化的改革与外校相比，的确存在更多的困难，但是，全国的后勤改革形势逼人，我们既要看到所面临的挑战，同时也要抓住当前许多有利的机遇。因此，必须紧跟形势，迎头赶上，尽快制定符合我校特点的改革方案，与全省高校的改革步伐保持同步。

1、积极探索多种模式，推进学院后勤社会化改革的深化

为使后勤实体经营尽快适应新形势、健康、顺利地发展，学院应根据学校的实际情况，制定后勤社会化改革的总体思路。在改革的过程中，学院应“解放思想、与时俱进，因校制宜、模式创新，分步实施、逐项突破，整体推进，全力以赴地推进后勤社会化改革。

2、切实加强领导，稳步推进改革

在重大改革措施出台时和关系职工切身利益的问题上，要积极慎重、精心操作，稳步推进改革，深入作好职工的思想工作，妥善处理好改革、发展和稳定的关系。对后勤职工要加强各方面知识的培训，强化市场理论的教育，使他们在实践中转变观念，提高认识水平，全面增强素质。尤其是竞争意识、成本意识、风险意识、市场意识和服务意识必须加强，才能在激烈的市场竞争中生存。

3、健全各项管理制度，加快后勤物业管理的规范化

在市场经济条件下运作必须按市场规律办事，向管理要效益、向规模要效益、向市场要效益，因此必须有配套的管理制度、管理措施和价格标准，才能按制度进行规范管理，依法办事，针对这方面的弱点，必须加强制度建设。在经营服务中要引入竞争机制，提高服务质量。在人事管理中推行淡化身份、强化岗位，竞争上岗、择优录用的用人机制，实施了按效益、按质量、按责任、按贡献发放工资的分配机制。在经营服务中改变了传统的拨款制，试行按规范的服务标准、合理的收费标准收费的运行机制。

4、强调基本设施要到位。

后勤服务设施是后勤社会化的前提和保证，因此凡属于后勤生活服务应有的设施和设备应逐步的交给后勤使用，对那些年久失修的陈旧的设施学校也应该给予必要的投入，使后勤职工能够以较好的基础和较强的实力迈向社会化的征途。在后勤物业管理运营初期，学校还应采取贷款、贷款贴息、直接投资等方式加大对后勤设施的投入，后勤也用自己的积累。

5、强调基本手段要到位。

经营手段和创收办法是后勤社会化的基础，在后勤改革的过程中，必须开阔思路，千方百计调动后勤职工的积极性，想方设法对外多种渠道开源、对内增加服务的手段和品种，使后勤有充足的精力和较强的能力投身改革，主动进入市场，按企业化管理，依市场法则经营。在管理中突出讲成本、讲效益、讲质量的意识，严格进行成本核算，设法把国有资产盘活，充分发挥资源效益；强调要作好学校固定资产的维护和保养工作，确保国有资产的安全和完整；要严格按契约管理，信守合同，自觉形成有效的监督机制。

6、尽快建立后勤信息化管理平台 目前，我们高校后勤在利用信息化管理的手段还比较落后。随着高校逐年扩招，学生人数越来越多，对吃、住、后勤物业服务保障要求也越来越高。同时，校区基础设施也在不断增加，管理服务内容和范围也在不断扩大。校区分散，部门众多这就要求提供服务保障的管理方法和模式也要适应这一新形式的变化。因此，有效地利用网络化、现代化管理模式已经是大势所趋。后勤管理平台就是要将分散的、孤立的信息汇总处理形成信息管理链。处理分析统计各个中心部门的管理数据，资金使用情况、收益情况、资产情况，人员情况，绩效考核情况和模糊查询等等信息。以达到降低整体运行成本，有效规避运营风险，资源重组，创造效益最大化，使后勤管理成为统一体。同时，平台体系将不受地域限制在不同校区、不同部门间建立起高效信息互动。

7、加强高校物业管理公司的品牌建设，增强市场竞争力

随着高校物业管理公司的发展，在立足高校为师生服务的基础上，还有必要走出校园到社会上参与市场竞争。因此，高校物业管理公司必须加强自身品牌建设，形成自己的服务特色，用质量和信誉去赢得市场。反过来，高校物业管理公司参与市场竞争对自身的建设和发展有着极大的促进作用，有助于提高高校物业管理的服务质量，可以这么说，加快高校物业管理公司的品牌建设，积极地参与市场竞争，是高校物业下一步地发展方向。

8、以人为本，共建和谐校园

物业管理公司管理的是物业，服务对象是人。物业管理的好坏，取决于服务对象的满意度。加强与服务对象的沟通，反馈服务质量的意见是提高物业管理水平的一种重要途径。高校物业管理有着有别于其他物业管理的特殊性，它承载着一定的教育功能。在高校物业管理中，让部分大学生参与到物业管理中来，一方面有助增强他们的社会实践经验。另一方面可以加强与服务对象——广大师生的沟通，提高物业服务的质量；另一方面，可以给贫困家庭的大学生提供一些打工的机会，给以他们关爱。让高校物业管理公司和广大师生一起共建一个和谐的校园。

总之，吕梁学院的后勤社会化改革，在山西省教育厅的领导下，在院校党委的高度重视和精心组织下，正在积极的推进，稳步的深化，一个有特色的、符合改革要求的、适应联大改革发展需要的后勤社会化改革模式正出现在省内高校的改革大潮中。

综上所述，新时期高校后勤物业管理由于其特定的教育属性，他担负着高校的教学、科研、生活的后勤保障工作，在管理上要有新思路、新策略。我国物业管理起步较晚，继续探索新型的物业管理模式，尤其是高校后勤物业管理新模式，将是一项长期的任务。

参考文献：

［1］汤满意.高校后勤社会化改革的物业管理［J］.湖南税务高等专科学校学报，2004.［2］童春华.切实加强高校师资队伍建设［J］.发展经济, 2005,(8)［3］张作祥,吴雪.浅谈高等院校物业管理[J].高校后勤研究.2008.(03):87-88 ［4］周伟建.浅谈物业管理的现状与对策[J].现代物业.2007.(12)［5］张铃.因校制宜地推进后勤社会化改革--联合大学［J］.北京联合大学校刊.2008.

第三篇：江苏网吧发展新思路

江苏网吧发展新思路

在江苏，IT厂商是如何抢占网吧市场的？网吧业主在IT厂商的协助下进行了哪些市场化营销和运作？取得了什么成绩？

浪淘沙连锁网吧(苏州)数字互动娱乐中心的开业，受到各方广泛关注。

据江苏省网吧行业协会的数据，江苏网吧电脑每年的更新比例为1/3，全省一年电脑需求量超过10万台。这样大的一个市场，是厂商无法忽视的。

英特尔：让厂商、网吧携手并进

去年9月，文化部市场发展中心和国家电子计算机质量监督检验中心宣布，同方、TCL、长城、浪潮、方佳、惠普六个品牌电脑成为首批网吧入围机型。此后，英特尔与这些品牌电脑厂商配合，推行了一系列新的网吧业务发展思路。

最近，英特尔宣布将推出针对网吧的专用机型、特殊主板和应用软件。为让网吧用户享受酷睿的优越性能，英特尔联合六大品牌厂商，根据网吧耗能状况，网吧用户游戏、聊天、听音乐、发邮件、浏览网页和使用各种软件的习惯，陆续设计出高性价比游戏平台及符合网吧不同层次需求的基于酷睿架构的网吧机，并且把为网吧提供硬件、软件及其他资源的支持与整合放到重要议事日程上。

1月18日，英特尔(中国)有限公司、TCL电脑和江苏浪淘沙连锁网吧在南京签署协议，宣布将在江苏携手建设网吧示范基地。根据协议，浪淘沙与英特尔和TCL电脑将建立战略合作伙伴关系。2007年，浪淘沙在其直营店和加盟店采购中，全面采用以英特尔芯片为处理器的TCL电脑。英特尔和TCL电脑在提供配套的数码及周边产品的同时，还将在技术、渠道、服务、资源等方面提供多方位的服务。这次合作可以说是英特尔大规模进军连锁网吧市场的前奏。

英特尔中国公司华东区总经理张健告诉记者：“英特尔将与主板、软件、操作系统厂商携手开拓网吧市场。比如：在网吧开设音乐坊，让网民在欣赏优美动听歌曲的同时，自己动手制作音乐CD；开通视频沟通系统，让久别的亲人能够经常在网上见面。我们准备将浪淘沙合作项目当作试验田，把英特尔及其合作伙伴开发的新产品拿到这里来试用。”

网吧：思路一新天地宽

为实现网吧项目管理的创新，厂商在根据连锁网吧特点提供定制的个性化网吧解决方案的同时，在服务网点覆盖、维修备件供给等方面也给予了网吧更多的特别支持。

浪淘沙连锁网吧原来主要集中在南京和苏州，使用的多是地方品牌机。近年来，通过参加相关会议，与知名IT厂商交流，浪淘沙决定加大发展力度。在向无锡、南通、泰州市场拓展的过程中，他们逐步添加了方正、同方、TCL、方佳等知名品牌机，并与这些厂商结成战略合作伙伴，开始连锁品牌、游戏平台和数字酒店的建设。

目前，浪淘沙连锁网吧已基本覆盖江苏各个地市，直营店已从原来的30多家增加到116家，电脑终端总数超过2万台，知名品牌与地方品牌机比例达到1∶1。除在无锡、苏州旗舰店内设立游戏、影视、女性专区及流行游戏魔兽专区外，他们还将市场营销理念融入到网吧经营中，在服务内容和功能上与传统网吧形成明显差异。比如：其改造升级后的8家数字酒店，在为客人提供优良的上网条件的同时，还利用数字化解决方案迈上了信息化管理的新台阶。而即将在苏州推出的健身型网吧，既能健身，又能通过电脑看最新影视片、听喜欢的音乐、浏览实时新闻等，让白领们网上冲浪和健身两不误。

近两年，浪淘沙发展联盟店350家。为帮助联盟网吧向价值性网吧转型，浪淘沙在南京、苏州、徐州成立了3个管理中心，加强了与联盟店的沟通与管理。通过向联盟网吧提供维修和游戏点卡、配件、软件、影视片等增值服务，浪淘沙不仅增加了利润，对外影响力还得到有效提高。

江苏省浪淘沙网吧连锁有限公司总经理许致怀说：“网吧品质的提升离不开软硬件厂商的支持。连锁网吧按上网时长收费不是目的，投资建设网点、购买大量终端才能体现店面价值。网吧业主非常关心价值平台的再开发和附加价值提升的问题。比如：如何在商业中心建设商务型网吧，以便在提供上网条件的同时，增加满足商务旅行人士需求的内容，吸引更多高端白领客户；大学生占网民总数的近50%，怎样为外来人群和学生等低收入者提供更好的服务等。”他表示，今年浪淘沙将执行国家网吧设备认证制度，提升网吧安全环保性，全面推进正版软件，建立联合店面考核体系，用与加盟店签署责任书的形式加强管理，做大做强新媒体业务，提高增值业务利润，争创国家网吧示范基地。许致怀认为：“通过对不符合要求的店面进行改造，对员工进行从业教育培训，制定完善的门店管理制度，我们不仅可以树立起浪淘沙连锁网吧的品牌形象，也能获得很好的经济效益和社会效益。”

厂商：好方案赢得网吧青睐

南京曾开设了许多每小时收费5~10元的高档网吧，但前来光顾的网民却并不多。高档网吧赚不到多少钱的主要原因是缺乏合理的营销产品组合。怎样针对外来人群、学生及白领高档人群需求划分高低端、普通、时尚专区，如何根据不同区域的不同需求进行营销，这是很多网吧业主关心的问题。品牌电脑厂商在认真研究市场后，根据自己多年的运作经验，拿出了各自的网吧市场营销方案。

差异化网吧经营模式的根本，是对网吧场所的消费群体进行细分，为不同人群提供不同的差异化服务，并根据不同消费人群的需求、分区管理和经营的要点，提供不同的产品选型配置建议、网吧促销活动指导等。早在2004年，TCL电脑在启动网吧市场的同时，就对三年质保做了适当调整，加长网吧机器质保时间，使网吧因经常出问题而影响盈利的可能性减少。目前，在教育、中小企业、政府和网吧4个重点行业中，TCL电脑在网吧行业的销售收入已占30%。

今年，TCL电脑把网吧市场摆到首位，将区域需求、差异化、资源整合、平台经营作为拓展网吧市场的重要工作。5月，TCL推出网吧专用机，在节能、易维护、防盗、应用服务上与普通机型拉开距离，并推广了差异化解决方案。TCL 电脑科技(深圳)有限责任公司总部项目营销总监杨秉义告诉记者：“过去，网吧一般只提供上网服务。我们提出在网吧内设立不同专区的解决方案后，网吧的经营模式发生变化，盈利空间增大，更吸引人了。例如：由灯光、色彩构筑的女性专区，既符合一般女性的审美观，也让她们更有安全感；背景为海盗征战场面的游戏战区，能让男性有身临其境参战的感觉；而在电影放映区悬挂大屏幕，能让观赏者有更舒适的体验。网吧建店时，我们参与设计规划。例如：一个新店面配置一批4000元1台的机器，再配备几台高档酷睿机器，投入产出效果会更好；设计没有光驱、DVD的网吧专用机，有较好的实用价值；配备点击次数1万到1.5万的高性能鼠标，适应网吧鼠标易损坏的特点等。大型连锁网吧统一采购TCL电脑时，除可获得性价比更好的机器外，我们还把电脑维修服务的授权和服务费结算给他们，既方便维修，也能增加网吧的实际收益。”

同方进入网吧市场已有两年。目前，同方每个月网吧电脑订单有几千台。网吧十分注重电脑的可定制性，根据网吧的需求，同方对经营思路做了一些调整。同方股份有限公司计算机系统本部苏皖大区总经理张伟说：“我们根据主流游戏评测结果配置机型，在主板、显卡的搭配上做文章，还与游戏供应商共同研究改进和提高整体机器性能的途径。我们将常规配件交给网吧，通过先更换、维修，再报备的办法，解决网吧快速维修的难题。我们还打造了一个融资平台，推出资金解决方案，解决网吧快速扩张过程中遇到的融资难问题。”

惠普在降低网吧整体运营成本方面动足了脑筋。中国惠普有限公司南京分公司总经理戴民告诉记者：“我们与电信、网吧合作开展活动，解除网吧对高性能产品望而生畏的心理。在保证质量的前提下，我们推出适合网吧需要的低端产品，电信运营商提供上网服务，推动网吧发展。这样，惠普产品就能更多地进入网吧，网吧可以优惠获得产品，其后续服务也有保证，最终大家共赢。”

中国网吧产业提升计划

为规范经营环境，改变网吧小本经营、所用电脑90%是DIY机的状况，吸引更多资本进入，文化部文化市场发展中心根据计算机设备、内容管理、正版保护、人才素质、贫困地区发展等方面需求，设计了网吧行业计算机设备品质提升、网吧行业网络游戏内容提升整合、推动网吧行业正版化提升、网吧人才素质提升和推动贫困地区上网服务发展五个推进计划。希望通过提升计划整合来自电信运营商、网络接入商、IDC资源内容提供商、硬件设备制造商、系统及应用软件制作商、网络文化内容运营商等多方资源，通过广泛合作，强化整个产业链的紧密性，形成一个分工明确、职责范围清晰、优势互补、利益分享的经营战略体系，共同打造新的网吧利益增长点，促使网吧向规模化、连锁化、主题化、品牌化方向发展。

第四篇：探索农村发展新思路

探索农村发展新思路

侯新华

在滇西北怒江大峡谷深处，有一个小山村，远远望去，一片茂密的树林里，一幢幢砖混楼房拔地而起；走进村里，村容村貌整洁有序，户户通上硬化路，村图书阅览室、娱乐活动室、卫生室一应俱全，家家房前屋后绿树成荫、果木成林，一幅“林在村中、村在林中”，人与自然和谐发展的优美画卷。这就是蛮辉自然村。

蛮辉自然村位于怒江傈僳族自治州泸水县上江乡西南部，距州府六库28公里，总面积2.25平方公里。村内有汉、傈僳、白、彝、傣等多个民族杂居，全村共有115户487人，耕地面积700.7亩，其中水田432.7亩，旱地268亩，经济林果547亩，人均有粮495公斤，属典型农业村。几年前，蛮辉村经济社会发展水平低，基础设施落后，农民收入单一，村级集体经济薄弱，农村经济总收入和农民人均纯收入低，村里的道路是凹凸不平的泥巴路，群众出行“晴天一身灰、雨天一身泥”，是一个集穷、脏、乱、差于一身的贫困山村。

近年来，该村以强化党建为抓手，以培育新型农民为目标，以整治村容为切入点，以促进农民增收为着力点，立足优势资源，创新工作机制，大胆探索，改革创新，全村经济发展，社会事业、基层组织建设等方面发生了巨大变化，一跃成为远近闻名的先进村，走出了一条山区脱贫致富的新路子。2009年底，农民人均纯收入达到了2860元，人均有粮495公斤以上。

蛮辉村的发展，关键在于坚定不移地坚持“党建带村、基础固村、产业强村、科教兴村、生态立村、和谐促村”的发展思路，坚持“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的建设方针，围绕“粮食增产、农业增效、农民

增收”目标，促进社会主义新农村建设，有效改善群众生产生活条件，不断增加农民经济收入，切实提高群众生活水平。

党建带村

发挥基层党组织的战斗堡垒作用

基层党组织是党在农村全部工作的组织基础，是农村各种组织和各项工作的领导核心，坚强有力的农村党组织是农村发展的关键。要夯实基础工程，加强基层党建工作，加强以村党支部为核心的村级组织建设，提升村级组织的整体水平巩固和强化班子的战斗力，保持班子团结、奋进、发展优势，以领导班子好、党员干部队伍好、工作机制好、小康建设业绩好、农民群众反映好的要求，加强村级班子建设。健全后备干部队伍，加强教育与培养。坚持好党日活动、民主评议党员、党员目标管理等重点制度。坚持发展党员“五项制度”的落实，保证质量，严格程序，加强发展新党员工作。

基础固村

破解制约农村发展的因素

围绕“生活宽裕”目标，提高群众生活质量。完善农村的各项基础设施，做到“路通、电通、广播电视通、网络通”。加大村民的教育培训力度，使45岁以下的村民都掌握1至2项生产致富技术。使农民享受现代文化娱乐。改善村卫生医疗条件，完善医疗设施，保障村民享受到最基本的公共卫生服务。产业强村

增加群众经济收入

围绕“生产发展”目标，增加农民收入和村级收入。农业农村经济在巩固、发展好优势产业的基础上，调整优化农业结构，提高特色农产品的产业化水平。推进农业科技进村入户，加强先进实用技术的示范和推广工作。同时发展壮大农民流通队伍，引导农村经济人成立流通协会，带动农产品的种、养、销售产业的发展。发展劳务经济，引导和组织农业富余劳动力向外输出，转移发展，多渠道增加群众收入。

科教兴村

提高农业科技含量和群众素质

“科教兴村”是提高农村群众素质，实现农业现代化的重要手段。提高农民素质要加强对农民的思想政治教育，引导农民发扬顾全大局、互助友爱和扶贫济困的精神，正确处理国家、集体、个人三者关系，自觉履行对集体应尽的义务。大力发展农村科技教育，高度重视农村基础教育，使人民享有接受良好教育的机会，形成全民学习、终身学习的学习型氛围。增加对农村教育的投资，加强农村师资力量的配备，普及义务教育，积极发展农村职业教育和成人教育，不断提高劳动者的技术水平，抓好农民的科技培训，加强对农民进行法制教育，提高农民的法制观念和法律意识，努力做到知法、守法，积极履职尽责，并懂得用法律保护自己的合法权益，增强用法律手段驾驭管理市场经济的本领。

生态立村

实现人与自然和谐发展

围绕“村容整洁”目标，实施生态村建设工程。开展清污水、清垃圾、清违章建筑，改路、改厕、改灶为主要内容的村容村貌大整治，使附属房乱搭建、柴草乱垛、垃圾乱倒、畜禽乱跑、污水乱流的现象得到有效改变。同时，绿化、美

化新农村，扩展农房绿化覆盖面。与农村地域特色相结合，发展庭院经济，促进农民增收致富，形成“一村一品”的绿化、美化特色，创建美丽和谐的农居环境。和谐促村

创建稳定安宁的文明家园

围绕“村风文明”目标，扎实开展文明村建设活动。加大资金投入，完善村民活动阵地建设。健全完善护村队、老年义务巡逻队等治安管理形式，有效控制治安及刑事案件发生，以实现“平安村街”为目标。深化农村移风易俗、遵纪守法、尊老爱幼、无私奉献等主题教育，引导广大农民革除陈规陋习，建立科学、文明、健康的生活方式。围绕“管理民主”目标，建设民主法制示范村。建立村民自治机制，完善村规民约、村务公开和村民议事制度，保障村民对村务的管理权、参与权和监督权。坚持民主决策，健全和完善村民会议和村民代表会议制度，并督促决策事项的有效实施。规范民主管理，规范公开形式、公开内容、公开时间。加强民主监督，实现民主评议村干部工作制度和村干部激励约束制度，调动干部的工作主动性与积极性。引导农民自主开展农村公益事业建设，建立健全村务管理的各种制度，切实维护农民的民主权利，对村务进行民主管理，建立农村各种服务组织、协会，为农民发展生产经营和维护合法权益提供有效服务。（作者系怒江傈僳族自治州委副书记、州长）

来源：《云南日报》

第五篇：社团发展新思路和建设

社团发展新思路和建设

【摘要】

社团作为校园文化生活的重要载体，是所有在校师生第二课堂上不可或缺的一部分，对广大的青年学生而言，社团也是他们丰富知识面，提升技能和能力的重要平台。所以，建设好社团的工作是举足轻重的，也因此，在此探究社团的发展新思路和建设，为社团能更好的为广大师生全心全意的服务就显得十分必要了。如今，在中南大大小小的一百多个社团中，或多或少都存在着一些问题，导致社团在运营过程中都难以达到预期的效果，难以实现为广大师生提供最优质的服务的目标。当今之策，唯有重视存在的问题，并不断探寻解决的办法，追求创新，这才是上上之策。

【关键字】社团、问题、措施

一、社团在运营过程中存在的问题

1、内部管理不完善，缺乏必要的规范性

社团在组建或是换届的时候，很多都是凭着一股热情在维持社团的正常工作的，一旦热情过了，便对社团工作不闻不问，任之由之。再者，由于社团缺乏合适的管理制度或制度难以落实，各成员之间分工不明确，管理不规范，组织显得很松散，严重缺乏当代大学生应有的朝气蓬勃的生气和精神面貌。再有，作为一个社团，一个为广大师生服务的组织，竟然没有自己的社团文化和社团精神，致使社团成员难以团结一致，共同为社团的良好发展贡献力量，也使社团缺失主心骨的引导，目标盲目，没有作为。

2、物质条件不足

社团要运营，缺乏一定的经费是绝对不行的。要做好一次活动，一个项目，必要的费用必须提供。当然，社团要组织一次活动，只有经是远远不够的。社团每举办一次活动，都应以为服务师生为最终目标，而只凭学生自己的能力，离完成这一目标尚有很大差距，因此，在活动中请上至少一位资深老师也是很有必要的，而目前在社团举办活动中，由于教师资源的不足，很难完成一个很完美的活动。除此之外，举行活动，必要的场地也是不可或缺的。而当前，在我们学校方面的资源却远远难以满足这一需求。

3、社团的领导者的人格魅力不足

领导者的人格魅力在很大程度上也决定着社团的稳定发展。由于各方面，比如年龄，经验，能力等的原因，一个领导者如果人格魅力不足，那么他或她势必难以驯服大家，把大家拧成一股绳，共同为社团卖力，然后必然的结果就是：社 团里可用的人越来越少，大家纷纷离开或退出社团，导致社团难以继续生存。

二、如何解决社团在发展过程中遇到的问题的新思路

1、制定合理的管理制度。

正所谓：“没有规矩，不成方圆。”但在当今的民主社会中，制度的制定必须合理，必须人性化，这样制度才能真正管得住人。因此，在此我提出社团在制定规章制度的时候，必须采用民主集中制，保证制度的合理化，而非为个人的管理而服务的。

2、经费问题——开源节流

在费用方面，单纯的靠学社联来提供是很不理智的作法，学社联的资金是很有限的。要想解决这一问题，我个人认为最好的办法是开源节流。我们每做一个活动，其实都有其商业价值和物质精神价值，所以，每个社团可以专设一个外联部来拉拢资金；另一方面，社团的开支必须要有一定的管理规范，注意每笔资金的合理利用，严禁滥用、乱用，以最小的开支做出最完美的活动。当然，这里也强调了合理详细的计划的重要性。

3、人才管理——民主推荐，人才培养

由于社团的管理必须要有一个能值得大家信任，能独当一面的有能力的人来担当，所以为了能找到这样一个合适的人选，就必须采用民主推荐制，经过这样选举出的人才能服众，才能为社团做出最有影响力的决定。也只有这样，社团的成员之间才能最好的凝聚在一起。当然，这里也鼓励制定各种奖惩制度，随时为社团提供最优秀的人才。同时，社团为了防止人才流失，也可以进行人才培养，源源不断的为社团随时提供可用的后备人才库。

兰亭书画琴艺社：梁世维

2012年5月18日