终于把“物业费”和“物业服务费”说清楚了

第一篇：终于把“物业费”和“物业服务费”说清楚了

终于把“物业费”和“物业服务费”说清楚了

上世纪八十年代，中国大陆从香港引进物业管理，从此就有了物业管理公司、物业管理费。2007年公布的《物权法》，把物业管理公司改称“物业服务企业”，《物业管理条例》立即跟着修改，顺手把“物业管理费”改成了“物业服务费”。

实际上，物权法使用的概念是“物业费”，2009年最高法院公布的物业服务纠纷司法解释，也使用“物业费”。《物业管理条例》增加“服务”二字，不但画蛇添足，而且制造了混乱。

顾名思义，物业费，是业主因维护共有物业而筹集的资金；而物业服务费，是业主向物业服务人支付的劳务对价。这两者的法律意义是完全不同的。当前，物业纠纷大部分是物业费的纠纷，而所有物业费的纠纷都与分不清这两个概念有关。弄清楚物业费与物业服务费，才能理顺物业管理的一系列难题。

一、物业费是不是物业服务的对价？

表面上看，物业公司提供服务，业主支付费用，并且钱是由物业公司收的，所以大家普遍认为，物业费就是业主支付给物业公司的服务对价。这种观点既不符合法理，也不符合实际。

从法理来讲，城市里的公寓式住宅通常属于区分所有建筑物，业主存在共有部分与共同事务，管理这些共有部分与共同事务必然需要一笔费用，这笔费用由谁承担？当然是业主，因为业主是权利人、受益人。至于有没有物业公司、物业公司是谁，都不改变业主的这个义务。

物权法规定，物业管理有三种方式：业主自行管理、委托物业服务企业或者其它管理人。在业主自行管理的情况下，所有的管理费用，也要由全体业主来分摊。并不会因为没有聘请物业公司，业主连物业费都不用交了。

物业管理条例第七条规定，业主的义务之一，就是按时交费。这里并不涉及物业公司，也不以物业服务合同有无约定为前提。这就表明，业主交物业费，并不是购买物业企业的服务，而是他承担区分所有建筑管理责任的方式与义务。

从实际情况来看，物业费的绝大部分用于业主共同事务的支出，而不是物业公司的收益。国家发展改革委、建设部发布的《物业服务收费管理办法》规定了物业费由服务成本、法定税费和物业管理企业的利润组成。服务成本包括：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业管理企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其他费用。

服务成本构成了物业费的最主要部分。物业公司的利润只是物业费中的一小部分。这部分有多少？酬金制的物业服务合同，一般约定酬金为物业服务资金的10%，由于酬金制与包干制在结果上不可能存在太大差异，因此可以确定，无论包干制还是酬金制，物业企业所得利润，大约为整个物业费的10%。只有这10%，才是物业服务企业的所得。那么，占大头的物业管理成本算什么性质的财产？《物业服务收费管理办法》第十二条说，“实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有”，就是说，酬金制下，预收的物业费属于业主的财产。其实包干制下，也是业主财产，都是业主的AA制，物业公司只是代收、代管、代支而已。

我们经常说，物业公司是业主的集体保姆，那么，雇主发给保姆的工资，是保姆的劳务对价；让保姆代缴的水电费、物业费，给保姆买菜买肉的钱，买卫生纸、垃圾袋的钱也算保姆费吗？这部分是业主的生活必须，无论有没有保姆，都要花这笔钱。物业费的道理与此相同，物业公司替业主管理共同事务，支付相关费用，这些都来自物业费，但不能算物业公司的收入。

把物业费作为物业公司的收入，对全体业主也是不利的。这意味着，这笔钱的5%要作为“营业税”交给政府。这是毫无道理的事情。如果明确了物业费就是业主的AA制，这个不合理的问题自然消除。几年前，深圳长城一花园的业委会就认识到，物业费是业主为管理自己的家园而归集的“份子钱”，不是物业公司的“营业性收入”，不应当缴纳营业税，遂与物业公司约定，不再缴纳营业税，如果税务局找麻烦，由业委会承担责任。他们的做法，堪称物业管理上的小岗村，希望他们为全国的业主创造出宝贵经验。

综上，物业费不是物业企业的劳务对价，不是物业公司的营业收入，而是业主的AA制，是业主的共同财产。这是物业管理中最基础的问题之一，明确了这个问题，许多问题就能迎刃而解。但遗憾的是，在立法上，物业费连名称都统一不了。由于“物业服务费”的错误概念，引发一连串的错误，如政府管制物业费标准、业主以拒交物业费维权、税务局征收物业费营业税等等。未来的物业管理立法，应当在物业费问题上正本清源，纠正这个被扣错的第一颗纽扣。

二、物业费的标准由谁说了算？

物业费一直受政府管制。各地政府都制定了物业费的指导价，要求按此执行。这就是把物业费看作物业服务费，带来的直接恶果。你既然是服务价格，又与群众生活关系密切，政府管制，也就顺理成章。如果物业费不是物业公司的劳务对价，不是服务价格，政府有什么理由为此制定“指导价”？政府干预物业费标准，违反业主自治

物业费是业主维修养护自己不动产、维持物业管理区域秩序的必要费用，业主愿意承担多少，完全基于自己对不动产管理水平和保持某种程度生活质量的需要，属于业主自治的范畴。同在一座城市，贵的住宅物业费超过10元/平方米，便宜的只有几毛钱，这情形就好像既有万元一桌的燕窝鱼翅席，又有十来块钱一碗的牛肉拉面，消费者量力而行，各取所需。政府物价部门强制“定价”，是干涉业主管理自己不动产的权利。政府对物业费定价违反《价格法》

《价格法》是政府管制价格的唯一法律依据。《价格法》的基本原则是，“大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价”。哪些是政府可以定价的“极少数商品和服务价格”？第十八条有明确规定，“下列商品和服务价格，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价：(一)与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格；(二)资源稀缺的少数商品价格；(三)自然垄断经营的商品价格；(四)重要的公用事业价格；(五)重要的公益性服务价格。”显然，这里列出的三种商品、两种服务，才是“必要时可以实行政府指导价或者政府定价”的。在这五种价格中，哪一种与物业服务有关？究竟算“重要的公用事业”还是算“重要的公益性服务”？显然都算不上。既无法律规定，政府越权管制，就是违法行政。政府指导价压低了物业企业的酬金，是典型的“损不足以奉有余”政府规定物业费价格，不是怕它太低，而是怕它太高，这很奇怪。中国目前存在大量过剩劳动力，物业服务是一个买方市场，物业服务企业基本上没有定价权。即使政府规定物业费10元/平方米，也没有意义，因为没有业主愿意承担这样的费用。但政府有意压低物业费时效果就完全不同了，业主可以用政府定价来堂而皇之地拒绝物业服务企业的合理报价，哪个物业企业敢不服从政府？商品房的业主是城市人口中的富裕人群，从事物业服务的是农村进城务工的低收入人群。在劳动力过剩情况下，这些人本来就很难在市场上为自己的辛勤劳动讨回合理报酬，如果在法治国家，会通过制定最低工资等国家干预手段，来保障这些底层体力劳动者的基本收入。而在我们这里，竟然是通过政府定价来保障富人用最小的代价享受物业服务，这是典型的损不足以奉有余。其实质就是，在业主与物业企业市场博弈的过程中，政府以公权力援助了业主，这就完全丧失了正义性和公正性。出现这种情况也很正常。业主群体无疑比物业从业人员有更大的话语权。制定政府指导价的人，很可能本身就是业主，这就成了业主为自身享受的服务定价。这种“定价”没有道义性自不待言，更没有任何科学依据，完全就是定价者乱拍脑袋。有些城市的物业费指导价，十年没有变化，可见其荒谬程度。压低的物业费标准，意味着低水平的设施设备养护和低水平的管理。现代建筑，机电设备很多，早期缺乏精心维护，会缩短使用寿命，甚至危及人身安全。最近电梯事故频发，问题的根子就在于电梯的维保费用被压缩到了极不合理的程度。最终受损害的，还是业主。政府定价破坏了民事关系，人为制造纠纷由于物业服务合同的特殊性，不可能每个业主都有机会参与，故不认可物业费标准的业主并不鲜见。这种情况下，必须维护物业服务合同的效力。法律规定，物业服务合同中确定的权利义务，对全体业主具有约束力。而由于公权力的不当介入，使情况复杂起来。物业费标准超过了政府指导价，一部分业主就认为这属于物业企业违规收费，或拒绝交纳，或要求退还。对此，许多地方法院支持业主的请求。最高法院制定的物业纠纷司法解释，也含糊地规定“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。”现实中问题来了，符合物业合同的约定，但高出政府指导价，算不算“提高收费标准”的“违规收费”？如果算，就意味着政府红头文件可以改变物业合同条款，那么业主自治从何体现？合同当事人意思自治从何体现？合同自由，是合同法的基本原则，“任何单位和个人不得非法干预”，当然也包括行政机关不得非法干预。物价部门管制物业费标准的行为，恰恰是非法干预当事人的合同自由。2014年12月国家发改委发出“发改价格[2014]2755号文件”，要求各地方政府放开非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务价格。这说明，中央政府已经认识到管制这两项“价格”是错误的。但仅仅要求“放开”，似乎过去管得有理。实际上过去管就是违法的，现在应当是纠正违法做法。由于中央主管部门的态度不鲜明，结果大部分地方都没有行动，原因很简单，有权定价的都是业主，他们自己就不愿意多交钱。

三、业主能否以拒交物业费来维权？如果物业费是服务对价，那服务不好，业主当然有权少交或者不交，这就是行使合同法上的抗辩权。但我们前边已经论证，物业费不是服务对价，而是业主的义务，那么，业主拒交物业费，就是拒不履行法定义务，首先损害的是业主共同利益，这怎么能视为维权？所以，无论从法律上，从合同上，从维护全体业主利益、从维护社会秩序的角度，业主都没有任何理由拒交物业费。现实中业主拒交物业费的理由大致有两大类一是对开发商不满，如质量问题、配套问题、维修问题、承诺问题，这些问题，与物业公司没有关系，业主以此作为拒交物业费的理由根本不能成立。二是业主认为物业公司做得不好，这里边又分两种情形，一种是无端指责，比如楼下餐饮的油烟飘进家里，楼上的空调水滴到窗台上，对门的狗总是乱叫，这些问题即使真的存在，也是特定人侵权，物业公司既不是派出所，也不是法院，它哪有权力解决这些问题？受侵害的业主应当自行向侵害者去维权，而不是怪罪物业公司，更不能作为拒交物业费的理由。第二种是物业公司的工作确有缺陷，如院子没有扫净，走廊灯坏了没有及时换，甚至设施损坏造成人身伤害，这种情形之下，业主的正确做法，是依照物业管理条例第三十六条的规定，对物业公司提出批评、纠正，自己受到损失的，可以要求物业公司赔偿，物业公司根本性违约，业主委员会可以解除其合同，要求其承担违约金或者赔偿损失。但就是在这种情况下，业主也没有理由拒交物业费，道理很简单，这是业主的AA制，不是物业公司的收入。对制裁业主欠费，立法上、司法上都存在一些误区首先是把拒交物业费视为业主与物业公司之间的纠纷，《物业管理条例》第六十七条规定，“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的„„物业服务企业可以向人民法院起诉。”显然，它没有把业主欠费当作侵犯业主共同利益的行为，而单纯看作是损害物业企业权益的行为。其次，是认为业主欠费可能存在正当理由。最高法院关于物业服务纠纷的解释第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。” 貌似制裁业主欠费，但却留下了两扇暗门：一个是“无正当理由”不得欠交，那么有“正当理由”是否另当别论？啥是正当理由？另一个暗门是“仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的”，法院不支持，但如果以其它理由拒交的，法院支持不支持呢？如果明确了物业费是业主共同财产而非物业公司的营业收入，那么可以确定，业主在任何情况下都没有理由拒交、欠交物业费。司法解释的上述含糊规定，在法理上不正确，在实务中也会产生不良的效果。物业企业不尽职责，可以要求它改正；造成损害的，可以要求它赔偿；实在不胜任的，还可以解聘。但即使解聘了物业企业，业主自行管理，业主也是要交费的，否则，共有部分的维修养护、整个小区的正常运行都将无从谈起。所以，不能因为物业企业履行职责有瑕疵，业主就获得了欠费的合法抗辩理由。台湾法律《公寓大厦管理条例》对业主欠费的处理，值得我们借鉴。一是欠费没有正当理由，欠费就是违法。只要身份确定（区分所有权人或住户），欠费事实确定（积欠应缴纳之公共基金或应分担或其它应负担之费用）就足够了，至于因什么理由欠费，在所不问。二是由业主选举的代表出面追究，而不是由物业服务企业来主张。区分所有权人或住户欠费，“已逾二期或达相当金额，经定相当期间催告仍不给付者，管理负责人或管理委员会得诉请法院命其给付应缴之金额及迟延利息。”三是欠费的法律后果非常严重，可能导致丧失居住权甚至所有权（住户积欠依本条例规定应分担之费用，经强制执行后再度积欠金额达其区分所有权总价百分之一者，由管理负责人或管理委员会促请其改善，于三个月内仍未改善者，管理负责人或管理委员会得依区分所有权人会议之决议，诉请法院强制其迁离；住户如为区分所有权人时，管理负责人或管理委员会得依区分所有权人会议之决议，诉请法院命区分所有权人出让其区分所有权及其基地所有权应有部分；于判决确定后三个月内不自行出让并完成移转登记手续者，管理负责人或管理委员会得声请法院拍卖之。）四是房屋拍卖后对物业费的保护居于各种债务之首（前项拍卖所得，除其它法律另有规定外，于积欠本条例应分担之费用，其受偿顺序与第一顺位抵押权同）。从台湾法律中，我们可以看到，业主欠费绝不是个别业主与物业企业之间的纠纷，而是损害整个区分所有建筑物权益、甚至损害社会财产秩序的严重违法行为。严厉制裁欠费，归根到底是保护全体业主的利益，是保护社会的经济秩序。

第二篇：终于有人把P2P说清楚了（推荐）

终于有人把P2P、P2C、O2O、B2C、B2B、C2C 的区别讲透了！

Jyeely

2014/12/25 09:36

P2P、P2C、O2O、B2C、B2B、C2C，每天看着这些常见又陌生的名词，如果有人跟你说让你解释它的含义，金融的小伙伴们是不是瞬间石化了，是不是欲言又止了，哑口无言了，它的概念意义你真的懂吗?来吧，跟着小编一起来真正的了解下它们的含义和区别吧!

P2P、P2C、O2O、B2C、B2B、C2C的概念解析 P2P到底是什么呢?

P2P借贷是一种将非常小额度的资金聚集起来借贷给有资金需求人群的一种民间小额借贷模式。P2P是“Peer-to-Peer”的简写，个人对个人的意思，P2P借贷指个人通过第三方平台(P2P公司)在收取一定服务费用的前提下向其他个人提供小额借贷的金融模式。

P2P模式

第一种是纯线上模式，是纯粹的P2P，在这种平台模式上纯粹进行信息匹配，帮助资金借贷双方更好的进行资金匹配，但缺点明显，这种线上模式并不参与担保;

第二种是债权转让模式，平台本身先行放贷，再将债权放到平台进行转让，很明显能让企业提高融资端的工作效率，但容易出现资金池，不能让资金充分发挥效益。

O2O到底是什么呢?

O2O是目前微信二维码营销的超火概念，即Online To Offline，也即将线下商务的机会与互联网结合在了一起，让互联网成为线下交易的前台。

这样线下服务就可以用线上来揽客，消费者可以用线上来筛选服务，还有成交可以在线上结算，很快达到规模。

该模式最重要的特点是：推广效果可查，每笔交易可跟踪。

O2O的优势

O2O的优势在于把网上和网下的优势完美结合。通过网购导购机，把互联网与地面店完美对接，实现互联网落地。让消费者在享受线上优惠价格的同时，又可享受线下贴身的服务。同时，O2O模式还可实现不同商家的联盟。

O2O营销模式的核心

O2O营销模式的核心是在线预付，在线支付不仅是支付本身的完成，是某次消费得以最终形成的唯一标志，更是消费数据唯一可靠的考核标准。其是对提供online服务的互联网专业公司而言，只有用户在线上完成支付，自身才可能从中获得效益，B2C的概念

B2C是Business-to-Customer的缩写，而其中文简称为“商对客”。“商对客”是电子商务的一种模式，也就是通常说的商业零售，直接面向消费者销售产品和服务。这种形式的电 子商务一般以网络零售业为主，主要借助于互联网开展在线销售活动。B2C即企业通过互联网为消费者提供一个新型的购物环境——网上商店，消费者通过网络在网上购物、在网上支付。

网站组成B2C电子商务网站由三个基本部分组成：

1、为顾客提供在线购物场所的商场网站;

2、负责为客户所购商品进行配送的配送系统;

3、负责顾客身份的确认及货款结算的银行及认证系统。

代表网站：

天猫——为人服务做平台

京东——自主经营卖产品

凡客——自产自销做品牌

B2B概念

B2B(企业对企业的电子商务模式)

B2B(也有写成BTB)是指企业对企业之间的营销关系，它将企业内部网，通过B2B网站与客户紧密结合起来，通过网络的快速反应，为客户提供更好的服务，从而促进企业的业务发展(Business Development)。近年来B2B发展势头迅猛，趋于成熟。

B2B是指进行电子商务交易的供需双方都是商家(或企业、公司)，她(他)们使用了互联网的技术或各种商务网络平台，完成商务交易的过程。电子商务是现代B2Bmarketing的一种具体主要的表现形式。

含有三要素

1.买卖：B2B网站平台为消费者提供质优价廉的商品，吸引消费者购买的同时促使更多商家的入驻。

2.合作：与物流公司建立合作关系，为消费者的购买行为提供最终保障，这是B2B平台硬性条件之一。

3.服务：物流主要是为消费者提供购买服务，从而实现再一次的交易。

代表网站：

阿里巴巴

阿里巴巴是国内也是全球最大的B2B电子商务网站。是中小企业首选的B2B平台，主要提供“诚信通”服务，但由于所有用户基本上都是“诚信通”客户。所以没有专业的电子商务运营能力和做阿里巴巴的其它推广业务，很难取得显著效果。

中国制造网

中国制造网是B2B电子商务行业网站后起之秀，干净的网站风格，实用的网站类容，深受用户喜爱。虽然位居中国B2B网站行业第三位，但由于“百销通”付费用户还不算多，听说效果还算不错，推荐做电子商务的企业尝试一下。

中国供应商

中国供应商是由中国互联网新闻中心主办的B2B贸易平台。提供多种样式的广告服务，但网站以免费普通会员居多，好好运营商铺，效果还可以。反正不要钱，建议多注册一个B2B平台尝试一下。

C2C的概念

C2C实际是电子商务的专业用语，是个人与个人之间的电子商务。C指的是消费者，因为消费者的英文单词是Customer(Consumer)，所以简写为C，而C2C即 Customer(Consumer)to Customer(Consumer)。C2C的意思就是个人与个人之间的电子商务。比如一个消费者有一台电脑，通过网络进行交易，把它出售给另外一个消费者，此种交易类型就称为C2C电子商务。

代表网站： 淘宝网 易趣网 拍拍网

毫无疑问，淘宝在C2C领域的领先地位暂时还没有人能够撼动。然而，淘宝却也不得不承受这份领先带来的沉甸甸压力。在领先与压力之间，淘宝在奋力往前走

P2C概念

P2C即Production to Consumer简称为商品和顾客，产品从生产企业直接送到消费者手中，中间没有任何的交易环节。是继B2B、B2C、C2C之后的又一个电子商务新概念。在国内叫做：生活服务平台。

P2C具体表现为：如果哪天家乐福、沃尔玛、大中电器等这些零售业巨头也进军电子商务，通过互联网开展商务活动，这种商务活动的可能性一直是存在的，并且随着互联网技术的平台发展，还会向中小企业逐步渗透。

P2C把老百姓日常生活当中的一切密切相关的服务信息，如房产、餐饮、交友、家政服务、票务、健康、医疗、保健等聚合在平台上，实现服务业的电子商务化。

personal(个人)to Company(公司)

platform(平台)to CreditAssignment(债权转让)

是继P2P之后的又一个互联网金融新概念

该理论是国内首个P2C互联网金融服务，对债权转让企业进行资质审核、实地考察，筛选出具有投资价值的优质债权项目在平台上向投资者公开;并提供在线投资的交易平台，实时为投资者生成具有法律效力的债权转让及服务协议;监督企业的项目经营，管理评估风险，确保投资者资金安全。

O2O、C2C、B2B、B2C的区别在哪里？

O2O是Online to offline分为四种运营模式：

Online to offline是线上交易到线下消费体验

offline to online是线下营销到线上交易

offline to Online to offline是线下营销到线上交易再到线下消费体验

Online to offline to online是线上交易或营销到线下消费体验再到线上消费体验

比如:保险直购O2O,苏宁易购O2O,大众点评O2O等

C2C是Consumer to Consumer就是个人对个人的，比如淘宝的小店铺。

B2C是Business to consumer是商家对个人，这个就很多了卓越、当当、京东等等都是。

B2C、C2C很重要的一点是都运用了物流。

B2B是Business to Business是企业间的，比如阿里巴巴。

举例通俗说明一下就是：

C2C就是我卖东西你来买

B2C就是我成立个公司卖东西，你来买

O2O就是我成立个公司卖东西你来买但是要你自己来拿

B2B就是你也成立了公司买我公司的东西

电子商务知识口诀

B2B有三宝：企业、中介、沟通好

B2C有三宝：品牌、渠道、销售好 C2C有三宝：你开、我买、支付宝

O2O有三宝：线上、线下、一起搞

LBS有三宝：签到、优惠、位置找

NFC有三宝：近场、支付、安全好

SEO有三宝：内容、外链、权重屌

EDM有三宝：内容、受众、分析好

CPA有三宝：行动、转化、站长恼

CPS有三宝：佣金、销量、效果好

CPC有三宝：点击、引导、作弊少

CPM有三宝：展示、千人、不可靠

PHP有三宝：开放、高效、成本少

电子商务模式汇总

从事电子商务，以上都要知晓的电子商务模式:

B2B(经济组织对经济组织)B2C(经济组织对消费者)

B2B2C(企业对企业对消费者)C2B(T)(消费者集合竞价-团购)C2C(消费者对消费者)B2F(企业对家庭)

O2O(网上与网下相结合)SaaS(软件服务)PaaS(平台服务)IaaS(基础服务)

M-B(移动电子商务)B2G(政府采购)G2B(政府抛售)

B2M(面向市场营销的电子商务企业)M2C(生产厂商对消费者)SoLoMo(社交+本地化+移动)ABC(代理商-商家-消费者)BAB(企业-联盟-企业)P2C(生活服务平台)

P2P(点对点、渠道对渠道)SNS-EC(社会化网络电子商务)B2S(分享式商务，或体验式商务)

第三篇：房产证写谁的名字好终于说清楚了

房产证写谁的名字，终于说清楚了！2018 07/16

目前，关于产权证上到底写谁的名字主要有5种做法，不同的方案可能导致不同的法律后果。对于此类问题，未婚男女应当对此有清晰的认识，然后再根据自己家庭和对方的实际情况选择适合的方案，以免仓促决定后，家庭、恋人反目，产生不必要的矛盾。

一、写“准夫妻”二人的名字

这是大多数恋人是女孩子的观点。他们认为，既然房子买了是结婚用的，未来也是给他们居住的，当然应该写恋人双方的名字。

登记在“准夫妻”名下的法律后果

如果采用这种方案，那么房屋将被认定为夫妻的共有财产，贷款也认定是夫妻的共同债务。如无“借条”等其他证据，父母的出资也将被认定为赠与夫妻两人，归双方共有，若出现离异，父母也无权索回出资钱款。

但如果购房后“准夫妻”并没有进行婚姻登记，而是分手，那么“准婚房”仍将认定为双方共有财产，贷款也是为双方的共同债务。

但对于父母的出资，如果有相应证据显示父母出资是基于“准夫妻”双方结婚的目的，法院也会认定这部分出资是一种附加条件的赠与，而条件就是双方结婚。但如果双方没有结婚，父母就有权索回出资的钱款，上海一家法院此前就出现过这样的判例。

二、写父母的名字

这是很多男方家长的观点。他们认为，虽然房子买了是结婚用的，但毕竟恋人们还没有登记，有的期房还要等一年多才能交房，到时候分手了该怎么办。

况且首付款全是父母出的，恋人们并没有什么投入，因此写父母的名字也比较保险。

登记在父母名下的法律后果

如采用这种方案，房屋将被认定为父母的财产，贷款也认定为父母的债务，相应的或贬值也由父母享有或承担。

但如果结婚后夫妻双方用婚后的收入还贷的，若双方离婚，一方虽无法主张房屋，但对于已支付的贷款本息可主张为向父母的借贷，并要求父母返还并平均分割。

三、写男方及其父母的名字

这种做法也较为普遍，往往是因为男方的父母出了全部的首付款，未来还贷也主要依靠男方的收入，这婚房应算是男方家的财产。

登记在男方及其父母名下的法律后果

若采用这种方案，房屋将认定是男方及其父母的共有财产，贷款也认定为他们的共有债务，相应的或贬值由他们共同享有或承担。而男方的相应产权份额属于婚前个人财产，根据新的《婚姻法》，这部分财产并不因结婚而产生共有的结果。

但如果婚后夫妻双方用婚后的收入还贷的，若双方离婚，女方虽无法主张房屋，但对于已支付的贷款本息可主张为夫妻共同财产，并要求男方及其父母返还并平均分割。产权证登记在女方及其父母名下的法律后果亦是这样。

四、写双方父母和“准夫妻”的名字

很多人认为，与其那么麻烦，不如把双方人都登记到产权证上，这样大家都有权利，公平合理。

登记在双方父母和“准夫妻”名下的法律后果

若采用这种方案，房屋将认定是“准夫妻”和双方父母的共有财产，贷款也认定为其共有债务，相应的或贬值也由这些人共同享有或承担。

如果婚后仅用夫妻双方的婚后收入还贷的，双方离婚，对于已支付的贷款本息可主张为夫妻共同财产，双方父母则无权享有该部分财产。

五、只写男方或女方的名字

在由“准夫妻”中的一方或一方的家庭独自承担房款的情况下，为了避免婚后因父母的介入而产生不必要的麻烦，很多恋人选择了这种方案。

只登记在男方或女方名下的法律后果

这种情况需要从两个角度进行分析：

1、一方或一方的父母出资，仅仅登记在该方子女的名下，根据新《婚姻法》的规定，这属于该方子女的婚前个人财产，结婚后也不会自动转化为夫妻共同财产，若出现离婚，该房产仍属于原产权人；

2、一方或一方的父母出资，但登记在未出资的另一方名下，法院通常认定为一种附条件的赠与行为，如果双方未结婚，该房屋属于产权证上所载一方的名下，但对方可以要求返还已支付的款项。如果双方结婚，则属于产权证下该方的个人财产。THE END

房产证加名：加父母、配偶、子女流程分类详解2018 07/16

关于房产证加名，时不时总有一些狗血的案例冒出来。想要改动房产证上的名字有几种不同的方法，会涉及到产权、债权、税费等各种问题。而且房产证改名字对于婚前、婚后，是否有贷款未偿清有不同解释，不同情况的办理费用也不相同。

【首先，搞清楚几个名字】

一、购房合同

写几个人的名字都可以，但是注意购房合同上填写的购买人是谁，房产证就登记给谁。

按揭贷款合同：只能写一个人名字，因为按揭购房只能按照谁贷款谁签字的原则进行处理，保证购房合同、贷款合同和房产证上签名统一，其原因是规避银行的贷款风险。

二、房地产权证(也就是房产证)

上面只有一个人名字，要求是一人一证，第一业主持有，在占有房屋份额那栏填的是共有。

三、房地产权共有（用）证

房产其他共权人持有，同样在占有房屋份额那栏填的是共有，这个证在法律上标志着房产的共同归属，同时双方约定各自的出资额或所占份额。

【房产证改名有哪些方式？】

在房产证上加上别人的名字，也就是是增加这个房子的共有权人，共有三种方式：析产登记、买卖或赠与。

一、关于析产登记

很多人不是很清楚，一般是指原本为一个人所有的房产，后平均分割变为两人或多人所有，就需要进行析产登记。较多适用于夫妻配偶的增加房屋的共有权人的方式。

二、关于房产证减名字

类似于份额转让，流程和正常的房屋买卖类似，需要缴纳所占份额的契税。

（一）父母子女之间减名字，同样视为买卖交易，要收取契税。而且，如果房产证办理时间不满2年的，还需要缴纳全额营业税；

（二）夫妻之间加名字或去名字，不收取契税。

【房产证加名分哪些情况？】

一、夫妻加名，婚前婚后各不同

婚前加名

按赠与、买卖方式依据双方申请办理。

（一）赠与，夫妻双方需先到公证处办理赠与公证书，夫妻一方赠与另一方一半产权，之后双方携带房产证、身份证、公证书到中心办理加名手续；

（二）买卖，双方需签订买卖合同，然后携带房产证、身份证、不动产完税凭证到中心申请办理。

婚后加名

这种情况属于更正登记，市民只需提供夫妻双方身份证明、《结婚证》、《房屋所有权证》、《房屋登记申请书》等申请材料，共同到有管辖权的房屋登记部门进行面签后，即可办理相关房屋权属变更手续。免征契税、个税和营业税，仅收取房屋登记费和印花税等。

SO，婚后加名相对简单!

【注意】如果是之前签订购房合同时没有写上两人的名字，之后办理两证的时候不能加名，需要在办理两证后，还清贷款的情况下才能进行。购房合同的名字和房产证的名字是一致的。

二、父母子女加名，选择赠与最合适

如果是父母、子女等这种关系间的房产要办理变更手续，就可以考虑二手房买卖或者是赠与。近期由于公证费下调，赠与的成本支出在一定程度上减少。

赠与流程：需要先去公证处办理房产赠与的公证，之后携带相关是房屋两证，双方身份证，户口本，婚姻状况证明等直接去房管局办理即可。直系亲属间赠与是不限购的，不需要做购房资格审查。

赠予手续：

（一）赠予人与受赠人订立房屋赠予的书面合同，即赠予书。

（一）受赠人凭原房屋所有权证、赠予合同，按规定缴纳有关契税;办理公证。受赠人到房地产管理机构申请变更登记，应提交申请书、身份证件、原房地产产权证、赠予书及公证书和契税收据。赠予人将房屋交付受赠人。

三、兄弟姐妹加名，多数考虑买卖

虽然非直系亲属间房产加名也可以考虑赠与过户方式，但是由于税费比较高，同时限购未取消之前也要考虑购房资格，所以买卖方式比较合适。

买卖流程：比较简单，双方或三方(中介)协商清楚后签订购房合同，之后在网上进行网签备案，去房管局办理购房资格审查，通过后，打印购房合同，办理过户手续;需携带双方身份证明、婚姻状况证明、房屋两证等资料。

四、按揭中房产加名字

【注意】上述前提都是房子贷款已经还清，否则需要先去银行还清贷款，注销掉之后,再拿着房产证去行政服务中心办理相关业务。

法律普及 婚前购买的房屋属于个人财产,婚后加名变为夫妻共有财产,房屋权属发生变更。由于房屋存在抵押贷款,借款人将由一人变成两人。《物权法》191条规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产。

【银行担心什么？】

（一）是签订按揭贷款合同时，一般银行都会声明不能随意更改借款人；

（二）签合同时抵押人是一人，银行只对这一个人的征信等进行调查。如果产权人变成两个，银行就得对另一个人进行重新调查，如果此人的征信有污点，还会影响到贷款合同；

（三）房贷合同涉及贷款利率等问题，目前一套房和二套房的利率是不同的，原来银行只调查一个人的购房情况，现在加了一个人，如果这个人已经有多套房产，那么房贷利率还得重新计。

因此，在房产证上加名须经过银行批准,一般银行规定：房贷没有还完是不能加名的。

第四篇：公文的附件里还有附件怎么办终于有人说清楚了!

公文的附件里还有附件怎么办终于有人说清楚了!

《党政机关公文处理工作条例》（以下简称《条例》）第九条规定, 附件是“公文正文的说明、补充或者参考资料”。附件是附属于公文正文的其他文字、图表、图形等材料，对公文正文起说明、解释、补充、证实、参考作用。正确标注附件与附件说明，是公文格式规范化和结构完整性的客观要求。但在日常的公文处理中，一些单位存在附件与附件说明标注不准确、对附件概念不清、混淆主件与附件的界限等问题，应引起重视。

一、附件与附件说明的规范化标注

1.附件说明的标注《党政机关公文格式》（国家标准GB/T 9704—2012，以下简称《格式》）规定，公文如有附件，应当标注附件说明。附件说明在正文下空一行左空二字编排“附件”二字，后标全角冒号和附件名称。如有多个附件，使用阿拉伯数字标注附件顺序号（如“附件：1.××××”）；附件名称后不加标点符号。附件名称较长需回行时，应当与上一行附件名称的首字对齐。

因此，公文如有附件，必须有对应的附件说明，不能没有附件说明，也不能直接在正文中写“附件如后”“附后”等。附件说明应以“附件”二字开头，不能只用“附”一个字。“附件”后应为附件的全称。当有两个或两个以上附件时，应在附件名称之前加上附件顺序号，附件说明的序号与名称应与附件一致。附件顺序号应上下对齐；附件顺序号用阿拉伯数字；附件名称不加书名号，其后也不加逗号、分号、句号等标点符号；当附件名称超过一行，转行时应与本附件名称的第一字对齐。如下所示：×××××××××××××。

××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××××。

附件：1.××××××××××××××

×××××

2.×××××××××

2.附件的位置和标注《格式》规定，附件应当另面编排，并在版记之前，与公文正文一起装订。“附件”二字及附件顺序号用3号黑体字顶格编排在版心左上角第一行。附件标题居中编排在版心第三行。附件顺序号和附件标题应当与附件说明的表述一致。附件格式要求同正文。

笔者认为附件的位置分为两种情况。一种情况是附件和公文正文装订在一起，附件应该位于公文主体与版记之间。不管前一面留有多少空白，附件都应该另起一面，不要直接接在主体之下。

另一种情况是附件与公文正文不能一起装订，附件单独装订，这时版记位于主体之后，附件单独存在，应当在附件左上角第一行顶格编排公文的发文字号并在其后标注“附件”二字及附件顺序号。这样做的好处在于保证公文结构的完整，也便于公文页码的编排。3.附件页码的编排这个问题与附件的位置相关，同样可分为两种情况。一种情况是附件和公文正文一起装订时，页码应接着公文主体连续编排。另一种情况是附件与公文正文分开装订时，应对附件单独编制页码。附件与公文正文分开装订一般是因为附件页面特别多，与公文正文一起装订不方便阅读，所以此时附件应单独编制页码以方便使用。

二、附件的附件处理方法

在公文处理实践中，有的公文附件本身还有附件，这个“附件”应附于何处、如何标注，《条例》和《格式》都没有给出相关规定。笔者认为，可根据实际情况，采用不同的处理方法： 1.按照公文的正文与附件的位置关系与标注方法处理附件的附件。例如：某单位《关于开展2016年食品安全宣传周活动的通知》，主要内容有活动主题及宣传重点、活动安排（分省级层面、市县层面、社会层面）、活动要求等，“通知”有个附件《省级层面食品安全宣传周活动方案》，其内容有举办“食品安全宣传周启动仪式”、举办“食品安全知识网络有奖竞答”、微信平台食品安全科普宣传等，“方案”中还有16个单位举办的系列主题日活动安排分别作为16个附件。因此，除了在“通知”中标注“方案”的附件说明之外，还要在“方案”中标注16个附件说明，编排顺序为：正文“通知”、附件“方案”、附件“方案”的16个附件，每个附件都要另起一面编排。

2.通过调整公文内容，减少附件层次。如公文本身的附件比较单一，可以将公文本身的附件内容融入到公文正文中，这样就剩下一层的附件，避免出现附件套着附件的情况。例如：某单位《关于开展特色小镇规划建设的通知》，“通知”中有一个附件《开展特色小镇建设的方案》，“方案”中还有协调小组成员名单和相关表格作为附件

1、附件2和附件3。处理方法是将“方案”的有关内容融入到“通知”中，去掉这层附件，“方案”中的附件

1、附件2和附件3就直接成为“通知”的附件

1、附件2和附件3。

3.简略附件的附件内容，压缩其篇幅。如附件的附件内容对于公文没有实质性的意义，则可在附件中用括号标注“附件略”等。例如：某单位为贯彻落实财政部预算评审中心《关于开展2015年全国财政评审统计工作的通知》，下发了一个通知，将财政部预算评审中心通知作为附件，并根据财政部预算评审中心通知的几个附件（省本级财政评审机构基本情况表、×××省地市级和县市级财政评审机构基本情况汇总表、×××省项目支出定额标准情况调查表等）相应编制了本辖区需要填写的表格和说明作为附件。在这种情况下，财政部预算评审中心通知的几个附件可作简略处理。

4.以实用为原则，分层标注附件的附件。例如：某部委办公厅《关于做好部门预算项目申报工作的通知》，“通知”有30多个附件，附件1为产业化项目指南，附件2为标准化实施示范项目指南，附件3为实用人才带头人培训项目指南，附件4为国际交流与合作项目指南，等等。每个附件都还有附件，如附件2又有两个附件：××省（区、市）标准化实施示范项目申报登记表、标准化实施示范项目申报书，这种情况可采用分层标注方法对附件中的附件进行标注，如附件2-

1、2-2等。

三、被批转、转发、印发的文件不作为附件

有的人以为，在批转、转发、印发类公文中，被批转、转发或印发的文件应当做附件处理。依笔者之见，在这类通知中，被批转、转发或印发的文件不应当做附件。《条例》明确规定，正文是“公文的主体，用来表述公文的内容”，附件是“公文正文的说明、补充或者参考资料”。被批转、转发或印发的文件是公文的主件，承载着公文的主要的、核心的内容，并不是公文正文的说明、补充或者参考资料。实际上，批转、转发、印发类公文属于复合体公文，其正文在形式上由两部分构成，一部分是“通知”本身，另一部分即是被批转、转发或印发的文件，它们共同构成公文的正文。处于前面的“通知”仅仅起着“按语”的作用，被批转、转发或印发的文件是公文不可或缺的主要内容。

第五篇：终于有人把“分居”的法律问题讲清楚了

终于有人把“分居”的法律问题讲清楚了！

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分居要具备：感情不和、分开居住、不履行夫妻间义务。目前法院认定的分居，是指因夫妻感情不和，双方分开居住，且互不履行夫妻之间的义务(包括性生活等)。▌夫妻常年异地居住算不算法律意义上的分居? 当然不一定算法律上的分居。

有的夫妻因为就业、学习等的原因并不在一个地方生活，所以地理意义上的夫妻异地居住不一定是法律上说的分居，法律上的分居是以夫妻双方因为感情不和而不存在性生活的共同居住，互相不履行夫妻义务为标志。不过如果异地生活的夫妻相互间感情不和的，也可以构成法律意义上的分居，但是必须要有夫妻双方感情不和的书信等书证及其他证据来证明。

▌如果同住一套房，不在同一张床睡，但感情不和，不履行夫妻间相互的义务，算不算法律意义上的分居? 这种情况下法官审理时难以认定分居，例如一旦一方否认分床睡，另一方不好举证证明分床事实或没有性生活事实，因此很难认定为分居。

因为受到经济条件的限制，大多数的夫妻还只拥有一个住处，或者无力负担长期在外单独租房居住，因此夫妻感情不和后，同房不同床，各自分灶吃饭。在一方提起诉讼离婚时，如果另外一方不承认分居事实，外加夫妻同居是纯属私人事务，他人很难为此作证，因此法院一般不予采信。▌夫妻分居期间的收入属于共有财产吗? 第一，根据我国婚姻法的规定，目前我国夫妻财产制从产生依据来看，是法定财产制和约定财产制的结合，并以法定财产制为主，约定财产制为辅。夫妻财产制的约定必须以书面形式进行，在婚姻当事人之间未订立关于财产的约定或者约定不明、无效时，则适用法定夫妻财产制。我国实行的法定夫妻财产制为婚后夫妻所得共同制，即在婚姻关系存续期间，夫妻各方及双方的一切收入和取得的财产，除夫妻个人特有财产及另有约定以外，均为夫妻共同所有。

第二，在日常社会当中，虽然夫妻双方因为感情破裂而分居，但没有进行离婚登记的，法律上合法的夫妻关系仍存在，期间一方所得财产，如果无特别约定，仍然应该依照《婚姻法》第17条：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产，但本法第18条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产。”

因此，夫妻分居期间各自所得的财产，尽管事实上处于分离状态，但法律上婚姻关系仍然存续，因而分居期间一方所得财产应认定为夫妻共同财产。当然，也可以通过《分居协议书》对分居期间的各自收入进行约定为各自所有。第三，从某个角度而言，因感情不和主动分居的，往往是夫妻中的“强者”一方。将分居中取得的财产认定为个人财产，可能客观上纵容了一些逃避家庭责任的人，鼓励夫妻一有矛盾就分居，对家庭这一社会基本单元的稳定无法起良性影响。

▌夫妻分居期间一方所欠债务属于共同债务吗? 《婚姻法》第41条明确规定，离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应该共同偿还。一般情况下，夫妻关系存续期间所负的债务一般认定为夫妻共同债务，夫妻双方应当共同偿还。但是《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释(二)》第24条规定，债权人就夫妻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于《婚姻法》第19条第三款规定的情形除外。意思是说，夫妻共同债务有两个例外情形：一是债权人与债务人明确约定为个人债务;二是夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有。如果夫妻关系存续期间的债务，符合上述两个情形，该债务不属于夫妻共同债务，未借款的夫或妻不需承担偿还责任。▌分居两年就能自动离婚吗? 这也是一个流传颇广的错误认识。

其实我国法律根本没有所谓的“自动离婚”的规定。根据法律，离婚只有两种形式：协议离婚和诉讼离婚。两人达成一致意见即可到民政局登记离婚;达不成一致意见，则需要起诉离婚：判决离婚的唯一条件就是“感情确已破裂”，不需要双方同意。

而根据相关司法解释，感情不和分居两年属于“感情确已破裂的”的一种情形。因此，如果真的能够证明因感情不和分居已经满两年，可以通过诉讼的方式，由法院判决离婚。但是，绝对不存在自动离婚的说法。换句话说，即使分居10年，在没有经过法定程序离婚的情况下，两人婚姻关系仍然存续。同时，分居的原因需要是“感情不和的原因”，如果是工作、出国或其他非感情不和的原因导致分居两年的，也不属于感情确已破裂的情形。而且分居状态要处于连续状态。

现实生活中，有的夫妻虽然存在着分居的事实，但当对方否认、而自己没有证据时，根据“谁主张谁举证”的原则，法院对分居事实将不会予以认定。因而，在单方面做出分居决定时，应注意做好分居的证据收集和保全工作，书信来往、录音录像、证人证言、另寻住所的租赁合同、新住址接收的信件等等，都可以成为证明分居的证据。当然，如果对方自己承认分居的事实，则可以免于举证。▌分居两年如何证明? 司法实践中，能证明夫妻分居事实的常见证据一般是以下几种：

1、一方在外居住的证明，如房屋租赁合同等;

2、双方签订的夫妻分居协议;

3、一方向另一方发出的分居文书或双方来往的邮件等可以证明双方感情不和分居的事实;

4、证人证言，但由于证人常常与为其作证的一方存在利害关系加之离婚涉及个人隐私，法院一般不采纳单独的证人证言，须结合其他的证据来认定分居的事实。

鉴于当事人对相关法律不够了解，取证经验相对欠缺，建议聘请专业律师帮助处理离婚相关事项，保障合法权益。▌分居不支付孩子抚养费可以吗? 从道德的角度来说，抚养孩子是父母天生的义务;从法律的角度来说，抚养孩子是父母的法定义务。因为对于未成年子女来说，由于其不具备独立生活的能力，无法通过劳动取得生活必需的基本用品，所以为了其能健康成长，父母就必须承担起抚养孩子的责任。我国法律明确规定，父母有抚养和教育子女的义务。所谓抚养，就是照顾未成年子女的日常起居、饮食以及其他生活方面。如果父母与子女没有共同生活在一起，则必须以支付子女抚养费的方式履行抚养义务。

父母抚养子女的义务是天生的、法定的。只要是父母，就必须履行抚养义务。父母不能因为离婚或者分居而不支付孩子抚养费。因为离婚和分居行为涉及的是父母之间的关系，不影响父母与孩子之间的法律权利和义务。▌分居期间怎么支付子女抚养费? 子女抚养费的支付最好由夫妻双方协商解决。在夫妻发生分居前或分居后，双方可以通过各种联系方式，比如电话、短信、电子邮件等，对孩子抚养费的支付进行协商。协商的内容主要包括另一方需要支付多少抚养费、在什么时间支付、以什么方式支付。夫妻协商解决抚养费的好处是可以减少对孩子的伤害，毕竟抚养费的最终受益者是孩子。在协商解决分居支付孩子抚养费问题时，夫妻双方最好将抚养费支付协议予以公证，防止以后发生纠纷。

如果夫妻双方不能通过协商方式解决分居期间孩子抚养费问题的话，那么可以向法院起诉解决。法院会根据双方的经济状况、当地的生活水平等因素，确定一个对孩子成长最为有利的抚养费金额，并且对抚养费的支付时间和方式作出判决。当夫妻一方不履行法院关于分居支付孩子抚养费的判决时，另一方可以申请法院强制执行。▌分居协议怎么写?(一)规定双方的权利和义务。尤其要说明在分居期间，夫妻双方不再有义务与其丈夫或妻子同居。

(二)协议中要说明子女由谁抚养，抚养费如何承担以及探望权如何行使?(三)可以对分居期间的财产进行约定，如无约定或无法达成协议，则仍视为夫妻共同财产。双方若同意，可以在协议中规定分居期间双方不再互相享有家事代理权(但无法对抗善意第三人)，如果一方违反则要赔偿另一方的损失。双方若同意，可以约定分居期间因为一方而产生的债务一律视为个人债务(同样无法对抗善意第三人)，一方如果违反要赔偿另一方的损失。

(四)分居的期限，应以三个月至两年为限，期限届满，如一方当事人依然认为感情无法复合而要求离婚的，可协议离婚或持该协议向法院起诉离婚。

(五)分居的终止。协议分居可基于当事人双方的协议而终止，但应当制作终止分居的书面协议，或办理终止分居的公证。(六)实践中，几乎所有公证处都没有将分居协议明确列入民事协议公证的范围，当事人如果在当地公证处拒绝受理的情况下，可选择找当地律师事务所律师见证，或两个邻居，同事见证的方式，或者只要双方同时签字认可即可，而不必公证及见证。