物业服务费案再审申请书

再审申请书

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：**，男，汉族，1984年3月29日出生，经商，**，联系方式：**。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：**市**物业有限公司，住所地**。法定代表人：**，电话号码李涛

申诉人因与被申诉人物业有限公司物业服务合同纠纷，不服**市中级人民法院于2020年5月25日作出的（2020）湘04民终854号民事判决书，现向湖南省高级人民法院申请再审。

再审请求：

一、依法撤销**市中级人民法院作出的（2020）湘04民终854号判决书及**市**区人民法院作出的(2019)湘0406民初2356号判决书，并依法改判。

二、本案诉讼费用由被申请人承担。

事实与理由：

一、一审法院审判程序严重违法

被再审申请人**市**物业有限公司其代理律师**与本案一审**市**区人民法院代理书记员**是堂姐妹关系，违反了最高人民法院专门针对审判人员严格执行回避制度和最高人民法院关于审判人员在诉讼活动中执行回避制度若干问题的规定（法释〔2011〕12号）。据此，二人系三代以内的旁系血亲关系，属于近亲属关系范畴，但一审法院在开庭时未告知再审申请人此二人系堂姐妹关系，**本人亦未自行回避,二审法院认定二人并非近亲属，明显不当。

通过公开法律文书查询得知，从2014年到2020年，**区人民法院代理书记员**参与庭审的被申请人**物业民事案件其中有26件，均由律师**作为被申请人**物业的诉讼代理人，涉案金额高达80 787 563.12元。

二、一审、二审法院认定申请人支付的物业费起止时间错误

1.一审审混淆了房屋所有权的取得与物业费缴纳两个不同的概念，属于逻辑错误

2013年1 月25日，东成公司与**签订了《商品房买卖合同》，合同约定:出卖人应当在2013年12月31日前将本合同约定的商品房交付给买受人。并约定2013年12月31日前将本合同约定的商品房交付给被告。申请人申请了银行贷款，于2013年3月26日贷款发放到位并办理了房屋抵押，办理抵押日期为2013年3月26日。一审法院便认为从办理抵押日起，申请人**在法律事实上已取得该房屋的所有权。据此推定申请人须从取得所有权次日起（2014年1月1日）起算支付物业费（8515.40元）。

申请人认为一审法院犯了严重的逻辑措施，取得案涉房屋所有权，与缴纳物业费属于两个不同的范畴。东成公司基于违规建设等各种原因未能办理在约定的时间内未能向申请提供“三书一证一表”的，即《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房屋建筑工程竣工验收备案表》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，开发商东成公司因房屋质量一直未能通知申请人交付房屋，直到2018年5月19日，申请人迫于住房困难不得不提出收房申请，而此时的东成公司早已资不抵债，已经委托被申请人（**物业）交房，申请人是通过被申请人处拿到收房钥匙。根据《物业服务收费管理办法》第十六条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。因此，一审法院以合同约定的交房时间（2014年1月1日）起算物业费于法无据。

2.二审法院举证责任分配错误

根据《民事诉讼法》第64条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，即当事人在民事诉讼中对自己所主张的事实，有提供证据加以证明的责任。本案中，申请人已举证证明2018年5月19日收房并拿到房门钥匙，被申请人对此予以否认，此时，举证责任就转移到被申请人，其必须提出证据加以证明，包括向法院提供收房通知书及其签收时间等，否则，被申请人要承担举证不能的法律后果。二审法院认定“其亦无充分证据证实收房时间系2018年5月19日，故一审以上述《商品房买卖合同》约定的交房时间即2013年12月31日认定为收房时间，并认定自2014年1月1日上诉人应开始向被上诉人缴纳物业费并无不当”，此举证责任分配违背了《民事诉讼法》关于举证责任分配的立法初衷，无疑加重了申请人的举证责任。

3.二审法院以物业服务费（编号：0019807）收款收据进行推断不符合逻辑，认定事实错误。

二审法院认为，“申请人向一审法院提供了收款收卷，可以证实上诉人交纳了2014年1月1日至2015年12月31日期间物业服务费4306元”。在申请人与被申请人关于收房时间发生严重分歧在情况下，申请人认为从2018年5月19日收房在情况下，再交纳2014年至2015年度的物业费，明显不符合常理，因此，上述物业费的交纳时间期限系被申请人自行添加系清理之中。关于该举证责任，二审法院强行分配给申请人，明显不当。

三、被申请人擅自提高水费价格，申请人有权拒绝缴纳物业费，对此二审法院适用法律不当

二审法院认为“被上诉人收取二次供水费用过高的问题……但以拒绝交纳物业费于法无据”，二审法院故意回避被申请人收取过高供水费的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”。

另根据《湖南省物价局 湖南省住房和城乡建设厅关于印发<湖南省城市供水价格管理办法>的通知》第二十二条 鼓励城市供水企业逐步推行统一的二次供水管理，二次供水设施建设或改造后交由供水企业管理的，运行维护费用计入供水企业成本。对暂未统一二次供水的居民住宅及其它高层楼宇供水，可根据实际加压电费计算加价标准，报当地价格主管部门备案后执行。衡发改价服〔2017〕29号文《关于进一步明确物业服务二次供水加压电费收费有关问题的通知》中第3条：二次供水加压设施未单独安装计量电表和水表的，以及没有经过物业服务企业和业主委员会或业主代表参与共同核实相关数据的，不得收取二次供水加压分摊电费。**市**物业拒不进行实际加压电费，其收取水费公式为：3．02元＋3．02x0．08＋0．588元＝3．85元（实收3.86元1方）。

本案中，2016年4月26日被申请人与东洲水岸业主委员会签订《物业管理服务合同》，其中约定:电梯房二次供水价3.20元/吨，2019年4月20日，业委会再次与被申请人签订了《东洲水岸物业管理服务合同》，其中约定电梯房二次供水价按3.76元/吨计收。

据此，被申请人擅自提高二次供水价格，严重损害了全体东洲水岸业主的合法权益。作为业主，根据上述法律规定，有权拒交物业费进行抗辩，因此，二审法律适用法律明显不当。

综上所述，本案一、二审判决认定的事实缺乏证据证明，适用法律确有错误，申请人恳请贵院支持再审诉请。

此 致

湖南省级人民法院

再审申请人：**

2020年9月