第一篇：新能源月亮园创建全国物业管理示范住宅小区工作汇报
月亮园创建全国物业管理示范住宅小区工作汇报
各位领导、各位专家：
大家好！
我叫田海伦，是月亮园物管处主任。在这里我谨代表扬州新能源物业管理有限公司欢迎国家建设部“创建”考评组莅临指导我公司月亮园物管处的工作。
月亮园是一大型高档绿色文化住宅区，该小区占地面积297亩，建筑面积27万平方米，绿化率42%以上，现小区入住业主1300多户，近4500人。
我公司自2002年10月对月亮园实施物业管理以来，已初步取得了一些成绩，2003年被邗江区授予“青年文明号”和“文明小区”的光荣称号，同年被扬州市评为“扬州市优秀物业管理示范小区”，2004年10月评为“江苏省城市物业管理优秀小区”。物业管理工作赢得了小区业主的好评，业主满意率始终在98%以上，物管费收缴率（含空置房）2004年达100%，2005年达98%以上。
为进一步提高小区物业管理服务水平，提高业主生活的品质，我们以创建全国物业管理示范住宅小区为契机,在服务和管理上排找差距，精益求精，现就月亮园物管处创建工作的情况向各位领导、专家作如下汇报：
为创建“物业管理国家示范小区”，公司专门成立了月亮园“创建”工作领导小组，将任务分解到人，分阶段、分重点，从安防、保洁到绿化、环境，形成实施—监督检查—整改的流程，确保“创建”工作计划和“创建”目标的完成。月亮园物管处组织员工进一步认真学习《全国物业管理示范住宅小区》的标准，对照标准，制定详细创优规划和具体实施方案。先后完善了管理制度，服务标准和考核制度、收费标准等各项管理基础台帐，使管理工作做到制度化、规范化。
在实际工作中，作为开发商旗下的物业公司，在开发商的支持下，一方面我们严把物业交付验收关，宁可延迟物业交付时间，也要做到零缺陷交付，让业主住上放心房。经协调物业公司和房产公司还联合成立了房屋售后服务中心，对房屋保质期内的房屋质量问题及时维修，避免施工单位不及时为业主维修的现象。同时，对保质期内材料供应商施工质保金未经物管处签字，房产公司拒付。另我们还根据月亮园小区滚动式交付的特点加强了装修管理，实行“一个坚持”、“两个杜绝”、“三个沟通”的工作思路，切实抓好装修管理工作。
一个坚持，即坚持装修管理的原则不放松。对业主装修方案进行审核，对业主不符合要求的装修方案提出合理化建议，管理员每天上门跟对装修的全过程进行跟踪管理。两个杜绝，即坚决杜绝改变房屋结构的行为，坚决杜绝侵占公用部位、破坏公共设施的行为。三个沟通，即多和业主沟通，使业主理解、支持装修管理管理工作；多和装修单位沟通，使装修单位按章施工；多和主管部门沟通，请主管部门给予工作中的政策指导和帮助，让相关领导部门支持装修管理工作。通过这三方面的沟通，装修管理真正做到了堵疏结合，得到了业主的理解和支持。
月亮园物管处始终以“业主满意”为服务宗旨，树立“服务无处不在”的服务理念，为方便业主，物管处二十四小时接受业主和使用人对客服中心的报修、求助，建立便民维修承诺制度，零修，急修及时率达100%，并对维修件件回访。今年物管处还成立了家政服务中心，在小区主出入口增设了便民箱、便民车，切实方便了小区业主生活，得到了业主的一致好评。
一个小区的品质、物业管理水平及业主满意度是由多方面来体现的，月亮园绿化率高，处处是景，为了让业主感觉到住在月亮园犹如住在公园里，为此我们的绿化、保洁员付出了辛勤的劳动。月亮园连续两年被评为“安全小区”，我们的保安拾金不昧、抓小偷等事迹新闻媒体曾多次报道，使业主切实感受到生活在这样的小区安全踏实。
房产的保值增值是我们物业管理追求的最大效益，是为业主真正打理好他们的家园，本着对业主负责的精神，我们为小区的公共设备设施投保了财产险及物业管理责任险。公共设施的维护保养是业主不易注视的物业管理工作，为了让业主更加了解物业管理工作，物管处每季度向业主公示小区公共设施设备的维保计划，由于小区各项物管工作的规范操作，月亮园的房价自2002年1980元/㎡现已达4000元/㎡以上，比临近小区高出三四百元每平方米。通过物管处全体员工的共同努力，使业主切实感受到物管处是他们真正的大管家，所以月亮园物管费的年收缴率始终保持在98%以上，真正实现了物业管理的良性循环。
业主的理解和支持给了我们莫大的鼓舞，构建和谐社区，回馈业主让业主心有所归是我们义不容辞的责任。物管处号召每位员工和业主交朋友，在与业主日常沟通中，我们一位管理员了解到小区有些老年人想去看看新建的润扬大桥，得此信息管理处及时组织了小区中老年人参观游览了润扬大桥和森林公圆，许多家庭的儿女都感动的说：“物管处是为他们进了孝心，了了老人的心愿。”我们还组织了小区业主舞蹈队、健身队；业主棋牌比赛、趣味运动会、文娱晚会等活动。通过各种活动，缩短了现代居住环境人与人之间的距离，让业主感受到他们是生活在一个和谐融洽的大家庭。
创建全国物业管理示范住宅小区，需要全体业主的共同努力，为把小区创建工作落到实处，我们充分调动广大业主的创建积极性，物管处与业主之间架设了多座共建桥梁。定期征询业主委员会以及业主的意见和建议，建立有效的信息反馈机制，畅通业主与物管的沟通渠道，让业主参与到日常管理工作中来，对他们的建议虚心接受，认真对待，立即整改。
回顾创建的历程，我们深切感受到月亮园小区通过创建全国物业管理示范住宅小区，各项管理水平都得已提升，表现在，环境方面：花开草绿，小桥流水，景观怡人，漫步其中，犹如画中，达到人与自然的和谐和生态平衡；经济方面，通过全体员工的不懈劳动，物管费最大化的收缴，小区的服务工作有序开展，企业的利润和员工待遇都得到最大的提高；社会方面，业主为住在月亮园感到无比的自豪和荣耀，月亮园在扬州人心目中成为高品质的小区。
各位领导、各位专家，月亮园小区创建全国物业管理示范住宅小区工作虽然取得了一定成绩，但与国内大品牌物管企业尚有一定差距，我们将以更加务实的作风，再接再厉，不辜负各位领导、专家的厚望，巩固创建成果，努力打造业主满意放心的小区。
谢谢！
扬州新能源物业公司月亮园物管处
二○○六年六月
第二篇：创建《全国物业管理示范住宅小区》迎检资料总目录
创建《全国物业管理示范住宅小区》
迎检资料总目录
第一章 基础管理
1、房屋及配套设施投入使用清单
2、接管验收资料
2.1 房屋及公用设施等竣工和接管验收交接表
3、专业化管理资料 3.1 专业管理
3.1.1 物业公司简介
3.1.2 物业公司机构示意图 3.1.3 物业公司营业执照复印件 3.1.4 物业公司税务登记证
物业公司资质证书 质量体系认证证书
3.2 成立管理处文件
3.2.1 管理处基本情况登记表 3.2.2 管理处情况登记表 3.2.3 任命书
3.2.4 管理处机构设置图
3.2.5 关于拨付物业管理用房的函
（附）物业管理用房名单 3.3 管理处安全管理责任书 3.4 服务中心目标责任书
4、开发商与物业公司签订的物业管理合同
5、前期物业管理服务协议
6、住宅维修基金管理使用办法 6.1 住宅维修基金收支明细表
7、各项公众管理制度 7.1 住户手册 7.2 业主公约
7.3 业主委员会章程
7.4 住宅区精神文明建设公约 7.5 装修手册
7.6 住宅区楼宇维护管理规定 7.7 住宅区用水管理规定 7.8 住宅区用电管理规定
7.9 住宅区管道燃气使用管理规定 7.10 住宅区园林绿化管理规定 7.11 住宅区卫生清洁管理规定 7.12 电梯使用管理规定 7.13 住宅区消防管理规定 7.14 住宅区居民治安管理规定 7.15 住宅区暂住人员管理规定
7.16 物品搬迁管理规定
7.17 来访人员进出管理暂行规定 7.18 住宅区交通管理规定 7.19 地下停车场管理规定
7.20 饲养家畜、家禽及宠物的管理规定 7.21 文体娱乐场所管理规定 7.22 临时用水、电管理规定
8、管理单位与业主委员会 8.1 业主委员会成立资料
业主委员会筹建工作程序
8.1.2 第一届业主委员会筹备小组成员名单 8.1.3 业主委员会章程（草案）8.1.4 业主委员会筹建宣传提纲 8.1.5 第一届业主委员会选举办法 8.1.6 业主的公开信
8.1.7 第一届业主委员会候选人推选表 8.1.8 业主名单
8.1.9 第一届业主委员会候选人初选情况汇总 8.1.10 第一届业主委员会筹备小组第一次会议会议记录 8.1.11 第一届业主委员会候选人登记表
8.1.12 第一届业主委员会筹建工作进展情况汇报及下一步工作计划 8.1.13 管理部工作处理单
8.1.14 第一届业主委员会筹备小组第二次会议会议记录 8.1.15 第一届业主委员会候选人基本情况 8.1.16 第一届业主委员会委员选票 8.1.17 选票发放记录
8.1.18 有关筹备工作的报告 8.1.19 管理部工作处理单
8.1.20 第一届业主委员会选举唱票记录
8.1.21 第一届业主委员会筹备组第三次会议及委员会一届一次会议 8.1.22 第一届业主委员会筹备工作总结汇报 8.1.23 会议通知
8.1.24 关于小区成立业主委员会问题的请示 8.2 业主委员会资料
8.2.1 合肥市业主委员会规则(试行)(附)业主委员会章程
8.2.2 第一届业主委员会委员通讯录 8.2.3 业主委员会一届一次会议会议记录
8.2.4 业主委员会一届二次会议议程
8.2.5 业主委员会一届二次会议记录 8.2.6 业主委员会一届三次会议主要议程(附)请假单
8.2.7 业主委员会一届三次会议记录 8.2.8 业主委员会一届四次会议记录 8.2.9 业主委员会一届五次会议主要议程(附)会议签到表
报告
8.2.10 业主委员会一届五次会议记录(附)会议签到表 业主委员会一届六次会议记录(附)会议签到表 会议通知
8.2.13 业主委员会成员岗位培训班报名表 8.2.14 关于小区业主委员会申请登记的批复
9、物业管理合同
10、创优规划与实施方案
11、各项管理制度及各项标准 11.1 公众管理制度(见第7项)11.2 内部管理制度
11.2.1 管理处员工言行规范文明礼貌用语 11.2.2 管理处管理人员行为规范 11.2.3 管理处值班室值班员工作用语 11.2.4 管理处值班室值班员行为规范 11.2.5 管理处维修工工作用语 11.2.6 管理处维修工行为规范
11.2.7 管理处护管员（门卫岗）工作用语 11.2.8 管理处护管员（门卫岗）行为规范 11.2.9 管理处清洁工文明用语 11.2.10 管理处清洁工行为规范
11.2.11 管理处护管员、车管员工作用语 11.2.12 管理处护管员、车管员行为规范 11.2.13 住宅区治安管理程序 11.2.14 顾客投诉处理与回访规定 11.2.15 房屋管理及公共设施管理程序 11.2.16 管理处档案管理规定 11.2.17 社区文化活动管理规定 11.2.18 管理处24小时值班制度 11.2.19 服务收费管理规定
11.2.20 管理处有偿服务管理制度 11.2.21 管理处费用开支管理方法 11.2.22 住宅维修基金管理使用方法 11.2.23 管理处廉洁自律制度
11.2.24 管理处护管员日常管理规定 11.2.25 火警火灾应急处理规程
11.2.26 消防设备（设施）维修保养规程 11.2.27 配电房运行管理规定 11.2.28 配电房安全操作规定 11.2.29 配电房维修保养规定 11.2.30 柴油发电机运行管理规定 11.2.31 柴油发电机操作规定 11.2.32 柴油发电机维修保养规定 11.2.33 电梯运行管理规定 11.2.34 安全管理制度
11.2.35 给排水设备（设施）运行管理规定
11.2.36给排水设备（设施）操作规定 11.2.37给排水设备（设施）维修保养规定 11.2.38管理处消防值班制度 11.2.39设备巡视检则制度
11.2.40 二次供水管理规定 11.2.41 机电设备管理控制程序 11.2.42 风机房管理及维护保养制度 11.2.43 停车场管理员工作制度
11.2.44 业主（用户）意见调查操作规定 11.3 内部管理运作流程 11.3.1 管理处管理运作流程 11.3.2 管理处机构设置示意图 11.3.3 管理处岗位设置图
11.3.4物业入伙管理规定 11.3.5商业店铺管理规定
11.3.6 前期接管流程图 11.3.7 入住初期管理示意图 11.3.8 日常管理示意图 11.3.9 费用管理流程图
11.3.10 顾客委托维修安装服务程序 11.3.11 房屋维修管理流程图
11.3.12 高层火警、火灾应急处理流程图 11.3.13 防火管理规程 11.3.14 二次供水管理规定
11.3.15 供配电系统管理运作流程 11.3.16 水泵房设备操作规程
11.3.17 房屋及公用设施维修、保养工作运作一览表 11.3.18 绿化操作频度及检查标准 11.4 内部岗位职责
11.4.1 管理处机构设置示意图 11.4.2 管理处主任岗位职责 11.4.3 管理处主任助理岗位职责 11.4.4 管理处事务助理岗位职责 11.4.5 管理处收款员岗位职责 11.4.6 管理处巡楼员岗位职责 11.4.7 管理处水电维修工岗位职责 11.4.8 管理处电梯工岗位职责 11.4.9 管理处护管班长岗位职责
11.4.10 管理处巡逻岗护管员岗位职责 11.4.11 管理处大堂岗护管员岗位职责 11.4.12 管理处车管员岗位职责 11.4.13 管理处绿化工岗位职责 11.4.14 管理处保洁员岗位职责 11.4.15 管理处商铺管理员岗位职责 11.5 培训与考核
11.5.1 物业公司职工培训制度
11.5.2 物业公司员工考核奖惩暂行规定 11.5.3 管理处员工培训管理办法 11.5.4 管理处2010培训计划 11.5.5 管理处2011培训计划 11.5.6 管理处员工工作考评制度 11.5.7 物业公司护管员奖惩条款 11.5.8 员工月考核表
11.5.9 员工（半年）考核表
11.5.10 员工（半年）考核计分表 11.5.11 （半年）考核汇总表 11.5.12 员工民主考评表 11.5.13 护管员月考核表
11.5.14 护管员奖罚金月统计表
12、人员素质与培训
12.1 管理处管理人员合影 12.2 员工花名册及档案 12.3 员工着装规定 12.4 员工职业道德规范 12.5 管理处廉洁自律制度
12.6 管理处员工言行规范文明礼貌用语 12.7 管理处管理人员行为规范 12.8 管理处常用工作用语
12.9 管理处值班室值班员行为规范
12.10 管理处维修工工作用语及行为规范
12.11 管理处护管员(门卫岗)工作用语及行为规范 12.12 管理处清洁工文明用语及行为规范
12.13 管理处护管员、车管员工作用语及行为规范 12.14 员工培训
12.14.1 职工培训制度 12.14.2 培训管理程序 12.14.3 员工培训计划 12.14.3.1 2010年公司培训计划 12.14.3.2 2011年公司培训工作计划
12.14.3.3 物业公司2001年培训计划表
12.14.3.4 物业公司培训通知
12.14.3.5 管理处管理员培训计划表 12.14.3.6 员工培训记录(另归档)(附)签到表
培训记录表
管理处日常培训图片
13、现代化管理手段 13.1 计算机系统
13.1.1 计算机信息系统管理规定 13.1.2 管理处计算机使用情况 13.1.3 “文档管理器”说明书
13.1.4 思源物业管理软件系统操作手册 13.1.5 计算机及配套设备故障处理记录表 13.2 高层楼宇防盗对讲系统维修保养合同 13.3 安装红外线防盗报警系统合同
（附）监控系统方案
13.4 红外线防盗报警系统安装及试运行小结
14、收费管理
14.1 管理处费用开支管理办法 14.2 服务收费管理规定 14.3 欠费催缴管理办法(附)欠费催缴通知书
欠费催缴停水停电通知单
开通水电通知单 14.4 管理处收费管理员岗位职责 14.5 管理费收缴协议 14.6 管理费收支情况公布表 14.7 住宅维修基金收支明细表 14.8 关于物业管理服务收费标准的批复
15、房屋及共用设施设备管理 15.1 竣工图（另存档）
15.1.1 汇文楼建筑竣工图（1盒）15.1.2 汇文楼结构竣工图（1盒）15.1.3 汇文楼给排水竣工图（1盒）15.1.4 汇文楼电气竣工图（1盒）15.1.5 建筑竣工图（1盒）15.1.6 结构竣工图（1盒）15.1.7 电气竣工图（1盒）15.1.8 给排水竣工图（1盒）
15.1.9 消防(防排烟)工程竣工图（1盒）15.1.10泵房、外管消防安装竣工图（1盒）15.2 竣工验收文字资料档案（另存档）15.2.1 综合竣工验收文字资料（1盒）15.2.2 土建竣工验收文字资料（3盒）15.2.3 给排水竣工验收文字资料（1盒）
15.2.4电气竣工验收文字资料（2盒）15.2.5高层住宅消防竣工资料（一、二）
15.2.6 竣工验收综合文字资料（1盒）15.2.7 土建竣工验收文字资料（3盒）15.2.8给排水竣工验收文字资料（1盒）15.2.9电气竣工验收文字资料（1盒）15.2.10消防工程竣工资料（1盒）15.2.11水泵安装竣工资料（1盒）15.2.12楼层对讲、监控系统（1盒）15.2.13土建综合资料（一、二）（1盒）15.2.14现浇钢筋砼及混合结构工程 15.2.15给排水工程验收资料（一、二）（1盒）15.2.16室内给排水资料（1盒）15.2.17照明竣工资料（一、二）（1盒）15.2.18电气照明工程资料（一、二）（1盒）15.2.19配电房安装电气竣工资料（一、二）（1盒）15.2.20室外排水竣工资料（1盒）15.2.21室外照明技术资料（1盒）15.3 房屋管理制度及档案
15.3.1 房屋管理及公共设施管理程序 15.3.2 房屋（设施）养护和修缮管理规定 15.3.3 空置楼宇管理规定 15.3.4 管理处巡楼员岗位职责 15.3.5 钥匙管理工作规定 15.3.6 房屋维修流程图
15.3.7 房屋维修工程质量检验评定标准
15.3.8 房屋本体公共设施维修、养护工作一览表 15.3.9 室外公共设施维修、保养工作一览表 15.3.10 顾客委托维修安装服务程序 15.3.11 房屋及共用设施设备大中修记录 15.3.12 房屋完好情况评定表 15.3.13 房屋完好率统计
15.3.14 空置楼宇检查表（另归档）
15.3.15 发展商空置楼宇统计表（另归档）15.4 设备台帐设备卡(另归档)15.4.1 设备台帐
15.4.2 配电系统设备卡
15.4.3 生活及消防供水系统设备卡 15.4.4 消防系统设备卡 15.4.5 消防报警系统设备卡 15.4.6 电梯系统设备卡
15.4.7共用电视天线系统设备卡
15.5 共用设施设备图纸资料管理 15.5.1供电系统图(另归档)15.5.2给水管线设备图纸(另归档)15.5.3排水管线设备图纸(另归档)15.5.4电梯工程档案资料(另归档)15.5.5 消防设备图纸(另归档)
16、住户档案、房屋及其配套设施权属清册
16.1 住户档案（每户一档，按栋、层、座归档）16.1.1 入住楼宇验收签认表 16.1.2 装修资料 16.1.3 业主公约
16.1.4 房屋保修期满业主签认书 16.1.5 管理费收缴协议
16.1.6 业主办理入住手续跟踪表 16.1.7 业主(住户)户口登记 16.1.8 房地产证 16.2 房地产产权证明
17、日常管理服务
17.1 日常管理服务工作规定 17.2 顾客投诉处理与回访规定 17.3 房屋维修流程图
17.4 管理处24小时值班制度 17.5 顾客委托维修安装服务程序 17.6 顾客委托维修安装单（另归档）
17.7 顾客维修安装需求登记表（另归档）17.8 顾客意见登记表（另归档）17.9 顾客投诉与回访登记表（另归档）
17.10 顾客投诉处理情况一览表（另归档）
18、住用户与管理单位
18.1 业主（用户）意见调查操作规定 18.2 业主（用户）意见调查表(另归档)18.3 业主（用户）意见调查统计表(另归档)
19、便民措施与服务
19.1 管理处便民服务制度 19.2 便民服务活动开展情况 19.2.1 各类便民服务通知 19.2.2 便民服务活动图片
19.3 便民服务工作记录（另归档）19.4 零修急修及时率统计
第二章 房屋管理与维修养护
1、房屋图纸档案、资料（另归档）
2、住户档案（每户一档，按栋、层、座归档）2.1 入住楼宇验收签认表 2.2 装修资料 2.3 业主公约
2.4 房屋保修期满业主签认书 2.5 管理费收缴协议
2.6 业主办理入住手续跟踪表 2.7 业主(住户)户口登记
3、房屋完好情况评定表 3.1 房屋完好率统计
4、装修管理
4.1 合肥市住宅装修管理暂行规定 4.2 装修管理规定 4.3 装修手册
(附)装修申报表（归档在住户档案里）
装修保证（归档在住户档案里）
施工人员登记表（归档在住户档案里）4.4 房屋装修管理流程图 4.5 整改通知书（另归档）4.6 装修卡
4.7 室内装修违章统计表（另归档）
4.8 室内装修、安装项目巡检表（另归档）4.9 房屋装修情况一览表(另归档)
第三章 共用设施设备管理
1、公用设施登记表
2、公用设施维修养护
2.1 公共设施巡查记录表(另归档)2.2 巡查签到表(另归档)2.3 商铺巡查记录表 2.4 停车场巡查记录表
2.5 房屋及公共设施维修、保养工作运作一览表
3、公共照明设施统计表
4、设备管理综合要求 4.1 设备安全运行制度 4.2 设备巡视检测制度 4.2.1配电房维修保养规定
4.2.3给排水设备（设施）维修保养规定 4.4 水电维修工岗位职责
5、维修和操作人员上岗证（另归档）
6、供电系统
6.1 供电系统设备 6.1.1供电系统图(另归档)6..1.2配电系统日常规定 6.1.3配电房管理规定
6.1.4 配电房运行管理规定 6.1.5 配电房维修保养规定 6.1.6 配电房安全操作规定 6.1.7 住宅小区用电管理规定 6.1.8 管理处水电维修工岗位职责 6.1.9 有关停电的通知 6.2 发电机管理
6.2.1 柴油发电机操作规定 6.2.2 柴油发电机维修保养规定 6.2.3 铅酸蓄电池保养检查规程 6.2.4 公共设备巡查表(另归档)6.2.5 发电机组运行记录表(另归档)6.2.6 发电机组保养记录表(另归档)6.3 用电管理
6.3.1 住宅小区用电管理规定 6.3.2 停电应急处理操作规定 6.3.3 临时用水、用电管理规定 6.3.4 临时用水、电审批表 6.3.5 临时用水、电安全责任书(附)处罚决定书 6.4 电工上岗证
7、给排水系统
7.1 给水管线设备图纸（另归档）7.2 排水管线设备图纸（另归档）7.3 相关制度
7.3.1 住宅区用水管理规定 7.3.2 水泵房管理规定
7.3.3 水泵房维护保养制度
7.3.4 给排水事故应急处理处理操作规定 7.3.5 水泵房设备操作规程
7.3.6 给排水设备（设施）维修保养规定 7.3.7 给排水设备（设施）操作规定
7.3.8 高层楼宇水电机械设备维修保养制度 7.3.9 水泵房运行日巡查表（另归档）7.4 二次供水
7.4.1 二次供水管理规定
7.4.2 合肥市生活饮用水二次供水设施清洗消毒合同 7.4.3 二次供水水池、水箱清洗单位营业执照(附)卫生许可证
合肥市生活饮用水二次供水设施清洗消毒许可证 7.4.4 水池、水箱清洗消毒记录表（另归档）7.4.5 水质检测报告（另归档）7.4.6 操作人员健康证（复印件）7.4.7 有关清洗、消毒水池通知 7.5 用水管理
7.5.1 住宅区用水管理规定 7.5.2 临时用水、用电管理规定 7.5.3 临时用水、电安全责任书 7.5.4 临时用水、电审批表 7.6 给排水事故应急处理操作规定 7.7 有关停水通知
8、电梯系统 8.1 电梯资料
8.1.1 电梯工程档案资料（另归档）8.1.4 电梯维修保养合同 8.1.3 电梯运行管理规定 8.1.4 客梯使用管理规定
8.1.5 货梯消防梯使用管理规定 8.1.6 电梯使用规范及注意事项 8.1.7 电梯乘客须知
8.1.8 电梯日常保养项目及必备品 8.1.9 电梯险情应急处理操作规定 8.1.10 电梯工岗位职责
8.1.11 电梯日巡视检查记录表（另归档）8.1.12 公共设备巡查表（另归档）8.1.13 电梯维保记录(另归档)8.1.14 电梯准用证(另归档)8.1.15 电梯安全检测合格证(另归档)8.1.16 电梯运行许可证(另归档)8.2 电梯维修保养单位
8.2.1 电梯维修保养单位营业执照 8.2.2 电梯维修保养安全认可证 8.2.3 授权书
8.2.4 授权人员操作证
第四章 保安、消防、车辆管理
1、治安保卫管理 1.1 治安保卫制度 1.1.1 治安管理程序 1.1.2 安全管理程序
1.1.3 物业公司安全管理组织机构 1.1.4 住宅区交通管理规定
1.1.5 住宅区居民治安管理规定 1.1.6 护管员日常管理规定
1.1.7 护管员警用设备、器械管理规定 1.1.8 管理处消防治安管理员岗位职责 1.1.9 物业公司护管员奖惩条款 1.1.10 护管队管理规定 1.1.11 护管队职责范围 1.1.12 岗位执勤规定
1.1.13 护管员“十不准” 1.1.14 夜间查岗工作规定 1.1.15 护管员交接班管理规定
（附）值班交接班记录(另归档)夜间查岗记录表(另归档)1.1.16 考勤制度
（附）护管员考勤签到表 1.1.17 治安紧急情况处理规定 1.2 门卫管理
1.2.1 护管员大堂岗工作规定 1.2.2 大堂岗护管员岗位职责 1.2.3 物品搬迁管理规定(附)受控进入物品清单
放行条(另归档)邮件接收记录表（另归档）1.2.4 来访人员进出管理暂行规定
(附)外来人员进出登记表(另归档)1.2.5 值班交班记录表(另归档)1.3 巡逻管理
1.3.1 巡逻岗护管员岗位职责
（附）巡逻签到表 1.3.2 派出所证明
1.4 各类通知
1.5 安全警示牌数目统计
2、消防系统 2.1 消防设备
2.1.1 消防设备图纸（另归档）2.2 消防管理
2.2.1 消防管理工作制度 2.2.2 管理处消防值班制度
2.2.3 消防设备检查、保养、维修制度 2.2.4 监控室设备维修保养规程 2.2.5 风机房管理及维护保养制度 2.2.6 防火管理规定
2.2.7 大厦消防设施安全操作规程 2.2.8 管理处义务消防员岗位职责
2.2.9 管理处火警火灾应急处理组织网络图 2.2.10 消防安全防火责任分工表 2.2.11 义务消防队员花名册 2.2.12 火警火灾应急处理规定 2.2.13 临时动火作业申请表 2.2.14 临时动火作业许可证 2.2.15 整改通知书
2.2.16 消防中心消防设备巡视检查表(另归档)2.2.17 消防设备设施季保养记录表(另归档)2.2.18 消防设备设施年保养记录表(另归档)2.3 消防制度
2.3.1 住宅区消防管理规定 2.3.2 安全管理制度
2.3.3 物业公司安全管理组织机构 2.3.4 防火管理规定 2.3.5 灭火作战方案
2.3.6 火警、火灾应急处理规程 2.3.7 火警火灾处理流程图 2.4 消防演习
2.4.1 消防演习实施计划 2.4.2 消防演习实施程序 2.4.3 有关消防演习图片 2.5 有关消防方面的通知
3、交通车辆管理
3.1 住宅区交通管理规定 3.2 停车场车辆管理规定 3.3 停车场管理员工作制度 3.4车管员岗位职责 3.5非机动车辆管理制度
3.6 值班交班记录表(另归档)3.7 车辆出入卡 3.8 通知 第五章
环境卫生管理
1、清洁合同书
2、市政管道管理责任书
（附）小区污水、雨水系统明细表
转让设备表
污水、雨水管道、井清理检查验收单
3、垃圾清运责任书
（附）垃圾桶数及清运次数
转让设备表
员工名单
4、消杀合同书
（附）占地面积统计
消杀工作检验标准和方法 4.1 消杀服务记录表(另归档)4.2 消杀月检查单(另归档)
5、卫生清洁管理制度 5.1 清洁卫生管理规定 5.2 高层住宅卫生工作检查验收标准 5.3 管理处主任助理岗位职责 5.4 管理处保洁员岗位职责
5.5 卫生工作巡视记录表（另归档）5.6 卫生工作记录卡（另归档）5.7 卫生工作月验收单（另归档）5.8 有关通知
6、住宅区饲养动物管理
6.1 住宅区饲养家禽、家畜及宠物的管理规定 6.2 住宅区饲养家禽、家畜及宠物登记表 6.3 养犬许可证 6.4 禁止养狗通告 第六章 绿化管理
1、绿化管理合同
（附）园林公司营业执照
绿化人员花名册
2、绿化管理制度 2.1 绿化管理规定
2.2 管理处主任助理岗位职责 2.3 管理处绿化工岗位职责
2.4 绿化养护周巡视记录表(另归档)2.5 绿化养护工作记录表（另归档）2.6 绿化养护月检表(另归档)2.7 绿化操作频度及检查标准 2.8 绿化图片 第七章 精神文明建设
1、制度
1.1 住宅区精神文明建设公约 1.2 社区文化活动管理规程 1.3 社区文化活动场所管理规定 1.4 主任助理岗位职责 1.5 社区宣传工作规定
2、精神文明建设
2.1 精神文明建设好人好事记录 2.2 图片
3、社区文化
3.1 社区文化工作计划
3.2 文体娱乐设施、器材清单 3.3 社区文化活动实录 第八章 管理效益
1、管理费收缴报表
2、管理处有偿服务管理制度
（附）有偿服务项目收费价目表
3、物业公司多种经营计划。
第三篇：关于印发北京市实施全国物业管理示范住宅小区
关于印发北京市实施全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准评分细则（试行）的通知
[2005-10-24]
京国土房管物[2004]686号
各区县国土房管局、各物业管理企业：
根据建设部《全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准及评分细则》,结合我市实际，我局制定了“北京市实施全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）标准评分细则（试行）”，现印发给你们，请遵照执行。
附件1．北京市实施全国物业管理示范住宅小区标准评分细则 附件2．北京市实施全国物业管理示范大厦标准评分细则 附件3．北京市实施全国物业管理示范工业区标准评分细则
北京市国土资源和房屋管理局 2004年6月18日
北京市实施全国物业管理示范住宅小区标准评分细则
检查标准 检查内容 评分细则
一、基础管理 32分
1、按规划要求建设，住宅及配套设施投入使用
1、建设用地规划许可证； 符合1分，现场与规划不符的发现一处扣0.2分，（有批准文件的不扣分)；材料中每缺一项扣0.2分；其中第3项中缺4种以上的扣0.2分，第5项无临建房屋的不扣分。注：市优只检查前三项（若是85年前建成投入使用的小区规划图纸只要求有规划总平面图、市政设施管网综合规划图和绿地规划图）
2、建设工程规划许可证；
3、规划图纸（六图二书）：即1/1000比例尺的现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图、详细规划说明书、环境预评价书；
4、与规划部门往来文件；
5、临建房屋批准手续（如有临建房屋）。
备注：所有资料、图纸要有相关批准部门加盖审批章
2、已办理接管验收手续
一、物业公司验收记录及问题处理情况 符合1分，每缺一项扣0.1分
二、物业公司收集资料
1、小区竣工总平面图
2、单体建筑、结构、设备安装竣工图
3、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图
4、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料
5、各单项工程竣工验收证明材料
6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件
7、房屋销售清单和产权资料
8、公共配套设施的产权及收益归属清单
9、供水、供暖的试压报告
3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理
1、企业营业执照 符合1分，每缺一项扣0.5分,没有分承包项目的第3、4、5项不扣分
2、物业管理资质证书
3、服务项目分承包方营业执照
4、服务项目分承包方资质证书
5、服务项目分承包合同或协议
4、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确 与开发单位或原产权单位签定的前期物业服务合同 符合1分，有委托合同但内容不完整扣0.5分,没有委托合同扣1分
5、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确 前期物业管理服务协议或物业管理公约 符合2分，有协议或公约的为基本符合1分，而内容不符合规定的扣1分
6、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定
1、建立维修基金交纳单据记录 符合1分,已建立维修基金但管理、使用、续筹不符合规定的每一项扣0.5分（未发生使用或续筹的不扣分）,未建立扣1分（单一产权的采取其他形式的不扣分）
2、维修基金使用的记录（包括使用申请、批准及使用的各类票据）
7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善
1、房屋使用手册 完善2分，基本完善1分(第1--3项每缺一项扣0.5分),第4---8项每缺一项扣0.2分
2、装饰装修管理规定
3、业主公约
4、绿化管理制度
5、卫生保洁管理制度
6、保安管理制度（公共秩序维护管理制度）
7、车辆管理制度（包括机动车和非机动车停放管理及机动车停车场管理）
8、消防管理制度
8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责
1、成立管委会（业委会）的申请 符合2分，每缺一项扣0.5分
2、管委会（业委会）章程或业主大会议事规则
3、管委会（业委会）成立的批复
4、会议记录
9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确 与管委会（业委会）签订的物业管理委托合同 符合2分，有委托合同但内容不完整为基本符合1分,没有委托合同扣2分
10、物业管理企业制定争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意
1、争创规划、具体实施方案（两份材料分别写）符合1分，无规划或实施方案的扣0.5分,未经书面同意扣0.5分
2、争创材料经管委会（业委会）签字盖章
11、小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法
一、各项管理制度 符合2分，1、制度建立健全1分,每缺一项扣0.1分(其中没有管理的不扣分)；
2、有岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录、具体落实措施、考核办法建立健全1分，每发现一处不符合扣0.5分
1、房屋管理制度
2、零维修管理制度
3、大中修管理制度
4、回访制度
5、供水管理制度
6、供暖管理制度
7、电梯管理制度
8、消防管理制度
9、收费管理制度
10、保洁管理制度
11、绿化管理制度
12、保安管理制度
13、车辆管理制度（停车场、停车位、非机动车）
14．财务管理制度
15、档案管理制度
二、各级、各类人员的岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录及具体落实措施和考核办法
12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨
1、物业管理岗位证书（经理、部门经理、管理人员）符合2分,1、管理人员、专业技术人员,每发现1人无证书扣0.1分；
2、着装及标志符合0.5分,发现有1人不符合扣0.1分（最多不得超过5人）
2、各类专业人员的专业上岗证书（电梯司机、电工、会计等）；分包项目操作人员也要求有上岗证书
3、员工统一着装
4、员工佩戴工作牌
13、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率
一、计算机应用情况和智能化（对讲、监控等）设备的使用情况 符合2分，使用计算机、有智能化设备的为基本符合1分，其中没有智能化设备（在设计中没有监控设备的除外）的扣0.2分，；可查询资料中有一项得0.2分 注：市优检查第二项中的1－5项内容
二、计算机查询资料包括：
1、房屋、设备的基数
2、分户档案
3、费用收支情况
4、房屋、设备普查资料
5、房屋、设备修缮资料
14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况
1、各类收费标准（物业管理费收费标准、代收费用收费标准、便民有偿服务项目及收费标准）要求在明显位置公布 ；超出或高于文件规定的收费要有物价部门的批准文件,实行市场调节价的除外。符合2分,1、收费标准公布并符合规定的1分；
2、无凭证或报表的扣0.5分；
3、公开无照片或记录的扣0.5分（酬金制的要求公开，包干制的仅公开公共服务收费的费用的收支情况）。
2、有费用收支的凭证和各类财务报表
3、物业管理服务费用公开有记录或照片
15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便
一、房屋及设备基础资料 符合2分，包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐；每缺一项扣0.1分（最多十处）；
3、查阅方便得0.5分，每发现一处不方便扣0.1分
1、房屋总平面图
2、地下管网图
3、规划批准文件
4、竣工和接管验收档案资料（见第2条要求）
二、物业管理经营管理资料
1、分户管理记录
2、房屋数量、种类、用途分类统计表
3、居住小区情况表
4、房屋安全普查表（上和本）
5、房屋完损等级评定记录
6、大、中、小修和检查记录
7、设施设备运行记录
8、共用设施设备台帐
9、房屋租金缴纳记录或物业管理费收缴和使用记录
三、资料分类成册，有目录并查阅方便。
16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便
1、住用户档案 符合2分,档案、清册各占1分，内容与实际情况不符的每发现一处扣0.2分
2、房屋及配套设施产权清册
17、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录
1、执行值班制度情况（值班表和值班记录）符合2分，1、值班制度不符合扣0.5分；
2、未设服务电话扣0.5分；
3、发现一处处理不及时扣0.2分,（最多不得超过三处）；
4、回访记录与实际情况不符的，每处扣0.1分（最多不得超过四次）
5、回访率不符合要求的扣0.3分，无回访记录的扣0.5分
2、设立服务电话并在明显位置公布电话号码
3、来电、接待记录和处理记录
4、回访记录（与派工单内容相符，比例符合要求（30％）并按月统计、装订）
18、定期向住用户发放物业管理工作征求意见单，对合理的意见及时整改，满意率达95%以上
1、征询意见单 符合2分，每缺一项扣0.5分
2、对征询意见单的满意率统计表（满意率达到95%）
3、整改措施
4、整改措施落实情况记录
19、建立并落实维修服务承诺制；零修急修及时率100%、返修率不高于1%，并有回访记录
1、在明显位置公布对维修服务的承诺 符合2分，1、建立并落实1分,建立但未落实扣0.5分,未建立扣1分；
2、及时率符合0.5分,每降低1个百分点扣0.1分;返修率符合0.3分,不符合0分；
2、服务承诺的落实情况
3、派工单和统计表（及时率、返修率）
4、回访记录（见第17条要求）
二、房屋管理及维修养护 14分
1.主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，组团及幢、单元（门）、户门标号标志明显
1、小区平面图 符合2分,无示意图扣0.5分,无路标扣0.3分,幢、单元、户号每缺一个扣0.1分
2、路口设路标
3、楼幢号、楼门号、户门号号牌齐全
2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象 对照规划图现场查看 符合2分,发现一处私搭乱建或擅自改变房屋用途均扣1分
3、房屋外观完好、整洁；外墙面砖，涂料等装饰材料无脱落、无污渍
1、外墙清洁 符合2分,每发现一处不完好、不整洁、脱落、污损扣0.2分（其中市优检查要求污损面积0.3平方米以上扣分，国优检查从严）
2、外墙完好，无破损、脱落
3、外墙无张贴物
4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损
1、经主管部门审批 符合2分,1、未按规定设置（未办理审批）得0分；
2、按规定设置,但不整齐（不清洁）或有破损每发现一处扣0.1分；
3、有安全隐患（安装不牢固或不规范）每处扣0.5分
2、室外广告牌、霓虹灯完好、无破损
3、室外广告牌、霓虹灯保持清洁
4、室外广告牌、霓虹灯安装牢固、规范，无安全隐患
5、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等
1、阳台需统一封闭或不封闭，要求样式、色调、材质统一 符合2分,每发现一处不符合扣0.2分 注：市优检查不要求封闭材质统一、色调基本一致，国优检查要求从严
2、除首层外，无安装防盗网现象
3、无伸出户外的安装物
6、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀
符合2分,每发现一处不符合扣0.5分
1、统一安装（横平竖直），有冷凝水收集管
2、空调支架无生锈现象
7、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象
1、装修协议 符合2分,每发现一处不符合扣0.5分
2、装修验收记录
三、共用设施设备管理 15分
1、共用配套设施完好，无随意改变用途 现场查看 符合1分,每发现一处不符合扣0.5分
2、共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范
1、值班人员考勤表、值班人员要求在岗 符合2分,1、设施设备运行按规定（维修、巡视和运行）记录0.5分,每发现一处不符合扣0.1分；
2、无事故隐患（考勤表、上岗情况及现场周围环境检查等）0.5分，每发现一处不符合扣0.1分；
3、遵守操作规程（操作情况检查记录）0.6分,每发现一处不符合扣0.2分；
4、遵守保养规范（计划和普查记录）0.4分,每发现一处不符合扣0.1分
2、定期保养记录
3、维修记录
4、巡视记录
5、运行记录
6、对操作情况的检查记录
7、设备（安全）普查记录
8、设备维修保养计划
3、室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻 现场无外露、架空管线 符合2分,发现一处不符合扣0.1分
4、排水、排污管道通畅，无堵塞外溢现象 排水管道、雨水井、化粪池定期清掏记录 符合1分,发现一处堵塞或外溢扣0.5分
5、道路通畅，路面平整；井盖无缺损、无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行
1、道路无堆积物，路面无破损 符合2分,通畅、平整1分,发现一处不通畅、不平整、积水扣0.2分;发现井盖缺损或丢失扣0.6分,路面井盖不影响通行0.4分,发现一处不符合扣0.2分
2、井盖完好，无丢失
3、井盖与路面保持平齐，无晃动
6、供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染；二次生活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准；制定停水及事故处理方案
1、设备运行正常、设施完好（水箱无锈蚀、水箱间保持清洁）符合2分,设备运行正常,设施正常使用、无渗漏、无污染0.6分,发现一处不符合扣0.2分;保障措施严格0.4分,无措施或措施不严0分;水质符合卫生标准0.5分,没有卫生防疫部门水质化验合格证明扣0.5分;有处理预案0.5分,无处理预案0分
2、保障措施严格（水箱封闭上锁）及落实情况（水箱防腐记录、水箱清洗记录、水箱消杀记录）
3、水质符合标准（卫生防疫部门水质化验合格证明）
4、供水紧急情况处理预案
7、制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整；供电设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共照明设备完好
1、供电管理措施（含超负荷用电管理的内容）符合2分,1、供电系统正常得0.6分（现场检查）；
2、无处理预案的扣分；
3、其他项发现一处不符合扣0.2分
2、设备定期保养记录
3、设备维修记录
4、设备运行记录
5、有紧急情况处理预案
6、日常巡视记录
7、有防、灭鼠及防火措施（防鼠板高60公分以上，防鼠药）
8、电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全事故；轿厢、井道保持清洁；电梯机房通风、照明良好；制定出现故障后的应急处理方案
1、电梯年检证明 符合2分,1、电梯正常运行得1分（现场检查）；
2、无应急预案的扣0.3分；
3、其他项每发现一处不符合扣0.1分
2、电梯运行记录
3、电梯保养记录
4、电梯机房、轿厢清洁
5、电梯井道清洁
6、轿厢内公布运行时间（高档住宅除外）
7、安全事故记录
8、轿厢内照明良好
9、电梯故障应急方案，措施到位
10、设备层配备灭火器等安全设备和防灭鼠措施
9、三北地区，冬季供暖室内温度不低于16摄氏度 测温记录（要求提供去年的供暖季测温连续记录）符合1分,有上一年的测温记录但填写不完整的扣0.5分
四、保安、消防、车辆管理 10分
1、小区基本实行封闭式管理
1、小区基本封闭 符合1分,小区已封闭但各出入口无人值守扣0.5分
2、各出入口有人员值守
2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉小区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责
1、专业保安队伍或组建内保队伍 符合2分,无专业保安队伍扣0.1分（已组建内保队伍的除外）;其它每发现一处不符合扣0.2分
2、实行24小时值班记录（交接班记录）
3、保安人员名单、排班及岗位分工
4、巡逻路线图及巡逻记录
5、保安人员培训及考核记录
6、各种突发事件处理预案
3、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施
1、变配电等设备、施工现场处有明显警示标识 符合1分,有标识但无防护措施的扣0.5分,无标识清单的扣0.5分
2、现场有防护措施
4、消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通；制定消防应急方案
1、消防器材及其标志完好、有效 符合2分,设施设备正常使用0.4分，无预案扣0.3分，其他项每发现一处不符合规定扣0.2分
2、消防设备分布图
3、消防设备保养记录
4、消防设备维修记录
5、消防通道通畅
6、消防人员培训记录
7、义务消防员名单
8、消防安全预案
5、机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出有登记
1、停车管理服务协议 符合2分,制度完善0.5分,基本完善0.3分,不完善0分;因管理责任造成车辆丢失扣0.5分(管理单位公开承诺赔偿的不扣);每发现一台车辆乱停乱放扣0.1分,出入无记录扣0.2分 注：市优只检查第1、3、5项
2、固定车辆登记表
3、固定车辆出入证发放记录
4、临时出入车辆登记
5、小区内交通安全预案
6、非机动车车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序
1、车辆登记 符合2分,制度不全或不落实的扣1分,乱停放每辆车扣0.2分，无预案扣0.3分 注：市优只检查第2、3、4项
2、车辆在停车区域内摆放整齐
3、管理区域内无随意停放车辆
4、非机动车管理制度
五、环境卫生管理 14分
1、环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站
1、设施齐全（垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站）垃圾分类收集 符合1分,垃圾未分类收集扣0.2分，其他项发现一处不符合扣0.2分
2、设施保持清洁
2、清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁
1、保洁员名单 符合2分，1、实行责任制的得1分,其中无专职清洁人员（名单）和责任范围（区域）的每缺一项扣0.5分；
2、实行标准化保洁的得0.5分，其中工作标准和时间安排的每缺一项扣0.5分；
3、有巡查记录得0.5分，每发现一处不符合扣0.1分
2、保洁员保洁区域实行责任制，分工责任明确
3、保洁工作标准、时间安排
4、保洁检查巡查记录
3、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀
1、垃圾按规定时间清运 符合2分，1、每发现一处垃圾扣0.2分；
2、未达到垃圾日产日清（无规定时间）的扣0.5分；
3、未定期（无计划和记录）的进行卫生消毒灭杀扣0.5分
2、消杀计划定时喷洒灭鼠、除虫消毒药剂
3、消杀记录
4、房屋共用部位共用设施设备无蚁害 现场符合要求 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分
5、小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物 现场符合要求 符合2分,每发现一处不符合扣0.2分
6、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净 现场符合要求 符合2分,每发现一处不符合扣0.2分
7、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象 现场符合要求 符合2分,每发现一处不符合扣0.2分
8、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜
1、宠物牌、鸽子证 符合1分,每发现一项不符合扣0.5分
2、管理措施（宠物放养时间、地点、范围）
9、排放油烟、噪声等符合国家环保标准，外墙无污染
1、现场符合要求 符合1分，每发现一处不符合扣0.2分
2、居民投诉
六、绿化管理 7分
1、小区内绿地布局合理，花草树木与建筑小区配置得当
1、对照小区绿化平面图检查 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分
2、配置得当（既有花草又有树木，不单调）
2、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象
1、符合绿地规划图 符合2分,1、改变用途扣1分；
2、累计破坏绿地面积超过1平方米扣0.5分；
3、有占用绿地现象扣0.5分
2、绿地内无践踏痕迹
3、无占用现象
3、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃
1、绿地裸露面积不超过1平方米,无死树 符合2分,长势不好扣1分，,其它每发现一处不符合扣0.2分
2、绿化养护措施
3、现场符合要求达到二级绿化标准
4、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物 现场符合要求 符合2分,每发现一处不符合扣0.2分
七、精神文明建设 3分
1、开展有意义、健康向上的社区文化活动
1、小区内设宣传栏等设施 符合2分,有设施和内容的为基本符合1分，每缺一项扣0.5分,有记录或照片的得1分，每缺一项扣0.5分
2、各类宣传资料及宣传栏内容
3、举办各类活动的计划、记录、照片等
2、创造条件，积极配合、支持并参与社区文化建设 社区文化活动建设的介绍及记录 符合1分,无文字材料介绍或无记录各扣0.5分
八、管理效益 5分
1、物业管理服务费用收缴率98%以上 物业管理费收缴情况报表 符合2分，无收缴报表扣1分,每降低1个百分点扣0.5分
2、提供便民有偿服务，开展多种经营
1、多种经营项目 符合2分,开展多种经营的为基本符合1分，没有便民服务记录的扣1分
2、提供便民服务的相关记录
3、本小区物业管理经营状况 财务报表（盈亏报表、纳税记录）符合1分，公开帐目的基本符合0.5分,亏损的扣0.5分
北京市实施全国物业管理示范大厦标准评分细则
检查标准 检查内容 评分细则
一、基础管理 22分
1、按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用
1、建设用地规划许可证； 符合1分，实际情况与规划不符的，每一项扣0.2分:材料中每缺一项扣0.2分;其中第3项中缺少4种以上的扣0.2分,第5项无临建房屋的不扣分
2、建设工程规划许可证；
3、规划图纸（六图二书）：即1/1000比例尺的现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图、详细规划说明书、环境预评价书
4、与规划部门往来文件；
5、临建房屋批准手续（如有临建房屋）；
备注：以上所有资料、图纸要有相关批准部门加盖审批章
2、己办理接管验收手续
一、物业公司验收记录及问题处理情况 符合1分，第一项无验收记录或处理情况记录的扣0.1分；第二项收集资料中每缺一项扣0.1分
二、物业公司收集资料
1、大厦竣工总平面图
2、单体建筑、结构、设备安装竣工图
3、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图
4、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料
5、各单项工程竣工验收证明材料
6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件
7、房屋销售清单和产权资料
8、公共配套设施的产权及收益归属清单
9、供水、供暖的试压报告
3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理
1、物业管理企业统一管理 符合1分，每发现一处不符合扣0.5分
2、专业化管理（企业营业执照、物业管理资质证书）
4、建设单位在租售大厦前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确 与开发单位签定的委托管理合同 符合1分，有委托合同但内容不完整为基本符合0.5分,没有委托合同扣1分
5、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确 前期物业管理协议或物业管理公约 符合1分，有协议或公约的为基本符合0.5分，而内容不符合规定的扣0.5分。
6、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定
1、维修基金交纳单据记录 符合1分,已建立维修基金但管理、使用、续筹不符合规定或每缺一项扣0.5分（没有使用维修基金的不扣分）,未建立维修基金的扣1分（单一产权的采取其他形式的可不扣分）
2、维修基金使用的记录（包括使用申请、业委会批准及使用的各类票据）
7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善
1、房屋使用手册 完善1分，每缺一项扣0.25分
2、装饰装修管理规定
3、业主公约
4、绿化管理制度
5、卫生保洁管理制度
6、保安管理制度（公共秩序维护管理制度）
7、车辆管理制度（包括机动车和停车场管理）
8、消防管理制度
8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责
1、成立管委会（业委会）的申请 符合1分，每缺一项扣0.25分
2、管委会（业委会）章程或业主大会议事规则
3、管委会（业委会）成立的批复
4、会议记录
9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确 与管委会（业委会）签定的物业管理委托合同 符合1分，有委托合同但内容不完整为基本符合0.5分,没有委托合同扣1分
10、物业管理企业制定争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意
1、争创规划和具体实施方案（两份材料分别写）符合1分，缺一项扣0.5分,未经管委会（业委会）同意签字盖章的扣0.5分
2、争创材料经管委会（业委会）签字盖章
11、大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法
一、各项管理制度 符合2分，1、制度建立健全1分,每缺一项扣0.1分(其中没有管理的不扣分);
2、岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录建立健全1分，发现一处不符合扣0.2分，未制定考核办法扣0.5分
1、房屋管理制度
2、零维修管理制度
3、大中修工程管理制度
4、回访制度
5、供水管理制度
6、供暖管理制度
7、电梯管理制度
8、保洁管理制度
9、消防管理制度
10、绿化管理制度
11、保安管理制度
12、车辆管理制度（机动车．非机动车）
13、收费管理制度
14、财务管理制度
15、档案管理制度
二、各级、各类人员的岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录
12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨
1、物业管理岗位证书（经理、部门经理、管理人员）符合1分,管理人员、专业技术人员，每发现1人无上岗证书扣0.1分;着装及标志符合0.3分,发现1人不符合扣0.1分，最多不得超过5人
2、各类专业人员的专业上岗证书(电工、电梯司机、会计等）
3、员工统一着装
4、员工佩戴工作牌
13、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率
一、计算机应用情况和智能化（对讲、监控等）设备的使用情况 符合1分，使用计算机或智能化设备的为基本符合1分，其中没有智能化设备的扣0.2分，查询资料中每缺一项扣0.2分
二、计算机查询资料包括：
1、房屋、设备等基数
2、分户档案
3、费用收支情况
4、房屋、设备普查资料
5、房屋、设备修缮资料
14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况
一、有关规定执行情况 符合1分,1、收费标准公布并符合执行有关规定1分；
2、无凭证或报表的扣0.5分；
3、公开无记录或无照片的扣0.5分（酬金制的要求公开，包干制的仅公开公共服务收费总费用的收支情况）。
1、各类收费标准（物业管理费收费标准、代收费用收费标准、有偿服务项目及收费标准）要求在明显位置公布,超出或高于文件规定的要有物价部门的批准文件,实行市场调节价的除外。
2、有费用收支的凭证、各类财务报表
3、物业管理服务费用公开有记录、照片
15、房屋及其共用设施设备档案资料（含：技术档案、权属档案、经营管理档案）齐全，分类成册，管理完善，查阅方便
一、房屋及设备基础资料 符合1分,包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册,房屋及共用设施设备大中修记录,共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐;每缺一项扣0.1分。
1、房屋总平面图
2、地下管网图
3、规划批准文件
4、竣工和接管验收档案资料（见第2条要求）
二、房屋产权产藉资料
1、房屋产权情况清册
2、共用部位、共用设施设备的产权情况、数量、分摊原则和分摊系数
三、物业管理经营管理资料
1、分户管理记录
2、房屋数量、种类、用途分类统计表
3、大厦情况表
4、房屋安全普查表（上和本）
5、房屋完好等级评定记录
6、大、中、小修和检查记录
7、设施设备台帐
8、设施设备运行记录
9、房屋租金缴纳记录或物业管理费用收缴和使用记录
10、资料分类成册，有目录并查阅方便
16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便
1、住用户基本情况 符合1分,每发现一处不符合扣0.5分
2、房屋及配套设施产权清册
17、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录
1、执行值班制度情况（值班表、值班记录）符合2分,1、值班制度不符合扣0.5分；
2、未设立服务电话的扣0.5分；
3、发现一处处理不及时扣0.2分,最多不得超过三处；
4、回访记录与实际情况不符的，发现一处扣0.1分,最多不得超过四次.回访比例不符合要求的扣0.3分，无回访记录的扣0.5分。
2、设立服务电话并在明显位置公布电话号码
3、来电、接待记录和处理记录
3、来电、接待记录和处理记录
4、问题处理及时，回访记录（与派工单内容相符，比例符合要求（30％）并按月统计、装订）
18、定期向住用户发放物业管理工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上
1、征询意见单 符合1分，每缺一项扣0.3分
2、对意见单的统计（满意率要达到95%）
3、整改措施
4、整改措施落实情况的记录
19、建立并落实维修服务承诺制；零修急修及时率100%、返修率不高于1%，并有回访记录
1、明显位置公布维修服务的承诺 符合2分，1、建立并落实1分,建立但未落实扣0.5分,未建立扣1分；
2、及时率符合0.5分,每降低1个百分点扣0.1分;返修率符合0.3分,不符合0分。
2、服务承诺的落实情况记录
3、派工单和统计表（及时率、返修率）
4、回访记录（见第17条要求）
二、房屋管理及维修养护 9分
1、大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位置
1、大厦名称及地名标识齐全 符合1分,无示意图或发现一处标志不清或没有标志扣0.2分
2、楼层标识及门牌号齐全、完整
3、大厦平面图
4、大厦内单位名录水牌
2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象 对照规划图现场查看 符合1分,发现一处私搭乱建或擅自改变房屋用途均扣0.5分
3、大厦外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象
1、外墙清洁 符合2分,大厦外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣0.2分,是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁扣0.2分;是涂料的每发现一处褪色不一致扣0.1分;每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.2分
2、外墙完好，无破损、脱落
3、外墙无张贴物
4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损
1、室外广告牌、霓虹灯完好、无破损 符合1分,未按规定设置或没有审批手续的0分;按规定设置,但不整齐或有破损每处扣0.1分,有安全隐患每处扣0.5分
2、室外广告牌、霓虹灯保持清洁
3、室外广告牌、霓虹灯安装牢固、规范，无安全隐患
4、市政管委审批手续
5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀
1、安装位置统一（要求横平竖直）符合2分,每发现一处不符合扣0.4分
2、有冷凝水收集管
3、空调支架无生锈现象
6、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等
1、阳台统一封闭或不封闭 符合1分,每发现一处不符合扣0.3分
2、要求样式、色调、材质统一
3、除首层外，无安装防盗网现象
4、无伸出户外的安装物
7、房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象
1、装修协议 符合1分,每发现一处不符合扣0.5分
2、装修验收记录
三、共用设备管理 35分
（一）综合要求 4分
1、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案管理制度，并严格执行
1、设备运行记录 符合1分,每发现一处不符合扣0.3分
2、操作人员岗位责任制
3、设备巡回检查记录
4、设备维护记录和定期保养记录
2、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求
1、机房内房间、设备清洁无杂物 符合1分,每发现一处不符合扣0.4分
2、机房有挡鼠板，无鼠、虫
3、有环境要求的设备在机房内要有温、湿度计等
3、配备所需专业技术人员，严格执行操作规程
1、配备所需专业技术人员（职称证明）符合1分,发现一处不符合扣0.5分
2、操作记录
4、设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故 设备运行、重大事故发生情况 符合1分,正常运行1分，发生重大事故的扣1分
（二）供电系统 3分
1、保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户
1、有关通知及记录 符合1分,每发现一处不符合扣0.5分
2、限电、停电审批资料
2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行
1、临时用电管理措施 符合1分,临时用电措施、停电应急预案不符合的各扣0.5分
2、停电应急处理预案
3、备用应急发电机可随时起用
1、备用应急发电机的维修保养记录 符合1分,每发现一处不符合扣0.5分
2、备用应急发电机的试运行记录
（三）弱电系统 2分
1、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作
1、弱电系统分项巡视记录 符合1分,每发现一处不符合扣0.4分（含变电室防鼠板高60公分以上，放鼠药）
2、弱电系统维修记录
2、监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存
1、系统运行正常 符合1分,每发现一处不符合扣0.4分
2、监控录影带按规定保存
3、系统运行、测试记录
（四）消防系统 5分
1、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用
1、消防控制室值班情况（排班表、值班记录）符合1分，每发现一处不符合扣0.4分
2、灭火器材配置有效情况（现场测试随时起用）
3、运行记录、维修记录、保养记录、测试记录
2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题
1、消防管理人员培训计划、培训记录 符合1分，每发现一处不符合要求扣0.4分
2、重点工种人员及其他员工消防知识的掌握情况
3、消防设备故障处理记录
3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人
1、消防宣传资料 符合1分,责任人不明确每发现一处不符合扣0.3分
2、消防宣传活动记录
3、各区域消防责任人名单
4、消防安全责任书
4、订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通
1、火灾预案、火灾隐患的整改情况以及防范措施的落实情况 符合1分，照明设施发现一处不符合要求扣0.1分，无应急预案扣0.5分,各种标志每缺少一个及每发现一处不通畅扣0.1分，通道有杂物扣0.1分
2、安全疏散通道、疏散标识或示意图在醒目位置明示
3、消防标识设置齐全、完好有效情况
4、消防通道内照明设施完好，适当配备应急灯和安全出口情况
5、消防通道开通，通道内无杂物等
5、无火灾安全隐患
1、消防设施设备完好 符合1分，每发现一处安全隐患扣0.4分
2、易燃易爆危险物品和场所防火防爆措施的落实情况以及其他重要物资的防火安全情况
3、防火巡查情况及消防安全重点部位的管理情况
（五）电梯系统 6分
1、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备
1、电梯准用证（安全许可证）符合1分,每发现一处不符合扣0.4分
2、电梯年检合格证
3、电梯维修保养合同
2、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好
1、电梯运行时间明示（如24小时运行可不公布）符合1分，每发现一处不符合扣0.2分
2、电梯机房通风情况
3、电梯轿厢照明情况
4、电梯保养记录
5、电梯检修记录
3、轿厢、井道、机房保持清洁 现场保持清洁 符合1分，轿厢应干净,井道应清洁,无垃圾杂物,机房门道槽应无杂物,发现一起不合格扣0.2分
4、电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗
1、维保人员上岗证书 符合1分,每发现一处不符合扣0.5分
2、维保方的企业营业执照
5、运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修 接到故障报修20分钟内到达现场 符合1分,发现一处不符合规定的扣0.5分
6、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施 电梯出险应急预案 符合1分,有预案但内容不完善或相关人员不熟悉处理措施扣0.5分，无预案的扣0.5分
（六）给排水系统 9分
1、建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划
1、大厦节水计划 符合1分,每缺一项扣0.5分
2、大厦节水措施
2、设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏
1、设备日常巡视记录 符合1分，每发现一处不符合扣0.2分
2、设备现场工作正常
3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染
1、蓄水池清洗记录 符合2分,每发现一项不符合扣0.3分
2、蓄水池消毒记录
3、二次供水卫生许可证
4、水质化验单
5、操作人员健康证
6、水箱间卫生检查记录
7、现场水箱间清洁，水箱加锁
4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患
1、供水设备管理措施落实情况记录 符合1分，没有管理措施扣0.5分,水箱周围每发现一处隐患扣0.2分
2、供水设备现场保持清洁
5、限水、停水按规定时间通知住用户
1、限水、停水通知 符合1分,每发现一处不符合扣0.5分
2、停水的临时供水预案
6、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生
1、排水系统清淘记录 符合1分,每发现一处不符合扣0.5分
2、地下室、车库等设施设备的检查记录
7、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水，长时间停水现象
1、派工单20分钟到达现场 符合1分,有投诉或未在规定时间内到达现场的扣0.5分
2、无关于严重跑水、长时间停水的投诉
8、制定事故应急处理方案 供水事故应急处理预案 符合1分，无处理预案扣0.5分,有预案内容不完善扣0.5分
（七）空调系统 3分
1、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象
1、运行记录 符合1分,有空调设备运行和巡视记录0.5分,无测试报告的扣0.5分
2、巡视记录
3、水塔噪声测试报告
2、中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修 派工单的到达现场时间符合相关管理制度 符合1分,管理制度中有到达现场时间规定的为基本符合0.5分,未执行扣0.5分
3、制定中央空调发生故障应急处理方案
1、中央空调发生故障应急处理预案 符合1分，无应急处理预案扣1分,有预案但不完善扣0.5分，记录与预案不符合扣0.5分
2、相关记录与方案相符
（八）供暖供气系统 3分
1、锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常
1、设备检修记录（检修工作在9月底前完成）符合1分,每发现一处不符合扣0.3分
2、设备运行记录
3、值班记录（24小时有人值班）、投诉记录（少于3%）
4、值班电话、报修地点公布
2、管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患
1、巡视记录 符合1分，每发现一处不符合扣0.4分
2、保养记录
3、现场符合要求
3、北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16摄氏度 测温记录 符合1分,有上一年的测温记录但不完整的扣0.5分,无记录扣1分
四、共用设施管理 4分
1、共用配套服务设施完好，无随意改变用途 与规划图对照现场查看 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分
2、共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻 现场无外露管线 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分
3、道路、楼道、大堂等公共照明完好
1、巡视记录 符合1分,每发现一处开关破损的、灯泡不亮扣0.2分
2、现场灯具、开关完好，无不亮现象
4、大厦范围内的道路通畅，路面平坦
1、大厦通道无堆积物 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分
2、路面平整，无破损
五、保安及车辆管理 9分
1、大厦基本实行封闭式管理
1、大厦基本封闭 符合1分,未封闭或无人值守扣0.5分
2、各出入口有人员值守
2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉大厦的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责
1、专业保安队伍（保安公司的执照、分包合同）符合2分,无专业保安队伍扣1分;值班及巡逻记录等不规范每处扣0.2分
2、巡逻路线图及巡逻记录
3、保安人员名单、排班及岗位分工
4、各岗位的值岗及交接班记录
5、保安人员培训及考核记录
3、结合大厦特点，制定安全防范措施
1、安全防范措施（要有针对设备机房、停车场、大厦出入口等重点部位的措施）符合1分，对特殊的部位要有相应的防范预案,每发现一处无防范预案扣0.2分，无预案的扣0.3分
2、治安预案
4、进出大厦各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行
1、各类交通标志齐全，设置合理 符合1分,有一项不符合的扣0.5分
2、现场无堵塞
5、大厦外停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐
1、疏导人员名单 符合1分,基本符合0.5分(第1、2项每缺一项扣0.5分);第3项每发现一处停放不符合扣0.1分
2、疏导人员的工作职责
3、现场车辆停放入位
6、室内停车场管理严格，出入登记
1、固定车辆出入证发放记录 符合1分,每发现一处不符合扣0.3分
2、固定车辆登记表
3、车辆出入记录
4、停车管理协议
7、非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁
1、管理制度落实情况（车辆登记）符合1分,每发现一处不符合扣0.4分
2、车辆分区摆放整齐
3、管理区域内无随意停放车辆
8、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施
1、变配电等设备、施工现场等处有明显警示标识 符合1分,有标识但无防护措施的扣0.5分,无标识的扣0.5分
2、现场有防护措施
六、环境卫生管理 10分
1、环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站
1、设施齐全（垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站）、垃圾分类 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分，未分类收集的扣0.2分
2、设施保持清洁
2、清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁
1、岗位责任制（保洁分工及巡查记录）符合1分，未实行责任制的扣0.5分,无专职清洁人员和责任范围的扣0.3分,未实行标准化保洁的扣0.2分
2、保洁员名单和保洁区域
3、保洁标准化（工作标准、时间安排）
3、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀
1、垃圾按规定时间清运（日产日清）符合2分，每发现一处垃圾扣0.2分,未达到垃圾日产日清的扣0.5分,未定期进行卫生消毒灭杀扣0.5分
2、定期消杀情况记录
4、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；大堂、楼梯扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净；大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物 现场符合要求 符合2分,每发现一处不符合扣0.2分
5、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象 现场符合要求 符合2分,每发现一处不符合扣0.2分
6、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜 现场符合要求 符合1分,发现一处不符合0.2分
7、大厦内排烟、排污、噪声等符合国家环保标准，外墙无污染
1、居民投诉 符合1分，每发现一处不合格扣0.2分。发现一次环保部门下放整改通知扣0.5分
2、现场符合要求
七、绿化管理 4分
1、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象
1、符合绿地规划图 符合1分,改变用途扣0.5分，每发现一处践踏面积累计超过1平方米的扣0.3分，有占用现象的扣0.2分
2、绿地内无践踏痕迹
3、绿地内无占用现象
2、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃
1、绿地裸露面积不超过1平方米 符合1分，长势不好扣0.5分,每发现一处不符合扣0.1分
2、绿化养护措施（修剪、打药）
3、长势情况、修剪整齐
3、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物 现场符合要求 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分
4、对大厦内部、天台、屋顶等绿化有管理措施并落实 大厦内部绿化管理措施 符合1分，无措施扣1分,有措施,落实不力扣0.5分
八、精神文明建设 3分
1、全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守大厦的各项管理规定 业主代表介绍 符合1分,管委会书面证明的为基本符合0.5分,有业主违约记录的扣0.5分
2、设有学习宣传园地，开展健康向上的活动
1、大厦内设宣传栏等设施 符合1分,每发现一处不符合扣0.4分
2、各类宣传资料及宣传栏内容
3、举办各类活动的计划、记录、照片等
3、大厦内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件 当地派出所介绍 符合1分,有案件发生的扣1分
九、管理效益 4分
1、物业管理服务费用收缴率98%以上 物业管理费收缴情况报表 符合2分，无收缴报表扣1分,每降低1个百分点扣0.5分
2、提供有偿服务，开展多种经营
1、多种经营项目 符合1分,发现一处不符合扣0.5分
2、提供服务的相关记录
3、本大厦物业管理经营状况
1、财务报表（盈亏报表、纳税记录）符合1分，公开帐目的基本符合0.5分,亏损的扣0.5分
2、对管委会（业委会）公布的公共服务项目帐目
北京市实施全国物业管理示范工业区标准评分细则
检查标准 检查内容 评分细则
一、基础管理 21分
1、按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用
1、建设用地规划许可证 符合1分，现场与规划不符的，每发现一处扣0.2分（有批准文件的不扣分）；材料中每缺一项扣0.2分，其中第3项中缺4种以上扣0.2分，第5项无临建房屋的不扣分
2、建设工程规划许可证
3、规划图纸(六图二书):即1/1000比例尺的现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图、详细规划说明书、环境预评价书；
4、与规划部门往来文件
5、临建房屋批准手续（如有临建房屋）
备注：以上所有资料、图纸要有相关批准部门加盖审批章
2、己办理接管验收手续
一、物业公司验收记录及问题处理情况 符合1分，每缺一项扣0.1分。
二、物业公司需收集的资料
1、项目竣工总平面图
2、单体建筑、结构、设备安装竣工图
3、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图
4、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料
5、各单项工程竣工验收证明材料
6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件
7、房屋销售清单和产权资料
8、公共配套设施的产权及收益归属清单
9、供水、供暖的试压报告
3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理
1、企业营业执照 符合1分，每发现一处不符合扣0.5分，没有承包项目的第3项不扣分。
2、物业管理资质证书
3、服务项目分承包（承包方营业执照、资质证书和承包合同或协议）
4、建设单位在租售厂房前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确 物业管理委托合同 符合1分，有委托合同但内容不完整为基本符合0.5分,没有委托合同扣1分
5、在房屋租售合同签订时，购房人或承租人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确 前期物业管理协议或公约 符合1分，有协议或公约的为基本符合0.5分,而内容不符合规定的扣0.5分
6、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定
1、维修基金交纳单据记录 符合1分,已建立维修基金但管理、使用、续筹不符合规定或每缺一项扣0.5分（没有使用的不扣分）,未建立0分（单一产权的采取其他方式的不扣分）
2、维修基金使用的记录（包括使用申请、管委会批准及使用的各类票据）
7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主与使用人公约等各项公众制度（公共管理制度）完善
1、房屋使用手册 完善1分，(第1--3项每缺一项扣0.5分),第4---8项每缺一项扣0.1分
2、装饰装修管理规定
3、业主公约
4、绿化管理制度
5、卫生保洁管理制度
6、保安管理制度（公共秩序维护管理制度）
7、车辆管理制度（包括机动车和非机动车及机动车停车场管理）
8、消防管理制度
8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责
1、成立管委会（业委会）的申请 符合1分，每缺一项扣0.5分
2、管委会（业委会）章程或业主大会议事规则
3、管委会（业委会）成立的批复
4、会议记录
9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确 与管委会（业委会）签定的物业管理委托合同 符合1分，有委托合同但内容不完整扣0.5分,没有委托合同扣1分
10、物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意
1、争创规划和具体实施方案（两份材料分别写）符合1分，无规划或无实施方案的扣0.5分；争创材料未经书面同意的扣0.5分
2、争创材料经管委会（业委会）签字盖章
11、工业区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法
一、各项管理制度 符合2分，1、制度建立健全1分,每缺一项扣0.1分(其中没有管理的不扣分)；
2、有岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录、具体落实措施、考核办法每缺一项扣0.2分，每发现一处不符合有关规定的扣0.1分
1、房屋管理制度
2、零维修管理制度
3、大中修工程管理制度
4、供水管理制度
5、车辆管理制度（机动车、非机动车）
6、供暖管理制度
7、电梯管理制度
8、保洁管理制度
9、消防管理制度
10、绿化管理制度
11、保安管理制度
12、收费管理制度
13、财务管理制度
14、回访制度
15、档案管理制度
二、各级、各类人员的岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录及具体落实措施和考核办法
12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨
1、物业管理上岗证书（经理、部门经理、管理人员）符合1分,管理人员、专业技术人员，每发现1人无上岗证书扣0.1分;着装及标志符合0.3分,发现1人不符合扣0.1分（最多扣3人）
2、各类专业人员的专业上岗证书（电工、电梯司机、会计等）
3、员工统一着装
4、员工佩戴工作牌
13、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率
一、计算机应用情况和智能化（对讲、监控等）设备的使用情况 符合1分，1、使用机算机、有智能化设备的为基本符合0.5分，没有智能化设备的（在设计中没有监控设备的除外）扣0.5分；
2、查询资料中缺一项扣0.1分（最多扣五项）
二、计算机查询资料包括：
1、房屋、设备等基数
2、分户档案
3、费用收支情况
4、房屋、设备普查资料
5、房屋、设备修缮资料
14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用及维修基金收支情况
1、各类收费标准（物业管理费收费标准、代收费用收费标准、有偿服务项目及收费标准）要在明显位置公布，超出或高于文件规定的收费要有物价部门的批准文件,实行市场调节价的除外。符合1分，1、收费标准公布并符合规定得0.5分，每发现一处不符合扣0.5分；
2、有凭证、报表和照片（记录）的得0.5分，其中每发现一处不符合扣0.5分（酬金制的要求公开，包干制的仅公开代管费用的收支情况）
2、费用收支的凭证和各类财务报表
3、物业管理服务费用公布记录、照片
15、房屋及其共用设施设备档案资料齐全（含：技术档案、权属档案、经营管理档案），分类成册，管理完善，查阅方便
一、房屋及设备基础资料 符合1分,1、包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册,房屋及共用设施设备大中修记录,共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐;每项得0.1分（最多十项）；
2、查阅方便得0.5分，每发现一处不符合扣0.1分
1、房屋总平面图
2、地下管网图
3、规划批准文件
4、竣工和接管验收档案资料（见第2条要求）
二、房屋产权产藉资料
1、房屋产权情况清册
2、共用部位、共用设施设备的产权情况、数量、分摊原则和分摊系数
三、物业管理经营管理资料
1、分户管理记录
2、房屋数量、种类、用途统计表
3、项目情况表
4、房屋安全普查表
5、房屋完好等级评定记录
6、大、中、小修和检查记录
7、设施设备台帐
8、设施设备运行记录
9、房屋租金缴纳记录或物业管理费用收缴和使用记录
16、建立业主及使用人档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便
1、用户基本情况 符合1分,内容与实际情况不符的发现一处扣0.2分
2、房屋及配套设施产权清册（见第15条要求）
17、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录
1、执行值班制度情况（值班表、值班记录）符合2分,1、值班制度执行情况发现一处不符合扣0.5分；
2、未设立投诉电话（未公开电话）的扣0.5分；
3、发现一处处理不及时扣0.2分（最多不得超过三处）；
4、没有回访记录每次扣0.1分（最多不得超过四次）
2、设立服务电话并在明显位置公布电话号码
3、来电、接待记录和处理记录
4、回访记录（与派工单内容相符，比例符合要求（30％）并按月统计、装订）
18、定期向业主和使用人发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上
1、征询意见单 符合1分，每缺一项或不符合要求的扣0.3分
2、对征询意见单的满意率统计表（满意率要达到95%）
3、整改措施
4、整改措施落实情况记录
19、建立并落实维修服务承诺制；零修急修及时率100%、返修率不高于1%，并有回访记录
1、明显位置公布对维修服务的承诺 符合1分，1、建立（承诺）并落实0.5分,建立但未落实扣0.2分,未建立扣0.5分；
2、及时率（派工单及其统计表）符合0.2分,每降低1个百分点扣0.1分，返修率符合0.2分,不符合0分
2、服务承诺落实情况
3、派工单和对派工单的统计表
4、回访记录（见第17条要求）
二、房屋管理及维修养护 11分
1、区内各建筑物标志明显,设立引路方向平面图和路标,驻工业区各单位名录标识在区内明显位置,企业铭牌及各类标识牌统一有序
1、工业区名称标识齐全 符合1分,无示意图或发现一处标志不清或没有标志扣0.2分
2、引路路标清楚
3、区内平面图
4、区内单位名录牌
2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象 对照规划图现场查看 符合1分,发现一处私搭乱建或擅自改变房屋用途均扣0.5分
3、房屋外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象
1、外墙清洁 符合2分,大厦外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣0.2分,是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁扣0.2分;是涂料的每发现一处褪色不一致扣0.1分;每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.2分
2、外墙完好，无破损、脱落
3、外墙无张贴物
4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损
1、室外广告牌、霓虹灯完好、无破损 符合1分,未按规定设置扣1分;按规定设置,但不整齐或有破损每处扣0.1分,有安全隐患每处扣0.5分
2、室外广告牌、霓虹灯保持清洁
3、室外广告牌、霓虹灯安装牢固、规范，无安全隐患
4、市政管委的审批手续
5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀
1、安装位置统一要求横平竖直 符合2分,每发现一处不符合扣0.1分
2、有冷凝水收集管
3、空调支架无生锈现象
6、区内住宅封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等
1、阳台需统一封闭或不封闭，要求样式、色调、材质统一 符合1分,每发现一处不符合扣0.1分
2、除首层外，无安装防盗网现象
3、无伸出户外的安装物
7、楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损;墙体整洁,无乱张贴;共用部位门窗、灯具、开关等功能良好;卫生间、水房等管理完好 现场符合要求 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分
8、共用楼梯、天台、通道、卸货平台等处无堆放工业原料、废料、杂物及违章占用等,天台隔热层无破损 现场符合要求 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分
9、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象
1、装修协议 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分
2、装修验收记录
10、机器设备单位面积重量不超过楼板承重限度,无危及建筑结构的安全隐患 现场符合要求 符合1分,每发现一处不符合扣0.5分
三、共用设备管理 34分
（一）综合要求 4分
1、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案管理制度，并严格执行
1、设备运行记录 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分
2、操作人员岗位责任制
3、设备巡回检查记录
4、设备维护保养记录
2、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求
1、机房内房间、设备清洁无杂物 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分
2、机房有高60公分以上的挡鼠板，无鼠、虫，放鼠药
3、有环境要求的设备在机房内要有温、湿度计等
3、配备所需专业技术人员，严格执行操作规程
1、操作记录 符合1分,发现一处不符合扣0.5分
2、配备专业技术人员的上岗证
4、设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故 设备运行，发生重大事故情况 符合1分，正常运行0.5分，发现一处不符合扣0.2分，发生重大事故的扣0.5分
（二）供电系统 3分
1、保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户
1、限电、停电的通知 符合1分,每发现一处不符合扣0.5分
2、限电、停电审批资料
2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行
1、临时用电管理措施 符合1分,临时用电措施或停电应急措施不符合扣0.5分,无预案的扣0.5分
2、停电应急处理预案
3、备用应急发电机可随时起用
1、备用应急发电机的维修保养记录 符合1分,每发现一处不符合扣0.5分
2、备用应急发电机的试运行记录
（三）弱电系统 2分
1、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作
1、弱电系统分项巡视记录 符合1分,每发现一处不符合扣0.5分
2、弱电系统维修记录
2、监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存
1、系统运行正常 符合1分,每发现一处不符合扣0.5分
2、监控录影带按规定保存
3、系统运行、测试记录
（四）消防系统 7分
1、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用
1、值班情况（排班表、值班记录）符合1分，每发现一处不符合扣0.2分
2、设备分布图
3、消防设备运行记录、保养记录、测试记录、维修记录
2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题
1、消防管理人员培训计划 符合1分，每发现一处不符合要求扣0.2分
2、消防管理人员培训记录
3、消防设备故障处理记录
3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人
1、消防宣传资料 符合1分,责任人不明确每发现一处不符合扣0.2分
2、消防宣传活动记录
3、各区域消防责任人名单
4、消防安全责任书
4、订有突发火灾的应急方案，在明显处设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻
1、火灾预案 符合1分，无预案扣0.5分,各种标志每缺少一个及每发现一处不通畅扣0.1分，通道内有杂物扣0.1分，照明设施方面每发现一处不符合要求扣0.2分
2、消防疏散示意图在醒目位置明示
3、消防标识齐全、完好
4、消防通道开通，通道内无杂物等
5、消防通道内照明设施完好，适当配备应急灯
5、工业厂房装修需报消防部门审批,对装修过程严格监管,装修完成后经消防部门验收合格方可使用
1、消防部门审批文件 符合1分,每发现一处不符合扣0.5分
2、消防部门验收合格证明
6、区内无火灾安全隐患,督促各用户与消防部门签订消防责任书 与用户、消防单位签定的责任书 符合1分，每发现一处安全隐患扣0.5分,未签订消防责任书扣0.5分
7、集体宿舍消防、用电有严格的管理规定,室内电线插座安装规范,无安全隐患
1、消防、用电管理规定的落实情况 符合1分，每缺一项扣0.5分
2、物品堆放符合消防管理要求
（五）电梯系统 5分
1、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备
1、电梯准用证（安全许可证）符合1分,每缺一项扣0.5分
2、电梯年检合格证
3、电梯维修保养合同
2、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好,轿厢、井道、机房保持清洁
1、电梯运行时间明示（如24小时运行可不公布）符合1分，每发现一处不符合扣0.2分
2、机房通风情况
3、电梯运行记录
4、电梯保养记录
5、电梯检修记录
6、轿厢照明情况
7、现场保持清洁
3、电梯由专业队伍维修保养；维修、操作人员持证上岗、货运电梯由专人管理操作,严禁超载,客梯严禁载货
1、电梯维保方的营业执照 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分
2、电梯维保人员上岗证
3、货梯专人管理、载货情况
4、运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修 接到故障报修20分钟内到达现场 符合1分,每一次未在规定时间到达的扣0.5分，5、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施 电梯出险应急预案 符合1分,有预案但内容不完善或相关人员不熟悉处理措施扣0.5分，无预案0分
（六）给排水系统 8分
1、建立工业区用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划
1、用水、供水管理制度的落实情况 符合1分,每发现一处不符合扣0.5分
2、节水计划
2、设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏
1、设备日常巡视记录 符合1分，每发现一处不符合扣0.2分
2、设备现场工作正常
3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染
1、蓄水池清洗记录 符合2分,每发现一项不符合扣0.3分
2、蓄水池消毒记录
3、二次供水卫生许可证
4、水质化验单
5、操作人员健康证
6、水箱间卫生检查记录
7、现场水箱间清洁，水箱加锁
4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患
1、供水设备管理措施 符合1分，没有管理措施扣0.5分,水箱周围每发现一处隐患扣0.2分
2、供水设备现场保持清洁
5、限水、停水按规定时间通知业主和使用人
1、限水、停水通知 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分
2、停水的临时供水措施
6、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生
1、排水系统清淘记录 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分
2、地下室、车库等设施设备的检查记录
7、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水，长时间停水现象；制定事故应急处理方案
1、派工单20分钟到达现场 符合1分,有投诉或未在规定时间内到达现场扣0.5分,无应急预案扣0.5分
2、无关于严重跑水、长时间停水的投诉
3、供水事故应急处理预案
（七）空调系统 3分
1、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象
1、空调设备运行记录 符合1分,有空调设备运行和巡视记录0.5分,无测试报告的扣0.5分
2、空调设备巡视记录
3、水塔噪声测试报告
2、中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修 派工单的到达现场时间符合相关管理制度 符合1分,管理制度中有到达现场时间规定的为基本符合0.5分,未执行扣0.5分
3、制定中央空调发生故障应急处理方案
1、中央空调发生故障应急处理预案 符合1分，无应急处理预案扣0.1分,有预案但不完善或执行不够的扣0.5分
2、相关记录与方案相符
（八）供暖供气系统 2分
1、锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常;北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16摄氏度
1、设备检修记录（检修工作在9月底前完成）符合1分,每发现一处不符合扣0.2分
2、设备运行记录
3、值班记录（24小时有人值班）
4、值班电话、报修地点公布
5、投诉记录（少于3%）、测温记录
2、管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患
1、巡视记录 符合1分，每发现一处不符合扣0.2分
2、保养记录
3、现场符合要求
四、共用设施管理 4分
1、共用配套服务设施完好，无随意改变用途 与规划图对照现场查看 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分
2、共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻 现场无外露管线 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分
3、道路、楼道、大堂等公共照明完好
1、巡视记录 符合1分,每发现一处不亮扣0.2分
2、现场灯具、开关完好，无不亮现象
4、工业区范围内的道路通畅，路面平坦
1、工业区通道无堆积物 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分
2、路面平整，无破损
五、保安及车辆管理 9分
1、工业区基本实行封闭式管理
1、工业区基本封闭 符合1分,未封闭或无人值守扣0.5分
2、各出入口有人员值守
2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉工业区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责
1、专业保安队伍（保安公司的营业执照、委托合同）符合2分,无专业保安队伍扣1分,值班及巡逻记录等不规范每处扣0.2分，无预案扣0.2分，其他项每发现一项不符合扣0.1分
2、巡逻路线图及巡逻记录
3、保安人员名单、排班及岗位分工
4、各岗位的值岗及交接班记录
5、保安人员培训及考核记录
6、保安预案
3、结合工业区特点，制定安全防范措施,对货物(产品、设备)出门实行凭证通行制度 安全防范措施（要有针对设备机房、停车场、出入口等重点部位的措施）符合1分，对特殊的部位要有相应的防范处置预案,每发现一处无防范处置预案扣0.2分，未实行通行制度扣0.5分
4、进出工业区各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行
1、各类交通标志齐全，设置合理 符合1分,每一项不符合的扣0.5分
2、现场无堵塞
5、工业区内停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐
1、疏导人员名单 符合1分,无名单或职责的扣0.2分;停放入位0.6分,每发现一处不符合扣0.1分。
2、疏导人员的工作职责
3、现场车辆停放入位
6、室内停车场管理严格，出入有登记
1、停车协议 符合1分,第1-3 项每发现一处不符合扣0.2分,第4项有出入记录但填写不完整的扣0.2分
2、固定车辆登记表
3、固定车辆出入证发放记录
4、车辆出入记录(车号、出入时间等)
7、非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，管理有序，停放整齐，场地整洁
1、管理制度的落实情况（车辆登记）符合1分,每发现一处不符合扣0.2分
2、车辆分区摆放整齐
3、管理区域内无随意停放车辆
8、危及人身安全处设有明显标志和防范措施
1、变配电等设备、施工现场等处有明显警示标识 符合1分,无标识或无防护措施的扣0.5分
2、现场有防护措施
六、环境卫生管理 11分
1、环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站
1、设施齐全（垃圾箱、果皮箱、中转站）、垃圾分类收集 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分，垃圾未分类收集的扣0.3分
2、设施保持清洁
2、清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁
1、岗位责任制（分工、巡查记录）符合1分，未实行责任制的扣0.5分,无专职清洁人员和责任范围的扣0.3分,未实行标准化保洁的扣0.2分
2、保洁员名单和保洁区域
3、保洁标准化（工作标准、时间安排）
3、垃圾日产日清，定期进行卫生灭杀
1、垃圾按规定时间清运（日产日清）符合1分，每发现一处垃圾扣0.1分,未达到垃圾日产日清的扣0.3分,未定期进行卫生消毒灭杀扣0.3分
2、定期消杀记录
4、对有毒、有害工业垃圾管理严格按规定分装,不得与其它垃圾混杂 现场符合要求 符合1分,不符合0分
5、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净；工业区内共用场地无纸屑、烟头等废弃物 现场符合要求 符合2分,每发现一处不符合扣0.2分
6、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象 现场符合要求 符合2分,每发现一处不符合扣0.2分
7、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜 现场符合要求 符合1分,发现一处不符合扣0.2分
8、工业区内废水、废气、废烟、噪音等符合国家环保标准，无有毒、有害物质;贮放、清运管理有序;房屋外墙无污染;各类排气口安装统一有序,无安全隐患
1、设备噪声检测报告 符合2分，无检测报告扣1分,发现一次环保部门下放整改通知扣0.5分,其它每发现一处不合格扣0.2分
2、现场符合要求
七、绿化管理 3分
1、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象
1、符合绿地规划图 符合1分,改变用途扣0.5分，每发现一处践踏面积累计超过1平方米的扣0.3分，有占用现象扣0.2分
2、绿地内无践踏痕迹
3、绿地无占用现象
2、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃
1、绿地裸露面积不超过1平方米 符合1分，长势不好扣1分,其他每发现一处不符合扣0.1分
2、绿化养护措施（修剪、打药）
3、长势良好，修剪整齐
3、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物 现场符合要求 符合1分,每发现一处不符合扣0.2分
八、精神文明建设 3分
1、全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守工业区的各项管理规定 业主代表介绍 符合1分,管委会书面证明的为基本符合0.5分,有违约记录的扣0.5分
2、设有学习宣传园地，宣传工业区管理、卫生、治安、消防等方面知识,开展积极健康向上的活动;宿舍区设信息公告栏;设有文化体育活动场所
1、区内设宣传栏等设施 符合1分,有设施和资料的为基本符合0.5分,无记录或照片扣0.5分
2、各类宣传资料及宣传栏内容
3、举办各类活动的计划、记录、照片等
3、区内的公共娱乐场所未发生重大违纪违法案件 当地派出所介绍 符合1分,有案件发生的扣1分
九、管理效益 4分
1、物业管理服务费用收缴率98%以上 物业管理费收缴情况报表 符合2分，无收缴报表扣1分,每降低1个百分点扣0.5分
2、提供便民有偿服务，开展多种经营
1、多种经营项目 符合1分,每发现一处不符合扣0.5分
2、提供服务的相关记录
3、本工业区物业管理经营状况 财务报表（盈亏报表、纳税记录）符合1分，公开帐目的基本符合0.5分，亏损的扣0.5分
第四篇：全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则
全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则
建设部房地产业司关于印发《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》的通知 建房物字第011号
各省、自治区建委（建设厅）、直市建委（市政管委、房地局）、计划单列市建委（房地局）：
为了加强对城市大厦的管理，提高城市大厦的整体管理水平，进一步开展创建物业管理优秀大厦工作，在总结两年来对大厦考评验收经验的基础上，根据建设部建房[1995]120号文件要求，制定《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》（以下简称《标准》，现将《标准》印发给你们，并就有关事宜通知如下：
一、本《标准》所称大厦，是指按城市统一规划建设、基础设施设备齐全、建筑面积在4万平方米以上、已建成并投入使用、入住率达60％以上的高层住宅小区、住宅组团；建筑面积在1万平方米以上、使用率达80％以上的办公楼、写字楼或其它经营性大厦或大厦组团等。
本《标准》所称大厦管理，是指对大厦的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治。
二、本《标准》适用于评选全国城市物业管理优秀大厦。省（自治区、直辖市）级城市物业管理优秀大厦标准，由各省（自治区、直辖市）参照本《标准》制定。
三、本《标准》总分值为100分，接各条款分解。考评中，对不符合《标准》条款要求的部分，按评分细则扣除相应分值。
四、各地向部申报全国城市物业管理优秀大厦前，由大厦管理单位认真填写《全国城市物业管理优秀大厦申报表》，经省（自治区、直辖市）主管部门签署预评预验意见并加盖公章，于每年7月30日前申报到建设部房地产业司。
附件：
1．《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》
2．《全国城市物业管理优秀大厦达标申报表》（略）
附件1
全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则
序号 标准内容 规定分值
评分细则 一
1．大厦符合城市规划要求 0.5 符合0.5，基本符合0.3，不符合0 2．严格按照国家标准验收 0.5 符合0.5，基本符合0.3，不符合0 3．具有完整的验收资料、图纸、档案 1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0 4．办理管理交接手续 1 办理1.0，未办理0 二 1．由专业的管理单位对大厦实行统一 的专业化管理 1 实行1.0，基本实行0.5，未实行0 2．有固定的管理经营场所 1 具备1.0，基本具备0.5，不具备0 三
1．成立大厦业主委员会或管理委员会 1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0 2．管理单位与业主委员会（管理委员 会）及与上级主管部门签订物业管理合同，责、权、利关系明确 1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0 3．制定业主公约或住用户公约 1 完善1.0，基本完善0.5，不完善0 四 管理单位制定出争创全国城市物业管理优秀大厦的规划与具体的实施方案并落实到各部门 2 ①规划、方案齐全1.0，缺一项扣0.5，规划、方案不具备0 ②落实1.0，基本落实0.5，未落实0 五 大厦各项管理制度、服务质量标准、各工作岗位考核标准、奖惩办法完善 3 符合3.0，每有一项不符合要求扣0.5 六 大厦管理应用计算机等现代化管理手段，进行科学管理 2 ①配制计算机并实际应用广泛，可查阅各种资段，进行科学管理 料1.5，配制但实际应用不广泛1.0，配制但尚未应用0.5 ②具备其它现代化管理手段（如监控、报警、对讲机、机动能力等）0.5，不具备0 七 1．管理人员要有明显标志，整体素质高，遵守职业道德，语言规范文明。1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0（经过职业道德培训）
2．主要负责人和业务骨干经过房地产管理及物业管理专业培训，有较强的事业心和开拓精神。1 符合1.0，基本符合0.5，不符合（无培训证书）0 八 房屋管理及维修养护 16 1．房屋图纸档案、资料齐全、管理完善 2 符合2.0，基本符合1.0，不符合0 2．建立住用户档案，所在栋号、房号清晰，随时可查 2 符合2.0，基本符合1.0，不符合0 3．大厦（组团）及栋号、楼层有明显标志及引路方向平面图 1 标志、引路图齐全1.0，无引路图扣0.5，标志每缺一个扣0.2 4．无违反规划私搭、乱建 2 符合2.0，每发现一处扣0.5 5．大厦外观完好、整洁 2 符合2.0，每发现一处不合要求扣0.5 6．封闭阳台的，要统一有序。阳台（包括平台和外廊）的使用不碍观瞻 2 符合2.0，每发现一处不合要求扣0.5 7.装饰装修房屋的，不危及房屋结构 与他人安全 1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0 8．房屋完好率达98％以上 1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0 9．房屋零修及时率达98％以上，零修合格率达100％，并建立回访制度和回访记录 2 ①及时率达标0.6，每降低1％扣0.1 ②合格率达标0.6，每降低1％扣0.1 ③建立回访制度0.4、记录0.4 10．房租、水、电、气等各项费用，实行代收代缴，收缴率达98％以上 1 ①实行代收代缴0.6，缺一项扣0.2 ②收缴率达标0.4，每降低1％扣0.1 九
设备管理 34
（一）设备管理综合要求（7）
1．设备图纸、档案资料齐全，建立设备台帐，项目齐全、目录清晰、管理完善，可随时查阅 2 符合2.0，基本符合1.0，不符合0 2．制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查测试及监督、维修保养、运行记录管理制度和操作规程，并严格执行 2 符合2.0，制度不完善、有制度不落实或记录不完整每一项扣0.3 3．设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故 1 符合1.0，不符合0 4．设备及机房环境整洁，无杂物、灰 尘，无鼠、虫害发生 1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0 5．配备所需各种专业技术人员，维修 和操作人员持证上岗 1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0
（二）供电系统
（二）1.保证24小时正常运行，出现故障，立即排除 1 符合1.0，每次故障排除不及时扣0.5 2．限电、停电按规定提前通知住用户 1 符合1.0，不符合0 3．配电室管理严格按国家标准操作运行 1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0 4．备有应急发电机的，可随时起用 1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0 5．制定临时用电管理措施并严格执行 1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0
（三）消防系统（5）
1．消防控制中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时起用 1 符合2.0，基本符合1.0，不符合0 2．配备专职或兼职消防人员，定期演练，开展消防知识及法规的宣传教育 1 符合1.0，基本符合0.5，不符合0 3.订有突发性火灾等灾害应急方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道畅道，照明设施、引路标志完好 1 符合1.0，每有一项不合要求扣0.3 4．无火灾及其它安全隐患 1 符合1.0，每发现一处隐患扣0.5
（四）电梯系统（4）
1．电梯按规定时间运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好 1 符合1.0，运行时间、安全设施、通风、照明等每有一项不合要求扣0.3 2．电梯
第五篇：创建全国示范住宅小区目录
金泰.新理城物业服务中心 创建西安优秀住宅小区资料目录 资料准备
1.1 全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则 1.2 申报全国物业管理示范住宅小区的请示 1.3 创示范机构及职责 1.4 创建工作实施进度计划表
1.5 全国物业管理示范住宅小区创建工作汇报 1.6 创优目录 1.7 报告
1.8 画册、图片册
创优目录
一 基础管理
第一册:按规划要求建设，住宅及配套投入使用 周学艺负责 1.1.1 建设用地规划许可证 1.1.2建设工程规划许可证（副本）1.1.3 建设工程施工许可证 1.1.4国有土地使用证
1.1.5商品房预售许可证 1.1.6建设工程消防验收意见书 1.1.7建设工程消防审核意见书 1.1.8西安市建设工程竣工验收备案表 1.1.9 小区规划总平面图 第二册:已办理接管验收手续 1.2.1供电系统验收交接资料 1.2.2给排水验收交接资料 1.2.3 消防系统验收资料
1.2.4 安防智能化系统验收交接资料
1.2.5房屋公共部位、场地、景观、绿化验收交接资料 1.2.6电梯系统验收交接资料 1.2.7供暖等其他设备验收交接资料
1.2.8 工程图纸移交资料包括:规划总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图;设施设备安装技术图纸;景观、商铺、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工图纸
1.2.9 前期介入与物业接管验收控制程序
1.2.10《陕西省住宅工程质量分户验收管理办法》 1.2.11《住宅工程分户验收表(户内)》 1.2.12 《住宅工程分户验收表(公共部位)》 1.2.13《住宅工程分户验收总汇表》
1.2.14《商品房住宅质量保证书》 《商品房住宅使用说明书》 第三册:由一家物业管理企业实施统一专业化管理
童亚娟负责 1.3.1陕西金泰恒业物业管理有限公司简介
1.3.2陕西金泰恒业物业管理有限公司营业执照几相关证件 1.3.3服务中心员工花名册
第四册:建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责任权利明确
1.4.1小区前期物业服务合同 1.4.2前期物业投标相关资料证明 第五册:在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责任权利明确
1.5.1商品房买卖合同(后附业主服务内容)1.5.2《临时管理规约》及业主承诺书
第六册:建立维修基金其管理、使用、续筹符合有关规定 1.6.1专项维修资金使用情况说明
1.6.2西安市房屋维修资金管理中心装性维修资金缴存通知单 1.6.3《西安市住宅专项维修资金管理办法》
第七册:房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主临时公约等各项公众制度完善 1.7.1《业主手册》 1.7.2《装修管理协议》 1.7.3《物业管理服务内容及标准》公示照片1.7.4《装饰装修注意事项》 1.7.5《沿街商铺管理规定》 1.7.6《治安消防安全责任书》 1.7.7《车辆停放服务协议》 1.7.8《车辆停放管理规定》公示照片
第八册:业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责 1.8.1小区暂未成立业主委员会的情况说明
第九册:业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同 1.9.1业主与物业公司签订的物业服务协议 第十册:物业管理企业制定创优实施方案
1.10.1.1金泰新理城创西安市优秀示范小区实施方案
第十一册:小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实办法
1.11.2.1公司ISO9000质量体系文件 1.10.2.2《员工手册》《礼仪礼节手册》 1.11.2.3员工培训计划及实施培训记录 1.11.2.4各类突发事件演练记录 1.11.2.5 2016服务中心工作计划 1.11.2.5品质监督检查与考核记录 1.11.2.5 2016目标责任书
第十二册:物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗，员工统一着装，佩戴明显标志，工作规范，作风严谨
1.12.3.1员工专业持证上岗统计表及上岗证复印件 1.12.3.2员工统一着装照片
第十三册:物业管理企业应用计算机，智能化设备等现代管理手段 1.13.4.1配备计算机网络等办公设备，照片 1.13.4.2金泰恒业房地产公司明源管理软件，保修收费等 1.13.4.3 24小时监控系统照片 1.13.4.4应急广播照片
1.13.4.5停车场出入车牌识别系统照片 1.13.4.6人行通道门禁照片
1.13.4.7火灾报警联动系统照片
第十四册:物业服务企业收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定，至少每半年公开一次物业管理服务费用及维修基金支出情况 1.14.5.1各项收费标准及公示照片 1.14.5.2特约服务收费标准及公示照片
1.14.5.3半年物业服务费收支情况及公示照片 1.14.5.4半年维修基金收支情况及公示照片
第十五册:房屋及其公共设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，方便查阅
周学义负责
1.15.6.1工程档案图纸总目录:工程图纸档案室照片包括规划总平面图、单体建筑、结构设备竣工图;设施设备安装技术图;景观、商铺、配套设施、地下管网工程竣工图纸
1.15.6.2小区总平面图
1.15.6.3《小区公共设施设备台帐》 1.15.6.4《小区消防设备台帐》 1.15.6.5《小区安防设备台帐》
第十六册:建立住户档案，房屋及配套设施权属清册，查阅方便 童亚娟负责 1.16.7.1《业主花名册》 1.16.7.2《业主档案》资料目录 业主入伙通知 业主身份证复印件 业主家庭情况登记表
《商品房买卖合同》 《西安市商品住宅使用说明书》 《西安市商品住宅质量保证书》
入住程序确认书 《业主手册》 《承诺书》 房屋交接验收表
要是托管书 《装饰装修管理协议》装修资料 装修公司资质营业执照 退装修押金手续资料
第十七册:建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业服务报修求助建议问询投诉等各类信息收集和反馈，并及时处理有回访制度和记录 1.17.1 24小时服务电话及照片
1.17.2月度客服前台中午、夜班值班排班表，维修人员夜班值班表 1.17.3报修与回访流程公司照片
1.17.4《业主来访接待及回访记录表》 1.17.5《投诉处理与回访工作规程》公示照片
1.17.6《小区投诉记录》 1.17.7《维修派工单》
第十八册：定期向住户发放物业服务工作成求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达到90％以上
1.18.1 2015入户拜访统计满意率及问题整改分析报告 1.18.2公司第三方满意度调查分析整改报告
第十九册：建立并落实便民维修服务承诺制零修急修及时率100％、返修率不高于1％，并有回访记录 1.19.1维修日报表
1.19.2维修派工单 第二十册：建立健全信用信息体系
1.20.1信用信息体系相关执行情况说明及2015年评审结果
二房屋管理与维修养护 周学艺负责
第一册：区域内各建筑物标志明显主出入口设立引路方向平面图和路标，组团及楼栋、单元、户门标号标志明显
2.1.1小区出入口平面示意图 2.1.2小区主入口路标照片 2.1.3小区楼栋号、单元门号、户门标号
2.1.4检查统计小区楼栋号、单元门号、户门号是否齐全 2.1.5对统计缺失的进行定制并安排规范安装
第二册：无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象 2.2.1小区楼宇外立面整齐无私搭乱建照片 2.2.2小区楼前屋后无私搭乱建照片 2.2.3装修巡检记录表
2.2.4统计私打乱建户，发放整改通知单
第三册：房屋外观完好整洁，外墙是建材贴面的无脱落，是玻璃幕墙的清洁明亮无破损，是涂料的无破损无污渍，无纸张乱贴乱涂乱画和乱悬挂想爱那个 2.3.1楼外立面完好照片
2.3.2统计业主房屋外观存在的问题，并发整改通知单
第四册：室外招牌广告牌霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患2.4.1商业街广告按规定设置，照片外墙无乱张贴乱画照片 2.4.2无店外随意摆放杂物无占道经营照片 2.4.3沿街商铺管理规定
2.4.4沿街商铺摆放杂物项项整顿照片
第五册：封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳棚等 2.5.1封阳台统一色调一致照片
2.5.2楼宇内设防护网照片及整体楼栋外立面照片 2.5.3统计违规及整改通知书
第六册:空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀 2.6.1 空调外机位安装统一（照片）2.6.2统计违规及整改通知书
第七册：楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损，墙体整洁无乱张贴，公共部位门窗、灯具开关等功能良好，卫生间水房等管理完好 2.7.1楼宇内实施设备完好照片 2.7.2检查整改不达标项 2.7.3日常巡查记录
第八册：共用楼梯、天台通道等处无堆放杂物违规占用等，天台隔热层无破损 2.8.1 楼梯天台等整洁照片
2.8.2检查及清理不达标 2.8.3日常巡查记录
第九册：房屋装饰装修符合规定，未发生危机房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象
2.9.1 装饰装修管理规定公示照片
2.9.2装修人员出入证有登记 2.9.3装饰装修巡查记录及物业巡查时照片 2.9.4装饰装修验收记录，违规装修通知单
第十册：机器设备单位面积重量不超过楼板承重限度，无危及建筑结构的安全隐患
2.10.1 获取屋面楼板承载报告
2.10.2获取屋面布设的设备承载度无安全隐患报告
三 共用设施设备管理 周学艺负责(一)综合要求
第一册：制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡查、维护保养、运行记录管理、维修档案的管理制度
3.1.1设施设备维修养护计划 3.1.2 设施设备维保记录 3.1.3高低压配电运行记录表 3.1.4泵房设施运行记录表 3.1.5交接班记录
3.1.6设施设备大中修记录表 3.1.7维修派工单
3.1.8敬礼班长岗位职责上墙文件 3.1.9各类型放泵设备启动正常记录 3.1.10弱电避雷等检测及系统运行资料 3.1.11各类管理制度上墙
第二册：设备及机房环境整治、无杂物回城无鼠虫害发生，机房环境符合设备要求
3.2.1设备及泵房照片 3.2.2对设备机房进行检查并维修打扫 第三册：配备各种专业人员，严格执行操作规程
3.3.1员工专业持证上岗统计表及上岗证复印件 3.3.2员工统一着装佩工牌照片 3.3.3各类操作规程上墙 第四册：设备良好运行，一年内无重大事故 3.4.1设施设备巡查记录
(二)供电系统
第五册：保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限 3.5.1停送电记录及停送电通知
第六册：制订临时用电管理措施与停电应急处理措施，并严格执行 3.6.1临时用电管理措施与停电应急处理措施 第七册：备用应急发电机可随时启用 3.7.1发电机电动记录
(三)弱电系统 魏伟负责
第八册：按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作 3.8.1弱电故障处理规范 3.8.2弱电故障处理记录
第九册：监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存 3.9.1监控设备运行维修检查记录 3.9.2监控设备运行正常照片
(四)消防系统
第十册：消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全，完好无损可随时启用
3.10.1消防控制中心24小时值班照片
3.10.2消防维修保养计划 3.10.3消防维保实时记录 3.10.4消防栓月检查记录 3.10.5消防器材分布图 3.10.6消防设备台帐
第十一册：消防管理人员掌握消防设备使用方法并能及时处理各种问题 3.11.1小区消防应急预案及实战演练资料 3.11.2消防日常培训记录
第十二册：组织开展消防法规宣传教育，明确各区域防火责任人 3.12.1小区消防宣传资料照片
3.12.2小区消防班人员及义务消防队员名单
第十三册：订有突发火灾应急预案，在明显处设立消防疏散示意图。照明设施引路标识完好，紧急疏散通道畅通
3.13.1小区消防应急预案及实战演练资料
3.13.2楼层消防通道无堵占，路面消防通道无车辆堵塞照片
第十四册：小区无火灾安全隐患，督促各业主与消防管理部门签订消防责任书 3.14.1签约文件的消防责任书
(五)电梯系统 周学义负责
第十五册：电梯准运证年检合格正维修保养合同晚辈 3.15.1电梯年检合格正照片 3.15.2电梯检验报告
3.15.3电梯维保合同及公司营业执照
第十六册：电梯按规定时间运行，安全实施齐全，通风，照明及附属设施完好，轿厢井道机房保持整洁
3.16.1维修保养计划 3.16.2电梯维保实施记录 3.16.3电梯例行检查记录 3.16.4电梯机房巡查表
第十七册：电梯由专业队伍保养，维修操作人缘好持证上岗，货运电梯有专人管理，严禁超载
3.17.1电梯维修人员上岗证书 3.17.2电梯乘客安全使用须知见照片
第十八册：运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修 3.18.1电梯故障处理照片
第十九册：运行出现险情后排除险情的处理措施 3.19.1电梯困人演练处理照片
(六)给排水系统
第二十册：建立小区用水供水管理制度，积极协助业主安排合理的用水节水计划 3.20.1供水设备间各项规章制度，节水计划上墙，标示完善 第二十一册：设备阀门管道工作正常，无跑冒滴漏 3.21.1供水设备间及管网系统设施完好，现场查勘及照片
第二十二册：按规定对二次供水处水池设施进行清洁消毒，二次供水卫生许可证，水质化验单，操作人员健康证齐全水池水箱清洁卫生，无二次污染 3.22.1操作人员健康合格证，二次供水许可证，水质化验单张贴并照片 3.22.2蓄水池整体整洁照片 3.22.3供水设施设备维修记录 3.22.4供水设施设备保养记录
第二十三册：高压水泵水池水箱有严格管理措施，水池水箱周围无污染隐患 3.23.1供水设备间各项制度上墙 3.23.2周边现场整洁照片
第二十四册：限水停水按规定时间通知业主和使用人 3.24.1限水停水相关通知
第二十五册：排水系统畅通，汛期道路无积水，地下室车库设备房无积水 3.25.1管道疏通计划 3.25.2相关重点部位照片
第二十六册：遇有事故维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积泡水反水长时间停水现象，制定事故应急预案
3.26.1给排水系统应急处理预案及现场照片
四 公共设施管理
第一册：公用配套服务设备完好，无随意改变用途
4.1.1园区休闲椅维修照片 4.1.2园区铁艺器具刷漆保养 4.1.3公用配套设备完好照片
第二册：公用管线统一下地或入公共管道，无架空管线 4.2.1室外公用管线统一美观 照片 第三册：道路楼道大堂等公共照明完好 4.3.1路灯编号，喷警示语 4.3.2楼道大堂照明维修及完好照片 第四册：小区范围内的道路畅通，路面平坦 4.4.1井盖刷漆 4.4.2路面石材维修
4.4.3路面井盖完好无破损，井盖与路面平齐等照片
五 保安及车辆管理 魏伟负责
第一册：小区实行封闭式管理
5.1.1车辆出入登记，物品出门条 5.1.2小区安防分布图
5.1.3小区门禁卡系统照片
第二册：有专业保安队伍，实行24小时值班巡逻制度，保安人员熟悉小区环境，文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责 5.2.1秩序维护言名单及岗位分布图 5.2.2秩序维护员仪容仪表标准及用语规范 5.2.3门岗管理服务标准 5.2.4巡逻岗服务标准 5.2.5监控岗服务标准
5.2.6保安人员培训记录，训练照片 5.2.7保安应急演练记录，照片 5.2.8来访人员登记表 5.2.9小区巡逻记录
第三册：结合小区特点制定安全防范措施，对货物出门实行凭证同性制度 5.3.1物品出门条 5.3.2小区安全管理制度
第四册：进出小区各种车辆有序，无堵塞交通现象，不影响人员通行 5.4.1车辆出入登记 5.4.2园区道路畅通照片
第五册：小区内停车场有专人疏导，管理有序 5.5.1小区地下车库管理制度及照片 第六册：小区内停车场管理严格，出入有登记 5.6.1停车场平面图 5.6.2停车管理服务协议 5.6.3停车场管理制度，公示照片 5.6.4车辆出入登记本
5.6.5车辆管理档案及明信表 5.6.6收费标准公示照片
5.6.7西安市物价局车辆收费标准批复
第七册：非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，有序整齐停放，场地整洁 5.7.1小区非机动车辆管理制度及现场照片 第八册：危及人身安全处设有明显标志和防护措施 5.8.1各类安全提示一览表
5.8.2公共设施设备维修保养应有安全防护措施，并有警示标志及照片 5.8.3隐患部位整改照片
六 环境卫生管理 雪碧岭负责
第一册：环卫设备完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站 6.1.1垃圾箱果皮箱干净，周边地面干净 6.1.2小区卫生设备清洁完好，清洗照片 6.1.3垃圾桶放置处划线 6.1.4垃圾桶编号挂牌 6.1.5保洁取水点照片
第二册：清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化保洁
6.2.1保洁人员名单 6.2.2保洁负责区域划分 6.2.3保洁月度工作计划 6.2.4保洁工作检查记录表 第三册：垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀
6.3.1垃圾清运记录 6.3.2卫生防疫消杀记录 6.3.3保洁月度消杀工作提示 6.3.4小区鼠饵投放分布点统计表 6.35四害消杀工作计划及实时记录）
第四册：房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画、无擅自占用和堆放杂物现象，楼梯扶手、天台、共用玻璃窗等保持洁净，小区内公共场地无纸屑、烟头 6.4.1房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画、无擅自占用和堆放杂物现象，楼梯扶手、天台、共用玻璃窗等保持洁净，小区内公共场地无纸屑、烟头，保洁工作照片
6.4.2楼梯扶手、天台、共用玻璃清洁工作照片
第五册：商业网点管理有序，符合卫生标准，无乱设摊点、广告牌和乱贴现象，无违反规定饲养宠物家禽等
6.5.1商铺管理有序，符合卫生标准照片 6.5.2商店门前无乱设摊点、广告和乱贴、乱画现象 6.5.3商铺管理规定
第六册：无违反规定饲养宠物、家禽
6.6.1有饲养宠物管理规定向业主宣传 6.6.2小区设有宠物便便箱照片
6.6.3小区有饲养宠物统计表，公共区域无宠物便便
七 绿化管理
第一册：小区绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象
7.1.1绿化养护检查记录表 7.1.2绿化工作现场照片 第二册：花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃 7.2.1绿化苗木病虫害防止通知 7.2.2卫生防疫消杀计划 7.2.3卫生防疫消杀记录 第三册：绿地无纸屑、烟头、石头块
7.3.1绿化带中无纸屑、烟头、塑料袋等杂物（照片）7.3.2绿篱内无明显枯枝死叶（照片）
八 精神文明建设 童亚娟负责
第一册：全体业主和使用人能自觉维护公共利益，遵守小区各项规章制度 8.1.1业主确认签字的签阅文件，临时管理规约 第二册：设有学习园地宣传管理卫生、治安、消防等方面的知识 8.2.1小区精神文明建设桩体宣传栏照片 8.2.2业主表扬信照片
九 管理效益
第一册：物业管理服务费用收缴率98%以上
9.1.1小区2015年物业服务收费率统计表 9.1.2小区2015物业费上半年收费率统计表 9.1.3小区2015物业费上半年欠费分析报告 第二册：提供便民有偿服务,开展多种经营 9.2.1有偿服务收费标准级公示照片 9.2.2有偿服务入户派工单 9.2.3为业主免费服务照片 第三册：本小区物业管理经营状况 9.3.1 新理城2015年经营利润表 9.3.2 2016上半年经营利润表
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