商品房价格管理规定

商品房价格管理规定

第一章　总则

第一条　为了加强商品房价格管理，维护房地产市场秩序，促进房地产业发展，根据《中华人民共和国价格管理条例》和国家有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条　商品房价格管理是国家价格管理体系的组成部分，必须严格执行国家价格管理的有关法规和政策。

第三条　本办法所称的商品房是指从事房地产开发经营的单位(以下简称商品房经营者)为销售而建设的房屋(包括住宅和非住宅)。

第四条　凡是在本市城市规划区内(不含市属市、县)从事商品房经营活动的，都必须遵守本办法。

第五条　商品房价格的确定，应本着有利于推进住房制度的改革，有利于经营者加强经济核算、降低成本、提高效益的原则，以计划成本为主要依据，并考虑商品房的楼层、朝向、环境地段等因素，按质定价。

第二章　商品房价格的组成及其他费用

第六条　商品房价格的构成：

(一)计划成本

1.征地费：系指国家规定的征用土地补偿费、安置补助费、造地费、菜地建设费以及耕地占用税;

2.拆迁补偿费：系指拆除房屋(包括构筑物)按规定支付的补偿费、临时安置过渡费、搬家费、停业损失费等;

3.勘察设计及前期工程费;

4.房屋建筑安装工程费;

5.开发建设区内基础设施建设费：系指室外接水、接电工程费，雨水和污水管道费，道路工程费等(不包括属于开发建设区之外的或属配套费列支的设施工程费);

6.管理费：以上述4—___项为基数，住宅商品房提取___%，非住宅商品房提取___%;

7.贷款及预收款利息。

(二)材料差价：系指实际发生的钢材、水泥等主要建筑材料的预算价格和市场供应价格的差额。

(三)计划利润：以计划成本的3—___项为基数，提取___%。

(四)税费：包括营业税、城市维护建设税和教育附加费。

(五)商品房的楼层差价、朝向差价

楼层差价：根据多层或高层房屋的具体情况，确定标准价格楼层和其余各楼层的差价率，各楼层增减差价率的代数和应趋近于零。

朝向差价：依据房屋的不同朝向，确定不同的差价率。

第七条　商品房销售价格的计算：

商品房的销售价格，以实际开发建设房屋的总计划成本、计划利润、税金、材料差价之和，除以商品房建筑面积后，再增减楼层差价、朝向差价进行计算。

商品房销售价格=(计划成本+计划利润+税费+材料差价)÷商品房建筑面积±(楼层差价、朝向差价)

商品房建筑面积=开发建设房屋的总建筑面积-安置拆迁户的房屋总建筑面积

第八条　商品房经营者在销售商品房时向购房者代收以下费用，并上缴指定部门，由市人民政府专款专用：

(一)地段差价：按照市土地管理局会同市房地产管理局根据城市土地级差情况制定的标准征收。

(二)商品房附加费，系指市政府统一规定征收的下列费用：

1.配套费;

2.旧城改造补贴费(只收征地建设部份);

___人防工程费(根据国家规定应当同时建设地下防空设施的建筑因故未建防空设施的，按应建防空设施征收相应的费用);

4.绿化费;

5.经市人民政府批准的其他应征收的费用。

(三)建筑税：按照《中华人民共和国建筑税条例》的有关规定征收。

第三章　商品房价格的确定和管理

第九条　商品房价格由市物价局会同市房地产管理局管理。

第十条　市物价局会同市房地产管理局依据本办法规定的商品房价格的构成和计算方法，以及建筑结构、建筑标准、建筑安装定额，制定不同地区、不同类型的商品房预定价格，并对外公布。

第十一条　商品房竣工后，商品房经营者应按市物价局会同市房地产管理局公布的商品房预定价格出售商品房。同时根据市建设银行审定的工程结算及其它发生的实际建设费用，编制商品房成本，连同有关定价资料，报送市物价局和市房地产管理局。如其实际结算价格高于以预定价格___%的，可经市物价局会同市房地产管理局审核批准，根据合理超支因素，适当调整其商品房的出售价格。

第十二条　对个人购买住宅商品房，可根据国家有关规定实行优惠价格。

第十三条　商品房经营者可以在商品房建设开始“三通一平”(通水、通电、通路和平整场地)工作后向购房者预收定金，预收款在商品房建成销售前不得超过全部工作量的___%，其中，开工建设时预收款不得超过___%;房屋建设工作量完成一半后再预收___%，并按中国人民银行规定的存款利率计息(代收的费用不计息)。

第十四条　市物价局、房地产管理局、建设银行等部门均有权对商品房经营活动进行监督和检查。凡违反本办法越权定价、擅自提价或变相涨价的，市建设银行不得办理购房款收付手续，市房地产管理局不得办理房产交易过户手续，并由市物价检查部门按《中华人民共和国价格管理条例》进行处罚。

第四章　附则

第十五条　通过有偿出让、转让方式获得土地使用权建设的商品房和侨汇商品房，其价格管理办法另定。

第十六条　各县(市)的商品房价格管理，可由各县(市)人民政府根据当地实际情况，参照本办法执行。

第十七条　市物价局会同市房地产管理局可根据本办法制定具体的实施细则。

第十八条　本办法自发布之日起施行，以前本市有关商品房价格管理的规定同时废止。本办法发布之前已经签订售(购)房合同的，房屋已经竣工的，可按原合同执行。