浅谈收益法中标的物折旧费用的处理

第一篇：浅谈收益法中标的物折旧费用的处理

浅谈收益法中标的物折旧费用的处理

对于收益法中净收益所包含的内容各种理论书籍、教材都有论述过，但就净收益中是否应该扣除标的物折旧费，持有疑问的人还是比较多，本文将就这个问题进行粗浅的阐述。

在2005版的价格鉴证师职业资格考试《价格鉴证理论与实务》教材的124-125页，针对建筑物价格鉴证中怎样确定收益年限时，进行了如下叙述：

1、对于单独土地和单独建筑物的价格鉴证，应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。

2、对于土地与建筑物合一的价格鉴证对象，当建筑物耐用年限长于或等于土地使用权年限时，应根据土地使用权年限确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。

3、对于土地与建筑物合一的价格鉴证对象，当建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，可采用下列方式处理：

（1）先根据建筑物耐用年限确定未来可获收益年限，选用对应的有限年的收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；然后再加上土地使用权年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限价值的折现值。

(2)将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益法计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。”

从以上教材叙述中不难发现，不管是对单独的土地和单独建筑物的价格鉴证，还是对土地与建筑物合一的建筑物的价格鉴证，只要选用有限年的收益法计算公式的，净收益中都不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销；凡是选用无限年收益法计算公式的，就应该扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。

为什么仅仅是选用公式的不同，净收益中对于折旧费的处理就是截然相反呢？我们就这个问题进行详细讨论，首先让我们看看折旧的含义和作用：

以固定资产为例，固定资产的物质形态在报废之前是在生产中长期被使用的，它的价值却是按照其在生产中的损耗程度一部分一部分逐渐地转移到产品中去的。为了保证再生产的正常继续进行，必须在产品销售以后，把那部分已经转移到新产品中去的固定资产的价值，以货币形式提取并积累起来，以便若干年后即在固定资产价值全部转移完毕时用于更新固定资产。这种按固定资产的损耗程度进行补偿的方法就称为折旧。由此可见折旧费的重要意义在于平时计提、积攒起来，等该固定资产到达它的使用寿命时，用这部分积攒起来的折旧费更新该项固定资产，来保证再生产的持续进行。

对于采用有限年收益法公式计算的情况，前提是假定标的物在到达其耐用年限时，不再继续使用，当然也就不需要更新，所以每年计提的折旧费用，并没有实际的支出，而是作为了投资标的物的投资回收，作为现金净流入的一部分，它不同于维修费、管理费、保险费、税费等都属于实际支出，实际支出作为现金净流出。

从有限年收益法公式更能直观的发现其中的内涵：

设定每年净收益a变化，折现率r每年保持不变，标的物有收益的年期为有限年期n时，到期无残值，鉴证价格用P表示，有限年收益法公式为：

P=a1/(1+r)+a2/(1+r)2+……+ an/(1+r)n

当n=1时，P=a/(1+r)，则：

a=P(1+r)=P+Pr

由此我们可看出净收益a是包括了P（由于假定n=1,该项资产使用年限1年，1年计提全部折旧，p=折旧，即为投资回收）和Pr（投资标的物产生的利润，即为投资回报）两方面的内容，可见折旧作为投资回收并没有从净收益中扣除，而是成为了净收益的一部分。对于采用无限年收益法计算公式的情况，前提是设定鉴证标的物未来收益年限无限，一直会以一定的收益永远的继续下去，为了保证标的物能够永久的保持一定的收益，在其到达有限的耐用年限时，就必须动用每年计提的折旧费来更新标的物，这样就造成了折旧费用的实际支出（现实中大多是用一次性支付来更新标的物，也可以理解为用每年计提的折旧费分期支付来更新标的物），所以在无限年收益法中，对标的物每年计提的折旧费便等同于更新标的物的分期支付款，相当于实际支出，不再是现金净流入的一部分。这种情况下折旧费就应该从净收益中扣除。

从无限年收益法公式来看也很直观的体现着其中的含义：

如果假定每年净收益a保持不变，折现率r保持不变，标的物鉴证价格用P表示，收益年限为无限期，无限年收益法公式为：

P=a/r

则：a=Pr，由此我们可看出净收益a只包含Pr（投资标的物产生的利润，即为投资回报）一方面的内容，可见折旧已经作为实际性支出从净收益中扣除了。

综上所述，在以有限年收益法鉴证的标的物，在结束其生命周期后，没有再继续更新，所以每年计提的用于更新标的物的折旧费，就没有实际支出，成为净现金流入的一部分，这种情况下标的物的折旧费就不应该从净收益中扣除；在以无限年收益法鉴证的标的物，因为它要无限期永远的存在下去，所以每年计提的折旧费就成为等同于更新标的物的分期支付款，在这种情况下折旧费成为现金净流出，就应该从净收益中扣除.通过以上粗浅的阐述，就不难理解前文关于教材中对用收益法鉴证建筑物价格时，所叙述的建筑物折旧费（土地取得费用的摊销理解上等同于折旧费）在不同情况下的处理方式。

（沂南县价格认证中心

范如水）

摘 要：收益还原法是进行土地价格评估时常用的方法之一。如何准确的确定总收益、总费用、资本化率及收益年限等，他们都不同程度的影响了评估的科学性和结果的准确性。收益还原法在运用过程中产生的问题应该引起重视。

关键词：收益还原法；土地评估；注意；问题土地相关总收益的确定

土地总收益可分为实际总收益和客观总收益。实际总收益是在现状下实际取得的收益，客观总收益是排除了实际总收益中的属于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常总收益。

目前评估人员在运用收益还原法对出租性土地评估时，普遍都采用客观总收益来作为土地的总收益，但笔者认为对于不同类型的出租性土地，总收益的求取是不相同的，因此不能一概用客观总收益来作为出租性土地的总收益。客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下。实际总收益则适用于已出租的房屋，且签定了长期租约，期满要续租的情况。对于只存在短期租约，期满不续租的房屋，则需客观总收益和实际总收益综合考虑，即租约限制内采用实际总收益，租约限制外采用客观总收益来确定其土地总收益。

客观总收益的求取通常是采用市场比较法，在市场上收集同类土地的租赁价格，然后对收集来的案例价格，根据待估土地的实际情况进行因素修正。因素修正主要是从地段因素、面积因素、楼层因素、租赁期限因素、付款方式因素、保证金因素等几方面考虑。通过以上的因素修正后，即可求出待估土地的客观潜在租金水平，但同时还要考虑空置率和租金损失问题。空置率可根据待估土地所在区域的平均空置率来确定，租金损失是指包括拖欠租金或不交租金等情况，它与承租人有直接的关系。

实际总收益的求取则根据房屋所有权人和租赁户签定的租赁合同上的租金确定。契约租金一般分为两种，一种是租金在租赁期内不发生变化；一种是租金在租赁期内根据市场上租金的变动情况作周期性的调整。一般来说租赁期较长的契约都采用的是第二种，因为市场上租金水平在长期会发生较大的波动，因此出租人为了自身的利益，一般都要求租金在周期内根据市场作相应调整。土地总费用的确定

2.1 利息是否应作为总费用扣除

传统上认为利息应作为费用扣除，因为利息是投资土地成本支出的一部分，但我们认为这是不恰当的，因为投资者之所以要选择投资土地，是因为土地带来的投资收益大于银行的存贷款利息。正因为如此投资者才愿意从银行贷款来投资土地或者牺牲银行的存款利息来投资于土地。因此，无论是贷款资金还是自有资金，利息都是作为投资收益的一部分而不应作为费用扣除。

2.2 折旧是否应作为总费用扣除以及折旧年限的确定

目前很多运用收益还原法进行土地评估的报告中均把折旧费当作费用扣除，而笔者认为这是不恰当的，因为折旧并没有实际支出，是作为业主提留，它不同于总费用中的维修费、管理费、保险费、税费等都属于实际支出。因此笔者认为如果把土地作为一种投资，那么它每年的纯收益就应该是它的净现金流入量，公式为：

净现金流入量=资本产出+资本回收。

式中：资本产出就是投资土地的时间价值(投资利息)的体现，资本回收就是土地所提取的折旧部分。

当a每年变化，r每年不变，且>0，土地有收益的年期为有限年期n时，收益还原法公式为：P=a1/(1+r)+a2/(1+r)2+„„+ an/(1+r)n当n=1时，P=a/(1+r)，则：a=P(1+r)=P+Pr

由此我们可看出净现金流入量a(纯收益)是包括了P(资本回收)和Pr(资本产出即投资土地的时间价值)两方面的内容，可见折旧并没有从总费用中扣除而是作为了纯收益的一部分。

2.3 总费用中应考虑的税费项目

笔者认为，收益还原法在评估过程中所指的税费项目是指土地在运营过程(出租、经营、生产期间)中所须缴纳的项目。

税费种类有：城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、印花税、教育附加费、交通重点建设附加费等。在房地产的税法中，土地增值税、契税及所得税等几种税种不应计入该税费项目。

2.4 总费用中的维修费的求取方法及测算途径

房地产的维修费一般可分为日常性小维修和大维修费用。

(1)日常性小维修。发生较为频繁，费用较低，因此可取年折旧费的一定比例计算。其中折旧费一般采用直线法估算，即：D=C×(1-R)/N(C：重置成本，R：残值率，N：经济耐用年限)

(2)大维修费用。发生的次数相对较少，但发生的费用却较大，因此，大维修费用宜采用提取重置成本的一定比例计算，然后再作每年的平均摊销。

2.5 对于出租性土地，当土地取得方式为划拨时，“土地收益”部分应作为总费用扣除

目前在一般情况下运用收益还原法评估时都没有考虑土地取得方式对收益价格的影响。但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第55条之规定：以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益部分上缴国家。因为房屋所有权人并未获得“土地收益”这部分收益，故该“土地收益”部分不应计入在出租人的纯收益中，而是应作为出租人上缴国家的费用扣除。资本化率的确定方法

在运用收益还原法进行土地评估时，目前通常是采用直接选取法来确定资本化率，但采用此方法误差较大，我们认为宜采用以下几种方法：(1)行业基准收益率加物价指数调整法以这种方法确定土地的资本化率前提是把土地作为一种投资来看待。(2)安全利率加上风险调整值法运用这种方法求取资本化率，首先是求取安全利率，即无风险的资本投资收益率。在我国一般选取的是一年期的定期存款利率作为安全利率，然后根据评估对象所处地区现在和未来的经济状况、土地市场发育状况、土地取得方式、物价指数状况以及评估对象的用途，新旧程度等确定风险调整值，最后用安全利率加风险调整值的和作为该评估对象的资本化率。(3)收益风险倍数法收益风险倍数法是在参照投资收益率排序法的基础上，对安全利率加调整值法加以改进的方法。即把安全利率加风险调整值法中要求取的风险调整值改变为确定土地投资与安全投资年回收额的多出倍数。因土地投资的风险高于国债，在投资收益率排序上，土地投资收益率应高于同期国债年利率。

资本化率的确定是收益还原法评估中的难点之一，需要估计师掌握有充足的相关资料和丰富的土地评估工作经验。土地收益年限的确定

对土地收益年限的确定主要是根据土地的可使用年限或设定使用年限及建筑物可使用年限的不同来综合考虑。

(1)当土地为出让方式时土地可使用年限=土地在评估时点的剩余年限(尚可使用年限)=建筑物在评估时点的剩余经济耐用年限对于评估对象为土地的情况，则用土地可使用年限作为该评估对象的有收益的年限。

(2)当土地为划拨方式时即未办理土地出让手续的情况，这时应设定在评估时点该土地用途的法定最高出让年限作为土地的可使用年限。结论

综上所述，进行土地价格评估时运用收益还原法应注意：如何准确的确定总收益、总费用、资本化率及收益年限等，每个参数取值的不同，对估价结果会产生很大影响，估价人员应该引起重视，而且在具体操作时必须认真选取。

参考文献

[1]胡存智.土地估价理论与方法 [M].北京：地质出版社.[2]广东省土地估价师协会与估计师咨讯网.全国土地估价师资格考试复习指南[M].广州：广东经济出版社.转贴于 中国论文下载中心 http://www.studa.net

第二篇：固定资产双倍余额法计提折旧的会计处理例题

（2011年）20×1年11月20日，甲公司购进一台需要安装的A设备，取得的增值税专用发票注明的设备价款为950万元，可抵扣增值税进项税额为161.5万元，款项已通过银行支付。安装A设备时，甲公司领用原材料36万元（不含增值税额），支付安装人员工资14万元。20×1年12月30日，A设备达到预定可使用状态。A设备预计使用年限为5年，预计净残值率为5%，甲公司采用双倍余额递减法计提折旧。

要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列各题。

（1）甲公司A设备的入账价值是（）。

A.950万元B.986万元

C.1 000万元D.1 111.5万元

『正确答案』C『答案解析』950＋36＋14＝1 000（万元）。

（2）甲公司20×4对A设备计提的折旧是（）。

A.136.8万元B.144万元

C.187.34万元D.190万元

『正确答案』B

『答案解析』计算过程如下：

20×2年的折旧额＝1 000×2/5＝400（万元）

20×3年的折旧额＝（1 000－400）×2/5＝240（万元）

20×4年的折旧额＝（1 000－400－240）×2/5＝144（万元）。

【拓展】20×2年3月10日，A设备达到预定可使用状态。

20×2年年折旧额＝1 000×2/5×9/12＝300（万元）

20×3年年折旧额＝1 000×2/5×3/12＋（1 000－400）×2/5×9/12＝280（万元）20×4年年折旧额＝（1 000－400）×2/5×3/12＋（1 000－400－240）×2/5×9/12＝168（万元）

20×5年年折旧额＝（1 000－400－240）×2/5×3/12＋（1 000－400－240－144－50）÷2×9/12＝98.25（万元）

20×6年年折旧额＝（1 000－400－240－144－50）÷2＝83（万元）

20×7年年折旧额＝（1 000－400－240－144－50）÷2×3/12＝20.75（万元）验算方法：无论采用什么方法，固定资产到期报废的时候，也就是提满折旧的时候，固定资产的应计折旧额一定等于累计折旧额。

应计提折旧额＝1 000－50＝950（万元）

累计折旧额＝300＋280＋168＋98.25＋83＋20.75＝950（万元）

第三篇：企业资产的所得税税收处理之不得计算折旧和摊销费用的资产

企业资产的所得税税收处理之不得计算折旧和摊销费用的资产

1、固定资产不得计算折旧扣除：

（1）房屋、建筑物以外未投入使用的固定资产；

（2）以经营租赁方式租入的固定资产；

（3）以融资方式租出的固定资产；

（4）已足额提取折旧仍继续使用的固定资产；

（5）与经营活动无关的固定资产；

（6）单独股价作为固定资产入账的土地；

（7）其他不得计算折旧扣除的固定资产；

2、无形资产不得计算摊销费用扣除：

（1）自行开发的支出一再计算应纳税所得额时扣除的无形资产；

（2）自创商誉；

（3）与经营活动无关的无形资产；

（4）其他不得计算摊销费用扣除的无形资产；

第四篇：开办费用处理

在对开办费摊销进行会计处理的时候，是以第一次开发票取得收入为摊销时间的。

《企业会计制度》（财会[2000]25号）第五十条规定，除购建固定资产以外，所有筹建期间所发生的费用，先在长期待摊费用中归集，待企业开始生产经营当月起一次计入开始生产经营当月的损益。开办费指企业在企业批准筹建之日起，到开始生产、经营（包括试生产、试营业）之日止的期间（即筹建期间）发生的费用支出。包括筹建期人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产和无形资产购建成本的汇兑损益和利息支出。

2008年1月1日开始施行的新所得税法实施条例第七十条规定：长期待摊费用的支出，自支出发生月份的次月起，分期摊销，摊销年限不得低于3年。实施条例对开办费虽然没有专门的具体规定，但开办费应属于长期待摊性质。

严格来讲，应根据企业会计制度进行会计处理，根据所得税法进行纳税调整。

因此，纳税人在会计处理时应在开始生产经营当月一次性摊销，但在当年的所得税纳税申报时，应在会计利润的基础上调增应纳税所得额，在以后的申报时，应相应调减应纳税所得额。

《企业会计制度》（财会〔2000〕25号）对开办费的摊销期限作了重大调整。原行业会计制度规定，企业发生的开办费应当从生产经营的当月起在不超过五年的期限内分期平均摊销。《企业会计制度》第五十条规定：“除购建固定资产以外，所有筹建期间所发生的费用，先在长期待摊费用中归集，待企业开始生产经营当月起一次计入开始生产经营当月的损益。如果企业长期待摊的费用项目不能使以后会计期间受益的，应当将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。”由此可见，对开办费的会计处理，无论从会计科目的设置还是摊销的期限都与原行业财务制度有较大改变。这一新规定与现行所得税法规存在较大的差异。《企业所得税暂行条例实施细则》第三十四条规定，企业在筹建期发生的开办费，应当从开始生产、经营月份的次月起，在不短于5年的期限内分期扣除。因此，企业在生产经营的当月一次性摊销的开办费应从生产经营的次月起分五年平均扣除。纳税人在年终申报所得税时，应做好纳税调整工作，并建立“开办费税前扣除台账”或备查登记簿，为以后准确申报税前扣除（调减）额打好基础。

例：某股份公司2001年7月份开始生产经营，前期发生的开办费总额96万元，7月份摊销开办费时，会计分录如下：

借：管理费用——开办费摊销 96万元 贷：长期待摊费用——开办费 96万元

本允许税前扣除额＝96万元÷5年÷12个月×5个月＝8（万元），应调增所得额＝96－8＝88（万元）；

2002年至2005年每年应调减所得额＝96÷5＝19.2（万元）；

2006年应调减所得额＝96万元÷5年÷12个月×7个月＝11.2（万元）。开办费纳税调整台账设置如下： 开办费税前扣除台账 单位：万元 台账填写说明：

1.：摊销日期，指开始生产经营的和月份，以后按顺序类推。2.会计摊销额：指会计上一次性摊销的开办费总金额。

3.税收扣除额：指按税法规定允许在本税前扣除的金额。

4.纳税调整额：纳税调整额＝会计摊销额－税前扣除额。结果是正数为调增所得额，负数为调减所得额。

5.尚未扣除额：指允许在以后税前扣除的金额。第一年尚未扣除额按本纳税调整额填写，以后的尚未扣除额＝上期尚未扣除额－本年税前扣除额。

国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知（国税函[2009]98号）规定：

新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性

因此，您可以一次性计入“管理费用”在所得税前扣除。也可以计入“长期待摊费用”3年直线摊销扣除。

关于核定征收，主管税务机关只会注意贵公司的应税收入情况，不会每年查账的，因为，贵公司的应纳企业所得税=应税收入*核定所得率*适用税率。会计亏损不能以后利润弥补亏损。只要贵公司财务制度健全、能准确核算盈亏，及时纳税申报缴纳税款，可以转为“查账征收”。因此，现在是核定征收，说不准明年就会被税务机关确定为“查账征收”。所以，建议贵公司将开办费作“长期待摊费用”的处理，以合理避税。

日常发生时累积在“长期待摊费用—开办费”。在正常经营开业前，发生费用支出时，(企业会计准则有规定，税法没要求)借：长期待摊费用—开办费（相应明细，如工资、费用等）贷：银行存款（或现金、应付工资等相关科目）

正常经营开业后，有两种情况，1、企业会计准则要求在开业当月一次情全部记入当期损益。即：

借：管理费用—开办费

贷：长期待摊费用—开办费（相应明细，如工资、费用等）

2、税法规定在不低5年的期间摊销，那就按60个月摊销，首先要将各长期待摊费用—开办费（各明细科目汇总到一个科目内，如果是电算化的话,手工账没必要），然后每个月 借：管理费用—开办费 贷：长期待摊费用—开办费

究竟怎么办，根据企业实际情况，自已选择！

第五篇：协议连锁费用分摊及收益分成构想

协议连锁费用分摊及收益分成构想

一、执业药师费用分摊执业药师费用分摊采用事前核定（不超过单体药店独立配

备此类员工工资总额的60%）和按药店数量来进行分摊的方法处理。

二、总部人力资源成本分摊按照新版GSP规范的要求，单体药店在质量控管方面

需要配备专门的人员，连锁后可以只在总部设立此类部门。协议连锁的情况下，总部此类人力资源成本可能涉及到分摊的问题。药店方可以通过事前核定此类人力资源成本总额再按单体药店数量来平均分摊。此类人力资源成本总额不得高于单体药店独立配备此类部门的人力资源成本总额的60%。

三、总部公共费用分摊包括开办费、宣传费、VI形象设计费、日常办公及业务招

待费等属于公共费用，总部除执业药师及质量控管部门的人力资源成本纳入总部与药店方分摊的范畴外，其他费用不属于公共费用，公共费用能分清用途的按用途分摊，不能分清用途的按总额平均分摊。

四、单体药店收益分成的构想协议连锁时的药店方只存在费用分摊，不存在收益

分成，协议连锁后总部与药店方各自独立发展的加盟店既存在费用分摊也存在收益分成。加盟费不分成，总部费用分摊按药店数量来分配。总部此类费用原由上不增加，必须增加时需经协议双方共同商议确定。收益分成方面采用“六二二”方式分配，即加盟店主占60%,总部占20%，药店方占20%。

五、过票相关事宜最主要针对无法提供增值税专用发票的药企供药行为。如果连

锁后必须成为一般纳税人，那么药店方过票的行为就有可能大大增加税收成本。可以考虑此类药品收益分成来弥补税收成本的方式来降低支出。这种结果最主要是因为纳税期与医保收款期不一致，纳税期按月，医保结算期一般是两个月。此项工作要最大限度地考虑到税收筹划的方法。尽可能避免此类成本的产生。

六、风险控管构想 设立总经理负责制，连锁企业法人代表可以由总部人员担任，但

总经理由药店方人员担任。总经理掌控除法人代表章以外的所有印章。涉及类似对外融投资等大型事务时，总经理可以否决。