房地产开发与管理北京大学出版社内容总结

第一篇：房地产开发与管理北京大学出版社内容总结

1房地产：又称不动产，用real esate和real property表示。前者指其物质实体，即土地以及与之相连的建筑物、构筑物、和基础设施；后者则是在此基础上，强调附带的各种权益。

2房地产开发：是房地产开发企业按照城市规划的要求，通过投资，建设适应城市社会和经济发展需要的，满足用户要求的房屋建筑，配套设施及空间环境，并以此实现企业经营目标和提高土地使用价值的社会经济效益的活动。

3房地产开发的特点：a、开发成本高，投资量大；b、开发建设期长，投资周转慢；c、市场具有地区性和分散性，两者由固定性决定；d、需求具有稳定性；e、涉及面广，综合性强。

房地产开发是以房屋和土地为主要内容的综合开发。

4房产：是建设在土地上的各种房屋，他们具有各自的使用性质和功能，共同发挥作用。5地产：是土地包括供水、供热、供电、供气、排水等地下管线以及地面道路等基础设施的总称。

6房地产开发分类：（1）根据开发项目所在的位置，可分为城市新区房地产开发和旧城区房地产开发。城市新区：是在城市现有建成区以外的一定地段，进行集中成片、综合配套的开发建设活动。特点：拆迁量小，配套建设投资大。旧城区房开：是在原有的城市建成区内，发挥具有各项设施的潜力，根据城市的实际情况和存在的主要矛盾，有计划、有步骤、有重点地对旧城区进行充实和更新。特点：低价高、拆迁量大、开发难度大。（2）根据开发规模，可分为零星地段的房地产开发和成片小区开发。零星地段的房开：指在旧城区内的某地段上所进行的单一功能的房开。特点：只涉及单一用地功能，因而在较小面积的独立地段便可进行土地开发强度不能超过其环境容量。成片小区房开：指在城市新区域或旧城区的较大面积的土地上，围绕主要用地功能建设较为系统的综合配套设施的开发活动。特点：涉及多种用地功能，必须在较大面积的小区内进行用地平衡。（3）据开发项目的使用功能，分为居住房地产、工业、商业、办公用、旅馆用、餐饮用、娱乐用、特殊用途的房地产等。（4）根据开发深度，可分为土地开发和房屋开发。土地开发：是将生地变为三通一平（水电路通，场地平）或七通一平（给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地）的熟地开发。房屋开发：在土地开发的基础上进行房屋建设的综合开发活动。（5）据开发方式，可分为定向开发：面向企事业单位或拆迁户，为其代建，收取一定管理费（无风险）；联合开发：共同出资、共担风险、共享收益；合作开发：一方出地，一方出资；单独开发：独资。7房地产开发可分为可行性研究、前期工作、建设实施、房屋营销和服务。

8可行性研究阶段是投资决策前，在此阶段要进行市场调查和分析，寻求投资机会；对开发项目进行策划，确定开发什么性质的项目，该项目建在何处、规模多大、投资额多少、投资来源能否落实、市场前景如何；该项目在经济上是否合理、技术上是否可行、财务上是否赢利等。

9前期：具体落实开发方案，未开发项目建设实施做准备。1,开发项目立项，提交可行性研究报告和项目建议书2，申请《建设用地规划许可证》3，申请土地开发使用权，土地使用权出让的方式有协议、招标、拍卖挂牌等出让方式。4，领取《房地产开放项目手册》，到房地产开发主管部门备案领取。5，拆迁安置, 6，筹集开发资金 7，项目规划设计与报建

一旦开发企业取得了城市规划管理部门颁发的《建设工程规划许可证》，便可办理开工手续。

10实施：主要控制计价。1，办理开工审批手续2，选择施工企业3，开发项目工程管理与控制4，项目的竣工验收 11房屋营销和服务阶段：可研，销售计划——实施，广告宣传——进行到一定程度，预售——竣工，房屋登记。12房地产开发模式：据房开企业核心业务过程的不同分为多元化和专业化。

多元化开发模式：a混合开发（开发企业跨行业的互动）b综合项目开发（指诸如集居住、商业、旅游观光于一体的主题社区；具备购物、餐饮、综合服务、休闲娱乐等功能的集合商业经营地产项目等一类开发项目）c纵向一体化开发（开发企业实行房地产开发建设与物业资产管理并重的经营方式）。

专业化开发模式：a特定物业类型开发（开发企业根据对自身资源的评估以及对所处市场的独特认识，可以选择某类物业作为企业相对专一的开发对象，实施专业化开发）b特定业务领域开发（是一种非一体化的、非全能的、围绕某一业务。核心业务领域）c服务集成式开发（指开发投资企业以房地产服务集成商业的形式，提供专业房地产服务来推进房地产开发项目。1房屋个性化定制与服务2房地产开发项目管理与服务）。第二章

1房开项目可行性研究作用：a作为投资决策的依据b作为资金筹措的依据c作为编制设计的依据d作为有关部门签订协议合同的依据e作为申请建设执照的依据

2房开项目可行性研究的内容：a总论b市场调查和需求分析c开发项目场地的现状与建设条件分析d规划设计方案e项目的建设工期、进度控制和交付使用的初步安排f投资估算g资源供应h经济分析和财务评价i社会经济评价j结论 房开项目可行性研究的阶段划分：a机会研究（投资估算的误差一般要求在30%以内）b初步可行性研究（非必须阶段，误差要求在20%左右）c详细可行性研究（10%内精度）d项目评价（确定是否可行，没有绝对的）。

3房地产市场的类型：据组成分为房产市场、地产市场、房地产金融市场、房地产劳务市场和房地产技术信息市场。

4房地产市场需求的含义：微观(是指人们在某一特定时间内，在一定的价格水平下愿意而且能够购买的房地产商品数量，也可以叫做房地产市场需求，即房地产的有效需求）宏观（指房地产总需求，即某一时期全社会房地产需求的总量）。需求的特点：a多样性b普遍性和增长性c连续性和间断性d多层次性e通常是一种引致需求。

影响因素：消费者收人变化、其它商品价格变化、消费者预期、政府政策变化。

a消费者收入变化。一般来说，收入增加会导致消费者对大多数商品需求的增加，从而使需求曲线向右平移。但也有例外，如收入增加导致对商品住宅购买需求增加，但对出租住宅的需求会相应减少。

b其他商品价格变化。在表示某种产品的需求曲线中，通常假设其他商品的价格保持不变，单实际的市场情形不一定是这样。例如，某地的商品住宅市场，由于多层住宅价格的迅速上升，使居民对高层住宅需求增加，进而导致高层住宅价格攀升，是高层需求曲线向右平移。所以，某些商品的替代品价格变化会影响产品需求。

c消费者预期。消费者对未来收入、利率水平和产品价格涨跌的预期也会影响某种商品的当前需求。例如，居民预期未来住房抵押贷款利率可能下调、收入上升或者在某一区域的房地产产品价格可能上升，就会引起需求的增加，是当前需求曲线向右平移。

d政府政策变化。房地产税收政策、住房政策、金融政策的变化或城市规划的变更，也会影响对当前房地产的需求。例如，降低交易税费、降低信贷门槛，将推动住房需求的增加。

5房地产的供给含义：宏观（指某一时期内，在某一价格水平的情况下，全社会房地产供给的总量，有房地产1、2、3级市场的供给量之和构成）微观（指生产者在某一特定的时期内和某一价格水平条件下愿意而且能够提供的某一地区和品种的房地产商品量）。这里的房地产的供给主要是指特定地区或特定种类的市场供给。

特点：a缺乏弹性b长期性和滞后性c规划性d异质性。影响因素：房地产开发成本、政府政策变化、对未来的预期。非价格因素的影响：1，房地产开发成本2，政府政策变化3，对未来的预期。6房开项目总投资构成：

1）土地费用：划拨（无限期）土地的征用和拆迁补偿；出让（有限期）土地使用权出让金。a土地征用及拆迁费（农村用地：土地补偿、青苗补偿、地上附着物补偿、拆迁安置、某地建设基金、征地管理费、耕地占用税、其它补偿费。城镇用地：地上建、构筑物、附着物补偿、搬家费、临时搬迁费、周转房摊销、停业补偿、拆迁管理）b土地出让价款c土地转让费d土地租用费e土地使用权作价：投资折价。

2）前期工程费：规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘和三通一平所发生的费用。3）建安工程费4）基础设施费：建筑物的两米以外、红线以内的所有管线、道路基础设施费用 5）公共配套设施费：居住小区内为居民服务的非营利设施发生的费用(按规划指标与实际工程量计算）

6）开发间接费用：开发企业所属独立核算企业在开发现场管理的费用。不设常驻现场，不定期派驻管理为企业管理费。7）管理费用：房开企业总部管理费用 ∑（1~5）×3%，多个项目同时开发，应分摊。8）财务费用：筹资过程中发生的各项利息以及金融机构的手续费、汇总净损失及其它费。a长期借款利息：年初借款 按全年计息 本年新增借款按半年计息

b流动资金借款利息：全年利息 利息照付 期末一次还本 100万 2年（105+200|20)x10% 9)销售费用（销售收入4%~6%）：（1）广告及市场推广（销售收入的2%~3%）（2）销售代理费（1.5%~2%）（3）其它销售费（0.5%~1%）10)其它费用（按投资部门规费率估算，占总投资的2%~3%）：有临时用地费、临时建设费、工程咨询、监理、总承包服务、施工执照、工程保险、质量监督、竣工图编制。

11)开发期间的税费（按当地法规进行估算）：有固定资产调节税、土地使用费、市政管线分摊费、供电贴费、用电权费、分散建设市政设施建设费、绿化费用、电话初装费

12)不可预见费（1~11的3%~7%）：出租和自营项目还应估算。13)运营费用：运营期的管理费、销售费用。14)修理费：运营期的物料损耗、维修。7房地产开发项目总投资 1)不同于一般建设项目总投资 建设项目总投资 固定资产投资+流动资金

房开 租售 固定资产一般很少或为零 总投资=总成本费用

2)房开项目总投资=房开建设投资+经营资金=开发产品成本+固定资产投资+经营资金

完成开发各项成本费用（12项）：土地费用，前期工程费用，基础设施，公共配套设施，建安工程费用以及间接费，管理费，财务费，其他费用，税费（房地产开发税费）以及不可预见费，销售费

3)开发产品成本。开发所发生的各项费用过程中 直接费用（前五项）间接费用（后五项）财务：土地开发成本，房屋开发成本以及配套设施开发成本（土地，房屋，配套）核算：开发直接费用以及开发间接费 8借款还本付息计算 还款资金来源 1)利润 未分配利润

利润总额=经营收入－经营成本－管理费用－财务费用－销售费用－经营税金及附加 经营收入=销售收入+出租+自营

销售收入=土地转让收入+商品房销售+配套设施销售 租金收入=房租+地租 经营税金及附加=2税1费 2)折旧 固定资产 自营 3)摊销 无形、递延、资产 4)其他 减免税收 5)预售 预租收入 利息计算

1)还款方式：等额还本付息 P（现值）A（年值）等额本金偿还（付息照付）F=P(1+i)*n 2)计算：年还本付息额A=P×i(1+i)*n／(1+i)*n－1 n还款年限 P年初债款累计 A年还本付息

9财务评价指标：静态（投资利润率、静态投资回收期、借款偿还期）动态（净现值、内部收益率、动态投资回收期）10财务评价方法

单一方案 所有评价结果 结果一致

（1）投资回收期 ≤基准（2）借款偿还期≤行业基本（3）NPV≥0（4）IRR≥ic 互斥方案

（一）计算期相同

（1）NPV法

NPV≥0且NPV最大为优

若各方案的收益基本相同且收益无法用货币来直接衡量，可用费用现值法（2）增量内部收益率法 △IRR NPV相等时的收益率 两方案各年净现金流向的差额的NPV=0时的收益率 NPV1=NPV2 △IRR＞ic选择投资大的方案（3）净年值法 NAV 等效NPV法 NAV≥0且最大为优

（二）计算期不同（1）净年值法

假设：一个方案在寿命期终止时均可按原方案重复而一个不论重复多少次其经年值不变 NAV≥0（2）净现值法

①最小公倍数法（方案重复法）以备选方案计算期的最小公倍数为共同计算期 ②研究期法 以互斥方案最大或最小的计算期为共同的计算期（3）增量内部收益率 △IRR NAV相等时的收益率 ①计算各方案的IRR，分别于ic比较 IRR≥ic ②按投资额由大到小排序，两两比较，计算△IRR △IRR＞ic 选投资额额大的方案为最优 △IRR＜ic 选投资额较小的方案为最优 第三章

1房开用地来源：a城区中需再开发的土地b城市规划区内的建设备用地c各种开发区内的土地 房地产开发可接受地价的测算 2影响地价的两大因素

（1）土地的用途。,不同用途的土地所建起来的楼宇会带来不同的收益，从而形成高低不同的地价。一般来说，土地作商业用途是地价最高。

（2）土地的容积率。容积率=总建筑面积／总用地面积 容积率不同的土地有不同的可建面积，也就有了不同的土地价格。3地价测算方法（成本法）

开发完成后的房地产价值=土地价格+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润+开发商购买土地的税费 开发成本：勘察设计费，前期工程费，基础设施建设费，建筑安装工程费，公共配套设施建设费以及开发过程的税费 管理费用：房地产开发企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活而发生的费用 投资利息：建设期内的贷款利息，包括取得土地时的利息费用和建造房屋时的利息费用

销售税费：房地产销售过程中发生的销售费用，开发经营活动过程中向有关部门缴纳的税费，包括营业税，城市维护建设税，教育费附加以及其他销售税费

开发商购买的土地的税费：开发商在获得土地使用权的过程中，应负担的税费，是假定一旦购买了待开发的土地，在交易时作为对方应负担的税费，如契税、交易手续费等，该项税费通常是根据当地的规定，按待开发土地价值的一定比率进行估算 开发利润：开发企业自行制定的目标利润，一般以土地取得费用与开发成本之和为基础来确定。第八章

房地产开发项目工程建设进度控制

1进度控制的概念：对开发项目工程建设阶段的工作内容，工作程序，持续时间和衔接关系编制计划，并将该计划付诸实施，在实施的过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原计划，直到工程竣工，交付使用。2极度控制的计划系统：开发项目前期工作计划、工程建设总进度计划、年度计划 3进度计划的表示方法：横道图和网络图 4进度计划实施中的监测与调整 1）工程进度监测与调整的过程

2）实际进度与计划进度的图形比较方法（1）横道图比较法，检查实际进度数据 ①匀速施工横道图比较法

步骤：1，横刀进度计划图2，标出检查日期3，检查数据加工整理后在图上进度计划下方用黑粗线表示4，对比分析实际进度与计划进度

黑粗线在检查日期左侧，拖后；右侧，提前；重合，一致。②非匀速双比例单侧横道图比较法

步骤：1，横道图进度计划2，横道线上方标出主要时间工作的计划完成累计百分比3，下方是实际4，黑粗线表示实际进度，从开始之目标起5，比较检查期

上方计划累计完成百分比＞下方实际累计完成百分比，拖后；上方＜下方，提前；上方=下方，一致。注：横道图只表示任务开始、持续、结束活动，不表示计划实际完成的工作量。③双比例双侧横道图比较法。长度表示任务量。

优点：直观，比较简单。缺点：不能反映工作之间的逻辑关系，只能反映起始时间，分析偏差，没有办法得出影响以及影响程度。检查期完成的累计任务百分比交替绘于计划横道线的上下方。

步骤：1，绘进度横道计划2，在横道图上方标出主要时间完成计划任务累计百分比3，在横道图下方标出主要时间完成实际完成任务累计百分比4，用黑粗线在横道图的上下方胶体绘制检查实际完成累计百分比5，比较实际进度与计划 同一时刻，上方计划累计完成百分比＞下方实际累计完成百分比，进度拖后；上计划＜下实际，提前进度；=，一致。（2）S型曲线比较法

在S型曲线中，横坐标表示时间，纵坐标表示累计完成工作量百分比（R）。

步骤：1，确定工程进展速度曲线，根据单位时间完成任务量（工作量，劳动量，费用）计划单位时间的计划量值2，确定规定时间累计完成任务量3，绘制S曲线

比较：1，实际工程进展速度。如果按实际工程进展描出的点落在原计划的S型曲线左侧，则表示此刻实际进度比计划进度超前；反之，表示滞后。2，进度超前或拖延的时间。3，工作量完成情况。4，后期工程进度预测。（3）香蕉曲线比较法 两条S曲线闭合组成 Es和Ls 步骤：1，根据网络计划确定数目和检查次数2，确定每项工作在不同时间完成的计划任务量分别按早（迟）时标网络图确定，各计划工作单位时间完成任务量。3，计算施工项目的总任务量，所有工作单位时间完成计划任务量累计求和4，分别按Es和Ls计算各项工作同一时间累计完成任务总量5，分别按Es和Ls计算各项工作不同时间累计完成任务总量6，绘制香蕉曲线 比较：若落在Es曲线上方（左侧），说明实际工程进度超前了；

若落在Ls曲线下方（右侧），说明实际工程进度托后来，预定的工期目标会完不成； 若落在这两条曲线所包的区域内，并尽可能靠近优化曲线，工程进度在控制范围内。3）工程进度计划实施中的调整方法

（1）改变工作间的逻辑关系。搭接，平行工作（2）改变工作的持续时间。压缩关键工作的时间 房地产开发项目工程建设投资控制

5投资控制的概念：在开发项目工程建设的全过程，根据项目的投资目标，对项目实行经常性的监控，针对影响项目投资的各项因素而采取一系列技术、经济、组织等措施，随时纠正投资发生的偏差，把项目投资的发生额控制在合同规定的限额内。

6项目投资失控的原因：项目可行性研究的深度不够、在各设计阶段所做的投资计算突破投资计划目标、在开发项目工程建设期间社会物价水平的上涨、项目的设计变更引起费用增加、项目实施过程中不可预见因素的发生、项目施工不能顺利进行引起费用增加、其他原因。7工程建设投资控制的方法与步骤

1，编制投资控制规划——按时间进度编资金使用计划

主要方法：横道图、时标网络、S曲线（时间—累计投资曲线）、香蕉图

2，费用比较 拟完工程计划投资（资金使用计划）、已完工程计划投资（检查实际完成计划）、已完工程实际投资（实际完成）投资偏差=已完工程实际投资－已完工程计划投资 进度偏差=拟完工程计划投资－已完工程计划投资 3，偏差分析

1）投资偏差的概念：费用比较的结果总会显示出投资计划值与实际值之间存在的差异 ①局部偏差和累计偏差

局部偏差：一是相对于总项目的投资偏差而言；二是相对于项目已经实施的时间而言

累计偏差：是一个动态的概念，第一个累计偏差在数值上等于局部偏差，最终的累计偏差就是整个项目投资的偏差。②绝对偏差和相对偏差

绝对偏差：投资计划值与实际值比较所得到的差额

相对偏差：投资偏差的相对数或比例数，通常用绝对偏差的与投资计划值的比较来表示 相对偏差=绝对偏差／投资计划值=（投资实际值－投资计划值）／投资计划值 ③偏差程度：指投资实际值对计划值的偏离程度 投资偏差程度=投资实际值／投资计划值

2）偏差分析的方法：横道图法，时标网络图，曲线法, 4，未完工程投资预测

5，纠偏：1）组织预测2）经济措施（投资目标分解，进度保障，资金保障）3）技术措施，技术方案比选4）合同措施，索赔进行管理 8工程价款的结算方式：月结算（月支付进度款，竣工后估算）；分阶段结算（形象进度）9工程价款计量支付 1，工程付款及计算备料款 动员款 ①签订合同一个月内或开工前7天 ②预付款在10~30%（支付额度）③预付款的扣回，在进度款里

1）尚未施工的工程所需主材价值等于预付款时起扣，从每次支付的工程进度数中按主材比重扣除 起扣点：开始扣预付款时的已完工程价值=合同价－预付款／主材比重% 扣款方式：计算扣点指已完工程价值（开始扣预付款时的）

预付款=尚未施工的工程价值x主材比重% 2，进度数支付 ①已完工程量计量 ②已完工程量复核

承包方提交已完工程量报告 7天内进行核对，核对前24h需通知承包方 ③提交进度支付申请

④提交进度支付复核 发包方应在14天内完成复核 3，质量保证 5%合同约定 从进度款扣留 缺限责任期

10工程价款动态结算：调制公式，造价指数=结算时／偏投标报价；价差法 11工程变更的控制原则：尽量减少变更，建造完成变更

12索赔的概念：指当事人一方由于另一方未履行合同所未定的义务而遭受损失时，通过合法的途径和正常的程序，向对方提出补偿损失或额外消耗的行为。

索赔具有必然性，合理性，客观性和合法性特征。

第二篇：房地产开发与管理复习资料

房地产开发与管理复习资料

1.房地产投资有哪些特性？

位置的固定性或不可移动性政策影响性

寿命周期长专业管理依赖性

适应性互相影响性

各异性

2.反映房地产市场供给和需求的指标有哪些

供给指标：存量、新竣工量、灭失量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设期、竣工房屋价值、需求指标：国内生产总值、人口、城市家庭人口、就业人员数量、就业分布城市登记失业率、城市可支配收入、城市家庭总支出、房屋空间使用量、商品零售价格指数、居民消费指数

3房地产投资项目经济评价指标体系中开发投资的静态和动态指标有哪些？

静态：成本利润率、投资利润率、投资金利润率、静态回收期

动态：财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期

4.置业投资有哪些静态和动态指标？

静态：投资报酬率、现金回报率、静态投资回收期、动态：财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期

5.可行性研究报告的步骤？

接受委托

调查研究

方案选择和优化

财务评价和综合评价

6.房地产的系统风险有哪些/

通货膨胀、市场供求、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险、或然损失风险

7.房地产项目投资建设成本构成有那些

土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发期间费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税、其他费用、不可预见费用

8.可行性研究中的参数类型有哪些？

时间类参数：（开发起止时间、经营期、开发期准备期、建设期。出售期）

融资类参数：（贷款利率、资本投资投入比例或者财务杠杆）

收益类相关参数：（出租或者空置率、运营成本占毛祖金收入比率）

评价标准类指标：（基准利率、目标收益率、目标投资利润率、投资回报率）

9.房地产开发贷款类型有哪些？

土地购置贷款、土地开发贷款、和建设贷款

10.房地产投资中不可控制的风险有哪些？

第三篇：房地产开发与管理-迷你版

1、房地产概念包括的三个形态:实物形态、法律形态、商品形态。

2、土地用途管制制度包括的内容：土地利用方向管制、土地用途变更管制、土地利用程度管制、土地利用收益管制。

3、房地产开发管理主要阶段：计划管理、规划管理、建设管理、交易管理。

4、房地产开发项目融资方案评价的原则：成本原则、规模原则、时点原则。

5、楼面熟地价概念的主要作用：表达开发成本，反映利润空间、提供对比口径。

6、房地产开发的范围包括的三个方面：地域范围、行为范围、物的范围。

7、按城市土地开发程度的区别所形成的地价形式有：生地价、毛地价、熟地价。

8、城市地价政策实现的手段包括？提前收回土地使用权、行政干预（增加土地储备量、地价冻结限制交易、土地供给控制）、交易价格申报和政府优先购买权（政府收回）、基准地价（标定地价定期公布）

9、房地产投资应遵循的主要规律或原则是：适度投资规律、短缺投资规律、优化投资规律、时序投资规律。

10、城市用地的区划包括类型：行政区划、地价区划、用途区划、权属区划。

11、房地产市场细分的原则包括：可识别、可测算、可进入、可盈利。

12、城市房屋拆迁的方式有：自行拆迁、委托拆迁。

13、开发项目财务评价指标类型有：价值性指标、比率性指标、时间性指标。

14、影响房地产开发的因素类型有：构成性因素、市场性因素、政策性因素

15、房地产开发企业资质划分依据包括：注册资本金、经营业绩、经营年限、专业人员构成16、城市房地产再开发的特性有：开发强度提高、城市土地用途的转换、功能设施配套完善。

17、房地产市场概念应包括的特定要素：特定区域、特定的时间段、特定的物业类型。

18、城镇国有土地有偿使用的方式有：出让、转让、用途管制。

19、房地产项目评估的作用有：投资决策的基础、投资规模控制作用、方案优化作用、提高投资效果的基础。

20、城市土地分等定级的主要类型包括：土地综合定级、土地分类定级、城市规划定级、地价分区定级。

21、基准地价的特点：区域性、分用途、平均性、期限性。

22、地价的作用有：补偿的依据作用、参考作用、调控作用、引导作用

23、房地产金融的特点：长期性，稳定性，专业性。

24、房地产金融应解决的三大矛盾？时间性矛盾、数量上矛盾、资金性质矛盾

二、基本概念

1、国有土地使用权的出让—国家以土地所有者的身份将一定年期的国有土地使用权让与受让人，由受让人支付土地出让金的行为。

2、房地产开发权—指城市政府给予房地产开发企业进行开发建设的特许经营权。

3、基准地价—是指在城市内用地条件相同的条件下，同一用途或不同区域完整土地使用权的平均价格。

4、项目财务评价—在财务预测的基础上，的根据国家现行财税制度和现行价格，分析预算项目的效益和费用，考察项目的获利能力、清偿能力及外汇效益等财务状况，以判别项目财务上的可行性的经济评价方法。

三、简述

1、如何理解建设用地的特点？

城市建设用地是高度集约利用的土地、城市建设用地是对土地位置的利用、城市建设用地是对土地空间的利用、城市建设用地是稳定的土地利用

2、建筑房地产业的主要区别？1）投资主体的性质不同；2）产品的目的性不同，建筑业是建筑物，而房地产业前掉的房屋的功能与经营；3）投入产出的过程不同。

3、我国房地产制度的主要内容？ 1）城镇土地使用制度2）城市房屋拆迁管理制度3）城市规划管理制度4）房地产建设管理制度 5）房地产产权产籍管理制度6）房地产交易管理制度 7）房地产中介服务管理制度8）物业服务管理制度 9）房地产金融管理制度10）房地产税费管理制度

4、房地产政策性金融与商业性金融的区别？ 对象不同（商业针对一般性对象，政策针对特定人群）性质不同（商业具有一般性，政策具有区域性）、目标不同（商业性以获利为目标，政策性以非盈利为目标）。

1、房地产概念包括的三个形态:实物形态、法律形态、商品形态。

2、土地用途管制制度包括的内容：土地利用方向管制、土地用途变更管制、土地利用程度管制、土地利用收益管制。

3、房地产开发管理主要阶段：计划管理、规划管理、建设管理、交易管理。

4、房地产开发项目融资方案评价的原则：成本原则、规模原则、时点原则。

5、楼面熟地价概念的主要作用：表达开发成本，反映利润空间、提供对比口径。

6、房地产开发的范围包括的三个方面：地域范围、行为范围、物的范围。

7、按城市土地开发程度的区别所形成的地价形式有：生地价、毛地价、熟地价。

8、城市地价政策实现的手段包括？提前收回土地使用权、行政干预（增加土地储备量、地价冻结限制交易、土地供给控制）、交易价格申报和政府优先购买权（政府收回）、基准地价（标定地价定期公布）

9、房地产投资应遵循的主要规律或原则是：适度投资规律、短缺投资规律、优化投资规律、时序投资规律。

10、城市用地的区划包括类型：行政区划、地价区划、用途区划、权属区划。

11、房地产市场细分的原则包括：可识别、可测算、可进入、可盈利。

12、城市房屋拆迁的方式有：自行拆迁、委托拆迁。

13、开发项目财务评价指标类型有：价值性指标、比率性指标、时间性指标。

14、影响房地产开发的因素类型有：构成性因素、市场性因素、政策性因素

15、房地产开发企业资质划分依据包括：注册资本金、经营业绩、经营年限、专业人员构成

16、城市房地产再开发的特性有：开发强度提高、城市土地用途的转换、功能设施配套完善。

17、房地产市场概念应包括的特定要素：特定区域、特定的时间段、特定的物业类型。

18、城镇国有土地有偿使用的方式有：出让、转让、用途管制。

19、房地产项目评估的作用有：投资决策的基础、投资规模控制作用、方案优化作用、提高投资效果的基础。20、城市土地分等定级的主要类型包括：土地综合定级、土地分类定级、城市规划定级、地价分区定级。

21、基准地价的特点：区域性、分用途、平均性、期限性。

22、地价的作用有：补偿的依据作用、参考作用、调控作用、引导作用

23、房地产金融的特点：长期性，稳定性，专业性。

24、房地产金融应解决的三大矛盾？时间性矛盾、数量上矛盾、资金性质矛盾

第四篇：房地产开发经营与管理试题

房地产开发经营与管理试题

一、单项选择题（共35题，每题1分。）1.下列风险不属于房地产投资系统性风险的是（）A．通货膨胀风险 B．周期风险

C．比较风险

D．变现风险

答案：C．

解析：比较风险为个别风险

2.某一时段房地产投资市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为4%，房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，那么，用资本资产定价模型确定的折现率应为（）

A． 6% B．8.4% C．11% D．15%

答案：B．

解析：4%+0.4×（15%-4%）=8.4%

3.某开发商拟向银行贷款1500万元，借用5年一次还清，甲银行贷款利率为17%，按年单利计息，乙银行贷款年利率为16%，按月复利计息，问向（）贷款较经济。

A．甲银行 B．乙银行 C．甲乙同样 D．无法比较

答案：A．

解析：甲银行：1500+1500*17%*5=2775

乙银行：1500+（1+16%/12）60=3320.7

1因此向甲银行贷款较经济。4.房地产的（）性，决定了房地产市场是地区性的市场。A．不可移动性 B． 适应性 C． 各异性 D．相互影响性

答案：A．

解析：房地产的不可移动性，决定了房地产市场是地区性的市场。

5.已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，该笔贷款的实际利率是（）

A．3.75% B．7.5% C．15% D．15.87%

答案：D．

解析：i=（1+r/m）m-1=（1+15%/4）4-1=15.87%

6.关于等额序列支付资金回收系数，下列表示正确的是（）

A．（P / A．，i，n）B．（A．/P，i，n）C．（A．/F，i，n）D．（F/A．，i，n）答案：B．

解析：（A．/P，i，n）为等额序列支付资金回收系数标准表示法。

7.单利计息与复利计息的区别在于（）

A．是否考虑资金的时间价值 B．是否考虑本金的时间价值

C．是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值

D．采用名义利率还是实际利率

答案：C．

解析：单利计息与复利计息的区别在于是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值。

8.居民购买住宅的行为属于（）

A．习惯性购买行为 B．寻求多样化购买行为

C．化解不协调购买行为 D．复杂购买行为

答案：D．

解析：居民购买住宅的行为就属于复杂购买行为。

9.已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元，如果投资者投入权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，该投资项目的投资利润率为（）

A．13.0% B．33.3% C．43.3% D．14.4%

答案：A．

解析：650/（4500+500）×100%=13.0%

10.下列各项费用中，不属于开发项目前期工程费的是（）

A．三通一平费用

B．工程造价咨询费

C．可行性研究费用

D．水文地质勘探费

答案：B．

解析：工程造价咨询费属于其它费用。

11.工作主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，该阶段为（）阶段。

A．投资机会研究

B．预可行性研究

C．初步可行性研究

D．详细可行性研究

答案：A．

解析：投资机会研究主要任务是对投资项目或投资方向提出建议。

12.对个人住房贷款的的还款能力，国家规定，每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在（）以下。

A．40% B．50% C．60% D．70%

答案：B．

解析：每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下。

13.详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达到（）

A．±5% B．±10 % C．±15% D．±20%

答案：B．

解析：详细性可行性研究阶段投资估算的精度可达±10 %.14.根据各地房地产收益水平，同类型的物业都存在一个适当租金售价比例，一般情况下，住宅的售价大约相当于（）的租金。

Ａ．50个月 Ｂ．100个月

C．10个月 D．10年

答案：B．

解析：一般情况下大约为100个月的租金，如果售价过高，那么对出租住宅的需求就会增加。

15.按（）细分，房地产市场可分为一级、二级、三级市场

A．交易形式 B．用途

C．目标市场 D．存量增量

答案：D．

解析：按存量增量细分，通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）。

16.邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的承包商通常在（）。

A．3个以上 B．5-10个之间 C．5个以上 D．3-10个之间 答案：D． 解析：按照规定，邀请招标一般有3-10个之间。

17.（）是收集一手资料时最普遍采用的手段。

A．面访 B．问卷 C．观察 D．座谈

答案：B．

解析：问卷是收集一手资料时最普遍采用的手段。

18.名义利率与实际利率的关系表述不正确的一项是（）

A．当每年计息周期数m>1时，实际利率小于名义利率

B．当每年计息周期数m=1时，实际利率等于名义利率

C．实际利率与名义利率更能反映资金的时间价值

D．名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大

答案：A．

解析：当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率

19.流动比率，下列说法不正确的是（）

A．流动比率＝流动资产总额/流动负债总额×100％

B．又称之为“银行家比率”

C．又称之为“二对一比率”。

D．在国际上银行一般要求这一比率维持在100％以上

答案：D． 解析：在国际上银行一般要求这一比率维持在200％以上。20.房地产投资项目的成本利润率等于（）乘以100% A．开发商利润/总开发成本

B．正常经营年份的净经营收入/总开发成本

C．开发商利润/总开发价值

D．正常经营年份的经营收入/总开发成本

答案： A．

解析：公式：RPC．=D．P/TD．C．

21.某租客5年支付的物业租金的现值为40万元，年租金增长的百分率为5%，如果折现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金为（）万元。

A．8.0 B．8.4 C．9.0 D．10.0

答案：B．

解析：由40=5*A．1/（1+5%）得出A．1=8.4

22.房地产开发项目的建设阶段是指（）所经过的过程。

A．房地产开发 B．获得土地后到全部工程竣工

C．从工程开工到工程竣工验收 D．从工程开工到项目租售完毕

答案：C．

解析：房地产开发项目的建设阶段是指从工程开工到工程竣工验收所经过的过程。

23.物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测，可以协助开发商或业主进行（）。

A．项目融资 B．工程招标

C．市场定位 D．物业管理

答案：C．

解析：物业代理公司通过详细的市场调查分析和预测，可以协助开发商或业主进行市场定位。

24.反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率的指标是（）

A．还本付息比率 B．抵押收益率

C．投资回报率 D．项目收益率

答案：C．

解析：投资回报率反映投资者每年实际获得的净收益与投资者初始投入的权益投资的比率。

25.已知某笔贷款的年名义利率为12%，实际利率为12.55%，则该笔贷款是按（）作为计息周期的。

A．年 B．半年 C．季度 D．月

答案：C．

解析：常识。

26.对于选择了目标市场的企业，唯一的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的（）。

A．差别化 B．同质化 C．多样化 D．独特性

答案：A．

解析：对于选择了目标市场的企业，唯一的方法就是实现自己企业的产品和竞争对手之间的差别化。

27.物业管理工作中的每一部分工作，都应以（）为中心。

A．物业的保值增值 B．满足当前的租户和新租户 C．物业的安全 D．实现物业的管理目标 答案：B． 解析：物业管理工作中的每一部分工作，都应以满足当前的租户和新租户为中心。

28.由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过（）年

A．1 B．2 C．3 D．5

答案：B．

解析：对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过2年。

29.可行性研究报告中，一般不包括（）

A．封面 B．摘要 C．初步设计方案 D．附表

答案：C．

解析：初步设计在可行性研究阶段后。

30.某项目生产能力30000件/年，产品售价3000元/件，总成本费用7800元，其中固定成本3000万元，成本与产量呈线性关系，则盈亏平衡产量为（）

A．30000件 B．21400件 C．21800件 D．15600件

答案：B．

解析：见教材187页。

31.对于一般房地产投资项目来说，偿债备付率应该大于（）

A．1 B．1.2 C．1.5 D．2

答案：B．

解析：当小于1.2时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务。

32.某城市地铁线的建设，使沿线房地产大大增值，这体现了房地产的（）性。

A．适应性 B．位置固定性 C．政策影响性 D．相互影响性

答案：D． 解析：这是房地产的相互影响性。33.增长点超过了平衡点，这是房地产市场自然周期的（）阶段。A．第一B．第二C．第三D．第四

答案：Ｂ

解析：增长点超过了平衡点，这是房地产市场自然周期的二阶段。

34.根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法是（）

A．认知价值定价法B．领导定价法

C．目标定价法D．成本加成定价法

答案：Ｃ

解析：目标定价法是根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法

35.以下调查中，不属于不可控调查的是（）

A．市场容量调查 B．消费行为调查

C．市场环境调查 D．营销因素调查

答案：D．

解析：企业的营销手段是可控的。

二、多项选择题（共15题，每题2分，备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，错选或多选均不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。）

1.工程项目管理的基本职能是计划、（）

A．组织 B．决策 C． 控制 D． 协调 E．反馈

答案：A．C．D． 2.政府宏观调控房地产市场的手段包括 Ａ土地供应计划 Ｂ地价的杠杆作用 Ｃ诚信建设 Ｄ税收政策 E．政府定价

答案：A．B．D．

解析：宏观调控房地产市场的手段包括土地供应计划、价格、税收政策等。但不包括诚信建设。

3.经营收入包括（）

A．销售收入 B．出租收入

C．自营收入 D．营业外收入 E上年未分配利润

答案：A．B．C．

解析：经营收入包括销售收入出租收入 自营收入。

4.房地产开发项目的主要不确定因素有（）

A．土地费用 B．建安工程费用 C．运营费用

D．空置率 E．容积率

答案：A．B．D．

解析：C．E 主要为置业投资项目的不确定因素。

5.敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即（）

A．最乐观预测值 B．最悲观预测值

C．最可能预测值 D．最客观的预测值 E最原始的评估值

答案：A．B．C．

解析：三项预测值即最乐观预测值、最悲观预测值、最可能预测值

6.财务评价中损益表用以计算（）等评价指标。

A．成本利润率 B．投资利润率 C．资本金利润率 D．资本金净利润率 E资产负债率 答案：B．C．D． 解析：损益表中不显示成本及资产负债情况。

7.个人住房抵押贷款包括（）

A．商业性住房抵押贷款 B．商用房地产抵押贷款

C．政策性住房抵押贷款 D．在建工程抵押贷款

第五篇：房地产开发成本控制与管理

房地产工程项目管理及成本控制

管理和成本控制历来是企业管理的重心，工程项目亦然。对工程项目的管理及控制主要包括四个方面：合同控制、预算厦资金控制、供材管理、工程竣工财务决算与后评价管理。前三者最终目的是用来及时、准确地反映工程成本的预算控制及执行情况，尽量避免预算外支出，为进一步控制成本提供标准和控制手段。前三者中，以预算及资金控制为核心，它是项目管理的重中之重。竣工财务决算与后评价管理是为以后的工程项目管理提供经验教训，有利于工程项目管理水平的提高。

一、合同控制

合同控制历来是房地产企业管理的重点，但从以往接触的企业来看，管理效果不佳，主要是缺乏系统的管理手段，合同控制分散在财务和业务部门之间，合同执行过程中，信息沟通渠道不畅，合同信息核对量大，稍有差异，纠错耗费很大精力；对乙方执行合同的情况缺乏统一、有效的评估手段，造成事实上不合格的供应商长期参加竞标并成功替代部分更合适的合格供应商。而合同控制作为成本和资金控制的基础，作为招投标工作成果的检验环节和支持环节，其管理效果对企业影响极大。

（一）合同会签。

合同控制涉及财务、预算、工程等多个部门。首先从合同会签开始，财务在合同会签中侧重合同资金的安排，尤其是合同款分批支付金额及间隔时间的安排，要与公司现有资金和未来资金计划相统一，避免合同管理与资金管理脱节。采购工程师或其他专业工程师侧重材料设备的质量标准、到场时间，或工程进度及质量标准，避免合同管理与工程管理不协调。

（二）建立合同台账并及时登记。

要结合房地产开发企业的实际情况，将合同分为工程合同、材料合同（包括设备）两大类，并建立合同台账，对合同的履约方式、付款要求、合同总价的确定（工程审计值、合同包死价、单价包死合同中总

量的确定）、付款情况等进行详细记录。

在合同的执行过程中，各部门要及时沟通信息。合同管理部门要向工程部门收集工程合同的执行情况、合同的施工进度、工程质量、有无违约等信息，向材料部门收集材料的到货情况、质量状况等信息，并及时登记合同台账，以便对施工方、供货商进行评价，作为以后业务合作决策的参考。合同管理部门也要与财务部门及时沟通，核对款项支付情况，增强合同控制作用。

（三）编制合同报表。

合同管理部门要定时编制合同执行情况表，编制合同清单并进行汇总统计，从整体方面掌握工程项目的合同执行情况。

对于需要处理大量合同的房地产企业，引入信息化工具并辅之以配套的管理措施成为一种迫切需求。

二、预算及资金控制

对一个工程项目来说，成本控制至关重要。很多企业在制定预算时为达到项目尽快批准的目的，尽量降低预算，结果在工程施工过程中，预算起不到控制标准的作用，导致成本失控，资金紧张。参照工程预算合理地进行成本核算和资金管理是房地产开发企业财务工作的重点。因为工程成本及其资金的支付是房地产开发企业的实质性核心内容，每一项所涉及的金额叉相当巨大，故须重点控制。

（一）预算编制。

工程预算的编制须结合预算工程师、材料工程师及财务人员等专业人员的综合建议，达到事前成本控制的目的；工程预算编制完毕后，公司预算部门将工程预算交与财务人员，以后的财务核算工作也便有了“有的放矢”的目标。会计科目中成本类明细科目的设置应尽量与工程预算主体内容相一致，以便日后能与工程成本预算数同一口径进行对比、分析，从而有效实施事中成本管理和控制；并为事后的经验总结和新开发

项目的成本管理与控制提供参考和标准。

（二）预算及资金控制。

在支付工程款项填写用款单时，按“工程项目——分部工程——分项工程——单位工程”写清楚，成本会计根据已有财务信息及预算数进行核对，能立刻确认是否应该支付此款项，并将此信息上报主管领导。若付款，则付款后成本会计也能准确地将该款项列转成本核算对象及其明细项目。

在工程款的支付过程中，重要的是要有正确的付款流程，该流程的设计必须满足“先产生相关的信息流，再由信息流决定是否支付资金流”的要求。这是因为任何不当的资金支付行动都能使成本管理处于无序和失控状态。可以采取以下的方式：每一次付款由工程部门（或材料部门）、合同管理部门、财务部门三方会签方可支付，工程部门负责审核工程的施工进度和质量（材料部门负责审核材料的数量和质量），合同管理部门负责审核款项是否按照合同约定的条款支付，财务部门要盯住每一次付款时点及金额进行资金计划安排并报主管领导，这样使每一次付款都能迅速而有效地处于控制状态中。

三、供材管理

为了保证工程项目的质量及节约工程成本，现在大多数工程项目都采用由甲方提供主要材料的方式。但是由于建设单位在甲方供材方面管理疏散，方法不恰当，造成没能节约成本反而浪费的现象。在甲供材的核算方面，由于材料保管与财务部门脱节，在与施工方的结算中核对困难，往往最后不了了之。

（一）材料的采购及保管。

首先从材料部门应该作好材料的管理，甲供材须根据工序及施工进度安排进料，尽量降低存储成本。在满足材料合格的前提下，应努力争取最低价，掌握建材市场价格变化规律，制定材料价格的管理措施。另外，加强甲供材料的现场管理，合理堆放，减少搬运及损耗。

（二）材料的领用。

在施工方领料时，应完善手续。领料单最少应一式四联，乙方领料人一联，乙方财务一联，甲方材料保管留存一联，甲方财务记账一联。从甲方仓库领料时，由甲方的负责人、甲方材料保管、乙方的负责人、乙方领料人同时在领料单上签字。由供货商直接将材料送工地验收的，应填制材料直供单，由供货商、甲方、乙方三方签字，每方两联，甲方应及时将单据传财务部门人账。供货商应持其中一联到甲方财务部门

进行结算。

（三）甲方供材的核算。

甲方供材的核算涉及与供货商的材料结算及与施工方的工程结算。所以在施工方领用后，财务部门应根据领料单计人“预付备料款”或“预付工程款”，并注明为领用材料，用于何项单位工程。对材料直供的情

况，要同时记录应付供货商的材料款。

（四）甲方供材的核对。

甲方供材的核对包括材料管理部门与施工方的领料部门（或财务部门）之间的定期对账，也包括材料管理部门与财务部门的定期对账。单据的及时传递将会降低核对的工作量，定期核对也会减少工程决算阶段的核对难度，可以更准确地计算出甲供材的超欠供数量及材料差价，减少在与施工方的结算中因材料不

清引起的纠缠。

四、工程竣工财务决算与后评价管理

由于前面基础工作不完善，就会增加工程竣工财务决算阶段的工作量，并且由于工程期长、人员变更等客观原因，造成资料不完整，给后期的决算带来很大的困难。如果在前期有了良好的合同管理、预算控制，供材的管理也有条不紊，那么在竣工结算阶段，就可以事半功倍。

（一）工程竣工财务决算。

1．工程竣工结算。与施工方的工程竣工结算是建设工程造价管理的一个重要环节，是合理确定单位工

程造价和竣工财务决算的前提和保障。

根据施工合同及有关文件，核准工程结算范围，核准甲供材料及分包项目的结算处理方式。对于项目未完工程及未做的工作内容、现场监理未确认的签证内容、质量达不到要求的项目应予剔除；严格审查定额使用是否按合同及政策规定执行；严格审查是否按规定计算材料的超欠供及差价；严格审查费用项目内

容及其计取。

2．工程竣工财务决算。工程竣工结算完毕，就可以进行财务决算工作，确定整个工程项目造价。主要工作内容就是根据工程结算报告、合同台账将未支付的款项人账，分析工程管理费用支出，编制工程竣工

财务决算报告。

（二）后评价。

目前，工程竣工后做后评价工作的企业很少，后评价是对整个建设项目的一次性综合性评价，也是对项目预算控制与管理的总结。一般来说，应做好两方面的工作，提高项目的管理水平。

1．建立数据库。整理、分析项目管理的各项数据资料，分析影响工程控制的各项因素，作为日后开展

工程项目管理的参考依据。

2．总结经验，改进不足。项目竣工后，应该认真总结项目管理在不同环节间的有效衔接以及项目管理变被动为主动控制的经验，并分析自身在项目全过程的预算控制与管理中的欠缺，查找原因并在以后的工

作中加以克服。

综上所述，企业要针对项目建设过程各个阶段的控制与管理的特点，运用组织上、经济上、技术上的手段与方法，有效地控制工程项目成本，保证项且在满足需要的情况下，尽可能地减少投入，最大限度地

提高收益。