关于市本级土地经营与投融资公司土地运作情况调查报告

第一篇：关于市本级土地经营与投融资公司土地运作情况调查报告

关于市本级土地经营与投融资公司

土地运作情况调查报告

一、市本级2008-2013年土地经营基本情况 1、2008-2013年市本级共供应土地20705.78亩，其中划拨土地3769.8亩，工业用地8243.25亩，商住用地6929.61亩，其他1763.12亩。截止2013年底，市国土资源储备中心存量土地共有12290.82亩，其中市本级土地3929亩，但是由于已抵押贷款、已作项目安排、征地拆迁未完全到位等原因，实际可用的土地面积为1115亩，且其中不少是零星土地，适宜进行开发的地块相对较少。

2、我市城市规划区以内的土地出让收入全部纳入市本级管理，实行国库集中收付、收支两条线管理，市本级、高新区、仙女湖区（含原孔目江区）以及渝水区城区范围内的土地出让收入缴入市财政。

由于市本级土地资源有限，土地收入大部分为各区的土地收入，因此土地收入拨付各区的比重较大，市本级除扣除各区部分商住用地专项基金外，其余基本全部拨付各区用于支持其发展建设，本级可用资金极其有限。

2008-2013年全市土地收入1078258万元（其中市本级444890.27万元，各区633367.73万元），支付土地成本33059万元，支付还本付息资金27530.94万元，提取专项基金111609.29万元，列支拨付899295.94万元（其中市本级339817.37万元，拨付各区559478.57万元），结余资金为-1018.42万元，实际上是还本付息等无资金来源的支出占用了提取的专项基金。

二、市本级投融资公司土地运作基本情况

截止2013年底市本级投融资公司（城投、发投、高铁新区建设投资公司）资产总规模达307亿元，土地资产总面积13016.53亩（其中用于抵押贷款7964.5亩，用于房地产开发201.33亩，其他4736.99亩），土地抵押贷款总额1349426万元，房地产开发收益22657.65万元，历年来财政拨付土地出让收入47334.05万元。

1、市城投公司2013年底总资产规模239.33亿元，土地资产总面积9053.55亩（其中用于抵押贷款6334.01亩，用于房地产开发66.35亩，其他2539.48亩），土地抵押贷款总金额125.74亿元，房地产开发收益8657.65万元，财政历年拨付土地收入33271.23万元。

2、市发投公司2013年底总资产规模36.46亿元，土地资产总面积767.98亩（其中用于抵押贷款187.49亩，用于房地产开发134.98亩，其他445.51亩），土地抵押贷款总金额1.17亿元，房地产开发收益14000万元，财政历年拨付土地收入14062.82万元。

3、市高铁新区建设投资公司2013年底总资产规模31.2亿元，土地资产总面积3195亩（其中用于抵押贷款1443亩，其他1752亩），土地抵押贷款总金额8.03亿元，由于高铁新区尚未进入实质性商住开发阶段，除高铁新区汽车站地块外，目前没有招拍挂的土地。

三、存在的主要问题

1、市本级实际可用存量土地不多，由于大量存量土地因已用于融资抵押、拟用于项目建设、征地拆迁手续不到位、零星土地不好开发利用等原因无法及时公开出让。剩余土地由于受限于目前整体经济形势、国家政策等大环境影响，即使公开出让也不易顺利成交，尤其是今年以来，我市土地市场持续低迷，市本级土地出让收入锐减，严重影响了土地资金周转。

2、为了支持各区经济发展，市本级收缴的各区的商住用地土地收入除了扣缴部分专项基金外，余额基本全部拨付给了各区。由于市本级自身土地资源不多，大部分土地收入都要拨付各区用于支持其建设，市本级集中不了土地收入方面的财力，近几年进入归还贷款的高峰期后，市本级能筹集到的还本付息资金极其有限，大量占用了专项基金和其他应支付的资金。

3、市本级土地经营基本只能维持正常运转，除了支付土地成本、还本付息和拨付相关单位外，能用于城市基础设施建设的资金有限。从近两年开始，市本级进入了还本付息高峰阶段，无论是市国土资源储备中心的土地抵押贷款，还是省财政厅城投公司闲置土地贷款和棚户区改造贷款，陆续需要归还本金，对市本级土地经营形成巨大压力，若市本级土地经营不能筹集到还本付息资金，则必然要占用专项基金和其他应支付的资金，影响土地资金运转。

4、投融资公司土地经营盈利能力不强，公司资金周转对土地抵押贷款依赖度比较高，自身造血功能贫弱，没有实现资金良性循环。四、一些建议

1、在严格执行《新余市人民政府关于国有土地使用权出让金列支拨付的意见》（余府发[2013]26号）基础上，进一步规范土地出让收入的拨付政策，尤其有必要研究明确市本级与各区土地分成方式和比例，杜绝各区挖市里墙角的行为，提高市本级土地可用财力，降低市本级资金压力。

2、进一步盘活市本级土地，整合现有土地资源，统筹谋划我市土地收储及供应，规范土地市场行为，加大闲置土地清理力度，加大欠缴土地收入的催缴力度，提高土地经营收益，尽可能多地筹集可用资金，为市本级城市基础设施建设和还本付息等提供强大的资金保障，防范债务风险。

3、针对投融资公司反应的土地证办理周期长等问题，建议按照《关于市级投融资公司土地出让收入列支拨付的意见》精神，出让一宗，缴清一宗，申报一宗，办理一宗，在投融资公司缴清土地出让收入的前提下，加快各环节办理时间，缩短运作周期，降低运营成本。

4、各投融资公司应根据现有土地资产和银行贷款实际情况，进行偿债能力分析测算，对于满足开发条件的土地要尽快盘活，以压缩债务规模，降低债务风险，并提出相应方案报市政府审议。

5、由于国家对土地管理日趋规范和严格，市国土资源储备中心已实行了土地抵押贷款规模控制卡管理。按照趋势，投融资公司也将逐步纳入贷款规模控制卡管理，对此建议各投融资公司及早做好相应准备，完善自身造血功能，应对可能出现的各种不利情形，降低经营风险。

6、我市高铁通车在即，高铁新区目前储备的土地预期可以产生大量的土地收入，但是考虑到当前土地市场整体低迷，建议高铁新区适当控制土地供应的节奏，形成土地供给的饥渴效应，提高土地经营收益。

2014年6月15日

第二篇：云阳县土地承包流转经营情况的调查报告

云阳县土地承包流转经营情况的调查报告

土地是农业最基本的生产资料，也是农民最可靠的社会保障。为了依法保障农民的土地承包权益和农村基本经营制度的巩固、完善，加强农村土地管理，引导农村土地合理、有序地流转，提高农民收入，促进农村剩余劳动力转移，推进农村产业化发展和城镇化建设。为贯彻《中华人民共和国农村土地承包法》奠定基础，提供详细的资料，我们对人和镇骑龙村、木古村，盘石镇永安村、石楼村的农村土地二轮承包、土地流转及土地经营情况进行了调查。现将调查情况报告如下：

一、基本情况

本次调查了4个村，36个农业合作社,农户1847户，农业人口6382人，承包面积5451.1亩，其中：田2419.2亩，地2127.9亩，山地及其他904亩。

（一）土地承包“三到户”情况

土地承包“三到户”是指承包土地地块落实到户、承包合同签定到户、土地经营权证书发放到户。调查显示：

1．土地承包“三到户”的有1411户，占调查总户数的76.3％；耕地面积4395亩，占调查总耕地面积的73.4％，其中：“三到户”不一致的有487户，占手续健全户的34.5％，耕地面积1406亩，占手续健全耕地面积的32％。主要是人和镇木古村，承包合同和土地经营权证书虽发放到户，但部分村民认为合同、证书上的耕地面积与实际耕地面积存在差异。

2．土地到户，合同和证书未到户的有436户，占调查总户数的23.7％，耕地面积702.1亩，占调查总耕地面积的26.6％。主要是盘石镇永安村土地二轮承包合同和土地承包经营权证书至今仍未发放到农户手中。

（二）土地流转情况

从4个村36个社的调查情况反映，土地流转的有398户，占调查总户数的21.5％，流转人数为1391人，占调查总承包人口的23.3％，流转耕地面积503.5亩，占调查总耕地面积的11.07％，其中：流转田402.3亩，地101.2亩。分别按以下三种形式分类，情况如下：

1.按流转的形式划分

（1）土地转让的有171户，占调查流转户的43％，转让土地人数有599人，转让耕地面积270.5亩，占调查流转面积的53.8％，其中：转让田169.3亩，地101.2亩。主要涉及盘石镇永安村、石楼村全户外出，耕地转让给他人耕种。

（2）土地租赁的有227户，占调查流转户的57％，租赁土地人数有198人，租赁耕地面积233亩，占调查流转面积的46.2％，其中：租赁田233亩。主要涉及人和镇骑龙村、木古村，耕地被长江林场租用为苗圃基地。

2.按经济补偿方式划分

（1）有偿流转的有228户，占调查流转户的57.3％，流转人数为802人，流转耕地面积237亩，占调查流转面积的45.1％，其中：田235亩，地2亩。如人和镇骑马村、木古村的233亩耕地由长江林场租赁作苗圃基地后，租赁费为一亩田一年1000斤稻谷，按当年市场价计价。

（2）无偿流转的有170户，占调查流转户的42.7％，流转人数为595人，流转耕地面积266.5亩，占土地流转面积的52.9％，其中：流转田167.3亩，地99.2亩。土地无偿给他人耕种，并由原承包户承担每年的税费。

3.按流转签订合同的形式划分

（1）签订书面合同的有227户，占调查流转户的57％，流转人数798人，流转耕地面积233亩，占调查流转面积的46.2％，其中：田233亩。

（2）按口头合同流转的有171户，占调查总户数的43％，流转人数599人，流转耕地面积270.5亩，占调查流转面积的53.8％，其中：田169.3亩，地101.2亩。

（三）土地经营情况

从调查的4个村36个社看，土地经营较好的有1386户，占调查总户数的75％，承包土地人数4604人，经营较好的耕地面积3938.2亩，占调查土地面积的86.6％，其中：田2092.7亩，地1845.5亩。在土地流转的398户，503.5亩耕地中，目前经营情况较好的有397户，占流转户的99.7％，耕地489.5亩，占流转耕地的97.2％，其中：田332.2亩，地167.3亩。如人和镇骑龙村，将耕地160亩租赁给长江林场后，加大了对耕地的投入，扩大了规模，实现了林场、农户双赢的局面。种“应付田”、半丢荒、全丢荒的有461户，占调查总户数的25％，承包土地人数1347人，涉及耕地面积608.9亩，占调查土地面积的13.4％，其中田325.7亩，地283.2亩。

1.种“应付田”的情况

我们将重栽轻管的粗放经营土地现象，叫作种“应付田”。在被调查的农户中，种“应付田”的有269户，790人，占调查总户数的14.5％，面积509.5亩，占调查面积的11.2％，其中：田320.7亩，地188.8亩。分析产生种“应付田”的主要原因有：

（1）因认为种庄稼不划算、效益低的有248户，占种应付田的92.2％，土地面积448.7亩，占种应付田的88％，其中：田280.2亩，地168.5亩。

（2）因有外出打工或本地务工收入而疏于管理的有21户，占种应付田的7.8％，土地面积60.8亩，占种应付田的12％，其中：田40.5亩，地20.3亩。

2.土地半丢荒情况

土地半丢荒的涉及190户，548人，占调查总户数的10.2％，半丢荒土地面积为92.2亩，占调查面积的2％，主要涉及盘石镇石楼村、人和镇骑龙村，被丢荒的土地全为旱地。土地半丢荒，原因是农户的部分贫脊、低产、偏远的坡耕地，投入高产出少，因此仅种植大春作物一季。

3.土地全丢荒情况

土地全丢荒涉及2户，9人，占调查总户数的0.1％，全丢荒土地面积为7.2亩，占调查总面积的0.15％，其中：田5亩，地2.2亩。土地全丢荒的主要原因是农户全家外出打工或经商，承包土地无人耕种，农户不愿丢失土地，而又无人可转包，造成土地全部荒芜。

二、存在的主要问题

（一）土地承包“三到户”的问题

1.承包手续不健全，使农民承包土地的权利得不到法律的保障。在土地二轮承包过程中，部分村社干部认识不到位，工作上怕麻烦等原因，致使二轮承包合同和土地经营权证书至今仍堆放在乡镇或村委会，没下发到农户手中，严重违反了《农村土地承包法》的贯彻落实。如盘石镇永安村，由于第二轮土地承包时涉及到外迁移民，土地经营权证书一直未发放到农户手中。

2.土地经营权证书与农户实际承包土地面积存在差异。农户在承包后，由于新修村、组级公路或新修农田水利设施等村社公益事业毁占了部分承包耕地，而造成农户实际承包土地面积与土地经营权证书上的面积不一致。

（二）土地流转中的问题

农村土地流转效果较好，不仅提高了土地资源利用率，推进农村土地规模化进程，而且对促进农民收入的增长，促进农村劳动力的转移，也起到了积极作用。但是，在土地流转过程中，也存在一些不容忽视的问题。

1.农村土地流转运作不规范

农村土地流转方式多种多样，有转让、租赁、转包等多种形式，目前，这些方式既没有按土地流转的规范程序操作，也没有农村土地承包合同管理机构监督实施，导致土地流转运作不规范、无人管理。

2.农村土地流转合同不规范

农村土地流转合同方式五花八门，有书面的，也有口头的，有的甚至什么也没有，即使签订流转合同，合同也不够规范，有关合同条款标的物不够明确，约束力不强，易引起不必要的合同纠纷。

3.影响农村土地流转的因素多：（1）农民固有的“恋地”情结很难消除。有的农民长期在外务工经商，宁愿送人代耕、抛荒或种应付田，也不愿把土地流转给别人，认为土地是自己的命根子，害怕流转后掉了自己的饭碗等；（2）少数农户已在非农产业找到了自己的谋生门路，不愿再承包土地，转移不出去，退还集体因税费原因和土地太分散，集体不愿接受等。

4.不规范流转易引发承包合同纠纷。目前主要有两种情况：（1）承包户长期外出务工，将土地转包给本村社以外的农户耕种，而引起本村社农户不满，产生流转合同纠纷；（2）有的农户全家外迁进城定居，并将房子卖给乡外的农户后，购房方受让该农户的土地进行耕种。购方通过不完全正规渠道又将户口迁移至该村组，引起当地农户意见，认为该农户占有了本村组的耕地资源，让等轮候缺承包土地的本社人口失去了一次机会。同时认为这种整户转让的土地比实际丈量划地的面积多，迁入农户占了便利，存在纠纷的隐患。

（七）建立县级农村土地承包合同仲裁机构。

依托县农村经营管理机构建立县农村土地承包合同仲裁机构，依法对农村土地承包合同纠纷进行调解和仲裁。

（八）积极鼓励农村土地承包合同的流转，推进农村产业化发展。

各级农村土地承包合同管理机构应积极鼓励多样化的流转形式，积极引导多元化的流转主体参与，努力探索县、乡、村建立土地承包经营权流转中介机构及土地信托服务中心（服务站），加速土地流转，推进农村产业化发展，促进农村剩余劳动力转移，提高农民收入。

第三篇：城市经营、土地储备与土地金融

城市经营、土地储备与土地金融 ——兼论经营、储备与资金循环机制 刘维新/张红

【专题名称】城市经济、区域经济 【专 题 号】F107 【复印期号】2002年01期 【原文出处】《中国房地产金融》(京)2001年10期第6～11页 【作者简介】刘维新 中国社会科学院研究员，北京 100053 张红 清华大学房地产研究所讲师，经济学博士。北京 100084 【内容提要】 随着城市化进程的日益加速，“经营城市”作为一种全新的城市建设理念，为突破建设资金瓶颈，实现城市建设事业的持续快速健康发展指明了方向。同时，为了合理调控土地市场供求关系，加强对土地一级市场的垄断、建立土地储备制度是城市经营的主要内容。论述了经营城市的概念与内涵，探讨了经营城市与实施土地储备制度的关系，并从土地金融的角度对经营城市与土地储备的运行机制等进行了研究、分析，提出了相关发展建议。

【关 键 词】经营城市/土地储备/土地金融

中图分类号：F293.2 文章编号：1006-7388(2001)10-0006-05 文献标识码：A

城市经营，有的称“经营城市”，其核心是以土地资本、基础设施为经营对象。两种称谓，本质是一致的。随着城市化进程的日益加速，“经营城市”作为一种全新的城市建设理念，正在纳入人们的视野并逐步成为大家的共识。即要把市场经济中的经营意识、经营机制、经营主体、经营方式等多种要素引入城市建设，全面归集和盘活资产，促使城市资产重新配置和优化组合，从而建立多元化的投融资渠道，不断扩充城市建设的资金来源。经营城市的核心是运营城市空间资源，尤其是土地资本，因此，建立与完善土地储备制度、合理调控与配置土地资源是经营城市的重要环节。因为，城市的一切活动都要依赖于土地。土地供给具有稀缺性，其外延式供给是有限的。只有相当数量的土地资源、资产集中在政府的储备库里，进行土地优化配置，才能形成土地利用布局适当、效果合理及综合效率最高的模式。

近年来，有许多城市从经营城市的角度出发，通过建立和实施土地储备制度，从整体上提高城市土地资本的利用效率和地域空间的生态环境效益及经济效益，积极进行经济运行机制创新，依靠市场运作增加基本建设投资，加快城市基础设施建设，使城市经济发展进入了新阶段。经营城市的概念与内涵

树立政府经营城市的新理念，是在市场经济条件下城市政府职能转换的客观要求，也就是说，城市政府要从行政指令的管理方式转变为以法律法规为基础的经营管理，任何工程项目的建设，都要讲究效益，包括经济、社会和环境三个方面的效益。经营城市就是对构成城市空间资源、功能载体的自然资本、人力资本及其相关延伸资本（如道路、广场冠名权）等进行集聚、重组与运营，从而获得收益。

政府要充分利用公共设施建设、经济调控政策和社会保障职能，不断提高城市土地资本及地域空间作用的效益，在完善经济功能、创造发展环境的过程中发展城市经济。经营城市的目标是降低投资成本，广泛吸纳生产要素，发展市场主体，以城市的发展带动整体区域经济发展与社会进步。随着市场机制的建立和完善，城市经济的运行，主要不应该依靠行政手段，而要依靠价值和政策法规的规范性，依靠城市的聚集性、开放性和信息的广泛性。这“四性”的存在，为城市政府经营城市提供了前提条件，城市的地域空间资源使城市政府经营城市成为可能。因此，树立城市政府经营城市的新理念，是跨入新世纪后，城市政府领导必须具备的一种战略观念和基本素质（注：刘维新，《经济日报》，2000年10月12日。）。

经营城市的对象是土地资本和地域空间，要素是经济功能、经济容量、城市形象和投资环境。要经营好城市，必须在坚持经济效益、社会效益、环境效益三者和谐统一的基础上，把经营城市的思路贯穿到城市规划、发展、建设、管理的全过程，从整体上推动城市经济持续快速健康发展。

要以企业为中心经营城市。企业是城市经济的细胞，是城市财政收入和就业机会的创造者，因而是经营城市的中心。为此，必须把为企业创造最佳的发展环境作为经营城市的出发点，努力改变计划经济时期多元分割的城市经济运行格局，打破所有制界限，促进多种经济成分相融合；打破隶属关系界限，为中央企业、省属企业、外来企业和市属企业营造同样的发展环境；打破产业界限，鼓励城市中心的企业从第二产业向第三产业转移，调整城市产业布局；打破城乡界限，促进城区工业企业向城郊转移，开辟新兴工业园区，推进城乡一体化建设。

要以经营手段建设城市。城市建设是城市社会经济发展的基础。要遵循市场经济规律，用经营手段运作城市建设：一是盘活土地资本存量和国有资产存量，利用前人积累的物化资本建设城市；二是积极进行开源节流和资本运作，推进股份制改造，通过证券市场筹集当代资金，使之转换成为城市建设和工业发展的投入；三是努力争取银行信贷资金，通过建设项目的有偿使用和以经营收入抵押等方式，把未来的资金转换成为现实投入。

要以经营方式管理城市。经营城市的重点是城市空间要素和环境要素。应坚持以人为本，努力营造良好的生活环境。对旧住宅小区、小街道进行全面改造，加大绿化美化的力度，建设标志性工程，把城市形象提高到一个新的层次。同时，为了吸引中外投资者，还应着力营造有利于投资创业和经济运行的政策环境、法制环境和政府服务环境，不断提高城市的吸引力、凝聚力。

要以经营眼光规划城市。经营城市的关键是特色和规模。应按经营城市的思路规划城市发展，努力塑造独特的城市形象，争取以特色创名牌城市。在规模上，要结合城市发展进程，有计划地全面改造城区基础设施，对建成区域进行功能改造和升级；争取适时调整行政区划，使城市规划适应经营城市的要求，体现城市功能分区特点，优化城市生活环境和经济布局，形成土地资本利用效率最大化的城市规模。

经营城市与土地储备的关系

土地储备制度是政府为提高对市场变化的敏感度，运用市场机制收购、征购闲置或低效使用的土地，以满足各类建设用地需求，合理调控土地市场供求关系的管理制度。面对城市功能发生深刻变化的新情况，要使城市经济得到快速发展，就必须按照市场经济规律，综合运用城市土地资本、地域空间及其他经济要素，从总体上运作城市经济，在整个城市范围实现资源配置容量和效率的最大化、最优化。经营城市与土地储备的关系体现在以下方面：

2.1 运营与基础的关系

在传统习惯思维中，城市只是给人们提供生产、生活条件的无偿服务型、共享型的公共产品，政府对它只投入、不收益，只建设、不经营。在市场经济条件下，必须用市场的眼光重新认识和审视城市。应当看到，城市是国家长期巨额资金投入的结果，是资本的实物形态，实际上就是政府最大的一笔有形国有资产。因此，运营与土地储备的关系，就是运营与基础的关系，其实质是运用市场经济的手段，对构成城市空间和城市功能载体的自然生成资本（如土地）与人力作用资本（如路、桥）及其相关延伸资本（如路、桥冠名权）等进行集聚、重组和营运，最大限度地盘活存量，吸引增量，走出一条以城建城、以城兴城的城建市场化之路，实现城市的自我滚动、自我积累、自我增值。为此，我们要强化经营城市理念，努力完成从把城市资产作为公共财产到可经营性资产的转变，从把城市建设作为社会公益事业到资本经营的转变，从把政府部门作为出资者到经营者的转变。

2.2 运营与增值的关系

随着城市规模的扩大和功能的完善，城市建设所需资金越来越巨大，依靠财政搞城市建设的路子已越来越举足维艰。要摆脱传统城市建设的困境，必须走经营城市之路。只要符合政府所追求的“社会公益事业总量不断增加”的目标，城市建设就应该放开市场。我们要彻底改变城市建设政府投入、无偿使用的旧模式，根据“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，努力开辟城建资金来源。运营与土地储备的关系，实质是运营与增值的关系。

近年来，经营城市的思想已经在各地城市建设中得到实践并受益匪浅。以长沙市为例，作为中南地区最大的广场五岭广场的建设耗资8000多万元，但是政府没有投入1分钱。广场建设开工伊始，政府储备的原来只有不到10万元1亩的周边地价便节节攀升。还在动工阶段，第一批20余亩土地以每亩45万元的价格协议出让；其后又分别以每亩50万元和68万元的地价出让了两宗土地，成功地筹集了2000多万元启动和周转资金；广场竣工后，周边土地每亩定价70万元，也成了抢手货（注：李大为，《我国近年的城市建设回顾》，中宏网，2001年4月。）。由此可见，庞大的土地资产本身就是一座金矿，迫切需要开采、经营，以更多地转化成价值形态和货币形态。

2.3 运营与聚财的关系

经营城市包括盘活存量资本和搞活增量资本。在具体操作中，要把市场经济中的经营意识、经营机制、经营主体、经营方式等多种要素引入城市建设，把凡是可以投入市场营运的城市基础设施推向市场，全面归集和盘活资产，促使城市资产重新配置和优化组合，从而建立多元化的投融资渠道，不断扩充城市建设的资金来源。运营与土地储备的关系，是运营与聚财的关系。

在社会主义市场经济条件下，土地是城市最大的存量资产，是政府最大的财富。经营城市，就是要最大限度地盘活土地资产，把自然资源变成滚滚财源。要在确保耕地总量平衡和严格控制人均建设用地标准的基础上，尽可能地满足城市建设用地。对城市建设用地，要实行政府统一规划、统一征用、统一管理、统一聚财，除国家有明文规定外，企事业单位建设用地一律实行使用权转让，强化经营城市理念，广辟城建资金来源。

在市场经济条件下土地储备的意义和作用

3.1 宏观调控与储水池作用

实行土地有偿使用制度改革后，土地的资产效益得到了广泛的认同。但同时应该看到，我国城市范围内大量的存量土地是在计划经济体制下通过行政手段划拨给使用者的。因此，作为重要生产要素的土地得不到合理配置，发挥不出最大的经济效益。从这个角度上讲，“城市土地使用还远没有纳入商品经济的轨道，更谈不上利用市场机制在土地使用者之间调剂余缺”（注：刘维新，《我国城市土地及其使用结构》，城镇经济，1988年。）。面对这样的情况，在没有雄厚的土地储备作后盾的背景下，政府的宏观调控措施就不可能发挥作用。在市场经济条件下，从经营城市的角度出发，土地储备具有重大的理论意义和实际作用。

建立土地储备制度，可以使城市各类闲置、分散土地全部入库，由土地储备机构统一管理。依据土地储备状况，政府可以根据城市规划和土地利用开发计划，定时定量地将储备土地投入市场，使土地总量得到严格控制，避免土地市场价格的大幅波动，引导市场健康有序发展。

3.2 调整城市用地结构，强化耕地保护的作用

人多地少、人地之间矛盾突出，是我国的基本国情。近年来，我国耕地锐减的局面一直未得到根本性好转，其重要原因是城市发展、房地产开发占地与耕地保护之间的矛盾没有得到有效的解决。从根本上说，我国目前保护耕地的经济机制尚未真正建立起来。从地方政府、用地企业到开发商，甚至农民自身都只是从自己的眼前利益出发来看问题，并没有真正地关心和支持保护耕地的国策。

要在市场经济体制下，处理好城市发展与耕地保护之间的关系，就必须从现实出发，走城市建设和土地使用集约化的道路。为此，必须发挥城市政府的调控作用，对城市和农村的用地做出详细而完整的规划和计划；同时，从根本上建立和完善土地储备机制，运用市场机制满足各种建设用地的需求。这样，既使得每一块土地得到最合理、最有效的利用，又在宏观上达到城市用地结构的平衡，保证土地利用的可持续发展。

3.3 推动企业更新改造、维护社会稳定的作用

由于历史的原因，我国有相当一部分国有企业长期处于亏损或经营不善的状态。要搞活这些企业，就必须实施技术更新、实行现代企业制度、转换经营机制。但从实际操作来看，由于缺乏足够的启动资金，当产业结构调整、产品更新换代的机会来临时，企业自身却无能为力，丧失了宝贵的机会；同时，企业职工生活无法保障，产生了许多社会问题。

政府在实施土地储备制度后，可以将处于较好地段的企业用地统一收回，进行整理和适当开发后，推向土地市场。土地出让金的一定比例返还给企业，由企业重新定点选址，同时激活企业的技术改造和产业结构调整。如浙江嵊州市电机厂通过土地储备，对位于黄金地段的老厂区土地实行招标出让，收取土地出让金1470万元，大部分返还给企业技改，增强了企业的活力（注：浙江省嵊州市土地管理局，《为了七山一水三分田》，中国国土资源报，2001年2月6日。），也解决了职工生活方面的各类遗留问题，起到了很好的稳定社会的作用。

由此可见，政府对城市进行收购储备和统一管理，不仅可以有效地垄断土地一级市场，真正实现其宏观调控职能，更好地为经济建设服务，还可以为经营城市创造良好的基础。

土地储备、土地金融与经营城市的战略思考

土地储备是经营城市的基础（或重要环节），而土地储备又需要金融的支持，运营、储备与金融之间，如何形成良性的循环机制，并逐步建立与完善循环体系，是需要研究的重大问题。在市场经济条件下，多渠道筹集资金是大势所趋。为此，需要政府和金融机构携手，创建土地储备基金或借鉴台湾的土地银行运作经验，以土地金融的方式调动多方面的资源和资金优势，为城市经营的顺利进行奠定基础。

4.1 构建城市建设资金的良性循环机制

从建立与完善城市建设的投融资机制角度出发，研究探索经营城市、土地储备，以土地储备基金（或土地银行）的金融连接的循环机制的可能性与必要性，对经营城市的推动具有重大的理论意义和实践价值。

经营城市与土地储备，是不少城市政府正在运作的两项实际工作，碰到的共同难点是资金问题。因为经营城市要以土地资本为其核心，土地储备是经营城市的基础和动力，而土地储备又需要有资金支持，进行土地收购，由此可见，金融的介入，是构建三者良性循环机制不可缺少的。其设想见图：

从图上不难看出，这种良性循环机制是：1.城市政府从经营的收益中，一部分资金可投入新的城市建设，一部分返还土地银行，形成专业土地银行的资本金。2.城市土地储备的收购土地资金，主要来源于土地专业银行，通过政府经营获取土地收益，一部分做为城市建设资金的积累，一部分返还专业土地银行，进行循环。3.专业土地银行的业务，主要是土地储备的资金往来，以利息差维持，同时，可吸纳社会存款，增加资金来源，维系银行整体运行。这样既有利于城市土地储备池作用的发挥，推动政府经营城市，也有利于专业土地银行的发展。

4.2 优化投资环境，重组城市资源

运用新型的运营、储备和金融的连接机制，对构成城市空间和城市功能载体的自然生成资本和人力作用资本及相关的延伸资本进行集聚、重组和营运，把城市建设由事业向产业过渡，改革城市建设过分依赖政府，忽视市场作用的现状，探索出一条以城养城，以城建城的新路子。从某种程度上讲，政府的一切努力，各种政策的制定也就主要围绕解决资金问题而展开。由于认识上的偏差，现实的紧迫任务及压力，对筹资缺乏长远考虑，所进行的投资体制改革难免落入为筹资而筹资的误区上。因此，当前通过经营城市和土地储备进行城市建设的主攻方向是：理顺关系。理顺政府、城市、市民、开发投资商的关系；理顺公用事业、公共事业、公益事业的关系；理顺社会效益、环境效益、经济效益的关系；建立起与市场接轨的体制与机制。

4.3 创建土地金融，建立土地储备资金

蒋介石到台湾后，所实施的“土地改革”是以政府赎买政策来实现农民的土地均衡，在这一过程中，土地银行起到了至关重要的作用。我国在推行“经营城市”和“土地储备”过程中，不妨可考虑两种方案：其一，借鉴台湾土地银行的运作经验，由政府出资成立专业性的土地银行，以金融运作的方式，参与土地储备和经营城市，在城市政府统一领导和规划下，逐步形成：土地储备→经营城市→土地金融的良性循环机制；其二，由政府适度拨款，并运用土地出让的收益积累及经营城市收益，建立土地储备资金，由土地储备中心进行管理。

这两种方案，虽然各有利弊，但前者更加符合市场经济运作，也便于我国加入WTO以后与国际接轨。后者在运作中难以摆脱行政指令，不容易发挥资金效益。所以，在我国推行“经营城市”和“土地储备”过程中，创建土地金融新品种是一种可行的思路。

4.4 加大城市基础设施有偿使用力度

城市交通、城市园林、城市公用设施以及城市可以利用的空间都是价值可观的资源。长期以来，我们只是把它当作一种公益设施而没有用市场规则去建设、管理和运营，致使投资主体单一，政企不分，政府的包袱越来越沉重。因此要拓宽思路，把这些特殊的资源推向市场，用市场经济观念建设和管理城市。

一是盘活有形资产。把凡是可以投入市场营运的城市基础设施如垃圾场、候车厅、供水厂等使用权和经营权推向市场，把实物形态转化成价值形态，把死钱变成活钱。

二是经营无形资产。对城市的户外广告标牌经营权、公共汽车线路经营权以及公路、桥梁、雕塑冠名权等，可以通过转让、拍卖、租赁等形式，筹集城市建设资金。如郴州侨能达房地产公司出资100多万元，买下了桔井路延伸段的冠名权，将此路段命名为“合众路”（注：李大力，《我国近年的城市建设问题》，中宏网，2001年4月。）。

三是城市管理事业的企业化经营。将城市公用事业管理权与经营权、具体作业权进行有效剥离，对占道经营权、垃圾清运权、街道场地保洁经营权等投入市场化营运，也是充分发挥城建资金效益的重要途径。五岭广场的管理，原打算设立专门机构，财政每年安排200多万元，通过招标承包给企业后，不仅不要设立机构，而且财政负担的承包费每年只需要80万元（注：李大力，《我国近年的城市建设问题》，中宏网，2001年4月。）。

4.5 加大城市建设投融资机制改革力度

要转变政府职能，实行政企分开。政府要从具体的项目经营中退出来，转变为城市建设的总设计师和投资、管理实施的监管者。城市建设和经营要以企业运作为主，政府为企业竞争创造优良环境。对国有存量这部分，通过所有权与经营权的分离，组建新的市场主体。如可以兴建城市建设发展有限公司，接受政府委托对城市基础设施进行资本营运，将所有可以拿出来经营发展的资本予以归集，代表政府行使经营、管理的权力，同时相应承担盈亏责任和市场竞争风险。有了这样的公司，加之土地金融与土地储备中心，财政资金今后只需管维护和人头费，政府不再直接投资，新建基础设施需要政府投入的部分，将通过新公司运作。这样，既明确了举债主体和担保主体，也突破了财政单一包揽的模式，打破了一个项目成立一个指挥部而对整个运作环节负不了责的模式，使新公司自我举债、自我还贷、自负盈亏、自我发展，成为市场竞争者。只有建立这样的机制，才能够有效地吸引符合条件的不同经济成分的其他投资主体平等地参与城市建设和管理。

结论

在市场经济条件下，以经营城市的理念为指导建立的土地储备制度，必须以经济建设为中心，以金融配套为出发点，以稳定社会为大局。只有这样，才能真正发挥土地的价值作用，才能促进社会经济及各项事业的持续发展。从试点城市的实践来看，在经营城市大思路下的土地储备对政府调控土地市场、切实实施城市规划和土地利用总体规划，保证国有土地资产的保值、增值，促进社会经济发展发挥了重要作用。可以预见，经营城市观念的深化和土地储备制度的进一步推进，将对我国城市经济和土地市场的健康有序发展产生至关重要的影响作用。

收稿日期：2001-06-08

【参考文献】

[1] 刘维新.城市发展土地利用与房地产[M].中国大地出版社，1996.[2] 南京地政研究所.中国土地问题研究[M].中国科学技术大学出版社，1998.[3] 浙江省嵊州市土地管理局.为了七山一水二分田[N].中国国土资源报.[4] 李涛.制度创新[N].中国国土资源报.[5] 李莹.手中有地，心里不慌[N].中国国土资源报.[6] 黄云.土地储备与特色[N].中国国土资源报.^NU1

第四篇：办理土地评估公司所需资格与材料（范文模版）

土地评估公司所需资料

一、成立土地评估中介机构所需要的条件：

1、机构名称有土地估价或者土地评估字样

2、具有6名以上（含6名）注册土地估价师和50万元以上注册资本、具备在河南省范围内从事土地评估业务能力的机构，向河南省土地估价师协会注册。名单公示。

3、具有3名以上（含3名）注册土地估价师和30万元以上注册资本、具备在本县（市、区）范围内从事土地评估业务能力的机构，向河南省土地估价师协会注册。名单公示。

二、土地评估中介机构注册按以下程序办理：

1、土地评估中介机构于每年1、2月份向河南省土地估价师协会提交注册申请材料

2、河南省土地估价师协会于每年3月份对机构申请材料进行审查，提出意见。

3、对于符合从事土地估价业务条件的土地评估中介机构，河南省土地估价师协会于每年4月份办理注册手续，对不予注册的原因作出解释。

三、土地评估中介机构注册应提交以下申请材料：

1、注册申请报告

2、《土地评估中介机构注册（变更）申请表

3、营业执照、组织机构代码证、税务登记证。

4、经工商确认的章程（或合伙协议）

5、土地估价师注册证明材料。（包括土地估价师注册申请表，身份证复印件，土地估价师证复印件，学历证明，劳动合同，估价师人事档案存放证明，参加社会保险证明和清单等其他要求材料）

6、社会保险缴纳发票

7、人才交流中心档案管理证明

8、需要提交的其他材料

第五篇：关于土地规模化经营与加快农机化发展的分析

关于土地规模化经营与加快农机化发展的分析

随着农业和农村经济结构进一步调整，农业和农村经济面临着严峻的挑战。要使农产品进入市场，关键是要提高市场竞争力，也就是提高农产品的质量，降低生产成本。即在单位土地面积上能保证最佳经济效益要求的经营，靠什么呢？要靠土地适度规模经营和先进的农机化生产技术来实现。农业机械化生产已经成为农业生产的主要方式，已渗透到农村的各个领域之中，是农业生产的载体，因此，加快土地流转，发展与农业生产面积相适应的农机化经营规模和水平，是提高农业单位产值和农产品国际竞争力的有效手段。

一、农机化与土地经营规模的关系

土地适度规模经营是农业生产单位在适当的土地面积上的经营，即保证单位土地生产面积上的最佳经济效益。当然，农业生产方式要与农业经营规模相适应，有什么样的生产规模就需要有什么样的生产方式。例如，农业生产的日韩模式，由于人均农业土地很少，农业生产单位经营规模小，实现了小型化机械的高投入高产出的农业生产之路；而以美国模式为代表的大规模大面积机械化生产，实现了集约、高效规模化效益。

改革开放近30年，我国农户家庭经营的土地规模不仅没有扩大，反而略有下降。过去我们经常以日本、韩国等国的经验来证明小农经营的有效性，但从联合国粮农组织的数据库中看到，目前日本农民的人均土地规模已经是我国的7倍，韩国是我国的3.5倍。分散型的小农生产，制约生产效率的提高，机械化规模化生产的优势难以发挥，已成为现代农业发展的瓶颈，这也正是我国出现农机跨区作业的原因之一。

因此，农业机械化是土地适度规模经营的必要条件，土地的适度规模化经营是促进农机化发展，提高农机使用水平，提高农业生产率的重要因素。促进土地流转，提高机械化生产水平，就是解决小农生产的问题，解决农业生产效率与机械化生产率的问题。使农业生产走向规模化，标准化生产的必然途径。

二、潍坊市农机化发展现状

1．农机化水平。截止2006年底，全市农机总值达到60.71亿元，农机总动力942.4万千瓦。联合收获机总量达到8984台，其中玉米联合收获机增加631台。共完成机耕作业面积1107万亩、机播731万亩、机收567万亩。从总体看，农业机械化有了较大发展。农机装备制造业较发达，形成了较为完善的现代化机械工业体系，创立了“中国农机城品牌”，可以保证实现土地适度规模经营以后对农业机械的大量需求。

2．农机社会化服务。

前期，我市农户经营规模小，通过土地经营规模扩张，组织化程度提高获取规模效应的空间有限。但在具体的生产环节上，通过组织化的方式提供社会化服务，获取农业生产的规模效益，不仅具有理论上的可行性，而且也为实践探索所证明。９０年代前半期开始，为提高农机使用效率，一些农机手独自或组织起来，跨区域流动提供社会化的服务。由于这种模式一定程度上解决我国农户分散经营与机械化规模生产之间的矛盾，受到了广大农户和农机手的普遍欢迎，不断发展壮大。据估计，农机跨区作业，约一半是通过农机合作社、农机协会等组织化的方式提供的，即使是农机个体提供服务的方式，也普遍与农户形成了比较稳定的合作关系，这大大提高了农业和农民的组织化程度。为促进农机服务组织发展，潍坊市农机部门专门下发了《关于加快发展农机合作组织和农机协会的通知》。到目前，潍坊市现有农机协会112家，属于县级的5家，乡级的35家，村级的72家。

乡、村农机合作服务组织情况： 农机作业 公 农机股份制

农机合作社 中介服务组织

司 公 司

88

164

其它形式 60

小 计 426 发展农机大户情况： 按农机固定资产 按服务项目

农机户10-3030-5050-100100万以农田作业以农机运输以农产品加以农田基本

其 它

万元 万元 万 以上 项目为主 项目为主 工项目为主 建设为主 总数 3777 895 279

145

2647

1153

329

776

191 50396

3、农机三夏三秋跨区作业

在小农户分散经营的情况下，通过农机服务组织和跨区作业这种形式，部分克服了农业资源规模狭小，农业机械利用率不足，生产成本高昂的局限，是在我国家庭承包经营基础上的重大制度创新，是独具中国特色的农业和农民组织化模式。在2006年，潍坊市三夏作业高峰期，全市上阵各类农机11.2万台，机收小麦518.6万亩，占小麦应收面积的96%，创历史最好水平。到外地跨区作业的小麦联合收割机达4400多台，为农民增加收入8000多万元；接收外地来潍坊跨区作业的机械5200台以上，接机和派机数量均实现新突破。三秋期间，共上阵各类农业机械15.6万台套，完成机耕面积523万亩，机播509万亩，玉米机收82.8万亩。秋季各类机械跨区作业总收入达1130万元。

三、现代农业要求下的土地经营规模与农机化发展之间存在的问题

首先，提高农业机械化生产效率，降低生产成本问题。正如工业化大生产过程一样，农业生产在国际化、市场化、标准化要求下，需发挥规模效益，充分发挥机械化大生产的优势，采用先进适用的技术改造传统农业，农产品才有国际竞争力。小农户生产，从生产成本，机械利用率，技术适用性限制了某些机械化技术的运用。虽然，跨区作业部分改善了当前的现状。据测算，小麦联和收割机在跨区作业的过程中，非生产作业成本占到整个生产成本的25％-30％。在小地块作业导致小麦损失率增加2％-3％，由于很少采用大型联合收获机械（收割机割台尺寸大于2.5米）作业，导致小麦每亩收获成本比美国高10％-20％。

其次，农机化水平的进一步提高，需要农业规模化生产，需要生产土地的适度集中。现代农业要求以专业化协会为组织形式，机械化、信息化为生产手段，生产国际化标准化的农产品，这就需要生产规模的适度集中，机械化的专业分工生产。因此，需要土地的适度流转和集中，以实现规模化效益。

四、促进农业机械化进一步发展的建议

（一）实施农机装备结构调整。合理推广大型农业机械，改善农机装备结构，提升农机装备水平，加大先进适用农机化技术和机具的开发与应用。提供积极的财政补贴政策，促进农民使用大型高新农机具。针对我市农业生产实际情况，要在基本完成小麦生产全程机械化的基础上，重点推进玉米等其它主要农作物生产全程机械化；积极推进经济作物机械化，重点提升花生、薯类收获农业机械化水平；努力发展农副产品初加工机械化，重点提升以秸秆加工和综合利用为主的农副产品初加工机械化水平这三个方面来提高全市的农机化综合水平。大力发展与动力机械相配套的现代农业机械。

（二）推进农机科技创新。按照“提高重要农时、重点作物、关键生产环节和粮食产区机械化作业水平”的要求，坚持以市场需求为导向，注重国内外先进农机化技术及机具的引进消化和吸收，加快先进、适用农业机械的研制、开发和生产，坚持科研、生产和推广相结合，农机农艺相结合，大力普及农机实用技术，加快现有农机科技成果向现实生产力转化；选准农机发展方向，采取积极政策，加大大型农机机械的推广与应用，增加农业科技含量，实现农机作业规模化，提高农机利用率和生产效率，更好地为农民和农村经济发展服务。

（三）抓好农机社会化服务机制创新，农机服务组织及服务业发展，推进农机产业化进程。农业产业化，必须依靠农机化分散的手工劳动是形不成规模的。只有实施农机服务产业化经营，才能实现农业机械大面积耕种，才能解放劳动力，实现专业化分工的农业大生产。实施农机服务产业化经营必须要抓好农机社会化服务机制创新，需要搞土地流转；加大对农机服务组织的扶持，只有这样，才能实现农机规模生产，推进农机服务产业化经营。搞好农机销售、维修、作业“三大市场”建设，促进农村农机服务业发展进一步加快，农机经营和服务效益进一步提高。组织好夏季跨区机收的同时，以玉米联合收获、秸秆还田、免耕播种等适应机具为主，积极稳妥地推进秋季农机跨区作业，扩大范围和规模，提高机具利用率。

（四）加快农机装备制造业发展。按照潍坊实际，从提高农机装备水平入手，把“中国农机城”品牌做强作大。下大力气扶持一批农机生产企业，培育一批强大的农机物流企业，巩固发展一批在全国、全省有影响的农机管理、使用典型，尽快地将“中国农机城”品牌推向全国，推向世界。