第一篇：荥阳市2018年上半年房地产市场运行情况分析
荥阳市上半年房地产市场运行情况分析
上半年，我市商品房投放减少4成，商品房销售面积同比增长逾3成，二手房交易成交面积减少近3成，房地产市场总体保持平稳健康发展态势。
一、上半年房地产市场运行基本情况
（一）房地产开发投资下降近3成。全市房地产开发投资额累计完成78.1亿元，同比下降34.1%。其中住宅投资56.8亿元，住宅投资占房地产开发投资的比重为72.7%，同比下降37.5%。
（二）商品房投放减少逾4成。新批准商品房预售面积90.07万平方米，同比减少45.77%；其中：新批准商品住房预售面积75.91万平方米，同比减少52.5%；新批准非住宅预售面积14.16万平方米，同比增长125.84%。房地产开发新开工361.94万平方米，同比增长11.68%；竣工161.58万平方米，同比增长66.08%。
（三）商品房销售面积同比增长逾3成。商品房销售13924套，同比增长34.32%；面积151.34万平方米，同比增长37.63%；商品房销售额113.95亿元，同比增长43.73%。其中：商品住房销售12580套、同比增长47.98%，面积140.73万平方米、同比增长43.43%，商品住房销售均价7450.27元/平方米、同比上涨3.97%。非住宅销售1344套（间）、同比减少27.94%，面积10.61万平方米、同比减少10.46%，销售均价8584.29元/平方米，同比上涨13.3%。
6月份单月，商品房销售2170套，同比增长107.66%，环比减少24.55%；面积24.22万平方米，同比增长121.6%，环比减少25.86%；商品住房销售均价7605.92元/平方米，同比下降7.83%，环比上涨3.58%。
（四）域外人士购买率6成。域外人士购房8414套，占商品房销售总套数的60.43%，与2017年（58.87%）相比增加1.56个百分点。
（五）商品房库存面积减少1成。经统计，截至2018年6月底，我市已批准的商品房预售项目中尚未售出的商品房累计面积182.79万平方米，同比减少13.41%。其中：商品住房7444套、面积114.81万平方米，商业67.98万平方米。
（六）二手房成交面积减少近3成。二手房交易成交1171套，同比减少2.58%；成交面积13.65万平方米，同比减少29.69%；成交金额5.48亿元，同比增长24.94%。
（七）房地产抵押贷款金额减少3成。房地产抵押登记（含商品房、二手房、在建工程）共办理5640宗，同比减少36.9%；抵押面积75.55万平方米，同比减少45.78%；贷款金额38.11亿元，同比减少32.55%。
（八）土地出让面积同比增长3成。房地产用地出让共54宗，面积108.72万平方米（合1630.79亩），同比增长31.88%。
（九）房地产行业税费征收增长21.01个百分点。我市房地产行业税费征收共计完成40.6亿元，同比增长21.01%。其中:房地产开发土地出让金成交金额23.41亿元；房地产行业地税收入共计完成8.36亿元，占地税总收入13.68亿元的61.11%；房地产行业国税收入7.2亿元，占国税总收入15.79亿元的45.6%。房地产行业税收（15.56亿元），占全市税收收入（29.47亿元）的52.8%。
二、房地产市场运行情况分析
（一）上半年房地产市场运行呈现的特点
1．房地产开发投资连续3个月下降。1-2月份，我市房地产开发投资同比增长81.5%，增速比2017年末回落16.7个百分点；1-3月份同比增长32.7 %，增速比1-2月份回落48.8个百分点；1-4月份同比下降13.5%，增速首次出现同比下降；1-5月份同比下降28.6%；上半年同比下降34.1%。
2．商品房投放持续同比下降。一季度，我市商品房投放36.47万平方米，同比减少23.8%；上半年为90.07万平方米，同比减少45.77%。其中：商品住房投放75.91万平方米，位居郑州县（市、区）第6位、六县（市）第3位，同比减少52.5%，降幅比1-5月份收窄3.26个百分点。3．商品房销售面积超过去年前7个月。受2017年5月3日起实施的商品住房限购政策影响，我市单月商品房销售面积连续10个月同比减少，3月份以来实现了单月连续同比增长；同时，1-4月份商品房销售面积降幅收窄至0.4%，1-5月份商品房销售127.13万平方米，超出去年上半年（109.96万平方米）17.17万平方米；上半年商品房销售151.34万平方米，超出去年1-7月份（128.55万平方米）22.79万平方米。其中商品住房销售140.73万平方米，位居郑州县（市、区）第2位，同比增长43.43%。
4．待售商品住房消化周期为4.77个月。截至2018年5月末，我市商品房累计可售面积180.38万平方米，其中商品住房111.91万平方米、商业68.47万平方米。若按前12个月商品住房月均消化面积24.09万平方米计算，我市待售商品住房消化周期为4.77个月，自5月份起，我市待售商品住房消化周期连续两个月低于供求平衡区间（6-12个月）。
5．商品住房销售均价总体平稳。1-3月份，我市商品住房销售均价7399.59元/平方米，位居郑州县（市、区）第10位，同比上涨6.67%，涨幅比2017年末下降4.08个百分点；1-4月份为7447.24元/平方米，位居郑州县（市、区）第10位，同比上涨5.6%，涨幅比3月末下降1.07个百分点；1-5月份为7419.81元/平方米，位居郑州县（市、区）第11位，同比上涨5.22%，涨幅比4月末下降0.38个百分点；上半年为7450.27元/平方米，位居郑州县（市、区）第11位，同比上涨3.97%，涨幅比5月末下降1.25个百分点。其中6月份商品住房销售均价为7605.92元/平方米，位居郑州县（市、区）第11位、六县（市）第2位，同比下降7.83%，环比上涨3.58%。
6．域外人士购买率小幅增长。今年以来，域外人士购买率稳步保持在5成以上，总体呈增长态势：1-2月份为57.71%；1-3月份为56.12%；1-4月份为57.33%；1-5月份为59.15%；上半年为60.43%，与2017年（58.87%）相比增加1.56个百分点。去年5月3日我市被列入商品住房限购区域，不符合条件的域外人士在我市限购商品住房，自去年8月份以来，域外人士购买率首次占到6成。
7．90-144平方米户型销售较好。上半年，我市商品住房共销售140.73万平方米，各类面积户型销售情况具体如下：①90平方米以下户型住房销售24.56万平方米，占商品住房销售总面积的比重（以下简称“占比”）为17.45%，比2017年末（13.9%）增加3.55个百分点，比一季度（20.33%）减少2.88个百分点；②90-144平方米户型住房销售100.66万平方米，占比为71.53%，与2017年末（73.73%）相比减少2.2个百分点，比一季度（69.13%）增加2.4个百分点；③144平方米以上户型住房销售15.51万平方米，占比为11.02%，比2017年末（12.37%）减少1.35个百分点，比一季度（10.54%）增加0.48个百分点。
（二）房地产市场预测
2018年，国家坚持“房住不炒”定位，坚持调控目标不动摇、力度不放松。3月5日，李克强总理在全国“两会”作《政府工作报告》时指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。”5月19日，住房城乡建设部出台了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，要求“坚持调控目标不动摇、力度不放松。毫不动摇地‘坚持房子是用来住的、不是用来炒的’定位，坚持调控政策的连续性稳定性，认真落实稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期的目标任务，支持刚性居住需求，坚决遏制投机炒房，因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。”6月25日，为全面贯彻落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署，住建部等七部委联合发布《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，决定于2018年7月初至12月底，在包括郑州在内的30个城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为、治理房地产市场乱象专项行动，通过部门联合执法，重点打击投机炒房行为和房地产“黑中介”，治理房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告，进一步整顿和规范房地产市场秩序，健全房地产市场监管机制，切实维护人民群众合法权益。7月2日，省住建厅出台《关于进一步规范商品房销售行为的通知》，加强商品房预售许可管理；加强商品房销售现场管理；加强商品房销售行为监管，重点查处16种违法违规行为；规范房地产经纪机构服务行为，进一步规范全省商品房销售行为，维护房地产市场交易秩序，保护购房群众合法权益。表明国家、省市将持续遏制投机炒房。
受郑州市加快国家中心城市建设、地铁6号线和10号线等开工建设等利好因素影响，我市房地产市场在住房限购的形势下呈逐步回升态势，至5月底商品房累计销售面积实现限购以来首次同比增长，上半年商品房销售已超过去年前7个月销量。考虑到郑州市人民政府明确提出优先完成中牟、荥阳、新郑的撤县（市）改区；荥阳大力实施“四城联创”“百城建设提质工程”，着力提升城市综合承载力；加之限购政策在我市已实行1年有余，市场主体已适应调控常态，并积极、有序应对，预计接下来，我市商品房投放将进一步增加，商品房销售将稳中有升，商品住房销售价格将总体平稳，全年商品房销售面积有望提前超过去年。
三、建议
（一）政府部门要持续加强市场监管。职能部门一是要进一步落实地方调控主体责任，具体落实地方政府稳房价、控租金的主体责任，促进房地产市场平稳健康发展。二是要切实提高中低价位、中小套型普通商品住房在新建商品住房供应中的比例；改进商品住房用地供应方式，建立房价地价联动机制，防止地价推涨房价。三是要按照住建部、省住建厅文件要求，开展打击侵害群众利益违法违规行为、治理房地产市场乱象专项行动，严厉打击投机炒房行为和房地产“黑中介”，治理房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告，进一步整顿和规范房地产市场秩序，健全房地产市场监管机制，切实维护人民群众合法权益。四是要加强舆论引导和预期管理，定期发布权威信息；加强政策解读和市场信息公开，及时澄清误读，正面引导舆论；严厉打击利用自媒体公众号等网络媒体炒作渲染房价上涨、散布虚假信息等行为，营造良好的舆论氛围，稳定市场预期。
（二）开发企业要持续稳控房价。开发企业一是要严格落实上级调控政策、“一房一价”“一套一标”等制度，合理定价，稳控房价，确保项目销售价格总体稳定。二是要加大荥阳城市品牌、开发项目宣传推介力度，并采取适当的优惠促销措施，促进商品房销售。
（三）开发企业要持续依法诚信经营。开发企业一是要精准调研市场、精心策划、精益求精做好产品，注重工匠精神和企业信誉度，进行房地产领域的供给侧改革，在生产经营、产品、信念上转型升级，要规模化服从于品质化。二是要认真落实住建部等四部委《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知 》（建金〔2017〕246号）文件要求，积极与公积金管理机构对接、合作，为住房公积金缴存职工购房开辟通道，拓宽购房群体，促进商品房销售。三是要坚持销售与交付并重，充分考虑大气污染防治等各种因素，合理确定交房日期；严格执行国务院新修订《城市房地产开发经营管理条例》“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”之规定，按时按质向购房人交付房屋，并严格落实《商品住宅质量保修书》《商品住宅使用说明书》制度，持续提升开发品质。四是要积极响应行业倡议，坚持依法经营、诚信经营，及时清欠农民工工资，杜绝非法集资，及时为购房人办理不动产权证，积极解决消费投诉，避免失信联合惩戒情形，自觉树立行业良好形象。
（四）缴存职工依法合规提取住房公积金。缴存公积金的购房人要积极响应《住房城乡建设部 财政部 人民银行 公安部关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知 》（建金〔2018〕46号）精神，不伪造证明材料、虚构住房消费行为等手段违规提取住房公积金，杜绝提取住房公积金用于炒房投机，避免个人信用记录受到损失或惩戒。
（房地产开发管理科）
第二篇：荥阳市2018年1-4月份房地产市场运行情况分析
荥阳市1-4月份房地产市场运行情况分析
1-4月份，我市商品房投放减少3成，商品房销售面积与去年同期基本持平，二手房交易成交面积减少逾4成，房地产市场总体保持平稳健康发展态势。
一、1-4月份房地产市场运行基本情况
（一）房地产开发投资下降1成。房地产开发投资额累计完成59.6亿元，同比下降13.5%。其中住宅投资43.5亿元，住宅投资占房地产开发投资的比重为73%，同比下降17.6%。
(二)商品房投放减少3成。新批准商品房预售面积52.78万平方米，同比减少31.07%；其中：新批准商品住房预售面积39.33万平方米，同比减少46.14%；新批准非住宅预售面积13.45万平方米，同比增长65.64%。房地产开发新开工341.65万平方米，同比增长114.68%；竣工124.77万平方米，同比减少63.38%。
（三）商品房销售面积与去年同期基本持平。商品房销售8878套，同比增长0.83%；面积94.46万平方米，同比减少0.4%；商品房销售额71.37亿元，同比增长5.86%。其中：商品住房销售7913套、同比增长5.1%，面积86.67万平方米、同比减少0.05%，商品住房销售均价7447.24元/平方米、同比上涨5.6%。非住宅销售965套（间）、同比减少22.94%，面积7.79万平方米、同比减少4.06%，销售均价8756.54元/平方米，同比增长13.51%。
4月份单月，商品房销售2613套，同比增长31.9%，环比增长4.9%；面积28.84万平方米，同比增长37.75%，环比增长8.01%；商品住房销售均价7560.67元/平方米，同比增长0.88%，环比增长5.07%。
（四）域外人士购买率逾5成。域外人士购房5090套，占商品房销售总套数的57.33%，与2017年（58.87%）相比减少1.54个百分点。
（五）商品房库存面积增长近5成。经统计，截至2018年4月底，我市已批准的商品房预售项目中尚未售出的商品房累计面积202.39万平方米，同比增长48.05%。其中：商品住房9040套、面积132.27万平方米，商业70.12万平方米。
（六）二手房成交面积减少逾4成。二手房交易成交701套，同比减少15.75%；成交面积8.12万平方米，同比减少45.51%；成交金额2.94亿元，同比增长5.53%。
（七）房地产抵押贷款金额减少3成。房地产抵押登记（含商品房、二手房、在建工程）共办理4251宗，同比减少38.12%；抵押面积54.14万平方米，同比减少38.03%；贷款金额24.72亿元，同比减少32.81%。
（八）土地出让面积同比减少3成。房地产用地出让共19宗，面积48.6万平方米（合728.95亩），同比减少37.4%。
（九）房地产行业税费征收减少16个百分点。我市房地产行业税费征收共计完成21.34亿元，同比减少16.35%。其 中:房地产开发土地出让金成交金额10.51亿元；房地产行业地税收入共计完成5.13亿元，占地税总收入9.14亿元的56.13%；房地产行业国税收入5.05亿元，占国税总收入9.96亿元的50.7%。房地产行业税收（10.18亿元），占全市税收收入（19.1亿元）的53.3%。
二、房地产市场运行情况分析
（一）1-4月份房地产市场运行呈现的特点
1．房地产开发投资首次下降。1-2月份，我市房地产开发投资同比增长81.5%，增速比2017年全年回落16.7个百分点；1-3月份同比增长32.7 %，增速比2017年末回落65.5个百分点，比1-2月份回落48.8个百分点；1-4月份同比下降13.5%，房地产开发投资首次出现同比下降。
2．商品房投放连续4个月下降。1-2月份，我市商品房投放15.79万平方米，同比减少52.31%；1-3月份，商品房投放36.47万平方米，同比减少23.8%；1-4月份，我市商品房投放52.78万平方米，同比减少31.07%，降幅比1-3月份增加7.27个百分点。其中：商品住房投放39.33万平方米，位居郑州县（市、区）第6位，同比减少46.14%，降幅比1-3月份增加3.87个百分点。
3．商品房销售面积连续两个月实现单月同比增长。受2017年5月3日起实施的商品住房限购政策影响，我市单月商品房销售面积连续10个月同比减少，3、4两个月份实现单月同比增长；同时，1-4月份商品房销售面积降幅收窄至 0.4%，与去年同期基本持平。其中商品住房销售86.67万平方米，位居郑州县（市、区）第2位，同比减少0.05%，降幅比2017年末收窄17.19个百分点。
4．待售商品住房消化周期连续10个月处于供求平衡区间。截至2018年4月末，我市商品房累计可售面积202.39万平方米，其中商品住房132.27万平方米、商业70.12万平方米。若按前12个月商品住房月均消化面积20.53万平方米计算，我市待售商品住房消化周期为6.44个月，自2017年7月份以来连续10个月处于供求平衡区间（6-12个月）。
5．商品住房销售均价总体平稳。1-3月份，我市商品住房销售均价7399.59元/平方米，位居郑州县（市、区）第10位，同比上涨6.67%，涨幅比2017年末下降4.08个百分点；1-4月份，商品住房销售均价7447.24元/平方米，位居郑州县（市、区）第10位，同比上涨5.6%，涨幅比3月末下降1.07个百分点。其中：1月份商品住房销售均价7780.37元/平方米，位居郑州县（市、区）第10位，同比上涨15.62%，环比下降1.42%；2月份为7218.59元/平方米，位居郑州县（市、区）第9位，同比上涨5.63%，环比下降7.22%；商品住房销售均价7195.66元/平方米，位居郑州县（市、区）第11位，同比下降3.05%，环比下降0.32%；4月份为7560.67元/平方米，位居郑州县（市、区）第9位，同比上涨0.88%，环比增长5.07%。
（二）房地产市场预测 3月5日，李克强总理在全国“两会”作《政府工作报告》时指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。”“五一”前后，住房城乡建设部就房地产调控问题密集约谈了12个城市，推动地方政府落实调控主体责任。5月19日，住房城乡建设部出台了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（建房〔2018〕49号），要求“坚持调控目标不动摇、力度不放松。毫不动摇地‘坚持房子是用来住的、不是用来炒的’定位，坚持调控政策的连续性稳定性，认真落实稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期的目标任务，支持刚性居住需求，坚决遏制投机炒房，因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。”表明国家将持续遏制投机炒房。
受郑州市加快国家中心城市建设、地铁6号线和10号线等开工建设等利好因素影响，我市房地产市场在住房限购的形势下，总体呈稳中趋升态势，一季度商品房销售降幅收窄至近7个月来最低值，3、4月份单月商品房销售面积实现近10个月以来连续两个月同比增长。考虑到限购政策在我市实行已满1年，市场主体已适应调控常态，并积极、有序应对，预计接下来，我市商品房投放将总体充足，商品房销 售将稳中有升，商品住房销售价格将总体平稳，商品房库存消化周期将持续保持在供求平衡区间。
三、建议
（一）政府部门加强市场监管。一是政府职能部门要进一步落实地方调控主体责任，具体落实地方政府稳房价、控租金的主体责任，促进房地产市场平稳健康发展。二是要落实人地挂钩政策，有针对性地增加住房和用地有效供给。切实提高中低价位、中小套型普通商品住房在新建商品住房供应中的比例。要改进商品住房用地供应方式，建立房价地价联动机制，防止地价推涨房价。三是要严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为，严肃查处捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等违法违规行为。四是要加强舆论引导和预期管理，全面落实住房销售合同网签备案制度，定期发布权威信息；加强政策解读和市场信息公开，及时澄清误读，正面引导舆论。严厉打击利用自媒体公众号等网络媒体炒作渲染房价上涨、散布虚假信息等行为，营造良好的舆论氛围，稳定市场预期。
（二）开发企业严格稳控房价、依法经营。开发企业一是要严格落实国家、省、市调控政策，合理制定销售价格，严格稳控房价，确保项目销售价格总体稳定。二是开发企业要认真落实《住房城乡建设部 财政部 中国人民银行 国土资源部关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知 》（建金〔2017〕246号）文件要求，不得以提高住房 销售价格、减少价格折扣等方式限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款，不得要求或变相要求购房人签署自愿放弃住房公积金贷款权利的书面文件，方便购房人购房置业。三是要严格执行国务院新修改的《城市房地产开发经营管理条例》“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”之规定，按时按质向购房人交付房屋。四是开发企业要加大荥阳城市品牌、开发项目宣传推介力度，并采取适当的优惠促销措施，促进商品房销售。
（三）缴存职工依法合规提取住房公积金。缴存公积金的购房人要积极响应《住房城乡建设部 财政部 人民银行 公安部关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知 》（建金〔2018〕46号）精神，不伪造证明材料、虚构住房消费行为等手段违规提取住房公积金，杜绝提取住房公积金用于炒房投机，避免个人信用记录受到损失或惩戒。
第三篇：荥阳市2018年1-5月份房地产市场运行情况分析
荥阳市1-5月份房地产市场运行情况分析
1-5月份，我市商品房投放减少4成；商品房销售面积与去年前7个月基本持平，房地产市场总体保持平稳健康发展态势。
一、1-5月份房地产市场运行基本情况
（一）房地产开发投资下降近3成。全市房地产开发投资额累计完成69.9 亿元，同比下降28.6%。其中住宅投资额累计完成50.8亿元，住宅投资占房地产开发投资的比重为72.7%，同比下降33%。
（二）商品房投放减少逾4成。新批准商品房预售面积63.44万平方米，同比减少46.04%；其中：新批准商品住房预售面积49.99万平方米，同比减少55.76%；新批准非住宅预售面积13.45万平方米，同比增长193.03%。房地产开发新开工353.61万平方米，同比增长80.01%；竣工156.67万平方米，同比减少79.04%。
（三）商品房销售面积同比增长逾2成。商品房销售11754套，同比增长26.1%；面积127.13万平方米，同比增长28.37%；商品房销售额95.42亿元，同比增长35.59%。其中：商品住房销售10573套、同比增长37.31%，面积117.69万平方米、同比增长32.54%，商品住房销售均价7419.81元/平方米、同比上涨5.22%。非住宅销售1181套（间）、同比减少27.14%，面积9.44万平方米、同比减少7.72%，销售均价8568.78元/平方米，同比增长13.15%。
5月份单月，商品房销售2876套，同比增长457.36%，环比增长10.06%；面积32.67万平方米，同比增长678.83%，环比增长13.28%；商品住房销售均价7343.16元/平方米，同比增长4.27%，环比减少2.88%。
（四）域外人士购买率近6成。域外人士购房6953套，占商品房销售总套数的59.15%，与2017年（58.87%）相比增加0.28个百分点。
（五）商品房库存面积小幅增长。经统计，截至2018年5月底，我市已批准的商品房预售项目中尚未售出的商品房累计面积180.38万平方米，同比增长3.96%。其中：商品住房7261套、面积111.91万平方米，商业68.47万平方米。
（六）二手房成交面积减少逾3成。二手房交易成交967套，同比减少6.57%；成交面积11.27万平方米，同比减少34.99%；成交金额4.27亿元，同比增长21.57%。
（七）房地产抵押贷款金额减少1成。房地产抵押登记（含商品房、二手房、在建工程）共办理4859宗，同比减少29.27%；抵押面积64.71万平方米，同比减少25.94%；贷款金额31.92亿元，同比减少13.24%。
（八）土地出让面积同比减少4成。房地产用地出让共19宗，面积48.6万平方米（合728.95亩），同比减少41.05%。
（九）房地产行业税费征收减少20.21个百分点。我市房地产行业税费征收共计完成24.59亿元，同比减少20.21%。其中:房地产开发土地出让金成交金额10.51亿元；房地产行业地税收入共计完成6.7亿元，占地税总收入11.24亿元的59.61%；房地产行业国税收入5.88亿元，占国税总收入12.68亿元的46.37%。房地产行业税收（12.58亿元），占全市税收收入（23.92亿元）的52.59%。
二、房地产市场运行情况分析
（一）1-5月份房地产市场运行呈现的特点
1．房地产开发投资连续两个月下降。1-2月份，我市房地产开发投资同比增长81.5%，增速比2017年末回落16.7个百分点；1-3月份同比增长32.7 %，增速比1-2月份回落48.8个百分点；1-4月份同比下降13.5%，增速首次出现同比下降；1-5月份同比下降28.6%。
2．商品房投放连续5个月同比下降。一季度，我市商品房投放36.47万平方米，同比下降23.8%；1-5月份为63.44万平方米，同比下降46.04%。其中：商品住房投放49.99万平方米，位居郑州县（市、区）第5位，同比下降55.76%，降幅比1-4月份增加9.62个百分点。3．商品房销售面积与去年前7个月基本持平。受2017年5月3日起实施的商品住房限购政策影响，我市单月商品房销售面积连续10个月同比减少，3、4、5三个月份实现单月同比增长；同时，1-4月份商品房销售面积降幅收窄至0.4%，1-5月份商品房销售127.13万平方米，同比增长28.37%，与去年前7个月的128.55万平方米基本持平。其中商品住房销售117.69万平方米，位居郑州县（市、区）第2位，同比增长32.54%。
4．待售商品住房消化周期为4.88个月。截至2018年5月末，我市商品房累计可售面积180.38万平方米，其中商品住房111.91万平方米、商业68.47万平方米。若按前12个月商品住房月均消化面积22.95万平方米计算，我市待售商品住房消化周期为4.88个月，低于供求平衡区间（6-12个月）。
5．商品住房销售均价总体平稳。1-3月份，我市商品住房销售均价7399.59元/平方米，位居郑州县（市、区）第10位，同比上涨6.67%，涨幅比2017年末下降4.08个百分点；1-4月份为7447.24元/平方米，位居郑州县（市、区）第10位，同比上涨5.6%，涨幅比3月末下降1.07个百分点；1-5月份为7419.81元/平方米，位居郑州县（市、区）第11位，同比上涨5.22%，涨幅比4月末下降0.38个百分点。其中5月份商品住房销售均价为7343.16元/平方米，位居郑州县（市、区）第12位、六县（市）第3位，同比上涨4.27%，环比下降2.88%。
（二）房地产市场预测
2018年，国家坚持“房住不炒”定位，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，防范化解房地产市场风险。3月5日，李克强总理在全国“两会”作《政府工作报告》时指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。”“五一”前后，住房城乡建设部就房地产调控问题密集约谈了12个城市，推动地方政府落实调控主体责任。5月19日，住房城乡建设部出台了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，要求“坚持调控目标不动摇、力度不放松。毫不动摇地‘坚持房子是用来住的、不是用来炒的’定位，坚持调控政策的连续性稳定性，认真落实稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期的目标任务，支持刚性居住需求，坚决遏制投机炒房，因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。”表明国家将持续遏制投机炒房。受郑州市加快国家中心城市建设、地铁6号线和10号线等开工建设等利好因素影响，我市房地产市场在住房限购的形势下呈逐步回升态势，至5月底商品房销售面积实现限购以来首次同比增长。考虑到郑州市人民政府明确提出优先完成中牟、荥阳、新郑的撤县（市）改区；荥阳大力实施“四城联创”“百城建设提质工程”，着力提升城市综合承载力，加之限购政策在我市实行已满1年，市场主体已适应调控常态，并积极、有序应对，预计接下来，我市商品房投放将进一步增加，商品房销售将稳中有升，商品住房销售价格将总体平稳，全年商品房销售面积有望提前超过去年。
三、建议
（一）政府部门要持续加强市场监管。职能部门一是要进一步落实地方调控主体责任，具体落实地方政府稳房价、控租金的主体责任，促进房地产市场平稳健康发展。二是要切实提高中低价位、中小套型普通商品住房在新建商品住房供应中的比例；改进商品住房用地供应方式，建立房价地价联动机制，防止地价推涨房价。三是要大力整顿规范房地产市场秩序，坚持日常监管与“双随机一公开”监督检查相结合，严肃查处捂盘惜售、炒买炒卖、规避调控政策、制造市场恐慌等房地产企业和中介机构的违法违规行为，正确引导舆论，稳定市场预期。
（二）开发企业要持续依法经营、稳控房价。开发企业一是要严格落实上级调控政策，合理定价，稳控房价，保证项目销售价格总体稳定。二是开发企业要认真落实住建部等四部委《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知 》（建金〔2017〕246号）文件要求，积极与公积金管理机构对接、合作，为住房公积金缴存职工购房开辟通道，拓宽购房群体，促进商品房销售。三是要严格执行国务院新修订《城市房地产开发经营管理条例》“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”之规定，按时按质向购房人交付房屋，并严格落实《商品住宅质量保修书》《商品住宅使用说明书》制度，持续提升开发品质。四是要积极响应行业倡议，坚持守法经营、诚信经营，及时清欠农民工工资，杜绝非法集资，及时为购房人办理不动产权证，积极解决消费投诉，维护社会和谐稳定，服务百姓安居宜居。
（房地产开发管理科）
第四篇：XX年房地产市场运行情况总结分析
XX年房地产市场运行情况总结分析
XX年的房地产市场，以政策为主导。从降准降息到“330新政”，从高层喊话“去库存”到经济会议“鼓励开发商适当降价”，都体现了政府对房地产市场的重视。
在这样的大背景下，xx楼市延续了稳定表现。据统计，XX年xx主城区共成交新房27.6万套，二手房8.7万套。受政策影响，xx市场整体呈现刚需为主，改善型需求明显增加的特点。
楼市量价关键词：稳定
XX年，xx房地产市场无论从供应量，成交量还是房价，均保持了“稳”字当头。
首先，xx新房成交量连续三年稳定在27万套以上。根据xx网上房地产的数据显示，XX年xx共成交一手商品房275781套，同比微涨1.44%。其中，商品住宅共成交174744套，占比63.4%，非住宅101037套，占比36.6%;成交面积为2296.97万平方米，同比微降2.4%。
此外，XX年xx主城区共成交二手房85197套，同比上涨15%。在3月底的“五改二”政策落地后，二手房市场成交量有明显提升，从4月开始，平均每月成交8072套二手房。
第二，库存量降低，去化周期变长。克而瑞机构数据显示，截止到XX年11月30日，xx楼市库存量为1300万方，而XX年12月时，库存量为1514万方，相比减少约214万方。但与此同时，去化周期也从8.1个月上升到15个月，在全国重点城市中仍属健康范畴。
第三，xx房价同样保持稳定。克而瑞机构数据显示，XX年1-11月xx商品房成交均价为7592元/平米，同时，单月房价随着开发商的推盘节奏发生波动。其中，3、5、9、10四个月份，房价在传统的市场营销节点均值较低，在市场淡季有所回升。因此，供需市场对xx房价起到决定性作用，而政策等因素影响很小。
政策关键词：救市去库存
XX年是楼市“政策大年”，年内央行共降息5次，降准6次，政府部门出台了330新政，中央高层也在四季度屡次提到“去库存”，并“鼓励开发商降价”……政策的密集程度在近三年达到高峰，而这些政策对xx楼市，也有较为直观的影响。
第一，经历5次降息后，100万商业房贷每月可以少还700多元。从XX年元旦开始，置业者将享受到这一利好。
第二，330新政使改善型置业成交量上涨。330新政出台后，二套房首付降至四成，房贷还清后再买房首付款按首套房执行。这些都加大了改善型置业需求。数据显示，XX年xx主城区建面50-100平方米的住宅成交占比约58%，而建面100-160平方米的住宅成交占比约30%，建面160平方米以上的住宅成交占比约12%。
而在xx市房地产业协会发布的《XX年xx商品房成交项目榜单》中，香港置地约克郡、龙湖两江新宸、江与城、融创凡尔赛花园和世茂茂悦府等楼盘，均受到改善置业者的青睐。
除了新房政策，二手房营业税也迎来重大改革，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。此项政策落地后，xx二手房市场成交量明显上涨，最终比XX年多成交11301套，政策影响明显。
第三，《渝八条》对xx房企现金流的改善。XX年10月14日,xx市政府发布了《进一步促进房地产市场平稳发展的通知》，简称“渝八条”。其中，“房企可调整闲置土地的开工竣工时间”、“未预售商品住房项目商住比例”、“调整未预售商品住房的户型结构”等内容，有效缓解了房企的资金压力，对开发商而言意义重大。
房企关键词：转型
相比xx楼市成交量价的稳定，xx房企则在稳中求变。
首先是市场占有率的变化。xx房地产业协会发布的XX年xx房企商品房销售榜单（均为备案数据）显示，龙湖地产以92.32亿元的销售金额居于榜首，融创以66.41亿元排名第二，随后依次为协信、金科、保利、香港置地等房企。尽管龙湖重回销冠，但市场份额逐渐被其他品牌房企“蚕食”。而本土房企如隆鑫、光华等房企市场份额也有不同程度缩减。
外来房企中，今年表现较为突出的是鲁能地产。截止到11月底，鲁能在xx的库存量为151.9万方，但保持了较快的去化速度，从拿地到入市仅需要6-8个月的时间。最终，鲁能全年成交备案金额24.12亿元，并耗资63亿元再拿下230万方储备土地。
第二是战略结构的变化。XX年xx有不少品牌房企谋求变革，或扩大产业链条，或调整产品结构，较为明显的是协信、万科两大开发商。其中，协信在更名为启迪协信科技城集团后，逐渐淡化住宅市场的投入，转型为“商业+产业园”的新模式，并依靠商业地产的销售金额，成为XX年xx房企销售排行榜的第三位；而xx万科则转型城市配套服务商，通过试点万科西九驿“租售结合”的新模式，拓宽业务领域。
第三，房企数量的变化，并购案例增多。XX年初，北碚天奇地产和xx金易地产爆出资金链问题；3月份，本土的晋愉地产传出破产流言，数月后多个项目开始为购房者清退本金。而恒大则并购了xx中渝部分项目和御龙天峰，进一步扩大了版图。
土地市场关键词：挂牌抱团
xx土地以储备较充足著称，但在XX年，各项出让数据同比去年缩水明显。xx土地交易中心的数据显示，XX年xx主城区共出让居住、商业、金融类用地146宗，土地出让面积为1121.7万方，同比下跌14.8%，出让总金额623.6亿元，同比下跌20.5%。而XX年的xx土地市场，也表现出如下特点：
一是挂牌率更高。在146宗地块中，共有135宗地挂牌，仅9宗地溢价成交，占比6%，而XX年有33宗地溢价成交，占比24%。
二是品牌房企占有率高。从全年出让土地的数量和质量来看，优质地块均被品牌房企收入囊中。其中鲁能拿地6宗，成为品牌房企储备土地最多的一家，龙湖、金科、东原、协信、融创、碧桂园、万达、中交均有土地斩获。而中小房企受到现金流和库存的双重压力，再无能力拿地。
三是房企拿地更加精打细算。据统计，今年共有9宗地块为房企联合拿地，其中包括龙湖、香港置地，东原、旭辉，协信、同景，融创、华美等品牌房企。房企的联合开发，可以降低拿地成本，减少开发周期；同时，房企之间各司其职，发挥自身特点，对项目质量和品牌效应均有促进。
四是房企对区域选择发生变化。三北区域再次成为房企首选，尤其是大竹林和溉澜溪。1月份，恒大斥资41.3亿元拿下溉澜溪一宗地块，与保利、万科、新鸥鹏等房企共同开发此处”；而6-7月份，东原、旭辉，金科，龙湖、香港置地几大巨头纷纷入驻大竹林，拿地总金额达到72亿元，吸引了众多改善置业者和投资者的目光。而两年前热捧的大学城虽有不少地块出让，但再无房企问津。
第五篇：2018年房地产市场运行情况总结分析
2018年房地产市场运行情况总结分析
2018年的房地产市场，以政策为主导。从降准降息到“330新政”，从高层喊话“去库存”到经济会议“鼓励开发商适当降价”，都体现了政府对房地产市场的重视。
在这样的大背景下，xx楼市延续了稳定表现。据统计，2018年xx主城区共成交新房27.6万套，二手房8.7万套。受政策影响，xx市场整体呈现刚需为主，改善型需求明显增加的特点。
楼市量价关键词：稳定
2018年，xx房地产市场无论从供应量，成交量还是房价，均保持了“稳”字当头。
首先，xx新房成交量连续三年稳定在27万套以上。根据xx网上房地产的数据显示，2018年xx共成交一手商品房275781套，同比微涨1.44%。其中，商品住宅共成交174744套，占比63.4%，非住宅101037套，占比36.6%;成交面积为2296.97万平方米，同比微降2.4%。
此外，2018年xx主城区共成交二手房85197套，同比上涨15%。在3月底的“五改二”政策落地后，二手房市场成交量有明显提升，1 从4月开始，平均每月成交8072套二手房。
第二，库存量降低，去化周期变长。克而瑞机构数据显示，截止到2018年11月30日，xx楼市库存量为1300万方，而2018年12月时，库存量为1514万方，相比减少约214万方。但与此同时，去化周期也从8.1个月上升到15个月，在全国重点城市中仍属健康范畴。
第三，xx房价同样保持稳定。克而瑞机构数据显示，2018年1-11月xx商品房成交均价为7592元/平米，同时，单月房价随着开发商的推盘节奏发生波动。其中，3、5、9、10四个月份，房价在传统的市场营销节点均值较低，在市场淡季有所回升。因此，供需市场对xx房价起到决定性作用，而政策等因素影响很小。
政策关键词：救市去库存
2018年是楼市“政策大年”，年内央行共降息5次，降准6次，政府部门出台了330新政，中央高层也在四季度屡次提到“去库存”，并“鼓励开发商降价”……政策的密集程度在近三年达到高峰，而这些政策对xx楼市，也有较为直观的影响。
第一，经历5次降息后，100万商业房贷每月可以少还700多元。从2018年元旦开始，置业者将享受到这一利好。
第二，330新政使改善型置业成交量上涨。330新政出台后，二套房首付降至四成，房贷还清后再买房首付款按首套房执行。这些都加大了改善型置业需求。数据显示，2018年xx主城区建面50-100平方米的住宅成交占比约58%，而建面100-160平方米的住宅成交2 占比约30%，建面160平方米以上的住宅成交占比约12%。
而在xx市房地产业协会发布的《2018年xx商品房成交项目榜单》中，香港置地约克郡、龙湖两江新宸、江与城、融创凡尔赛花园和世茂茂悦府等楼盘，均受到改善置业者的青睐。
除了新房政策，二手房营业税也迎来重大改革，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。此项政策落地后，xx二手房市场成交量明显上涨，最终比2018年多成交11301套，政策影响明显。
第三，《渝八条》对xx房企现金流的改善。2018年10月14日,xx市政府发布了《进一步促进房地产市场平稳发展的通知》，简称“渝八条”。其中，“房企可调整闲置土地的开工竣工时间”、“未预售商品住房项目商住比例”、“调整未预售商品住房的户型结构”等内容，有效缓解了房企的资金压力，对开发商而言意义重大。
房企关键词：转型
相比xx楼市成交量价的稳定，xx房企则在稳中求变。
首先是市场占有率的变化。xx房地产业协会发布的2018年xx房企商品房销售榜单（均为备案数据）显示，龙湖地产以92.32亿元的销售金额居于榜首，融创以66.41亿元排名第二，随后依次为协信、金科、保利、香港置地等房企。尽管龙湖重回销冠，但市场份额逐渐被其他品牌房企“蚕食”。而本土房企如隆鑫、光华等房企市场份额也有不同程度缩减。
外来房企中，今年表现较为突出的是鲁能地产。截止到11月底，3 鲁能在xx的库存量为151.9万方，但保持了较快的去化速度，从拿地到入市仅需要6-8个月的时间。最终，鲁能全年成交备案金额24.12亿元，并耗资63亿元再拿下230万方储备土地。
第二是战略结构的变化。2018年xx有不少品牌房企谋求变革，或扩大产业链条，或调整产品结构，较为明显的是协信、万科两大开发商。其中，协信在更名为启迪协信科技城集团后，逐渐淡化住宅市场的投入，转型为“商业+产业园”的新模式，并依靠商业地产的销售金额，成为2018年xx房企销售排行榜的第三位；而xx万科则转型城市配套服务商，通过试点万科西九驿”租售结合”的新模式，拓宽业务领域。
第三，房企数量的变化，并购案例增多。2018年初，北碚天奇地产和xx金易地产爆出资金链问题；3月份，本土的晋愉地产传出破产流言，数月后多个项目开始为购房者清退本金。而恒大则并购了xx中渝部分项目和御龙天峰，进一步扩大了版图。
土地市场关键词：挂牌抱团
xx土地以储备较充足著称，但在2018年，各项出让数据同比去年缩水明显。xx土地交易中心的数据显示，2018年xx主城区共出让居住、商业、金融类用地146宗，土地出让面积为1121.7万方，同比下跌14.8%，出让总金额623.6亿元，同比下跌20.5%。而2018年的xx土地市场，也表现出如下特点：
一是挂牌率更高。在146宗地块中，共有135宗地挂牌，仅9宗地溢价成交，占比6%，而2018年有33宗地溢价成交，占比24%。二是品牌房企占有率高。从全年出让土地的数量和质量来看，优质地块均被品牌房企收入囊中。其中鲁能拿地6宗，成为品牌房企储备土地最多的一家，龙湖、金科、东原、协信、融创、碧桂园、万达、中交均有土地斩获。而中小房企受到现金流和库存的双重压力，再无能力拿地。
三是房企拿地更加精打细算。据统计，今年共有9宗地块为房企联合拿地，其中包括龙湖、香港置地，东原、旭辉，协信、同景，融创、华美等品牌房企。房企的联合开发，可以降低拿地成本，减少开发周期；同时，房企之间各司其职，发挥自身特点，对项目质量和品牌效应均有促进。
四是房企对区域选择发生变化。三北区域再次成为房企首选，尤其是大竹林和溉澜溪。1月份，恒大斥资41.3亿元拿下溉澜溪一宗地块，与保利、万科、新鸥鹏等房企共同开发此处”；而6-7月份，东原、旭辉，金科，龙湖、香港置地几大巨头纷纷入驻大竹林，拿地总金额达到72亿元，吸引了众多改善置业者和投资者的目光。而两年前热捧的大学城虽有不少地块出让，但再无房企问津。
在谈我的西语学习经验之前，先来做个自我介绍吧！小编本科非西语专业，2018年申请了巴亚多利德大学的翻译硕士，2018年回国，现就职于译猫西语运营岗。
我的西语学习之旅始于2018年，也就是大二的第一学期。当时就一直很喜欢英语，英语成绩也不错，就想着该时候学门二外。学语言5 嘛也要选门多人说的语言，当时上网一搜，发现德语跟西语是最多人说的小语种。根据百度百科，世界上有8700万人把法语作为母语，德语有9500万人，而西语有4.75亿人，因此在德语和西语之间，我选择了西语作为了二外开始学习。
在学西班牙语之前，我对西班牙这个国家一无所知，看2018年世界杯的时候巴西西班牙还分不清。学习一门外语仿佛真的会让人拥有另一个灵魂，让我爱上了西班牙这个国家。去过西班牙留学的小伙伴们都知道，西班牙夏天太阳六点升起，晚上十点才下山。充足的阳光让他们的性格开朗，成为天生的乐观派。
下面来说说我是如何入门的。当初我希望的是自己自学，买了西语专业必学的教科书《现代西班牙语》，但由于颤音r太难发了，自己琢磨不出来就决定报班学习。当时我中教跟外教班一起报，学的教材也比较多，《速成西班牙语》和《走遍西班牙》都学过。如果要学扎实的话，建议学《现西》，只需要交流的话《速西》也不错，只有上下两册。《走遍》说实在语法讲解没《现西》和《速西》好，不过课文实用性比较强，毕竟是西语本土教材。颤音r我是用水练的，漱口的时候”咳咯咳咯”那样，找到用气抖动舌头的感觉。在学了西语六年之后才发现，颤音r并不是最难发的，最难发的是d、g、b这三个音。d跟t、g跟c、b跟p一浊一清，非常难分辨。建议刚开始学西语的小伙伴们一定要把这几个音分清，这些我们听起来一模一样的音，在西班牙人眼里很不一样。
就这样自学了两年之后，我参加了2018年11月份的DELE B2等6 级水平考试（西语的DELE相当于英语的雅思托福），当时在听力这一块差了零点几分没通过，接着2018年5月份的时候再考了一遍才通过。西语的听力资源特别少，我当时用的是上外的听力教程，一共有4册，把4册都听完了可以直接试着用西语电影练听力了。
在通过了DELE考试之后，准备的就是出国申请硕士。当时找的是中介，不是一般的黑！收了高额的中介费就算了，还要在我交的学费里拿钱！过中复杂当时还找了律师。中介不但没有帮助我还给我制造了这一麻烦，刚出国孤单一人，课程听不懂，还要收拾这一烂摊子。当时是国内的中介联合了国外的中介，多收了我的学费，还虚称是跟大学的合作项目，为我们提供境外服务。我当时就觉得不合理，堂堂的西班牙公立大学会没有经过学生的同意就收取学生高额的境外服务费（大概是一千多欧元）跟中介合作？所谓的境外服务就是带我去开银行账户、申请居留卡？这些服务对于对西语一窍不通的学生来说是不错的选择，可是对于已经达到中级水平的我来说尤为不解。这一段经历西语发挥了大作用，外国的黑中介老板是西班牙人，多次跟他谈判才退回了一半多收了我的钱。还要吐槽的就是国内黑中介找的房东，国内这边跟我说住到什么时候想走就走，哪知道我要走的时候跟智利房东大战，然后还不退我300欧元的押金，说中介那边答应了他我是住一年的。所以在这里要提醒小伙伴们不要找中介，申请学校签证什么的都非常简单，网上的经验一大推。找租房也不用怕，华人开的微博账号等等的都可以帮到大家，大家不需要害怕，更不需要找黑心中介。回到我们的主题，我在西班牙一共呆了两年半。第一年申请了萨拉戈萨大学的教育学专业，发现完全听不懂，也不感兴趣，当初因为本科读的是理科，人文类的专业都不愿意接收我。所以无奈之下只能退学报读学校里面的语言课程。在经过了大半年的学习之后，2018年的5月份考过了DELE C1级别。当时我报语言班的时候就一直跟老师说我要考C1,所以在下学期的时候，老师每个星期给我们做一套C1的模拟题，当然也有真题。所以建议想考C1的小伙伴们买一本模拟题练习册和真题册。C1真题在塞万提斯的官网上很少，当时只有一套。口语的话题目基本都不变，每年会增加一两道，具体题目的内容豆瓣有分享。在拿到了C1证书之后，我就开始准备申请硕士了，当时一心想去马德里读对外西语教学专业，但是申请的人数太多了，没申请上，就考虑申请别的城市的大学。当时一共有三家大学录取了我，一是塞维利亚大学的西语文学研究专业、二是加的斯大学的西语教学专业、三是巴亚多利德大学的翻译专业。最后我选择了巴亚多利德大学的翻译专业。硕士课程比语言课程的压力大，每天都在写作业埋头学习，对口语能力的提高帮助不大。翻译硕士毕业之后，我一心想留在西班牙工作，就进了马德里的一家公司实习了半年。能够留在西班牙工作是一件很艰难的事情，要在西班牙呆满三年，在实习公司表现得好，公司才愿意帮忙申请绿卡。后来考虑到中国也有不少的机会，所以选择了回国就业。
农民收入的不断增加将有利于化解矛盾，巩固和8 维护农村的稳定局面。同时也为加快农业现代化建设步伐、推动农村经济结构战略性转变提供重要契机。按照深入学习实践科学发展观活动实施方案的要求，深入到**镇**村就农民增收致富特别是农村妇女增收致富情况通过调查、访谈等形式进行了调研。现将有关调研情况报告如下：
一、基本情况
**村位于**市**区**镇东北部，**河以南，总人口1458人，其中妇女602人，村民居住面积1500亩，现有耕地1188亩，河滩面积586亩。大部分农村妇女在家务农，少数妇女出外打工，主要以作粉刷工人为主。
二、存在的问题
从**村村民收入情况来看，近几年呈持续增长趋势，农民生活水平得到明显提高。但就目前的农民人均纯收入水平同实现富裕型小康目标相比，同经济发达地区相比，相对较低，农民增收存在一些现实的困难和问题。主要表现：一是就业形势不容乐观。随着农村城市化建设进程的加快，耕地逐年减少，而现有乡镇企业数量少、规模小，使得就业岗位有限，这必将会使部分原来从事农业耕种的农民成为闲置劳动力，而妇女由于受行业需求和自身素质的限制，就业机会相对男性而言则更为困难。二是收入渠道狭窄。农民收入基本依赖于耕种、集体企业安置、临时工及从事个体经营所取得的收入。
三、措施及建议
通过对**村现状的调查，综合分析了农村经济形势，认为今后促使9 农民收入保持持续增长的主要途径是：发展特色农业，优化发展空间，增加就业机会，拓宽增收渠道。
(一)、加强宣传，营造氛围。运用各种宣传手段广泛宣传党的富民政策，教育农村妇女树立市场意识，积极投身农村经济建设大潮。(二)、因地制宜，发展特色农业。大力发展种植、养殖等农业特色基地，实现从粮食作物的种植向经济作物种植的战略性调整，促使农业生产效益最大化。
(三)、拓宽发展空间，发展民营经济。发展民营经济是(！)实现农民增收和解决农民就业的最佳途径。鼓励农民自主创业，在政策、资金、技术、信息等各个方面给予支持，热情为民营企业服务，积极为民营企业排忧解难，多措并举扶优扶强民营企业，促进民营企业的总量扩张和质量提升。
(四)、加强技能培训，提高农民就业能力。根据市场和企业的需求，按照不同行业、不同工种对从业人员基本技能的要求，采取定期或不定期、请进来或走出去、定向委培等形式，对农民进行科学技术培训，提高农民的就业能力。针对农村妇女文化素质低、就业困难的实际，组织开展适合女性特点的技能培训，如钩、编、手工艺制作等，教会她们从业技能，鼓励她们自主创业。
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