第一篇：凤凰港口地块小结
实践小结
一、基本情况
1.实践项目名称：位于安庆石门湖凤凰工业品码头地块44446.63平方米对外交通用途土地使用权出让价格评估
2.参加项目时间：二○一四年十一月十日至二○一五年一月六日
二、实践活动内容简述：
本次估价对象为安庆市国土资源局位于市高新区石门湖东岸，环湖路西侧一宗对外交通用地。安庆市国土资源局拟出让该宗地，土地面积为44446.63平方米，用途为对外交通用地用地，待出让。该宗地位于安庆市高新区石门湖东岸，环湖路西侧。宗地呈近似矩形，地上无建筑物。宗地开发程度为宗地红线外“五通”（通水、排水、通路、通电、通讯），宗地红线内为场地平整。该项目是为安庆市国土资源局出让该宗地而开展，相对其他项目，该宗地的土地用途有一定的特殊性。估价对象为港口码头用地，按照土地利用现状分类，属于交通运输用地范围，属于特殊用地。土地评估中的特殊用地主要是较之常规的工业、住宅和商业用地以外的，不具有典型性，不具有代表性的用地。
三、在实践中参与的工作内容：
1、具体工作
我公司于2014年11月10日与安庆市国土资源局联系，并承接了该机构位于安庆市高新区石门湖东岸，环湖路西侧一宗44446.63平方米待出让土地的评估项目。公司安排我与土地估价师吴洪明、吴法胜一同到现场进行了宗地查看，收集相关资料和市场调查。在完成现场基础工作后，我通过收集的资料，选择了合适的评估方法进行了独立测算，且取得了土地估价师吴洪明、吴法胜的认可，最终按照《城镇土地估价规程》撰写了土地评估报告。
2、评估项目难点及解决方法
1、评估方法选择
根据《城镇土地估价规程》，宗地地价评估常用的方法有剩余法、基准地价系数修正法、成本逼近法、市场比较法、收益还原法等。估价方法的选用应该按照评估的技术规程，根据地产市场的发育程度并结合待估宗地的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
由于待估宗地处于安庆市城区基准地价体系覆盖范围内，安庆市有较为完善的基准地价修正体系，现行基准地价基本能够满足正常工作需要，故估价时参照现行基准地价进行估价进行评估；虽然该宗地为空地，且委托方提供了相关规划指标，但根据调查，待估宗地开发后的房屋难以单独销售，且其收益不能从整体收益中剥离开来，因此不符合剩余法运用的条件。估价对象为规划用途为对外交通用地，评估设定用途为港口用地，待估宗地位于安庆市大观区，近年来周围征地较多，并且估价对象为港口用地，采用成本逼近法评估较为适宜。本次估价对象设定为港口用地，该用途的土地很少对外出租，收益难以测算，另此类房地产是具有生产型的收益，但是属于房地产的收益难以准确的剥离，因此收益法不适用。估价对象区域近期没有类似地块出让案例，因此不适宜采用市场比较法评估。综合以上分析本次评估最终确定采用基准地价系数修正法和成本法进行评估。
2、基准地价系数修正法的要点
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象宗地在估价基准日价格的方法。该方法适用于城市规划区内基准地价覆盖范围内土地评估，有完整的基准地价修正体系；实践过程中要求评估人员对宗地区域因素及个别因素进行详细调查，收集区域内完善的基准地价资料，把握基准地价内涵，对基准地价应进行期日修正。本次评估项目中，估价对象所在的安庆市编制的基准地价基准日期为2014年1月1日，至估价基准日2014年11月10日未超过一年，由于两个估价基准日日期接近，且受国家宏观调控的影响，安庆市房地产市场目前比较平稳，故本次评估交易日期修正系数为1；
2、成本法采用中的要点
成本法是以开发土地所用的各项费用之和，加上一定的利润、利息、应缴税金和土地增值收益来估算土地价格的方法。成本法适用于市场欠发育，交易实例少的地区或既无收益又无交易的情况，如学校、公共建筑、公益设施用地等；此方法要求收集到待估宗地所在区域内政府规定征地费和税费的标准文件作为依据，宗地内外的开发程度及费用要准确把握，以免造成评估结果的较大误差。
三、本次评估项目启示
1、在特殊用地评估中，我们需要采用用途转换原理来进行评估。这是基于评估中的协调性原则和替代原则，通过具有相关性用途土地价格采用类比修正测算。
1、基础资料的搜集非常重要，如开发成本、税费、利润等资料，行业组织发布的报酬率、利润等参数文件，基准地价资料以及现场勘查的区域因素和个别因素。这些资料的完整和完善，以作为评估过程中的依据将使评估结果更加准确，有力的增强报告的说服力。
2、估价师应及时关注相关法律法规，多进行市场调查，及时了解市场状况变化情况，收集市场成交资料，有意识地积累和培养估价经验，这样估价师在估价的过程中资料更详尽，相关判断更准确，更能够保证估价结果的真实性和准确性。
2014年12月18日
第二篇：地块信息
地块信息
黄河北大街西-2（金城机械厂）
2011-7-5
地块编号 2011-023
地块名称 黄河北大街西-2（金城机械厂）
四至范围-规划绿线及用地界线 东
四至范围-用地界线 南
四至范围-用地界线 西
四至范围-用地界线 北
土地座落 于洪区
规划土地面4857.7 积（M2）
容积率（地≯6.0 上）
建筑密度 ≯60%
绿地率 ≮15%
地上限高≯45米（米）
用地性质 商业
出让年限 商业40年
设定供地状净地 况
竞买保证金1400万元人民币或等值外币（万元）
起拍价格
（元/建筑2320
M2）
公共设施配建设项目如涉及人防配建的，其人防面积应符合人防部门的套要求 要求。
1.机动车停车位按《沈阳市建筑物配建停车标准规定（试
备注 行）》配建停车位。2.地块面积以最终实测宗地图面积为准。
3.有净空限制的用地其具体数值以净空批复为准。
是否成交 未成交
以上为沈阳市土地交易中心的公示信息，沈阳市土地交易中心地址：沈阳市沈河区大西路187号金厦广场六楼 电话：024－22973811 传真：024－22973955 网址：.cn
第三篇：地块概念方案
协
议
书
项目名称：--------地块概念方案
项目建设地点：上海市-----路、-----路、----路、-范围 委托方（甲方）：
承接方（丙方）：上海建筑设计研究院有限公司
甲方、乙方共同委托丙方编制---------地块概念方案，为明确双方的权利、义务，经协商一致，依照《中华人民共和国合同法》,并遵循诚实、信用、公平和自愿原则订立本合同。
第一条 设计项目地点：上海市-----
第二条 设计项目面积：占地面积约为------平方米。第三条 设计项目范围：上海市-------地块。
第四条 规划设计内容：丙方按甲方、乙方所提设计要求进行该地块概念方案，具体内容包括：
（一）设计目标：
综合分析区域的环境资源，对项目定位与功能组合充分研究，确立规划概念的支撑点，研究项目面积用量可行性。
明细开发目标，使本项目能成为集聚影响力并在区域具有带动作用。
进行整体空间形态概念设计，使项目的市场预期，形态意向得到充分考虑。
（二）设计内容：
现状要素及外部环境分析，如在城市中的地位，确立规划概念的支撑点，研究项目重要性；
区域现状及资源分析，确定本区域规划概念主题； 总体用地概念规划；
提出空间规划方案，完成规划总平面，包括；空间分析图、项目区位分析图、景观节点概念设计；
道路交通现状与规划，包括；道路、交通规划分析图； 概念规划设计说明及经济技术指标； 建筑首层平面示意图、标准层平面示意图； 总体鸟瞰图、单体空间效果图； 第五条 规划设计要求：
（一）进度：
1、自合同签订后 15 日，提交体块概念设计方案，并与甲方、乙方沟通讨论。
2、得到甲方、乙方指令后15个工作日，完成概念设计方案工作。
（二）成果形式、数量：
乙方应向甲方提交5套彩色方案文本（A3尺寸）及1套电子光盘；
（三）质量验收、评价方法： 成果获得甲方、乙方认可。第六条 规划设计费总额及支付进程：
（一）设计费总额人民币----万元；（大写）------万元整
（二）支付进程：
丙方提交概念设计方案后，甲方、乙方在收到丙方提供发票7个工作日内一次支付给丙方人民币-----万元；（大写）-----万元整。第七条 甲方责任
（一）甲方、乙方必须在合同签订后伍个工作日内提供相关资料，提交时间超过规定期限，丙方可相应延迟提交规划设计成果。
（二）甲方、乙方应协助丙方征询有关方面的意见，并在设计过程中做好有关部门的协调工作。
（三）甲方、乙方不得要求丙方违反国家法律、法规、规章和有关标准进行规划设计。
（四）提交的资料错误或提交的资料作较大修改以致造成丙方要返工时，双方需另行协商签订补充协议，调整原合同中有关条款，增付返工及新增规划设计内容的费用。
（五）甲方、乙方要求丙方比合同规定时间提前交出规划设计成果，如果丙方能够做到，甲方乙方应与丙方协商，支付赶工费，金额由双方协商确定。
（六）甲方、乙方应根据合同规定金额如期支付方案设计费。
（七）甲方、乙方应保护丙方的设计成果和专利技术，未经同意不得擅自修改、复制或向第三方转让或用于本合同外的项目。
第八条 乙方责任：
（一）丙方应按上海市和国家有关技术规范标准，以及甲方、乙方提出的设计要求进行规划设计。
（二）丙方应按合同规定的进度、提交质量合格的规划设计成果（成果内容、数量按合同约定所列），并对其负责。
（三）丙方对规划设计成果中的遗漏、差错应负责进行修改或补充，同事要根据甲方按政府部门审批过程中提出的修改意见进行修改（指对本合同规定的规划设计内容范围内的修改内容）。
（四）丙方有协助甲方向有关部门进行沟通的义务。
（五）丙方按本合同规定编制的设计方案及各种成果资料，不得向其他单位提供和转让。
第九条 违约责任：
（一）合同生效十个工作日后，甲方、乙方要求终止或解除合同，丙方不退还已收取的设计费。
（二）丙方承接的规划设计任务已按合同规定完成几大部分工作量，甲方要求终止或解除合同，则应按实际工作量支付给丙方相应工作量的规划设计费。如果合同规定的规划设计任务已完成90%以上，甲方要求终止或解除合同，则甲方、乙方要向丙方全额付清合同规定的规划设计费。
（三）甲方、乙方应按本合同规定的时间和金额向丙方支付设计费，每逾期支付一天，应承担支付金额0.3‰的逾期违约金。逾期超过30天的，设计单位有权暂停下阶段工作，并书面通知甲方、乙方，责任由甲方、乙方承担。
（四）由于丙方自身原因延误了合同规定的设计图纸、文件交付时间，每延误一天，减收该项目应收设计费的0.3‰。逾期超过30天的，甲方、乙方有权终止合同，并更换设计单位，且书面通知丙方，责任由丙方承担。
第十条 争议解决方式：
本合同产生的争议，由双方协商解决；协商不成时，任何方可以向当地工商行政管理部门申请调解；双方不愿意调解或调解不成时，双方选定提交当地裁委员会仲裁。第十一条 其他：
（一）甲方、乙方负责组织概念方案评审，并承担有关费用，丙方负责提供所需的汇报资料。
（二）前期概念方案评审所延误的设计时间及由于客观原因无法抗拒因素致使合同无法履行时，双方应及时协商解决。
第十二条 合同生效条件：
（一）本合同由甲方、乙方和丙方三方共同签字、盖章后即生效。
（二）合同有效期为自本合同生效之日起至2014年---月31日止。
（三）本合同未尽事宜，双方可签订补充协议，有关协议及双方认定的来往电报、传真、会议纪要等，均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。
（四）本协议书一式六份，甲方、乙方、丙方各执两份。（本页无正文）
甲方：-
丙方：上海建筑设计研究院有限公司
代表：
日期：
代表：
日期：
第四篇：地块划分指标
类别代称 大类 中类
R(居住用
地)R1 R2 R3 A公共管
理与公共服务设施用地 A1 A2 小类
类别名称 内容
居住用地 住宅和相应服务设施的用地
一类居住用设施齐全、环境良好，以低层住宅为主的地 用地 R11 住宅用地 住宅建筑用地及其附属道路、停车场、小
游园等用地 R12
服务设施用居住小区及小区级以下的幼托、文化、体地 育、商业、卫生服务、养老助残设施等用
地，不包括中小学用地
二类居住用设施较齐全、环境较好，以多、中、高层地 住宅为主用地 R21 住宅用地 住宅建筑用地（含保障性住宅用地）及其
附属道路、停车场、小游园等用地 R22
服务设施用居住小区及小区级以下的幼托、文化、体地 育、商业、卫生服务、养老助残设施等用
地，不包括中小学用地
三类居住用设施较欠缺、环境较差，以需要加以改造地 的简陋住区用地，包括危房、棚户区、临
时住宅等用地 R31 住宅用地 住宅建筑用地及其附属道路、停车场及小
游园等用地 R32
服务设施用居住小区及小区级以下的幼托、文化、体地 育、商业、卫生服务、养老助残设施等用
地，不包括中小学用地
公共管理与行政、文化、教育、体育、卫生等机构和公共服务用设施的用地，不包括居住用地中的服务设地 施用地
行政办公用党政机关、社会团体、事业单位等办公机地
构及其相关设施用地
文化设施用图书、展览等公共文化活动设施用地 地
A21
图书展览设公共图书馆、博物馆、档案馆、科技馆、施用地 纪念馆、美术馆和展览馆、会展中心等设
施用地 A22
文化活动设综合文化活动中心、文化馆、青少年宫、施用地 儿童活动中心、老年活动中心等设施用地 A3
A31 A32 A33 A34 A35 A4
A41 A42 A5
A51 A52 A53 A59 A6
A7
教育科研用高等院校、中等专业学校、中学、小学、地
科研事业单位及其附属设施用地，包括为学校配建的独立地段的学生生活用地
高等院校用大学、学院、专科学校、研究生院、电视地 大学、党校、干部学校及其附属设施用地，包括军事院校用地 中等专业学中等专业学校、技工学校、职业学校等用校用地 地，不包括附属于普通中学内的职业高中
用地 中小学用地 中学、小学用地
特殊教育用聋、哑、盲人学校及工读学校等用地 地
科研用地 科研事业单位用地
体育用地 体育场馆和体育训练基地等用地，不包括
学校等机构专用的体育设施用地 体育场馆用室内外体育运动用地，包括体育场馆、游地 泳场馆、各类球场及其附属的业余体校等
用地 体育训练用为各类体育运动专设的训练基地用地 地
医疗卫生用医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设地 施等用地 医院用地 综合医院、专科医院、社区卫生服务中心
等用地 卫生防疫用卫生防疫站、专科防治所、检验中心和动地 物检疫站等用地 特殊医疗用对环境有特殊要求的传染病、精神病等专地 科医院用地 其他医疗卫急救中心、血库等用地 生用地
社会福利设为社会提供福利和慈善服务的设施及其施用地 附属设施用地，包括福利院、养老院、孤
儿院等用地 文物古迹用具有保护价值的古遗迹、古墓葬、古建筑、地 古窟寺、近代代表性建筑、革命纪念建筑
等用地。不包括已作其他用途的文物古迹用地 A8
A9
B商业服
务业设施用地 B1
B11 B12 B13 B14 B2
B21 B22 B29 B3
B31 B32 B4
B41 B49
外事用地 外国驻华使馆、领事馆、国际机构及其生
活设施等用地
宗教设施用宗教活动场所用地
地
商业服务业商业、商务、娱乐康体等设施用地，不包设施用地 括居住用地中的服务设施用地 商业设施用商业及餐饮、旅馆等服务业用地 地
零售商业用以零售功能为主的商铺、商场、超市、市地 场等用地 批发市场用以批发为主的市场用地 地
餐饮用地 饭店、餐厅、酒吧等用地
旅馆用地 宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、度假
村等用地 商务设施用金融保险、艺术传媒、技术服务等综合性地 办公用地 金融保险用银行、证券期货交易所、保险公司等用地 地
艺术传媒用文艺团体、影视制作、广告传媒等用地 地
其他商务设贸易、设计、咨询等技术服务办公用地 施用地
娱乐康体设娱乐、康体等设施用地 施用地
娱乐用地 剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧以
及绿地率小于65%的大型游乐等设施用地 康体用地 赛马场、高尔夫、溜冰场、跳伞场、摩托
车场、射击场，以及通用航空、水上运动的陆域部分等用地
公用设施营零售加油、加气、电信、邮政等公用设施业网点用地 营业网点用地
加油加气站零售加油、加气以及液化石油气换瓶站用用地 地 其他公用设独立地段的电信、邮政、供水、燃气、供施营业网点电、供热等其他公用设施营业网点用地 B9 M工业用
地
M1 M2 M3 W物流仓
储用地
W1 W2 W3 S 道路与
交通设施用地
S1 S2 S3 S4
用地
其他服务设业余学校、民营培训机构、私人诊所、殡施用地 葬、宠物医院、汽车维修站等其他服务设
施用地
工业用地 工矿企业的生产车间、库房及其附属设施
等用地，包括专用铁路、码头和辅助道路、停车场等用地，不包括露天矿用地
一类工业用对居住和公共环境基本无干扰、污染和安地 全隐患的工业用地
二类工业用对居住和公共环境有一定干扰、污染和安地
全隐患的工业用地
三类工业用对居住和公共环境有严重干扰、污染和安地 全隐患的工业用地
物流仓储用物资储备、中转、配送等用地，包括附属地 道路、停车场以及货运公司车队的站场等
用地
一类物流仓对居住和公共环境基本无干扰、污染和安储用地 全隐患的物流仓储用地
二类物流仓对居住和公共环境有一定干扰、污染和安储用地 全隐患的物流仓储用地
三类物流仓存放易燃、易爆和剧毒等危险品的专用仓储用地 库用地
道路与交通城市道路、交通设施等用地，不包括居住设施用地 用地、工业用地等内部的道路、停车场等
用地
城市道路用快速路、主干路、次干路和支路等用地，地 包括其交叉路口用地
城市轨道交独立地段的城市轨道交通地面以上部分通用地 的线路、站点用地
交通枢纽用铁路客货运站、公路长途客货运站、港口地 客运码头、公交枢纽及其附属设施用地
交通场站用交通服务设施用地，不包括交通指挥中地 心、交通队用地 S41
公共交通设城市轨道交通车辆基地及附属设施，公共施用地 汽（电）车首末站、停车场（库）、保养
场，出租汽车场站设施等用地，以及轮渡、缆车、索道等的地面部分及其附属设施用
地
S42
社会停车场独立地段的公共停车场和停车库用地，不用地 包括其他各类用地配建的停车场和停车
库用地 其它交通设除以上之外的交通设施用地，包括教练场施用地 等用地 公用设施用供应、环境、安全等设施用地 地 S9 U 公用设
施用地
U1
U11 U12 U13 U14 U15 U16 U2
U21 U22 U23 U3
供应设施用供水、供电、供燃气和供热等设施用地 地
供水用地 城市取水设施、自来水厂、再生水厂、加
压泵站、高位水池等设施用地 供电用地 变电站、开闭所、变配电所等设施用地，不包括电厂用地、高压走廊下规定的控制范围内的用地应按其地面实际用途归类 供燃气用地 分输站、门站、储气站、加气母站、液化
石油气储配站、灌瓶站和地面输气管廊等设施用地，不包括制气场用地 供热用地 集中供热锅炉房、热力站、换热站和地面
输热管廊等设施用地 邮政设施用邮政中心局、邮政支局、邮件处理中心、地 电信局、移动基站、微波站等设施用地 广播电视设广播电视的发射、传输和监测设施用地，施用地 包括无线电收信区、发信区以及广播电视
发射台、转播台、差转台、监测站等设施用地 环境设施用雨水、污水、固体废物处理和环境保护等地 的公用设施及其附属设施用地 排水设施用雨水泵站、污水泵站、污水处理、污泥处地
理厂等及其附属的构筑物用地，不包括排
水河渠用地
环卫设施用垃圾转运站、公厕、车辆清洗站、环卫车地 辆停放修理厂等用地 环保设施用垃圾处理、危险品处理、医疗垃圾处理等地 设施用地 安全设施用消防、防洪等保卫城市安全的公用设施及地 其附属设施用地 U31 U32 U9 G 绿地与
消防设施用消防站、消防通信及指挥训练中心等设施地
用地
防洪设施用防洪堤、防洪枢纽、排洪沟渠等设施用地 地
其他公用设除以上之外的公用设施用地，包括施工、施用地 养护、维修设施等用地 绿地与广场公园绿地、防护绿地、广场等公共开放空
广场用地
G1
G2
G3
用地 公园绿地防护绿地广场用地间用地 向公众开放，以游憩为主要功能，兼具生
态、美化、防灾等作用的绿地 具有卫生、隔离和安全防护功能的绿地 已游憩、纪念、集会和避险等功能为主的城市公共活动场地
第五篇：某地块分析
P(2012)007号地块分析
地块位于武汉市新洲区阳逻街施岗村。规划净用地面积为26613.46平方米；规划用地性质为商业、居住用地；国有建设用地使用权出让年限为商服用地40年、居住用地70年。
一、优势：
● 地块紧临一条主干道，交通便利。在西侧数百米外为将来轻轨阳逻站，大大缩短地块于武汉市中心城区的距离。
● 西部区域临柴泊湖仅数百米，高层住宅可打造成观湖住宅。● 地块南侧一路之隔为阳逻一中，教育资源优势明显。
二、劣势：
● 阳逻新港概念的落实情况不乐观，目前现存的商品房去化速度整体下降，而由于开发商实力和开发规模的良莠不齐，导致阳逻房市混乱一团，若不是能在产品上研发差异化，空缺型产品，只依靠普建商品房销售获利刚前景不乐观。
● 整体地块地势过高，场地内最低标高为41.2米，最高标高为51.4米。与道路标高31.5米相差10米。（附图周边情况）● 东临武汉绕城高速施冈服务区，对场地影响较大。
● 场地中部区域过于狭窄，南北间距仅23米。造成地块东部区域与整体地块分隔为两个片区。
● 地块周边缺乏大型的生活配套（缺乏大型的综合商业，如大型商业、餐饮等配套）。
● 西侧已建成保利原梦城小区，将会分流部分目标群体。
2012年6月7日
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