杭州商业考察报告

第一篇：杭州商业考察报告

杭州商业考察报告

杭州万象城开发商为华润新鸿基房地产（杭州）有限公司，是由香港华润（集团）有限公司、香港新鸿基地产发展有限公司双方于2005 年12月1日共同投资成立，注册资本金为9.9 亿港币（双方出资比例为6:4）。（香港的商业地产鲜有单一项目，即使不是一家公司在一个地块上开发几种类型的房产品，也会由几家公司合力开发某个区域做不同类型产品——不同产品类型之间的资源互通互用才能产生更大利润，或许香港的开发商们是这么想的。）

2005年8月29日，华润新鸿基以11亿左右的价格拍下了位于杭州钱江新城50号万象城地块，因两家大鳄雄厚的实力和不俗的背景，该项目曾一度引起浙江地产界的震动，项目的一举一动也备受瞩目。

该项目投资高达50亿港币，作为杭州第一个大型都市综合体，于2006年12月23日在杭州钱江新城核心区举行奠基开工典礼。杭州万象城借鉴了深圳万象城的选址和规划理念，地处杭州未来CBD钱江新城的核心区，北靠钱江路,西邻江锦路,南临富春路,东依庆春东路, 与浙江财富中心对面而立，与未来杭州市民中心、杭州大剧院举步之遥，地铁2号线和4号线紧贴左右，毗邻BRT线路总站，富春路、庆春东路等城市主干次道将其网罗其中，并毗邻北部及东部的新老居民区，地理位置优越。

未来，以杭州万象城为核心，钱江新城将形成以一个全新的高级商圈，杭州整体的商业格局也将实现从武林商圈单一中心，向武林商圈与钱江新城多个中心转变。杭州万象城的开工，将使得杭州从“西湖时代“向”钱江时代“跨越的历史进程进一步加速，也将对长三角的商业地产产生一定的影响。项目占地约150亩,规划建筑面积超80万平方米(含地下), 将建成集大型购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、高档公寓及住宅等功能为一体的大型都市综合体，其中包含24万方的”万象城"购物中心、11万方的写字楼、6万方的酒店，25万方的服务式公寓以及14万方的住宅。万象城的业态组合中40%是零售，20%是餐饮，20%是休闲娱乐，还有20%是大型的运动场所、家具用品、银行、冲洗店等。

作为整个万象城项目的核心部分之一，购物中心建筑面积24万平方米，是杭州最大的购物中心。该项目采取“只租不售”的方式进行招商和经营管理，并且计划引入20%的全新商家。在业态规划上，项目将借鉴深圳万象城的成功经验，并结合杭州本地的消费特点，涵盖零售、餐饮和娱乐(包括影院，杭州第一个在购物中心内的、符合奥运比赛标准的真冰溜冰场等设施)。

整个杭州万象城分三期建设，首期将于2009年完成购物中心和住宅部分；二期于2011年完成酒店式公寓；三期将于2013年完成写字楼及酒店。

杭州万象城据称是华润旗下目前为止国内MAII中最成功的划时代的一个店，虽处于杭州新城区，但是由于华润和新鸿基集团的强大号召力、建筑的出色商业氛围和品牌集聚能力，依然引来了路易威登等国际一线奢侈品牌入驻。其建设周期也创造了奇迹，其中设计时间为一年，建筑为两年半，共计三年半时间。项目物业全部出租，于2010年4月21日营业，开业出租率达到92%，营业率达到60%。同时值得一提的是万象城所在的杭州钱江新城综合体项目开发的三幢高档住宅“悦府”在开盘当天即售罄，交付一年后价格即翻番。

项目用地面积34409平方米，容积率3.59，项目占地面积24650平方米，成正方形，建筑密度72%。地上总建筑面积123434平方米，地下总建筑面积93479平方米，合计216913平方米。其中地上约12万方，可用面积约8万方，主要构成为尚泰百货约2万方，餐饮约2.3万方，零售店铺约2.7万方，影院约6000方，真冰场约5000方。杭州万象城主要有以下几个特点：

业态分布：地下四层，其中负一（与高档住宅区相通）、负二(局部)为商业，主要有精品超市、世界知名餐饮（肯德基、麦当劳、星巴克、哈根达斯、味千等，且均靠在一起）等，并与地铁站相连接，负

三、负四为停车场（总停车位1200个）；地上五层涵盖主题百货（尚泰百货为泰国最大的著名高档百货品牌，为大陆首家）、奢侈品专卖店、奥林匹克真冰场、百老汇电影院、知名品牌及特色餐饮、电玩、休闲、娱乐等设施。

建筑规划：在建筑与主干道之间留有上下客人（机动车）辅助道路；建筑设置屋顶平台和室外活动区，并辅以园林设施，与室内高档餐饮区、钱塘江景互为辉映；内部建筑空间丰富，线条简洁，硬朗和柔和互为交织并富于变化，外部立面石材与玻璃交叉使用，外延上方造型凹凸有致，错落大方，充分体现了城市、人和商业的完美结合和设计师的匠心独具；建筑中间主天井为蛋形，一至三层逐渐放大，三至五层逐渐缩小，各次通道均有小天井，成弧形和不规则长方形，动感而且商业韵味浓郁。

交通动线：以一条主线贯穿整个建筑，且没有柱廊，顾客可以一进店就可以一眼望到底，可视性特别强；三条次动线分布其中，分别通向三个次出入口；除配备每层的之间的电梯之外还分别设置了2-4,3-5层的跨层直达电梯，以方便顾客快速上升直达目的地，同时带动电梯周边主力店铺；餐饮主要分布在建筑的四个角，中间为时尚店铺；电影院有独立的区域空间和对内、对外交通动线，并与周边的餐饮、时尚店铺动线交流互动，互带人气，促进人流的集聚和流动。

氛围布置：杭州万象城的商业氛围浓郁，但是给人的感觉却很简洁、自然、清新，在主入口都有LED显示屏（约80平方米），画面闪耀动感，一楼无柱中庭上方设置室内LED（约50平方米）；因开业不久，在中庭中间几条次通道交汇处摆放了由大小不一的红色的礼品包装盒堆砌而成的造型（其间还巧妙的布置了正方形的可三面面对顾客的LED显示屏）；室内悬挂物主要以烘托开业氛围的红色礼品包装盒几何造型为主，没有悬挂吊旗。

杭州万象城考察时间虽短，但还是给我们很多的启发和值得借鉴的地方：

1、建筑面向主干道为国际一线品牌预留的空间、高度、开间很合理，尤其是店门档次和造型都很时尚；

2、室内主天井上方中间布置了LED显示屏，气派、动感、商品信息丰富，传播及时迅速，中央国际新亚广场和未来的雨润中央新天地都可以借鉴；

3、没有悬挂吊旗，但是在扶梯和各通道出入口、休闲空间均大量设置有立式的双面的广告牌（为插入式），画面内容可定期更换，广告牌上端留有槽口，可放置商场布局图、品牌宣传促销信息、主题店铺活动等；

4、次出入口有下沉式广场，与负一楼连通，通道两边为世界知名连锁餐饮品牌，一些在淮安互相排他的品牌如必胜客与味千、肯德基与麦当劳等都紧靠在一起；

5、可以考虑设置跨层的直达电梯；

6、负一楼与住宅楼、写字楼等应留有出入口；

7、餐饮的比例在所有业态中应适当加大；

8、真冰场在淮安乃至周边城市都是空白，可以引进；

9、卸货区可设置在地下；

10、主体商业建筑屋顶设置花园或园林空间将大大提升商业设施的档次河观赏性，也可以与室内的业态呼应。

第二篇：上海杭州商业综合体考察报告

2010年4月1日到4月6日，我公司组织人员对上海、杭州的近十个商业综合体项目进行了细致深入的调研工作，以期对我司所属1－10商业地块项目的开发有所裨益，考察结束后，我们认为上海大宁国际广场、浦东金桥商业广场、百联西郊购物中心和杭州大厦四个综合体项目在其开发过程、运营管理等诸方面对我公司1-10商业项目的开发具有较大的借鉴意义。

一、综合体要做大

目前商业综合体作为最流行、最时尚的一种全业态整合的新地产开发模式，越来越被地产开放商青睐，其不同于住宅开发的最大方面是综合体本身具备的自我盈利能力和多种资源的整合能力，开发商不仅可以通过销售物业直接获利，同时可以通过自持物业，得到融资机会和后期更大的物业升值空间。对开发商而言持有型物业是个机遇，同时也是极大的挑战，对其资源整合能力、资金实力、可持续性经营能力等都是很大的考验，最关键的问题是如何控制可销售物业和自持物业之间的合适比例。在对沪杭这几个综合体细致分析后，我们认为商业综合体要做大、做强才会有出路，因为只有做到足够大的体量才有可能做出更丰富的业态来吸引更多的客流，才会具备日后经营中进行业态调整的可能以抵御市场风险。对于中国铁建地产1－10地块而言，具备明显的做大、做强的优势：一是1-10地块本身所具有的26万平米的体量优势，加上当前的市场预期较好，开发资金不是制约地块发展的关键问题，开发商有足够的实力将开发工作做细，这是做大、做好综合体的先决条件;二是出于创建中国铁建商业地产品牌的考虑，务必以此为契机，坚持高起点、大成就，以承担深远的社会责任为已任，仿效中粮大悦城、华润万象城、万达广场和宝龙商业广场等成功案例，全国联动，走多物业形态开发的道路，做出属于中国铁建自己的商业地产品牌，以扩大社会影响力，提升品牌的价值；三是地块周边的环境日趋成熟，未来地块区域内将有非常丰富的人口资源以及较高的购买力，而类似本项目的地块资源在区域内却日渐稀缺，不可复制，应把眼光放长远。建议通过第三方顾问公司的独立市场研究，结合中国铁建地产自身的品牌诉求，谋划发展战略方针，做出明智的选择。

二、综合体要有明确的主题

这个主题不是简单而直白的类似“汽车公园”“建材家居”之类的主题，而是类似“公园里的商业，商场的公园”、“家庭购物、娱乐中心”这一类的主题，不是以具体的某类业态做为宣传口或突破口的定位，而是基于整体定位构思的主题，这个定位要高屋建瓴、气势磅礴而又贴近生活，温馨从容。浦东金桥的主题““公园里的商业，商场的公园”，正大广场主题为“家庭购物、娱乐新体验“就是较好的例子。从某种意义上讲，综合体的主题即是其灵魂所在，没有灵魂的项目便少了诸多灵性；上海仲盛商业中心规模足够大，业态也相对全，但缺乏主题，缺乏商业灵魂，结果仅仅只是各种业态的堆砌，杂、散、乱充斥在偌大的综合体中，越发显得人流稀少，了无生机。

关于综合体的个性，除了强调以华丽、炫彩的夜景效果和独到、抢眼的外立面示人外，更重要的是要挖掘项目的人为因素，要充分地将地块周边环境和开发商自身的特点，甚至所在城市的某种个性完全地融合在一起，以求得出关于综合体的深刻内涵；并对此内涵进行客观的深层建设，以充分体现人文关怀，营造宜人的购物环境，使综合体人气日趋旺盛。

三、商业综合体业态要做全

一个完整的商业综合体必须把常用的商业业态做全，只有做全业态才具备满足客户和消费者各种需求的最大可能性。同时综合体内部各种业态的比例可以较自由地调整，可以便捷地转换其功能定位，这是一个关键的问题，需要在规划中予以合理地解决。

出于未来可持续发展的需要，综合体内部业态组合要做长远计。酒店、百货等前期盈利水平较差的业态，建议以小体量进入，一方面酒店和百货业态都是品牌联姻的最好的方式，根据整体定位引进大型超市、品牌连锁百货以及世界知名酒店管理集团，其长期影响力将远远高于暂时的经济效益，对于中国铁建地产品牌影响力的提升具有不可估量的宣传作用；另一方面在经济效益暂时不好的情况下，可以通过规划先期做好精品，以较小的体量入市，同时为未来调整规划和经营方式做好准备，这需要长远而细致地规划。

四、综合体要做好长期经营的准备

综合体商业开发模式基于其盈利模式的特点，其物业价值的提升、稳定增长的营业收入需依赖其后期的持续、稳定经营来获得；在进行综合体开发时，开发商应以经营为己任，一切以未来的经营为出发点，只有未来的成功运营和持续的盈利，才是检验综合体开发成功与否的唯一标准。

1－10地块开发之初，无论将来是采取自主经营或者委托给商业管理公司经营，或者将其中的商业部分打包出售等各种方式，在前期规划时务须以后期的招商和运营为终极服务对象，要对商业综合体的运营有一个清晰的认识，通过借助各种专业机构来判知综合体运营的利润点，对未来应有充分的准备，未雨绸缪，没有可预期的盈利，无论那种持有方式，都将举步维艰。

对于1－10的开发需要制订一个长期的可靠的开发和经营计划，准备较长期的财务计划和风险管理机制，并建立完善的，可及时调整方向的运营机制。

商业综合体的运营是一个动态的长期调整的过程，不是一劳永逸的。上海的正大广场自2002年开业到2005年的3年间，一直按最初的“华东最顶级的购物场所”定位经营，运营情况非常差，开铺率只有50%，业主和商户都苦不堪言；2005年底正大广场进行重新定位，由“华东最顶级的购物场所”,变为“家庭娱乐消遣中心”，并结合该定位将内部商业业态布局进行了大刀阔斧的调整，这次调整后正大广场成功转型，迅速成为上海乃至华东的一站式家庭消费购物中心，取得了巨大的成功。

五、商业综合体要充分利用周边的交通资源

内外交通通达状况对于商业综合体而言是非常关键的因素。纵观所考察的多个综合体项目，大宁国际、浦东金桥、港汇广场、杭州大厦等无一不是处于交通枢纽位置附近或本身就与地铁、公交相关联，尤其是港汇广场，其地下一层与地铁相连，一层又专门为公交车站设置了便利的停靠站和商场快速通道，这种处理方法非常值得1－10地块开发借鉴；丰富的公交资源带来大量的客流，1－10地块距离轨道北苑站176米的便利条件和未来1－9公交车场紧邻的规划，都将为综合体的未来带来希望。一方面要在规划初期落实公交车场和轨道交通可利用资源的最大可能性；另一方面要在该可能性最大的前提下，利用科学方法使其能落到实处，并兼顾经济的合理性，以及在满足开发商利益的同时，最大限度回馈社会！

杭州大厦用一座天桥将其A、B座与C、D座相连接，这座人行天桥在赋予杭州大厦各座交通完整性的同时，也赋予这座城市一道独特而美丽的风景，设计师将实用性和艺术性完美地融合，天衣无缝。1－10综合体项目将来与公交车场和轻轨出入口的连接，以及综合体内各体块的连接，都可以参考杭州大厦的成功

经验，考虑到北方气候冷季较长的气候因素，建议利用全封闭而通达性好、视觉效果好的连廊形式，做好交通连接和疏导；同时可将通道做宽，除了满足交通功能外，还可赋予其休憩、公共交流空间等复合功能。

综合体的各业态分布中，要坚持大业态板块划分清晰的原则，坚持主力店带动的原则，坚持交通优先的原则。在交通动线上坚持客流导入甚至公寓住户回家必经之路即是商业板块地盘的原则，充分利用地块内交通动线，最大限度地又最顺畅地将客流引入商业板块，努力通过西侧南侧的地铁、公交交通优势将客流用专用流线导入1－10地块的商业板块，再穿过此商业板块进行二次分流。

另外要做好交通动线与停车场的关联，一切以方便顾客购物为出发点，项目本身设置的停车场设计必须具有远见，不仅要具备足够的以及可发展的数量，而且必须能够及时有效的疏散客流，不致于影响顾客的购物体验

六、商业综合体要注重商业氛围的营造

通过这次沪杭综合体的考察，大多运营商在对其内部商业气氛的营造上可谓颇费心思，移步换景，广告画面绚丽多彩，在顾客从看到综合体的外观一直到进入综合体的内部的过程中，无时不刻地拨动顾客购物的冲动。

主要体现在以下几个方面：一是综合体的外立面，以夜景照明为主要手段来塑造其与众不同的个性，借助大面积的LED显示屏，用跳跃的，色彩丰富的广告画面来吸引来往过客；二是在综合体内部各业态之间设计特色小品、灯杆旗等，在一切可能的平面上设置中小型的LED屏，在不同区域让顾客可以看到四种以上不同内容的广告，以期达到全面覆盖、全方位视觉轰炸的效应；三是在交通连廊中设置下垂式广告画面，在扮靓空间的同时起到宣传和渲染气氛的作用。这种引导式的商业氛围的营造相较于传统的守株待兔型的商业形态，其优越性不可同日而语！

第三篇：杭州考察报告

齐

鲁

工

业

大

学

研究生实习报告

院系名称

艺术学院

学生姓名

专业班级

指导教师

2015年6月17日——6月21

艺术考察实习报告

考察时间：2015年6月17日————6月21日

考察地点：杭州

考察路线：良渚文化村—西溪湿地—中国美术学院—宋城—南宋御街

考察目的：研究建筑的外观与结构，了解当地的风俗人情，研究古代街区群落，感受古建筑的魅力。研究景观园林设计特色与创新，一方面加深了对古建筑的感性认识和理论上的认识以及山水印象，积累了传统的建筑知识，增加了园林景观的知识，及人文知识。以下是结合本专业，认为较有代表性的人文景观或自然景观作一些描述。其中最喜欢南宋御街和中国美院象山校区，西溪湿地。

南宋御街

2007年,杭州市政府找上王澍，希望王澍主持中山路南宋御街的历史街区综合保护与更新。当时的御街，已经非常破败。这条据说南宋皇帝走过的6公里长街，已经很长时间不维护了，商店很少，就剩下一些卖便宜货的，墙上的灰一块儿一块儿的，街上的人稀稀拉拉，晚上只有几个像鬼火一样的路灯。

这条承载了很多杭州人回忆的老街，成为了杭州老百姓的一块心病。从2001年开始，各方就已经围绕着怎么改造这条街道展开了讨论和探索，但一直没有找到特别理想的方案。最初，王澍并不想接下这个项目，“触及的利益太复杂。”

面对找上门来的政府，王澍提了六个条件：第一，要想做好，至少三年，设计之前，必须有至少半年的时间做深入调研；第二，坚决不做强制拆迁，保持足够数量的原住民，要保持生活的魅力；第三，不做假古董；第四，不做街面的一层皮，要做有纵深的街区；第五，用新的小建筑系统将街道缩减到原来12米的宽度；最后一条，只做1公里的示范。王澍了解政府的心情：“我知道你们很急，希望我们马上就做设计。可能7月份开始做设计，年底就动工，这是中国的政府项目一贯的作风。”本以为这六条苛刻的条件提出来，对方就知难而退了，可出乎他的预料，政府竟然全部答应了。

带着美术学院的两百多名师生，经过半年的调研，王澍拿出了方案：完全停止拆迁，在不动迁任何一户居民的前提下，原地改造所有老旧建筑，包括历史悠久的木构民居、民国建筑和近50年的砖混民居，原住民也是维系本地文化的重要载体。在王澍眼里，历史街区的保护是要有延续性的。他认为，历史或者传统，是指一直到今天为止的连续发生的所有东西，不是说明朝是历史，清朝就不是，或者清朝是历史，民国就不是。“我们面对的是城市，而不是一个建筑，是需要从城市的角度进行梳理。中国现在很多打着‘保护’的名义做的设计，形同于破坏，就是‘保护性破坏’。从2007年到2009年，王澍带着团队花了三年时间完成了中山路御街的改造。开街前一天，王澍对市委书记说：“你和我是一条绳上的蚂蚱，这个事情成功不成功，明天我们来看结果。”第二天开街，国庆节一个礼拜，1公里的一条街有超过100万的市民来参观，国内各大媒体不请自来全部做了正面报道。现在，南宋御街已经成为杭州城市文化的标签。可在王澍眼中，南宋御街只是个孤独的个案。“我们的政府太像一个公司，既希望至少达到收支平衡，又希望能快速完工，而不是以社会利益和社会价值为前提，而这恰好又是政府的职责。”带着美术学院两百多名师生，集合国内其他三四家美院的老师，怀着理想主义精神，用超常的劳动量来弥补时间上的紧迫，在王澍看来，南宋御街的改造方式，“很难复制，不可推广。”

通过这次对南宋御街的调研，我们发现了这条街上各种建筑风格杂陈，什么都有。有中国传统的建筑，也有学习西方的建筑，也有中西结合的建筑，有的不一定好看，但它在这，就是一种存在，这是真实的历史。不想以往的街道，不是全部拆除后换成现代主义建筑，就是建一些仿古建筑，纯粹的仿古建筑，用王澍的话说就是假古董，里面感觉不到历史的沧桑，时代的变迁，感觉不到真实的存在。而南宋御街却让我们感觉到了历史真实的存在，御街里有一个小展馆，一个在地面以下的玻璃架子，里面放有不同年代的石头，这些石头都是从御街底下挖出来的，通过考证可以发现这些石头从下往上居然包含了宋代，元代，清代三个时代的痕迹，这就是历史的一个剖面，透过这个小小的方寸之地，居然能看到上千年的历史。不像其他地方，石头一铺，不知道底下到底是什么，不知道这里曾经存在过什么，发生过什么，无法体会到历史的真实，生活的真实。

当下全国很多城市标新立异，竞相建设远远背离中国本土文化的地标性建筑，而这条古街带给我们的应该是另外一种反思。

我们的传统文化被时下的现代主义和国外浪潮彻底的摧毁了，比如说对自己文化的自信，实际上是丢失掉的。对自己的那种文化的回忆包括生活的真实是丢失掉的。等丢失掉这些东西之后我很忧虑，再过十年，中国的城市里头，大家还能说我是中国人吗？这个城市所有的和中国传统的一切都会彻底的铲平，剩下了几个像文物一样的保护点，剩下的东西则放在博物馆里。我觉得像南宋御街这种做法让大家看到了除城市化之外的另一种可能性和参照物，这个参照物非常重要，这是另一种模式，另一种参照。它让我们看到了并不只有城市化一条道路，这个时代不只是一个方向，它还有另一个方向。中国美术学院——象山校区

中国美术学院象山校区位于杭州转塘镇，建筑面积6.4万平方米。象山校区设有视觉传达系、工业设计系、陶瓷艺术系、染织与服装设计系、环境艺术系、建筑系6个系别。

中国美术学院象山校区总体规划十分注重校园整体环境的意境营造和生态环境保护，借鉴中、西方大学校园的发展模式，创造一个功能分区合理，融建筑、空间、园林绿化、自然环境于一体的校园总体布局，真正建成符合教育旅游要求的园林式、开放式的校园环境。总体布置从地势和环境特点出发，遵循简洁、高效的原则，分区明确，充分考虑未来发展的可变性、整体性。校园工程体现了一种不同的中国建筑营造观，超过 300万片不同年代的旧砖瓦被从华东各省的拆房现场收集到象山，这些可能被作为垃圾抛弃的东西在这里被循环利用，并有效控制了造价。以中国传统“大合院”的形式，使建筑之间都是院落，整体建筑看来仿佛自土地中生长起来。建筑中的宽大走廊，如路亭般的山边、水边小屋，都是某种既可步行，又可展览，又可以成为城市旅游一个新的文化景观。质朴而谦逊的砖墙、石墙、夯土墙、水泥抹灰本色墙，简单的砌筑方式，随自然而变，生趣盎然，间杂以简易木作，钢构，体现出人们在长期与山水的共存中，一种面对自然的本能的基本智慧。

中国美术学院象山校区在空间上的设计理念，是采用中国传统的合院式布局。四合，或三合，或缺一角，偏移扭转，随性布置。王澍对传统的运用并不拘泥于模仿，所有的合院建筑并不都是封闭的。有的合院在面向象山的一面完全敞开，怀抱青葱的景色。在图书馆这个院落有一个缺口，王澍在这个缺口的地方种植了一棵树，期待着树茂密了，学生们会在树下看书玩耍。在动静结合、虚实对比、承上启下、循序渐进的空间组织原则下产生了檐下、洞内、飞道、屋顶下沉院落、屋顶平台、树下等多种多样的富于层次的教学交流空间。学生在建筑和自然之间穿梭，在实与虚之间流走，体验心灵的自由。

中国美术学院象山校区在色彩上的设计理念，是运用中国的画用水墨写意，一黑一白，是其色彩的基调。中国美院象山校区大面积的白墙黑瓦，尽显中国画意蕴。国画贯以墨为主，以色为辅。黑是生命力的具象流动，白之虚象容纳宇宙万物万境，两者交相辉映，形成一起一伏的奔腾之势，从而使静态的画面有节奏地律动。建筑就在这律动之中既具有了诗的意境，又具有了音乐般的气质，映现出中国画的意境和品格。校园整体色调高级素雅。象山校区在建筑材料上另辟蹊径。传统中国一直运用土、木这类自然材料作为主要的建筑材料，这些材料在今日完全可以被循环使用。王澍从华东各省的拆房现场收集来了700万块不同年代的旧瓦片旧砖头，变废为宝。用上旧的瓦，旧的砖，建筑自生成一天起便有了上百年历史了。从这些“脏建筑”中可见文化的沉淀和时间的积累。这样的建筑不仅生态环保，还能效控制造价，是一种基于中国本土的可持续性的建造。南方建筑中常见的砖，瓦，泥，竹，木，檐让美院校园充满了江南意蕴，灵气十足。这些材料的质感和色彩还能完全融入自然。建筑基座平台的地面用的露石混凝土。就像乡村水泥路，走得久了，掉皮、混凝土中的石子都露了出来，密集而均匀。隐含着房子与时间的关系，体现出王澍对时间和传统的迷恋。利用这些有记忆的朴素材料，王澍在中国美院的设计中探索了一种当代中国本土新的城市营造模式，探索了如何将民间的传统建造工艺同简单纯朴的现代主义构造方式相结合。试图用手工的建造方式来抵制现代技术导致的生活世界的异化、人的异化，以及随之而来的人的无根状态。校园里很多做法出自施工管理人员和工匠的智慧。王澍为了模仿没有设计的介入之下的民间建筑生成方式，他让房子不完全由设计决定，设计师只是控制样式与风格，工匠才拥有手工的建造语言——这是民间一代代传承下来的约定俗成的规则。建筑随着手工的建造过程呈现出随机的、偶然的结果。在这种营造方式下形成了自发生长的秩序和肌理，细节处尽显心意，呈现出混杂的和谐。这是一个诗情画意的校园，一个朴素而深沉的作品。象山校区的设计与博大精深的东方文化有着深层的传承关系。

学院没有选择进入中国时下流行的政府组建的大学院区，而是选址在杭州南部群山的东部边缘，尽管这里暂时会存在一些基础设施不足的问题，但学院的教授、艺术家与参与选址的建筑师共同认为，依照中国的文化传统，在建筑选址时，环境中的山水甚至比建筑更加重要。

建筑师王澍在象山新校园的建造中体现了自己的思考与主张。如何在迅速丧失地域文化的中国城市重建有地域根源的场所结构，如何让中国传统与山水共存的建筑范式活用在今天的现实，如何利用大学校园的建造规模探索一种当代中国本土新的城市营造模式。

回望中国传统园林院落式的大学建筑原型，象山新校园最终呈现为一系列“面山而营”的差异性院落格局。建筑群敏感的随山水扭转偏斜，场地原有的农地、溪流和鱼塘被小心保持，中国传统园林的精致诗意与空间语言被探索性的转化为大尺度的淳朴田园。

那些校园建筑因此不是孤立的设计出来，而是在“自然”与“城市”之间的思考中显现出来。在中国的建筑传统中，这样的建筑被称为“园林”。这个词无法用西语的“花园”去翻译，它特指“自然”被置入“城市”，而城市建筑因此发生某种质变，呈现为半建筑半自然的形态。

如果“自然”是一端，建筑师思考的另一端就是“城市”，一系列似乎在等待某种事件突发的小场所，似乎有点散漫，甚至没有一个严格的结构，但真正的生活才可能在这里放松的发生。

建筑产生了檐下、洞内、飞道、屋顶下沉院落、屋顶平台、树下、田间、河边等多样性的教学交流空间，在这里，学院教育最重要的就是心灵的自由。在象山新校园中，所有的建筑都以这座“象山”为最重要的思考与观看的对象。每个建筑都如同一个中国字，它们都呈现出面对象山的某种指向性，而字与字之间的空白同样重要，是人们在漫游时一次又一次回望那座青山的位置。象山新校园或许是中国传统与现实激烈冲突中诞生的另一种“乌托邦”，30座大小不一的建筑平静的沉浸在中国南方平缓的山水之间，这里流动着5000个艺术学子的青春、激情、沉思与梦想，昭示着一条通往人们内心深处的返乡之路。西溪湿地

杭州西溪湿地公园位于杭州市区西部，距西湖不到5公里，是罕见的城中次生湿地。这里生态资源丰富、自然景观质朴、文化积淀深厚，曾与西湖、西泠并称杭州“三西”，是目前国内第一个也是唯一的集城市湿地、农耕湿地、文化湿地于一体的国家湿地公园。西溪之胜，独在于水。整个园区约70％的面积水域。西溪之重，重在生态。为加强生态保护，在湿地内设置了费家搪、虾龙滩、朝天暮漾三大生态保护区和生态恢复区。入口处设湿地科普展示馆，园区内有三个生物修复池和一块湿地生态观赏区。西溪还是鸟的天堂，园区设有多处观鸟亭，给游客呈现出群鸟欢飞的壮丽景。

西溪民风，淳厚质朴。每年端午节在深谭口举行的龙舟胜会，历史悠久，形式独特，被誉为“花样龙舟”。烟水渔庄附近的“西溪人家”、“桑·蚕·丝·绸故事”重现西溪原居民的农家生活劳动场景，让更多的人认识和了解水乡典型的民俗。

西溪的景色特点以天然质朴为美，专家们将其提炼为四个字：“冷、野、淡、雅”。冷，就是幽寂、冷静，好似都市里的一帖宁静剂；野，就是天然、野趣，宛如红尘中的原始净土；淡，就是淡泊、清远，能使人领悟回归自然的哲理；雅，就是文雅、高雅，寻常处可感受到浓郁的文化气息。

西溪的地理特色是湿地景观，主要的地貌为低洼的水网平原，有较为显著的桑基鱼塘和柿基鱼塘，有以鱼塘、河港、湖漾及狭窄的塘基和面积较大的渚相间组成的次生湿地地貌景观。在一期保护工程里面除了朝天暮漾作为生态保护区原封不动保存下来之外，另外还有虾龙滩、费家塘两大生态区块，在首期湿地公园3.46平方公里中，以上三大生态区域和生态恢复区面积达3.25平方公里，约占总面积的94%，充分体现了生态优先的可持续发展原则，使西溪湿地水域景观中最精华的部分、最具有湿地特色的部分、最摄人心魄的部分完整地保护了下来。整个一期工程除入口接待区以外，可供游人参观的共有8个景点，分别是：烟水渔庄、秋雪庵、西溪水阁、梅竹山庄、深潭口、西溪梅墅、西溪草堂、泊庵。在已经进行和即将进行的西溪湿地综合保护工程中，生态优先将被一再地强调和遵循。诸如工程摒弃了生硬的石坎，采用了柳树桩的生态护坎，这种原生态的驳坎方式非常有利于泥鳅、黄鳝类生物的生存；又如营造大水面、浅滩和水草地，通过增加水、陆关系的变化形式，使更多的植物、昆虫和鸟类能在西溪找到合适的生存、繁殖地；河渚芦花，曾为西溪著名一景，今后，西溪湿地里还将补种约1000亩的芦苇，它不仅是景致的一种恢复，更是为了水体的净化———据介绍在英国的许多加油站四周，常常会种植芦苇，因为污水流经芦苇地后水质能够得到明显改善。

地面铺装采用透水性材料，绿化时以乡土植被为主，区域内设置禁止船只停靠和登岸的“朝天暮港”区块„„对于生态西溪的充分考虑，尽现于规划的点滴细节之中。

西溪旅游走的将是：生态体验、文化怀旧的路子。游人在西溪的活动：主要是对湿地生态环境的体验和感受，对历史文化的体味和怀旧。仅以芦荡观鸟为例，西溪将设高台观鸟处，游人可以通过望远镜等设施远远地欣赏鸟类的活动；也将设计掩体式的观察平台，能让人悄悄地接近鸟类，方便近距离的科考活动

考察感想：此次的考察很快就结束了，但从中真真切切身临其境感受当地的建筑、景观、人文、给我很大的震撼，不再是纸上谈兵“望图生义”，老师给我们在课堂上讲的那些知识加上实地的讲解与指导，使我们对设计者的设计意图、创意，思想等更好地理解，印象更加的深刻。这次考察学到了很多知识，为以后的设计增加了很多的素材以及设计的灵感，不只是专业上的知识，而且增加了同学老师之间交流沟通。期待学校多安排一些艺术考察课，让大学生走出校门实地现场学习，不在只是单调的课堂上老师讲授的方式。最后用一句话总结我们的考察课，读万卷书行万里路。

第四篇：上海、杭州考察报告

上海杭州学习考察报告

新年伊始，经过两天的春训学习之后，在公司的安排下，2017 年2月9日—12日，赴上海、浙江等地进行了考察学习，这次上、浙之行，使我开阔了眼界，启发了思路，收益匪浅。通过学习考察，我们近距离、多角度地感受到了大城市的魅力，接受了大量新视点、新思路。同时也让我们深思，上海、浙江能取得如此辉煌的成就，其成功的秘诀是什么？有哪些可以借鉴的经验？现将我本人的学习考察情况和体会报告如下：

在高铁的急速飞驰后，感受中国科技带给我们的生活改变，感谢背后辛勤付出的建设者们。首先，我们来到了大都市——上海。上海是个经济文化飞速发展的城市，更是世界著名的金融中心，在这里，有数不清的著名建筑，更有很多值得我们学习的地方。来到上海的第一站是中共一大会址，这里是中国共产党的诞

生地，外墙青红砖交错，镶嵌白色粉线，门楣有矾红色雕花，黑漆大门上配铜环，门框围以米黄色石条，门楣上部有拱形堆塑花饰，一幢幢沿街砖木结构一底一楼旧式石库门住宅建筑，让我们感受上一辈建设者的智慧，更是让我们看到了建筑的美丽。

上海老街《田子坊》，有着老上海特特的风土人情和设计来源，弄堂里除了创意店铺和画廊、摄影展、咖啡馆，这里居然还在使用的80年代标志装修的绿色信箱，在这种环境下，有一种出人意料的艺术美感，让本来废弃的建筑再一次重生，绽放出更大的光芒。

上海中心大厦是中国第一座超高层摩天大楼，上海中心大厦建筑外观呈螺旋式上升，建筑表面的开口由底部旋转贯穿至顶部，其设计高度632米，更是当今世界第二高楼，被雄伟震撼的同时，也想到这样的建筑要考虑的因素之多：地基、支护、结构、电梯、脚手架、钢

结构、幕墙、防风、抗震等等，BIM技术在本项目的运用更是值得我们这些建筑者学习的模板。深深感受到随着时代的巨轮前行，世界最高建筑一次又一次的被刷新，建筑高度不免也代表了人类的智慧和科技的发展。

上海外滩，矗立着海关大楼、和平饭店南楼北楼、原汇丰银行大楼等52幢哥特式、巴洛克式、罗马式、古典主义式、文艺复兴式、中西合璧式等风格迥异的大厦，素有万国建筑博览群之称，是中国近现代重要史迹及代表性建筑。这些建筑大多都有爱奥尼克式的柱子，显得庄重，再加上线条一般都是鲜明的很，当然细腻的雕刻也是少不了的，尤其是窗户上的，刚柔结合，确是经典。

之后来到杭州，到杭州的第一印象就是西湖，西湖独擅山水秀丽之美，林壑幽深之胜。坐上西湖游船感受其气息和韵味，优美动人的神话传说，白娘子和许仙，怎能叫人不动容，不生怜惜。自然、人文、历史、艺术巧妙融合，给人一种美的视觉享受。杭州周边的景色非常之美丽，西湖的水面宁静的设计者、设计师、艺术家等心灵也十分的宁静。凉亭、楼阁、小桥都是西湖的特色，都是设计者创造的灵感。我们感谢大自然带给我们的礼物，更应该保护这里的景色，保留古代建筑风格，在保护西湖的过程中，以最小干预的原则修复，体现其真实性和完整性，这也体现了世界遗产对保护真实性和完整性的要求。

时间转瞬即逝，考察就在美丽的享受中结束了，此次考察的目的使我开阔了视野，更让我明白了建筑要多思多想，要深入生活，体验生活，不断从身边提取建设元素，建筑离不开生活。我学到了身边从未见过的知识，直观的观察了这些

世界上享有盛誉的建筑和城市文化内涵，结合我们学习的理论知识我觉得有一种非常特别的效果，让我明白了理论和实践之间的巧妙结合。让我深刻地认识到理论和实践之间的重要关系。

第五篇：成都杭州考察报告

强化社区建设，创新社会管理

——赴成都锦江区、杭州上城区的考察报告

为强化我区社区建设，创新社会管理，6月14日至17日，由区委办公室牵头，区委组织部、区委党校、区民政局、区财政局、区住建局相关人员及三街分管主任、红星社区主任、下大街社区书记、羊大山社区书记一行15人赴成都市锦江区、杭州市上城区就社区建设、创新社会化管理等方面进行考察学习，现将考察情况报告于后：

一、基本情况

（一）成都市锦江区

幅员面积62.12平方公里，常住人口68万人，现有街道16个，社区64个，其中涉农社区16个，2010年地方财政收入28.65亿元。锦江区围绕“政府主导、社会参与、政社合作、力量互动”工作思路，城市社区采取“一站多居”、涉农社区采取“一站一居或一居多站”模式，开展社区治理和改革工作，创新社会管理。

锦江区社区干部按辖区人数核定，3000人以下两委编制5人，3000-6000人两委编制7人，6000人以上 两委编制9人。社区公共服务站人员由相关对口部门下派，设有劳动保障、计划生育、文化教育等窗口，整个社区工作人员一般30人左右，最多达44名。服务站人员由区政府统一聘用并负责缴纳规定的“五险”，对服务站人员实行定向、扩大考取公务员、事业单位名额等，建立能进能出机制。

各社区服务站均设有劳动保障、就业服务、社会保障、民政服务、计划生育、教育服务及综合服务五大类62项服务项目，社区阵地均超过了300平方米，内设综治调解室、图书阅览室、多功能室等场所。

工资待遇上，书记、主任每月1400元，其余人员每月1200元，外加年终绩效考核；工作经费按每人每年4000元由区财政划拨。各社区都有房屋出租等经济来源，辖区内党员交纳的党费全额返还社区，并按每年每名党员50元的标准补助社区开展活动。

（二）杭州市上城区

地处杭州市中心城区,总人口34.46万人，幅员面积18.1平方公里，辖6个街道51个社区,2010年地方财政收入达50.22亿元，是全国社区建设示范城区，各社区采取“一居一站”的模式，开展社区建设和创新社 会管理工作。

在人员配备上，每个社区党委编制人员3人;居委会按400户编制1人，2000户以内编制5人；其他社会工作者在帮扶救助、劳动保障、城市管理、计生协管、综治调解、流动人口、退休人员管理、残疾人协管等岗位配臵1人，每个社区在20人左右，其中退休人员管理员按500名配臵1名。社会工作者由区政府统一选聘，并建立互派交流、定向招聘制度，每年在社区招聘提拔副处级公务员1名，定向招聘公务员、事业干部等。

在工资待遇上，编制内人员按每年每人6.2万元保障；社会工作者基本工资每月1400元，“五险”按规定缴纳，每月福利费300元、考核奖励300元、加班工资150元、午餐补助300元，另考取助理社会工作师每月增加100元、社会工作师每月增加200元；工作经费上，党务工作每年6万元，社区居委会每编制1人2万元，社会工作者按每年5000元由区财政划拨。

两区均设立了区委社区工作委员会，统筹组织协调全区社区建设相关工作。锦江区设在区机关工委，上城区设在区民政局，但反映设在区民政局协调工作难度较大。

二、几点体会

（一）服务为民的工作理念是实现强化社区建设和创新社会管理的第一要义。锦江区和上城区始终坚持 “以人为本、服务为民”的社区建设宗旨，将工作重心从行政管理向提供公共服务质量转变，实实在在地解决社区群众的实际困难和问题。一是对社工人员的准入严格把关，要求社工人员必须具备奉献和服务群众的精神；二是在工作站服务窗口、社会化服务项目的设臵等方面，始终体现出如何才能方便、快捷地为群众服务，设臵的窗口均是与社区居民生活联系最紧密的，如失业人员再就业、劳动保障培训等窗口；三是在社会组织的培育、考核体系的建立上紧紧围绕为民服务的核心目标，通过开展各项为民服务，调动居民参与的积极性。上城区在居民自治的工作中，提出自治即参与的观念，所有的工作立足点和着力点就是通过广泛、深入的服务，调动广大群众对社区建设的积极参与。四是以项目的实施统揽社区服务的中心工作。社区开展工作所需的工作经费全部通过实施项目并经验收后予以拨付。两区每年均为各个社区提供一定项目资金，锦江区每个社区每年28万，上城区每年财政安排项目资金1000万元，由群众自主决定开展当前最紧迫的公共服务类建设，经验收合格后，兑现项目资金，并按完成质量，实行第三方考核。截止目前，在两区的社区干部中都形成了“坐在家里有人帮你”、“社区是我家、建设靠大家”的鲜明理念。

（二）多位一体的管理模式是实现社区建设高效快捷和社会管理创新的重要手段。锦江区从2008年起实行“四位一体”的管理模式，即社区党委、社区居委会、新型集体经济组织、社区公共服务站四块牌子一套人马，人员交叉任职，机构各司其职，社区工作站主要承担社会公共服务工作，由街道直接管理。上城区提出了“三位一体”的管理模式，即社区党委、社区居委会、社区公共服务站合署办公，三个机构既有职能的明确分工，又按职能职责各司其职。为了便于工作的开展，提升社区的管理质量和水平，锦江区实行社区党委委员兼任社区居民代表会议工作委员会主任、委员，上城区实行社区书记、主任和工作站站长一肩挑。

（三）多元互动的服务方式是提升社区建设水平和创新社会管理的关键环节。两区的公共服务均立足于想群众之所想，急群众之所急，多元互动，细致入微。从 大的方面看，锦江区按照“网格化、精细化”原则，以主要服务对象不低于户籍人口4000户的标准，采取“一站一居”或“一站多居”方式，在全区16个街道办事处设立了社区公共服务站28个，并承担了5个类、49项服务项目，方便群众办事。从细微方面看，锦江区为60岁以上老龄人购买社会服务，分不同年龄段发放“服务券”，老龄人凭“服务券”可到社区指定的理发、照相、洗衣等公共服务点享受优惠的服务；上城区则根据不同的家庭情况，将60岁以上老龄人分为六个级别，开展免费、优惠、有偿等三种类型的居家养老服务。同时，上城区及杭州全市都设立了社区居民信息服务中心，辖区居民信息在全市实现了全覆盖，居民坐在家中通过拨打电话即可知晓各种信息、享受公共服务，市政府还在电视、网络等媒介上开展了包括领取低保的电视提醒等细致入微的服务。

（四）社会组织的培育发展是提高社区居民参与程度和促进社会管理创新的基础工程。两区社会组织的扶持、培育和发展均取得了显著成效，各类社会组织在社区服务中都发挥了重要的作用。两区高度重视社会组织培育与管理，引导辖区居民成立各类社会组织，对成 立的社会组织实行备案和登记双轨制，符合条件的按规定由区民政局予以登记；对按登记条例规定尚有差距的，在街道备案，根据实际情况，因地制宜地加以培育和完善。政府每年拿出一定的经费，开展社会组织评比活动，对参与社区服务多、作用大的社会组织给予一定的奖励。通过充分发挥社会组织与社区居民联系紧密的优势，增强老百姓参与社区建设的积极性。如锦江区永兴社区的红歌班、罗大姐邻里和谐互助会、水电维修协会和上城区的党员会客厅、和事佬组织、社区免费相亲会所、美政育儿交流角等社会组织，在丰富居民文化休闲生活、帮助居民解决日常工作生活困难的同时，达到了解答和宣传国家政策，促进社区居民加强交流的很好效果，社区组织凝聚力得到极大提升。如锦江区红歌班在成都市的比赛中，获得了较好的名次，政府投入很少，效果很明显。

（五）互助共建的资源挖掘是强化社会管理创新和提升公共服务水平的强劲动力。两区社区充分利用辖区内机关、企业、事业单位资源，通过积极开展互助共建活动，社区与辖区单位共享资源，弥补了社区服务场所的短板，公共服务水平明显提升。同时，在互助共建中，通过加强联系，密切了社区与机关、企事业单位的关系。如锦江区通过开展社区与辖区内学校、医院等企事业单位的互助共建，解决了社区大型会议、大型演出的场地、专业指导等困难和问题；上城区通过与辖区内宾馆、游艇、学校等单位的互助共建，充分利用了共建单位的人力资源、设备资源，为社区居民服务。如四星级宾馆免费为社区提供会务场所，电视台义务拍摄邻里纠纷调解全过程，让当事人在电视上公开辩论，最大限度化解了矛盾和纠纷。

三、建议意见

根据考察体会，现结合我区实际，提出如下建议意见。

（一）实行“3+X”管理模式。建议采取“3+X”大党委制管理模式，即社区党组织、社区居委会、社区工作站三位一体为主的组织管理，辅以各种形式的社会组织和辖区企事业单位共助共建共享的管理机制，实现在党领导下的居民自治和社会服务。倡导党组织、居委会及工作站人员交叉任职，便于统筹管理。

（二）高标准建设社区阵地。按一个社区办公场地面积不少于100平方米、服务场所面积不少于200平方 米的标准进行建设。新建小区和旧城开发成片改建小区的社区阵地应纳入城市建设规划，由开发商按标准无偿提供社区办公和服务用房；无阵地的老社区应充分利用闲臵国有资产改造成社区活动场，并无偿租用，或者新购买房屋进行建设，尽可能设在有广场的地带。建议统一规划全区社区阵地的外观和室内功能分区标准。

（三）人员编制。原则按辖区户数或人口数、商业业态、稳定及其他情况设臵编制，社区工作站原则按5人左右设定，原居委会成员职数不再增加。

（四）经费保障。

1、阵地建设经费：街道为经费投入主体，市、区给予一定补助，三年内全面达标建设。提前达标的，区委区政府给予奖励。

2、工资待遇：建议社区工作人员工资待遇原则上不作调整，根据工作情况，实行绩效考核以奖代补的方式来提高社区干部待遇，从而调动其积极性。建议对年终考评获得一等奖的社区按核定人员人数人均5000元给予奖励，对获得二等奖的社区按核定人员人数人均3000元给予奖励，获得三等奖的社区不予奖励，各等次社区数设臵名额不限，所需经费由区及街道办事处各 承担50%。同时，建立社区工作人员根据其工作年限和取得社工的职称等级增加待遇的工资增长机制。

3、办公经费：建议将原每年每社区4500元办公经费调至8000元，区与街道承担的比例不变。

4、项目经费：建议每年每个社区给予1-2万元项目经费，经验收后划拨，并由街道监督经费使用，用于为民办实事、好事，密切社区与群众的关系，引导群众支持、参与社区的建设工作。所需项目经费，建议以街道投入为主、区财政按比例补助。

（五）机制建设。

一是成立区委社区建设工作委员会，由区委副书记任主任，组织部长、分管副区长任副主任，区委办、区府办、区委组织部、区民政局、区财政局、区住建局等部门为成员，统筹社区建设相关事务。抽调2名专职人员负责开展日常具体工作。

二是尽快出台《加强社区建设创新社会管理的决定》，配套出台《社区干部的培训教育方案》、《社区管理考核办法》、《社会组织的培育和管理办法》等制度，加强社区队伍的培训、考核、管理，增强社区干部的奉献意识，提升社区干部、工作者的思想素质和工作水平； 鼓励和培育发展各类社会组织，充分发挥社会组织服务社区居民的作用。

三是逐步建立社区干部与街道干部、区级机关干部互派交流挂职，新任副科级干部到社区任职一个月、定向招聘社工干部并扩大名额等机制，提高社区干部素质，激发社区干部热情，形成社区干部“能进能出、能上能下”的机制。