佛山南海房地产市场第三季度总结报告

第一篇：佛山南海房地产市场第三季度总结报告

佛山南海房地产市场第三季度总结报告 2010年 10月 18日 09:02 新浪网

(一)概述

2010年1-9月，佛山市南海区房地产业合计实现新建商品房合同登记销售额158.31亿元，其中，实现普通住宅销售118.58亿元，别墅销售4.53亿元，车位销售6.97亿元，商业、金融和信息用房销售10.95亿元，其他用途房产(包括联排别墅)销售f17.23亿元。与2009年1-9月的销售总额207.51亿元相比，有一定幅度下跌。但与2008年同期100.67亿对比，仍有较大升幅。详细见表格：

2008-2010年1-9月南海区商品房销售金额对比表（金额单位：万元）

1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 合计

2010年1-9南海区各镇街商品房销售金额对比表（金额单位：万元）

1月 城 50 罗4118.9村 3 江 0 樵 7 灶 60 2月 34 3月 56

4月 4

5月 19

6月 72

7月 26

8月 52

9月 37

合计 09 桂39595.10188.29026.69005.656535.45948.69700.43785.37204.400990.16728.3435.85575.24731.48202.97432.359676.9943.46 8508.02 63 7 8 3 4 5 1 7 1 1 4

5449.01401.01159.21748.321357.24750.64 966.64 1 0 8 1 2008年 177094.77 57636.47 77354.53 109174.25 123009.22 128051.25 123681.56 99631.40 111063.55 1006697.00

2009年 175534.08 146082.07 298996.49 278359.37 234319.17 233941.00 320147.78 204277.35 183430.48 2075087.79

2010年 250075.82 77644.17 122375.24 293736.93 207813.83 154946.30 186702.84 143810.63 146021.04 1583126.8 九1917.31483.92481.0西8857.98351.917892.丹14391.5903.74672.05

6309.44696.25638.77011.617652.82052.45641.65 21 1 5 5 8 65 8

14702.4198.62662.77496.83133.365784.6

8622.76

1 5 7 7 2 狮25027.6919.57584.431956.113254.10804.20105.17486.19111.152249.山 11 沥 82 水 59 8 89 36 1 99 35 4 01

47

39 92 82

34

36

69 大59950.32170.14953.52426.036814.25644.47128.26703.32129.327923.里96216.11639.29036.112826.71312.56649.35768.31964.27608.473021.国内房地产产业政策频繁出现重大变化是今年房地产界的最大特征。一月两会未召开前，南海区

国内房地产产业政策频繁出现重大变化是今年房地产界的最大特征。一月两会未召开前，南海区房地产业继续保持09年高速发展态势，市场整体呈现量价齐升局面。进入二月份，受春节假日经济因素和人大、政协两会即将召开的影响，南海区新建商品房合同登记销售额出现大幅下滑，跌幅之大是近几年少见的，显示市场开始对于高房价出现观望的现象。三月初，特别在两会召开期间，无论是中央还是地方媒体，社会各界均对高房价、高地价的现象进行了热烈讨论。但是由于南海区各大发展商均已提前在价格方面选择向下调整，市场的交投活跃度大幅提升。四月开始，南海区房地产市场呈现平稳发展的好势头。

两会期间，中央领导刚刚表态要稳定房价，北京立刻出现一天三地王的现象使整个社会对目前国内房地产业的关注摆到最显眼的位置。针对上述情况，中央立刻召开了部委会议，陆续出台了有关稳定房价的措施。从国资委提出78家央企退出房地产业到国土资源部出台中小户型政策，还有相关金融、财政、建设监管的政策已陆续出台。

从8月中旬开始，受到我国有关面临通货膨胀压力出现负利率现象等因素影响，居民储蓄意愿下降，转而将资金投放到黄金、不动产等资产，造成国内部分大中城市的房地产交易快速转暖，部分城市的房价还出现大幅上升现象。最终导致各部委再次研究原来稳定房价政策的实施效果并在9月底出台了更为严厉的一系列调控政策。限制部分开发商参与土地竞购、部分城市限制居民购买第三套住房、提高第一、二套住房按揭贷款首付，调整契税征收标准，强化地方政府对房价控制的问责制度，加快保障性住房建设等等措施同时发布，我们认为，温家宝总理首次将稳定房价作为政府的一项中长期工作，将会使本次房地产业调控的时间延长。并且，在年底，中国人民银行除了提高存款准备金率控制贷款规模外，还会陆续调整存贷款利率，这些政策将会使房地产业进一步稳定下来。而部分城市也会调整住房公积金贷款的发放，进一步调控房地产需求。所以，在对待今年的房地产业调控政策上，我们必须要有充足的心理准备。

面对着上述政策方面的变化，南海区房地产业协会也深入学习中央的精神，向会员传达，将“稳定、和谐”列为今年的工作主题。所谓稳定，既是名词，是一种工作目标，也是动词，表示我们为实现这一目标而不断作出努力。在发达的市场经济机制作用下，南海房地产业协会各会员也心神领会，主动将房价小幅下调，新建商品房价格呈现稳中略降的局面。另外，在面对国家房产新政策出台的情况下，发展商为了制定中长期的定价策略，普遍将新盘发售的房价主动调低，以此来保证形成中长期稳中有升的定价机制，直接刺激了这些刚性需求的入市欲望。

另外，今年南海区房地产业协会还针对市场形势变化大力引导会员开发中小户型产品，目的是尽快调整南海区住房供应结构。使南海从原来的中大户型供应为主转为中小户型供应为主。这一策略的成功实施，激发了整个房地产的交投。

今年，南海区房地产销售热点不断涌现。从年初的里水时代糖果二期(糖果雅苑)中小户型热销到桂城中海万锦豪苑东苑新发售当日成交3.5亿到桂城创鸿水韵尚都、狮山小塘上林苑、松岗嘉景华庭、丹灶金沙的东海名都花园、桂城万科金御华府、金域蓝湾、怡翠世嘉等等例子，说明了今年各发展商销售成功与否的关键是在定价和户型方面上能否迎合消费者的心理。

目前，南海区房地产业出现了以下几方面的好形势：

第一，发展商流动资金相当充裕，抗风险能力大幅提高。经过2009年的热销，发展商手头上库存的商品房已经消化得差不多，现金回笼较大。今年上半年因为国土部门在用地指标方面进行全面调整，南海区较少推出住宅用地供应市场，造成发展商现金相当充裕。

第二，发展商持续看好未来南海区房地产业，今年在施工方面的进度加快，投资加大；投放到社会的新房源持续稳定地增长，新盘销售持续增加，发展商无捂盘惜售现象，消费者选择的机会大大增加。另外，在户型供给结构方面，发展商已灵活适应市场变化，大幅度增加中小户型房产的供给，在户型结构供给方面迎合了市场的需求。市场交投气氛活跃。

第三，越来越多的国内外一线知名发展商派人进驻南海调研项目，期待能参与到南海房地产建设的热潮当中。包括招商地产、香港中旅集团、越秀城建、香港的和记黄埔、金地房地产、苏宁地产等一系列新面孔均出现在今年土地拍卖市场。

第四，南海区目前的房地产业相当稳健。跟其他区域不同，南海区的房地产已经形成了非常丰满、多层次的价格体系。产品线从最便宜的3300元/平方米镇街带电梯商品房一直延伸到高达30000多元/平方米的高端别墅产品。消费者很容易在市场上找到适合自身条件的房产。我们认为，成熟的价格体系是判断一个市场是否稳健的重要标志。在经济如此发达的区域，社会的需求已经呈现出强烈的分化，工薪阶层在未能享受经济适用房的前提下，可以轻松的通过银行按揭购买20多万元到40万元左右的镇街带电梯商品房和中心地段的中小户型；中端的消费群体可以通过银行按揭轻松选购60万到100万中心地段的户型；而社会精英、私企业主可以购买到150万到2000万左右的中心地段豪宅。可以说，南海区目前的市场供求情况，是近几年最为理想的状态，各层次的需求皆可以在市场得到实现。部分消费者认为房价高的现象是由于局部区域市场供给不均衡而引起的。可以说，消费者认为房价高只是“要在南海区最好的地段买最好的房子不便宜”的一种表述。就象买车一样，我们处于社会主义初级阶段不可能实现家家都买奔驰、宝马。对于镇街3000多到10000这样的价格来说，其房产定价依据是理性的。

对于今年国家陆续出台的一系列政策，就南海区域而言，影响最大的主要是金融信贷方面的政策。该政策的实施直接提高了购房者的支付门槛，暂时将部分购房需求冻结。对于南海而言，南海区是比较早实施房改制度的城市。93年到2000年，大部分企事业单位就已经进行了房改。但由于南海的行政级别低，相当多的企事业单位职工享受的房改待遇较低，所以，形成了南海区居民在改善型住宅方面有较大需求。二套房房贷政策实施将会使这部分家庭新置业难度加大。但是，我们应该看到，南海区是由8大镇街组成的。这些镇街目前正处于城市化进程中。越来越多的镇街居民接受商品房小区这样的生活方式，逐渐从镇街的宅基地住宅向商品房小区转移。所以，我们认为，南海区房地产业中长期继续高速发展的态势是不会改变的。随着南海区在交通、规划、大环境配套方面的优势逐渐显现和南海区实体经济的高速发展(例如广佛地铁通车、广佛同城政策进一步深化融合、千灯湖金融高新区建设进入实质性阶段、一汽大众在我区落户投产等因素)，南海的房产业将在未来相当长时期内处于价值发掘阶段。

随着十月广佛地铁的通车，南海地产业将正式进入一个全新的时代。今年9月，越秀城建顺利拍卖南海桂城地铁上盖180米双子星地标项目，南海大道有望成为整个佛山禅桂的新商业中心区域。“北京有十里长安街，南海则有十里南海大道。”凭借着桂城千灯湖金融高新区的建设和南海大道多个大型商业悠闲中心群的快速建设，南海大道将有望取代佛山原来的祖庙路商业中心而成为整个佛山禅桂的中轴，禅桂城市中心东移的格局已经形成。中秋欢乐节近二百万市民齐聚千灯湖正以客观事实印证了上述趋势。因此，从中长期来说，桂城区的房产价值尤其是商业地产价值将会不断提升。

(二)区域分析

从区域上分析，今年南海区各镇街发展严重不均衡的现象继续出现。主要表现在：

里水镇继续保持高速发展态势，1月份甚至创出单月成交9.62亿元的好现象。虽然里水镇的在售楼盘不多，但是属于金沙洲板块的御景半岛、时代糖果雅苑销售理想。尤其是时代糖果雅苑，凭借在户型方面的创新和合理的定价，取得了市场的高度认可，显示出金沙洲板块的巨大发展潜力。随着御景半岛半岛销售得差不多，香港新世界金名都项目将会接力。

同时，位于里水和顺的中信山语湖，凭借其超前的规划构思，面向全国的营销策略，今年也取得了辉煌的销售业绩。

处于里水中心城区的君景湾、峰景湾以及海逸锦绣蓝湾则稳健销售，随着保利地产成功竞拍原来烂尾盘班芙小镇部分商住用地，该区域将会形成集聚效应，迅速带动一环里水出口片区的地段价值。

大沥镇方面，热销楼盘有金棕榈湾、金域华庭，盐步的雅居蓝湾、领地海纳天河花园、雅居乐的花地湾壅景豪园、黄岐的中海金沙湾、风度国际明苑。由于大沥镇目前包括黄岐、盐步、大沥三个街道。其中黄岐、盐步在地段方面接近广州，一直是南海区房地产业发展活跃的区域。黄岐地段同样包含金沙洲板块概念，其中的中海金沙湾凭借其优良的建筑质量，独特的超宽楼距，和谐构思的户型设计获得了大量广州市民的青睐。

这里有值得留意的是，万科在大沥镇的金域华庭项目。该项目是万科首个在我区非中心镇街开发的楼盘。但该楼盘的成功销售，显示出目前国内一线发展商介入南海区非中心行政区域的镇街策略获得了重大的成功。类似的华南保利投资狮山东风水库项目是否能获成功我们将密切关注，国内一线发展商介入南海区二线镇街的趋势似乎在慢慢形成。

桂城方面，保利花园、江南名居、星晖园继续热售，价格平稳。位于桂城怡翠板块的新盘中海万锦东苑和万科的金御华府于上半年正式开售，定价低于原来市场预期，销售获得了巨大的成功，反映出目前禅桂两地居民购买力强劲，市民对南海区房地产今后发展有充足的信心。新加坡丰树地产基金开发的平洲富丰新城以及万科、能兴地产位于季华东的两楼盘也于第三季度集中上市，由于楼盘在户型、价格方面均迎合今年市民的需求，出现抢购现象，一房难求再次出现。

狮山镇方面，呈现百花齐放局面，小塘的上林苑销售表现突出；狮山的中南海晖城、水晶湾中小户型、松岗的海逸锦绣桃园、嘉景华庭、穆天子山庄销售理想； 时代峰云名居因为重新包装和大幅调低销售价格取得了热销；南国桃园内的汇江假日花园、香格里拉花园四期公寓新发售别墅认购热烈；保利位于官窑东风水库的新盘保利东语花园直接带旺官窑区域楼市，官窑唯一带电梯商品房项目的豪景新城销售顺畅。从狮山数据来分析，狮山的中小户型销售比较理想，而南国桃园悠闲别墅则重新被市场发掘。

丹灶镇方面，位于金沙的东海名都花园价格调高后销售势头减缓，丹灶的都市晴园、和丰名苑、锦绣豪庭、金沙的创融理想家园销售畅旺，受桂丹路开通的利好因素，天晟海琴湾别墅重新被市场认识，销售大幅攀升，祈福南湾半岛销售一般。

罗村方面，时代倾城基本销售完毕，新盘尚观御园一花独放，凭借价格适中和中小户型的优势获得市场热烈追捧。而港资新盘翠湖绿洲因为首次开盘因定价过高无人问津，其后调整策略大幅降价销售，取得了巨大成功。新盘新雅名轩和新盘怡佳名苑销售不错。

西樵方面，西岸的山林水语新城低价入市，成为西樵西岸房产销售一大亮点，钜隆房产的凰朝圣堡、凰樵假日销售畅旺。丽湖名轩和新盘永利花苑销售相当理想，直接带旺西樵山根板块。

九江镇的商品房则以金港湾、洛浦园、向明苑成为销售主力。从成交额来看，九江近半年的新建商品房销售额在温和增加，显示出该区域城市化进程在慢慢加快，但由于成交总额低，还是在南海各镇街道排行最后。

第二季度，南海区各主要典型的楼盘价格均相当稳定。对比09年底基本上在上下10%内波动，符合中央监管层稳定房价的精神。

而第三季度开始，南海区的典型楼盘价格出现了一定幅度的上升，尤其是本地发展商和外来二线发展商开发的楼盘，普遍存在较大的升幅；而外来一线发展商开发的楼盘价格相当稳定。这种现象主要有三种情况造成的：第一，是因为户型结构的差异所造成的，现在楼盘基本上是分几期开发，越到后期，户型和朝向越漂亮，另外，部分楼盘原来是供应毛胚房，现在供应的产品是精装修房子，价格出现较大幅度上调是合理的；第二，楼盘结构方面的差异所造成，原来的楼盘供应以普通洋房为住，第三季度除了供应洋房外，还包括别墅，楼盘成交均价出现大幅拉升属于正常；第三，部分镇街的房产价值整体被发掘，例如比较典型是丹灶金沙、九江的房产，这些区域的房产价格一直相对较低，年初价格大概在3000元平方米左右。他们在南海区其他区域房产业蓬勃发展的带动下，也被相应拉升起来。但是，这些价格拉升并未完全被市场接受，主要表现在成交量方面。丹灶金沙、九江的房地产业近一年成交量并不大，例如九江今年长期处于每月成交1000多万的水平，反映出价格上调并未被市场所完全认可，开发商和消费者都均处于高度观望状态。

(三)预售情况分析

新增预售数据见下表：

2010年1-9月份南海区批准预售商品住宅的镇（街道）分布情况 镇（街）桂城街道 罗村街道 九江镇 西樵镇 商品住宅

面积（万㎡）

42.92 18.55 8.36 28.66 占全区比重 22.36% 9.66% 4.36% 14.93% 商品住宅套数

3799 2343 771 3221 丹灶镇 狮山镇 大沥镇 里水镇 合计

镇街

桂城

罗村

九江

西樵 11.53 6.01% 997 23.74 12.37% 2404 23.78 12.39% 2532 34.39 17.92% 2680 191.93

100%

18747 2010年1-9月南海区各镇街楼盘商品房批准预售情况

楼盘名称 批准预售套数

批准预售面积(m2)星晖园 112 14416 中海万锦豪园 76 7436 金御华府 302 23446 天安南海数码新城

231 47909 保利花园 150 22595 水韵尚都 1287 144736 金域蓝湾 340 33122 中海万锦东苑 1218 138179 怡翠世嘉花园 145 12794 富丰新城 270 41436 尚观御园

1191 99679 翠湖绿洲花园 971 72804 怡佳名苑 220 20153 新雅名轩 120 8490 洛浦园

239 34001 九江商业大厦

12367 金港湾 304 23006 金港湾商业中心 2523 凰樵圣堡

826

56663 丽湖名轩 凰樵假日 山林水语新城 江滨花园滨城 永利花苑 聚居乐花苑 天晟·海琴湾 锦逸豪庭

丹灶 和丰明苑

南海祈福南湾半岛花园

东海名都花园 融创理想家园 海逸锦绣桃园 穆天子山庄

狮山 中南海晖城 西堤国际花园 水晶湾花园 黄岐沙面新城 领地海纳天河花园 花地湾雍景豪园

大沥 中海金沙湾 雅居蓝湾 金域华庭 金棕榈湾 风度国际名苑 海逸锦绣蓝湾 中信山语湖花园

里水 金碧海岸花园

峰景湾 糖果雅苑

586 76 515 33 677 543 2 99 62 100 555 220 230 288 466 130 333 365 131 132 731 329 606 393 552 384 213 390 60 1885

52983 5870 57220 13435 57529 47837 519 9296 5961 33310 51333 17294 30293 43716 31940 10816 34104 26105 12276 12406 79909 32575 42899 38936 38466 38349 106342 56570 5521 153274

从数据分析，今年前三季度整个南海新增加房源还是相当充足的。表现为两方面，一个是今年的新楼盘比较多，例如罗村今年的成交主力全部是今年才上市的楼盘；桂城今年新上市的楼盘占较大比例，西樵新上市的楼盘也超过一半。二是，每个楼盘供应的量也比较充足。新房源供应充足可以客观事实说明今年整个南海区房地产业在资金方面的充足和对后市的乐观。企业在建设施工进度方面一直是加快，项目开发周期越来越短。这是一个非常好的现象。

今年1至8月，南海区一直处于销售大于预售的情况，9月份，相当多楼盘的新房源集中上市，扭转了局面。对比销售和预售数据，1至9月，南海区总销售套数为16730套(包含普通商品房、别墅、联排别墅)，面积174.90万平方米，而总预售套数为18747套，面积191.93万平方米。目前整体上处于供求平衡状态。

(四)市场预测

今年，南海区房地产业面临着前所未有的利好因素。

第一，今年广佛地铁就会通车，南海区处于广东的第一大城市广州和第三大城市佛山之间，地铁的正式通车将以事实将南海完全融合到两大城市之间。由于两大城市汇聚了将近25000亿的存款，消费力相当庞大。地铁通车影响是深远的。地段的优势将会使南海区在未来的10年内处于价值发掘阶段。

第二，今年广州举办亚运会。广州市区的在建房地产项目将因此从9月30日至12月22日停工84天，广州市可供销售的房源会大幅减少，广州市区房价出出现较大上升。广州楼价与南海区楼价之间的差价会越来越大，给南海区房地产业带来了重大机遇。

第三，佛山市禅城区旧城拆迁规模越来越大，但进度较慢，可供房源不多，造成禅城区房价出现较大幅度上升；禅城区楼价与南海区楼价之间的差价同样越来越大，禅城区获得拆迁补偿的人员选择南海(桂城、罗村、狮山)购房的现象会越来越普遍，给南海楼市创造了巨大的刚性需求。

第四，正因为佛山市禅城区旧城改造的进度不理想，整个禅桂的城市中心出现东移的格局已经形成。20年前，整个禅桂的城市中心是以佛山禅城区祖庙路为中轴线的，当时，祖庙路上的兴华商场、玫瑰商场、百花广场一直引领禅桂的商业核心。但是，随着近十年南海大道沿线的超常规高速开发，南海大道已经形成了千灯湖大型金融、商住板块、南海广场商业板块、南海嘉信茂广场商业板块、怡翠商住板块。这些板块随着南海桂城地铁上盖185米双子星地标项目的成功出让，预计在未来五年后，整个南海大道沿线将取代祖庙路的商业核心地位而成为整个禅桂的新中心。届时，“北京有十里长安大街，佛山有十里南海大道”的情况将会出现。整个南海大道沿线房产将逐渐受益。

因此，我们相信，虽然今年国家在房地产业政策方面出台了多项稳定房价政策，但随着这些政策的明朗，南海区房地产业在上述利好的作用下，依然会在“稳定、和谐”的主调下保持健康高速发展的态势。

第二篇：2012年佛山房地产市场运行情况分析

2012年上半年佛山房地产市场运行情况分析

经历过2011年的“寒冬”，佛山房地产市场在2012年逐渐迎来暖春，上演触底后逆转的行程，量的持续释放逐渐蔓延至价的拉升，当年12月成交均价重回“8 字头”。在降息等利好政策的影响下，众多购房者由观望转变为入市，佛山市场进入平稳恢复和发展期。

一、新建商品住宅市场交易情况

1、供应情况

佛山楼市新增住宅供应量于2010 年达到九百万平米的高位，随后的2011 年、2012 年的全市供应量则呈下滑趋势。11 年限购令出台，市场观望气氛浓厚，全市新增供应量回落。12 年新增供应量继续减少，但降幅较11 年减少七个百分点。2012 年佛山市新增住宅面积784.24 万平米，相比2011 年减少5.5%，仍处于一个高位。

从各月住宅供应情况看，全年新增供应量共有3波高峰，时间分别是3-4 月、9 月、12 月。3-4 月份因春节假期楼市的降价幅度达到部分购房者心理预期，加上首套房贷利率优惠重现，刺激刚需客入市购房，开发商主动迎合购房者预期，加大推货量，迎来全年佛山楼市供应量的第一波高峰期。9 月份各项目备战金九银十，开发商加紧推货，供应放量，仅最后一周时间，全市共取得37 个预售证，供货量突增，月供应量106.58 万平米，迎来第二波供应高潮。第四季度市场开始平稳发展，开发商对后市信心十足，供应量再一步提升，12 月份以93.98 万平米的供应量，完成供应的最后一波高潮。

从各区住宅供应分布看，顺德区、南海区全年供应量各占全市总供应量的1/3，其中南海区供应量有276.63万平米，位居全市首位，顺德有262.12 万平米的供应量；禅城区有125.76 万平米，高明区52.93 万平米，三水区有65.22 万平米的供应量，这三个区域的总供应量占全市总供应量的1/3。

2、成交量价情况

从近几年全市成交走势看。2008 年在金融危机和严厉调控双重作用下，楼市供大于求，成交量大幅下挫。2009 年市场回暖，市场一度出现供不应求的局面，成交量创下历史新高，接近千万方（968.6 万平米）。2010 年、2011 年受国家调控政策的影响，成交量逐年减少。2012 年成交量有所增长，全市成交面积672.03 万平米，同比增加6.0%，但成交总量仍低于09 年、10 年。

在经历11 年的成交低迷后，佛山房企纷纷推出性价比较高的产品，再加上银行房贷利率优惠等刺激因素的边际效用，刚需客纷纷出手购房，形成以价换量的局面。2012 年全年，佛山一手商品住宅成交总金额为513.09 亿元，同比微跌0.9%；成交均价为7635 元/平米，同比下降6.6%。

从月度成交价格走势看，佛山楼市春节成交探底，价格与成交金额呈现同向变动，节后成交量出现大反弹，以价换量格局形成，3 月份小阳春成交量强劲回升，佛山楼市加速进入全面降价阶段，此后佛山房价一直维持在7 千元以内，直到年底12 月份，一些定位较高、成本较贵的新项目入市，佛山房价出现了一个增长的势头，12 月成交均价重回“8 字头”。

二、各区域市场成交情况

1、禅城区

2012 年，禅城区一手住宅共成交11107 套，同比增长46.6%；总成交建筑面积110.84 万平米，同比增长43.0%，同比增幅位列佛山五区之首；总成交金额为97.86 亿元，同比上涨25.5%；整体成交均价为8829 元/平米，同比下降12.2%。

2、南海区

2012 年，南海区一手住宅共成交18630 套，同比下降3.6%；总成交建筑面积211.23 万平米，同比下降1.1%；总成交金额为187.77 亿元，同比下降8.6%；整体成交均价为8889 元/平米（佛山五区最高均价），同比下降7.5%。

3、顺德区

2012 年，顺德区一手住宅共成交21312 套，同比增长5.7%；总成交建筑面积261.57 万平米，同比增多10%，成交总量位居全市第一；总成交金额178.85 亿元，同比上涨4.9%；整体成交均价为6838 元/平米，同比下跌4.6%。

4、三水区

2012 年，三水区一手住宅共成交4347 套，同比下降22.5%；总成交建筑面积43.73 万平米，同比下降29.0%；总成交金额为25.5 亿元，同比下滑38.9%；整体成交均价为5831 元/平米，同比下跌13.9%。

5、高明区

2012 年，高明区一手住宅共成交4051 套，同比增长3.6%；总成交建筑面积44.66 万平米，同比增长3.2%；总成交金额为23.12 亿元，同比上升3.3%；整体成交均价为5177 元/

平米，与2011 年基本持平。

三、二手房市场交易情况

2012 年佛山市二手房市场共成交17779 套，相比2011 年减少24.1%，成交总面积215.07 万平米，相比2011 年减少24.0%，成交套数首次跌到2 万套以下，创近年来的新低。

各区中，顺德区二手房以7630 套，108.56 万平米的成交量，占总成交面积的50.5%，远超排名第二的南海区，成为全市第一。南海区成交5317 套，总成交面积为58.06 万平米，占总成交面积的27.0%。禅城区共成交二手房2236 套，共计22.52 万平米，占全市的10.5%。三水区二手房共成交1438 套，成交面积为14.8 万平米，占总成交面积的6.9%；高明成交二手房1158 套，共计约11.12 万平米，占全市的5.2%。

四、总结和展望1、2012年佛山楼市总结

2011 年第二季度开始，在“限购”、“限价”和“限贷”的打压下，购房者观望情绪浓厚，市场逐步陷入低迷，这种局面延续至2012 年的1-2 月份，成交量持续下跌。到2 月底3 月初，随着个别大品牌开发商开始系统性的降价，并取得不错的成交，“以价换量”逐步成为市场主流，成交量也随之出现大反弹。加之春节过后流动性的持续宽松，政府对调控政策的技术性校正，市场回暖预期形成，成交量得以持续攀升。3 月小阳春之后，佛山一手住宅月度成交面积超过55 万平米，基本达到11 年限购以后最高月成交量的水准，正式拉开佛山成交回暖行情，楼市全年呈现“以价换量、量升价跌”的特征。

2、2013年佛山楼市展望

从人口聚集和经济发展潜力来看，佛山的购房需求还处于高位。根据佛山市统计局数据，2012年1-3季度全市城镇居民人均可支配收入26161元，比上年同期增长12.7%，城镇居民人均消费支出19236元，增长5.7%。良好的经济运行态势及佛山不断进行的城市化进程，将不断形成实实在在的购房需求，对佛山房价形成支撑。与此同时，在经历2012年的政策适应期后，佛山需求量已从限购初期的月均35万㎡回升至60万㎡的稳定水平线上。在中央政府房地产宏观调控基调基本不变的前提下，预计“价稳量升”将成为2013年佛山房地产市场的主要特征。

第三篇：2015年第三季度房地产市场巡查情况报告

2015年第三季度房地产市场巡查情

况报告

巡查时间：2015年9月14日至17日

为了加强房地产市场秩序监管，做好房地产市场风险防范，促进房地产市场平稳、健康、有序发展，规范房地产开发项目交付使用行为，2015年9月15日房地产市场管理站、权属登记站、物业管理站，联合对我县行政区域内9家房地产开发企业销售现场、施工工地以及文字档案进行巡查，现将巡查结果报告如下：

（一）巡查过程中，存在以上问题

1、部分房地产开发企业资质证书、范本合同、从业人员证书、已建房屋效果图、户型图等需公示的上墙材料未按规定公示（富泰名苑）；

2、项目手册未能及时填写及验核；

3、未进行物业招投标、物业实施方案报我局备案；

4、部分销售人员及相关从业人员为取得上岗资格证书；

5、资质证书过期，但未及时补办现象；

6、部分项目未取得相关施工许可，违规开发；

7、部分项目延期交付，但未说明原因，造成部分购房户投诉；

针对以上情况我局以对问题房地产开发企业下发整改通知书，责令整改完毕，并上报我局复核。

（二）我县房地产市场存在的问题和不足；

1、开发企业市场经营和管理水平有待提高；

2、专业工作人员工作效率低下、业务能力不强、自身法律意识不足，造成购房者及相关业主投诉较多。

3、城镇人口较少，购买力不足，房地产销售滞后，造成部分开发企业资金困难，影响一系列的房地产开发经营活动。

4、后期管理混乱，业主投诉较多；

（三）、今后工作重点

1、进一步加强规范管理，对房地产开发企业的不合法行为及买受人的违法行为进行监督；

2、公开举报监督电话，群众实践做到投诉一起处理一起，房地产企业违法行为遇到一起查处一起；

3、完善和改进信息统计系统，加大对信息统计的复核力度；

4、每季度巡查全县房地产开发项目，掌握房地产开发动态；

5、努力完善物业管理服务，使之成为促进我县房地产开发档次的主力军；

6、积极配合和服务房地产开发企业开发行为，积极维护购房户和业主及房地产开发企业的合法权益。

总体达到维护我县房地产市场快速、健康、有序，发展的工作任务。

第四篇：2012年上半年佛山房地产市场运行情况分析

2012年上半年佛山房地产市场运行情况分析

经历过2011年的“寒冬”，佛山房地产市场在2012年逐渐迎来暖春。2012 年上半年，佛山房地产市场整体稳定增长，呈现持续回暖趋势。2012 年上半年，佛山一手住宅成交面积环比上涨23.5%，成交均价环比下跌3.6%，出现量升价跌的态势。上半年佛山市通过“招拍挂”公开市场共成交各类型用地95 宗，新增住宅预售许可证共274 个，一手商品住宅成交总金额为227.05 亿元，成交均价为7799 元/平方米。在降息等利好政策的影响下，众多购房者由观望转变为入市，市场进入平稳恢复和发展期。

一、土地市场情况

2012 年上半年，佛山市通过“招拍挂”公开市场共成交各类型用地95 宗，总成交用地面积452.75 万平米，总成交金额117.04 亿元。从成交土地用途看，住宅类用地和工业类用地成交量较多。全年住宅类用地成交23 宗，共135.05 万平米，占总成交量的29.8%；商业类用地成交12 宗，共41.51 万平米，占总成交量9.2%；办公类用地成交11 宗，共24.62 万平米，占总成交量5.4%。

分区域成交看，南海区成交用地面积达148.4 万平米，占全市总量的32.78%，位居全市首位；高明区成交用地面积112.8 万平米，仅次于南海区，占全市总量的24.93%；三水区成交用地面积为59.76 万平米，占全市总量的13.2%；禅城区成交用地面积为47.27 万平米，占全市总量的10.44%；佛山新城成交用地面积为42.97 万平米，占全市总量的9.49%；顺德区成交用地面积为41.46 万平米，占全市总量的9.16%。

从土地成交的楼面地价看，南海区和佛山新城楼面地价在2000 元/平方米以上，分别为2803 元/平米和2645 元/平米，南海区以工业用地为主，佛山新城仅成交办公和商业用地；顺德区楼面地价为1873 元/平米；其次是禅城区1187 元/平米，三水区楼面地价为1082 元/平米；高明区楼面地价最低，为608 元/平米。

二、新建商品房市场交易情况

1、供应情况

2012 年上半年，佛山全市新增住宅预售许可证共274 个，总批售住宅套数32596 套，较2011 年上半年减少2036 套；总批售住宅面积344.23 万平米，同比2011 年上半年减少

4.5%。从各区住宅供应分布看，顺德区和南海区依然是主力区域，新增供应量较大，新增住宅供应量分别为121.17万平米、99.62 万平米，占全市总供应量的64.1%。其次是禅城区和三水区，新增供应量分别有47.77 万平米、45.04 万平米；高明区新增供应量最少，有30.62 万平米。

2、成交量价情况

佛山市2012 年上半年一手住宅共成交25518 套，成交面积291.13 万平米，环比增长23.5%，同比减少26.9%。从区域成交来看，顺德和南海两个主要区成交量合计为205.68 万平米，占全市总成交量比重的70.6%。其中南海区以成交106.2 万平米居全市首位，高明区则最低，仅成交18.67 万平米。禅城区成交量回升，涨幅为11.3%；其他四区成交量下滑幅度都超过20%，以三水区降幅最大，为55.9%。

成交价格方面，2012 年上半年，佛山一手商品住宅成交总金额为227.05 亿元，环比增长19.0%，同比减少30.6%；成交均价为7799 元/平方米，环比下降3.6%，同比下降5.1%。

3、各区域市场成交情况

禅城区一手住宅共成交4778 套，总成交建筑面积47.66 万平米，较去年上半年增长11.3%；总成交金额为40.52 亿元，较去年上半年下降12.7%；整体成交均价为8501 元/平米，较去年上半年下降21.6%。

南海区一手住宅共成交8959 套，总成交建筑面积106.23 万平米，较去年上半年减少20.8%；总成交金额为98.73 亿元，较去年上半年减少23.4%；整体成交均价为9294 元/平米，较去年上半年下降3.3%。

顺德区一手住宅共成交8152 套，总成交建筑面积99.45 万平米，较去年上半年减少32.7%；总成交金额为67.21 亿元，较去年上半年下降36.6%；整体成交均价为6758 元/平米，较去年上半年下降5.8%。

三水区一手住宅共成交1929 套，总成交建筑面积19.12 万平米，较去年上半年减少55.9%；总成交金额为10.91 亿元，较去年上半年减少64.0%；整体成交均价为5706 元/平米，较去年上半年下降18.4%。

高明区一手住宅共成交1700 套，总成交建筑面积18.67 万平米，较去年上半年减少37.8%；总成交金额为9.68 亿元，较去年上半年减少37.4%；整体成交均价为5183 元/平米，较去年上半年下降0.6%。

三、二手房市场交易情况

2012 年上半年佛山市二手房市场共成交6528 套，同比去年上半年减少57.32%，成交总面积77.43 万平米，同比减少57.82%。从走势来看，2005 至2011 年成交总套数均在两万套以上，2010 年出现了最高值42075 套，今年上半年成交套数仅六千多套，远远达不到往年成交量一半的水平。各区中，顺德区二手房共成交2920 套，总成交面积为40.03 万平米，占总成交面积的51.7%。南海区共成交二手房1822 套，共计19.96 万平米，占全市的25.78%。禅城区共成交二手房802 套，共计7.9 万平米，占全市的10.2%。三水区二手房共成交517 套，成交面积为5.11 万平米，占总成交面积的6.6%；高明成交二手房仅467 套，共计约4.43 万平米，占全市的5.72%。与11 年上半年相比，佛山五区二手房成交全面大幅下滑，跌幅在30%-70%以内，顺德区和南海区两个主要区域分别下跌56.17%和65.67%。

四、总结和展望

2012 年上半年密集出台的货币政策已经对房地产市场产生了较大的影响，成交量开始有所回暖，受限购的影响房价稳中有降。房地产市场目前的调整符合政策预期，也符合行业的长远发展，房地产调控大政策坚定不动摇的仍然是2012 年宏观调控的重点。短期内中央政府的房地产调控基调不会变。2012 年下半年市场将进入量价平稳的阶段，在市场量价筑底回归之后，或将开启房地产市场平稳发展的下半场。

第五篇：2011年金华房地产市场总结报告

2011年金华房地产市场总结报告

第一部分：全国房地产市场总结

一、政策环境——房地产调控持续加码，措施进一步落实细化

2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控：1月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个；7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50个；10月底，1000 万套保障房建设计划提前实现；始于2010年的这一轮房地产调控在2011年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步细化。

1、商品房：限购、限价、限贷等行政手段加码，税收、利率等经济手段跟进

限购范围和严厉程度递增、限价令陆续出台。年初，“国八条”中明确提出限购条件，并指定必须限购的城市，将2010年“国十条”和“9.29 新政”的限购要求具体化、严格化，限购范围扩大至40多个城市，限制标准严厉程度大大提高。7月“国务院常务会议”又将限购范围扩大到地级县级城市，限购城市进一步扩大至近50个城市。价格方面，中央规定商品房明码标价防止房地产企业坐地起价，要求各地制定房价控制目标，并以问责制确保地方政府执行力度，地方“限价令”陆续出台。

首套、二套贷款门槛提高，三套停贷，各类需求均受到一定抑制。从2010年1月“国十一条”到2011年1月“国八条”，首套房贷款首付比例全面调到30%及以上；二套房首付比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1 倍；三套及以上住房暂停发放贷款；不能提供1 年以上当地纳税或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

住房转让营业税调整、房产税改革试点正式落地。紧随“国八条”之后，2011年1月27日，财政部发通知，将购买不足5年（含5年）的普通住宅对外销售由按差额征收营业税改为按全额征收；同日，上海、重庆开始实施房产税改革试点，进一步打击炒房行为。10月人大会议已经表明今后会扩大房产税改革试点范围。

2、保障房：资金、土地等配套措施跟进，促使大规模建设计划落实到位

中央投入资金增加，多项政策支持保障房融资。2011年10月住建部部长姜伟新在十一届全国人大常委会上表示，今年中央政府实际已投资1520多亿元，超过往年水平。姜伟新还表示，明年的任务更重，中央的投入肯定不会少，而且会有所增加。另外，中央发布《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》、《关于多渠道筹措资金确保公共租赁住房项目资本金足额到位的通知》等多项政策支持保障房融资，确保建设进度。

1000万套保障房计划提前实现。2011年，《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出，未来5年，我国将开工建设3600 万套保障房，2011年和2012年各1000万套，后面三年1600万套，“十二五”末使保障性住房的覆盖率达到20%。根据住建部统计数据，截至2011年10月底，全国保障房已开工1033万套，超额完成年初计划任务。

3、货币政策：上半年持续收紧，新增房地产贷款下降显著，近期货币政策微调

为抑制通货膨胀，2011年上半年货币政策持续收紧，下半年则明显放缓。2011年1月-7月，央行共加息3次（2010年以来共5次），上调存款准备金率6次（2010年以来共12次）。一年期存款利率提高到3.5%，大型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高点。进入下半年以后，随着物价过快上涨的势头得到遏制（CPI增速由7月的6.5%高位回落至10月的5.5%，11月进一步下降至4.2%），中央及时调整货币政策收紧步伐，7月-11月共计5 个月里，央行未上调利率和存准率。

10月，温家宝总理在国务院常务会议提出，更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性，适时适度进行预调微调，保持货币信贷总量合理增长；央行三季度货币政策执行报告中也没有再提“把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务”，而是指出继续实施稳健的货币政策，更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性，密切监测国内外经济金融形势发展变化，把握好政策的力度和节奏，适时适度进行预调微调。

央行近日下调存准率，释放货币政策微调信号。2011年11月30日，央行公布从12月5日起下调存款准备金率0.5个百分点，这是近三年来央行首次下调存准率，释放2012年货币政策微调的信号。

二、新房——调控效果在限购城市显现，百城价格指数连续3个月下跌

1、价格：9月起百城住宅均价开始下降，且跌幅持续扩大

百城价格指数环比涨幅持续缩小，9月起持续环比下跌且跌幅有所扩大。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据显示，2011年1月以来，环比涨幅逐渐缩小，价格上涨速度持续放慢；9月-11月，连续三个月环比下跌，且跌幅不断扩大，11月环比下跌0.28%。今年1月100个城市全部环比上涨，到11月只有43 个城市仍为上涨。

另外，由于十大城市全部为限购城市，受调控政策影响较大，房价涨幅下滑幅度大于百城平均水平。具体来看，各城市表现不同，杭州、苏州、成都对市场反应较为敏感，在5、6月份已经开始呈现环比下降趋势；深圳、上海8月开始降价；而广州、北京、天津直到10月环比才开始下降，价格调整幅度不大。

2、需求：主要城市成交量低于去年，近三个月降幅扩大

一线城市成交量已低于2008年的历史低位，二、三线城市略好于2008年。整体来看，2011年1-11月，一、二线代表城市月均成交面积分别为64万平方米和57万平方米，同比分别下降15%和7%；三线代表城市为36万平方米，与去年同期基本持平。与历年水平相比，今年1-11月，一线城市月均成交面积已低于2008年历史低点（76万平方米），与2009年的较高水平（131万平方米）相比降幅达51%；二线代表城市月均成交面积接近一线城市水平，达57万平方米，虽明显高于2008年水平（36万平方米），但较2009年和2010年分别下降22%和10%；三线代表城市月均成交面积为36万平方米，与2009年和2010年相比，降幅分别为18%和8%。

成交量持续低迷，但多数城市成交金额并未明显下降。2011年1-11月，一二三线代表城市月均成交金额分别为100亿元、46亿元和27亿元，均高于2008年。与上年相比，一线城市下降11%，二线代表城市基本持平，三线代表城市涨幅较为明显，同比增长12%。

3、供给：重点城市总体供应量与去年同期基本持平

一线城市新上市量低位运行，二三线城市高位运行。整体来看，2011年1-11月，一线城市住宅月均新批上市面积为78万平方米，与去年同期基本持平，但处于近五年的最低水平。二线代表城市延续之前的上升态势，月均新批上市面积略高于一线城市，达83万平方米，同比上升15%，是近五年的最高水平；三线代表城市为37万平方米，增幅最为明显，同比增长20%。今年11月，一线城市单月新批上市面积达104万平方米，同比由9月的下降28%回升至增长26%；二线代表城市单月新批上市面积近三月呈下行态势，11月同比微降3%，为96万平方米；三线代表城市为35万平方米，同比增长35%。

4、供求对比：销供比持续低于1，库存压力不断加大

2011年，大部分重点城市销供比持续下降，已接近或低于2008年低点。二季度开始，重点城市销供比普遍低于1，且大部分城市持续下行。北京、深圳、沈阳销供比在第二季度出现大幅度下降，销供比在0.5-0.8间波动。11月份数据显示，深圳的销供比仅有0.3，北京为0.58，武汉为0.56，上海为0.61，沈阳为0.81，均创2008 年以来低点。

2011年，各重点城市库存量持续攀升，出清周期继续延长。2011年，重点城市库存量持续走高，部分城市可售面积同比增速明显提高，武汉三季度可售面积同比增速超过60%。受可售量上升和成交低位运行的影响，2011年重点城市出清周期持续延长。11月，九个重点城市平均出清周期为15个月，连续11个月上升。一线城市中北京出清周期较年初延长9个月，深圳、上海分别延长3、4个月；二线城市除苏州周期仅延长3个月外，其余重点城市延长8-11个月不等；三线城市惠州11月出清周期在上月小幅缩短后出现两个月的延长。与历史水平相比，2011年各重点城市出清周期相对于2008年的高位仍有一定距离，形势相对缓和。三、二手房——受调控影响更大，主要城市成交量和价格降幅大于新房

9-11月，重点城市二手房价格平均环比跌幅持续扩大，调控效果逐渐显现。1-11月主要城市二手房价格平均涨幅连续缩小，从9月份开始环比持续下跌，跌幅从0.7%扩大至11月的1.8%。2011年1-11月，11 个重点城市价格指数平均累计涨幅仅为5.1%，而2010年同期累计上涨26.9%，2009年1-11月为20.2%，2008年则是同期下降9.4%。

1-11月，主要城市二手房成交量明显低于去年同期，下半年下行趋势更为明显。2011年1-11月，北京等重点城市二手房共成交44.1万套，较去年同期下降34%，但依然高于2008 年水平33万套。同比来看，8-11月同比降幅均在40%以上，且降幅呈逐渐扩大趋势，从8月份的同比下降42.2%，到9月的53.5%，11月降幅达到57.5%。

四、土地——出让总量略有增长，出让总金额基本持平，住宅用地量价齐降

2011年，受调控政策影响，全国住宅用地量价全面下行，北京、上海等重点城市降幅更为显著。1-11月，全国133个城市住宅用地楼面均价同比下降9.9%，溢价水平为13.9%，不及去年同期的一半，其中10、11月均在6%以下，处于近三年低位。供求方面，全国各类土地总供应及成交面积仍高于去年，但住宅用地市场受影响较为显著，其供应和成交面积同比分别下降9.8%和11.0%；十大城市分别下降18.2%和23.5%，降幅高于全国水平。

1、土地价格：住宅用地楼面均价显著回落，溢价率持续下行至历史低位

住宅用地楼面均价持续低于去年同期。2011年1-11月，全国133个城市住宅用地平均楼面地价为1462元/平方米，同比下降9.9%。溢价率持续下行，10月跌破3%，创历史新低。2011年1-11月，全国133个城市住宅用地成交平均溢价率为13.9%，比去年同期下降19个百分点，比2009年同期下降35个百分点。

十大城市住宅用地溢价水平降幅大于全国水平，北京、上海、广州下滑幅度最为明显。前11个月十大城市住宅用地成交平均溢价率为11.9%，略低于全国水平，比去年全年下降33%。各城市溢价率相比去年均下降，其中广州下降77个百分点，下降幅度最大。

2、土地供应：住宅用地推出面积下降，前11 个月计划完成率仅在五成左右

土地总推出面积仍高于去年。2011年1-11月，全国133个城市共推出土地面积12.1亿平方米，同比增长9.2%，延续了2010年以来持续增长的态势。10月起土地推出总量开始下降，10-11月推出土地总面积分别为1亿平方米和1.2亿平方米，同比分别下降7.0%和10.8%。

住宅用地推出面积下降明显，前11个月计划完成率仅在五成左右。2011年1-11月，共推出住宅用地4.3亿平方米，同比下降9.8%，而商办用地、工业用地则分别增长12.4%、25.4%。前11个月有7个月住宅用地成交面积同比下降，而其他类型用地多数月份为增长。2011年国土资源部公布的土地供应计划高达21.8万公顷，预计全年计划完成率仅在六成左右。

3、土地成交：出让总量仍有增长，但住宅用地下降，十大城市降幅尤为显著

土地总成交面积保持增长。2011年1-11月，全国133个城市招拍挂市场共成交各类土地9.7亿平方米，同比增长15.6%。住宅用地近几个月成交陷入低迷，降幅持续扩大。2011年1-11月，全国133个城市住宅用地共成交3.4亿平方米，同比下降11.0%，而同期商办用地、工业用地则分别增长18.3%和40.6%。

十大城市住宅用地成交面积降幅大于全国水平，天津、武汉、杭州等二线城市降幅较大。1-11月，十大城市住宅用地成交面积达6332万平方米（占全国18.9%），同比下降23.5%，降幅比全国大12.5个百分点，其中10-11月降幅达36.5%。

4、土地出让金：总出让金与去年基本持平，住宅用地出让金降幅显著

各类土地总出让金小幅下降。2011年1-11月，133个城市土地招拍挂总出让金达1.7万亿元，同比小幅下降1.8%。仅住宅用地出让金下降且降幅较大。1-11月，住宅用地出让金总额为1.1万亿元，同比下降15.4%，而其他各类用地皆同比增长。上半年住宅用地出让金与去年同期基本持平（微幅下降0.8%），但下半年同比大幅下降29.1%。同期，住宅用地出让金占比为67%，比去年同期下降了10个百分点。7-11月，住宅用地出让金占比进一步降至64%，比上半年下降5个百分点，比去年同期下降13个百分点。

五、市场总体情况——品牌房企销售业绩增长，市场份额持续上升

1、销售业绩：品牌房企全年销售业绩总体有所增长，但下半年下滑明显

2011年，商品房销售面积增幅继续回落。1-11月，商品房销售面积89593.88万平方米，同比增加8.5%，增幅减少了1.3个百分点。具体来看，9月份以后商品房销售面积增幅较快回落，10月份和11月份商品房销售面积同比负增长。

但是，2011年多数品牌房企销售额同比仍然增长。1-11月，除绿城、富力外，其他品牌房企销售额较去年同期均有上升，平均增幅为16%。其中恒大增长最快，增速达66%，而其他企业增速均未超过40%。

2、用地储备：房企减少拿地，但三、四线城市拿地比例上升

2011年1-11月，房地产开发企业购置土地面积37153.4万平方米，比上年增长3%，增幅低于2010年同期30个百分点。购置土地面积增幅由1-2月的57.1%逐月下降至1-11月的3%，下半年各月土地购置面积同比均为负增长。

大部分品牌房企拿地面积低于去年同期。1-11月，十大品牌房企拿地面积平均同比下降19%。除中海、绿城、金地外，品牌房企拿地面积低于去年，世茂、富力、龙湖、保利同比降幅均超过50%，其中世茂降幅高达85%。

3、投资开发：房地产开发完成投资增幅保持高位，房屋新开工面积增幅回落

2011年1-11月，房地产开发完成投资55483.034亿元，同比增长29.9%，增幅低于去年同期6.7个百分点，高于同期固定资产投资增幅5个百分点。从月度数据看，10月和11月房地产开发投资增幅回落，11月同比增幅降至20%。

2011年1-11月，商品房屋新开工面积17.5亿平方米，同比增长20.5%，增幅减少28个百分点；竣工面积5.9亿平方米，同比增长22.3%，增幅增加13个百分点。

第二部分：金华本级市场总结

一、政策与经济环境——社会经济效益大幅提高，调控目标如期实现

1、社会经济：整体经济保持快速增长，市区固定投资份额正在减少

1-11月份全市财政一般预算总收入为309.39亿元，增长23.0%；其中地方财政收入175.0亿元，增长23.5%。地方财政支出为198.40亿元，增长16.1%。

市区财政一般预算总收入为71.75亿元，增长25.2%，快于全市2.2个百分点；其中地方财政收入42.93亿元，增长26.2%。地方财政支出47.22亿元，增长1.2%。

在固定资产投资方面，1-11月份全市投资额为742.30亿元，增长23.0%；其中房地产开发完成投资159.0亿元，增长29.8%；市区固定资产投资额为173.42亿元，增长15.9%，慢于全市7.1个百分点。其中房地产开发完成投资额46.24亿元，增长16.1%；

全市在金融存贷款方面增长较快。11月末全市金融系统本外币存款余额为4720.78亿元，增长19.5%。其中单位存款为2234.74亿元，增长23.3%；个人存款为2302.42亿元，增长15.9%。11月末金融系统本外币贷款余额为3618.62亿元，增长17.5%。其中短期贷款为2737.54亿元，增长21.6%；中长期贷款为841.29亿元，增长4.3%。在市区，金融系统本外币存款余额为967.89亿元，增长16.5%，增速快于全市3.0个百分点；其中单位存款为527.02亿元，增长17.7%；个人存款为408.71亿元，增长19.8%。11月末金融系统本外币贷款余额为777.83亿元，增长16.6%。其中短期贷款为455.88亿元，增长26.2%；中长期贷款为297.50亿元，增长1.6%。

2、政策环境：房价调控目标已如期实现，后期巩固成重点

据国家统计局12月18日发布的11月份全国70个大中城市住宅价格销售变动情况，金华新建住宅价格指数环比、同比和定基比分别为100.0、101.7和104.0。也就是说，以去年12月份房价为基础，今年前11个月房价累计上涨了4%。而且，从12月份的市场情况看，房价依然在下行，因此，可以得出“金华房地产调控成效明显，房价调控目标已如期实现”的结论。

今年3月份金华市政府公布市区2011年新建住宅价格控制目标：涨幅不超过市区城市居民人均可支配收入增长速度，将房价控制在合理水平。参照往年数据，假设今年人均可支配收入增幅为9%至10%，再按照国家统计局公布的数据，今年前11个月金华新建住宅价格实际累计涨幅为4%，这样算来还有5%至6%的空间。而且12月份的房价还在继续下行，也就是说12月份还要“吃”掉前11个月4%的部分累计涨幅。

从政策目标方面来看，由去年的抑制过快上涨，到现在的促进房价合理回归，说明着调控的目标正在进一步强化；从目前实际情况来看，2011年金华市居民收入水平终于跑赢了房价的涨幅，说明调控带来的影响正在持续显现和深化，房地产市场已经全面冷冻。

从今年3月份金华出台的限购条例来看，政策结束时间为2011年12月31日，从表面看，假如没有延伸政策时效，那么2012年金华市将不在限购范围。但是，12月9日，在中央政治局会议上，中央明确定调：“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。”这基本决定了明年房地产继续回调的趋势。而在中央的强硬态度下，地方政府在政策是否继续执行这一方面显然已经被剥夺决定权，由此也可以看出调控政策继续执行是肯定的，但是其目的将是以巩固前期政策效果为主。

二、商品房——受调控影响，波动频繁，全年成交处于低谷

1、市场成交：调控大背景下，成交量严重缩水

2011年1-12月，全市共成交商品房面积129.817万平方米，比去年同期下降39.48%，成交套数11802套，比去年同期缩水近六成。细分来看，新房成交面积77.954万平方米，成交套数6596套，比去年同期分别下降39%和33%。二手商品房成交面积51.859万平方米，成交套数5206套。比去年同期分别下降40%和42%。

从月度成交数据来看，市场成交因调控政策的影响波动非常频繁。从2月份开始市场成交就出现了连续下滑，直到5月份，政策出台后过来1个月的缓冲期，开发商开始尝试救市，可是因为此次调控中央态度坚定异常，也就使得双方进入长时间段的博弈期，市场成交也就变得忽上忽下，但是整体上，市场体成交量正在快速下滑。

2、市场份额：政策出台前和“金九银十”前成分水岭

在市场成交大幅度缩水的背景下，住宅市场和商业市场成交份额也在进行着拉锯战，但是整体上来说，今年份额占比变化没有出现大的起伏，相对处于比较平稳的状态。

另外，从今年的占比变化比来看，政策出台前的2月份和“金九银十”前的8月份成为今年住宅市场和商业市场成交占比变化最主要的分水岭。同时也是住宅市场占比最大的2个月份，占比分别为91%和94%。

从8月份占比跌至最低点后，商业市场开始发力，连续4个月处于上升状态，月平均增幅3.25%。

三、住宅——限购、限贷、停贷，住宅市场量价齐跌

1、价格：年底价格破八，跌幅居全国百城之首

在持续调控的逼迫之下，金华楼市开始在阵痛中寻觅出路。继7、8月份的折扣促销策略失败后，开发商们开始放低身态，以低价格来保销量。9月份保集蓝郡率先调价，临江高层以9500元/㎡为起价推盘销售，大大低于11000~12000元/㎡的市场预期；金华2011房博会期间金宇·上城锦苑以6500元/㎡为起步价推售高层房源，成为房博会最大的亮点。而一直以高端楼盘定位的绿城·金华御园，则是以9600元/㎡为起步价，这样的结果更是让民众大跌眼镜。

由中国房地产指数系统发布的百城价格指数显示，12月份金华样本住宅平均价格为7995元/平方米，较11月份环比下跌2.85%，环比跌幅居全国百城首位，比全国百城住宅平均价格（8809元/平方米）低了9.24个百分点。

为了能够增快资金回笼速度，解决资金紧张的局面，2011年下半年开始开发商纷纷选择以低价策略进行推盘销售，但是，在全国大呼房价将大跌的声势中，消费者观望情绪却是越发浓厚，对现下降价销售并不感冒，因此，市场销售业绩并没有好转，反而是越来越差，这也致使开发商一再调整价格策略，也就造就了市场价格持续性的走低。

2、需求：无论是投机，还是刚需，全部被抑制

2011年1-12月，全市共成交商品住宅面积110.83万平方米，成交套数9728套，比去年同期分别下降了42.09%和41.01%，可以说是缩水严重。

细分来看，新房成交面积66.66万平方米，成交套数5346套，比去年同期分别下降42.24%和36.89%。二手房成交面积44.17万平方米，成交套数4382套。比去年同期分别下降41.87%和45.35%。

从图表上可以看出，2011年住宅市场成交高峰主要集中在第一季度，成交量占全年的38%，之后的5月和8月份出现了两个成交小高峰，全年最低成交是11月份，仅5.1万平方米。

限购令、第三套停贷等等宏观调控成功的抑制了投机性需求，但不可否认的是在银行收紧钱袋的同时，不可避免的抑制了刚性需求，尤其是贷款利率和首套房首付比例的上升，在很大程度上使得刚需们不得不放弃购房计划。甚至于在个别楼盘项目出现大幅度降价让利的时候，刚需们在经过计算后得出的结论是“购房者并没有因此少付钱，反而需要承担的还贷压力还在上升”。这样的市场背景下，成交缩水无疑被提前确定了。

3、供给：百万平方供应量，实际消化不到四成

2011年1-12月，全市累计供应商品房面积1300260.28平方米，供应套数11532套。其中商业供应面积59634.93平方米，供应套数1164套；住宅供应面积1240625.35平方米，供应套数10368套。

按区域来看，江南区域还是供应面积最多的，接近总供应面积的40%，而江北、金东、和婺城三个区域分别占比25%、15.4%和13.8%。值得一提的是，因为调控政策的影响，市区房地产市场受到抑制，供应面积也较去年减少很多，但是今年城郊乡镇房地产供应有所增持，尤其是孝顺和汤溪两个镇，在商品房供应增速上都很快。

按供应物业类型来看，2011年供应的商品房主要以高层和多层为主，分别占45.7%和35.8%。另外，值得一提的是今年的排屋供应面积超过了小高层商品房，这在也是在一定程度上说明了在严厉的调控政策之下，普通的商品房受到抑制，市场接受度正在接受考验，而高端物业在市场接受度上还是比较稳定。

2011年，在新房供应消化方面速度明显停滞，130万平方的供应量，供应套数11532套，实际只消化掉4128套，消化率只有35.8%，这也在很大程度上使得商品房库存激增，对于后期消化产生重大影响。

据金华市房地产交易管理网统计，截止到2012年1月10日，金华市商品房库存量达到了1667410.85平方米，库存可售套数13195套。按照2011年的市场销售速度，初步估计还需要2年半的时间才能消化完，而且是在不计算未来供应量的情况下。因此，后期市场销售压力正在激增。

四、商业——市场一波三折，后市迎来最大规模扩张

1、需求：成交量同比缩水一层，后市有望提升

2011年1-12月，全市共成交商业房面积18.99万平方米，成交套数2074套，比去年同期分别下降了17.85%和10.06%，无论是面积还是套数，缩水程度均超过一层。

细分来看，其中新房成交面积11.29万平方米，成交套数1250套，比去年同期分别下降12.95%和7.34%。二手房成交面积7.69万平方米，成交套数824套。比去年同期分别下降24.13%和13.9%。

从图表上可以看出，一手商业在2011年1月份达到成交高峰之后整体就处于下滑阶段，上半年在成交上还算比较稳定，但是下半年成交量波动比较大，8月份和11月份连续出现今年成交的低谷，尤其是11月份，0.3万平方米的成交面积为全年最低。当然12月份出现了很大幅度的反弹，涨幅达到174.59%，虽然在体量上依然不多，但是这也可以理解为商业市场正在逐步发力，以扳回现时不利的局面。

另外，在二手商业上，整体走势跟新房差不多，都是上半年高，下半年低，全年最高成交量在6月份，最低在9月份，成交面积仅0.16万平方米。在经历了9月和10月的低谷之后，11月开始二手商业成交也有所回升，这也符合商业市场整体走势，后期的市场还是被看好的。

2、后市：大型商业项目群雄并起，担心购买力不足

2012年起，金华商业市场将迎来史上最大规模的商业版图扩张。世贸中心、浙中Mall、万达广场、永盛购物广场、帝壹街、华源·印象城等等大型商业中心、购物中心、商业街，甚至是城市综合体，都在规划建设中，金华商业规模正处在“喷发”状态。

就建筑体量来说，这轮商业地产的扩张规模将达到上百万平方米。而根据市区现有商业营业面积规模来算，未来几年内金华商业面积至少会再翻一番。

仔细审视一下这轮商业地产扩张进度，我们可以发现从江北到江南、从城西到城东，扩张速度不可谓不惊人。

在江北，总建筑面积约7万平方米的永盛购物广场建设已近尾声。另外，据说开发商永盛集团正在与外商接触洽谈，有意整体出租，如果最终能达成协议，继第一百货、银泰百货两大龙头后，江北又将新增一个外资背景的购物中心。

江北的看点二是御江帝景的商业配套项目——帝壹街商业街已经挂出招商横幅，商业体量在5万平方米左右。该项目如果建成营运，那么，南段商业冷寂的格局将因此改变。随着北段商业向南延伸、南北贯通，西市街将成为一条完整的商业街区。

在江南，兰溪街商业步行街去年9月开街，而地处兰溪街和李渔路交叉口上的，面积逾20万平方米的世贸中心也已基本建成，虽然因种种原因推迟了开业时间，但既然已经建成，那么启动运营也将铁板钉钉的事。而这样一来，江南商业中心的地位将更加巩固。

在城西，一个建筑面积超过50万的城市综合体———婺州城市广场已在婺城新区拔地而起。其中，一期占地123亩的核心商业街项目已经结顶，各招商项目也已经启动，如果婺州城市广场顺利建设，那么婺城商业副中心的雏形就直接展现在民众眼前了。

在城东，万达广场项目正式进驻金华金东板块。作为中国商业地产的先行者和领军者，“一座万达广场、一个城市中心”已成为一个响亮的口号和品牌。而且政府已明确表态，希望把万达广场打造成金华商业新中心、城市新地标。

除了上述的这些标志性的商业地产项目，一些热点商业项目也在孕育中。引进了来自台湾的零售业巨头——大润发的江南华源·印象城正在建设中，建成后将拥有5万方左右的商业面积。另外，在五百滩，除了规划建设中的五星级酒店，其商业部分同样令人期待。

百万平方米的商业项目似乎在一夜之间冒出，金华俨然成了一个商业项目大工地。目前，针对如此大规模的商业扩张，有人叫好，也有人担心，上百万平方米的商业面积需要多少购买力来支撑成为一个大问题，如果没有足够的购买力，将会导致商业面积过剩，对市场经济发展产生影响？

五、土地——土地出让近三年最低，一半改挂牌

在最近3年金华市区的土地出让中，2011年是土地供应量最少的一年，2010年市国土局发布了30个商住用地土地公告，2009年最多，发布了32个商住用地土地公告，2008年略高于2011年，发布了24个商住用地土地公告，2011年最低，整年仅发布了20个商住用地土地公告。2011年总推出商住用地27宗，定向用地3宗，成交18宗，成交率74%。

2011年全年金华市区总共出让土地27宗，总占地面积约109.11万平方米，比去年同期减少了38.05%。在成交方面，全市共成交土地20宗，总占地面积80.4万平方米，比去年同期下降47.96%。

其中成交住宅用地17宗，总占地面积为68.16万平方米，出让金额20.2244亿元。以平均1.2的容积率计算，全年成交的住宅同底将给住宅市场提供面积超过80万方的住宅产品。

从图表可以看出，2011年金华土地出让主要集中在1月份和7月份，分别是4宗和5宗，5月、10月、12月这三个月出现了0成交，而其他月份的成交量也都维持在1到2宗左右。

从成交楼面地价看，全年成交土地楼面均价约为2300元/㎡。其中，4月份成交的1宗土地，因为位于湖海塘板块内，所以成为出让土地楼面价最高的一个月，比之全市楼面均价高出180%，另外，11月份出让的江南临江小地块成为月度唯一的1宗土地，因此楼面地价也比较高，超出全市楼面均价94%。

另外从图表中我们可以看出，1月、3月和9月的成交土地楼面价都偏低。从分析中我们可以看到1月份楼面价偏低的原因在于其成交的4宗地块都位于城郊，其中曹宅和罗埠各1宗，金西开发区2宗，因此在土地成交价格上偏低。

而3月份和9月份造成成交楼面价偏低的原因则是其出让的土地均由拍卖转为挂牌出让，成交价格也都接近出让起拍价。其中3月份成交的1宗婺城板块的地块，成交价格只比原计划拍卖的起始价高出40元/㎡，而9月份成交的2宗金东板块的地块其中的1宗地块甚至比原计划拍卖的起始价还要低79元/㎡。

从2011年金华土地供应情况看，工业园区和开发区是供应最集中的区域，总供应面积达40.4万平方米，占据2011年出让土地总量的近4成。

从目前金华的土地资源看，作为居住成熟区的江南是可供土地最稀缺的区域，2011年出让了一幅小地块。今年的土地产量大户市工业园区的土地出让以原先的厂房搬迁改造为主，以目前看来，“两翼两三角”将是金华后续土地储备最大的区域。

2011年金华推出27宗土地，拍卖及挂牌出让成功的有20宗，流拍的有7宗。其中住宅用地成交18宗，流拍4宗；商业性质用地成交1宗，流拍2宗；定向用地成交2宗，流拍1宗。

流拍地块中，最受关注的要属湖海塘八一南街以西、31号路以北地块，占地约149亩，面积大、位置好，但由于7月份楼市行情已开始下行，6.8亿的起始价，需要的资金量太大，对开发商来说，在后市不明朗的情况下，需要三思而后行，因此，此地块拍卖公告出来后，因报名人数不足而转为挂牌，最终挂牌价也未能达到保留价而导致流拍。

一、政策趋势——房地产调控不动摇，货币政策微调缓解调控压力

本轮调控事关中央政府公信力和中国经济健康发展的大局，中央力度和决心不减。2010年以来，中央政府紧盯市场变化持续加码调控，“国十条”、“国八条”等政策密集出台，温家宝总理等领导人也不断强调中央政府继续加强调控的决心。2012年房地产调控政策仍将维持从紧取向。

另外，2011年，为控制通货膨胀，国内货币政策持续收紧，经济增速减缓，国际环境恶化，不确定性加大。下半年货币政策收紧的节奏放缓，开始适时适度预调微调。预计2012年，货币政策将由2011 年的“稳中偏紧”向“稳健”转变，但全面放松可能性不大。

二、市场趋势——上半年调控进一步显现，下半年逐渐趋好，总体不容乐观

随着房地产调控政策效果的进一步显现，预计2012年房地产市场将呈现出“量价略有调整，投资新开工增速明显下降”的特点。

至2010年以来，房地产市场新开工面积增速持续放大，而销售面积增速却在低位徘徊，因此，过去两年大规模新开工项目的入市，将给2012年上半年的销售带来巨大压力，尤其是二线城市，受限购影响，其潜在需求不如一线城市旺盛，但是库存量或潜在供应甚至可能超过一线城市，因此，在2012年二线城市将可能面临更大压力。

在价格走势方面，预计到2012年上半年，价格总体向下的趋势将更加明显。在降幅上，重点城市销售均价可能将下降5%左右，其中一线城市降幅将超过10%，二线城市微降，三四线城市可能有小幅上涨。另外，2012年，住宅市场销售面积和销售额均会有明显下降；但是商业地产销售面积及销售额将会有所增长。

三、结语

展望未来，在2012 年甚至更长的时间内，房地产业仍将面临较为严厉的调控政策，短期内，市场需求和价格波动幅度加大，行业风险上升。应该看到的是，中长期来看，土地资源总体偏紧的态势不会逆转，城市化进程不断推进也将为房地产市场提供旺盛的需求，房地产业仍面临较好的发展空间。

但另一方面，影响行业发展的长效机制将逐步建立。保障房制度不断被完善，建设计划逐步落实，对商品房市场的分流作用将逐渐显现；房产税改革试点范围扩大，可能从根本上改变房地产业格局。

附件1：2011年金华成交商住用地信息 注：附件1表中，红色部分为定向土地 附件2：2011年金华市商品房供应信息

注：附件2表中红色部分为商业地产供应