建筑工程基本建设程序

第一篇：建筑工程基本建设程序

一、工程基本建设程序

1、完成前期工作

2、进行施工图设计

3、施工设计图审查（进入建设局办理）

4、工程招投标（发布招标公告→招标报名→资格审查→发放标书→收取标书、开标确定中标单位）

5、发放中标通知书

6、合同鉴证（提交中标通知书，合同原件）

7、办理质量监督手续

8、核发施工许可证

9、工程竣工验收备案（建设资料进馆存档）

二、工程招投标通用程序

1、项目报建前期工作

2、办理进场招标手续与备案

3、资格预审文件、招标文件备案招标公告备案

4、招标公告发布

5、招标报名（登记）发售资格预审文件

6、递交资格豫审申请书

7、资格预审

8、确定投标人

9、提交投标保证金

10、发放招标文件

11、踏勘现场

12、答疑

13、公布拦标价

14、编制投标文件

15、送达与签收投标文件

16、开标组建评标委员会

17、评标、定标

18、中标公示招标投标情况书面报告与备案

19、发出中标通知书

20、资料整理、归档

三、工程报建（招投标）需提供的资料

1、项目立项批复及工程概算批复

2、土地使用证

3、建设工程规划许可证

4、投资许可证

5、财政概算批复（资金证明）

6、设计图审查报告书

7、消防审核意见书

8、招标代理单位（或房开企业）资质证书、营业执照

四、办理施工许可证需提供的资料

1、建筑工程施工许可申请表一份

2、建设工程用地许可证复印件一份

3、建设工程规划许可证复印件一份

4、中标通知书及施工合同一份

5、施工组织设计（一般由监理单位或建设单位对施工企业的施工组织设计进行审查，并由总监理工程师或建设单位的主要技术负责人签署审查意见）一份

6、质量、安全监督手续一份

7、其它需要出具的有关资料

五、申办企业资质需提供的资料

1、企业资持申请表三份

2、企业法人营业执照（出示原件）复印件二份

3、企业章程二份

4、企业负责人和技术负责的工作简历，项目经理证书（出示原件）复印件二份

5、工程技术人员的职称证（出示原件）复印件二份

6、其他需提供的证件、材料二份

六、晋升资质需提供的资料

1、企业原资质证书正副本

2、注册执业人员的注册执业资料

3、近两年的资质年检材料

4、相关规定所列完成的代表性工程的资料

七、执业资格初审需提供资料

1、注册申请表三份

2、本人执业资格考试合格证书复印件二份

3、达到继续教育合格标准的证明材料复印件二份

4、个人业绩证明材料二份

5、本人身份证及聘用合同复印件二份

八、安全生产许可证初审需提供资料

1、申请表一式三份

2、企业法人营业执照复印件二份

3、企业法人代表身份证复印件二份

4、企业安全生产责任制度二份

5、其他有关资料二份

九、专职安全员任职资格初审需提供资料

1、申请表二份

2、身份证、职称证、最高学历证、培训相关证件复印件各二份

3、安全生产知识考试合格证复印件二份

4、其他相关资料复印件二份

十、收费项目、标准及依据

1、定额测定费，按建安工作量1.4%黔府办发（2001）105号

2、质量监督费，按建安工作量1.5%黔府办发（2001）105号

3、施工许可证工本费，25元/套黔价房调（2003）150号

4、施工图审查费按设计费计收黔价房调（2001）216号20万元以下7—7.5%

21—40万元5—5.5%

40万元以上3—3.5%

5、基础设施配套费经营性用房50万/平方米省政府令91号生产办公用房40元/平方米

公益性用房30元/平方米

6、城建档案服务费按工程造价0.7%黔价费（2006）336号

7、工程交易服务费按工程交易额计收黔价房调（2003）193号 50万元以下750元/宗

50—500万元在每宗750元基数上每增加50万元加收750元

500—1000万元在每宗7500元基数上每增加50万元加收400元

1000—2000万元在每宗11500元基数上每增加500万元加收2000元 2000万元以上在每宗175000元基数上每增加500万元加收2000元

以上每宗最高收费不得超过50000元

工程交易场租费每次600元

8、劳保统筹费通用建筑总投资3.8%黔建施通（2005）424号水电安装按人工费20%

土石方工程按人工费12%

9、新墙体革新基金按建筑面积8元/平方米黔财综（2007）12号

第二篇：建筑工程基本建设程序

建筑工程基本建设程序

一、工程建设的概念

工程建设指土木建筑工程、线路管道和设备安装工程、建筑装修装饰工程等项目的新建、扩建和改建，是形成国家资产的基本生产过程及与之相关的其他建设工作的总称。建设工作包含建设单位及其主管部门的投资决策活动以及征用土地、工程勘察设计、工程监理等。

建筑活动指从事土木建筑工程、线路管道和设备安装工程的新建、扩建、改建及建筑装饰装修活动。

二、工程建设程序的概念

工程建设程序指工程建设各个阶段及环节相互衔接的顺序，它是工程建设全过程中各项工作都必须遵守的先后次序。

工程建设的特点为社会化生产，产品体积庞大，建筑场所固定，建设周期长，占用资源多。

上述特点确定了工程建设必然存在着一个分阶段，按步骤各项工作按序进行的客观规律，如人为将工程建设的顺序颠倒，就会造成严重的资源浪费和经济损失。

三、工程建设程序阶段划分

分五个阶段，每个阶段又各包含若干环节。

1． 工程建设前期阶段

决策分析阶段是对工程项目投资的合理性进行考察和对工程项目进行选择，决定其投资效益。其内容包括了：（1）投资意向：合理的投资机会，产生投资意

愿，工程建设的起点，必备条件。（2）投资机会分析：初步考察和分析，决定是否作进一步的行动。（3）项目建议书：将投资机会分析形成书面文件，便于分析，抉择，主管部门和计委审批后进行下一步工作。编制项目建议书及送审，向规划部门申请选址意见书，向国土部门申请用地预审并上报县政府用地审定，征（收）地和拆迁，编制环境影响评价报告及送审，编制水土保持方案并送审，编制地质灾害报告及评估。（4）可行性研究：技术上是否可行，经济上是否合理，提出该项目建设是否可行的结论性意见，经有资格的咨询结构评估确认后进行下一步。编制可行性研究报告及送审。申请《建设用地规划许可证》，申请办理土地使用权出让。（5）审批立项：报主管步门审查，予以立项。（6）初步设计阶段：编制设计任务书，收集设计所需的基础资料，工程勘察和地震安全性评价，方案设计招标，方案设计和初步设计，方案设计规划报建，民防报建、消防报建，安全设施设计审查，申请绿化迁移许可，编制项目总概算及送审，申请投资计划。（7）施工图设计阶段：施工图设计，施工图设计文件审查，申请《建设工程规划许可证》。（8）工程施工、监理单位招标，确定施工、监理单位。申办《工程施工许可证》。

2． 工程建设准备阶段

该阶段的内容为勘察、设计、施工创造条件所做的建设现场、建设队伍、建设设备等方面的准备工作。具体包括了（1）规划：在规划区内建设的工程，必须符合城市规划或村庄、集镇规划的要求，其工程选址和布局，必须取得城市规划行政主管部门或村、镇规划部门的同意、批准。在城市规划区内进行工程建设的，要依法先后领取：城市规划行政主管部门核发的“选址意见书”、“建设用地规划许可证”、“建设

工程规划许可证”，方可进行获取土地使用权、设计、施工等相关建设活动。（2）获取土地使用权：工程建设用地都必须通过国家对土地使用权的出让或划拨而取得。出让的要向国家支付出让金。划拨的不支付出让金，但在城市要承担拆迁费用，在农村和郊区要承担补偿和安置费。在农民集体所有的土地上进行工程建设的，也必须先由国家征用农民土地，然后再将土地使用权出让或划拨给建设单位或个人。（3）拆迁：要获得房屋拆迁主管部门批准并取得房屋拆迁许可证后，方可拆迁。拆迁人与被拆迁人应签订书面协议，被拆迁人必须服从城市建设的需要，在规定的期限内完成搬迁，拆迁人对被拆迁人依法给予补偿和安置，对违章建筑及超过批准期限的临时建筑的被拆迁人和使用人，则不予补偿和安置。（4）报建：建设项目的可行性研究报告经审批通过立项后，持工程项目立项批准文件、银行出具的资信证明、建设用地批准文件等资料向当建设行政主管部门或其授权机构进行报建。未报建的工程不得办理招投标手续和发放施工许可证，设计、施工单位不得承接该项目的设计、施工任务。（5）工程发包与承包，工程发包与承包有招标投标和直接发包两种方式，国家提倡招投标方式，并对许多工程强制进行招投标。

3． 工程建设实施阶段以及保修、工程建设实施阶段

工程勘察设计是工程项目建设的重要环节，设计文件是制定建设计划、组织工程施工和控制建设投资的依据。设计与勘察是密不可分的，设计工作必须在进行工程勘察，取得足够的地质、水文等基础资料后才能进行。

施工准备部分包括了施工单位熟悉，审查图纸，向下属单位进行计划、技术、质量、安全、经济责任的交底，下达施工任务书，准备工程施工所需的设备、材料等。建设单位向工程所在地县级以上建设主管部门申领施工许可证，未取得施工许可证不得擅自组织开工。已取得施工许可证的，自批准之日起三个月内组织开工，如不能开工可向发证机关申请延期，延期以两次为限，每次不超过三个月，否则施工许可证作废。

工程施工：将工程设计物转化为建筑产品的过程。

生产准备工程施工临近结束时，为保证建设项目及时投产使用所进行的准备活动。如：招收和培训必要的生产人员等。

4． 工程竣工验收与保修阶段

（1）工程竣工验收；（2）工程保修：在保修期限内，承包单位要对工程中出现的任何缺陷承担保修与赔偿责任。

5． 终结阶段

（1）生产运营；（2）投资后评价：它是工程建设管理的一项重要内容，也是工 程建设程序的最后一个环节。

第三篇：建筑工程基本建设程序

建筑工程基本建设程序

基本建设程序就是基本建设全过程忠必须遵守的先后顺序关系，也是基本建设活动中必须遵守的工作制度。一般分为：决策阶段、设计阶段、准备阶段、实施阶段和竣工验收等五个阶段。

一、决策阶段的主要工作内容

1、项目建议书

2、可行性研究报告

3、决策立项

二、设计阶段的主要工作

1、初步设计

2、技术设计

3、施工图设计

4、编制招标文件

三、准备阶段的主要工作

1、调查收集原始资料；

2、技术资料准备；

3、施工现场准备；

4、物质准备；

5、季节性施工准备。

四、实施阶段的主要工作

1、组织项目施工招标；

2、做好建设准备工作（包括征地拆迁、做好“三通一平”、落实施工力量、组织物质供应计划等等；

3、施工单位做好施工准备，准备就绪后提出开工报告并经批准后边进入施工阶段施工。

五、竣工验收阶段

1、竣工验收：施工单位组织自检、监理单位组织预验收，预验收合格后施工单位提出竣工申请，建设、设计、施工及监理单位编写自评报告，建设单位组织竣工验收，建设主管部门参与；

2、竣工结算：结清施工合同价款，确定工程项目从筹建到竣工投产过程的全部施工支出费用；

3、交付使用。

基本建设管理流程

一、项目申请

编制项目建议书，申请批复。

二、可行性研究、立项

项目申请批复后，编制可行性研究报告，报告批复，批复包括《规划要点通知书》，《规划意见书》等。

三、列入计划，形成计划表。

四、办理征地手续

选址报告、用地申请。用地批准文件包括《选址意见通知书》或《规划意见书》、《城镇建设用地批准书》、《建设用地许可证》。

五、测量、勘察

《拔地测量及测量报告》，工程地质勘察合同，《地质勘察报告》《建设用地针桩通知单》等。

六、设计招标

现场设计合同、设计概算、初步设计。

七、施工图报审

消防设计审核意见，施工图设计文件，审查通知书，施工图审查报告。

八、监理招投标

监理招投标文件、监理合同。

九、施工招投标

施工招投标文件、施工合同。

十、办理开工手续

工程质量监督手续、《建筑工程开工审查表》、《建筑工程施工许可证》。

十一、项目施工

十二、工程报竣工验收

施工单位提交工程竣工报告。

十三、竣工预验收

施工单位报《竣工验收报验单》，勘察单位报《工程质量检查报告》，监理单位报《工程质量评估报告》，设计单位报《工程质量检查报告》。

十四、规划验收

《建设工程规划验收合格证》，规划许可证上加盖规划验收章。

十五、工程档案预验收

城建档案馆形成《建设工程竣工档案预验收意见》

十六、工程竣工验收

建设单位提交《工程竣工验收报告》、《单位工程质量竣工验收记录》、规划、公安消防、环保、人防等部门的认可文件或准许使用文件。

十七、工程接收

监理单位签发《竣工移交证书》、建设单位提交《房屋建筑质量保修书》

十八、工程竣工备案

施工单位提交《工程竣工报告》。

房地产开发报建流程及潜规则指南

1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段

土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。

一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。但是在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。

我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2000年之后才上市的。我只不过是说，我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得，把我放到90年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。

新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质

这四项几乎是每一个项目要开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色。不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大，比如设立项目公司。这里要注意一下，母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。我再次强调一下：母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。再次强调：不属于交易。因此，房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭，只留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言，非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干。

再说立项，这个东西纯粹是计划经济时代留下的产物，非常的烦，也不知道这个东西应该算什么。立项主要考察的是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里，可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的。反正现在各地由于市场经济的深度不同，所以在这个事情的管理上也不同。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严。而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。不过上有政策下有对策，事情都是人办出来的。反正到目前为止，建设项目都在纷纷的上马中，我也不知道大家都是怎么在这些莫名其妙的政策中穿过来的。反正我自己如果操办这些事情，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办出来。编制费用稍微给多点都没关系。总之我自己一看到这些手续，头就痛得厉害。

房地产开发资质就比较有技术含量一点，关键是专业技术人员难找。现在这些专业技术人员资料都是省内联网了，想搞几个球人糊弄建设部门基本上做不到，建设部门也不敢在这个事情上乱来，因为任何人都可以上网查到，某某是什么专业资质任职什么公司。现在结构类的工程师难找啊，感慨一个。嘿嘿。

下一篇开始讲正式的规划报建：总平面审查阶段。

3、总平面审查阶段

这个阶段各地的叫法不一样，我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审一个小区的建筑物都是怎么排的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，等等等等，这些东西都是非常的专业啊专业。

在这里我要举例说明一下，比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧，就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米，有3000平方米的地面上有建筑物，那么建筑密度就是30%。看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢。我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个大型的架空平台，架空层下是停车位，上面是空中绿化广场。现在，争议就来了，我这个2000平方米，到底算不算建筑基底？你之所以限制我的建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛，保障居民的休闲空间嘛。现在我虽然好象是在地面上建了东西，但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊，我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面。这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死，有无穷的空间可以钻营。

再举个例子，容积率，总建筑面积除以净用地面积。也是看起来很简单。但是放到实践中一看，啥是净用地面积啊？从哪里起算啊？是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点，一直到周边道路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚，怎么算都行。把净用地面积一加大，总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地方。

其他的地方，譬如消防通道的设置，高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞，小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办？设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化，就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行？反正我个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴，反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。

审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮，来回磨，磨到双方都没了脾气，才能通得过。我反正几乎没有见过能顺顺当当啥工作不做，干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计，只要有心，无论什么公司的总平面，无论是你万科还是富力还是雅居乐，那只要一挑起来，问题都是一筐筐的。不是消防间距不够，就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小，等等等等。（在这自夸一个：本人不才，曾经试过在10天内完成这个工作，至今被引为传奇故事。嘿嘿）

4、管线综合审查、排水许可证

管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，我现在专门拿出来讲，因为这个东西实在是非常，非常的专业啊。搞得不好的话，实在是害死人啊。而且，被这个东西害死的公司比比皆是。各位千万别以为那些什么保利啊合生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误，事实上，无论什么房地产公司，在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的，这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死。

说了半天，管线综合是啥？包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了，什么有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路，等等等等，多得要死。上面这三样东西要科学的话，统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户。

这些线路啊什么的，必须要合理的安排好，不能到处乱走。作为非专业人士，要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：

1、你就这么走进一个小区，看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个，基本上这个小区你就不用多考虑了。

2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布，不是搞到到处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是，简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了。

为什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢？首先，就是给排水会整天出问题。一下雨小区就变池塘的事情，我实在是见得太多了；然后，对于年轻的我来说，就是网络整天出问题，小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管，别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在的这家，不是这里的线路坏就是那里坏，整天修，我这正打怪呢，嘣的一下，断网了。再然后，夏天千万别开空调，一开就断电跳闸。家里的电器得轮着用，千万别一起开。看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上。这都是管线综合没搞好的标志啊。你说，这样的小区，能住吗？

管线综合既然如此重要，那么我们说，我们设计的时候好好的考虑，好好的研究，不就行了吗？事实上，是不行。为什么？因为所有的线，你都得从外面引进来，都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢？我现在告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作，做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化。最常见的是市政排污管线突然就重新施工，换地方了，哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分，这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了。这种事情太常见了。大家肯定经常看到市政管线施工，把路挖开，今天搞搞这里，明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了。这种情况那是想赔钱都搞不定的。然后，高压电线的接入口，一开始说得好好的，从某某变电站接，等到施工完毕，要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了，又或者它的容量已经超了，不能再让你接，你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱，乱引。引到多少电算多少电。至于，呃，会引起什么生活上的麻烦，我也不知道。

再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计，事实上是一回事。我就不多说了。

5、单体审查、建筑工程规划许可证 规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说，相对于总平面规划，就比较容易通过一点。

单体设计是啥呢？就是在总平面规划的基础上，落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥内容呢？我个人是这么总结的：关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦，最烦的是车位。目前来说，我国各大城市在车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。车位不够，基本上都别想通过单体审查。

当然，总平面审查期间一般来说，也会审车位，不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值，来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够，不会认真的在图纸上数。但是单体阶段就不一样了，就开始数了。这个时候什么毛招都会用上。比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放个车位啦，等等等等，不一而足。但是有些时候，无论怎么摆都摆不够，那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位。立体机械停车位我相信很多人都见过，那玩意非常的不好使唤，进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不过无数开发商都只是停留在口头上，只要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的。

那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室？因为建地下室是亏本的。买的人也少。我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮，说什么10几20万买一巴掌大的停车位，开发商还亏本？事实是，停下一台车，的确只需要10个平方米不到的空间。但是，你要把这部车停进去，你另外还需要30平方米的进车道。所以按经验值，每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米。规划部门都这么掌握。你这个车是不能垂直起降的。这就是客观规律。

当然我这个是大概经验，在有些城市，停车位还是能赚钱的，比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到40万一个。不过这个不代表一般规律。嘿嘿。

审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证。这个过程比较没什么技术含量。不值得多说。我就一笔带过了。不过这个建设工程规划许可证，在新的《城乡规划法》中被提到非常高的位置，反复的强调。我个人还没钻详明白，不知道这个法是什么意思，在搞什么玄虚。

6、消防和人防专项审查

这两样东西搞死人。我直接这么下两个结论：没有哪个小区的消防和人防设计是达标的。没有哪个小区的消防和人防设备是合格。我就这么直接一点：消防报建，要说难，是所有专业报建中最艰难的，但是如果说简单，也可以很简单。至于人防报建，这个东西莫名其妙，我不知道这个算什么，我对任何备战的东西，都心存恶感。

先从消防说起。消防部门是武警官兵，不是政府机构，这个大家心里要有数。我国的消防审查，在很多时候都是非常扯淡的，非常官僚的。另外呢，我们的开发商，也的确是非常的不象话，要满足消防规范的话，这个投入太大了。另外我们的消费者也没这种意识。因为很多消防上的要求是非常影响使用的，比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火门，那对业主进进出出来讲，是非常不方便的。基本上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足。在这个方面，审查那也是越来越严。一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建。为什么呢？因为这些企业长期和消防部门打交道，跟消防部门之间的关系千丝万缕源远流长，往往由他们出面才能把事情办成。但是，我在这里说句公道话：涉及生命安全的消防规范，基本上没人敢动手脚。比如12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律。我个人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的，即使能绕过去将会获得巨大的回报，譬如减少一套楼梯，那是多么好的事情啊，但是基本上没人敢去办。起码我不敢。在我个人日后的职业生涯中，我也不敢。

人防工程是非常神经的一样中国特色的东西。我不知道这个东西算啥。真要有空袭了我绝对不会呆在高层建筑的地下室里，911的那栋大楼就是前车之见。真要被炸了楼，呆在地下室里绝对活埋掉。当然这只是我的个人观感，大家不必介意。

人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大。社会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的神经们。我现在告诉你们，所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程，就允许你暂时用着。但是这个产权，无论如何，都不可能归属于什么全体业主。因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖，所以开发商绝对会想办法减少人防面积。另外，人防设备那也是非常疯狂的东西，比如人防那个安全门，那都不知道算啥，那个东西要真放进地下室，还真是搞碉堡了。也不知道能防什么。

7、节能审查、施工图审查在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。

节能审查，在我的个人经验里面，是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。这么说吧：什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节能方面肯定是不达标的。搞了这些东西，夏天空调得开到疯狂掉。不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。恩，在这里南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这种东西就比较不待见，我就好这一口，你管得着啊。

说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的9070政策说两句。建设部的官员们在政策制定上，必定带有强烈的北方特征。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。开间超过6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。（我说明，我这不是地域歧视啊，我这完全是就事论事。）但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。本人当年参与的好几个项目，为了在满足这个9070的要求下还能做3房单位，设计师呕了不知道多少吨血。现在市场上的公司逼得没法子，被迫只能大量的推出两房单位。当然，两房单位也可以住，不过就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭，连转身的地方都没有。现实就是这么滴残酷。客观规律就是如此。

现在有些公司为了规避这个9070，还想了些花招，比如设计两套房子，再打通它一起卖。在某些不良媒体的宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无言以对。

恩，说个节能审查，一说开去就说了这么多，不好意思不好意思。现在开始说施工图审查。施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是，基于我国的审查技术非常的落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审。在这里讲一个本人曾经亲历的事情。那一年在珠三角一个三线城市，在一个别墅项目门口建一座景观塔。那个塔呢，形状就像个纺锤，中间粗两头细。该地建设局检查组带人检查施工现场，上了这塔的工架，突然这塔就塌了，整个检查组全部死光。这是个大事啊，政府因此组成了浩大的调查，来查这个事故的原因。首先当然是从源头设计查起。结果一查，设计坚称没有任何设计上的问题。于是把那图纸送去重新做审查，一查的话，审查人员说，不行，这个图纸有问题。两边就吵了起来。最后两边都说服不了对方。要说这个图纸违反强制性规范吧，它也不违反。但是不违反强制性规范就表示安全合格吗？我看谁也不敢说这个话。最后只能把施工单位拉出来，判了几个罚了些钱，了事。现在合生在广州的某楼盘前面，也打算树这么一个塔，做审查的时候也是吵得不可开交。最后也是不了了之，因为这根本说不清楚，到底安不安全反正我个人不知道。

施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。

8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可

余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。我知道在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。

余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，的主要生财道路了。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候，根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神仙。余泥在运输过程中，很容易污染路面。本人曾经见识过广州的一部车，从天河一路撒到番禺，结果被罚了5万多，包工头拼命去做工作都没用，估计是交通部门火大发了，撞枪头上了。

噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍受的，想当年我刚刚进入这个行业时候，我靠，站在工地里，听了一天的锤击声，第二天耳朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了。当然用锤击桩，那肯定是最经济的。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理。此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得非常好，比如广州和深圳。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。如果居然胆敢不报批就夜间开工？那是嫌自己钱多，想支援政府的贫困官员了。但是绝大多数的城市，唉，那处于几乎没有管理的地步。

我作为从先进城市走出来的三个代表，到一些二三线城市去，傻乎乎的去问人家环保局，噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊？结果被人家狠狠的嘲笑过好几回。嘎嘎，我相信这里也会有人看过我这一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鸣得意的说：有这种手续吗？我这里没有啊，我这里很简单啊，什么什么的，就和上面某些人自鸣得意的嘴脸，一样。

9、质量监督、安全监督

我为了把施工许可证这一节赶紧搞出来，已经写得不耐烦了。但是没法子。程序是这么一步步走过来的。施工许可证完了之后，我随便这么一想，我靠，后面不知道还有多少程序。放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、项目备案验收，一直到交楼。这得写死我啊。为什么我会突然发这种神经写这种东西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢骚百余字。谢谢各位。

质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工，我跟各位说老实话，我分不清楚。在我看来，质量问题都是安全问题。我就不明白为什么要搞两个站，分着管。譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？我反正说不清楚。总之两个机构都得好好的哄着。当然在若干细节上这两部门还是有所区别。比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦，这些。但在我看来，安监把质监吃掉，并成一个机构，没有任何逻辑和操作上的困难。

在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。收人钱手软，云云。安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有各的门路啦。

现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。我见过最好的城市是广州。做个桩检测的费用，只是周边城市的3分之1。恩，在这里，为了避免有些人看不懂，我说一句，打完桩必须做检测。检测合格了，才能做承台，继续往上建。各位的，明白？

不过呢，绝大多数的城市，这个功能被质量监督站牢牢的把持着。这个也是建设部门的生财主道啊。我要是局长我也不肯放。嘿嘿

10、施工招投标、监理报建

还是没写到施工许可证，写死我了，啊啊啊我为什么会想到写这个题材？我现在内心深处泛滥着一写到施工许可证就太监掉的冲动啊。

首先，我必须说明，按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。但在某些大城市，譬如广州，无论什么企业施工，都必须做招投标。这是广州在管理上严重违反行政许可法的地方。我个人对此一直持非常反感的态度。在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。啥是私营企业证明呢？去工商局打一张股东结构书就行了。

在必须要做施工招投标的时候，我必须得说，这个领域那是真黑不是假黑。黑得让人毛骨悚然。搞施工的就没几只好鸟。我在此随便讲个故事哈。施工企业必须把自己的专业技术人员备案到建筑管理部门里去，一般包括施工员、质量员和安全员。施工投标的其中一个材料是专业技术人员，根据项目大小，配备的人员多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在广州，某企业围一个标，另外一个不识相企业就想进去，材料一准备，然后发现自己的技术人员不够了，于是马上到建设局备案新增人员资料。本来这种新增技术人员备案实在是非常简单的事情。结果，连交件都交不进去。总之就是不受理。后来求爹爹告奶奶给受理了，然后又因为其中一个人的身份证复印得不清晰，全部材料退件。这个企业的老板气得吐血。到最后当然这个标是投不进去了。我这里讲的还只是个小手段。暗地里啥招数都用得出来。我个人不排除有些人为了逼别人退出投标会使用黑社会的可能性。

恩，监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致，我不多说了。

监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理规划和监理细则，交建设部门审核一番，认为OK了，发一个监理审查意见。通过了就是下一步，施工许可证。监理规划和监理细则，老实讲，在我个人的经验里面，我从来没看到建设部门真的做过审核。在我个人的从业经验里面，我没见过几个政府官员能看得懂的。

11、施工许可证

我怀着万分激动的心情，打下了上面那5个字。

施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可。在我个人的职业生涯中，我从来没有经历过能办齐上面所有的手续，再申领施工许可证的。在我与同行的交流中，我也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续，再来办施工许可手续的。要这样的话，绝对没1年的时间出不来。不相信的同学，请回头再把前面10个大项看一遍，基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于20个。而且得一步一步来。这是什么概念？这是卡死你的概念。随便哪个环节出了任何问题，直接就GAME OVER。

在改革开发之初，外资企业刚进中国的时候，有个著名的段子，说是有个企业要搞一个项目，前后盖了200多个章，事还没办成。最后撤资了，不干了。上级政府震怒，云云。现在改革开发这么多年了，我们好到哪里去了吗？我们的办事流程方便吗？我们能方便快捷的为企业服务吗？

到了今时今日，还有什么企业抱怨过政府管得太严，太死，审批环节太复杂吗？听不到了。为什么？因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。大家已经在这个圈子中取得了某种平衡，达成了某项交易。在这种情况下，改革办事流程，简化办事程序，反而会阻碍办事效率。

我知道我这么说，会有很多粪青完全不能理解。我就这么告诉你们：大家都已经把潜规则当成了规则。这些规则维系着房地产这个产业。在每一个程序中，在每一个环节中，都存在利益分配，都存在制衡。这个系统在经过10多年的运做之后，它本身已经具有了生命力，绝对是牵一发而动全身。

因此，我们经常可以看到，除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先动的。这就是一种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。为什么？因为这是双方一起适应，互相妥协的结果。政府要是把企业都给玩死了，他们就没得玩了。

之后的内容，大家就开始熟悉起来了：我们终于进入销售环节的各项手续了。

12、插曲,来讲讲目前的宏观房地产调控

恩,不妨说一下,我出身是房地产管理部门。当年参与了非常多的房地产政策制定。后来穷得不行，被迫下海至今。这也是我为什么能从事现在这个工作的原因之一啦。在讲预售和验收这些东西之前，我想先讲讲现在的房地产调控政策。理解了这个，才能对销售方面的各项政策有一个清晰的了解。对现在的调控，我的总体评价是：混蛋。

基本上，现在的中央层面的调控政策分成以下三个方面： 1）减少土地供给，紧缩地根

这方面的政策非常的立杆见影。如果这里有国土部门的朋友，看到了肯定大有感触。最近这3年以来，中央对地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。当然，这里我们必须有个概念，用地量最大的产业，不是房地产，而是工业。尤其是各类招商引资的工业园区。目前我国各类工业园区总面积已经超过了全国所有城市市区建成区的总面积。这是一个很疯狂的概念。当然，在这种宏观性的打压地方用地冲动的趋势下，房地产用地不可避免的受到了株连。房地产用地供给量逐年减少是不争的事实了。各位不需要和我争论什么各大房地产公司储备了多少多少地，足以做多少多少年的开发，因此现在供地不足这种消息不准确，等等。这种新闻几乎都是不良媒体的外行报道，连造谣都没造出个样子来。只要看看现在各大房地产公司储备的那些地都在什么位置，基本上就可以判断出来事情的真伪。有哪个地产公司手头上没开发的地，不处于偏远得不行的远郊区但是又发神经拖着不开发的，我立马把这篇东西打印出来吃掉。在另一个方面来说，房地产公司储备那些目前来说几乎没有开发价值的远郊土地，其完全是寄希望于中国经济的健康稳定发展，城市逐步扩张，富裕群体人数总量不断增长。这种心态其实倒真是一种讽刺。唉

2）打压购买需求

提高首付比例，紧缩银根，提高银行准备金率，控制按揭贷款，都是这种考虑。就是让老百姓没钱买房子。但是，这种政策不是释放和满足需求，它没有解决任何问题，它只不过是将需求延后。我不明白为什么老百姓对这种政策鼓掌叫好。有一种很神奇的解释说，这种政策的好处是：老百姓买不起房子了，开发商脆弱的资金链就会断掉，开发商就会自动降价了。我个人不对这种神奇的逻辑予以打击。免得我的这个贴沦为口水之争的场所。我只对客观效果予以评价。谢谢。

3）强制性限制房地产产品类型

这个很明确，就是那个90平方米以下的户型占总建筑面积70%以上。这个9070的政策被唱得很响，好象很英明神武的样子。我个人没明白过来这到底有什么效果。户型选择完全是市场化的东西。我揣摩着是不是这个政策有这么一个隐含的前提在：开发商故意建大户型，以获取高额利润。但是，我晕，大户型或者小户型，在单价稳定的前提下，单方利润及总利润会有任何差别吗？总建筑面积不变，单价稳定，户型变一下，造成影响无非是多几套房子或者少几套房子，利润有区别吗？除非是有这样的逻辑前提：大户型的单价比小户型高。但在我的个人职业经验里面，我是没发觉过有这种情况。我的个人经验是反过来：小户型的单价一般都比大户型高一点点。本人所经历的少数几个公司在产品定价上基本上都是这么个策略。我不知道北京是不是与我的个人经验相反。

我个人总结，房地产调控政策，就在上面这三样东西里面玩来玩去。不会有别的什么新花样出来了。这个效果，我就不多说了。

接下来，继续讲流程吧。啦啦啦

13、放线、验线

这个就简单的说一说吧。图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。这个活就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。嘿嘿，又来一个半市场化。正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘院会发出一份放线册。在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。让他们提前来做放线。唉，又来一个“做通”工作。

放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。

这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着，尤其是在提前放线的场合。唉

14、预售许可证

终于说到这个了。预售现在的管理已经比较严格了。我所知道的，在房地产已经成为了一个产业的城市，预售许可都要求在网上办理，全程公示。现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了。

预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成3分之2，低层建筑结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放贷。因此现在高层建筑往往在完成3分之2的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个2、3成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。在理解了这个之后，或许我们对捂盘这种行为，会有更深刻的认识吧

现在办预售许可，都要做价格公示。交易价格必须明确到套，单价必须清晰，在交易现场，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，这种骗人的玩意了。但是，我必须要说，但是，政府没有（也没有权力）对房地产交易价格进行管制。在办理预售手续时所申报的价格，开发商可以完全不予理会。这个价格申报一下就完了。我每次做预售许可的时候申报价格，直接就是2500元/平方米。从来都是如此。随便你怎么公示。卖的时候照样卖5000卖8000卖10000多，没有任何法律上或者行政上的责任。

在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后，到实地测量，就是实测了。我们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。这个矛盾是怎么来的呢？最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异。造成这种差异的原因很多，比如施工不规范造成的面积误差，又或者之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差，这些都有可能。但要说是开发商的故意造成的，我个人没有见过。开发商也没这种能力或故意去故意做假，当然我个人不排除有些头被门夹了的开发商被某些运气极好的人撞到。嘿嘿。现在为了避免这种纠纷，各大开发商都学乖了，开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上。总之无论到时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告。

唉，又出来一个“做通”工作。

15、关于预售中的土地解押

昨天在写预售的时候，关于土地解押的问题，我不是很敢下笔。作为一个房地产从业人员，讨论这个话题，显得比较不合适。这个话题非常敏感。这其中有无数的道道儿。我个人对这一块的玄妙也不是很能理解。尽我的理解讲那么一点吧。

先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规则越来越严格了。土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因。贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。在这方面，我相信全国的银行都是大同小异的。土地抵押必须办理抵押登记，这个是常识了。不多说了。

根据现在越来越严厉的销售管理规则，办理预售许可证时，该地块不能有任何抵押。但是，我们都知道一个事实就是：任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力：要么还贷，要么更换抵押物，不然这个预售许可证就出不来了。

还贷是几乎不用考虑的事情，更换抵押物？更加不可能。哪有那么多实物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已经拿去抵押融资了，还等到现在啊。这个时候就是考验人类的智慧的时候了。现在的任务是：即不还贷，又不更换抵押物，又能解押，还要能办出预售许可证。

我不知道其他公司的融资及报建人员是怎么处理这种事情的。我只说其中的两个办法（唉，我觉得我好象在传授犯罪方法似的，靠）。现在绝大多数的城市，国土部门和房管部门都是分离的。在国土部门办理土地抵押登记，在房管部门办理预售许可证。房管部门和国土部门之间是有很深刻的仇恨的。这两个部门绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的。在这些地方，先做通银行工作，比较合理的，能让双方的脸面都过得去的借口，是更换抵押物。更换抵押物的话，原抵押物要先解押，再将新抵押物办理抵押登记。这个解押和新抵押中间，会有一个抵押物悬空期。这个悬空期是合理的。无论银监还是上级什么部门来查，都可以解释过去。那么我们就利用这个悬空期吧。先以更换抵押物的理由非常合理的将土地解押掉（有些人把银行的工作做得很通的，连更换抵押物这样的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我个人佩服之极），然后拿着这个注明了已解押字样的土地证，赶紧去房管部门，给他们看，啦啦啦，我的土地证已经解押了啦。房管部门一看，哦，的确如此，于是收材料办预售许可证了。只要他们一收材料，立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押。办得快的话，只需要悬空半个小时。如果担心房管部门还会再看看土地证的话，可以先等个1天两天再去国土部门办抵押，也行。国土部门与房管部门分离，实在是一项有无数空子可以钻的的制度啊。

此外，在可以办理在建工程抵押的城市（这里说明一下，在建工程抵押不是每个城市都办得了。很多城市的房管部门不受理这种抵押登记手续），也可以试试，土地解押，换成地面上的在建工程抵押。同样是利用悬空期来做事。这种方法在国土与房管合并的地方也能用。总之，办法都是人想出来的。人有多大胆，地有多大产，在房地产行业，那得算是真理啊。

16、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼

其实，在说了这许多之后，大家应该都明白了，到验收阶段是怎么一回事了。在做了前面这许多的铺垫和协调工作，结识了那许多的人，一步一个脚印的，做到了现在，如果还不能完成现在的工作，就真是白混了。

规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。在封顶之后，竣工之前，就可以做这项验收了。这项验收的前提是做验线，基本上验线可以通过，规划验收的时候也不会有太大的麻烦。基本的过程如下：规划局的同志坐在车里看一下，哦，封顶了。然后拿起验线册来看看，哦，没问题，数一数层数，哦，是这个层数，就回去该干啥干啥了。

消防、人防和管线验收，都是由这几项专业的施工单位搞定。也只有他们能搞定。开发商自己做这几项验收，肯定通不过。这也是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主要原因。尤其是消防和永久用电，这里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就讲个电的事情。在报装的时候，设计好了装3台变电箱。施工过程中因为资金压力比较大，拖了一下电力施工企业的工程款。这个企业也不说什么。验收的时候到了，供电局无论如何都不肯供电了。说这个三台的设计不合理，要变成四台。这怎么得了啊？业主都要入住了，电都供不上。你要说这是谁的责任吧，这根本都说不清楚。而且还不敢计较这个。被迫之下，乖乖的给了双倍的电力施工款。

只要不得罪这几项专业的施工单位，验收基本上都通过。但是，验收报告上肯定会留有伏笔，基本上都是这么个写法：原则同意通过验收，但如下问题需要进一步整改：12345云云。

质量验收现在非常简单了。竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验收报告出来就行了，然后交给质监站备案。这就完成了。现在监理公司绝对不敢得罪甲方，乃至在绝大多数的施工过程中，监理公司都没人出现的，直接就是卖个名字给甲方。甲方自己把监理的活给干了。这是普遍现象。到时候就负责签字盖章。

质量验收和各专业验收都完成了，规划验收也搞完了，就是最终的到建设局去搞竣工验收备案。这个备案就没什么好多说了。

竣工验收备案完成，是法定的正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表，业主可以拒绝收楼。我看到很多未办理竣工备案手续的楼盘就强迫业主收楼的报道，一直觉得比较奇怪。也没见到记者到建设局查询竣工备案资料的情节。我反正没亲眼见过这种事情。但是我国在这些问题上一直充斥着大量的不良媒体的不实报道，所以我也不很关注这个事情。物业管理这一块，我就不多说了。各项手续基本上到这里就结束了。接下来就是产权证办理的事情了。先做大确权，给整个楼盘做个确权发证，然后再分户发证。这些东西哪怕是街边做中介的都懂，我就不赘述了。谢谢各位。

17、结束语

首先得说，我每天跑来跑去，回来鼓捣这个东西，我是真写出厌烦情绪了。实在是想太监掉这篇文的，但这么每天一小段，也终于给我写完了。不过这个结尾很仓促就是了。

这整个过程，也只不过是个大概，而已。事实上还有很多需要跟各个部门扯皮的事情，没写进来。譬如工程造价的预算报告的问题，干过这个活的人肯定知道，和建设局扯这个预算单价是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。但是这个东西又只不过是整个过程中的一件小事。

我最近这两年经常看到什么合作建房的倡议。我往往都报以冷笑。连专业房地产公司之间的合作，都几乎没有成功个案的情况下，几十个互不相识又缺乏专业知识的人，能合作建起一栋供自己居住的楼？

愤青们会和我说，房地产公司之间的合作怎么就缺乏成功个案？我在这里可以明确告诉你们，我没见过。在漫长的施工、报建、融资、销售过程中，有无数次的台底交易和私下勾结。再好的朋友也会在这种气氛中开始互相猜疑并导致最终散伙。愤青们又会说，我就规规矩矩的报建、施工，不融资，难道我还建不起一座楼吗？我可以很明确的告诉你们：不可能。这整个房地产开发流程，已经结成了铁幕，它具有强大的生命力，足以将不遵守这个秩序的任何人挡在门外。你试图规范做事，诚实做人，你连总平面审查都得审1年，审消防又审一年，审施工图再审1年。这种事情我真不是没见过。我亲眼见过一个年轻的民营企业家想搞房地产，从04年开始领取了规划要点，审总平面，审1年没审出来，规划要点到期了重新回去领，再审总平面，审一年又没审出来，再回去领规划要点，但是总规刚好改了，给他把土地功能改成教育用地。最后一无所获。连告都不知道要去告谁。我亲眼见过这个身家过亿的民营企业家卑微着站在规划局的一个小科员的办公台前，受着训斥：你这个总平面图，地下室边界线和地上建筑的边界线，要用两种颜色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去给你重新改过再来。

无论你们在各自的领域内是多么的优秀。你们可能是电子行业的巨子，是网络经济的领头人，引领了化工行业的风暴，只要你们试图进入地产行业，你们就要遵循这个行业的行规。任何试图改变现行房地产管理规则的人，都会受到血一样的教训。在这个行业里面，遵循规则比任何行业都要显得重要。

我无意于评价现在这个系统是不是合理，我已经离开了思考这个问题的岗位，就让其他的管理者来思考吧。我只是想说：生存啊，它从来都不是一件容易的事。

建筑施工准备工作的内容

一、技术准备工作

一）熟悉、审查施工图纸和有关的设计文件；

1、阅图自审，写出图纸自审记录，为图纸会审做准备；

2、参加组织图纸会审（一般由建设单位组织）；

3、设计图纸的现场签证工作。分建设单位、设计单位提出的设计修改变更；施工单位提出的设计修改变更需由施工单位先向监理单位上报技术核定单，监理单位审查完毕后经建设单位转设计单位核定。

二）原始资料的调查分析（自然条件和技术经济条件的调查分析）； 三）编制施工图预算和施工预算。施工图预算是施工单位编制的确定建筑安装工程造价的经济文件，是施工企业签订承包合同、工程结成本核算等方面主要依据；施工预算它直接受施工图预算的控制，是施工成本、考核用工、两算对比、签发施工任务单、进行经济核算的依据。

四）编制施工组织设计。

二、物质准备

1、根据施工预算进行分析，编制材料需求量计划；

2、构（配）件、制品的加工准备；

3、建筑安装机具的准备；

4、生产工艺设备的准备。

三、劳动组织准备

1、建立拟建项目的领导机构；

2、建立精干的施工班组；

3、集结施工力量、组织劳动力进场；

4、向施工班组进行安全技术交底；

5、建立健全各项管理制度。

四、施工现场准备

1、做好施工现场的控制网测量，根据甲方给定的经纬坐标控制网及水准控制标高，设置场地测量控制网和水准基桩；

2、做好”三通一平”gz;

3、建造临时设施（生产、办公、生活、居住等设施）；

4、安装调试施工机具；

5、做好构配件、制品和材料储存及堆放场地；

6、确定材料检测单位，并将实验室相关资料向监理单位报审；

7、向质监站、安全站等技术主管部门备案、申请监管；

8、做好冬雨季施工工作，制度方案或措施；

9、各项工作完成后，向相关单位提交开工报告，申请开工。

单位工程施工组织设计的主要内容 施工组织设计是用来指导施工全过程中各项活动的技术、经济的指导性文件，其主要内容包括：

1、工程概况及工程特点；

2、施工顺序及施工方法；

3、单位工程施工进度计划；

4、主要材料、构件、半成品、设备、施工机具计划；

5、施工平面布置图；

6、各工种需求量计划；

7、施工准备工作计划；

8、冬雨季施工及安全施工措施。

施工平面图设计平面图设计内容

1、设计施工平面图；

2、编制施工设施计划（分生产性、生活性本类）；

3、临时用水布置图；

4、临时用电配置图；

5、临时道路配置；

6、排水系统配置；

7、CI规划。

施工平面布置图设计步骤：

1、确定垂直运输设备的位置（井架、施工电梯、门架、塔吊等）；

2、确定搅拌站、材料加工位置、材料、构配件堆放位置；

3、布置运输道路（单向道路宽3.5米、双行道不小于6米）；

4、布置临时设施（办公室、加工房、库房、工人宿舍等）；

5、布置水电管网(利用拟建工程和市政设施，管线总长度力求最短；消防栓离建筑物应在5~25米，距离道路边缘不应大于2米)。

建筑施工企业施工管理制度 施工准备工作制度

一、施工手续准备

办好开工手续，并气取得如消防、环保、人防等方面的认可。

二、技术准备

1、学习图纸并形成图纸会审准备文件；

2、参加设计交底及会审；

3、编制施工预算；

4、编制施工组织设计；

5、建筑物的定位、放线、引入水准控制点；

6、组织工程所用材料、构件、机具陆续进场，并做好相应的技术试验、检验；

7、搭设必要的临时设施；

8、技术负责人组织技术、安全交底；

9、分配或下达分项施工任务，签订总分包合同；

10、做好前后分部、分项工程交接工作；

11、做好冬雨季施工准备工作。

三、现场施工准备

1、设置控制方格网测设，设置永久坐标桩及水准点；

2、现场清障、平整，做好“三通一平”工作；

3、组建项目部，签订总分包合同及劳务分包合同；

4、依据施工组织设计的平面布置图搭建临时设施；

5、做好施工机械、机具进场准备工作；

6、积极做好材料、设备进场计划；

7、做好“四新”试验、试制的技术准备工作（新结构、新材料、新技术、新工艺）。开工应具备的条件

1、施工图齐备,并已经过图审和图纸会审；

2、征地已办妥。并已完成拆迁和场地平整工作；

3、施工组织设计已编制并经过审批；

4、施工力量、材料、设备已落实并进场；

5、规划许可证、施工许可证已办妥；

6、“三通一平”工作已完成（五通一平指：通水、通电、道路通、通讯通、煤气通、场地平整）；

7、施工合同已签署，管理资料已向监理单位报审批准；

8、申请开工。

单位工程技术负责人的责任制度

1、全面负责现场的技术工作和技术管理工作；

2、负责单位工程图纸审查及技术交底；

3、参与编制单位工程《施工组织设计》，并贯彻执行；

4、负责贯彻执行各项专业技术标准，严格执行验收规范和质量标准；

5、负责技术复核工作，如对轴线、标高及招标等的技术复核等；

6、负责单位工程的材料检验工作；

7、负责整理技术档案、原始资料及施工技术总结，绘制竣工图；

8、参加竣工检查和竣工验收工作。抓住图纸会审的重点

1、设计是否符合国家现行政策和本地区的实际情况；

2、工程的结构是否符合安全、消防的可靠性，经济合理的原则，有哪些合理的改进意见？

3、根据本单位的特长和机械装备能力，现场施工条件是否满足安全施工的要求？

4、工程的建筑、结构、设备安装、管线等专业施工图纸之间是否存在矛盾？钢筋细部节点与水电和其他预埋节点是否符合施工要求；

5、图纸各部位尺寸、标高是否统一？图纸说明是否一致？设计的深度是否符合施工要求？

6、各种管道的走向是否合理？是否与地上（下）建筑物、构筑物相交叉？

7、大型构件和设备的吊装方案是否可行等？ 图纸会审变更制度

1、图纸会审由建设单位组织，设计、施工、监理单位参加；

2、图纸会审应做好纪要，纪要一般由施工单位或监理单位组织汇总并由建设单位转交设计单位答疑，各方签字盖章后作为设计文件的一部分列入工程档案；

3、施工过程中，无论建设单位还是施工单位提出的设计变更都要填写《施工变更联系单》，经监理、建设单位及设计单位签字同意后方可实施；

4、所有设计变更资料，包括《设计变更联系单》、《设计修改变更图纸》等均需有文字记录并纳入工程档案。

施工组织设计的编制和审批

1、项目部技术负责人负责编制《施工组织设计及各专项方案》；

2、分部工程施工方案由项目部技术负责人审批；特殊工程施工方案和分部施工方案由项目部技术负责人审核后和《施工组织设计》一起报公司总工程师审批； 施工定位放线程序

1、甲方委托规划管理部门确定“红线”，设置不少于两个永久或半永久性的放线基准点；

2、施工单位、建设单位、监理单位现场交线、交点并现场签认文件；

3、施工单位放线、监理单位进行技术复核；

4、甲方负责办理开工、申请规划部门验线；

5、符合要求后，施工单位开始组织施工。

单位工程质量控制资料核查内容（建筑与结构部分）

1、图纸会审、设计变更、洽商记录；

2、工程定位、测量及放线记录；

3、材料试验报告及见证检测报告；

4、隐蔽工程验收记录；

5、施工记录（日记）；

6、预制构件、预制混凝土合格证；

7、地基、主体结构检验及抽样检测资料；

8、分项、分部工程质量验收记录；

9、工程质量事故及事故调查处理资料；

10、新材料、新工艺施工记录。

安全检查评价标准

1、安全管理

10分

安全生产责任制

目标管理

施工组织设计

分部（分项）安全技术交底查

安全教育

2、文明施工

20分

现场围挡

封闭管理

施工现场

材料堆放

现场住宿

现场防火

3、脚手架

10分

4、基坑支护与模板工程

10分

5、“三保”、“四口”防护

10分

“ 安全帽

安全网

安全带”；“楼梯口

电梯井口

预留洞口

通道口”。

6、施工用电

10分

7、物料提升机与施工电梯

10分

8、塔吊

10分

9、起重吊装

5分

10、施工机具

5分

以上总分合计为：100分，根据检查项目按相关规定计算安全检查分数。

安全检

工程质量验收流程

一、检验批质量验收流程

1、施工单位根据图纸、规范、施工方案和安全技术交底等组织施工；

2、施工单位负责进行过程施工质量的检查、检验，并形成如下施工资料： 1）施工测量记录，2）施工物质记录，3）施工记录，4）施工试验记录等。

3、施工完成，施工单位自检，自检合格后将《检验批质量验收记录》报监理单位，请监理单位组织对检验批质量进行验收；

4、监理单位组织验收合格后，施工单位组织下一道工序的施工。

二、分项工程质量验收流程

1、同一分项各检验批施工完成，施工单位组织自检；

2、所有检验批自检合格后将《分项工程质量验收记录》报监理单位审查，并请监理单位组织分项工程质量验收；

3、分项工程验收合格后，施工单位可以进入下一道工序的施工。

三、分部（子分部）工程质量验收流程

1、同一分部的子分部工程施工完成，施工单位组织自检，自检形成分部工程验收资料有： 1）施工管理资料，2）施工技术资料,3)施工测量记录，4）施工物质资料，5）施工记录，6）施工试验记录，7）分项工程质量验收记录。

2、自检合格后将《分部工程质量验收记录》报监理单位审查，并请监理单位组织施工单位对分部工程进行质量验收；如基础分部，主体工程分部等质量验收必须请勘察、设计单位参加；

3、分部工程质量验收合格后，施工单位可以进入下一道工序的施工。

四、单位工程质量验收流程

1、同一单位工程所有分部工程施工完成；

2、施工单位自检合格后报请监理单位验收，验收资料内容包括：

1）《单位（子单位）工程质量控制核查记录》；

2）《单位（子单位）工程安全和功能检验资料核查及主要功能抽检记录》；

3）《单位（子单位）工程观感质量检查记录》。

3、监理单位进行预验收合格后，竣工资料报档案馆进行预验收，形成《建设工程竣工档案预验收意见》；

4、建设单位组织设计、勘察、监理及施工单位进行竣工验收，形成如下文件：

1）勘察单位提交《工程质量检查报告》；

2）监理单位提交《工程质量评估报告》；

3）施工单位提交《工程竣工报告》；

4）建设单位提交《工程竣工验收报告》；

5）《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。

5、竣工验收合格后，监理单位签发《竣工移交证书》，施工单位将工程移交给建设单位；

6、工程竣工备案。工程竣工备案除具备上述技术文件外还有包括如下资料：

1）《建设工程规划许可证》及其他规划批复文件；

2）《建设工程施工许可证》；

3）《工程质量监督注册登记表》；

4）《地基验槽检查记录》；

5）《建设工程消防验收意见书》；

6）《水质检验报告》；

7）《环境监测检验报告》；

8）《房屋建筑工程质量保修书》；

9）其他资料。

单位工程分部（子分部）工程的划分及代号

一、地基与基础分部

子分部包括：有支护的土方工程；复合基础；桩基础；钢结构工程。

二、主体结构分部

子分部包括：预应力工程；钢结构；木结构；网架与索膜。

三、装饰、装修分部

子分部包括：幕墙工程

四、建筑屋面分部

五、建筑给水、排水及采暖分部

子分部包括：供热锅炉及辅助设备。

六、建筑电气分部

子分部包括：变配电室（高压）。

七、智能建筑

子分部包括：通讯网络系统，建筑设备监测系统，火灾报警及消防联动系统，安全防范系统，环境。

八、通风与空调分部

九、电梯分部

十、节能分部

需移交城建档案馆的备案资料

A类资料（建设单位资料）

一、A1、决策立项文件

1、项目建议书

建设单位

（资料来源）

2、项目建议书的批复文件

建设主管部门（资料来源）

3、可行性研究报告

工程咨询单位（资料来源）

4、可行性研究报告批复文件

建设主管部门（资料来源）

5、关于立项的会议纪要、领导批复

会议组织单位（资料来源）

6、专家对项目的有关建议文件

建设单位

7、项目评估研究资料

建设单位

二、A2 建设用地、征地、拆除文件

1、征地、用地的批准文件和对使用固有土地的批准文件

政府土地管理部门

2、规划意见书及附图

规划部门

3、建设用地规划许可证、许可证附件及附图

规划部门

4、国有土地使用证

国有土地管理部门

三、A3 勘察、测绘、设计文件

1、工程地质勘察报告

勘察单位

2、水文地质勘察报告

勘察单位

3、建筑用地定桩通知单

规划部门

4、验线通知单

规划部门

5、规划设计条件通知书及附图

规划部门

6、审定设计方案通知书及附图

规划部门

7、审定设计方案通知书要求、征求有关人防、环保、消防

有关部门

交通、园林、市政、文物、通讯、保密、河湖、教育等 部门的审查意见和要求或取得的有关协议。

8、消防设计审核意见

消防单位

9、施工图设计文件审查通知书及施工图审查报告

规划部门（审图办）

四、A4 工程招投标及承包合同文件

五、A5工程开工文件

1、施工任务批准文件

2、修改工程施工图通知书

3、建设工程规划许可证、附件及附图

4、建设工程施工许可证

5、工程质量监督手续

六、A6 商务文件

1、工程结（决）算

2、交付使用固定资产清单

3、建设工程概算

七、工程竣工验收及备案文件

1、建设工程竣工验收备案表

2、工程竣工验收报告

3、有规划、公安消防、人防、环保等部门出具的认可文件

或准许使用文件

4、《房屋建筑工程质量保修书》

5、《住宅质量保证书》，《住宅使用说明书》

6、建设工程规划验收合格证

八、其他文件

1、工程竣工总结

2、工程未开工前的原貌、竣工新貌照片

3、工程开工、施工、竣工的录像资料

B类资料（监理单位资料）B1：监理管理资料

1、监理规划、监理细则

2、监理工作总结（专项工作、阶段性工作和竣工总结）

B2：监理工作记录

质量事故报告及处理资料 B3：竣工验收资料

1、竣工移交证书

2、工程质量评估报告

C类资料（施工资料）

建设主管部门 规划部门 规划部门 规划部门 质量监督机构 合同双方 施工单位 设计单位 建设单位 建设单位 相关主管部门 建设与施工单位 建设单位 规划部门 建设单位 建设单位 建设单位

监理单位

监理单位

监理单位（表B3-2）

监理单位

（不需进档案馆备案）

C0：工程管理及验收资料

1、工程概况表

施工单位（0-1）

2、建设工程质量事故调（勘）查笔录

施工单位（0-2）

3、建设工程质量施工报告书

施工单位（0-3）

4、单位（子单位）工程质量竣工验收记录

施工单位

5、施工总结

施工单位

6、工程竣工报告

C1：施工管理资料（该部分资料无需备案）C2：施工技术资料

1、图纸会审纪要

2、设计变更通知单

3、工程洽商记录

C3：施工测量记录

1、工程定位测量记录

2、基槽验收记录

3、沉降观测记录

C4：施工物质资料

1、预制混凝土出厂合格证

2、钢材性能检验报告

3、幕墙性能检测报告（四性）

4、幕墙用的硅酮结构胶检测报告

5、幕墙用石材性能检测报告

6、钢材试验报告

7、水泥试验报告

8、砂试验报告

9、碎（卵）石试验报告

10、外加剂试验报告

11、砖（砌块）试验报告

12、预应力筋复试报告

13、钢结构金相实验报告

14、钢结构用钢材复试报告

15、幕墙用铝塑板复试报告

16、幕墙用结构胶复试报告

C5：施工记录

1、隐蔽工程检查记录

2、桩（地）基施工记录

3、地基验槽检查记录

4、地基处理记录

5、地基扦探记录（应附图）

6、预应力筋张拉记录

（一）7、预应力筋张拉记录

（二）8、有粘结预应力结构灌浆记录

9、电梯承重梁、起重吊环埋设隐蔽工程检查记录

10、电梯钢丝绳头灌注隐蔽工程检查记录

施工单位（C2-2）施工单位（C2-3）施工单位（C2-4）施工单位（C3-1）施工单位（C3-2）施工单位 供应单位提供（C4-8）供应单位提供 供应单位提供 供应单位提供 供应单位提供 表C4-9

表C4-10 表C4-11 表C4-12 表C4-13 表C4-17

检测单位提供 检测单位提供 检测单位提供 检测单位提供 检测单位提供 施工单位（C5-1）专业施工单位提供 施工单位（C5-5）施工单位（C5-6）施工单位（C5-7）施工单位（C5-20）施工单位（C5-21）施工单位（C5-22）电梯工程（C5-23）电梯工程（C5-24）

11、电梯导轨、层门的支架螺丝埋设隐蔽工程检查记录

电梯工程（C5-25）C6：施工试验记录

1、设备单机试运转记录

机电通用（C6-2）

2、系统试运转调试记录

机电通用（C6-3）

3、地基承载力实验报告

检测单位提供

4、桩检查报告

检测单位提供

5、土工击实验报告

表C6-4

6、回填土实验报告

表C6-5

7、钢筋连接实验报告

表C6-6

8、砖砌砂浆试块强度统计评定记录

9、混凝土试块强度统计评定记录

10、混凝土抗渗使用报告

11、混凝土碱总量计算书

12、超声波探伤报告

13、超声波探伤报告

14、钢结构射线探伤记录

15、磁粉探伤记录

C6：给排水、采暖工程试验记录

1、强度严密性使用记录

2、消防栓使用记录

3、安全附件安装检查记录

4、锅炉封闭及烘炉（烘干）记录

5、锅炉煮炉使用记录

6、锅炉试运行记录

7、安全阀调试记录

C6：建筑电气工程试验记录

1、电气接地电阻测试记录

2、电气防雷接地装置隐蔽验收记录及平面示意图

3、高压部分使用记录

C6：通风与空调工程试验记录

1、空调系统运转调试记录

2、空调水系统运转调试记录

3、制冷系统气密性使用记录

4、净化空调系统测试记录

5、防排烟系统联合试运转记录

C6：电梯工程试验记录

1、电梯层门安全装置检测记录

2、电梯整机功能检测记录

3、电梯负荷运行试验曲线图

4、自动扶梯、自动人行道整机性能运行试验记录

C7：施工质量验收记录 D类

竣工图

工程竣工验收备案程序

表C6-9 表C6-12 表C6-13

商品混凝土供应单位提供 表C6-15 表C6-16 表C6-17

检测单位提供 表C6-19 表C6-24 表C6-25 表C6-26 表C6-27 表C6-28

试验单位提供 表C6-29 表C6-30

检测单位提供 表C6-44 表C6-45 表C6-46 表C6-47 表C6-48 表C6-50 表C6-52 表C6-54 表C6-58

一、竣工验收前（5天），建设单位到备案管理部门（城建档案馆）领取《建设工程竣工验收备案表》，同时将竣工验收时间、地点及验收组名单和各项验收文件及报告书面报送质监站，准备竣工验收；

二、由建设单位组织竣工验收，自竣工验收合格之日起，建设单位15天内将竣工备案资料报送给城建档案馆，质监部分资料竣工验收合格后5日内向备案单位报送《工程质量监督报告》；

三、竣工验收备案管理部门审阅备案资料，检查符合要求的填写《准予该工程竣工验收备案》，加盖“工程竣工验收备案专用章；

四、审查不合格，备案人员填写《备案审查记录表》。交建设单位整改；

五、如发现工程竣工过程中存在违规行为的，责令建设单位停止使用，并重新组织竣工验收；

六、建设单位在竣工验收合格后15日内，未办理工程竣工验收备案的，责令其限期改正，并按有关规定处理。

竣工验收文件清单

1、规划许可证及规划验收认可文件；

2、工程施工许可证及开关报告；

3、施工图设计文件审查报告；

4、工程质量监督注册登记表；

5、单位工程竣工验收记录；

6、消防部门出具的建设工程消防验收意见书；

7、建设工程备案管理部门的预验收意见；

8、建设工程室内环境检测报告；

9、市政基础设施工程质量检测及功能性能试验资料；

10、工程竣工验收报告；

11、工程质量保修书；

12、住宅质量保证书；

13、住宅使用说明书；

14、法律、规章规定必须提供的其他文件等。

单位（子单位）工程安全和功能性检验资料

核查的主要内容

一、建筑结构

1、屋面淋水试验记录；

2、地下室防水效果检查记录；

3、有防水要求的地面蓄水试验记录；

4、建筑物垂直度、标高及全高测量记录；

5、抽气（风）道检查记录；

6、幕墙及外窗气密性、水密性、耐风压性及平面内变形性能检测报告；

7、建筑物沉降观测测量记录；

8、节能、保温测试记录；

9、室内环境检测报告。

二、给排水及采暖

1、给水管道通水试验记录；

2、暖气管道、散热器压力试验记录；

3、卫生器具满水试验记录；

4、消防管道、燃气管道压力试验记录；

5、排水干管通球试验记录。

三、电气工程

1、照明全负荷试验记录；

2、大型灯具牢固性试验记录；

3、避雷接地电阻测试记录；

4、线路、插座、开关接地检查记录。

四、通风与空调工程

1、通风、空调系统试运行记录；

2、风量、温度测试记录；

3、洁净室洁净度测试记录。

五、电梯工程

1、电梯运行记录；

2、电梯安全装置检测报告。

六、智能工程

1、系统试运行记录；

2、系统电源及接地检测报告。

施工单位现场质量管理核查记录

1、现场质量管理制度；

2、质量责任制；

3、主要专业工程操作上岗证书（测量工、电焊工、钢筋工、起重工、电焊工、架子工等）；

4、分包方资质及分包单位的管理制度；

5、施工图审查记录；

6、地质勘探资料；

7、施工组织设计、施工方案及审批资料；

8、施工技术标准；

9、工程质量检验制度；

10、搅拌站及计量设置；

11、现场处理、设备存放及管理。

人防工程验收资料内容

1、人防工程的检验批、分项、子分部及分部资料（应单独做）；

2、基础、墙板、柱及顶棚的图纸；

3、钢筋隐蔽工程验收记录；

4、基础图纸（包括建施、结施图）；

5、水电安装（风、水、电），人防建筑平面图；

6、人防厂家资料、证书；

7、人防设备出厂合格证等。

标化工地验收所需资料

1、到质监站领取建设工程安全生产、文明施工标化样板工地申请表；

2、提交一篇介绍工地创建市标化工地的总结材料（内容包括：组织网络、实施计划和措施、实施的主要经验等，1500个字左右）；

3、实施阶段基础、主体、装饰各个部位彩色效果照片一套（照片要经过监理确认）；

4、工程总承包、分包合同复印件；

5、本工程办理的施工人员意外伤害保险证明；

6、相关主管部门对申报工地在基础、主体结顶和装饰三个阶段评分表（自评不低于90分）；

7、工程监督机构对本工程安全生产、文明施工评价报告（由质监站提供）；

8、在标化验收前，拆除外架一定要经过质监站和市建委看过后方可拆除。

基本建设相关法律法规文件

一、法律文件

1、中华人民共和国建筑法；

2、中华人民共和国合同法；

3、中华人民共和国招标投标法。

二、行政法规

1、建设工程质量管理条例；

2、建设工程安全生产管理条例；

3、民用建筑节能条例；

4、汶川地震灾后恢复重建条例。

三、部门规章

1、建设工程监理范围和规模标准规定；

2、注册监理工程师管理规定；

3、工程监理资质管理规定；

4、评标委员会和评标办法暂行规定；

5、房屋建筑工程和市政建设基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法；

6、城市建设档案管理规定；

7、建设工程监理与相关服务收费管理规定。

招 标 程 序

一、招标准备工作

1、选择招标方式

1）确定发包范围；确定项目建设过程中的招标次数和每次招标的工作内容,如监理招标、设计招标、施工招标、设备供应招标等；

2)选择合同的计价方式（是总价合同还是单价合同等）； 3）确定招标的方式（是公开招标还是邀请招标）。

2、办理招标备案

招标人向主管部门（招标办）办理申请招标手续，招标备案文件应说明招标工作范围、方式、计划工期、资质要求，是自行招标还是委托代理招标等，获得认可后方可开始招标工作。

3、标准招标文件

包括招标广告、资质预审文件、招标文件、合同协议书记评标方法等。

二、招标阶段工作

1、发布招标公告；

2、资质预审，优选申请投标人以减少招标工作量；

3、发售招标文件；

4、现场考察；

5、解答投标人的质疑，以答疑函件的解答为准。

三、决标成交阶段的主要工作内容

1、开标（招标人主持）；

2、评标（评标委员会工作）；

3、定标（发布中标通知书）。

建设安装工程费用的工程

建筑安装工程造价由直接费、间接费、利润和税金构成。

一、直接费

1、直接工程费：人工费 材料费 施工机械使用费。

2、措施费：1）环境保护费 2）文明施工费 3）安全施工费 4）临时设施费 5）夜间施 工费 6）二次搬运费 7）大型机械设备进出场及安装费 8）砼、钢筋混凝土模板及脚 手架费 9）已完工程及设备保护费 10）施工排水、降水费。

二、间接费

1、规费：1）工程排污费 2）工程定额测定费 3）社会保障费（养老、失业、医疗保险费）4）住房公积金 5）危险作业意外伤害保险费

2、企业管理费：管理人员工资、办公、财务等费用

三、利润

四、税金：营业税、城市维护建设税、教育费附加。

建筑工程工程量清单计价规范规定的

建筑安装工程费用项目构成

一、分部分项工程费

1、人工费

2、材料费

3、施工机械使用费（以上1、2、3项费用构成工程直接费）

4、企业管理费

5、利润

二、措施项目费

1、安全文明施工费（环保、文明施工、安全施工、临时设施）；

2、夜间施工费；

3、冬雨季施工费；

4、大型机械设备进出场及安装费；

5、施工排水费；

6、施工降水费；

7、地上、地下设施、建筑物的临时保护设施费；

8、已完工程及设备保护费 ；

9、各专业工程的设施项目费；

10、建筑工程砼、钢筋混凝土模板及支架、脚手架费。

三、其他项目费用

1、暂列金额。招标人在清单中暂定并包括在合同价款中的一笔款项；

2、暂估价。包括材料暂估价、专业工程暂估价；

3、记日工。施工图以外的零星项目或工作，按合同中约定的单价计价；

4、总承包服务费；

5、其他。索赔、现场签证。

四、规费

1、工程排污费

2、工程定额测定费

3、社会保障费（养老、失业、医疗保险费）

4、住房公积金

5、危险作业意外伤害保险费。

五、税金

营业税、城市维护建设税、教育费附加。

分部分项工程费=∑分部分项工程量×分部分项工程综合单价

措施项目费=∑措施项目工程量×措施项目综合单价+∑单项措施费 单位工程报价=分部分项工程费+措施项目费+其他项目费+规费+税金 单项工程报价=∑单位工程报价 总造价=∑单项工程报价

建筑安装工程费用计算程序

一、工料单价法计价程序

是计算出分部分项工程量后乘以工料单价，合计得到直接工程费，直接工程费汇总后，再加上措施费、间接费、利润和税金生成工程承发包价。其计算程序分为以直接费、人工费+机械费、人工费为计算基础3种。建筑工程一般以直接费为计算基础进行计价，安装和装饰一般以人工费计算基础进行计价。

1、以直接费为计算基础的工料单价法计价程序 1）直接工程费 2）措施费

3）直接费=直接工程费+措施费 4）间接费=直接费×相应费率

5）利润=（直接费+间接费）×相应费率

6）合计：直接费+间接费+利润（不含税造价）

7）含税造价=（直接费+间接费+利润）×（1+相应税率）

2、以人工费计算基础的工料单价法计价程序 1）直接工程费

2）直接工程费中的人工费 3）措施费

4）措施费中的人工费 5）直接费合计=1）+3）

6）人工费小计=直接工程费中的人工费+措施费中的人工费 7）间接费=人工费小计×相应费率 8）利润=人工费小计×相应费率

9）合计：直接费合计+间接费+利润（不含税造价）10）含税造价=不含税造价×（1+相应税率）

二、综合单价法计价程序

107号文中的综合单价法为部分费用综合单价，即综合单价中仅包括直接工程费、间接费、利润和税金。因此，用综合单价乘以各分项工程量汇总后，还应加上措施费才是工程承发包价。

1、以直接工程费为计算基础的综合单价法计价程序 1)分项工程直接费=人工费+材料费+机械费 2）间接费=分项工程直接费×相应费率

3）利润=（分项工程直接费+间接费）×相应利润率 4）不含税造价=分项工程直接费+间接费+利润 5）含税造价=不含税造价×（1+相应税率）

2、以人工费为计算基础的综合单价法计价程序 1）分项直接工程费=人工费+材料费+机械费 2）直接工程费中的人工费

3）间接费=直接工程费中的人工费×相应费率 4)利润=直接工程费中的人工费×相应利润率 5）不含税造价=分项直接工程费+间接费+利润 6）含税造价=不含税造价×（1+相应税率）

常见的索赔内容

一、承包商向业主提出的索赔

1、不利的自然条件引起的索赔

索赔的基本条件是不利的自然灾害是一个有经验的承包商无法预见到得

2、过程中人为的障碍引起的索赔

如遇到地下构筑物或文物等

3、工程变更引起的索赔

4、工期延期的费用索赔和工期索赔 1）合同文件的内容出错或互相矛盾

2）监理工程师在合理的时间内发出承包商要求的图纸和指示 3）有关放线的资料不准确 4）不利的自然条件

5）在现场发现化石、钱币、文物等 6）额外的样本与实验

7）业主和监理工程师命令暂时停工 8）业主未能按时提供现场 9）业主违约 10）业主风险 11）不可抗力等

二、业主向承包商提出的索赔

1、工期延误索赔

2、质量部满足合同

3、承包商不履行的保险费用索赔

4、对超额利润的索赔

5、对指定分包商的付款索赔

6、业主合理终止合同或承包商不正当地放弃工程的索赔

工程变更价款的处理程序

1、设计单位对原设计存在的缺陷提出工程变更，应编制设计变更文件；

2、建设单位或施工单位提出的变更，应提交给总监理工程师，由总监组织专业监理工程师审查，审查同意后，应由建设单位转交原设计单位编制设计变更文件；

3、当工程变更涉及到安全、环保等内容时，应按规定经有关部门审查同意后方可变更；

4、对工程变更的费用和工期做出评估的方法和内容：

1）确定变更项目与原工程项目之间的类似程度和难易程度； 2）确定工程变更项目的工程量； 3)确定工程变更的单价好总价。

建设工程施工合同文本组成

一、协议书

合同协议书是施工合同的总纲性法律文件，标准化的协议格式经双方当事人签字盖章后合同即成立。协议书的主要内容包括：工程概况、承包范围、合同工期、质量标准、合同价款、合同生效时间等，并明确对双方有约束力的合同文件组成。

二、通用条款

是规范承发包双方履行合同义务的标准化条款，内容包括：词语定义及合同文件；双方一般权权利和义务；施工组织设计和工期；质量与检验；安全施工；合同价款与支付；材料设备供应；工程变更；竣工验收与结算；违约、索赔和争议；其他等计十一部分共47条款组成。

三、专用条款

结合项目特点，针对通用条款的内容进行补充或修改，达到相同序号的通用条款和专用条款共同组成对某一方面问题内容完备的约定。专用条款的序号不必以此排列，通用条款已构成完善的部分不需重复抄录，只需对通用条款部分需补充修改、细化甚至弃用的条款做相应说明后，按通用条款对该问题的编号顺序排列即可。

四、附加（三个标准化附件）

1、承包人承揽工程项目一览表；

2、发包人供应承揽、设备一览表；

3、房屋建筑工程质量保修书。

第四篇：建筑工程基本建设程序2

建筑工程基本建设程序

2007-12-21 11:49:39

一、工程基本建设程序

1、完成前期工作

2、进行施工图设计

3、施工设计图审查（进入建设局办理）

4、工程招投标（发布招标公告→招标报名→资格审查→发放标书→收取标

书、开标确定中标单位）

5、发放中标通知书

6、合同鉴证（提交中标通知书，合同原件）

7、办理质量监督手续

8、核发施工许可证

9、工程竣工验收备案（建设资料进馆存档）

二、工程招投标通用程序

1、项目报建前期工作

2、办理进场招标手续与备案

3、资格预审文件、招标文件备案招标公告备案

4、招标公告发布

5、招标报名（登记）发售资格预审文件

6、递交资格豫审申请书

7、资格预审

8、确定投标人

9、提交投标保证金

10、发放招标文件

11、踏勘现场

12、答疑

13、公布拦标价

14、编制投标文件

15、送达与签收投标文件

16、开标组建评标委员会

17、评标、定标

18、中标公示招标投标情况书面报告与备案

19、发出中标通知书

20、资料整理、归档

三、工程报建（招投标）需提供的资料

1、项目立项批复及工程概算批复

2、土地使用证

3、建设工程规划许可证

4、投资许可证

5、财政概算批复（资金证明）

6、设计图审查报告书

7、消防审核意见书

8、招标代理单位（或房开企业）资质证书、营业执照

四、办理施工许可证需提供的资料

1、建筑工程施工许可申请表一份

2、建设工程用地许可证复印件一份

3、建设工程规划许可证复印件一份

4、中标通知书及施工合同一份

5、施工组织设计（一般由监理单位或建设单位对施工企业的施工组织设计

进行审查，并由总监理工程师或建设单位的主要技术负责人签署审查意

见）一份

6、质量、安全监督手续一份

7、其它需要出具的有关资料

五、申办企业资质需提供的资料

1、企业资持申请表三份

2、企业法人营业执照（出示原件）复印件二份

3、企业章程二份

4、企业负责人和技术负责的工作简历，项目经理证书（出示原件）复印件

二份

5、工程技术人员的职称证（出示原件）复印件二份

6、其他需提供的证件、材料二份

六、晋升资质需提供的资料

1、企业原资质证书正副本

2、注册执业人员的注册执业资料

3、近两年的资质年检材料

4、相关规定所列完成的代表性工程的资料

七、执业资格初审需提供资料

1、注册申请表三份

2、本人执业资格考试合格证书复印件二份

3、达到继续教育合格标准的证明材料复印件二份

4、个人业绩证明材料二份

5、本人身份证及聘用合同复印件二份

八、安全生产许可证初审需提供资料

1、申请表一式三份

2、企业法人营业执照复印件二份

3、企业法人代表身份证复印件二份

4、企业安全生产责任制度二份

5、其他有关资料二份

九、专职安全员任职资格初审需提供资料

1、申请表二份

2、身份证、职称证、最高学历证、培训相关证件复印件各二份

3、安全生产知识考试合格证复印件二份

4、其他相关资料复印件二份

十、收费项目、标准及依据

1、定额测定费，按建安工作量1.4%黔府办发（2001）105号

2、质量监督费，按建安工作量1.5%黔府办发（2001）105号

3、施工许可证工本费，25元/套黔价房调（2003）150号

4、施工图审查费按设计费计收黔价房调（2001）216号

20万元以下7—7.5%

21—40万元5—5.5%

40万元以上3—3.5%

5、基础设施配套费经营性用房50万/平方米省政府令91号

生产办公用房40元/平方米

公益性用房30元/平方米

6、城建档案服务费按工程造价0.7%黔价费（2006）336号

7、工程交易服务费按工程交易额计收黔价房调（2003）193号

50万元以下750元/宗

50—500万元在每宗750元基数上每增加50万元加收750

元

500—1000万元在每宗7500元基数上每增加50万元加收

400元

1000—2000万元在每宗11500元基数上每增加500万元

加收2000元

2000万元以上在每宗175000元基数上每增加500万元加收

2000元

以上每宗最高收费不得超过50000元

工程交易场租费每次600元

8、劳保统筹费通用建筑总投资3.8%黔建施通（2005）424号

水电安装按人工费20%

土石方工程按人工费12%

9、新墙体革新基金按建筑面积8元/平方米黔财综（2007）12

号

建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；

申请领取施工许可证，应当具备下列条件：

（一）已经办理该建筑工程用地批准手续；

（二）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；

（三）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；

（四）已经确定建筑施工企业；

（五）有满足施工需要的施工图纸及技术资料；

（六）有保证工程质量和安全的具体措施；

（七）建设资金已经落实；

（八）法律、行政法规规定的其他条件。

建设行政主管部门应当自收到申请之日起十五日内，对符合条件的申请颁发施工许可证。

追问：

除了施工许可证,还有吗

回答：

上述第“二”中的规划许可证

消防验收程序

1、建筑工程竣工后，建设单位应向公安消防机构提出工程竣工消防验收申请，经验收合格后才能投入使用。

2、公安消防机构受理案件后，验收具体经办人应查验资料是否符合要求，不合要求的应及时告知申办单位补齐，并在验收前1-2日通知建设单位做好验收前相关准备。

3、按消防工程验收程序的规定由不少于二人的消防监督员到现场进行验收，参加验收的消防监督员应着制式警服，佩带《公安消防监督检查证》，具体验收程序如下：

(1)参加验收的各单位介绍情况。建设单位介绍工程概况和自检情况，设计单位介绍消防工程设计情况，施工单位介绍工程施工和调试情况，监理单位介绍工程监理情况，检测单位介绍检测情况。

(2)分组现场检查验收。验收人员应边检查，边测试，并如实填写消防验收记录表。

(3)汇总验收情况。各小组分别对验收情况作汇报，根据总队制定的《广东省建筑工程消防验收评定规则(试行)》，按子项、单 项、综合的程序进行评定、评定结论在验收记录表中如实记载，并将初步意见向建设、施工、设计等参加验收单位提出，对不符合规范要求的要及时向建筑单位提出整改意见。

4、参加验收的建设、施工及设计单位发表意见或提出问题时，消防机构验收参加人员应给予答复，不能当场答复的应给予解释。

5、消防工程验收或复查合格后，各单位参加验收人员和消防机构参加验收人员在验收申报表上签名。

6、工程验收承办人应及时填写验收意见书，行文呈批表，并整理验收档案送领导审批。

7、建设单位到窗口，出具回执取回验收意见书;

8、验收和复查不合格时，建设单位应组织各有关单位按《建筑工程消防验收意见书》提出的问题进行整改，整改完毕后重新向公案消防机构申请复验，复验程序与申请验收程序相同。

9、建筑工程验收不合格的，申报资料将不予退还。申请复验时，申报资料与正常申报验收资料相同。

注：建筑工程消防监督验收时限

公安消防机构在接到建设单位消防验收申请时，应当查验消防验收申报资料。资料齐全后，应当在10日之内按照国家消防技术标准进行消防验收，并在消防验收后7日之内签发《建筑工程消防(合格或不合格)验收意见书》。

复查验收与正常验收办理时限相同。

建筑工程消防验收的主要内容及重点

主要内容：

1、总平面布局和平面布置中涉及消防安全的防火间距、消防车道、消防水源等;

2、建筑的火灾危险性类别和耐火等级;

3、建筑防火防烟分区和建筑构造;

4、安全疏散和消防电梯;

5、消防给水和自动灭火系统;

6、防烟、排烟和通风、空调系统;

7、消防电源及其配电;

8、火灾应急照明、应急广播和疏散指示标志;

9、火灾自动报警系统和消防控制室;

10、建筑内部装修;

11、建筑灭火器配置;

12、国家工程建设标准中有关消防安全的其他内容;

13、查验消防产品有效文件和供货证明。

验收重点

1、检查竣工图纸、资料和《建筑工程消防验收申报表》的内容及与消防机构审核意见是否与工程一致;

2、检查《建筑工程消防设计审核意见书》中提出的消防问题，在工程中是否予以整改。

3、检查各类消防设施、设备的施工安装质量及性能。

4、抽查测试消防设施功能及联动情况。

第五篇：基本建设程序

基本建设程序

目前我国基本建设程序的内容和步骤主要有：前期工作阶段，主要

包括项目建议书、可行性研究、设计工作；建设实施阶段，主要包

括施工准备、建设实施；竣工验收阶段和后评价阶段。(见基本建设

程序示意图)这几个大的阶段中每一阶段都包含着许多环节和内

容。

(一)前期工作阶段

1．项目建议书

项目建议书是要求建设某一具体项目的建议文件，是基本建设

程序中最初阶段的工作，是投资决策前对拟建项目的轮廓设想。项

目建议书的主要作用是为了推荐一个拟进行建设的项目的初步说明，论述它建设的必要性、条件的可行性和获得的可能性，供基本建设

管理部门选择并确定是否进行下一步工作。

项目建议书报经有审批权限的部门批准后，可以进行可行性研

究工作，但并不表明项目非上不可，项目建议书不是项目的最终决

策。

项目建议书的审批程序：项目建议书首先由项目建设单位通过

其主管部门报行业归口主管部门和当地发展计划部门(其中工业技改

项目报经贸部门)，由行业归口主管部门提出项目审查意见(着重从

资金来源、建设布局、资源合理利用、经济合理性、技术可行性等

方面进行初审)，发展计划部门参考行业归口主管部门的意见，并根

据国家规定的分级审批权限负责审、报批。凡行业归口主管部门初

审未通过的项目，发展计划部门不予审、报批。

2、可行性研究

(1)可行性研究。项目建议书一经批准，即可着手进行可行性

研究。可行性研究是指在项目决策前，通过对项目有关的工程、技

术、经济等各方面条件和情况进行调查、研究、分析，对各种可能的建设方案和技术方案进行比较论证，并对项目建成后的经济效益

进行预测和评价的一种科学分析方法，由此考查项目技术上的先进

性和适用性，经济上的盈利性和合理性，建设的可能性和可行性。

可行性研究是项目前期工作的最重要的内容，它从项目建设和生产

经营的全过程考察分析项目的可行性，其目的是回答项目是否必要

建设，是否可能建设和如何进行建设的问题，其结论为投资者的最

终决策提供直接的依据。因此，凡大中型项目以及国家有要求的项

目，都要进行可行性研究，其他项目有条件的也要进行可行性研究。

(2)可行性研究报告的编制。可行性研究报告是确定建设项目、编制设计文件和项目最终决策的重要依据。要求必须有相当的深度和准确性。承担可行性研究工作的单位必须是经过资格审定的规划、设计和工程咨询单位，要有承担相应项目的资质。

(3)可行性研究报告的审批。可行性研究报告经评估后按项目审批权限由各级审批部门进行审批。其中大中型和限额以上项目的可行性研究报告要逐级报送国家发展和改革委员会审批；同时要委托有资格的工程咨询公司进行评估。小型项目和限额以下项目，一般由省级发展计划部门、行业归口管理部门审批。受省级发展计划部门、行业主管部门的授权或委托，地区发展计划部门可以对授权或委托权限内的项目进行审批。可行性研究报告批准后即国家同意该项目进行建设，一般先列入预备项目计划。列入预备项目计划并不等于列入计划，何时列入计划，要根据其前期工作进展情况、国家宏观经济政策和对财力、物力等因素进行综合平衡后决定。

3．设计工作

一般建设项目(包括工业、民用建筑、城市基础设施、水利工程、道路工程等)，设计过程划分为初步设计和施工图设计两个阶段。对技术复杂而又缺乏经验的项目，可根据不同行业的特点和需要，增加技术设计阶段。对一些水利枢纽、农业综合开发、林区综合开发项目，为解决总体部署和开发问题，还需进行规划设计或编制总体规划，规划审批后编制具有符合规定深度要求的实施方案。

(1)初步设计(基础设计)。初步设计的内容依项目的类型不同而有所变化，一般来说，它是项目的宏观设计，即项目的总体设计、布局设计，主要的工艺流程、设备的选型和安装设计，土建工程量及费用的估算等。初步设计文件应当满足编制施工招标文件、主要设备材料订货和编制施工图设计文件的需要，是下一阶段施工图设计的基础。

初步设计(包括项目概算)，根据审批权限，由发展计划部门委托投资项目评审中心组织专家审查通过后，按照项目实际情况，由发展计划部门或会同其它有关行业主管部门审批。

(2)施工图设计(详细设计)。施工图设计的主要内容是根据批准的初步设计，绘制出正确、完整和尽可能详细的建筑、安装图纸。施工

图设计完成后，必须委托由施工图设计审查单位审查并加盖审查专用章后使用。审查单位必须是取得审查资格，且具有审查权限要求的设计咨询单位。经审查的施工图设计还必须经有权审批的部门进行审批。

(二)建设实施阶段

1．施工准备

(1)建设开工前的准备。主要内容包括：征地、拆迁和场地平整；完成施工用水、电、路等工程；组织设备、材料订货；准备必要的施工图纸；组织招标投标(包括监理、施工、设备采购、设备安装等方面的招标投标)并择优选择施工单位，签订施工合同。

(2)项目开工审批。建设单位在工程建设项目可研批准，建设资金已经落实，各项准备工作就绪后，应当向当地建设行政主管部门或项目主管部门及其授权机构申请项目开工审批。

2．建设实施

(1)项目新开工建设时间。开工许可审批之后即进入项目建设施工阶段。开工之日按统计部门规定是指建设项目设计文件中规定的任何一项永久性工程(无论生产性或非生产性)第一次正式破土开槽开始施工的日期。公路、水库等需要进行大量土、石方工程的，以开始进行土方、石方工程作为正式开工日期。

(2)基本建设投资额。国家基本建设计划使用的投资额指标，是以货币形式表现的基本建设工作，是反映一定时期内基本建设规模的综合性指标。基本建设投资额是建设项目当年实际完成的工作量，包括用当年资金完成的工作量和动用库存的材料、设备等内部资源完成的工作量；而财务拨款是当年基本建设项目实际货币支出。投资额是以构成工程实体为准，财务拨款是以资金拨付为准。

(3)生产或使用准备。生产准备是生产性施工项目投产前所要进行的一项重要工作。它是基本建设程序中的重要环节，是衔接基本建设和生产的桥梁，是建设阶段转入生产经营的必要条件。使用准备是非生产性施工项目正式投入运营使用所要进行的工作。

(三)竣工验收阶段

1．竣工验收的范围

根据国家规定，所有建设项目按照上级批准的设计文件所规定的内容和施工图纸的要求伞部建成，工业项目经负荷试运转和试生产考核能够生产合格产品，非工业项目符合设计要求，能够正常使用，都要及时组织验收。

2．竣工验收的依据

按国家现行规定，竣工验收的依据是经过上级审批机关批准的可行性研究报告、初步设计或扩大初步设计(技术设计)、施工图纸和说明、设备技术说明书、招标投标文件和工程承包合同、施工过程中的设计修改签证、现行的施工技术验收标准及规范以及主管部门有关审批、修改、调整文件等。

3．竣工验收的准备

主要有三方面的工作：一是整理技术资料。各有关单位(包括设计、施工单位)应将技术资料进行系统整理，由建设单位分类立卷，交生产单位或使用单位统一保管。技术资料主要包括土建方面、安装方面及各种有关的文件、合同和试生产的情况报告等。二是绘制竣工图纸。竣工图必须准确、完整、符合归档要求。三是编制竣工决算。建设单位必须及时清理所有财产、物资和未花完或应收回的资金，编制工程竣工决算，分析预(概)算执行情况，考核投资效益，报规定的财政部门审查。

竣工验收必须提供的资料文件。一般非生产项目的验收要提供以下文件资料：项目的审批文件、竣工验收申请报告、工程决算报告、工程质量检查报告、工程质量评估报告、工程质量监督报告、工程竣工财务决算批复、工程竣工审计报告、其它需要提供的资料。

4．竣工验收的程序和组织

按国家现行规定，建设项目的验收根据项目的规模大小和复杂程度可分为初步验收和竣工验收两个阶段进行。规模较大、较复杂的建设项目应先进行初验，然后进行全部建设项目的竣工验收。规模较

小、较简单的项目，可以一次进行全部项目的竣工验收。

建设项目全部完成，经过各单项工程的验收，符合设计要求，并具备竣工图表、竣工决算、工程总结等必要文件资料，由项目主管部门或建设单位向负责验收的单位提出竣工验收申请报告。竣工验收的组织要根据建设项目的重要性、规模大小和隶属关系而定，大中型和限额以上基本建设和技术改造项目，由国家发展和改革委员会或由国家发展和改革委员会委托项目主管部门、地方政府部门组织验收，小型项目和限额以下基本建设和技术改造项目由项目主管部门和地方政府部门组织验收。竣工验收要根据工程的规模大小和复杂程度组成验收委员会或验收组。验收委员会或验收组负责审查工程建设的各个环节，听取各有关单位的工作总结汇报，审阅工程档案并实地查验建筑工程和设备安装，并对工程设计、施工和设备质量等方面作出全面评价。不合格的工程不予验收；对遗留问题提出具体解决意见，限期落实完成。最后经验收委员会或验收组一致通过，形成验收鉴定意见书。验收鉴定意见书由验收会议的组织单位印发各有关单位执行。

生产性项目的验收根据行业不同有不同的规定。工业、农业、林业、水利及其它特殊行业，要按照国家相关的法律、法规及规定执行。上述程序只是反映项目建设共同的规律性程序，不可能反映各行业的差异性。因此，在建设实践中，还要结合行业项目的特点和条件，有效地去贯彻执行基本建设程序。

(四)后评价阶段

建设项目后评价是工程项目竣工投产、生产运营——段时间后，再对项目的立项决策、设计施工、竣工投产、生产运营等全过程进行系统评价的一种技术经济活动。通过建设项目后评价以达到肯定成绩，总结经验，研究问题，吸取教训，提出建议，改进工作，不断提高项目决策水平和投资效果的目的。

我国目前开展的建设项目后评价一般都按三个层次组织实施，即项目单位的自我评价、项目所在行业的评价和各级发展计划部门(或主要投资方)的评价