*开发区改革土地使用制度初探 五篇

第一篇：*开发区改革土地使用制度初探

运用市场机制配置土地资产是开发区经营城市的必然选择

——×××开发区改革土地使用制度初探

×××开发区自92年建区至今累计出让国有土地使用权面积1035.8305公顷，有偿用地面积占总用地面积（国有）的94%，有偿用地所取得的土地收益，为开发区的起步发展提供了原始积累，*开发区改革土地使用制度初探。但是随着征地费用的不断提高，国家调整土地收益分配制度的政策出台以后，传统的以协议出让方式为主的有偿用地所获取的土地收益几乎为零，逐渐减少的土地收益已经远远不能满足开发区日益发展的需要，开发区基础设施建设的规模越来越大，资金缺口越来越严重，使开发区在建设资金上面临举步维艰的困难局面。因此，如何加强和发挥市场机制在土地资产运营中的积极作用，实现市场机制与政府宏观调控的有机结合，促进资源的集约利用，为政府增加财政收入，解决建设资金困难，显得尤为迫切。

——土地招标拍卖是深化土地使用制度的必然结果，是经营城市的必然选择。

以“公开、公平、公正”为主要特征的招标拍卖方式，将土地的供应、土地价格的确定、土地使用权的获得由政府行为转为市场行为，处于社会公众的监督之下，在增加政府土地收益的同时，也消除了土地出让中腐败现象发生的可能。我国的法律、法规对国有土地使用权招标拍卖的范围有明确的规定和要求。《城市房地产管理法》规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取招标拍卖方式。”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发39号）、《国务院办公厅关于加强土地资产管理的通知》和省国土资源厅的有关文件都明确要求，商业、旅游、娱乐和住宅的经营性用地必须采取招标拍卖的方式进行。许多地方认真贯彻国家的政策要求，在土地招标拍卖，显化城市土地资产价值，促进城市土地集约利用，加快建设，增加政府财政收入，强化城市在地方经济发展中的主导地位等方面取得了非常成功的经验。我市在近几年的城市建设中，在这方面也有长足的进展，为今后xxx开发区的改革指明了方向，提供了有力的借鉴。

——xxx开发区改革土地使用制度的现实条件。

一件事物的发生发展必须具备相应的前提条件，就以“经营城市”这一概念来讲，xxx开发区的目前情况，首先我们认为xxx开发区不是“城市”，不具备城市的基本要素，就它的产业结构和经济构成来看，它是以第二产业为主的工业区，与城市的概念差别很大，城市人气不足，用地结构以工业用地为主，占全区总用地面积的90%以上，第三产业发展比例较小，仅占全区国民经济构成的15%，第三产业等经营性用地仅占总用地面积的4%，管理制度《*开发区改革土地使用制度初探》。而土地资产的招标和拍卖的对象则是以经营性用地为主，其他用地不具备采取招标拍卖的条件。其次招标、拍卖方式是以获取最高出让金为目的，而xxx开发区的核心工作是招商引资，提高地价片面追求最高出让金，会使我们在本来就比较被动的竞争中，处于更加不利的地位。目前周边北京、天津等地的开发区和我们竞争非常激烈，他们现在对一些高科技、大规模和外资项目采取地价优势和我们竞争，xxx开发区在这方面本来就处于劣势，如果我们不加选择的改革用地方式，提高地价，势必会影响开发区的招商引资工作。综上所述，我们认为xxx开发区的土地招标拍卖工作任重而道远，需要我们根据政府对用地的要求、国家的产业政策、土地用途和规划限制条件等综合因素来选择最切实际的土地出让方式。

——明确方向、负重前行，为改革用地制度做好积极准备。

虽然目前xxx开发区在运用市场机制配置城市土地的工作上还有相当一段距离，但是随着社会主义市场经济体制的不断建立和完善，作为市场机制中的最基本要素之一的土地，必然会逐步由计划经济下的传统模式向引入市场机制过渡，这是必然的趋势和方向，是解决开发区建设资金不足的良好途径，是建立社会主义市场经济的客观要求。因此我们必须做好积极的准备，努力寻求政府与市场的最佳衔接点，找准突破口，加大工作力度，积极推进土地资产的市场化过渡，推进国有土地招标拍卖工作。我们主要应做好以下几个方面的工作。

一是引导产业结构的调整，努力发展城市第三产业，使xxx开发区向城市化过渡。在继续坚持高科技、外向型的招商方针基础上，积极鼓励、扶持和引导发展第三产业，提高第三产业在国民经济中的比重，通过发展第三产业，聚拢“人气”，提高城市品位，积极创造土地增值的空间。

二是建设政府土地储备制度，强化政府对土地一级市场的宏观调控。建立土地收购储备出让机制，发挥土地收购储备制度对土地“源头”的控制作用。强化政府对土地一级市场的宏观管理，通过抓土地“统一收购权”和“统一批发权”，实行“政府主导型”的土地储备制度。一方面把原先分散在各土地使用者手中的土地集中起来，由政府统一调配；另一方面，以储备中心为基地，通过政府土地部门一个“口子”向市场供地，强化政府在土地供应上的主导地位，为实行招标拍卖奠定基础。同时政府应加强土地供应的计划性，土地管理部门要依据市场需求，合理确定年度用地规模，改变过去单纯随项目供地的方式，形成先由政府编制年度计划，由市场主动选择项目的新机制，以供应引导和制约需求，充分发挥出市场优化配置土地资源的基础性作用。

三是建立切实可行的政策措施和组织体系，为土地招标拍卖提供有力保障。要实行土地招标拍卖，推进土地收购储备，必须加强政府的统一管理和协调，为此要有比较完善的配套政策和组织保障，将市场化的供地方式至于规范运行的轨道。

第二篇：×××开发区改革土地使用制度初探

运用市场机制配置土地资产是开发区经营城市的必然选择

——×××开发区改革土地使用制度初探

×××开发区自92年建区至今累计出让国有土地使用权面积1035.8305公顷，有偿用地面积占总用地面积（国有）的94%，有偿用地所取得的土地收益，为开发区的起步发展提供了原始积累。但是随着征地费用的不断提高，国家调整土地收益分配制度的政策出台以后，传统的以协议出让方式为主的有偿用地所获取的土地收益几乎为零，逐渐减少的土地收益已经远远不能满足开发区日益发展的需要，开发区基础设施建设的规模越来越大，资金缺口越来越严重，使开发区在建设资金上面临举步维艰的困难局面。因此，如何加强和发挥市场机制在土地资产运营中的积极作用，实现市场机制与政府宏观调控的有机结合，促进资源的集约利用，为政府增加财政收入，解决建设资金困难，显得尤为迫切。

——土地招标拍卖是深化土地使用制度的必然结果，是经营城市的必然选择。

以“公开、公平、公正”为主要特征的招标拍卖方式，将土地的供应、土地价格的确定、土地使用权的获得由政府行为转为市场行为，处于社会公众的监督之下，在增加政府土地收益的同时，也消除了土地出让中腐败现象发生的可能。我国的法律、法规对国有土地使用权招标拍卖的范围有明确的规定和要求。《城市房地产管理法》规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取招标拍卖方式。”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）、《国务院办公厅关于加强土地资产管理的通知》[国办发（2000）15号]和省国土资源厅的有关文件都明确要求，商业、旅游、娱乐和住宅的经营性用地必须采取招标拍卖的方式进行。许多地方认真贯彻国家的政策要求，在土地招标拍卖，显化城市土地资产价值，促进城市土地集约利用，加快建设，增加政府财政收入，强化城市在地方经济发展中的主导地位等方面取得了非常成功的经验。我市在近几年的城市建设中，在这方面也有长足的进展，为今后xxx开发区的改革指明了方向，提供了有力的借鉴。

——xxx开发区改革土地使用制度的现实条件。

一件事物的发生发展必须具备相应的前提条件，就以“经营城市”这一概念来讲，xxx开发区的目前情况，首先我们认为xxx开发区不是“城市”，不具备城市的基本要素，就它的产业结构和经济构成来看，它是以第二产业为主的工业区，与城市的概念差别很大，城市人气不足，用地结构以工业用地为主，占全区总用地面积的90%以上，第三产业发展比例较小，仅占全区国民经济构成的15%，第三产业等经营性用地仅占总用地面积的4%。而土地资产的招标和拍卖的对象则是以经营性用地为主，其他用地不具备采取招标拍卖的条件。其次招标、拍卖方式是以获取最高出让金为目的，而xxx开发区的核心工作是招商引资，提高地价片面追求最高出让金，会使我们在本来就比较被动的竞争中，处于更加不利的地位。目前周边北京、天津等地的开发区和我们竞争非常激烈，他们现在对一些高科技、大规模和外资项目采取地价优势和我们竞争，xxx开发区在这方面本来就处于劣势，如果我们不加选择的改革用地方式，提高地价，势必会影响开发区的招商引资工作。综上所述，我们认为xxx开发区的土地招标拍卖工作任重而道远，需要我们根据政府对用地的要求、国家的产业政策、土地用途和规划限制条件等综合因素来选择最切实际的土地出让方式。

——明确方向、负重前行，为改革用地制度做好积极准备。

虽然目前xxx开发区在运用市场机制配置城市土地的工作上还有相当一段距离，但是随着社会主义市场经济体制的不断建立和完善，作为市场机制中的最基本要素之一的土地，必然会逐步由计划经济下的传统模式向引入市场机制过渡，这是必然的趋势和方向，是解决开发区建设资金不足的良好途径，是建立社会主义市场经济的客观要求。因此我们必须做好积极的准备，努力寻求政府与市场的最佳衔接点，找准突破口，加大工作力度，积极推进土地资产的市场化过渡，推进国有土地招标拍卖工作。我们主要应做好以下几个方面的工作。

一是引导产业结构的调整，努力发展城市第三产业，使xxx开发区向城市化过渡。在继续坚持高科技、外向型的招商方针基础上，积极鼓励、扶持和引导发展第三产业，提高第三产业在国民经济中的比重，通过发展第三产业，聚拢“人气”，提高城市品位，积极创造土地增值的空间。

二是建设政府土地储备制度，强化政府对土地一级市场的宏观调控。建立土地收购储备出让机制，发挥土地收购储备制度对土地“源头”的控制作用。强化政府对土地一级市场的宏观管理，通过抓土地“统一收购权”和“统一批发权”，实行“政府主导型”的土地储备制度。一方面把原先分散在各土地使用者手中的土地集中起来，由政(本文权属文秘之音所有，更多文章请登陆www.xiexiebang.com查看)府统一调配；另一方面，以储备中心为基地，通过政府土地部门一个“口子”向市场供地，强化政府在土地供应上的主导地位，为实行招标拍卖奠定基础。同时政府应加强土地供应的计划性，土地管理部门要依据市场需求，合理确定用地规模，改变过去单纯随项目供地的方式，形成先由政府编制计划，由市场主动选择项目的新机制，以供应引导和制约需求，充分发挥出市场优化配置土地资源的基础性作用。

三是建立切实可行的政策措施和组织体系，为土地招标拍卖提供有力保障。要实行土地招标拍卖，推进土地收购储备，必须加强政府的统一管理和协调，为此要有比较完善的配套政策和组织保障，将市场化的供地方式至于规范运行的轨道。

第三篇：开发区改革土地使用制度初探

运用市场机制配置土地资产是开发区经营城市的必然选择——×××开发区改革土地使用制度初探

×××开发区自92年建区至今累计出让国有土地使用权面积1035.8305公顷，有偿用地面积占总用地面积（国有）的94，有偿用地所取得的土地收益，为开发区的起步发展提供了原始积累。但是随着征地费用的不断提高，国家调整土地收益分配制度的政策出

台以后，传统的以协议出让方式为主的有偿用地所获取的土地收益几乎为零，逐渐减少的土地收益已经远远不能满足开发区日益发展的需要，开发区基础设施建设的规模越来越大，资金缺口越来越严重，使开发区在建设资金上面临举步维艰的困难局面。因此，如何加强和发挥市场机制在土地资产运营中的积极作用，实现市场机制与政府宏观调控的有机结合，促进资源的集约利用，为政府增加财政收入，解决建设资金困难，显得尤为迫切。——土地招标拍卖是深化土地使用制度的必然结果，是经营城市的必然选择。

以“公开、公平、公正”为主要特征的招标拍卖方式，将土地的供应、土地价格的确定、土地使用权的获得由政府行为转为市场行为，处于社会公众的监督之下，在增加政府土地收益的同时，也消除了土地出让中腐败现象发生的可能。我国的法律、法规对国有土地使用权招标拍卖的范围有明确的规定和要求。《城市房地产管理法》规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取招标拍卖方式。”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）、《国务院办公厅关于加强土地资产管理的通知》[国办发（2000）15号]和省国土资源厅的有关文件都明确要求，商业、旅游、娱乐和住宅的经营性用地必须采取招标拍卖的方式进行。许多地方认真贯彻国家的政策要求，在土地招标拍卖，显化城市土地资产价值，促进城市土地集约利用，加快建设，增加政府财政收入，强化城市在地方经济发展中的主导地位等方面取得了非常成功的经验。我市在近几年的城市建设中，在这方面也有长足的进展，为今后xxx开发区的改革指明了方向，提供了有力的借鉴。

——xxx开发区改革土地使用制度的现实条件。

一件事物的发生发展必须具备相应的前提条件，就以“经营城市”这一概念来讲，xxx开发区的目前情况，首先我们认为xxx开发区不是“城市”，不具备城市的基本要素，就它的产业结构和经济构成来看，它是以第二产业为主的工业区，与城市的概念差别很大，城市人气不足，用地结构以工业用地为主，占全区总用地面积的90以上，第三产业发展比例较小，仅占全区国民经济构成的15，第三产业等经营性用地仅占总用地面积的4。而土地资产的招标和拍卖的对象则是以经营性用地为主，其他用地不具备采取招标拍卖的条件。其次招标、拍卖方式是以获取最高出让金为目的，而xxx开发区的核心工作是招商引资，提高地价片面追求最高出让金，会使我们在本来就比较被动的竞争中，处于更加不利的地位。目前周边北京、天津等地的开发区和我们竞争非常激烈，他们现在对一些高科技、大规模和外资项目采取地价优势和我们竞争，xxx开发区在这方面本来就处于劣势，如果我们不加选择的改革用地方式，提高地价，势必会影响开发区的招商引资工作。综上所述，我们认为xxx开发区的土地招标拍卖工作任重而道远，需要我们根据政府对用地的要求、国家的产业政策、土地用途和规划限制条件等综合因素来选择最切实际的土地出让方式。

——明确方向、负重前行，为改革用地制度做好积极准备。

虽然目前xxx开发区在运用市场机制配置城市土地的工作上还有相当一段距离，但是随着社会主义市场经济体制的不断建立和完善，作为市场机制中的最基本要素之一的土地，必然会逐步由计划经济下的传统模式向引入市场机制过渡，这是必然的趋势和方向，是解决开发区建设资金不足的良好途径，是建立社会主义市场经济的客观要求。因此我们必须做好积极的准备，努力寻求政府与市场的最佳衔接点，找准突破口，加大工作力度，积极推进土地资产的市场化过渡，推进国有土地招标拍卖工作。我们主要应做好以下几个方面的工作。

一是引导产业结构的调整，努力发展城市第三产业，使xxx开发区向城市化过渡。在继续坚持高科技、外向型的招商方针基础上，积极鼓励、扶持和引导发展第三产业，提高第三产业在国民经济中的比重，通过发展第三产业，聚拢“人气”，提高城市品位，积极创造土地增值的空间。

二是建设政府土地储备制度，强化政府对土地一级市场的宏观调控。建立土地收购储备出让机制，发挥土地收购储备制度对土地“源头”的控制作用。强化政府对土地一级市场的宏观管理，通过抓土地“统一收购权”和“统一批发权”，实行“政府主导型”的土地储备制度。一方面把原先分散在各土地使用者手中的土地集中起来，由政府统一调配；另一方面，以储备中心为基地，通过政府土地部

第四篇：土地使用制度

土地使用制度综述

我国是一个社会主义国家，国有土地使用权是一项我国特有的制度。它是在一定土地所有制度下，人们使用土地的程序、方式的规定。它涉及土地所有者与土地使用者之间的关系、权利、义务以及国家对土地使用的管理。这是一项以公有制为基础的制度。要实现对国有土地使用权的有效行使，就必须在保障权利人占有的权利的前提下，对国有土地使用权进行相应的制度建设。土地使用权是土地使用制度在法律上的表现。每一种土地所有制的条件下，都存在着相应的土地使用制及其具体表现形式，土地所有制总是力求通过恰当的土地使用制使自己得到实现、巩固和发展。土地使用制度可大致分为所有权与使用权相结合及所有者与使用权相分离两大类。在土地使用权与所有权分离备件下的土地使用制，可大体分为无偿使用制和有偿使用制两大类别。土地使用权指在国家所有的土地上享有的，在法定限度内对国有土地进行占有、使用、收益和处分的权利这是一项以公有制为基础的制度。要实现对国有土地使用权的有效行使，就必须在保障权利人占有的权利的前提下，对国有土地使用权进行相应的制度建设。

土地使用制度发展历史

新中国成立以来，我国城市土地使用制度发生了巨大变化。改革开放之前，我国实行的是计划经济体制，与此相应的土地使用制度采取计划分配、行政划拨的无偿、无限期、无流动的模式。改革开放以后，我国土地使用制度从无偿使用转向有偿使用，在土地资源配置中引入市场机制，至今已初步建立土地市场制度的基本框架，市场在土地资源配置中的基础性作用得到较好的发挥。

土地无偿使用时期：

新中国成立以后，并没有马上对城市土地实行国有化，而是针对不同性质的所有权形式，分阶段逐步实现城市土地国家所有制。1954年，国家颁布文件规定：国营性质的土地使用者使用国有土地时，应一律由当地政府无偿拨给使用，均不须再交纳租金。自此，全民所有制单位、公私合营企业开始无偿使用城市的国有土地，集体和个人虽然要缴纳地租，但收费标准很低。

土地有偿使用初期：

1979年我国开始征收土地使用费。我国土地使用制度改革首先出现在中外合营4-业的用地制度上。为了与国际经济接轨，我国政府必须对中外合营企业的用地征收土地使用费，以保证国家的土地所有权在经济上得以实现。根相关法规，土地有偿使用采取两种方式，对内的土地使用者由中央统一征收土地使用税，外商投资企业和外国企业在华机构用地由各地区、城市收取土地使用费。自此中国土地法律上正式步入有偿使用的轨道。

土地流转制度的建立：

1.1990年，我国颁布《国有土地使用权出让和转让暂行条例》。首次以法规的形式对土地使用权出让和转让的概念、范围和方法等作出具体规定。土地使用权有偿出让和转让。征收城镇土地使用税(费)这一改革措施，是对传统的土地无偿使用制度的否定，也是新的土地制度的起点。它增强了人们合理用地、节约用地的观念。

2.土地收购—储备一开发一出让机制的初步形成。为了增强政府对土地一级市场的调控能力，运用市场手段优化配置数量庞大的存量建设用地，提高土地资产的附加值和出让效益，经过理论界和实际部门的探索，一种适应垄断竞争型市场模式的城市土地市场运行机制——土地储备制度应运而生。土地储备制度的基本内容是根据两权分离的原则，成立由土地管理部门授权经营的土地储备机构，采取征购、回收、置换等方式将增量土地和存量土地集中到土地储备机构手中，由土地储备机构统一组织土地开发或再开发。

我国土地使用制度现状以及存在问题

土地作为不可再生资源在现代经济中有巨大的价值，以土地开发为核心内容的房地产业也成为我国的一个支柱性产业。特别是经济的高速发展和城市化水平的提高，使得加强城市规划、建设和管理．走可持续发展道路，改善城市生态环境和人民居住环境已成为共识。另一个方面，我们也必须看到，目前在土地使用

方面还存在着许多压力和问题：一是人口增加耕地减少和经济的发展对土地的需求形成了巨大的压力；二是土地市场的宏观调控效果不明显、大量的土地资源被闲置和浪费；三是政府对土地缺乏高度垄断，越权批地，非法用地等问题还没有从根本上解决；四是在建立现代企业制度或企业重组过程中。随意处置国有土地致使土地收益流失的现象还较为严重。因此，加强土地规划，节约利用土地，减少外延扩大，强化管理，促进流通。我认为我国土地使用制度存在以下问题：

（一）土地产权制度存在缺陷：

1.地方政府之间土地产权界线不清。长期以来，地方政府在实践中一直代理行使着国有土地所有权，享有大量所有权收益，而中央政府在土地所有权上的地位被相对弱化

2.土地使用权的有偿出让和划拨之间界线模糊。现有国有土地使用权存在划拨和有偿出让两形式，两者在权利和义务上有着本质区别，但它们在土地市场上却显得含混不清

3.两种土地所有权不对等。国有土地和农村集体土地为我国土地公有制的两种形式。从常理出发，这两种所有制应该是平等的。但在实际操作中，法律规定只有国有土地才能直接入市，集体土地惟有通过国家征用变成国有后方可入市。

（二）土地市场机制欠成熟：

1.协议出让土地比重高。在目前划拨、协议、招标与拍卖等多种国有土地出让方式中，招标拍卖形式无疑是市场化程度最高的，但迄今这两种出让方式所占比重还较低。

2.划拨用地和集体用地非法入市。一些单位和企业以行政划拨土地使用权为资本参与合资合作经营，赚取巨额土地差价；不少农村集体经济组织亦非法出让、变相出让集体用地以牟取非法利益，城乡结合部尤甚。

3.划拨土地入市地价偏低。按照我国现行土地使用制度，划拨土地使用权入市必须向市县政府交纳不低于标定地价的30%的出让金，从各地实际运作来看，达到40%的地方甚少，一般都低于40%。就不可避免地形成土地的国有制受到侵害和破坏，造成大量国有资产流失。

4.土地租税费体系庞杂。土地税费存在计征重复或交叉、征收缺位诸现象。在同一地块转让中，“城镇土地使用税”、“土地增值税”与“所得税”即存在重复计征的现象。房产税与印花税、契税也存在明显交叉重叠等等。

（三）有关立法规定滞后：

土地出让金一次性收取加重了开发商的成本并转嫁给最终消费者，可能导致政府为了增加财政收入而采取大量批地或人为抬高地价的短期行为，刺激起过分的批地热情，为未来政府带来财政上的困难，有悖代际公平原则，更不利于土地市场的持续健康发展。

（四）行政管理体制不健全：

从中央到地方对城市土地开发经营管理不统一，从而造成机构重叠、职责不清、效率低下诸问题，损害了规划的稳定性和工作的高效。政府作为提供公众服务的部门，对土地市场的服务、监督不到位，造成土地市场信息不对称，一定程度上阻碍了土地市场的发育。由于政府职责越位或缺位，管理分工混乱

对我国土地制度存在的问题解决方法

（一）加强产权界定，健全和创新土地产权法律制度。对土地产权制度创新的问题，理论界、行政主管部门已探讨多年，见仁见智。面对产权界定不清带来的种种问题，应以土地权利为核心、以物权理论为基础来设计土地产权制度是比较理想的选择，这样产权界定较为清楚，加上正在征求意见的物权法草案一旦获通过，其构建和实施也就有了国家法律的保障。

（二）改革土地供给计划，优化土地资源配置。要改革土地供给的行政性审批制度，打破政府对土地一级市场的垄断，扩大土地的市场化配置范围。国土资源管理部门要继续推行市场环境不断完善，营造公开、公平、公正的土地市场。要继续清理闲置土地，进一步盘活存量，提高土地实际供应总量和利用效率；并加快建立土地收益基金制度。要完善土地法律和规划，严格界定公益性途和经营性用途。

（三）调整城市规划和土地利用规划，建立项目用地控制指标。要解决城市土地利用结构不合理问题，就必须对两大规划进行调整和协调。改变规划的大而全思想，进一步提高规划编制的技术含量和效率。要协调好两大规划的编制和审批，以健全规划内容、提高规划权威、统一技术规范、完善规划体系。强化对土地利用规划实施情况的跟踪调查和评估，适时开展规划的修编调整。建立项目用地控制指标，保持用地结构的合理性。

(四)限定拍卖出让土地使用权的适用范围，合理延长居住用地的使用年限。进一步用地方立法形式具体细化土地以招标、拍卖或挂牌方式出让的不同适用范围，合理延长出让土地的使用年限。

(五)完善土地收购储备管理，改革城市土地租税费体系。土地收购、储备制度是土地市场的稳定器。建立这一制度的主要作用在于调节土地供需总量，即在市场低迷时，纳进部分土地，增加土地的需求总量；反之，于计划之外释放部分土地，扩大土地供给。改善土地供应方式和手段，对

进入“土地储备库”的土地须有计划地做好供地前期开发工作，营造土地一级市场的公开、公正、公平竞争环境。切实发挥租税对国有土地资源配置的杠杆作用。合理调整土地收益分配关系，严格租税征管，规范土地市场和调节土地资源配置。

（六）转换政府职能，健全土地法律责任制度。根据完善市场经济体制和落实科学发展观的要求，中央与地方政府应该分别正确履行政府职能。坚持依法治国、依法行政的土地管理原则。加快国土资源立法，推进国土资源行政工作法制化与程序化，建立权力制约机制。

总结

改革开放以来，我国城市土地使用的有关法律制度相继推出，且不断发展，成绩可喜。但随着改革的持续深入，土地使用制度中的深层次问题不断显露出来，在一定程度上影响了改革的深化。因此在坚持基本国策和深化土地使用制度改革的基础上制定一整套符合经济可持续发展之需的政策尤其重要，此乃发展我国社会主义市场经济、构建和谐社会的客观要求。这是一个长久而艰巨的任务。首先，人们对不少问题的认识还分歧较大，需要在理论和实践上，进一步探讨、明确。例如：土地有偿使用的方式，是以出让制为主，还是以年租制为主，还是多种方式并存？集体建设用地能不能开发房地产？土地能不能成为宏观调控的手段，怎样进行调控？等等。其次，许多法律如土地管理法、物权法等都需要根据符合当前发展需求重新修改；还有许多相关配套的法规、条例、政策，也都需要修改或制定。这些都不是短期内可以完成的。土地管理的宗旨应主要体现在对土地资源的珍惜与合理利用。而不体现在土地权属的归属与变更上。此外土地制度安排存在缺陷，是导致城乡土地收益分配失衡的重要原因，但不是唯一原因，我国政府职能尚未根本转变，还不能完全适应科学发展的要求因此，解决土地收益分配失衡问题，需要综合配套改革。目前，各有关方面都在按照科学发展方向改革，相信问题最终一定能够得到解决。但是，综合改革的任务更为复杂艰巨，是一个漫长而复杂的过程。

第五篇：改革土地使用制度推动城镇住房发展

改革土地使用制度推动城镇住房发展

作者：胡存智来源：中国共产党新闻网2011年9月19日发布时间：2011年10月19日 城镇住房用地政策的形成和发展，是我国土地使用制度改革发展的产物，更是土地与住房、财税、金融、社会保障等多项制度变革和政策相互作用的结果，既与住房制度改革和房地产市场的发展趋势相一致，也与市场化改革的基本取向相协调，并随着相关领域的改革协同推进而不断发展完善。

一、我国住房用地制度、相关政策和管理现状

我国城镇住房用地制度与政策是伴随着土地使用制度改革而逐步形成的，一方面，土地使用权的物权化为住房商品化奠定了基础，土地配置的市场化为住房商品化和社会化创造了条件，有力推动了住房制度的改革。另一方面，土地配置的市场化促进了公开、公平、公正和竞争有序的市场环境逐步形成，为城市建设和房地产市场的健康发展提供了资金支持，满足了改善城镇居民住房条件的需要，促进了房地产市场的繁荣和健康发展。近年来，还通过实施土地供应总量、结构、价格、布局和节奏的调控政策，土地使用制度逐渐成为参与房地产市场调控的重要手段。

(一)以用途管制为核心的总量控制制度

着眼于人多地少的基本国情，立足于最严格的耕地保护，借鉴发达国家的成熟经验，在总结上个世纪90年代初房地产过热经验教训的基础上，确立了土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地，严格限制农用地和未利用地转为建设用地，确定阶段性规划目标，控制建设用地供应总量，并通过土地利用计划控制新增建设用地的规模、结构和节奏。

(二)以集中统一管理为模式的土地供应制度

1.确立了土地供应的集中统一管理制度。将同一城市范围内的新增和存量建设用地均纳入市、县政府统一管理的供应渠道，扭转了过去多头分散供地导致交易秩序混乱的局面。

2.编制和公布土地供应计划。市、县人民政府根据市场供求状况编制土地供应计划，特别是强调要编制住房供地计划，以供应引导需求，确保经济适用住房、廉租住房、棚户区改造和中小套型普通商品用地占当地住房用地供地计划的比例不低于70%。

3.探索、建立土地储备制度丰富调控手段。借鉴其他国家和地区的经验，建立土地收购储备制度，按照法定程序将收回、收购、优先购买或征收的土地纳入政府储备，通过前期开发，实行统一“净地”供应，为调控土地市场，促进节约集约用地提供了重要的制度保障。

4.实行“有保有压、区别对待”的差别化供地政策。发布《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》。调整房地产开发用地供应结构，优先满足普通商品住房建设合理发展的用地需求，控制高档商品住房的土地供应，停止别墅类用地供应，控制大宗住房用地供应。在大力推进招标、拍卖、挂牌出让土地的同时，坚持对保障性住房用地实行划拨供地政策，支持在普通商品住房中配建经济适用住房、廉租房和公共租赁住房的政策。

(三)以公开、公平、公正为原则的土地市场交易制度

1.建设统一的土地有形市场。规范一、二级市场土地交易行为，降低了市场交易成本，健全了市场秩序。

2.完善交易方式。构建公开、公平、公正和竞争有序的市场环境，全面推行经营性房地产用地的招标、拍卖、挂牌公开出让制度，显化了价格信号，使市场机制特别是竞争机制配置资源的基础性作用得到充分发挥。

3.建立健全信息公开制度，大力推进诚信体系建设。逐步形成了以公开供地计划、公开土地出让公告、公开土地出让和划拨结果、公开土地开发利用信息，以及公开违法违规用地查处结果为主要内容的信息公开制度，接受社会对房地产用地从供应到开发利用的各个环节实施监督。

(四)以促进集约节约利用为目标的全程监管制度

通过强化从土地供应到开发利用的全程监管，促进集约节约用地，增加房地产用地的有效供应。1.构建分层次、到宗地的实时监测系统。构建覆盖全国的土地市场动态监测与监管系统，基本实现按宗地、分层级实时监测监管的目标，加强对土地供应总量、结构、价格、时序等的监测分析和信息发布，强化土地供应政策执行的监管。

2.规范土地出让合同管理，建立房地产用地开竣工申报制度。在土地出让合同中限定了土地使用条件、开发利用强度，规定土地出让价款的缴纳时间及方式，明确开竣工时间及具体认定标准，严格对违法违约行为的处理规定。建立房地产用地开竣工申报制度。对不执行申报制度的，予以公示并限制其至少在一年内不得参加土地购置活动。

3.严格处置闲置房地产用地，打击囤地炒地行为。采取缴纳闲置费、改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备和无偿收回等途径，及时处置闲置土地。同时，积极与金融监管部门协作，对圈地不建等闲置土地的企业限制其直接间接融资。严厉打击通过超出自身开发经营能力大量购置土地，伺机高价转让或通过资本运营等手段变现等囤地、炒地行为。

(五)以规范资金管理为抓手的配套政策体系

1.完善土地出让收支管理，实现“取之于民，用之于民”。明确土地出让收入范围，加强出让价款征收管理，保障土地出让收入及时足额征缴入库；实行“收支两条线”管理，完善预算编制，明确规定土地出让收入主要用于安排保障民生资金。

2.严格土地储备资金管理，规范政府行为。制定《土地储备资金财务管理暂行办法》，规范土地储备机构向金融机构申请贷款的行为，明确申请抵押贷款的条件，限定贷款规模及贷款的使用管理方式。

3.强化新增建设用地土地有偿使用费收支管理。明确新增建设用地土地有偿使用费的征收范围，确定征收等别、征收标准和分成管理方式，加强征收管理，改进和完善有关资金使用管理。

4.加强融资管理，降低金融风险。对未能满足土地出让合同中有关开发面积或投资强度约定的房地产项目，及有不良记录的土地储备机构，要求金融机构审慎贷款和核准融资，合理确定贷款期限，从严控制延期贷款或滚动授信；对违法用地项目不得提供贷款和上市融资。