改变土地用途所需材料

第一篇：改变土地用途所需材料

改变土地用途所需材料

1、国有建设用地使用权改变用途申请书；

2、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明及法人代表身份证复印件（个人提交身份证复印件）；

3、土地权属来源证明文件（包括原建设用地批复，《国有土地使用权出让合同》、国有土地使用证）；

4、地上建筑物、其他附着物合法产权证明；

5、国土部门委托评估公司出具的土地评估报告；

6、规划条件、建筑工程规划许可证、两次调整容积率平面图，复印件全部加盖规划部门公章；

7、分摊土地面积后的宗地图；

8、如土地已设定抵押的，需取得抵押权人的同意并提供相关证明；

9、改变土地用途分摊土地说明；

10、其他相关材料（涉及防汛、国家安全等事项的需提交相关行政主管部门出具的书面审批意见）；

11、上述材料一式两份，原件至少一份。

第二篇：改变土地用途-参考案例2017-2-28

擅自改变土地用途项目-参考案例

案例一：擅自将划拔地用于建设加油站

地区：福建省莆田市 受理：莆田市秀屿区人民法院 原告：XX市国土资源局

被告：XX市公路通行费XX征收管理 判决结果：

1、收回以上加油站建设用地范围内1303平方米的土地使用权。责令交还土地。

2、没收非法收入237500元人民币，并处罚款83125人民币(共计320625元人民币)。

案例二：违法占地、非法转让土地、擅自改变土地用途等违法用地开设加油站

地区：湖北省襄州区

详情：2014年湖北省襄阳市国土资源局襄州分局联合6家区直行政执法部门，在全区开展打击取缔非法加油站点专项行动，查处违法用地加油站点27宗地。实行“地毯式”的清查，严厉打击违法占地、非法转让土地、擅自改变土地用途等违法用地开设加油站点等行为，着力规范加油站点用地，保障人民群众生命财产安全。

处理结果：集中清理违法占地开办加油站点27个，对16宗未批即用加油站予以立案调查，对11宗擅自改变土地用途的下达违法行为通知书，要求停止违法行为限期拆除违法建筑。

案例三：擅自将工业用地改变为商业用地开发

原告：X市国土局 被告：X公司 判决结果：

1、收回国有土地使用权，解除双方的《出让合同》。国土局返还房地产公司3000万元出让金。

2、国土局支付房地产公司开发建设的支出1000万元，房地产公司支付违约金450万元，上述二项相抵，国土局支付房地产公司550万元。房地产公司在履行《出让合同》中，未经国土局同意，也未经国土局追认改变土地用途，擅自改变土地用途，将工业用地改变为商用地并进行了开发建设的行为是违约行为。同时也改变了该地区的规划，因虑及其前期投入部分可以利用，且房地产公司的违约必须承担责任。案例四：工业用地建成厂房出租汽车销售公司（建筑面积5300平方米，已获得租金250万元）

来源：中华人民共和国国土资源部网站

评析：建议按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条的规定进行处理，责令限期改正。如该公司在规定的期限内拒不改正，国土部门对该公司给予罚款的处罚。此时可考虑按违法所得1-2倍，以达到警示和惩戒目的。如确需改变土地用途，土地使用权人应当经规划、国土部门同意后，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，补缴土地出让金。

案例五：工业用地违规作商业用途出租（2016年）

地区：江苏省扬州市 原告：扬州市国土资源局 被告：某模具机械厂

判决结果：责令自接到行政处罚决定书之日起30日内交还所用的4059.53平方米国有土地，并处罚款8.119万元（这是扬州市国土资源局首次对擅自改变国有土地使用权作出行政处罚）。

案例六：擅自将居住用地改为商业用地，并擅自提高容积率（双违用地，2013年）

地区：安徽省涡阳县

详情：涡阳县国土资源局审批后发现，该地产公司以出让方式取得一宗居住用地使用权，擅自改为商业用地。而张某某则以出让方式取得一宗综合用地使用权，规划设计要求为6层，但实际建设10层，擅自提高容积率。

处罚结果：安徽涡阳县国土资源局对该县某地产公司和张某某，分别开出16.43万元和2.18万元的罚单，并责令其限期补缴土地价款530万元。

案例七：工业用地（厂房）改建成家居广场，被指违规办市场（2012年）

来源：中国国土资源报网站 地区：江苏省如东县

违法企业：江苏祥盛倍得满家具有限公司

详情：该公司曾因擅自改造厂房由如东县城管局以“没有按照建设工程规划许可证相关规定进行建设”而处以90多万元的行政处罚，同时责令其“按程序申请变更规划许可”等。之后的第二栋厂房改建，是以“车间扩建”的名义向当地发改委申请的。两栋厂房，加中间走道加层加顶，改造后一共新增建筑面积29459平方米，比原先厂房面积足足增加一倍以上。而改造的两栋厂房，尽为倍得满家居广场营业用房，完全改变了原有生产性用房的规划功能。评析：专家指出，擅自改变用地规划、变更土地用途，是与现行法律法规格格不入的。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》就规定，坚决纠正违法用地只通过罚款就补办合法手续的行为；对违法用地及其建筑物与其他设施，按法律规定应当拆除或没收的，不得以罚款、补办手续取代；确需补办手续的，依法处罚后，从新从高进行征地补偿，收取土地出让金及有关规费。

另有律师分析：把工业用地当成商业用地使用，是严重的土地违法行为。工业用地要转为商业用地，首先涉及规划调整，其次，商业用地要通过严格的招拍挂程序，将工业用地用于商业用途，客观上造成了国有土地资产收益及相关规费流失。祥盛倍得满公司未经规划调整和许可，通过厂房改造扩大容积率，并对外广泛招商，改变了厂房用途，违反了国土部门工业用地受让政策所明确的“不得擅自改变用途和建筑容积率”。据了解，祥盛倍得满公司通过车间隔层和车间过道加顶加隔层改造，共新增建筑面积29459平方米，超出了当初有关部门批准的容积率。

第三篇：改变土地用途处置政策、所需准备的材料、相关程序流程

【改变土地用途处置政策】

自国土资源部11号令、21号令相继出台后，如何处置改变土地用途为经营性用地成了十分敏感而复杂的问题，加上现行法律法规和政策的有关规定存在差异，造成了各地在办理改变土地用途业务过程中出现了政策把握不准、处置方式混乱的问题。为此，深刻剖析改变土地用途的行为性质，准确理解和把握改变土地用途相关法律法规和政策，合理确定改变土地用途处置方式，对提高国土资源管理部门依法行政能力和水平具有十分重要意义。在此，笔者谈谈自己对改变土地用途处置政策的一些肤浅思考，仅供参考。

一、土地用途改变为经营性用地处置方式的有关争论

当前，对土地用途改变为经营性用地的处置主要有三种主流观点：

观点一：土地改变用途为经营性用地可以按市场价补缴土地出让金方式处理。

具体操作办法：通过土地使用者申请并经国土资源管理部门和城市规划管理部门批准，签订出让合同、合同变更协议或重新签订出让合同，相应补缴土地出让金或差价部分土地出让金。

此观点主要法律法规政策依据是：

1、《房地产管理法》

一定条件或时限下土地使用者合法拥有国有土地使用权，并依法享有该国有土地使用权开发利用及其改变用途、转让、出租和抵押等经营活动的权利。

观点二：土地改变用途为经营性用地必须以招标拍卖挂牌方式重新出让方式处理。

具体操作办法：通过对土地使用者合理补偿的基础上依法收回国有土地使用权，按照城市规划管理部门确定的新土地用途和规划指标以招标拍卖挂牌方式重新公开出让。

此观点主要法律法规政策依据是：

1、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

2、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）

构成具体特定的土地使用权。理论上广义的国有土地使用权在现实工作中并不存在，脱离土地特定经济属性研究土地使用权就失去了实践意义。

土地使用者必须按规定或约定开发利用土地，并享有改变土地用途的申请权

我国现行建设用地供应管理主要是通过用地审批、签订合同或签发批准文件以及土地权属登记等手段和环节，具体表现为行政许可和行政确认的行为。国家与土地使用者通过签订土地出让等有偿使用合同或签发划拨土地决定书、作价出资（入股）决定书等形式对具体建设用地的位置、四至、面积、用途、年期、土地利用指标、费用收支及相关约（规）定等事项确立了土地所有者与使用者之间的权利与义务。土地使用者有义务按照批准的土地用途和土地使用条件开发利用土地，不得擅自改变土地用途和使用条件；其依法开发利用土地的合法权益严格受国家法律保护，除法律规定的情形下国家不得随意收回其土地使用权。同时，土地使用者在开发利用土地或转让土地使用权过程中，有权向国土资源管理部门和城市规划管理部门申请改变土地用途，但需经原批准用地的人民政府批准。因此，从土地使用者所取得和使用土地的内涵来看，政府与土地使用者所确立的土地使用权的权利与义务是仅针对一种具体特定用途的土地使用权。反之，如是广义土地使用权概念，则土地使用者享有多种用途的土地使用权，显然与法理不符。此外，如土地使用者取得一种用途的土地使用权，因具有改变用途权力就享有多种用途土地的权利，则也表现出资源分配不公的问题。

改变土地用途行为实质上是重新取得新的国有土地使用权的行为

改变土地用途在时段上是发生在土地使用权保有环节（即土地使用者已取得了土地使用权）中的行为，但由于我国现行土地制度设计的土地使用权是一种狭义的土地使用权，是将“用途”作为前置条件（或称之为定词），如工业用途土地使用权、商服用途土地使用权，而现实中不存在没有用途设置的土地使用权。因而改变土地用途行为势必导致原土地出让等有偿使用合同的终止履行或划拨土地决定书的终止执行，以及原用途土地使用权的注消，从而产生了原用途土地使用权自然回归土地所有权的事实，而并非法定意义上的政府收回土地使用权行为，同时实质上已转化为土地使用者重新取得新用途的土地使用权的行为。因此，改变土地用途应认定为土地使用者重新取得新的土地使用权的行为，应属土地取得环节；同时，对应于政府则属土地供应环节。

三、对改变土地用途处置相关法律法规政策的思考

国土资源管理部门在办理改变土地用途处置工作过程中必须坚持依法行政，这是不容置疑的。然而，面对相关法律法规规章和政策所作出的截然不同的规定，要做到与所有相关法律法规条文和政策规定相符，也是十分困难的。为此，有必要对改变土地用途处置的相关法律法规和政策进行全面系统的思考和梳理，从而对改变土地用途相关法律政策的精神有个总体判断和把握。

如何准确界定“签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出

让合同”的相应情形

同于上世纪九十年代初制订出台的《房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，对改变土地用途的办理规定存在着一定差异。《房地产管理法》

变土地用途作为土地供应环节行为，改变土地用途为经营性用地也是可以对原土地使用者以协议出让方式办理相关手续，不涉及必须以招标拍卖挂牌方式公开供应的规定。此外，《房地产管理法》

理问题。而对改变土地用途的处置政策，尤其是改变为经营性用地，国务院办公厅于2003年7月即在部21号令实施后下发的《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发〔2003〕70号）的改变，原则上对地上建筑物、构筑物等给予合理补偿后重新依法供应土地使用权。如考虑到具体操作的可行性，也可经城市规划管理部门同意，并在处置方案充分公示且无异议的基础上，按市场价补缴土地出让金或差额部分地价，补办相关土地手续。但应说明的是如涉及改变为经营性用地的，如此的处置方式确实有着较好的可操作性，但存在着国土资源管理部门违反国家相关政策规定的风险。

此外，对未经依法批准擅自改变土地用途的，均须由县级以上人民政府土地行政主管部门依法予以处罚。对在2002年7月1日前擅自将土地用途改变为经营性用地的，在处置方案和结果充分公示的基础上，按现时点新用途土地评估的市场价格补缴土地出让金或差额部分地价（即原为划拨土地的应扣除现时点的原用途划拨土地使用权权益价格，原为出让土地的应扣除现时点的原用途剩余年期土地使用权价格），补办土地出让手续或重新签订出让合同，并办理土地权属变更登记手续；而对在2002年7月1日后改变用途为经营性用地的，原则上一律依法收回原土地使用权并以招标拍卖挂牌方式公开供应土地使用权。

【改变土地用途所需要准备的材料、审核程序】

一、法定依据

《中华人民共和国土地管理法》

1、符合土地利用总体规划；

2、符合城市规划。

三、申报材料

（一）申请划拨用地的需提供下列材料：

1、项目所在地人民政府关于申请划拨用地的请示；

2、供地方案（其中的“拟议单价”改填为“政府收益”）；

3、拟出让供地应提供草签合同；

4、项目的立项批准文件；

5、建设项目用地预审意见；

6、经批准的市、县土地利用总体规划图和城市规划图

7、建设用地项目呈报说明书及由建设单位提交的，具有资质的单位出具的勘测定界图及勘测定界技术报告书。

8．用地项目总平面布置图。

（二）申请出让、租赁或改变土地建设用途涉及有偿使用的申报材料：

1、土地权属单位申请报告；

2、地籍资料或者其他土地权属证明材料（或加盖单位印章的《国有土地使用证》）；

3、计划部门的立项批复（国有单位）；

6、规划部门定点通知书（改变土地建设用途）；

7、土地价格评估报告；

8、有关宗地图件；

9、其他需上报的材料。

四、办理程序

1、申请：由申请人向省人民政府或省国土资源厅提出申请并提供相关资料；

2、审核：由国土资源厅对申请人的土地权属状况及拟办理事项的相关资料进行书面审查；

3、现场踏勘：审查完结后到现场踏勘、证实；

4、批复：对符合法律法规的用地申请由省人民政府或省国土资源厅进行批复。

五、办理时限

材料齐全，条件符合，办理时限为15个工作日。

六、收费依据、收费标准

不收费。

第四篇：国土资源部办公厅关于出让土地改变用途

国土资源部办公厅关于出让土地改变用途

有关问题的复函

国土资厅函〔2010〕104号

湖南省国土资源厅：

《关于出让土地使用权改变土地用途如何办理相关手续的请示》（湘国土资〔2010〕3号）收悉。经研究，函复如下：

根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《协议出让国有土地使用权规范》（国土资发〔2006〕114号）等法律政策规定，出让土地改变土地用途，经出让方和规划管理部门同意，原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订变更协议或重新签订出让合同，相应调整土地出让金。原土地使用权人应当按照变更协议或重新签订的出让合同约定，及时补缴出让金，办理土地登记。但出让合同、法律、法规、行政规定等明确必须收回土地使用权重新公开出让的，不得办理协议出让手续。

二○一○年二月二日

第五篇：协议出让土地改变用途处置政策研究

对于已经依法协议出让的国有土地改变用途的政策性处置，国土部制订并自今年8月1日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》将之区分为两种不同的方式：原出让合同约定或行政规定必须收回其土地使用权的，采取招拍挂方式处置；原出让合同或行政规定未限定收回使用权的，仍可以通过评估市场价和按市场价补缴差价的方式处置。笔者阅读两个《规范》后认为：评估和补缴差价，不仅是现行法律所规定的主要处置方式，是《协议出让国有土地使用权规范》所许可的处置方式，而且是国土部所框定的两种方式中可操作性较强的一种处置方式。

一、评估和补缴差价是现行法律所规定的主要处置方式

之所以称评估和补缴差价是现行法律所规定的主要处置方式，主要依据有三：

第一，法律规定。对于协议出让的国有土地改变用途的处置办法，现行法律规定主要是下列三条：其一，《城市房地产管理法》第十七条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”其二，《土地管理法》第五十六条中规定：“确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”其三，《土地管理法》第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”这一些法条中争议较大的是对“变更”一词的理解，笔者认为：在我国现行的《合同法》、《民法通则》等多部法律的诸多法条中，“变更”是与“终止、解除、撤销、废止”等并列且含义迥异的法律术语；实施“招拍挂”和“重新签订土地使用权出让合同”的前提是必须“终止”原出让合同，“解除”土地使用权的出让与被出让关系；但《土地管理法》第十二条所规定的“变更登记”却不是“终止”原已确定的土地使用权出让与被出让关系，其含义应理解为有条件地改变原出让合同的部分内涵，签订出让合同的变更协议，其土地使用权的出让与被出让关系依然保持。

第二，司法解释和规章规定。其一，2005年8月1日起施行的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定：“受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。”其二，国土资源部21号令第十六条规定：“以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者，需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的，应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，按变更后的土地用途，以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金，并依法办理土地使用权变更登记手续。”最高院的司法解释和国土部的规章对于以评估和补缴差价方式处置协议出让土地改变用途，可谓表述得既明确，又具体。[!--empirenews.page--] 第三，法学专家认同评估和补缴差价的处置方式。由中国社会科学院法学研究所研究员、博导梁慧星主编的《中国民法典草案建议稿附理由》一书（2005年出版）第二编“物权”第十一章“基地使用权”第四百二十九条建议稿中表述：“在基地（主要指有偿出让土地）使用权存续期间，经县级以上人民政府依法批准，可以变更土地的登记用途；经土地所有人同意，可以变更土地的约定用途。”该条所附理由为：“物权法既要强调基地使用权人有按用途使用土地的义务，也应准许基地用途在严格条件下的变更。”这一章由中国社会科学院法学研究所研究员、博导陈甦执笔、并经梁慧星审稿，这一条中写明了变更的条件是“在基地使用权存续期间”。由此可见，梁、陈二位法学专家对出让土地改变用途也持经审批和评估后补缴差价的观点。

二、评估和补缴差价是可操作性较强的处置方式

之所以称评估和补缴差价是可操作性较强的处置方式，主要理由是：

第一，评估和补缴差价，与地方政府积极扶持企业发展的实际相适应。多年来，各省、市的众多县、市、区政府，为了留住企业，为了涵养税源，为了促使企业做大做强，为了改善投资软环境，对本地企业（包括一二三产业）都在施行优惠措施，其中最重要的扶持措施就是通过设立多种奖励或补贴项目给企业以资金补助，尤其是经济强县、市、区政府，对规模较大的企业予以特别优惠，较流行的做法是将企业依法所缴税金超上年税额的地方留成部分按一定的比例以地方财政补贴的形式予以返还。所以，据此实际情况看，在处置出让土地改变用途时让企业多缴一些出让金与少缴一些出让金，公众没多大的利害损益，因为土地出让金收益的极大部分归县、市、区财政，地方政府在处置土地改变用途时对企业扣得紧了一些、投资环境“差”了一些，有可能在税收地方留成中给企业再多返还一些、投资环境再改善一些，因而在处置出让土地改变用途时紧扣细算没多大的意义，只不过落实到具体企业上的利害损益可能会有一些不同而已。再说，由地方政府设立多种名目给企业以资金补贴容易引起国际贸易摩擦，而在土地使用权出让金上给企业以较宽松的政策，却是能为蓝眼睛们认可的给企业的一份暗补，比地方政府给企业返还财政资金要稳妥得多。

所以，笔者认为，按评估和补缴差价方式处置出让土地改变用途，虽应力求将价格评估得公正、准确，应严格防范处置人以权谋私，但没必要锱铢必较，因为地方政府对企业的基本态度仍然是积极扶持其做大做强，而且最重要的扶持措施是让企业合法地少缴税费、多拿补贴。所以，笔者认为：凡是政府财力比较宽裕、近几年确实给企业以诸多扶持性补贴的县、市、区，在施行《规范》中，对出让土地改变用途还是选用评估和补缴差价方式为好。

第二，评估和补缴差价，处置成本较低。按招拍挂《规范》所规定的在某些条件下的改变用途按招拍挂方式处置，在具体实施时，实际上还是要经过手续繁琐的多项评估——评估其工业用地的现行价，评估地上建筑物及其装修的重置价及折旧，评估其动产的搬运费等，不然，没法收回其土地使用权，没法进行招拍挂。而这几项评估，不仅工作量很大，而且倘若评估人徇私，其偏差仍会很大，采用招拍挂方式处置想使处置公正公平的目的仍然难以达到。因此，笔者认为处置出让土地改变用途，关键是要在土地使用权评估中严格实行国土部于2002年颁行的《城镇土地估价规程》等一系列防止评估出现偏差的规定，并设法通过提高评估的公开透明度、民主参与度和加强民主监督行政监督等措施，力求使工业用地使用权的现行价、经营性用地使用权的当前市场价评估得准确。如果估价按《城镇土地估价规程》所规定的准则、技术途径、方法、程序运作，透明度较高，听取并综合多方意见，且采取听证、公示等多种监督措施，那么，对出让土地改变用途按评估和补缴差价处置将与按招拍挂方式处置结果相同，而且能减少处置的中间环节，节省处置所花费的人力、财力，缩短处置的时间，降低处置的总成本。[!--empirenews.page--] 第三，评估和补缴差价，可将改为房地产用地剔除于外。按目前通行的分类，经营性用地包括用于商业、娱乐业、服务业和房地产业。在竞争较充分的现在，商业、娱乐业、服务业的利润率已接近于制造业，房地产业的利润率仍然较高；而且在为数较多的城镇中一般性的商业企业已供大于求，而新型娱乐业、服务业是政府还需要积极扶持发展的产业。因此，笔者认为，按国土部新制订的《规范》的规定施行，地方政府如果采用经审批、评估市场价和按市场价补缴差价的方式处置工业用地改经营性用地，建议这种处置方式仅限于改为商业、娱乐业、服务业用地，而将开发房地产用途剔除于外。即对于将协议出让土地改为房地产开发用地者，经审批、评估和补偿后收回其土地使用权，然后再公开招拍挂出让。

笔者认为，对改为经营性用地的几种用途根据当地的产业现状、经济发展需要及利润率而采取两种不同的处置方式，是因地制宜、因时制宜、实事求是之举！而且，两个《规范》中关于处置出让土地改变用途采用哪一种处置方式的“行政规定”权，宜授权给县、市、区政府，因为在现行法律体系中关于地方经济和社会各项事务的管理大多由县（市）级政府负责，相应的责任也由县（市）级政府承担。