村土地产权流转及产权市场状况调研

第一篇：村土地产权流转及产权市场状况调研

*位于*******，总户数有1417户,5661人,每年村财收入约25万元。该村共有耕地2098亩，家庭承包地2612亩，村集体土地830亩，浅海滩涂近3000亩，有2150座农村住宅。2005年，全村年产值达到3845.6万元，农民人均6893元。近年来,该村从事农业生产的劳动力由于种种原因急剧下降，导致大量农田

处于抛荒状态。当地政府和村两委针对实际,整合土地资源，大力推动土地流转，建设现代农业示范园区，有力促进了农民增收。*****的土地流转是******市农村产权流转的突出代表，具有典型的代表性，主要体现在以下几方面：

一、产权登记与确认

（1）在酒店村2150座居住房中，只有850座房屋办理了房产证,都没办理宅基地使用权证。其不办理登记的原因有三点：①上级每年只有审批2户的指标，村里有个300座居住房的小区，也只分配了20户的办证指标，这远远不能满足群众的建房需要。②办证手续烦琐。要经过的程序有：村委----土地局----镇政府----规划局----环保局----建设局③要上交的费用有：土地保偿费、基础设施配套费、房产税。

（2）在酒店村有2612亩家庭承包地，1417多户农民全部都有办理承包地使用权证,其中转包2450亩，其余162亩土地由30户农户自己使用。转包的土地已全部签定了合同，确立了债权关系。

二、农村房产与宅基地流转

当前的农村房产、宅基地都是以转让为主，其市场需求量巨大，就酒店村而言，其市场需求约为200亩土地。虽然法律法规、政府文件规定，宅基地、房产不可私下买卖，在买卖时要交纳20的契税。但实际上，农民全在私下买卖，这种情况已经持续了很长一段时间。在买卖时，一般就是由双方协议后，签定契约，没有到政府备案。针对这种情况，我办对盘活、变现农村房产和宅基地，支持新农村建设提出三点建议：①政府要对土地统一规划。②政府要出台政策，允许买卖房产、宅基地，并适当收费，在审批时，不受指标限制。③简化办证手续。

三、土地承包经营全流转

（1）酒店村的家庭承包地流转形式主要以由镇政府主导，转包为主，2612亩的家庭承包地中，2450亩土地由村里统一整理并以每亩每年300元的价格（以当年500斤谷子的市场价格折算），27年的期限（以农户签定转包协议时的时间延算到第二轮土地承包30年期限到期为止）转包给以大拇指集团公司、融景花木有限公司为代表的一批企业，用以建设江镜农业园区。在此过程中，发现了一些问题，主要有：①大拇指集团公司在以每亩300元的价格承包下土地后，又以每亩700元的价格反包了一部分土地出去，群众对此意见极大。②融景花木有限公司主要经营的是苗木产业，当树木成长到一定时期后，要把整树卖出，在把树木从地里挖出时，土地的耕作层受到严重的破坏。③签定合同时，是由镇政府与企业签定，期限为27年。然而只有30的农户同意转包期限为27年，大部分农户对此长时间的转包并不同意。

（2）各地推动土地使用权流转和耕地适度规模经营的主要政策就是农业产业化的有关政策。主要措施有：①政府统一整理土地后，进行统一流转。②国家投入1600多万元，村财投入100多万元用于建设农业园区。③在土地流转过程中，要尊重农户的意见，农户自愿，才能进行统一整理。

四、农村集体非农用地入市的实践探索

酒店村的农村集体非农用地中的43.8亩，由镇政府以每亩1.64万元共72万元的价格统一征用，建成拥有52栋房屋的小区，再以每栋14万元的价格卖出。还有一部分830亩的土地，村委以每年每亩300元的价格，把其中陆地部分502亩的村集体土地承包出去，以每年5万元的价格把其中的320亩的水面面积承包出去，还有8亩土地无偿提供用于建设革命纪念馆。由于酒店村靠海，因此村里还有一块3000余亩的浅海滩涂。村委把这部分土地以每年8万元的价格，全部承包给农户。

五、农村产权市场建设

目前，酒店村还没有产权的评估机构和担保机构，只有一少部分的兼职中介人。其产权市场还不完善，缺少一批配套机构，银行也不允许农民进行抵押贷款。

酒店村是福清市国家级的固定观察点，具有典型的代表性，对我们制定农村政策法规，指导农村工作具有重要的模版作用。下面就这次酒店村调研，我办提出一些建议。

1、农村集体非农用地应由市政府有关部门统一拍卖，价格应由镇、村、村民协商制定，要适当的提高村集体、农户的分成比例。

2、农村集体非农用地的入市方式要以公开投标的形式，拍卖程序要有几个规范的基本程序，如农民自愿等。

3、在土地审批环节，手续烦琐、收费过高。应适当的简化手续，减少收费。

4、农民建房应严格按

*位于*******，总户数有1417户,5661人,每年村财收入约25万元。该村共有耕地2098亩，家庭承包地2612亩，村集体土地830亩，浅海滩涂近3000亩，有2150座农村住宅。2005年，全村年产值达到3845.6万元，农民人均6893元。近年来,该村从事农业生产的劳动力由于种种原因急剧下降，导致大量农田处于抛荒状态。当地政府和村两委针对实际,整合土地资源，大力推动土地流转，建设现代农业示范园区，有力促进了农民增收。*****的土地流转是******市农村产权流转的突出代表，具有典型的代表性，主要体现在以下几方面：

一、产权登记与确认

（1）在酒店村2150座居住房中，只有850座房屋办理了房产证,都没办理宅基地使用权证。其不办理登记的原因有三点：①上级每年只有审批2户的指标，村里有个300座居住房的小区，也只分配了20户的办证指标，这远远不能满足群众的建房需要。②办证手续烦琐。要经过的程序有：村委----土地局----镇政府----规划局----环保局----建设局③要上交的费用有：土地保偿费、基础设施配套费、房产税。

（2）在酒店村有2612亩家庭承包地，1417多户农民全部都有办理承包地使用权证,其中转包2450亩，其余162亩土地由30户农户自己使用。转包的土地已全部签定了合同，确立了债权关系。

二、农村房产与宅基地流转

当前的农村房产、宅基地都是以转让为主，其市场需求量巨大，就酒店村而言，其市场需求约为200亩土地。虽然法律法规、政府文件规定，宅基地、房产不可私下买卖，在买卖时要交纳20的契税。但实际上，农民全在私下买卖，这种情况已经持续了很长一段时间。在买卖时，一般就是由双方协议后，签定契约，没有到政府备案。针对这种情况，我办对盘活、变现农村房产和宅基地，支持新农村建设提出三点建议：①政府要对土地统一规划。②政府要出台政策，允许买卖房产、宅基地，并适当收费，在审批时，不受指标限制。③简化办证手续。

三、土地承包经营全流转

（1）酒店村的家庭承包地流转形式主要以由镇政府主导，转包为主，2612亩的家庭承包地中，2450亩土地由村里统一整理并以每亩每年300元的价格（以当年500斤谷子的市场价格折算），27年的期限（以农户签定转包协议时的时间延算到第二轮土地承包30年期限到期为止）转包给以大拇指集团公司、融景花木有限公司为代表的一批企业，用以建设江镜农业园区。在此过程中，发现了一些问题，主要有：①大拇指集团公司在以每亩300元的价格承包下土地后，又以每亩700元的价格反包了一部分土地出去，群众对此意见极大。②融景花木有限公司主要经营的是苗木产业，当树木成长到一定时期后，要把整树卖出，在把树木从地里挖出时，土地的耕作层受到严重的破坏。③签定合同时，是由镇政府与企业签定，期限为27年。然而只有30的农户同意转包期限为27年，大部分农户对此长时间的转包并不同意。

（2）各地推动土地使用权流转和耕地适度规模经营的主要政策就是农业产业化的有关政策。主要措施有：①政府统一整理土地后，进行统一流转。②国家投入1600多万元，村财投入100多万元用于建设农业园区。③在土地流转过程中，要尊重农户的意见，农户自愿，才能进行统一整理。

四、农村集体非农用地入市的实践探索

酒店村的农村集体非农用地中的43.8亩，由镇政府以每亩1.64万元共72万元的价格统一征用，建成拥有52栋房屋的小区，再以每栋14万元的价格卖出。还有一部分830亩的土地，村委以每年每亩300元的价格，把其中陆地部分502亩的村集体土地承包出去，以每年5万元的价格把其中的320亩的水面面积承包出去，还有8亩土地无偿提供用于建设革命纪念馆。由于酒店村靠海，因此村里还有一块3000余亩的浅海滩涂。村委把这部分土地以每年8万元的价格，全部承包给农户。

五、农村产权市场建设

目前，酒店村还没有产权的评估机构和担保机构，只有一少部分的兼职中介人。其产权市场还不完善，缺少一批配套机构，银行也不允许农民进行抵押贷款。

酒店村是福清市国家级的固定观察点，具有典型的代表性，对我们制定农村政策法规，指导农村工作具有重要的模版作用。下面就这次酒店村调研，我办提出一些建议。

1、农村集体非农用地应由市政府有关部门统一拍卖，价格应由镇、村、村民协商制定，要适当的提高村集体、农户的分成比例。

2、农村集体非农用地的入市方式要以公开投标的形式，拍卖程序要有几个规范的基本程序，如农民自愿等。

3、在土地审批环节，手续烦琐、收费过高。应适当的简化手续，减少收费。

4、农民建房应严格按[page_break]照镇、村的统一规划的要求进行。

5、每个镇应设立一个专职或兼职的评估机构、中介机构、交易机构，对农民买卖房屋、土地进行操作、指导和监督。

课题组组长：##

成员：##

##

##

执笔：##

时间：2006.11.8

第二篇：农村产权流转交易土地经营权流转交易服务规范

《农村产权流转交易 土地经营权流转交易服务规范》

国家标准编制说明

一、任务来源

本项标准来源于《国家标准委关于下达<国家森林城市评价指标>等31项国家标准制修订计划通知》（国标委综合[2016]77号），计划编号为20161927-T-424。本项标准由安徽省质量和标准化研究院负责组织相关单位共同起草编制。

二、目的和意义

中共十八届三中全会明确提出“建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行”的改革方向；2014年中央1号文件要求“深化农村土地制度改革的重点，紧紧围绕确地、确权，坚持赋能、放开，深入推进农村产权制度改革。农村产权交易制度创新，构建归属明晰、权责明确、保护严格、流转顺畅的农村产权制度，是深化农村改革的前提和核心。”；2014年国务院办公厅专门针对农村产权流转交易出台了《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发〔2014〕71号，该《意见》明确将土地经营权分离出来，对农村土地流转领域的所有权、承包权和经营权进行了分类指导，强调指出：农村产权交易以农户承包土地经营权、集体林地经营权为主，且不涉及农村集体土地所有权和依法以家庭承包方式承包的集体土地承包权。2015年中央1号文件再次提出“坚持和完善农村基本经营制度，坚持农民家庭经营主体地位，引导土地经营权规范有序流转，创新土地流转和规模经营方式，积极发展多种形式适度规模经营，提高农民组织化程度。”由此可见，农村土地经营权流转交易工作越来越受到国家的重视。

目前，我国农村产权交易发展正处于快速发展阶段，许多地方建立了多种形式的农村产权流转交易市场和服务平台，为农村产权流转交易提供了有效服务。但是，各地农村产权流转交易市场发展不平衡，其交易规则、交易流程、交易服务有待规范。当前我国尚没有制定农村土地经营权流转交易服务相应的国家标准或行业标准，各地农村产权流转交易市场对服务要求存在差异，没有统一的技术规范要求，导致服务质量参差不齐，亟需统一农村土地经营权流转交易服务标准。因此，该标准的制定将填补国内标准的空白，规范该行业的服务行为，提高服务质量，推动农村产权流转交易服务的规范、有序发展。

三、编制的原则和主要依据

（一）编制的原则

本标准的编制应遵循如下原则：

（1）通用性原则。本标准是农村土地经营权流转交易的基础服务标准，应确保其在不同交易市场、不同地区的广泛适用。

（2）全面性原则。标准应层次清晰、科学合理、要素齐全，覆盖农村土地经营权进场流转交易的各个环节和全过程。

（3）规范性原则。标准按照GB/T 1.1-2009《标准化工作导则 第1部分：标准的结构和编写》的要求进行编写，保证标准的内容编排、格式规范和统一。

（4）前瞻性原则。在兼顾当前我国农村土地经营权流转交易的现实情况的同时，还必须考虑农村土地经营权流转交易的发展趋势和发展需要。

（二）标准编制的主要依据

1、结构和编写

标准的结构要素和编写格式按照GB/T 1.1-2009《标准化工作导则 第1部分：标准的结构和编写》的要求和规定。

2、政策法规

主要参照的政策法规如下： 《中华人民共和国标准化法》； 《中华人民共和国农业法》； 《中华人民共和国农业法》； 《中华人民共和国农村土地承包法》；

《中华人民共和国农村土地承包经营权证管理办法》； 《中华人民共和国土地管理法》； 《中华人民共和国拍卖法》； 《中华人民共和国招标投标法》；

《农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部令[2005]47号）；

《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发〔2014〕71号）；

《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》（国发〔2015〕45号）；

《国务院关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》（中办发〔2014〕61号）。

3、标准

主要参照的标准如下：

DB32/T 2035-2012《产权交易服务规范》

DB34/T 1744.4-2012《公共资源交易市场服务标准体系 第4部分：产权转让》 GB/T 24421.1-2009《服务业组织标准化工作指南 第1部分：基本要求》； GB/T 24421.2-2009《服务业组织标准化工作指南 第2部分：标准体系》； GB/T 24421.4-2009《服务业组织标准化工作指南 第4部分：标准实施及评价》； GB/T 15624-2011《服务标准化工作指南》； GB/T 28222-2011《服务标准编写通则》； GB/T 27922-2011《商品售后服务评价体系》。

4、其他规范性文件

主要参照的其他规范性文件如下：

《安徽省农村土地承包经营权流转交易规则(试行)》； 《成都市农村土地承包经营权流转市场交易规则（试行）》；

《武汉农村综合产权交易所农村土地承包经营权流转交易规则（试行）》； 《北京农村产权交易所农村土地流转交易指南(试行)》； 《杭州农村综合产权交易所 农村产权交易规则（试行）》； 《广州农村产权交易所农村产权转出项目操作规程（试行）》。

四、编制过程

2015年9月，《农村产权流转交易服务标准前期研究》项目任务下达，组织项目组对标准任务进行分析研究，并成立了《农村产权流转交易 土地经营权流转交易服务规范》国家标准起草组，明确了任务要求，安排了工作进度；

2015年10月，标准起草组分工协作，收集相关文献资料、政策文件、标准和数据，开始起草标准草案。

2015年11月，标准起草组先后赴安徽省农村产权交易所、安徽省农交所、安徽农业大学、安徽省农委、淮北市公共资源交易中心等单位开展调研。在此基础上完成了《农村产权流转交易 土地经营权流转交易服务规范》工作组讨论稿1稿。

2015年12月，在贵阳召开《农村产权流转交易服务标准前期研究》项目研讨会，各参与课题组对标准的主要内容和整体框架进行了探讨。在此基础上，完成了《农村产权流转交易 土地经营权流转交易服务规范》工作组讨论稿2稿。

2015年12月，标准起草组赴成都农村产权交易所开展项目调研，对《农村产权流转交易 土地经营权流转交易服务规范》标准草案中的相关内容进行了详细地研讨。在此基础上，完成了《农村产权流转交易 土地经营权流转交易服务规范》工作组讨论稿3稿。

2016年1月，标准起草组先后到北京农村产权交易所、中国林业交易所、武汉农村综合产权交易所、江南林业产权交易所等单位开展调研，对《农村产权流转交易 土地经营权流转交易服务规范》标准草案中的相关内容进行了详细地研讨。在此基础上，完成了《农村产权流转交易 土地经营权流转交易服务规范》工作组讨论稿4稿。

2016年1月25日，在福州召开《农村产权流转交易服务标准前期研究》项目研讨会，各参与课题组对标准的主要内容和整体框架进行了探讨。在此基础上，完成了《农村产权流转交易 土地经营权流转交易服务规范》工作组讨论稿5稿。

2016年2月25日，在海南召开《农村产权流转交易服务标准前期研究》项目研讨会，各参与课题组对标准的全部内容进行了研讨，并对《农村产权流转交易 土地经营权流转交易服务规范》标准草案进行修改和完善。

2016年9月22日，在合肥市组织有关单位和专家召开了标准讨论会，对标准的具体指标、语言表达等内容进行了修改和完善，使标准的层次更加清晰、语言更加精炼。

2017年3月28日，标准起草组赴芜湖市开展调研，并召开了调研会。来自芜湖市质监局、市发展改革委、市农委、安徽长江产权交易所等单位的专家参加了会议，并对标准草案进行了详细地研讨，同时结合芜湖市的实际情况，提出了若干修改建议。

2017年11月14日，标准起草组赴长丰县农村综合产权交易服务中心调研县级农村产权交易的流程和要求。

2018年4月26日，标准起草组赴黄山市黄山区农委调研黄山区农村产权交易监督管理相关工作。

2018年6月30日，标准起草根据前期调研、专家研讨，对标准的指标、具体条款表述进行了全面的梳理和完善，形成标准征求建议稿。

五、主要条款内容及说明

1、主要内容

本标准规定了农村产权交易服务的术语和定义、基本要求、服务要求、服务质量要求、服务监督与评价等内容。

本标准适用于产权交易机构提供的农村产权交易服务。

2、主要条款说明（1）术语和定义

主要参照了GB/T 15624-2011《服务标准化工作指南》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权证管理办法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国拍卖法》、《中华人民共和国招标投标法》、《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发〔2014〕71号）等文件的相关规定。

（2）基本要求

主要参照了《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权证管理办法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国拍卖法》、《中华人民共和国招标投标法》、《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发〔2014〕71号）、《安徽省农村土地承包经营权流转交易规则(试行)》、《成都市农村土地承包经营权流转市场交易规则（试行）》、《武汉农村综合产权交易所农村土地承包经营权流转交易规则（试行）》、《北京农村产权交易所农村土地流转交易指南(试行)》、《杭州农村综合产权交易所 农村产权交易规则（试行）》、《广州农村产权交易所农村产权转出项目操作规程（试行）》以及各地出台的“农村产权交易管理办法”等文件的相关规定，并结合我国农村产权流转交易的实际情况。

（3）服务要求

主要参照了GB/T 28222-2011《服务标准编写通则》、GB/T 15624-2011《服务标准化工作指南》、《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发〔2014〕71号）、《安徽省农村土地承包经营权流转交易规则(试行)》、《成都市农村土地承包经营权流转市场交易规则（试行）》、《武汉农村综合产权交易所农村土地承包经营权流转交易规则（试行）》、《北京农村产权交易所农村土地流转交易指南(试行)》、《杭州农村综合产权交易所 农村产权交易规则（试行）》、《广州农村产权交易所农村产权转出项目操作规程（试行）》以及各地出台的“农村产权交易管理办法”等文件的相关规定，并结合我国农村产权流转交易的实际情况。

（4）服务质量要求

主要参照了GB/T 27922-2011《商品售后服务评价体系》、GB/T 24421.4-2009《服务 业组织标准化工作指南 第4部分：标准实施及评价》等标准的相关规定。主要内容如下：

(1)服务场所的布局合理，标识清晰，环境整洁、卫生。(2)服务中使用普通话，用语文明规范，仪表大方，礼貌待人。(3)公开承诺办理时限，限时办结，实行首问负责制。(4)建立“一站式”服务模式，提高工作效率。

(5)实现服务项目、服务流程、服务标准、收费标准等信息公开。(6)创新交易服务方式和管理模式，提高服务效率和服务质量。（5）服务监督与评价

主要参照了GB/T 27922-2011《商品售后服务评价体系》、GB/T 24421.4-2009《服务业组织标准化工作指南 第4部分：标准实施及评价》等标准的相关规定。主要内容如下：

(1)制定交易机构服务监督制度，定期开展服务满意度调查和服务质量评议。(2)建立对交易服务机构服务质量反馈和投诉制度，公布投诉电话和网上投诉信箱，畅通监督渠道。

(3)开展服务质量综合评价和服务满意度调查，定期公示考评结果，不断提高服务质量和服务水平。

六、标准属性的建议

本标准属于基础标准，建议作为推荐性国家标准。

标准起草组 2016年5月30日

第三篇：土地使用证明产权证明

证明

兹证明位于房屋产权归所有，其使用、经营权已交付给其下属单位出租使用管理。该场地建于年，至今尚未取得产权证明，已经竣工验收合格，可以作为经营场地，不属于违章建筑，无安全隐患。出租时间从 日至年月日，并同意租给（身份证号：）经营使用，由此产生的产权纠纷和房屋质量问题由我单位承担。

特此证明

第四篇：关于土地产权的浅析

关于我国农村土地产权及其改进思路的浅谈

【摘要】一提到农村土地产权我们不免想到农业，说到“农业”这个词个是让国家又爱又恨。说到爱是因为农业在我国发展初期为我国提供了大量的外汇储备，为我国工业初期的发展提供了大量外汇资金，我国的工业因此而得到发展；说到恨是因为农业现在成了我国发展的一个难以解决的问题，中国是一个人口大国，但农民也是最多的。国家出台了一系列的针对“三农”问题惠农政策，但效果却不尽如人意。“三农”问题的根本是农村土地制度问题，农村的许多矛盾和问题都是由土地问题引起的。我国目前农村土地制度的产权关系还不明晰，在建立和完善市场经济体制的过程中，内在缺陷不断凸现。

关键词：土地制度，改革，所有权

建国以来，我国农村土地产权制度经历了数次变迁，其中，比较突出的是20世纪60年代初和80年代初的两次变革。前者通过“自留地”、“拾边地”以及部分开放集市贸易，给予农民对“集体化”的有限的退出权；后者通过家庭联产承包责任制的推行，在农村形成了新的土地产权制度。农村土地产权改革的总趋势是，以恢复农民地权为实质内容的制度变迁。但目前，在新农村建设和构建和谐社会的时代主题下，家庭联产承包责任制存在的问题变凸显了出来。

一、当前农村土地产权制度存在的问题

⑴、土地产权主体模糊

《土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”，从法律条文上看农村土地集体所有权界限十分清楚，然而事实上，我国农村集体土地所有权主体是不明确的，产权是虚置的，对所有权权能的实际支配权掌权在基层政府和村民委员会的手中。尚未赋予农民（农户）对土地控制持有层面的土地产权，而仅赋予利用层面并且带有债权性质的承包经营权，农民拥有的只是土地的使用权，这就导致农民在土地产权主体上的虚置。同时，我国宪法、土地管理法、农村土地承包法虽然都明确规定了农地实行集体公有产权，并实行农户承包经营制度，但按现行体制，“集体”分为三级，即乡、村、组，“集体”究竟属于哪一级，各级权利如何分配，法律没有明确，土地产权主体多元化，事实上就是产权主体虚置化。

⑵、使用权不稳定

现行土地产权关系是一种契约关系，但这种关系是非市场形成的，具有强烈的行政性，缺乏市场机制下财产运转的自我稳定性和安全稳定的使用权。由于国家对土地的“小调”、“大调”，耕地数量和质量都不稳定。我国约有3/4的土地规模变化与全村范围的土地再分配有关,土地承包合同到期、家庭分立以及村庄适应农户人口增长等因素构成另外1/4的变化。不稳定的使用权通常伴随着高频率的土地再分配,村里土地再分配的次数越多,农民失去某一块土地的可能性越大,这也就加大了使用权的不稳定性,因而增加了农民对土地使用的不确定性。

⑶、处置权残缺

土地所有者无权买卖、抵押、馈赠土地，无权改变土地的用途，国家用行政手段严格控制着农地所有权的流转。国家规定城市土地归国有，农村土地归集体所有，但实际上由于土地产权的主体模糊，农村土地产权虽然属于农村集体，但集体却无权进行交易处置。农村集体经济组织不能直接将农地所有权和使用权进行出让，而必须先征归国有，然后再由政府将其转让，期间土地利益分流问题极其突出。

⑷、收益权受限

土地收益具体是指土地的收获物、土地本身增值或贬值、土地转让、转租所获得的益处等。收益权的完全与否,依赖于各种土地合约的条款、土地制度、法律制度及其非正式制度的限制。由于我国农地的产权关系模糊导致了村镇干部的“寻租”行为严重,农民应得权益得不到合法保障,增加了农民的负担。虽然家庭联产承包责任制规定:“交够国家的,留够集体的,剩余是自己的”,但执行起来却是一种模糊的土地收益权分配方案,因为标准的制定是实现农民收益的关键环节，而这一环节中农民几乎没有话语权，“寻租”等问题在标准制定和执行中必然会产生。

⑸、流转困难

在所有权和使用权相分离的情况下，土地使用权价值的高低取决于承租人租期的长短，租期越长，土地的使用权价值越大，租期越短，土地的使用权价值越低。我国农地承包期限不过二三十年，土地的使用权价值较低，由此导致土地交易的低收益，抑制了农民流转土地的积极性；由于农民的土地经营权不完整，集体组织有可能随时对所辖土地经营权进行分配调整甚至回收，由此导致农户之间的土地流转契约缺乏稳定性，土地流转的交易成本十分高昂。

此外，现行的土地产权制度还有其他一些缺陷，例如：土地分散经营，难以获得规模效益；农产品供给层次低，难以获得市场优势；农村土地与城市土地权利不平等等。这里就不再过多赘述了。

二、农村土地制度的改革思考

土地是农民安身立命之本。上述种种缺陷表明，现有的土地制度已经严重阻碍了土地作为一种资本要素的市场流动，浪费了稀缺的耕地资源，阻碍了农民土地财产权益的实现。必须改革现有的土地制度是毋庸置疑的事情了。但究竟如何改革才能真正的让农民受益呢?笔者认为土改要让农民从中收益要做到以下几个方面。

⑴明确产权，确立农民的土地产权主体地位。在国家所有的惠农政策及土改中首先要做到的就是保障每个农民的土地所有权。小农生产者非常依恋于他的土地，这点与他内在的自尊心和摆脱压迫寻求自由的愿望是紧密相连的。当小农生产者被剥夺了土地或因债务累计而日渐贫困时，受到损害的不仅是他的物质生活，而且更重要的是他的自我意识及他对于改善自己和家庭生活状况的希望可能也将就此破灭。因此，土地稀缺性的增强和土地价值的提升，以及农民对土地利益的要求需要进一步明确农民同土地之间的权利关系，确立农民的土地产权主体地位。这就是要从根本上解决农民在土地上的收益权的保护问题。当前，深化土地产权制度改革无疑是解决问题的核心。

⑵强化农村土地承包权，弱化集体所有权。坚持土地集体所有制，在现有制度框架内，进一步弱化集体所有权，强化农户承包权，把占有、使用、收益和处分权都给农户，农户成为实在的而不是名义上的土地主人。即土地使用权物权化、长期化，弱化集体所有权，强化农民的承包经营权。在形式上，应该以“农民土地使用权”这一具有现代产权色彩的概念代替“承包经营权”这一债权特点明显的概念，并以法定的形式确立我国农民土地使用权的物权性质，明确土地使用权的内容。社会主义公共财产神圣不可侵犯，农民土地使用权作为私人财产，其权利也是神圣不可侵犯的。使用权可以说是准所有权。它包涵承包权、使用权(经营权)、抵押权、入股权、转让权等多种权利，这些权利在立法时将界定清楚形成法律依据。

⑶建立农村社会保障体系，妥善安置失地农民。

目前，土地对于我国农民具有双重功能，既是农民最重要的生产资料，也是农民最基本的生活保障。随着越来越多的农地被征用，大量的农民将失去土地，建立农村社会保障体系可以弱化和部分替代土地的保障功能，促进土地流转，同时这也是消除城乡差别，实现社会公正的内在要求。

农民失去土地以后，就面临再就业的问题，对此必须给予妥善安置，以保障失地农民的生存权。要改革货币补偿安置办法，一方面要创造就业条件，鼓励多渠道就业；另一方面要拓宽安置渠道，实行以市场为导向的多种途径安置。

三、总结

农村土地产权制度改革的最终目标指向是以恢复农民地权为实质内容的制度变迁。它是一个综合的农业改革，因此必须进行配套的服务、加强减少农业风险的制度建设。当前，农村土地产权制度的改革的核心内容主要是把土地承包权赋予真正的物权属性，这样可以在土地集体所有制的前提下赋予农户以土地经济所有权，集体合作经济组织保留对土地的终极所有权，并通过一定的收益权来体现。农户拥有对土地的占有、收益、使用和有条件的处置权。

①《建国以来我国农村土地产权制度的变迁轨迹和创新思考》作者：罗夫永 柯娟丽

②《新制度经济学》，贺卫、伍山林主编，机械工业出版社，2003；

③《我国农地产权现状及其完善》，王兴中，《农村经济》2003年第2期

④《完善农业经营制度关键在于农地产权制度改革》，于金富，《当代经济研究》，2003年第7期

第五篇：村卫生室产权证明书范文

村委无偿提供土地

村卫生室产权证明书

**村卫生室于年月日竣工，地址位于***市**县**乡（镇）**村，建筑面积为平方米，内部设置有诊断室、治疗室、观察室、药房等用房，该村卫生室为公益性、非营利性医疗机构，建设后卫生所的房屋所有权应归**所有，由***卫生院长期管理和使用，特此证明。

**乡镇人民政府**村委会

**乡镇卫生院

（单位盖章）

**年**月**日

村民小组无偿提供土地

村卫生室产权证明书

**村卫生室于年月日竣工，地址位于***市**县**乡（镇）**村，建筑面积为平方米，内部设置有诊断室、治疗室、观察室、药房等用房，该村卫生室为公益性、非营利性医疗机构，建设后卫生所的房屋所有权应归**所有，由***卫生院长期管理和使用，特此证明。

**乡镇人民政府**村委会

**乡镇卫生院村民小组

（单位盖章）

**年**月**日

村医无偿提供土地

村卫生室产权证明书

**村卫生室于年月日竣工，地址位于***市**县**乡（镇）**村，建筑面积为平方米，内部设置有诊断室、治疗室、观察室、药房等用房，该村卫生室为公益性、非营利性医疗机构，因村委没有能无偿提供土地建设村卫生所，只能由村医无偿提供建设用地，建设后卫生所的房屋所有权应归**所有，由***卫生院长期管理和使用，特此证明。

**乡镇人民政府**村委会

**乡镇卫生院**村民小组***（私人夫妇）

（单位盖章）

**年**月**日

学校无偿提供房屋改建

村卫生室产权证明书

**村卫生室于年月日竣工，地址位于***市**县**乡（镇）**村，建筑面积为平方米，内部设置有诊断室、治疗室、观察室、药房等用房，该村卫生室为公益性、非营利性医疗机构，建设后卫生所的房屋所有权应归**学校所有，由***卫生院长期管理和使用，特此证明。

**乡镇人民政府**村委会

***教育局**学校

**乡镇卫生院

（单位盖章）

**年**月**日