房地产开发建议

第一篇：房地产开发建议

文章标题：房地产开发建议

房地产开发建议

房地产市场稳定健康发展是扩大新城区的保证，因此一定要以市场为导向，加强宏观调控与引导，优化房地产发展环境，促进房地产业的良性循环。

1、强化市场监管，确保有序发展。要规范房地产开发行政管理，使我区房地产市场走上规范化和法制化轨道。一要强化房地产市场管理。加强商

品管理；加强商品房预售管理，未经房地产测绘部门测算审核的，房地产开发商不得进行销（预）售，交易中心拒绝受理其申办权证；限制投机性购房、遏制恶意炒房、哄抬房价，以免价格大起大落，保持房产市场稳定发展。二要健全完善相关管理法规制度。包括拆迁、物业、房地产交易、中介管理等方面的规定，创建公平、公正的市场竞争和住房消费环境。三要强化资质管理。对房地产经纪机构管理实行资格审批制度，从事房地产经纪业务必须进行资格审批后才能领取工商营业执照，从事营业；房地产经纪人需先参加培训，并经考试合格后方能从事房地产经纪业务；对房地产经纪机构和从业人员定期年检、审核，方可继续从业，否则停止营业。四要严肃处理房地产开发和交易活动各个环节的违法违规行为。五要强化租赁管理。将租赁隐形市场显化，规范房屋租赁行为，保障租赁双方当事人的合法权益。由房管、工商、税务、公安等部门协作管理。

2、建立与完善系统的、多层次的土地经营计划体系。在对建设用地总量进行控制的同时，对建设用地结构、空间布局、使用条件等也要进行计划，这样才能适应市场经济条件下城市土地经营的要求。计划体系应具备总体控制、具体操作、市场调节等多种层次，实现规划编制计划、土地收购储备计划、土地开发计划、土地供应计划、土地收益分配计划等多种计划的有机结合。还要有长期、中期与年度的土地开发计划，其中长期计划是一种战略性的计划，主要规定目标与基本策略，周期一般在10年左右；中期计划主要是根据国民经济和社会发展情况对土地经营的任务和调节措施加以规定，并作为年度计划的依据，其周期一般为5年左右；并应随着计划环境的变化进行滚动调整。在年度计划的编制上则应注意增强其具体操作性和对土地市场的调控力度。比如，房产供不应求时，应调整计划，加大土地供应量。

3、强化土地供应管理。首先，要搞好土地存储，建立并完善土地收购储备制度，加强政府对土地供应的调控，通过土地的前期开发整理，既可以降低土地开发成本，又有利于实现土地供应的计划性，对于暂时闲置的地块，通过前期开发整理，还有助于进行临时出租，高效利用现存土地。其次，实施土地供应“阳光工程”，保持合理的土地供应量。土地“阳光工程”主要是指坚持经营性土地的招标拍卖与挂牌出让，公示土地信息，使土地市场交易的全过程置于监管之下，从而提高市场透明度，维护公平竞争的市场环境。实施土地“阳光工程”，有助于杜绝与土地有关的寻租活动，保持政府职能的完整和严肃；有助于维护市场秩序；也有助于保护开发商之间的公平竞争。第三加强监督与查处违法用地的工作力度，对于非法获得土地使用权、违反有关规划与土地利用计划进行开发的现象进行严厉处罚。

4、建立和完善房地产市场信息系统和服务系统。一要建立房地产“超市”（交易中心）。使住宅能够实现程序化、多样化、高效快捷的流通，促进房地产市场全面活跃。交易中心吸纳了税务、土地、金融、公证等部门，以及房地产开发企业、经纪组织进场，提供“咨询--登记--勘测--评估--收税（费）--发证”一门式办公，减少办事程序，缩短办事时间，提高办事效率。二要建立房地产信息发布体系、预警预报体系、房地产信用档案（包括开发企业、物业企业、中介企业及从业人员信用档案），服务房产，引导消费。三要培植中介企业。为方便群众，达到调剂空缺，物尽其用的作用，要组建并积极培植了拍卖、置业、担保、评估、广告等中介企业。坚不持“先育之，后取之”的原则，为中介组织提供良好的软硬件环境，并与市工商、税务等部门协调，最大限度地减免中介企业的各种税费。担保有限公司的组建，将促使个人购房贷款大突破。四要搞好物业管理。引入“洋管家”，增强楼盘营销的吸引力，引入境外服务模式，使物业增值保值，逐步推行星级“管家”服务。五要搞好舆论引导。为搞活房地产交易市场，强化舆论作用，充分运用新闻媒体，通过广播、电视、报纸等大众传媒，促进了居民观念的更新，使之从一个全新的角度去看待房地产，同时也增强自我保护意识，积极参与房地产市场改革。

5、立足市场，调整住房供应结构体系，形成“梯级消费”。从市场出发，着力构建商品房、经济适用房和廉租房三种住房供应体系，加大中低价位配套商品房的供应量。优化供应结构，加快普通型商住楼建设，适当调整商业性用房比例，满足多层次住房消费需求。在经济适用房、小户型、普通商品房、公寓、别墅构成的住房一级市场的梯级消费体系基本形成后，带动梯级消费和一、二级市场的联动。

一、二

手房市场的良好互动，从而形成房地产的“梯级消费”，以促进市场对于存量房的消费。通过卖旧换新、押旧换新等多种形式将一手与二手联动起来，促进多次置业者的增多，使购房进入升级换代的高峰时期，促进市场良性循环。

6、树立品牌意识，建设优良房产。首先，塑造诚信企业，加强房产质量监督，建设上乘房产。其次，完善配套设施建设，创建优质人居环

境，强化物业管理，打造精品房产；树立创新理念，创建现代楼房。再而，应用新材料、新设备、新技术，建设顺应潮流又适合消费者的住房。

《房地产开发建议》来源于xiexiebang.com，欢迎阅读房地产开发建议。

第二篇：房地产开发建议及注意事项

房地产开发建议及注意事项

背景：在今天这个房地产遍地开花的时代。物业形态层出不穷，产品不断翻新。从最初的筒子楼到现在的花园洋房、板楼、单身公寓、别墅、TOWNHOUSE、写字楼、社区商铺、商业街、SHOPINGMAILL等等。产品形态多样，那么对于开发企业来说，拿到某块土地以后做什么产品，怎么做？困惑着各个房地产开发企业的高层们。房地产大鳄可以凭借着自己雄厚的实力，丰富的开发经验，健全的部门配备降低风险开拓市场。而作为一些新兴的房地产开发企业，怎么办？本人结合近年的房地产从业经验，现对房地产开发建议如下，如有不妥还望斧正。

房地产开发总体来讲分为五步：第一步，土地获得；第二步，规划设计；第三步，项目招标，施工建设；第四步，项目销售；第五步，竣工入住。

第一步 土地获得。

自改革开放以来，特别是2001-2005年5月之前，我国房地产业飞速发展，市场需求激增，开发企业只要能够拿到土地，就能赚到钱。有些房地产开发企业大量的囤积土地，只要有地就卖，即使最后无钱开发，倒卖土地也能获得丰厚的回报。但是自2005年开始国家连续两次的宏观调控，市场上一些物业出现了空置，房产出现滞销，一些小的房地产开发企业出现了资金短缺，项目无法正常开发下去。越来越的房地产开发企业开始谨慎拿地。

那么在土地获得阶段怎样规避风险呢？

开发企业首先要成立一个市场开发部，由开发部进行土地信息收集，现场踏勘，区域规划了解，公建配套调研，对市场信息进行初判，分析市场。对地块进行SWOT分析，对当地房产市场、房产政策、投资环境等进行分析。同土地所有方接触，了解出让方式和出让款项，及能否调整。了解建安成本、政府收费项目和具体情况，作成本分析，估算利润空间。从而确定是否购买土地。

市场开发部人员构成：销售部2-3人、工程部1人、主管会计1人、专业市场调研员2人。

确定购买某幅土地以后，由销售部、工程部、财务部对该地块进行深判。

销售部参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等。区域市场调研。通过市场调研对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议报公司高层讨论确定。

工程部、财务部根据公司高层决议进行方案设计和成本预算。三部门共同合作根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏，报公司高层讨论确定。制定可行性分析报告一份。

如果公司资金不足，可以进行前期项目招商，由法务代表起草合作方案，签署并实施。办公室主任（开发部主任）进行前期的关系维护，及各种证件的办理。制定投标书，进行竞争对手分析，报公司高层确定土地价格上限，价格敏感性分析，制定出价战术。

挂牌拍卖，摘牌获得土地。法务协助公司高层签署土地出让合同，确定用地图、桩点坐标、用地条件。财务缴纳政府净收益、契税、交易费。

办公室依据开发节奏进行各种证件的办理工作。

以上是项目开发的初始阶段，有开发经验的公司及有自己的开发部的房地产公司可以自己进行市场调研和分析。如果没有专业的团队，可以聘请专业的市场调研公司进行市场调研。市场调研费用行规为总标底的千分之二至千分之五，标底很小的佣金不能低于10万元。

第二步 规划设计

土地获得以后，销售部策划部两个部门要密切配合，对土地所在区域房地产市场作一次深入详细的市场调研，分析市场各类房产的现有体量、未来一年内市场建设体量、土地放量。对房地产市场现有产品的档次、客群、宣传推广方式、销售情况进行调研分析。走访当地房产同行、当地相关政府部门、路边随即调研等了解当地人的生活习惯、喜好，了解当地文化，了解项目所在地的历史变革等。通过一系列的市场调研分析，确定项目定位（高档物业、中档物业、低档物业）、产品定位（独栋别墅、联派别墅、花园洋房、普通住宅、小高层、经济适用房等）、宣传推广方式定位。提出项目设计建议，报公司讨论。确定方案，工程部根据公司高层会议精神，联系设计单位，进行设计出图。销售部、工程部、策划部对蓝图进行会审，对于部分施工工艺比较复杂或者不符合公司意图部分进行修改。最终确定蓝图。

由销售部、策划部、工程部、财务部共同协商确定项目开发节奏。销售部、策划部根据市场分析，做项目入市计划表一份。内容包括：宣传推广节点，项目销售节点，开发周期建议。做前期营销策划方案，确定项目的VI系统及公司的CI系统。明确推广思路和推广方式，报公司高层确认。

工程部制定开发节奏表和

第三篇：房地产开发问题现状及建议

近年来，随着房地产开发的持续升温，带动了小城镇房地产开发的蓬勃发展，小城镇房地产开发形式多种多样，其具体表现形态为：一是自主开发。由开发商自行完成从土地使用权的取得到房屋施工建设、销售的全过程。二是委托开发。由相关单位或组织划拔土地委托开发商进行开发，建成后交付委托单位，开发商按约定收取开发佣金。三是联合开发。由一方出土地，另一方

出资金，双方或多方联合完成开发并按合同约定分配收益。四是合伙自建。由个人以自然人的身份合伙自建，按协议进行房屋分配。在上述形式中又以联合开发和合伙自建为主要形式。

因此，小城镇房地产开发与一般意义上的房地产开发相比具有“非典型”性的特点。随着开发规模的逐年扩大，在扩大农村消费需求，完善城镇功能的同时，对地方税收的支撑作用也愈显重要。

一、小城镇房地产开发的现状

房地产开发的主体呈现出开发主体多元化多头并举的趋势，既有政府主导的镇区规划项目和工业园区建设，也有企事业单位、村民委员会组织参与的房地产开发，更多的是个人或由自然人组成的团体进行的自主或联合开发（包括合伙自建）。多元化开发带来了税收征管中的一系列问题，最为突出的是无证经营问题。如村级组织及个人进行的房地产开发，大都没有办理税务登记。由于小城镇房地产开发具有其独特个性，加之税收征管手段相对滞后，小城镇房地产开发的税收流失现象较为普遍，一些房地产开发企业在开发经营房地产过程中，为了达到少缴或者不缴税收的目的，往往挖空心思，改变交易性质，减少交易金额，广泛存在“假合同，假集资，假代建，假联建”的四假行为。一般是在签订真实合同之外，以各种利益诱导购房户签订假合同，隐匿真实合同，并以假合同应付检查和办理相关证件；假借住户名义“共同”集资，“联合”开发，签定“集资建房或私房联建”协议，将开发交易行为改头换面为自建联建行为，以逃避纳税义务。这类房地产开发企业多为地下企业或小型开发商，大多既无房地产开发资质，又不进行注册登记，投资者利用各方面的关系，有的开发商先以其他村民民义办理土地使用证，在开发中再转户，更有甚者在从事房地产开发之前将土地使用权直接办理到购房者名下，堂而皇之地将房地产开发变为私房联建或个人集资建房，以达到少缴甚至不缴税费的目的。

小城镇房地产开发大多由自然人投资入股，开发商法律意识淡薄，纳税意识偏差，往往不择手段偷逃或挤占国家税款以追求利润最大化，“查到了是你的，查不到或查晚了是我的”的恶意偷税心理普遍存在，具体表现为不能主动向主管税务机关申请办理税务登记或不能按规定如实申报其应税项目，有的甚至采取假合同、假集资、假联建等手段逃避税收，给税务部门税收征管带来较大的难度。并且，由于房地产开发过程比较复杂，涉税环节多，涉及的税种也多，客观上给不法纳税人留下了偷逃税的可操作空间，税务机关例行的帐面检查是很难查到其筋骨的，其结果只能是进一步助长开发商偷逃税的侥幸心理。同时，由于房地产开发商的主要销售对象为消费者个人，两者具有利益上的一致性，对于出现的“阴阳合同”，地税机关很难核实，“以票控税”也难以达到预期效果。在“二手房”交易方面，受房屋性能、地段和建成时间的影响，地税机关对申报价格及面积根本无法确认，明知纳税人申报不实但又无法查证。还有的通过假继承、假赠与、假出租等形式进行隐形交易以达到避税逃费目的。

涉税信息不对称导致税收管理滞后。利益驱动，部门之间协作不强。通常开发一个房地产项目，必须经过规划、国土、房管、财政、建设等多个行政部门的审批、许可与监督。由于没有建立有效的信息交换制度，这些行政部门掌握的房地产开发信息难以共享。尤其在涉及到本部门利益时，部门之间相互缺乏协调配合，有的甚至互不相让，相互争扯。这样，在房地产开发过程中地税部门难以有效地参与管理和监督，造成房地产税收征管难。房地产开发项目的土地购置、项目立项和施工许可等信息，都是在税务管理和纳税申报事项之前发生的。由于目前对房地产业的社会化综合协调管理水平尚处于较底层次，这些重要的涉税信息不能有效实现部门共享和信息互换，税务部门往往只能在房地产开发企业开发、销售房屋后介入管理，客观上导致了税收源头管理困难和有效管理滞后等实际问题。尤其是在农村小城镇，对房地产业缺乏综合协调管理，行政管理部门往往各自为政，甚至部分工程项目规划立项手续不全，税务部门从规划、建设等部门也无法取得相关信息，更谈不上对项目进行及时管理和有效监控。

税源管理相对粗放导致税收流失。受外部环境和税务机关自身的征管力量及征管手段的制约，对小城镇房地产业的税源管理总体上较为原始、粗放，税收流失现象不同程度存在。从外部环境来看，由于各部门的管理职能分割，加之各部门对地税机关没有法定的配合职责和义务，与税务部门的协作配合相对乏力，进行“源泉控管”的积极性不是很高，地税部门仅仅依

靠协调来实现外部借力显得力不从心、鞭长莫及。从内部情况来看，受信息掌控难的制约，房地产各环节税源分析对比与税款实现及征收无法实施同步监控，无法进行有效的跟踪管理，影响了税款的正常入库。加之地税机关自身的征管力量薄弱，而开发商流动性大、稳定性差并且多是异地开发，一旦工程完工结算后，既不办理税务登记注销手续，也不办理税款结算手续，立即

卷铺盖走人，造成事实上的税收流失。

二、对加强小城镇房地产税收管理的建议

（一）开展针对性的税法宣传。进一步理顺税收政策。一是大力广泛宣传涉及房地产业的有关税收政策；二是从法律法规政策上准确界定和掌握自建房、代建房、联建房、集资建房、开发房等各种建房形式的税收政策，并在实际工作中正确运用；三是完善房地产价格评估制度，建立房地产评税机构。一方面，要加强对房地产价格评估理论和方法的研究，逐步形成一套符合我国国情的房地产估价理论、方法，为房地产税收计征提供科学的依据；另一方面，要在税务部门内部建立评税机构和专职评税人员，加大房地产税收征管的力度进一步加强农村建筑业的税收管理，更好的规范建筑业纳税行为

（二）深化社会综合治税，充分依托社会力量，搞好协税、护税工作。建立由乡镇土地管理所、村镇建设服务部、村支两委和地方税务机关组成的农村零散建筑业协税、护税组织，建立健全村委会负责制度，乡镇党委政府把各村宅基地的管理列入村委的目标责任制考核范围。村委会要详细掌握辖区内的宅基地使用情况和建筑施工队的建筑数量，并对承揽人员和施工队情况进行登记。健全税收联席会制度，定期召开联席会，由包村干部和土地管理所及时向税务所通报农村建房情况。通过宅基地的控管对农村建筑业的税收征收进行把关。做到从上到下齐抓共管，治理了“三乱”，规范了税收征管秩序，增加了财政收入。

（三）建立基础性的征管制度。

1、强化纳税申报制度，实行按项目核算申报，不能分项目建帐核算的由税务机关按工程形象进度或预收款情况预征税款，工程竣工结算开具发票时多退少补。

2、建立房地产基准价格计税制度，建议政府有权的部门定期公布本地区不同地块房屋的交易基准价格（售房均价），税务机关有权以该基准价格判断纳税人提供的交易价格是否明显偏低，有权以交易基准价确定为计税依据。

3、建立二手房转让的登记、申报制度，及时掌握监控二手房转让的交易情况

4、建立核定征收制度，税务部门在对当地房地产行业利润率和税负进行测算的基础上，根据房地产行业应缴的各种税收及附加，核定房地产业税收综合征收率，实行“以票控税，分次纳税，清算，多退少补”。在目前小城镇房地产企业财务核算较为混乱、税收监控难以有效跟进的情况下，实行核定征收不失为一种简便易行的征管措施。

（四）针对一些建筑扭曲“联户建房”的本质，偷漏房产销售环节的部分税收问题，及时找准问题症结，切实采取措施，堵塞税收漏洞。一是事前备案。施工前，要求联户建房的建筑施工单位必须提供真实准确的联户建房合同、联户建房业主名单、联户建房施工设计图纸进行备案，当地税务所严格审核联户建房的真伪。二是事中监管。施工建设期间，税收管理员深入施工现场，调查核实联户业主、建筑成本、建房单价、建房面积等，核对建筑施工单位提供资料的真实性、完整性。三是事后检查结算。工程竣工后，抓住“谁拥有土地使用权，谁就拥有房屋初始权”实质，核对最初报送的联户建房业主与最终的房屋产权证业主是否一致，据此分不同情况办理税款结算。四是明确房屋建筑成本下限定额。对会计制度不健全的建筑施工单位修建房屋的最低成本进行核定，制定成本定额标准下限，并实时根据市场价进行调整最低建筑成本核定征收税款。工作人员应各尽职守，严禁推诿扯皮，不负责任。土地房建办工作人员必须严把建筑面积关口，严禁弄虚作假、营私舞弊造成税款的流失。

（五）加大震慑性的查处力度。针对小城镇房地产开发的特点，以具有开发性质的合作建房和自建行为为重点，采用实地核查和外围调查相结合等有效税侦手段，积极拓展税务稽查的深度和广度，加大惩处力度，对查出有偷逃税款、久拖不缴的纳税人依法采取税收保全、强制执行等刚性措施，对偷逃税大案、要案严格依照法律程序移送司法机关追究刑事责任。要通过税收刚性惩处手段的积极应用，充分发挥其震慑效应，加大对房地产业的税收约束力度，切实建立小城镇房地产税收“有序征管”工作格局。

第四篇：房地产开发建议

房地产市场稳定健康发展是扩大新城区的保证，因此一定要以市场为导向，加强宏观调控与引导，优化房地产发展环境，促进房地产业的良性循环。

1、强化市场监管，确保有序发展。要规范房地产开发行政管理，使我区房地产市场走上规范化和法制化轨道。一要强化房地产市场管理。加强商品管理；加强商品房预售管理，未经房地产测绘部门测算审核的，房地产开发商不得进行销（预）售，交易中心拒绝受理其申办权证；限制投机性购房、遏制恶意炒房、哄抬房价，以免价格大起大落，保持房产市场稳定发展。二要健全完善相关管理法规制度。包括拆迁、物业、房地产交易、中介管理等方面的规定，创建公平、公正的市场竞争和住房消费环境。三要强化资质管理。对房地产经纪机构管理实行资格审批制度，从事房地产经纪业务必须进行资格审批后才能领取工商营业执照，从事营业；房地产经纪人需先参加培训，并经考试合格后方能从事房地产经纪业务；对房地产经纪机构和从业人员定期年检、审核，方可继续从业，否则停止营业。四要严肃处理房地产开发和交易活动各个环节的违法违规行为。五要强化租赁管理。将租赁隐形市场显化，规范房屋租赁行为，保障租赁双方当事人的合法权益。由房管、工商、税务、公安等部门协作管理。

2、建立与完善系统的、多层次的土地经营计划体系。在对建设用地总量进行控制的同时，对建设用地结构、空间布局、使用条件等也要进行计划，这样才能适应市场经济条件下城市土地经营的要求。计划体系应具备总体控制、具体操作、市场调节等多种层次，实现规划编制计划、土地收购储备计划、土地开发计划、土地供应计划、土地收益分配计划等多种计划的有机结合。还要有长期、中期与的土地开发计划，其中长期计划是一种战略性的计划，主要规定目标与基本策略，周期一般在10年左右；中期计划主要是根据国民经济和社会发展情况对土地经营的任务和调节措施加以规定，并作为计划的依据，其周期一般为5年左右；并应随着计划环境的变化进行滚动调整。在计划的编制上则应注意增强其具体操作性和对土地市场的调控力度。比如，房产供不应求时，应调整计划，加大土地供应量。

3、强化土地供应管理。首先，要搞好土地存储，建立并完善土地收购储备制度，加强政府对土地供应的调控，通过土地的前期开发整理，既可以降低土地开发成本，又有利于实现土地供应的计划性，对于暂时闲置的地块，通过前期开发整理，还有助于进行临时出租，高效利用现存土地。其次，实施土地供应“阳光工程”，保持合理的土地供应量。土地“阳光工程”主要是指坚持经营性土地的招标拍卖与挂牌出让，公示土地信息，使土地市场交易的全过程置于监管之下，从而提高市场透明度，维护公平竞争的市场环境。实施土地“阳光工程”，有助于杜绝与土地有关的寻租活动，保持政府职能的完整和严肃；有助于维护市场秩序；也有助于保护开发商之间的公平竞争。第三加强监督与查处违法用地的工作力度，对于非法获得土地使用权、违反有关规划与土地利用计划进行开发的现象进行严厉处罚。

4、建立和完善房地产市场信息系统和服务系统。一要建立房地产“超市”（交易中心）。使住宅能够实现程序化、多样化、高效快捷的流通，促进房地产市场全面活跃。交易中心吸纳了税务、土地、金融、公证等部门，以及房地产开发企业、经纪组织进场，提供“咨询--登记--勘测--评估--收税（费）--发证”一门式办公，减少办事程序，缩短办事时间，提高办事效率。二要建立房地产信息发布体系、预警预报体系、房地产信用档案（包括开发企业、物业企业、中介企业及从业人员信用档案），服务房产，引导消费。三要培植中介企业。为方便群众，达到调剂空缺，物尽其用的作用，要组建并积极培植了拍卖、置业、担保、评估、广告等中介企业。坚不持“先育之，后取之”的原则，为中介组织提供良好的软硬件环境，并与市工商、税务等部门协调，最大限度地减免中介企业的各种税费。担保有限公司的组建，将促使个人购房贷款大突破。四要搞好物业管理。引入“洋管家”，增强楼盘营销的吸引力，引入境外服务模式，使物业增值保值，逐步推行星级“管家”服务。五要搞好舆论引导。为搞活房地产交易市场，强化舆论作用，充分运用新闻媒体，通过广播、电视、报纸等大众传媒，促进了居民观念的更新，使之从一个全新的角度去看待房地产，同时也增强自我保护意识，积极参与房地产市场改革。

5、立足市场，调整住房供应结构体系，形成“梯级消费”。从市场出发，着力构建商品房、经济适用房和廉租房三种住房供应体系，加大中低价位配套商品房的供应量。优化供应结构，加快普通型商住楼建设，适当调整商业性用房比例，满足多层次住房消费需求。在经济适用房、小户型、普通商品房、公寓、别墅构成的住房一级市场的梯级消费体系基本形成后，带动梯级消费和一、二级市场的联动。

一、二手房市场的良好互动，从而形成房地产的“梯级消费”，以促进市场对于存量房的消费。通过卖旧换新、押旧换新等多种形式将一手与二手联动起来，促进多次置业者的增多，使购房进入升级换代的高峰时期，促进市场良性循环。

6、树立品牌意识，建设优良房产。首先，塑造诚信企业，加强房产质量监督，建设上乘房产。其次，完善配套设施建设，创建优质人居环境，强化物业管理，打造精品房产；树立创新理念，创建现代楼房。再而，应用新材料、新设备、新技术，建设顺应潮流又适合消费者的住房。

第五篇：对房地产开发软环境建设的建议论文

作为国民经济重要支柱产业的房地产业在遭受全球金融危机,世界实体经济下滑的重创后,经过国家一系列宏观政策调控和各级政府一些积极措施的实施,整个行业迅速出现了复苏的良好势头,房地产业的春天已经到来。

区域发展的竞争,产业的竞争,从根本上说是环境的竞争,哪里环境好,哪里就成为生产要素的聚集地,房地产业的发展也与环境的好坏有重大的关系,在区位优势相近的前提下,环境建设是房地产业发展的助推器,而软环境建设又是该助推器中的核心。结合长春市房地产业的发展情况和我们鹏和房屋开发有限公司十几年的工作经历,谈一下房地产开发的软环境建设问题。

软环境是相对硬环境的一个概念,它是物质条件以外如政策、文化、制度、法律、思想观念等外部因素条件的总和,它有多个层次,包括政策环境、人文环境、法制环境、治安环境。对不同的地区、不同的行业和经济发展的不同阶段,优化软环境的侧重点也有所不同,就长春市房地产行业的软环境建设提出如下意见和建议:

一、保持政策的延续性,把目前的良好势头发展下去

在国家4万亿经济刺激计划出台后,长春市政府先后出台了《关于加强保障型住房建设解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》和《关于改善群众住房条件促进房地产市场健康发展的实施意见》(二十二条)等政策,给处于低谷的长春市房地产业打了一针强心剂,给行业带来了重大利好,在此推动下,今年三月开始,我市的房地产业开始出现复苏迹象,此后一路飘红,具体表现是房屋销售量价齐升,房屋开发量不断加大,市场供应日益丰富,市民的刚性需求集中释放。这一局面的出现,政策环境的改善和支持功不可没,为此我期望,相关的产业政策要延续下去,使其发挥更大的效能。同时针对目前和以后该行业中存在的问题和困难,根据科学发展观的要求,适时制定新的促进行业发展的政策和措施,以确保房地产业更快、更好地发展。

二、提高管理水平,为产业发展保驾护航

政府作为房地产业的管理者,一定要通过不断提高管理服务水平给行业中的企业、单位和消费者创造工作上的便利,在保证产业规范发展的同时,努力打造规范、便捷、高效、诚信、热情的管理服务环境。具体要做到以下三点:

一是坚持公平、公正、公开的工作原则。对房屋开发中的土地出让、规费收取、项目招投标、办事流程等方面要明确公示,做到完全透明,努力创造公平公正的竞争环境和办事环境,提高政府的公信力,这样还可以杜绝暗箱操作和幕后交易等违法事件的发生,铲除滋生腐败的温床。

二是“政府提速”,提高效能。常规情况下,一个房地产开发项目从规划、立项、选址、修建到竣工、验收、卖房要经过近20个部门、60多个审批环节,加盖印章70～80枚,审批时间漫长,少则2～3个月,多则一年,为此开发建设企业有众多抱怨,也影响了产业的健康发展。鉴于此,作为政府的相关职能部门要想企业之所想,为企业之所为,努力探索创新工作和审批机制,全力打造优秀高效的服务平台,重点在职能整合、流程再造上下功夫,坚持简便手续,减少环节,向简约要效益,同时还可通过开辟绿色通道,一站式服务,推行联批机制,构建电子商务平台,推进网上并联审批等方式,提高工作效能。

三是强化服务理念,提高人员素质。针对当前软环境建设中存在的发展意识不强、思想观念陈旧、社会形象欠佳、法制水平不高、服务意识落后、办事效率低下的弊端,要在政府和管理部门全面开展软环境建设的教育活动。要使各岗位的工作人员深知软环境建设的重要性,加强这方面的学习和修养,建立健全相应的工作制度,进一步加强社会舆论监督,凝聚全社会的关注。要加强社会评议活动,努力完善评价体系,通过采取各种措施提高人的素质和服务水平,全方位打造软环境。

三、法制环境建设要与时俱进

房地产行业在我国属于新兴行业,在改革开放后才得到一定发展,尚属发育成长期,这个过程中所形成的相关政策、规范和要求等还不够完善,这制约了产业的顺利发展,也因此产生了很多问题,法律法规的制定和实施需要进一步加强,应做到:

一是立法部门要进一步建立健全行业法律法规,并根据经济和社会的发展,不断进行修正和创新,积极推动行业发展的法制化进程。

二是强化执法力度,营造有利于行业发展的法制环境。政府或执法部门对行业的违法违规行为要坚决予以打击,决不手软;行业或企业部门要严格遵规守法,自觉按行业的规范和要求发展自己的事业,做到合法开发建设,合法经营销售,合法交纳税费。

三是执法行为的规范、法制化要常抓不懈。政府和社会对执法部门和企业要双向监控,及时发现和纠正执法过程中的违规行为。

四是法制的宣传教育工作自始至终要贯彻到产业发展的各环节、全过程,为产业的健康发展创造良好的氛围。

四、打造房地产业发展诚信软环境

企业的社会责任是指企业在创造利润、对股东负责的同时,还要承担对员工、消费者、社会和环境的责任。现在行业中存在的不诚信问题影响了企业的成长,作为房地产企业的领导者,我深感建设行业发展诚信软环境的重要性。我认为诚信地产必须做到:一是提供合格的产品给消费者。二是说真话,做实事,不欺诈,在产品宣传、服务承诺和项目介绍等活动中绝不虚言。三是遵守诺言,诚实守信,在房屋的开发建设、产品销售和售后服务中严格按合同协议办事,不得违约和欺骗消费者。四是遵守商业道德,确保安全生产,保护环境,保护劳动者的合法权益。五是按照法律法规办事,认真缴纳相关的税费。六是关注民生,积极参与公益活动和慈善事业。

五、共同打造房地产业发展的文化软环境

随着社会的发展,文化已成为房地产行业发展的重要主题,建筑文化已根植于政府和从业者的心中。政府作为管理者在房地产的规划、立项、审批和管理过程中,要努力把城市文化、建筑文化、地域文化和人文思想融入其中,把文化建设、社会建设、经济建设、生态建设一并考虑,建设美丽城市,构筑和谐社会;开发企业和建设者要视建筑业为文化产业的一隅,努力为城市提供有思想有灵魂的产品,努力把健康环保、生态科技领域中的精华内容引入行业,在建筑房屋、建设城市的同时,积极建设城市文化,并使之成为推动行业发展的重要动力。

作为从事房地产行业的人大代表,我深感软环境建设对这个行业发展的重要意义,上述分析和建议只是个人在多年工作实践中的所思所想,我将带领我的企业和团队在不断发展和前行的房地产业中努力拼搏,创造佳绩。写论文ｗｗｗ．zgldjy.com