盛方咨询：城市型旅游地产的开发模式与价值链设计

第一篇：盛方咨询：城市型旅游地产的开发模式与价值链设计

盛方咨询：城市型旅游地产的开发模式与价值链设计

城市型旅游地产产品是位于城市中的旅游地产。

依托基础：依托于城市内的公园、文化区、商业区等自然和人文旅游资源。

操作模式：城市型旅游房地产易操作，模式也相对比较成熟。开发商以旅游资源为核心，圈定旅游资源周边土地，挖掘开发资源潜力和特色，突出人文内涵，改善生态环境，配套休闲娱乐设施，完善休闲旅游功能，开发城市CRD（中央游憩区）或RBD（游憩商业区）。房产类型：第一居所，商业房产。

价值链：通过旅游开发做旺人气扩大知名度，通过改善配套服务功能和休闲生活环境提高旅、商、居条件，区域土地价值迅速提升，区域房产价格迅速攀升。

价值链重心：房产出租收入、房产销售收入。

第二篇：盛方咨询：城郊型旅游地产的开发模式与价值链设计

盛方咨询：城郊型旅游地产的开发模式与价值链设计

区位：位于城市近郊区，主要限于车程2小时之内。

依托：依托于城市郊区优良的交通条件、大面积的土地、良好的生态环境。

操作模式：依托城郊的现成旅游资源是最为易行的操作模式。在缺乏旅游资源依托的条件下，许多开发商选择自己建设景点模式。这类房地产不依附现有的旅游资源、旅游景区，往往先投入巨资，专注于搞大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再搞房地产开发。此外还存在景观地产概念，此类房地产开发与旅游景观开发高度融合，房地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景。景观房产本身就是景观构成的有机组成部分，无论别墅、公寓均按它所在的环境氛围要求建造，在造型、选材、用料、装饰上都极富个性，将旅游房地产开发提升到一个新境界。

房产类型：第一居所、第二居所、度假房产。

价值链：旅游开发将生地变成熟地，旅游经营将熟地变成旺地，配套完善功能和良好环境保障旅游持续经营，借势开发房地产。

价值链重心：旅游经营收入、房产销售收入。

第三篇：理论观点：休闲时代的旅游地产开发模式研究----盛方咨询

许豫宏：休闲时代的旅游地产开发模式研究

中国旅游业经过了三十年的发展，在不断的经验摸索和国际经验学习中，快速成长起来，已经开始走上转型增效的成熟道路，在不断的实践创新和理论提升基础上实现与国际化的接轨，成功融入了世界休闲产业革命的发展大趋势之中。特别是二十一世纪以来，在休闲时代的引领下，中国开始进入旅游大发展的新篇章，涌现了一批新的旅游产业模式和形态，更加推动了旅游与地方经济发展、社会和谐，以及国际化进程的紧密结合，突显出旅游发展的广阔开发前景和巨大的发展潜力。

一、旅游新业态的风生水起标志着休闲时代的到来

所谓“业态”，是一个涵盖旅游产品组织形式、运营模式、产品特色的一个综合概念，对旅游业这个复合型、关联性的产业而言，旅游新业态是根据时代的变化和时尚的变化，创造出能够满足游客心理、情感、审美享受的新产品；它是一个与时俱进、不断发展、不断创新的过程。

相比与以观光旅游为主要特点的前旅游时代已经成为过去式，以休闲为主导的后旅游时代成为旅游产业进行飞跃式发展的一个重要阶段，目前出现的很多旅游新变化正是休闲旅游时代的具体表现，如投资主体的多元化，旅游产品的多样化，旅游线路的组合化，旅游服务的精细化，旅游目的地的差异化，旅游经营的标准化，景区营销的数字化，旅游经济的产业化等等。这些表现进一步催生着旅游新业态的不断涌现。

1、需求多样化拉动新业态的长驱直入 2007年国家假日制度的调整引来从专家学者到普通百姓的极大关注，充分说明旅游已经成为人们生活的一部分。涵盖不同层面的广泛出游人群必然产生多种多样的需求，而旅游本身就是一个求新、求异的体验过程，旅游新业态的产生，实际上就是旅游行业不断研究游客新需求，不断开辟产品细分市场的过程。例如，从大的层面看，当今旅游可分为生态旅游、文化旅游、乡村旅游、工业旅游、红色旅游、滨海旅游、温泉旅游、冰雪旅游、森林旅游、科技旅游、健康旅游等诸多体系，实际上上述体系还可以根据不同目标客户进一步细分为观光游、休闲度假游；面向青少年的修学游、科普游、校园游；以交通方式来分，有自驾车游、巴士游、火车专列游以及针对高端客户的房车游、包机游、正在升温的邮轮旅游；农家乐产品逐步细分为采摘、生态、养生；面向公务的会展旅游、商务旅游、奖励旅游等等。

2、市场竞争催生新业态的领军地位

旅游业相对来说技术壁垒较低，更容易陷入同质化的低层次竞争之中。研究揭示，在大众旅游市场，主要产品越来越相似，游客更多的是基于交通便利性、低廉的价格来做出选择，全国范围的景区竞争日趋激烈，因此近年来旅游从业者借用流通企业的竞争工具不断创新经营方式和经营手段，以期提高自身的核心竞争力，形成旅游新业态，进而开创一片蓝海。

以农家乐这种最适宜城市居民短距离度假产品为例，近年来各地纷纷开展农家乐旅游项目，使之市场竞争日益激烈，但缺乏特色，形式单一，制约着产品的发展，城市中不同水平的消费者，往往 有着不同的目的，简单的农家乐产品将难以满足需求。针对这种情况，日前北京市旅游局在全国率先制定了“国际驿站、养生山庄、休闲农庄、旅游观光示范园、乡村酒店、满乡篱园、生态渔村、山水人家”等8个乡村旅游新型业态的标准，将于近期出台，成为全国首个地方标准。

此外，在去年举行的第三届宁波旅游投资洽谈会上，旅游新业态正在成为旅游投资的新热点，展会首次专门设置了新业态馆，吸引了包括度假类、生态旅游类、新能源节能类等38家单位展出了其新业态产品。并且针对新业态举办了“休闲度假产业对洽会”、“游艇产业对洽会”，同时还特别邀请国家环保总局等相关主管部门、海洋旅游、航空旅游等方面机构的专业人士参会，指导旅游新业态投资。

3、旅游新业态全新展现休闲新时代的到临

透视旅游新业态的产生和发展，有一个清晰的时代脉络贯穿其中，即席卷世界经济和注意力的“第四大产业革命”——休闲产业浪潮。而对于旅游业这种服务性、综合性和关联性极强的产业来说，旅游业和休闲产业具有天然的耦合性，也是发展提升的必然要求。而在这其中涌如春笋的旅游新业态正是对旅游业走向休闲时代的最直接、最有力的佐证和倡导。

因此，北京达沃斯巅峰旅游规划设计院站在时代高度上准确把握旅游产业的发展走向和市场需要，将旅游发展和区域经济发展紧密结合起来，深入挖掘地方特色文化和支柱产业，充分依托旅游的拉动作用，通过旅游吸引物的打造，最终形成大产业格局，推动地方经济的大发展。

二、休闲时代推动旅游地产的转型升级 最近，我们在研究国内众多企业发展案例中发现，不论是传统工业企业（如山东南山集团）还是房地产企业（如华侨城集团、中坤集团）都将企业多元化发展的道路指向了旅游业，由于这些企业并非传统旅游企业，因此他们更能够发挥自身的资金优势、营销优势，结合自身的行业特点，创新出旅游新业态。

华侨城集团选择了一条对环境、资源、生态充分保护利用的可持续发展之路，率先倡导“花园中建城市”、“规划就是财富”、“环境就是优势”等现代发展理念，形成了“以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营”模式。

南山集团旅游区为国家首批授予的AAAA级旅游景区之一，景区内有宗教文化园和中华历史文化园两个主题园区。宗教文化园是以佛教为主，道教儒教为辅，浓缩三教文化精华建造而成的。其中南山大佛高堪称目前世界第一铜铸坐佛。南山国际高尔夫球会辖属两个俱乐部－－南山国际高尔夫俱乐部和东海高尔夫俱乐部。南山球会的所有球场，都结合了该区域天然景致，依山傍海而建，峰峦起伏，碧海蓝天，天然湖泊点缀其间，风景如画，令人怦然心动，犹如回到大自然的怀抱中。每一个球场都经由国内外著名设计师精心设计和高质量建造而成，不同的设计建造风格让人们倍感新奇和刺激。豪华的五星级酒店、宽阔的海滨浴场和海上游艇乐园更使之成为集高尔夫、旅游、商务、娱乐、社交于一体的国际高尔夫休闲旅游胜地。

中坤投资集团则发挥地产和旅游业优势，着力建构坚实的以自有资源为主体的分时度假体系。目前，正着手在北京、黄山、新疆等地规划建设各拥有50万平方米（包括酒店、高尔夫球场、别墅和其他休闲娱乐设施等）的分时度假系统。建成后，将成为中国最大的、资源自有的、自成一体的分时度假体系，并与国际分时度假体系接轨。从一幕幕成功旅游地产项目开发新特点中我们可以明显地感觉到，旅游地产的开发必需进行转型升级，融入休闲市场需求，才能符合时代需求，具有旺盛和可持续的生命力，最终实现开发商和居住者、当地政府和居民的多方受益；即：从旅游地产走向休闲地产是大势所趋。

三、巅峰案例诠释休闲地产开发模式

近几年来，北京达沃斯巅峰旅游规划设计院接受了多起有关旅游地产开发的旅游规划和产业策划的项目，在实践中逐步领略到旅游地产的发展脉络和开发走向，特别是从2007年底，笔者带领规划团队，南北开战，对以休闲为核心的旅游地产的开发颇有体会，以泰山风景名胜区的旅游地产、河北封龙山的生态休闲地产、重庆永川茶山竹海景区的文化休闲地产，以及河南郑州雁鸣湖的商务休闲地产四大典型休闲地产的成功规划为研究案例，具体阐述和总结休闲地产的开发模式。

1、从泰山古镇和东岳镇的开发看民俗休闲地产开发模式

2007年9月我带领巅峰规划组开始入住泰山编制《泰山景区旅游发展总体规划》，为了规避在泰山风景名胜区内开发建设的众多限制，规划组在风景区范围确定了“强化两端、主题梳理、营造四季泰山、优化小环线和强化服务”的战略思路，深入探讨和挖掘泰山传统文化的内涵及展示方式；在风景名胜区外，泰山景区范围内区域进行重点的开发建设，其中关键内容就是对泰山东西两翼的两个“古镇”的打造。这个“镇”不是行政区划中的城镇的概念，而是一个旅游词汇，用来包装旅游功能服务区域，进行品牌推介、形象统一和整合开发的旅游概念。位于泰山东麓艾洼村的“泰山古镇”是由古民俗、古婚庆、古街坊、古商埠、古民居、古牌坊、古城堡等一系列的历史文化元素构成古镇内涵，以山水、爱情、度假、田园、峡谷、人家„„来丰富和支撑古镇休闲内容，借泰山古镇的打造，整体包装和设计古镇休闲地产的形象、品牌和功能。“泰山古镇”是对艾洼民俗村在品质、内涵和未来发展格局的提升，它的旅游地产的建设体现了泰山风景名胜区作为世界第一个双遗产旅游目的地的国际品牌，站在“当代精品，未来遗产”的高起点上打造“泰山古镇”。

位于泰山西麓的“东岳镇”正处于104国道（泰安－济南高速公路）进入的主通道上，是自驾车游客进入的主要方向，也是泰山即将封闭运营的西大门，它的服务接待、形象窗口和游客集散功能地位的重要性不言而喻。因此，规划组提出了打造一个“山水庭院、世界家园”，即以山水休闲、民俗风情和生态度假为核心，与泰山世界品牌价值相匹配的，具有顶级品质的，以民族风情体验和生态山水度假为主体的国际旅游度假小镇——东岳镇。

两个古镇虽然形象和功能不同，但是从核心打造内涵来看均是以泰山民俗休闲地产开发为主，集中体现泰山古民俗、古信仰、古传统和古工艺等泰山非物质文化遗产的继承和发扬。

因此，以泰山古镇为典型代表的民俗休闲地产的开发特点是：一是开发区域范围内具有浓郁的人文文化底蕴，可以在古镇中进行充分演绎和打造的古民俗素材，构筑古镇的文化内涵；二是古民俗文化的开发与旅游核心吸引物的形象具有天然的契合性，形成差异性互补的开发格局；三是要以“核心景区吸引人、古镇留住人”的立足点出发，与核心景区形成有效互动，包括主题互动、线路互动、功能互动以及产品的互动。

2、从封龙山“山水封龙，田园会都”看生态休闲地产的开发模式

河北省元氏县封龙山生态区属于大太行山区域的东麓余脉，总占地约70平方公里，西北为山地所环抱，占该区域的2/3面积，局部植被丰富，分布不均，大部分为荒坡。旅游区内平均降水量为500毫米，降雨和山下地表水形成一条东西横贯的水系。同时，封龙山生态区距石家庄市尽30公里，有省级一级公路井元路直接通达，交通区位条件非常优越。因此，2007年底规划组在已进入封龙山生态区内就明确提出“全国生态文明示范区、循环经济的示范区以及大太行山区域的绿色生态走廊”的战略目标和高度，打造以封龙古镇为核心的宜居、田园、休闲、度假综合功能的“石家庄的商务休闲带和山水RBD（Recreational Business District，休闲商务区）”。

在河北石家庄周边临近范围内这样山水相绕、生态优美的环境，且均处于自然农耕的原生态状态下的自然地理和交通区位条件是唯一的，封龙山生态区的生态休闲地产的开发具有得天独厚的基础。因此，对于封龙山生态旅游区，我们提出了“山水封龙•田园会都”的开发定位，充分利用封龙山的山水生态、田园村舍、果林耕地的特色自然环境，以“造景、造势、造居”三大战略举措来打造一条绿色的生态休闲走廊。

造景——以九大生态环境的改造来打造一个最自然、优美、生态和文明的景观环境，是旅游地产项目开发成功的基础和前提；造势——以封龙古镇、燕赵古村、湿地公园、中华枣林、“封龙商教城”、龙田新村等九大旅游引爆项目，打造经典旅游区，成为最具人气和吸引力的旅游旺地，是旅游地产开发的重要环节和制胜关键；造居——通过各类旅游地产形式的组群，或者是具有标志性景观特色的景观社区形成休闲地产、景观地产、享受地产和个性的地产，在融入休闲、度假、商务、疗养等旅游功能上，打造最宜人和个性化的居所环境。

我们总结封龙山生态休闲地产的规划经验可以得出，对于这种原始优美的生态环境具有区域的垄断性、便捷优越的交通条件以及优越的市场区位环境是生态休闲地产的开发的基本前提；在此基础上要紧紧围绕一个符合当地开发前景、鲜明独特且具有市场感召力的形象定位，以“造景、造势和造居”三大生态地产的开发模式，打造舒适宜人、个性独特并契合市场需求的旅游地产项目。

3、从茶山竹海的“箕山创意新城”看文化休闲地产的开发模式

重庆永川区北侧以箕山茶山竹海为核心的方圆117平方公里区域，属于城市的自然风景区、城市的供氧机，与城市发展有着密切的关系；同时茶山竹海正是《十面埋伏》的拍摄场地，在区域范围内具有相当的知名度。2008年初，规划组开始编制《茶山竹海产业总体策划》和《旅游区的总体规划》，在综合考虑城市休闲经济的发展，以及江鸿集团雄厚的资金与高效率的执行力基础上，提出将此区域打造为巴渝经济圈中、以武侠文化和欢乐文化为主题的文化创意基地和休闲名城，同时也将成为一个以文化休闲为主要特色的生态文明示范区。

因此，在以箕山茶山竹海为核心的方圆117平方公里区域，通过良好的生态促进产业、产业提升生态的理念，推出了“三项联动”、“非常6+1”、“九九归一”的产业布局与战略行动方略，在产业格局的实施之上构建具有生态文明示范作用的箕山创意新城。

所谓“三项联动”的核心是三大产业体系互为犄角、并驾齐驱、联动发展。“三项联动”即未来城市休闲经济发展及促进集团快速发展的三大产业，主要由生态产业、休闲产业和文化产业构建而成，三大产业相互融合，互为支撑，即以生态产业的构建为发展的基础条件，加强休闲产业的支撑地位，发挥文化产业的创意功能，共同构建山、城、乡三者和谐共荣的箕山创意新城。

所谓“非常6+1”的产业布局就是指“六大产业区+一个大格局”的构建，支撑三大产业，全面构筑箕山创意新城的体系建设和战略构想，以非常“6+1”的模式形成产业布局，即：在以交通为串联的良好生态环境基底上创意形成的六大核心产业区。将六大产业区贯穿分布于良好的生态环境中，依据区块间区位个性、资源特征、周边关系、发展环境的不同分别形成各具特色的产业区。每个产业区都是在良好的生态环境下谋求更快更好的发展，包括茶山竹海旅游休闲产业区、江鸿教育产业区、大风口体育康健产业区、永胜文化产业区、小安溪河特色农业产业区、骑龙山水商务产业区。

所谓“九九归一”模式就是指“9大旅游核心项目＋9个保障体系”的立体构建。以轰动性、吸引力的旅游项目快速提升产业区人气，提高知名度，以生态环境的营造来吸引人，留住人，以政府与企业的高度统一与合作保障项目的顺利实施，最终归结为箕山创意新城产业结构的整体盘活，实现区域内土地的可持续开发、利用与保护。即实施“九九归一”模式，9大旅游核心项目＋9个保障体系的构建＝整体盘活与可持续发展，最后，实现全方位构建箕山创意新城，通过产业体系、产业区布局、核心项目支撑三个层次的主动补位，协调发展，还需要适合项目地发展的运营模式的全力支持，以茶山竹海旅游区的高速发展，作为项目运营的起点，带动及提升周边区域的综合价值。比如通过土地整理，实现资源向可变现的资产转换，弥补现金短缺问题；结合商业性房地产的运营实现短期内积聚资金，筹措后续开发的资本；通过文化创意产业及教育产业的介入实现企业发展的百年大计及支撑创意新城构建的内涵；生态农业及产品深加工业是区域可持续发展的基础，也是实现生态文明示范区的根本；再结合对土地及附着于土地之上的产业盈利模式的分析，推出分阶段实施产业区布局的时序策划，为箕山创意新城有效有序的形成做一个质与量的把控。

当然，从茶山竹海的箕山创意新城的成功打造，我们可以总结出几点区别于其他休闲地产的开发，文化休闲地产的开发要点主要有：嫁接区域文脉资源，放大地方特色文化，把脉时尚文化需求，创意文化产业，是打造文化休闲地产的关键和根本；其次，以文化产业为提升，构建生态、休闲、文化三大产业的内在互动交错式构建来充分展现以旅游区生态环境与休闲功能为核心吸引力，以各产业区的协同发展，共同形成的未来文化休闲创意新城的巨大魅力；最后是寻求具有社会责任和厚实资本基础的战略开发商，以及科学高效、规范有序的商业运营模式的设计是决定文化休闲地产开发成败的前提和保障。

4、从雁鸣湖的“中华龙湖，华夏凤城”看国际商务休闲地产开发模式

2008年3月我受北京达沃斯巅峰旅游规划设计院委派带领规划团队进行河南郑州雁鸣湖产业策划项目的实施。在对雁鸣湖项目的产业开发背景进行了多角度的分析后，研究得出：本项目地正位于郑汴之间的中牟县内，依托项目地现有资源特点、融入郑汴一体化的区域发展大背景，通过注入多复合型旅游产业内涵提升项目地的价值效益，将是本案切入复合型大盘运作的关键所在。特别是定位于国际商务中心的郑州市新的CBD区郑东新区，承载未来郑州主要的商务、金融功能，本项目恰巧位于其半小时辐射圈内。就本项目的规模、定位和产品而言，毫无疑问，将直接面对其成为首要的休闲配套中心，对应的消费客群、消费水平都将是郑州的中坚力量。由此可以预见本项目的发展潜力和对区域产业经济的推动作用，将随着郑东新区“龙凤齐飞”。

因此，我们提出了“中华龙湖，华夏凤城”的战略定位，与郑州国际商务中心联动发展，成为郑州城市国际化发展战略的核心支撑，成为郑汴一体化城市圈的休闲走廊和后花园。与郑州新区的“国际商城：中华龙湖”形成优势互补、文化引领，打造容纳中原文化硅谷、郑汴一体化的文化休闲区、郑汴城市圈的生态涵养区的国际商务休闲产业区，即“文化闲城：华夏凤城”。

为支撑和打造“国际闲城——华夏凤城”的战略构想，我们策划提出了以旅游产业为核心产业，拉动三大主导产业——生态产业、休闲产业、文化产业进行联动发展的产业构架。并在这四大产业基础上全面构筑“华夏凤城”的体系建设和战略举措，形成了六大产业区的发展格局，即：现代农业产业区、湿地旅游产业区、商务休闲产业区、主题游憩产业区、宜居地产产业区。而在产业体系和布局控制之下，为了使产业构成更加充实，具有实施性和可操作性，我们又具体策划了支撑产业内涵的十二大产业业态设计。在这里的“业态”主要是指对雁鸣湖四大产业体系的具体的产业形态和实现载体，分别是文博会展、运动竞技、主题演出、节事节庆、夜间休闲、健康养生、露营地、旅游地产、观光农业、循环经济、高新技术集成、欢乐嘉年华。十二大业态是四大产业支柱的实现载体，具有很强的融合性、综合性、时代性以及经济效益性，是打造“华夏凤城”一个国际化的产业新区的支撑内容和效益体现。

保证项目战略构想转化为战略举措，需要商业运营模式的有效支持，综合考虑项目地的特点及发展需求，主要设计有以下四点商业运营模式：首先，通过产业化构建，国际化产品的设计、符号化的形象，文化化的营销，以及资本化运营五大策略主导企业自主开发的合理有效运营。其次，以发展区域经济、带动周边产业完善、提升整个地区的核心竞争力为根本目的，以保障开发商权益和持续投资，明确分工，与政府进行合作经营。同时，对于旅游地产而言，前期投入大、回收期长，仅靠自有资金来完成项目的开发运营存在一定风险和压力，因此需要通过多重资本运作减轻自身的压力，实现资本有效运作。最后还是需要通过多种商业合作模式，引入战略协同合作伙伴。

通过几个项目实践来看，我国旅游业已经进入以休闲为主的后旅游时代，旅游业的竞争日趋激烈。因此，要求旅游规划单位也必须适应这种变化，不断解放思想，锐意创新。加强规划成果的可操作性和可落地性，所谓可操作性，即规划的项目不仅要符合当地的人文特色和资源特色，而且要有创新，适应旅游发展现状和行业发展趋势；所谓可操作性则是给规划专家提出了更高的要求，即规划的成果必须站在战略的、全局的高度，和当地的经济发展大势相融合、和当地土地利用状况相结合，使项目真正落地，而不空中楼阁。我们欣喜的看到，我们的规划成果已经逐步开始建设，宏伟的发展蓝图正逐步演变成巨大的经济效益。经过我们的规划，当地经济得以全面协调发展，旅游行业的地位得以极大的提高，我们将“成功客户”的理念真正落到了实处。为此，我们将不断努力进取。

第四篇：旅游地产的投融资渠道----盛方咨询

盛方咨询：旅游地产的投融资渠道

旅游地产由于有规模大、投资大、建设周期长、投资回报期长的现实问题，通常还受自然和社会经济、国家房地产政策调控等影响的不确定因素较多。所以必须打破国内银行信贷为主导的单一融资格局，拓展多元的投资融资途径。

旅游地产项目投资融资的途径和方法如下：

渠道1：旅游地产国外商业贷款

这类融资渠道大概分为外国政府贷款、国际金融组织贷款、国际商业贷款。最常用的是国际商业贷款方式，在我国现行的管理中，国际商业贷款包括国外商业银行和其他金融机构贷款、出口银行、发行境外债券、国际金融租赁等。但是特别注意的是这种融资模式因为具有超强的风险控制程序、特别看重企业现金流、特别看重企业是否稳健成长等因素，所以快而稳健的旅游地产项目才是最重要的。

渠道2：旅游地产证券化

将旅游地产与资本市场运作捆绑在一起将是未来融资的趋势，这样有利于在大规模的项目开发中获取资金，加速资本积累，促使土地的有效利用。资产证券化根据其产生现金流资产类型的不同，划分为MBS、CMBS、REITs、ABS、海外房地产投资基金等。

渠道3：境内外上市融资

上市融资越来越重要，成为各旅游地产开发公司的首选融资模式，境外直接上市即直接以国内公司的名义向国外证券主管部门申请发行的登记注册，并发行股票(或其它衍生金融工具)，向当地证券交易所申请挂牌上市交易。即通常说的N股、S股等。通常还有的做法就是买壳借壳上市。目前我国境外上市渠道主要是纽约证券交易所（NYSE）和纳斯达克（NASDAQ）。

渠道4：金融租赁融资

金融租赁也叫融资租赁，是由出租人根据承租人的请求，按双方的事先合同约定，向承租人指定的出卖人购买承租人指定的固定资产，在出租人拥有该固定资产所有权的前提下，以承租人支付所有租金为条件，将一个时期的该固定资产的占有、使用和收益权让渡给承租人。只要双方协商一致，在租赁期满后，该租赁物即可以归承租人所有。

渠道5：典当融资

典当是指当户将其动产、财产权利作为当物质押或者将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。

旅游地产投融资渠道选择：

旅游地产行业是土地和资金的紧密结合体，二者缺一不可。在当前新的金融环境下，融资能力就是竞争力。面对以上众多的融资途径来看，国内商业银行贷款相对容易获得，这是企业主要融资工具；国外商业银行贷款一旦获得，贷款数额相对巨大，利率较高；投资信托在期限、规模、风险方面与房地产开发匹配，融资方式灵活，节税，适合中大型房企；投资基金关注成长型规范企业，回报要求高；境内上市可以提升企业品牌，直接扩大融资渠道，适应房企改制需求；境外上市上市公司可达到尽可能高的价格，公司可获得较大声誉，股票发行范围广；金融租赁节省成本，有避税作用，无需额外抵押和担保品，降低企业现金流，可获得余额融资，适合长期融资需求；典当融资办理时间短，借款成数高，无需评估费，当金用途不设限制；私募基金手续简便，可节省企业发行时间注册费用，融资数目大；合作开发互相补充房地产开发资源，推动资金有机结合，盘活开发项目，获得合作比较容易。

从旅游地产企业角度来看，大型企业适宜选择投资基金、境内上市、境外上市、发行企业债、国外商业银行贷款；中型企业适宜选择投资信托、企业并购、国内商业银行贷款；小型企业适宜选择私募资金、金融租赁、合作开发、典当融资；结合各个融资模式的特点，然后根据企业自身情况，找到企业自身适合的融资模式，是自身投入更少，获得更多，效率最大化。

第五篇：旅游地产开发模式

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旅游地产开发模式大全

黄山市旅游房地产开发与管理

旅游地产开发 旅游地产管理 旅游地产旅游房地产的概念、历史和发展

休闲度假与人们的生活方式、需求递升、社会经济状态密切相关。未来十年之内，随着中国汽车时代、郊区化时代与休闲时代浪潮席卷而至，运动、健康、养生、体验、休闲等因素将更加深入地渗透到度假区产品和服务之中，并构成主要的价值支撑和卖点。

与休闲度假活动相伴而生并作为上述因素综合载体之一的旅游房地产是景观、旅游内容与商业价值的良好结合点，是区域旅游向产业纵深发展、功能复合与品牌延伸的表现。它将成为休闲度假时代的竞争要素与旅游创新的关键因素之一，成为我国旅游产业和国民经济中不容忽视的领域，成为政府部门制定相关政策必须考虑的因素。

1.1 旅游房地产概念

旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，其开发项目全部或部分实现旅游功能。旅游房地产的开发对象为旅游物业。

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一般而言，旅游物业除按传统方式开发经营的酒店和度假村外，具体还包括：休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及分时度假、产权酒店、主题社区或景区住宅、养老度假村、登山、滑雪运动度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品模式。

旅游房地产属于泛地产概念，其发展有两个方向，即旅游地的房地产化与房地产的旅游化。旅游地（度假区、高尔夫球场、主题公园等）与房地产业在完善功能、增加卖点、提高自身品位的同时，从不同的出发点打造了一种新的复合型业态：旅游房地产。本文讨论的旅游房地产——度假区旅游房地产属于“旅游地的房地产化”范畴，是度假区内部的一个有机组成部分。主要包括具有度假性质的分时权酒店、产权酒店、养老屋村、主题社区、景区住宅、各种专题屋村等几种形态。

1.2 发展历史

国外旅游房地产的历史

旅游房地产发源于中世纪欧洲世袭贵族的度假城堡，但20世纪初才开始市场化规模经营，主要是集中在法国南部地中海沿岸的海滨别墅。20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先开发了以分时销售的方式招揽客户的形式，标志着旅游物业市场的形成。70年代中期，美国泡沫经济破灭后造成大量的房地产积压，特别是市场景气时期开发的大量别墅。为了处理积压与空置，充分盘活闲置资产，精心收集

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美国从欧洲引入时权酒店这一概念，取得了巨大的成功。1977年市场上95%以上的度假物业是由其他项目改造过来的。1987年以后，大量的投资商、开发商介入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应地健全，配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。仅就分时度假物业而言，目前全球已有60多家大型的分时度假集团，大约5,000多个采用分时制度的度假村分布在80多个国家和地区，来自120多个国家和地区的300多万个家庭购买了多少不等的度假时权或酒店产权。到2001年，全球分时度假业的营业额已超过80亿美元，近几年一直以15%的速度递增，预计到2004年，全世界的时权酒店销售总额将超过300亿美元。

今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅，将旅游房地产市场推向了一个新的高潮。

我国旅游房地产的发展

目前，我国旅游房地产业已初现端倪，北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地已开工的旅游房地产项目达到近百个，以高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店已超过80家。自1999年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，先后已有几十个旅游房地产项目在全国进行改造、规划、建设和推广，市场反响较大。其中包括北京强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发的“快乐无穷大”产权酒店、精心收集

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位于秦皇岛度假区在北京发售的“维多利亚港湾”酒店式公寓、中国华源集团与海南泰信实业有限公司开发的“海口皇冠滨海温泉酒店”（产权式酒店）、新世界集团投资的海南新世界家园等。

1.3 旅游房地产发展模式

广东是中国旅游房地产的策源地之一，其旅游房地产发展历程较长，开发模式可资借鉴。从广东度假地旅游房地产的实践看，目前主要有四种模式。

模式一：卖地滚动发展模式

该模式以南国桃园旅游度假区为代表。南国桃园开发初期，缺乏必要的基础设施建设资金，如同要过河却没有桥。为了缓解资金压力，只能出卖相当一部分土地，以卖地收入来启动开发，度过最困难的启动期。外来资本购买这些土地以后，独立开发度假酒店、度假别墅和公寓。等过了“初期启动”这条河，发展壮大完成必要的度假基础设施配套以后，南国桃园又从当初买地者手中回购部分土地控制起来，满足后续升级发展的需要。

这种依靠卖地滚动发展的模式，在资金困难的情况下，有利于度假地的快速启动发展，使旅游房地产与度假地同步增长，但是不足之处也很明显：

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这种类似工业园将“生地催熟”的做法，有可能造成过度城镇化，与高品质度假环境相悖，导致度假地的退化；

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随着度假区环境的完善、土地的升值，回购原来切块零卖的土地难度越来越大；

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最初引入的开发商鱼龙混杂，开发的旅游房地产质素良莠不齐，规划控制与协调难度大，给度假区进一步提升整体品质埋下隐忧；

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随着无地可卖，度假地的维护管理资金将成为无米之炊，公共环境与品牌的维护将难以为继。从发展的角度来看，这种“借桥过河”的策略是难以持续的。

模式二：旅游先行带动房地产发展模式

这类房地产不依附原有的旅游资源、旅游景区，往往先投入巨资，专注于搞大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，提升知名度，靠旅游业的关联带动作用引来人流物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞房地产开发。这种模式的典型代表是华侨城旅游度假区。华侨城先后建成锦绣中华、中华民俗村、世界之窗、欢乐谷四个颇具特色和影响力的主题公园，将过去的荒滩野岭变成具有极高知

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名度和美誉度的旅游城，为自己创造出区域性旅游资源优势，再以此为依托，开发高质量的旅游主题房地产。其发展道路是：旅游起步—优化环境—带旺地产—全面发展，是旅游与房地产良性互动的典型。从结果来看，华侨城城区旅游房地产采取的是一种混合功能的概念，实际上是将旅游功能和居住功能融为一体、混合布局，把住宅、旅游及相关的设施与服务整合在同一空间内，实现房地产开发与旅游景观开发高度融合，房地产成为景观的有机部分，景区环境又深化了房地产的旅游内涵，建成集旅游、度假、文化教育相关的特色商业与高档居住为一体的花园城市综合社区。

模式三：房地产先行带动度假地模式

以广东省南海市西岸旅游度假区为代表。西岸旅游度假区地处珠三角边缘，开发以前，称得上环境优美、山青水秀、“天然未琢的一方璞玉”。但在急切的发展愿望导向下，西岸度假区发展的思路过于仓促。在政府主导下，在未能形成有特色、有份量的旅游项目和良好的配套环境前，就圈出大片用地，仓促上马大规模开发房地产，结果只能是本末倒置、损失惨重。因为位置、交通条件的先天不足，西岸想走卖地搞旅游房地产来带动度假区整体发展的路子难度很大。虽然当年曾经风光一时，但如今已债台高筑，举步维艰。改变思维、找准大的方向，明确战略大政方针，回归旅游的本位，乃是其当务之急。

模式四：大开发商整体操盘模式

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以广东省顺德市碧桂花城为代表。碧桂花城位于花卉主题观光旅游点——陈村花卉世界周边，是珠三角典型的第二住宅社区。这里生态良好，环境优美，地段独特性强。当地政府抓住佛山行政调整、城市更新升级的机遇，通过出让这块特定土地的开发经营权，引入实力强大、经验丰富、管理成熟的开发商——广东房地产名牌碧桂园集团来整体开发运作该项目。项目采取完全的市场化手法，其投资、规划、设计、建设、经营、管理一条龙，全部由碧桂园自行统筹承担。在此种模式下，当地政府只要控制宏观层面政策方向，具体的市场运营是投资者的事。此项目不论最后成败如何，可以说都是市场选择的结果，碧桂园必须全力以赴争取成功，才能对自己的投资行为负责。这种“整体打造，全面配套，政府搭台，企业参与”的城镇运营，有望创造旅游房地产大规模、高水准开发的范例，取得“政府、社会、企业三赢”的理想效果。

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