浅谈城市化进程与房地产投资（★）

第一篇：浅谈城市化进程与房地产投资

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浅谈城市化进程与房地产投资

作者：程征贵 林子文

来源：《沿海企业与科技》2006年第02期

[摘 要]文章分析了20世纪80年代以来江苏城市化进程的主要特征及其对房地产投资的影响，并运用逐步回归法对江苏城市的主要经济指标及房地产投资额进行实证分析，根据最优相关模型得出城市化进程与房地产投资具有高度相关性的结论；

[关键词]城市化进程；房地产投资；最优相关模型；对数相关模型

[中图分类号]F293.35

[文献标识码]A

第二篇：浅谈城市化进程

【摘要】城市化是人类历史长河中一个必然的过程，所谓城市化便是伴随着经济增长、城市数量增加、城市人口比重上升、经济集中发展的过程。然而城市化进程也并不一定是一直向前的。在快速城市化的过程中，也出现了很多不可避免的问题。本文就城市化进程这一话题，做浅显的讨论。

【关键字】含义、衡量指标、过度城市化、快速城市化

城市化是一种世界性的社会经济现象，是乡村分散的人口、劳动力和非农经济活动不断进行空间上的集聚而逐渐转化为城市经济发展的各种要素，城市化在本质上是一种经济社会结构变化过程。

城市化是一个动态的发展过程，其涉及的领域和内容是多元化的。而城乡关系的转型，则表明城市在社会经济生活中逐渐占据了主导地位。

一、城市化进程的动力机制和相关因素

城市化的产生和发展受到三大力量的推动和吸引：农业发展、工业化和第三产业的崛起。农业发展是城市化的初始动力1.为城市人口提供商品粮2.为城市工业提供原始积累资金3.为城市工业生产提供原料4.为城市工业提供市场5.为城市发展提供劳动力2工业化是城市化的根本动力第三产业是城市化发展的后续动力

一、城市化指标

a)人口指标

人口城市化在一定程度上体现了生活条件和生活水平的变化，这

些变化又是生活方式变化的主要诱因。因为城市生活水平高于农村，于是吸引农村人口大量涌向城市。而农业劳动生产率提高将越来越多的农村劳动力排挤出了农业生产领域，于是农村剩余劳动力就不得不去非农业领域特别是城市寻找就业机会。

b)城市化的量

i.城市化的“量”，是城市化发展的数量方面，如城镇的数量、城

镇的规模、人口和产业集聚的程度、人均GDP，可以用多种指标

来衡量，区域城市人口占总人口的百分比是一个最常用的指标。

c)城市化的“质”

i.从区域角度看主要表现在城市化的发展速度是否与区域经济发

展的速度同步。从内部来看主要表现为城市居民素质的高低、城

市景观是否丰富而协调、城市文化是否多样、城市环境是否优美、社会治安如何、具有历史和文化价值的景观和地段是否得到有效

保护及城市基础设施的完善程度等方面。

二、过度城市化

（一）人口快速增长、无序流动并缺乏管理

国际上通常以居住在城镇内的人口总数占该国总人口的比重来表示城市化水平，这在操作上比较简便，也利于横向比较，但这种城市化的内涵缺乏全面性，容易产生重城市化数量，轻城市化质量。城市化过程最重要的应通过为农民提供就业机会，吸收他们进城市定居，改变生活方式。城市化的实质是生活方式的城市化，不是单纯的人口城市化。

而大量的农民进城打工，不能在城镇定居，不能享受市民待遇，原有的城乡二元结构没有解决，还可能出现新的城市内部的二元结构，这正是城市化质量不高的表现。也表现了管理的欠缺。

（二）城市化不等于城市建设、城市无限扩张。

现在有一股风，一说加速城市化，就是加快城镇建设与扩张。城市无限扩大，小城市要迅速变成中等城市；中等城市要加速变成大城市，大城市要尽快成为特大城市，甚至国际城市。

城市化必然会促进城镇发展和规模扩大，但是，城市化不是简单地等于城市建设数量增加，而忽视产业结构的优化，自然资源配置的优化以及城乡协调发展。在不降低城市生产力的前提下，降低城乡二元结构系数，缩小贫富差距，推进社会公平。

（三）城市化不是越快越好。

城市化是一个渐进的自然历史过程和经济社会转型过程。城市化不能不顾条件，一味追求速度。要知道城市化速度越快，出现的问题会越多。而经济发展与城市化之间的关系：一般认为是一种“双向互促共进关系”，即经济发展推动了城市化步伐，而城市化进程促进了经济发展。过分强调城市化率会使经济发展滞后于城市化进程，甚至破坏这种双向互促共进关系，给城市化发展带来巨大风险。如城市贫困化，失业率提高，环境污染，社会治安问题以及人们的精神压力问题。

三、我国城市化的新变化

a)随着市场经济的迅猛发展，非公经济快速崛起，经济成分趋向于多元化。目前

我国城市化动力结构为：公有经济为主导，民营经济为主体，外资经济为辅助，三者大体上成鼎立之势。这样的动力结构，就为城市化的快速推进提供了条件。

b)城市化模式演变成计划、市场和外向三种模式并存的格局。、c)城市化质量显著改进。各地积极探索新型工业化道路，加强了科技创新，信息

化和现代化进程加快，竞争力增强，城市化质量有了大的飞跃。

城市化是一个现代社会文明程度的重要衡量标准之一，同时城市化是一个相当复杂的概念。人口集中只是城市化的表面特征，经济结构转换，生产方式、生活方式的变更才是城市化的内在动力和实质内涵。城市化是伴随着经济增长、三次产业结构变化和社会变迁的一个发展过程，是经济生活空间的转移、国民经济增长方式转变、国民意识和生活模式的重大转变的文明过程。因此，在城市化过程中，既要考虑其发展速度，也要注意在加速过程中保证其他各个方面能跟上城市化进程。避免导致因为只考虑发展速度，而使质量上发生根本性问题。

第三篇：城市化进程分析

城市化进程分析

王建康201***1工商4班

摘要：城市化是人类社会发展的必然趋势，它对促进中国经济发展和社会进步有着重大意义。自改革开放以来，经过三十几年的发展，中国的城市化已经初见规模。在新的历史条件下，研究、总结并重新审视城市化的理论，回顾、梳理并进一步分析城市化的实践是十分必要的。本文首先对城市化的概念以及中国城市化的状况等基本问题进行了阐述，对城市化的动力机制进行了分析。然后重点研究了中国城市化的历程及现状，中国城市化的模式以及中国城市化进程中的问题及优化和创新。提出推进城市化建设的对策和建议。关键词：城市化城乡差距动力机制经济可持续发展

一、城市化简述

1、城市和城市化简述

城市是人类文明的标志，是人们经济、政治和社会生活的中心。从经济学的角度分析，城市是生产力发展，生产关系变革的产物。在地理经济学中，城市被定义为在一定的地理空间中，有足够多的非农人口，并具有生活必须的住宅、公共设施伴随着生产、交易、消费等活动的综合聚合体。

城市化是指人口和产业活动在空间上集聚、乡村地区转变为城市地区的过程。城市化是社会生产力发展到一定阶段，农村人口转化为非农村人口，人口向城镇集聚，农村地区转化为城镇地区，城镇数量增加的过程。城市化，也有学者称之为城镇化、都市化。是由农业为主的传统乡村社会向工业、服务业为主的现代城市社会逐渐转变的历史过程，具体包括人口职业的转变，产业结构的转变，土地及地域空间的变化。城市化的程度是衡量一个国家和地区经济、社会、文化、科技水平的重要标志，也是衡量国家和地区社会组织程度和管理水平的重要标志。在某种程度上，城市化既是人类进步必然要经过的过程，也是人类社会结构变革中的一个重要节点，只有经历了城市化才能真正的实现现代化的目标。

城市化的过程是随着现代工业的出现，资本主义的产生而开始的。城市化三大标志：

1、劳动力从第一产业向第二、三产业转移；

2、城市人口在总人口中比重上升（最主要标志）；

3、城市用地规模扩大。演进过程：一般分为城市化、郊区城市化、逆城市化、再城市化。动力机制：社会经济的发展是城市化的主要动力，其中农业生产力的发展是城市兴起和成长的前提，工业化是城市化的主导力量，第三产业的形成和发展又促进了城市化。

2、我国城市化进程的历史与现状

一百多年来，中国城市发展的进程，走的是一条十分曲折、反复的道路。从十九世纪下半叶，到二十世纪中叶，由于受到世界列强的侵略，以及受到军阀割据的困扰，我国城市化的发展十分不均衡，有些地区，比如上海，城市迅速扩张，另一些地区则完全处在工业化的进程之外。中华人民共和国成立以后，城市布局有了比较明确的规划。但是，自50年代中期以后建立了城乡二元分割的社会结构，使得城市化长期处于停滞状态，更有甚者，在较长的一段时间里，实行的是“反城市化”战略，也就是说，大规模地将城市人口迁往农村，比较典型的如：知识青年上山下乡，市民返乡，干部下放等等。此种逆历史潮流的作法，非但不能真正解决城市人口聚集问题，反而使我国的城市化问题积蓄、矛盾累积。由于我国的城市化长期处于停滞状态，这样，到了改革开放以后，人口从农村向城市的流动就呈现出一种突然爆发的局面。总之，我国的城市化没有一个渐进的过程。

自改革开放以后，我国放开了对原有人口流动的控制，大量农民涌入城市，这成为中国特色城市化进程的开端。经过三十几年的发展，中国的城市化已经初见规模。人口城市化水平从1978年17.92%上升到2011年的51.27%，年平均提高1%以上。十六大以来，我国城镇化发展迅速，2002年至2011年，我国城镇化率以平均每年1.35个百分点的速度发展，城镇人口平均每年增长2096万人。2011年，城镇人口比重达到51.27%，比2002年上升了12.18个百分点，城镇人口为69079万人，比2002年增加了18867万人;乡村人口65656万人，减少了12585万人，但是在“十一五”时期，根据中国六次人口普查数据，历次人口普查城市化水平依次为：12.84%，17.58%，20.43%，25.84%，35.39%，49.68%，我国的城市化遇到了“瓶颈”——城市化规模扩张的制约与品质提升的压力逐渐凸显。

在中国，城市化所承载的，不仅是发展经济，还有城乡一体化、城乡共同富裕的目标。然而，在城市化的过程中，各地政府对中央的有关文件没有完全的理解和掌握，城市化的工作基本上单一的体现在对城市规模扩张和对GDP增长的追逐上，没有兼顾公共设施及民生的改善，使现阶段的城市化带有很大的盲目性和功利性，也带来了很多社会问题。这与城市化的初衷正好背道而驰，所以总结城市化进程中的不足，为城市化的未来找出一条与经济发展相匹配与环境相协调城市与乡村和谐发展的新路子，是非常重要也是非常必要的。

二、城市化动力机制探析

城市化发展的动力机制是指推动城市诞生和发展所需动力的产生机理，以及维持和改善这种作用机理的各种经济关系、组织制度所构成的综合系统。作为社会现代化重要标志的城

市化的发展受经济、社会、政治、文化等诸多因素的影响。

1、城市化的宏观动力

从经济学角度看，城市化是在空间体系下的一种经济转换过程，人口和经济之所以向城市集中是集聚经济和规模经济作用的结果。经济增长必然带来城市化水平的提高，而城市化水平的提高无疑又会加速经济增长。

2、城市聚集经济：城市化的内生动力

市化经济是一种集聚经济，从而产生规模经济效益。它可分为三个层面：一是企业内部规模经济；二是产业功能联系所产生的外部性而形成的地方化经济；三是由多个行业向城市地理集中所形成的城市化经济。近百年来，美国城市发展与经济增长之间呈现一种非常显著的正相关，经济发展程度与城市化阶段之间有很大的一致性。中国的经济与城市化同步增长就是很好的证明，城市作为聚集的中心，在劳动、资金、交通运输、通信设施、市场容量、人力资源以及居住条件等方面，比周围地区拥有更多的优势，这就使得生产活动不断向城市聚集，从而产生聚集的规模效应和经济效益。

3、市场机制：城市化的主导动力机制

现代城市是市场经济的坚强堡垒。城市化过程就是市场经济体制大发展的过程。城市的最大特点是“市”。即市场有城市就有市场，城市发展到何种程度。市场就发育到何种程度。纵观发达国家经济发展的历史。市场经济最早就是在城市工商业中产生、发展、壮大的，然后向其他领域进军。农村和农业是市场经济最后征服和占领的阵地。可以说，城市经济的发展，有赖于城市化过程的积极推进，没有城市化的强力驱动，就没有市场经济的大发展。当然，市场经济发育和城市化过程是相互影响、相互促进的，市场经济体制的发展为城市化提供了契机和原动力。正是市场机制和价值规律的调节和引导，促使社会经济资源向城市区域流动，从而促进了城市化进程。市场经济体制对中心城市建设的作用主要表现在以下几个方面。首先，市场经济体制的资源配置功能使城市集聚性大大增强，为中心的形成奠定了基础。其次，市场经济的主体性要求和竞争性原则使城市政府的城市意识大大增强，在城市建设中勇于开拓创新。最终形成以中心城市为龙头的城市群。再次，市场经济的开放性特征使中心城市产生强大的辐射效应，带动区域经济的增长和社会经济的全面发展。

综合来看,当前中国城市化的动力已呈错综复杂的局面,二元城市化动力机制已经不足以概括目前中国的城市化进程,有必要从新的角度予以审视。在诸多影响城市化发展的因素中,经济增长、科技进步、产业结构转换、制度变迁与创新等是影响乃至决定城市化发展的关键。

三、中国城市化进程中的制度优化与创新

1、城市化进程中优化制度安排、推进制度创新的重要性

我国城市化水平严重滞后，关键是理论认识存在误区，导致制度安排出现偏差，由此延缓了城市化进程的步伐。1980年以来，我国城市化进程总的来说是沿着行政区划建制的变动而进行的，仍旧属于一种表层性变动，远未跳出“城乡壁垒”的思维定式，没有确定“敞开城市大门、改变9亿农民的身份是促进经济持续发展的必由之路”的战略性理念。我国城市化进程滞后于经济规模的扩展和产业结构的要求，根本原因是有关制度的变革没有跟上经济发展变化的需要。在加速城市化进程中，现阶段政府可实施的政策手段有：户籍管理制度的改革、土地产权制度的改革和取消对农民进城歧视性条规等。路永忠、陈波翀建立了不确定条件下农村剩余劳动力的城市化决策模型,解释了制度创新对城市化的作用模式,认为制度创新通过降低城市化的交易成本和系统风险,从而导致了城市化水平的快速增长和社会福利水平的大幅度提升。这就进一步说明了城市化进程中优化制度安排、推进制度创新的重要性。

2、产业政策的完善与创新

(1)大力发展劳动密集型制造业和建筑业

我国目前尚处于由工业化初期向中期过渡的阶段，劳动密集型产业在较长时期内仍将占据主导地位。此外，我国目前的资源禀赋特征是自然资源和资本资源相对不足而劳动力资源却绝对过剩，只有大力发展劳动密集型产业，才能突出我国的比较优势。建筑业具有很高的产业关联度，会产生对就业的多层次带动效应，对于农村剩余劳动力的转移和城市下岗职工的再就业将起到积极作用。

(2)大力发展第三产业

对于农村剩余劳动力的转移和城市下岗职工的再就业将起到积极作用。

从工业化和城市化的变动关系来看，在工业化初期，城市人口比重的上升，主要得力于工业，尤其是劳动密集型轻工业的发展。当工业化进程发展到中后期以后，重化工业开始在产业结构中占据主导地位，工业对农业剩余劳动力的吸纳能力逐渐减弱，第三产业一般会接替第二产业，成为城市化进程加速的最终引擎。

(3)促进中小企业和非公有制经济的发展

中小企业对就业的吸纳不仅随着企业数量的增加而扩大，而且中小企业在地域空间上的集聚可以带动相关产业的集中和基础设施建设的发展，进一步提高城市化的水平和质量。

3、就业制度的改革与创新

推进就业体制改革创新，要培育和完善统一开放、竞争有序的人力资源市场，形成城乡劳动者平等就业的制度，健全覆盖城乡的就业服务体系。要完善面向所有困难群众的就业援助制度，及时帮助零就业家庭解决就业困难。积极做好高校毕业生的就业工作。取消对农民工的就业歧视,维护农民工的合法权益。从政策上赋予农村劳动力与城市劳动力同等的就业机会,使他们能够在同一起跑线上竞争。同时,健全有关法律法规,依法保障进城就业农民的各项权益,包括平等取得工资报酬的权利、依法获得劳动保护的权利等等。消除城乡分割的二元就业格局,为建立和完善城乡统一、开放、公平、竞争的劳动力市场创造条件。其次,完善劳动力市场体系,促进城乡一体化就业。一是要加强劳动力市场信息网络建设,为农村劳动力进城就业提供准确的信息服务。帮助农民对转移成本、转移的收益和风险做出准确的判断,从而减少因盲目转移而遭致的损失,避免农村人口向城市的过度转移。二是要加强职业培训,提高农村劳动力的就业能力。

4、社会保障制度的改革与创新

要使制度安排既具有发展性、长远性、又具有可操作性，就应该采取分类分层的保障方式。即根据农民工在城市的工作发展情况和生活安置能力等各种具体条件结合当地的实际情况，采取农民自愿和政府组织引导相结合的办法，根据不同的条件，（包括是否保留原来的承包地）设置不同的保障方法，逐步建立有益于农民成为永久性城市居民的多层次、多形式的社会保障制度。

我国现阶段的城市化在纯粹的速度指标上是偏慢的（每年的平均速度在1%左右），但是在保障城乡居民的生活水平指标上又是超前的（没有保证全体人民生活水平的改善和提高）。在“十一五”计划和“十二五”计划交接之际，停下脚步反思城市化进程当中出现的问题、总结经验与不足是相当必要的。在成功举办世博会之际，希望我们的城市化也如世博会的口号一样——“城市让生活更美好”，在发展中不断反思错误，不断进步，让城市化脚步逐步深入的进行下去，让城市化的成果能够惠及城乡居民。

参考文献：

[1]高 勇：《城市化进程中失地农民问题探讨》[J]，经济学家，2004（1）。

[2]张寿正：《关于城市化过程中农民失地问题的思考》[J]，中国农村经济，2004（2）。

[3]李程骅：《城市化不应是“农村边缘化”》[N]，人民日报2009（11）。

[4]王一鸣等.《关于加快城市化进程的若干问题研究》，宏观经济研究，2000年第2期

[5]范恒山，陶良虎《中国城市化进程北京》人民出版社 2009

[6] 孙宏：《中国城市化道路研究》[D];中共中央党校;2003年

[7]

第四篇：世界城市化进程范文

二、世界城市化的进程

★1.城市化的发展阶段和特点（课本P33图2.20）

★2.逆城市化

★3.世界城市化的地区差异（课本P32图2.19）

三、城市化对地理环境的影响（课本P36～37图2.25）

1.城市化对地理环境的影响

★2.城市环境问题（课本P37图2.26）

★3.改善城市环境的措施（课本P38）

⑴发展低污染的节能建筑和绿色交通，减少城市污染。⑵使城市景观与自然景观保持协调，建立一种良性循环。

第五篇：建设部陈淮：房地产发展与十二五城市化进程

建设部陈淮：房地产发展与十二五城市化进程

主持人：我们知道中国房产为什么发展这么快，其中城镇化化是非常重要的原因，接下来第12个五年计划，那二五计划当中也有城镇化，那么城市化在十二五当中有什么速度？那么城镇化建设究竟会给中国的房地产业带来怎样的一个新的特征呢？接下来我们顺着这个话题往下讲，我们有请建设部政策研究中心主任著名经济学家陈淮博士，他演讲的题目是房地产发展与十二五城市化进程，有请！

陈淮：我们今天讨论商业地产，还有一个城市化，不是十二五，还有一个城市化是我们中华民族面对的一个城市化，我们这个国家，这个社会，这个民族走到了一个历史转折的时期，这个转折就是从一个大多数人住乡下农耕文明自给自足的自然经济，转变到大多数人住城里城市人这一个过程，我们这一代深发现了前所未有的历史秘密，几千人没有被人逝波的历史秘密，什么秘密呢？大多数种地不一定吃饱，越少的人种地粮食吃不了，这就叫辩证法，这就是我们面对的城市化，当然我们面对城市化当中的问题是一个我们从来没有遇到前所未有的问题，我们今天讨论的是商业地产问题就是这个城市化组成部分，如同大家知道十二五规划当中二三线城市发展中小城镇建设，农民工定居以及完善住房保障体系都是城市化组成部分，另外我们从过去一段实践发展来看，一些城市群战略和一些新的综合配套改革试验区比如成渝，和一些新的近来区发展区域比如海新区，北部湾经济区，黄河三角洲这些都是十二五期间中国城市化新的特征。

我们今天讨论商业地产更靠近这个问题，主持人刚讲这句话我很赞成，他说下一段商业地产崛起将是一个很大的进程，我们走过了以住宅建设为人们瞩目焦点的阶段，现在我们到商业地产讨论的时候了，这不是我们自己主观想出来的，是世界上现代城市化进程中现代城市取代历史的城市，取代传统的城市最重要的标志，历史上人们知道巴黎什么呢？知道太晤湖，知道巴黎有巴黎圣母院，现在人们知道巴黎有协和广场，也就是说商业地产的崛起是现代城市发展过程中顺应市场经济用人权取代神权和王权的过程，是城市从贵族为主人转变为平民为主人的时代。商业地产和市场经济联系在一起，它的入场券不分人的社会身份差别，不管你是王爷贝勒，你爸爸是副部级还是老农民，你是农村户口还是城市户口，也不管是你美女超女还是丑女，在市场经济下参与资格只有一件事，就是以货币单位衡量的价格，这是一种平等，是一种文明，是一种进步，是对于历史上城市中形成的以神权和王权主宰的这样一个城市格局根本否定。历史上比兹堡钢铁之城很著名，底特律汽车之城很著名，现在他们还看成美国或者世界一流的城市吗？当人们提到东京的时候不再以重工业骄傲，而以他的新速度，当我们进入纽约的时候第五大道时代广场是人们津津乐道的地方，商业地产崛起，商业地产成为城市现代化城市的标志性区域和建筑是现代化的必然趋势。

第一层意思，我们不要小看，低估我们今天讨论的商业地产模式，是我们中华民族对城市化认识的一个巨大发展和深化，我们知道城市不仅是一个老工业基地，不仅仅是一个人口密集区，而且应当形成它特有的功能和资源配置能力，综合承载力。我们中国这个民族文化中是立足于农耕文明，自然经济自给自足的，在这样的文化体系中可以不含糊地说，充斥着对城市轻视、藐视、蔑视甚至是敌视的心里，在我们建国很多年里面，我们认为靠山分散进度才是中国经济发展的方针，才是好的，城市青年从一出娘胎已经是资产阶级了，是代表，加以改造才行，我们现在才知道城市发展原来是一个民族进入世界经济强过程中不可缺少的组成部分。所以我们到今天还时刻可见，在04、05、06年的媒体中充斥着大马路，大广场围剿这叫做不科学发展观，这都是地方政府往自己脸上擦粉的政绩工程，一场汶川地震才让我们知道原来现在城市中不可或缺，宽马路、大广场是必要的减灾、防灾设施。中国历史上城市这两个字中，城是以绝对排斥市场之势的，别看我们城市，这两字是对立的，城里住着贵族是王爷贝勒，没有交易资本的立足之地，咱们看到很多最近拍的中国一些老字号电视剧，什么白家老号，同仁堂呀，岳家铺之类的，在北京有一个传统的商业地产叫湖广会馆，现在还在，当年的湖广会馆的金碧辉煌我们依稀可见，不亚于北京城内的王爷府，今天它已经是湖北菜馆叫一个京剧博物馆，我希望大家到那里可以思考一下中国商业地产的进程，它可以说当时是一批富可敌国的商人在他们自己的买卖地建立一个高端企业家俱乐部，但是这个高端企业家俱乐部，这个标志性项目旁边环境是什么按？我给大家形容一下就知道中国传统文化中城和市的关系是什么？它的东侧是天桥，是卖膏药说笑的地方，它的南侧是无人掩埋的尸体乱葬岗子，它的西侧是菜市口，阿Q说咔嚓的地方，在中国传统格局中，商业市场市的地位就是这样，今天我们意识到了，现代化城市这个这个商业地产我是成为现代化国际化的组成部分和基本标志，是顺应经济潮流必须发展的方面，我以为这个讨论，这个年会和我们正在呼吁推进的这些事业，对我们民族社会经济发展来说具有极其重要的意义。但是另外一方面我们商业地产发展到今天，我们的确要有世界媲美的商业综合体，我们的确有了实力很强大的开发商，但是很遗憾地说，我们商业地产领域，如果说房地产发展不完善的话，它是比一般的住宅房地产发展还不完善，我们积聚在这里有做婚纱的，有拍婚纱照的，有设计婚宴的，唯独没有新娘，我们商业地产中所有盖房子的，卖东西的人都齐备了，唯独缺少了谁？应该是持有城市中商业地产的主体这件事。比如现在万达有大型的符合商业系统，我们商业地产还存在一个上了场了有守门员，有后卫，唯独缺前锋就开始比赛。

第二，大型的商业地产管理运行主体远不发育，靠个体商务，靠商业资本自己来分散购买商铺或者是大型商某一个参与者这样方式来经营。我们的商业设施发展过程中千层一面，我以为要发展具有地方文化设施的商业设施，中国是一个集千人文化深厚积淀的国家，而且每一个地区都有自己独特的地方，我们把所有的城市商业中心都盖成一样的，你说成都的商业中心也有，上海的也有，北京的也是，包括我们自己最值钱的，最有意义的文化元素舍去得太多了。

最后我们商业地产还有城市功能提升，和老百姓住宅环境的改善密切结合起来，事实上商业地产人们认为盖了一大商厦，这个地方房价就涨了，从整体看，商业地产越发达，房价会越低，信不信由你，你把一杯热水放到这里，到散会的时候它的温度和空间温度是一样的，这是一个亘古不变的符合客观的规律。但是在大系统中，永远不会达到一个温度处处均衡，同样我在一个小区中建设一个现代化商业中心，这个小区整体就提升了，这个地方来买房还买了这个地方商业园，买了就业条件和学校环境等，但是当我们二三先城市中小城市普通发展的时候，中国的商业地产形成和全国一体化和均衡化的时候，住在大城市必要性大大下降，大城市人口和居住压力下降，反而使中国大中城市和二三线城市差价拉大的趋势和房价过快上涨的趋势得到抑制。这也是发达国家的经验所证明的事，以上仅供来宾参考，谢谢大家！

主持人：非常感谢陈淮博士，他的演讲非常精彩，而且从文化角度，从历史的角度，最后再从市场角度分析，给大家提供了一个非常全新的思路和视角，我相信对在座的各位有所启发。