2010投资计划

第一篇：2010投资计划

2010投资计划

不知不觉之中，2009年的股市就这样走过去了，没有什么惊涛骇浪，也没有多少腥风血雨。

正如所料，2009年的股市走的是上坡路。虽说上半年走得风风光光，春风得意，下半年走得磕磕绊绊，跌头撞脑，但全年算起来，终归走的还是上坡路。

2008年底的股市，上证综指是1820.81点，到2009年底，上证综指升到了3277.14点，增长了79.98%，这个上坡还是走得蛮好，爬得有点高。

我在2009年的股市投资，也正如我在《2009投资计划》中计划的一样，全仓封闭基金，全年满仓封闭基金。可以这样说，2009年的全年，我是没有一天不是满仓封闭基金的，当然，除了基金分红还没有到账的资金以外。

那么，在如此疯狂的投资策略下，我的投资收益又有几何呢？

盘点2009

盘点收益

盘点2009年的股市收益，我的股市资产增加了84.3%，超过了股市大盘上证综指4.32个百分点，成绩还是不错的。

不过，我也知道，就这样的股市收益是比上不足，比下有余，充其量只能算个中不溜秋，刚刚及格罢了。据我所知，还有许多的股民朋友、基民朋友的投资收益都大大跑赢了股市大盘，当然也远远高出了我的收益率的。

究竟是什么原因，我的封闭基金投资收益没有更上一层楼，落在了别人的后头，尤其是落在了那些同样是做封闭基金的朋友们的后面呢？

盘点路程

这个原因，我心知肚明。

那就是2009年的上半年，我对封闭基金的操作很不成功，几乎可以说是失败的。

我在2009年7月17日的投资收益是54.19%，落后上证综指20.99个百分点，大大跑输了股市大盘。

这又是为什么呢？

其实，失误的跟头就栽在了基金丰和的上面。

基金丰和在2008年的封闭基金净值增长排名第一，据此，我在2008年底就把它当成了我的第一重仓。

谁知，刚刚迈进2009年的第一周，它就令人大跌眼镜。这一周，其他基金的净值都增长不少，最高的开元增长5.628%，安顺增长5.348%，惟独丰和一个人净值下跌，而且还跌了不少，有3.847%。

这一来一去，一上一下，就相差了有9个百分点之多。

但那时，我还对它抱有一丝幻想，总以为它会振作起来，迟迟不肯撒手放弃。这一抓就是半年的时间，但它始终没有什么象样的表现。净值增长不好，价格表现自然也是蔫蔫的，要死不落气的样子。

直到后来，看着它实在是个扶不起来的阿斗，才狠心割舍了。

果真，到2009年底，丰和在封闭基金的价格增长中是排名倒数第二，最高的同益价格增长有109.71%，丰和的价格增长才54.22%，比别人相差了一半。

这也难怪，我上半年的投资收益落后股市大盘太多，当然也落后许多基民朋友太远，吃亏就吃在了这里。

由此可见，对于基金的选择，还是不能过于迷信历史的业绩，还是要根据现实的业绩作出及时的调整。

历史的业绩只能说明过去，未来的业绩还需要新的考察，还需要持续不断地重新考察。

于是，我在下半年，确切地说，是在7月18日以后，我改弦更张，变换了投资方法，采取短线策略：每周考察，及时调整。

所谓每周考察，就是每周对封闭基金的预测净值和预测折价率进行综合比较，筛选出其中最有投资价值的基金，或者说是价格增长潜力最大的基金。

所谓及时调整，就是把手头的基金调换成最有投资价值的基金，也就是价格增长潜力最大的基金。

一般来说，如此的基金调换操作，每周有两个回合。

当然，如果手头的基金正好是那些价格增长潜力最大的基金之一，那就不用调换操作了。

这样每周调整一次的短线策略，还颇有成效。

在不到5个月的时间里，我的投资收益率就一步步地追上了股市大盘的涨幅，在2009年12月31日达到84.3%,超出了上证综指4.32个百分点。

即使如此，投资收益的增长还是有点不尽人意，追赶股市大盘的步伐还是有点慢，没有达到预期的目标。

因为我发现，有一些基民朋友的投资收益增长非常快，以至于我的短线策略也很难追赶上多少。

这是为什么呢？

究其原因，一是短线策略刚刚实行，有点生疏，运用不很自如；二是资产规模有点大，短线操作不太方便，尤其是在股市暴跌时更难以把握。

记得有一周，本来股市大盘涨得很好，一浪叠一浪，前景光明，我都把手头的基金都调换成了进取型的基金，比如兴和、科瑞、久嘉等。但万万没有想到，到最后一两个交易日，股市骤然暴跌，手头满把的进取型基金根本来不及调换，也无法在短时间内调换，只能眼睁睁地望着那些基金的净值大幅下挫，价格直线跳水，无计可施。

况且，还要忍受下一周这些进取型基金的价格继续跳水的惨痛损失。

那一周，是我封闭基金短线操作最悲惨、最黑暗的一周。

那一周，也把我在之前一两个月辛辛苦苦好不容易追上股市大盘的收益率，顷刻间就吞噬了大半，真让人心痛不已，刻骨铭心。

看来，较大规模的基金投资，做短线似乎不太适宜。或进或出都不很顺畅，调换基金品种的成本也比较的高。

在股市大盘上涨，或者震荡时，大规模地调换基金品种还好说，今天换不完，明天还可以换，分几天就能做完。但一遇到突如其来的暴跌，就傻了眼，你根本无法在短时间内大规模地调换品种或空仓防御。倘若不计成本地强抛硬换，那又将损失惨重，得不偿失。

虽然如此，但为了加快投资收益，为了弥补上半年的收益欠佳，为了追赶股市大盘的涨幅，我还是勉为其难了。

这勉为其难的结果，自然就是短线策略的投资效率打了一个折扣。

不过，尽管做短线的效率打了折扣，但比较起上半年的不太成功的中长线策略来说，还是好了许多。至少，下半年的投资收益率追上了股市大盘，胜出了上证综指有25.31个百分点之多。

盘点计划

我在《2009投资计划》中，给自己提出的投资策略：一是优选封闭基金；二是满仓封闭基金；三是中长期持有封闭基金。

在2009年的股市投资中，实际的操作又如何呢？

其一，优选封闭基金这条做得有点不尽人意，至少在上半年是如此，失误就在选择了基金丰和，而且还迟迟抱有幻想，没有及时撒手。

直接的后果就是上半年的投资收益率落后太多，导致全年的收益迈不进上游行列。

其二，满仓封闭基金做到了完全彻底，只是上半年是中长线的满仓封闭基金，7月以后是短线的满仓封闭基金。然而同样的满仓，成效却相去甚远。

其三，中长期持有封闭基金有所改变。上半年是坚持中长期持有封闭基金，但投资效果不好。当然，这主要是基金的品种没有选对。

下半年做封闭基金的短线，投资效果还不错，远远超过上半年。

那么，是不是说，投资封闭基金，做短线就一定胜于中长线呢？做中长线就一定不行呢？

当然不是。

做封闭基金的中长线，如果你选对了优秀的基金，并且中长期持有，其收益并不见得比炒短线的差。

比如，在2009年，如果你选中了基金同益、基金安顺、基金通乾，中长期持有，从年头坚守到年尾，那么你就能获得100%以上的收益。因为根据统计，这几只基金的价格增长幅度都在100%以上。

做封闭基金的短线，在2009年能够做到收益率在100%以上，也是一个上佳的成绩，也是一个了不起的胜利，也是很不容易的。

基金同益在2009年的价格增长率是109.91%，比开放基金第一名的华夏大盘精选只落后了6.28个百分点，差距甚小。

可是你要知道，华夏大盘精选的基金早几年就停止了申购，你根本就买不到，它纯粹就是水中月，镜中花，是可望而不可及空中楼阁。而且，在2009年业绩排名前十位的开放基金，多数都已经停止了申购，是买不到手的东西，是基金公司用来作秀，撑门面的玩意儿。

而基金同益、基金安顺、基金通乾呢，你在股市里却随时都可以买到！

由此可见，投资封闭基金比投资开放基金，所赚的钱一点也不少，而且更加的便当，更加的自主，更加的灵活，更加的丰富，更加的有想象力。

当然，你要在二十几只封闭基金中，最初就一眼相中这样出类拔萃的基金，而且始终不渝地抱在手里，那还是不太容易的。

因为，历史的业绩虽然可以作为参考，但又不可全信；眼下的业绩也可以作为参考，但又变数太大。如何选择往往是做中长线的一大难题。

那怎么办呢？

于是，我开始了一种新的简单的尝试：每一周都追求性价比最高的基金——业绩最优秀，同时价格又相对最便宜。

其实，这显然已经是一种短线的策略了。

也许，这样的策略更简单，更容易。因为，你要抓住一只在未来一年内的价格涨幅排名领先的基金，你就得猜出它未来一年的业绩；而你要抓住一只在未来一周内的价格涨幅领先的基金，那你只需要预测出它未来一周的业绩。毕竟，预测一周还是比预测一年来得更容易，更准确。

盘点得失

盘点2009年的基金投资，结论是：成绩尚可，失误不少，希望犹在。

这最主要的失误是在上半年，一是个别基金选择不当，二是调换基金不及时。

而最主要的所得是在下半年，探寻出了一条短线策略的高效率途径。而且更难能可贵的是这条途径还很有规律的，是不难实现的。

这可是我投资封闭基金的一个转折性的大改变。

在2009年上半年以前，我一直信奉的中长期投资，从来也没有做过短线。

如今，我的投资策略来了一个根本性的转变，做起了每周两个回合的短线，而且效果不错，成绩喜人。

为此，我对2010年的基金投资，更有信心了。

也许，寻找到了一种做封闭基金的周期短线的投资方法，是我在2009年股市中的最大收获吧。

计划2010

2010年的股市投资如何走？

2010年的股市投资如何做？

在回答这个问题之前，在作出2010年投资计划之前，自然还是要对2010年的股市前景做一番预判。

股市前景

我以为，2010年的股市还将延续2009年的趋向，走一个上坡路。

虽然这个上坡路或许将更加崎岖，更加波折，更加的跌宕起伏；虽然这个上坡路或许没有2009年那么高，或许只有30%，50%，70%的高度，但它终究还是在迂回向上，还是个上坡路。

当然，如果上坡路能够走得更好，走得更高，能够超过2009年，那自然是求之不得，皆大欢喜了。

经历了2009年的小牛市之后，2010年的股市为什么还会走上坡呢？

理由有五：

其一，2010年的经济形势继续好转，股市走上坡有基本动力。

在经历了2008、2009年的经济危机以后，无论是国内经济，还是国际经济，都慢慢地开始走出了危机的陷阱，向着好的形势转变。

尤其是国内实体企业的业绩普遍增长，也在实际上提升了股市的价值，成为了推动股市向上的直接动力。

其二，2010年的金融政策相对宽松，股市走上坡有资金来源。

国家4万亿的投资继续实施，在经济形势还没有完全摆脱危机，恢复到以往的高增长以前，政府大概还不会收紧钱袋子。股市应该不差钱。

其三，解禁股套现的压力大大减小，股市走上坡减轻了包袱。

2010年，大多数的股改限售股已经解禁，而且政府对解禁股的套现征收高额所得税，更是削弱了套现的冲动。解禁股的套现对股市的冲击将大大减弱。

其四，目前股市的指数点位并不高，上升的空间还有不少。

2009年底的上证综指是3227点，应该说是在股市的基本价值区间，并没有价值高估，股市的泡沫不多。

以我的眼光来看，在上证综指4000点以下，股市还处在合理的价值区间，泡沫的成分不多。当然，这并不排除其中有少数个别的股票价格虚高，存在泡沫。

所以，股市在上证综指4000点以下运行，管理层也不会过多干涉，刻意打压。

所以，2010年的股市还有一个安全的、健康的、合理的上升空间。

其五，2010年的股市上坡路，或许不会太高、太猛、太顺畅。

2009年的股市涨得好，其中一个最主要的原因是它的起点很低。

2009年的股市起点是上证综指1820.81点。显然，这样的指数点位已经大大低于了股市的真实价值。2009年的股市大幅度上涨，就是一种价值回归的上涨，是股市回归到它的合理价值的上涨。

然而，2010年的股市已经基本回到了它合理的价值区间，其上涨的空间也显然没有了2009年的股市那么的大，其爬升的路程也显然不会有2009年那么的顺风顺水。

所以说，2010年的股市上坡路将更加的坎坷，更加的崎岖，更加的曲折，更加的艰险。

收益目标

在以往的投资计划中，我从来就没有预设过投资收益的目标。

比方说，预期来年的投资收益要达到30%，或者50%，或者100%之类。

之所以从来没有预设这种收益目标，是因为我觉得这样的目标是没有根据的，是无法确定的，是自己不能做主的。

收益的高低，盈亏，好坏，除了自己操作的因素外，还取决于股市的大气候，甚至最主要的还是要看股市的大气候。

倘若股市走得好，走上坡，是个牛市，那么你的投资才会有好收成。大牛市才会有大收成，小牛市也会有小收成。个人的投资运作对于收益的作用，充其量只是锦上添花罢了。

倘若股市走得坏，走下坡，是个熊市，那么你的投资注定没有收成，多半要亏损。大熊市则亏损得多，小熊市则亏损得少点。个人的投资运作，做得好则相对亏损得少点，做得差则相对亏损得更多一点。

无论如何，个人的投资运作的作用是无法扭转股市行情的大局的，当然也无法左右自己的收益大局。

正因为我不能预测出股市的走高走低，更无法预测股市的指数点位，所以我也无法预定出自己未来的收益目标。

据说，有的人在熊市中也能赚大钱，也能左右自己的收益，但这种人只怕是少之又少，少得近乎为神、妖之类，至少我是没有见过，当然我更是做不到了。

如果自己的投资收益的大局，主要取决于股市的走向，而自己不能把握和左右，那么你作出的收益目标还有什么根据？还有什么意义？

倘若你作出的收益目标是增长50%，结果股市跟你开了一个玩笑，来了一个熊市，那么无论你如何的努力，你的50%的收益目标都将是一个笑话，是一个泡影。

所以，我的投资计划中从来就没有百分之多少的收益目标，因为我不希望这样的目标只是一句空话。

不过今年，我要破天荒地为自己定下一个目标了。

这个目标就是：投资收益率争取超出股市大盘的上证综指20个百分点。

我想，这个目标并没有奢望扭转股市的大局，它是跟随股市大盘走的，无论股市走牛或者走熊，这都是可以通过自己的努力能够达到的一个目标，至少不会是一句不着边际的空话。

2009年的股市，我的投资收益率超过了上证综指4.32个百分点，只属于中游的行列，勉强及格。

2009年的股市行情，上证综指上涨了80%，如果超出上证综指20个百分点，那么投资收益率就会达到100%。以此为标准，投资收益率达到或超过100%的就应该属于上游行列了。当然，这只是我个人心目中的标准。

王亚伟的华夏大盘精选基金在2009年的收益也只有116.19%，何况还有那么多的人给他抬轿子。

所以，我把2010年的收益目标定在了这里：

投资收益率超出上证综指20个百分点，投资收益进入上游行列。

希望这个目标不是一句空话，也不是大话，更不是笑话。

投资策略

在2010年的股市浪潮中，为了达到收益目标，我的投资小船如何划？我的投资之路如何走？

盘点2009，对比上下半年，盘算良久，我的主意已定：延续和完善2009下半年的短线策略，积极进取，高效运作。

如此可归结为：

一、基本满仓，优选封闭基金。

因为2010年的股市还将走上坡路，所以我基本满仓；因为2010年的股市将走得更加多变，更加艰难，所以我也不排除在恰当的时机偶而地减仓，甚至空仓。

这恰当的时机是什么时候？是有把握确定股市大幅度下跌的时候。

当然，有把握确定股市的大幅度下跌并不容易，也许一年之中只有那么

一、两次，但如果真正能够把握住这么

一、两次，那也十分的可喜、可贺、可观了。

实际上，多年来，自从2001年我放弃了打新股，全部投入到封闭基金以来，我就几乎一直是满仓封闭基金，尤其是2006年初，我抛空了全部的股票，包括所有中签的新股票，一股脑儿买了封闭基金，就剩了一只民生银行留作纪念。

甚至在2008年的大熊市中，我都一直满仓，几乎天天满仓封闭基金。

然而，到今天，我最初的股市资产也已经增加了8倍以上。

那么，在股市走上坡的2010年，我还有什么理由不满仓呢？

二、短线策略，每周两个回合。

做封闭基金的短线，阶段性地调换封闭基金，不断筛选出性价比最高的封闭基金，满仓在手。

这种阶段性的筛选和调换，一般每周有两个回合，做到淘汰价格增涨落后的基金，选入价格增涨领先的基金。

如此，你手中的封闭基金的价格，就能始终保持增涨领先的势头。

那么，如何才能做到这一点呢？

三、一个回合潜伏，一个回合捕捉。

这就是通过每周的潜伏回合与捕捉回合，来筛选和发掘出价格增涨最好、最快的封闭基金。

第一回合：潜伏进价格上涨潜力更大的封闭基金。

第二回合：捕捉到净值增长超出预期的封闭基金。

这就是我周期短线的精髓。

归结起来，我在新一年中的投资策略就是：

基本满仓封闭基金；做短线每周两个回合；一个回合潜伏，另一回合捕捉；始终追求价格增涨处于领先的封闭基金。

当然，做短线需要花费大量的时间和精力，好在我现在还有点时间，还有些精力，唯一的遗憾就是，舞文弄墨的时间就大大减少了。

股海奋斗，其乐无穷

2010年的股市，扑朔迷离，前途莫测。

但可以肯定的是，2010年的股市决不会风平浪静，它有鲜花盛开，也有荆棘遍地；有攀上高峰的好光景，也有坠下深渊的坏时节；有阳光灿烂的大晴天，也有狂风暴雨的茫茫黑夜。

然而，2010年的股市终归充满了光明，大有希望延续2009年的上坡路，尽管比2009年将走得更加坎坷，更加艰难。

投身到股市大海中的船民，只要有一丝希望，就不怕艰辛和磨难，就会奋不顾身，与浪潮搏击，与天地奋斗。

毛泽东的话说得好，与天奋斗，其乐无穷；与地奋斗，其乐无穷；与人奋斗，其乐无穷。

同样，与股海奋斗，也乐在其中，其乐无穷。

未来的一年，我第一次有格外的信心，把封闭基金做得更加出色，做得其乐无穷。

注：本文的封闭基金价格增长的数据引自和讯网友盼天亮的《数据存放贴》。

西林川

2010年1月30日

第二篇：债权投资计划

债权投资计划，是指保险资产管理公司等专业管理机构(以下简称专业管理机构)作为受托人，根据《保险资金运用管理暂行办法》、《保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法》规定，面向委托人发行受益凭证，募集资金以债权方式投资基础设施项目，按照约定支付预期收益并兑付本金的金融产品。

马永顺律师推荐 债权投资计划的设立

设立债权投资计划符合下列能力标准：

(一)建立专业管理体制，设立专门的子公司或者事业部。子公司应当具有健全的公司治理、完善的制度体系、有效的决策机制、规范的操作流程，并设置项目储备、投资审查、投资管理、信用评级、运营保障、风险管理、法律咨询等职能部门。事业部至少具有子公司的专职岗位。

(二)信用评级部门或者岗位设置、评级系统、评级能力等达到规定标准。

(三)建立科学完善的制度体系，至少包括下列内容：

1.项目储备库制度。明确入库标准，并对入库项目实行动态管理；

2.项目评审制度。建立项目评审委员会，其中外部专家不少于委员会总人数的三分之一。评审委员应当保持独立性；

3.投资决策制度。明确股东大会、董事会及相关决策机构的决策权限和程序。决策机构成员兼任项目评审委员的比例，不超过决策机构成员总数的20%；

4.信用评级制度。建立适合自身特点的信用评级制度和评估模型，开展主体评级和债项评级，明确风险限额和发行规模；

5.投资问责制度。建立 “失职问责、尽职免责、独立问责”的机制，所有项目参与人员在各自职责范围内，承担相应的管理责任。

(四)投资管理、法律合规、资产评估、信用评级、风险管理、会计审计等专业人员不少于20人。其中，具有3年以上项目投资、信贷管理经验的人员不少于8人；具有5年以上项目投资、信贷管理经验和相关专业资质的中级以上管理人员不少于4人；具有5年以上信用评级经验的人员不少于3人；债权投资计划风险管理人员不少于3人。

专业管理机构设立的债权投资计划，应当符合下列要求：

(一)专业管理机构已与偿债主体签订投资合同，产品基础资产明确；募集资金投资方向和投资策略符合国家宏观政策、产业政策、监管政策及相关规定；

(二)交易结构清晰，制定投资者权益保护机制；

(三)债权投资计划受益权划分为等额受益凭证；

(四)中国保监会规定的其他审慎性要求。

第九条 专业管理机构应当以资金安全为前提，审慎选择偿债主体。偿债主体应当是项目方或者其母公司(实际控制人)，并符合下列条件：

(一)经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记，具备担任融资和偿债主体的法定资质；

(二)具备持续经营能力和良好发展前景，具有稳定可靠的收入和现金流，财务状况良好；

(三)信用状况良好，无违约等不良记录；

(四)还款来源明确、真实可靠，能够覆盖债权投资计划的本金和预期收益；

(五)与专业管理机构不存在关联关系。

债权投资计划的管理

第二十一条 专业管理机构应当按照《管理办法》和本规定的要求及债权投资计划约定，开展偿债主体、信用增级、投资项目等的跟踪管理和持续监测，有效评估偿债主体资信状况、还款能力及信用增级安排的效力，及时掌握资金使用及投资项目运营情况。

第二十二条 专业管理机构应当规范债权投资计划资金划拨管理，按照投资合同和用款计划拨付投资资金。债权投资计划存续期间，专业管理机构应当及时向偿债主体发出还本付息通知，督促其按时还本付息；偿债主体未能及时偿还本息的，应当启动担保机制，保全债权投资计划财产。

风险控制

开展债权投资计划业务，应当持续评估投资管理能力，并根据市场变化、业务规模等因素，不断加强能力建设，确保始终符合规定要求和业务需要。

开展债权投资计划业务，应当建立有效的风险控制体系，覆盖项目开发、信用评级、项目评审、风险监控等关键环节。

(一)项目开发。专业管理机构应当指定债权投资计划项目经理，组织开展项目立项、尽职调查、交易结构设计、商务谈判、后续管理、资金回收等并承担相应职责。

(二)信用评级。专业管理机构内部信用评级人员应当进行现场和非现场调查，获取全面、真实、客观信息，采用定性与定量相结合的分析方法，提出投资意见，持续评估偿债主体资质状况，还款来源稳定性、可靠性、充足性及增信安排的效力。专业管理机构应当强化内部信用评级，减少对外部信用评级的依赖，通过内部信用评级印证外部评估结论，实质性判断风险程度和信用质量的变化。

(三)项目评审。项目评审人员应当综合项目经理提交的立项申请和投资建议、中介机构的评估结论、信用评级人员的评级结论等，对项目的合法合规性、经济效益、资金落实、还款资金来源和增信安排等进行评估和审核，充分揭示项目风险，形成评审结论，并向项目评审委员会提出明确的评审意见。

(四)风险监控。专业管理机构应当建立债权投资计划总责任人和各环节责任人机制；风险管理部门应当确定项目风险管理责任人，全程监督债权投资计划运作，加强后续风险管理和预警，做好跟踪检查、监测，评估相关责任人的履职情况，及时提示风险，提出整改建议。风险管理部门履职应当保持独立性，不受投资管理及投资评审决策部门干预。

监督管理

专业管理机构除按照有关规定，向中国保监会报告债权投资计划设立和运营情况外，每还应当报告以下内容：

(一)子公司或者事业部运营状况；

(二)各级管理人员履职情况。

中国保监会依法对专业管理机构发起设立和管理债权投资计划的能力和行为，以及其他各相关当事人参与债权投资计划业务进行监管检查，必要时可聘请中介机构协助检查。

专业管理机构开展债权投资计划业务能力下降，不再符合监管规定的，应当及时制定整改方案，落实整改措施，并向中国保监会报告；经整改重新符合监管规定前，不得发起设立新的债权投资计划。

第三篇：投资计划文件

投资计划文件

一、投资计划的文件

（1）经批准的项目可行性研究报告。

（2）项目设计、项目投资总额和分阶段投资计划。

（3）施工合同。

（4）续建项目要提供前期投资情况、资金来源及使用情况、工程进度等资料。

（5）按规定竣工投产所需自筹资金落实情况及证明文件。

二、房地产项目开发贷款还须提供下列材料：

（1）通过年检的房地产开发企业资质证书。

（2）征地红线图。

（3）“四证”（即国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证）齐全。

（4）国有建设用地使用权出让（转让）合同，土地出让金缴纳凭证及有关补偿费用付款凭证。

（5）已经开始预售的须提供“商品房预售许可证”。

（6）联合开发合同、协议（两个以上企业合作开发）。

（7）项目所在地总平面图、可行性报告（含规划设计方案、投资概预算等）。

（8）承建商资质证书、承建合同。

（9）项目监理单位资质证明。

（10）施工进度表。

（11）发展商自有资金到位情况以及项目投入的证明资料。

（12）发展商其他项目及投资情况。

三、我行要求提供的其他证明文件和材料。

第四篇：投资计划说明书

郑州·美侨世纪广场项目

2012年投资计划说明书

郑州〃美侨世纪广场项目位于金水东路南、圃田西路西，由河南美侨置业有限公司投资建设，项目建设用地主要指标符合相关政府部门要求。

一、项目投资进展计划：2012年2月至2014年2月，项目计划工期两年内完成。项目计划总投资5亿元人民币，其中2012年计划投资3亿元人民币，主要用于

1、建设前期准备工作（勘察、设计、行政事业性收费、场地准备等开办费用、）费用；

2、部分市政基础设施及建筑安装地基、主体费用。

二、手续办理情况：目前河南省企业投资项目备案，建设用地规划许可证书[2011]郑东规地管许字（0061）号已办理完毕，国有用地使用权证书正在办理中，建设前期准备工作正在稳步推进。

三、存在的问题：

1、按已签订国有用地使用出让合同规定河南美侨公司应于2011.08.31接收地块（土地出让金已按时足额交付），至今已拖延近4个月仍不能接收使用，严重影响2012年投资计划执行。

2、项目建设用地附属物如树木，青苗，坟墓，高压线杆，现状使用道路，临建设施障碍尚未拆迁，现状使用道路、高压线路阻断后如何迁移等。

3、建设用地周边相邻单位（当地居民、企业）关系尚需解决，如出现阻拦进场施工如何解决等。

以上问题恳请政府有关主管部门协调处理，以便有利于本项目顺利开展及实现2012年投资计划目标。河南美侨愿为郑东新区美好未来贡献自己力量！

河南美侨置业有限公司

2011.12.15

第五篇：养老院投资计划

北京云鼎河谷房地产开发有限公司

信阳浉河区金牛山十里河总厂区域内投资计划

一、项目背景

本项目位于信阳市浉河区金牛山十里河总厂区域内，北临312国道，东临107国道，紧临信阳交通南北主干道，交通十分便捷。

本项目计划征用土地50亩，总投资7900万元，建设所需资金全部由我公司自筹解决。

二、项目建设内容和规划

老年公寓项目总投资7900万元，建筑面积35000平方米，项目建成后可容纳860人入住；解决本市就业岗位60人。

三、项目投资环境

1、宏观环境

《中国老龄事业发展“十二五”规划》中要求：

“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一番，老龄事业发展任重道远。我们必须深刻认识发展老龄事业的重要性和紧迫性，充分利用当前经济社会平稳较快发展和社会抚养比较低的有利时机，着力解决老龄工作领域的突出矛盾和问题，从物质、精神、服务、政策、制度和体制机制等方面打好应对人口老龄化挑战的基础。

——建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，居家养老和社区养老服务网络基本健全，全国每千名老年人拥有养老床位数达到30张。

《河南省老龄事业发展“十二五”规划》中：

老龄工作面临的形势

“十二五”期间，我省人口老龄化将进一步加快。截至2010年11月，全省60岁及以上老年人口将达到1197万人，占常住人口的12.73%，到2015年全省60岁及以上老年人口为1579.42万人，占常住人口的15.71%。人口老龄化对经济社会发展带来的影响将更加深刻。随着我省老年人口的快速增长（每年约以3.5%的速度递增），呈现出规模大、增长速度快、高龄化趋势明显等突出特点，社会养老负担也越来越重，农村老龄问题加剧，农村老年人养老和医疗保障问题突出。“四二一”代际结构趋势背景下，对养老设施和社会照护的需求迅速增加，特别是在农村，随着劳动力的转移，老年人社会照护需求日益增大。随着经济转型和体制转轨，人们生活观念及人际关系的变化，维护老年人权益任务更加艰巨。“十二五”时期，既是我省经济社会发展重要的战略机遇期，也是全面应对人口老龄化的关键时期。大力发展老龄事业，直接关系到河南省和谐社会的建设，是经济社会发展过程中一项重要而紧迫的战略任务。党的十七届五中全会强调：“积极应对人口老龄化，注重发挥家庭和社区功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业”。胡锦涛总书记在关于全面做好我国人口工作的讲话中指出：“要制定实施应对人口老龄化战略和政策体系，培育壮大老龄事业和产业，建立健全以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，发扬敬老、养老、助老的良好社会风气”。为老龄事业的全面发展带来了难得的机遇。

总体目标

到2015年，建立健全政府、社会、家庭和个人相结合的老年人经济、医疗、服务的社会养老保障体系；基本建立居家养老、社区照顾和机构供养相结合的养老服务体系；初步建立结构合理、门类齐全、管理规范的老龄产业发展体系；逐步建立起基层组织健全、精神文化生活丰富、社会参与广泛、合法权益有效保障的老年社会管理体系；加强和完善与经济社会和人口老龄化发展要求相适应的、职能明确、协调高效的老龄工作体系。努力实现“六个老有”的老龄工作目标，即老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐。

主要任务

--推动养老服务补贴制度。对于独生子女和计生双女父母、低收入的高龄、独居、失能、半失能等困难老年人，经过评估，采取政府补贴的形式，为他们入住养老机构或者接受社区、居家养老服务提供支持。

--进一步完善政府供养制度。对于城市“三无”老人、农村“五保”老人，采取集中供养或分散供养的方式，保障其基本生活不低于当地居民平均生活水平，并建立自然增长机制。

--推广养老服务机构民办公助制度。对于非营利性的民办养老机构、居家养老服务设施或组织，在建设阶段按照建设规模、投资总额、土地租期等指标，一次性或者分期给予建设补贴，并按照床位数、收养人数、入住率等指标，给予一定的运营补贴。

--加快养老服务机构建设步伐。加强供养型、护养型和颐养型养老机构建设，打造示范性养老机构，深化公办养老机构改革。到2015年，力争县（市、区）及以上城市建立一所集生活照料、医疗康复、精神慰藉、文体娱乐于一体的，在全省有示范作用的综合性养老服务机构（省辖市300张床位以上、县级150张床位以上），老年人平均拥有的机构养老床位数达到每千名老年人拥有30张；各省辖市至少建有一所专业性养老护理机构，养老护理床位数占高龄和失能老年人总数的10—15%。

《信阳市人民政府关于加快养老服务业发展的意见》信政〔2010〕30

号

据初步统计，到今年年初我市60岁以上老年人口已达112.5万人，占全市总人口的13.89%，预计将以每年超过1%的速度增长。

加快发展养老服务业的主要任务

进一步完善老年社会福利服务体系。各级政府要加大财政投入，通过新建、扩建、改造和购置等多种方式，扩大公益性养老服务设施规模。积极支持以公建民营、委托管理等形式将公有产权的养老服务设施交由非营利性社会组织运营，借助专业化社会组织的力量，为广大中、低收入老年人提供社会化养老服务。积极探索养老服务由补缺型向适度普惠型转变的新路子,逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的养老服务体系，不断提高养老服务业的整体发展水平。

加快体制创新和养老服务社会化进程。大力推进老年福利事业社会化、产业化和法制化进程。税务部门依照有关法律规定在办税时给予帮助。在坚持政府主导、加大对老年福利事业投入的同时，要充分运用市场机制，动员社会各方面力量广泛参与。计划、财政、工商、物价、国土、建设和民政等部门要制定优惠政策，鼓励社会团体、民办非企业单位、私营企业和个人投资老龄事业，发展老年产业，满足不断增长的老年群体对设施、产品与服务的需求。政府兴办的老年福利事业要引入市场机制，改革内部管理体制，提高工作效率和服务质量。对社会兴办的老年福利事业进行必要的调控、规范、指导和监督，逐步形成政府引导和宏观管理、社会中介组织经办运作、福利机构自主经营的管理体制。

信阳市浉河区老龄事业发展“十一五”规划

加强为老服务设施的建设，形成以社区为依托的的老年照料服务体系。——初步建成养老设施网络。政府在充分利用现有设施的基础上，增加对养老设施建设的投入，办好示范性的养老设施。同时要挖掘社会资源，制定优惠政策，通过按床位实行补贴等办法吸引社会力量投资兴办养老机构。鼓励、支持社会、事业单位以及个人开办养老院（所）。

2、项目建设（老年公寓）的必要性

随着我国社会经济的发展，人民生活水平的提高，医疗卫生条件的改善，人口寿命的延长和计划生育政策的成功实施，我国人口老龄化趋势日益严重。我市同全国一样，自上世纪90年代初出现人口老龄化趋势，2000年开始进入老龄化地区行列。我市现有60岁以上老年人口约112.5万人，约占总人口的13.89%，“十二五”期间，我市老年人口将持续增长，将迎来人口老龄化的高峰期。我市人口老龄化具有老年人口基数大、增长速度快、农村老龄问题突出等特点。老年人对经济供养、医疗保健、生活照料和精神文化等方面的需求日益增长，老有所养、老有所医的矛盾比较突出。人口老龄化问题已成为我市经济社会发展中不可忽视的重大战略问题。

“十一五”期间，在市委、市政府的领导下，我市老龄事业得到了较快的发展。《信阳市老龄事业发展“十一五”规划》的颁布和实施，使全市老年人的经济供养与医疗保障得到改善，老年福利、文化、教育、体育事业有了较快发展，老年人的合法权益受到重视，敬老、养老、助老的社会氛围逐步形成，老年人的生活质量明显提高，老龄工作机构和干部队伍建设得到加强，老年群众组织活动进一步规范。同时也要清醒地看到，我市老龄事业的发展仍滞后于人口老龄化的要求和社会经济的发展，老有所养、老有所医问题仍较突出；社会养老功能不能适应家庭规模小型化对建立新的社会养老机制的需求，社会保障制度仍不够健全，老年设施、产品和服务短缺，为老年人服务的福利设施远远落后于日益庞大的老年群体的需要，老年人精神文化生活不够丰富，侵犯老年人合法权益的现象仍时有发生，适应构建社会主义和谐社会要求的老龄事业发展机制尚待进一步完善。因此，正视老龄问题，满足老年人日益增长的物质文化生活需求，推动老龄事业与经济社会的科学、和谐发展，促进社会稳定和全面进步，实现老年人与全社会共享改革开放和现代化建设成果，是建设和谐信阳、事关信阳发展大局的一项重要而紧迫的任务。

目前，我市已进入全面建设小康社会的新的发展阶段，经济的不断发展，综合实力的不断增强，将为解决我市老龄问题创造良好的经济基础和外部环境。

四、建设标准

本项目按照《老年人建筑设计规范》（JGJ122-99）的建设标准规划养老服务设施甲类、一级标准进行设计；在设施建设上，住房以单元式公寓套房为主，有卧室、起居室、小厨房、卫生间，配备家具、彩电、冰箱、空调、电话、集中供暖等设备，使之具有家庭气氛；卫生间及过道、走廊均安装扶手，床头安装紧急呼救装置。公寓楼设活动室、娱乐室、健身房、洗衣房、阅览室、会客室等，并设医务室、监护室及相应的医疗仪器，另设招待客房供子女探望时住宿。公寓举办节假日期间探亲家属免费食宿等活动。公寓的辅助设施有小商场、银行、停车场等。公寓配备专职的服务队伍，经过培训的服务人员负责打扫卫生、保护环境、维修设备，并提供老人需要的各种服务。公寓定期为入住老人进行体检，医护人员24小时关注老人身体状况，随时诊治，必要时及时送往医院。

随着信阳城市化进度的深入，信阳市的城市综合体开发进入快车道。同时人口的聚集也为城市综合体的开发提供了大量的客户积累，市委、市政府制定了到2020年信阳市区实现人口100万、城市面积100平方公里的“双百”发展目标，确立了“建设魅力信阳，当好中原崛起生力军”的发展思路。

五、项目实现社会效益

老年公寓项目是公共社会福利型项目，项目的建设功在当代，利在千秋。建成后，可以为老年人提供一个集养生、医疗、学习、娱乐、教育、休闲于一体，生活舒适、设施配套、功能齐全的现代化新型老年社会福利机构。本项目的建设不仅有力的改善了信阳市社会养老问题的解决，同时，也加快了和谐社会的建设，使老人养老有了较大的选择空间，也使国家对老人养老问题的压力相应得到缓解。因此这是一项民心工程，各阶层对项目的支持率较高。经估算，项目建设共需投入资金7900万元，项目建成后可接待老人860人，安置60余人就业，投资回收期为10年，可见该项目具有较好的社会效益和经济效益。

六、投资方的基本要求

享受当地政府规定的有关招商引资的优惠政策。

七、拟建项目结论性意见

1、本项目符合国民经济和社会发展的需要，符合信阳市城市规划，项目内容符合规划要求，符合国家产业政策和有关要求。

2、本项目能耗指标按照相关规范、规定取值，并采取有效措施，优化用能结构，保证能源消耗在正常水平，可以达到节能目的。

3、本项目建设不占用耕地，符合土地集约利用要求，不对社会造成负面影响。

4、本项目建成后，对可能对生态环境造成轻微污染的生活污水、生活垃圾及建设过程中产生的扬尘、噪音等污染，将采取切实可行的治理措施，不会对环境造成危害。

5、本项目地处信阳市南北主要通道107国道上，地段优势和景观优势十分明显，又处在金牛山产业集聚区这个升值潜力最大的热点片区市场，对提升该区域福利事业、服务业和区域经济的品质将起到一定作用。

6、本项目各项经济技术指标设计合理，建设方案可靠，具有良好的社会效益，社会适应性良好。

北京云鼎河谷房地产开发有限公司愿为信阳的社会繁荣和经济发展尽自己的微薄之力，为家乡人民谋利，为家乡人们造福！

北京云鼎河谷房地产开发有限公司

2011年12月6日

北京云鼎河谷房地产开发有限公司

信阳浉河区金牛山十里河总厂区域内(老年公寓)

项

目

投

资

计

划

书一、二、三、四、五、六、七、北京云鼎河谷房地产开发有限公司

2011年12月6日

目 录

项目背景

项目建设内容和规划

项目投资环境

建设标准

项目实现社会效益

投资方的基本要求

拟建项目结论性意见