天津大悦城开幕

第一篇：天津大悦城开幕

天津大悦城开幕

12月25日，由中粮集团倾情打造的天津大悦城盛大开业，标志着大悦城品牌以北京、上海、天津等一线城市为核心，辐射长三角、珠三角、环渤海等经济区的的版图初具雏形。

晶莹璀璨的月季花广场吸引四面八方的人们聚集于此，人们纷纷前来体验“年轻、时尚、潮流、品位”购物感受。开业当天，天津大悦城迎来“开门红”，客流达25万人次，众多首进品牌店铺人头攒动、特色餐饮店前排起长龙，活力体验馆三层的儿童业态专区更是一派欢乐的节日氛围。

天津市副市长任学锋、天津市委副秘书长刘长顺、南开区区委书记韩宏范等政府领导，中粮集团董事长宁高宁、中粮集团总裁于旭波，中粮集团领导史焯炜、柳丁、邬小蕙、姜华、吕军、迟京涛、魏敬华，中粮置地总经理周政、中粮置地常务副总经理韩石、中粮置地天津公司管理团队及人民网、新华网、天津电视台等多家媒体出席本次开业典礼。

上午举行的开门仪式上，中粮集团副总裁史焯炜为天津大悦城鸣锣开市，天津大悦城正式开门纳客，与此同时开业季的“大悦嘉年华”活动热力开启，一线明星助阵、精彩庆典活动、缤纷时尚好礼、震撼优惠促销吸引了大批消费者前来，感受时尚而舒适的购物体验。

下午，以“心随潮起 大悦启城”为主题的天津大悦城开业典礼隆重举行，在消费者的期待与欢呼声中，中粮集团董事长宁高宁，中粮集团总裁于旭波，中粮集团副总裁史焯炜，中粮集团董事、党组纪检组组长柳丁与天津市副市长任学锋、天津市委副秘书长刘长顺、南开区区委书记韩宏范、南开区区长张丽丽共同为天津大悦城“起航”。

集团董事长宁高宁出席开业典礼并致辞。他首先对天津市给予大悦城项目的支持表示感谢，对到场光顾的消费者表示欢迎。宁高宁表示，大悦城品牌是中粮集团打造的最成功的品牌之一，中粮集团将依托天津大悦城，全面加强与天津市的合作，为天津经济发展作出更大贡献。天津大悦城是继北京西单大悦城、沈阳中街大悦城、北京朝阳大悦城、上海大悦城之后，中粮集团的又一力作。该项目位于天津市老城厢，总投资50亿元，建筑面积53万平方米、是集一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、时尚精品公寓、高端住宅等多种业态于一体的大型城市综合体。

第二篇：沈阳中街大悦城开幕

2011年1月31日，中粮集团大悦城品牌在东北的旗舰店——沈阳中街大悦城C、D馆迎春试营业庆典仪式盛大举行。至此，以打造“新青年特区”、以“自由享乐、永不孤独”为品牌主张的沈阳中街大悦城，已圆满完整地呈现在了沈阳市民面前。

中粮集团地产酒店事业部总经理、中粮地产董事长周政、中粮地产常务副总经理李晋扬、沈阳大东区委书记王开军、区长王建等相关政府领导、中粮地产党政班子等集团领导，以及中建三局装饰公司、众多商户代表、广大沈城消费者参加了试营业庆典仪式。

当集团领导、政府领导同时推起手中的揭幕开启设备，全场欢声雷动，全亚洲最大、高达11米的变形金刚擎天柱震撼亮相，象征着引领沈阳时尚潮流的中街大悦城C、D馆试营业大门闪亮开启。

中粮集团地产酒店事业部总经理、中粮地产董事长周政在致辞中充分肯定了中粮地产开发沈阳中街大悦城，及在“大悦城”品牌推广、商业运营战略实践中所取得的成绩。他表示中粮集团将坚定不移的推进以大悦城为品牌城市综合体的建设，坚持为客户奉献高品质的时尚生活方式，履行企业责任，让生活更美好。

沈阳大东区区长王建在致辞中感谢中粮地产为沈阳市民带来高品质的生活方式，他同时祝愿沈阳中街大悦城和中粮集团地产酒店事业能够兴旺发达、再创辉煌。

仪式前，中粮地产集团领导逐层巡场了解各个楼层的商户开业情况与客流情况，表达了中粮大悦城与租户携手同行，共创精彩明天的美好愿望。

试营业当天，顾客摩肩接踵，络绎不绝，商铺内人头攒动，会员中心、收银台前排起长龙，一派兴旺景象。

中粮沈阳中街大悦城位于沈阳市大东区小东路与大什字街的交汇处，商业建筑面积为34万平方米，由A、B、C、D四馆和沃尔玛超市构成，是以国际化大型Shopping Mall作为核心的主题购物中心，集购物、餐饮、娱乐、文化、休闲于一体。中街大悦城将紧扣“时尚、年轻、潮流、品位”的品牌定位，逐步建成一个有品牌、有精神理念、有忠实消费群体，真正代表年轻、时尚、向上生活方式的城市综合体。中粮地产也将通过沈阳中街大悦城的招商运营进一步提升“大悦城”的品牌影响力与团队的专业化能力，为中粮集团全服务链城市综合体开发复制战略的实践不断开拓新局面。

第三篇：悦城信息公开

悦城镇政府信息公开2010报告

本年报是根据《中华人民共和国政府信息公开条例》要求，由悦城镇人民政府编制的2010政府信息公开报告。本报告包括概述、主动公开政府信息的情况、依申请公开政府信息和不予公开政府信息的情况、政府信息公开的收费及减免情况、因政府信息公开申请行政复议及提起行政诉讼的情况、政府信息公开工作中存在的主要问题及改进情况等六个部分。本报告中所列数据的统计期限自2010年1月1日起至2010年12月31日止。电子版可以在悦城镇政府信息公开网站（）上下载。如对本报告有任何疑问，请与本单位政务公开受理机构联系，地址：德庆县悦城镇人民政府，电话：（0758）7619990。

一、概述

根据《中华人民共和国政府信息公开条例》的要求，我镇积极开展政府信息公开工作，成立了以镇长梁亮为组长，党委副书记董棣新、纪委书记黄进强、副镇长吴伯荣为副组长,镇机关各办公室主任为成员的彭镇信息公开工作领导小组，信息公开工作领导小组办公室设在党政办；同时成立了由党政办主任龙小霞为组长，社会事务办主任彭国雄为副组长，各办公室兼职人员为成员的工作小组。编制了《悦城镇政府信息公开的实施方案》和《悦城镇政府信息目标分解

表》，明确了由党政办负责信息公开的推进、指导、协调工作，牵头编制彭镇信息公开指南、目录和报告；镇机关各部门负责各自业务范围内应公开信息的收集、报审、申请受理工作；党政办及纪委分别负责对信息公开工作的保密审查和监督；同时明确了各部门、各办公室主任为本部门政府信息公开工作第一责任人。

悦城镇加强本单位和各村（社区）的政府信息公开受理机构的建设，在镇政府办公区的首问责任岗设立了政府信息咨询点和受理点，在政府大院内、各村（社区）办公区明显处设立了政府信息公开栏，为公众了解信息提供了极大的便利。

悦城镇配备了2名专兼职工作人员，负责做好政府信息的网上发布、更新工作，提供信息公开工作报告中有关统计数据。同时为保证政府信息公开规范发展，公布了规范性文件和工作人员行为准则：《计算机房管理制度》、《计算机与网络维护工作制度》、《网站信息发布管理办法》、《网站安全应急处理预案》等。截止2010年底，本单位政府信息公开工作运行正常。

二、政府信息主动公开情况

本单位对公开的政府信息进行了梳理和编目，2009政府信息公开总数为61条，其中，主动公开信息33条，其中机构信息类信息6条，占9.8%；法规公文类信息10条，占16.4%；政府决策类信息8条，占13.1%；工作信息类信息18条，占29.59%；行政执法类信息0，占0%；人事信息类信息8，占13.11%；财政信息类信息5，占8.2%；承诺事项类信息0，占0%；其他类信息6条占9.8%，其中重点公开内容共计33条，其中机构信息6条，涉及政府内设办公室职责和负责人等相关信息；法规公文10条，涉及治安综合治理、城乡环境综合治理等公文；政府决策8条，涉及政府工作报告，2009年工作计划和工作总结，拆迁安置等内容；工作信息18条，涉及各部门的重点工作的信息；行政执法0条；人事信息8条，涉及政府公务人员的人事变动等信息；财政信息5条，发布政府半年、全年的财政收入和各村（社区）财务等信息；承诺事项0；其他信息6条，主要为各部门的特色亮点工作信息。

在主动公开信息工作中，为方便公众了解信息，本单位在主动公开政府信息的形式上采用了新闻发布、新闻媒体、单位网站、公开栏、公开资料、其他等形式，及时公布政府重大决策、户口迁移、生育证、残疾证、老年优待证的办理流程指南、社会抚养费收缴等，除了在网上公布，还专门印制了便民服务指南进行公布。

三、依申请公开政府信息情况

本单位2010年共收到政府信息公开申请0件，其中管理系统0条，其他渠道0条，有效申请0条，无效申请0条。

正式受理政府信息公开申请数0条，在办件0条，办结件0条。

四、政府信息公开的收费及减免情况。

本单位2010未发生针对本部门有关政府信息公开事务的行政复议案、行政诉讼案和有关的申诉案。

五、因政府信息公开申请行政复议及提起行政诉讼的情况 我镇高度重视政府信息公开工作，设立了监督电话，主动接受社会监督，明确由镇人民政府负责对全镇信息公开的实施情况进行监督、检查。2010没有发生有关政府信息公开事项的行政复议案、行政诉讼案和各类申诉案。

六、存在的主要问题和改进措施

（一）存在的主要问题

2010年，我单位政府信息公开工作在深化政府信息公开内容、完善政府信息公开配套工作，加强政府信息公开基础性工作等方面取得了新的进展，在保密审查工作上，能健全建立工作制度，规范工作的审批审查程序，但信息公开的内容、公开的形式上与公众的需求还存在一些差距。

（二）改进措施

1、深化政府信息公开内容。逐步、适当地扩大对外公告的数量和范围，通过向社会公众提供真实可靠的政务信息，公开政府及其部门改进工作和规范管理的情况，促进社会各界关注、参与和监督财政财务收支活动，推动依法行政和政务公开。

2、丰富政府信息公开方式。围绕政府运作的各环节，通过设立公示板等，自觉接受监督。充分利用网站功能，对有关事项

进行公布。

3、加强基础性工作。进一步推进对社会关注度高、专业性强的重大决定提供解读服务；结合政风行风测评，继续完善政府信息公开监督评议制度，将评议工作常规化、日常化；加强宣传和普及力度，提高公众对政府信息公开的认知度。

4、进一步健全保密审查工作制度，进一步规范保密审查工作程序，确保各级秘密信息安全。

第四篇：上海大悦城调研报告

上海大悦城考察报告

2010年，因为项目冗长的开发周期，大量资金的沉淀，房产调控又日趋严厉，新梅急于脱手套现支持主业房产，彼时中粮资金充沛，雄心勃勃开启南下战略，在沪上地块，位置绝佳，成本不贵，两者一拍即合才有了太古城向大悦城的转变。

上海大悦城项目整体开发超过40万㎡，总投资额超过120亿，规划包括购物中心、临水豪宅、酒店式公寓、五星级酒店及甲级写字楼，目标是打造苏州河北岸的商业新地标。

苏河湾地区规划将通过“两个片区、三颗种子、时光纵轴、两横两纵三通廊”等设计理念，打造闸北金融中心的助力支点、国际都会的人才中枢、苏河文化的魅力舞台，努力成为继南京西路、陆家嘴之后又一个核心CBD的拓展区域。

西藏北路、浙江北路之间区域，将塑造一条串联起苏河湾过去、现在和未来的时光轴线，让四行仓库、上海总商会、百年石库门建筑等和谐共生，提升苏河湾地区的整体价值。

距离项目周边1公里外北有上海火车站商圈，南有人民广场商圈，项目处于两大商圈双向辐射范围之内，但由于黄浦江的存在，分别有南北高架和西藏北路桥的阻隔，商脉被切断，无法形成商圈联动，因此也很难借助两商圈的优势为项目本身导入客流。

大悦城B1层与地铁8号线曲阜路站相通，较庞大的日均客流量能有效地调整消费者结构，并为商业提供一定客源支持，未来区域规划成为第三个CBD拓展区，大悦城也将逐步开发酒店、写字楼、酒店式公寓，成为大规模城市综合体，资金、人流、信息的互动将提升区域整体形象和档次，为大悦城带来良好的发展前景。

大悦城秉承其一贯愉悦消费者的出发点，在上海打造“乐尚生活魅力场（Trendy Lifestyle Hotspot）”，旨在引领区域时尚的新高潮。

上海大悦城整体定位为都市白领女性的“约会主场”，将目标客户锁定在22-30岁为主的时尚年轻女性，为她们提供符合潮流、性感、享乐的一站式生活服务。

上海大悦城从500多个招商品牌中挑选了180个，国际品牌的数量达到71.2%，从整体品牌档次上看，选择性感、时尚、前卫的品牌和服务，达到聚焦都市年轻白领这一庞大客群的目的。特别增加了厨艺培训馆和家居美术馆等特色品牌。

从整体经营上看，大悦城以零售购物为主，其数量和面积占比分别达到74.3%和48.2%，餐饮在数量上占22%，面积上占41%。知名餐饮品牌店的引入无疑为项目加分许多，众多消费者慕名而来，为高层餐饮带来了很高人气的同时，也拉动了对底层商业的消费。

大悦城每层都有自己的特色主题，与主题相应搭配各种特色品牌，为不同类别的消费者提供独到而完备的服务。地下二层为车库，地下一层为精品超市、时尚杂货、流行小食主题为乐活族；一到六层以潮流服饰、美妆等零售为主打，定义主题为美学家、拜物教、时装精、潮流军、混血儿、创意师；七到九层为美食餐饮区，都食客、料理王、饕餮控作为主题；十层及十一层是KTV及影城，统一定义为享乐派。

作为亮点，大悦城拥有国内首座屋顶悬臂式摩天轮——SKY RING摩天轮，并配以沪上首个屋顶艺术街区，对于年轻人尤其是年轻女性有着致命的吸引力。

摩坊是摩天轮脚下的街坊，承载浪漫和遐想之地，摩坊More Fun 166位于上海大悦城北座的8F和9F，2万平方的建筑体量，是沪上独一无二的大体量屋顶商业空间。以四十余间风格迥异的特色店铺串联起客流罕至的8F/9F，集原创、手作、情调、风味、夜宵为一体的街区。承袭苏河湾的历史遗韵，摩坊More Fun 166采用怀旧的红砖墙，唤醒消费者复古情怀；后现代工业化的装修风格，融合当代审美趣味，赋予摩坊另类的空间体验，与传统零售形成鲜明对比，彷如穿越。

街区共分为三大主题版块，即手作人街、霓虹街和未央街。手作人街是手工艺体验区，你可以在这里买到这些基本物品：手制皮具、金属器件、版画、微景观，也可以参加以下体验：印刷、造纸、烘焙等，重点是在体验、学习的过程不仅给这些年轻人感受新的情趣，更是培养其兴趣，留住客源的好方法。

霓虹街是专为玩家们提供进食的地方，以简餐为主，选择多样化，完全就是“假装在香港、新马泰”系列。

未央街玩的是2点前不打烊的夜间游戏，给夜生活丰富的人一个完美的游玩圣地。

SkyRing摩天轮已成为上海城中心令万众瞩目的爱情地标。它具有高空景观优势，它承载着上海大悦城打造的独特的浪漫情感。它的出现，是国内购物中心实现商业跨界的引领者：商业跨界娱乐，购物中心首次与摩天轮、音乐、酒吧、泛约会等元素结合。

宁波目前的商业体，针对的客流范大众化，主题无外乎吃喝玩乐，没有个性十足的，主题鲜明的项目。雷同的商业体太多，导致百姓选择时要么就近，要么去传统的商业体比如天

一、万达，或者广场内有个性店或新店图个新鲜。要留住客流，拓展客流大悦城的方式应该是一个不错的选择，针对年轻女性，爱情地标吸引人气，手工作坊等体验项目留住人群，辅以吃喝玩乐等不断刷新的项目丰富人群的体验。

宁波文化广场在东部新城已是地标，零售没有好的基础也没有好的空间去发展，而教育培训项目已有口皆碑，若能增设手工作坊等体验势必会让广场在教育体验这一块更加突出，也对广场文化的定义更加明确，更能让客流长时间的驻留，保证广场其他的配套项目有更多商机。

第五篇：虹悦城的经验

虹悦城的经验：

1、家庭消费和情侣消费成为主流（反观华润万象过分高大全，既不是德基模式的塔尖操作模式，也不是虹悦城这种主流群体定性，客户群体定位过多导致吸引点分散）虹悦城基础定位于国际化、年轻时尚化，亮点突出以家庭与亲子为中心，针对目前中国4-2-1的家庭结构中孩子为消费重心的消费状态，将“孩子们的向往之地，父母也一定会同行”的消费理念作为定位基准，努力打造亲子式的大型家庭潮流生活MALL。

在业态布局上，负一层为国际品牌超市及各类特色餐饮;一层、二层为国际时尚零售品牌;三层为丰富多彩的family式体验馆、儿童娱乐天地;四楼真冰冰场、五星级影院及各类大型餐饮。其中，时尚零售、品牌餐饮与娱乐服务这三条主要产品线，很好地诠释了虹悦城“走在时尚最前端、全客层一站式购物中心”的商业定位。

2、脱离传统项目思维，目的性消费成为重点（华润的商业中心地块论过分将大众消费或商务消费作为重点）?? 一方面，项目选址不能用传统的思路考虑，随着城市经济的发展，步行距离已经不再是衡量选址的唯一标准，现在人们普遍接受的是车行距离了。另一方面，传统市中心的核心商圈往往拥挤不堪，城市周边的商业中心需要兴起。虹悦城地处内环快速交通的西南枢纽，周边有大量住宅。商业的模态化、多元化使得项目的目的性消费成为重点

3、每个Mall要有自己的运营思想（华润格式化、模态化的产品形式，与万科等企业一样，有时候往往脱离本土消费习惯）

随着越来越多商业中心的兴起，如何应对同质化的竞争，做出自己商业中心的特色极其关键。购物中心最关键的是对整个运营思想的把控。比如如何产生互动，给客人营造什么样的环境，让客人置身什么样的空间，你会用什么样的东西去感染他们，让他们再来，这些才是运营购物中心最重要的。如何让消费者觉得舒服，满足他们更多的需求，比如更好实现交通通达性等。注重与消费者互动性强的活动的打造，增强顾客的参与性。

天梯、水系、每层及时更换的各类活动性布景、-1层每天定期的演出，虹悦城以自己的特色形成了自己的独特魅力！

未来购物中心的价值主要通过集客能力、功能性、品牌运营力、持续性等四个方面体现，其中，核心竞争力的提升主要还在于自身经营的持续性，通过对市场、消费力、政府规划等因素的把控，提升经营的持续性。购物中心在提升自身核心竞争力的过程中，应该借鉴百货店的管理模式，比如虹悦城拥有自己专门的运作团队，专门的行销部门进行市场分析、调研、推广，及时了解消费倾向和消费波动，制定契合需求的主题营销方案。

4、快时尚产品、特色餐饮、影院、儿童消费四大主线将构建未来商业人气的主线

HM、ZARA、GAP、优衣库等快时尚产品由于产品更新速度快、性价比适宜，多品牌类叠合更能产生聚合效应，比如虹悦城的ZARA聚合了其旗下9大主打品牌的7个，规模性产生聚焦效应。

水游城：

一、集客能力的规划

（一）建筑思路和设想

1、标志化---设计宗旨

用个性的表现突现标志性空间，形成繁荣据点，与都市中心形成回游，含盖城市个性。南京水游城穹顶设计采用的是南京雨花石的肌理纹路，一侧墙拼花是采用南京夫子庙贡院窗棂的现代表现，另一侧墙的两色分界线的斜坡角度是南京紫金山的山峰线，一个商业设施把城市的的重要元素融入，赋予了商业设施生命力。

2、回游方式---与其他商业设施的回游性

3、开放性开发---既有城市基础设施的活用也有公园的连续性

南京水游城是40亩见方的地块，腹地较深，项目本身也有限高要求，为客流导入、环境设计及物业价值提升：

（1）、整个建筑分为两组，中间用运河贯穿，既体现了整个设施的休闲性及活泼性，又增加了商业的氛围，同时还增加了曝光率高的商铺，提升了店铺的商业价值。

（2）、运河设置在负一层，因是开放性建筑，让人有两个一层的感觉，制造了一个地面，提升了物业价值。

（3）、中心舞台引入向心力概念，让客流自然进入，通过两个主入口一个中心点，配合商品的布局拉动客流的均衡性。

（二）环境营造、重视五感体验

南京水游城开放式的设施，将空气、阳光、水、绿色植物引入商业设施，将两个主入口设计成峡谷的感觉，同时也形成风的对流，运河上设置音乐喷泉，喷泉水上下起落会释放大量负离子，随着风飘散在设施中，空气会显得更加清新。每季及每个主题活动的装饰布置，加上现场的音效及温度控制，让客人有很好的视觉、听觉等器官的感觉效果，给顾客留下美好的回忆和无限的想象空间。

中心舞台每天不同的表演，使设施充满娱乐的氛围，让人们得到愉悦和体验，一大批想消费和不消费的客人还想继续来到来水游城。

（三）差异回游

南京游城的定位是：“时间消费型的家庭娱乐中心”，目标客层是以年轻家庭及情侣为主，MD以复合性、广域性为目标，以时尚、国际SPA大店、Lifestyle店铺为基础，与现有新街口商圈形成差别化。不仅吃、喝、玩、购复合性业态及近40%的南京独家品牌，有别于南京现有商业设施，其建筑形态、景观环境、娱乐氛围更是独树一帜，促进两商个圈的回游性。

二、功能性的规划

（一）人流均衡

购物中心空间价值的最大化体现在能够吸引充沛的人流并使其在此区域停留。在进行业态规划时应与人流的规划充分结合，让整个设施人流均衡，能够较好的避免死角商铺，使商铺价值达到最大化。商业设施层数越多，营业面积和租金就越多，其固定成本摊薄后的利润和投资回报也就越大。

南京水游城商业有九个经营楼面，地下三、四层为停车场；地下二层以不同类型次主力店及美食广场为主，将人流吸引下去形成喷泉效果；五楼做花园餐厅，五楼顶做成屋顶花园形成喷淋效果；四楼设置电影院；三设置电玩城，东西两头的两端设置集客能力强的次主力店，将两端拎起；负一楼设置中心舞台运用向心力的概念，将人流聚集中间又向四周分散。各楼层均设置有集客能力强的业态，将人流纵向横向拉动，使整个设施人流均衡。设施还有一主一次的动线，在次动线上尽量放置目的性强的业种，有利于将顾客

引至设施的各个位置，形成良好的经营氛围，提升整场的租金水平。

（二）业态相乘

一般来说，商家资源可以分为购物、餐饮及娱乐三大类。至于三大类的比重如何配置，没有恒定的比率，可根据不同地域，不同主题定位，不同投资回报要求，采取差异性进行设定。

在业态规划中，要充分考虑不同业种的集客能力。集客能力强的商店对购物中心的贡献，不仅仅局限于单店经营业绩好，更重要的是它们会带动周边商店的人流，形成整体良好的经营效果。各业种对于消费的吸引力也会相对不同，有些业种的消费者层基本是全客层的，比如餐饮业；有些消费则具有很强的针对性，比如服装服饰的集客能力就会强于文化办公用品的集客能力；餐饮类的集客能力则强于电器类的。因此，不同业种的集客能力也是业态规划的考虑因素之一。一般来讲，电影院、娱乐、大型餐饮及目的性强的服务业态的租金，相对零售店要低，次主力店租金要低于品牌店铺。所以各业态，各业种，次主力店及品牌专卖店的搭配就需要有合理比例，主要是兼顾集客能力和租金收益。

既然有合理比例，那就得在某些业态上做取舍，在选择的时候，应尽量不选流行度高、对建筑设备要求高且不便再改造的业态或业种。南京水游城在业态设置时，有电影院、电玩城、真冰溜冰场三个娱乐项目可供选择。由于真冰溜冰场是个阶段性流行的项目，对建筑结构的要求高，既要有一定的荷载要求，又要无网柱，层高10-12米，租期长且物业再利用的灵活性不如电玩城，经营的更新度也不如电玩及影院。电玩和影院可以不断推出新的游戏及影片，所以我们放弃了真冰溜冰场。形成了以洲际酒店、餐饮、娱乐、购物、服务为一体的综合性购物中心，设置了南京最大的室内停车场、丰富的业态让南京水游城集客元素得到相乘效果，让南京水游城增加了功能。

（三）BOH的设计与布置

辅助功能区是指在商业场所中那些必须具备，而又不能用来当作商铺招商直接创造利润的面积。例如电梯、厕所、休闲空间、设备间、绿化、停车场、后场通道、卸货场等都属于辅助功能区范围。

不同的商家对商业辅助功能都有不同的要求。大型超市，就要求有一定面积的卸货空间；有些餐饮业种要求有一定的设备用房；零售店铺则需要后场仓库。所以商家的辅助功能需求是业态规划必须考虑的因素之一。

三、持续力的规划

购物中心管理重点究竟是什么？有不少开发商甚至经营者都问过我，说到底，投资是要追求回报，那就是要管租金收取及提升。围绕这个中心那就得管销售额提升，什么因素是影响销售业绩的，那就是管理的范围。它包括租户品牌的市场竞争力、店铺装修、货品品种尺码齐全、店员的商品知识、推销技巧、促销活动等。还有环境、设备功能的完好、售后服务、整体设施的推广及市场形象诉求、后续的商品更替等等。我个人认为，在中国目前的市场环境下，购物中心与百货店的管理有很多可以相互借鉴及交织的内容，运营管理模式并不是完全不同。南京水游城在运营管理模式设计时，我就将百货以及购物中心的管理模式结合起来，取其精华，树立统一运营、同享共生的理念，创造地域，开发商、租户共同繁荣，把商业设施作为城市资产来运营，成为市民体验和享受生活的好场所。

四、租户能力的规划

通常我们将租户分为四类：

客流贡献租户，此类是给购物中心集客流。

品牌引领租户，对项目定位有支持作用。

收入贡献租户，它体现的是整个收入贡献，而不是单平米的收入贡献。有的客户可能租金很高，但是它的收入贡献在整个占比中很小，所以它的走与留对整个购物中心影响不是很大。

面积消化型租户，就是综合功能性的租户，它占的面积大，对客流也有一定的吸引能力，对品牌也有一定的定盘星作用。所以从面积上就体现出了它的贡献价值。

对商业设施起关键作用的还是核心租户，是指符合项目既定定位和组合要求下，在客流带动、品牌引领、收入贡献及面积占比方面的一个或多个方面起到核心影响作用的品牌租户。

购物中心里面肯定有一些非品牌租户。只有是品牌的租户，在这里才可以称为核心租户或者有这个可能。如果不是品牌，首先它在两个维度上就会受限制：第一，在客流吸引这个维度；第二，在品牌引领这个维度。所以，要求它必须是品牌企业。这种品牌企业，也不能因为它在短时间有知名度它就是品牌企业。它还有一些内在特征，就是它至少在三年到五年有一定的市场竞争优势，它的产品、服务、理念或者操作模式在市场上有竞争优势，这样它才能长期保持所谓的“品牌租户”的内涵。同时，他的核心服务、管理、团队、市场占比在它所在的行业有领先地位。这是品牌租户的关键所在。

商业设施业态比重，布局合理是业态规划成功的前提，选择好租户组合是成功的关键，才能从聚集人到人的回游，才能让顾客：

①持续的好奇心---

店铺商品组合状况，动线布局

②期待感---信息

促销，活动，各种服务

③视觉效果---店铺门脸，标识，设施环境

南京水游城的招商工作基本都是依靠自主招商完成，极少使用招商代理，这从根本上保证了规划理念和招商目标的实现。对未来租户品牌度、新颖性和业绩能力的追求，无疑给招商工作自身增加了压力。但是，开业至今，近几年的运营业绩证明了当初的指导思想和前期规划制定是良好收益和持续发展的根本源泉。

水游城的成功不是偶然的，它包含了把握消费趋势、地理位置优越、市场潜力巨大、建筑景观独特、市场定位准确、运作模式高效这些要素，才是其能良好运营的关键。”夫子庙商圈的新兴大型商业总体量将达到20万平米，总的将达到50—60万平方米。茂业国际、水平方等商业项目的兴起，将完成夫子庙商圈向未来的现代时尚特色都市商圈的历史性转变和历史性跨越。

南京水游城是2.5版情景商业，天津水游城是1.8版的，日本福冈运河城是3.0版，南京水游城通过结构布局与水景的结合，打造了城市溪谷的体验式情景商业，已经领先很多商业中心。舒适的空间和装饰、愉悦的总合运营、相辅相成的综合利用、生活方式的组合型消费都是水游城的项目规划理念。水游城商业定位非常成功，一座家庭成员都可以得到快乐与满足的“家庭型娱乐休闲中心”。

对于水游城，我的观点是地段是支撑这个商业能够快速成市的重要原因，很多南京独有的品牌形成了自己的特色，快时尚产品及餐饮构架了水游城的基础思想。

给予华润的启发：情境地产未来将是华润必须考量的对象