2014年太原房地产分析（定稿）

第一篇：2014年太原房地产分析（定稿）

2014年太原房地产分析回顾2013年的太原楼市，造城市长耿彦波重回太原：大修路、建地铁、改造城中村、再造晋阳古城...一时间，太原工程“遍地开花”，给太原古城带来了新的活力的同时，也利好房地产市场。

2013年初，造城市长耿彦波重回太原。34个城中村改造项目，以及部分棚户区改造项目，耿市长做出3三项承诺，一是政府保证拆迁；二是政府的配套条件，城中村改造到哪里，道路、水电气暖配套到哪里；三是政府创造效益，实行并联审批，提高行政审批效率，限时办结。

太原的诚意，引来了一流房企助力太原的城中村改造。时至今日，太原的城中村改造拆迁基本完成。

小产权房在全国许多大城市普遍存在，随着房价走高，违法违规建设小产权房屡禁不止。2月28日，太原市政府发布紧急通告，要求起对全市在建项目进行执法大检查，严肃查处违法用地和违法建设，小产权房将严禁售出。严禁未取得预（销）售许可，以认购、预定、排号、收取定金、预订款、吸纳会员、发放VIP卡等方式变相销售商品房；严禁违规组织党政机关、群团组织等单位团购不符合预售条件的项目；严禁返本销售或者变相返本销售商品房；严禁采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房；严禁分割拆零销售.商品住宅；严禁委托没有资格的机构代理销售商品房；严禁以不受限购政策限制为由诱导购房者购买住房；严禁打着保障性住房旗号销售非保障性住房。严格禁止以城中村改造、新农村建设名义向社会出售小产权房。十个“严禁”让太原的楼市陷入“绝境”

据相关部门调查统计，目前，太原市内的在售项目有近300多个，其中手续齐全的项目仅70多个，证件不全的有80多个，城中村的小产权项目近130个，占到在售项目总数的近半。截至7月底，太原六城区已有49个违规项目被查封。

2013年4月太原启动大规模道路改造工程：东中环、西中环、北中环、并州路、府东、府西街、南内环东西延长、千峰北路北段打通工程、长风东街东延„„12月26日太原中环线路正式通车，设计时速60公里，全线无红绿灯。11月2日，太原地铁2号线破土动工，2018年12月，实现一期线路通车试运行。太原城人“地铁梦”将成现实。

2013年国家要求严格楼市调控，太原作为省会城市也不能坐视不理。政府研究确定2013年我市新建商品住房价格增幅低于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅。

11月28日，山西太原紧随各大城市楼市调控步伐，《并九条》横空出世。

一，限购升级，单身人员可以作为独立家庭购房，购房年龄从原规定的18周岁提高到20周岁。凡20周岁以上、有本市户籍且无房的单身人员，只能在本市范围内购买一套住房。

二，12月居民消费价格涨幅出炉：居全国居民消费价格总水平同比上涨2.5%。其中，城市上涨2.5%，农村上涨2.5%住价涨2.8%租金涨4.7%。

三，截止到2013年12月 太原房价连涨10个月均价达到每平米6802元。

四，2013市房管局办理房产抵押登记业务达33415件 金额达251亿，市房管局办理房产抵押登记各类业务总量达33415件，贷款金额达到251亿元。房产抵押是房产交易的重要组成内容，个人通过房产抵押贷款，既是短期内经济实力不足的无房者圆住房梦的主要途径，也是有房者实现住房保值增值功能的重要渠道，近年来，我市房地产开发市场两成以上的新建商品房开发都是通过抵押贷款方式实现的。绝大多数开发企业通过抵押贷款这一融资渠道实现了滚动开发。

五，2014年中国房价还会继续暴涨。

未来20年，就算楼价是下跌的，也是相对的下跌，而楼价涨是绝对的。中国房价难跌大揭密，未来20年将上涨18个铁证。

1、中国从毛泽东时代开始就鼓励多生多育的政策，这导致中国变成了全世界人口最多的国家，因为人太多了。中国虽然实行了计划生育。但是由于惯性。人口还有20年的增长期。人口增长导致房价上涨。

2、城市人口增多导致房价上涨，外来人口以及城镇乡人口的不断涌入，城市的住宅及用地远远满足不了他们的需求。

3、土地是不可再生的。土地稀缺导致房价上涨。

4、刚需旺盛导致房价上涨。

5、开发商技术革新导致房价上涨。

6、造房成本上涨导致房价上涨。

7、拆迁补偿无形增加导致房价上。

8、房产税，各种房产税转嫁导致房价上涨。

9、城市化进程拉动房价上扬：中国正处于经济调整增长中，城市化进程正在加速，城市化进程的加速，必然伴随大量非城市人口涌入城市。

10、中国城市正处于大拆大建的高速发展期房价上扬不可缺：城市的快速扩张，必然导致大拆大建，扩张后，需要大量的居住、工作人口相匹配。此外，大拆大建还导致大量的拆迁性需求，并且都是小房换大房，普通房换高档房。不可能城市扩张后，却无人进驻，而成为一座空城，事实证明，城市扩张到哪里，人口就填满哪里。

11、经济发展离不开房地产，支柱产业地位仍无法动摇：大城市在几年前，都是以房地产作为支柱产业来对待的，当下大城市的经济发展走上正轨，房地产的支柱产业地位虽然不明显，但仍然在起着举足轻重的作用。而在二、三、四线城市，房地产仍然是当之无愧的支柱产业，这就是为什么中央进行调控，地方政府却不配合的根源所在。对于二、三、四线城市来说，尤其是三四线城市，产业薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地产来带动经济的发展。房地产的开发，是城市方向的引领者，房地产开发到哪里，城市就延伸到哪里。

12、房地产成了地方财政的主要收入来源：房地产成了地方政府财政收入的主要来源，这已经是一个不争的事实，我们不说房地产对地方经济的拉动，单是房地产开发所需的土地供应，就是地方财政的支撑点，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就会囊中羞涩，减少了财政收入，就会影响到地方政府的行政力量、职权力量

13、奢侈消费风起云涌，助长房价飚升：盛传中国富豪在美国大把大把烧钱消费，“哥什么都没有，就是有钱”。

14、注意，是控制房价过快上涨，不是打压

15、通胀预期加大，带动房价上扬：CPI在不断上升，农产品价格屡创新高，从经济学角度来看，食品价格指数将直接反射到房价上。看看油价这几年攀升有多快，像滚雪球似膨胀。物价指数的走高，必然带动房价上扬，连白菜萝卜的价格都在上涨，房价没有不涨的理由。

16、地价猛涨，催高房价：大家只看到房价在飞涨，实际上地价比房价涨得更快。

17、建材价格攀升，成了房价的幕后推手除土地价格暴涨外，房地产的其他方面的成本也在不断上升，钢材、水泥等建材价格的上涨，成了房价上涨的一个隐形幕后推手，成本增加，房屋售价无疑是会跟着增加的，并且房价的增加比成本增加的系数高很多。

18、“有房才有家”的传统守旧思想赶着房价上涨

六，短短几年时间：太原房价为啥上涨这么快

省城住房供不应求：据房地产市场调研显示，以今年9月为例，太原市的商品房市场整体上呈现量跌价升的趋势。而从太原房价网提供的信息来看，截止到11月3日，二手房均价为7933元/平方米，环比上周上涨0.02%。2013年，太原市场上相继涌现出一些新晋地产项目，为了更快地打开市场，迎合刚需以及改善型居住客户的需求，部分开发商大打折扣牌，其中还不乏品牌开发商。

二手房供应量不足：供不应求的现象对二11月2日，长风街文华苑小区易佳房产一位

经纪人表示，今年省城二手房市场的需求量非常庞大，但供应量却明显不足。

除了限制五证不全的项目销售这一原因外，全城正在进行大范围的提质升级改造，不少卖房人对道路改造后的涨价预期值高，捂盘惜售的想法成主流。

多方因素引领楼市走势：目前，太原市的房价仍然呈稳步上升趋势。政府修路、修桥、拆迁、地铁开工、新的拆迁政策等都是带动地价上涨的重要因素。

七、2014太原楼市调控 只有改革才能让房价走出困局

从政策方面看，太原楼市2013年年底，太原楼市限购令再出升级版，无论是进一步抬高商品住宅的购买门槛，还是继续提高商品住宅贷款的难度，都成为最大的亮点。政策有两点——一是“不准涨价”，另一个是限购“不会放松”。

不仅房地产，现在钢铁、水泥等行业产能过剩严重，也与这个“压力”、“动力”有关。

八、2014太原楼市走向：优质新房受宠持有增值稳健

太原楼市眼下依然处于淡季，推盘量剧减，成交量也并不火爆。不论是从选地段还是从选项目方面，购房者的要求将更加细致，开发商只有使产品更加迎合市场深层次的需求，提升产品竞争力，才能立于不败之地。

九、2014太原新盘面市：仍将以大牌房企为主导

2013年，太原市对房地产销售市场的严加规范，“捧红”了手续齐全的名企大盘。由于连续一年的“严惩违建、违规预售”，太原市场上十余个证件齐全的大盘项目已提早完成了全年任务。

今年3月前后将有新房源入市。在刚刚过去的一年中，虽然太原房地产市场总体发展还处于低位运行态势，但是销售额以及销售面积这两个标志性数据都表现出相当幅度的增长势头，许多楼盘、尤其是大盘的成交量均出现了回升，尤其是那些经受住政策影响的知名大盘更是取得了不俗的销售成绩。

十、2013年年末太原房产市场仍以刚需房为主打

房源入市平价盘较多，二手房“有效”房源增多。随着政策难以落实以及太原实施细则一直未出台，政策对二手房市场的影响逐渐削弱，成交量逐步回落至理性水平。

十一、太原众多开发商打响年底“促销战” 或是购房好时机

每年年末，众开发商都会通过形形色色的优惠活动，打响年底“促销战”以促进全年的销量。对于购房者来说，此时或许是购房的好时机。

针对各开发商年底给出的促销活动，一位地产项目负责人表示，每年年末都是各楼盘完成全年任务的冲刺时期。

对于购房者来说，楼盘年末的“促销战”可能存在着较多的购房机会。

一般来说，开发商冬季都会面临着建筑安装公司催款、银行贷款的压力以及年末销售业绩的压力，这会让他们短期内调低楼盘价格。

十二、房价高也得买房 刚需买房五大技巧

一，地段第一指标：首先是中心区；其次是次繁华生活区；再就是CBD区域和开发区。但不管哪种区域，买房选择合适自己的地段才是最重要的。

二，小区配套要合理齐全：小区内停车空间的设计，是否合理，是直接对人们出行造成影响的。监控系统，小区光钎，安防系统„„等等设备是不是齐全，买房子时也不能忽略这一点。

三，品牌房企值得信赖

在选择房企方面，大品牌开发商应该成为首选。品牌房企的优势在于：一，能够精准的把握地段价值，将楼盘的城市价值挖掘到位，让楼盘在未来发展中更具增值潜力；二，品牌房企承载着筑房责任心，产品质量将得到强有力的保证；三，品牌房企的物管在正规管理化中已形成让业主更贴心更省心的服务理念，让业主收获更高品质的居住感受。

四，楼盘周边配套要完善

楼盘周边配套是否完善，直接影响着人们的居家生活。另外一个重要的原因就是，配套完善的楼盘升值空间才比较大。因此刚需购房前，要做好准备，考虑全面，才能买到自己想要的好房子。

五，户型非常重要

一个好的户型不仅可以让生活添加便利，更能让房子有更好的升值空间，在换房的时候受到市场的青睐。一个好的户型具有三大特点，第一，格局方正；第二，偏大面宽、偏小进深；第三，采光要好，没有暗间；第四，房间大小适中。

对于买房面积，买小在买大，在如今严厉的房产条以及换房成本不断增加的市场下已经不再适合刚需购房者，一步到位应该成为首选。

中国房价跟开发商一点关系都没有，第一跟货币相关，第二跟规划相关，第三跟政府的配套相关。

目前中国开发商已经明显感觉到银行给你的按揭贷款开始紧张，取消所有的优惠利率。尤其是到年底，资金特别紧。

货币偏紧，意味着我们房地产最起码投资开始出现问题。也就是说房地产商分化继续持续。看供应，2014年待去化的面积依然会同比增长10%。可售面积在增加，需求在放缓，如果是这样的话，我们认为明年市场要着陆，硬着陆就是最不希望发生的。

总的来说

第一，今年房地产市场软着陆；

第二，行业总成交面积进入中期高位平台，因为消费升级我们认为依然可以维持平台整理。

第三，50个城市是关注重点，二线城市比一线城市表现更好。

第四，投资客不会明显增加。

第五，35岁以下是绝对的需求的主力，占比会持续提升。144平米以上大户型滞销依然不会改变。

第六，一线城市房价属于资产的故事，现金流折现要求带动租金长期持续上涨。第七，二三线城市商业泡沫凸显，价格回调，商业土地进入寒冬。

第八，利率市场化加速，行业集中度迅速提升。迈入主流开发商的门槛越来越高，追赶龙头的难度越来越大。

第九，上市开发商财务稳健，加杠杆相对理性，对抗行业周期波动能力提升，销售回款质量比较差、高位加杠杆这些过于激进中小开发商将面临短期偿付危机。

第十，开发商利润和ROE趋势是下滑的，高地价和资金成本是利润最大杀手，粗放式发展一去不复返，开发商经营、竞争面临严酷的精细化考验。

最后，房地产服务业进入转型新时代，整个行业将会诞生新的服务的内容。中国房地产到今天，我认为2014年是进入下半场开始的元年。

第二篇：太原房地产

太原市场房地产调研报告

第一部分 太原市开发商及代理商调研

一、太原市十六大开发商名录

1、评定依据及标准：

近年来，随着太原房地产市场的持续升温和不断发展，越来越多的开发商加入了竞争的行列。据太原市房地产协会资料显示，截至2005年5月，我市共有房地产开发企业395家，房地产中介企业141家。全市房地产上半年投资总额16.5亿元，同比增长46.9%,占全市固定资产投资总额的14%。本篇是对综合实力较强的部分企业的简单分析。资料来源于：

A前期市场调研资料汇总

B互联网站

C电话调查

D太原市房地产协会统计数据

E太原市统计局统计数据

通过对我市房地产开发企业的注册资金、开发资质、员工数量、开发规模、企业形象等各个方面及2002年以来230个在建在售项目的初步调研和统计，我们评选出太原房地产行业16强。

2、八大开发商列表（30万平米以上）

序号开发商名称开发资质开发规模（万平米）主要开发项目

1山西华龙泰房地产开发公司壹级50中辅院小区、华宜大厦、锦绣苑、腾龙苑、怡和广场、东港嘉园

2山西安业集团壹级50安业大厦、安江公寓、环球世运村、安静小区、安广小区、安业商务广场

3山西中保房地产开发公司壹级46中保京华城、兴华商务广场、高尔夫体育休闲中心、中保大厦等

4山西华吉房地产开发公司贰级46漪汾华苑、华宇绿洲、华宇国际

5山西中博房地产开发公司贰级43佳地花园、佳地园中苑、榆次佳地花园

6山西阳光房地产开发公司叁级33阳光大厦、阳光小区、阳光时尚公寓、阳光地带 7山西宝地房地产开发公司叁级33铜锣湾广场

8山西恒实房地产开发公司肆级31和信商业广场

3、八大开发商列表（17－30万平米）

序号开发商名称开发资质开发规模（万平米）主要开发项目

1山西大唐房地产开发公司贰级25大唐智能花园、大唐四季花园、2山西珠琳房地产开发公司贰级22珠琳公寓、珠琳国际、珠琳数码大厦、珠琳商务广场、怡安公寓

3太原万丰房地产开发公司贰级22佳泰花园、国贸中心

4山西太重大唐房地产开发公司贰级20大唐长风、大唐世家、奥林匹克花园（规划中）5山西鑫茂实业发展有限公司叁级18鑫茂花苑、鑫茂大厦、世贸中心

6太原诚达房地产开发公司贰级18和平苑（一二期）、鑫芳庭院、漪鑫雅园、滨湖豪园 7山西石林房地产开发公司叁级17石林苑、奥林花园

8山西银建房地产开发公司贰级17桥东小区、清风居、鼎元时代中心

第三篇：房地产分析

房地产作业

32011110100房地产调控应强化市场调控手段

监管部门近期表示，房地产调控应更加注重市场和法制手段。业内人士认为，当前行政调控措施产生的效果毋庸置疑，但市场和法制的调控手段亟待跟进发力。未来开征资本利得税、从严征收土地增值税、调整土地供应结构等措施都可能进入监管部门的考虑范畴。此前，呼声较高的市场手段是开征房产税，增加房屋持有成本，长期看可以减少投资者囤积房屋的动机，扭转房地产市场供需关系。但有专家指出，税法是国家基本大法，出台必须理由充足，程序合法。征收房产税涉及土地使用费的缴纳问题，事关土地制度;开征房产税需要避免其成为地方政府财政收入的新支柱，加重普通百姓负担;除商品房外，其他各类非商品房如何征收房产税;此外，存在征税成本较高，存量房的普查评估困难等问题。短期内，全面开征房产税难度较大。

在房地产市场开征资本利得税，被业内视为遏制投机性购房的重要市场手段和法制手段。在买卖环节征税，根据交易时标的价格的高低，按照不同的税率征收;根据所持有的年限长短，对短期投机者课以重税。比如，如果购买一套房子是150万元，一年后如果以200万元卖掉，赚的50万元利润就以超过70%的税率征税，即上缴超过35万元的资本利得税，这样炒房的利润空间就大大缩小。

从严清算土地增值税，也是具有可行性的市场和法制手段，可以在一定程度上抑制房地产企业的暴利，加大房企囤地捂地成本，促使其加快开发进度、增加市场供给，改善市场供求关系。同时，从严征收土地增值税也会在一定程度上加大开发商的现金流压力，特别是对那些项目不大、实力不强的房地产开发企业，促进其加快销售回笼资金。

不过，从房地产市场长远发展来看，改革税制、打破地方政府对土地财政的依赖，降低地方政府推高地价和房价的动力，才能使房地产调控政策得到更好的贯彻落实，从源头上解决地价和房价居高不下的问题。

此外，专家建议，调整土地供应结构，加大土地市场调节的灵活性。如增加保障房建设用地供应，增加普通商品房用地供应，减少低密度高端住宅用地供应，适当提高商品住宅项目的容积率。同时，政府作为土地市场提供者，可根据土地市场行情，进行逆周期调节，保持土地价格平稳。同时，加快研究保障房的市场化运营体制，更好地引入民间资金进入保障房建设中来，提高保障房供应数量。

总之，房地产调控政策体系庞大而复杂，监管部门应适时研究完善市场和法制手段，减少行政调控带来的负面效应，多管齐下促进楼市稳定健康发展。

环境因素对房地产价值造成影响的典型案例

我国在一些房地产方面的诉讼案中，已经涉及到了环境影响评估。只是由于我国没有实质的操作规程和规范，使得环境因素对房地产价值的影响没有定量的评估报告。例如，北京某开发公司开发的一宗房地产项目，由于冬季施工造成的居室内氨污染，使业主的身体健康造成损害。因此，业主到法院就污染问题进行起诉，法院受理了此案。经有关部门检测，在住宅楼内数十户业主的房间里，空气中氨的浓度高出有关标准的十几倍甚至几十倍，其原因是冬季施工时在混凝土中加入含尿素的防冻剂造成的。事件发生后，开发商曾采取添置空气净化装置、公开道歉等措施，并可无条件按原价退房并双倍利息向业主进行赔偿，但业主并不同意，因为业主以较低的期房价格购买，而现在房屋升值近20%.双方对不动产的价值量存在争议，那么这宗不动产的价值量到底是多少，需要公正的评估。这是一个典型的由于不动产受到污染，而使当事人对不动产价值量产生争议的案例。

2003年《中国消费者报》登载了一宗消费者因住房受到无线电波污染而投诉的案例。北京市某区一个房地产住宅开发项目，由于其地处四环路的绿化隔离带附近，又与东三环的燕莎商圈距离不远，所以很多人都购买这里具有升值潜力的房产。但入住后不久，很多业主感觉失眠、头疼，手机信号微弱。经有关无线电检测部门检测，发现该住宅小区内的无线电波严重超过正常人能承受的范围，原因是距离该项目不远的地方有一坐北京市某广播电台的发射塔。很多业主要求按照升值后的价格给予退房。

当前房地产估价中环境影响评估的现状

对房地产价值进行环境影响评估，我国没有特别明确的技术规定和操作规程。在国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合发布的《房地产估价规范》（1999年2月12日）的第四部分第五条规定：“估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，……，对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。”从这条规定可以看出，估价规范对估价人员到现场查勘的内容进行了规定，但对“周围环境”的内涵没有进一步解释，只是要求估价师对估价标的周围环境进行拍照，亲身感受估价对象的周围环境和景观的优劣，形成估价师对估价对象的主观判断。多数估价报告和估价师没有对不动产标的物周围污染物和污染源进行查勘，在估价报告中也不包括环境污染对不动产价值影响的测算和消除污染物的影响而应该花费的成本预测。

对于处于污染环境中已建成的不动产，估价部门和估价师还没有相应的具体条款和程序进行环境影响分析，并根据污染程度对不动产的价值影响做出判断。公众对此也没有意识到在不动产受到环境污染的危害时，应该请评估机构和估价师对不动产的价值进行评估，并向造成环境污染的责任人提出赔偿请求。

楼市调控政策并未动摇

随着各省经济三季报的发布，京沪等一线城市楼市数据也呈现出一缕亮色。分析师认为，房地产市场整体上行趋势已经确立。与此同时，多地调控仍将延续小幅收紧的趋势。市场整体复苏明显

前三季度，广东商品房销售面积5066.48万平方米，同比下降1.4%，但降幅比上半年收窄9.4%。

上海前三季度，上海市新建商品房销售面积1229.94万平方米，同比下降5.9%，降幅较上月收窄1.9个百分点。北京全市商品房销售面积为1146.9万平方米，比上年同期增长25.2%。

“整个市场确实是全面复苏。”合富置业首席分析师龙斌称，目前几十个主要城市成交量回升得比较平稳，主要原因在于今年以来信贷微调、以刚性需求为主导的成交结构支撑了成交的增长。

中原地产市场研究部总监张大伟分析说，目前整体市场复苏趋势明显，开发商积极储备资金，购入土地，四季度也不太可能再出现有力的房地产政策，整体市场上行趋势已经确立。

调控政策没有动摇

9月来，尽管贵阳市房产政策出现了部分松动，但大多数楼市政策小幅收紧的趋势仍在持续，其中一线城市尤为明显：上海开展限购政策执行情况专项检查，防止违规操作；北京进一步收紧了限购政策，规定北京户籍居民购房须持第二代身份证；广州将对中心城区个别异常高价的住宅项目暂时采取限售措施。陕西省更是祭出成本大刀，规定在开发成本基础上，房屋最后售价只能加上10%左右“合理利润率”。

国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，部署四季度经济工作时指出，要坚定不移地搞好房地产市场调控。

“总体看，调控政策没有动摇，限购限贷的方向没有改变，地方在没有违反限购前提下根据自身特点做了一些微调，调控基本保持稳定。”龙斌说。

我校周边房价分析

根据资料显示，09年时万年花城地区房价平均15000/平方米，而截止到2012年10月，万年花城五期房屋均价达到了35000/平方米。整体上看，我校周边的房屋价格呈上涨趋势。我校周边交通比较便利，尤其年底开通地铁十号线二期，这在很大程度上方便了居民和学生的出行。故会使得更多住户愿意在此地购买房屋作为居住地。加之我校周围正在进行全面建设，拆迁等活动，相信在不久的将来，定会缩小城乡差距，使得花乡这片区域与大都市接壤，这样更会促进居民购买房屋。预计房价在维持一定水平的同时小额增长。

第四篇：房地产分析

针对近期媒体关于一些城市以“稳增长”为名拟放松房地产市场调控政策的报道，住房和城乡建设部新闻发言人日前就当前房地产市场形势和下一步政策走向等问题强调，坚持房地产市场调控政策不动摇。（6月5日新华网）

5月，各地楼市成交活跃，当月30个重点城市的新建住宅成交量预计将刷新2011年1月调控后的新高。在房地产投资创新低、经济增长下行压力增大的背景下，被抑制的楼市刚需入市，部分城市放松房地产政策，开发商以价换量进行促销，楼市初现“回暖”。但是“回暖”犹如昙花一现，预计下一个高潮是在金九银十。

从长远来看，中央房地产调控政策不会放松。5月18日至20日，温家宝总理在武汉市就经济运行情况进行调研并主持召开河北、辽宁、江苏、湖北、广东、陕西六省经济形势座谈会，温总理指出，要“稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策”。5月23日，温家宝总理主持国务院常务会议，再次提出要“稳定和严格实施房地产市场调控政策”。

住房和城乡建设部强调要继续严格执行差别化住房信贷和税收政策，只针对首套房的信贷支持和税收优惠政策，表明遏制投机投资性购房需求等调控措施未变。

投资性需求如今不再是主导，与此同时，保障房压市加大了市场供给，对遏制高房价也起到一定作用。住房和城乡建设部的数据显示，截至今年4月底，全国已开工城镇保障性安居工程228万套，基本建成150万套，完成投资2470亿元。

但我们不能盲目乐观，楼市还处于一个相当不稳定的状态，合理房价的目标尚未实现，房地产市场调控要维持现状压力很大。地方政府急需找到拉动投资增长与降低房价的最佳结合点，并杜绝信贷资金违规流入房地产市场。

稳定和严格实施房地产调控政策关系民生大计。在确保经济稳增长的同时，各地应严格执行中央的差别化住房信贷、税收政策和限购等措施不动摇，以引导房地产市场良好秩序的形成，巩固房地产市场调控的成果。（陈宏）

第五篇：太原周边骑行路线分析

太原周边骑行路线分析

最近致力于在太原周边刷山，现将心得体会总结如下： 一.纯骑行路线（无需太多骑行技巧）：

1.天龙山、晋祠：此路线由市中心起仅需30KM，天龙山与晋祠紧邻，具有很高观赏价值，晋祠乃拥有众多典籍与传说的文化圣地，王家祖先便供奉于此，需门票；天龙山乃国家森林公园，上有两处石窟及燃灯寺一座，需门票，约40一张（学生证可半价），上山盘山水泥路，约11KM（至山顶），坡度较大，一次登上去具有挑战性。

2.汾河二库：距市中心约25KM，盘山路约10KM，坡度较大，有山体滑坡现象，是事故多发段，不建议单独骑行，山顶有二库景区，景色宜人，门票约40（学生证可半价），二库景区有多处分景点，还有自助烧烤。

3.崛围山（前山）：距市中心约30KM，紧邻二库景区，位于中北大学旁，上山约7KM，坡度较大，较为安全，无门票。

4.生态园（西客站旁）：距市中心约15KM，上山约6ＫＭ，仅有一小段坡度较大，适合晨练用，无门票。

奇骏，然后进行一般舒适性改装：隔音、富威导航（多图）； 6、7月升级灯光：Q5小系双光透镜、雾灯黄金眼、杨杰升高加宽、更换倍耐力225/65/17蝎子胎；

8月10日出发，经317到昌都转318一路西行到珠峰，返回在日喀则尼木县转小路到羊八井接青藏到西宁，转甘南经若尔盖回川

自行车的日常维护和保养

一.前言

单车作为机械设备，要让其始终保持良好状态，定期的维护保养是必须的。山地车的使用环境相对恶劣，这方面的工作就显得更加重要，尤其在雨天和泥泞环境下，维护工作在骑完后就得尽快进行。

各个部件的相关厂商都会提供详细的维护保养说明，具体请参阅相应文档。本文讲述的是日常普通的清洗和维护。

二.清洗

当单车浑身沾满了泥浆，线管被污染，不堪使用时，就需要给自行车洗个全身澡了。

需要注意的是，自行车中有许多轴承部件，这些部件是非常忌讳水的侵入的，所以在清洗时，不要使用高压的水流，凡是有轴承的地方要特别小心。

第1步 首先清洗链条，请参阅链条的清洗和上油中的清洗部分，不同的是，由于之后马上要清洗整车，所以不需要把链条擦得非常干，把清洗液擦掉就行。

第2步 在容器里准备好清洗液，厨房使用的洗洁精就可以。不要使用洗衣粉等腐蚀性比较强的品种，虽然洗得干净，但过后容易导致螺丝生锈。

第3步 用水管把整车浇湿，使污垢自己回软脱落，不含轴承污垢又比较顽固的地方，可以使用较大的水压冲，冲不掉也没关系，后续步骤可以解决它们。

第4步 如果你没有使用碟刹系统，这个步骤可以略过。单独用一块干净的海绵(碟刹专用)，粘上第二步准备的还没用过的清洗液，清洗碟盘和卡钳部分。洗完后海绵放在一边，后面还会用到。

第5步 用另一块海绵，粘上清洗液，来清洗全车表面，包括车首、前叉、车架、刹车(非碟刹)、座垫座杆、变速器、车圈、辐条、曲柄、脚踏、线管等等的表面，之后用水冲净：

对于前后变速器一些细微处，海绵无法深入的地方，用长毛刷子粘上清洗液解决：

第6步 用长柄硬刷处理牙盘盘片、飞轮，先给刷子粘上清洗液，把刷子抵在牙盘和飞轮上，然后转动曲柄，转上几圈后，进行前后变速，使链条离开原来所在的牙盘和飞轮位臵，再抵上刷子，把原来在链条下的部位也清洗干净。最后用水冲净。

需要注意的是，别让水流浸入花鼓和中轴，对于密封做得不太好的产品尤其需要小心。一些密封很差的花鼓不能用这种方法清洗。

第7步 用宽硬刷子处理轮胎表面，将刷子粘上清洗液，依次刷洗轮胎表面，把齿缝中的泥土、石块等东西清除。最后冲洗干净。

第8步 用水浇灌全车，除去车上的残留清洗液。第9步 如果你没有使用碟刹系统，这个步骤可以略过。使用刚才放在一边的碟刹专用海绵再次清洗碟盘和卡钳，不要粘已被污染的清洗液，海绵里含有的清洗液就足够用了。这样做的目的是，防止在前面清洗过程中碟盘和卡钳被重新污染。

第10步 现在，用水把车彻底浇水净。清洗过程就结束了。三.晾晒

把洗干净的车抬到晾晒的地方，进行如下步骤。第1步 双手举起车，离地面约二三十厘米，然后放手，重复几次，把粘在车上的水珠摔掉。

第2步 有些车设计有排水口。举起前论，使车体与地面几乎垂直，让车内残漏的水从五通、车架等处的排水口排出。

第3步 用干抹布把整车擦干，尤其是线材的表面、前叉的管壁，碟刹盘片除外，让它自然风干即可，当然你也可以用一块专门的抹布来处理它。

对于快拆的论组，你也可以把轮子拆下，以方便晾晒。注意的是，链条要尽量擦干。

如果有太阳，在阳光下晒一段时间是比较好的，这有利于链条内部等细微处的干燥，只用布是无法完全擦干的。

待刹车变速线材的外露部分干燥后，调整刹车变速，松开刹车线和变速线，把处于线管内部的线材擦干，继续晾干。

四.上油

如果先前拆下了轮子，先把轮组安装复位，确保快拆锁到位。下面上油的地方如果含有轴承，则无效；轴承保养需要单独进行。第1步 给变速线管和刹车线管里注油，然后把线管安装复位： 第2步 给刹车杆和变速杆(指拨系统)的转动部位上油： 第3步 给前拨的转动部位上油： 第4步 给后拨的转动部位上油：

第5步 给链条上油，请参阅链条的清洗和上油中的上油部分。第6步 对于自锁脚踏，给锁扣部位上油，以防生锈： 第7步 给前叉管壁上油：

最后，擦掉零件表面多余的油，包括链条、飞轮、牙盘等地方。

山地车长途骑行需知

一 〃出发前的准备

首先要做的是 ：收集、查阅、整理沿途有关的各种资料和相关信息，包括较新版本的地图、交通图，沿途的地理、气象资料等。再根据你或你的团队的体力状况、假期长短、旅行季节等因素制定出详细的旅行计划。一般而言，长途自行车旅行的最佳季节为每年的五至十月份为宜（具体要因地制宜）。长途自行车旅行最好能结伴而行，因为你不知道在途中是否有突发状况，但长途旅行人数不宜太多，理想的人数为3到5人。团队的力量不容小觑，人数适当在途中可以相互有个照应，骑行也会更有乐趣。所以说 远程骑行最好组小团，这样既安全又不减骑行的乐趣。

二 〃所需要的物质准备

山地车远程骑行，首先要准备的就是自行车。如果有条件，最好选用专门为自行车旅行而设计的27英寸全地貌车。该类型车一般配有前后车架，能载重150公斤（包括骑行者）以上，避震性能较好，轻便结实，能适应各种道路状况。缺点是价格昂贵，零配件目前在国内较难买到。这大家也不需要担心，这可以用性能较好的山地车代替，只要你在山地车上换上一对公路用山地车胎（价格一般在150-200元左右）也能达到全地车的效果。

在出发前，对你的自行车性能方面和维修方面要有一定的认识。对你自行车整体的部件，操作性能要熟悉。对他人提供的见意可作参考，但在更换零件方面，不要作太大的改变，因为每一个零件都有自己的磨合期，在磨合期间要进行不断的调试，直至使零件进入最佳的状态。这需要很长的时间，就如轴皮来说，如果想一对轴皮用起来顺滑，它的磨合期大约是1500-2000公里，在这期间，你有不时留意，对玻顶的松紧要不时的调整。另外一个较为重要的就系你的座包，不要去追求过贵的，因为每人对座包软硬的适应程度都不同，不是越贵的座包，坐起来就越舒适的。只要坐得舒服，自我感觉良好就可以了！在选择座包时，所选的偏软或硬，这对你日后使用上都会带来不便。出发前，你一定要掌握自行车的调整和修理，包括；补胎、更换车条、更换刹车块，修理、调整前中后轴、修理飞轮等。

必备工具：镙丝刀（十字、一字各一把）、六角匙（4mm、5mm、6mm)、截链器、老虎钳、刹车线、变速线以备用、线匙一个、自行车便携式气筒、补胎工具。具备以上工具基本可以解决一般自行车的问题。

备用工具一般只需带上两条备用内胎就行啦。

三 〃 所需其它准备

服装：如果是在夏季或在较暖和的季节骑行，最好能购臵专门设计的短骑行服。它具有保温、透气、挡风、防雨等功能。骑行裤内还有透气棉垫，防磨且透气。可适应多种气候条件下骑行。只是价格比较昂贵。如没有骑行服，特别是骑行裤时，可直接穿着有弹力的紧身裤，里面不要再穿着其它服装，并且在经常摩擦的部位涂抹一些能起润滑作用的油脂。夏季骑行应做好防晒措施，以免晒伤皮肤。冬季或在气候较寒冷的地区骑行时，除注意保温外，还要注意防止衣裤或鞋袜过紧而导致血液循环不好，引起冻伤的发生。另外，骑行时最好戴上头盔，就算遇到了什么特发意外都可以保护头部。还要准备一件雨批，除防雨外，还有其他许多用途。

其他装备：为防风吹和小飞虫侵入眼睛，要准备好骑行眼镜。有色的可防强烈的阳光照射，无色的适用于阴天，还有一种浅黄色的专门适用于夜间。眼镜要选一些曲光度较好的眼镜，如何选择曲光度好的眼镜呢，方法很简单，只要选择一个直立的物体，比如门的边等等，闭上一只眼，拿起眼镜左右晃动，从你通过镜片看到直立的物体是否有变型，变型越大就表明这眼镜的曲光度越差，反之越好。眼镜的曲光度好坏会影响你的眼部，如果长时间配戴，会对眼部造成损害。另外骑行眼镜会有放大和减速的效果，用者配戴时要小心，需要一段时间的适应。一些必备的药物是要有备的。

四〃在骑行途中要注意的问题

首先是骑行速度问题。骑行速度要根据全队的身体状况、路途远近和假期长短来决定。一般来说；如果路面平坦，每小时骑行20公里左右。山地或丘陵地形，每小时骑行10到15公里左右较为合适。每天骑行的时间，在开始的3天到一周内，不宜太长，骑行120到130公里较为合适。身体适应后，每天增加20到30公里，也不会有太大的问题。对于初学者上坡路段是比较艰难的，特别是三公里以上的长坡路段。上坡的快慢不单由各人体力决定，而且对自行车的速比调校快慢有关的。初学者不像专业选手那样可以合理利用自己的体力和速比去上坡，所以在上坡时要学会用车流动的惯性去上坡，也就是说车向前走，它是有一个向前的惯性的，在踩脚踏的时候不要用死力去踩，只要顺着那惯性去踩就行啦。如果你踩的时候感觉过重，你可以调轻一档，后之调重一档。在上坡时，就算累如果没有必要就不要下车推车，因为一辆车在踩的时候最慢也有6-9公里时速，但人的步行速度只有3-5公里的时速，另外人在推车期间，除了双腿要支撑整个人的身体重量外，还要用双手去推动自行车，这样也会加重自身的劳累。

长途骑行后两脚会充血肿胀。休息时要平躺，尽可能把脚垫高，以促使血液循环。如有坡度不大的斜坡，也可头朝下地躺下休息片刻或把脚放在自行车上休息一下。

夏季，由于气温太高，白天骑行体力消耗极大，容易中暑等，不宜骑行。最好选择在早晚骑行。

如必须露宿时，应随身带一个防潮垫。换上干燥的衣裤，穿上雨衣，躺在防潮垫上。并且时间不宜过长。切不可穿着汗湿的衣服就地随意躺卧。

在比较干燥的地区骑行时，应在鼻腔内涂抹一些油脂，避免鼻腔干燥，保障呼吸顺畅。夏季骑行时，如感到头晕头痛、全身无力、烦躁心慌、恶心呕吐、舌干口渴、出虚汗、心跳加快等症状，要迅速到阴凉处躺下休息，马上服用一些十滴水。等身体恢复后在逐渐活动。切记不可用扇风法降温。

冬季骑行时，如感到皮肤发痒、红肿、麻木甚至起水疱时，要尽快用冻疮膏轻轻涂抹并做好局部保温。切不可因发痒而使劲搓揉。

长途自行车旅行时，一定要注意饮食卫生，否则半路病倒，自己遭罪不说，还会连累同伴。

长途骑行，感到身体疲劳，腿脚乏力时要及时休息调整。否则因控制能力下降，容易造成翻车、撞车事故。

这些只是一些入门的基本准备，其实山地车长途骑行最需要的是一颗坚毅的心！

骑行建议第一次不要骑太远

顶天骑上200多km 可以尝试骑到潍坊

...提前预订计划

就像出去旅游 先找到住的地方

建议不要用帐篷

因为 搭帐篷也要找地方

比较麻烦

去山西.西藏 必须买山地 因为 你不知道路况怎么样 不平的骑公路车 会很伤车子的多买几个车上挂的包 因为你要带够水

.食品（水一定要带够）背上一个双肩背包 尽量少的带东西

没用的一定不带 有用的按照量带。

最好后边能有跟车的防止骑不动了 或者出什么意外

记得带上自行车的维修工具

就是一个小工具包 加上一个气管 以及一些常用备件 比如 补胎的 还有螺丝 走之前一定 检查好没有隐患.拧紧所有螺丝再走

推荐买带碟刹的车子 你走的比较远 闸皮的 不够结实

如果住帐篷 一定要买睡袋 和防潮席 有一次我忘带了 冻了我一晚上..骑行 要买骑行衣（最好保暖的）

和头盔 带上个口罩

或者头罩 秋天刮风很猛 再带个风镜 如果夜里也骑 记得买手电 能卡在车把上的 能照个100~200M 左右的（买200~400多块钱可调焦的）要带够电池

要列好计划

一天要骑多少

一般人的平均速度 定在25km/h尽量多骑 晚上必须要有住的地方 最好提前定好

起的时候 注意保持匀速

尽量不要到交通拥堵的地方 会很浪费时间的一定要按计划骑

骑行时候要注意安全 按照规章制度骑 走国道要注意 汽车 安全第一