通过学习六问

第一篇：通过学习六问

通过学习六问，我觉得作为一名在学校工作的党员，要时刻坚定信念、保持政治上的先进性，做为新形势下的教育工作者，就是要爱岗敬业，无私奉献，勇于拼搏，开拓创新，把党员的先进性落实到行动上，体现在工作中，就是要认真钻研业务，尽快提升教育教学水平，扭转现在招生不利的局面。同时要认清形势，坚定信心，在思想道德上加强修养，树立正确的人生观，世界观和价值观。

我们要立足本职岗位，加强学习，努力提高自身素质，不断强化业务技能，加强自己知识更新的学习，优化知识结构，进一步增强自己处理实际问题的能力。学习掌握新知识新技能，不断加强自身理论素养和实践能力。同时要做到虚心向有经验的老教师学习，做到在干中学，学中干，切实提高自己的整体水平，争做勤学善用，勇于创新的模范。认真履行岗位职责，保质保量完成自己的工作和领导下达的任务，要积极响应学校的号召和安排，提高自身执行力度，认真落实学校制定的各项规章制度，从而促进学校教育教学工作的有效开展。

弘扬焦裕禄精神是党的群众路线实践活动学习教育的重要内容，是“照镜子，正衣冠”的生动教材。树立这面“镜子”来对照自己更好地查摆问题，找出差距，扫除污垢垃圾，坚决抵制歪风邪气，弘扬正气、正风，进一步坚定立场，改进作风，更好地推动学校教育发展。焦裕禄同志是河南的典型和楷模，是我们学习的榜样，他的精神实质就是为民，是密切党群关系的最好典型。通过焦裕禄这面镜子，我们更容易反思自己，检查自己，激励自己。总书记2009年在河南调研期间，把焦裕禄精神概括为亲民爱民，艰苦奋斗，科学求实，迎难而上，无私奉献，提出要学习他的公仆精神，奋斗精神，求实精神，大无畏精神和奉献精神。这对我们反对“四风”，开展好党的群众路线教育实践活动具有很强的针对性。学习公仆精神，大兴服务群众之风；学习求实精神，大兴求真务实之风；学习大无畏精神，大兴知难而进之风；学习奉献精神，大兴清正廉洁之风。

我们要通过学习焦裕禄精神，在工作中做到“六问六带头”。针对思想僵化，观念陈旧的问题，应着力在解放思想，更新观念上求突破；针对当前形势对招生不是很景气的形势下，应着力在拓宽渠道，设置专业亮点、提升专业特色上寻求突破；针对“六问”工作执行不到位，制定的各项措施落实不到位的问题，着力在增强全体党员和管理人员责任心提高执行力上求突破；针对部分党员大局意识淡薄，着力在增强团队凝聚力，加强制度建设上求突破；

我们通过学习，查找出工作中存在的问题和不足。通过整改，把这些问题和不足解决好，以良好的精神状态和务实的作风，扎实地开展好各项工作，积极进取，努力工作，相信我们艺术幼儿师范学校的明天一会越来越好。

文化教研组：金锦玲2014-4-10

第二篇：六问自己

六问自己——我的心得体会

在党的群众路线教育实践活动中，省委要求，每个党员干部都要对照焦裕禄精神，开展“六问”。学习了郭庚茂书记7月29日在省委党校所作的《学习弘扬焦裕禄精神，做为民务实清廉表率》的专题辅导报告，深受启发，深有感触。郭书记的报告言真意切，语重心长。作为一名党员干部、一名文秘工作者，也不仅想“六问自己”。

一问自己：是否像焦裕禄那样，把群众当亲人，想群众之所想，急群众之所急，始终做到一心为民。群众对党和政府感情深不深、信任不信任，关键看党员干部是不是关心他们，能不能为他们着想、为他们办实事。为人民服务的道理我们时常挂在嘴上，写在纸上，天天讲，月月讲，但为什么我们的讲话越来越多，讲到老百姓的心坎上却越来越少？我们的文章好像写得越来越好了，但老百姓真正听得懂、喜欢看的有多少？我们动辄文件成堆，下笔千言，真正落实到群众那里、深入到群众心里的有多少？比如，有些文件讲话，出发点是好的，但语言僵化、生硬，大话空话连篇，老百姓不想听、不愿听；平时写材料时首先想的是对不对领导的思路，合不合上级的意图，语言组织得好不好，口号提得响亮不响亮，但却从来没有想着群众想知道啥、想听啥。现在我们提倡转文风，但优良文风应该是密切党同人民群众血肉联系的桥梁和纽带。延安整风时期，毛主席批判“党八股”文风“简直是老鸦声调，却偏要向人民群众哇哇地叫”。他说，我们的一切文章、讲话，一切宣传工作，都是为了“使群众认识自己的利益，并且团结起来，为自己的利益而奋斗”。宣传的作用和力量，就在于使党的纲领路线、方针政策、工作任务和工作方法最迅速最广泛地让群众了解和掌握。但讲话、作文之前，想的却不是群众，群众自然也就不会把这样的讲话、文章当回事。出现这些问题，归根究底，还是没有解决好什么是真正的“为民”、怎样才能真正“为民”等问题。而只有象焦裕禄那样，时时刻刻把群众当亲人，想群众之所想，急群众之所急，始终做到一心为民，那样的文章、讲话群众才爱听。

二问自己：是否像焦裕禄那样，深入基层、深入实际、深入群众，查实情、出实招、求实效，始终做到真抓实做。真抓实做的天敌就是形式主义。就文字材料而言，最大的问题是闭门造车，凭想当然，缺乏调查研究。来省厅工作两年多，不说到县、到乡，深入老百姓，就是到地市去调研也是屈指可数；起草讲话，总是看上级怎么讲，文件怎么说，别的地方怎么写，寻章摘句、照搬照抄，不了解基层实际怎么样；写总结，总是凭上报的材料、数字来掌握情况，真实程度到底如何无从知晓。久而久之，导致以数字定成绩，凭汇报看工作，只要数字大、汇报材料好，就是工作先进、实绩优秀。由于没有查实情、知真情，写出的材料也是无实招、无实效，不仅不解决问题，还会贻误工作，损害形象。克服形式主义，就要像焦裕禄同志那样真抓实做，首先要解决“为了什么”的问题，为材料而材料必然形式主义，而一切为了群众、为了事业就不会搞形式主义。

三问自己：是否像焦裕禄那样，知难而进、迎难而上，锐意进取、奋发有为，始终做到敢于担当。对一名干部而言，担当大小，体现一名干部的胸怀、勇气、格调，有多大担当才能干多大事业。对于文秘工作而言，怕担当也不可能写出大文章。比如写材料，讲成绩往往有声有色、有条有理、有板有眼、有章有法，讲问题则泛泛而谈、遮遮掩掩，隔靴搔痒，不疼不痒，写存在问题不敢直陈其事，直呼其名，而是用“有的”、“有些”“个别”“部分”“有差距”“有不足”等等代替，谈工作差距总是什么“工作进展不平衡、工作力度不到位、组织安排不周密”等等，看似千真万确，实则空话套话。出现这些问题，其根本原因依然是责任意识不强，不敢担当。学习焦裕禄，就要学习他敢于责任、勇于担当的精神。材料不仅是一种工具，更是一份沉甸甸的职责。写材料就要讲管用的话，写管用的文字，就要以大局为重、工作为重，丢掉私心杂念，抛弃名利得失，勇敢承担起推动工作、为民造福的重任。

四问自己：是否像焦裕禄那样，坚持一切从实际出发，解放思想，实事求是，始终做到科学求真。文字工作被称为以文辅政。所谓“以文辅政”，就是按照科学发展观的要求，通过起草文稿、制发文件、处理公文、编发信息等形式为领导决策搞好服务，辅助领导履行使命，不断助推事业发展。而我们考虑问题，思考工作，撰写文稿，却常常不是从实际出发，而是从领导的喜好出发，从材料的写作出发。学习焦裕禄精神，就文秘工作而言，无论是发布政令、报告情况、答复问题、交流经验、通报信息、开会动员，等等，都必须解放思想，实事求是，遵循规律，在科学求真上下功夫。唯如此，才能不走错路、少走弯路，才能参到点子上，辅到关键处。

五问自己：是否像焦裕禄那样，厉行节约、反对浪费，勤俭办一切事业，始终做到艰苦奋斗。焦裕禄一床被子用了几十年，衣服、鞋袜补了又补。与焦裕禄同志相比，现在我们的工作条件和生活条件都有了根本改善，办公室特别是文字材料方面在厉行节约、反对浪费上，做的是好的，大家平时都有良好的节约习惯，但浪费现象依然不同程度地存在，比如常明灯、常滴水问题，材料几遍改、打印无数次，造成纸张浪费等等，厉行节约、反对浪费，仍然有潜力可挖。抓节约，就要从一点一滴做起，从每个具体环节做起，从节约一度电、一滴水、一张纸、一分电话费做起，长期坚持，以俭养德，形成习惯，真正使自己成为勤俭节约的宣传者、推动者和实践者。

六问自己：是否像焦裕禄那样，严格要求自己，无私奉献，勤政廉政，始终做到廉洁奉公。焦裕禄严守党纪党规，从不利用手中权力为自己、亲属和他人谋取好处，亲自起草了《干部十不准》，规定任何干部在任何时候都不能搞特殊、越规定。办公室文字工作虽然清苦、辛苦，但请吃、吃请问题不能说没有，有时基层单位送一盒茶叶、给点土特产视为正常，加上在领导身边工作，利用领导的影响力，办个小事情、打个小招呼等现象也时有发生。这些看似人之常情、小事小节，但小洞不补、大洞尺五，一旦放松警惕，势必酿成祸患。清则心境高雅，清则百毒不侵。做人如此，作文亦如此。只有加强党性修养，提升思想境界，陶冶道德情操，堂堂正正做人，实实在在作文，常修为政之德、为文之德，常怀律己、正己之心，即使不能完全做一个纯粹的人、高尚的人，起码也能做一个有品位的人或领导和群众信任的人。

“六问”自己，不问不知道，一问吓一跳。扪心自问，不禁羞愧，确实问到了灵魂，问到了党性，也问出了自责，问出了一身汗，更问出了整改的内生动力。下步怎样改，作为一名负责文字工作的同志，我认为主要应做到六点：

一是学习提升。要始终把学习放在第一位，特别是文字工作，更要加强学习。一要通过学习坚定理想信念。对文秘工作者而言，抓学习首先要明白大是大非，站稳政治立场，把握正确方向，解决好政治觉悟问题。鲜明的政治立场是文章的风骨。党性原则内涵于文章的思想观点，外形于文章的谋篇布局、遣词造句。改文风，就要旗帜鲜明地把党的“主义”讲得更真，把党的声音放得更大，把时代主旋律唱得更响，把理想信仰的风帆扬得更高。二要通过学习更好地认识规律、把握规律。既要学习领会马克思主义的立场、观点、方法，坚持用唯物辩证法看待问题、分析问题，也要在文稿起草上认识规律、把握规律、运用规律，用正确的方式方法提升文稿水平。三要通过学习更新知识、提高能力，做到与时俱进。作为文字工作者，既要成为专家，也要成为杂家，既要学习老秘网各方面的专业知识，不断提升综合素质，又要结合工作需要，坚持干什么学什么，缺什么补什么，有针对性地加强学习，唯有如此才能成为以文辅政的行家里手。四要通过学习提升道德修养、思想境界。修养和境界的高低决定材料质地的优劣高下。但道德修养、思想境界只有靠不断学习来获得、靠深入实践来获得。因此必须时刻加强党性修养，加强品格陶冶，讲操守、重品行，始终保持高尚的精神追求。二是想着群众。我们的衣食来自于人民，一个人要有起码的“良心”和职业道德，对得起自己的“饭碗”。当参谋、做文章，首先要主动去了解群众想什么、盼什么，想问题、谋思路要始终和人民群众站在一起，始终站在人民群众的立场上。想着群众还要主动走进群众、融入群众，向群众学习，拜群众为师，从群众中汲取营养。特别是写材料，更要向群众学习语言。群众的语言最生动，群众的语言是真经。譬如，写文章要开门见山，群众说叫“一嘴啃到包子馅”；譬如做人要重品行、树形象，群众说叫“宁叫心受苦，不叫脸受热”；譬如讲话要靠历练，群众说“台上三分钟，台下十年功”；譬如对于空话连篇的文章，群众说“杂草多的地方庄稼少，空话多的人知识少”；我们讲团结、讲集体主义，群众说“人心齐、泰山移”“攥紧的拳头有力量”。等等等等，既生动形象，又充满智慧。可以说，群众的知识、经验、智慧最丰富、最实际、最有用，是我们改进文风，提升水平永远用之不竭的源泉。三是勇于创新。创新的文章都爱读，创新的文章都爱存，创新的文章都爱记，创新的文章都爱用。社会在发展、时代在进步，领导和群众的要求在提高，如果我们“身体已进入21世纪，而脑袋还停留在过去”“身子在地球村，而脑袋还在自然村”，认识问题必定浮漂，写出来的材料必定肤浅。写材料，实际是在写工作、写经验、写任务，更是写思想、写能力、写方法、写创造。因此，作为一名文秘工作者，必须坚决反对人云亦云，抄抄写写，拼凑成章，要坚持积极借鉴，提炼升华，创新创造，不断强化创新意识，突破思维定势，树立先进理念，写出创新篇章。

四是务实重干。焦裕禄精神一个重要的内涵，就是务实重干。文字工作也需要务实重干，所谓板凳要坐十年冷，文章不写半句空。怎样把文章写实、写精，也必须“顶天立地”。“顶天”就是要了解全局、开阔视野，站到最高点来思考、来谋划、来构思；“立地”就是要立足实际情况，从客观实际出发提笔行文。具体讲，就是要站位全局谋大事，时刻紧盯事关全局的大事、要事，问情况、看进展、想办法、定措施。唯如此，写出来的材料才能围绕中心、服务大局，才能站位全局、把握高度、突出重点。要立足当前谋长远。用唯物辩证法发展的、联系的观点看待问题，把握好当前和长远的关系，既要高瞻远瞩有谋划，又要立足当前抓落实。要积极主动搞服务。做到积极收集资料，主动研究问题，增强工作预见性，超前谋划做准备，争取材料主动权。只有这样，才能跟上步伐，服务到位，也才有时间精雕细刻，精益求精，写出精品。五是廉洁自律。文字工作无小事，细枝末节见境界。文秘工作者虽无大权，但常在领导身边，地位特殊，一举一动事关单位形象、领导形象，必须始终做到警钟长鸣，防微杜渐，做到廉洁自律。办公室虽然是清水衙门，但不是生活在真空中，也有七情六欲，也有人情往来，但要时刻牢记人情之中有原则，交往当中有政治，交友当中有底线，绝不利用工作之便谋私利，绝不打着领导旗号办事情，绝不在底线原则上出问题。

六是推动工作。我曾写过一篇文章叫《研究工作比研究材料更重要》。文秘工作者不是置身工作之外的工具，而是推动工作开展的一分子。写材料最终是为了服务工作、解决问题。如果对大局中心不关心，对工作进展情况不掌握，对存在问题不研究，对思路对策不琢磨，不可能参到点子上，谋到关键处，也不可能写出有针对性、可操作性和指导性强的文章。文章当合时，立言宜为事。材料作用的大小，最终源自于对工作的把握。思想的高度和思考的深度，决定了材料的高度和深度；对工作的关注度、融入度，决定了材料的适用度。研究工作，就是写材料要始终以推动工作为出发点，时时围绕中心、紧扣中心、紧贴中心，嵌入中心，一切围绕中心转，为了中心干，贴着中心写。唯有如此，才能把握大局，站位全局，把话说透，把问题点准，写出的材料才能切合实际，解决问题

第三篇：面试六问（定稿）

1.自我介绍

以前的工作经验

2.自己的优缺点

将自己的优点极致到，缺点从性格、生活来讲

3.怎样成为一名合格的测试工程师

一名合格的工程师具备的基本要素是什么？

首先应该具备一定的基本技能

4.怎样看待加班和出差？

幽默的方法

5.职业规划（五年）

结合自己的性格来说

6.离职原因

第四篇：销售六问

销售六问 做销售，你问了吗？ 2 如何问对问题？

销售第一问

• 在这个经济寒冬中，有给您企业带来什么样的影响吗？

• 这个是现在最热门的话题，谁都知道，都在关注。给客户第一个提出这样的问题，目的是让客户开口说话，本质是让我了解客户现在的痛苦在那里。

销售第二问

• 面对这个寒冬，咱们公司有没有什么措施呢？例如裁员？例如减少培训费用？

• 其实我在这里已经做了一个引导，引导的地方是在于我后面的两个“例如”。现在大部分企业都会通过这两块来节约公司的成本，当客户回答说是，我们就有话讲了，而且这些话非常有杀伤力，让客户心服口服。

“X总，上次我去拜访X总时『这个X总是 当地最优秀的企业老板，知名的。』

• 他给我提到自己的一个独特观念，他说他们公司不会用这两种方式来节约成本，第一个裁员，只会影响公司整个团队的士气，同时也给员工传递一个不好的信号，到最后员工不裁也会走。

• 第二个是培训费用，举个例子，我们公司2万多人，一年的培训费用达到400万。如果我把培训费用减下来，最多最多就是减掉400万，这是到顶了，没得再减了。

• 其实一个制造业最能减低成本的地方是在生产线上，上一年，我们用了三百多万在生产线上做了一个项目，改善了现场的5S，同时减少了公司0.7％的成本，这个比例虽然很少很少，但是算一下，公司年出资大概是在20多个亿左右，乘一乘，可是1千4百多万啊，这1千4百多万都变成利润。

• 这样做不是更好吗？减低成本的同时，又让员工提升了自己的自身能力。这才是真正的战略，真正的投资。

• X总，这就是XX企业的X总跟我分享的，您认同吗？关键是您的战略是什么？

销售第三问

• 现在所有的制造业都在疯狂的学习日本丰田，您有什么样的看法呢？ • 这个也是现在最热门的话题，主要是引导客户讲精益生产这个话题，本质就是给自己一个入口去塑造华制的海考和精益生产的优势。最终目的是让客户知道现在的趋势，为海考和课程做铺垫。

销售第四问

• 目前公司最大的问题是什么？ • 现在最想解决的是什么问题？

• 您个人觉得最快能够解决的是什么问题？

• 您个人觉得哪方面进行改善会对公司起到最大的效益？

• 这四个问句可以分开问，也可以一齐问,因为这也是一个系统问句。• 表面是引导客户自己说出痛苦，本质是让我们了解这个企业更深一层的需求和痛苦。其实客户回答的内容我们都可以预见，• 例如最后一个问题：

• 您个人觉得那方面进行改善会对公司起到最大的效益？

• 因为在问『面对这个寒冬，咱们公司有没有什么措施呢？例如裁员？例如减少培训费用？』的时候已经做好了铺垫，客户肯定会回答：“我们也是想在生产线这块进行改善，减低我们的成本。”这是客户自己说的，不是我们要客户说的，这样才牛。

销售第五问

• 您对我们华制了解有多少？

• 目的是了解客户对华制的评价和了解客户对华制哪些优势是没有了解到的，本质是为以后介绍华制优势做了一个很好的铺垫。因为您知道自己应该讲什么，不应该讲什么。

销售第六问

• 您希望我们华制给您带来什么？

• 这是非常重要的一个问句，而且一定是放在最后来问，因为他是一个转折话题的问句,目的是让客户的思想引导到我们华制，本质是把话自自然然的转到我们这里，展开产品介绍环节来满足客户需求。

• 齐心协力做百万

开开心心过肥年

解决客户异议

• 现在有很多意向客户，就是报不出单？ • 目前最大的困惑是什么？

• 针对客户的问题，我该怎么做？ • 如何更好的让客户接受我？

第五篇：养老地产六问

中国的60岁以上老龄人口在2013年已经达到2亿，毫无争议地成为世界上老龄人口最多的国家。面对这样巨大而真实存在的市场，与养老有关的地产式开发似乎已经成了摆在诸多企业面前的鲜香蛋糕。继万科、绿城、保利等房企之后，越来越多的各类企业进入养老地产领域。

第一问：养老地产应该是什么？

业界对于养老地产有“真养老”和“假养老”之分，区分起来也很容易，只要开发商持有一部分跟养老相关的物业或者配套，以后用来经营，服务于老年人，这个项目就算是“真养老”的项目；只要是统统销售、完全没有持有物业的项目，就被业内称为“假养老”项目，即使这个项目可能主打的是养老概念，实际入住的也是老人，这也称不上是一个真正的养老项目。因为最根本的原因在于，这种项目不能够为老人提供所需要的专门服务，不能满足老人在身体衰老之后产生的护理需求和医疗需求。

坦率说，“养老地产”是一种大的类别概念。在我看来，其中实际上包含了三种性质不同的项目类型。

第一种是带有养老概念的住宅社区。

是卖给养老客户的房地产项目，其主要的价值还是建立在物业和配套的硬件价值上，针对老人的软性服务价值的比例很低，例如诸多地产开发企业开发的养老社区。

第二种是为需要专业或者长期照护的老人提供服务的经营性养老机构。完全持有经营，不销售物业，例如北京的汇晨老年公寓，爱暮家老年公寓等。

第三种是带有健康诊疗功能的医养型养老社区。

这类社区跟医疗机构紧密关联，具有某种医疗功能，例如北京的太申祥和山庄。

环境资源是基础，养老地产需要有较为优质的自然资源条件作为基础，提供老人良好的生活环境；物业是载体，养老地产的重点是“养老”而非“地产”，“地产物业”是提供养老服务的平台和载体；医疗资源是驱动，养老地产必备的是完善的医疗资源配套，这是让老年人放心购置和使用物业的基本保证，也是区别于传统住宅开发的基本特征；持续服务是核心，为老人提供持续的养老服务是养老地产真正的核心价值。

第二问：境外有哪些不同的养老地产开发模式？

美国模式是大规模项目开发，市场化运作，专业化程度高，市场细分清晰，各个开发环节能够用高水平的专业公司来分工完成，专业的团队做专业的事，风险最小化，收益最大化。欧美模式另一个重要的特点就是“昂贵”（运营成本高昂），搬到国内之后基本上只能针对小众人群提供服务，与国内“未富先老”的现实国情错位，一部分外资养老项目不佳的入住情况也反应出这个现实问题。日本的养老项目主要特点是“小而精”，精细化运营为主要特点。日本的政策环境和土地、金融政策与国内相差很大，国内更多是学习日本的精细化管理、专业化的物业设计和人性化服务，采购和使用日本的各种专业老年设备和器具等，但是直接学习日本的模式很不现实。

台湾的养老模式结合了西方和东方的一些特点，有清楚的市场细分，也有非常人性化和精细化的服务经验，但是台湾对于养老这一块的政府监管非常严格，养老项目并不能完全的市场化。台湾的老龄化开始的时间比日本晚，但是比大陆早了很多年，所以积累了比较丰富的经验，同时又因为一衣带水、文化同源的关系，这些标准和经验都可以被国内企业直接借鉴和复制，有利于行业的成熟和进步。

第三问：中国式养老有什么独特之处？

国情一：以“家”为核，先家庭，再自己

中国人以家为核心，先家庭，再自己，在家族面前，实际上没有太多个性。在中国人的家庭中,每个人首先是整体中的一员,其次才是一个独立的个体。父亲首先是孩子的父亲,其次才是妻子的丈夫,最后才会作回自己。中国人对于家庭尤其是对于孩子，都拥有一种极为彻底的奉献精神。中国老人的幸福是与儿孙子女的生活关联在一起的，“儿孙满堂”是老人晚年最大的风景。

在西方老人的眼里,儿孙满堂不是最主要的风景，对他们而言,自己那种旅行、度假、钓鱼、打猎、远足、园艺等等有趣的老年生活才是主要的晚年风景。他们可以接受许多老年人聚居的模式，而并不一定要聚在儿孙满堂的大家庭，因为对于大多数西方人来说，这个大家庭是并不存在的。

国情二：制度环境太“初级”

国内发展养老地产的制度环境主要体现在土地制度、政策制度、金融制度三大方面。目前这三方面制度的建设才刚刚开始，政策环境远未成熟。关于养老的土地供给制度实际上非常的模糊，导致养老物业的市场供给一直没有明确的标准和数量统计，养老综合用地的供给今年才刚刚在北京尝试，各地虽有效仿，但是步伐依然比较缓慢。

国情三：“未富先老”与“未老先衰”

世界范围看，德国、法国、英国等发达国家进入老龄化时，人均GDP在1～3万美元之间，而我国刚超过5500美元，差别甚大；我国现有养老制度仅局限于城镇，只能顾及全国1/4的老年人口，养老金也很少；退休年龄人口与就业人员之比目前为1：6，到本世纪中可能变为1：2，养老金存在巨额隐性缺口。“未富先老”已经是既成现实，绝大多数老人的支付力是有限的，精打细算和消费理性是老人消费的特点；企业如果一味定位高端，很快就会发现市场存在价格的天花板，后续项目经营会非常困难；降低支付门槛，创新支付方式，是养老项目普遍待解的课题。

早些年国内的医疗水平和保健意识还较低较弱，加上近年来日益严重的环境污染和食品安全等问题，绝大部分的老年人的身体都存在某些机能不佳或慢性病，“未老先衰”意味着老人的身体健康维持、康复、治疗等需求是真正的刚性需求，而现在绝大部分的养老地产项目都定位于“健康高端老人”，与真正的市场需求实际上已经错位。

第四问：谁能做养老地产？

并不是任何企业都适合做养老地产，能从事养老地产开发的企业须具备四大前提条件：

要有高度的社会责任感：

养老是一个一旦进入就很难退出的行业，老人一旦入住你的项目，就不可能中途退出，甩手不管，每一位老人都是一份社会责任。

要有较强的资金实力和融资能力：

养老住宅属于高成本投入型物业和长期持有型物业，对资金的占用周期长，不易短期套现，对企业的资金实力和融资能力要求更高。

要有持有物业经营经验或能力：

养老物业是一种经营性物业，其被购买是因为其服务价值，而非传统住宅的空间使用或物业升值的价值，因此开发企业需要有长期经营的意识和持续提供服务的能力。曾经做过持有经营性物业的企业比较能理解养老物业的这种经营属性。能有效整合医疗健康行业资源：养老地产的基础驱动是医疗资源配套，而医院必须有专门的医疗机构管理运营，因此开发企业需要有医疗健康行业资源的整合能力。医疗行业资源对于开发企业来说绝对是大跨界的领域，没有一定的特殊渠道很难短时间内整合到医疗资源。

目前养老地产领域的进入者主要有四大类：

金融机构。

进入养老的金融机构又可以细分为两类：聚焦养老的投资机构（如复星集团的上海星堡中环养老社区，国开行与北京康联医药合作投资）；保险机构（泰康人寿的北京泰康燕园；平安集团的桐乡养老综合社区项目；合众保险的武汉合众健康社区）。金融机构具有资金优势和整合政策的优势。

传统地产开发商。

例如，万科的杭州良渚文化村随缘嘉树；绿城的乌镇雅园；保利的嘉兴西塘越；远洋的北京椿萱茂。传统地产商的优势在于擅长项目开发和市场营销。

跨界运营商。

例如，大仁健康管理机构的北京龙庆峡温泉度假山庄。跨界运营商的优势在于项目的后期运营的特色化和持续性。

多元化经营的大型国企、央企。例如，中信集团、首创集团、首开股份、北京控股集团等。国企、央企的优势在于掌握优质土地资源和物业资源，以及整合政策资源。

第五问：哪些城市适合做养老地产？

从我们对不同城市的调研情况看，并不是所有的城市都能够做养老地产的。实际上有四类城市更有条件做养老项目：

第一类是经济发达的高龄化城市：

以北京、上海、广州为代表，这类城市中的老人数量众多，观念先进，有很好的财富积累，大多因为地产的上涨而身家数百万，完全有能力通过变卖现有房产或者租赁房产，获得足够的资金入住专门的养老项目。

第二类是宜居型的经济发达移民城市：

以成都、青岛、杭州、大连等城市为代表，这样的城市有具备高支付力的子女，老人过来以后能够帮子女带小孩，或者是接受子女的照料，享受优良环境和城市便利，合家团圆是根本的驱动力。不过现在这些城市的房价涨幅很快，虽然有团聚的意愿，但是要通过买房把老人迁居过来阻力越来越大，这类城市的养老地产就需要有商业模式上的突破，例如租赁型的老年公寓可能就会非常有市场。

第三类城市是一些生态资源和人文资源非常强势的全国目的地型城市： 例如海南、云南的一些城市，受旅游娱乐因素驱动形成短期度假居住。这类城市虽然环境非常好，但是由于医疗、护理等核心资源跟不上，只适合于健康低龄老人，因此这类市场属于短期使用和阶段性居住，不见得是一个长期可持续的养老市场，更加适合做养生主题的开发。当然，这也要再用一段时间来检验。这种市场的特殊性，也决定了需要有创新的商业模式，而不能仅仅用传统的销售方式卖养老物业。

第四类城市是大城市周边的优美小镇：

这类小镇以其强势环境资源和文化同源的驱动吸引本地和周边地缘城市群客户过来养老居住。例如乌镇、宜兴、嘉兴等。这类小镇型城市文化与周边城市相同，没有饮食、语言、习俗上的差异，与大城市交通方便，加上环境优美，生活成本低，非常适合老人身心的健康保持和慢病康复。

这四类城市的养老客户需求特点不同，打造的养老地产模式也是不一样的，并不能照搬照套。

第六问：养老地产可以怎么做？

开发模式一：隔代亲情社区

这种开发模式打造的是一种适老化的生活社区，适合在城市外围区域开发（直接受城市公共交通辐射），开发规模约500～600亩较为适宜。开发企业需要自持少量养老物业用于经营，依靠其他物业的销售来盈利。整个社区是年轻人群与健康老人混合居住，并不是仅仅针对老年人的社区。

这种模式的优点是多方面的，例如，少量持有+大量销售的模式即可以让企业能够持续开发，又是市场认可和能够买单的模式；年轻人+老人的混合居住可以减低老人的孤独心理，整个社区中的老人组团“分隔而不分离”，子女与父母既能够相互照顾，又能避免生活习惯的相互干扰，整个社区即有年轻活力又有安宁安详的居住氛围，非常符合中国人的“家文化”传统，市场接受度很高。

开发模式二：会员制医养综合体

这种开发模式打造的是一种专业化的养老机构，需要依托城市的医疗资源，适合在城市区域内开发。此种模式必然是全部持有物业，不能销售产权，项目的占地规模不能太大（<200亩），针对的客户是较为高龄的老人或者慢病老人，需要提供专业护理服务。

开发模式三：养生目的地

这一模式打造的是一种旅游+养生+养老的主题社区，是“强养生弱养老”的功能定位。此类项目的区位一般比较远，距离主城区的车程在半小时到1个半小时不等，自然资源一般较优良，地块规模较大（>1000亩），但是配套条件非常不足。这种模式针对的主要客户并不是老人，而是高保健意识的中高端家庭。之所以称之为“养生目的地”是因为开发企业必须持有一定规模的养生主题设施来保证项目对目标客户的吸引力，形成目的地以克服距离问题。此模式依靠物业销售、会员服务销售和持有设施的经营来盈利。