清水县集体土地所有权调查及数据库建设自检报告

第一篇：清水县集体土地所有权调查及数据库建设自检报告

清水县集体土地所有权调查及数据库建设自检报告

经过半年多的努力，最近，我县集体土地所有权登记发证工作圆满完成，顺利通过自治区国土资源厅检查验收组的检查验收。

今年1月，我县集体土地所有权登记发证工作全面铺开，为了确保该项工作进展顺利，县政府高度重视，成立专门领导小组，县委常委、常务副县长吕迪先担任组长，亲自组织指挥该项工作的开展。并从各乡镇政府抽调人员开展业务培训，全力配合国土部门开展工作。

据了解，全县共有10个乡镇，133个行政村（含社区），2429个村民小组，涉及村级集体土地所有权界线498条。目前，全县共完成集体土地所有权发证713本，占应发证数（782本）的91.2%。同时建立了农村土地权属成果数据库，提交农村地籍图、宗地图、外业调查权属指界图等成果图件和隆安县农村集体土地所有权登记发证自检报告等文字成果。这些工作成果将为我县耕地和基本农田管理、建设用地报批、征地、供地、土地利用总体规划修编等相关土地管理工作提供一个更好的服务平台，在今后国土资源管理工作中发挥重要的作用。

8月26日，在县委常委、常务副县长吕迪先及县国土资源局有关负责人的陪同下，自治区国土资源厅验收组对我县集体土地登记发证成果进行检查验收。验收组一行通过听取汇报、询问，查看相关图、文、表等资料后，认为我县人民政府高度重视土地确权发证工作，县国土资源局在集体土地登记发证过程中，措施得力，方案可行，登记主体、程序符合《土地登记规则》和国家、自治区有关土地登记工作规定要求。权属调查、走界、测量工作也符合技术规程，工作技术路线正确，相邻权属界线裁定合理。同时，按登记发证有关规定完成了内外业工作，提交的图、文、表、卡成果数据准确，档案资料齐全整洁，符合要求。隆安县集体土地登记发证工作成果通过验收，达到优秀等级。

第二篇：集体土地所有权调查技术规定

集体土地所有权调查技术规定

一、基本要求

1.制定技术方案

1.1调查目的和依据根据《中华人民共和国土地管理法》，为维护社会主义土地公有制，保护国有土地和集体所有土地权利人的合法权益，扩大集体土地所有权登记发证覆盖面，加强土地管理，在土地利用现状调查基础上，充分利用已有资料开展调查工作。

1.2调查范围县级行政辖区内全部农民集体所有的土地，有条件的地区可同时完成农村国有土地使用权的调查。

1.3调查对象按《中华人民共和国土地管理法》规定，调查下列土地的所有权及其界线、界址点。

1.3.1依法属于村农民集体所有的土地。

1.3.2已经分别属于村内两个或两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的土地。权属调查到村民小组农民集体所有土地确有困难的，可采取“组有村管”方式，调查到村，但要在权属调查表中相应注明各村民小组农村集体经济组织的名称、土地现状等。

1.3.3已经属于乡(镇)农民集体所有的土地。

1.4工作底图以标准分幅土地利用现状图和权属界线图为工作底图；有条件实测权属界址点的，可采用近期现势性较好、比例尺不小于1∶1万的正射影像图、地形图、航片等为工作底图。

2.组织准备

2.1成立工作领导小组，筹集经费，准备表册与设备，组织专业队伍，开展人员培训，收集资料等。

2.2成立由地方政府主管领导任主任，土地、法院、农业等有关部门参加的权属争议调解委员会，负责调解土地权属争议，提出权属争议处理意见等工作。

3.资料的收集

3.1主要资料

3.1.1标准分幅土地利用现状图

3.1.2分幅权属界线图

3.1.3土地权属界线协议书

3.1.4土地权属争议原由书

3.1.5土地统计台帐、统计簿、面积量算手簿

3.1.6相关土地变更调查资料

3.1.7有关农村土地权属制度的历史资料及集体土地所有权形成和演变的其他资料等。

3.2参考资料

3.2.1农村非农业建设用地土地登记发证成果资料

3.3.2调绘片

3.2.3(乡)镇土地利用现状图

3.2.4农村居民点地籍图

3.2.5比例尺不小于1∶1万的地形图

3.2.6正射影像图或现势性较好的航片

3.3相关法律、法规、政策规定

3.3.1法律法规

《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》等国家法律法规。

3.3.2行政规章

《土地登记规则》、《确定土地所有权和使用权的若干规定》、《土地权属争议处理暂行办法》、《日常地籍管理办法<农村部分>(试行)》等。

3.3.3技术规程

《土地利用现状调查技术规程》、《城镇地籍调查规程》、《土地利用现状调查地(市)级汇总技术规程》、《土地利用现状调查省级汇总技术规程》等。

二、权属调查

1.宗地和地籍编号

1.1宗地

1.1.1属同一农民集体拥有的权属界址线所封闭的集体土地(含该集体所有的建设用地)划分为一宗地。

1.1.2同一所有者的集体土地被铁路、公路、河流、沟渠等线状国有或其他集体土地分割的，原则上应分别划分宗地。对线状地物狭窄、图上难以准确反映其实地状况的，也可不单独分宗，但要在调查时注明，并相应扣除其面积。

1.1.3有争议的土地，不得划入任何宗地，待争议调解、处理、确权后，再行划入相关宗地或单独立宗。

1.2地籍编号

1.2.1宗地地籍号以县级行政区为单位，采用乡(镇)—行政村—宗地三级编号。

1.2.2乡(镇)、村、宗地的编号均用三位阿拉伯数字表示。

1.2.3宗地内的地块(图斑)编号用分式表示。其中分子表示地块(图斑)号，直接沿用原土地利用现状调查的图斑号，用三位阿拉伯数字表示；分母为地类号，表示至土地利用现状调查二级分类。

1.2.4界址点编号以宗地为单位，按顺时针方向以阿拉伯数字表示。

2.权属调查

2.1指界人农民集体所有土地的指界人由该农民集体依法推举产生，并由村委会出具证明。国有土地使用权的指界人为该国有土地使用者，可以是法人代表、自然人或委托代理人。

2.2指界通知按调查工作计划，分片公告通知集体土地所有者或国有土地使用者到场指界。

2.3界线调查

2.3.1土地利用现状调查时形成的土地权属界线协议书中核定的权属界线，经复核无误的，可不再重新调查、指界和签字。手续不完善的，应补办相关手续。未签权属界线协议的，要对权属界线进行补充调查，地类与实地不一致的应进行变更。

2.3.2调查时须由调查员会同双方指界人共同到现场指界。经双方认定的界线，须由双方指界人在土地权属调查表(附后)上签字盖章。

2.3.3确定土地权属界线时，相关国有土地使用者应由法人代表或自然人亲自出席指界，若不能亲自出席指界时，必须由其指定委托代理人出席指界，并提交委托人和受托人的身份证明书及指界委托书。

2.3.4农民集体所有土地与没有明确使用者的国有土地的权属界线,由该集体土地指界人指界、签字,根据有关法规和实地调查结果予以确认。

2.3.5农民集体所有土地与有明确土地使用者的国有土地的权属界线，由该集体所有土地的指界人和国有土地使用者共同指界、签字。

2.3.6农民集体所有土地与国有土地之间的土地权属界线，双方有边界协议或正式文件或者国有土地使用者已办结土地登记手续的，可直接引用协议、法定界线、界址，不再调查、指界。

2.3.7因依法征用、调整土地等引起土地利用现状调查时已核定的土地权属界线发生变化的，应直接引用征用、调整土地的法定文件、图件，不再办理指界、签字手续。若图上界线不明确或与实地不一致的，应进行补充调查，补办必要手续。

2.3.8土地利用现状调查时误将国有荒山、荒地、河流、农民集体使用的国有土地等错划土地权属性质范围的，应依法予以纠正，并办理手续。

2.3.9土地权属界线有争议的，按照争议原由书进行调解处理后确定权属界线；没有争议原由书或不完备的，应进行必要的举证和补充调查后，再进行调解和处理。

2.3.10土地权属争议经现场调解未达成协议的，先确定没有争议的土地权属界线。争议部分交由土地权属争议调解委员会处理。经土地权属调解委员会调解无效的争议土地，在土地权属界线调查表内注明争议的原由、范围和面积，交由县以上地方人民政府处理后，再办理土地登记手续。

2.3.11在界址调查过程中，对不易判读、容易产生错误的界址点应进行点位注记。

2.3.12如一方指界人未在规定时间出席指界，其宗地界线以另一方所指界线确定。将确界结果以书面形式送达违约缺席者。如有异议，应在15日内提出重新划界申请，并由申请人负担重新划界的全部费用，逾期不申请，视同对确定的界线无异议。

2.3.13指界人若无正当理由不在土地权属调查表上签字盖章，则视同缺席，参照2.3.12条的规定处理。

2.3.14对调查中发现的违法用地，应及时处理后再行办理登记手续。对短时间内难以处理的，可先行办理集体土地所有权登记手续，并在备注栏内注明违法用地的内容。待违法用地处理后，再办理有关更正或变更登记手续。

2.4界址点的设臵

2.4.1两个以上权属界线的交叉点，必须在工作底图上标注界址点，并作界址点注记。

2.4.2重要的界址点应设臵界桩，并在土地权属调查表中记录标志类型和界址注记。

2.4.3权属调查应对重要界址点和主要权属界线走向作文字注记。

2.5地类的核实

在开展权属调查的同时，对土地利用现状调查的地类进行核实，与实地不一致的，按变更调查的有关规定处理。

2.6农村国有建设用地按《城镇地籍调查规程》进行权属调查，并填写城镇地籍调查表。农村国有其它土地可参照本办法进行权属调查。

2.7土地权属调查表主要内容

2.7.1土地所有者名称

2.72重要界址点位臵和主要权属界线走向描述

2.7.3宗地被线状国有或其他农民集体土地分割的说明

2.7.4图幅号、宗地编号

2.7.5双方指界人签字盖章

2.7.6宗地草图

2.7.7权属调查记事及调查员意见

3.各地可根据各自条件和需要，选择以下几种测量方法测量土地权属界址点。

3.1文字注记法以标准分幅土地利用现状图为工作底图,用界址点四周的明显地物、地貌，描述界址点的准确位臵及权属界线走向，不求算界址点坐标。

3.2解析法根据宗地的形状选定界址点并实地立桩定界，利用测量仪器(GPS或全站仪等)野外实测界址点坐标。

精度指标：解析法测定界址点点位中误差±10cm，界址点间距允许误差±20cm。

3.3图解法在标准分幅土地利用现状图或正射影像图上，量算界址点坐标，界址点点间距用坐标反算求得，以直线距离表示。

精度指标：图解法测定界址点点位中误差图上不得大于±0.8mm。

三、地籍图编制

1.根据权属调查和权属界址测量结果，以标准分幅土地利用现状图为基础，编制农村地籍图

2.有现势性良好比例尺不小于1∶1万正射影像图的，应采用正射影像图编制农村地籍图。

3.农村地籍图可以有影像图和线划图两种形式。

4.经济发达地区的城乡结合部，可参照《城镇地籍调查规程》的有关规定直接测绘农村地籍图。

5.地籍图比例尺及精度

农区地籍图的比例尺一般不小于1∶1万；重点林区地籍图比例尺一般不小于1∶2.5万；一般林区地籍图比例尺不小于1∶5万；牧区地籍图比例尺为1∶5万或1∶10万；有条件的地区，其城乡结合部农村地籍图比例尺以不小于1∶5000为宜。

农村地籍图界址点点位中误差不得大于图上0.8mm。

6.农村地籍图基本内容

6.1各级行政界及行政区域名称

6.2集体土地所有权权属界线和地籍编号

6.3各集体土地所有者名称

6.4界址点和界址线

6.5地类界线及符号、线状地物

6.6图廓线、图名、比例尺、指北针等

四、面积量算

1.土地利用现状变更调查的图斑界线和地类界线经复核没有发生变化的，其地类图斑面积可直接引用,不再重新量算。

2.对有变化的界线或图斑，在农村地籍图上按土地利用现状调查的有关技术要求进行量算。

3.农村土地利用类别按土地利用现状调查的土地分类体系执行，至二级分类。以集体土地所有权宗地为单位，逐一量算图斑面积。

4.属土地利用现状调查和变更调查中同一行政村范围内的土地分成若干宗地的，各宗地分类面积及宗地面积之和应与原调查成果相互检核，防止错漏。

五、宗地图绘制

1.宗地图是土地证书的附图，从农村地籍图上蒙绘或复制，宗地过大或过小时可调整比例尺绘制。

2.宗地图的基本内容

2.1本宗地的权属界线、宗地编号、界址点位臵和编号、界址点坐标及界址点间距

2.2宗地权利人名称

2.3宗地内各图斑编号、地类代码、宗地总面积

2.4相邻宗地的权利人名称、宗地编号与本宗地相接的权属界线位臵等

2.5比例尺、指北方向、绘图者、绘图时间等

六、成果资料与归档

1.工作中形成的成果资料

1.1文字成果工作方案、技术方案、工作总结、技术总结等。

1.2图件成果农村地籍图和宗地图。

1.3调查统计表册成果土地权属界线调查表、宗地分类面积调查表等。

2.成果归档集体土地产权调查工作中形成的各种成果资料应随登记结案及时归档。

七、地方补充规定

省级国土资源管理部门可依据本规定制定具体的补充规定或实施细则，并报国土资源部备案。

八、本规定解释权

本规定由国土资源部负责解释。

____县(市、区)集体土地权属调查表(略)

第三篇：农村土地所有权数据库建设计划

农村集体土地所有权数据库建设计划

1、完成时间

2012年底前全面完成农村集体土地所有权确权登记工作。

2、工作量

（一）集体土地所有权调查

1、集体土地所有权归属调查工作：主要查清全县718个行政村集体所有情况。

（1300元/行政村×718行政村=93.34万元）

2、集体土地所有权实地调查及内业工作：主要对全县718个行政村1193.29km2的土地面积进行所有权现场指界、界线实地测量并埋设界桩，进行权属审核并将结果公示等工作。（1700元/km2×1193.29km2=202.86万元）

3、数据库建设工作：图形数据采集、拓扑关系构建、属性数据采集、数据库接边、数据检核与入库等。（300元/km2×1193.29km2=35.8万元）

（二）宗地统一编码和数据转换工作

数据准备及整理、宗地编码转换、成果整理及检查等（4308宗地数×1.6元/宗地数=0.69万元）

（三）数据库软件购置

数据库软件购置费（15.98万元）

以上共计：348.67万元

3、投标资质

1、农村集体土地所有权数据库建设标段的投标机构，提供国家测绘主管部门认定的乙级以上（含乙级）测绘资质证书；农村集体土地所有权登记发证标段的投标机构，提供土地行政主管部门认定颁发的土地登记代理机构资格证（加盖公章）；

2、提供企业法人营业执照或事业单位法人证书；

3、单位住所证明；

4、土地勘测、测绘资质等资质复印件；

5、专业技术人员的任职资格证书、任命或聘用文件、合同、毕业证书、身份证（复印件）；其中土地管理、测绘及相关专业技术人员不得少于8人（中级3人）；

6、土地登记代理人证书（不得少于2人）；

7、符合规定的仪器设备的证明材料（其中全站仪不少于2台，A1幅面以上绘图仪不少于1台）；

8、技术、质量保证体系和成果资料档案管理制度的证明文件；

9、可以反映本单位业绩和技术水平的相关成果证明材料，包括项目协议书、验收文件、获奖证书等；

10、本项目采用资格候审方式，提交投标书时，同时提交以上证件的原件，以备审查。

第四篇：集体土地所有权确权发证的调研报告

****集体土地所有权确权发证的调研报告

为进一步明晰土地产权，依法保护土地所有权人和使用权人的合法权益，维护社会和谐稳定，保障经济社会可持续发展，中共中央国务院《关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》（中发〔2010〕1号）和《国土资源部、财政部、农业部关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2011〕60号）、《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011〕178号）文件要求加快推进农村集体土地确权登记发证工作。此项工作意义深远，任务繁重，时间紧迫，现就如何加快推进农村集体土地确权登记发证工作，经过走访、调研****十七个县（市、区），调研结果分析如下：

一、我市集体土地所有权登记发证现状

****位于山西省西南部，东倚太岳，与长治、晋城为邻；西临黄河，与陕西省隔河相望；北起韩信岭，与晋中、吕梁毗连；南与运城市接壤。地理坐标为北纬35°23′～36°57′，东经110°22′～112°34′之间，南北最大纵距170多平方公里，东西最大横距约200公里，总面积20275平方公里，占山西省13%。临汾“东临雷霍，西控河汾，南通秦蜀，北达幽并”，地理位置重要，自古为兵家必争之地。全市共有乡镇151个，其中镇75个、乡76个，街道办事处20个。长期以来，我市与全国大部分地区一样，农村土地管理工作主要停留在土地用途管制、建设用地审批上，农村地籍管理工作相对缺位。第一次土地调查完成后，虽然各地都按要求确权登记发放了一部分所有权证，但当时都是手工作业，精确度不高，有于历史原因所有权证基本上没有真正发放给集体经济组织。尽管国土资源部也曾下文要求加快集体土地所有权和宅基地登记发证工作，但由于政策、人力、财力，尤其是各级领导对集体土地登记发证的认知程度等多方面原因，各地仍没有真正动起来，有的地区基本没发证，有的地区虽然发了，但基本没有调查确权、没有测绘、更没有建立数据库。

二、集体土地所有权登记发证存在的问题

1、前期宣传发动不到位

由于在开展农村集体土地确权登记发证工作时，没有引起各级政府的高度认识，工作前期宣传发动不到位，目前大多数村民没有集体土地所有权是全体集体成员共有的概念，认为集体土地所有权登记发证可有可无，发证与不发证与自己无关，存有历史以来没有集体土地所有权证照样生产、生活的陈旧观念，淡化了集体土地所有权登记发证的目的意义及作用。不像集体土地使用权，特别是宅基地使用权登记发证保护土地权益那么直接。平时不注重土地权利的法律保护，只是到了直接发生土地权属纠纷或因矿产、土地等资源开发引起权益之争，才想起要求政府和土地行政主管部门进行集体土地确权登记发证。一些土地行政主管部门的同志认为，多一事不如少一事，有时如果不登记发证，双方可能还相安无事，如果进行了登记发证，可能会造成新的土地权属纠纷，反而事与愿违。

2、工作经费无法落实

农村集体土地所有权确权登记发证工作时间紧，任务量大，省厅给每个行政村补贴经费2500元（所有权发证2000元，宗地统一编码500元），经费远远不能满足工作需求，现阶段各县财力困难，而且我市还有五个国家级贫困县（例如永和县国土资源局全年的办公经费仅有一万元），国土部门专经费虽已申请，但一时难以落实。加上国家取消了土地登记在农村的收费项目，不能向土地所有权人收取土地登记费，而农村集体土地确权登记发证费时费力，财政专项资金无法保证，影响工作的整体进度。

3、农村经济组织权属界线不清

集体土地所有权涉及面积大，情况复杂。一些邻村集体之间，除部分地界外，大多数无固定参照物，造成勘测定界难。多数村庄与河流水面交界，防洪堤与河流水面之间有大量河滩地，一直由农民耕种，而其河床又不固定，水流（河流）的宽度在法律上没有明确，难以确定国有和集体之间的土地界线。如果以村民小组为集体所有权主体，各组之间因土地插花、调整等原因，造成集体土地权属界线不清，很难确定土地权属界线，基本不能将集体土地所有权证发放到村民小组一级。

4、与国有林场存在权属纠纷

我市地处黄土高原丘陵地带，其中山区县有9个，县域内国有与集体林场众多。

5、集体土地所有权主体不明确

农村集体土地所有权的主体问题是进行农村集体土地所有权登记最为重要的问题之一，也是无法回避必须予以解决的问题。目前的集体土地所有权行使主体是历史的产物。人民公社时期，我县农村集体所有制实行的是“三级所有，队为基础”的制度，生产队是农村生产、分配和支配集体财产的基本单位。实行家庭联产承包制后，原来的生产队变为村民小组，生产大队改为村民委员会。生产队不再从事生产经营和分配，作为土地所有权代表的权力大大弱化。同时，乡镇农民集体经济组织已基本不复存在，原来乡镇所属的集体土地要么由乡镇企业占有，要么由乡镇人民政府行使所有权。现行相关法律法规对农村集体土地所有权的主体均有所规定，但比较模糊，特别是村农民集体与村内两个以上农村集体经济组织主体之间的界定不清晰。例如《土地管理法》规定：农民集体所有的土地，已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理。而从实际情况看，我县农村土地承包发包方一般为村民委员会，但原各村民小组之间的土地界限并未打破，如遇国家征收土地，一般不再在全村范围内统一调整承包的土地。同时，各组之间土地插花严重，宅基地也在各组之间互相调剂。如果以村集体为集体土地所有权人，势必造成侵犯村民小组的权益，如果以村民小组为集体土地所有权人，其土地分割零碎，且其土地界限很难搞清。这些情况造成集体土地所有权在登记发证设定主体时无所适从。

综上所述，根据调研农村集体土地所有权存在的问题和工作实际，分析了导致农村集体所有权发证缓慢的成因，要依据成因探究解决问题的对策，我们认为主要应从以下几方面入手：

三、集体土地所有权登记发证存在的问题对策

（一）提高对集体土地所有权登记发证的认识。根据集体土地所有权登记发证主要是基层的特点，要有针对性的进行宣传。对县、乡领导干部应当由国土资源部门负责人通过经常汇报、行文、提供政策法规等方式的宣传；对农民群众和村干部采取召开座谈会、征求意见会，印发资料、电视、广播等方式的宣传。宣传集体土地所有权登记发证是实践“三个代表”重要思想的具体行动；是县级人民政府依法对农民集体土地所有权履行法律程序的行为；是保护农民土地合法权益、维护农村稳定的根本途径；是今后农地转用、集体土地征用、土地开发复垦整理、建设项目立项审查和征地补偿的依据。宣传集体土地所有权登记发证是土地产权制度建设的需要，是土地使用制度改革的需要，是促进社会经济发展的需要。以其提高人们对集体土地所有权登记发证重要性的认识，使申请集体土地所有权确权登记发证工作成为农村集体土地所有权主体的自觉行为

（二）慎重设立所有权主体。农村集体土地所有权的主体的确定，应根据具体情况具体分析，慎重考虑。建议：如果村内两个以上农村集体经济组织（或村民小组）之间的土地权属界线清楚，或土地发包时，仍以原生产队土地权属界线为基础实施的，其权属范围内的集体土地所有权权利资格应为村民小组，其土地所有权应登记在各自集体经济组织（村民小组）名下。如果村内两个以上农村集体经济组织（或村民小组）之间的土地权属界线难以搞清的，或在土地发包时，在行政村的范围内已经打破了原有生产队（村民小组）的权属界线，则集体土地所有权应登记在村集体经济组织（或村委会）名下。

（三）严格把好权属审核关。土地确权登记发证，权属审核至为重要。对农村集体土地所有权确权登记发证而言，重要的是：一要搞清村集体与国有土地之间的权属界线，既不能损害农民土地权益，也不能侵害国家土地权益。村内包含的国有土地一定要标注清楚。二要搞清村集体之间的土地权属界线，对有争议一时又难以解决的，应暂缓发证。县政府应依据国家法律，法规出台细化的确定土地所有权归属的地方性规定，使国土资源部门在办理集体所有权确权登记发证时有章可循。

（四）采取有力措施，积极而慎重地开展集体土地所有权登记发证工作。一是要认真吸取土地管理部门成立初期片面追求土地发证率而后期造成大批权属纠纷的教训，在全县开展这项工作之前，一定要先搞好试点，本着先易后难，成熟一个，登记发证一个的原则，积极而又稳妥地开展集体土地所有权登记发证工作；二是结合我县第二次土地调查搞好集体土地权属调查工作，为进行集体土地所有权登记发证打好基础，同时积极解决经费，尽最大可能减轻农民负担；三是严把质量关，可利用第二次土地调查1：1万分幅土地利用现状图作为工作底图，修改现有的土地利用现状调查建库资料，生成新的图件，选取最新图件和适宜的比例尺，组成专业队伍实地调绘，应用GPS等现代测绘手段，准确勘测界址点，并建立农村地籍信息系统，使农村集体土地所有权登记和管理更加规范。这样就保证了新的集体土地所有权登记发证资料的现势性和完整性。

（五）搞好培训，造就一流的专业技术队伍。无论是进行图件更新的外业调查专业队伍还是国土资源部门从事地籍工作的人员，都需要进行系统的培训。培训的内容主要包括：土地登记发证的法律法规知识，土地确权的相关规定，外业调绘的工作方法及技术要求，内业整理清绘上图标准，土地利用现状调查建库资料成果的应用，土地利用现状调查技术规程和实施细则等。总之，通过培训解决土地登记发证知识匮乏，外业调绘技术不熟练，计算机生成制图不会操作等问题，通过培训达到应知应会，造就一流的专业技术队伍。

（六）增拨经费，给予登记发证必要保障。集体土地所有权登记发证工作，时间紧，任务重，技术性强，涉及到一定的人力、物力和财力，没有经费保障，很难完成。国土资发[2001]359号文件指出：“各地要采取措施，积极落实经费，保证这项工作的顺利进行。因此县国土资源部门要积极开通经费渠道，积极主动的向财政部门、政府主要领导提出所需经费的报告，提供经费来源的文件依据。争取县政府及财政部门的支持，解决农民土地登记发证经费问题。

（七）明确限制条件，没有集体土地所有权证书不准农地转用。大家知道搞好集体土地所有权登记发证是全面落实《中华人民共和国土地管理法》的重要措施，在我县乡镇、村还认识不到位的情况下，可以采取条件限制相互制约的办法，以促进集体土地所有权登记发证的完成。比如说，对拒绝核发集体土地所有权证书的村民委员会及乡镇集体经济组织，经反复宣传，多次做工作仍不认识的，在农地转用、征用集体土地、乡镇企业占地、审批宅基地、土地开发整理等项目立项审查或报批时不予办理，这些都是加快集体土地所有权登记发证的有效办法。

（八）先易后难，逐个突破以满足服从服务于经济建设的需要。以乡镇为单位，在摸清底数、掌握情况的前提下，逐村分类排队。对于无土地权属争议，积极性高的村先登记发证；对于有土地权属争议，但积极性高的村调处土地权属纠纷后及时登记发证；对于土地权属争议难以处理，但要求发证积极性高的也可以先发证，在集体土地所有权证书上注明“××权属界线有争议，待处理权属争议后确定该土地权属界线”，最后剩下的难点，一个个的突破，直至圆满完成集体土地所有权登记发证为止。

俗话说：“说话容易，办事难”，这就要求国土资源地籍管理人员站在服从服务于经济建设的高度，以认真负责的态度，吃苦耐劳的精神，坚忍不拔的劲头，雷厉风行的作风，打好集体土地所有权登记发证这一硬仗。

第五篇：红山税务分局集体土地开发建设调查

红山税务分局集体土地开发建设调查

根据市局工作布置,为进一步调查了解红山地区集体土地开发建设情况和纳税情况,我局于2004年11月对全区范围内自1997年立项的集体土地开发项目进行了全面调查.现将调查主要情况汇报如下:

一、调查总体情况:

经调查,全区自1997年立项的集体土地开发项目21个,截止调查结束工程已完工13个,计划投资额200072万元,已实际完成投资额220692万元,实际占地面积和实际建筑面积分别为1205798.4平方米、1523972.88平方米,截止调查结束已销售面积577519.87平方米,实现销售收入65643.65万元,其中6个项目已申报纳税1752.29万元。

二、具体调查内容:

1、开发形式:主要开发形式以村镇或村镇成立的开发企业开发建设为主,其中村镇委托外来开发企业开发的项目有6个.2、开发项目的审批情况：集体土地开发均通过区计划与经济委员会批准，项目主要是“农民中心村复建房”、“××项目配套生活区”、“××项目配套设施”以及“农村老师集资建房”名义立项。

3、开发项目的土地来源，经调查，调查的21个项目大部分是集体土地，其中八卦洲有69亩地块为二桥拆迁安置的国有土地，其他均为集体土地开发建设，未按规定征为国有。根据南京市集体土地房地产开发遗留问题处置工作小组2004年4号文件规定，红山区部分通过审查2个项目，整体通过审查10个项目，可以补办规划手续。

4、房屋销售对象：经调查，目前调查21个项目，立项以安置本地农民为主，目前从实际情况来看，销售对象均有非当地农民，非当地农民销售大约占60%，有的项目销售对象都是非当地农民。

5、开发单位资质：经调查，具体开发单位具备开发资质的有5个项目，其余均是以村镇或村镇企业名义开发建设，不具备房地产开发资质。

6、领取销售许可证情况：目前21个项目均未领取销售许可证。

7、能否办理土地使用权证和房屋产权证。目前根据南京市集体土地房地产开发遗留问题处置工作小组2004年4号文件规定，红山区部分通过审查2个项目，整体通过审查10个项目，可以补办规划手续，补办手续后可以为购房者办理相应的土地使用权证和房屋产权证，其他项目无法办理“两证”。

8、销售收入和申报纳税情况。目前21个项目已实现销售收入65643.65万元，已申报销售收入35045.8万元，缴纳销售不动产营业税1752.29万元。

三、集体土地开发特点及存在问题

1、项目手续不规范，属非法占地、非法开发。

所有21个项目，均以““农民中心村复建房”、“××项目配套生活区”、“××项目配套设施”以及“农村老师集资建房”等名义，在区计经委立项。而实际使用用途中，真正的农民复建房仅占40%左右，其余均对外销售。由于未取得合法用地手续，近几年来受到市国土部门的多次整改通知和处罚。

2、所谓“商品房”无合法证件。由于未取得合法手续，开发项目无《商品房销售（预售）许可证》，因此无法办理“国有土地使用权证”和“房屋产权证”。

3、占用土地和实际建筑面积均超过实际批准面积。

21个项目经区计经委批准的用地面积为119.83万平方米，实际用地面积120.58平方米；批准建筑面积141.13万平方米，实际建筑面积152.40万平方米。

4、建设规模巨大。

最大的“兴都花园”占地65万平方米、建筑面积80万平方米，建设期从1997年一直到2005年跨越8个年头，其次是“金山花苑”和“沁苑山庄”分别占地15万平方米、建筑面积23万平方米。

5、资金来源多渠道。

由于村委会只是农村自治组织，没有大量的资金投入开发。因此大多采用吸收社会游资进行开发。主要形式有三种：一是由村委会组织项目“指挥部”，开发收益由行政村享有，通过由项目建筑单位垫资建设的方式，待房屋售出后再支付建筑施工有关款项并给予一定的利息补偿，如万寿村的“沁苑山庄”和“金山花苑”；二是将土地卖给有资金实力的企业或个人，如“万丰苑”收取土地款675万元，“万寿商贸中心”收取土地款240万元；三是有行政村部分干部投资成立一个经营实体，由该实体承包开发，如“兴都花园”由兴卫村的干部和其他投资人共7人，投资成立“南京海派商贸有限责任公司”，上缴兴卫村3.11亿元取得65万平方米的开发权。

6、税收收入流失严重。

以上21个项目，仅有6个项目按预收房款申报缴纳营业税，其他项目均未缴纳任何税收。以目前已收房款65643.65万元计算，少缴营业税1529.89万元。根据南京市集体土地房地产开发遗留问题处置工作小组2004年4号文件规定，红山区部分或整体通过审查12个项目，如通过补办手续，应缴纳营业税为56180×5%=2809万元。

四、有关税收征管的建议

根据以上调查情况，我们认为：

1、从这些集体土地建房后对外销售的行为来看，不管其行为是否符合《房地产管理法》、《土地管理法》等法律规范，其行为完全符合《营业税暂行条例》规定的 “销售不动产”的“销售建筑物及其土地附着物”的征税范围。应当征收营业税。

2、从纳税主体看，销售不动产的主体是企业（如“南京海派商贸有限责任公司”等）或经济组织（如“万寿村委会”）。这些经济实体发生应税行为，获得应税收入，当然成为纳税人。

3、从课税对象看，该建筑物的不合法性没有影响其对外出售而获取经济利益，因此，对纳税主体销售不合法的建筑物而获取的经济收入征税，也没有改变其是否符合其他法律规范的性质。

因此，我们建议对该行为应该征税，不仅应征收“销售不动产”营业税，而且应加强企业所得税的征管（企业应在机构所在地缴纳）。

以上情况，特此汇报。

红山税务分局

2004年11月15日