珠海地产投资几大区域房地产市场状况分析

第一篇：珠海地产投资几大区域房地产市场状况分析

珠海地产投资:几大区域房地产市场状况分析

拱北：供应量少，主要消化积压空置房及二手房，价格从然来的2000~4000元/平方米上涨4000~15000元/平方，租金也由然来的4000元/月上涨到现在15000元/月就是一房一厅在最峰可以租4000元/月相当于2003年的3房的租金。所以很多投资者都比较看好拱北这个旺地。拱北米兰丽都的商铺炒到40000元/平方米。海湾半山预估起价也要8000元/平方米。华发国际花园均价5500元/平方，排队抢购的热闹景象。

夏湾：97年以来开发进进入高潮，人气逐渐旺盛，楼价稳步价格：2500~3000元/平方。夏湾的恒泰河庭也示弱价格也在4000起。与然来的2500相比上涨了1500元/平方。春泽名园也涨6000元平方米。中珠豪庭涨至5000元。吉大：供应不多，消化较快，中档楼宇供应量少，价格3000~4000元/平方。世航洛瑞比利由去年的4400元上涨到现在的6500元平方上涨了将近2000元。

老香洲：老城区改造提供楼盘小区少，质素一般，高层多，但配套方便，价格3300~7800元/平方。华南名宇回迁房也售价4000元每平方米。

柠溪：中档住宅，多层住宅多，近年来供应量主要集中在柠溪西路及迎宾北路开发，二手市场活跃，价格2500~5000元/平方米。岭南世家、锦绣柠溪、御龙山庄、均价都在3500元左右 新香洲：以体育中心为开发热点，前景喜人，升值潜力大，目前仍是生活配套不足，价格2300~5300元/平方米。新香洲的五洲花城从2004年4000元/平方上升到现在的5300元每平方米。

前山：低价多层住宅居多，少量高层烂尾，价格2000~4800元/平方米；漾湖名居售价在本公司前几天以3800元售出一套三楼看前山河的毛坯房。南屏的华发新城是珠海有名的大社区和高尚小区。因小区规划设计好曾被评为珠海最有影响的两大社区。唐家拥有李嘉诚名下的海怡湾畔和旭日湾花园（被评为国际名居奖）高尔夫山庄等高尚小区和别墅。海景：多为高层，分一线海景及二线海景，价格6000~18000平方米。6市场发展趋势（1）品牌化 营销大师科特勒的定义是“品牌是一种你赋予公司或产品的独有的、可视的、情感的、理智的文化的形象”中房集团公司总经理殷友田先生说：“房地产的竞争将是品牌的竞争、规模优势的竞争、专业化程度的竞争、科技含量的竞争”。已经在天津、济南等城市复制“阳光100”品牌的范围中谈到品牌建设时说：“社会分工的日益精细化使房地产企业愈发具备整合、共享、提升资源的能力，产品在很多地方是模块化、标准化的，但是核心是品牌，品牌聚焦的目标客户群体即使在全国也是一致的”。随着越来越多境外地产公司到我市扩展，在未来几年中，品牌企业将成为市场中最活跃的生力军，品牌产品占有及瓜分市场份额会成为市场发展的明显趋向，从而形成一种以优秀品牌带动商品房销售的发展趋势。打造品牌公司，公司品牌形象，走品牌化发展道路，将成为房地产企业的主要营销策略建设部总经济师、住宅与房地产业司司长谢家瑾说，对房地产市场的宏观调控将是今年的重要任务之

一。如我市的：中原、安诚、永华泰、一诺、置力等。（2）网络化如正顺、安诚、中原。

（3）专一化如金爵心海。媒体化如：报业（珠海特区报的下属企业）。

第二篇：广州市房地产市场状况分析计划

广州市房地产市场状况分析计划

影响房地产价格的价格的因素有很多，不过对房地产价格宏观调控最有效的莫过于出台新的政策。在2010年，中国房地产市场可谓是一波三折，从年初的高速开局到二季度的调整回落，房地产调控政策初见成效。但是8、9月份市场出现反弹，房屋价格再现抬头迹象，政府再次密集出台了第二轮调控政策，包括提高首付金比例，调整住房相关税费优惠政策，停止发放第三套房贷，央行也两次上调存贷款基准利率，四季度房屋销售价格出现缓慢回落。

因此有人预计2011年房地产调控的重点将在加快保障性住房建设、加强房地产市场调控、保持市场平稳增长等方面，另外，房产税将在2011年全国部分城市开展试点，预计这会对整体市场产生一定影响。

那么在2011年里国家会对房地产进行哪方面的调控呢？房地产市场会有怎样的变化呢？

由于房地产业在国内发展的局限性，市场的诸多不确定因素：投资周期长、不确定性和风险程度高；市场供给缺乏弹性；市场需求的广泛性和多样性；市场消费的层次性和发展性等等。我选择了广州市的房地产市场作为我主要的分析对象，通过关注针对广州市房地产市场出台的政策及当地商品房价格的变化来分析广州市的房地产市场在每个月会发生怎样的变化、出台的新政策会对房地产市场造成怎样的影响从而分析广州市的房地产市场。具体计划如下：

一、资料以二手为主。考虑到资金和人数的影响，我选择二手资料作为主要的信息来源，平时通过关注新浪网及广州市搜房网获得相关的房地产政策和商品房的价格变动等信息。

二、不定时关注市场，时刻留意价格变化。要知道房地产业具有支柱产业的性质，它关联度大，能直接或间接的影响很多相关产业的发展。房地产业与国民经济之间不仅是局部与整体的关系，而且存在着互相制约、互相促进的辩证关系。如何正确处理两者之间的关系，不仅的房地产业能否健康发展的关键，而且也是关系到宏观调控中能否实现国民经济总量平衡和结构平衡的重大问题。既然广州的房地产行业一直是走在改革开放的最前沿，近年来广州经济的高速发展反映出来广州居民整体进入较富裕的小康生活水平，与之相呼应的是广州居民对居住的需求也在不断增长，广州房地产市场将面临持续的发展。那想必国家会很关注广州市房地产状况，为实现国民经济总量平衡和结构平衡的重大问题对广州市房地产市场会有较多的宏观调控，再说，房地产市场不确定的因素有很多，一定要时刻关注。

三、网上评论结合自己意见。众所周知，房地产是我们必不可少的刚性需求，由于土地的不可再生导致的相对稀缺性，房子的价格对于普遍的群众来讲都是高不可攀的，因此房地产行业总受到极大的关注，网上更少不了专家评论专家分析什么的。作为房地产专业的学生，光凭网上看到的某位自称专家的人发表的言论就自以为我国今年的房地产市场状况当真如此就太可悲了。我要结合自己搜集到相关的资料，凭借学过的专业知识及网上的评论自己分析房地产市场状况。

第三篇：地产管理局关于房地产市场的调查报告

地产管理局关于房地产市场的调查报告

根据县政府近期调研工作的安排，我局对目前我县的房地产市场情况作了详细调研，现将情况汇报如下：

一、我县房地产市场发展的现状(一)房地产市场发展形势分析

近年来，在县委、县政府“奋力跨越争进位，富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前，我县具有房地产开发资质的企业已有17家，“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元，建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处，开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展，大大提高了居民的居住生活水平，为我县经济增长注入了新的活力。

目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升;楼盘品质不断提升，居住环境日益改善。xx年以来，在房地产市场供需两旺的同时，我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升，购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面，主要以100平方米以上的大面积楼房为主，90-100平方米的小户型销售情况良好但数量较少，仅占开发量的25%左右。

总体看，xx年我县房地产需求增长速度将低于xx年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军;同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康，一个重要标志是看市场化程度如何(特别是个人购房比例)以及投资性购房的比例。xx年，从购房者购房的动机来看，我县城区购房者中，购房用于自己居住的比例达到93%，以投资为目的占7%，而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%，说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。

预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨，涨幅经历了xx年爆发性增长之后，将趋向平稳，全年增长速度预计将小于xx年水平。xx年全县普通商品住宅平均销售价格为1280元/m2，同比上涨6.5%。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加，以及商品房配套设施，环境建设档次提高等因素的影响，xx年全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平，但市场供给与需求同步增长，商品房价格与商品住房价值基本相符，价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”，并且还具有相当的发展空间。

xx年全县房地产开发完成投资2.05亿元，比上年增长19.8%。房地产开发投资占全县全社会固定资产投资比重达到5.17%，拉动全县固定资产投资增长4.5个百分点;对gdp增长的贡献率达到8.7%，拉动全县gdp增长1.2个百分点。房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的重要支柱产业。同时房地产业为地方政府开辟了财源，每年对地方财政收入的贡献率超过了6%。拉动了社会总体消费的增长。xx年，房地产销售收入1.3亿元，按拉动消费系数1.4计算，拉动其他消费额1.82亿元，两项累计达到3.12亿元。同时为社会增加就业岗位5000余个。(二)房地产市场发展存在的主要问题

1、住房供应结构不够合理。中高档住房供应量过大，中低价位的普通商品房供应偏少。90平方米左右的普通商品房供应量不足三成，严重供不应求。由于近年来我县商品房价格上涨较快，而居民的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅，广大低收入群体只能望楼兴叹，希望能多推出经济适用房以及小户型楼房，以满足部分弱势群体的购房需求。

2、房地产市场监管力度不够。房地产市场信息系统，包括商品房预售和销售、二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等。房地产业涉及的十多个税种，由国税、地税、财政分别征收，计税方式复杂，征管难度大。建立房地产信息系统，一是能够很好地解决开发企业与购房者、管理者信息不对称的状况，增加透明度，为政府和有关部门实行监测市场运行的动态变化提供依据，根据县政府近期调研工作的安排，我局对目前我县的房地产市场情况作了详细调研，现将情况汇报如下：

一、我县房地产市场发展的现状(一)房地产市场发展形势分析

近年来，在县委、县政府“奋力跨越争进位，富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前，我县具有房地产开发资质的企业已有17家，“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元，建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处，开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展，大大提高了居民的居住生活水平，为我县经济增长注入了新的活力。

目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升;楼盘品质不断提升，居住环境日益改善。xx年以来，在房地产市场供需两旺的同时，我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升，购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面，主要以100平方米以上的大面积楼房为主，90-100平方米的小户型销售情况良好但数量较少，仅占开发量的25%左右。

总体看，xx年我县房地产需求增长速度将低于xx年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军;同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康，一个重要标志是看市场化程度如何(特别是个人购房比例)以及投资性购房的比例。xx年，从购房者购房的动机来看，我县城区购房者中，购房用于自己居住的比例达到93%，以投资为目的占7%，而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%，说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。

预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨，涨幅经历了xx年爆发性增长之后，将趋向平稳，全年增长速度预计将小于xx年水平。xx年全县普通商品住宅平均销售价格为1280元/m2，同比上涨6.5%。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加，以及商品房配套设施，环境建设档次提高等因素的影响，xx年全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平，但市场供给与需求同步增长，商品房价格与商品住房价值基本相符，价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”，并且还具有相当的发展空间。

xx年全县房地产开发完成投资2.05亿元，比上年增长19.8%。房地产开发投资占全县全社会固定资产投资比重达到5.17%，拉动全县固定资产投资增长4.5个百分点;对gdp增长的贡献率达到8.7%，拉动全县gdp增长1.2个百分点。房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的重要支柱产业。同时房地产业为地方政府开辟了财源，每年对地方财政收入的贡献率超过了6%。拉动了社会总体消费的增长。xx年，房地产销售收入1.3亿元，按拉动消费系数1.4计算，拉动其他消费额1.82亿元，两项累计达到3.12亿元。同时为社会增加就业岗位5000余个。(二)房地产市场发展存在的主要问题

1、住房供应结构不够合理。中高档住房供应量过大，中低价位的普通商品房供应偏少。90平方米左右的普通商品房供应量不足三成，严重供不应求。由于近年来我县商品房价格上涨较快，而居民的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅，广大低收入群体只能望楼兴叹，希望能多推出经济适用房以及小户型楼房，以满足部分弱势群体的购房需求。

2、房地产市场监管力度不够。房地产市场信息系统，包括商品房预售和销售、二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等。房地产业涉及的十多个税种，由国税、地税、财政分别征收，计税方式复杂，征管难度大。建立房地产信息系统，一是能够很好地解决开发企业与购房者、管理者信息不对称的状况，增加透明度，为政府和有关部门实行监测市场运行的动态变化提供依据，有利于调控市场，规范交易行为，实现房地产市场监督科学化;二是以房地产交易中心为平台，以房地产信息为依托，实现信息共享，通过部门配合、环节控制，推动房地产税收征管精细化管理，达到“先缴税、后办证”的要求，以促进税收征管科学化。我县的房地产信息系统还没有建立，相关部门信息沟通、资源共享的机制尚未形成，不利于及时便捷地对市场进行监测分析，同时也造出市场信息不对称、透明度不高，不利于合理引导房地产投资和消费。

3、城乡房屋权属登记管理工作需要加强。由于房产管理体制不理顺，导致产权、产籍多头管理，市、县、乡镇房产分治。按照建设部建房(1997)173号文和省建设厅鲁建房发(1997)239号文《关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知》要求，一个县只能有一个发证机关，并且所颁发的房产证必须是经建设部备案、由北京印钞厂统一印制。县城规划区外的各乡镇、村街房产，特别是各乡镇驻地企业，因无法办理全国统一的房产证，所以不能办理房产抵押贷款、过户等手续，不利于企业和社会经济的发展。这不仅造成了工作上的扯皮，损害了群众利益，还造成了国家税费的流失。

4、部分开发商重视商品房建设，轻视配套设施建设的思想还很严重。相当项目配套设施水平低，配套不完善，开发项目整体功能差，造成消费者使用不方便，也给社会带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求。

5、违规开发的历史遗留问题有待解决。以前旧村改造和部分企事业单位自建房过程中，除还建本村居民和本单位职工住房外，还对外销售了许多手续不完备的房屋，驻城村街中也有个别住户在建房过程中少批多建，并将多建的住房违规出售，这些违规开发行为造成了房地产税费流失和不公平的市场竞争，对商品房市场带来很大冲击;也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权和上市交易流通，影响了房地产市场的健康发展和社会的稳定。

二、关于规范发展我县房地产市场的几点建议

1、引导普通商品房建设，推行安居工程(经济适用房和廉租房)，调整住房供应结构。经济适用住房是指土地由国家划拨，各种税费减半征收，出售价格实行政府定价，按保本微利原则确定，主要面向社会上的中低收入家庭出售，是具有保障性质的政策性商品住房。我县目前为止未开发经济适用住房。xx年11月，由县房管局牵头，统计局、民政局等6部门参与组织了一次低保家庭住房状况调查。结果显示，我县低保家庭户主属“三无”、下岗、失业人员的约占97%，低保家庭无房户约为三分之一，有住房的用户，平均建筑面积小于45平方米的约占二分之一，且大多住房设施不全。所以，实施经济适用房和廉租房工程是广大中低收入者的迫切需求，是政府义不容辞的责任。另国办发【xx】37号文件已经要求，自xx年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积在90平方米以下的住房(含经济适用房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

2、注重规划，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我县城市化进程的重要举措。根据我县的旧城情况，待开发的区域很多，前景是好的，因此加快旧城改建工作将是大势所趋，势在必行。要以建设“临沂卫星城”为战略目标，坚持新区开发和旧城改造相结合，正确处理经营城市和旧城改造的关系，继续大力推进旧城区改造，力争在未来五年内，县城规划区基本消除危陋棚户区和“贫民窟”住房。严格控制企事业单位自建自用和零星插建性开发，改变过去那种局部改造、见缝插针的做法，实施地段开发与周边环境相协调的开发模式，对影响城市道路景观的危旧平房进行大面积拆迁。按照经济效益、环境效益、社会效益相统一的原则，实行统一规划，合理布局，综合开发，配套建设。坚持成区连片开发，开发一片，配套一片，完善一片，宁缺勿滥。建议县政府成立旧城改造领导小组，领导小组由县政府分管领导负责，县房地产管理局、县计划局、县建设局、县国土资源局、县物价局、临沭镇政府等单位负责人为成员。旧城改造项目实行挂牌公示制度。旧城改造拆迁安置补偿费和承担的城市市政公用设施建设费用可据实从该土地使用权出让金中补偿。要做好“模拟拆迁”：即先做被拆迁人的思想工作，处理解决好拆迁工作中的相关问题，后发布拆迁公告，最后签订拆迁协议，3、严格控制机关企事单位自建住房。为满足职工住房需求，通过市场改善住房条件，XX县人民政府下发的沭政发1999]43号文中规定：“从1999年1月1日起，停止单位自行建设住房，需要住房的统一到县政府的住宅小区购买。”鲁政发xx]22号文件中再一次规定：“从意见下发之日起(xx、3、22)，各级党政机关和事业单位一律停止单位建房，鼓励机关、企事业单位职工投资置业，通过市场改善住房条件。”最近建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房xx]196号《关于制止违规集资合作建房 的通知》再次强调，“自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此，机关单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房，找市场”的观念，杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发”等变相福利分房的现象。

4、加强农村房屋权属登记工作，建立城乡一体的房屋权属登记和档案管理制度。禁止其他部门发放不具法律效力的房产证，以维护正常的房地产市场秩序。

5、提升产业的整体水平和实力。行业内要树立现代的房地产经营理念，整体提升我县房地产企业的综合实力和水平，这是促进我县房地产业快速健康发展的根本所在。一是要注重铸造房地产企业的“航空母舰”。要通过重组、兼并、控股、引外靠优等方式，尽快创建能对中小企业有带动作用“航母”型企业，提高企业整体素质，增强生存与发展能力，提升综合竞争力。二是注重打造品牌。房地产企业要尽快适应市场需求变化，实施精品带动战略，提高信誉，建立品牌，扩大市场;三是要注重物业管理，充分利用房地产开发与物业管理的“情侣效应”，实现房地产开发与物业管理互促互动。四是要注重企业诚信和经济伦理。倡导房地产开发商要建起企业诚信档案，树立起经济伦理观念，在发展中讲究文化底蕴、道德因素、科技含量、绿色生态，尽可能地为消费者提供舒适、健康、优美、洁净、安全、方便和环保等各方面优良的产品。

6、各部门加强协调沟通，做好拆迁工作。近年来，城市房屋拆迁成为社会的热点难点问题。虽然城市拆迁工作是一项关系到加快发展经济、造福于民的好事，但在实际工作中，由于牵扯到各个方面的利害关系，特别是拆迁人、被拆迁人的经济利益问题，拆迁工作变得十分复杂，并出现了一些新问题，新情况。如我局在整理拆迁档案工作中发现，有的房产已拆除，但未到我局办理拆迁注销或变更登记等相关手续，导致一宗土地出现两套

房产证，权属上容易产生纠纷，不利于房产档案的管理，至使有关问题难以及时妥善解决。根据国务院和山东省《城市房屋拆迁管理条例》的规定，计划、规划、土地等有关部门应当按照各自职责，协同做好城市房屋拆迁管理工作，使上述问题得以妥善解决。

7、加快房地产交易大厅建设，强化市场监管。我局在已建成房地产交易中心的基础上，决定整改再进步，效率再提高，建立真正意义上的“一站式”服务大厅，每科室都有一名工作人员进驻大厅，群众进一个门，领一份表，就可办妥所有手续。同时，在交易大厅门口还有各开发公司简介、开发量、楼盘介绍、联系电话等宣传图板，形成了一个“房产小超市”，既方便了人民群众，又宣传了开发公司，可谓一举双得。目前这一工作正在紧张有序的进行之中。

第四篇：地产管理局关于房地产市场的调查报告

根据县政府近期调研工作的安排，我局对目前我县的房地产市场情况作了详细调研，现将情况汇报如下：

一、我县房地产市场发展的现状

(一)房地产市场发展形势分析

近年来，在县委、县政府“奋力跨越争进位，富民强县快发展”等一系列方针政策的贯彻落实下，全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大，从弱到强，不断发展壮大。在保持市场供需总量平衡、供求结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产市场呈现快速运行的良好态势，房地产开发投资，开发项目施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长。房地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要的贡献。截至目前，我县具有房地产开发资质的企业已有17家，“十五”期间房地产开发投资累计完成6.3亿元，建设花园、锦华苑、公园、城南、金都、金明寓、栗园、金星等成规模小区8处，开发商品住宅6200套、56万平方米。房地产业的迅速发展，大大提高了居民的居住生活水平，为我县经济增长注入了新的活力。

目前我县房地产业处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升;楼盘品质不断提升，居住环境日益改善。XX年以来，在房地产市场供需两旺的同时，我县房地产开发楼盘的品质得到了不断提升，购房户的居住环境日益改善。住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力。消费结构方面，主要以100平方米以上的大面积楼房为主，90-100平方米的小户型销售情况良好但数量较少，仅占开发量的25%左右。

总体看，XX年我县房地产需求增长速度将低于XX年，房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。今年以来，随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现以及二级市场的扩大，我县房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。主要消费需求是外来经商务工人员、乡镇机关工作者及刚参加工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军;同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。商品房购买对象以个人购买为主，投资商尚未大量出现。房地产市场是否健康，一个重要标志是看市场化程度如何(特别是个人购房比例)以及投资性购房的比例。XX年，从购房者购房的动机来看，我县城区购房者中，购房用于自己居住的比例达到93%，以投资为目的占7%，而纯属投机炒作购房的比例尚不到2%，说明我县整个房地产市场并未出现大量投机者，整个销售市场处于自然销售状态。

预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨，涨幅经历了XX年爆发性增长之后，将趋向平稳，全年增长速度预计将小于XX年水平。XX年全县普通商品住宅平均销售价格为1280元/m2，同比上涨6.5%。受土地价格、建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加，以及商品房配套设施，环境建设档次提高等因素的影响，XX年全县商品房平均售价涨幅与上年基本持平，但市场供给与需求同步增长，商品房价格与商品住房价值基本相符，价格与价值之间并未形成较大的炒作空间。我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡沫”，并且还具有相当的发展空间。

XX年全县房地产开发完成投资2.05亿元，比上年增长19.8%。房地产开发投资占全县全社会固定资产投资比重达到5.17%，拉动全县固定资产投资增长4.5个百分点;对gdp增长的贡献率达到8.7%，拉动全县gdp增长1.2个百分点。房地产业已经逐步发展成为我县国民经济的重要支柱产业。同时房地产业为地方政府开辟了财源，每年对地方财政收入的贡献率超过了6%。拉动了社会总体消费的增长。XX年，房地产销售收入1.3亿元，按拉动消费系数1.4计算，拉动其他消费额1.82亿元，两项累计达到3.12亿元。同时为社会增加就业岗位5000余个。

(二)房地产市场发展存在的主要问题

1、住房供应结构不够合理。中高档住房供应量过大，中低价位的普通商品房供应偏少。90平方米左右的普通商品房供应量不足三成，严重供不应求。由于近年来我县商品房价格上涨较快，而居民的实际收入增幅远赶不上房价的涨幅，广大低收入群体只能望楼兴叹，希望能多推出经济适用房以及小户型楼房，以满足部分弱势群体的购房需求。

2、房地产市场监管力度不够。房地产市场信息系统，包括商品房预售和销售、二手房转让、房屋权属登记、房屋租赁备案、开发项目立项、土地出让、开发经营许可、规划许可、建设许可、开发建设条件与施工许可、房地产信贷等。房地产业涉及的十多个税种，由国税、地税、财政分别征收，计税方式复杂，征管难度大。建立房地产信息系统，一是能够很好地解决开发企业与购房者、管理者信息不对称的状况，增加透明度，为政府和有关部门实行监测市场运行的动态变化提供依据，有利于调控市场，规范交易行为，实现房地产市场监督科学化;二是以房地产交易中心为平台，以房地产信息为依托，实现信息共享，通过部门配合、环节控制，推动房地产税收征管精细化管理，达到“先缴税、后办证”的要求，以促进税收征管科学化。我县的房地产信息系统还没有建立，相关部门信息沟通、资源共享的机制尚未形成，不利于及时便捷地对市场进行监测分析，同时也造出市场信息不对称、透明度不高，不利于合理引导房地产投资和消费。

3、城乡房屋权属登记管理工作需要加强。由于房产管理体制不理顺，导致产权、产籍多头管理，市、县、乡镇房产分治。按照建设部建房(1997)173号文和省建设厅鲁建房发(1997)239号文《关于制作颁发全国统一房屋权属证书的通知》要求，一个县只能有一个发证机关，并且所颁发的房产证必须是经建设部备案、由北京印钞厂统一印制。县城规划区外的各乡镇、村街房产，特别是各乡镇驻地企业，因无法办理全国统一的房产证，所以不能办理房产抵押贷款、过户等手续，不利于企业和社会经济的发展。这不仅造成了工作上的扯皮，损害了群众利益，还造成了国家税费的流失。

4、部分开发商重视商品房建设，轻视配套设施建设的思想还很严重。相当项目配套设施水平低，配套不完善，开发项目整体功能差，造成消费者使用不方便，也给社会带来一些隐患。如绿地、公厕、幼儿园、超市、健身场、物业用房等这些基础配套设施多数小区没有或根本达不到设计要求。

5、违规开发的历史遗留问题有待解决。以前旧村改造和部分企事业单位自建房过程中，除还建本村居民和本单位职工住房外，还对外销售了许多手续不完备的房屋，驻城村街中也有个别住户在建房过程中少批多建，并将多建的住房违规出售，这些违规开发行为造成了房地产税费流失和不公平的市场竞争，对商品房市场带来很大冲击;也导致大量的房屋因手续不完备而不能确权和上市交易流通，影响了房地产市场的健康发展和社会的稳定。

4、加强农村房屋权属登记工作，建立城乡一体的房屋权属登记和档案管理制度。禁止其他部门发放不具法律效力的房产证，以维护正常的房地产市场秩序。

5、提升产业的整体水平和实力。行业内要树立现代的房地产经营理念，整体提升我县房地产企业的综合实力和水平，这是促进我县房地产业快速健康发展的根本所在。一是要注重铸造房地产企业的“航空母舰”。要通过重组、兼并、控股、引外靠优等方式，尽快创建能对中小企业有带动作用“航母”型企业，提高企业整体素质，增强生存与发展能力，提升综合竞争力。二是注重打造品牌。房地产企业要尽快适应市场需求变化，实施精品带动战略，提高信誉，建立品牌，扩大市场;三是要注重物业管理，充分利用房地产开发与物业管理的“情侣效应”，实现房地产开发与物业管理互促互动。四是要注重企业诚信和经济伦理。倡导房地产开发商要建起企业诚信档案，树立起经济伦理观念，在发展中讲究文化底蕴、道德因素、科技含量、绿色生态，尽可能地为消费者提供舒适、健康、优美、洁净、安全、方便和环保等各方面优良的产品。

6、各部门加强协调沟通，做好拆迁工作。近年来，城市房屋拆迁成为社会的热点难点问题。虽然城市拆迁工作是一项关系到加快发展经济、造福于民的好事，但在实际工作中，由于牵扯到各个方面的利害关系，特别是拆迁人、被拆迁人的经济利益问题，拆迁工作变得十分复杂，并出现了一些新问题，新情况。如我局在整理拆迁档案工作中发现，有的房产已拆除，但未到我局办理拆迁注销或变更登记等相关手续，导致一宗土地出现两套

房产证，权属上容易产生纠纷，不利于房产档案的管理，至使有关问题难以及时妥善解决。根据国务院和山东省《城市房屋拆迁管理条例》的规定，计划、规划、土地等有关部门应当按照各自职责，协同做好城市房屋拆迁管理工作，使上述问题得以妥善解决。

7、加快房地产交易大厅建设，强化市场监管。我局在已建成房地产交易中心的基础上，决定整改再进步，效率再提高，建立真正意义上的“一站式”服务大厅，每科室都有一名工作人员进驻大厅，群众进一个门，领一份表，就可办妥所有手续。同时，在交易大厅门口还有各开发公司简介、开发量、楼盘介绍、联系电话等宣传图板，形成了一个“房产小超市”，既方便了人民群众，又宣传了开发公司，可谓一举双得。目前这一工作正在紧张有序的进行之中。

第五篇：全国区域水质状况分析汇总（定稿）

全国区域水质状况分析汇总

圣文芳 ***

省份 区域 水源主要污染杂质（如重金属等）

辽宁 营口 浑浊度、有水垢,但不影响销售

葫芦岛 泥沙铁锈等杂质多，水质不是很好

抚顺 泥沙、浑浊，有点黄，硬度很高

大连 泥沙、铁锈、硬度有点高、重金属

朝阳 大量企业污水排入河流，化肥过度使用

阜新 水硬度大，泥沙含量多

鞍山 硬度比较高、有的含铁超标

沈阳 生活污水，漂白粉味道重

锦州 水质差，硬度高

盘锦 锈，泥沙多，硬度大

辽阳 发黄，有异味

北京 北京 硬度很高，铁锈泥沙多

天津 天津 有异味，黄河水泥沙多

福建 莆田 浊度、硬度适中

厦门 大分子有机物，细菌病毒污染较大，漂白粉味道重、硬度适中，有异味

福州 口感不佳，重金属超标，钙镁离子超标，余氯严重、硬度适中

宁德 水垢、硬度较重

泉州 浊度、异味、硬度适中，水垢较重

福州 浊度、硬度适中，水垢较重

龙岩 浊度、水垢、漂白粉味道重、水硬度较高；

南平浑浊度、氯气、硬度适中

漳州 浊度、硬度高

浙江 温州 口感不好，居民主要喝大桶水，主要是重金属超标，浑浊度高、余氯严重、硬度适中

台州 泥沙含量比较多、硬度适中

杭州 余氯严重，硬度较高

温岭 泥沙含量比较多、硬度高

舟山 硬度较大

衢州 自来水水质比较好

贵州 贵阳 硬度适中

上海 上海 泥沙，气味、铁锈（自来水有下水道味道，现在已经有改善）、硬度适中

安徽 宿州 当地水质含氟较严重

芜湖 当地水质很好,没有大型污染的事例

铜陵 主要铁锰超标

安庆 结垢严重，水中杂质多

亳州 磷，氮超标

阜阳 泥沙，在有机物

合肥 少量的泥沙

淮南 铁猛超标，主要在农村市场

湖北 武汉 泥沙，在有机物

湖北 随州 主要是微生物，细菌病毒含量高，污染重

孝感 工区污水比较多

黄石 浑浊的 十堰 硬度、重金属

宜昌 浑浊度及硬度

江苏 苏州无锡常州 微生物、泥沙、镇江 水质硬度比较大，主要为钙、镁超标

扬州 主要是微生物，细菌病毒含量高，污染重

泰州 泥沙多，藻类多

盐城市区 水质硬度比较大，主要为钙、镁超标

南通 泥沙含量大点

徐州 重金属超标，钙镁离子超标，硬度大

江西 吉安 泥沙多，安福县水硬度比较大

赣州 结垢为普遍现象

九江 少量的泥沙

萍乡 水的硬度比较大

南昌 主要是自来水管网的二次污染

宜春 铁、锰超标、泥沙比较重

新余 泥沙

鹰潭 泥沙

上饶 整体水质比较好，少数地方硬度比较大。

四川 广安 水垢低，适合超滤

河北 保定 水质分布不均，有以地下水为主，有以地表水为主，水的硬度偏高，达到200左右。

衡水 地下水，总体情况好，硬度高。

承德 地下水，水质好，污染物少，干净。

廊坊 总体良好，水质硬度180，泥沙含量少，个别地区水质有异味。

张家口市 水的硬度高。

沧州 水的硬度高

邯郸 水的硬度高

邢台 水的硬度高，金属离子含量高。

石家庄 水硬度高、自来水管网二次污染

河南 新乡 水垢，个别地方铁离子超标

南阳 水垢很严重

商丘 水垢最严重

濮阳 异味异色、水垢

驻马店 水垢

焦作市区 主要是硬度非常高，局部氟化物、氯化物

洛阳 硬度较高

许昌 硬度较高

济源 泥沙多、硬度较高

开封 硬度较高

平顶山 硬度较高、水质差、污染严重、铁离子、锰离子超标

安阳 水垢比较严重

郑州 水垢

山西 长治 清澈，水垢较多

太原 水硬度高、自来水管网二次污染

忻州原平地下矿物质水，水质硬度很高，地处燕门关地区，水源很好，无明显的污染

大同 水垢较多

临汾 水垢较多

晋中 氨氮、化学耗氧量是晋中市地表水水体和地下水水体最主要的污染物

阳泉 水垢较多

寿阳 水垢较多

吕梁 水垢较多

运城 河水污染严重、氨氮、硫酸盐污染严重

朔州 清澈，水垢较多

山东 威海 水垢

泰安 水垢严重

济南 泥沙、铁锈、硬度高、重金属

日照 水质铁锈，泥沙多，重金属不多，异味重

滨州 部份地区水含氟较高。

枣庄 以地下水为主，水质硬度高，部份地区相当好，水源总体好。

济宁 水垢严重，异味重，TDS值有550左右

淄博 水垢严重

烟台 重金属超标

临沂 水垢最严重

青岛 主要是硬度高，水碱大，钙镁离子含量超标

黑龙江 鹤岗 水硬度不高,泥沙铁锈等杂质多，下雨水比较浑，多煤矿

鸡西市区 水硬度不高，哈尔滨 以前松花江污染，现在都用磨盘山的水，硬度不高，杂质多，有的含铁、锰、氟

大庆 硬度不高,泥沙铁锈多，区域水质普遍不好，有的有油脂

齐齐哈尔市 泥沙铁锈等杂质多，硬度不高

佳木斯 泥沙铁锈等杂质多,硬度不高

牡丹江 泥沙铁锈等杂质多，水质普遍不好。硬度不高

绥化 泥沙铁锈等杂质多，硬度比较高

伊春 硬度不高

黑河 硬度不高

双鸭山市 硬度不高

吉林 长春/松原/四平/辽源/延吉/白山 硬度不高

白城 泥沙铁锈等杂质多，水中含铁和氟比较多。

吉林 硬度不高

通化 硬度不高

广东 梅州 据说锰含量超标

佛山 泥沙、重金属，红虫(楼顶有水塔的）等；

茂名 污染源主要来之于当地的炼油厂排放的一些废水、废气

阳江 水源丰富水质良好，无明显污染物

韶关 铁、锰离子相对较高,水垢重

肇庆 局部地区黄泥水较多，无明显重金属超标等污染

深圳 主要是自来水管网的二次污染

潮州 水质铁锈，泥沙多，重金属不多，异味重，水垢多

汕尾 污染源主要来之于当地的炼油厂排放的一些废水、废气

河源 新丰江水源，水质基本无污染

清远 整体水质不错，部分地方锰超标，另外黄泥水稍微严重

中山 主要污染物来自于当地的工厂排放的污水、废气，无明显的重金属超标

汕头 主要受当地工厂排放的化工材料的污染，重金属没有发现明显超标

珠海 水质一般有咸潮

汕头 主要在潮阳区为黄泥水

湛江

全市地表水污染类型为有机类、生物和营养指标污染，依次为高锰酸盐指数、生化需氧量、粪大肠菌群、氨氮

东莞 “主要超标因子为石油类、总磷、阴离子洗涤剂、生化需氧量、粪大肠菌群、化学需氧量、氨氮、高锰酸盐指数等东莞污染损失水资源量已经占到本地水资源量的25.5%.目前，流域仍然以明显的有机类污染物污染为主，氮、磷污染已日益严重，不同污染物在积累过程中相互作用形成复合污染，内河涌“黑臭”问题严重。

”

惠州 主要超标因子为石油类、有机类、化学需氧量、氨氮、高锰酸盐、粪大肠菌群等，硬度不高；

江门 主要是管道及蓄水池的二次污染严重，水中漂白粉味道重，水硬度不高

广州 主要超标指标为氨氮、粪大肠菌群、锰、溶解氧和总磷等第二类污染物指标

新疆 新疆 水垢严重，钙镁离子含量超标，重金属严重

青海 青海 属于山脉雪水、水质污染较小，主要是地下水污染、泥沙等

西藏 西藏 主要是雪水、水质较好，污染少

内蒙古 海拉尔 泥沙，硬度很高、颜色黄、含氟高

乌海 硬度很高，水垢严重、含氟高

鄂尔多斯 硬度高，重金属超标

锡林郭勒 硬度很好，颜色发黄

呼和浩特 钙镁离子含量超标，水碱严重，余氯问题难以解决。

兴安盟 区域普遍水质比较好，只有个别县水质很铁、氟比较高

宁夏 宁夏 重金属超标，水硬度大，大分子有机物，胶体物质含量高

重庆 重庆 重金属超标，余氯较重，大分子有机物含量过重

陕西 西安 微生物、泥沙超标，属于黄河水质，硬度大

延安 黄河水质、地下水污染较大，主要是隔超标

榆林 重金属超标，水硬度大，大分子有机物，胶体物质含量高

安康 主要是漂白粉味道较大，氟含量超标，水质泥沙较大

渭南 黄河水质、地下水污染较大，主要是泥沙、铁锈

备注：水垢比较严重的区域，共有山东6个城市（济宁、淄博、临沂、济南、威海、泰安）、广东3个城市（潮州、珠海、韶关）、内蒙3个城市（乌海、鄂尔多斯、呼和浩特）、福建4个城市（宁德、泉州、福州、龙岩）、江西1个城市（赣州）、河南7个城市（新乡、南阳、商丘、濮阳、驻马店、安阳、郑州）、山西8个城市（长治、大同、临汾、晋中、阳泉、寿阳、吕梁、朔州），共32个城市水垢较为严重。