关于哈尔滨、沈阳商业发展情况的调研报告（★）

第一篇：关于哈尔滨、沈阳商业发展情况的调研报告

关于哈尔滨、沈阳商业发展情况的调研报告

海淀区商务局关于哈尔滨、沈阳商业发展情况的调研报告

为了进一步加强我区与周边省市商业工作的交流，学习借鉴外地商业发展的经验和做法，促进海淀商业又好又快发展，2008年11月11日至15日，区商务局会同甘家口大厦管理层一行6人，赴黑龙江省哈尔滨市、辽宁省沈阳市考察商业发展情况。

一、考察情况

哈尔滨和沈阳是东北地区商业比较发达的城市。近年来，随着一批大型商业项目的聚集，哈尔滨、沈阳商业的布局、规模和品质有了较大的提升，成为立足区域、辐射东北、具有较高知名度和发展潜力的商业城市。

11月11日至12日，考察组先后来到哈尔滨市远大购物中心、好百客超市、松雷商业大厦、新世界百货商场、哈尔滨地下商场、中央大街、道里菜市场进行考察；11月12日至15日，考察组先后来到沈阳市中兴商业大厦、五爱服装市场、卓展购物中心、西武百货、华府天地购物中心进行考察。考察的重点包括都市商圈的打造、品牌建设、商业设施的软硬环境建设、商业管理、特色街区建设、社区商业等方面。

二、主要特点

（一）城市商圈比较发达

南岗商圈是哈尔滨市商业发展最为完善的区域之一，汇集了哈尔滨最优质的商业资源，每天汇集数十万购物人潮，新世界百货、松雷商厦、远大购物中心、百年秋林、红博商场、人和地下商业街等哈尔滨成熟高端商业坐落其中，成为哈尔滨市居民购物和品牌消费型商业中心。

我们认为，南岗商圈的特点主要是：

1．大型商业设施密集，商业氛围浓厚。在不到一平方公里的区域内，仅远大购物中心、松雷商业大厦、新世界百货商场三家，建筑面积就超过13万平米，营业面积达8万平米。

2．商业定位清晰，布局合理。新世界百货商场、远大购物中心、松雷商业大厦定位互相错位，新世界定位于精品百货，引领高端消费；远大突出青春流行，体现前卫、时尚；松雷商业大厦定位于大众百货，以工薪阶层为主，以高档商品、品牌商品为辅；三者互相烘托，形成了商业发展的金三角，成为哈尔滨的商业地标。

3．业态分布合理。区域内有大型的时尚购物中心、高端百货店、大型超市、中小专业店、专卖店以及大规模的地下小商品市场，业态齐全，满足消费者高中低档的消费需求。

4．高端品牌的聚集程度较高。

5．商圈内企业经营秩序良好，各大商场都在竞争中不断完善自己，整体进步，实现了有效竞合。

此外，我们认为南岗商圈商场外公共区域的配套设施建设有待改进，以满足消费者休息、休闲的需要；商业广告需要进一步规范，突出商圈整体形象；重要交通节点的管理需要加强，实现车流、人流分离；城市广场的开发利用有待提高。

（二）国际品牌聚合程度高

以沈阳西武百货为例，沈阳西武占地1.5万平米，坚持主题精品百货的定位，走进沈阳西武，首先映入眼帘的是世界高级时装的独特陈列，与其引领潮流的服装设计和考究做工相互辉映。东北地区唯一的Louis Vuitton 大型旗舰店占地300余平，款式新颖、货品齐备。引领“时尚恶魔”风潮的Prada亦独家落户沈城。这里还拥有Zegna、Ferragamo东北地区最大的旗舰店。像Armani、Versace、Tod’s、Paul&Shark、Dunhill等国际一线品牌的时装、皮鞋、皮包及手表等配饰也一应俱全。“精品”定位在西武展现得淋漓尽致。此外，占地9万平米的沈阳卓展购物中心也聚集了“LV”等世界顶级奢侈品品牌。

经过考察，我们认为：

1．引进国际品牌对于提升城市商业形象具有重要意义。在沈阳一提到高档购物，消费者首选西武和卓展，沈阳商业形象也因此越来越突出。

2．国际品牌的聚集效应。2008年，西武百货成功引进了站在时尚之巅的世界顶级大牌LV。在LV标杆作用的号召下，GUCCI、Dior、阿玛尼龙等国际大牌纷至沓来。

3．选址和目标定位非常重要。沈阳西武坐落于沈阳著名的商贸和高档生活区——五里河地区，卓展购物中心位于沈阳市市府广场中央商务带，目标客户主要是高端人群。

4．引进品牌带动商业配套基础设施建设，促进周边地区交通、停车场、环境的改造提升。

5．经济效益可观，据网络报道，西武LV开业当天，销售额达700万元；目前西武销售额保持20%以上的增长。

6.政府高度重视，为了引进高端品牌，政府主要领导亲自研究，亲自协调。

（三）软硬件设施水平较高

以远大购物中心为例，该中心坐落于哈市黄金地段，建筑面积8.1万平方米，营业面积4万平方米，融购物，休闲，娱乐，餐饮为一体，是黑龙江最大的多元组合现代化购物中心。据《哈尔滨日报》报道，2007年，远大已经跨入了全国百货店单店前十强，全国零售业前三十强行列。

以下方面给我们印象深刻：一是远大专门聘请了国际著名设计专家进行环境设计，每个楼层有不同的主题设计。二是远大硬件设施齐全，配有智能化中央空调制冷制热设备，27部自动扶梯，在客流集中处三上三下同时运送顾客。三是远大每年都对商场相应楼层进行相应调整与规划，商场内部的装点也随季节、节日的变换更新。四是远大在设计场内商品摆设时更多考虑人性化，增加大量宽敞的通道及开放式公共空间。五是与百货店相配套的好白客超市的经营管理水平较高，货品摆放、员工穿戴、购物环境、服务管理水平都具有较高水准。六是有奖促销的标准让人心动，推出宝马轿车作为奖品。

（四）购物环境趋于人性化、现代化

在考察中，沈阳中兴商厦、卓展购物中心的购物环境整体效果让人印象深刻。中兴大厦呈回字形设计，大厦中间具有宽阔的公共区域，大厦做了小桥、流水、喷泉等景观设计，辅至以特色咖啡店、水吧等业态，让消费者在购物时保持心情愉悦。卓展购物中心的一些设计也打动人心，如：卓展专门为小孩子设计了儿童专用洗手间，里面按照孩子的天性与特点精心设计；安全疏散标识采用埋入地面的地标形式，清晰、连续，消防设施设备色彩淡雅，与卖场设计浑然一体；每个楼层围绕赏心悦目的中空区域设有顾客休息区，桌椅家具都依每层商场的风格有所变化；电梯间、休息区簇簇绿植点缀在商场中，有移步换景之妙；细微之处如垃圾箱设置，电子导购牌、消防标示设置，特色餐饮布局等都做了精心的设计和处理，处处体现出卓展倡导的时尚、文化、生活的“新百货主义”内涵。

（五）专业市场满足大众消费

哈尔滨、沈阳作为东北地区的中心城市，存在大规模的小商品市场，在辐射周边省份的同时，也因商品的物美、价廉，满足了当地中低端消费需求。

沈阳五爱市场占地13.9万平方米、摊位2万余个，从业人员6万多人，日均客流量30万，节假日可达40万人次，经营服装、小百货、鞋帽、针织等14大类，3万多个品种，市场的繁荣和发展，满足了大众消费需求，同时施放出不可估量的市场效应，使五爱市场地区已成为经商的黄金地区。哈尔滨市则立足于大规模开发地下商业，先后建设了21个人防地下商场，总面积达27万平方米，主要经营服装、百货的批发与零售，年创销售收入已达30亿元，年上缴各种税费1.4亿元，安排就业人员万余人。

经过考察，我们认为：

1．按照商业地产供给量应该与需求量相适应的原则，哈尔滨、沈阳两市大规模小商品市场的存在，商业面积是否供大于求值得研究。

2．在保证小商品市场促进就业，增加税收的前提下，提倡政府监管、社会监督和行业自律结合，规范经营行为和加强行业管理至关重要。

3．人员密集场所的安全生产和行业安全监管工作尤需重视和加强。

（六）特色街建设成效显著

以哈尔滨中央大街为例，大街全长1450米，宽21.34米。其中车行方石路10.8米宽。全街建有欧式及仿欧式建筑71栋，并汇集了文艺复兴、巴洛克、折衷主义及现代多种风格市级保护建筑13栋，是国内罕见的一条建筑艺术长廊。以其独特的欧式建筑，鳞次栉比的精品商厦，花团锦簇的休闲小区以及异彩纷呈的文化生活，充分体现出旅游、购物、娱乐、休闲的功能，成为哈尔滨市一道亮丽的风景线。

（七）社区商业比较规范

考察中，我们参观了哈尔滨市道里菜市场。该总面积达13000平方米，分地上地下各一层，室内设计新颖，宽敞明亮，装修华丽，装有先进的空调设备和冷冻柜台，是目前国内同类行业中规模最大、设备最先进的现代化综合性国营副食品商场。菜市场的销售额和利润额两大经济指标在全国同行业中一直名列榜首，已成为全国同行业首家销售额超亿元企业。考察中，我们也发现在推进规范化社区菜市场建设的同时，哈尔滨市的早市也比较发达，通过直接便捷的服务和物美价廉的优势，在保障蔬菜供给、方便市民生活方面起到了有效地补充和促进作用。

三、主要体会

哈尔滨、沈阳一行，让我们开拓了视野，增长了见识，学到了经验，同时也引发了思考，主要有以下几个方面体会：

（一）转变思想。在考察中，我们有四个没想到：一是在我们固有的观念中，商业发展首选北京、上海、广州，以及近年来发展迅速的杭州等沿海开放城市，东北地区的商业感觉一般，没想到哈尔滨和沈阳的商业如此发达。二是没想到品牌的聚合度如此之高，国际一线品牌扎堆儿聚集的情况如此之多。三是没想到哈尔滨、沈阳的消费能力如此之大。四是没想到地方政府对商业发展的支持力度如此之大。因此，转变思想、更新观念，在吸收借鉴外地商业发展先进经验的基础上，根据实际情况有针对性的研究解决我区商业发展过程中的矛盾和问题，支持和促进海淀商业发展，是我们需要重点加强的一项工作。

（二）做好规划。商业规划对于地区商业的发展至关重要。通过对哈尔滨市南岗商圈、沈阳市五爱市场等地的考察，我们认为，在尊重市场自发形成的基础上，加强对商业的规划和引导，对于提升地区的商业整体水平，促进行业发展具有重要意义。对于我们来说，可借鉴的地方包括：一是做好公主坟地区的商业发展规划调研，明确功能定位、找准问题症结、研究具体措施，通过改善环境和交通等要素来完善商圈的综合功能，提升商圈发展的质量和水平。二是落实好海淀区商业网点空间布局规划，促进四大商圈建设，抓好一批区级商业中心的建设和培育。三是重点抓好特色商业街区、特色市场的建设和改造提升。四是严格执行《北京市流通业发展分类指导目录》，协调工商部门对新开大型商业设施把好准入关，同时注意控制商业规模，防止商业地产过量供给造成的恶性竞争。

（三）调整结构。调整结构是优化产业布局，提高行业竞争力的有效手段。从对哈尔滨南岗商圈的考察中，我们看到新世界百货商场、远大购物中心、松雷商业大厦三者虽然都是以经营百货为主，但是三者错位经营，高中低互补，品牌特色相得益彰。对于我们来说，有几点启示：一是根据不同区域来进行不同的商业功能区域定位，南部的公主坟商圈以发展中高端客户为主，提供品牌消费；中部的中关村商圈、四季青商圈面向工薪阶层，主攻中端市场，突出时尚特征；北部的上地商圈，主要为城乡接合部的市场服务。二是对于同一功能区域内的企业，要强调差异化经营，明确不同的经营定位。以公主坟商圈为例，翠微大厦面向中高档消费，城乡贸易中心面向中端客户，即将开业的翠微广场定位高端精品百货店，再辅之以一些专卖店，这样的结构比较合理。从目前翠微和城乡的良好业绩来看二者间的差异化错位经营开展得不错。

（四）发展品牌。考察中，沈阳、哈尔滨两市琳琅满目的国际高端奢侈品牌让人眼花缭乱，相比而言，名品名店数量少、品质相对较低也是我区商业发展的短板。国际品牌能带来高端消费，提升区域的消费品质，同时，通过引进国际品牌可以带动传统商业改造提升。因此，支持和鼓励区内企业引进国际一线品牌是我们需要重点加强的一项工作。据当代商城金玉华总经理介绍，“在引进品牌的过程中，品牌更重视一个地区的商业软环境。依靠技术创新和文化创新赢得财富的海淀庞大消费群体无疑对一流品牌具有强大的吸引力，但仅靠这种自然形成的市场资源是远远不够的，还需要有和谐宽松的市场环境，积极有效的配套政策，以及活跃浓厚的商业氛围，只有调动多种因素，才能真正打造出为一流品牌所垂青的商业平台”。这可以成为我们工作的一个方向。

（五）强化特色。考察中，我们有一点突出感受：大型百货的定位应该是独特的，必须张扬自身的核心价值，以沈阳的大商场为例，西武、卓展主打高档，中兴、华府天地主打青春时尚。这在哈尔滨中央大街的特色街区建设上也得到深刻体现。

在下一步工作中，我们要树立“以特取胜”的思想，一方面要结合市商业专项资金有关项目建设，积极扶持区域内特色商业街区和特色商业市场，鼓励企业对现有商业资源进行深层次开发，经营特色商品、提供特色服务，实现差异化经营，扩大海淀企业在全市的知名度。另一方面，要考虑由政府出政策、行业出标准，积极鼓励街道、乡镇因地制宜发展各种规模的特色商业街区，培育海淀特色品牌，吸引外区消费者，积极打造“城市名片”。

（六）改善环境。沈阳、哈尔滨两市商场的购物环境给我们留下了深刻的印象，无论是从上下电梯的设计、公共区域的布局、商品的陈列，还是小到垃圾箱、消防器材的设置，无不体现出企业特有的文化内涵，具有很多值得学习和借鉴的地方。当前，在宏观环境不利的情况下，正是企业苦练内功，真正提高商品组合和购物环境，提高管理、营销和服务水平，提升企业生存能力最好的时机。

对于我们而言，需要学习的地方包括：一是加强内外环境的建设。包括外部的交通组织、景观设置、绿化美化、公共设施的建设，内部商场布局、货品陈列、标识设置等等。二是加强软硬环境建设。硬件包括停车场改造、公共区域和卫生间改造、无障碍设施等，软环境建设包括提升购物环境、服务文化、人员素质等。作为商务行政主管部门来说，还应该大力优化商业发展环境，为企业做好服务，营造有利于企业发展的商业氛围。

二〇〇八年十二月十二日

第二篇：哈尔滨、沈阳服装市场调研报告

哈尔滨、沈阳出差报告

哈尔滨是黑龙江省省会，中国东北北部的政治、经济、文化和交通中心，东北北部地区最大的中心城市，也是中国省辖市中管辖面积最大、管辖总人口居第二位的特大城市，是中国十大城市之一。全市土地面积5.31万平方公里，辖8区7县，代管3个县级市。户籍总人口1063.5万人，并且东北皮草，东北大米，东北山货全国闻名，是中国著名的历史文化名城和旅游城市。

哈尔滨服装市场主要集中在红博广场，国贸城，郑州女裤主要集中在红博广场裤子城，此市场也是郑州女裤最早进入的市场，郑州女裤有：娅丽达、纽伦、兴依璐、依仙圣姿、敏子、杉帅、金歌赛奇、等等，郑州女裤大大小小上百家。随着沈阳西柳女裤的发展，特别是哈尔滨市场，沈阳女裤遍地都是，首先是沈阳女裤比郑州女裤价位便宜20左右，在以沈阳女裤多是面料女裤，补货周期时间短可以抢占市场。目前哈尔滨很多原来做郑州女裤的老板现在都有涉及到沈阳女裤。对于郑州女裤来说，本身有自己的特色形成品牌概念在哈尔滨有自己的市场，同时按照目前的情况，西柳女裤只是对郑州女裤有一定的影响。在一个，西柳女裤没有形成自己的市场风格，同一市场货品发多家，这也可能是他们的滑坡之路，目前对我们品牌有兴趣的客户有：名牌一区，目前经营金歌赛奇女裤、名牌2区，目前经营湘影，还有其他非郑州女裤，要是合作的话也要从秋季合作，一下子把市场打开，名牌一区，到郑州看我们整体风格在说，目前经营沈阳女裤多余郑州女裤，名牌一区，目前只做了兴依璐一个品牌。

沈阳，辽宁省省会，中国15个副省级城市之一，中国七大区域中心城市之一，中国特大城市，东北地区最大的国际大都市，东北地区政治，经济，金融，文化，交通，信息和旅游中心。同时也是我国最重要的重工业基地之一，被誉为共和国长子，素有“东方鲁尔”的美誉。沈阳市东北三省的咽喉，不管在军事还是经济都占有战略位置。

沈阳女裤市场主要在五爱服装批发市场，负一层有郑州女裤，杉米、伊菲红、摩莉雅等，二楼郑州女裤敏子、增燕、艾菲蒂、艾莲斯曼、爱尚伊人、雅来特等，五楼郑州女裤有：戈洛瑞丝、兴依璐、新丝路、月亮人、伊莉莎黛、菲斓等，郑州女裤大多集中在五楼，目前郑州女裤有一部分已经搬出五爱服装批发市场，听说今年生意不是很好。雅来特目前在五爱服装城2楼，目前经营郑州女裤有：增燕、艾莲斯曼、雅来特、爱尚伊人四个牌子，目前这四个牌子都比我们价位低，在一个他们都比较偏向面料库，而我们的牛仔比例较大，是弊端，做好了也是优势。目前对我们牌子有兴趣的客户有：五爱服装城地下一层，目前经营品牌有，兴依璐、摩莉雅、还有广州女裤一牌子，另一家是负一层，目前经营郑州女裤有：杉米、红贝伊人两个牌子，目前建议还是老客户做，我们的新货见的比较少，从货品、沟通着手，把我们的优势发挥出来，把沈阳市场做好。

第三篇：哈尔滨人防地下商业调研报告

哈尔滨人防地下商业

调研报告

目录 前言

..........................................................1

第一章..哈尔滨人防概述

.........................................2

1.人防概念 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．2 2

2.人防工程开发 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．2 2

3.人防工程现状 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．2 2

第二章..人防工程地下商业...................． ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．2 2

1.人防地下商业概念 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．2 2

2.哈尔滨地下商业分布 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3 3

第三章..南岗区地下商场概况 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 3 3

1.南岗区概述 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．3 3

2.南岗区地下商场分布． ．．．．．．．．．． ．．．． ．．．． ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．.....4

3.地下商场概述 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．.5

4.地下商业规模 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 15

5.品项构成

.......................................................156..小结............................................................15

第四章..道里区地下商场概况...............................16

1.道里 区概述.......................................................16 2.道里区地下商场分布...............................................17 3.地下商场概述.....................................................18 4.地下商业规模.....................................................22 5.品项构成..........................................................23 6.小结..............................................................23

第五章..香坊 区地下商场概况......................................24

1.香坊 区概述.......................................................24 2.香坊区地下商场分布...............................................24 3.地下商场概述......................................................26 4.地下商业规模......................................................32 5.品项构成..........................................................32 6.小结.............................................................32

第六章..道外 区地下商场概况......................................33

1.道外 区概述.........................................................33 2.道外 区地下商场分布...............................................34 3.地下商场概述.....................................................34 4.地下商业规模......................................................35 5.品项构成.........................................................35 6.小结.............................................................35

第五章..SWOT 分析................................................35

1.优势.............................................................35 2.劣势.............................................................36 第六章..综述.....................................................37

前

言

人防工程发展于上世纪 60 年代末,70 年代初,是以最早的单体防空洞形式出现,性能单一。人防工程发展至今已有半个世纪之久，随着时间的推移，人防工程建设逐步走上了正规化、科学化的轨道，我国已经建成了一大批质量高、幅员大、效益好的平战两用工程，人防工程的种类齐全，形成了一定的规模，经过战争时期与和平时期的过渡，人防工程在其中扮演的角色也在逐渐的变化，且“防”的功能越来越多，同时为和平时期的社会经济带来巨大的贡献。

目前，针对哈尔滨市人防工程“平战结合”人防地下商场，进行走访，分析其和平时期的硬件设施及商业经营情况，具体情况如下：

哈尔滨人防地下商业调研报告

第 一 章

哈尔滨人防概述

1.人防概念

人民防空工程也叫人防工事，是指为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。

人防工程是防备敌人突然袭击，有效地掩蔽人员和物资，保存战争潜力的重要设施；是坚持城镇战斗，长期支持反侵略战争直至胜利的工程保障。

2.人防工程开发

掘开式人防工程：

：

首先开挖工程基坑土石方至设计标高，然后浇筑工程，再复土回填的方法构筑的人防工程。

逆用法施工的工程：

：

先掘开工程顶板部位土方，钻孔灌筑柱身，再浇筑顶板，复土恢复地面交通，然后在顶板掩盖下暗挖出土，浇筑底板、墙体等完成工程结构。

3.人防工程现状

现人防工程在建设前必经过可行性论证，既考虑到战时防空的需要及平时经济建设、城市建设和人民生活的需要，具有平战双重功能。人防工程严格按建设程序，从土建到装修都注重质量。建成投入使用后，取得了显著的战备效益、社会效益和经济效益。许多大中型人防工程成为城市的重点工程，如哈尔滨东大直街段地下商业街、沈阳北新客站地下城、上海人民广场地下停车场、郑州火车

站广场地下商场等，在社会上产生了巨大的影响。

第 二 章

人防工程地下商业

1.人防地下商业概念

人防工程地下商场是现代人防“平战结合”的产物，同时作为和平时期的人防工程得到合理的运用，并且为国家人防带来经济创收。

2.哈尔滨地下商业分布 及比例

哈尔滨市是黑龙江省的人防重点市，人防工程发达，平均人防面积可达 0.7㎡，而现在身为和平时期，这些人防工程投入到商业经营使用当中，并为国民经济做了重要的经济贡献。

哈尔滨市地下商场总体面积近330000平方米，主要分布在南岗区、道理区、香坊区、道外区等区域，其比例如下：

◆ 哈尔滨各区域地下商场面积对比表

注：上图数值单位：

㎡

第 三 章

南岗区地下商业 概况

1.南岗区概述

(1)政治地位

南岗区位于哈尔滨市的中心地带，黑龙江省委、省政府所在地，全省政治、经济、科技、文化、金融、交通的中心。

(2)人口面积

总人口 98 万人，占哈尔滨市城区人口的四分之一；总面积 182.87平方公里，占哈尔滨市城区面积的三分之一。东与道外区（原太平区）毗连，南邻香坊、动力区，北以哈长、滨北铁路线与道里、道外两区分界，西南部隔运粮河与双城市相望。

(3)行政区划

全区辖 17 个街道办事处、2 乡 1 镇。

2.南岗区地下商场分布图

南岗区共有地下商场 12 家，主要分布于秋林商圈、哈西商圈以及船舶商圈，其中秋林商圈占比达 80%以上，而哈西与船舶商圈的地下商业相对较为薄弱。

⑴ 秋林商圈 秋林商圈是哈市发展最早、最发达的商圈之一，并素有“黄金商圈”之称。该商圈商业主要分布在东大直街、建设街、果戈里大街一带，共计地下商场 10家：人和商城一、二期、人和商城三、五期、人和香港城、红博地下广场、国贸城、金街商城、新纪元、龙防、革新外贸服装城、哈达革新市场。现如今又有新开发的丽人街。由于哈尔滨地铁的兴建，无疑又给这片商业带来巨大的飞跃。

秋林商圈图如下：

⑵ 船舶商圈 船舶电子大世界商圈素有“哈尔滨中关村”之称。该商圈主要分布南通大街、宣化街、一曼街、北宣桥街一带，并与文化公园、极乐寺紧邻，与工程大学隔街相望。依靠哈尔滨工程大学科技园从 2003 年发展到现在，以成为哈尔滨 IT 业不可或缺的重要组成部分。商圈内地下商场仅一家；蓝谷电子商业街。

⑶ 哈西商圈 哈西商圈位于学府路，中兴大道（原学府四道街）一带，该商圈主要是依靠周边各大中专院校为支撑所发展的商圈。

近年来通过旧的棚户区改造，以及在哈尔滨地铁规划中使其又添生机，哈西商圈地处规划的地铁站，并且紧邻筹建中的哈西客运站，众多商业纷纷注目于此，万达商业也在此投入重资兴建大型的商业广场。

哈西商圈地下商场共计 2 家；百汇商城、西城汇（在建）。

其分布如下；

3.南岗区各地下市场概况

◆ 秋林商圈市场概况

商场名称

红博广场

地

址

南岗区红军街 59 号 电

话

0451—53606762 企业性质

国企 档

次

中高档 隶属关系 哈尔滨工大集团 经营 规模 38000 ㎡ 营业时间 6:30—17:00 经营区划

羊毛衫城，皮装城，女人街，裤子城，至尊男人城 租金及费用

原始租金：937 元/月/㎡。转租租金：1125-1500 元/月/㎡。

地下至尊男人城，转兑好处费约 2000000 元。更名费 20000 元。

商场综述

红博广场是哈工大集团旗下的全资子公司红博商业的下属商场，地处哈尔滨市的城市原点，成立于 1997 年 7 月 1 日，现已经发展成为集分销与零售于一体、具有强大网络辐射与品牌控制功能的中档服装专营市场。红博广场以优美的环境、优质的服务吸引了各个消费层次的消费者，进驻其中的品牌也非常多元化。已经建立了庞大而稳定的品牌服装市场分销网，利用已经建立的品牌服装营销网，抢占了很大的市场份额。现在又在淘宝网上开设了网上专营店，进入网络市场。

商场实景

商场名称

金街商城

地

址

东大直街至民益街顺延果戈里大街地段 电

话

0451-56322254 企业性质

国营企业

档

次

低档 成立时间 1987 年 5 月 1 日 经营规模 使用面积：14262 ㎡ 营业时间 上层：6:30—17:00 下层：6:20—15:30

经营区划

富一层：品牌男装，品牌女装。

富二层：男女时装，休闲裤子，羊绒毛衫 租金及费用

原始租金 1000-1900 元/月/m2

转租租金 1360-2600 元/月/ m2

金街 VIP 广场均价 4500 元/月/ m2

具有优先租赁权的商户第一年租金的使用权 为 18 个月并且免双税。

商场综述

金街是全国第一个人防工程，是地下商业的开创者，地处哈尔滨市南岗区果戈里大街黄金地段，经过 20 多年的经营，现在已经在国内具有一定的名气，主要是批发模式的，每天有来自省内各地的商户到此进货，也辐射到吉林等地。现在已经形成了一定的模式，是黑龙江省各县乡镇的业户的主要进货地。

商场实景

商场名称

国际 贸易 城

地

址

果戈里大街至红军街沿东大直街地段 电

话

0451-53640788 企业性质

合资企业 档

次

低档 隶属关系 哈尔滨国源贸易有限公司 经营规模 使用面积：21200 ㎡ 营业时间 上层：6:30—16:00 下层：6:30—17:00 经营区划

裤子城，名品城，箱包总汇，莫斯科厅，伦敦厅，罗马厅，巴黎厅，香港厅，曼谷厅，汉城 租金及费用

转租租金：500-1136 元/月/㎡ 柜台 75 元/天/节 地架 300-350 元/天 墙面：格局宽两米，100 元/天 备注：转租租金含税费，每月还需另交纳 20 元卫生费 商场综述

哈尔滨国贸城也是哈尔滨地下商业的标志性商城，是合资企业，是金街之后的有一个以服装批发为主的地下商城，主要以低档服装批发为主，每天早上开业就有来自全省各地的商户前来选货，每日人流都近万人，另外还有吉林等地的商户也会来此订货。只是经营年限比较长，现在设施陈旧，配套不完善。

商场实景

商场名称

龙防商贸中心

地

址

东大直街与果戈里大街交口段地下 电

话

0451-53677786 企业性质

国企 档

次

低档 隶属关系 省人防办 经营 规模 1075 ㎡ 营业时间 6:00-16:30 经营区划

上层：服装，小百，化妆品。

下层：裤子。

租金及费用

原始租金：875-1280 元/月/㎡。转租租金：1368 元/月/㎡。转租费商场收 500 元/月。

国税：360 元/月。地税：640 元/月。转让好处费约 150000 元。进场抵押金 5000 元

商场综述

龙防商贸中心位于东大直街与果戈里大街交汇处，是此路口过街的必经之路，并与人和，金街相贯通。每日客流近万人。商场内部经营混乱，管理不严格，档次较低，无其他配套设施。

商场实景

商场名称

新纪元

地

址

哈尔滨南岗区西大直街副 1 号国旅门前地下 电

话

0451-53677233 企业性质

国企 档

次

中档 隶属关系

黑龙江省人防办 经营 规模 4794 ㎡ 营业时间 6:30-16:30 经营区划

品牌男女装、品牌羊毛衫。

租金及费用

原始租金：75-114 元/月/㎡ 商场统一管理，不允许转租转兑，无其他费用。

商场综述

新纪元商场主要经营品牌店，主流格局为 50-100 ㎡，主要以批发方式经营，大多数业主都在红博经营有床位，客户源比较稳定，都有固定的客户前来进货，有的业主将此做为展厅及仓库。商场现在处于满铺经营的状态，都是预招商。要求是代理并且有五证等相关手续。此外商场不允许转租转兑，一经发现商铺收回。

商场实景

名

称

革新外贸服装城

地

址

果戈里大街革新教堂广场地下 电

话

0451-82654343 企业性质

私营 档

次

低档 商户总数 247 户 经营 规模 6000 ㎡ 营业时间 7:00—18:00 经营区划

外贸男装，外贸女装，外贸内衣，外贸童装，外贸牛仔，外单鞋 租金及费用

原始租金：160-166 元/月/㎡。转租价格：200-216 元/月/㎡。

另有部分买断，买断价格 25000 元/㎡，使用年限 50 年，现剩余 45 年。

因商场经营不善，普遍平价带装修带货转让。电费 1.2 元/字，进场费 3000 元。

商场综述

该商场环境差，硬件设施老化，货品质量低，管理松散，商场位于革新街地下客流量较大，以价格低廉的外贸服饰吸引消费者，但管理的松散是商场造成经营不善的主要原因。造成大量原始业户纷纷另谋出处。

商场实景

商场名称

哈达革新市场

地

址

分部街至士课街延革新街路段地下 电

话

0451-82667775 企业性质

合资 负责人

于琦 隶属关系

人和商业控股有限公司 经营规模

9930 ㎡ 营业时间

7:00-19:00 经营区划

负一层：生鲜、现场制作，小食品、日用百货 负二层：干调、水果、蔬菜。（另有一家箱包）

租金及费用

原始租金：61-378 元/月/㎡。转租租金：215-625 元/月/㎡另有进场抵押金：5000/10000元。水费：4 元/吨。

电费：1.2 元/字。

根据 2011 年 5 月 31 日调研了解，近3 年每年原始租金涨幅 10%-20%。

商场综述

哈达革新市场位于革新街地下，主要经营项目包括海鲜水产、干鲜果蔬、肉蛋豆禽、干调粮油、绿色食品、主副食产品、日用百货等 20 大类商品，充分的满足了周边居民及全市各大、中型宾馆、酒店的团购需求，在附近具有较高的影响力。

商场实景

◆哈西商圈市场概况 照片 商场名称

百汇商城

地

址

学府路至国润家饰城延学府四道街路段地下 电话

0451-57675000 企业性质

国企 档

次

低档 隶属关系 哈尔滨市人防办 经营 规模

营业面积：7837.56 ㎡ 营业时间 8：00—17:30 经营区划

上层：时尚服装 儿童服装 休闲服装 外贸运动 下层：鞋类商品 箱包专卖 时尚精品 精品内衣（下层未营业）

租金及费用

全部是租赁，原始租金：175-198 元/月/㎡ 主流格局 8 ㎡，10 ㎡，18 ㎡，实际按每屋租金 19000 元/年，28000 元/年，38000 元/年，进场抵押金 3000 元，牌匾费 510 元。

商场综述

百汇商城在学府路至国润家饰城延学府四道街路段，是为了安置火车站地下商场的商户，市人防修建的，地下共两层，其中地下一层有 269 个商铺，出铺率 54%，地下二层还没有开业。

商场实景

商场名称

西城汇

地

址

学府三道街至四道街沿学府路段地下 电

话

0451-87738888/89587777 企业性质

私营 档

次

中档 负

责

人 滕延安 经营规模 39000 ㎡ 隶属关系 哈尔滨西城汇商业经营有限公司 经营区划

A 区：水立方，玩固*派，动感地带，漫步云端，小资风情，心雨星苑，恋の食间 B 区：魔丽饰界，淘客帝国，潮人巷，日风韩流，屈臣氏，达芙妮 C 区：地铁黑大站，经营项目未定

租金及费用

A 区租赁价格根据位置，在外围的位置 270 元/月/m2，内侧的位置 240 元/月/m2，租金中包含税和物业费，水费 1 元/字 商场综述

西城汇是学府路路段的唯一的一个地下商业，与地铁黑大站相连，周围紧邻黑大，哈理工，哈学院的院校，主要消费群体是学生，经营特色为时尚潮流，现在只开了 A 区，2011 年5 月 13 日试营业。

 项目位置图

◆船舶商圈市场概况 照片 商场名称

蓝谷电子商业街

地

址

哈尔滨市南岗区一曼街（宣化街-公安街）

电

话

0451-53606762 企业性质

私营企业 档

次

品牌为主 隶属关系 中海达商贸集团 经营区划

A1 区：笔记本，上网本，品牌整机，数码相机，数码摄像机，小数码产品。

A2 区：品牌整机，商务机，一体机影音播放器类，小数码产品，动漫产品。

B1 区：显示器，显示设备，摄影器材，手机通讯，GPS，对讲机，数码产品。

B2 区：DIY 硬件，电脑外设装机配件等。

C 区：DIY 硬件，电脑外设装机配件等.D 区：打印机，扫描仪，复印机，教学设备，软件耗材，办公设备。

E 区：网络设备，服务器，安防监控，电子元配件，软件耗材，电脑桌椅。

F 区：商务写字间，仓储直销。

G 区：美食主力店，餐饮档口，电玩场。

租金及费用

蓝谷电子商业街销售模式主要分租赁和买断 40 年经营使用权两种方式，其中买断返租预计第一年返回 16%（第一年和第二年一起返）。第三年返 8%。第四年根据市场行情再定，进场抵押金 5000 元。合同签一年赠四个月，签两年赠六个月。合同期一般为一至三年。原始租金在 80-300 元/月/㎡，买断价格在 35000-50000 元/㎡。

商场综述

蓝谷电子商业街是哈尔滨第一家地下电子商场，集购物、休闲、娱乐、体验等多业态模式于一体的专业化 IT 流通商业平台。在运作实体店的同时，蓝谷将开通网络展示平台，实现实体与网络的有机结合。

4.地下商业规模

路段 商场名称 规

模 经营 面积 中兴大 道 百汇商城 地下二层 7837 ㎡ 红 军 街 红博广场 地下二层 38000 ㎡ 东大直街 龙

防 地下二层 1075 ㎡ 西大直街 新 纪 元 地下二层 4794 ㎡ 革 新 街 哈达革新 地下二层 9930 ㎡ 革新外贸 地下二层 6000 ㎡ 果戈里大街 金街商城 地下二层 14262 ㎡ 东大直街 国

贸 地下二层 21200 ㎡ 学 府 路 西 城 汇 地下一层 39000 ㎡ 东大直街 南岗人和 地下二层 73505 ㎡ 5.品项构成商场名称 穿着 类 饰品 百货 家居 餐饮 娱乐 合计 南岗人和 1588 114 135--18 1 1856 红博广场 1028------6--1034 金街商城 198------3--201 国 贸 城 824 2 16 2----844 龙防商城 101 2 14--2--119 新 纪 元 69------1--70 革新外贸 191--50------241 合计 3999 118 215 2 30 1 4365 6.小结

南岗区的地下商业分布在三个商圈；分别是秋林、哈西、船舶。

秋林商圈百货业态与地下商业相结合。一共十二个地下商业，国贸、金街、人和、红博广场为最有活力的服装市场。在全国比较出名，是周边市县主要零售商的批发集散地；由于地铁的兴建，无条件占用国贸路段。为现在人和丽人街的招商带来很大的契机。人和一二期的童装市场在全国都比较知名，占有一定的市场地位。

哈西商圈以为周边大学为主要消费群，商圈客流量大，市场经营比较混乱，共有两个地下商场，分别是西城汇及百汇商城。两个地下市场都是新市场，现在都在招商且已开业区域经营惨淡。

船舶电子大世界属于商圈内的核心商场。商场规模最大、品项最全、客流量较其它商场大，在学生消费群体的支持下建立起以船舶电子大世界为核心的庞大消费群。商场经营比较好，船舶强大的竟争力无疑给周边小型的电子市场带来打击，经营也开始如履薄冰。新市场蓝谷的开发在许多商户眼中也多为不看好。但是商圈内缺少娱乐，购物，休闲于一体的 IT MALL。而蓝谷正好填补了这一空白。

整个商圈电脑耗材以及品牌机占的比重比较大。这两个品项占有较大的市场份额。

第四章

道里 区地下商业 概况

1.道里区概述

(1)地理位置

东以滨洲铁路线与道外区分界，西与双城市为邻，南与南岗区接壤，北与肇东市、道外区相连，面积 479平方千米。

(2)交通状况

道里区交通发达，数十条城乡公路构成了四通八达的交通运输网。同时，坐落在太平镇境内的哈尔滨国际机场，是全国十大机场之一。

(3)旅游资源 道里区是哈尔滨市重要的旅游窗口，碧波粼粼的松花江，沿江一条线的斯大林公园、九站公园、顾乡公园；独具田园风光的太阳岛公园，一年一度的冰雪节

和冰灯游园会；现代商业步行街中央大街和艺术气息浓重的索菲亚建筑艺术广场更增添了道里区的吸引力和凝聚力。

(4)商业特点 商业主要集中在道里区中央大街和索菲亚教堂附近。中央大街作为历史名街自建成以来就成为商贾云集的经商宝地，现在更是国内外知名的商业街，国内外知名品牌纷纷落户此地，带动了周边的经济与旅游的发展。从防洪纪念塔起步，沿中央大街、西十二道街到索菲亚教堂的周边，形成了一条黄金的商业带，成为了哈市主要商业中心。

2.道理区地下商场分布图

道里区商业主要分布在索菲亚教堂、中央大街、西十四道街、石头道街等街道地下，共有地下商场 5 家，占总比的 20%。如：人和春天、原宿春天、索菲鞋城、金帝商城联升购物广场。

◆道理区地下商业分布图

3.道里 区各地下市场概况

照片 商场名称

原宿春天

地

址

中央大街 209 号（中央大街与友谊路交汇处地下）

经营特色

东京原宿的时尚韵味 企业性质

合资企业 档

次

中档 隶属关系 人和商业控股有限公司 规

模 营业面积：7837.56 ㎡ 营业时间 9：30-20:00 经营区划

饰风堂:

配饰专属区 潮流服饰：户外用品，糖果，格子铺，照吧，咖啡厅，谭木匠，皮具包，玩具，化妆品 猫街：时尚服饰，手机，PSP，竹木银 租金及费用

原始租金 416—460 元/月/m2（不分位置）商场统一管理，不允许转租转兑。

其它费用：抵押金 5000，电费 1.35 元/字，无税 商场综述

道里人和原宿春天是人和商业控股有限公司在哈尔滨开发的第六个项目，商场地处中央大街与友谊路交汇处地下，是集休闲，美食，购物于一体的时尚购物广场。导入日本原宿街头文化和购物形式。打造哈市时尚街头文化大本营。并有屈臣氏、麦当劳以及众多休闲品牌入驻。双通道的设计格局，以零售为主的销售模式。

商场实景

商场名称

金帝商城

地

址

尚志大街至中央大街延西十三道街地段下 电

话

0451-84654079 企业性质

民营企业 档

次

低档 商户总数 179 经营特色 营业面积：7837 ㎡

营业时间 9：30—17:45 经营区划

服装、鞋帽、箱包、内衣、饰品 租金及费用

转租租金 340—520 元/月/m2，由于经营多年，基本上都是转租的业户，没有原始的业主，所以原始租金无法调出。

商场综述

哈尔滨金帝商城是哈尔滨人防地下工程，地处道里区黄金街道—尚志大街和中央大街之间西十三道街地下路段，主要经营种类各种精品服饰，外贸服饰，鞋裤，箱包，小百货等，货品大多处于中低档的档次。

商场实景

商场名称

哈尔滨联升服装广场 地

址

哈尔滨道里区兆麟街与透笼街地下 负

责

人

张洪源 企业性质

中外合资经营企业 档

次

低档 成立时间 1994 年 12 月 24 经营特色 营业面积：15000 ㎡

营业时间 08:50—17:30 经营区划

服装、鞋帽、日用百货、皮草、箱包、饰品、童装 租金及费用

原始租金：

256-448 元/月/㎡ 转租金：

346 元/月/㎡ 月租赁抵押金：3000 元（一次性）年租抵押金：10000 元（一次性）。合同到期抵押金全额退款。转兑权 2300 元/㎡。营不善大多原始业户选择出租.商场综述

商场经营环境差，硬件设施老化，货品处于中低档次，但商场位于道里商业中心客流量较大，消费人群广泛（中老年，青年，儿童）以时尚女装为主，低廉的价格吸引消费者，1994年 12 月 24 成立，在周边有一定的知名度，商场安管人员巡视频率低，物品摆放不规整防火栓被商品遮挡，防火安全存在隐患。咨询台时常出现无人现象，顾客无法快捷的找到所需的商品。

商场实景

商场名称

哈尔滨索菲鞋城 地

址

道里区石头道街 96 号索菲亚广场地下 负责人

张洪源 企业性质

私人经营企业 档

次

低档 成立时间 1994 年 12 月 24 经营特色 营业面积：18500 ㎡

营业时间 9:30-18:00 经营区划

品牌区，精品区，时尚区，淘宝区，餐饮区，淘气堡，童鞋区 租金及费用

商场原始租金均价 270-290 元/月/m2 以 15m2 为界，大于 15m 2 的租金为 290 元/月/m 2。

商场综述

索菲鞋城是道里区一个专业做鞋的地下商场，其风格以时尚潮流为主，并引进潮汇与皮拉里奥两个潮流风格店铺，商场去年七月开业，至今不到一年时间，客流不大，但商场的一直做着相应的宣传，在主要的出入口有人员在法宣传彩页，是当月的促销活动及餐饮区的优惠券，商场还与电视台联合举办各种活动来增加关注度，商场现在在进行改造，现在的通道加宽，主流面积都在 10-15m2，索菲鞋城与人和新春天，联升服装广场相连通，客流能在内部进行循环，随着商场的经营时间的增加，日后客流应该会有所增加，经营会有所改善。

商场实景

商场名称

人和春天购物广场 地

址

尚志大街之买卖街延石头道街段地下 成立时间

2008 年 7 月 29 日 隶属关系

人和商业控股有限公司经营管理事业四部 档

次

中、低档 成立时间 2008 年 07 月 26 日 商场规模 使用面积 16000平方米 营业时间 9:00-17:30 经营区划

时尚女装，男装、休闲、内衣，百货、运动、饰品。

租金及费用

人和春天原始租金在 280 元—560 元/月/㎡。

商场综述

人和春天位于哈市繁华的道理商圈，纵贯石头道街地下，贯穿尚志大街、兆麟街、地段街、买卖街，600 延长米主题购物长街，是人和商业控股有限公司经营管理事业四部经营管理，打造及购物、休闲、娱乐、餐饮、餐饮为一体的商业体系，满足消费者的需求，引领时尚的潮流。

商场实景

4.地下商业规模

路段 商场名称 规

模 使用面积 友谊路 原宿春天 地下一层 12000 ㎡ 西十三道街 金帝商城 地下一层 4500 ㎡ 兆麟街 联升地下 地下一层 15000 ㎡ 建筑艺术广场 索菲鞋城 地下一层 18500 ㎡ 石头道街 人和春天 地下一层 16000 ㎡ 5.品项构成商场名称 男装 女装 百货 皮具 鞋 饰品 化妆 其他 合计 人和春天 73 108 76

14278 索菲鞋城 3 25 15 28 142 4220 金帝商城 41 97

165 联升地下 61 331 49 12 20 1 7 14 495 原宿春天 29 94 8114 5 16 269 合计 207 655 148 40 178 133 12 54 1427

6.小结

旅游业带动商业发展是道里区主要经济特点。该区域商业态齐全，主要以百货业态为主。该区域共有五个地下商场；分别为原宿春天、人和新春天、金帝、联升、索菲鞋城。其中只有金帝不是人和控股有限公司开发的，人和已经拥有联升三方的控投权，日后整个道里地下将会全部打通，形成环形的商业圈，共享庞大的客流量。五个地下商场分别有着不同的经营特色，原宿春天主要打造的是一个年轻人专属时尚消费基地，导入日本原宿街头的文化和购物形式，打造哈市时尚街头文化大本营。并有屈臣氏、麦当劳以及众多休闲品牌入驻。人和新

春天 16000平方米的经营面积，经营品项其全，集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的综合性购物商场。金帝商城经营多年，货品档次偏低。联升购物广场比较有特色的韩国商场，主要经营韩国服饰及日用百货。索菲鞋城是一个专业经营鞋类的市场，现在商场重新定位，引进服饰等，主要是为日后与其它商场连通，配合其它商场的经营品项，可以有效的分享客流。

道里区的百货业态已经饱和，但是地下商场仍有可开发的趋势。旅游业每年都呈现上涨的趋势，冰雪大世界、雪博会每年都吸引中外游客上千万游客，势必会带动经济的进一步发展。

第五章

香坊区地下商业概况

1.香坊区概述

（1 1）

地理位置 新香坊区位于哈尔滨市东南部，2006 年 8 月，经国务院批复，撤销香坊区和动力区，成立新的香坊区。新的香坊区东与阿城区接壤，北连南岗区，西接平房区，已成为哈市的四个中心城区之一。

（2 2）

行政区划

辖 20 个街道办事处，3 镇 1 乡。

（3 3）

人口面积

区划面积 339.55平方公里，其中建城区面积 43.8平方公里，总人口约 79万人(含流动人口)。

2.香坊地下商场分布图

香坊区地下商业主要分布在通乡商圈与乐松广场两个商圈，地下商场共计 6

家：其中安埠小区 4 家，占总比的 13%，具体分布如下； ⑴ 通乡 商圈 通乡商圈是香坊商业的重要组成部分，同时该商圈的购买力主要针对周边居民，亦为社区型商圈的典型，该商圈商业主要分布在升永街、延褔街、香坊大街、红旗大街、横道街一带，共计地下商场 4 家：红旗地下商场、国泉商场、吉爱城、香坊汇，其中后两家市场正处招商中，入住率以达 60%，目前整在筹备开业阶段。

⑵ 乐松 商圈 乐松商圈与通乡商圈为香坊区最主要的休闲购物场所，商业主要分布在乐松广场周围。该商圈共计地下市场 2 家，中旗地下商场、中兴世纪大道（在建）。

3.香坊区各地下市场概况

◆ 通乡 商圈市场概况 照片

商场名称

国泉商城 地

址

香坊区红旗大街 38 号 开业年限

1999 年 企业性质

私营 档

次

低档 隶属关系 哈尔滨国泉商贸有限公司 规

模 营业面积：7000 ㎡ 营业时间 8:00-17:30 经营区划

负一层

女装，男装，鞋帽，内衣，童装，饰品，化妆品，床上用品，电子配件

租金 及费用

原始租金：120-130 元/月/㎡。转租租金：150-160 元/月/㎡。电费 1.2 元/字 商场概况

商场规模小，但经营管理模式很好。与红旗相互连通，享受红旗客流，双通道设计。商场租金收取人性化很合理，所以转兑很少，以转租为主。因为开业时间较早，在附近商场中有一定的竞争力。

商场实景

·

照片 商场名称

红旗地下商场

地

址

香坊大街与通乡大街交汇处 电话

0451-55101488 企业性质

民营企业 档

次

低档 负责人 吴伟东 规

模 使用面积：4608 ㎡ 营业时间 8：00—17:30 经营区划

男女服饰 百货 儿童用品 家居 饰品 租金及费用

全部档口是租赁，没有是买断产权的档口 原始 420-460 元/月/m2。转租 720-780 元/月/m 2

商场概 述

红旗地下商场位于香坊大街，通乡街，延福街三街交汇处。商场地理位置优越，交通极为便利。主要经营低档男女服饰，童装，家居用品，针织。商场内设有 5 个出入口，周围服装和小商品批发市场比较小，客流量有保证。红旗与国泉商场是相通的，一样的经营档次及商场定位。国泉是双通道的设计，红旗是圈形合围的设计。国泉商场有一个就餐区，同时也方便了在红旗消费的顾客。对比于南岗道理商圈的商场。该商场的硬件环境较差，由于商场的管理不到位，造成经营布局混乱，区域划分不明确。

商场实景

照片 商场名称

吉爱城母婴用品广场

地

址

香坊区延福街 188 号 电

话

0451-55126262 企业性质

私营企业 档

次

低档 企业法人 吴伟东 规

模 使用面积：2000 ㎡ 隶属关系 哈尔滨吉爱城商贸有限公司 经营区划

A A 区

童装鞋帽区

B B 区

玩具区

C C 区

孕婴综合用品区

D D 区

益智文教、娱乐设施区

租金及费用

租金均价 135-165 元/月/m2。

首年签约一年赠 2 个月。

三年原始租金不变，免一年管理费，税费优惠。

商场概述

目前商场处于装修待开业状态，据招商人员所述商场预计 5 月 20 日开业。该商场原是香埠商场负一层的地下停车场，现改造重新定位香坊区唯一的一个专营母婴用品的商场。是集儿童服装，儿童娱乐于一体的商场。主要以零售和批发为主。与人和一二期的童装相比在定位多了一个娱乐设施。而如今现有的专业童装市场很多，如人和一二期，华邑童装，玛克威童装，星星商场，真正在市场立足的要属人和一二期，星星商场重新定位于大装批发。而华邑也不断在招商与规划。现如今天这样专业的童装市场开发仍需要漫长而艰难的过程。

照片 商场名称

香坊汇地下购物广场

地

址

香坊区延福街 198 号

电

话

0451-55126262 企业性质

私营企业 档

次

低档 企业法人 蔡宽民 规

模 使用面积：2000 ㎡ 隶属关系 嘉财恒润综合性专业投资公司 经营区划

D D 区

鞋包区

E E 区

饰品区

F F 区

儿童区

G G 区

小吃区

H H 区

品牌区

租金及费用

租金 225-300 元/月/㎡。签约一年 押金 3000 装修保证金 2000 垃圾费 300 商业用电 1.2 元/字 商场概述

该商场是集购物，休闲，娱乐，餐饮于一体的大型地下商业广场。目前销售情况很好，已经没有好位置的商铺了。该商场部分买断自营，部分买断返租，目前只有出租的商铺，已经没有买断的商铺了。

商场目前处于装修状态，待开业，原定 6 月 2 日开业，而后推到 6 月末，现在具体开业日期还没定，在招商中心了遇到很多业主对于开业日期不确定的情况很不满意。有的要求退款。

◆ 乐松 商圈市场概况 照片 商场名称

中旗商城

地

址

香坊区三大动力路动力广场地下 开业年限

2001 年 企业性质

私营 档

次

中低档 隶属关系 黑龙江志诚贸易经济贸易有限公司

经营面积

7000m2

经营区划

负一层

服装鞋帽，日用百货，文体用品，电脑耗材，手机卖场，透笼快餐 租金 及费用

转租租金：一至三期租金 208—520 元/月/㎡ 面积 8 ㎡ 原始租金：一至三期租金 160 —180 元/月/㎡面积 8 ㎡ 买断情况：一期，二期全部买断。三期租赁。

原始买断价格：一期 15000 元/㎡。二期：13000 元/㎡。

买断使用权 45 年。电费：1.2 元/字。物业费：1800 元/年。抵押金：3000 元（一次性）

商场概述

该商场环境差，硬件设施老化，货品质量低，但商场位于乐松，松雷直接的过街地下是消费者过街的必经之处，客流量较大，面对香坊区、平房区的居民及商城周边院校的学生，以时尚的服饰，低廉的价格吸引消费者，因成立时间较早在周边有一定的知名度，但中旗商城的工作人员欠缺主动的服务意识。造成商场与业户之间关系不良，有业务与商管人员因违规事项意见不统一而产生争执的现象。

商场实景

·

照片 商场名称

中兴世纪大路

地

址

哈平路至健康路沿幸福路路段地下

开业年限

2012 企业性质

私营 档

次

中低档 隶属关系 开发商：黑龙江北方宏盛公共设施有限公司 投资商：香港崇业控股有限公司 经营区划

一期预售

（D D、E E、G G、H H四个区）

A 区 B 区 C 区 B2 区为大百区：服装，服饰，鞋帽，箱包，皮具等。

D 区 E 区小百区：配饰，帽袜，内衣等。

F 区 G 区轻纺区：床品，布艺，家纺等。

H 区生活配套区：家居饰品，日杂等。

A2 区儿童区：婴童用品，童装，童鞋，玩具，儿童乐园等。

C2 区潮流休闲区：娱乐，生活休闲，竟技等。

租金 及费用

一期预计只销售四个区：分别为 D 区，E 区，G 区，H 区。其中 D 区与 E 区为买断自营区。买断经营使用权 50 年。G 区与 H 区为买断返租区。其中年平均最低返 8%。首次签十年合同。买断价格预计为 40000 元/m2

综述

中兴世纪大路现在只是预售，预计 2012 年 7 月完成施工，10 月份正式开业。在 5 月 20日以后对于有意向的客户收取两万元的意向金，在正式售铺时可以当做五万元的现金使用。这是目前唯一可确定的优惠政策。

中兴世纪大路是香坊区又一完整的人防商业阵容。链接多个建设中的大型生活区。是集时尚、休闲、娱乐、购物、美食于一体的时尚购物广场。项目位置紧邻乐松广场，是香坊区

最核心的商圈。

周围集黑龙江中医药大学，林大，哈理工，黑大，四所大学。学生消费占主导。

4.地下商业规模

路段 商场名称 规

模 使用面积 香坊大街 国泉商城 地下一层 7000 ㎡ 红旗大街 红旗商城 地下一层 4600 ㎡ 延福街 吉爱城 地下一层 2000 ㎡ 延福街 香坊汇 地下一层 20000 ㎡ 三大动力路 中旗商城 地下一层 7000 ㎡

5.品项构成商场名称 男装 女装 鞋帽 内衣 童装 饰品 化妆 电子 合计 国泉商城 19 212 31 20 16 14 8 4 324 红旗商城 31 73 29 8

156 中旗商城 83 204 70 57 21 23 20 14 492 合计 133 489 130 85 37 52 28 18 972 6.小结

通过对香坊商圈的通乡和乐松两个商圈进行走访调研，了解了商圈内各商场的整运营情况。两个商圈的商业分布都比较集中。相对而言，乐松商圈的商业数量要少于通乡商圈。从品项构成来讲，两个商圈都是女装占有份额最大。女性消费占主导是商业发展的流行趋势。

两个区域从整来情况来看都处于商业升级发展阶段，通乡商圈的香坊汇，吉爱城。乐松商圈的中兴世纪大路。都是新开发的地下人防工程。香坊汇目前已无可投资的商铺；原始租赁价格 225-300 元/月/㎡。中兴世纪大路预计于 2012 年

10 月试营业，目前有预付 2 万意向金可做为 5 万现金使用的优惠政策，而且推出精品小户型 6m2 ,售价 21 万左右。买断使用权 50 年之久。目前乐松购物广场负一层的超市要重新定位，要与商圈内两个地下市场连通，为配合中兴世纪大路与中旗商城的品项经营，现统一招商，主要针对小商品，日用百货，服装类进行招商。吉爱城是香埠商场负一层停车场的重新改造。它是香坊区唯一一个专业的童装市场，原始租金价格为 135-165 元/月/m2。

而就现在南岗商圈地下人防工程的饱合状态，对于香坊商业的发展不知是否会带来飞跃的进步。从招商角度来讲，各个区域都在开发新型的商业项目，如南岗人和的丽人街、学府的西城汇、道理的索菲鞋城的重新整合，无疑会给香坊的招商带来压力。

第六章..道外区地下商业概况

1.道外区概述

（1 1）

地理位置

道外区地处哈尔滨市区中东部，是历史悠久的老城区，地域广阔，位置适中，是全市八区十县（市）的区位中心，与呼兰、松北两个行政区隔江相望，与道里、南岗、香坊、阿城四个行政区接壤。

（2 2）

行政区划

全区设 14 个街道办事处、54 个社区居委会。其中江南城区街道办事处 12个，江北郊区街道办事处 2 个；农村设 3 个镇、22 个行政村。

（3 3）

人口面积

道外区总面积 618.6平方公里，其中市区面积 40.62平方公里，郊区面积

577.98平方公里，耕地面积 8434 公顷。总人口 80.86 万人 2.道外地下商场分布

道外商业主要分布在承德广场及道外客运站周边，主要是以文教用品、酒店用品批发为主的综合型商业，道外共计地下商场一家，主要以经营服装服饰类为主；

3.南岗区各地下市场概况

照片 商场名称

哈尔滨承德服装城

地

址

承德广场地下 电话

0451-88348777 企业性质

民营企业 档

次

低档 经营方式 零售兼批发 规

模 5330 ㎡ 营业时间 8：30—17:00 经营区划

服装、鞋帽、日杂百货、箱包、饰品、童装、五金、游戏厅 租金及费用

原始租金：50-70 元/月/㎡。

转租金：70-92 元/月/㎡ 商场综述

该商场环境差，硬件设施老化，货品质量低档次，但商场位于道外客运站与景阳街、承德街、南马路交叉处，临近客运站地下，共享客流，公交线路较多。客流量较大，经营品项齐全小商品、服装、酒店用品，经营区划不规范，消费群体消费能力较低，低廉的价格吸引消费者，1992 年成立，在周边有一定的知名度，物品摆放不规整防火栓被商品遮挡，防火安全存在隐患。无咨询台，顾客无法快捷的找到所需的商品。

4.地下商业规模

路段 商场名称 规

模 使用面积 承德街 承德服装城 地下一层 5330 ㎡ 5.品项构成商场名称 男装 女装 饰品 电子 化妆 鞋帽 内衣 合计 承德服装城 19 72 32 7 8 7 6 151 合计 19 72 32 7 8 7 6 151

6.小结

素有百年历史的老道外，主要以批发业态占居市场，该区域内只有一个地下商场为承德服装城。位于承德街与景阳街交口。由于该市场紧临道外客运站，所以客流量很大，消费群体主要是周围居民及在客运站换乘的旅客。其经营的货品

档次比较低。经营环境比较差。货品摆放零乱。由于商场经营多年，硬件设施陈旧落后。

第七章

T SWOT 分析

优势：

1.人防地下商场可有效的缓解交通，使行人过街时的安全系数提高。

2.现在地上的土地使用有一定的制约性，而利用开发地下空间可达到有效的节省土地空间 3.人防地下商场出入口多，在发生意外事故是容易疏散大量人群。

4.地下人防商场是“平战结合”的产物，不但可保障地方人防，同时可促进地方经济、就业率及税收 5.地下商场与地上商场对比，服装，服饰类产品价格相对低廉，容易吸引工薪阶层消费群体。

6.地下商场消费、购物不受气候限制，即便在雨天亦可逛街，并达到过街的目的。

劣势：

1.哈尔滨地下空间已呈饱和状态，没有可发展空间。

2.地下商场整体休闲设施不完善，与地上商场相比设施较差。

3.地下商场业者服务态度及素质较差，文明经商、规范服务做的不好。

4.地下商场货品档次相对较低，不能形成品牌效应规模。

5.对于地上商场，地下商场没有专业的运营管理团队，管理制度不完善，随处可见叫喊叫卖情况，并且商场卫生条件差。

6.受地下空间的制约，商场内采光及通风等条件差，导致购物环境差，很多顾忌健康因素的消费者流失。

7.硬件基础设施陈旧，配套设施不够齐全。

8.哈市地下商场多数为批发兼零售，针对批发业户进出货物没有固定的货梯通道。

9.据调研了解地下商场福利待遇差，按照国家规定应给予“地下补助”但没有商场执行此项规定。

第八章

综述

通过本次对哈尔滨市人防地下商场的调研走访了解到，哈尔滨市的人防地下商业是处于发达状态，很多地下商业在全国都比较知名，如：红博广场、金街购物中心等，哈尔滨全市人防工程面积近320000平方米，辖区县城如：木兰县、通河县正在筹备建设地下人防工程商讨之中，“全民人防”的宣传口号的实现在此得到了全面的体现。道理区、南岗区及香坊区无论在数量上还是面积上都具有一定的规模，只有道外区相对来说比较少，仅有一个地下人防工程。而且现在道里区、南岗区、香坊区还有新开盘及未开盘的项目在进行招商，还处于可开发的形势。但是现在除了新开的地下商场，老一点地下商场的配套设施都不完善，运营管理跟不上，环境卫生都很差，大都存在安全隐患。

对于道里区、南岗区、香坊区都有各自的经营特色，道里区主要以零售为主，经营风格比较年轻时尚，旅游资源比较丰富，旅游业带动经济是这一地区的经济特点；南岗区主要一批发兼零售的模式经营，消费人群比较多元化；香坊区主要是以周边的居民为主要消费群体，经营档次普遍偏低。

在现在人防地下商场的发展过程中人们看到更多的是它的商业价值，却忽略了它最初的作用与价值。

第四篇：20130722商业发展破题调研报告(定稿)

2013重点调研课题 成果汇报交流材料

广陵新城商业发展破题研究

陈

锴

（2013年7月22日）

一、广陵新城商业发展背景

广陵新城位于扬州城市地理中心，是江广融合一体化大区域经济腹地的中心地带，主要承担商务金融、行政管理、会议展览、科技资讯、公共文化、生活休闲等城市功能，在提高扬州城市形象与品质上扮演着非常重要的角色。

自2007年4月启动建设以来，历经6年时间，累计完成投入80亿元，搬迁150万平方米，建成京杭会议中心、信息产业楼、新城大厦、天顺花园安臵房等各类建筑100多万平方米，建成文昌东路、沙湾路、京杭路等路网18公里。五星级酒店、京杭水镇、2500城庆广场、交通银行金融服务中心（扬州）、环球金融城、产业基地三期等一批重点项目在建。以信息呼叫服务为主导的产业动力强劲，以京杭会议中心为核心的城市魅力彰显，以育才小学、三间院、网尚影院为代表的文化活力绽放，新城已初现轮廓，辐射效应不断呈现。

根据《扬州市城市总体规划（2012—2020）》中确立的城市总体发展目标，扬州市级商业中心格局确定为“二主三副多区”。“二主”，即文昌精致商业中心和京杭高端商务中心，“三副”，分别为京华城西部副中心、八里与运西区域南部副中心、江都四河八岸东部副中心。新一轮商业网点规划明确提出了未来建设京杭高端商务中心的目标，为广陵新城商业的发展创造了契机。

根据已经形成的策划及规划背景条件，未来三年，广陵新城内部商业建筑面积将达到160万平方米，广陵新城辐射区域——江广融合地带核心区商业面积将足够消化。

二、广陵新城商业发展举措

分析扬州商业市场现有及未来供应产品量和项目的分析，未来三年项目竞争激烈，且多集中在城市西部、东部。作为城市商业主中心的广陵新城各商业项目必须准确定位，选择切合的运营模式，杜绝因同质化产生的恶性竞争，才能在未来的众多商业项目中抓住先机，取得竞争优势。

1、发展定位

目前，扬州商业虽然已形成文昌、曲江、商城、京华城、嘉信茂等五大商圈，但存在：

（1）商业项目呈点状布局，商圈聚合能力弱。除文昌商圈为核心商圈外，其余商圈项目较为单一，商圈内部各项目存在一定距离，影响商圈整个吸附能力。

（2）项目主题比较单一，项目多数为中端商业。已建商业

项目主要为百货和shopping mall，覆盖人群较广，项目主题较为单一，立足于家庭式消费。除金鹰定位为中高端档次，其余商业项目档次一般。当地人口高端产品消费经常前往周边城市南京、上海等。

（3）业态及品牌重合严重。快消费、高端品牌、文化创意品牌、知名餐饮品牌吸引力一般。奢侈品在扬州仅在金鹰进行少量布局，快消费品牌如ZARA、H&M、Unique在扬州仅存在一个；其余文化创意品牌及创意餐饮、高端餐饮品牌较少。

（4）商业项目发挥空间大。2012年，扬州人均GDP突破1万美元，项目的单一化和品牌的薄弱化以及已经具备消费基础的城市人口，商业市场可发挥空间仍然很大。

根据上述分析，广陵新城商业发展定位必须：形态覆盖面广、建筑形象美好，吸引全市乃至周边人口的具有旅游、人文、标杆三重价值；商业特色体现必须：主题丰富化、消费体验化、价值人文化、消费前沿化。

（1）高端化。高端商业在扬州尚是一个空白区域，未来扬州最高端的商业布点一定在广陵新城，使广陵新城成为扬州乃至苏中苏北地区高端商业的聚焦点。

（2）专业化。根据不同生活品味客群、以特殊喜好和品牌认知度为基础细分市场。按文化、儿童、运动、休闲等主题，分版块布局。

（3）特色化。以城市休闲、购物旅游带动城市商业的再度繁

荣，引领产业和居住的同步发展。注重文化与旅游的深度融合、注重生活方式改变对消费的影响、注重前沿的消费模式和科技对消费的影响、注重人文价值的追求。

2、科学布局

确立策划为先观念。没有策划就没有定位，没有定位就没有业态，没有业态规划设计就不可能有的放矢。广陵新城的商业发展应先策划后规划，先招商后设计，摒弃“先做后改”的操作模式，调动策划者、设计者、经营者全体参与。

商业发展格局。致力打造“三点两线”，即京杭之心、2500城庆广场、MSD三点，京杭水镇一线、环城庆广场一线。主要由京杭水镇、城庆广场地下商业、科技馆、MSD、儿童商业综合体等重点项目组成。

商业版块布局：

特色商业版块——京杭水镇与产业基地三期两个项目位于东西两侧，前者可以与会议中心、五星级酒店互动，主要以休闲、创意、商务为主的商业业态；后者主要服务基地内部及周边居住版块，提供一些社区商业、休闲娱乐的商业服务。

高端商业版块——城庆广场东侧，重点吸引世界一线品牌入驻，以高端消费人群为目标，打造未来苏中苏北地区高端商业的集聚地。

文化创意版块——京杭水镇二期局部及文化综合体地块动线逐渐活跃，以主力店为主要形式，以餐饮、服饰、休闲娱乐的复合业态为主，关注文化、运河主题。

时尚娱乐版块——城庆广场地下部分及科技馆未来人流量较大，关注年轻、时尚人群；儿童综合体地块关注全家庭消费，以儿童为主题，进行一站式消费体验。

高端办公版块——MSD、产业基地三期商业主要为高端办公及周边行政办公人员服务，引入高档品牌，定位高端，弱化人流。

3、打造载体

——京杭水镇一期项目。占地面积1.7万平方米，建筑面积3万平方米，是面向城市中高端商务、休闲人群的生活时尚、休闲聚会的场所，展现城市特性、文化气息的场所，将利用河道打造亲水主题概念休闲娱乐。

——京杭水镇二期项目。占地面积6.5万平方米，建筑面积

12万平方米，是面向社会大众、年轻时尚及旅游人群的时尚街区。

——城庆广场项目。总建筑面积7.5万平方米，其中商业面积3.25万平方米，是目标性消费、家庭型消费、体验性消费、稀缺性消费为主的新天地，将辐射整个广陵新城及扬州东区范围。

——科技馆。总建筑面积9.8万平方米，其中商业3700平方米，主要为到科技馆活动的人群提供基础配套服务。

——MSD项目。占地280亩，总建筑面积约100万平方米，其中商业建筑面积约15万平方米，是面向高端消费市场、服务于高端办公及行政办公的综合百货业态，服务于年轻时尚、城市家庭消费的街区式商业。

——产业基地三期。总建筑面积45万平方米，其中商业2.6万平方米，将辐射基地三期及周边办公、住宅，客群主要针对园区内商务办公人士及周边住宅群众。

——儿童综合体。总建筑面积33万平方米，其中商业2.1万平方米。客群主要针对：父母和孩子、祖辈和孙子孙女、在校学生、扬州及扬州周边地区的家庭、年轻夫妇、补习班的学生、准妈妈、旅游者等，为打造“儿童友好城市”而建设的首个商业项目。

4、推进运营

广陵新城商业体量大，内容多，需要采取不同方式、模式运营。既要大力推进土地招商，更需要引进新的机构、新的理念，与国际知名企业合作，全方位推进运营。

（1）版块特色运营

——特色商业版块。以港台工作室为核心，重点引进港台等地区知名的商业策划机构和运营机构。

——高端商业版块。初步定向远东国际集团为核心，聘请世界知名的高端商业策划机构进行专业打造。

——文化创意版块。以诚品书店、广陵图书馆为核心，以政府为主导，打造文化创意产业。

——时尚娱乐版块。以儿童商业综合体、李宁体育园为核心，关注儿童、时尚人群，打造大型体验式消费产业。

——高端办公版块。以MSD、产业基地三期为核心，全力打造工作室、设计室、实验室，引进大量的企业总部。

（2）序时特色运营

高端及能够代表形象的商业项目集中布局在水轴沿线尤其是中段区域；中低端及面向大众消费的商业布局在地下或内街，采取政策优惠的方式尽力吸引商户；在区域价值提升后，进行品牌淘汰与更新。

同时，随着网上购物的兴起，生活与消费方式的转变，广陵新城商业应从传统的零售业态转向复合型业态的打造，重点引进品牌主力店、主题展示店、生活体验店、文化创意体验店等新的消费模式形态。一要注重人文价值的追求。可以引进书店、唱片店等业态，引入70后、80后主题的一些复古的商店，关注人群内心的追求；应该低碳、无障碍，具备丰富性和趣味性，具备亲和力，符合现代商业消费的需求。二要注重社区商业的发展。随

着多种业态的全面发展，社区商业中心逐渐成为了消费者的“新宠”。离家更近的位臵、更多的体验式服务、更丰富的业态及更完善的配套设施，让人们开始习惯于在“家门口”休闲购物，这也使得社区商业中心开辟出了一片“都市购物新天地”。基地三期商业部分、MSD商业部分均可定位于社区商业中心。

（3）订制特色运营

为满足个性化需求，保证运营的有机性，针对不同业态，走订制式路线。

——以儿童为媒。针对儿童综合体，可与Kid Zania、星期八小镇等国内外领先儿童职业体验机构洽谈；与Lolipop、Mothercare等国际知名母婴用品连锁品牌进行洽谈；与乐天百货、新加坡怡丰城等知名全家庭娱乐的商业开发商进行洽谈。

——以文化为媒。针对文化综合体，可与新世界地产进行洽谈，将客户的需求结合到方案深化设计中。其旗下K11商业项目注重艺术、文化与商业的结合，近几年在数十个城市集中布局，扩张模式和产品特色符合文化综合体地块的初步定位。

——以旅游为媒。针对廖家沟西侧风光带、大桥公园地块，以打造“未来的世界遗产”为愿景，依托城市CBD，服务扬州及长三角文化休闲客群，打造集文化创意、时尚设计、特色商业、生态度假、婚庆活动等功能为一体的东方精致时尚休闲旅居目的地。

第五篇：社区商业发展的调研报告（模版）

关于宝坻区社区商业发展的调研报告

现代服务代表专业组

（2014年6月13日）

为促进我区经济健康持续发展，现将宝坻区社区商业发展情况报告如下：

一、基本情况

近年来，随着我区城市化进程不断加快，小城镇建设和城乡一体化逐步发展，诞生了越来越多人口密集度较高的小区，消费者慢慢从单位人变成社区人，人们大量的经济活动都将在社区内完成，“小区经济”应运而生，符合社区居民就近购买家具日常生活用品的习惯以及省时省事、方便快捷的客观要求的社区店，渐渐成为社区居民综合消费的重要载体。本次调研共调查50个小区，45家社区店。

二、存在问题

1.盲目集中，少数店铺盈利低甚至亏损

不可否认，社区店是城市化发展到一定程度的必然产物，具有非常可观的前景，但是在我区的社区店发展过程中，相当一部分人的决策非常盲目，选址呈现扎堆现象，如：宝境栖园小区，在门口一个排面就有4家社区店，其中3个甚至比邻而居；有的社区却呈现真空状态，如：金水湾小区、书香园小区、-1-

龙熙帝景等等。很多社区店由于地理位臵集中导致客源分散，销售额低下，并没有进入理想的盈利状态。

调查45家社区店基本情况

2.产品结构过于雷同，产品更新率低

社区店的日常经营主要是食品和日用品，其中60%以上为食品。我区社区店普遍存在着“小超市”的风格，提供的产品和服务较为单一，缺乏有竞争力、有特色的产品，在商品结构上与中小型超市严重雷同，过于大众化，因而缺乏竞争力。社区店作为超市的补充形式，应该采取差异化的竞争策略，才能创造出自身的优势，扭亏为盈。

3.附加服务太少，盈利项目不足

一般情况下，社区店的利润主要来自于商品销售及各种增值服务，成熟市场中的社区店，约1/3的利润来自于为消费者提供的增值服务。这些服务主要包括卖即食食品、加热食品、送货上门；代收缴水费、电费、电话费、网费；代收快递、干洗、预定飞机票、火车票等等。由于提供这些服务必须符合严格的条件且手续复杂，因而目前仅有少数社区店能提供上述服务。

4.缺乏有效地物流系统和信息系统

社区店对流通量大的商品和具有明显销售时段特征的商品，往往要求一日三配到四配，这对社区店的物流配送系统和信息系统提出了很高的要求。尤其对于个体社区店来说，没有信息系统和物流系统的有力支撑，对于销售具有时段特征的商品，只能凭经验一次性配货，售完为止，往往不能满足社区居民的最新需求。

5.店铺管理不规范，食品安全无保障

目前我区社区店有的并不符合社区店标准，如：中天小区一家社区店，把自家住宅用房当做店铺。除此之外，很多社区店的蔬菜水果等商品并没有做上架处理，一些小商店里销售的散装粉条、馒头、面包、腌菜等产品都属于三无产品，食品安全现状堪忧。

三、几点建议

1.做好社区店网点规划

做好社区店网点规划工作，有利于加强社区店网点的合理布局，防止盲目投资和重复建设，促进社区店网点全面、均衡发展，满足人民群众日常生活需求。建议规划局、商务部门按照市商务委打造“15分钟商圈”规划要求，更合理地对社区店进行布局，避免扎堆现象和空白点的出现。

2.选择适当的产品和服务

目前我区社区店大多产品结构雷同，产品更新率较低。社

区店要在大超市夹缝中闯出一片天，必须走本土化、特色化经营路线，“便利”和“与消费者近距离”应该是社区店最大的特点。可以在生活必需品做主打的同时，加大即食食品、新奇特的小商品的比重，积极开发特色型、便利型商品，保持产品更新率，满足消费者需求的变化，增加消费者的新鲜感。同时提供各种多元化的增值服务，如打印、购票、缴费、寄存等。

3.建立高效的物流配送体系

完善高效的物流配送体系是社区店完美经营的基础条件。社区店具有显著的规模小，种类多，库存能力极弱，配送频次高的特点。依托完善的现代物流网络体系和现代物流技术，可以极大地降低社区店的流通成本，实现零售终端优势。因此，社区店必须建立和完善适应社区店特点的“拆零配货”型物流配送体系，或者利用第三方物流，制定适合自身特点的配送方案，满足小规模分散化配送需求，节省物流配送成本，形成核心竞争力。

4.研究制定社区连锁店扶持政策

社区店是零售业态的一个必然发展方向，但却并不意味着只要开社区店就会成功，特别是对于那些单打独斗没有自身品牌的社区店，最致命的在于缺乏有效的盈利模式，很难整合到一些有价格优势的产品，这使得很多店面从开始就处于亏损状态，而且开得时间越长，亏得就越多。而社区连锁店本身拥有采购、渠道、品牌等诸多优势，能很好的避免这一问题，建议

政府给予社区连锁店资金、选址方面的政策支持。

5.加强对社区店的规范管理

目前我区个体社区店相当一部分都存在着食品安全问题，环境卫生质量较差、三无产品等现象都有不同程度的存在。建议有关部门对社区店经营场所、商品质量、环境卫生等问题加强监管，确保社区居民买得放心、用得放心、吃得放心。