纽约商业发展报告

第一篇：纽约商业发展报告

《2005国际商业发展报告》连载（十九）：纽约市商业发展态势

一、纽约市商业发展概况

纽约市（New York City）位于纽约州东南哈得孙河口，濒临大西洋。纽约市是美国最大的都市和最大的商港，它不仅是美国金融中心，也是全球金融中心之一。纽约还是联合国总部所在地，总部大厦坐落在曼哈顿岛东河河畔。

根据NAICS北美统计口径，城市产业统计分为18个大类，具体包括采掘业、公用事业（供应水、电等）、建筑业、制造业、批发贸易、零售贸易、运输仓储业、信息业、金融保险业、房地产与租赁业、专业与科学技术服务业、公司与企业管理、行政与废弃物管理、教育服务、健康护理与社会互助、文艺娱乐业、宾馆与餐饮、其他服务业等。据已公布的2002年美国经济普查资料，2002年纽约市批发贸易业企业数量为17,870个，雇佣员工18.66万人，销售收入1,735.39亿美元，零售贸易业（不含餐饮）企业数量为30,252个，雇佣员工25.41万人，销售收入555.18亿美元。此外，纽约市的专业与科学技术服务业十分发达，共有企业数量为24,163个，雇佣员工30.79万人，销售收入564.14亿美元。纽约市专业与科学技术服务业的雇佣员工数和销售收入额，均超过了零售贸易业。从就业的角度看，健康护理和社会救助业（雇佣员工56.28万人）、专业与科学技术服务业（雇佣员工30.79万人）、零售贸易业（雇佣员工25.41万人）、批发贸易业（雇佣员工18.66万人）、住宿和餐饮业（雇佣员工21.39万人）等，均为就业人数较多的行业。

1、零售业发展概况

根据美国2002年经济普查资料，纽约市零售贸易业中，服装和服饰店、食品和饮料商店和健康和护理店占有很大比重，三类商店合计雇佣员工比重占56.7％，销售额比重占46.7％。

若按大类零售商店划分和排序，纽约市零售贸易排名第一的是服装和服饰店，服装和服饰店拥有网点数量6,283家，雇佣员工5.81万人，销售额96.49亿美元，雇佣员工和销售额分别占纽约市零售贸易的比重为22.9％和17.4％。排名第二的是食品和饮料商店，拥有网点数量7,797家，雇佣员工5.41万人，销售额90.52亿美元，雇佣员工和销售额分别占纽约市零售贸易的比重为21.3％和16.3％。排名第三的是健康和护理店，拥有网点数量3,050家，雇佣员工2.95万人，销售额72.33亿美元，雇佣员工和销售额分别占纽约市零售贸易的比重为11.6％和13.0％。

2002年纽约市无店铺销售的企业数量为1,259家，雇佣员工1.24万人，占比重4.9％，销售额达到41.38亿美元，占比重7.5％。

纽约大都市零售贸易相对比重较高的有8大类商店，具体为：服装和服饰店；健康和护理店；家用电器店；杂货店；家具和家居店；食品和饮料店；运动、嗜好、书和音像店和无店铺商店等。相对比重较低的有4大类商店，具体为汽车及零配件店；建筑材料与园艺设备店；加油站和大众商品店（含百货店）。纽约作为国际性大都市，城市经济发达，居民收入水平高，游客数量多，消费领先。因而，服装和服饰店、健康和护理店、家用电器店、食品和饮料店等具有相对优势，有其内在的原因和规律性。

据美国经济普查资料，2002年纽约市大众商品店（General Merchandise Stores）有网点数量878个（见表5.2-3），雇佣员工23,468万人，实现销售额43.51亿美元。纽约市共有百货店39家，其中折扣百货店16家，约占百货店的40％。2002年纽约市有食品和饮料店7,797家（见表5.2-4），雇佣员工54,193人，销售额90.52亿美元。食品和饮料店大类，内含三种细分形式：一是日用品商店（含超市和便利店），有网点数量4,983家，雇佣员工4.3万人，其中便利店623家；二是专业食品商店，有网点数量1,991家，雇佣员工7,801人。三是啤酒和各类酒商店，有网点数量823家，雇佣员工2,672人。从食品和饮料的流通管道看，日用品商店占了近80％的市场份额，其中包括超市和便利店。超市和便利店是纽约市食品供应的主渠道。2002年纽约市的无店铺销售实现零售额为41.38亿美元，其销售规模与大众商品店（含百货店）零售额43.52亿美元大体相当。在无店铺销售中，电子购物和邮购实现零售额28.49亿美元，占无店铺销售的份额68.8%。直销网点实现零售额12.31亿美元，占无店铺销售市场份额29.7%。近年来，随着互联网的逐步普及，上网人数的不断增加，无店铺销售和电子购物销售每年按超过30％的速度增长。

2、餐饮业发展概况

根据美国经济普查资料，2002年纽约市餐饮业网点数量14590个，雇佣员工17.39万人，零售额98.96亿美元。由于同年纽约市零售贸易业实现的零售额为555.18亿美元，零售贸易和餐饮业零售额两者之和为654.14亿美元，餐饮业占份额为15.1％。若直接按比值计算，餐饮业零售额与零售贸易零售额之比为1：5.6。

纽约市餐饮业可以细分为四种类型：一是全套饮食服务餐馆，有网点数量6,062个，雇佣员工8.92万人，零售额达到50.53亿美元，占餐饮业的份额为51.1％。二是有限餐饮服务餐馆，有网点数量6,061个，雇佣员工5.44万人，零售额为27.04亿美元，占餐饮业的份额为27.3％。三是专业饮食服务，有网点数量1123个，零售额为15.5亿美元，占餐饮业的份额为15.7％。四是饮品店（酒和饮料），网点数量1344个，零售额为5.88亿美元。

3、批发贸易业发展概况

根据美国经济普查资料，2002年纽约批发贸易由企业数量17,870个，雇佣员工18.66万人，实现销售额为1,735亿美元。纽约市批发贸易业实现的销售额与零售贸易业的零售额，大体是3：1的关系。纽约市是美国的重要港口，这为批发业的发展提供了良好的基础条件。

在纽约市批发贸易业中，按企业类型划分，有三种细分类型：一是耐用品独立批发商；二是非耐用品独立批发商；三是电子批发市场、代理商和经纪人。其中，非耐用商品独立批发商的企业数量为8,983个，雇佣员工10.6万人，销售额达到1,076亿美元，雇佣员工和销售额的份额分别为56.8%和62.0%。这在纽约市批发贸易业中占了半壁江山。

《2005国际商业发展报告》连载（二十）：纽约市商业发展态势

二、布鲁克林区商业规划和开发

1、开发目标和推进政策

上世纪60年代以来，纽约市的零售业一直处于萧条状态。纽约市在纽约州、新泽西州和康涅狄格州的都市地区所占的零售份额急剧下滑，零售业就业人数也位于数十年来的最低水平。

由于在中心城区缺乏大型零售商店，许多纽约人驱车到城外大型购物中心购物和消费。这些购物中心大多位于北面的维斯切斯特县，东面的长岛和西面的新泽西。每到周末，中心城区居民都到城外消费，这为富足的郊区创造了更多的零售就业机会和税收。对于有车的城市居民而言，郊区的店铺为他们提供了更多的便利，更丰富的商品选择，以及中心城区社区所没有的更低廉商品价格。例如，一家大型综合超市可以存储近25,000种商品，相当于小型零售商店的3倍多。有调查显示，大约有1/3的纽约市民有规律地到城外的大型目标零售商店购物（特指消费者会专程去购物的商店），包括折扣百货店、折扣服装店、大型家居用品店，以及大型综合超市。然而，中心城区低收入和无自备车的人群，感到很不方便。

目前，零售商们发现，不仅在大都市郊区存在零售发展机遇，中心城区零售额也在上升，这使得美国大都市成为新的零售贸易增长地区。纽约市的零售发展战略正是适应这一新的趋势，努力改善中心商业区的环境，重塑城市形象，满足消费需求，创造新的就业机会和税收。

纽约市的零售发展战略是吸引大型目标零售商店回到中心城区发展。布鲁克林为纽约市最大的行政区，政府部门正努力吸引大型目标零售商店到中心城区发展，促使这个历史上中心商业区和本地零售商店集聚区，能够呈现新的生机。这项工作成为布鲁克林商业区开发计划的重要组成部分。纽约市政府通过一系列政策措施，鼓励零售商在城内选址、开店、经营和发展。政府制定的系列政策措施，具体包括税收减免和土地使用管理等。

2、布鲁克林商业区的开发计划

纽约市有数个大型中心商业区，布鲁克林商业区 是纽约市继曼哈顿中心区和下曼哈顿后的第三大中心商业区，布鲁克林商业区也是市政府重点开发的4个战略增长地区之一，其他几个地区包括下曼哈顿和被恐怖袭击后的世贸中心重建工程，哈德逊的堆场（与曼哈顿中心区近邻的工业建筑区），以及皇后区的长岛城市。

布鲁克林商业区的传统购物地区，位于Fulton街和该街的延伸部分，该地区的商店以销售选择性商品为主，街道繁华，人流熙攘。这里是纽约市最容易盈利的零售地区，租金极高。布鲁克林商业区的其他商业街则各有特色，Court街主要针对沿路的办公楼，大西洋大街十分古老，许多古董家具店和小餐馆集聚于该街，其中有许多供应中东地区美食的餐饮店。

90年代初期，纽约市开始施行都市科技项目（Metro Tech），是布鲁克林商业区最新、也是迄今最大的一个开发项目。该项目原址是停车场和低层商业建筑。新的项目占地46.5万平方米，主要建设商业、商用办公楼和学术性建筑。其设计方案是一个城区“校园”，建设一个共享的“公共餐桌”式的开放场地，周边则是办公楼、学术大楼和供办公室职员就餐的餐馆。

2001年，纽约城市规划委员会批准了布鲁克林商业区的区域规划，仿照曼哈顿中心区和下曼哈顿的特别区，要求沿布鲁克林商业区重要购物街道的建筑开设底层商铺。这项要求确保了沿购物地带建造的新大楼一定会有商铺，维护了零售的延续性。同时，汽车主要商业街道上禁止通行，这些规定和措施已经见效。

在纽约市长的指导下，纽约城市规划署和新纽约经济开发公司，与布鲁克林商业区委员会合作，正在计划一个新的全方位开发计划，促进布鲁克林商业区的进一步发展。

纽约市零售发展的独特之处，是鼓励零售商沿着主要人行道开设商铺，以及在中心商业区建立零售商店群。开发商铺，会繁荣和启动纽约市的街道，提供便利的购物条件，以及形形色色的城区生活体验，提高其居民的生活质量。城市生活体验，是与乏味和缺少纷繁选择的郊区生活的最大区别，也是中心城区商业发展的关键优势。

新规划的一个关键部分就是改善布鲁克林商业区的步行环境与城市生活体验。按照新的计划，将会出现新增的城市景观改善与人行道路面，如人行横道的拓宽。通过这些方法，提高布鲁克林中心区城与周边住宅社区的街道环境，使其成为完整的结合体和统一体。同时，该项计划中，还制定完善了应用于主要购物街道底层零售的规定，增加了新的要求，即店面的正面应当至少有50％的玻璃外墙或橱窗，任何百叶窗等遮蔽物不得超过外墙的50％。由此，无论商店营业与否，大楼底层商铺都有较强的观赏性，使行人赏心悦目。正面外墙的商铺标记的位置和大小也会受到更严格的控制，保证在新开发的商业区里有更夺目和完整的商铺外观。

随着新商业计划的施行，未来的布鲁克林商业区必将成为美国第四大城市的商业中心之一，拥有多元化发展商业和零售市场，以及与中心商业区融为一体的住宅社区，拥有一流的文化和教育设施，拥有设施配套和环境优美的步行环境，以及繁荣和丰富的街区生活。

《2005国际商业发展报告》连载（二十一）：纽约市商业发展态势

3、大型目标零售店的开发建设

Gateway购物中心

Gateway购物中心占地面积约6万平方米，于2002年开业。购物中心所在地，原先是布鲁克林区东南部一块90公顷的空地。购物中心的开发商是Related零售公司和Blackacre Capital公司。该购物中心有2700个泊车位，以及众多的大型零售商店，包括服装(Target,Marshall)、仓储式百货商场(BJs批发俱乐部)、家居(Home Depot)、电子(Circuit City)、办公设备(Staples)和附属餐馆。购物中心附近有高速公路立体道路枢纽，交通十分方便，并建设有一个环绕购物中心，近8公顷的新公园，该公园向社会公众开放。

购物中心的地点是布鲁克林区最后一块大面积的空地，90年代初期，一个大型住宅项目的开发商提议开发含2,400个住宅单元、20公顷公园用地和一个6万平方米的地区性购物中心，以及零售商店、新型社区、新的公众学校和一个新的高速公路立体道路枢纽。该项目获得了社会公众的同意，将区域规划由原住宅区改为商业区，并对城区重建规划作了修改。纽约城市规划局与私人开发商和纽约市住宅保护与开发局密切合作，设计出融大型社区购物中心和新住宅社区为一体的方案。新购物中心的建设于2001年初动工，2002年秋天竣工，项目中住宅建设部分，正在实施过程中。

开发商表示，该购物中心是一个收效快的成功实例，吸引了来自布鲁克林区、皇后区、甚至郊区长岛的众多消费者。Gateway购物中心的业绩报告，远远超出预期。该地区的居民也很满意Gateway购物中心带来的消费便利和丰富的选择，许多当地居民还找到了新的就业机会。

大西洋购物中心

大西洋购物中心位于布鲁克林商业区的东南角，周围环绕着3个历史悠久的住宅区，与该建筑群紧邻的是长岛铁路市郊往返火车站，8条地铁线路和若干条公交线路。原址为工业区，长期被制造业占用。1986年，纽约市最终批准在这一地点和周围地区实施大型开发计划，包括建设购物中心、办公大楼和新住宅。其中，大西洋购物中心于1996年开业，是一个占地3.7万平方米的3层零售中心，含能容纳650辆的公众停车场，共投资9400万美元。大西洋购物中心的店铺包括一个大型综合超市、服装店、家电子用品商场和办公设备商场。其中，超市是周边地区唯一的大型综合超市。大西洋购物中心的第二阶段项目，建设在大西洋购物中心毗邻，预计于2004年春季完工。这项目将包括一个耗资8800万美元，占地4.4万平方米的零售商场，和一个建于火车站和地铁站之上的，占地3.7万平方米的办公大楼。大西洋购物中心（二期）零售商场，将包括一个1.2万平方米的百货商场、数家服装店和餐馆。开发商已经采纳了来自居民和政府官员关于大西洋购物中心外观设计的意见，对购物中心的设计做到与周边建筑物材质和外观的更好协调，同时解决好停车问题。

宜家家居红镰店

瑞典宜家家居公司提出要在布鲁克林区红镰地区开发一个3.2万平方米的家居商场，包括一个私有的9公顷停车库，可容纳1400辆汽车。红镰地区过去是由船厂船坞和仓库占用的，是一个较为贫困的地区，失业率较高。近20年来，有一些富有想象力的小企业家，购买沿海空地，将它们开发为小型商业地区和艺术家的创作场所。最近，纽约市批准原区域规划的调整，允许一个大型食品超市在那里建设和经营，地点就在宜家家居公司计划项目的附近。目前，宜家家居公司在纽约市郊区拥有3个商场，一个在长岛，两个在新泽喜，希望通过这家在红镰地区开设的新店，更好地开拓地区市场。该公司预计，这个计划中的新店铺将成为他们在美国连锁店业绩最佳的一家。经估算，该项目将会创造超过750个直接和间接的就业机会，对纽约市的经济贡献每年约1.15亿美元。根据纽约市的区域规划，要求该滨海地区的地产开发项目，必须为公众提供能够到达海边的人行道和景观。宜家公司计划沿其商场，修建一个2.2 公顷的海滨广场，还包括一个由商场经营的摆渡码头，供从曼哈顿地区来的消费者使用。该项目的投资预计7000万美元，其中包括场地清理、环境建设和项目开发。这个项目并非没有争议，红镰和周边地区的居民对宜家商场所产生的交通拥挤问题表示了担忧。纽约市和宜家公司的交通顾问，正在研究缓解交通拥挤的方法。

第二篇：社区商业发展的调研报告（模版）

关于宝坻区社区商业发展的调研报告

现代服务代表专业组

（2014年6月13日）

为促进我区经济健康持续发展，现将宝坻区社区商业发展情况报告如下：

一、基本情况

近年来，随着我区城市化进程不断加快，小城镇建设和城乡一体化逐步发展，诞生了越来越多人口密集度较高的小区，消费者慢慢从单位人变成社区人，人们大量的经济活动都将在社区内完成，“小区经济”应运而生，符合社区居民就近购买家具日常生活用品的习惯以及省时省事、方便快捷的客观要求的社区店，渐渐成为社区居民综合消费的重要载体。本次调研共调查50个小区，45家社区店。

二、存在问题

1.盲目集中，少数店铺盈利低甚至亏损

不可否认，社区店是城市化发展到一定程度的必然产物，具有非常可观的前景，但是在我区的社区店发展过程中，相当一部分人的决策非常盲目，选址呈现扎堆现象，如：宝境栖园小区，在门口一个排面就有4家社区店，其中3个甚至比邻而居；有的社区却呈现真空状态，如：金水湾小区、书香园小区、-1-

龙熙帝景等等。很多社区店由于地理位臵集中导致客源分散，销售额低下，并没有进入理想的盈利状态。

调查45家社区店基本情况

2.产品结构过于雷同，产品更新率低

社区店的日常经营主要是食品和日用品，其中60%以上为食品。我区社区店普遍存在着“小超市”的风格，提供的产品和服务较为单一，缺乏有竞争力、有特色的产品，在商品结构上与中小型超市严重雷同，过于大众化，因而缺乏竞争力。社区店作为超市的补充形式，应该采取差异化的竞争策略，才能创造出自身的优势，扭亏为盈。

3.附加服务太少，盈利项目不足

一般情况下，社区店的利润主要来自于商品销售及各种增值服务，成熟市场中的社区店，约1/3的利润来自于为消费者提供的增值服务。这些服务主要包括卖即食食品、加热食品、送货上门；代收缴水费、电费、电话费、网费；代收快递、干洗、预定飞机票、火车票等等。由于提供这些服务必须符合严格的条件且手续复杂，因而目前仅有少数社区店能提供上述服务。

4.缺乏有效地物流系统和信息系统

社区店对流通量大的商品和具有明显销售时段特征的商品，往往要求一日三配到四配，这对社区店的物流配送系统和信息系统提出了很高的要求。尤其对于个体社区店来说，没有信息系统和物流系统的有力支撑，对于销售具有时段特征的商品，只能凭经验一次性配货，售完为止，往往不能满足社区居民的最新需求。

5.店铺管理不规范，食品安全无保障

目前我区社区店有的并不符合社区店标准，如：中天小区一家社区店，把自家住宅用房当做店铺。除此之外，很多社区店的蔬菜水果等商品并没有做上架处理，一些小商店里销售的散装粉条、馒头、面包、腌菜等产品都属于三无产品，食品安全现状堪忧。

三、几点建议

1.做好社区店网点规划

做好社区店网点规划工作，有利于加强社区店网点的合理布局，防止盲目投资和重复建设，促进社区店网点全面、均衡发展，满足人民群众日常生活需求。建议规划局、商务部门按照市商务委打造“15分钟商圈”规划要求，更合理地对社区店进行布局，避免扎堆现象和空白点的出现。

2.选择适当的产品和服务

目前我区社区店大多产品结构雷同，产品更新率较低。社

区店要在大超市夹缝中闯出一片天，必须走本土化、特色化经营路线，“便利”和“与消费者近距离”应该是社区店最大的特点。可以在生活必需品做主打的同时，加大即食食品、新奇特的小商品的比重，积极开发特色型、便利型商品，保持产品更新率，满足消费者需求的变化，增加消费者的新鲜感。同时提供各种多元化的增值服务，如打印、购票、缴费、寄存等。

3.建立高效的物流配送体系

完善高效的物流配送体系是社区店完美经营的基础条件。社区店具有显著的规模小，种类多，库存能力极弱，配送频次高的特点。依托完善的现代物流网络体系和现代物流技术，可以极大地降低社区店的流通成本，实现零售终端优势。因此，社区店必须建立和完善适应社区店特点的“拆零配货”型物流配送体系，或者利用第三方物流，制定适合自身特点的配送方案，满足小规模分散化配送需求，节省物流配送成本，形成核心竞争力。

4.研究制定社区连锁店扶持政策

社区店是零售业态的一个必然发展方向，但却并不意味着只要开社区店就会成功，特别是对于那些单打独斗没有自身品牌的社区店，最致命的在于缺乏有效的盈利模式，很难整合到一些有价格优势的产品，这使得很多店面从开始就处于亏损状态，而且开得时间越长，亏得就越多。而社区连锁店本身拥有采购、渠道、品牌等诸多优势，能很好的避免这一问题，建议

政府给予社区连锁店资金、选址方面的政策支持。

5.加强对社区店的规范管理

目前我区个体社区店相当一部分都存在着食品安全问题，环境卫生质量较差、三无产品等现象都有不同程度的存在。建议有关部门对社区店经营场所、商品质量、环境卫生等问题加强监管，确保社区居民买得放心、用得放心、吃得放心。

第三篇：20130722商业发展破题调研报告(定稿)

2013重点调研课题 成果汇报交流材料

广陵新城商业发展破题研究

陈

锴

（2013年7月22日）

一、广陵新城商业发展背景

广陵新城位于扬州城市地理中心，是江广融合一体化大区域经济腹地的中心地带，主要承担商务金融、行政管理、会议展览、科技资讯、公共文化、生活休闲等城市功能，在提高扬州城市形象与品质上扮演着非常重要的角色。

自2007年4月启动建设以来，历经6年时间，累计完成投入80亿元，搬迁150万平方米，建成京杭会议中心、信息产业楼、新城大厦、天顺花园安臵房等各类建筑100多万平方米，建成文昌东路、沙湾路、京杭路等路网18公里。五星级酒店、京杭水镇、2500城庆广场、交通银行金融服务中心（扬州）、环球金融城、产业基地三期等一批重点项目在建。以信息呼叫服务为主导的产业动力强劲，以京杭会议中心为核心的城市魅力彰显，以育才小学、三间院、网尚影院为代表的文化活力绽放，新城已初现轮廓，辐射效应不断呈现。

根据《扬州市城市总体规划（2012—2020）》中确立的城市总体发展目标，扬州市级商业中心格局确定为“二主三副多区”。“二主”，即文昌精致商业中心和京杭高端商务中心，“三副”，分别为京华城西部副中心、八里与运西区域南部副中心、江都四河八岸东部副中心。新一轮商业网点规划明确提出了未来建设京杭高端商务中心的目标，为广陵新城商业的发展创造了契机。

根据已经形成的策划及规划背景条件，未来三年，广陵新城内部商业建筑面积将达到160万平方米，广陵新城辐射区域——江广融合地带核心区商业面积将足够消化。

二、广陵新城商业发展举措

分析扬州商业市场现有及未来供应产品量和项目的分析，未来三年项目竞争激烈，且多集中在城市西部、东部。作为城市商业主中心的广陵新城各商业项目必须准确定位，选择切合的运营模式，杜绝因同质化产生的恶性竞争，才能在未来的众多商业项目中抓住先机，取得竞争优势。

1、发展定位

目前，扬州商业虽然已形成文昌、曲江、商城、京华城、嘉信茂等五大商圈，但存在：

（1）商业项目呈点状布局，商圈聚合能力弱。除文昌商圈为核心商圈外，其余商圈项目较为单一，商圈内部各项目存在一定距离，影响商圈整个吸附能力。

（2）项目主题比较单一，项目多数为中端商业。已建商业

项目主要为百货和shopping mall，覆盖人群较广，项目主题较为单一，立足于家庭式消费。除金鹰定位为中高端档次，其余商业项目档次一般。当地人口高端产品消费经常前往周边城市南京、上海等。

（3）业态及品牌重合严重。快消费、高端品牌、文化创意品牌、知名餐饮品牌吸引力一般。奢侈品在扬州仅在金鹰进行少量布局，快消费品牌如ZARA、H&M、Unique在扬州仅存在一个；其余文化创意品牌及创意餐饮、高端餐饮品牌较少。

（4）商业项目发挥空间大。2012年，扬州人均GDP突破1万美元，项目的单一化和品牌的薄弱化以及已经具备消费基础的城市人口，商业市场可发挥空间仍然很大。

根据上述分析，广陵新城商业发展定位必须：形态覆盖面广、建筑形象美好，吸引全市乃至周边人口的具有旅游、人文、标杆三重价值；商业特色体现必须：主题丰富化、消费体验化、价值人文化、消费前沿化。

（1）高端化。高端商业在扬州尚是一个空白区域，未来扬州最高端的商业布点一定在广陵新城，使广陵新城成为扬州乃至苏中苏北地区高端商业的聚焦点。

（2）专业化。根据不同生活品味客群、以特殊喜好和品牌认知度为基础细分市场。按文化、儿童、运动、休闲等主题，分版块布局。

（3）特色化。以城市休闲、购物旅游带动城市商业的再度繁

荣，引领产业和居住的同步发展。注重文化与旅游的深度融合、注重生活方式改变对消费的影响、注重前沿的消费模式和科技对消费的影响、注重人文价值的追求。

2、科学布局

确立策划为先观念。没有策划就没有定位，没有定位就没有业态，没有业态规划设计就不可能有的放矢。广陵新城的商业发展应先策划后规划，先招商后设计，摒弃“先做后改”的操作模式，调动策划者、设计者、经营者全体参与。

商业发展格局。致力打造“三点两线”，即京杭之心、2500城庆广场、MSD三点，京杭水镇一线、环城庆广场一线。主要由京杭水镇、城庆广场地下商业、科技馆、MSD、儿童商业综合体等重点项目组成。

商业版块布局：

特色商业版块——京杭水镇与产业基地三期两个项目位于东西两侧，前者可以与会议中心、五星级酒店互动，主要以休闲、创意、商务为主的商业业态；后者主要服务基地内部及周边居住版块，提供一些社区商业、休闲娱乐的商业服务。

高端商业版块——城庆广场东侧，重点吸引世界一线品牌入驻，以高端消费人群为目标，打造未来苏中苏北地区高端商业的集聚地。

文化创意版块——京杭水镇二期局部及文化综合体地块动线逐渐活跃，以主力店为主要形式，以餐饮、服饰、休闲娱乐的复合业态为主，关注文化、运河主题。

时尚娱乐版块——城庆广场地下部分及科技馆未来人流量较大，关注年轻、时尚人群；儿童综合体地块关注全家庭消费，以儿童为主题，进行一站式消费体验。

高端办公版块——MSD、产业基地三期商业主要为高端办公及周边行政办公人员服务，引入高档品牌，定位高端，弱化人流。

3、打造载体

——京杭水镇一期项目。占地面积1.7万平方米，建筑面积3万平方米，是面向城市中高端商务、休闲人群的生活时尚、休闲聚会的场所，展现城市特性、文化气息的场所，将利用河道打造亲水主题概念休闲娱乐。

——京杭水镇二期项目。占地面积6.5万平方米，建筑面积

12万平方米，是面向社会大众、年轻时尚及旅游人群的时尚街区。

——城庆广场项目。总建筑面积7.5万平方米，其中商业面积3.25万平方米，是目标性消费、家庭型消费、体验性消费、稀缺性消费为主的新天地，将辐射整个广陵新城及扬州东区范围。

——科技馆。总建筑面积9.8万平方米，其中商业3700平方米，主要为到科技馆活动的人群提供基础配套服务。

——MSD项目。占地280亩，总建筑面积约100万平方米，其中商业建筑面积约15万平方米，是面向高端消费市场、服务于高端办公及行政办公的综合百货业态，服务于年轻时尚、城市家庭消费的街区式商业。

——产业基地三期。总建筑面积45万平方米，其中商业2.6万平方米，将辐射基地三期及周边办公、住宅，客群主要针对园区内商务办公人士及周边住宅群众。

——儿童综合体。总建筑面积33万平方米，其中商业2.1万平方米。客群主要针对：父母和孩子、祖辈和孙子孙女、在校学生、扬州及扬州周边地区的家庭、年轻夫妇、补习班的学生、准妈妈、旅游者等，为打造“儿童友好城市”而建设的首个商业项目。

4、推进运营

广陵新城商业体量大，内容多，需要采取不同方式、模式运营。既要大力推进土地招商，更需要引进新的机构、新的理念，与国际知名企业合作，全方位推进运营。

（1）版块特色运营

——特色商业版块。以港台工作室为核心，重点引进港台等地区知名的商业策划机构和运营机构。

——高端商业版块。初步定向远东国际集团为核心，聘请世界知名的高端商业策划机构进行专业打造。

——文化创意版块。以诚品书店、广陵图书馆为核心，以政府为主导，打造文化创意产业。

——时尚娱乐版块。以儿童商业综合体、李宁体育园为核心，关注儿童、时尚人群，打造大型体验式消费产业。

——高端办公版块。以MSD、产业基地三期为核心，全力打造工作室、设计室、实验室，引进大量的企业总部。

（2）序时特色运营

高端及能够代表形象的商业项目集中布局在水轴沿线尤其是中段区域；中低端及面向大众消费的商业布局在地下或内街，采取政策优惠的方式尽力吸引商户；在区域价值提升后，进行品牌淘汰与更新。

同时，随着网上购物的兴起，生活与消费方式的转变，广陵新城商业应从传统的零售业态转向复合型业态的打造，重点引进品牌主力店、主题展示店、生活体验店、文化创意体验店等新的消费模式形态。一要注重人文价值的追求。可以引进书店、唱片店等业态，引入70后、80后主题的一些复古的商店，关注人群内心的追求；应该低碳、无障碍，具备丰富性和趣味性，具备亲和力，符合现代商业消费的需求。二要注重社区商业的发展。随

着多种业态的全面发展，社区商业中心逐渐成为了消费者的“新宠”。离家更近的位臵、更多的体验式服务、更丰富的业态及更完善的配套设施，让人们开始习惯于在“家门口”休闲购物，这也使得社区商业中心开辟出了一片“都市购物新天地”。基地三期商业部分、MSD商业部分均可定位于社区商业中心。

（3）订制特色运营

为满足个性化需求，保证运营的有机性，针对不同业态，走订制式路线。

——以儿童为媒。针对儿童综合体，可与Kid Zania、星期八小镇等国内外领先儿童职业体验机构洽谈；与Lolipop、Mothercare等国际知名母婴用品连锁品牌进行洽谈；与乐天百货、新加坡怡丰城等知名全家庭娱乐的商业开发商进行洽谈。

——以文化为媒。针对文化综合体，可与新世界地产进行洽谈，将客户的需求结合到方案深化设计中。其旗下K11商业项目注重艺术、文化与商业的结合，近几年在数十个城市集中布局，扩张模式和产品特色符合文化综合体地块的初步定位。

——以旅游为媒。针对廖家沟西侧风光带、大桥公园地块，以打造“未来的世界遗产”为愿景，依托城市CBD，服务扬州及长三角文化休闲客群，打造集文化创意、时尚设计、特色商业、生态度假、婚庆活动等功能为一体的东方精致时尚休闲旅居目的地。

第四篇：纽约模联报告

纽约模联报告

2016.3.19—2016.3.26 每个模联都有自己的一套游戏规则，不同形式的模联规则会影响到会议的进行方式。在开会之前要先了解会议的基本议事规则。此次模联大赛是国际模拟联合国大赛纽约场，属于罗伯特议事型，会议共进行五天，本次汇报按照时间顺序，从会前，会中，会后三部分介绍此次大会的过程。

会前

模联比赛在三月份进行，选拔是在十二月进行，因此，准备时间大致有五个月，寒假集中培训持续了半个月。集训的效率很高，比自己平时单独准备要有效。

首先的在报名得知代表国后开始进行前期资料收集准备。会议会提供背景文件和参赛规则及建议，重点是把精力放在背景文件的准备，因为纽约模联的规则相对简单，能在会前预演几次就基本清楚。根据大会提供的议题和背景介绍，开始对所在委员会和每个议题进行深入调研。

在调研的过程经常会使用翻墙浏览器，因为很多资料都是外文的，可以少量找一些中文资料帮助理解。调研的进程为，委员会历史与授权，具体议题，国家立场。

委员会：

委员会的调研第一个需要弄清楚的问题就是委员会的授权，即所在委员会能做什么，不能做什么。不同的委员会授权不同，同样这会最后影响到决议的措辞。

议题：

一般的委员会会提供三个议题，一般大会只会讨论到一个，小的委员会可能会讨论到两个，所以在调研前期需要对每个议题都进行深入的调研，然后根据国家立场和国际形势选取在大会最可能讨论的两个议题作为重点调研对象。

调研的资料以联合国的官方文件为基础，通过联合国的参考文件库查找议题相关的文件，同时辅助时事新闻，了解对该议题的最新进展。

前期需要有一个调研大纲，根据议题国际框架，相关议事体，存在问题，解决思路制定，用于指导调研方向。调研结束后需要掌握该议题的基本现状，对议题存在的问题的解决方案，不需要对议题所有存在的问题都有解决方案，一定对自己代表国家重要，或自己熟悉的方面进行更深入的思考，在已有国际公约的框架下提出新的解决方案。抓住某一方面，重点跟别国斡旋。

国家立场：

每个代表国都需要在会前提交立场文件，因此需要对代表国家的历史，现实情况，国情，外交关系，地理等各个方面进行了解，并根据国家在相应的议题的联系选择具体调研方向。国家领导人的发言是最好的立场阐述，在代表国的国家官方网站和联合国的演讲记录能查询到较多有用信息。最后根据对议题的调研和国家基本立场撰写立场文件。立场文件需要逻辑清晰，内容合理简洁，语言官方正式。

进行完所有议题的调研之后，一定要对阅读的材料分类整理，这样有助于理清思路。同时要开始着手写工作文件，亦即模仿大会决议草案的形式，对议题的解决方案以书面的形式把自己调研的结果展示出来。

会中

前期充分的调研是让代表在会场游刃有余的跟不同国家进行协商讨论的基础，此外，个人领导能力，交流能力，对语言的运用能力和辩论能力都能影响到会场的发挥。在具备了这些能力之后就是全身心的投入。

第一天：

第一个晚上是议程安排，大会让代表通过协商谈判决定大会讨论议题的顺序，这个过程需要代表根据前期准备情况和国家立场制定议程，并根据制定议程的理由说服别国代表，与别国代表谈判，积极主动影响大会议程的制定，争取能制定最优的议程。这个过程中会有动议提出非正式讨论，整个会议都是在正式讨论和非正式辩论中切换进行，正式讨论有代表发言名单，积极争取进入发言名单，在整个会场发表演讲。如果最后会议达成的议程不是预想的一样，需要根据情况调整，找到议题的共同点，不要放弃立场，坚持观点。

第二天：

议程决定后就开始了第一议题的讨论，会议还是在正式辩论和非正式讨论中切换进行。在非正式讨论中，要根据国家的外交关系，注意与别国代表建立盟友，并且尽可能多的与不同集团达成盟友关系，但需要坚守在其中的主要地位。首先是让别国知晓本国立场与之前所准备的对该议题重点关注的方面进行阐述，认真听取别国意见，然后努力达成共识，并尝试说服别国代表。支持的代表越多，在最后的决议草案通过的可能性才最大。

第三天：

这期间还是继续议题的讨论，不过会有代表开始着手工作文件的撰写，一般国外使用谷歌云和谷歌文档进行在线编辑，代表在参会之前应对该工具进行了解使用。该过程一定要积极写出本国的解决方法，同时对别国代表提出的方案给出建议和修改意见，要让自己显得对该集团有贡献，与代表的交流很重要，要以一个外交官的身份要求自己，用专业的行为在会场进行协商谈判。

第四天：

待所有集团都提交工作文件后，大会主席开始审阅提交的工作文件，同时给出反馈，并且大会主席会根据所有的工作文件的内容，建议相关的利益集团进行合并，这时，代表需要和其他的集团谈判，如何合并，一般情况下都是集团的领头人进行协商并最后敲定合并形式，然后重新修改工作文件。最后形成一份新的工作文件，然后代表可以在大会寻找附议国，引为最后支持的国家越多才越有可能通过。这时候代表可以在会场中和其他代表商讨介绍本集团的工作文件，积极争取附议国的签名。

最后是决议草案的投票，这个过程基本有主席掌握节奏，并且在正式讨论中进行，代表能做的就是表现出外交官的专业性，在投票之前为其他的决议草案提出友好修改意见，努力辩护自己的决议草案。

会后

开会的时间都安排的很紧凑，休息的时间比较少，因此在会后要适当注意休息。不过完成了任务还是需要放松一下的，可以适当出行体验当地的人文美景。

开会代表的能力不仅局限于英语，交流能力是很重要的品质，当然团队协作和遵守规定也是一个团队能积极向上的重要因素。虽然最后开会是一个会两个代表单独工作，单前期的准备需要团队所有成员的配合和努力。

最后，因为时差和环境的变化可能会造成身体的不是适，因此有一个健康的身体状态是取得良好成绩的大前提。

第五篇：商业发展高峰论坛主持词

各位领导、企业家朋友、专家学者：

大家上午好！在各位领导和各商贸企业的大力支持下，在论坛组委会的积极筹备下，由西安市商贸局主办、西安市扩大消费领导小组办公室，西安连锁经营协会协办的2010西安商业发展高峰论坛今天在这里隆重举行。我谨代表西安商业贸易局向关心支持此次论坛各位领导和各界朋友表示衷心的感谢!向莅临今天研讨会的各位领导、嘉宾、企业家和新闻界的朋友们表示热烈的欢迎!

今年是祖国建国60周年，60年的历史变迁，30年的改革开放，西安的商业发生了天翻地覆的变化，整个城市面貌焕然一新。在这个特殊的日子里，我们举办商业发展论坛，回顾历史，立足现在，展望未来，对弘扬行业精神，提升我市商贸流通服务业水平，增强发展后劲，有着十分重要的意义。

出席今天论坛的领导嘉宾：

参加论坛的还有各区县商贸主管部门的领导以及等40多家我市知名商业企业的主要负责同志。

应邀出席论坛的还有等新闻媒体的朋友。

本次论坛，大家将围绕“扩大内需、拉动消费，商业强市、大展宏图”的主题，共同研讨，相互切磋。希望大家能畅所欲言，为西安商贸业的发展出谋划策、建言献计，共同打造2010年的一次行业交流的盛宴！

首先请西演讲西安商贸业辉煌六十年，与我们一起回顾西安商贸业的发展历程。大家欢迎。.......刚才大家围绕商业发展，结合各自的实践，从不同角度充分发表了各自的见解，进行了深入的交流。无论战略发展、行业规划、科学经营管理、现代技术的应用等等，既是西安作为一个现代商贸中心城市的内在要求，也是我们商贸流通行业未来科学发展、可持续发展所必须具备的基本知识。

回顾西安商贸业60年的发展历程，我们倍感骄傲自豪，展望未来，西安商贸业的发展前景无限美好。希望通过这次论坛，能为我们开启西安商贸事业的新征程，为西安经济的发展作出新的更大的贡献！

各位领导、各位嘉宾，2010西安商业发展高峰论坛到此结束，谢谢大家！