《找旺铺——商业地产定位与实操》读书笔记

第一篇：《找旺铺——商业地产定位与实操》读书笔记

《找旺铺——商业地产定位与实操》

——吕波

购于2008年5月6日——臧纬彤老师荐

序

我是带着很惭愧的心情来写这本书的读书笔记，是个两年有余，才算是真正读完这本书，借口既不必说也是羞于说，读书也是，做事也是，我想我都缺乏一定的毅力„„

曾经在大2的课上第一次听臧老师介绍“商业地产”这个名词，很多时候怎么说我们都很熟悉的事物，但是却没有很准确的词汇来表达，商业地产——就算是很多人心中所谓“商铺”的学术性词汇！大连万达也首次以一个闪耀的姿态烙印在我的思想里。

作为工程管理的学生，主要还是学习施工阶段的课程，地产类可以说并不是我的专业，但是即便很少那些选修课也着实的吸引了我的眼球，算是一种怦然心动，眼界开阔了，又出现了一片新的世界，慢慢的开始关注商业地产的一些信息，也逐渐有了一些比较专业的思维。《找旺铺——商业地产定位与实操》这本书适时的到来，我也是很认真的学习了一阵子，但是最终没有坚持下去的主要原因，是我还是抱着实用主义的态度来读书，我总希望它对我未来的就业起到一定的作用，但是一些学长们的建议让我对这个方向失去了信心，个人优势并不明显，学校的优势也很弱，专业要求有很高，想毕业从事商业地产真是毫无希望可言。

如今我仍在这个优势不是很强的学校读研，却不想再承认自己的优势并不明显，同届的同学都工作，大家打电话问候时对我说的最多的话就是——多看点书吧！出来看到世界多大了之后才知道自己是多无知！（在此也感谢韩国梅同学对我鼓励！）

也是因为现在懂得读书，不是在学技术，是在开拓视野，培养自己的文化底蕴，增强思想深度，因为人生就是个厚积薄发的过程，书到用时方恨少带来的可能不只是尴尬，也许是一个很好的成功的机会，我想这也是为什么说成功只给有准备的人吧。

正文：

《找旺铺——商业地产定位与实操》这本书是在2007年一月首次出版，我想自然就要回顾一下2007年一月前的房地产行业。

2006年国家政策强调增加普通住宅供应，商品房投资占房地产投资的70.2%，比去年上升1.3个百分点，房地产投资占全社会固定资产总投资额的17.6%，同比下降0.2个百分点，全国商品房销售面积60600万平方米，房地产投资的增长势头得到控制。

2007年则开始出现一线城市房价涨幅巨大，07年12月份，深圳住宅价格同比涨幅为51%，北京45%，广州达到了30%，津、渝、沪三地的同比涨幅也都超过了15%。

2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，占房地产开发投资的比重为70.7%，全国商品房销售面积93713万平方米，比2006年多售出33113万平方米。

回首看房地产的信息，大量的都是关于商品房的建设，即使是普通老百姓，也知道商品房市场现在才是真正的牛市，越来越多的人不是为了住而买房，而是为了投资。

说到这，我觉得吕波在越来越多的人开始关注商品房，商业地产少人问津的时候写了这本书也说明他的思维还是具有一定的前瞻性的，但也因此其内容中的很多数据都已经过时，相对近两年房地产市场的风云变化，仅可用来做以前的依据。

本书分为十章，分别是：

第一章、国外商业地产政策的经验与启示

第二章、海外商业地产模式的分析与借鉴

第三章、商业地产的风险与困惑

第四章、步步为商定位模式

第五章、商业地产定位总体分析

第六章、购物中心定位

第七章、商业街定位

第八章、社区商业定位

第九章、地下商业定位

第十章、定位与招商。

由于以前大致的泛读过，所以这次我就慢慢读了一遍，颇有收获。

作者先对国外相对成熟的房地产的情况做了一些介绍，包括相应的政策制度、经济环境、融资渠道、开发流程等，又与目前的国内的一些实际情况做了比较，然后是对其商业地产的建设做了探讨，及各自的土地政策、商业网点的规划等。

文中的例子很多，可以看出作者很强的实践总结能力，对美国、日本、英国等很多的商业地产成功或不成功的案例都进行了剖析，从超市到百货公司，再到卖场，种类很多，但是杂而不乱，思路很清晰，个人感觉只是有些例子与句子略有重复。

我城市走的很少，家在吉林省洮南市，是个总面积5103平方公里，全市总人口约为46万人的小城镇，工业相对发达，有些原有的“洮南乡”酒厂、纺织厂、药厂等本地企业，还有就是近几年招商引资的马应龙、吉粮等公司以当地农业为基础的企业，2007年实现社会消费品零售总额12.7亿元，近几年增长显著。高中就在外地就读的我每次回家可以说都有新的变化，住宅楼的建设、道路的翻新，当然最突出的就是它的商业网点的建设。东西相继开业的大型超市、步行街的建设、各种牌连锁店的入驻等，慢慢有了城市的感觉。

在长春就很不一样了，每个区都有自己的大卖场、高端百货公司、写字楼等，一些高端小区还有自己的商业网点。尤其是在红旗街附近读书的时候，我亲身感觉到它的变化是巨大的，原来临街的平房商店，现在一跃建设为每平方米价值近万的住宅和商业，万达的进入，盛世城的开业，华亿红府的开盘，再加之原来的巴黎春天、欧亚商都、亚细亚、百脑汇„„红旗街一下子繁华至极。

乱花渐欲迷人眼，大家都对这样的商圈评论纷纷，几大店铺相距不足千米，简直就是近身肉搏，这是要“狭路相逢勇者胜”吗？还是要大家寻求到了共生之路？

我也一直抱着这样的疑问，看完《找旺铺》，我觉得多少对整个市场有了基本的了解，无论从选址上看，这是个有力的地理位置，交通便利，地段繁华，离南湖近，周边的消费水平高，中高收入人群居多，各个商圈的主题明确，这又和其主体营业定位有关系，除了盛世城的定位目前我还不是很明确之外，我个人感觉万达的购物广场理念、欧亚/巴黎春天的高端销售,亚西亚的中层消费来看，似乎每个点各有各的特色，但是还是避免不了交叉的商业氛围，尤其是在超市这一方面，欧亚超市，华润万家，家乐福，虽说是三足鼎立，各对一方，还是营销等方面来看，三家的有类似之处，这要估计要看以后如何调整定位了。

以上就是我通过这本书对本人比较了解的一些实际商业地产的情况进行了简单的分析，个人认为，城市每一阶段的发展都对应不同的商业地产结构、业态等，尤其是目前2、3线城市的迅猛发展，给商业地产带来了机会，一个良好的开端，有序的规划，对于以后的市场占有领先时具有关键意义~！特别是文章的最后有一小部分提到社区商业的问题，这部分虽和前边有重复的部分，但是也是具有前瞻性的，当住宅价格和商铺价格接近时，大家可能会投资商铺，当一线城市中心的商业地产的发展受到限制时，人们开始向城郊移动，当一线城市接近饱和时，正是2、3线城市发展正红时~！

好的商业地产项目的运作是不可能靠着几本书就能成功的，经验很重要，政策很重要，团队也很重要！

真本书的读书笔记就到这里了！也许以后还会有补充，温故而知新嘛~~嘿嘿

第二篇：【北京】万达、龙湖商业地产定位设计、招商、运营实操技巧研修班

【北京】万达、龙湖商业地产定位设计、招商、运营实操技巧研修班

【课程说明】

 主

办：中房商学院

中房博越地产机构  时

间：2014年3月15-16日  地

点：北

京

【课程背景】

两位讲师具备外企、民企、国企多年商业项目实操经验，融汇万达、龙湖、新世界等行业领先企业优秀经营理念：通过2天学习，可以系统学习商业地产前期定位、规划设计、招商及后期经营等全过程的操盘技巧。本课程对于新涉足商业地产开发或招商运营的企业，在理清开发思路，建立招商运营模式，提升实际操盘能力等方面具有非常重要的意义。

【课程对象】

1、商业招商与运营从业人员

2、商业地产开发企业中高层

【讲师介绍】

张老师

万达集团商业地产股份公司高管职务，分管20多个万达广场的经营管理工作;

曾供职于香港晨兴集团、上海北孚集团、上海天启&开启营销机构、文博堂(中国)历任企划部经理、市场部经理、策划总监、销售总监、招商总监、购物中心总经理等职。

[操盘成功商业及综合体项目] 上海江桥万达广场、昆山亚太广场、宜兴现代生活广场等30多个项目

[操盘成功高端住宅项目] 昆山天使湾别墅、合肥和地蓝湾国际社区、大连乾豪东城天下社区等

[专业特长]

13年50多个商业地产项目深度涉猎，项目涵盖1-4线城市不同地段，业态包括大型综合体、购物中心、主题市场等不同类型，行业内罕见的完整的商业地产产业链操盘经验。使张老师在商业地产全程开发、购物中心招商运营等领域积累了丰富的实战经验，使其教学有系统的理论，同时对理论的诠释深入浅出，把教学内容与实战能力充分结合。他的培训生动而赋有创意，善于现场点评剖析学员的案例，给予极具针对性的解决措施。

其根据实践总结的“商业地产4+2全程战略”体系和“房地产一心三核四环、四步曲十八班兵器全程营销战略”体系深受学员好评。

王老师

台湾第一代购物中心人才，内地现职商业地产人才，龙湖商业地产总部高管职务，管理12个已运营购物中心、8个筹备项目。

[既往供职企业]

台湾：大江国际购物中心、育冠企业、东森购物

内地：新世界百货集团、万达商业管理公司、北京金融街商业管理公司、XX商业地产

历任企划部经理、市场部经理、运营推广总监、招商总监、购物中心总经理等职

[操盘成功商业及综合体项目]

北京金融街：管理全国8个区域公司、1个已运营购物中心、4个筹备商业项目

万达：管理全国23个区域公司、55个广场

新世界：管理东北区域4个已运营百货、3个筹备商业项目

[专业特长]

国内少数同时兼具两岸购物中心实务经验的专业培训师，十余年在知名房地产企业与商业零售企业累积的行业背景和实战经验，除了项目经营心得外，历练区域公司、商管总部管理职位，使王老师有国际视角、总部与项目垂直管理丰富知识。王老师的培训技能总能在实践与理论、策略与执行之间得到平衡。除购物中心招商运营等领域外，王老师曾任职电子商务公司，并深入参与万达公司信息化建设，对于当前电商对实体商业的影响有独到见解，购物中心下一阶段信息化建设亦能够提出有价值预判。他的培训生动而赋有创意，善于把握课程现场节奏，更注重学员的互动交流来激发学员的最佳学习效果。

【课程大纲】

一、商业地产的现状(1小时)

1、商业地产国内发展简史

2、国内商业地产开发的失败原因

二、商业地产的定位与设计(2小时)

1、理解所在城市

2、理解城市规划与商圈规划

3、读懂土地

4、理解项目三级商圈

5、如何确定面积与业态组合

6、购物中心动线设计

三、商业地产招商要务(3小时)

1、招商基本8大原则

2、各业态房产技术条件

3、各业态及其主流品牌在不同城市的商务条件

4、不同形态购物中心的招商进度排期

5、招商团队组建与管理

6、主力店的招商谈判要领

7、服装业态的招商要领

8、餐饮业态的招商要领

9、其他主要商业业态的招商要领

10、招商推广工作要领

四、商业地产运营期的经营实务(3小时)

1﹜商业地产的三个生命周期(培育期、成长期、成熟期)

2﹜各周期经营关键重心

a)培育期的关键

b)成长期的关键

c)成熟期的关键

3﹜各周期现场管理的要领

4﹜各周期营销推广的要领

5﹜各周期招商调整的要领

五、商业地产电商与信息化建设思维(3小时)

1、商业地产电商思维

2、智能商业与体验、O2O、微信、微博、APP运用

3、案例分享：朝北大悦城、银泰、万达电商核心

六、招商或运营项目辅导(互动环节)

【课程说明】

[组织机构]：中房商学院 中房博越

[时间地点]：2014年3月15-16日 北京(详见报到通知)

[培训费用]：3800元/人(含培训费、资料费、午餐费)住宿代订，费用自理。

预想报名此课程请到中房商学院官网报名

第三篇：商业地产的定位与业态组合分析

商业地产的定位与业态组合分析

一、商业地产的定位

商业地产的成败首先取决于商业地产的定位。而商业地产的定位是基于对国家政策的判断，对商业地产发展趋势的判断，对项目周边的详尽调查。

（一）市场条件判断

项目定位首先要解决这个区域是否适合做商业地产。

大、中型项目，投资商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。小型项目也存在这样的问题，只是国内开发商往往对自己的判断力信心百倍，不愿花时间、资金去做他们认为的“低价值”事情。

市场条件判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或区域发展相应商业房地产项目的可行性。

1．判断商业房地产项目拟选定的发展区域是否具备相应市场条件

众所周知，商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题：如果某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商再有势力，也不可以在该地区投资建设大型商业房地产项目，这样做的话，项目动工之时，就是项目失败之日。

2．判断拟投资商业房地产项目最终选址地区的市场条件：

在确认拟选定的发展区域具备相应市场条件后，需通过市场调查、市场预测、建立数学模型，或以所在区域当前商业市场规模、所在地区客户到访的渗透率模型为基础，确定拟定选址位置可否发展商业房地产及发展商业房地产的可承受发展规模。

（二）商业地产项目选址 在进行商业项目开发前，一定要做好选址论证工作，而且要站在商家的角度来看。事实上商业项目选址论证是一件非常复杂、也非常专业的工作，也是一件最容易被忽视的工作，但它往往在项目的可行性报告中被一笔带过或被轻描淡写，结论过于简单化或程式化，因而也就难保其科学性与合理性。如果将这项工作交给专业商业顾问公司去做，也许能得到更准确的结论。

1． 商业地产项目的选址是项目能否成功的关键因素

商业房地产项目的位置选择问题对于商业房地产项目的成功将是决定性的。我们不能想象一个商业房地产项目所在地区没有必须的交通设施以及必要的停车场，它将如何面对市场需要及迎接市场竞争？实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的发展，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。

房地产投资极为强调地段的重要性，对于商业房地产来讲，也绝不例外，而且商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求有过之而无不及。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。

以XX玛进驻石景山为例，就是一失败的商业地产案例。XX玛当初选址的时候，套用了美国的观点，认为有钱人是住在郊区的，周末会开车到超市大量采购。建成后，大量去XX玛的却不是原来预想中的人群，因为石景山附近居住的是层次比较低的人群，只有他们会就近购买，有钱人谁也不会为了买日用品，开车跑到5公里以外。而且层次较低的人群对XX玛200元的会员制很不能接受，一听说买东西先交200元办卡，立马就走人了。由此可见，商业地产在选址时不能完全套用西方的概念，地段还是很重要的。

一个成功的案例就是X家在北京开的第一家分店选址在望京。X家的产品主要是拼接的、时尚的家具，过两年就扔了，不是传世的。这类消费人群主要是时尚的年轻人，望京就居住了大量的这类人群，他们是时尚的，年轻的，经常要搬家的。

2.不同类型的商业地产项目有不同的要求：

不同类型的商业房地产项目对位置的要求也不同，如超级购物中心、百货业、商业街、社区商铺等各不相同。如果开发商不能准确判断，项目发生运营问题几乎是难以避免的。

下面是某跨国商业机构在考察2万平方米左右的购物中心店址时，提出的“一般条件”： 经济指标：包括所在城市的年人均国内生产总值10000元以上，年社会消费品零售总额在140亿元以上，职工年均工资在9500元以上，城市居民年可支配收入在7000元以上。

人口指标：包括所属全市的人口330万以上，市区人口100万以上，项目3公里范围内人口25万以上，项目5公里范围内人口50万以上……。

道路交通指标：主要有面临道路主干线，车行道4快2慢，所属区域公交线路在6条以上，每天经过地块的车辆不少于10000辆，人流量不少于10000人次等。项目要求：地块或已有的建筑物可以租赁，地块土地面积不小于3万平方米，地块形状为长方形或矩形，临街宽度大于140米，深度大于250米，楼板荷载：卖场800kg/平方米，后仓与冷库1200kg/平方米；地板表面：仓库地面硬化而磨平，卖场内铺地砖，办公区和设备用房铺瓷砖，已有的可用建筑物最好为一层，面积在10000平方米以上。（二层的每层不小于6000平方米）。层高：平顶建筑，卖场净高不小于5.5米，后仓净高不小于9米；斜顶建筑：边部梁下净高4.5米，顶部梁下净高6米；后仓净高不小于9米。

配套指标：停车位在300辆—400辆，供电3500KVA以上，供、排水各200吨/天，煤气200立方米/小时，电话与宽带30门直线，2条数据线，中继线16条（6进10出），设备容量128门……

以上列举的仅仅是一部分，作为开发商和商业地产的营销者，还需要更多地了解商业运营机构的需求。

作为发展商或代理公司对商业经营了解得太少，所以在进行商业项目选址论证时一定要有商家或经验丰富的商业顾问公司参与，策划人员更应该学习这方面的知识。国外许多知名的大商家都有自己的专业选址人员（开发专员），拥有专业的选址软件。在选址论证上不光靠经验，还要有大量的定量分析。既然商业地产的价值要靠招商来实现，而要成功招商必须与商家（主力店）有“共同语言”，那么就要从商家的角度来论证商业项目选址的合理性，而不是一厢情愿的“单相思”，否则就是“鸡同鸭讲”，这怎么会有合作的可能呢？

不同的商家对选址的要求各有不同，但在某些方面仍有共同之处。从商家的角度出发，商业地产项目选址论证应至少包括以下方面的内容：

(1)项目所处城市或区域的区位分析；(2)城市商业网点布局分析；

(3)基于市场环境的商圈分析（包括商圈人口、消费能力、交通动线、商业饱和度、商圈吸引力、竞争店状况、社区发展等）；

(4)地块与设想主力店的适应度分析（包括地块可见度、可达性、近便性、业态组合、商店特性、商店组合等）；

(5)综合因素评价及结论。

针对不同的项目有不同的确定方案，投资商需要自己组织团队进行该项工作的研究分析，或者委托专业咨询机构协助进行。

综上所述，选址是商业地产开发不可或缺的一个关键环节，是商业地产策划中必须考虑的一个重要内容，其专业性和科学性不容置疑。作为房地产策划人员，我们必须掌握这一分析方法，使商业地产开发更注重理性而不失偏颇。

（三）商业定位及商业业态

商业定位的实质就是决定该商业地产将来经营什么，靠什么去吸引消费者。商业定位很关键，拟建的商业地产项目是服务于本小区的，是辐射周边的，还是服务于全市的。如果是服务于本小区的，那么开门七件事，柴米油盐酱醋茶都有了，就没什么问题。如果是服务于全市的，那么差异化经营非常重要，北京东有X莎、X特，南有XXGO，西有X安、X代，北有X辰、X亮，大家凭什么就去你那里，一定是有特别吸引人的地方。

在谈到此问题时，特别强调一点：北京每年的固定消费人口大致维持在一定水平上，当然也有一定比例的增加。即使今年市场上增加了100万的商业面积，这个比例也会有太大的波动。实际上若要成功，还需要与现有的商业去抢饭碗，那么肯定不是所有的都能吃饱，最终成为赢家的只有少数一部分。所以发展商做项目时，除了定位之外，还要考虑很多其他的东西。

再好的地段，没有准确的商业定位的项目注定是失败的，如北京站附近一个香港著名的房地产企业投资的地产项目的商业部分，开业几年调整过多次经营业态，但始终经营不好，在2002年一年时间里，换了六任总经理，但效果还是不好。（该项目除了定位不准确，而且派来的高层管理人员又都是从香港来的空降兵，本身对北京市场，还需有一个了解的过程。商业地产的难度就是每个地区每个城市的消费者的消费能力、消费习惯、消费特点都有很大的差异，并不是将一个地区、城市的成功经验、成功模式简单的COPY到另一个城市就可以确保成功）。还有广东的一个城市，也有面积接近40万的X南 MALL，发展商在之前是否经过详细的市场调查，一个40万的大型SHOPPING MALL每天需要多少销售额的支撑，才能良好的运转，而这个城市还是由分散的几十个镇组成，人口并不集中如何让这些分散的人群长期的来消费可真不是一件容易的事。就算最后重新定位能够经营好，所费的时间成本、机会成本也很高。

商业业态一般包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场（主题商城）、专卖店、超级购物中心（SHOPPINGMAIL）和仓储式商场等8种形式。各主要业态选址和经营特征如下：

1．百货店

百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。

（1）选址在城市繁华区、交通要道。

（2）商店规模大，营业面积在5000平方米以上。

（3）商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。

（4）商店设施豪华、店堂典雅、明快。

（5）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。（6）采取定价销售，可以退货。（7）服务功能齐全。2．超市

自选市场指采取自选销售方式，以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。

（1）店址在居民区、交通要道、商业区。

（2）以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。（3）商店营业面积在1000平方米左右。（4）商品构成以购买频率高的商品为主。

（5）采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。（6）营业时间每天不低于11小时。（7）有一定面积的停车场地。3．大型综合超市

大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。

（1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。（2）商店营业面积2500平方米以上。

（3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。（4）采取自选销售方式。

（5）设与商店营业面积相适应的停车场。4．便利店（方便店）

便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。

（1）选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。

（2）商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。（3）居民徒步购物5-7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。

（4）商品结构以速成食品、饮料、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。（5）营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。（6）以开架自选货为主，结算在收银机处统一进行。5．超级购物中心（SHOPPINGMAIL）购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。（1）由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。（2）选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。

（3）内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。

（4）设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。（5）核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。（6）服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。（7）根据销售面积，设相应规模的停车场。6．仓储式商场

仓储式商场指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态（其中有的采取会员制形式，只为会员服务）。

（1）在城乡结合部、交通要道。

（2）商店营业面积大，一般为10000平方米左右。

（3）目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。（4）商品结构主要以食品（有一部分生鲜商品）、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品等为主。

（5）店堂设施简朴、实用。（6）采取仓储式陈列。（7）开展自选式的销售。（8）设有较大规模的停车场。

除按照功能区分商业业态之外，还可以按照实际经营内容进行划分。如餐饮、休闲娱乐、保健按摩、商品零售、家居建材、专业批发市场等。

商业地产项目应从从选址、规模、目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、服务功能等因素对拟开发的商业地产有定性的判断，该物业打算做什么即终端市场可测量、经济效益可支撑、差异化的竞争策略。

（四）商业业态组合

在运作规模较大的商业地产时，单一的商业业态并不可以完全支撑整个商业，多个业态的组合才能更好的化解经营风险，满足客户需要。因此必须对商业业态进行组合。到底进行哪些业态组合，取决于项目本身的各项条件。各种类型的商业地产比如购物中心、商业街、社区商铺等的业态组合各有其特点，不能一概而论。不同区域的商业地产出于商业定位的考虑，其业态组合也有很大的差别，要具体问题具体分析看待。

一般来说在购物中心中,主力店所占的比重要大过商业街。

一位商业街研究的权威专家认为，在商业街上，专业店和专营店要占50％，餐饮要占25％，综合商场要占15％，综合娱乐要占10％。具体到某个地段、某个商业地产项目，各种业态的比重应该根据实际情况做调整。比如，定位于CBD商业中心的X达广场，大的主力店的比例就高达50％－60%。

许多人认为主力店对一个购物中心起着至关重要的作用，但是现实未必如此。从全国一些大型百货主力店在进驻不同城市的不同表现，有的经营得很好，有的却不得不退出，就可以说明没有主力店是不行的，但主力店也并非是万能的，主力店不是神话。

商场经营有一个本土化的问题必须解决，否则就会因“水土不服”导致经营不利，主力店尤其要克服“水土不服”的问题。主力店要依托于一个和谐的业态组合，才会发挥出各自的优势，实现1+1>2的商业效应。

1．商业街的业态组合主要考虑以下因素：

（１）现代人的消费观念。一个城市的商业街代表市场的消费主流，而现在城市的消费主流是年轻人，他们的消费观念集中体现为６个字：“情趣”：根据自己的意愿消费；“时尚”：北京的X友商场只有6000平米，其最新定位是“为25岁的女孩子服务”，因为这个阶段的女性最讲究时尚；“攀比”：

（２）现代人的追求目标。一是品牌。有好的品牌，才有好的商店，才有好的商业街。二是价格。大多数消费者对价格是非常敏感的。商业街上的商品不一定在打折上下工夫，但强调物有所值。

（３）组合的合理化。在商业街上，专业店和专营店要占50％，餐饮占25％，综合性商场占15％，10％是综合的娱乐业。商业街能否留住年轻人和儿童，关键在娱乐业。

1． 商业街的业态主要考虑以下几种

（１）餐饮业。将来到商业街来的消费者，吃是第一项，购物是第二项。在进行的调查中发现，外地游客到X府井不想吃饭的人只占9.8％，外国人不想品尝北京小吃的只占17.3％。

（２）专卖店和专营店。（３）通讯服务业。（４）百货业。

（５）大众娱乐业。必须是大众都能参与的，高档的娱乐业不适合商业街。3．商业街排斥的业态有（１）平价购物中心。平价购物中心要求低廉的地价，宽阔的停车场。这在市中心寸土寸金的地方不可能满足。

（２）超市。超市的优势在于低价位，而商业街上的商品要求高毛利。

（３）小商品批发（货仓式商场）。商业街没有大吞吐能力，有的地方限制交通。在王府井X东安背后有一个小商品批发市场，申办至今5年，招商没有成功过，因为当地的交通部门规定24小时不能进车。

3．业态组合的原则

（1）尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局；同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3~5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心；

（2）要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气；但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险；

（3）现代百货公司和大型综合超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，要注意它们的错位经营；

（4）首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态，即使引进现代百货或综超作为核心店，也必须考虑采用适合进行产权分割的办法，将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金；

（5）大型综合超市能够有效地形成商气，对确保项目运营成功有利，但其要求租金相对较低，容易形成“租售”矛盾；

（6）现代百货公司以时尚和女性消费为主，可以承受较高的租金，但该业态必须从首层开始配置，公摊面积最少40%。其与大型综超相似，将在一定程度上导致部分潜在客群不愿投资此类商铺。这是在引进百货公司和大型综超业态时必须注意的。

4．业态要有所舍弃

按照国内外专业人士的总结，顾客在选择各种购物地点时所考虑的主要因素有8个： a．价格；b．便利性；c．选择性；d．产品质量；e．售中服务；f．商誉及公正性；g．附加服务（包括停车、送货、信用、退货等）；h．物有所值感。

为了吸引更多的顾客，一个业态的门店拥有的要素肯定是越多越好。但是，当你为了满足顾客的精神追求而大力装修店面时，如果你不是慈善家，一定要把装修费用打在零售价格中，这本身就抛弃了一部分重视价格的顾客。所以，对业态的营销管理就是零售企业对目标市场的营销管理，有目标，就要有所舍弃。

5.业态如何与目标顾客相匹配 零售商在业态决策时，首先要进行目标市场的细分，对顾客群做有效分类。这些可以通过市场调查和购物者调查，以及通过以往门店POS数据和会员消费数据中获取的相关信息，通过统计分析整理出相关商圈目标顾客的消费需求特征。

其中最重要的是：在目标顾客和业态之间首先需要定义标准的消费需求属性，才能有效地将目标顾客与特定业态相匹配。

第四篇：【郑州】商业地产全流程策划定位、招商运营实操心法与实体O2O电商经验借鉴

【郑州】商业地产全流程策划定位、招商运营实操心法与实体

O2O电商经验借鉴 2015年3月28-29日

中房商学院官方微信平台已正式启动，欢迎新老客户关注我们。我们将会为您提供最新、最全、最优质的培训信息。

中房商学院将秉承 “唯有实战、方有实效”的宗旨，将提供房地产全方位和全产业链的优质服务，为房地产行业输送实战型的高端人才，领跑房地产培训行业。

微信公共账号：zfxedu

【课程背景】

商业地产大量涌进时代，竞争激烈前所未有，无论是老牌开发商或是新生代开发商都遭遇不少问题。尤其是后者更陷入专业知识不足、人才窘困、资金沉淀、成本上扬等多样困难。

中国当前困难主因是缺乏一套有效的商业地产专业知识，致使土法炼钢、乱象纷生。如何能够快速透过成功境外经验，引进有价值的管理方法，解决现阶段公司困境，迎接未来营利的契机？

此次课程由台湾第一代购物中心成功团队引进，结合内地数家领头品牌集团实务管理核心知识，兼具境外成功经验与内地落地实操作法，提供一整套全流程的产品定位、品牌经营、招商管理、后期运营心法。

面对电商威胁，本次课程首次提供万达、银泰、苏宁等公司集团内部超过二年的O2O战略与落地的经验，揭开数亿投资背后的真实案例分享。

【课程收益】

1、台湾成功商业地产的关键经营心法：场景式经营、大数据透析、科技工具善用、消费者掌控、品牌商经营。

2、商业地产全流程7阶段、6项定位、3项前置招商对接、3项规划设计、15项招商实施要点、2项致胜招商策略、3阶段生命周期经营要领，科学化诠释境外与内地高级操盘作法。

3、万达、银泰、苏宁、星巴克集团内部O2O战略与超过二年现场实施经验分享。

4、结合境外与国内超过个40个城市、200个项目案例分享，现场图文与照片演示成功与失败细节剖析。

5、张老师风趣幽默授课方式毫无冷场、因应学员业务与职位灵活调整课件内容、直接学员及时需求。

【课程对象】

董事长、总经理、副总经理、营销运营总监、产品设计总监、招商总监、营销策划经理、招商经理等商业地产相关人员;各类商业经营机构、商业地产管理服务机构、商业地产策划营销及相关业界人士。

【金牌讲师】

张老师：现任职国内商业地产前五强，集团商业高管

多家商业地产学院高级顾问、全国商业地产领导品牌公司商业地产操盘手。国内少数同时兼具两岸购物中心实务经验和同时任职过外企、民企与国企高管的专业培训师，十余年在知名房地产企业与商业零售企业累积的行业背景和实战经验，除了项目经营心得外，历练区域公司、商管总部管理职位，使张老师有国际视角、总部与项目垂直管理丰富知识。张老师的培训技能总能在实践与理论、策略与执行之间得到平衡。除购物中心招商运营等领域外，张老师曾任职电子商务、型录与电视购物公司，并深入参与万达公司信息化建设，对于当前电商对实体商业的影响有独到见解，购物中心下一阶段信息化建设亦能够提出有价值预判。

实力操盘、张显魅力，主要操盘项目展示：

台湾METRO WALK国际购物中心、ETMALL购物（网路、型录、电视）。

万达广场44家，已开业24家广场，包括上海五角场、周浦、北京石景山、广州白云、成都锦华路、西安碑林、沈阳太原街、哈尔滨香坊、天津河东、武汉菱角湖、宁波江北、包头青山、无锡滨湖、南京建邺、青岛CBD、重庆南坪、福州金融街等；筹备期20家广场，包括石家庄裕华、厦门湖里、郑州中原、河北廊坊、银川金凤、江苏镇江、唐山路南等。

培训经验丰富、资历显赫、学生过万：

拥有超过12年培训讲师资历，学生人数近万人。长期担任台湾与内地各大企业内训导师，台湾中华培训机构认证讲师，并主要负责万达广场20个筹备期项目与营运期44个项目经营团队培训，全国商业总经理与副总经理入职培训。

【课程大纲】

一、商业地产的市场现状

1、国内购物中心2015年前市场现状，2020年前并购与倒闭风潮的来临

2、商业地产4大困境：数量跃增、同质化超60%、品牌拓展缓、人才不给力

3、因应困境6大调整：定位准与满铺率、人才招募方向、商家服务与存活、抢夺品牌、透市场懂客人

二、商业地产的筹备期招商

1、筹备期的品牌招商

a.招商三大核心

b.招商三大原则

c.招商三大思维

d.招商八大实施

e.招商七大管控

f.招商二大法宝

三、商业地产的开业期招商

1、开业期的品牌调整

a.购物中心的三个生命周期与经营重心

b.培育期的品牌调整

c.成长期的品牌调整

d.成熟期的品牌调整

四、商业地产的经营实操心法

1、台湾成功商业地产的关键经营心法：

a.场景式经营：从消费者与商户日常场景挖掘经营秘诀

b.大数据透析：全面且深入、浅显易懂介绍大数据的经营魅力

c.科技工具善用：当前事半功倍信息化系统在商场的运用

d.消费者掌控：简易分享消费者面貌、消费行为的成功获取

e.品牌商经营：供应商抢夺的步骤与方法

2、三项问题经营团队自我省视

a.我和商户是什么关系：房东与房客？收租与缴租？管理与服从？下令与接收？

b.我的招商很困难：找得到原因？完全摸不着？有些模糊有些确定？

c.我的服务怎么做：消费者与商户要什么服务？我们投入多少资源与重视？服务真的到位？

3、经营五大核心与理念

a.主力店指导经营策略：主力店决定项目客群、影响经营策略、左右日常作为

b.核心商圈客群指导日常管理：核心商圈真正画法、核心商圈机会区域、核心商圈客群研究

c.内外动线指导关注焦点：内外动线理解主要入口、内外动线理解项目冷区、内外动线认知客人路线

d.数据分析指导精细经营：科技化系统工具收集数据、多样数据有效解读、数据指导业务实施

e.三大业务合作指导商户服务：招商、运营、推广组合拳出击

五、商业地产三周期经营心法

1、推广

a.主力店效应

b.核心商圈掌握

c.内外动线理解

d.数据系统善用

e.台湾经验分享

f.三周期经营关键

2、运营

a.主力店效应

b.内外动线理解

c.数据系统善用

d.建立巡场与预警机制

e.善用会议与报表管理

f.台湾经验分享

g.三周期经营关键

3、招商

a.主力店效应

b.内外动线理解

c.数据系统善用

d.预警预招商机制

e.台湾经验分享

f.三周期经营关键

六、实体O2O电商经验借鉴

1、商业地产与电商的八堂课：

a.多大威胁？

b.B2B、B2C、C2C、O2O、O2M玩那个？

c.成本比较低？

d.影响品类？

e.优势与劣势？

f.销售取代？

g.擅长与不擅长？

h.四大基本条件？

2、商业地产与体验、O2O、微信、微博、APP运用

a.选择那个平台？

b.如何打一个组合拳？

3、智能商业九步骤

a.WIFI＋LBS

b.APP与微信

c.商户引入

d.视频停车系统

e.会员系统

f.支付系统

g.相关导航

h.社交网站

i.送货到府

4、品牌案例分享：星巴克

5、商场案例分享：上品折扣、万达、银泰、苏宁、王府井

七、案例分享

境外与国内超过个40个城市、200个项目案例分享，现场图文与照片演示成功与失败细节剖析

八、现场解惑

【课程说明】

【主办机构】中房商学院

【时间地点】2015年3月28-29日

郑州（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组）

【培训费用】人民币3680元/人（含学习费、场地费、资料费、茶歇），会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

详情登录中房商学院官网，直接在百度搜“中房商学院”，登陆官网报名咨询

第五篇：防火与灭火实操

防火与灭火实操评估参考答案1、2、CO2灭火器的使用方法。使用CO2灭火器的注意事项：

1）防止冻伤2）室外使用站在上风3）室外大风使用，灭火效果变差4）在狭小的室内外

使用，应迅速撤离5）使用时应保持直立状态，不可将灭火器颠倒使用

3、水灭火器使用方法。

4、水灭火器使用的注意事项：

1）距燃烧物大约10ｍ处2）将灭火器竖直放稳，拉出保险销，用手掌压下开启杆顶端的凸头3）灭火剂量大约9L，喷射时间大约50S，有效喷射距离大约7.0ｍ

5、干粉灭火器使用方法。

6、干粉灭火器使用注意事项：

1）竖直提至火场，上下颠倒几次，拉出保险插销。

2）扑救可燃固体时，应从火焰侧面，对准火焰根部，水平喷射。

3）扑救可燃液体时，从侧面对准火焰根部左右扫射，应快速向前，将余火全部扑灭。

4）喷在燃烧物面上，从而抑制燃烧。

5）尽可能站在上风施放。

7、化学泡沫灭火器使用方法。

8、化学泡沫灭火器使用方法注意事项：

1）平稳提到现场。2）将灭火器倒置，将两种溶液相混产生化学反应。3）扑灭液体火灾时，要从火场的一侧向前平推，平稳地将燃烧液面全部覆盖。

9、消防员装备有哪些

消防员装备品有防护服、消防靴、手套、头盔、防爆手电、太平斧、呼吸器、安全绳等。

一、有哪些固定灭火系统

答；固定式水灭火系统

自动喷水系统

固定式二氧化碳灭火系统

固定式泡沫灭火系统

化学干粉灭火系统

二、有那些手提式灭火器

答；二氧化碳灭火器

水灭火器

干粉灭火器

化学泡沫灭火器

水成膜泡沫灭火器

三、有哪些消防设备

答；防护服、长筒靴和手套、头盔、太平斧、安全灯、呼吸器、耐火绳

四、有哪些其他消防器材

答；沙箱、太平斧、消防钩、安全带、安全绳、保险钩、防火毯、紧急逃生呼吸器