商铺销售培训基础资料(下)

第一篇：商铺销售培训基础资料(下)

商铺销售培训基础资料(下)

2013-08-21江苏房地产联盟

接昨日中篇。

3、实例分析

经营者：张先生，32岁，波特金马广场经营商家

购买分析：

2年前，张先生在商场租用了一间25平方米的铺面，生意一直很好，可每年交纳275元/平方米的租金，算下来十年租金就有82.5万元，张先生觉得很不划算。张先生算了一笔账，若一次性投入100万元购买50平方米的商铺，产权40年，十年回报（按每年8%税前计算）就是80万元，其全部投资回报年限仅为12年。于是他当即决定投资，这样经营、投资双丰收的机会，精明的张先生怎能错过？ 投资者：冯女士，41岁，职业投资人

购买分析：冯女士购买商铺面积40平方米，用于投资。

冯女士是淮安资深的职业投资人，凭借其一贯敏锐的眼光和独到的见解，在对波特金马广场作了详细了解后，她投资这里带租约的产权旺铺。冯女士认为，这里的市场成熟度和火爆商气是自己投资安全和稳赢的保障。因为看中的是更长远的回报，冯女士认为现在购买，以后的增值空间将更大，只管坐等赚钱。购买与银行存款分析：

面积：40平方米

单价：20000元/平方米

总房价：80万元

首付款：40万元

贷款额：40万元（五成）

月供：4716元/平方米（十年）

年回报8%：64000元

月回报：5333元

银行活期0.72%：5760元

折合月收益：480元

银行五年期定期3.6%：28800元

折合月收益：2400元

七、如何引导客户购买商铺

1、引导角度

1)从无风险角度去引导；

2)从高回报角度去引导（销售当中应以银行利率、国债、保险等保守的投资方式作对比，从而带出商铺投资的低风险、高利润的感觉）。

2、促销卖点：

地理位置（CBD）；功能配套；商业规划；招商品牌；投资保障；管理方式；优惠政策；

3、信心卖点：

发展商实力；承建商实力；设计公司实力；商业管理公司实力；物业管理实力；政府立项支持或政策倾斜；

4、策略

促销卖点先行→兴趣→信心卖点加强信心→产生购买欲

5、整个推销大致过程：

1)介绍项目功能规划情况；

2)介绍商铺投资情况；

3)对比其他楼盘去分析本项目卖点的独特性、吸引力和人流竞争力，让客户产生兴趣；

4)再以投资顾问推价方式介绍商铺；

5)最后介绍“有关投资计划”，（投资类型、付款方式、价款情况）令客户认同无风险、高回报。（附《计价表》）

项目单元：层区号商铺

名称

建筑实用面订价

面积 积

付款优惠折成交价

方式 扣

定金

1、首期付款：签署认购书起7天内%计

一次￥

性付

2、二期付款：签署认购书一个月内%计

款 ￥

银行

按揭

1、首期付款：签署认购书起5天内%

2、楼款的余款%作银行按揭，即元

3、年按揭，月供：元

4、年按揭，月供：元

办理银行按揭时交的费用，按相关银行收取为准。

交首

期时

1、契税：成交价的4%即元

缴交

2、印花税：成交价的0.05%即元的税

3、交易管理费：成交价的0.1%即元

费及

4、权证综合费：成交价的0.3%即元

其他律师费：物业管理费：物业维修基金：

费用

6)客户的异议处理；

7)填表登记意向；

6、客户由于了解项目情况而形成在心中的价值，再对照接着介绍的价格和促销措施优势，分析投资本项目具备无风险、高回报、低支出的优点，最终令客户深信该商铺超值及回报高、低风险，则可达到成功销售，让客户认同超值作为销售思路的方向。

八、计算商铺投资收益率的方法

方法一：租金回报率分析法

公式：（税后月租金－每月物业管理费）×12/购买房屋总价

这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

弊病：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

方法二：租金回报率法

公式：（税后月租金－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房时间内的按揭款）优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金回报率分析法适用范围更广，可估算资金回收期的长短。

弊病：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。一个简单的投资价值评估公式

下面提供的方法是国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。

九、商铺投资基本问答

1、问：广场是由哪家房地产公司开发的？

2、问：商场的总建筑面积是多少？

3、问：有多少路公交车经停广场？

4、问：商场共有几部扶梯？共有几部货梯？

5、问：商场一次装修后的层高是多少？

6、问：商场主、副通道宽各是多少米？

7、问：商场共有多少个铺位？商场的经营面积是多少？

8、问：商场有几个主要出入口？

9、问：单间商铺的使用面积一般是多少？

10、问：商场交付使用时，是否已装修好？

11、问：商场公共设施是否免费提供？

12、问：商场是否有防盗、广播系统？

13、问：广场有多少停车位？

14、问：各业户所购买的店铺地面由谁装修？

15、问：商场什么时间竣工？

16、问：商场停车位如何使用？

17、问：商场公摊的面积有哪些？

18、问：商场的建筑结构是什么样的？

19、问：商场的产权是多少年？

20、问：商场由哪个公司来管理？

21、问：商场是由谁设计的？

22、问：商场全部完工后与效果图是否一样？

23、问：各商铺是否设有灯箱位？

24、问：近几年商场周边还会兴建大的商场吗？

25、问：商铺的回报率及支付办法是什么？

26、问：如何选择商铺的宽度及深度？

27、问：投资商铺后，如何成功实现租赁？

十、经营者关键问题问答

1、问：商场何时能够开业？

2、问：怎样保证金马广场招商能够招满？

3、问：商场内出现经营品牌重复怎么办？

4、问：经营管理公司与商场签订多少年管理合同？商场运营成功后，经营管理公司将来不管了怎么办？

5、问：金马广场以产权销售的模式面市，产权销售与传统意义上的商铺转让销售（门面转让）区别何在？

传统意义上的商铺转让销售主要是商铺的使用权转让，也就是所谓的门面转让。而“产权销售”与“使用权销售”的区别主要在于两者的涵盖面不同。产权即所有权，按照传统法理，所有权包括四种权能：占有、使用、收益和处分权。使用权仅为所有权权能之一。具体到商铺而言，产权拥有者不但可以将商铺租赁给他人，获得收益，还可以随着商铺所在地的房价上涨使物业升值，甚至在需要的时候，将商铺抵押或套现，这些都是使用权所不具备的。

6、问：开发商销售的建筑面积单价和使用面积单价有什么区别？公摊面积包括哪些内容？

一般开发商销售的面积单价是指每平方米建筑面积的价格，投资人买的住宅，房产证上的面积指的就是建筑面积。建筑面积与实际的使用面积是有差异的，建筑面积由套内建筑面积和公摊面积两部分组成。

公摊面积主要包括：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积等。

一个商场为了确保经营的需要，一般商铺的公摊面积除此之外还包括大堂、通道、扶手电梯道等。因此商场铺面的实际得房率要比住宅得房率低得多，设计合理的大型商场一般情况下，铺面面积占建筑面积的得房率都在40～50％之间。

7、问：商场的经营管理公司与开发商一般是什么关系？

为了确保商场的经营管理，开发商必须成立一个专业的商业管理公司，以确保其经营品质。开发商与管理公司此种情况下是母子公司关系，即开发商出资组建管理公司，并向其注入必要且充足的资金以确保商场经营的需要。从我国一些大城市的管理经验来看，一个好的、有专业管理经验的管理公司往往是商铺保值和升值的重要保障。

十一、如何进行商铺贷款

1、贷款条件：

1、年满18周岁具有完全民事行为能力的中国公民；

2、具有本市常住户口或有效居留身份证明；

3、具有稳定的收入，有偿还本息的能力；

4、借款人与房产开发商签订了购买商铺合同，已支付不低于所购商铺全部价款40％的首付款，并同意以其所购商铺作抵押担保，且办妥房产保险手续、房地产抵押登记（预售）及合同公证；

5、在商行开立储蓄存款账户，并持有商行银行卡；

6、借款人为外省市户口且不在本地工作的，必须提供本市户口的委托代理人的身份证件、住址、电话、单位等资料并办理公证；

7、所购商铺须为现房。

2、贷款额度

贷款最高额度不超过所购商铺全部价款的60％。

3、贷款担保方式

借款人向银行申请个人商铺贷款，必须以其所购商铺作抵押。

4、贷款期限及利率

最长不超过10年。利率按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。

5、申请人应提供的资料

1、本人及财产共有人的身份证、户口簿（户籍证明）以及婚姻状况证明；

2、借款人及财产共有人的收入及财产证明（如存折、存单、税单、有价证券、房产等

3、营业执照、组织机构代码证。未申办营业执照的需提供所购商铺的用途情况说明；

4、个人商铺贷款申请表；

5、购买商铺的合同原件；

6、购买商铺的发票（首期付款）原件；

7、贷款行需要提供的其他资料。投保险种为财产险，保险费由借款人支付。投保金额不得少于所购商铺的总价值，投保期限不得短于贷款期限，并在保险单上注明农业银行为第一受益人。办理房产抵押登记，根据《中华人民共和国担保法》和《贷款通则》规定，个人商铺贷款必须在房屋土地管理部门办理抵押登记手续，借款合同自办妥登记之日生效。

6、办理流程

借款人填写贷款申请表并提供有关资料→银行受理与调查→贷款审核、审批→签定借款合同、抵押合同、划款委托书→办理房屋保险、公证、抵押登记→发放贷款→借款人还款→贷款全部还清→办理贷款清户与撤押。

7、贷款偿还方式

借款期在一年内（含一年）的，采用利随本清的还款方式；借款期限一年以上的，可采用按月还款方式，具体可选择“月等额还款法”或“月等额本金还款法”偿还贷款本息，即贷款行按《划款委托书》的委托，通过每月20日从借款人指定银行卡内主动扣收，办理还款转账手续。借款人提前归还部分或全部的贷款，应提前一个月向银行提出书面申请。提前归还部分贷款的，剩余贷款可按“月还款额不变，缩短贷款期限”或“贷款期限不变，月还款额减少”的方式还款，贷款利率按原合同期限利率执行。

十二、相关手续办理问题处理办法

1、办理按揭贷款手续遇到问题汇总处理办法（详见近期分享）

2、办理房屋抵押及房证手续遇到问题汇总处理办法（详见近期分享）

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第二篇：会计基础培训有关资料

会计基础知识培训有关资料

一、具体业务：

1、年初建立新账，登记期初余额：现金、银行存款、财政专户和有关资产账户。其中现金和银行存款须按银行和存款类别设置明细分类账。各学校应建立的账薄包括：各种现金日记账、银行存款日记账、财政专户备查账、各种学生补助日记账，各种固定资产台账、财物收发明细账等（应加强资产方面的痕迹管理）。

2、拨入经费：拨入预算内经费和拨入预算外资金时，借记“银行存款”增加。

3、转账支付：如转付工资、单位承担医保经费和代扣个人承担医保经费、代扣个人所得税、转户、工程款、转付超过壹仟元的物资采购等，贷记“银行存款”减少。

4、从银行提取现金：借记“现金”增加，贷记“银行存款”减少，注意增减相应的现金和银行存款。

5、现金支付时：贷记“现金”减少。

6、转户：如从工资户转入经费户时，经费户借记“银行存款”增加，工资户贷记“银行存款”减少。

7、收费缴存：存入收费，借记汇缴户的“银行存款”增加，转付书费或缴入财政专户时，贷记“银行存款”减少。

8、每月移交单月末余额必须与现金日记账和银行存款日记账月末余额核对相符。

9、取得的原始凭证必须合法、符合原始凭证的各项要求，应特别注意是否有出票单位的印章，大小写是否相符。

10、自制原始凭证必须填写在国家统一规定格式上，如工资册、差旅费报销单、临时工工资、加班费、补课费、学生补助花名册，有单位负责人的同意报销手续，领款人的签字，各类原始凭证须加盖本单位的印盖。

11、会议费的报销必须有会议通知、填在规定表格上的具体购买项目的附件，并在封面上注明会议名称和就餐人数。

12、超过1000元的维修费支出要有维修合同、工程决算清单。

13、差旅费的填制方法：须加盖单位的公章，住宿费和生活补助费、市内交通费符合规定标准，有出差审批单，车费、住宿费的粘贴规整有序，并按以下顺序叠放：差旅费报销单、出差审批单、车票住宿票附件，粘贴的车票等要注意装订后能清晰可见，并有出差人的签章或签字，车票住宿票须是相应路程的车票住宿票。各项内容填写完整，如小写金额的合计，车费住宿费的张数等。填写原始凭证整理单时，须把其中的误餐费、生活补助费、市内交通费分项合计列出。

14、招待费（含住宿费）的支出须另填制“牟定县行政事业单位招待费报销单封面，招待费发票的粘贴规整有序，单位负责人签批时须注明同意报销多少元。（同意报销**元，同意报销人和日期）。

15、对各种附件最好进行打印，并加盖单位公章。

16、每学期初向学生开具的收据必须符合原始凭证填制的有关要求，即一式几联一起开，不得跳行开，大小写相符，大写时不简略的开，如大写的零不用圆圈代替，开具时要加盖单位财务专用章或公章，大写前用一个三角符号标明。

17、大额物资采购除符合政府采购有关规定外，应与销货单位签订购货合同，涉及固定资产的还应财政部门的审批手续。

18、向学生收取的一切费用必须开具相应的票据，并及时缴存开户银行。

19、学校的一切重大项目开支须符合内部控制规范的相关要求：即事先经学校班子会讨论通过，形成会议决议并经参会的班子成员签字。

20、每月按时报账、对账。25日以后不在办理提款、转款业务，报账时应精心做好准备，认真检查是否达到报账的各项要求，各种表册和印章是否带齐。

21、各学校须建立相应的财务制度和内部控制制度，确保学校的一切财务收支的规范化动作，学校各项资产的安全与完整，同时，随着对学生补助经费投入的加大，也应建立对学生补助财务及资金管理方面的规章制度。

22、发票的签字：发票上单位负责人、经办人、证明人的签字一律用黑色或黑色钢笔，不得使用铅笔或圆珠笔签字，并签在指定位置上。属用单位公用经费支出的发票单位负责人签“同意报销”，属代扣款性质的 支付应签“同意转付”字样，报账时各类原始单据上的签字必须齐全。

23、各学校必须加强对学生有关补助经费的管理，特别加强对学生寄宿制经费的管理，确保学生经费真正用于学生，账务管理规范，档案管理符合相关要求。

24、各种代扣款应及时缴付并保持平衡。

25、报账时各种凭证张数应准确无误，各种附件应加盖“附件”字样，整理时不记入凭证张数，注意工资报销表上工资花名册的张数和整理单上原始凭证的张数不同。

26、支付的各种设计费不能用到地税局开具的发票作为报销凭证，而应在取得设计单位开具的原始凭证时才能支付款项。

27、各学校必须按相关规定设置“财政专户”备查账，及时登记缴存和拨付情况。

28、各种附件要规范拆叠或不折叠。

29、每月8日以前把审批好的工资花名册按时报到教育结算办公室。

30、劳务费中超过一个月的临时工工资第一月报账时应有与受聘人签订的合同，并在合同中注明受聘时间和每月发放金额。

31、年底结账。

二、单位负责人在本单位会计工作中的法定职责

单位负责人应当充分认识自己在单位会计工作的位置和职责，切实担负起法律赋予的职责，依法组织领导本单位做好各项会计工作，确保单位会计资料真实、完整。具体来讲，《会计法》赋予单位负责人的法定职责包括十项：

第一，对本单位的会计工作和会计资料的真实性、完整性负全责。单位会计工作和会计资料出现问题，单位负责人首先应承担法律责任。

第二，组织领导单位会计机构、会计人员和其他相关人员严格遵守《会计法》的各项规定，依法进行会计核算，实行会计监督。

第三，对认真执行《会计法》、忠于职守、坚持原则，做出显著成绩的会计人员，给予精神的或物质的奖励，不得对依法履行职责、抵制违反《会计法》规定行为的会计人员实行打击报复。

第四，应当在单位财务会计报告上签名并盖章，并保证财务会计报告的真实、完整。

第五，应当组织本单位建立健全有效的内部控制制度，强化单位内部制约机制，保证办理会计事务的规则、程序能够有效防范、控制违法、舞弊等会计行为的发生。

第六，应当保证会计机构、会计人员依法履行职责，不得授意，指使、强令会计机构、会计人员违法办理会计事项。

第七，对会计机构、会计人员发现会计账簿记录与实物、款项及有关资料不相符而无权处理的报告，应当及时作出查处决定。

第八，应当如实向受托的会计师事务所提供会计资料，不得与任何方式要求或示意注册会计师及其所在的会计师事务所出具不实或不当的审计报告。

第九，应当组织本单位接受有关监督检查部门依法的监督，如实提供会计资料和有关情况，不得拒绝、隐匿、谎报。

第十，应当依法任用具有会计从业资格的会计人员，并依法保障本单位会计人员的继续教育和培训，促进会计人员业务素质的提高。

从以上职责看，单位负责人是本单位会计工作的第一责任人。单位负责人如何履行这些职责，关键是要建立健全一整套行之有效的内部控制制度。这是加强经营管理、提高管理水平的客观要求。《会计法》明确单位负责人为会计责任主体，并不是要求单位负责人事必躬亲、直接代替会计人员办理会计事务，而是应当建立健全有效的内部控制制度、内部制约机制，明确会计工作相关人员的职责权限，工作规程和纪律要求，并有正常途径了解上述制度的执行情况，保证单位负责人的管理意志在各个环节得以实施，保证会计工作相关人员按照经单位负责人认可的程序、要求办理会计事务，保证办理会计事务的规则、程序能够有效防范、控制违法、舞弊等会计行为的发生。因此，单位负责人应当重视单位内部会计监督制度的建立健全工作。

三、负责人怎样防范违法会计行为

根据《会计法》规定，单位负责人为了有效地防范会计违法行为，应当重视以下几方面的工作：一是对本单位实行严格的内部控制制度，强化内部管理；二是积极配合外部有关方面对本单位会计资料的真实性和完整性实行监督检查；三是认真执行国家统一的会计制度。

四、有关现金管理

（一）现金支出的范围：

各单位在下列业务中可以支付现金：

1、职工工资、津贴；

2、个人劳务报酬；

3、根据国家规定应发给个人的各种奖金；

4、各种劳保、福利费用以及国家规定的对个人的其他支出；

5、支付出差人员必须携带的差旅费；

6、支出各单位间现金支付限额（1000元）以下的零星开支；

7、经中国人民银行确定需要支付现金的其他支出。

（二）现金收支的日常管理

收入的现金应及时送存银行，不得用来直接支付自己的支出，即不得“坐支”现金。除此之外，还有以下具体规定：

1、从开户银行提取现金时，应写明用途，并经开户银行审核；

2、不准用不符合财务制度的凭证顶替库存现金，即不得“白条抵库”；

3、不准谎报用途套取现金；

4、不准用银行户代替其他单位和个人存入或支取现金；

5、不准用单位收入的现金以个人名义存入储蓄；

6、不准保留账外公款，即不得设置“小金库”。

五、会计基础知识

（一）、会计凭证：是具有一定格式、用以记录经济业务发生和完成情况的书面证明。会计凭证按照其来源和用途，分为原始凭证和记账凭证两种。原始凭证，亦称单据，是在经济业务发生时，由业务经办人员直接取得或者填制、用以表明某项经济业务发生或其完成情况并明确有关经济责任的一种凭证。原始凭证必须具备以下基本要素：

1、凭证的名称；

2、填制凭证的日期；

3、填制凭证单位的名称或者填制人的姓名；

4、经办人员的签名或盖章；

5、接受凭证单位的名称；

6、经济业务内容；

7、经济业务的数量、单价和金额；

此外，原始凭证还需载明凭证的附件和凭证的编号。

（二）、原始凭证的类别： 按来源划分：

1、外来原始凭证。由业务经办人员在业务发生或完成时从外单位取得的凭证，如销售单位的发货票、银行收款通知等。

2、自制原始凭证。单位自行制定并由有关部门或人员填制的凭证，如工资人结算单、收款收据等。

（三）、原始凭证填制的基本要求：

1、真实可靠。即如实填列经济业务内容，不弄虚作假，不涂改、挖补。

2、内容完整。即应该填写的项目要逐项填写（接受凭证方应注意逐项验明），不可缺漏，尤其需要注意的是，年、月、日要按照填制原始凭证的实际日期填写；名称要写全，不能简化；品名或用途要填写明确，不许含糊不清，有关人员的签章必须齐全。

3、填制及时。

4、书写清楚。

5、顺序使用。

（四）、会计账簿的登记：会计人员应当根据审核无误的会计凭证登记会计账簿。登记会计账簿的基本要求：

1、准确完整：登记会计账簿时，应当将会计凭证日期、编号、业务内容摘要、金额和其他有关资料逐项记入账内，做到数字准确、摘要清楚、登记及时、字迹工整。

2、注明记账符号。登记完毕后，要在记账凭证上签名或者盖章，并注明已经登账的符号，表示已经记账。

3、书写留空。账簿中书写的文字和数字上面要留有适当空格，不要写满格，一般应占格距的二分之一。

4、正常记账使用蓝黑墨水。登记账簿时，要用蓝黑墨水或碳素墨水书写，不得使用圆珠笔或者铅笔书写。

5、特殊记账使用红墨水。下列情况，可以使用红色墨水记账：A、按照红字冲账的记账凭证，冲销错误记录；B、在不设借贷等栏的多栏式账页中，登记减少数；C、在三栏式账户的余额栏前，如未印明余额方向的，在余额栏内登记负数余额；D、根据国家统一会计制度的规定可以用红字登记的其他会计记录。

6、顺序连续登记。各种账簿按页次顺序连续登记，不得跳行、隔页，如发生跳行、隔页，应当将空行、空页划线注销，或者注明‘此行空白’、‘此页空白’字样，并由记账人员签名或者盖章。

7、结出余额。凡需要结出余额的账户，结出余额后，应当在‘借或贷’等栏内写明‘借’或者‘贷’等字样。

8、过次承前。每一账页登记完毕结转下页时，应当结出本页合计数及余额，写在本页最后一行和下页第一行有关栏内，并在摘要栏内注明‘过次页’和‘承前页’字样，也可以将本页合计数及金额只写在下页第一行有关栏内，并在摘要栏内注明‘承前页’字样。

（五）、对账和结账：

对账的主要内容：

1、账证核对，核对会计账簿记录与原始凭证、记账凭证时间、凭证字号、内容、金额是否一致，记账方向是否相符。

2、账账核对。包括：总账有关账户的余额核对；总账与明细账核对；总账与日记账核对；会计部门的财产物资明细账与财产物资保管和使用部门的有关明细账核对相符。

3、账实核对。包括现金日记账账面余额与现金实际库存数核对；银行存款日记账账面余额与银行对账单核对；各种财物明细账账面余额与财物实存数额核对；各种应收、应付款明细账账面余额与有关债务、债权单位或者个人核对等。

结账：是在把一定时期内发生的全部经济业务登记入账的基础上，计算并记录本期发生额和期未余额。结账程序和方法是：

1、结账前，必须将本期内所发生的各项经济业务全部登记入账。

2、结账时，应当结出每个账户的期末余额。需要结出当月发生额的，应当在摘要栏内注明“本月合计”字样，并在下面通栏划单红线。需要结出本年累计发生额的，应当在摘要栏内注明“本年累计”字样，并在下面通栏划单线；12月末的“本年累计”就是全年累计发生额，全年累计发生额下应当通栏划双红线。

3、终了，要把各自账户的余额结转到下一会计，并在摘要栏注明“结转下年”字样；在下一会计新建有关会计账簿的第一余额栏内填写上年结转的余额，并在摘要栏注明“上年结转”字样。

会计人员职业道德规范的主要内容：敬业爱岗、熟悉法规、依法办事、客观公正、搞好服务、保守秘密。

六、会计监督

会计监督是会计的基本职能之一，是我国经济监督体系的重要组成部分。会计监督可以分为单位内部监督、国家监督和社会监督。

（一）、加强会计监督的必要性：

1、在社会主义市场经济条件下，必须强化会计监督。

2、会计监督必须以财政经济法律、法规为依据。

3、单位领导人要保障会计监督的顺利进行。单位领导人要对会计资料的合法、真实、准确、完整负有责任。要保证会计资料的合法、真实、准确、完整，在很大程度上取决于会计监督工作能否按照规定进行。

4、会计人员要认真履行会计监督职责；

5、加强国家监督和社会监督是单位内部会计监督有效进行的重要保证。

（二）、单位内部会计监督的主体和对象：各单位的会计机构、会计人员对本单位的经济活动进行会计监 督。就是说，会计监督的主体是各单位的会计机构、会计人员；会计监督的对象是本单位的经济活动。

（三）监督的具体内容：

1、对原始凭证进行审核和监督。A、对原始凭证真实性、合法性的审核和监督。《规范》第七十五条规定：“对不真实、不合法的原始凭证，不予受理。对弄虚作假、严重违法的原始凭证，在不予受理的同时，应当予以扣留，并及时向单位负责人报告，请求查明原因，追究当事人的责任。”B、对原始凭证准确性、完整性的审核和监督。《规范》第七十五条中同时规定：“对记载不准确、不完整的原始凭证，予以退回，要求经办人员更正、补充。” 执行《规范》关于审核监督原始凭证的规定，需要做许多工作。第一，会计人员要认真学习财经法律、法规、规章制度，掌握经济业务合法与非法的界限。第二，要总结在审核原始凭证方面的经验，提高判别原始凭证真实性、合法性的业务水平。第三，要建立健全单位内部管理制度和内部控制制度，从制度上防范原始凭证不真实、不合法、不准确、不完整的现象发生。第四，要加强单位内部的票证管理。

2、对会计账簿和财务报告的监督。《规范》第七十六条规定：“会计机构、会计人员对伪造、变造、故意毁灭会计账簿或者账外设账行为，应当制止和纠正；制止和纠正无效的，应当向上级主管单位报告，请求作出处理。” 《规范》第七十八条规定：“会计机构、会计人员对指使、强令编造、篡改财务报告行为，应当制止和纠正；制止和纠正无效的，应当上级主管单位报告，请求处理。”

3、对财产物资的监督。具体要求是：A、各单位要建立账簿、实物、款项和实物核查制度，保证账账、账款、账实相符。通过建立健全内部管理制度，使会计机构、会计人员对本单位各项财物、款项的增减变动和结存情况及时记录、计算、反映、核对等会计基础工作规范化、制度化。B、会计人员对账实不符的情况要及时作出处理。

4、对财务收支的监督。A、会计机构、会计人员对审批手续不全的财务收支，应当退回，要求补充、更正。B、会计机构、会计人员对违反规定不纳入单位统一会计核算的财务收支，应当制止和纠正。C、会计机构、会计人员对违反国家统一的财政、财务、会计制度规定的财务收支，不予办理。D、会计机构、会计人员对认为是违反国家统一的财政、财务、会计制度规定的财务收支，应当制止和纠正，制止和纠正无效的应当向单位领导提出书面意见请求处理。单位领导人应当在接到书面意见起10日内作出书面决定，并对决定承担责任。E、会计机构、会计人员对认为是违反国家统一的财政、财务、会计制度规定的财务收支，不予制止和纠正，又不向单位领导人提出书面意见的，也应当承担责任。F、会计机构、会计人员对严重违反国家利益和社会公众利益的财务收支，应当向主管单位或者财政、审计、税务机关报告。

七、违反《会计法》的法律责任

违反《会计法》的法律责任，是指会计法主体因实施了违反《会计法》的行为，而应承担的由法律规定的具有强制性的法律义务。《会计法》对违反法定会计核算程序和核算方法的责任，伪造、变造会计凭证、会计账簿或者编制虚假的财务会计报告的责任、隐匿或者故意销毁应保存的会计凭证、会计账簿、财务会计报表的责任，授意、指使、强令他人伪造、变造或者隐匿、销毁应保存的会计凭证、会计账簿、财务会计报告的责任，单位负责人打击报复会计人员的责任，行政部门工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等行为的责任都作出了明确规定。

根据我国《会计法》的规定，会计法主体违反《会计法》规定可能承担的法律责任的种类包括行政责任和刑事责任。

（一）行政责任，是指行政法律关系主体，在国家行政管理活动中因违反了行政法律规范，不履行行政上的义务而产生的责任，包括行政处罚和行政处分。行政处罚，是指特定的行政主体基于一般行政管理职权，对其认为违反行政上的强制性义务、违反行政管理程序的行政管理相对人所实施的一种行政制裁措施。根据《中华人民共和国行政处罚法》的规定，行政处罚的种类包括：警告、罚款、没收违法所得、没收非法财物、责令停产、停业、；暂扣或吊销营业执照、行政拘留，此外、还有法律、行政法规规定的其他行政处罚。行政处罚规定了三种行政处罚形式：罚款、通报、吊销会计从业资格证。行政处分，是国家工作人员违反行政法律规范所应承担的一种行政法律责任，是行政机关对国家工作人员故意或者过失侵犯行政相对人的合法权益所实施的法律制裁。行政处分的形式有：警告、记过、记大过、降级、降职、撤职、留用察看，开除。上述行政处分的形式，均适用于有违法会计行为的国家工作人员。

《会计法》第四十二条规定，有下列行为之一的，都属于违法行为：

1、不依法设置会计账簿的；

2、私设会计账簿的；

3、未按照规定填制、取得原始凭证或者填制、取得的原始凭证不符合规定的；

4、以未经审核的会计凭证为依据登记会计账簿或者登记会计账簿不符合规定的；

5、随意变更会计处理方法的；

6、向不同的会计资料使用者提供的财务会计报告编制依据不一致的；

7、未按照规定使用会计记录文字或者记账本位币的；

8、未按照规定保管会计资料，致使会计资料毁损、灭失的；

9、未按照规定建立并实施单位内部会计监督制度或者拒绝依法实施的监督或者不如实提供有关资料及有关情况的；

10、任用会计人员不符合本法规定的。

有以上行为之一的，由县以上人民政府财政部门责令限期改正，可以对单位并处三千元以上五万元以下的罚款；对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，可以处二千元以上二万元以下的罚款；属于国家工作人员的，还应当由其所在单位或者有关单位依法给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。会计人员有以上所列行为之一，情节严重的，由县以上人民政府财政部门吊销会计从业资格证书。有关法律对以上行为的处罚另有规定的，依照有关法律的规定办理。

伪造、变造会计凭证、会计账簿，编制虚假财务会计报告的法律责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，由县级以上人民政府财政部门予以通报，可以对单位并处五千元以上十万元以下的罚款；对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，可以处三千元以上五万元以下的罚款；属于国家工作人员的，还应当由其所在单位或者有关单位依法给予撤职直至开除的行政处分；对其中的会计人员，并由县级以上人民政府财政部门吊销会计从业资格证书。

隐匿或者故意销毁依法应当保存的会计资料的法律责任。隐匿或者故意销毁依法应当保存的会计凭证、会计账簿、财务会计报告，情节严重的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处二万元以上二十万元以下罚金。单位犯前款的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接人员，依照前款规定处罚。

授意、指使、强令会计机构、会计人员及其他人员伪造、变造会计资料或者隐匿、故意销毁依法应当保存的会计资料的法律责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，可以处五千元以上五万元以下的罚款；属于国家工作人员的，还应当由其所在单位或者有关单位依法给予降级、撤职、开除的行政处分。

八、公用经费支出的分类：

1、办公费：反映单位购买日常办公用品、书报杂志的支出，以及日常印刷费支出。

2、印刷费：反映大宗账簿、表册、票证、规章制度、资料的印刷支出。

3、水电费：反映单位支付的水费、污水处理费和电费。

4、邮电费：反映单位开支的信函、包裹、货物等物品的邮寄及电话费、电报费、传真费、网络通讯费等。

5、交通费：反映单位车船等各类交通工具的租用费、燃料费、维修费、过桥过路费、保险费、安全奖励等。

6、差旅费：反映单位工作人员出差、出国的住宿费、伙食补助费，杂费，干部及大中专学生调遣费、调干家属旅费补助等。

7、会议费：反映会议中按规定开支的房租费、伙食补助费以及文件资料的印刷费、会议场地租用费等。

8、培训费：反映各类培训支出。按标准提取的“职工教育经费”，也在本科目反映。

9、招待费：反映单位按规定开支的各类接待费用。

10、劳务费：反映支付给单位和个人的劳务费用，如翻译费、咨询费、手续费等。

11、维修费：反映单位开支的固定资产（不包括车船等交通工具）修理和维护费用。如传真机、电话交换机、计算机、打印机、复印机的维修费，教学、科研仪器和实验设备的维修费等。

12、专用材料费：反映单位购买专用材料的支出，如药品及医疗耗材，实验室用品，专用工具和仪器，艺术部门专用材料和用品等。

13、办公设备购置费：反映单位购置办公家具和一般办公设备的支出。

14、专用设备购置费：反映单位购买专用设备的支出，如通信设备、档案设备等。

15、图书资料购置费：反映单位购置的按固定资产管理的各类图书、资料的支出。

16、反映上述科目未包括的日常公用支出。如离退休人员特需费、行政赔偿费和诉讼费、会员费、工会经费、来访费、其他杂项费等。

第三篇：乡镇人大代表培训基础资料

奈曼旗苏木镇新一届人大代表培训讲稿（提纲）

（仅供参考）

第一部分 人民代表大会制度

一、人民代表大会简介

人民代表大会是中华人民共和国国家权力机关。包括：全国人民代表大会；省、自治区、直辖市的人民代表大会；设区的市、自治州的人民代表大会；旗、县、自治县、不设区的市、市辖区的人民代表大会；乡、民族乡、镇的人民代表大会。全国人民代表大会是最高国家权力机关，地方各级人民代表大会是地方国家权力机关。

人民代表大会由民主选举产生,每届任期五年。县级以上的地方各级人民代表大会会议由本级人民代表大会常务委员会召集。乡、民族乡、镇的人民代表大会会议由上次人民代表大会主席团召集。地方各级人民代表大会举行会议时，选举主席团，由主席团主持会议。

二、人民代表大会制度

人民代表大会制度是我国的根本政治制度。这一制度的内容主要有以下方面：

1、各级人大都由民主选举产生，对人民负责，受人民监督。民主选举是民主集中制的基础。选举权和被选举权是 人民行使国家权力的重要标志。选民(在直接选举中)或选举单位(在间接选举中)有权依照法定程序选举代表，并有权依照法定程序罢免自己选出的代表，这对于保证各级人大真正按照人民的意志、代表人民的利益行使国家权力，是非常重要的。

2、人大和它的常委会,乡镇人大主席团集体行使国家权力，集体决定问题，严格按照民主集中制的原则办事。

3、国家行政机关、审判机关、检察机关都由人大产生，对它负责，向它报告工作，受它监督。

三、我国为什么实行人民代表大会制度？

我国实行人民代表大会制度，是因为这种政治制度最符合中国国情，并能够使国家权力最终掌握在人民手中。我国是一个拥有13亿人口、56个民族的国家。这样的国家要管理好，必须有合适的政权组织形式，那就是人民代表大会制度。全国人民代表大会是最高国家权力机关，地方各级人民代表大会是地方各级国家权力机关，各级人大都由民主选举产生，对人民负责，受人民监督；政府、法院、检察院都由人大产生，对人大负责，受人大监督。人民代表大会制度的建立，便于人民群众行使管理国家事务、管理经济和文化事业、管理社会事务的各项权力。坚持按照人民代表大会制度办事，是维护人民根本利益的可靠保证，也是我们国家能够经得起各种风险、克服各种困难、保持长治久安的可靠保证。

四、苏木镇人民代表大会的职权

（一）苏木镇人民代表大会的主要职权

苏木镇人民代表大会的主要职权有：我国宪法对乡、民族乡、镇人民代表大会的职权作了原则规定，地方组织法具体规定了乡、民族乡、镇人民代表大会的职权：（1）在本行政区域内，保证宪法、法律、行政法规和上级人民代表大会及其常务委员会决议的遵守和执行；（2）在职权范围内通过和发布决议；（3）根据国家计划，决定本行政区域内的经济、文化事业和公共事业的建设计划；（4）审查和批准本行政区域内的财政预算和预算执行情况的报告；（5）决定本行政区域内的民政工作的实施计划；（6）选举本级人民代表大会主席、副主席；（7）选举乡长、副乡长、镇长、副镇长；（8）听取和审查乡、民族乡、镇的人民政府的工作报告；（9）撤销乡、民族乡、镇的人民政府的不适当的决定和命令；（10）保护社会主义的全民所有的财产和劳动群众集体所有的财产，保护公民私人所有的合法财产，维护社会秩序，保障公民的人身权利、民主权利和其他权利；（11）保护各种经济组织的合法权益；（12）保障少数民族的权利；（13）保障宪法和法律赋予妇女的男女平等、同工同酬和婚姻自由等各项 权利。

第二部分人大代表的产生及权力、义务

一、各级人大代表的产生

各级人大代表都是依照法律规定，民主选举产生的。

1、公民选举权和被选举权是普遍的。凡年满18岁的中国公民，不分民族、种族、性别、职业、家庭出身、宗教信仰、教育程度、财产状况、居住期限，都有选举权和被选举权；但是依照法律被剥夺政治权利的人、痴、苶、呆、傻人员不能行使权利的人员和检察院、法院决定暂时停止行使权利的人(涉及国家安全犯罪或重大刑事犯罪)除外。

2、选举采取直接选举和间接选举两种方式。全国人民代表大会的代表，省、直辖市、自治区、设区的市的人民代表大会代表由下一级的人民代表大会选举，即间接选举。旗、县、不设区的市、市辖区、乡、民族乡、镇的人民代表大会代表由选民直接选举。

3、选举的具体步骤是，一是划分选区，确定代表名额；二是进行选民登记，并张榜公布；三是提名推荐、酝酿、协商代表候选人；四是投票选举。选举采用无记名投票方式，实行差额。选区全体选民的过半数参加投票，选举有效，代表候选人要获得参加投票选民的过半数的选票才能当选。

二、代表的性质和地位

人大代表的性质是：人大代表是人民行使国家权力的代表。人大代表的地位是：人大代表是国家权力机关的组成人员。

三、代表的职权

我国各级地方人大代表除享有中华人民共和国普通公民的基本权利外，还享有法律赋予人大代表特有的权利。代表在人民代表大会会议期间的权利有：（1）出席本级人民代表大会会议，参加审议各项议案、报告和其他议题，发表意见；（2）依法联名提出议案、质询案、罢免案等；（3）提出对各方面工作的建议、批评和意见；（4）参加本级人民代表大会的各项选举；（5）参加本级人民代表大会的各项表决；（6）获得依法执行代表职务所需的信息和各项保障；（7）法律规定的其他权利。

代表在人民代表大会闭会期间的权利有：（1）活动权，参加代表小组开展的代表活动；（2）视察权，视察分集体视察和个人执证视察两种。（3）约见权，依法约见本级和下级有关国家机关负责人；（4）提议临时召集代表大会会议权；(五分之一以上人大代表提议可以临时召开人民代表大会会议)（5）列席会议权；(旗人大常委会列席居住的苏木镇人民代表大会会议和列席常委会会议、工作委员会会议等会议的权利)（6）提建议、批评和意见权。此外，人大代表被罢免时有申诉的权利，在执行代表职务时，享有人身特别保护权和言论免责权，并在时间、经济和物质上受到保障。

四、代表执行职务的保障

1.言论自由特殊保护。宪法和有关法律规定，人大代表 在本级人民代表大会各种会议上的发言和表决，不受法律追究。

2.人身特殊保护。地方组织法规定：“县级以上的地方各级人民代表大会代表，非经本级人民代表大会主席团许可，在大会闭会期间，非经本级人民代表大会常务委员会许可，不受逮捕或者刑事审判。如果因为是现行犯被拘留，执行拘留的公安机关应当立即向该级人民代表大会主席团或者常务委员会报告。”代表法进一步扩大了人大代表人身特殊保护的范围和内容，规定“对县级以上的各级人民代表大会代表，如果采取法律规定的其他限制人身自由的措施，应当经该级人民代表大会主席团或者人民代表大会常务委员会许可”。这里所指的“其他限制人身自由的措施”，主要有监视居住、取保候审、行政拘留、司法拘留等。代表法有关乡级人大代表的人身特别保护的规定与县以上各级人大代表的规定有所不同，规定“乡、民族乡、镇的人民代表大会代表，如果被逮捕、受刑事审判，或者被采取法律规定的其他限制人身自由的措施，执行机关应当立即报告乡、民族乡、镇的人民代表大会”。即乡级人大代表如果被逮捕、受刑事审判，或者被采取法律规定的其他限制人身自由的措施，执行机关应当立即报告乡镇人民代表大会，这里采取的是事后通报制，而不是事前许可制。我国宪法和法律规定人大代表享有人身特殊保护的权利，其目的在于保证人大代表依法执 行职务，防止有关机关对代表进行打击、报复、陷害，这是我国人民代表人大制度在代表地位上的具体表现。当然，人大代表享有人身特殊保护权利，并不意味着人大代表是特殊公民，有超越法律之外的特权。代表如果有违法犯罪行为，同样要受到法律的制裁。因此，人大代表应当格外珍惜这一权利，模范地遵守宪法和法律，认真履行职责，不辜负人民的重托。

3.执行职务的物质保障。有关法律规定，一是代表离开原单位执行代表职务，原待遇不变。无固定工资收入的代表执行代表职务，根据实际情况由本级财政给予适当补贴。二是国家为代表执行职务，提供物质上的保障，主要是交通、食宿、会议、误工补贴等。三是县级以上各级人大常委会要为代表执行职务提供服务和必要条件。

4.执行职务的时间保障。代表法规定，代表在本级人民代表大会闭会期间，参加由本级人民代表大会或者其常务委员会安排的代表活动，代表所在单位必须给予时间保障。至于代表个人安排的联系、走访选民等活动，应尽量安排在业余时间进行。

五、代表的义务

代表法中没有专章规定人大代表的义务，但对代表提出了要求，也就是代表应尽的义务，主要有六项：一是要模范地遵守宪法和法律，保守国家的机密，在自己参加的生产、工作和社会活动中，协助宪法和法律的实施;二是按时出席本级人民代表大会会议，认真审议各项议案、报告和其他议题，发表意见，做好会议期间的各项工作；三是积极参加统一组织的视察、专题调研、执法检查等履职活动；四是加强履职学习和调查研究，不断提高执行代表职务的能力；五是与原选区选民或者原选举单位和人民群众保持密切联系，听取和反映他们的意见和要求，努力为便民服务；六是自觉遵守社会公德，廉洁自律，公道下派，勤勉尽责；七是法律规定的其他义务。

第三部分 人大代表如何提出议案和建议

一、代表议案的概念、条件和范围

1.议案的概念。议案是人大代表向国家权力机关即人民代表大会提出的议事原案，也可以说，议案是人大代表讨论、解决某一问题的办法、措施、意见和方案。

2.议案的条件。（1）从提出议案的主体来说，要具备提议案的法定资格或符合法定的代表联名人数。县级人大代表必须有10人或以上联名提出。乡、镇人大代表5人以上联名，可以向本级人民代表大会提出属于本级人民代表大会职权范围内的议案。（2）从议案的内容来说，所提议案的内容必须属于本级人民代表大会职权范围内。（3）从议案提出的 时间来看，所提议案必须符合法定时间要求。一般代表大会规定了议案提出的截止时间规定。

3.议案的范围。具体地说，代表可以向有立法权的本级人民代表大会提出制定、修改和废止法律、法规的议案。代表可以提出对本行政区域内的政治、经济、教育、科学、文化、卫生、环境和资源保护、民政、民族工作等重大事项作出决定、决议的议案。如本行政区域内执行宪法、法律、法规的问题，有关经济建设和社会主义精神文明建设问题，改革开放中的重大举措，有关国计民生的重大事项，人民群众生活中迫切需要解决的带有全局性的问题，以及其他属于本级人民代表大会职权范围内的需要大会作出决议、决定的问题和事项等。总之，议案内容应当是属于本级人民代表大会职权范围内的重大事项，不是一般性的问题，不属于本级人民代表大会职权范围内的事项和不需要由人民代表大会审议、决定的一般性问题，不宜作为议案提出，可以作为建议、批评、意见提出。

4.代表提出议案应当认真准备。一是要认真学习党和国家的有关方针、政策、法律、法规，坚持解放思想、实事求是、与时俱进的思想路线，打好坚实的思想、理论、政策和法律基础。二是精心选题。紧紧围绕党的中心工作和全县、全乡（镇）改革、发展、稳定的大局，确定议案的选题。三是事先围绕准备提的议案的有关问题和事项开展调查研究。代表要掌握有关问题的全面情况，了解人民群众的意见和要求，以严谨的态度和科学的方法，进行分析、研究和论证，以避免片面性。平时也应注意做好议案相关资料的搜集工作。对于群众的要求，既要看实际需要，又要看客观条件，把群众的迫切要求、局部利益与人民群众的整体利益、长远利益结合起来，正确表达人民的愿望。

5.书写议案要符合规范要求。代表提议案，应按规范要求，书写在本级人民代表大会统一印制的代表议案专用纸上，一事一案。应写明要解决的问题、理由和解决的办法。所有提案人均应署名，写明议案领衔人和附议的代表的姓名。代表在写议案时，内容要简洁明了，字迹要清楚。在署名时，字迹要工整，便于办理单位联系、回复。议案写好后，应在大会规定的议案截止时间前，送大会秘书处或议案审查委员会。

二、代表建议、批评、意见（一般简称为代表建议）的概念、条件和范围

1.代表建议、批评、意见的概念。代表围绕本级改革发展稳定的大局，政治、经济、文化、社会生活中的重大问题和关系人民群众切身利益、社会普遍关注的热点、难点问题，在调查研究的基础上对本级人大及其常委会（乡镇人大主席团）、人民政府、人民法院、人民检察院和其他机关、组织提出的建议、批评和意见。2.下列情况不应当作为代表建议、批评和意见提出：(1)涉及解决代表本人及其亲属个人问题的；(2)代转人民群众来信的；(3)属于学术探讨、产品推介的；(4)没有实际内容的；(5)属于司法案件的；(6)其他不应当作为代表建议、批评和意见的。

3.代表建议、批评、意见的要求。代表建议、批评和意见应当实事求是，简明扼要，做到有情况、有分析、有具体意见。代表提出建议、批评和意见应当一事一议，使用统一印制的代表建议、批评和意见专用纸，并亲笔签名。有条件的可以同时提供电子文本。代表建议、批评和意见可以由代表一人提出，也可以由代表联名提出。联名提出的，领衔代表应当采取适当方式，使参加联名的代表了解建议、批评和意见的内容。参加联名的代表应当确认建议、批评和意见的内容能够真实表达自己的意愿。代表提出的建议、批评和意见要求撤回的，应当填写撤回代表建议、批评和意见登记表，代表建议、批评和意见处理即行终止。

三、代表议案和建议、批评、意见的区别：

代表议案与代表建议的主要区别可归纳为以下“六个不同”：

一是法定层次不同。即议案是法定机关和法定提案人依照法定程序提请人民代表大会或人大常委会列入会议议程进行审议并作出决定的议事原案。建议、批评和意见是人大 代表向人民代表大会或人大常委会或“一府两院”提出的对各方面工作的意见或建议。因此，议案的法定办理层次高于建议。也就是说，按法定程序的要求，议案是当年由办理单位要向本级人大及其常委会逐件报告办理情况；而建议可当年必办，也可根据当年情况缓办。

二是提出方式不同。即议案必须是由法律规定的机关，或者代表按法定的联名人数，依照法定的程序提出。而代表的建议、批评和意见，代表个人可以提出，代表联名也可以提出。

三是提出时间不同。代表议案必须在人民代表大会会议期间规定的截止日期之前提出，而代表建议、批评和意见没有截止日期的规定，会议期间可以提出，闭会期间也可以提出。

四是提出的范围不同。即议案内容必须是属于本级人民代表大会或者人大常委会职权范围内的。而建议、批评和意见的提出，可以针对本级人民代表大会或者人大常委会职权范围内的各方面的工作，也可以针对本级“一府两院”和其它组织各方面的工作。因此，议案的范围相对于建议小一些；而建议的范围涉及“人大及其常委会、乡镇人大主席团”和“一府两院”、其它组织各方面的工作，因而范围相对于议案要大一些。

五是书写形式不同。即议案的书写形式要求由案由、案 据和方案三方面组成。建议、批评和意见的书写形式没有法定要求。

六是处理程序不同。即议案在处理程序上应由大会主席团或者人大常委会主任会议决定是否列入会议议程；而建议、批评和意见则是由人大常委会有关办事机构直接交有关机关、组织研究处理的。

第四部分人大代表如何参加代表活动、当好人大代表

一、人大代表如何参加代表活动

代表小组是代表在闭会期间开展活动、履行代表职责的载体之一。代表应当积极参加代表小组活动。代表法第二十条规定：“县级以上的各级人民代表大会代表，在本级或者下级人民代表大会常务委员会协助下，可以按照便于组织和开展活动的原则组成代表小组。县级以上的各级人民代表大会代表，可以参加下级人民代表大会代表的代表小组活动。”第二十八条规定：“乡、民族乡、镇的人民代表大会代表分工联系选民，依法组成代表小组，反映群众的意见和要求，协助本级人民政府推行工作。”代表小组的组建尊重代表意愿，坚持自愿结合、便于组织、便于活动的原则，既可以按居住状况或者工作单位组建，也可以按行业系统组建，还可以采用条块结合的方式组建。代表小组要围绕党的中心工作、本级人大及其常委会、乡镇人大主席团的决议或议题、本地区广大群众普遍关心的重要问题开展活动，一般有以下几个方面：（1）学习、宣传宪法、法律；（2）了解法律、法规和本级人大及其常委会、乡镇人大主席团决议、决定的贯彻实施情况；（3）听取和反映人民群众的意见和要求；（4）开展视察和调查研究活动；（5）协助政府推行工作；（6）交流代表活动情况和经验。

代表小组可以根据实际情况，因地制宜、灵活多样地开展活动。既可以单组活动，也可以组织若干小组联组活动。每次活动前要选择并安排好活动内容，可以组织学习、视察或调查，也可以走访选民、接待选民来访等。

代表小组要同本级人大常委会和乡镇人大主席团保持密切联系，争取支持和帮助。人大常委会以及乡镇人大主席团对代表小组的活动要加强指导、搞好协调、主动服务。

二、代表执行代表职务需要正确处理好几个关系 当好人大代表，发挥权力机关组成人员应有的作用，依法认真履行职责，不辜负党的期望和人民的重托，需要付出的努力是多方面的。根据宪法和法律的规定，总结多年来人大代表履行职责的实践经验看，一般需要处理好以下多种关系。

(一)集体行使职权与代表发挥作用的关系

人民代表大会行使的是国家权力，包括重大事项决定 权、国家机关重要人事选举和任免权和对它所产生的其他国家机关的监督权，因此，它所审议和决定的问题，是关系到国家改革发展稳定的重大、根本性的问题。这就要求在决定问题的方式上，必须采取合议制的方法，经过来自各民族、各阶层、各方面代表以民主的方式充分讨论，最后按多数人的意愿决定问题。集体行使职权，是人大及其常委会、乡镇人大主席团职权行使的原则，也是人大代表执行职务的准则。因此，个人或少数人都不能以人大及其常委会、乡镇人大主席团的名义，决定和处理问题。代表个人也不干涉行政机关、司法机关的正常工作，人民群众向代表反映的问题和意见，代表可以交人大常委会办事机构统一办理。

同时，人大代表是各级人民代表大会的组成人员，只有每个代表充分发挥作用，充满活力，人民代表大会及其常委会才会有生气、有活力。在人大及其常委会、乡镇人大主席团审议和决定问题时，任何一个工作环节，包括议案的提出和说明、议案的审议、议案的表决等，都需要代表或委员以对人民负责的高度热忱和使命感，专心致志地思考问题，深入调查研究，提出自己的意见，最后投出神圣的一票。每个代表都有发挥作用的积极性和主动性、都能认真履行宪法和法律赋予的职责，国家权力机关所作出的决定、决议，或通过的法律、法规，才能更符合实际，体现人民利益和意愿。

(二)代表的权利与义务关系 在我们社会主义制度下，权利与义务是平等的，公民平等地享受权利，又平等地承担义务，正如宪法所规定的：“任何组织或者个人都不得有超越宪法和法律的特权”。权利和义务又是统一的，公民在享受法定权利的同时，必须履行法定的义务。我国公民的权利和义务在本质上是平等的、统一的，但并不是在实际生活中不存在任何矛盾。就需要人们正确处理权利和义务的关系，对人大代表的权利和义务来说同样适用。

为了发挥国家权力机关的功能和作用，保证人大代表依法履行职责，有关法律全面系统地规定了人大代表的权利，同时也规定了人大代表应当履行的义务。人大代表享有权利是执行代表职务的基础，国家机关和全社会必须给予必要的保障和服务，如出席会议要安排、提出议案要处理、闭会期间执行代表职务提供方便等。人大代表也必须履行宪法和法律规定的义务，如模范遵守宪法和法律、密切联系人民群众等。人大代表的权利和义务是平等的，每个代表平等地享受权利，平等地履行义务，没有只享受权利的代表，也没有只尽义务的代表。代表的权利和义务又是一致的。组织法和代表法所规定的代表权利，在许多方面同时也是一种职责和义务，两者是统一的。人大代表的特殊身份，绝不是特权的象征。

(三)代表行使职权与接受监督的关系 人大代表是国家权力机关的组成人员，代表职务是一种国家职务。宪法和法律规定的代表权利，不同于普通公民的权利，实质上是一种“公权”。人大代表在享受权利的同时，实际上同国家行政机关、审判机关和检察机关的工作人员执行职务一样，代表国家行使职权，只是行使职权的方式不同。人大代表行使职权权威性和严肃性决定，代表职权的行使必然产生一定的法律后果，国家和社会必须给予必要的保障，并按法定的程序处理。

我国宪法规定，国家的一切权力属于人民。任何国家机关和国家工作人员的权力，都是人民赋予的，都要接受人民的监督。在我们社会主义国家里，没有不受监督的特殊权力。人大代表由人民通过直接或者间接的方式选举产生，必须对人民负责，受人民监督。代表法规定，“代表受原选区选民或者原选举单位的监督。选民或者选举单位有权依法罢免自己选出的代表。”这就要求代表密切联系人民群众，反映人民的意愿，倾听人民的呼声，主动汇报自己行使职权的情况，接受人民的监督。对涉及代表本人和亲属利害关系的问题，代表应当回避。

(四)执行代表职务与个人职业的关系

人大代表是人民推选到国家权力机关代表人民讨论和决定国家大事、管理国家事务的使者，代表执行职务活动中的一言一行都关系着人民的利益。人大代表又是国家权力机 关的组成人员，代表执行职务是行使国家职权的行为，代表在代表大会上的发言和表决，提出的议案及建议、批评和意见直接影响着国家政策的确定。人大代表的人民性和政治地位决定，代表必须以对人民和国家负责的高度责任感，认真履行宪法和法律赋予的职责。不能无故不出席会议，不能对人大会议审议的议题漠不关心，不能不参加大会闭会期间的代表活动，不能“代表代表，会完就了”。

但是，我国的人大代表绝大多数是兼职代表，有的是党政机关的领导干部，有的是企业事业组织负责人，有的是工作在社会主义现代化建设第一线的工人、农民和知识分子，基本都有自己的本职工作，这难免与执行代表职务产生矛盾。这就要求正确处理执行代表职务与开展本职工作的关系，以代表人民的利益执行代表职务为重，以讨论和决定国家大事为重。同时应当看到，代表职务属于公职，应当公私分明，不应借助执行代表职务进行个人职业活动，甚至谋取个人利益，如推销产品、采购物资等。

(五)整体利益和局部利益的关系

在我们社会主义国家，人民的根本利益是一致的，但也存在着整体利益和局部利益、长远利益和眼前利益、集体利益和个人利益的矛盾。我们的处理原则是，局部利益服从整体利益、眼前利益服从长远利益、个人利益服从集体利益。

人大代表由选区和选举单位选举产生，要接受原选区和 原选举单位的监督，要代表原选区和原选举单位人民的利益。但是，人大代表是国家权力机关的组成人员，不仅仅是原选区和原选举单位的代言人。在执行代表职务活动中，人大代表要从大局和维护人民的整体利益出发，发表审议意见，提出议案及建议、批评和意见，决定重大问题。

三、代表要增强四种意识

代表意识，是指人大代表对法律赋予自己职责的意识，对人大代表的权利和义务的认识以及对执行代表职务、发挥代表作用的态度，它是人大代表社会责任感、政治参与意识、国家观念、宪法观念、法律意识和民主意识的综合反映。增强代表意识除了要有一个良好的社会环境外，更重要的是要靠代表自身的努力。代表应当从哪些方面增强代表意识呢？

（一）增强政治意识。人大代表在国家政治生活和社会生活中处于重要地位，人大代表不只是一种荣誉，更是一种国家职务，承担着宪法和法律赋予的重要职责。代表法第二条规定：“全国人民代表大会和地方各级人民代表大会代表，代表人民的利益和意志，依照宪法和法律赋予本级人民代表大会的各项职权，参加行使国家权力。”这是对人大代表的重要政治要求，要求代表做到以人民利益和意志为活动准则，以人民的利益为己任，把人民的利益作为自己工作的出发点和归宿，积极参加本级人大会议，参与审议和决定本行政区域内政治、经济等方面的重大事项，选举本级国家机关 领导人员，依照法定程序提出议案、质询案和罢免案，在依法履行职责中，不断增强政治责任感和参与管理国家事务的能力。

（二）增强公仆意识。人大代表作为人民派往国家权力机关的光荣使者，受人民的委托，代表人民管理国家，是人民的公仆。代表应热爱代表工作，全心全意为人民服务，经常联系选民，听取和反映他们的意见和要求，在监督国家机关工作的同时，积极发挥人民群众与政府之间联系的纽带和桥梁作用，并自觉接受选民的监督。

（三）增强民主意识。我国人民代表大会实行民主集中制原则。人大及其常委会、乡镇人大主席团在充分发扬民主的基础上实行集中，按照少数服从多数的原则，集体决定问题，集体行使职权。每位人大代表在人大的各种会议上可以充分发表意见，他们的发言和表决权受到法律的保护。人大代表要真正把人民群众要求什么、反对什么，真实全面地反映到国家权力机关中来，使人大做出的决策、制定的法律更有坚实的民意基础。人大讨论决定的问题往往都是国家或地方的重大问题，每个人大代表虽然只有一票的权利，但这一票责任重大，这一票要对人民负责，要充分反映和代表人民的利益、意志。

（四）增强法制意识。人大代表担负着参与形成国家权力机关的决议、决定，审议决定本行政区域重大事项，协助 贯彻执行宪法、法律以及本级国家权力机关决议、决定的重要使命。代表的地位、作用、权利、义务、职责以及代表执行代表职务、开展代表活动的程序等，都有法律规定，必须严格依法办事。因此，人大代表要认真学习宪法、法律，增强法制意识，增强遵守、执行和维护宪法、法律的自觉性。

第四篇：商铺评估资料清单

房地产评估委托方需准备资料（复印件）清单

□评估对象范围明细表

□《房地产权属证明书》（如已办理）

□《房屋面积测量成果报告书》或测绘图（分户图）

□《国有土地使用权证》

□《建设用地规划许可证》

□《建设工程规划许可证》、《报建审核书》和《功能指标明细表》 □《施工许可证》

□《商品房预售许可证》和测绘图（分户图）

广州房地产土地评估有限公司

第五篇：商铺代理销售合同

房地产项目全案代理合同

甲方：

地址：

乙方：

地址：

甲乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，就甲方委托乙方（独家）代理销售甲方开发经营或拥有的事宜，在互惠互利的基础上达成以下协议，并承诺共同遵守。

第一条 合作方式和范围

甲方指定乙方为在 中国（地区）的独家销售代理，销售甲方指定的，由甲方在兴建的项目，该项目含（写字楼、公寓、住宅、商铺），乙方策划代理销售之部分为本合同约定的全部商铺、写字楼等可销售物业，销售面积约计平方米。

第二条 合作期限

１．本合同代理期限为 20个月，自 2006年10月16日至 2008年 6月16日。在本合同到期前的 30天内，如甲乙双方均未提出反对意见，本合同代理期自动延长 3个月。合同到期后，如甲方或乙方提出终止本合同，则按本合同中合同终止条款处理。

２．在本合同有效代理期内，除非甲方或乙方违约，双方不 1

得单方面终止本合同。

３．在本合同有效代理期内，甲方不得在其他任何地区指定其他代理商。

第三条 费用负担

1．本项目的推广费用（包括但不仅包括报纸电视广告、印制宣传材料、售楼书、制作沙盘等）由甲主负责支付。该笔费用所占比例不超过项目总销售额的%如该推广费用在销售的过程中如出现不足的情况可根据实际需要给予调整。

2．具体销售工作人员的开支及日常支出由乙方负责支付。

3．甲方需要支付乙方前期策划设计费用万元（VI系统、楼书、平面设计、定位案、策略案、执行案、推广案、阶段性方案）该费用分两次分清。第一次支付万元，支付时间在合同签定一个周之内，第二次支付万元，支付时间为乙方将上述（VI系统、楼书、平面设计、定位案、策略案、执行案、推广案、阶段性方案）提交甲方后一个周之内。

第四条销售价格

销售基价（本代理项目层楼面的平均价）由甲乙双方确定为元／平方米，乙方可视市场销售情况征得甲方认可后，有权灵活浮动。甲方所提供并确认的销售价目表为本合同的附件。

第五条 代理佣金及支付

１．乙方的代理佣金为所售的项目价目表成交额的％，乙方实际销售价格超出销售基价部分，甲乙双方按五五比例分成。代理佣金由甲方以人民币形式支付。

２．甲方同意按下列方式支付代理佣金。

甲方在正式销售合同签订并获得首期房款后，乙方对该销售

合同中指定房地产的代销责任即告完成，即可获得本合同所规定的全部代理佣金。甲方在收到首期房款后应不迟于第３天将代理佣金全部支付乙方，乙方在收到甲方转来的代理佣金后应开具收据。

甲方直接收取房价款，乙方应得的佣金由甲方逐笔结算。３．乙方若代甲方收取房款，属一次性付款的，在合同签订并收齐房款后，应不迟于５天将房款汇入甲方指定银行帐户；属分期付款的，每两个月一次将所收房款汇给甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。

４．因客户对临时买卖合同违约而没收的定金，由甲乙双方五五分成。

第六条 甲方的责任

１．甲方应向乙方提供以下文件和资料：

（１）甲方营业执照副本复印件和银行帐户；

（２）甲方应提供政府有关部门对开发建设＿项目批准的有关证照（包括：国有土地使用权证书、建设用地批准证书和规划许可证、建设工程规划许可证和开工证）和销售项目的商品房销售证书、外销商品房预售许可证、外销商品房销售许可证；

（３）关于代售的项目的所需的有关资料，包括：外形图、平面图、地理位置图、室内设备、建设标准、电器配备、楼层高度、面积、规格、价格、其他费用的估算等；

（４）乙方代理销售该项目所需的销售合同，以实际使用的数量为准，余数全部退给甲方；

（５）甲方正式委托乙方为＿项目销售（的独家）代理的委托书；

（６）甲方应确保一切资料提供的的及时性、有效

性、合法性和准确性。否则因此造成的一切损失有甲方负责。

（7）甲方保证客户购买的＿＿的实际情况

与其提供的材料不符合或产权不清，所发生的任何纠纷均由甲方负责。

２．甲方应积极配合乙方的销售，并保证乙方客户所订的房号不准确无误。

３．甲方应按时按本合同的规定向乙方支付有关费用。

4．甲方负责出具售房发票。

第七条 乙方的责任

１．在合同期内，乙方应做以下工作：

（１）制定推广计划书（包括市场定位、销售对象、销售计划、广告宣传等等）；

（２）根据市场推广计划，制定销售计划，安排时间表；（３）按照甲乙双方议定的条件，在委托期内，进行广告宣传、策划；

（４）派送宣传资料、售楼书；

（５）在甲方的协助下，安排客户实地考察并介绍项目环境及情况；

（６）利用各种形式开展多渠道销售活动；

（７）在甲方与客户正式签署售楼合同之前，乙方以代理人身份签署房产临时买卖合约，并收取定金；

（８）乙方不得超越甲方授权向购房方作出任何承诺。２．乙方在销售过程中，应根据甲方提供的项目的特性和状况向客户作如实介绍，尽力促销，不得夸大、隐瞒或过度承诺。

３．乙方应信守甲方所规定的销售价格，非经甲方的授权，不得擅自给客户任何形式的折扣。在客户同意购买时，乙方应按

甲乙双方确定的付款方式向客户收款。若遇特殊情况（如客户一次性购买多个单位），乙方应告之甲方，作个案协商处理。

４．乙方在合同期内，如果销售面积达不到合同总面积的70%的情况下视其为违约，按违约规定处理。

第八条奖励条款

１．如乙方在合同期内将层商铺销售面积达到层总面积的70%，甲方应对乙方提供30万元人民币的奖励。

２．如乙方在合同期内将层商铺销售面积达到层总面积的80%，甲方应对乙方提供40万元人民币的奖励。

３．如乙方在合同期内将层商铺销售面积达到层总面积的90%，甲方应对乙方提供50万元人民币的奖励。

４．如乙方在合同期内将层商铺销售面积达到层总面积的95%，甲方应对乙方提供60万元人民币的奖励。

第九条 合同的终止和变更

１．在本合同到期时，双方若同意终止本合同，双方应通力协作作妥善处理终止合同后的有关事宜，结清与本合同有关的法律经济等事宜。本合同一旦终止，双方的合同关系即告结束，甲乙双方不再互相承担任何经济及法律责任，但甲方未按本合同的规定向乙方支付应付费用的除外。

２．经双方同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。

第十条 违约责任，双方违反合同约定的，支付的违

约金。

第十一条 其他事项

１．本合同一式四份，甲乙双方各执两份，经双方代表签字盖章后生效。

２．在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。

甲方：（盖章）

代表人：（签字）

乙方：（盖章）代表人：签字）开户行：帐号：