XX公司关于成立物业管理公司筹备方案及建议

第一篇：XX公司关于成立物业管理公司筹备方案及建议

XXXXXXXXX公司

关于物业投资管理公司的筹备

及建议（参考稿）

根据公司领导对园区的前景思路、园区成建后及地方特点，特搜集和整理出以下方案，（目前我公司在建的三个园区仅有纺织工业园初具规模，以下方案均根据纺织工业园规模制订）仅供领导参考： 工业地产要想在大浪淘沙中依旧笑春风，必须规范的物业服务管理，有了优质和高端的软、硬件服务，才能吸引真正的高端企业和优良客户，才能真正做到园区的良性发展，为公司的未来创造更多的财富和发展空间。

一、工业园区物业的几个可能出现的问题

1、因我园区厂房均为多功能厂房，一栋厂房可能进驻多家企业，人员构成繁杂，存在出入管理困难，物品乱堆乱放，入驻企业安全生产和消防意识淡薄，货运和公共电梯使用和收费管理，还可能存在各厂自扫门前雪而又相互投诉等问题；

2、物业及公共配套实施设备有效维护比较困难，存在安全隐患如

园区消防设施检查、排水排污更换疏通、电房设备更新维修、配套标识的及时更新更换等。

二、物业服务的特色：

工业园区的服务，其主要内容与住宅小区基本一致，包括公共秩序维护，清洁、绿化、公共设备保养、客户服务、园区文化建设等。1

但工业园区以安全生产管理为重点，特别是消防管理，工业消防事故一旦发生，其损失和影响都是重大的，其次是客户服务又涉及了很多政府部门和政策业务，如工商执照、消防执照甚至报关服务等，三是园区面积广，人员众多且又以年轻人为主，秩序管理难度大等。

三、筹备物业管理公司方案

目前园区物业管理一般有如下筹备方式：

1、通过委托方式进行物业管理。这种方式是物业管理企业通过全

委托方式接管物业，表现方式是通过全委托方式接管上级开发商开发的物业，这就是自建自管模式。一般情况下，这种物业比较优秀，有一定的利润空间。

2、通过顾问方式进行物业管理。这种管理方式就是一个物业管理

企业不直接管理物业，而是为另外一个物业管理企业的物业管理活动提供顾问、咨询。这种管理主要表现在：一是物业优秀，发展商不愿意全委；二是物业不是很好，顾问公司不愿意全委

3、通过合作方式进行物业管理。这种管理方式就是两家物业公司

通过股份制等方式进行合作管理。这种情况一般是：一是物业比较良好，有一定的赢利空间；二是两家物业公司想通过合作方式将双方的利益联系起来，加强合作，减少风险。

根据公司实际状况，比较适合第一种管理模式即全盘接管上级开发商开发的物业，因为目前公司在建工程较多，物管公司提前介入后各项工作因工程进度问题不能全面铺开，目前只能着眼重点，即安全

生产、防火防盗、人员管理及24小时巡逻值班等，其他工作只能根据工程进度逐步进驻。

四、物业公司前期介入工作重点：

熟悉园区规划和周边环境，熟悉和协同相关安保单位制订联防计划，熟悉厂房详细构造及配套实施，熟悉工地人员构成等，并制定人员构成及管理计划。根据工作重点针对性安排相关技术人员和保安员，在做好前期日常工作的同时，为今后公司全面进驻打好基础，并着眼未来培养相关技术骨干。

五、规范后的物业管理公司构成为使公司早日走向正规并适应未来的发展，建议从现在开始即对公司组织机构和人员构成制订全面和详细的铺排和预案

1、组织机构构成（1）、设办公室：

负责日常事务；检查安全生产和绿化、养护、保洁等；协调和处理企业及客户之间的关系。

（2）、设工程部：

负责建筑房屋质量的定期检查；熟悉建筑主体、电器电梯和基础设施构造，建立设施设备维护和保养计划；设消防和安全生产安全员，成立并培训生产安全应急小组，并对突发生产事故和消防事故做好安全预案，做好日常维修保养工作。

（3）、设财务部：

管好用好财务；负责管理费、租金及代收费用等；统购日常维修器材、分发器材等。

（4）设保安部：

选好保安员，搞好培训和管理；成立安全生产和消防事故应急小组并演练所制定的各种应急方案；加强消防检查，做好防火防盗，维护园区良好治安秩序；与相关部门建立联网治安，加强周边环境安全。

2、管理人员配备：

（1）、项目经理一人、副经理一至二人，全面负责本区日常事务管理，详细制定各项工作计划和安全预案。

（2）、物业主管及企业客户服务人员根据入驻企业或根据厂房数量若干，熟悉和负责每栋厂房和各厂安全生产检查、服务及收费等，并制订管理制度，做到责任落实到人。

（3）、水电工一至三人，负责园区水电及工程维修和定期保养。

（4）、保洁工若干，负责园区公共区域卫生，全日制保洁。

（5）、绿化工一至二人或公司承包，负责园区绿化及日常养护。

（6）、保安若干，24小时巡逻值班、预防和搞好各种突发事故并做好预案演练，协助和参与其他部门所需的各项工作，从中发现并培养公司所需骨干。

以上建议多为个人搜集资料所编，有很多问题需经领导具体研究部署后才能尽善。

XXXXXX公司物业投资公司（筹备）二O一二年九月十二日

第二篇：物业管理公司成立方案

物业管理公司成立方案

一、根据《重庆市物业管理条例》规定，首先在工商局注册成立公司，并领取工商营业执照。依照《公司法》注册成立物业管理公司需符合以下条件：

1、股东成员一人以上。

2、注册资金50万元以上。

3、股东制定公司新章程。

4、有合法的公司名称。

5、成立公司的股东会、董事会、监事会。

6、有固定的经营场所。

根据实际情况，第5项内容，公司可以是只设立股东会和一名执行董事及一名执行监事的有限责任公司。第6项内容，固定经营场所的确定可以提交场所的租赁合同。

二、物业管理公司注册后，应按照《重庆市物业管理企业资质管理规定》取得物业管理公司临时资质证书，方可从事物业管理经营服务活动。

物业管理公司资质证书是凡在重庆市辖区内的物业管理公司从事物业管理业务的资格凭证。

取得临时资质应符合的条件：

1、具有独立法人资格。

2、注册资本50万元以上。

3、具有中级以上职称的工程类或经济类技术人员5人以上，管理人员取得物业管理从业人员岗位证书5人以上（其中经理岗位人员应取得高级物业管理经理证书）。

4、管理有一定的物业面积，并签订前期物业管理合同。

5、具有比较健全的公司管理制度、组织机构和符合国家规定的财务管理制度。

根据实际情况，第3项内容，中级以上职称的技术人员，可以只提交职称证书，实际工作人员由没有职称证书的人员担任，以降低工资成本，物业管理从业人员岗位证书建议组织或要求相关人员参加学习，取得证书后，持证上岗。第4项内容，公司应与移民小区的建设方鱼嘴镇政府签订移民小区的前期物业管理合同，建议签订三年，三年后如移民小区成立了业主委员会，则应与业主委员会重新签订物业管理合同。

三、公司的名称、经营范围、内设机构及相关人员配备。名称：重庆市东部新城物业管理有限公司（暂定）

经营范围：管理方面：楼宇（多层、高层）管理；房屋的修缮管理；设备的维修、保养管理；车辆运行及看护管理；秩序维护管理；清洁环卫管理；绿化管理；消防管理；物业保险管理等。服务方面：物业修缮。物业租售代理；物业清扫保洁；搬家、装潢服务；车辆出租；绿化工程及花木租售；燃料供应；蔬菜粮食供应；服装清洗供应；美容美发；康乐健身；幼儿教育；老年服务；家教服务；商业服务等。

内设机构：办公室、物管科、财务科、维修科。

办公室负责公司行政工作、接待工作和各科室的综合管理。物管科负责小区的安全管理、清洁卫生和日常运作。财务科负责公司的财务管理和商业费用收支。维修科负责小区的工程维修和住户维修服务。

公司成立后的物管费和其他服务项目收费标准，原则上均按物价局核价的标准执行。

四、商业八家等区域的管理接收。

商业八家等区域的管理接收应注意三个方面的问题：

一是根据《重庆市物业管理条例》的规定，建设单位委托前期物业管理公司进行统一管理，必须向前期物业管理公司移交物业建设的相关施工资料和图纸。

二是根据《重庆市物业管理条例》的规定，建设单位移交物业时，必须向委托的前期物业管理公司提供相应比例的物业管理用房和社区用房，物业管理用房必须按照市人民政府规定比例（按总建筑面积0.5%）提供，社区用房必须按照每100户业主配备15个平方的标准提供，费用计入建设成本，物业管理用房属于全体业主所有。商业八家应该按照相应比例向物管处提供物业管理用房，或者提供购买相同比例房屋的资金，由前期物业管理公司选址购买，物业管理用房的所有权属于全体业主，前期物业管理公司只有使用权。

三是根据《重庆市物业管理条例》的规定，大修基金必须由业主按市政府规定标准交纳，日后用于小区居民楼的修缮，如没有这部分资金，以后的小区设施和单元楼工程维修将无法进行，并且可能直接导致商业八家等区域业主今后的房产证无法办理。

第三篇：公司筹备方案

包头市土地发展建设有限公司筹备方案 为了全面推进我市城镇化建设进程，破解储备中心发展面临的困局，更好地服务城市建设。借鉴郑州、洛阳、石家庄、大同等城市地产公司的运营模式，结合我市实际，拟成立包头市土地发展建设有限公司。具体方案如下：

一、公司成立的必要性

1、有利于充分挖掘土地潜在价值，实现土地收益的最大化

在政府的主导下，以公司为主体，实施土地收储项目拆迁及安置用房建设，直接参与实施土地一级开发，便于进行集约化管理，可有效提高资金使用效率，降低土地开发成本，通过市场化运作，实现储备土地“资源-资产-资本”的循环增值，保证土地收益的最大化，为政府创收。

2、发挥公司融资优势、多渠道、多途径筹集资金，破解资金困局

储备中心是事业单位，受单位性质局限无法从资本市场进行直接融资，目前，除财政投入资金外，主要资金来源为银行贷款，融资渠道单一。公司则可以运用多种手段融资，在重视银行贷款的同时，积极探索股权、企业债券等直接融资方式，拓宽融资渠道，改善资本结构，有效破解资金困局，为城市建设筹集资金。

3、政府行为以公司为媒介与市场有效结合，能较好的实现经济效益、社会效益的双丰收

随着我市国民经济、城市建设的不断发展，政府拥有了

大量隐形财富，尤其是城市土地升值已经成为政府的重要财富，而这些财富目前并没有得到充分利用。在政府主导下，通过国有公司，以市场化运作方式进行土地收储开发。此种模式一方面使得地方政府能对其掌握的各种资源进行综合运用，为获得银行贷款创造便利条件，从而有效解决资金瓶颈问题；另一方面国有独资公司的投资行为置于市场条件

下，让政府行为和市场有效结合起来，大大提高投资效率。在追求经济效益的同时，还能体现政府意图，兼顾社会效益。

4、有利于政府垄断土地一级市场，实现政府调控土地

市场的职能

公司通过经营土地筹资金、以运作资金找项目、以筹划

项目带动土地储备，实现土地储备与土地开发、建设的相互促进、滚动发展、良性循环，确保政府调控和垄断土地一级市场的主导地位。

5、分业经营、差异化管理、充分发挥自身优势，实现

资源配置的最优化

专注于土地开发，深度挖掘土地潜在价值，与市政府批

准成立的市保障性住房发展建设投资有限公司和市城乡建设投资公司分业经营、相互依托，实现各公司运营、信息等

方面互通互动，发挥整体优势，实现资源配置的效益最大化。

6、按照现代企业制度管理、实施绩效考核，促进经济

效益的提升

通过公司运作便于进行差异化考核，建立一整套激励与约束并重的科学、合理的考核体系和薪酬奖励体系，更好地推动企业绩效的提升。

二、其他省市的成功经验

目前其他省市在土地收储开发方面成功的做法是，由政府出资成立一家国有独资地产公司，与土地储备中心实行两块牌子，一个班子，一体化运作。储备中心主要承担土地储备计划编制、土地的征收、收购、置换等职能。地产公司则负责融资及国有土地收购储备开发等具体工作，包括前期调查工作，对储备的土地进行相关道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等一级开发建设，城中村改造、旧城拆迁改造和拆迁安置房建设工作。

储备中心作为公益性事业单位，政策功能强而市场灵活性不足。地产公司作为经营性单位，市场敏感高但政策支撑度低。此种模式，在运作过程中可充分挖掘两种体制优势的潜力，努力使土地储备和地产开发相互借力，共同推进。

二、公司性质及发展目标

包头市土地发展建设有限公司是经市人民政府批准成立的，具有独立法人资格的国有独资公司。公司将按照现代企

业制度要求，形成完善的法人治理结构，通过市场化运作开展储备土地前期开发（包括土地一级开发），土地收储项目拆迁及安置用房建设，以及相关业务的融资、投资，形成良好的经营效益，促进国有资产保值增值，为我市城市建设和社会发展做出贡献。

三、公司的经营范围

承担项目的投融资及投融资管理工作；代表政府承担储备土地一级开发；承担土地储备项目拆迁及安置房建设、基础配套设施建设；负责政府储备土地的运营；开展其他政府委托和市场项目的投资与运营管理。

四、公司注册资本

公司注册资本暂定为1亿元，随着公司业务的开展，逐步增资。按照公司法要求，由市国资委代表市政府履行出资义务。注册资本拟由市财政解决，其中货币资金0.3亿元，以储备中心资产评估作价出资0.7亿元。

五、法人治理结构

1、设立董事会。董事会由3名董事组成，其中市财政局1名，市国土资源局2名。董事长为公司法定代表人，拟由市国土资源局副局长李兰维兼任。

2、设立监事会。监事会由5名监事组成，其中市国资委、市财政局、市国土局各1名，职工代表2名，设监事会主席1名，从监事会成员中产生。

3、经营层。公司实行董事会领导下的总经理负责制，负

责日常事务。公司设总经理1名，副总经理 2名，总会计师、总工程师各1名。总经理为董事会成员，拟由市土地储备中心主任张明兼任。

（具体组织结构图见附表）

六、公司内设机构及员工

1、内设机构

（1）、综合办公室：负责公司劳资、人事、档案、内部管理、公文运转及后勤保障等工作。

（2）融资部：负责制定筹融资方案，负责申报贷款项目，落实贷款资金。

（3）、财务部：负责公司资金计划、分配、运营、管理，会计核算、财务管理等工作。

（4）、拆迁整理部：负责公司旧城改造、城中村改造项目的可研编制、拆迁手续报批、拆迁及土地平整工作。

（5）、土地开发部：负责基础配套设施、安置房建设等工程项目的预算编制、组织实施。

（5）、工程管理部：组织工程招投标、工程质量监管、工程验收等工作。

2、公司员工

公司暂定人员30人。从行政事业单位抽调人员兼任或向社会招聘、选聘。招聘、选聘人员均实行全员劳动合同制管理。

七、需要政府解决的问题

1、请市政府下发批准公司成立的文件，并明确以下事项，公司名称、注册资本、出资人、董事会、监事会人数及人选，公司法定代表人及总经理人选、公司经营范围、经营场所。

2、请市政府批转财政、国土、工商等相关部门，尽快出具公司成立的相关手续。

3、建议市政府将公司5年内经营活动所发生的地方税费留成全额返还公司，扶持公司发展。

4、公司成立后，随着业务的开展，建议以土地使用权、经营性资产追加投资，增加公司资本，为公司规模化融资及滚动发展创造有利条件。

二〇一一年十月十四日

第四篇：关于成立公司培训中心的建议方案

关于成立培训中心的建议方案

为进一步做好员工的培训和教育工作，提高员工的素质和各种专业技能，落实人才战略，打造高水平员工队伍，更好地整合培训资源，拓展培训范围，加大培训力度，建议成立培训中心。

方案如下：

一、归口管理及机构设置

1、培训中心纳入公司部门管理序列，与人力资源部合署办公；

2、培训中心下设主任岗位1个、副主任岗位1个、教学管理及综合管理岗位各1个。

二、培训中心主要职责

1、负责制定公司培训政策、培训管理制度并组织实施；

2、制定公司培训计划，包括集团公司、寰球总部以及兰州公司级的各项培训，并按计划组织实施、监督检查和培训效的评估；

3、负责培训资料的收集、整理、统计工作，建立完整的培训业务档案；

4、负责公司内部培训教师队伍的建设、考核和管理工作；

5、负责公司培训预算的编制、管理和控制使用；

6、完成上级委派的其他工作。

三、培训对象

公司全体员工。

四、培训内容

1、新员工的培训：企业的历史、现状、未来发展规划；公司的基本规章制度；企业文化；QHSE体系介绍；岗位工作职责、流程、安全操作规程等。

2、在岗员工的培训： 与本职工作要求相关的知识、技能；岗位资格取证培训等。

3、转岗人员的培训：根据公司人才需求及个人特点和工作需要进行培训。

4、根据公司未来发展的人才需求组织的专业培训。

五、培训方式

采用校企联办、自办培训班、网络教学、岗位轮换培训、外派脱产学习、业余学习等方式灵活进行。

第五篇：公司成立方案

计划书（地铺）

一、公司名称：安家乐房地产顾问（深圳）有限公司；（地铺应运+投资项目）公司所处：深圳市福田区益田路卓越时代广场一期33层

法定代表人：江朋

注册资本：100万

企业类型：有限股份公司

经营范围：地产开发房地产经纪和代理；房地产评估；投资信息及其它经济；信息咨询。

二、总部组织架构设立，各部门负责人各就各位，分工明细。

1、行政财务部：

对公司提供财务监管及协助，运用财务分析帮助拓展店面、并提供相应的指导性建议。

2、人力资源培训部：

根据公司的需要合理设置岗位、安排员工招聘计划、考核员工工作情况，定期或不定期组织员工培训，根据房地产中介行业的工作需要，开发相应的培训课程。

3、IT部：

开发、维护和更新企业门户网站，为铺面提供软件的安装、辅导、更新、维护等系列技术支持，保证所有电脑和整个网络系统的正常运营。

4、企业策划部:

与媒体、政府机构、行业协会、其他单位建立了良好的合作关系，为推广公司体系、提高知名度而策划的大型宣传活动，监管公司品牌标志的正确使用，在市场上塑造公司品牌形象，在公众中建立并维持品牌信誉度。

5、服务部：

建立面向客户的网上交流平台，让客户更好的与企业形成互动，提供在线的疑问解答、专家建议、客户俱乐部、BBS论谈等等；

6、法律部：

为提供开铺协助、入门辅导，以及对正式营运中相关问题建决方议解案；解决公司、店面经营及业务过程中不可避免或将要发生的法律事务，保护公司、利益不受侵害，维护铺面的权益。

7、评估部：

负责发展评估业务，与各级政府部门、金融机构以及各类经济实体保持联系，为他们提供房地产领域全方位、高水平的咨询顾问和评估服务；认真研究评估的专业技术，发表研究论文，对外充分展现公司的权威和专业

8、市场研究部：

运用市场调研的专业知识，通过对房地产相关信息的采集、处理和分析的过程，为公司决策管理层、各职能部门以及顾客提供专业的房地产市场调研服务，将具有指导性和预测性的相关结论撰写成具有学术及市场价值的研究报告，对外树立公司专业形象，开持公司企划。

三、开店铺计划、计划1家分店、培养10名以上房地产经纪人。

源信息来源渠道总结:

a、培养一批具有专业知识的房产顾问。

b、吸收各类专家组成智囊团提供各类房产需求。

c、建立信息管理系统，搜集和整理现有的房地产信息资源，物业资源并录入系统，开发新的信息收集渠道，d、参加大型的房展会

e、投放大型广告

四、体制建设：

总结一套规范的业务操作流程，标准的合同表格设计，已便提高工作效率、信息资源的利用率和节省操作时间，从而提升业绩；信息管理系统，搜集和整理现有的房地产信息资源并录入系统，开发新的信息收集渠道，制定商业信息的管理制度和保密制度。

五：服务内容与改变传统销售模式：

1、环扣环二手房买卖：

网络和企业门户网站为客户提供最新不动产资讯和最新成交行情资讯，并提供专

业的房价咨询、陪同看房、实况介绍说明及制定置业计划，做客户的置业参谋，买卖双方都有交易

意向时，双方可以自由见面谈判，实现交易的真正公开、公正、公平。达成交易后，我们确保交易安全和资金安全，全程协助办理产权过户和按揭贷款申请，直至水电、管理费、有线电视、电话、煤气等事项的过户，最后实现卖方收妥全部售房款和买方顺利接管房产。

2、管家式不动产租赁：

我们将租赁业务发展至物业代管代租，为有房产人士提供长期管家式服务，我们通过两网合一的平台为他们找到合适的租客，保证托管而能在我们公司的房产不会空置太久的原因是：我们将打破传统的房地产租赁中介模式――向业主和租客双方收取佣金。现在，若租客委托我们租房时，其首选托管的房产时，他们可以只需支付该房产房租和押金而无需支付任何中介费的条件下租房。为托管房产保证充足的客源，解决有房产人士的后顾之忧，而他们只是每月在房产租出去的情况下给付我们一定比例的代管服务费。

3、改变传统房地产看房模式，推出具有变革意义的全景看房模式。

a.传统中介服务中客户在买房租房时所得到得平面图和文字性的购房租房描述并不能使客户了解真实的情况，它导致了许多购房租房者盲目地实地看房，跑到现场所看到的房屋情况和原先的文字描述有相当大的出入，降低了购房和租房的成功率，这样，实地看房就会将客户的时间浪费在一些未能成交的看房过程中；即使客户有时间，可是也常常会找不到业主。给客户带来不便的同时也给房产公司的业务员来不便，这些问题表明了必须有一种崭新的、与众不同的方式来解决这种传统看房所带来的许多不便和四处奔波烦恼。

b.从现在起，我们将提出的“全景看房”服务，客户不再需要花很多时间到处去

看房了。他们只需要到我们的任何一家店面或安坐在家中、轻点鼠标就能够身临其境的感受360度的真实场景，这种感觉就好像到了现场看房，能直观地感受到所需了解房屋的地理位置、房屋外景、卧室、厨房、卫生间等各个细节，不但可以看到前后左右360度的所有景观，使他们获得真实的三维立体感和方位感。我们推出的这种全新的看房方式 “全景看房”，它是基于网络多媒体工具的成熟应用与顾客需求提升相结合而诞生的。顾客购房租房时，先在网上通过全景看房筛选出自己感兴趣的房子，再

上门去看房，能大大提高实地看房的成功率；全天候的看房模式，使客户在任何时间任何地点直接通过网络或本地查房看房，减少了业务员及客户无效看房的次数，极大地节省了客户和业务员时间，大大提高了工作效率和客户满意度。

六、财务分析 ：

1.聘请业务员: 2000元/月/人 10人 共计：20,000.00元（注：以上业务员有可能未入职,不用发放工资）

店面投资预算

装修预算：10万

设备预算：15万

A，业务办公10台，服务器1台

B，办公家私

C，广告灯箱，LED广告牌

D，中介交易系统一套

E，电话机，交换机

F，橱窗广告牌等。。。。

员工配置：10人（由夏和江直接主抓业务及管理工作）

1，底薪+提成+住宿+社保+优秀员工奖励和旅游计划

2，业务员：基本底薪：2000元/月

提成方案

A，1---10000元20%

10001---20000元

20001---50000元

50001---100000元

100001元---以上25% 30% 35% 40%

B，业务员凡开单者。按实收结佣金35%（直接按照实际收佣金一刀切）

----未入职人员或跑盘员工开单者按照40%执行

七，投资部详细计划待商议。。。。。。（充分发挥投资部项目与地铺互补结合方案，调动资源最大化）

市场前景：房地产中介服务在房地产市场的重要作用这已是无庸置疑的事实，这行业随着市场需求的日益增加和相关政策的不断完善将得到更快的发展，将成投资的热点。